超高層住宅發(fā)展模式專題分享

超高層住宅發(fā)展模式專題超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!◆當國外超高層住宅與別墅一起成為財富人群權利和身份的象征；當土地越來越稀缺，資源越來越珍貴；當開發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時；當超高層成為一種“現(xiàn)象”前；我們需要準備些什么？◆當香港寸土寸金導致的超高層常態(tài)逐漸“傳染”給內地；◆當深圳、上海等一線城市超高層住宅從起初出現(xiàn)時客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受；◆當青島、杭州、?？诘荣Y源型城市對于超高層與資源間微妙關系的逐漸覺醒；◆當2008年類似成都等二三線城市超高層住宅開始出現(xiàn)“井噴”……超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!超高層與普通高層的差別在哪里？當超高層住宅經歷初級階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，客戶在每個階段表現(xiàn)出怎樣的特征？在不同發(fā)展階段，針對客戶的不同特征，開發(fā)商又要分別有何作為？對此，我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統(tǒng)研究……決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關……進而我們又發(fā)現(xiàn)：市場超高層成功在城市、地段資源、成本、客戶、開發(fā)商作為等存在著某些共性；我們得出：超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!4引子：成都超高層08年出現(xiàn)“井噴”超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!5成都客戶對超高層接受度呈增長趨勢，07年底，高層和超高層客戶接受度占40%王先生：“我喜歡住高層，臨窗而立，我甚至把它視為一種奮斗之后成功的象征！”這是對高層最為直白的民意表現(xiàn)。魏女士：好容易被兒子說服愿意住電梯了，但她無論如何只愿住在10多樓，原因很簡單，萬一停電了，她還可以慢慢爬樓梯。10多層最合適，看的遠，又不會因為樓層太高，讓樓下的風景變成“微縮景觀”。羅先生：執(zhí)業(yè)律師羅先生喜歡高層，聽說成都也有了5、60層高的住宅，他居然立馬就準備去認購。在他看來，住在高層，視野開闊、空氣新鮮、私密性好。田先生：做金融投資的田先生把住得高看作一種“境界”。“居高臨下”能讓他十分滿足。2007年底，成都客戶首選多層產品，其次為高層和超高層。07年超高層在成都出現(xiàn)后，高層和超高層的客戶接受度激增為40%，顯示客戶對超高層較高的接受度成都外灘、時代豪庭、金域藍灣成交客戶訪談外灘07年入市，項目看府南河，價格7000～8000元/平米，價格相對低，銷售較好，目前已銷售50%。

——成都天璽項目負責人陳先生2007年前，超高層住宅在成都從未出現(xiàn)過，客戶擔心安全性問題，擔心產品后期物管、配套服務，那么開發(fā)商是如何解決成都客戶超高層住宅抗性呢？超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!6超高層是什么？超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!7從客戶感知角度：超高層與高層沒有大的變化，只是形態(tài)上的差異獨棟、雙拼、聯(lián)排疊拼、洋房、多層小高層高層、超高層對高度的感知對空間的感知低中低中高有天有地，獨門獨院鄰里空間，親近院落空中感受，俯視園林開闊視野，遠眺景觀從客戶角度，對高層與超高層的區(qū)別并不敏感高度：能夠接受20多層的高度也能夠接受40層左右的高度；在地平線上仰視對20與40層感知差別不大景觀：同樣對社區(qū)園林感知不強的情況下，超高層的遠眺景觀好于高層戶型：高層與超高層面臨的戶型問題類似，空間感覺類似超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!8技術要求產生質的變化，成本增加客戶對高層與超高層的感知沒有明顯區(qū)別與高層價格無大的差別，但頂層部分可以實現(xiàn)溢價123所謂超高層，只是在技術與成本層面產生了變化，而客戶的感知、銷售價格上都與高層無本質差別那么，決定超高層市場實現(xiàn)度的核心要素是什么？超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!9澳大利亞黃金海岸SierraGrand邁阿密海岸線案例新加坡吉寶灣……國外案例國內案例香港凱旋門香港貝沙灣深圳萬科俊園深圳擎天華庭深圳港立豪園青島東海路9號成都河畔新世界成都華宇金沙港灣杭州盛元慧谷杭州東方潤園寧波凌江名庭重慶海客瀛洲……超高層系列萬科金域藍灣系列深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無錫、福州世茂濱江系列上海世茂濱江花園哈爾濱世茂濱江新城南京世茂濱江新城

武漢世茂錦繡長江福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園昆山世茂蝶湖灣……案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進行模式照抄，而是要挖掘這個案例產生背后所隱含的條件。通過分析國內外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場成功6大共性規(guī)律超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!10超高層多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強勢資源驅動超高層多具有強勢水景資源世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動承擔“城市運營商”角色開發(fā)商會采取綜合多元化的地產發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價值綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設施，功能結構上得以互補，資源得以共享在開發(fā)土地過程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域對整個城市所產生的經濟效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合樓盤技術指標城市運營商物業(yè)類型武漢世茂錦繡長江占面：90.25萬㎡建面：165萬㎡容積率：2.3綠化率：53.6%從兩江四岸復合功能區(qū)（RBD）發(fā)展要求出發(fā)，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)；不僅與四新地區(qū)建設形成互動，更促進了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展住宅產品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅；占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象南京世茂濱江新城占面:51萬㎡建面:150萬㎡容積率：2.3綠化率：65%所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域，是打造長江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域新城由17棟50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市等組成福州世茂外灘花園占面：77357㎡建面：27萬㎡容積率：2.73綠化率：56.30%項目根據福州"東擴南進"的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸150米純板式超高層豪宅，4棟百米板式豪宅商業(yè)配套，6000平米五星級會所蕪湖世茂濱江花園占面：19萬㎡建面：56.5萬㎡容積率：2.73綠化率：60%位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程——濱江公園的一期工程內，三號地塊應市政府之邀，作為城市運營商承建的文化藝術中心

由8幢33～53層的高層、超高層住宅和2幢五星級酒店組成超高層成功共性二蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!11面對客戶對超高層的抗性，開發(fā)商從產品設計階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實用性兼顧，引導客戶認知如今超高層就像3、4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態(tài)度，作為開發(fā)商，我們主要從居住感覺上加以引導，同時物管服務前置——成都天璽項目負責人陳先生超高層成功共性四階段初級階段發(fā)展階段成熟階段特征中、高層住宅增多，超高層住宅開始出現(xiàn)超高層住宅數(shù)量增多超高層住宅大量出現(xiàn)客戶主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明顯提高舊有的居住觀念仍未被打破；放大超高層居住的不安感；對超高層居住持好奇，懷疑態(tài)度舊有居住觀念被打破；持有觀望態(tài)度、從眾心理；淡化不安感，開始重視視野、采光、通風等優(yōu)點；產生超高層居住優(yōu)越感理性看待超高層居住；優(yōu)勢意識增強發(fā)展商作為相對保守的開發(fā)策略；挖掘關系客戶、有區(qū)域情結的客戶；訴求完善的城市配套引導：強化視野、通風、采光的特性；強化超高層居住的優(yōu)越感；注重規(guī)劃、建筑、園林設計：以景觀為導向的產品規(guī)劃，高品質產品，景觀最大化，園林尺度擴大；選址上占據較好的景觀資源倡導新的生活方式；豐富產品線；服務升級：物管服務前置；發(fā)揮品牌優(yōu)勢超高層發(fā)展初級階段，開發(fā)商重點營銷老客戶，僅從營銷階段影響客戶；發(fā)展階段，開始從產品設計階段滿足客戶需求，力求舒適性與實用性；成熟階段，通過物管、產品、園林、區(qū)域資源等重點打造一種超高層獨特的生活方式訪談紀要超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!12超高層銷售均價與開發(fā)成本之比（簡稱S比）的不同會導致超高層開發(fā)模式的不同“S比”帶來的兩種開發(fā)模式：

S＞2時，超高層多位于一二線城市，且具備強勢資源（如一線海景），產品層級屬高端；S＜2時，超高層多位于二三線城市，資源相對弱（如二線河景），產品層級屬中高端世茂濱江系列S值均大于2，金域藍灣系列S值則小于2；世茂與萬科均進入福州，但福州世茂外灘花園S值為金域藍灣的2倍，緣于萬科取地價格為世茂的4倍，世茂積極參與政府規(guī)劃，取地成本相對較低樓盤開發(fā)成本銷售均價S比（S=銷售均價/開發(fā)成本）世茂濱江系列上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米3南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米3.1武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米2.2福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米2.4蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米2.1萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域藍灣4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域藍灣5172元/平方米8981元/平方米1.74注：深圳金域藍灣、珠海金域藍灣“S比”計算，超高層銷售均價以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價計算超高層成功共性六超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!13匹配超高層出現(xiàn)的共性條件后，超高層如想在市場成功實現(xiàn)，仍需開發(fā)商有所作為針對客戶可能存在的抗性的引導：可能存在的抗性抗性的原因有效的解決方案選擇適合項目的開發(fā)模式開發(fā)模式有哪些明確模式選擇的前提條件適合項目的超高層規(guī)模超高層在項目整體中的作用匹配超高層共性條件后的開發(fā)商作為選擇不同的開發(fā)模式，將帶來全然不同的產品線超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!14我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統(tǒng)研究世茂濱江系列超高層一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發(fā)量在100萬平米以上，通過規(guī)模效應降低建設推廣成本；綠化率50%以上；綜合體運營，其中住宅占世茂利潤70%萬科金域藍灣系列超高層二線水資源；中小規(guī)模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)相融合，用以分攤容積率；精致園林，提高單位成本成都系列超高層2007年為成都超高層轉折點，08年出現(xiàn)井噴。其中超高層集中在城市核心景觀以及二環(huán)錦江沿線。超高層開發(fā)以外來品牌開發(fā)商為主上海、南京、武漢、福州、成都、蕪湖等世茂濱江系列超高層深圳、珠海、福州、成都等金域藍灣系列超高層外灘、湖畔新世界、時代豪庭、遠大郎朗風景等成都系列超高層超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!15萬科金域藍灣系列超高層案例樓盤景觀資源技術指標（單位：平米）物業(yè)類型產品戶型價格備注占面建面容積率深圳金域藍灣一線海景：靠近紅樹林及深圳灣，南北主視野毫無阻擋，3層以上可看海6.3萬42萬6.58一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層三期超高層戶型分別是110－130平米二房和140－160平米三房一二期均價：8200元/平方米（2004）；三期均價：17000元/平方米（2006）萬科地產個濱海全景觀住宅項目超大型海濱高尚住宅(高層)，弧形大曲線布局，出挑深遠大陽臺珠海金域藍灣一線海景：南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島2.4萬9.2萬3.91棟47層超高層，3棟33層高層，6套商HOUSE。超高層住宅建設完工后將成為珠海住宅高度，樹立珠海情侶路新地標超高層以180平米的三房和103平米的二房為主，高層主力戶型為150－175平米的三房，其次為90－105平米的二房及205－210平米的四房，另有少量頂層復式均價：15000元/平方米超高層作為三期最后推出，目前尚在認籌。福州金域藍灣——16萬16.5萬2.3擬建超高層、高層及少量聯(lián)排別墅，延續(xù)金域系列產品品質，目標客戶定位于福州中高端消費群體————項目案名“萬科金域榕郡”業(yè)，形象廣告開始出街，項目具體情況尚未公開。成都金域藍灣河景：西臨沙河7.4萬35萬535、36層高層，5層多層。戶型方面以兩房、三房為主，兩房95-120平方米，三房135-150平方米均價:8981元/平方米新古典主義建筑風格超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!16按S比大小可將樓盤分為兩種模式，大于2屬于價值主體模式；S比小于2歸類形象主導模式世聯(lián)認為，按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于2.0的樓盤屬于價值主體模式；S比小于2.0的樓盤歸類形象主導模式價值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導模式以金域藍灣系列代表1.01.52.02.53.0123456789S比=銷售均價/開發(fā)成本S比樓盤S比價值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長江2.2福州世茂外灘花園2.4蕪湖世茂濱江花園2.11234510S比＜2S比＞2價值主體模式形象主導模式樓盤S比形象主導深圳金域藍灣2珠海金域藍灣1.7成都金域藍灣1.74福州金域藍灣1.2成都外灘1.15789106超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!17形象主導模式及價值主體模式適應性KPI條件研究形象主導（以金域藍灣系列為例）價值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠小于2大于2項目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項目一線強勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項目定位定位高端、純住宅、側重項目利潤定位頂級、綜合體、注重城市融合產品分攤容積率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級配套（復合功能）自身能力資金實力較強的資本實力雄厚的資本實力品牌效應一定的品牌效應較強的品牌效應政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關系區(qū)域運營能力功能單一，項目自身運作能力較強很強的區(qū)域運營的能力超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!18規(guī)模方面，世茂濱江多為100萬平米以上大規(guī)模項目，金域藍灣系列多為30萬平米以下中等規(guī)模項目世茂濱江系列多為100萬平米以上大規(guī)模項目，金域藍灣系列多為30萬平米以下中等規(guī)模項目世茂濱江系列上海世茂濱江花園南京世茂濱江新城蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江占面22萬51萬19萬90萬建面70萬150萬56萬65萬萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣占面6.3萬2.4萬6萬7.4萬建面42萬9.2萬24萬35萬金域藍灣系列占面均在8萬平米以內；建面平均為25萬平米，其中最高為深圳金域藍灣為42萬平米自身屬性資源規(guī)模容積率世茂濱江項目占面均在50萬平米左右，最高南京世茂濱江新城達150萬平米；世茂濱江建面平均都超過了100萬平米超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!19超高層選擇何種模式的前提條件價值主體形象主導?？谒{城廣場項目匹配模式自身屬性規(guī)模大規(guī)模中型規(guī)模239畝，在長秀片區(qū)屬大規(guī)模項目資源一線資源二線資源二線海景資源容積率低容積率中高容積率中高容積率開發(fā)商資金實力較強的資本實力一定的資本實力持續(xù)的資本實力品牌效應較強的品牌效應較強的品牌效應較強的品牌效應政府合作與政府良好的關系較少本項目由長信與有政府背景的城投合作開發(fā)區(qū)域運營能力較強的區(qū)域運營的能力無無特殊要求匹配超高層兩種模式，我們發(fā)現(xiàn)，?？谒{城廣場項目與形象主導模式較接近，但不同點在于我們項目規(guī)模在長秀片區(qū)屬大規(guī)模，同時有著良好的政府合作背景。?？谒{城廣場超高層前提條件模式匹配超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!20價值主體模式多為純超高層產品，單排布置超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運營能力產品規(guī)劃排布產品比例戶型價值主體規(guī)劃排布要點：注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤最大化如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅主體建筑沿江弧形排列，單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積，解決多排布置所造成的視線遮擋；降低建筑密度，板式結構設計使戶戶實現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”世茂超高層降低建筑密度，單排布置，前后錯落布置，視線互不遮擋，保通風性上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化南京世茂濱江新城在沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅福州世茂外灘沿閩江一線設世茂摩爾街外灘188號超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!21超高層與其他物業(yè)類型關系處理方面，價值主體注重超高層江景最大化，低密度物業(yè)則占據社區(qū)內園林景觀；形象主導，超高層與高層等隔離、分期分組團開發(fā)價值主體，多以道路、水系分界物業(yè)類型，不同物業(yè)類型分區(qū)獨立；高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感；低密度物業(yè)圍繞水系排布，占據社區(qū)最好資源景觀；形象主導超高層與其他物業(yè)往往隔離，分期、分組團開發(fā)深圳金域藍灣，以超高層消化高容積率，并置于末期開發(fā)，利用項目的整體溢價，以時間換空間；珠海金域藍灣，采用一座超高層和三座高層半圍合式布局形成兩個組團，通過合理的折板式樓型設計，超高層90%戶型擁有多角度的優(yōu)良海景資源，實現(xiàn)景觀資源價值最大化高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感低密度物業(yè)占據社區(qū)內部最佳資源產品規(guī)劃排布產品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項目容積率：7深圳金域藍灣珠海金域藍灣超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!22戶型，形象主導模式追求利潤，一個交通核往往有三戶三梯、三戶四梯、五戶四梯；價值主體兩戶兩梯、三戶三梯、兩戶三梯，舒適性高價值主體一個交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶三部電梯、兩戶三部電梯，舒適性高；形象主導模式，一個交通核往往為三戶三部電梯、四戶三部電梯、五戶四梯產品規(guī)劃排布產品比例戶型上海世茂濱江花園一梯二、一梯三三梯三戶、三梯兩戶三梯三戶、三梯四戶兩梯兩戶南京世茂濱江新城珠海金域藍灣，31層以下為三梯四戶，31層以上為三梯三戶ABCCD深圳金域藍灣以四梯五戶為主超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!23建筑風格，采用現(xiàn)代都市風格，價值主體模式項目更展現(xiàn)濱海建筑風情建筑風格均采用現(xiàn)代都市風格，采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉）部分項目展現(xiàn)濱海建筑風情。如珠海金域藍灣通過凸凹有致的體塊交接、構造精致的建筑節(jié)點、充滿韻律感的錯層陽臺立體構圖來捕捉陽光與陰影，表達一種清新明快的熱帶濱海建筑風情產品建筑風格增值體系限制條件蕪湖世茂濱江福州世茂外灘南京世茂濱江珠海金域藍灣超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!24成本控制，形象主導模式做足全方位成本控制，價值主體模式基于城市運營戰(zhàn)略往往較少進行階段性成本控制價值主體模式基于城市運營、綜合體發(fā)展等戰(zhàn)略往往較少進行階段性成本控制，而是大手筆投資；相比形象主導通過各種策略進行全方位成本控制。力求成本最小，利潤最大化。17層，33層為避難層（設計要求每16層有避難層），做到47層（頂層為復式），用足設計，控制成本超高層建筑有抗風要求，項目在29層以上開始設置抗風玻璃幕墻，控制成本產品建筑風格增值體系限制條件世茂濱江系列上海世茂濱江花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城投入成本總投資達50億4.01億元地價31．5億成交價18億買地，總投資100億世茂濱江系列緣于大規(guī)模購地、一線江景稀缺資源、綜合體發(fā)展戰(zhàn)略、城市運營商等因素，投資更有長遠意識，較少計較階段性成本控制超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!25形象主導模式以精致化小型園林為主，價值主體模式則傾力打造大規(guī)模國際化主題園林廈門金域藍灣泰式精致園林蘇州園林奧運公園德式綠蔭天鵝湖英式大草坪夏威夷沖浪沙灘法式迷宮花園上海世茂濱江花園16萬平方米六大主題園林景觀世茂濱江系列綠化率綠化面積（萬平米）上海世茂濱江花園70%15.44南京世茂濱江新城65%33.15武漢世茂錦繡長江53.60%34.85福州世茂外灘56.30%4.36蕪湖世茂濱江花園60%11.19金域藍灣系列綠化率綠化面積（萬平米）深圳金域藍灣40%2.55珠海金域藍灣35%0.84天津金域藍灣35%2.10成都金域藍灣30%2.22南京金域藍灣40%10.88世茂濱江系列園林特點：大規(guī)模、主題化，綠化率超過50%；金域藍灣為精致化小型園林，綠化率在30%左右園林規(guī)模成本超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!26會所，價值主體模式大規(guī)模豪華會所滿足高端人群各層面需求，同時綜合體運作保證其運營；形象主導模式會所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求價值主體模式大規(guī)模豪華會所滿足高端人群各層面需求，同時綜合體運作保證其運營；世茂濱江系列會所多為1.5萬平米左右超豪華會所，且會所引用國際會所管理公司直接管理形象主導模式會所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求目前國內二線城市樓盤會所幾乎100%虧損經營，因此金域藍灣系列以及成都超高層在會所投資較少，更多僅作為銷售階段賣點，客戶入住后，會所多空閑配套會所物管商業(yè)南京世茂濱江新城——多種功能大型主題會所，由美國會管理

上海世茂濱江花園——1.5萬平米超豪華會所深圳金域藍灣會所健身房及棋牌室超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!27商業(yè)配套，價值主體模式靠綜合體運營，自建商業(yè)及學校配套；而形象主導模式更多依靠區(qū)域現(xiàn)有成熟配套價值主體模式社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設施，功能結構上得以互補，資源得以共享最典型如南京世茂濱江新城，除17棟50層的超高層住宅外，還包括五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市等。雖地處南京濱江板塊新興區(qū)域，卻可以自我滿足配套資源形象主導模式更多依靠城市現(xiàn)有區(qū)域資源，其中珠海金域藍灣、南京金域藍灣建有小型商業(yè)街配套會所物管商業(yè)不同業(yè)態(tài)共生互補，價值聚合為源動力城市六大功能的整合，CBD與RBD的促為基礎商務資源

居住資源

酒店資源

辦公資源

商業(yè)資源

景觀資源

超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!28解除客戶抗性方面，價值主體模式更多靠大手筆軟性服務吸引客戶，形象主導模式主要靠增值化產品作為主要賣點開發(fā)商品牌效應高品質增值化產品大尺度主題化園林衣食住行學多功能配套國際標準物管服務打造濱江生活方式解除客戶超高層抗性價值主體模式更多靠大手筆軟性服務（綠化率、配套、物管、生活方式）吸引客戶，形象主導模式主要靠增值化產品（產品精細化，多贈送面積）作為主要賣點解除客戶抗性超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!29?？谒{城廣場項目屬于形象主導模式，超高層在項目中占相對較小比重，起到樹立地標及分攤容積率作用形象主導（以金域藍灣系列為例）價值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠小于2大于2項目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項目一線強勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項目定位定位高端、純住宅、側重項目利潤定位頂級、綜合體、注重城市融合產品分攤容積率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級配套（復合功能）自身能力資金實力較強的資本實力雄厚的資本實力品牌效應一定的品牌效應較強的品牌效應政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關系區(qū)域運營能力功能單一，項目自身運作能力較強很強的區(qū)域運營的能力以較樂觀的8000元計算，售價成本比在1.5－1.7左右項目二線海景，容積率不定，中等規(guī)模項目資源不具備頂級條件，且規(guī)模不足以打造城市級的綜合體超高層僅為獲得高容積率的限制條件具備較高綠化率條件以區(qū)域級內配套為主，自身建設少量社區(qū)配套以區(qū)域級內配套為主，自建少量社區(qū)配套較高的品牌知名度良好的政府合作關系很強的房地產開發(fā)項目開發(fā)能力案例?？谒{城廣場超高層發(fā)展模式匹配超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!30特定容積率下超高層規(guī)模的提升對項目價值貢獻不大，不建議大規(guī)模提升超高層規(guī)模當不考慮超高層的規(guī)模效應對價格的拉伸效應時，項目利潤率及利潤額均有小幅下降，表明超高層規(guī)模越大，對整體利潤及利潤率的貢獻反而減少；當考慮超高層規(guī)模增加后，其開發(fā)周期較長，動態(tài)測算下的利潤率降低將更快。案例超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!31?？谒{城廣場超高層為最小規(guī)模時，適宜容積率為3.0；超高層規(guī)模不超過30％時，適宜容積率為3.53.03.5前提超高層規(guī)模最小化（2單元）超高層規(guī)模適度放大（4單元）共同點利潤率接近，相差不到1％合作方城投有一個相對較高的回報率，便于項目推進優(yōu)勢超高層規(guī)模最小，市場實現(xiàn)風險最小一定的規(guī)模優(yōu)勢，引導成本較低社區(qū)形象及品質相對提升政府層面：利于規(guī)劃方案的審批及項目進程推進為獲取較高的容積率贏得條件劣勢在超高層規(guī)模較小情況下，獲取更高的容積率面臨較大挑戰(zhàn)超高層引導成本較高利潤額有提升，相應帶給城投較大利益提升超高層規(guī)模增大，市場實現(xiàn)難度增大案例?？谒{城廣場項目超高層具體體量通過經濟測算決定超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!32在日本，解決高層可能帶來的問題已有較為成熟的方法可供參考客戶抗性消除抗性舉措1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。3、沒有與地面的接觸感?？剐蕴骄科胀ǔ扇松钚螒B(tài)探究：超高層隔離人與自然的直接接觸；給避難和消防活動帶來了更多的困難；住宅低部發(fā)生旋風問題帶來的不適感；對地震、強風所引起的“擺動”抱有不安感。超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢；通風、采光、景觀更加優(yōu)越；可以營造出配備有高級設備、設施的居住環(huán)境；制定令人放心的防災、避難體制。普通成人生活領域擴展探究：缺乏近鄰接觸和交流的場所；相互見面交流的程度較低，近鄰關系淡化；電梯內犯罪的不安感要比中低層住宅高；對孩子的監(jiān)視性、防范性減弱；對于住宅周邊的領域意識較低，提高了對樓梯間等空間的不安感。對共用走廊、樓梯、大廳等空間進行充分的研究：如對走廊進行少許擴寬，配置綠化和座椅；在門廳前設置門廊，走廊側面預留出大窗戶，窗前設置花池，每幾層設置一處空中回廊等等；通過防災、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性，從舒適和生態(tài)學的觀點進行研究和探討來解決住戶周圍的交通共用空間領域和促進鄰里交流等。兒童生活形態(tài)特性探究：阻礙兒童室外的游玩活動；家長擔心兒童被關在電梯內或發(fā)生危險事故。讓擁有孩子的家庭在低層居住設計減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角住宅周圍和住宅內的游玩場地設計。老年人生活形態(tài)特性探究：生活領域容易縮小，對外部產生疏遠感；對自然的需求增加，而接觸地面的機會降低；災害時避難要求增大；對醫(yī)療、福利設施和文教設施依存度較高。確?？梢越佑|到綠化等自然環(huán)境的空間和陽臺；制定令人放心的防災、避難體制；周邊考慮醫(yī)療、福利設施和文教等設施。1、注重通風、采光的設計，增加景觀面2、注重對公共空間的設計，增加鄰里交流場所和綠化空間，減少死角3、制定令人放心的防災、避難體制，增加心理上的安全感4、針對兒童：設計室內的游玩場地5、針對老人：增加有自然環(huán)境的空間和陽臺，并在小區(qū)內設置醫(yī)療、福利設施超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!33成都超高層住宅2008年出現(xiàn)井噴現(xiàn)象樓盤景觀資源技術指標物業(yè)類型產品戶型價格備注說明成都外灘高層可看府南河占地面積：16666.75平米建面：145000平米容積率：8.7綠化率：32%41層，5棟77-142平方米均價7500元/平方米去年11月24日開盤，本次推出共726套，至今銷售約50%河畔新世界擁有3000米的超長自然河岸線占地面積:1100055平方米總建筑面積:3000000平方米3棟50層高超高層電梯住宅，面積從180余平方米至200余平方米2008年4月27日開盤，首推雙拼（300～350平米）和18層小高層（200平米以上）未定超高層、高層、小高層、多層、別墅由北向南依次排布遠大·朗朗風景總建筑面積:150000平方米容積率：4.16綠化率：70%朗朗風景33層戶型增加了更多超大露臺和空中花園，全贈送的露臺面積多達40多平米，比普通住宅多出了近10%的陽光和清風四期朗朗風景價格未定。按揭8成30年，享受青年置業(yè)計劃城市理想大廈城市中央景觀占地9.7畝，總建面8萬6千多平方米。容積率：4.828層高層，37層超高層A塔樓，為37層和30層的35-70㎡精裝戶型，B塔樓，為28層和23層精裝SOHO商務空間，均價12000元/平米4月12日開盤，推出5－17層，預計銷售60％時代豪庭河景42層，3棟106-155平方米，共5款戶型，其中，106平方米的戶型為2房2廳2衛(wèi)均價為10000元/平方米開發(fā)商：九龍倉地產上錦美地臨河水公園，城市中心景觀占地面積:6206.41平方米總建筑面積:55948.53平方米總戶數(shù):539停車位:320綠化率：26.6%41層，1棟48-55平米一居,72-94平米兩室,102-125三房均價7500元/平方米項目4月12日開盤，至今銷售40％凌俊公園景觀，城市配套景觀用地面積為7040.7平方米，總建筑面積93818.81平方米住宅45層，商務公寓47層住宅主力面積50—70m2左右，三梯八戶；商務公寓主力面積30—50m2左右商務公寓樓，目前工作進度5％成都超高層住宅2008年出現(xiàn)井噴現(xiàn)象2007年，超高層在成都開始大行其道,相繼出現(xiàn)了金域藍灣、時代豪庭、外灘等超高層項目，但總數(shù)并未超過10個；08年將推出的超高層住宅項目將超過25個，大多數(shù)項目都為40至60多層超高層集中4大片區(qū)市中心、東大街-九眼橋、城東副中心,以及天府大道一線是超高層項目較為其中的區(qū)域，以城市核心資源以及錦江，湖畔新世界、悅城、天鵝湖2期則集中在南延線超高層主力開發(fā)商，外來品牌開發(fā)商占主導超高層主力開發(fā)商：外來開發(fā)商包括，新世界地產、九龍倉、新鴻基地產、華人置業(yè)、新加坡置地、吉寶置業(yè)，本土開發(fā)商以業(yè)瑞房產為代表超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!34成都超高層開發(fā)商從高品質產品、園林尺度擴大、物管服務前置、生活方式打造等主動引導客戶成都客戶超高層接受度呈增長趨勢開發(fā)商從居住感覺上主動引導，強化超高層優(yōu)勢，淡化劣勢高品質產品景觀最大化生活方式打造園林尺度擴大物管服務前置超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!35從成本與技術角度：超高層相比普通高層產生了質的變化我國《民用建筑設計通則》（JG37—87）將住宅建筑層數(shù)劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9為中高層；凡超過100米均為超高層。聯(lián)合國1972年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類：（1）9～16層（最高為50米）；（2）17～25層（最高到75米）；（3）26～40層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。日本建筑大辭典將5～6層至14～15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。

100米高度帶來的質的變化戶型成本實用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽臺開窗公攤較高消防樓梯增加每50米設置避難層實用率多在70％左右成本比高層高出15%～25%對抗風、抗震的要求變化，帶來成本大量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問題便于統(tǒng)一管理日常運行能耗高后期維護管理費用高其他開發(fā)周期拉長智能化技術的使用水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化超高層的界定在不同國家不同，但建筑高度超過100米時，在開發(fā)成本與技術要求方面會產生質的變化。超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!36從銷售價格角度：無強勢景觀支持的情況下，超高層與高層價格差別不大，但超高層頂層部分可以實現(xiàn)溢價綜合案例經驗可知，超高層銷售價格可以明顯地分成兩部分：看不到景觀的樓層與高層均價相差無幾；可看優(yōu)勢景觀資源的超高層樓層，產品戶型設計可能與低樓層不同，而價格相比高層也會出現(xiàn)一個跳差超高層樓盤超高層均價高層均價備注深圳金域藍灣17000元/平米（2006年），排除市場泡沫，正常價位為9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域藍灣2008年五一推出，預計均價13000元/平米15000元/平米超高層33層以下價格與高層接近，33層以上價格出現(xiàn)跳差蕪湖世茂濱江花園預計均價8500元/平米預計均價8000元/平米武漢世茂錦繡長江均價15000元/平米均價14500元/平米超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!37超高層住宅的市場共性六大規(guī)律超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!38在市場化的條件下，超高層成功市場實現(xiàn)需要經濟發(fā)展與高度城市化的支撐市場化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經濟經濟發(fā)展水平較高城市的GDP總量達到3000億元以上超高層開始出現(xiàn)城市的GDP總量達到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)城市化率較高城市化率達到60％左右開始出現(xiàn)超高層城市化率達到80％左右超高層大量出現(xiàn)現(xiàn)象城市GDP（億元）城市化率超高層住宅大量涌現(xiàn)北京912084.3%上海1176588.7%廣州674478.5%深圳6657100%開始出現(xiàn)超高層住宅武漢310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青島370059%福州197550％………………超高層成功共性一出現(xiàn)超高層的城市基本指標超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!39市場客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質超高層成功共性三超高層客戶共性世茂濱江系列萬科金域藍灣系列成都、重慶、杭州……深圳、上海……經歷豐富愿意嘗試新鮮事物能夠接受創(chuàng)新經濟實力較強視野開闊，見多識廣……大城市生活背景超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!40所在城市的房價基數(shù)較高，且價格仍有上漲空間，超高層的售價能夠遠高于建造成本在市場化的條件下，要開發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價空間。超高層成功共性五建安成本3000元/㎡超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!41超高層市場成功實現(xiàn)共性總結城市因素共性1：城市GDP總量達到一定層級共性2：城市化率達到一定水平共性6：市場具有較高的可實現(xiàn)售價預期共性4：市場客戶具備視野開闊，能夠接受創(chuàng)新事物的特質區(qū)域因素價格因素客戶因素共性3：超高層多位于城市新區(qū)或核心，并依賴強勢資源驅動共性7：S比的不同會導致超高層開發(fā)模式的不同共性5：開發(fā)商從各個層面對客戶抗性進行引導這些共性并不適用于每一個案例，但來源于一些類似的成功要素的總結超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!42超高層兩種發(fā)展模式案例研究超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!43世茂濱江超高層系列案例樓盤景觀資源技術指標物業(yè)類型產品戶型價格地價、投資額等上海世茂濱江花園一線江景占地22.06萬平米，建面70萬平米容積率2.9綠化率70%6棟49～55層超高層公寓與1棟60層酒店式公寓戶型從四房兩廳到一房一廳，從80多平米到300多平米總投資達50億人民幣；目前三級市場價格：3.5～4.2萬元/平方米僅拆遷費意向，就投入了20億元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀南京世茂濱江新城地處南京長江、秦淮河口占面:510000平方米總建面:150萬平方米容積率：2.3綠化率：65%開發(fā)周期:三期總戶數(shù):8000新城由17棟50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、中小學以及大型購物超市等組成“家家面江，戶戶有景”，戶型上采用三梯四戶和三梯兩戶設計110-270平毛坯13000元/平，精裝修17000元/平均價:13000元/平方米18億買地1000畝，總投資將超過100億，樓面地價0.12萬元/平方米，公司未來三年收益提供保障武漢世茂錦繡長江2公里長江景觀用地面積90.25萬㎡，規(guī)劃凈用地面積為65.02萬㎡，容積率2.3。綠化率53.6%項目整體建筑面積165萬㎡，投資超過100億住宅產品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅。占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象二期奇數(shù)層257平米，偶數(shù)層255平米均價14500

元/平米規(guī)劃層面采取以高層低密度，得到多量綠化及公共空間，烘托高端物業(yè)價值福州世茂外灘花園一線江景占地77357平方米，總建筑面積27萬M2容積率2.73綠化率56.30%150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅起價:8000元/平方米均價:12000元/平方米地價+建造成本大約在5000元/平米，預計每平方米每天租金大約在2-3元，大約10年左右就可以收回蕪湖世茂濱江花園坐擁2公里浩淼長江岸線總投資近50個億，占地280余畝，總建筑面積56.5萬平方米綠化率60%由8幢33-53層的高層、超高層住宅和2幢五星級酒店組成在戶型設計上，采用了江景最大化的設計原則，尤其是靠江端頭，設計了全江景戶型；整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開2008年1月1日開工。目前，周邊小區(qū)在4700元到5000元。估計世茂精裝房售價達8000元占地280余畝，4.01億元巨資摘得該地塊超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!44通過案例分析，我們發(fā)現(xiàn)決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關我們得出，最終決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關樓盤開發(fā)成本銷售均價上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米深圳金域藍灣4500元/平方米9000元/平方米珠海金域藍灣4500元/平方米7500元/平方米成都金域藍灣5172元/平方米8981元/平方米福州金域藍灣1萬元/平方米1.2萬元/平方米成都外灘4000元/平方米7500元/平方米超高層規(guī)模銷售均價/開發(fā)成本我們將“銷售均價/開發(fā)成本”擬為“S比”，那么S比值的不同是否會形成超高層不同的開發(fā)模式呢？注：深圳金域藍灣、珠海金域藍灣“S比”計算，超高層銷售均價以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價計算超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!45價值主體與形象主導兩種開發(fā)模式核心點對比定位客戶園林配套資源強度、項目規(guī)模、容積率規(guī)劃排布、產品比例、梯戶比、實用率、平面組織、增值體系客戶關注點、解除抗性的共性綠化率功能定位、檔次定位城市價值會所、物管、商業(yè)自身屬性產品兩種開發(fā)模式核心點對比超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!46資源強度方面，世茂濱江多擁有一線江景強勢資源，相比，金域藍灣系列多為二線水景資源世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城景觀資源一線黃浦江江景一線閩江江景坐擁2公里一線長江岸線2公里一線長江景觀一線江景、秦淮河口萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣南京金域藍灣景觀資源二線海景一線海景二線湖景：12.45公頃的濱海湖弱勢河景：沙河一線河景：北面看牛首山河和秦淮河景世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等金域藍灣系列水景資源相對弱于世茂濱江系列；金域藍灣系列資源多為湖景、河景，多為二線景觀，如天津金域藍灣、成都金域藍灣等自身屬性資源規(guī)模容積率超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!47容積率，世茂濱江屬超高層低密度項目，金域藍灣系列為中高容積率，成都超高層為高容積率世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城容積率2.9

2.734.172.32.3

萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣南京金域藍灣容積率6.583.945

2成都超高層成都外灘

河畔新世界

遠大·朗朗風景

城市理想大廈

時代豪庭

上錦美地

容積率8.73.94.164.832R=2.0～3.0R=3.0～7.0R=4.0～8.0自身屬性資源規(guī)模容積率世茂濱江系列容積率集中在2.0～3.0，屬超高層低密度項目；金域藍灣系列容積率較高，為3.0～7.0；相比，成都超高層容積率高于強兩者，為4.0～8.0。超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!48定位：價值主體模式多定位頂級、綜合體運營，主動承擔“城市運營商”角色；形象主導型則定位中高檔、純住宅、首要關注項目利潤層面世茂濱江上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城功能定位超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

超高層豪宅、摩爾商業(yè)街、5000平米超豪華會所高層、超高層住宅、2幢五星級酒店超高層、占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店超高層、五星級酒店、商業(yè)步行街、市民廣場、幼兒園、中小學、超市檔次定位全國頂級福州頂級蕪湖頂級頂級頂級城市價值根據福州"東擴南進"的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸三號地塊應市政府之邀，作為城市運營商承建的文化藝術中心不僅與四新地區(qū)建設形成互動，更促進了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣廈門金域藍灣南京金域藍灣功能定位住宅住宅、商HOUSE住宅住宅住宅住宅、商業(yè)街檔次定位高檔高檔中/高檔中/高檔中檔高檔城市價值萬科金域藍灣系列對城市價值貢獻，主要體現(xiàn)在精細化以及產品創(chuàng)新定位功能定位檔次定位城市價值功能定位，價值主體模式定位為住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等綜合體，形象主導型以純住宅為主，少量附有商業(yè)；檔次定位，價值主體模式定位全國或城市頂級，形象主導型為中高檔；城市價值，價值主體模式多位于城市政務新區(qū)，主動承擔“城市運營商”角色，綜合體運營考慮被開發(fā)區(qū)域對整個城市所產生的經濟效益；形象主導型注重項目本身利潤層面武漢世茂錦繡長江超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!49復合產品規(guī)劃，形象主導規(guī)劃更多為分攤容積率，超高層相對獨立集中排布，占據優(yōu)越景觀產品規(guī)劃排布產品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項目容積率：7深圳金域藍灣，超高層看海景視線相對好于一二期珠海金域藍灣，超高層保證海景，不影響其他物業(yè)開發(fā)形象主導模式規(guī)劃排布要點：以超高層分攤高容積率，利用項目的整體溢價，以時間換空間；超高層為整個項目樹立形象標桿，和高層等半圍合式布局形成組團；獨立集中排布，緣于超高層工期長，超高層位置相對不影響其他物業(yè)類型開發(fā)成都湖畔新世界排布相對獨立，聚集超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!50產品比例，超高層占價值主體模式80%～90%以上；形象主導模式產品線豐富，超高層僅占20%～30%價值主體模式，超高層比例往往占80%～90%以上如上海、南京、福州、武漢世茂濱江系列為100%超高層住宅；形象主導模式，超高層比例僅占20%～30%，產品線豐富，包括高層、多層、別墅等產品。如金域藍灣系列世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城產品比例超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅

由8幢33-53層的高層、超高層住宅

純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅

17棟50層的超高層建筑

萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣南京金域藍灣產品比例一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層1棟47層超高層，3棟33層高層9棟33層高層35、36層高層，5棟多層45棟18層住宅、10棟30層住宅產品規(guī)劃排布產品比例戶型超高層住宅發(fā)展模式專題分享共61頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!51戶型，價值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導模式滿足基本舒適性前提下，贈送面積為最大賣點開闊江景臥室與客廳；雙層中空鋼化玻璃落地窗，主人生活區(qū)與傭人服務區(qū)分隔明確產品規(guī)劃排布產品比例戶型附贈約11平米雙南向花園平臺；附帶約7平米獨立休閑空間；主臥區(qū)可設置獨立衣帽間，附帶衛(wèi)生間天津金域藍灣上海世茂濱江花園客房飄窗設計，法式園林盡收眼底；主臥大面積觀景窗；主衛(wèi)飄窗設計客廳配以觀景大陽臺深圳金域藍灣南北通透