收益法及其運(yùn)用課件

第八章收益法及其應(yīng)用1第八章收益法及其應(yīng)用1第一節(jié)收益法概述一、收益法的含義收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。通常把收益法測算出的價值稱為收益價格。根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是預(yù)測估價對象未來某一年的某種收益，然后將其除以資本化率或乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。報(bào)酬資本化是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。第一節(jié)收益法概述一、收益法的含義二、收益法的理論依據(jù)

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。普遍適用的收益法原理表述如下：將估價時點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。

收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。

二、收益法的理論依據(jù)

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說三、收益法適用的估價對象和條件

收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化。三、收益法適用的估價對象和條件

收益法適用的對象是有收益或有四、收益法的操作步驟運(yùn)用收益法估價一般分為下列4個步驟：①確定未來收益期限；②求取未來凈收益；③求取報(bào)酬率；④選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化公式計(jì)算出收益價格。四、收益法的操作步驟運(yùn)用收益法估價一般分為下列4個步驟：第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式一、最一般的公式V----房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的收益價格，通常稱為現(xiàn)值A(chǔ)----房地產(chǎn)的未來凈運(yùn)營收益（凈收益）Y----房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）n----房地產(chǎn)的收益年限。第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式一、最一般的公式V----房地產(chǎn)在

對上述公式作補(bǔ)充說明如下：（1）上述公式是收益法的原理公式，主要運(yùn)用于理論分析。（2）在實(shí)際估價中，一般假設(shè)報(bào)酬率長期不變，即Y1=Y2=…=Yn=Y。則上述公式可以簡化為：（3）上述公式可以導(dǎo)出后面的各種公式。

對上述公式作補(bǔ)充說明如下：（1）上述公式是收益法的原理

對上述公式作補(bǔ)充說明如下：（4）報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點(diǎn)發(fā)生在期末。實(shí)際估價中如果凈收益發(fā)生的時間相對于估價時點(diǎn)不是在期末，例如在期初或期中，則應(yīng)對凈收益或者對公式做相應(yīng)調(diào)整。例如，凈收益發(fā)生在年初為A初，則將其轉(zhuǎn)換為發(fā)生在年末的公式為：

A末＝A初(1+Y)（5）公式中A，Y，n的時間單位是一致的，通常為年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月凈收益。實(shí)際中如果A，Y，n的時間單位不一致，例如A的時間單位為月而Y的時間單位為年，則應(yīng)對凈收益或者對報(bào)酬率或者對公式做相應(yīng)調(diào)整。

對上述公式作補(bǔ)充說明如下：（4）報(bào)酬資本化法公式均是假二、凈收益每年不變的公式凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。（一）收益期限為有限年的公式公式原形此公式的假設(shè)前提(也是應(yīng)用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報(bào)酬率不等于零為Y；③收益年限為有限年n。Sn=a1(1-q^n)/(1-q)

二、凈收益每年不變的公式凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：二、凈收益每年不變的公式（二）收益期限為無限年的公式公式原形此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報(bào)酬率Y大于零；③收益年限n為無限年。二、凈收益每年不變的公式（二）收益期限為無限年的公式公式原形二、凈收益每年不變的公式（三）凈收益每年不變公式的作用凈收益每年不變的公式除了可以用于直接計(jì)算價格，還有許多其他作用，例如：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下簡稱不同年限)價格之間的換算；②用于比較不同年限價格的高低；③用于市場法中因年限不同進(jìn)行的價格調(diào)整。二、凈收益每年不變的公式（三）凈收益每年不變公式的作用（1）直接用于計(jì)算價格[例8-1]

某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價格。

[解]

該宗房地產(chǎn)的收益價格計(jì)算如下：

V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91.52(萬元)[例8-2]

某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價格。

[解]

該宗房地產(chǎn)的收益價格計(jì)算如下：

V=A/Y=8/8.5%=94.12(萬元)

（1）直接用于計(jì)算價格[例8-1]

某宗房地產(chǎn)是在政府有償（2）用于不同年限價格之間的換算為論述上的簡便，現(xiàn)以K代表上述收益年限為有限年公式中的中括號內(nèi)的內(nèi)容，即：

Kn=1-1/(1+Y)n=[(1+Y)n-1]/(1+Y)n由此，如K70即表示n為70年時的K值，K∞表示n為無限年時的K值。另用Vn表示收益年限為n年的價格，如V50即表示收益年限為50年的價格，V∞-表示收益年限為無限年的價格。于是，不同年限價格之間的換算方法如下：(1)若已知V∞，求V70,V50如下：V70=V∞*k70

V50=V∞*k50

(2)若已知V50，求V∞、V40如下：V∞=V50/K50

V40=V50*K40/K50

如果將上述公式一般化，則有：（2）用于不同年限價格之間的換算為論述上的簡便，現(xiàn)以K代表上

(3)用于比較不同年限價格的高低要比較兩宗房地產(chǎn)價格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價格。轉(zhuǎn)換成相同年限下價格的方法與上述不同年限價格之間的換算方法相同。

[例8-5]

有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價2000元／㎡，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價l800元／㎡。假設(shè)報(bào)酬率均為6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。

[解]要比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同年限下的價格。為了計(jì)算方便，將它們都轉(zhuǎn)換為無限年下的價格：

甲房地產(chǎn)V∞=V50/K50=2114.81元/平方米

乙房地產(chǎn)V∞=V30/K30=2179.47元/平方米

通過上述處理之后知道，乙房地產(chǎn)的價格名義上低于甲房地產(chǎn)的價格(1800元／㎡低于2000元／㎡)，實(shí)際上卻高于甲房地產(chǎn)的價格(2179.47元／㎡高于2114.81元／㎡)。(3)用于比較不同年限價格的高低要比較兩宗房地產(chǎn)價格的高低(4)用于市場法中因年限不同進(jìn)行的價格調(diào)整

[例8-6]

某宗50年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價為：1200元／m2，在評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的土地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為10％。假設(shè)除了土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地的價格。[解]

本題通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地的價格，實(shí)際上就是將土地使用：年限為無限年的基準(zhǔn)地價轉(zhuǎn)換為50年的基準(zhǔn)地價。具體計(jì)算如下：V50=V∞*K50=1189.78(元／m2)若：上題中50年期的土地使用權(quán)是5年前取得的，所處地段的基準(zhǔn)地價設(shè)定的使用年限為法定最高年限，則該宗工業(yè)用地的價格為：V45=V50/k50*K45=1193.73(元／m2)(4)用于市場法中因年限不同進(jìn)行的價格調(diào)整

[例8-6三、凈收益在前若干年有變化的公式（一）收益期限為有限年的公式（二）收益期限為無限年的公式式中t——凈收益有變化的年限。此公式的假設(shè)前提是：①凈收益在未來的前t年(含第；年)有變化,在t年以后無變化為A：②報(bào)酬率不等于零為Y；③收益年限為有限年n。此公式的假設(shè)前提是：①凈收益在未來的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無變化為A；②報(bào)酬率大于零為Y；③收益年限n為無限年。三、凈收益在前若干年有變化的公式（一）收益期限為有限年的公式[例8-7]

某宗房地產(chǎn)已知可取得收益的年限為38年，通過預(yù)測得到其未來

5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價格。

[解]

該宗房地產(chǎn)的收益價格計(jì)算公式如下：

則V=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/10%(1+10%)5×[1-1/(1+10%)38-5]＝300.86(萬元)[例8-7]

某宗房地產(chǎn)已知可取得收益的年限為38年，通過四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（一）收益年限為有限年的公式式中b——凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益未來第1年為A，則未來第2年為(A+b)，未來第3年為(A+2b)，依此類推，未來第n年為[A+(n-1)b]。此公式的假設(shè)前提是：①凈收益未來第1年為A,此后按數(shù)額b逐年遞增；②報(bào)酬率不等于零為Y；③收益年限為有限年n。（二）收益年限為無限年的公式

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益未來第1年為A,此后按數(shù)額b逐年遞增;②報(bào)酬率大于零為Y；③收益年限n為無限年。四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（一）收益年限為有限年的公式式五、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（一）收益年限為有限年的公式式中b——凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益未來第1年為A，則未來第2年為(A-b)，未來第3年為(A-2b)，依此類推，未來第n年為[A-(n-1)b]。此公式的假設(shè)前提是：①凈收益未來第1年為A,此后按數(shù)額b逐年遞減；②報(bào)酬率不等于零為Y；③收益年限為有限年n。（二）收益年限為無限年的公式

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益未來第1年為A,此后按數(shù)額b逐年遞減;②報(bào)酬率大于零為Y；③收益年限n為無限年。五、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（一）收益年限為有限年的公式式六、凈收益按一定比例遞增的公式（一）收益年限為有限年的公式式中g(shù)——凈收益逐年遞增的比率，如凈收益未來第1年為A，則未來第2年為A(1+g)，未來第3年為A(1+g)2，依此類推，未來第n年為

A(1+g)n-1。此公式的假設(shè)前提是：①凈收益第1年為A,此后按比率g逐年遞增；②報(bào)酬率Y不等于凈收益逐年遞增的比率g；③收益年限為有限年n.（二）收益年限為無限年的公式此公式的假設(shè)前提是：①凈收益第1年為A,此后按比率g逐年遞增；②報(bào)酬率Y大于凈收益逐年遞增的比率g；③收益年限為無限年。六、凈收益按一定比例遞增的公式（一）收益年限為有限年的公式式七、凈收益按一定比例遞減的公式（一）收益年限為有限年的公式式中g(shù)——凈收益逐年遞減的比率，如凈收益未來第1年為A，則未來第2年為A(1-g)，未來第3年為A(1-g)2，依此類推，未來第n年為

A(1-g)n-1。此公式的假設(shè)前提是：①凈收益第1年為A,此后按比率g逐年遞減；②報(bào)酬率Y不等于零；③收益年限為有限年n.（二）收益年限為無限年的公式此公式的假設(shè)前提是：①凈收益第1年為A,此后按比率g逐年遞減；②報(bào)酬率Y，Y大于零；③收益年限為無限年。七、凈收益按一定比例遞減的公式（一）收益年限為有限年的公式式八、預(yù)知未來若干年后的價格的公式此公式的假設(shè)前提是：①已知房地產(chǎn)在未來t年期間的凈收益為A1，A2，…At；②已知房地產(chǎn)在未來第t年末的價格為Vt；③期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報(bào)酬率Y。

預(yù)知未來若干年后的價格的公式，一是適用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測其未來的價格或未來價格相對于當(dāng)前價格的變化率時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預(yù)計(jì)有較大變化的情況下；二是對于收益年限較長的房地產(chǎn)，有時不是按其收益年限來估價，而是先確定一個合理的持有期，然后預(yù)測持有期間的凈收益和持有期末的價值，再將它們折算為現(xiàn)值。八、預(yù)知未來若干年后的價格的公式此公式的假設(shè)前提是：①已知房[例8-15]

某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元／m2，年凈收益為200元／m2，報(bào)酬率為10％?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元／m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達(dá)到5000元／m2。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。

[解]

獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格計(jì)算如下：V=A/Y[1-1/（1+Y）n]+Vt/（1+Y）t＝3693.42（元／m2

）可見，該宗房地產(chǎn)在獲知興建火車站后，價格由2000元／m2上漲到3693元／m2.[例8-15]某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元／m2，年凈第三節(jié)收益期限的確定收益年限是預(yù)期未來可以從估價對象那里獲取收益的時間。其起點(diǎn)是估價時點(diǎn)，終點(diǎn)是未來不能獲取收益之日。收益期限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。歸納起來有3種情況：①兩者同時結(jié)束；②建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束；③建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。如在出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價值，加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余價值折算到估價時點(diǎn)時的價值。如在出讓合同中約定不可續(xù)期的，以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價值。第三節(jié)收益期限的確定收益年限是預(yù)期未來可以從估價對象那里第四節(jié)凈收益的求取一、凈收益測算的基本原理

收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。第四節(jié)凈收益的求取一、凈收益測算的基本原理

（一）基于租賃收入測算凈收益

基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：

凈收益＝潛在毛收入–空置等造成的收入損失–運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入–運(yùn)營費(fèi)用（1）潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生。凈收益是凈運(yùn)營收益（netoperatingincome，NOI）的簡稱，是從有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。潛在毛收入（potentialgrossincome，PGI），是房地產(chǎn)在充分利用、沒有空置下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入。（2）空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計(jì)算?？罩玫拿娣e沒有收入。收租損失是指租出的面積因拖欠租金，包括延遲支付租金、少付租金或者不付租金所造成的收入損失。空置和收租損失通常是按照潛在毛收入的一定比例來估算。有效毛收入（effectivegrossincome，EGI），是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。（一）基于租賃收入測算凈收益

基于租賃收入測算凈收益的基本公（3）運(yùn)營費(fèi)用與會計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。運(yùn)營費(fèi)用（operatingexpense），是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要費(fèi)用，包括房地產(chǎn)稅、保險費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用（如清潔、保安）等。運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入之比，稱為運(yùn)營費(fèi)用率（operatingexpenseratio，OER）。凈收益占有效毛收入的比率，稱為凈收益率（netincomeratio，NIR）。（3）運(yùn)營費(fèi)用與會計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價角度出發(fā)的（二）基于營業(yè)收入測算凈收益有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，如旅館的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測算與基于租賃收入變成了經(jīng)營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤?；谧饨鹗杖霚y算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。經(jīng)營收入-正常利潤例如，某餐館正常經(jīng)營的收入為100萬元，費(fèi)用為36萬元，經(jīng)營者利潤為24萬元，則基于營業(yè)收入測算的房地產(chǎn)凈收益為100-36-24＝40（萬元）。（二）基于營業(yè)收入測算凈收益有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方【2006年真題】某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25％；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。該商鋪的價值為（）萬元。

A.521

B.533

C.695

D.711【答案】A年租金收入＝500×120×12＝72（萬元）運(yùn)營費(fèi)用＝72×25%=18（萬元）凈收益＝72-18=54（萬元）【2006年真題】某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求?。?）出租的房地產(chǎn)凈收益求取（2）營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求?。?）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求?。?）混合的房地產(chǎn)凈收益求取

二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求?。?）出租的房地產(chǎn)凈收益求（1）出租的房地產(chǎn)凈收益求取其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。（1）出租的房地產(chǎn)凈收益求?。?）營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取1）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。2）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。3）農(nóng)地凈收益的測算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價)扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。

（2）營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求?。?）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取自用或尚未使用的房地產(chǎn)、可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測算凈收益，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。

（4）混合的房地產(chǎn)凈收益求取對于現(xiàn)實(shí)中包含上述多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列方式之一求?。阂皇前奄M(fèi)用分為固定費(fèi)用和變動費(fèi)用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。二是先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費(fèi)用，然后將兩者相減。三是把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別求取各自的凈收益，然后予以加總。（3）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取三、求取凈收益時應(yīng)注意的問題（1）有形收益和無形收益有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。（2）實(shí)際收益和客觀收益

房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價?？陀^收益才可以作為估價的依據(jù)。有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金。所以，租約租金高于或低于市場租金，都會影響房地產(chǎn)的價值。三、求取凈收益時應(yīng)注意的問題（1）有形收益和無形收益[例8-20]某商店的土地使用期限為40年，自2003年10月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200平米。一層于2004年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租的面積的月租金為180元/平米，且每年不變；二層現(xiàn)在暫時空置。附近類似商場一二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平米和120元/平米，運(yùn)營費(fèi)用率為25％。該類房地產(chǎn)的出租率為100％，報(bào)酬率為9％。請計(jì)算該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格。[例8-20]某商店的土地使用期限為40年，自2003年1

[解]

該商場2004年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：（1）商店一層價格的測算：租賃期限內(nèi)年凈收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（萬元）租賃期限外年凈收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（萬元）V＝32.4/（1+9%）+32.4/（1+9%）2+36.00/9%（1+9%）2[1-1/（1+9%）40-4-2]=375.69（萬元）（2）商店二層價格的測算：年凈收益＝200×120×（1－25％）×12＝21.60（萬元）V＝21.6/9%[1-1/(1+9%)40-4]=229.21（萬元）該商店的正常價格＝商店一層的價格+商店二層的價格＝375.69+229.21＝604.90（萬元）

[解]

該商場2004年10月1日帶租約出售時的正常價格收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時，就可以采用這種方法評估其價值。同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價值、無租約限制下的價值和承租人權(quán)益的價值三者之間的關(guān)系為：有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值一承租人權(quán)益的價值收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)并不產(chǎn)[例8-21]

某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元／m2.現(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元／m2.假設(shè)折現(xiàn)率為10％，試計(jì)算目前承租人權(quán)益的價值。[解]

采用下列公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價值：A＝（100－75）×500×12＝150000（元）y＝10％n＝10－3＝7（年）所以，V＝A/Y(1-(1+Y)n)=150000/10%(1-(1+10%)7)=73.03（萬元）

[例8-21]

某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合（3）樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)求取凈收益的三種狀態(tài)（3）樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)四、凈收益流模式的確定運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價，在求取估價對象的凈收益時，應(yīng)根據(jù)估價對象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動情況及未來可獲收益年限，確定估價對象未來各期的凈收益，并判斷未來凈收益流屬于下列哪種類型，以便選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行計(jì)算：①每年基本上固定不變；②每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；③每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；④其他有規(guī)則變動的情形。在實(shí)際估價中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有下列幾種：1、過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法2、未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法3、未來數(shù)據(jù)資本化公式法四、凈收益流模式的確定運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價，在求取估價對象的第五節(jié)報(bào)酬率的求取一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)報(bào)酬率（yieldrate，Y,也稱回報(bào)率、收益率）是與利息率、折現(xiàn)率、內(nèi)部收益率的性質(zhì)相同的名詞。報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率?？梢詫①徺I收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資所需投入的資本是房地產(chǎn)的價格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險。因此，從全社會來看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。

認(rèn)識到了報(bào)酬率與投資風(fēng)險的關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法，即所應(yīng)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險投資的報(bào)酬率。例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險大，從而要求的報(bào)酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險小，從而要求的報(bào)酬率低。第五節(jié)報(bào)酬率的求取一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)二、報(bào)酬率的求取方法（1）累加法（2）

市場提取法（3）投資報(bào)酬率排序插入法二、報(bào)酬率的求取方法（1）累加法二、報(bào)酬率的求取方法

（1）累加法（built-upmethod）

累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險報(bào)酬率和風(fēng)險補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式為：

報(bào)酬率＝無風(fēng)險報(bào)酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠其中：①投資風(fēng)險補(bǔ)償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，他必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有所補(bǔ)償，否則就不會投資。②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，是指一項(xiàng)投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償。③缺乏流動性補(bǔ)償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金相比，買賣要困難，變現(xiàn)能力弱。④投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，例如易于獲得融資（如可以抵押貸款），從而投資者會降低所要求的報(bào)酬率。二、報(bào)酬率的求取方法

（1）累加法（built-upme二、報(bào)酬率的求取方法（2）

市場提取法市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。無限年期，利用公式Y(jié)=A/V有限年期，利用公式通過試錯法或線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。試錯到一定精度后，利用線性內(nèi)插法求取Y的公式如下：Y1——當(dāng)X為接近于零的正值時的Y;Y2——當(dāng)X為接近于零的負(fù)值時的Y;X1——Y1時的X值（正值）;X2——Y2時的X值（實(shí)際為負(fù)值，但在此取絕對值）;收益按一定比例遞增且收益期限無限時：Y=A/V+g市場法求出的報(bào)酬率反映的是過去的風(fēng)險判斷。二、報(bào)酬率的求取方法（2）市場提取法二、報(bào)酬率的求取方法（3）投資報(bào)酬率排序插入法報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。具有同等風(fēng)險的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險投資的報(bào)酬率來求取估價對象的報(bào)酬率。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容如下：（1）調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。（2）將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。（3）將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置。（4）根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報(bào)酬率，從而就求出了估價對象的報(bào)酬率。二、報(bào)酬率的求取方法（3）投資報(bào)酬率排序插入法報(bào)酬率排序插2007年真題6、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)(

)。

A.目前是否有經(jīng)濟(jì)收入

B.過去是否帶來了經(jīng)濟(jì)收益

C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力

D.目前的收入是否大于運(yùn)營費(fèi)用答案：C11、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是(

)。

A.有租約限制下的價值

B.共有房地產(chǎn)的價值

C.無租約限制下的價值

D.承租人權(quán)益的價值答案：D2007年真題6、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看第六節(jié)直接資本化法一、資本化法概述（一）直接資本化法的概念和基本公式直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。

資本化率（capitalizationrate，R）是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：資本化率=年收益/價格利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法，常用的是下列公式：

R=NOI/V式中:V——房地產(chǎn)價值；NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R——資本化率。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：

收益乘數(shù)＝價格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：

房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)第六節(jié)直接資本化法一、資本化法概述一、資本化法概述（二）幾種收益乘數(shù)法1)毛租金乘數(shù)法

房地產(chǎn)價值＝毛租金×毛租金乘數(shù)2)潛在毛收入乘數(shù)法潛在毛收人乘數(shù)法是將估價對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法3)有效毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法

4)凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法是將估價對象某一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法一、資本化法概述（二）幾種收益乘數(shù)法二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法。綜合資本化率（Ro）還可以通過凈收益率（NIR）與有效毛收入乘數(shù)（EGIM）之比、資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系及投資組合技術(shù)求取。通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：

Ro＝NIR/EGIM由于NIR＝1－OER所以Ro＝（1－OER）/EGIM上述公式的來源是：因?yàn)?/p>

Ro＝NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入（EGl）得：

Ro＝NIR/EGIM如果可比實(shí)例與估價對象的凈收益流模式等相同，可用估價對象的凈收益率或運(yùn)營費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象的綜合資本化率。OER:運(yùn)營費(fèi)用率；NOI:凈運(yùn)營收益二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法資本化率和收益乘數(shù)都可以采用三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

資本化率（R）和報(bào)酬率（Y）都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同。而資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的，所有情況下的未來第一年的凈收益與價值的比率（A/Y）都是資本化率。報(bào)酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等無直接關(guān)系；資本化率則與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關(guān)系。

三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系資本化率（R）和報(bào)酬率（Y[例8－23]某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流見表8-4。假定報(bào)酬率為10%，試求其資本化率。表8-4某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流解：（1）先求取該宗房地產(chǎn)的價值：該宗房地產(chǎn)的價值為其未來各年凈收益的現(xiàn)值之和。（2）求出了該宗房地產(chǎn)的價值之后：其資本化率為未來第一年的凈收益與價值的比率，即：

R＝5000/57447.17＝8.70%年份12345凈收益（元）500052505600585065000年份12345合計(jì)凈收益（元）500052505600585065000現(xiàn)值（元）4545.454338.844207.363995.6340359.8957447.17[例8－23]某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流見表8-4。假定報(bào)酬四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較（1）直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益；②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況；③計(jì)算過程較為簡單。對可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如，要求選取的類似房地產(chǎn)的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結(jié)果會有誤。四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較（1）直接資本化法的優(yōu)四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較（2）報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)；②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解；③由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，而通過其他具有同等風(fēng)險投資的收益率也可以求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率。但由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實(shí)際情況。四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較（2）報(bào)酬資本化法的優(yōu)當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場可比信息缺乏時，報(bào)酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值，因?yàn)楣纼r人員可以通過投資者在有同等風(fēng)險的投資上要求的報(bào)酬率來確定估價對象的報(bào)酬率。當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相第七節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)在收益法中，報(bào)酬率和資本化率都可以從房地產(chǎn)的物理構(gòu)成（土地與建筑物）或資金構(gòu)成（抵押貸款與自有資金）中求出各構(gòu)成部分的報(bào)酬率和資本化率，或?qū)⑵鋱?bào)酬率和資本化率運(yùn)用到各構(gòu)成部分上以測算其價值。

第七節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)在收益法中，報(bào)酬率和資本化率都一、投資組合技術(shù)投資組合技術(shù)主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。（一）土地與建筑物的組合運(yùn)用直接資本化法估價，由于估價對象不同，例如評估的是房地價值，還是土地價值，或是建筑物價值，采用的資本化率應(yīng)有所不同，相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。式中：RO——綜合資本化率；RL——土地資本化率RB——建筑物資本化率；VL——土地價值；VB——建筑物價值一、投資組合技術(shù)投資組合技術(shù)主要有土地與建筑物的組合和抵押貸上述公式必須確切地知道土地價值和建筑物價值是多少，這有時難以做到。但如果知道了土地價值或建筑物價值占房地價值的比率，也可以找出綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關(guān)系。其公式如下：式中：L——土地價值占房地產(chǎn)價值的比率B——建筑物價值占房地產(chǎn)價值的比率，L+B=100%或者或者上述公式必須確切地知道土地價值和建筑物價值是多少，這有時難以[例8-24]某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。試計(jì)算綜合資本化率。[解]綜合資本化率計(jì)算如下：

＝40%×6%＋60%×8%＝7.2%[例8-24]某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40%，建筑物（二）抵押貸款與自有資金的組合購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為抵押貸款，另一部分為自有資金。因此，房地產(chǎn)的報(bào)酬率必須同時滿足這兩部分資金對投資報(bào)酬的要求：貸款者（如貸款銀行）要求得到與其貸款所冒風(fēng)險相當(dāng)?shù)馁J款利率報(bào)酬，自有資金投資者要求得到與其投資所冒風(fēng)險相當(dāng)?shù)耐顿Y報(bào)酬。由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報(bào)酬率來求取房地產(chǎn)的報(bào)酬率,而是利用抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率來求取綜合資本化率,（二）抵押貸款與自有資金的組合購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)具體是綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即：式中：Ro——綜合資本化率；M——貸款價值比率（貸款成數(shù)），即抵押貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率，一般介于60%-90%之間；RM——抵押貸款常數(shù)：RE——自有資金資本化率。具體是綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均抵押貸款常數(shù)上述公式中的抵押貸款常數(shù)一般采用年抵押貸款常數(shù)，它是每年的償還額（還本付息額）與抵押貸款金額（抵押貸款本金）的比率。如果抵押貸款是按月償還的，則年抵押貸款常數(shù)是將每月的償還額乘似12，然后除以抵押貸款金額；或者將月抵押貸款常數(shù)（每月的償還額與抵押貸款金額的比率）乘以12。抵押貸款常數(shù)上述公式中的抵押貸款常數(shù)一般采用年抵押貸款常數(shù)，抵押貸款常數(shù)在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式：由于等額還款額為：則：式中：RM——抵押貸款常數(shù)；AM——等額還款額；VM——抵押貸款金額；YM——抵押貸款報(bào)酬率；n——抵押貸款期限抵押貸款常數(shù)在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計(jì)自有資金資本化率自有資金資本化率是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額（稅前現(xiàn)金流量）與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。

自有資金資本化率自有資金資本化率是從凈收益中扣除抵押貸款還本綜合資本化率綜合資本化率必須同時滿足貸款者對抵押貸款常數(shù)的要求和自有資金投資者對稅前現(xiàn)金流量的要求，下列幾點(diǎn)有助于理解抵押貸款與自有資金組合的公式：（1）可以把購買房地產(chǎn)視做一種投資行為，房地產(chǎn)價格為投資額，房地產(chǎn)凈收益為投資收益。（2）購買房地產(chǎn)的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，所以有：抵押貸款金額+自有資金額＝房地產(chǎn)價格（3）房地產(chǎn)的收益相應(yīng)地也由這兩部分資本來分享，即：

房地產(chǎn)凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益綜合資本化率綜合資本化率必須同時滿足貸款者對抵押貸款常數(shù)的要由于：所以有：由于：所以有：[例8-25］購買某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為20年，按月等額償還本息。通過可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算出的自有資金資本化率為12%。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率。［解］該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率計(jì)算如下：

[例8-25］購買某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利【8-26】某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。請計(jì)算該房地產(chǎn)的價格。［解］該房地產(chǎn)的價格求取如下：購買者要求的稅前現(xiàn)金流量＝5×12%＝0.6（萬元）償還抵押貸款的能力＝2-0.6＝1.4（萬元）抵押貸款金額＝1.4÷0.08＝17.5（萬元）該房地產(chǎn)價格＝5＋17.5＝22.5（萬元）【8-26】某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為二、剩余技術(shù)剩余技術(shù)（residualtechnique）是當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某個構(gòu)成部分的價值和各個構(gòu)成部分的資本化率或報(bào)酬率時，從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另外構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報(bào)酬率予以資本化，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的，價值的方法。此外，把求出的未知構(gòu)成部分的價值加上已知構(gòu)成部分的價值，還可以得到整體房地產(chǎn)的價值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。二、剩余技術(shù)剩余技術(shù)（residualtechnique）（一）土地剩余技術(shù)土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如成本法）能求得其中的建筑物價值時，則可以利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報(bào)酬率予以資本化，即可求得土地的價值。這種剩余技術(shù)稱為土地剩余技術(shù)。直接資本化法的土地剩余技術(shù)的公式為：VL＝（AO－VB×RB）

/RL式中：VL—土地價值；AO—土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（通常是基于房租的凈收益）；VB—建筑物價值（是采用收益法以外的方法，多數(shù)情況下是采用成本法求?。?；RB—建筑物資本化率；RL—土地資本化率。（一）土地剩余技術(shù)土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的土地剩余技術(shù)的公式為：式中：YB—建筑物報(bào)酬率；YL—土地報(bào)酬率。另外，如果將土地價值與建筑物價值相加，還可以得到整體房地產(chǎn)的價值。在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的土地剩余技術(shù)的公式［例8-27］某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑資本化率為12%，土地資本化率為10%。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價值。［解］該宗房地產(chǎn)的價值計(jì)算如下：土地價值＝50－200×12%/10%＝260（萬元）該宗房地產(chǎn)價值＝土地價值＋建筑物價值＝260＋200＝460（萬元）［例8-27］某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為2土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價方法估價時，是一種有效的方法。例如，城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地，有時沒有可參照的土地交易實(shí)例，難以采用市場法估價，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，此時可以采用土地剩余技術(shù)估價。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價時，雖然采用市場法可以求得設(shè)想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價值降低到底應(yīng)減價多少，市場法通常難以解決，這時如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價方法估價時，是一種有效的方（二）建筑物剩余技術(shù)土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市場法）能求得其中的土地價值時，則可以利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報(bào)酬率予以資本化，即可求得建筑物的價值。這種剩余技術(shù)稱為建筑物剩余技術(shù)。直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)的公式為：VB＝AO－VL×RL/RB（二）建筑物剩余技術(shù)土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的建筑物剩余技術(shù)的公式為：

建筑物剩余技術(shù)對于檢驗(yàn)建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。此外，它還可用來測算建筑物的折舊。將建筑物的重新購建價格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價值即為建筑物的折舊。在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的建筑物剩余技術(shù)的公（三）自有資金剩余技術(shù)自有資金剩余技術(shù)是已知抵押貸款金額求取自有資金權(quán)益價值的剩余技術(shù)。它是先根據(jù)從市場上得到的抵押貸款條件（包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等）計(jì)算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權(quán)益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權(quán)益價值。自有資金剩余技術(shù)對測算特定抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價值特別有用。如果將抵押貸款金額加上自有資金權(quán)益價值，還可得到整個房地產(chǎn)的價值。（三）自有資金剩余技術(shù)自有資金剩余技術(shù)是已知抵押貸款金額求?。ㄋ模┑盅嘿J款剩余技術(shù)抵押貸款剩余技術(shù)是已知自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術(shù)。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價值。抵押貸款剩余技術(shù)假設(shè)投資者愿意投在房地產(chǎn)上的自有資金數(shù)量已確定，并且假設(shè)投資者需要從房地產(chǎn)中得到特定的自有資金資本化率也已確定，而貸款金額則取決于可作為抵押貸款償還額的剩余現(xiàn)金流量和抵押貸款常數(shù)。在正常情況下，抵押貸款剩余技術(shù)不適用于對已設(shè)定其他特定抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，因?yàn)檫@時剩余的現(xiàn)金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務(wù)。（四）抵押貸款剩余技術(shù)抵押貸款剩余技術(shù)是已知自有資金數(shù)量求取第八節(jié)收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例收益法有直接資本化法（含收益乘數(shù)法）和報(bào)酬資本化法（即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）。以直接資本化法的形式，對收益法的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)：估價中的公式轉(zhuǎn)換：第八節(jié)收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例收益法有直接資本化法（含收益凈收益與資本化率的匹配1、由土地收益求取土地價值：2、由建筑物收益求取建筑物價值3、由房地收益求取房地價值凈收益與資本化率的匹配1、由土地收益求取土地價值：凈收益與資本化率的匹配4、由房地收益單獨(dú)求取土地價值5、由房地收益單獨(dú)求取建筑物價值凈收益與資本化率的匹配4、由房地收益單獨(dú)求取土地價值收益法的運(yùn)用舉例[例8-28]某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位。平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。試選用所給資料測算該旅館的價值。[解]該題主要是注意區(qū)分實(shí)際收益與客觀收益及在何種情況下應(yīng)當(dāng)采用何種收益進(jìn)行估價的問題：在估價中，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價值測算如下：年有效毛收入＝300×45×365×

（1-20%）＝394.20（萬元）年運(yùn)營費(fèi)用＝394.2×30%＝118.26（萬元）年凈收益＝394.2-118.26＝275.94（萬元）旅館價值＝275.94÷10%＝2759.4（萬元）收益法的運(yùn)用舉例[例8-28]某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅[例8-29]某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計(jì)2005年底，至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價格。[解]該題主要是注意區(qū)分過去收益與未來收益的問題：價格是站在估價時點(diǎn)來看的未來凈收益的現(xiàn)值之和。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)在2004年底的收益價格測算如下：計(jì)算公式為：

A1＝94（萬元）A2＝93（萬元）A3＝96（萬元）A＝95（萬元）

Y0＝9%n＝48-4＝44（年）t＝3（年）將上述數(shù)字代入公式中計(jì)算得到：

V＝1029.92（萬元）[例8-29]某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為[例8-30]

6年前，甲提供一宗l000㎡、土地使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3000㎡建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中l(wèi)000㎡建筑面積歸甲所有，2000㎡建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價。[解]本題的估價對象是未來16年后（乙的整個使用期限為20年，扣除已使用4年，剩余使用期限為16年）的28年土地使用權(quán)（土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建設(shè)期2年，剩余28年）和房屋所有權(quán)在今天的價值。估價思路之一是采用收益法（未來凈收益的現(xiàn)值之和），其中又有兩種求法：一是先求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和及未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和，然后兩者相減即是；二是直接求取未來16年后的28年的凈收益的現(xiàn)值之和。估價思路之二是采用市場法，尋找市場上類似房地產(chǎn)44年的價值和16年的價值，然后求其差額即是。[例8-30]6年前，甲提供一宗l000㎡、土地使用年限以下采用收益法的第一種求法:據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類房屋每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。（1）求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和：年凈收益＝80×2000×85%×（1-35%）×12＝106.08（萬元）V44＝A/Y[1－1/（1＋Y）N]＝106.08/10%[1－1/（1＋10%）44]＝1044.79（萬元）（2）求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和：V16＝A/Y[1－1/（1＋Y）N]＝106.08/10%[1－1/（1＋10%）16]＝829.94（萬元）（3）求取未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值：

V28＝V44－V16＝1044.79—829.94＝214.85（萬元）以下采用收益法的第一種求法:2007年真題

25、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30％，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5％，自有資金資本化率為8％。則其綜合資本化率為(

)。

A.7.65％

B.B.75％

C.9.42％

D.10.19％2007年真題25、某商品住宅總價為98萬元，首付款為32007年真題

26、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7％。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為(

)萬元。

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.902007年真題26、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為2003年真題2．收益性房地產(chǎn)包括()。A．未出租的餐館B．旅店C．加油站D．農(nóng)地E．未開發(fā)的土地答案：ABCD非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，例如未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。8．收益乘數(shù)有()。A．毛租金乘數(shù)B．利潤乘數(shù)C．凈收益乘數(shù)D．銷售收入乘數(shù)E．潛在毛收入乘數(shù)答案：ACE

收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。2003年真題2．收益性房地產(chǎn)包括()。2003年真題10．應(yīng)用收益法評估出租型房地產(chǎn)價格時，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。()答案：錯，課本p30911．為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資決策，應(yīng)用收益法對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行投資價值評估時，應(yīng)采用與該項(xiàng)目風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。()答案：錯應(yīng)采用特定投資者要求的收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。

2003年真題10．應(yīng)用收益法評估出租型房地產(chǎn)價格時，凈收益2003年真題收益法中確定報(bào)酬率的基本方法有（）。A．市場提取法B．累加法C．指數(shù)調(diào)整法D．投資報(bào)酬率排序插入法E．收益乘數(shù)法答案：ABD2003年真題2005年真題10、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2。現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價值為（）萬元。

A、6.19

B、6.42

C、7.20

D、9.58答案：A18、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2,又知該寫字樓可出租面積為1000m2

，運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。

A、548.19

B、558.15

C、567.39

D、675.40答案：C2005年真題10、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅2005年真題21、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價格為（）元/m2

A、3000

B、4500

C、5200

D、5600答案：D22、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元

A、280

B、285

C、290

D、295答案：A2005年真題21、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，受益期限為30年2005年真題23、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。

A、4580

B、5580

C、6580

D、7580答案：D解：設(shè)該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為V,則V=300/10%×(1-1/(1+10%)3)+1.2v/(1+10%)3V=7580萬元2005年真題23、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計(jì)未2005年真題24、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報(bào)酬率為5%，風(fēng)險報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。

A、536

B、549

C、557

D、816答案：A2005年真題24、某商場建成于2000年10月，收益期限從2005年真題26、實(shí)際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（）

A、過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

B、過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

C、未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

D、未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法答案：C10.收益性房地產(chǎn)的價值到底主要取決于（

）。.

A.已經(jīng)獲得凈收益的大小

B.未來獲得凈收益的風(fēng)險C.未來獲得凈收益的大小

D.目前總收益的大小E.未來獲得凈收益期限的長短答案：ACE2005年真題26、實(shí)際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，2005年真題資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（）答案：對2005年真題資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換2006年真題22、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價值為（）萬元。A521B533C695D711答案：A23、已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補(bǔ)償為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動性補(bǔ)償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報(bào)酬率為（）。A7.78B8.28C13.21D14.21答案：A2006年真題22、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩2006年真題10、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。（）答案：對2006年真題10、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)收益法的運(yùn)用舉例估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1998年9月30日取得土地時起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買賣價格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)營費(fèi)每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%。報(bào)酬率為8%。收益法的運(yùn)用舉例估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000平解：1、運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：2、計(jì)算年總收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2萬元3、計(jì)算年總費(fèi)用：（1）年折舊費(fèi)=22000/47+8000×（1-4%）/12=1108.09萬元（2）年經(jīng)營費(fèi)=100×12=1200萬元（3）年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3萬元（4）營業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15萬元年總費(fèi)用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54萬4、計(jì)算年凈收益=5569.2-3310.54=2258.66萬元5、計(jì)算房地產(chǎn)價格解：1、運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：第八章收益法及其應(yīng)用99第八章收益法及其應(yīng)用1第一節(jié)收益法概述一、收益法的含義收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。通常把收益法測算出的價值稱為收益價格。根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是預(yù)測估價對象未來某一年的某種收益，然后將其除以資本化率或乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。報(bào)酬資本化是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。第一節(jié)收益法概述一、收益法的含義二、收益法的理論依據(jù)

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。普遍適用的收益法原理表述如下：將估價時點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗