思源北京馬家堡三期市場及產(chǎn)品定位報(bào)告

馬家堡三期項(xiàng)目

市場研究及產(chǎn)品定位報(bào)告本案（東區(qū)）定位概要市場定位：“緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價比的品質(zhì)住宅社區(qū)”建筑形態(tài)：板塔結(jié)合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。南北向建議以純板樓產(chǎn)品為主，東西向可以更多地以板塔結(jié)合形式為主。建筑形態(tài)塔板結(jié)合純板樓戶型設(shè)計(jì)主力戶型為經(jīng)濟(jì)型二居和三居。兩居面積控制在90-100平米；三居面積控制在110-120平米。為便于規(guī)劃排布，部分位置可設(shè)計(jì)50-60平米的一居，以控制總價在30-35萬元為基本原則。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。主力戶型為舒適型三居。三居面積控制在120-140平米。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。銷售價格預(yù)期6200-6300元/平米（少量純塔樓5800-6000元/平米）6500-6800元/平米總體均價預(yù)期6200-6400元/平米12/9/20222第2頁本案（西區(qū)三角地）定位概要市場定位：“南三環(huán)、城鐵立體交通、升級商務(wù)公寓”在此定位下，建議可以提高西區(qū)地塊容積率至4.0以上。建筑形態(tài)商務(wù)公寓設(shè)計(jì)建議以200平米為一個辦公單元；各辦公單元實(shí)現(xiàn)自由開間；外立面體現(xiàn)商務(wù)感；大堂等公共部分體現(xiàn)檔次；減少承重墻，便于空間自由組合；充足的停車位；設(shè)施設(shè)備現(xiàn)代化；銷售價格預(yù)期7200元/平米（均）12/9/20223第3頁馬家堡三期整體價格定位按容積率3.69，住宅及商務(wù)公寓地上總建筑面積37.62萬平米，銷售均價6200元/平米估算，本項(xiàng)目住宅及商務(wù)公寓部分預(yù)期實(shí)現(xiàn)銷售收入233,244萬元（暫未計(jì)商業(yè)部分）。12/9/20224第4頁綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究——尋找區(qū)域的市場機(jī)會點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價格預(yù)期12/9/20225第5頁項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目地處馬家堡板塊------南城的成熟居住地段之中。本項(xiàng)目地處豐臺區(qū)馬家堡西路東側(cè)，西距規(guī)劃中的地鐵4號線（北宮門－馬家堡）約1公里，北側(cè)距離南三環(huán)輔路約200米。本案12/9/20226第6頁地塊形狀馬家堡三期地塊分為東區(qū)和西區(qū)兩部分東區(qū)地塊東至規(guī)劃中的馬家堡路，西到馬家堡中路，北臨馬草河，南至康復(fù)中心宿舍北墻西區(qū)地塊西臨馬家堡西路，南側(cè)為規(guī)劃調(diào)整后的馬草河北岸南三環(huán)12/9/20227第7頁馬家堡三期規(guī)劃指標(biāo)12/9/20228第8頁綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究——尋找區(qū)域的市場機(jī)會點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價格預(yù)期12/9/20229第9頁北京市2004—2005年房地產(chǎn)價格走勢從數(shù)據(jù)表上看，北京市房地產(chǎn)價格在2003年至今保持著穩(wěn)定增長的趨勢；當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策主要是打擊房產(chǎn)投機(jī)行為，北京房市投機(jī)氛圍較弱，受政策影響相對較小。預(yù)計(jì)房價會繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。12/9/202210第10頁豐臺區(qū)2004---2005年房地產(chǎn)價格走走勢從數(shù)據(jù)表上看，豐臺區(qū)房房地產(chǎn)價格在2004年年至今基本保持穩(wěn)定增長長的趨勢；區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)價格正好成為南城是北北京熱點(diǎn)區(qū)域的驗(yàn)證；至2005年5月，豐臺臺區(qū)的全區(qū)房地產(chǎn)整體均均價已經(jīng)達(dá)到5515元元/平米，與2004年年同期4454元/平米米的整體均價相比，上升升了近1000元/平米米。12/8/202211第11頁區(qū)域整體優(yōu)勢馬家堡板塊----位于南三環(huán)、四環(huán)之間，，西起草橋、東到洋橋，，因馬家堡西路路的通車而迅速崛起，，現(xiàn)已成為南城的黃金居居住地段。三點(diǎn)一線發(fā)展格局---豐臺地區(qū)緊圍南三三環(huán)沿線發(fā)展布局已逐步步形成，由麗澤商務(wù)區(qū)、、豐臺新區(qū)、大紅門商業(yè)業(yè)街（第五商圈）三個點(diǎn)點(diǎn)和“南三環(huán)”這個線構(gòu)構(gòu)成的“三點(diǎn)一線”，，正是豐臺“一五五”發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的重要步驟。而而“馬家堡板塊”恰好在在這“三點(diǎn)一線”圍合的的區(qū)域核心地帶，將是這這個經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展直接受惠惠者。整體規(guī)劃優(yōu)勢提升區(qū)域價價值-----政府將南城定位成京城““居住區(qū)”，隨著連接馬馬家堡板塊與中心城區(qū)的的馬家堡西路和地鐵四號號線的修建，將直接提升升馬家堡區(qū)域價值。價格優(yōu)勢帶來升值空間-------房地產(chǎn)開發(fā)相對滯后，加加上土地資源豐富，房價價相對較低。處于同等位位置環(huán)線上的樓盤，房價價比北部及東部要低2000元/平方米左右。。12/8/202212第12頁區(qū)域發(fā)展特征南城的區(qū)域認(rèn)同感不強(qiáng)服裝，建材產(chǎn)業(yè)聚集三環(huán)四環(huán)之間，環(huán)線交通通便利多條輕軌城鐵的建設(shè)，未未來交通進(jìn)一步改善低價格，高品質(zhì)，造就巨巨大升值空間交通區(qū)域認(rèn)同感區(qū)域產(chǎn)業(yè)升值潛力現(xiàn)有住宅現(xiàn)有住宅建筑密度較大，，多為塔樓房屋講求實(shí)用，強(qiáng)調(diào)實(shí)用用率12/8/202213第13頁區(qū)域調(diào)研范圍界定研究范圍東至南苑路南至南四環(huán)西至京開高速北至南三環(huán)12/8/202214第14頁區(qū)域住宅項(xiàng)目搜索城南嘉園戀日嘉園星河城東麗溫泉家園未來66(未來明珠二期)彩虹城北歐春天瑞麗江畔未來假日花園竹天下未來上層(戀日上層)首座綠洲戀日花都京品時代風(fēng)帆（寫字公寓）西馬金潤家園鴻業(yè)興園名都家苑真典藏遠(yuǎn)洋自然12/8/202215第15頁在售及待售項(xiàng)目列表物業(yè)名稱物業(yè)地址城南嘉園(二期)豐臺豐益橋戀日嘉園豐臺玉泉營立交橋東南角星河城(三期)豐臺玉泉營環(huán)島東南側(cè)東麗溫泉家園豐臺南三環(huán)馬家堡東路（洋橋南150米）點(diǎn)晶小筑豐臺南三環(huán)洋橋向南真典藏南三環(huán)洋橋路口向南2.5公里未來66(未來明珠二期)豐臺南三環(huán)馬家堡西路路西彩虹城豐臺趙公口南1800米遠(yuǎn)洋自然(待售)豐臺洋橋馬家堡東路物業(yè)名稱物業(yè)地址瑞麗江畔豐臺角門西里未來假日花園竹天下(二期)豐臺南四環(huán)中路公益橋內(nèi)側(cè)200米未來上層(戀日上層)豐臺南三環(huán)玉泉營東南—花鄉(xiāng)草橋首座綠洲(二期)豐臺南三環(huán)馬家堡戀日花都(一期)豐臺南三環(huán)玉泉營環(huán)島東南300米京品豐臺西羅園海戶屯西路西馬金潤家園(西馬小區(qū)二期)豐臺大紅門西路35號(14路總站東50米)珠江駿景(三期）豐臺木樨園橋西南角名都家苑(七月開盤)豐臺馬家堡西路（角門路54號）12/8/202216第16頁在售及待售項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模模該區(qū)域項(xiàng)目的總建筑規(guī)模模普遍偏大，有9個項(xiàng)目總建筑規(guī)模超超過20萬平米。12/8/202217第17頁項(xiàng)目建筑形態(tài)建筑類型多數(shù)同時包括板板樓和塔樓兩種產(chǎn)品，但但在規(guī)劃布局上相對獨(dú)立立。物業(yè)名稱建筑面積建筑類型容積率戀日嘉園210000板式小高層2.49未來上層(戀日上層)210000板樓2.66瑞麗江畔336000板樓、塔樓2.68遠(yuǎn)洋自然370000板樓2.2城南嘉園400000板樓1.87彩虹城500000塔樓、板樓1.67西馬金潤家園(西馬小區(qū)二期)600000塔樓、板樓1.70星河城1120000塔樓、板樓2.2312/8/202218第18頁在售項(xiàng)目-板樓價格物業(yè)名稱物業(yè)價格建筑類別點(diǎn)晶小筑4700元/平方米均板式小高層城南嘉園6000元/平方米均板樓未來上層(戀日上層)6500元/平方米均板樓京品6700元/平方米均板樓名都家苑5800元/平方米均板樓遠(yuǎn)洋自然5800元/平方米均板樓戀日花都5500元/平方米均板樓圍合式戀日嘉園5400元/平方米均現(xiàn)僅售200平米以上的躍層5800板式小高層未來假日花園竹天下5800元/平方米均板塔結(jié)合彩虹城5200元/平方米均

板5850元/平方米板樓西馬金潤家園4988元/平方米均板5000元/平米板樓星河城板7000元/平方米板樓瑞麗江畔板6300元/平方米板樓北歐春天6800元/平方米均高層板樓板樓價格集中于5000－7000之間，近一一半項(xiàng)目的價格超過6000。12/8/202219第19頁在售項(xiàng)目----塔樓價價格物業(yè)類型建筑價格建筑類型東麗溫泉家園4880元/平方米均塔樓未來66(未來明珠二期)5100元/平方米均塔樓首座綠洲5700元/平方米均塔樓彩虹城5200元/平方米均塔樓西馬金潤家園4988元/平方米均塔4600元/平米塔樓星河城塔6500元/平方米板塔結(jié)合瑞麗江畔5200元/平方米均

塔4500元/平方米塔樓塔樓價位集中于4500－－6000元/平米米之間，只有星河城三期期塔樓達(dá)到了均價6500元/平米，其建筑形形式為塔板結(jié)合的塔樓部部分。12/8/202220第20頁區(qū)域潛在項(xiàng)目案名：亞飛西馬金潤家園附近板樓預(yù)計(jì)售價6000元/平平米供應(yīng)量不大，約10萬平平米由首座綠洲同一開發(fā)商鑫鑫華利苑房地產(chǎn)開發(fā)有限限公司。本案區(qū)域潛在項(xiàng)目12/8/202221第21頁區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展與走走勢分析1隨著南城規(guī)劃發(fā)展的進(jìn)一一步向前推進(jìn)，區(qū)域房地地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)上升趨趨勢；星河城由起初4000元/平米的起價至至當(dāng)前6500元/平米米以上的售價就是最好見見證；2從數(shù)據(jù)來看，目前此板塊塊主要以中低檔房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)為主，講究實(shí)用性，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)得房率；3區(qū)域內(nèi)開發(fā)的住宅產(chǎn)品多多數(shù)都是大盤項(xiàng)目，開發(fā)發(fā)規(guī)模均在20萬平米以以上。12/8/202222第22頁區(qū)域市場研究對本項(xiàng)目的的啟示區(qū)域內(nèi)板樓是主流產(chǎn)品！板塔結(jié)合形式會帶來塔樓產(chǎn)品價值的提升！規(guī)模40萬平米的純粹塔樓存在巨大市場風(fēng)險(xiǎn)！12/8/202223第23頁綱要一、馬家堡三期基本概況況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體體研究——尋找區(qū)域的市市場機(jī)會點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個案研研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研研究——寫字公寓的市場場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地））產(chǎn)品定位和價格預(yù)期12/8/202224第24頁樣本選取原則我們選取項(xiàng)目周邊具有代代表意義的樓盤作為本次次市場研究的重點(diǎn)；所選取的樣本總建筑規(guī)模模與本項(xiàng)目總建筑規(guī)模具具有規(guī)模上的競爭意義，，開發(fā)規(guī)模在20萬平米米以上；對本項(xiàng)目周邊區(qū)域的各種種建筑形態(tài)進(jìn)行綜合研究究；12/8/202225第25頁個案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤花園12/8/202226第26頁星河城——基本資料星河城三期星河城三期總建筑面積：：50萬平米總戶數(shù)：3765戶交通狀況：臨近地鐵四號號線建筑形態(tài)：板樓、塔樓配套：雙會所12/8/202227第27頁星河城三期星河城三期主要以龍形水水系為主要景觀；主要以高層板樓為主；屬于高密度社區(qū)；塔樓12/8/202228第28頁星河城——戶型比例居室總套數(shù)所占比例銷售率一居室48814%100%兩居室126737%98.10%三居室144943%93.37%四居室1414%99.29%復(fù)式522%82.69%星河城主要以二居與三居居為主，各占37％與43％的居室比例；12/8/202229第29頁星河城——推出的居室面面積走勢預(yù)售登記時間一居二居三居四居復(fù)式2003-6-27——64、1021251612222003-12-45663、103128————2004-5-216883、711271642602004-9-663101132————2004-10-186199、107133155——2004-11-850106118————2004-12-3049951292041452005-6-961100、74131、156156——單位：元/平米星河城自2003年6月月27日進(jìn)行預(yù)售以來，，一直以100平米左右右的兩居與120平米左左右的三居的經(jīng)濟(jì)型戶型型為主；12/8/202230第30頁星河城——三期純板樓戶戶型面積12/8/202231第31頁星河城——借鑒戶型此戶型設(shè)計(jì)做到完全的明明廚明衛(wèi)，以及大面積的的餐廳采光；室內(nèi)功能間充分的動靜分分離；短進(jìn)深（12.5米），，大面寬（11.5米））；12/8/202232第32頁星河城——價格走勢星河城自2003年8月月開始銷售以來，以較低低的市場價格入時，采取取低開高走的策略將樓盤盤價格攀升至成交價6500元/平米；銷售價格平穩(wěn)攀升，中間間所受價格阻力因素較小小；12/8/202233第33頁星河城——月銷售套數(shù)月均200套/月的銷售售套數(shù)，相比其他樓盤而而言銷售速度非常快；12/8/202234第34頁星河城——月銷售面積走經(jīng)濟(jì)型戶型的星河城，，月均銷售面積在20000平米以上，年平均均銷售面積在25萬平米米左右，讓我們看到了南南城的強(qiáng)勁需求力；12/8/202235第35頁星河城銷售速度與銷售價價格交叉分析星河城到目前為止共開發(fā)發(fā)三期，從2003年開開盤銷售以來，購房者正正在逐漸對星河城進(jìn)行認(rèn)認(rèn)知，但是截至目前為止止，星河城在以后開盤期期間，銷售速度特別快；；后期星河城因?yàn)檫M(jìn)入尾房房銷售階段，銷售速度放放慢，繼續(xù)將價格拉高，，為三期部分樓盤的開盤盤銷售做好準(zhǔn)備；12/8/202236第36頁星河城——銷售率已售套數(shù)

未售套數(shù)一居二居三居四居復(fù)式

一居二居三居四居復(fù)式9015214911

06740110248107————

012————137191189————

0710————146130271————

013————3120328314

010021027982————

041——————32322713628

——46164881243135314043總計(jì)0249619合計(jì)銷售率：96.17％考慮到星河城一期現(xiàn)房銷銷售后將不再在房地產(chǎn)交交易中心進(jìn)行預(yù)售登記，，一期三居74套剩余房房實(shí)際已經(jīng)銷售，故本樓樓盤實(shí)際銷售率比96％％高；銷售簽約時間截至目前，，不包括目前星河城三期期部分正在內(nèi)部認(rèn)購樓座座；12/8/202237第37頁星河城——熱銷戶型研究究已售套數(shù)

未售套數(shù)一居二居三居四居復(fù)式

一居二居三居四居復(fù)式9015214911

06740110248107————

012————137191189————

0710————146130271————

013————3120328314

010021027982————

041——————32322713628

——46164881243135314043總計(jì)0249619合計(jì)銷售率：96.17％主力兩居與三居近100％的銷售率成為星河城城最為熱銷的戶型；12/8/202238第38頁個案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤花園12/8/202239第39頁瑞麗江畔——基本資料容積率：2.68總建面：336000平平米建筑形態(tài)：5棟塔樓、12棟板樓12/8/202240第40頁瑞麗江畔——戶型比例、、面積

一居二居三居四居銷售套數(shù)55387530423未銷售套數(shù)9430118719總套數(shù)647117649142居室比例27.44%49.87%20.82%1.78%居室平均面積（平米）6698134145二居是瑞麗江畔的主力戶戶型，占有49.87％％的比例，其次是一居與與三居，占有比例分別是是27.44％、20.82％；主力戶型的戶均面積主要要以經(jīng)濟(jì)型為主，一居戶戶均面積在66平米左右右，二居戶均面積在98平米左右；12/8/202241第41頁瑞麗江畔——戶型價格及及其價格趨勢瑞麗江畔的價格走勢并不不如星河城價格攀升明顯顯，自2004年1月開開盤銷售至2005年3月一直處于價格平穩(wěn)銷銷售期；2005年3月以后，隨隨著馬家堡區(qū)域的周邊配配套逐漸成熟以及逐漸進(jìn)進(jìn)入現(xiàn)房銷售的原因，瑞瑞麗江畔的價格攀升至近近6000元/平米的成成交價，截至目前為止，此樓盤的的板樓均價至6300元元/平米；12/8/202242第42頁瑞麗江畔——月銷售套數(shù)數(shù)月均100套的銷售速度度較快，但是相對星河城城200套/月的銷售速速度則不如；10000萬/平米的月月均銷售面積，12萬平平米的年均銷售面積依然然與星河城一同見證北京京人對馬家堡的認(rèn)可度；；12/8/202243第43頁瑞麗江畔——銷售率銷售（套）

未銷售（套）一居二居三居四居

一居二居三居四居211092

311561311879763——

0880——18432883——

594345——26946120921

41411155387530423合計(jì)9430118719合計(jì)總銷售率：74％12/8/202244第44頁瑞麗江畔——熱銷戶型研研究

一居二居三居四居銷售套數(shù)55387530423未銷售套數(shù)9430118719總套數(shù)647117649142各戶型銷售率85.47%74.40%61.91%54.76%一居、兩居、為本項(xiàng)目銷銷售率最高，考慮到項(xiàng)目目有部分現(xiàn)房未進(jìn)行房地地產(chǎn)預(yù)售登記，因此，實(shí)實(shí)際銷售率較總體銷售率率74％高；12/8/202245第45頁個案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤花園12/8/202246第46頁戀日花都——基本資料總建面：21萬平方米容積率：2.49建筑形態(tài)：塔樓＋板塔建建筑，其中建筑頂層有復(fù)復(fù)式戶型，并贈送露臺；；12/8/202247第47頁戀日花都——主力戶型比比例、面積

一居二居三居四居銷售套銷售套數(shù)2520216總套數(shù)20837845834居室比例19.26%35.00%42.41%3.15%居室面積（平方米）54-70110-120140-160205銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%兩居與三居為項(xiàng)目的主力力戶型；戶型面積相比馬家堡區(qū)域域其他樓盤較大，以舒適適性兩居與三居為主，面面積偏舒適性與此樓盤緊緊鄰三環(huán)有很大關(guān)系；總體銷售率較高，南北向向板樓產(chǎn)品幾乎100％％銷售，剩余產(chǎn)品大多以以東西向大戶型為主；通過此樓盤看出，東西向向經(jīng)濟(jì)型戶型依然受到市市場認(rèn)可，東西向舒適性性戶型則銷售困難；12/8/202248第48頁戀日花都——平層戶型樓型

樓號

戶型

名稱

建筑面積

套內(nèi)建筑面積純板樓9#

二居B3

120.38

97.7910#

B4

120.98

102.85U型板樓12#-14#一居E72.4655.27G68.6752.38二居B121.8992.97三居A144.34110.0912/8/202249第49頁戀日花都——價格趨勢2005年3月之前，戀戀日花都一直處于平穩(wěn)銷銷售狀態(tài)，價格也非常平平穩(wěn)，直至2005年3月，隨著馬家堡區(qū)域的的不斷成熟以及區(qū)域價格格攀升明顯的趨勢下，該該樓盤將價格拉升至6000元/平米左右的均均價；12/8/202250第50頁戀日花都——月銷售套數(shù)數(shù)150套/月的銷售套數(shù)數(shù)在馬家堡區(qū)域周邊僅落落后于星河城；整個銷售速度在北京市屬屬于前列；戀日花都月平均銷售15000平米，年銷售面面積約15萬平米左右；；12/8/202251第51頁戀日花都——銷售速度與與銷售價格交叉分析圖戀日花都自預(yù)售以來，初初期開盤銷售速度較快，，2005年之前，價格格一直非常平穩(wěn)，銷售速速度所受影響不大；2005年3月開始，戀戀日花都后期開盤銷售、、開始拉升價格，銷售速速度也能同時跟上，表明明購房者對緊鄰南三環(huán)這這片區(qū)域看好，對區(qū)域價價值逐漸得到更多的認(rèn)可可；尾盤期12/8/202252第52頁戀日花都——銷售率銷售（套）

未銷售（套）一居二居三居四居

一居二居三居四居11917146——

25103——6418739128

01018618335843728合計(jì)2520216合計(jì)總銷售率：94％12/8/202253第53頁戀日花都——熱銷戶型研研究

一居二居三居四居銷售套銷售套數(shù)2520216總套數(shù)20837845834各戶型銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%兩居與三居為戀日花都的的熱銷戶型12/8/202254第54頁個案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤家園12/8/202255第55頁西馬.金潤家園——基本本資料地理位置：豐臺區(qū)馬家堡路14路總總站東50米；總建筑面積：65萬平米容積率：1.712/8/202256第56頁西馬.金潤家園——戶型型價格及其價格趨勢統(tǒng)計(jì)時間起點(diǎn)：2004-4-142005年3月以前，西西馬.金潤花園一直在4500元/平米左右銷銷售，2005年3月以以后，西馬.金潤花園一一直也如其他區(qū)域內(nèi)樓盤盤一樣，在此期間將價格格拉升，直至5500元元/平米左右，但是因?yàn)闉槔齼r格幅度過大，未未能將5500元/平米米的銷售價格保持，隨即即將銷售價格回落至5000元/平米左右的市市場價格；12/8/202257第57頁西馬.金潤家園——價格格走勢與銷售套數(shù)交叉分分析西馬.金潤花園的銷售價價格在2004年平穩(wěn)銷銷售期間，銷售套數(shù)與銷銷售價格成正比；而當(dāng)此樓盤銷售價格在今今年2-3月份拉升的同同時，銷售遇到阻力，銷銷售速度明顯放慢；在馬家堡小區(qū)域周邊開發(fā)發(fā)不成熟的情況下，將價價格陡升會帶來很大的銷銷售阻力；非理性的價格期望也會遭遭遇到較大的市場阻力；；12/8/202258第58頁典型個案研究小結(jié)二居和三居的銷售率最高高，普遍達(dá)到95%左右右，且銷售速度最快；有效控制總價的一居戶型型銷售情況也很好；從各項(xiàng)目四居的銷售情況況來看，銷售情況不一，，銷售率普遍不高。在南城價格較東西北部區(qū)區(qū)域占優(yōu)勢的前提下，戶戶型設(shè)計(jì)較為突出的項(xiàng)目目不多，但該區(qū)域項(xiàng)目的的使用率普遍較高，板樓樓產(chǎn)品普遍達(dá)到85%-90%。多數(shù)項(xiàng)目園林景觀建設(shè)缺缺乏特色，價格是其主打打優(yōu)勢。僅有星河城項(xiàng)目目的景觀設(shè)計(jì)較為突出，，其售價也是周邊項(xiàng)目中中最高的。內(nèi)部園林景觀可作為差異點(diǎn)兩居和三居是區(qū)域主力需求戶型該區(qū)域客群注重實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性12/8/202259第59頁綱要一、馬家堡三期基本概況況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體體研究——尋找區(qū)域的市市場機(jī)會點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個案研研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研研究——寫字公寓的市場場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地））產(chǎn)品定位和價格預(yù)期12/8/202260第60頁北京商住公寓發(fā)展歷程老式商住公寓，早期居住住公寓內(nèi)辦公，匯園公寓寓、羅馬花園等新式商住公寓，辦公與居居住功能區(qū)分，天創(chuàng)世緣緣、長遠(yuǎn)天地寫字公寓，與寫字樓相似似，只能辦公，住邦2000、第三置業(yè)目前商務(wù)區(qū)及周邊，多數(shù)數(shù)公寓商住比例在10-30%，本案所在的CBC商圈未來也會形成這種居面；；12/8/202261第61頁北京寫字公寓市場特征1開發(fā)成本比寫字樓低，銀銀行購房按揭優(yōu)越，土地地使用年限長，導(dǎo)致北京京寫字公寓市場長期火熱熱；2寫字公寓在建筑設(shè)計(jì)上脫脫離了住宅形態(tài)，更適合合辦公，避免了傳統(tǒng)商住住公寓的缺陷；3銷售價格比寫字樓低，比比公寓高，針對購買力比比個人強(qiáng)的企業(yè)，銷售業(yè)業(yè)績普遍很好；4有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，主要要是政府控制和銀行按揭揭控制風(fēng)險(xiǎn)；12/8/202262第62頁北京寫字公寓市場的客群群123小型成長企業(yè)：廣告、貿(mào)貿(mào)易、律師、制造、IT、咨詢等行業(yè)及外地企企業(yè)辦事處；制造和貿(mào)易業(yè)不需要良好好形象的辦公和商業(yè)環(huán)境境，本案所在地處于制造造和貿(mào)易業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域；國家政策不限制廣告、律律師類公司在住宅小區(qū)內(nèi)內(nèi)辦公，因此這類公司比比較多；12/8/202263第63頁CBC帶來更多的寫字公公寓消費(fèi)客群北京的“第五商圈”CBC（全稱ClothingBusinessCenter）服服裝商業(yè)核心區(qū)，地標(biāo)性性建筑46萬平方米的百百榮世貿(mào)、木樨園世紀(jì)商商貿(mào)中心將于2005年年5月開市；本案緊鄰極具發(fā)展?jié)摿Φ牡腃BC（服裝商業(yè)核心心區(qū)），而CBC將給區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來更多多的寫字公寓消費(fèi)客群；；CBC服裝商業(yè)核心區(qū)本案12/8/202264第64頁調(diào)研樣本時代風(fēng)帆遠(yuǎn)中.悅麒會館甲方乙方嘉業(yè)大廈南曦大廈雙城公寓時代芳群12/8/202265第65頁南城企業(yè)行業(yè)分類南城行業(yè)需求：制造設(shè)備服務(wù)、咨詢、科技貿(mào)易裝飾、工程12/8/202266第66頁企業(yè)辦公面積需求150-200平米的企企業(yè)面積需求最為旺盛12/8/202267第67頁個案研究一：時代風(fēng)帆地理位置：馬家堡西路占地面積：2.2萬平米米建筑面積：10萬平米開盤時間：2005年3月8日入住時間：2007年3月15日裝修狀況：毛坯均價：7100元/平米米最低價7010元/平米米左右，最高價8010元/平米。12/8/202268第68頁時代風(fēng)帆戶型面積：70平米、134平米、140平米米、211平米不等；其西南向和南向的戶型銷銷售最好。12/8/202269第69頁個案研究二：遠(yuǎn)中悅麒會館地理位置：南三環(huán)趙公口口橋占地面積：2440平方方米建筑面積：3萬平米入住時間：2006年11月01日裝修狀況：精裝修均價：6300元/平米米整個項(xiàng)目僅一棟塔樓12/8/202270第70頁遠(yuǎn)中悅麒會館以中小戶型為主；戶型面積控制在110平平米以內(nèi)；并非純寫字公寓；12/8/202271第71頁個案研究三：甲方乙方地理位置：二環(huán)玉蜒橋東東300米占地面積：10870平平米建筑面積：80800平平米開盤時間：2003年7月1日入住時間：2004年8月31日裝修狀況：毛坯價格走勢：6500元/平米8000元/平米12/8/202272第72頁戶型面積——主力戶型140-220平米12/8/202273第73頁寫字公寓市場小結(jié)南城寫字公寓代表項(xiàng)目有有嘉業(yè)大廈、南曦大廈、、遠(yuǎn)中.悅麒會館、時代代風(fēng)帆等；目前在售的僅有遠(yuǎn)中.悅悅麒會館、時代風(fēng)帆兩個個項(xiàng)目。潛在供應(yīng)項(xiàng)目包括嘉業(yè)大大廈二期、天創(chuàng)公館等。。南城寫字公寓主要企業(yè)性性質(zhì)為：服裝、制造設(shè)備備、服務(wù)、咨詢、科技、、貿(mào)易、裝飾、工程；企業(yè)需求面積主要集中在在150-200平米之之間；南城寫字公寓產(chǎn)品也正處處于產(chǎn)品升級階段，近期期開發(fā)的產(chǎn)品在商務(wù)感、、配套、檔次上都有所提提升。12/8/202274第74頁寫字公寓市場對本案的啟啟示南城具備較強(qiáng)的寫字公寓寓的市場需求;同時由于寫字公寓相比純純寫字樓產(chǎn)品具備產(chǎn)權(quán)、、貸款等政策優(yōu)勢;此外在同等規(guī)劃條件下，，能夠獲得比住宅產(chǎn)品更更高的經(jīng)濟(jì)效益。12/8/202275第75頁綱要一、馬家堡三期基本概況況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體體研究——尋找區(qū)域的市市場機(jī)會點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個案研研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研研究——寫字公寓的市場場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地））產(chǎn)品定位和價格預(yù)期12/8/202276第76頁東區(qū)地塊開發(fā)外部環(huán)境待建和擴(kuò)建的馬家堡路馬家堡中路項(xiàng)目西側(cè)的現(xiàn)狀樓影響本項(xiàng)目品質(zhì)的提升馬家堡中路的現(xiàn)狀欠佳有待改善西北角現(xiàn)狀樓對本項(xiàng)目北部樓高有影響待治理的馬草河12/8/202277第77頁馬草河現(xiàn)狀河道、河床、水質(zhì)有待治治理；目前仍有難聞的刺激氣味味；調(diào)研周邊住宅項(xiàng)目，擁有有先天外部景觀資源的項(xiàng)項(xiàng)目很少；治理后可成為本案可借勢勢的稀缺水景資源優(yōu)勢；；12/8/202278第78頁東區(qū)地塊開發(fā)內(nèi)部條件用地內(nèi)多為五、六十年代代建成的平房或2-3層層的危舊房；存在較大量的拆遷安置問問題；12/8/202279第79頁馬家堡三期東區(qū)SWOT分析S優(yōu)勢W劣勢交通優(yōu)勢：臨近南三環(huán)，出行相對較為便捷，同時具備三環(huán)的區(qū)位優(yōu)勢；生活配套優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊雖然沒有高檔的購物場所，但是沿街已經(jīng)形成了較為成熟的生活配套設(shè)施，日常購物較為方便；外部環(huán)境劣勢：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；內(nèi)部環(huán)境劣勢：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；成本劣勢：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O機(jī)遇T威脅馬草河治理馬家堡路、馬家堡中路建設(shè)4號線建設(shè)周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競爭；客戶對南城的認(rèn)同；12/8/202280第80頁SWOT分析結(jié)論通過SWOT分析可見，，本案不具備開發(fā)高檔住宅宅項(xiàng)目的條件。12/8/202281第81頁12/8/202282第82頁存在大量拆遷安置問題12/8/202283第83頁存在大量拆遷安置問題區(qū)域產(chǎn)品涵蓋多種住宅產(chǎn)產(chǎn)品3.69容積率產(chǎn)品較單單一差異化優(yōu)勢難以體現(xiàn)12/8/202284第84頁存在大量拆遷安置問題區(qū)域產(chǎn)品涵蓋多種住宅產(chǎn)產(chǎn)品差異化優(yōu)勢較難體現(xiàn)集中開發(fā)南城“經(jīng)濟(jì)型””、“實(shí)用型”住宅產(chǎn)品品體現(xiàn)項(xiàng)目的高性價比12/8/202285第85頁本案（東區(qū)）市場定位緊鄰南三環(huán)、稀有水景、、高性價比的品質(zhì)住宅社社區(qū)客觀條件產(chǎn)品打造先天優(yōu)勢本案產(chǎn)品訴求點(diǎn)12/8/202286第86頁主力客群初步研判以南城區(qū)域客戶為主力客群經(jīng)營小業(yè)主（服裝、建材材等）南城原住民升級南城拆遷居民三環(huán)沿線工作的年輕白領(lǐng)領(lǐng)12/8/202287第87頁東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價格預(yù)期12/8/202288第88頁產(chǎn)品布局建議—首選方案案首選方案：板塔結(jié)合為主力，純板樓樓次之，輔以少量塔樓以以消化容積率。南北向建議以純板樓產(chǎn)品品為主，東西向可以更多地以板板塔結(jié)合形式為主；板塔結(jié)合適當(dāng)加大了進(jìn)深深，但從建筑形態(tài)和外觀觀上看又有類似板樓的特特征，營造出類“板樓社社區(qū)”的產(chǎn)品形象；一梯四戶塔板結(jié)合示意圖圖塔板結(jié)合東西向布置示意意圖12/8/202289第89頁首選方案布局簡要示意如：在較難布置的地塊開開發(fā)少量幾棟純塔樓以學(xué)校位置不變?yōu)榍疤?，進(jìn)行示意水景資源南北向以觀景純板樓為主主東西向布置塔板結(jié)合產(chǎn)品品：受容積率影響，必然要布布置東西向塔板產(chǎn)品主力布置塔板結(jié)合產(chǎn)品受容積率影響，必然要布布置東西向塔板產(chǎn)品12/8/202290第90頁產(chǎn)品布局建議—次選方案案次選方案：板樓和塔樓進(jìn)行明確分割割，使產(chǎn)品和客群相對純純粹；沿馬草河設(shè)計(jì)弧形板樓，，打造區(qū)域少有的觀景板板樓產(chǎn)品，通過板樓產(chǎn)品品提升整體市場形象；弧形觀景板樓的經(jīng)典項(xiàng)目目：觀瀾國際公寓缺點(diǎn)：板樓會很少量塔樓會成為社區(qū)的主力形形象12/8/202291第91頁次選方案布局簡要示意純塔樓以學(xué)校位置不變?yōu)榍疤?，進(jìn)行示意沿河布置弧形觀景板樓純塔樓12/8/202292第92頁東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價格預(yù)期12/8/202293第93頁戶型設(shè)計(jì)—區(qū)域經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)產(chǎn)品的購買力分析通過前面的區(qū)域房地產(chǎn)市市場和住宅個案研究我們們發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的住房需需求呈現(xiàn)“總價敏感性””特征。若面向區(qū)域舒適型購買力力：二居總價承受在70萬元元，三居的總價承受在85-90萬元；同時對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)均為為純板樓。若面向區(qū)域經(jīng)濟(jì)型購買力力：二居總價承受在50-60萬元，三居的總價承承受在70萬元；對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)為塔板結(jié)結(jié)合或者純塔樓。12/8/202294第94頁戶型設(shè)計(jì)建議純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔樓型示意圖主力戶型為經(jīng)濟(jì)型二居和和三居。兩居面積控制在90-100平米；三居面積控制在110-120平米。為便于規(guī)劃排布，部分位位置可設(shè)計(jì)50-60平平米的一居，以控制總價價在30-35萬元為基基本原則。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)產(chǎn)品。主力戶型為舒適型三居。。三居面積控制在120-140平米。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)產(chǎn)品。一梯四戶板塔12/8/202295第95頁樓型排布示意純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔12/8/202296第96頁東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價格預(yù)期12/8/202297第97頁價格預(yù)期—產(chǎn)品市場定價價方法的確定馬家堡區(qū)域市場銷售情況況較好，但競爭依然激烈烈；而認(rèn)知價值則需要利利用市場營銷組合中的非非價格變量，如宣傳活動動、廣告等逐步在客戶心心目中確立；市價反映了北京房地產(chǎn)行行業(yè)的集體智慧，該價格格既帶來合理的利潤，又又不會破壞行業(yè)協(xié)調(diào)性；；低價

高價在此價格上沒有可能的利潤成本競爭者價格客戶對獨(dú)特產(chǎn)品屬性的評價在此價格上沒有可能的需求市場比較定價法12/8/202298第98頁馬家堡區(qū)域住宅項(xiàng)目價格格建筑形態(tài)項(xiàng)目名稱目前銷售均價（元/平米）塔樓星河城6500首座綠洲5700西馬.金潤家園4500板樓星河城7000瑞麗江畔6300遠(yuǎn)洋自然580012/8/202299第99頁比較定價一：（塔樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較較價格I為6500*（20％*0.7+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.7+5％*0.8+15％*0.9+15％*1.2+10％*0.8+5％*1.1）＝5947.5元/平米修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%星河城111111111本項(xiàng)目0.71.20.80.70.80.91.20.81.0星河城價格：6500元/平米12/8/2022100第100頁比較定價二：（塔樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較較價格Ⅱ?yàn)椋?500*（20％*1.5+15％*1.3+5％*1.1+10％*1.3+5％*1.0+15％*1.3+15％*1.2+10％*1.2+5％*1.2）＝5782.5元/平米修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%西馬.金潤家園111111111本項(xiàng)目1.51.31.11.311.31.21.21.2目前銷售均價：4500元/平米12/8/2022101第101頁比較定價三：（塔樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較較價格Ⅲ為：5400*（20％*0.9+15％*1.0+5％*0.9+10％*1.1+5％*1.0+15％*1.2+15％*1.3+10％*1.1+5％*1.1）＝5805元元/平米修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%首座綠洲111111111本項(xiàng)目0.910.91.111.21.31.11.1目前銷售價格：5700元/平米（現(xiàn)房），因?yàn)槲覀儽容^的價格為期房價格，因此，我們將比較價格調(diào)整為5400元/平米

12/8/2022102第102頁比較定價一：（板樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較較價格I為7000*（20％*0.7+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.8+5％*0.8+15％*0.9+15％*1.2+10％*0.8+5％*1.1）＝6475元元/平米修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%星河城111111111本項(xiàng)目0.71.20.80.80.80.91.20.81.0星河城價格：7000元/平米12/8/2022103第103頁比較定價二：（板樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較較價格Ⅱ?yàn)?300*（20％*0.9+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.9+5％*0.9+15％*1.1+15%*1.3+10％*1.0+5％*1.2）＝6646.5元/平米修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%瑞麗江畔111111111本項(xiàng)目0.91.20.80.90.91.11.311.2目前銷售價格：6300元/平米12/8/2022104第104頁比較定價三：（板樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較較價格Ⅲ為：5800*（20％*1.3+15％*1.1+5％*1.1+10％*1.2+5％*0.9+15％*0.9+15%*1.2+10％*0.9+5％*1.0）＝6380元元/平米修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%遠(yuǎn)洋自然111111111本項(xiàng)目1.31.11.11.20.90.91.20.91目前銷售價格：5800元/平米

12/8/2022105第105頁本項(xiàng)目定價前提條件：以從現(xiàn)在的時時點(diǎn)開始運(yùn)作項(xiàng)目為假設(shè)設(shè)前提。根據(jù)市場比較法，我們將將所得比較價格進(jìn)行算術(shù)術(shù)平均，我們得到本項(xiàng)目目的初步定價：塔樓：（5947.5+5782.5+5805）/3＝5845元/平米板樓：（6475+6646.5+6380）/3＝6500.5元/平米由上我們建議本項(xiàng)目各類類產(chǎn)品的價格區(qū)間為：塔樓5800-6000元/平米板樓6500-6800元/平米板塔結(jié)合產(chǎn)品則介于塔樓樓和板樓產(chǎn)品之間，建議議均價塔板結(jié)合6200-6300元/平米由此東區(qū)預(yù)期整體銷售均價6200-6400元/平米12/8/2022106第106頁綱要一、馬家堡三期基本概況況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體體研究——尋找區(qū)域的市市場機(jī)會點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個案研研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研研究——寫字公寓的市場場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地））產(chǎn)品定位和價格預(yù)期12/8/2022107第107頁西區(qū)（三角地）地塊鄰近規(guī)劃中的地鐵4號線線是西區(qū)地塊的明顯優(yōu)勢勢12/8/2022108第108頁西區(qū)（三角地）SWOT分析S優(yōu)勢W劣勢交通優(yōu)勢：臨近南三環(huán)，同時出行相對較為便捷；區(qū)位優(yōu)勢：南三環(huán)與馬家堡西路交匯處，具備良好的昭示性外部環(huán)境劣勢：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；內(nèi)部環(huán)境劣勢：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；成本劣勢：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O機(jī)遇T威脅馬草河治理馬家堡路、馬家堡中路建設(shè)4號線建設(shè)周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競爭；客戶對南城的認(rèn)同；12/8/2022109第109頁市場潛在機(jī)會——借勢的的可能方向?qū)懽謽荲S住宅寫字公寓辦公物業(yè)中，寫字公寓產(chǎn)產(chǎn)品的自身優(yōu)勢——70年產(chǎn)權(quán)、8成30年按按揭；區(qū)域的寫字公寓產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)較少，鄰近本項(xiàng)目的僅僅有“時代風(fēng)帆”一個項(xiàng)項(xiàng)目；寫字樓價值住宅價值寫字公寓價值12/8/2022110第110頁定位為寫字公寓，可以使使威脅向機(jī)會轉(zhuǎn)化！1、周邊大盤住宅潛在競競爭：遠(yuǎn)洋自然、星河城城等2、南城住宅產(chǎn)品價格，，與東西北部地區(qū)相比，，相對較低，較難最大化化地塊價值3、客戶對南城住宅的認(rèn)認(rèn)同度不高1、開發(fā)商務(wù)公寓項(xiàng)目可可以有效規(guī)避來自住宅產(chǎn)產(chǎn)品的直面競爭；2、同區(qū)域?qū)懽止⒌氖蹆r要要比住宅高約500-1000元/平米；3、寫字公寓的客戶對南南城的區(qū)位不敏感12312/8/2022111第111頁SWOT可以得以優(yōu)化S優(yōu)勢W劣勢交通優(yōu)勢：臨近南三環(huán)，同時出行相對較為便捷；區(qū)位優(yōu)勢：南三環(huán)與馬家堡西路交匯處，具備良好的昭示性外部環(huán)境劣勢：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；內(nèi)部環(huán)境劣勢：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；成本劣勢：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O機(jī)遇T威脅馬草河治理馬家堡路、馬家堡中路建設(shè)4號線建設(shè)周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競爭；客戶對南城的認(rèn)同；12/8/2022112第112頁SWOT分析結(jié)論通過SWOT分析可見，，定位為商住公寓的營銷市市場形象，能夠充分利用項(xiàng)目優(yōu)勢，，有效規(guī)避項(xiàng)目劣勢！12/8/2022113第113頁本案（西區(qū)三角地）市場場定位南三環(huán)、城鐵立體交通、、升級商務(wù)公寓客觀條件產(chǎn)品打造先天優(yōu)勢本案產(chǎn)品訴求點(diǎn)12/8/2022114第114頁建議提高容積率寫字公寓產(chǎn)品具有辦公物業(yè)的特性可以提高西區(qū)地塊容積率至4.0以上12/8/2022115第115頁寫字公寓目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群客群特征主力客群：自住型客戶；目標(biāo)客戶層次提升；

注重企業(yè)形象，對辦公環(huán)境的檔次有較高要求；

期望辦公場所具備一定突出形象；中小型企業(yè)；主要從事貿(mào)易和科技類；擴(kuò)展客群：投資型客戶；核心區(qū)域：南三環(huán)沿線、、木樨園商圈輻射區(qū)域：長安街沿線以以南，南四環(huán)以北。目標(biāo)客

群分布12/8/2022116第116頁在寫字公寓產(chǎn)品中做出差差異化自由開間——目前南城少有真正的寫字字公寓，能夠?qū)崿F(xiàn)自由開開間，很大程度限制了南南城對寫字公寓的面積與與功能需求；單位面積適中——目前南城的企業(yè)規(guī)模與企企業(yè)性質(zhì)決定了南城企業(yè)業(yè)辦公面積必須符合市場場需求；純寫字公寓——營造更好的辦公氛圍，實(shí)實(shí)現(xiàn)南城寫字公寓產(chǎn)品的的更新?lián)Q代12/8/2022117第117頁商務(wù)公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)外立面體現(xiàn)商務(wù)感；大堂等公共部分體現(xiàn)檔次次；減少承重墻，便于空間自自由組合；充足的停車位；設(shè)施設(shè)備現(xiàn)代化；凸現(xiàn)商務(wù)功能提升產(chǎn)品價值12/8/2022118第118頁寫字公寓戶型、面積設(shè)定定自由分割空間南城企業(yè)面積需求面積集中在200平米左右以200平米為一個辦公公單元；各辦公單元實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自由開間；建議面寬普遍達(dá)到8.4米，在有限的建筑面積積內(nèi)最大限度地開闊了視視野空間。提供完善的商務(wù)及商業(yè)配配套，包括特色商業(yè)空間間，提供企業(yè)需要的商務(wù)務(wù)休閑、產(chǎn)品展示等功能能；12/8/2022119第119頁三角地（寫字公寓）價格格定位南城目前高檔寫字公寓租租金為2.0-2.5元元/平米.日；假定預(yù)期投