思源北京馬家堡三期市場(chǎng)及產(chǎn)品定位報(bào)告

馬家堡三期項(xiàng)目

市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位報(bào)告本案（東區(qū)）定位概要市場(chǎng)定位：“緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價(jià)比的品質(zhì)住宅社區(qū)”建筑形態(tài)：板塔結(jié)合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。南北向建議以純板樓產(chǎn)品為主，東西向可以更多地以板塔結(jié)合形式為主。建筑形態(tài)塔板結(jié)合純板樓戶型設(shè)計(jì)主力戶型為經(jīng)濟(jì)型二居和三居。兩居面積控制在90-100平米；三居面積控制在110-120平米。為便于規(guī)劃排布，部分位置可設(shè)計(jì)50-60平米的一居，以控制總價(jià)在30-35萬(wàn)元為基本原則。原則上不建議開(kāi)發(fā)四居產(chǎn)品。主力戶型為舒適型三居。三居面積控制在120-140平米。原則上不建議開(kāi)發(fā)四居產(chǎn)品。銷售價(jià)格預(yù)期6200-6300元/平米（少量純塔樓5800-6000元/平米）6500-6800元/平米總體均價(jià)預(yù)期6200-6400元/平米12/9/20222第2頁(yè)本案（西區(qū)三角地）定位概要市場(chǎng)定位：“南三環(huán)、城鐵立體交通、升級(jí)商務(wù)公寓”在此定位下，建議可以提高西區(qū)地塊容積率至4.0以上。建筑形態(tài)商務(wù)公寓設(shè)計(jì)建議以200平米為一個(gè)辦公單元；各辦公單元實(shí)現(xiàn)自由開(kāi)間；外立面體現(xiàn)商務(wù)感；大堂等公共部分體現(xiàn)檔次；減少承重墻，便于空間自由組合；充足的停車位；設(shè)施設(shè)備現(xiàn)代化；銷售價(jià)格預(yù)期7200元/平米（均）12/9/20223第3頁(yè)馬家堡三期整體價(jià)格定位按容積率3.69，住宅及商務(wù)公寓地上總建筑面積37.62萬(wàn)平米，銷售均價(jià)6200元/平米估算，本項(xiàng)目住宅及商務(wù)公寓部分預(yù)期實(shí)現(xiàn)銷售收入233,244萬(wàn)元（暫未計(jì)商業(yè)部分）。12/9/20224第4頁(yè)綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究——尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究——寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期12/9/20225第5頁(yè)項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目地處馬家堡板塊------南城的成熟居住地段之中。本項(xiàng)目地處豐臺(tái)區(qū)馬家堡西路東側(cè)，西距規(guī)劃中的地鐵4號(hào)線（北宮門－馬家堡）約1公里，北側(cè)距離南三環(huán)輔路約200米。本案12/9/20226第6頁(yè)地塊形狀馬家堡三期地塊分為東區(qū)和西區(qū)兩部分東區(qū)地塊東至規(guī)劃中的馬家堡路，西到馬家堡中路，北臨馬草河，南至康復(fù)中心宿舍北墻西區(qū)地塊西臨馬家堡西路，南側(cè)為規(guī)劃調(diào)整后的馬草河北岸南三環(huán)12/9/20227第7頁(yè)馬家堡三期規(guī)劃指標(biāo)12/9/20228第8頁(yè)綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究——尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究——寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期12/9/20229第9頁(yè)北京市2004—2005年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)從數(shù)據(jù)表上看，北京市房地產(chǎn)價(jià)格在2003年至今保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)；當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策主要是打擊房產(chǎn)投機(jī)行為，北京房市投機(jī)氛圍較弱，受政策影響相對(duì)較小。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。12/9/202210第10頁(yè)豐臺(tái)區(qū)2004---2005年房地產(chǎn)價(jià)格走走勢(shì)從數(shù)據(jù)表上看，豐臺(tái)區(qū)房房地產(chǎn)價(jià)格在2004年年至今基本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)的趨勢(shì)；區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格正好成為南城是北北京熱點(diǎn)區(qū)域的驗(yàn)證；至2005年5月，豐臺(tái)臺(tái)區(qū)的全區(qū)房地產(chǎn)整體均均價(jià)已經(jīng)達(dá)到5515元元/平米，與2004年年同期4454元/平米米的整體均價(jià)相比，上升升了近1000元/平米米。12/8/202211第11頁(yè)區(qū)域整體優(yōu)勢(shì)馬家堡板塊----位于南三環(huán)、四環(huán)之間，，西起草橋、東到洋橋，，因馬家堡西路路的通車而迅速崛起，，現(xiàn)已成為南城的黃金居居住地段。三點(diǎn)一線發(fā)展格局---豐臺(tái)地區(qū)緊圍南三三環(huán)沿線發(fā)展布局已逐步步形成，由麗澤商務(wù)區(qū)、、豐臺(tái)新區(qū)、大紅門商業(yè)業(yè)街（第五商圈）三個(gè)點(diǎn)點(diǎn)和“南三環(huán)”這個(gè)線構(gòu)構(gòu)成的“三點(diǎn)一線”，，正是豐臺(tái)“一五五”發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的重要步驟。而而“馬家堡板塊”恰好在在這“三點(diǎn)一線”圍合的的區(qū)域核心地帶，將是這這個(gè)經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展直接受惠惠者。整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)提升區(qū)域價(jià)價(jià)值-----政府將南城定位成京城““居住區(qū)”，隨著連接馬馬家堡板塊與中心城區(qū)的的馬家堡西路和地鐵四號(hào)號(hào)線的修建，將直接提升升馬家堡區(qū)域價(jià)值。價(jià)格優(yōu)勢(shì)帶來(lái)升值空間-------房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，加加上土地資源豐富，房?jī)r(jià)價(jià)相對(duì)較低。處于同等位位置環(huán)線上的樓盤，房?jī)r(jià)價(jià)比北部及東部要低2000元/平方米左右。。12/8/202212第12頁(yè)區(qū)域發(fā)展特征南城的區(qū)域認(rèn)同感不強(qiáng)服裝，建材產(chǎn)業(yè)聚集三環(huán)四環(huán)之間，環(huán)線交通通便利多條輕軌城鐵的建設(shè)，未未來(lái)交通進(jìn)一步改善低價(jià)格，高品質(zhì)，造就巨巨大升值空間交通區(qū)域認(rèn)同感區(qū)域產(chǎn)業(yè)升值潛力現(xiàn)有住宅現(xiàn)有住宅建筑密度較大，，多為塔樓房屋講求實(shí)用，強(qiáng)調(diào)實(shí)用用率12/8/202213第13頁(yè)區(qū)域調(diào)研范圍界定研究范圍東至南苑路南至南四環(huán)西至京開(kāi)高速北至南三環(huán)12/8/202214第14頁(yè)區(qū)域住宅項(xiàng)目搜索城南嘉園戀日嘉園星河城東麗溫泉家園未來(lái)66(未來(lái)明珠二期)彩虹城北歐春天瑞麗江畔未來(lái)假日花園竹天下未來(lái)上層(戀日上層)首座綠洲戀日花都京品時(shí)代風(fēng)帆（寫字公寓）西馬金潤(rùn)家園鴻業(yè)興園名都家苑真典藏遠(yuǎn)洋自然12/8/202215第15頁(yè)在售及待售項(xiàng)目列表物業(yè)名稱物業(yè)地址城南嘉園(二期)豐臺(tái)豐益橋戀日嘉園豐臺(tái)玉泉營(yíng)立交橋東南角星河城(三期)豐臺(tái)玉泉營(yíng)環(huán)島東南側(cè)東麗溫泉家園豐臺(tái)南三環(huán)馬家堡東路（洋橋南150米）點(diǎn)晶小筑豐臺(tái)南三環(huán)洋橋向南真典藏南三環(huán)洋橋路口向南2.5公里未來(lái)66(未來(lái)明珠二期)豐臺(tái)南三環(huán)馬家堡西路路西彩虹城豐臺(tái)趙公口南1800米遠(yuǎn)洋自然(待售)豐臺(tái)洋橋馬家堡東路物業(yè)名稱物業(yè)地址瑞麗江畔豐臺(tái)角門西里未來(lái)假日花園竹天下(二期)豐臺(tái)南四環(huán)中路公益橋內(nèi)側(cè)200米未來(lái)上層(戀日上層)豐臺(tái)南三環(huán)玉泉營(yíng)東南—花鄉(xiāng)草橋首座綠洲(二期)豐臺(tái)南三環(huán)馬家堡戀日花都(一期)豐臺(tái)南三環(huán)玉泉營(yíng)環(huán)島東南300米京品豐臺(tái)西羅園海戶屯西路西馬金潤(rùn)家園(西馬小區(qū)二期)豐臺(tái)大紅門西路35號(hào)(14路總站東50米)珠江駿景(三期）豐臺(tái)木樨園橋西南角名都家苑(七月開(kāi)盤)豐臺(tái)馬家堡西路（角門路54號(hào)）12/8/202216第16頁(yè)在售及待售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模模該區(qū)域項(xiàng)目的總建筑規(guī)模模普遍偏大，有9個(gè)項(xiàng)目總建筑規(guī)模超超過(guò)20萬(wàn)平米。12/8/202217第17頁(yè)項(xiàng)目建筑形態(tài)建筑類型多數(shù)同時(shí)包括板板樓和塔樓兩種產(chǎn)品，但但在規(guī)劃布局上相對(duì)獨(dú)立立。物業(yè)名稱建筑面積建筑類型容積率戀日嘉園210000板式小高層2.49未來(lái)上層(戀日上層)210000板樓2.66瑞麗江畔336000板樓、塔樓2.68遠(yuǎn)洋自然370000板樓2.2城南嘉園400000板樓1.87彩虹城500000塔樓、板樓1.67西馬金潤(rùn)家園(西馬小區(qū)二期)600000塔樓、板樓1.70星河城1120000塔樓、板樓2.2312/8/202218第18頁(yè)在售項(xiàng)目-板樓價(jià)格物業(yè)名稱物業(yè)價(jià)格建筑類別點(diǎn)晶小筑4700元/平方米均板式小高層城南嘉園6000元/平方米均板樓未來(lái)上層(戀日上層)6500元/平方米均板樓京品6700元/平方米均板樓名都家苑5800元/平方米均板樓遠(yuǎn)洋自然5800元/平方米均板樓戀日花都5500元/平方米均板樓圍合式戀日嘉園5400元/平方米均現(xiàn)僅售200平米以上的躍層5800板式小高層未來(lái)假日花園竹天下5800元/平方米均板塔結(jié)合彩虹城5200元/平方米均

板5850元/平方米板樓西馬金潤(rùn)家園4988元/平方米均板5000元/平米板樓星河城板7000元/平方米板樓瑞麗江畔板6300元/平方米板樓北歐春天6800元/平方米均高層板樓板樓價(jià)格集中于5000－7000之間，近一一半項(xiàng)目的價(jià)格超過(guò)6000。12/8/202219第19頁(yè)在售項(xiàng)目----塔樓價(jià)價(jià)格物業(yè)類型建筑價(jià)格建筑類型東麗溫泉家園4880元/平方米均塔樓未來(lái)66(未來(lái)明珠二期)5100元/平方米均塔樓首座綠洲5700元/平方米均塔樓彩虹城5200元/平方米均塔樓西馬金潤(rùn)家園4988元/平方米均塔4600元/平米塔樓星河城塔6500元/平方米板塔結(jié)合瑞麗江畔5200元/平方米均

塔4500元/平方米塔樓塔樓價(jià)位集中于4500－－6000元/平米米之間，只有星河城三期期塔樓達(dá)到了均價(jià)6500元/平米，其建筑形形式為塔板結(jié)合的塔樓部部分。12/8/202220第20頁(yè)區(qū)域潛在項(xiàng)目案名：亞飛西馬金潤(rùn)家園附近板樓預(yù)計(jì)售價(jià)6000元/平平米供應(yīng)量不大，約10萬(wàn)平平米由首座綠洲同一開(kāi)發(fā)商鑫鑫華利苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司。本案區(qū)域潛在項(xiàng)目12/8/202221第21頁(yè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與走走勢(shì)分析1隨著南城規(guī)劃發(fā)展的進(jìn)一一步向前推進(jìn)，區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)上升趨趨勢(shì)；星河城由起初4000元/平米的起價(jià)至至當(dāng)前6500元/平米米以上的售價(jià)就是最好見(jiàn)見(jiàn)證；2從數(shù)據(jù)來(lái)看，目前此板塊塊主要以中低檔房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)為主，講究實(shí)用性，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)得房率；3區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)的住宅產(chǎn)品多多數(shù)都是大盤項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模均在20萬(wàn)平米以以上。12/8/202222第22頁(yè)區(qū)域市場(chǎng)研究對(duì)本項(xiàng)目的的啟示區(qū)域內(nèi)板樓是主流產(chǎn)品！板塔結(jié)合形式會(huì)帶來(lái)塔樓產(chǎn)品價(jià)值的提升！規(guī)模40萬(wàn)平米的純粹塔樓存在巨大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)！12/8/202223第23頁(yè)綱要一、馬家堡三期基本概況況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體體研究——尋找區(qū)域的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研研究——寫字公寓的市場(chǎng)場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地））產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期12/8/202224第24頁(yè)樣本選取原則我們選取項(xiàng)目周邊具有代代表意義的樓盤作為本次次市場(chǎng)研究的重點(diǎn)；所選取的樣本總建筑規(guī)模模與本項(xiàng)目總建筑規(guī)模具具有規(guī)模上的競(jìng)爭(zhēng)意義，，開(kāi)發(fā)規(guī)模在20萬(wàn)平米米以上；對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域的各種種建筑形態(tài)進(jìn)行綜合研究究；12/8/202225第25頁(yè)個(gè)案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤(rùn)花園12/8/202226第26頁(yè)星河城——基本資料星河城三期星河城三期總建筑面積：：50萬(wàn)平米總戶數(shù)：3765戶交通狀況：臨近地鐵四號(hào)號(hào)線建筑形態(tài)：板樓、塔樓配套：雙會(huì)所12/8/202227第27頁(yè)星河城三期星河城三期主要以龍形水水系為主要景觀；主要以高層板樓為主；屬于高密度社區(qū)；塔樓12/8/202228第28頁(yè)星河城——戶型比例居室總套數(shù)所占比例銷售率一居室48814%100%兩居室126737%98.10%三居室144943%93.37%四居室1414%99.29%復(fù)式522%82.69%星河城主要以二居與三居居為主，各占37％與43％的居室比例；12/8/202229第29頁(yè)星河城——推出的居室面面積走勢(shì)預(yù)售登記時(shí)間一居二居三居四居復(fù)式2003-6-27——64、1021251612222003-12-45663、103128————2004-5-216883、711271642602004-9-663101132————2004-10-186199、107133155——2004-11-850106118————2004-12-3049951292041452005-6-961100、74131、156156——單位：元/平米星河城自2003年6月月27日進(jìn)行預(yù)售以來(lái)，，一直以100平米左右右的兩居與120平米左左右的三居的經(jīng)濟(jì)型戶型型為主；12/8/202230第30頁(yè)星河城——三期純板樓戶戶型面積12/8/202231第31頁(yè)星河城——借鑒戶型此戶型設(shè)計(jì)做到完全的明明廚明衛(wèi)，以及大面積的的餐廳采光；室內(nèi)功能間充分的動(dòng)靜分分離；短進(jìn)深（12.5米），，大面寬（11.5米））；12/8/202232第32頁(yè)星河城——價(jià)格走勢(shì)星河城自2003年8月月開(kāi)始銷售以來(lái)，以較低低的市場(chǎng)價(jià)格入時(shí)，采取取低開(kāi)高走的策略將樓盤盤價(jià)格攀升至成交價(jià)6500元/平米；銷售價(jià)格平穩(wěn)攀升，中間間所受價(jià)格阻力因素較小??；12/8/202233第33頁(yè)星河城——月銷售套數(shù)月均200套/月的銷售售套數(shù)，相比其他樓盤而而言銷售速度非常快；12/8/202234第34頁(yè)星河城——月銷售面積走經(jīng)濟(jì)型戶型的星河城，，月均銷售面積在20000平米以上，年平均均銷售面積在25萬(wàn)平米米左右，讓我們看到了南南城的強(qiáng)勁需求力；12/8/202235第35頁(yè)星河城銷售速度與銷售價(jià)價(jià)格交叉分析星河城到目前為止共開(kāi)發(fā)發(fā)三期，從2003年開(kāi)開(kāi)盤銷售以來(lái)，購(gòu)房者正正在逐漸對(duì)星河城進(jìn)行認(rèn)認(rèn)知，但是截至目前為止止，星河城在以后開(kāi)盤期期間，銷售速度特別快；；后期星河城因?yàn)檫M(jìn)入尾房房銷售階段，銷售速度放放慢，繼續(xù)將價(jià)格拉高，，為三期部分樓盤的開(kāi)盤盤銷售做好準(zhǔn)備；12/8/202236第36頁(yè)星河城——銷售率已售套數(shù)

未售套數(shù)一居二居三居四居復(fù)式

一居二居三居四居復(fù)式9015214911

06740110248107————

012————137191189————

0710————146130271————

013————3120328314

010021027982————

041——————32322713628

——46164881243135314043總計(jì)0249619合計(jì)銷售率：96.17％考慮到星河城一期現(xiàn)房銷銷售后將不再在房地產(chǎn)交交易中心進(jìn)行預(yù)售登記，，一期三居74套剩余房房實(shí)際已經(jīng)銷售，故本樓樓盤實(shí)際銷售率比96％％高；銷售簽約時(shí)間截至目前，，不包括目前星河城三期期部分正在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)樓座座；12/8/202237第37頁(yè)星河城——熱銷戶型研究究已售套數(shù)

未售套數(shù)一居二居三居四居復(fù)式

一居二居三居四居復(fù)式9015214911

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041——————32322713628

——46164881243135314043總計(jì)0249619合計(jì)銷售率：96.17％主力兩居與三居近100％的銷售率成為星河城城最為熱銷的戶型；12/8/202238第38頁(yè)個(gè)案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤(rùn)花園12/8/202239第39頁(yè)瑞麗江畔——基本資料容積率：2.68總建面：336000平平米建筑形態(tài)：5棟塔樓、12棟板樓12/8/202240第40頁(yè)瑞麗江畔——戶型比例、、面積

一居二居三居四居銷售套數(shù)55387530423未銷售套數(shù)9430118719總套數(shù)647117649142居室比例27.44%49.87%20.82%1.78%居室平均面積（平米）6698134145二居是瑞麗江畔的主力戶戶型，占有49.87％％的比例，其次是一居與與三居，占有比例分別是是27.44％、20.82％；主力戶型的戶均面積主要要以經(jīng)濟(jì)型為主，一居戶戶均面積在66平米左右右，二居戶均面積在98平米左右；12/8/202241第41頁(yè)瑞麗江畔——戶型價(jià)格及及其價(jià)格趨勢(shì)瑞麗江畔的價(jià)格走勢(shì)并不不如星河城價(jià)格攀升明顯顯，自2004年1月開(kāi)開(kāi)盤銷售至2005年3月一直處于價(jià)格平穩(wěn)銷銷售期；2005年3月以后，隨隨著馬家堡區(qū)域的周邊配配套逐漸成熟以及逐漸進(jìn)進(jìn)入現(xiàn)房銷售的原因，瑞瑞麗江畔的價(jià)格攀升至近近6000元/平米的成成交價(jià)，截至目前為止，此樓盤的的板樓均價(jià)至6300元元/平米；12/8/202242第42頁(yè)瑞麗江畔——月銷售套數(shù)數(shù)月均100套的銷售速度度較快，但是相對(duì)星河城城200套/月的銷售速速度則不如；10000萬(wàn)/平米的月月均銷售面積，12萬(wàn)平平米的年均銷售面積依然然與星河城一同見(jiàn)證北京京人對(duì)馬家堡的認(rèn)可度；；12/8/202243第43頁(yè)瑞麗江畔——銷售率銷售（套）

未銷售（套）一居二居三居四居

一居二居三居四居211092

311561311879763——

0880——18432883——

594345——26946120921

41411155387530423合計(jì)9430118719合計(jì)總銷售率：74％12/8/202244第44頁(yè)瑞麗江畔——熱銷戶型研研究

一居二居三居四居銷售套數(shù)55387530423未銷售套數(shù)9430118719總套數(shù)647117649142各戶型銷售率85.47%74.40%61.91%54.76%一居、兩居、為本項(xiàng)目銷銷售率最高，考慮到項(xiàng)目目有部分現(xiàn)房未進(jìn)行房地地產(chǎn)預(yù)售登記，因此，實(shí)實(shí)際銷售率較總體銷售率率74％高；12/8/202245第45頁(yè)個(gè)案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤(rùn)花園12/8/202246第46頁(yè)戀日花都——基本資料總建面：21萬(wàn)平方米容積率：2.49建筑形態(tài)：塔樓＋板塔建建筑，其中建筑頂層有復(fù)復(fù)式戶型，并贈(zèng)送露臺(tái)；；12/8/202247第47頁(yè)戀日花都——主力戶型比比例、面積

一居二居三居四居銷售套銷售套數(shù)2520216總套數(shù)20837845834居室比例19.26%35.00%42.41%3.15%居室面積（平方米）54-70110-120140-160205銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%兩居與三居為項(xiàng)目的主力力戶型；戶型面積相比馬家堡區(qū)域域其他樓盤較大，以舒適適性兩居與三居為主，面面積偏舒適性與此樓盤緊緊鄰三環(huán)有很大關(guān)系；總體銷售率較高，南北向向板樓產(chǎn)品幾乎100％％銷售，剩余產(chǎn)品大多以以東西向大戶型為主；通過(guò)此樓盤看出，東西向向經(jīng)濟(jì)型戶型依然受到市市場(chǎng)認(rèn)可，東西向舒適性性戶型則銷售困難；12/8/202248第48頁(yè)戀日花都——平層戶型樓型

樓號(hào)

戶型

名稱

建筑面積

套內(nèi)建筑面積純板樓9#

二居B3

120.38

97.7910#

B4

120.98

102.85U型板樓12#-14#一居E72.4655.27G68.6752.38二居B121.8992.97三居A144.34110.0912/8/202249第49頁(yè)戀日花都——價(jià)格趨勢(shì)2005年3月之前，戀戀日花都一直處于平穩(wěn)銷銷售狀態(tài)，價(jià)格也非常平平穩(wěn)，直至2005年3月，隨著馬家堡區(qū)域的的不斷成熟以及區(qū)域價(jià)格格攀升明顯的趨勢(shì)下，該該樓盤將價(jià)格拉升至6000元/平米左右的均均價(jià)；12/8/202250第50頁(yè)戀日花都——月銷售套數(shù)數(shù)150套/月的銷售套數(shù)數(shù)在馬家堡區(qū)域周邊僅落落后于星河城；整個(gè)銷售速度在北京市屬屬于前列；戀日花都月平均銷售15000平米，年銷售面面積約15萬(wàn)平米左右；；12/8/202251第51頁(yè)戀日花都——銷售速度與與銷售價(jià)格交叉分析圖戀日花都自預(yù)售以來(lái)，初初期開(kāi)盤銷售速度較快，，2005年之前，價(jià)格格一直非常平穩(wěn)，銷售速速度所受影響不大；2005年3月開(kāi)始，戀戀日花都后期開(kāi)盤銷售、、開(kāi)始拉升價(jià)格，銷售速速度也能同時(shí)跟上，表明明購(gòu)房者對(duì)緊鄰南三環(huán)這這片區(qū)域看好，對(duì)區(qū)域價(jià)價(jià)值逐漸得到更多的認(rèn)可可；尾盤期12/8/202252第52頁(yè)戀日花都——銷售率銷售（套）

未銷售（套）一居二居三居四居

一居二居三居四居11917146——

25103——6418739128

01018618335843728合計(jì)2520216合計(jì)總銷售率：94％12/8/202253第53頁(yè)戀日花都——熱銷戶型研研究

一居二居三居四居銷售套銷售套數(shù)2520216總套數(shù)20837845834各戶型銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%兩居與三居為戀日花都的的熱銷戶型12/8/202254第54頁(yè)個(gè)案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤(rùn)家園12/8/202255第55頁(yè)西馬.金潤(rùn)家園——基本本資料地理位置：豐臺(tái)區(qū)馬家堡路14路總總站東50米；總建筑面積：65萬(wàn)平米容積率：1.712/8/202256第56頁(yè)西馬.金潤(rùn)家園——戶型型價(jià)格及其價(jià)格趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)時(shí)間起點(diǎn)：2004-4-142005年3月以前，西西馬.金潤(rùn)花園一直在4500元/平米左右銷銷售，2005年3月以以后，西馬.金潤(rùn)花園一一直也如其他區(qū)域內(nèi)樓盤盤一樣，在此期間將價(jià)格格拉升，直至5500元元/平米左右，但是因?yàn)闉槔齼r(jià)格幅度過(guò)大，未未能將5500元/平米米的銷售價(jià)格保持，隨即即將銷售價(jià)格回落至5000元/平米左右的市市場(chǎng)價(jià)格；12/8/202257第57頁(yè)西馬.金潤(rùn)家園——價(jià)格格走勢(shì)與銷售套數(shù)交叉分分析西馬.金潤(rùn)花園的銷售價(jià)價(jià)格在2004年平穩(wěn)銷銷售期間，銷售套數(shù)與銷銷售價(jià)格成正比；而當(dāng)此樓盤銷售價(jià)格在今今年2-3月份拉升的同同時(shí)，銷售遇到阻力，銷銷售速度明顯放慢；在馬家堡小區(qū)域周邊開(kāi)發(fā)發(fā)不成熟的情況下，將價(jià)價(jià)格陡升會(huì)帶來(lái)很大的銷銷售阻力；非理性的價(jià)格期望也會(huì)遭遭遇到較大的市場(chǎng)阻力；；12/8/202258第58頁(yè)典型個(gè)案研究小結(jié)二居和三居的銷售率最高高，普遍達(dá)到95%左右右，且銷售速度最快；有效控制總價(jià)的一居戶型型銷售情況也很好；從各項(xiàng)目四居的銷售情況況來(lái)看，銷售情況不一，，銷售率普遍不高。在南城價(jià)格較東西北部區(qū)區(qū)域占優(yōu)勢(shì)的前提下，戶戶型設(shè)計(jì)較為突出的項(xiàng)目目不多，但該區(qū)域項(xiàng)目的的使用率普遍較高，板樓樓產(chǎn)品普遍達(dá)到85%-90%。多數(shù)項(xiàng)目園林景觀建設(shè)缺缺乏特色，價(jià)格是其主打打優(yōu)勢(shì)。僅有星河城項(xiàng)目目的景觀設(shè)計(jì)較為突出，，其售價(jià)也是周邊項(xiàng)目中中最高的。內(nèi)部園林景觀可作為差異點(diǎn)兩居和三居是區(qū)域主力需求戶型該區(qū)域客群注重實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性12/8/202259第59頁(yè)綱要一、馬家堡三期基本概況況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體體研究——尋找區(qū)域的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研研究——寫字公寓的市場(chǎng)場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地））產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期12/8/202260第60頁(yè)北京商住公寓發(fā)展歷程老式商住公寓，早期居住住公寓內(nèi)辦公，匯園公寓寓、羅馬花園等新式商住公寓，辦公與居居住功能區(qū)分，天創(chuàng)世緣緣、長(zhǎng)遠(yuǎn)天地寫字公寓，與寫字樓相似似，只能辦公，住邦2000、第三置業(yè)目前商務(wù)區(qū)及周邊，多數(shù)數(shù)公寓商住比例在10-30%，本案所在的CBC商圈未來(lái)也會(huì)形成這種居面；；12/8/202261第61頁(yè)北京寫字公寓市場(chǎng)特征1開(kāi)發(fā)成本比寫字樓低，銀銀行購(gòu)房按揭優(yōu)越，土地地使用年限長(zhǎng)，導(dǎo)致北京京寫字公寓市場(chǎng)長(zhǎng)期火熱熱；2寫字公寓在建筑設(shè)計(jì)上脫脫離了住宅形態(tài)，更適合合辦公，避免了傳統(tǒng)商住住公寓的缺陷；3銷售價(jià)格比寫字樓低，比比公寓高，針對(duì)購(gòu)買力比比個(gè)人強(qiáng)的企業(yè)，銷售業(yè)業(yè)績(jī)普遍很好；4有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，主要要是政府控制和銀行按揭揭控制風(fēng)險(xiǎn)；12/8/202262第62頁(yè)北京寫字公寓市場(chǎng)的客群群123小型成長(zhǎng)企業(yè)：廣告、貿(mào)貿(mào)易、律師、制造、IT、咨詢等行業(yè)及外地企企業(yè)辦事處；制造和貿(mào)易業(yè)不需要良好好形象的辦公和商業(yè)環(huán)境境，本案所在地處于制造造和貿(mào)易業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域；國(guó)家政策不限制廣告、律律師類公司在住宅小區(qū)內(nèi)內(nèi)辦公，因此這類公司比比較多；12/8/202263第63頁(yè)CBC帶來(lái)更多的寫字公公寓消費(fèi)客群北京的“第五商圈”CBC（全稱ClothingBusinessCenter）服服裝商業(yè)核心區(qū)，地標(biāo)性性建筑46萬(wàn)平方米的百百榮世貿(mào)、木樨園世紀(jì)商商貿(mào)中心將于2005年年5月開(kāi)市；本案緊鄰極具發(fā)展?jié)摿Φ牡腃BC（服裝商業(yè)核心心區(qū)），而CBC將給區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多多的寫字公寓消費(fèi)客群；；CBC服裝商業(yè)核心區(qū)本案12/8/202264第64頁(yè)調(diào)研樣本時(shí)代風(fēng)帆遠(yuǎn)中.悅麒會(huì)館甲方乙方嘉業(yè)大廈南曦大廈雙城公寓時(shí)代芳群12/8/202265第65頁(yè)南城企業(yè)行業(yè)分類南城行業(yè)需求：制造設(shè)備服務(wù)、咨詢、科技貿(mào)易裝飾、工程12/8/202266第66頁(yè)企業(yè)辦公面積需求150-200平米的企企業(yè)面積需求最為旺盛12/8/202267第67頁(yè)個(gè)案研究一：時(shí)代風(fēng)帆地理位置：馬家堡西路占地面積：2.2萬(wàn)平米米建筑面積：10萬(wàn)平米開(kāi)盤時(shí)間：2005年3月8日入住時(shí)間：2007年3月15日裝修狀況：毛坯均價(jià)：7100元/平米米最低價(jià)7010元/平米米左右，最高價(jià)8010元/平米。12/8/202268第68頁(yè)時(shí)代風(fēng)帆戶型面積：70平米、134平米、140平米米、211平米不等；其西南向和南向的戶型銷銷售最好。12/8/202269第69頁(yè)個(gè)案研究二：遠(yuǎn)中悅麒會(huì)館地理位置：南三環(huán)趙公口口橋占地面積：2440平方方米建筑面積：3萬(wàn)平米入住時(shí)間：2006年11月01日裝修狀況：精裝修均價(jià)：6300元/平米米整個(gè)項(xiàng)目?jī)H一棟塔樓12/8/202270第70頁(yè)遠(yuǎn)中悅麒會(huì)館以中小戶型為主；戶型面積控制在110平平米以內(nèi)；并非純寫字公寓；12/8/202271第71頁(yè)個(gè)案研究三：甲方乙方地理位置：二環(huán)玉蜒橋東東300米占地面積：10870平平米建筑面積：80800平平米開(kāi)盤時(shí)間：2003年7月1日入住時(shí)間：2004年8月31日裝修狀況：毛坯價(jià)格走勢(shì)：6500元/平米8000元/平米12/8/202272第72頁(yè)戶型面積——主力戶型140-220平米12/8/202273第73頁(yè)寫字公寓市場(chǎng)小結(jié)南城寫字公寓代表項(xiàng)目有有嘉業(yè)大廈、南曦大廈、、遠(yuǎn)中.悅麒會(huì)館、時(shí)代代風(fēng)帆等；目前在售的僅有遠(yuǎn)中.悅悅麒會(huì)館、時(shí)代風(fēng)帆兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目。潛在供應(yīng)項(xiàng)目包括嘉業(yè)大大廈二期、天創(chuàng)公館等。。南城寫字公寓主要企業(yè)性性質(zhì)為：服裝、制造設(shè)備備、服務(wù)、咨詢、科技、、貿(mào)易、裝飾、工程；企業(yè)需求面積主要集中在在150-200平米之之間；南城寫字公寓產(chǎn)品也正處處于產(chǎn)品升級(jí)階段，近期期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在商務(wù)感、、配套、檔次上都有所提提升。12/8/202274第74頁(yè)寫字公寓市場(chǎng)對(duì)本案的啟啟示南城具備較強(qiáng)的寫字公寓寓的市場(chǎng)需求;同時(shí)由于寫字公寓相比純純寫字樓產(chǎn)品具備產(chǎn)權(quán)、、貸款等政策優(yōu)勢(shì);此外在同等規(guī)劃條件下，，能夠獲得比住宅產(chǎn)品更更高的經(jīng)濟(jì)效益。12/8/202275第75頁(yè)綱要一、馬家堡三期基本概況況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體體研究——尋找區(qū)域的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研研究——寫字公寓的市場(chǎng)場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地））產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期12/8/202276第76頁(yè)東區(qū)地塊開(kāi)發(fā)外部環(huán)境待建和擴(kuò)建的馬家堡路馬家堡中路項(xiàng)目西側(cè)的現(xiàn)狀樓影響本項(xiàng)目品質(zhì)的提升馬家堡中路的現(xiàn)狀欠佳有待改善西北角現(xiàn)狀樓對(duì)本項(xiàng)目北部樓高有影響待治理的馬草河12/8/202277第77頁(yè)馬草河現(xiàn)狀河道、河床、水質(zhì)有待治治理；目前仍有難聞的刺激氣味味；調(diào)研周邊住宅項(xiàng)目，擁有有先天外部景觀資源的項(xiàng)項(xiàng)目很少；治理后可成為本案可借勢(shì)勢(shì)的稀缺水景資源優(yōu)勢(shì)；；12/8/202278第78頁(yè)東區(qū)地塊開(kāi)發(fā)內(nèi)部條件用地內(nèi)多為五、六十年代代建成的平房或2-3層層的危舊房；存在較大量的拆遷安置問(wèn)問(wèn)題；12/8/202279第79頁(yè)馬家堡三期東區(qū)SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)：臨近南三環(huán)，出行相對(duì)較為便捷，同時(shí)具備三環(huán)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；生活配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊雖然沒(méi)有高檔的購(gòu)物場(chǎng)所，但是沿街已經(jīng)形成了較為成熟的生活配套設(shè)施，日常購(gòu)物較為方便；外部環(huán)境劣勢(shì)：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；內(nèi)部環(huán)境劣勢(shì)：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；成本劣勢(shì)：大量拆遷成本，增加開(kāi)發(fā)難度O機(jī)遇T威脅馬草河治理馬家堡路、馬家堡中路建設(shè)4號(hào)線建設(shè)周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)；客戶對(duì)南城的認(rèn)同；12/8/202280第80頁(yè)SWOT分析結(jié)論通過(guò)SWOT分析可見(jiàn)，，本案不具備開(kāi)發(fā)高檔住宅宅項(xiàng)目的條件。12/8/202281第81頁(yè)12/8/202282第82頁(yè)存在大量拆遷安置問(wèn)題12/8/202283第83頁(yè)存在大量拆遷安置問(wèn)題區(qū)域產(chǎn)品涵蓋多種住宅產(chǎn)產(chǎn)品3.69容積率產(chǎn)品較單單一差異化優(yōu)勢(shì)難以體現(xiàn)12/8/202284第84頁(yè)存在大量拆遷安置問(wèn)題區(qū)域產(chǎn)品涵蓋多種住宅產(chǎn)產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)較難體現(xiàn)集中開(kāi)發(fā)南城“經(jīng)濟(jì)型””、“實(shí)用型”住宅產(chǎn)品品體現(xiàn)項(xiàng)目的高性價(jià)比12/8/202285第85頁(yè)本案（東區(qū)）市場(chǎng)定位緊鄰南三環(huán)、稀有水景、、高性價(jià)比的品質(zhì)住宅社社區(qū)客觀條件產(chǎn)品打造先天優(yōu)勢(shì)本案產(chǎn)品訴求點(diǎn)12/8/202286第86頁(yè)主力客群初步研判以南城區(qū)域客戶為主力客群經(jīng)營(yíng)小業(yè)主（服裝、建材材等）南城原住民升級(jí)南城拆遷居民三環(huán)沿線工作的年輕白領(lǐng)領(lǐng)12/8/202287第87頁(yè)東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價(jià)格預(yù)期12/8/202288第88頁(yè)產(chǎn)品布局建議—首選方案案首選方案：板塔結(jié)合為主力，純板樓樓次之，輔以少量塔樓以以消化容積率。南北向建議以純板樓產(chǎn)品品為主，東西向可以更多地以板板塔結(jié)合形式為主；板塔結(jié)合適當(dāng)加大了進(jìn)深深，但從建筑形態(tài)和外觀觀上看又有類似板樓的特特征，營(yíng)造出類“板樓社社區(qū)”的產(chǎn)品形象；一梯四戶塔板結(jié)合示意圖圖塔板結(jié)合東西向布置示意意圖12/8/202289第89頁(yè)首選方案布局簡(jiǎn)要示意如：在較難布置的地塊開(kāi)開(kāi)發(fā)少量幾棟純塔樓以學(xué)校位置不變?yōu)榍疤?，進(jìn)行示意水景資源南北向以觀景純板樓為主主東西向布置塔板結(jié)合產(chǎn)品品：受容積率影響，必然要布布置東西向塔板產(chǎn)品主力布置塔板結(jié)合產(chǎn)品受容積率影響，必然要布布置東西向塔板產(chǎn)品12/8/202290第90頁(yè)產(chǎn)品布局建議—次選方案案次選方案：板樓和塔樓進(jìn)行明確分割割，使產(chǎn)品和客群相對(duì)純純粹；沿馬草河設(shè)計(jì)弧形板樓，，打造區(qū)域少有的觀景板板樓產(chǎn)品，通過(guò)板樓產(chǎn)品品提升整體市場(chǎng)形象；弧形觀景板樓的經(jīng)典項(xiàng)目目：觀瀾國(guó)際公寓缺點(diǎn)：板樓會(huì)很少量塔樓會(huì)成為社區(qū)的主力形形象12/8/202291第91頁(yè)次選方案布局簡(jiǎn)要示意純塔樓以學(xué)校位置不變?yōu)榍疤幔M(jìn)行示意沿河布置弧形觀景板樓純塔樓12/8/202292第92頁(yè)東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價(jià)格預(yù)期12/8/202293第93頁(yè)戶型設(shè)計(jì)—區(qū)域經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)產(chǎn)品的購(gòu)買力分析通過(guò)前面的區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)和住宅個(gè)案研究我們們發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的住房需需求呈現(xiàn)“總價(jià)敏感性””特征。若面向區(qū)域舒適型購(gòu)買力力：二居總價(jià)承受在70萬(wàn)元元，三居的總價(jià)承受在85-90萬(wàn)元；同時(shí)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)均為為純板樓。若面向區(qū)域經(jīng)濟(jì)型購(gòu)買力力：二居總價(jià)承受在50-60萬(wàn)元，三居的總價(jià)承承受在70萬(wàn)元；對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)為塔板結(jié)結(jié)合或者純塔樓。12/8/202294第94頁(yè)戶型設(shè)計(jì)建議純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔樓型示意圖主力戶型為經(jīng)濟(jì)型二居和和三居。兩居面積控制在90-100平米；三居面積控制在110-120平米。為便于規(guī)劃排布，部分位位置可設(shè)計(jì)50-60平平米的一居，以控制總價(jià)價(jià)在30-35萬(wàn)元為基基本原則。原則上不建議開(kāi)發(fā)四居產(chǎn)產(chǎn)品。主力戶型為舒適型三居。。三居面積控制在120-140平米。原則上不建議開(kāi)發(fā)四居產(chǎn)產(chǎn)品。一梯四戶板塔12/8/202295第95頁(yè)樓型排布示意純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔12/8/202296第96頁(yè)東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價(jià)格預(yù)期12/8/202297第97頁(yè)價(jià)格預(yù)期—產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)價(jià)方法的確定馬家堡區(qū)域市場(chǎng)銷售情況況較好，但競(jìng)爭(zhēng)依然激烈烈；而認(rèn)知價(jià)值則需要利利用市場(chǎng)營(yíng)銷組合中的非非價(jià)格變量，如宣傳活動(dòng)動(dòng)、廣告等逐步在客戶心心目中確立；市價(jià)反映了北京房地產(chǎn)行行業(yè)的集體智慧，該價(jià)格格既帶來(lái)合理的利潤(rùn)，又又不會(huì)破壞行業(yè)協(xié)調(diào)性；；低價(jià)

高價(jià)在此價(jià)格上沒(méi)有可能的利潤(rùn)成本競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格客戶對(duì)獨(dú)特產(chǎn)品屬性的評(píng)價(jià)在此價(jià)格上沒(méi)有可能的需求市場(chǎng)比較定價(jià)法12/8/202298第98頁(yè)馬家堡區(qū)域住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格格建筑形態(tài)項(xiàng)目名稱目前銷售均價(jià)（元/平米）塔樓星河城6500首座綠洲5700西馬.金潤(rùn)家園4500板樓星河城7000瑞麗江畔6300遠(yuǎn)洋自然580012/8/202299第99頁(yè)比較定價(jià)一：（塔樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較較價(jià)格I為6500*（20％*0.7+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.7+5％*0.8+15％*0.9+15％*1.2+10％*0.8+5％*1.1）＝5947.5元/平米修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開(kāi)發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%星河城111111111本項(xiàng)目0.71.20.80.70.80.91.20.81.0星河城價(jià)格：6500元/平米12/8/2022100第100頁(yè)比較定價(jià)二：（塔樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較較價(jià)格Ⅱ?yàn)椋?500*（20％*1.5+15％*1.3+5％*1.1+10％*1.3+5％*1.0+15％*1.3+15％*1.2+10％*1.2+5％*1.2）＝5782.5元/平米修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開(kāi)發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%西馬.金潤(rùn)家園111111111本項(xiàng)目1.51.31.11.311.31.21.21.2目前銷售均價(jià)：4500元/平米12/8/2022101第101頁(yè)比較定價(jià)三：（塔樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較較價(jià)格Ⅲ為：5400*（20％*0.9+15％*1.0+5％*0.9+10％*1.1+5％*1.0+15％*1.2+15％*1.3+10％*1.1+5％*1.1）＝5805元元/平米修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開(kāi)發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%首座綠洲111111111本項(xiàng)目0.910.91.111.21.31.11.1目前銷售價(jià)格：5700元/平米（現(xiàn)房），因?yàn)槲覀儽容^的價(jià)格為期房?jī)r(jià)格，因此，我們將比較價(jià)格調(diào)整為5400元/平米

12/8/2022102第102頁(yè)比較定價(jià)一：（板樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較較價(jià)格I為7000*（20％*0.7+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.8+5％*0.8+15％*0.9+15％*1.2+10％*0.8+5％*1.1）＝6475元元/平米修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開(kāi)發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%星河城111111111本項(xiàng)目0.71.20.80.80.80.91.20.81.0星河城價(jià)格：7000元/平米12/8/2022103第103頁(yè)比較定價(jià)二：（板樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較較價(jià)格Ⅱ?yàn)?300*（20％*0.9+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.9+5％*0.9+15％*1.1+15%*1.3+10％*1.0+5％*1.2）＝6646.5元/平米修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開(kāi)發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%瑞麗江畔111111111本項(xiàng)目0.91.20.80.90.91.11.311.2目前銷售價(jià)格：6300元/平米12/8/2022104第104頁(yè)比較定價(jià)三：（板樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較較價(jià)格Ⅲ為：5800*（20％*1.3+15％*1.1+5％*1.1+10％*1.2+5％*0.9+15％*0.9+15%*1.2+10％*0.9+5％*1.0）＝6380元元/平米修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開(kāi)發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%遠(yuǎn)洋自然111111111本項(xiàng)目1.31.11.11.20.90.91.20.91目前銷售價(jià)格：5800元/平米

12/8/2022105第105頁(yè)本項(xiàng)目定價(jià)前提條件：以從現(xiàn)在的時(shí)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始運(yùn)作項(xiàng)目為假設(shè)設(shè)前提。根據(jù)市場(chǎng)比較法，我們將將所得比較價(jià)格進(jìn)行算術(shù)術(shù)平均，我們得到本項(xiàng)目目的初步定價(jià)：塔樓：（5947.5+5782.5+5805）/3＝5845元/平米板樓：（6475+6646.5+6380）/3＝6500.5元/平米由上我們建議本項(xiàng)目各類類產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)間為：塔樓5800-6000元/平米板樓6500-6800元/平米板塔結(jié)合產(chǎn)品則介于塔樓樓和板樓產(chǎn)品之間，建議議均價(jià)塔板結(jié)合6200-6300元/平米由此東區(qū)預(yù)期整體銷售均價(jià)6200-6400元/平米12/8/2022106第106頁(yè)綱要一、馬家堡三期基本概況況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體體研究——尋找區(qū)域的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研研究——寫字公寓的市場(chǎng)場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地））產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期12/8/2022107第107頁(yè)西區(qū)（三角地）地塊鄰近規(guī)劃中的地鐵4號(hào)線線是西區(qū)地塊的明顯優(yōu)勢(shì)勢(shì)12/8/2022108第108頁(yè)西區(qū)（三角地）SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)：臨近南三環(huán)，同時(shí)出行相對(duì)較為便捷；區(qū)位優(yōu)勢(shì)：南三環(huán)與馬家堡西路交匯處，具備良好的昭示性外部環(huán)境劣勢(shì)：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；內(nèi)部環(huán)境劣勢(shì)：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；成本劣勢(shì)：大量拆遷成本，增加開(kāi)發(fā)難度O機(jī)遇T威脅馬草河治理馬家堡路、馬家堡中路建設(shè)4號(hào)線建設(shè)周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)；客戶對(duì)南城的認(rèn)同；12/8/2022109第109頁(yè)市場(chǎng)潛在機(jī)會(huì)——借勢(shì)的的可能方向?qū)懽謽荲S住宅寫字公寓辦公物業(yè)中，寫字公寓產(chǎn)產(chǎn)品的自身優(yōu)勢(shì)——70年產(chǎn)權(quán)、8成30年按按揭；區(qū)域的寫字公寓產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)較少，鄰近本項(xiàng)目的僅僅有“時(shí)代風(fēng)帆”一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目；寫字樓價(jià)值住宅價(jià)值寫字公寓價(jià)值12/8/2022110第110頁(yè)定位為寫字公寓，可以使使威脅向機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化！1、周邊大盤住宅潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)：遠(yuǎn)洋自然、星河城城等2、南城住宅產(chǎn)品價(jià)格，，與東西北部地區(qū)相比，，相對(duì)較低，較難最大化化地塊價(jià)值3、客戶對(duì)南城住宅的認(rèn)認(rèn)同度不高1、開(kāi)發(fā)商務(wù)公寓項(xiàng)目可可以有效規(guī)避來(lái)自住宅產(chǎn)產(chǎn)品的直面競(jìng)爭(zhēng)；2、同區(qū)域?qū)懽止⒌氖蹆r(jià)要要比住宅高約500-1000元/平米；3、寫字公寓的客戶對(duì)南南城的區(qū)位不敏感12312/8/2022111第111頁(yè)SWOT可以得以優(yōu)化S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)：臨近南三環(huán)，同時(shí)出行相對(duì)較為便捷；區(qū)位優(yōu)勢(shì)：南三環(huán)與馬家堡西路交匯處，具備良好的昭示性外部環(huán)境劣勢(shì)：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；內(nèi)部環(huán)境劣勢(shì)：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；成本劣勢(shì)：大量拆遷成本，增加開(kāi)發(fā)難度O機(jī)遇T威脅馬草河治理馬家堡路、馬家堡中路建設(shè)4號(hào)線建設(shè)周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)；客戶對(duì)南城的認(rèn)同；12/8/2022112第112頁(yè)SWOT分析結(jié)論通過(guò)SWOT分析可見(jiàn)，，定位為商住公寓的營(yíng)銷市市場(chǎng)形象，能夠充分利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，，有效規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)！12/8/2022113第113頁(yè)本案（西區(qū)三角地）市場(chǎng)場(chǎng)定位南三環(huán)、城鐵立體交通、、升級(jí)商務(wù)公寓客觀條件產(chǎn)品打造先天優(yōu)勢(shì)本案產(chǎn)品訴求點(diǎn)12/8/2022114第114頁(yè)建議提高容積率寫字公寓產(chǎn)品具有辦公物業(yè)的特性可以提高西區(qū)地塊容積率至4.0以上12/8/2022115第115頁(yè)寫字公寓目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群客群特征主力客群：自住型客戶；目標(biāo)客戶層次提升；

注重企業(yè)形象，對(duì)辦公環(huán)境的檔次有較高要求；

期望辦公場(chǎng)所具備一定突出形象；中小型企業(yè)；主要從事貿(mào)易和科技類；擴(kuò)展客群：投資型客戶；核心區(qū)域：南三環(huán)沿線、、木樨園商圈輻射區(qū)域：長(zhǎng)安街沿線以以南，南四環(huán)以北。目標(biāo)客

群分布12/8/2022116第116頁(yè)在寫字公寓產(chǎn)品中做出差差異化自由開(kāi)間——目前南城少有真正的寫字字公寓，能夠?qū)崿F(xiàn)自由開(kāi)開(kāi)間，很大程度限制了南南城對(duì)寫字公寓的面積與與功能需求；單位面積適中——目前南城的企業(yè)規(guī)模與企企業(yè)性質(zhì)決定了南城企業(yè)業(yè)辦公面積必須符合市場(chǎng)場(chǎng)需求；純寫字公寓——營(yíng)造更好的辦公氛圍，實(shí)實(shí)現(xiàn)南城寫字公寓產(chǎn)品的的更新?lián)Q代12/8/2022117第117頁(yè)商務(wù)公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)外立面體現(xiàn)商務(wù)感；大堂等公共部分體現(xiàn)檔次次；減少承重墻，便于空間自自由組合；充足的停車位；設(shè)施設(shè)備現(xiàn)代化；凸現(xiàn)商務(wù)功能提升產(chǎn)品價(jià)值12/8/2022118第118頁(yè)寫字公寓戶型、面積設(shè)定定自由分割空間南城企業(yè)面積需求面積集中在200平米左右以200平米為一個(gè)辦公公單元；各辦公單元實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自由開(kāi)間；建議面寬普遍達(dá)到8.4米，在有限的建筑面積積內(nèi)最大限度地開(kāi)闊了視視野空間。提供完善的商務(wù)及商業(yè)配配套，包括特色商業(yè)空間間，提供企業(yè)需要的商務(wù)務(wù)休閑、產(chǎn)品展示等功能能；12/8/2022119第119頁(yè)三角地（寫字公寓）價(jià)格格定位南城目前高檔寫字公寓租租金為2.0-2.5元元/平米.日；假定預(yù)期投