住房抵押貸款證券化課件

第五章住房抵押貸款證券化2022/12/81第五章住房抵押貸款證券化2022/12/71本章學(xué)習(xí)要求掌握住房抵押貸款證券化的概念及運行原理；了解主要發(fā)達(dá)國家抵押貸款證券化模式；了解我國推行抵押貸款證券化的實踐。視頻：1、金融衍生品為何大行其道？2、華爾街風(fēng)云

2022/12/82本章學(xué)習(xí)要求掌握住房抵押貸款證券化的概念及運行原理；2022本章的重點和難點重點：住房抵押貸款證券化的類型；住房抵押貸款證券化的操作流程；住房抵押貸款證券化的風(fēng)險控制；難點：住房抵押貸款證券化過程中如何解決信用增級的相關(guān)法律問題？2022/12/83本章的重點和難點重點：2022/12/73第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述一、住房抵押貸款證券化的概念住房抵押貸款證券化（mortgage-backedsecuritization，MBS）是資產(chǎn)證券化的一種，是指相關(guān)金融機構(gòu)將自己所持有的流動差，但具有較穩(wěn)定的可預(yù)期現(xiàn)金流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由特殊機構(gòu)（SpecialPurposeVehicle，簡稱SPV）購入，經(jīng)過擔(dān)保、信用增級等技術(shù)處理后以證券的形式出售給投資者的融資過程。2022/12/84第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述一、住房抵押貸款證券化的概念2第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的產(chǎn)生經(jīng)濟背景：住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化發(fā)展史上最早出現(xiàn)的證券化類型，它誕生于20世紀(jì)70年代的美國。當(dāng)時，美國面臨著嚴(yán)重的經(jīng)濟衰退，通貨膨脹加劇。法規(guī)限制：商業(yè)銀行和儲貸協(xié)會受到了《Q條例》存款利率上限的限制，因而競爭力下降，經(jīng)營狀況惡化。為了擺脫流動性不足的困境，以及為了防止流動性不足帶來的更大的信用危機，金融機構(gòu)不得不一方面出售一部分債權(quán)，其中主要是住房抵押貸款債權(quán)，以改善自身的經(jīng)營現(xiàn)狀；另一方面則盡力尋求新的金融工具。2022/12/85第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的產(chǎn)生2第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述政府推動：

美國成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（FNMA，1938）、聯(lián)邦住房貸款抵押公司（FHLMC,1970）以及政府國民抵押協(xié)會（GNMA,1968）。三家機構(gòu)對自己所擁有的住房抵押貸款證券化，在政府部門的推動下，住房抵押貸款證券化得到迅速發(fā)展。2022/12/86第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述政府推動：2022/12/76第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述住房抵押貸款證券化之后，證券化的金融創(chuàng)新技術(shù)被廣泛的運用于抵押債權(quán)以外的非抵押債權(quán)資產(chǎn)。一般而言，由非抵押債權(quán)資產(chǎn)為擔(dān)保發(fā)行的證券被稱為資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecuritiesABS）,由抵押債權(quán)作擔(dān)保發(fā)行的證券被稱為抵押擔(dān)保證券（mortgage-backedsecuritiesMBS）。汽車貸款、信用貸款以及與信用卡類似的其他分期還款的貸款，應(yīng)收賬款、普通工商貸款、無擔(dān)保消費貸款、公用事業(yè)租賃等能產(chǎn)生現(xiàn)金流量的應(yīng)收債權(quán)都陸續(xù)進入了資產(chǎn)證券化的領(lǐng)域。2022/12/87第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述住房抵押貸款證券化之后，證券化第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的類型住房抵押貸款證券化所使用的金融工具統(tǒng)稱為抵押貸款支持證券。最常見的分類是按照交易結(jié)構(gòu)將其分為三種類型的證券（轉(zhuǎn)手證券、資產(chǎn)支持證券、轉(zhuǎn)付證券），而其他創(chuàng)新類型的證券則都是從這三種交易結(jié)構(gòu)中衍生出來的。2022/12/88第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的類型2第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（一）轉(zhuǎn)手證券（Pass-throughsecurities）轉(zhuǎn)手證券是證券化后的住房抵押貸款的所有權(quán)經(jīng)過SPV的出售而轉(zhuǎn)移，這些轉(zhuǎn)移的住房抵押貸款從銀行也就是發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)項移出。轉(zhuǎn)手證券的投資者擁有住房抵押貸款的所有權(quán)，SPV將扣除了一定費用后的住房抵押貸款產(chǎn)生的還款現(xiàn)金流“轉(zhuǎn)手”給投資者。同時，住房抵押貸款的各種風(fēng)險也幾乎全部“轉(zhuǎn)手”給了投資者。2022/12/89第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（一）轉(zhuǎn)手證券（Pass-th第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述目前美國市場上有四種基本的轉(zhuǎn)手證券：GNMA轉(zhuǎn)手證券、FHLMC轉(zhuǎn)手證券、FNMA轉(zhuǎn)手證券和私人機構(gòu)發(fā)行的轉(zhuǎn)手證券。由于有聯(lián)邦政府機構(gòu)參與的轉(zhuǎn)手證券，直接或者間接地享受政府的擔(dān)保，對投資者吸引力大，因而占據(jù)了主要的市場份額。2022/12/810第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述目前美國市場上有四種基本的轉(zhuǎn)手第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（二）資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecurities）ABS是發(fā)行人以住房抵押貸款組合為抵押而發(fā)行的債券。與轉(zhuǎn)手證券不同的是住房抵押貸款仍是發(fā)起人的資產(chǎn)，留在資產(chǎn)負(fù)債表中，同時投資者是債權(quán)人，而不像轉(zhuǎn)手證券的投資人那樣擁有抵押貸款的所有權(quán)。ABS一般都要進行超額擔(dān)保，需要于相當(dāng)于ABS本金110％－200％價值的擔(dān)保品。因為有超額擔(dān)保所以對參與機構(gòu)的信用級別要求很高，常被評為AAA級。2022/12/811第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（二）資產(chǎn)支持證券（asset第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（三）轉(zhuǎn)付證券（pay-throughsecurities）轉(zhuǎn)付證券綜合了轉(zhuǎn)手證券和ABS的優(yōu)點。轉(zhuǎn)付證券用抵押貸款所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來向投資者支付本息，這與轉(zhuǎn)手證券相同。同時它像ABS一樣由抵押貸款作為擔(dān)保發(fā)行資產(chǎn)證券，抵押貸款的所有人仍是發(fā)起人，被保留在資產(chǎn)負(fù)債表中。目前應(yīng)用最為廣泛的轉(zhuǎn)付證券是擔(dān)保抵押證券（collateralizedmortgageobligationsCMO）。CMO的特點是對證券進行分檔，通常按照期限的不同，設(shè)計不同檔級的證券，每檔的特征各不相同，較好的克服了過手證券的不足。2022/12/812第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（三）轉(zhuǎn)付證券（pay-thr第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述

類型特征過手證券ABSCMO抵押擔(dān)保資產(chǎn)的所有權(quán)屬于投資者屬于發(fā)起人屬于發(fā)起人發(fā)起人資產(chǎn)負(fù)債表上證券化的資產(chǎn)是否保留不保留在資產(chǎn)負(fù)債表中仍保留在資產(chǎn)負(fù)債表中仍保留在資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)證券本息的支付來源完全來自原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流不依賴原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流完全來自原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流現(xiàn)金流量的確定性相對不確定相對確定相對確定抵押品利用效率高很低高到期期限同一次發(fā)行的所有的過手證券期限相同同一次發(fā)行的所有ABS期限相同到期檔次一般分為3－6檔，本金的償還有先后順序信用級別從政府擔(dān)保的AAA級證券到A級的私人過手證券很高，大多數(shù)是AAA級或者是AA級的絕大多數(shù)是AAA級（四）不同交易結(jié)構(gòu)證券的比較2022/12/813第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述

類型過手證券ABSCMO第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述三、住房抵押貸款證券化的作用對房地產(chǎn)行業(yè)的作用住房抵押貸款證券化增強了金融機構(gòu)的資產(chǎn)流動性，從而有助于金融機構(gòu)貸款向個人購房者傾斜，形成以買方貸款為重心的融資格局，促進住房有效需求的形成，加快住房商品的流通。對金融機構(gòu)的作用1.提高了資產(chǎn)的流動性，改善銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。2.有效地分散和轉(zhuǎn)移銀行信貸風(fēng)險。3.提高了銀行的資本利用率。2022/12/814第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述三、住房抵押貸款證券化的作用2第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（三）對購房者的影響推行住房抵押貸款證券化，可以提高居民的購房能力。（四）對投資者的作用證券化為其提供了新的業(yè)務(wù)品種。證券化所帶來的轉(zhuǎn)讓手續(xù)的簡化，使得交易更為便利。2022/12/815第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（三）對購房者的影響2022/第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作住房抵押貸款證券化的交易過程包括三個主要交易主體，即發(fā)起人、特設(shè)機構(gòu)和投資者。在這個過程中，發(fā)起人把持有的抵押貸款資產(chǎn)真實出售給特設(shè)機構(gòu)，特設(shè)機構(gòu)（SPV）獲得該資產(chǎn)所有權(quán)后，發(fā)行以該資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流收入為基礎(chǔ)的資產(chǎn)支持證券，并憑借對該資產(chǎn)的所有權(quán)，確保未來的現(xiàn)金收入首先用于對投資者還本付息。2022/12/816第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作住房抵押貸款證券化的交易過程第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作一、住房抵押貸款證券化的主要參與者1.發(fā)起人（originator）。即原始權(quán)益人。住房抵押貸款證券化的發(fā)起人通常是發(fā)放住房抵押貸款的金融機構(gòu)，如商業(yè)銀行、住房專業(yè)銀行等。他們發(fā)起貸款，并根據(jù)融資需要組建合適的資產(chǎn)池，將其真實出售給SPV。2.發(fā)行人，即特設(shè)機構(gòu)（SPV）。SPV通過向不同的發(fā)起人收購住房抵押貸款資產(chǎn)組建住房抵押貸款資產(chǎn)池，然后整合包裝后發(fā)行住房抵押貸款證券，并負(fù)責(zé)住房抵押貸款證券的本息支付。2022/12/817第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作一、住房抵押貸款證券化的主要第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作3.投資者（investor）。它是抵押貸款支持證券的市場交易者。對于投資者而言，投資住房抵押貸款證券可以獲得較高的投資回報優(yōu)化投資組合，大大降低了投資風(fēng)險。4.市場中介機構(gòu)。中介機構(gòu)主要包括了服務(wù)商（servicer）從事每月償還本息、還款收集等的相關(guān)活動，受托機構(gòu)（trustee）其主要職能是持有抵押品并向投資者償付本息等，以及信用增級機構(gòu)（creditenhancementagency）和信用評級機構(gòu)（creditratingagency）。2022/12/818第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作3.投資者（investo第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作二、住房抵押貸款證券化的操作流程1.組建住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)池（assetpooling）。2.設(shè)立特殊機構(gòu)SPV，實現(xiàn)破產(chǎn)隔離（bankruptcyremote）。3.進行信用增級（creditenhancement），完善交易結(jié)構(gòu)。4.設(shè)計證券，信用評級。5.住房抵押貸款證券發(fā)行。6.管理資產(chǎn)池，償付證券權(quán)益。2022/12/819第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作二、住房抵押貸款證券化的操作圖5.1住房抵押貸款證券化的基本運作借款人發(fā)起人特殊信托機構(gòu)投資者受托機構(gòu)資產(chǎn)池償還本息破產(chǎn)隔離信用增級提供貸款現(xiàn)金收入流積累收入剩余價值資產(chǎn)池真實出售購買價款發(fā)行證券支付利息證券購買款一級市場二級市場2022/12/820圖5.1住房抵押貸款證券化的基本運作借款人第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作三、住房抵押貸款證券化的風(fēng)險控制（一）利率風(fēng)險利率風(fēng)險（interestraterisk）也稱為市場風(fēng)險（marketrisk），是指由于利率的變動造成的發(fā)放抵押貸款的機構(gòu)或者證券持有者所遭受損失的風(fēng)險。（二）提前支付風(fēng)險提前支付風(fēng)險（pre-paymentrisk），指由于借款人隨時支付全部或是部分抵押貸款的余額導(dǎo)致了現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定和再投資現(xiàn)象的風(fēng)險。（三）信用風(fēng)險信用風(fēng)險（creditrisk）,也叫違約風(fēng)險（defaultrisk），是指在金融交易中，交易一方的違約給另一方造成損失的可能性。2022/12/821第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作三、住房抵押貸款證券化的風(fēng)險第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作四、住房抵押貸款證券化所涉及的法律問題（一）特別目的機構(gòu)（SPV）的法律特征（1）SPV是為完成證券化操作而組建的法律實體，具有獨立的法律地位。其經(jīng)營范圍只限于證券化業(yè)務(wù)。（2）SPV是一個臨時機構(gòu)。當(dāng)其所發(fā)證券全部到期并償本付息后，SPV即自動解散。（3）SPV是一個“不破產(chǎn)實體”。（4）SPV的組建需要政府背景2022/12/822第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作四、住房抵押貸款證券化所涉及第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作（二）資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律問題一般來說，根據(jù)各國法律對債權(quán)轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓通知要求的程度，債權(quán)轉(zhuǎn)讓原則可分為三種：1、自由轉(zhuǎn)讓原則。2、通知轉(zhuǎn)讓原則。3、協(xié)議轉(zhuǎn)讓原則。2022/12/823第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作（二）資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律問題20第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作判定是否符合“真實出售”的標(biāo)準(zhǔn)，一般從以下幾個指標(biāo)加以考察：1、當(dāng)事人意圖符合證券化目的；2、發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表已進行資產(chǎn)出售的賬務(wù)處理；3、出售的資產(chǎn)一般不得附加追索權(quán)；4、資產(chǎn)出售的價格不盯著貸款利率；5、出售的資產(chǎn)已經(jīng)過“資產(chǎn)分離”處理，即已通過信用提高方式將出售的資產(chǎn)與發(fā)起人信用風(fēng)險分離。不符合上述條件的將視作擔(dān)保貸款或信托。2022/12/824第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作判定是否符合“真實出售”的標(biāo)第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作（三）信用增級的法律問題住房抵押貸款證券的投資利益能否得到有效的保護和實現(xiàn)主要取決于證券化資產(chǎn)的信用保證。需要通過內(nèi)部信用增級和外部信用增級來提高抵押擔(dān)保證券的信用等級，以保證抵押擔(dān)保證券的投資收益。外部增級是指由發(fā)起人以外的第三方提供的信用增級工具，其常見的形式有：由銀行提供信用證、保險公司提供保證函或者擔(dān)保公司提供擔(dān)保等，甚至還可以由第三方提供享有次級請求權(quán)的貸款。2022/12/825第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作（三）信用增級的法律問題20第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作內(nèi)部增級主要通過對SPV資本結(jié)構(gòu)的設(shè)計來實現(xiàn)，即用受讓資產(chǎn)中所產(chǎn)生的部分現(xiàn)金流來實現(xiàn)。其常見形式有：一是將SPV發(fā)行的證券劃分為優(yōu)先級和次級證券，次級證券必須在優(yōu)先級證券完全得到清償之后才能獲償。次級證券由追求高收益并愿意承擔(dān)高風(fēng)險的投資者、發(fā)起人和為SPV提供信用的人所持有。次級證券的存在加強了優(yōu)先證券的信用等級。二是由發(fā)起人向SPV提供擔(dān)保。三是由發(fā)起人在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)時，為所轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)提供超額擔(dān)保或者打折出售。2022/12/826第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作內(nèi)部增級主要通過對SPV資本第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作（四）抵押證券的法律問題發(fā)行之前證券法規(guī)對證券化產(chǎn)品的調(diào)整和審核。發(fā)行之后在資本市場上的流通。法律對抵押支持證券的交易場所、交易規(guī)則，以及參加市場交易的主體都要作出規(guī)定。2022/12/827第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作（四）抵押證券的法律問題20第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式一、美國模式美國的抵押貸款證券化采取表外運作模式。在該模式下，銀行將住房抵押貸款以真實出售的方式出售給SPV，由SPV發(fā)行證券。SPV是獨立于銀行而存在的，通常是政府設(shè)立的專門購買貸款發(fā)行住房抵押貸款證券。銀行的經(jīng)營運作與SPV無關(guān)，即使銀行經(jīng)營不良導(dǎo)致破產(chǎn)，銀行對住房貸款也已不具有追索權(quán)，由于銀行出售的住房抵押貸款已移出資產(chǎn)負(fù)債表，所以該模式也被稱為表外運作模式。2022/12/828第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式一、美國模式202第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式美國住房抵押貸款證券化的主要特點有：1、政府的大力支持。2、信用評級機構(gòu)的良好信譽。3、貸款保險制度的建立。4、超額擔(dān)保制度的建立。5、信托保管制度的建立。6、金融業(yè)務(wù)電子化的推廣。2022/12/829第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式美國住房抵押貸款證第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式二、德國模式德國住房抵押貸款證券化的主要特征就是“表內(nèi)證券化模式”占主導(dǎo)地位。所謂表內(nèi)證券化模式，就是在該模式下，不需要設(shè)立SPV，銀行直接以住房抵押貸款為抵押發(fā)行債券，即住房抵押貸款的發(fā)放人就是住房抵押貸款證券的發(fā)行人。債券的本金利息償付未必來自貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流。銀行破產(chǎn)時，債券投資者作為貸款的抵押權(quán)人獲得優(yōu)先償付。貸款沒有從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中剝離，沒有實現(xiàn)破產(chǎn)隔離，住房抵押貸款仍為發(fā)起人的資產(chǎn)，所發(fā)行的證券則為發(fā)起人的負(fù)債，二者都位于抵押貸款發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表中，因而該模式被稱為表內(nèi)運作模式2022/12/830第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式二、德國模式202第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式德國抵押債券系統(tǒng)中主要包括兩種證券：一種是“抵押證券”，它是由不動產(chǎn)所有者及設(shè)備投資機構(gòu)交給抵押銀行托管，在資本市場上發(fā)行“抵押證券”；另一種是“抵押債券”，抵押銀行以購買的抵押貸款和上述這些“抵押證券”為擔(dān)保，在資本市場上發(fā)行“抵押債券”。2022/12/831第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式德國抵押債券系統(tǒng)中第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式三、英國模式英國發(fā)行的住房抵押證券只有抵押支持證券一種，其性質(zhì)相當(dāng)于美國的轉(zhuǎn)手證券。在證券化過程中也要求設(shè)立專門的發(fā)行機構(gòu)SPV進行操作。在英國，住房抵押貸款證券化的發(fā)行機構(gòu)是由住房抵押貸款的原始債權(quán)人設(shè)立的，由原始債權(quán)人向發(fā)行機構(gòu)出售抵押貸款。與美國不同，英國的證券化完全是從私人領(lǐng)域發(fā)展起來的，也并沒有形成像美國一樣完善的住房抵押貸款證券化的法律體系，政府干預(yù)很少，沒有建立專門的機構(gòu)實施證券化的操作，也沒有對所發(fā)行的住房抵押證券提供國家信用擔(dān)保。2022/12/832第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式三、英國模式202第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式四、澳大利亞模式澳大利亞模式兼具美德模式的特點，抵押貸款發(fā)放人與住房抵押貸款證券發(fā)行人具有母子公司關(guān)系。抵押貸款證券發(fā)行人是由銀行設(shè)立的子公司，該子公司作為特殊目的實體存在。它購買銀行的住房抵押貸款并在市場上發(fā)行證券。母行與該子公司之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移也屬真實銷售。母子公司各自獨立經(jīng)營運作，但子公司的經(jīng)營業(yè)績最終將反映到母行資產(chǎn)負(fù)債表中。澳大利亞以銀行成立公司為主。其本質(zhì)是一種包含兩個子信托的主信托機制：一是抵押貸款庫子信托；二是發(fā)行基金庫子信托。2022/12/833第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式四、澳大利亞模式2第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式麥格里證券化有限公司有一套較為完善的運作機制。這套機制的主要特點有：一是住房貸款由證券化公司發(fā)放或由證券化公司委托其它非銀行機構(gòu)發(fā)放；二是住房貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)化；三是嚴(yán)格的信用審核制度和健全的保險制度；四是有效的債券信用增級措施；五是靈活的風(fēng)險管理機制；六是管理者費用最后支付制度。2022/12/834第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式麥格里證券化有限公第四節(jié)我國推行住房抵押貸款證券化

的思考一、我國推行住房抵押貸款證券化的可行性（一）中國經(jīng)濟發(fā)展迅速為住房抵押貸款證券化的發(fā)展提供了一個良好的宏觀環(huán)境。（二）資本市場的發(fā)展為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了基本條件。（三）我國已經(jīng)初步具備住房抵押貸款一級市場的雛形，為發(fā)展住房抵押貸款證券化提供前提條件。2022/12/835第四節(jié)我國推行住房抵押貸款證券化

的思考一、我國推行住房抵第四節(jié)我國推行住房抵押貸款證券化的思考（二）法律障礙盡管我們有了《信托法》和即將推出的《投資基金法》，但資產(chǎn)證券化所需的完善的法律體系尚未形成。法律障礙表現(xiàn)在兩個方面：一是住房抵押貸款證券化與相關(guān)法律的抵觸。二是相關(guān)的法律缺失。（三）市場障礙1.利率的非市場化。2.金融市場的不規(guī)范、不健全。2022/12/836第四節(jié)我國推行住房抵押貸款證券化的思考（二）法律障礙202第四節(jié)我國推行住房抵押貸款證券化的思考三、我國發(fā)展住房抵押貸款證券化的對策建立健全政府支持體系，促進住房抵押貸款證券化市場健康有序發(fā)展。制訂配套的法律規(guī)范，為住房抵押貸款證券化提供可以參考的依據(jù)。營造良好的住房抵押貸款證券化外部環(huán)境，健全中國住房金融市場。加強住房抵押貸款證券化人才的培育和發(fā)展，組建一支人才隊伍。2022/12/837第四節(jié)我國推行住房抵押貸款證券化的思考三、我國發(fā)展住房抵押第四節(jié)我國推行住房抵押貸款證券化的思考四、中國建設(shè)銀行住房抵押貸款證券化試點方案特點試點方案基本信息如下：規(guī)模：50億元人民幣產(chǎn)品：信托受益權(quán)份額模式：表外模式信托機構(gòu)：中融國際信托投資公司評級機構(gòu)：中誠信國際信用評級有限責(zé)任公司發(fā)行市場：銀行間債券市場主承銷商：中國國際金融有限公司案例：建元2005-1”個人住房抵押貸款證券化信托發(fā)行說明書2022/12/838第四節(jié)我國推行住房抵押貸款證券化的思考四、中國建設(shè)銀行住房第四節(jié)我國推行住房抵押貸款證券化的思考方案特點：1、表外融資模式充分體現(xiàn)化解住房抵押貸款金融風(fēng)險的初衷。2、在我國當(dāng)前的市場環(huán)境下，信托模式是比較合適的選擇。3、信用增級以內(nèi)部增級為主。4、在監(jiān)管方面，將呈現(xiàn)資產(chǎn)證券化試點將以一家監(jiān)管為主，多家共管的局面。2022/12/839第四節(jié)我國推行住房抵押貸款證券化的思考方案特點：2022/思考題1.住房抵押貸款證券化的運作過程是怎么樣？其主要參與者有哪些？2.實施住房抵押貸款證券化的風(fēng)險主要有哪些？應(yīng)如何加以控制？2022/12/840思考題1.住房抵押貸款證券化的運作過程是怎么樣？其主要參與第五章住房抵押貸款證券化2022/12/841第五章住房抵押貸款證券化2022/12/71本章學(xué)習(xí)要求掌握住房抵押貸款證券化的概念及運行原理；了解主要發(fā)達(dá)國家抵押貸款證券化模式；了解我國推行抵押貸款證券化的實踐。視頻：1、金融衍生品為何大行其道？2、華爾街風(fēng)云

2022/12/842本章學(xué)習(xí)要求掌握住房抵押貸款證券化的概念及運行原理；2022本章的重點和難點重點：住房抵押貸款證券化的類型；住房抵押貸款證券化的操作流程；住房抵押貸款證券化的風(fēng)險控制；難點：住房抵押貸款證券化過程中如何解決信用增級的相關(guān)法律問題？2022/12/843本章的重點和難點重點：2022/12/73第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述一、住房抵押貸款證券化的概念住房抵押貸款證券化（mortgage-backedsecuritization，MBS）是資產(chǎn)證券化的一種，是指相關(guān)金融機構(gòu)將自己所持有的流動差，但具有較穩(wěn)定的可預(yù)期現(xiàn)金流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由特殊機構(gòu)（SpecialPurposeVehicle，簡稱SPV）購入，經(jīng)過擔(dān)保、信用增級等技術(shù)處理后以證券的形式出售給投資者的融資過程。2022/12/844第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述一、住房抵押貸款證券化的概念2第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的產(chǎn)生經(jīng)濟背景：住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化發(fā)展史上最早出現(xiàn)的證券化類型，它誕生于20世紀(jì)70年代的美國。當(dāng)時，美國面臨著嚴(yán)重的經(jīng)濟衰退，通貨膨脹加劇。法規(guī)限制：商業(yè)銀行和儲貸協(xié)會受到了《Q條例》存款利率上限的限制，因而競爭力下降，經(jīng)營狀況惡化。為了擺脫流動性不足的困境，以及為了防止流動性不足帶來的更大的信用危機，金融機構(gòu)不得不一方面出售一部分債權(quán)，其中主要是住房抵押貸款債權(quán)，以改善自身的經(jīng)營現(xiàn)狀；另一方面則盡力尋求新的金融工具。2022/12/845第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的產(chǎn)生2第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述政府推動：

美國成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（FNMA，1938）、聯(lián)邦住房貸款抵押公司（FHLMC,1970）以及政府國民抵押協(xié)會（GNMA,1968）。三家機構(gòu)對自己所擁有的住房抵押貸款證券化，在政府部門的推動下，住房抵押貸款證券化得到迅速發(fā)展。2022/12/846第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述政府推動：2022/12/76第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述住房抵押貸款證券化之后，證券化的金融創(chuàng)新技術(shù)被廣泛的運用于抵押債權(quán)以外的非抵押債權(quán)資產(chǎn)。一般而言，由非抵押債權(quán)資產(chǎn)為擔(dān)保發(fā)行的證券被稱為資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecuritiesABS）,由抵押債權(quán)作擔(dān)保發(fā)行的證券被稱為抵押擔(dān)保證券（mortgage-backedsecuritiesMBS）。汽車貸款、信用貸款以及與信用卡類似的其他分期還款的貸款，應(yīng)收賬款、普通工商貸款、無擔(dān)保消費貸款、公用事業(yè)租賃等能產(chǎn)生現(xiàn)金流量的應(yīng)收債權(quán)都陸續(xù)進入了資產(chǎn)證券化的領(lǐng)域。2022/12/847第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述住房抵押貸款證券化之后，證券化第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的類型住房抵押貸款證券化所使用的金融工具統(tǒng)稱為抵押貸款支持證券。最常見的分類是按照交易結(jié)構(gòu)將其分為三種類型的證券（轉(zhuǎn)手證券、資產(chǎn)支持證券、轉(zhuǎn)付證券），而其他創(chuàng)新類型的證券則都是從這三種交易結(jié)構(gòu)中衍生出來的。2022/12/848第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的類型2第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（一）轉(zhuǎn)手證券（Pass-throughsecurities）轉(zhuǎn)手證券是證券化后的住房抵押貸款的所有權(quán)經(jīng)過SPV的出售而轉(zhuǎn)移，這些轉(zhuǎn)移的住房抵押貸款從銀行也就是發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)項移出。轉(zhuǎn)手證券的投資者擁有住房抵押貸款的所有權(quán)，SPV將扣除了一定費用后的住房抵押貸款產(chǎn)生的還款現(xiàn)金流“轉(zhuǎn)手”給投資者。同時，住房抵押貸款的各種風(fēng)險也幾乎全部“轉(zhuǎn)手”給了投資者。2022/12/849第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（一）轉(zhuǎn)手證券（Pass-th第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述目前美國市場上有四種基本的轉(zhuǎn)手證券：GNMA轉(zhuǎn)手證券、FHLMC轉(zhuǎn)手證券、FNMA轉(zhuǎn)手證券和私人機構(gòu)發(fā)行的轉(zhuǎn)手證券。由于有聯(lián)邦政府機構(gòu)參與的轉(zhuǎn)手證券，直接或者間接地享受政府的擔(dān)保，對投資者吸引力大，因而占據(jù)了主要的市場份額。2022/12/850第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述目前美國市場上有四種基本的轉(zhuǎn)手第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（二）資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecurities）ABS是發(fā)行人以住房抵押貸款組合為抵押而發(fā)行的債券。與轉(zhuǎn)手證券不同的是住房抵押貸款仍是發(fā)起人的資產(chǎn)，留在資產(chǎn)負(fù)債表中，同時投資者是債權(quán)人，而不像轉(zhuǎn)手證券的投資人那樣擁有抵押貸款的所有權(quán)。ABS一般都要進行超額擔(dān)保，需要于相當(dāng)于ABS本金110％－200％價值的擔(dān)保品。因為有超額擔(dān)保所以對參與機構(gòu)的信用級別要求很高，常被評為AAA級。2022/12/851第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（二）資產(chǎn)支持證券（asset第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（三）轉(zhuǎn)付證券（pay-throughsecurities）轉(zhuǎn)付證券綜合了轉(zhuǎn)手證券和ABS的優(yōu)點。轉(zhuǎn)付證券用抵押貸款所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來向投資者支付本息，這與轉(zhuǎn)手證券相同。同時它像ABS一樣由抵押貸款作為擔(dān)保發(fā)行資產(chǎn)證券，抵押貸款的所有人仍是發(fā)起人，被保留在資產(chǎn)負(fù)債表中。目前應(yīng)用最為廣泛的轉(zhuǎn)付證券是擔(dān)保抵押證券（collateralizedmortgageobligationsCMO）。CMO的特點是對證券進行分檔，通常按照期限的不同，設(shè)計不同檔級的證券，每檔的特征各不相同，較好的克服了過手證券的不足。2022/12/852第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（三）轉(zhuǎn)付證券（pay-thr第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述

類型特征過手證券ABSCMO抵押擔(dān)保資產(chǎn)的所有權(quán)屬于投資者屬于發(fā)起人屬于發(fā)起人發(fā)起人資產(chǎn)負(fù)債表上證券化的資產(chǎn)是否保留不保留在資產(chǎn)負(fù)債表中仍保留在資產(chǎn)負(fù)債表中仍保留在資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)證券本息的支付來源完全來自原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流不依賴原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流完全來自原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流現(xiàn)金流量的確定性相對不確定相對確定相對確定抵押品利用效率高很低高到期期限同一次發(fā)行的所有的過手證券期限相同同一次發(fā)行的所有ABS期限相同到期檔次一般分為3－6檔，本金的償還有先后順序信用級別從政府擔(dān)保的AAA級證券到A級的私人過手證券很高，大多數(shù)是AAA級或者是AA級的絕大多數(shù)是AAA級（四）不同交易結(jié)構(gòu)證券的比較2022/12/853第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述

類型過手證券ABSCMO第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述三、住房抵押貸款證券化的作用對房地產(chǎn)行業(yè)的作用住房抵押貸款證券化增強了金融機構(gòu)的資產(chǎn)流動性，從而有助于金融機構(gòu)貸款向個人購房者傾斜，形成以買方貸款為重心的融資格局，促進住房有效需求的形成，加快住房商品的流通。對金融機構(gòu)的作用1.提高了資產(chǎn)的流動性，改善銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。2.有效地分散和轉(zhuǎn)移銀行信貸風(fēng)險。3.提高了銀行的資本利用率。2022/12/854第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述三、住房抵押貸款證券化的作用2第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（三）對購房者的影響推行住房抵押貸款證券化，可以提高居民的購房能力。（四）對投資者的作用證券化為其提供了新的業(yè)務(wù)品種。證券化所帶來的轉(zhuǎn)讓手續(xù)的簡化，使得交易更為便利。2022/12/855第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（三）對購房者的影響2022/第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作住房抵押貸款證券化的交易過程包括三個主要交易主體，即發(fā)起人、特設(shè)機構(gòu)和投資者。在這個過程中，發(fā)起人把持有的抵押貸款資產(chǎn)真實出售給特設(shè)機構(gòu)，特設(shè)機構(gòu)（SPV）獲得該資產(chǎn)所有權(quán)后，發(fā)行以該資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流收入為基礎(chǔ)的資產(chǎn)支持證券，并憑借對該資產(chǎn)的所有權(quán)，確保未來的現(xiàn)金收入首先用于對投資者還本付息。2022/12/856第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作住房抵押貸款證券化的交易過程第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作一、住房抵押貸款證券化的主要參與者1.發(fā)起人（originator）。即原始權(quán)益人。住房抵押貸款證券化的發(fā)起人通常是發(fā)放住房抵押貸款的金融機構(gòu)，如商業(yè)銀行、住房專業(yè)銀行等。他們發(fā)起貸款，并根據(jù)融資需要組建合適的資產(chǎn)池，將其真實出售給SPV。2.發(fā)行人，即特設(shè)機構(gòu)（SPV）。SPV通過向不同的發(fā)起人收購住房抵押貸款資產(chǎn)組建住房抵押貸款資產(chǎn)池，然后整合包裝后發(fā)行住房抵押貸款證券，并負(fù)責(zé)住房抵押貸款證券的本息支付。2022/12/857第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作一、住房抵押貸款證券化的主要第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作3.投資者（investor）。它是抵押貸款支持證券的市場交易者。對于投資者而言，投資住房抵押貸款證券可以獲得較高的投資回報優(yōu)化投資組合，大大降低了投資風(fēng)險。4.市場中介機構(gòu)。中介機構(gòu)主要包括了服務(wù)商（servicer）從事每月償還本息、還款收集等的相關(guān)活動，受托機構(gòu)（trustee）其主要職能是持有抵押品并向投資者償付本息等，以及信用增級機構(gòu)（creditenhancementagency）和信用評級機構(gòu)（creditratingagency）。2022/12/858第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作3.投資者（investo第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作二、住房抵押貸款證券化的操作流程1.組建住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)池（assetpooling）。2.設(shè)立特殊機構(gòu)SPV，實現(xiàn)破產(chǎn)隔離（bankruptcyremote）。3.進行信用增級（creditenhancement），完善交易結(jié)構(gòu)。4.設(shè)計證券，信用評級。5.住房抵押貸款證券發(fā)行。6.管理資產(chǎn)池，償付證券權(quán)益。2022/12/859第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作二、住房抵押貸款證券化的操作圖5.1住房抵押貸款證券化的基本運作借款人發(fā)起人特殊信托機構(gòu)投資者受托機構(gòu)資產(chǎn)池償還本息破產(chǎn)隔離信用增級提供貸款現(xiàn)金收入流積累收入剩余價值資產(chǎn)池真實出售購買價款發(fā)行證券支付利息證券購買款一級市場二級市場2022/12/860圖5.1住房抵押貸款證券化的基本運作借款人第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作三、住房抵押貸款證券化的風(fēng)險控制（一）利率風(fēng)險利率風(fēng)險（interestraterisk）也稱為市場風(fēng)險（marketrisk），是指由于利率的變動造成的發(fā)放抵押貸款的機構(gòu)或者證券持有者所遭受損失的風(fēng)險。（二）提前支付風(fēng)險提前支付風(fēng)險（pre-paymentrisk），指由于借款人隨時支付全部或是部分抵押貸款的余額導(dǎo)致了現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定和再投資現(xiàn)象的風(fēng)險。（三）信用風(fēng)險信用風(fēng)險（creditrisk）,也叫違約風(fēng)險（defaultrisk），是指在金融交易中，交易一方的違約給另一方造成損失的可能性。2022/12/861第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作三、住房抵押貸款證券化的風(fēng)險第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作四、住房抵押貸款證券化所涉及的法律問題（一）特別目的機構(gòu)（SPV）的法律特征（1）SPV是為完成證券化操作而組建的法律實體，具有獨立的法律地位。其經(jīng)營范圍只限于證券化業(yè)務(wù)。（2）SPV是一個臨時機構(gòu)。當(dāng)其所發(fā)證券全部到期并償本付息后，SPV即自動解散。（3）SPV是一個“不破產(chǎn)實體”。（4）SPV的組建需要政府背景2022/12/862第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作四、住房抵押貸款證券化所涉及第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作（二）資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律問題一般來說，根據(jù)各國法律對債權(quán)轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓通知要求的程度，債權(quán)轉(zhuǎn)讓原則可分為三種：1、自由轉(zhuǎn)讓原則。2、通知轉(zhuǎn)讓原則。3、協(xié)議轉(zhuǎn)讓原則。2022/12/863第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作（二）資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律問題20第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作判定是否符合“真實出售”的標(biāo)準(zhǔn)，一般從以下幾個指標(biāo)加以考察：1、當(dāng)事人意圖符合證券化目的；2、發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表已進行資產(chǎn)出售的賬務(wù)處理；3、出售的資產(chǎn)一般不得附加追索權(quán)；4、資產(chǎn)出售的價格不盯著貸款利率；5、出售的資產(chǎn)已經(jīng)過“資產(chǎn)分離”處理，即已通過信用提高方式將出售的資產(chǎn)與發(fā)起人信用風(fēng)險分離。不符合上述條件的將視作擔(dān)保貸款或信托。2022/12/864第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作判定是否符合“真實出售”的標(biāo)第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作（三）信用增級的法律問題住房抵押貸款證券的投資利益能否得到有效的保護和實現(xiàn)主要取決于證券化資產(chǎn)的信用保證。需要通過內(nèi)部信用增級和外部信用增級來提高抵押擔(dān)保證券的信用等級，以保證抵押擔(dān)保證券的投資收益。外部增級是指由發(fā)起人以外的第三方提供的信用增級工具，其常見的形式有：由銀行提供信用證、保險公司提供保證函或者擔(dān)保公司提供擔(dān)保等，甚至還可以由第三方提供享有次級請求權(quán)的貸款。2022/12/865第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作（三）信用增級的法律問題20第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作內(nèi)部增級主要通過對SPV資本結(jié)構(gòu)的設(shè)計來實現(xiàn)，即用受讓資產(chǎn)中所產(chǎn)生的部分現(xiàn)金流來實現(xiàn)。其常見形式有：一是將SPV發(fā)行的證券劃分為優(yōu)先級和次級證券，次級證券必須在優(yōu)先級證券完全得到清償之后才能獲償。次級證券由追求高收益并愿意承擔(dān)高風(fēng)險的投資者、發(fā)起人和為SPV提供信用的人所持有。次級證券的存在加強了優(yōu)先證券的信用等級。二是由發(fā)起人向SPV提供擔(dān)保。三是由發(fā)起人在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)時，為所轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)提供超額擔(dān)?；蛘叽蛘鄢鍪?。2022/12/866第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作內(nèi)部增級主要通過對SPV資本第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作（四）抵押證券的法律問題發(fā)行之前證券法規(guī)對證券化產(chǎn)品的調(diào)整和審核。發(fā)行之后在資本市場上的流通。法律對抵押支持證券的交易場所、交易規(guī)則，以及參加市場交易的主體都要作出規(guī)定。2022/12/867第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作（四）抵押證券的法律問題20第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式一、美國模式美國的抵押貸款證券化采取表外運作模式。在該模式下，銀行將住房抵押貸款以真實出售的方式出售給SPV，由SPV發(fā)行證券。SPV是獨立于銀行而存在的，通常是政府設(shè)立的專門購買貸款發(fā)行住房抵押貸款證券。銀行的經(jīng)營運作與SPV無關(guān)，即使銀行經(jīng)營不良導(dǎo)致破產(chǎn)，銀行對住房貸款也已不具有追索權(quán)，由于銀行出售的住房抵押貸款已移出資產(chǎn)負(fù)債表，所以該模式也被稱為表外運作模式。2022/12/868第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式一、美國模式202第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式美國住房抵押貸款證券化的主要特點有：1、政府的大力支持。2、信用評級機構(gòu)的良好信譽。3、貸款保險制度的建立。4、超額擔(dān)保制度的建立。5、信托保管制度的建立。6、金融業(yè)務(wù)電子化的推廣。2022/12/869第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式美國住房抵押貸款證第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式二、德國模式德國住房抵押貸款證券化的主要特征就是“表內(nèi)證券化模式”占主導(dǎo)地位。所謂表內(nèi)證券化模式，就是在該模式下，不需要設(shè)立SPV，銀行直接以住房抵押貸款為抵押發(fā)行債券，即住房抵押貸款的發(fā)放人就是住房抵押貸款證券的發(fā)行人。債券的本金利息償付未必來自貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流。銀行破產(chǎn)時，債券投資者作為貸款的抵押權(quán)人獲得優(yōu)先償付。貸款沒有從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中剝離，沒有實現(xiàn)破產(chǎn)隔離，住房抵押貸款仍為發(fā)起人的資產(chǎn)，所發(fā)行的證券則為發(fā)起人的負(fù)債，二者都位于抵押貸款發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表中，因而該模式被稱為表內(nèi)運作模式2022/12/870第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式二、德國模式202第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式德國抵押債券系統(tǒng)中主要包括兩種證券：一種是“抵押證券”，它是由不動產(chǎn)所有者及設(shè)備投資機構(gòu)交給抵押銀行托管，在資本市場上發(fā)行“抵押證券”；另一種是“抵押債券”，抵押銀行以購買的抵押貸款和上述這些“抵押證券”為擔(dān)保，在資本市場上發(fā)行“抵押債券”。2022/12/871第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式德國抵押債券系統(tǒng)中第三節(jié)發(fā)達(dá)國家的住房抵押貸款證券化模式三、英國模式英國發(fā)行的住房抵押證券只有抵押支持證券一種，其性質(zhì)相當(dāng)于美國的轉(zhuǎn)手證券。在證券化過程中也要求設(shè)立專門的發(fā)行機構(gòu)SPV進行操作。在英國，住房抵押貸款證券化的發(fā)行機構(gòu)是