資產(chǎn)評(píng)估之總論課件

資產(chǎn)評(píng)估

總論陳海濱經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院hbchen@資產(chǎn)評(píng)估

總論陳海濱教學(xué)目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、理論、評(píng)估方法有較全面深入的掌握；通過一定量的案例講解、練習(xí)、討論，使同學(xué)們對(duì)具體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)類型（如房地產(chǎn)評(píng)估、機(jī)器設(shè)備評(píng)估）的實(shí)踐操作能力得到一定程度的鍛煉和提高。2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論2教學(xué)目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、理論、評(píng)估方法有較全面深入的掌考核方式課堂表現(xiàn)10%作業(yè)20%結(jié)課考試70%2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論3考核方式課堂表現(xiàn)10%2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)教材姜楠主編，資產(chǎn)評(píng)估學(xué)（第二版），東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2012參考文獻(xiàn)1、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》2、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》3、中國人民大學(xué)《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》4、《資產(chǎn)評(píng)估》，全國注冊(cè)評(píng)估師資格考試用書，2014。2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論4教材2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論42022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論5總論

評(píng)估概念價(jià)值類型評(píng)估目的評(píng)估假設(shè)評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論5總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論6評(píng)估概念定義要素特點(diǎn)作用§1.12022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論6評(píng)估概念定義2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論7（一）資產(chǎn)評(píng)估的定義

評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，根據(jù)特定目的，依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，遵循評(píng)估原則，選用適當(dāng)?shù)膬r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（價(jià)值類型），按照相關(guān)的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)（現(xiàn)時(shí)）資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算,并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程?！?.12022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論7（一）資產(chǎn)評(píng)估的2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論8（二）資產(chǎn)評(píng)估的要素評(píng)估主體——誰來評(píng)（評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）評(píng)估客體——評(píng)什么（評(píng)估對(duì)象）評(píng)估目的——干啥用（具體用途）評(píng)估假設(shè)——前提條件評(píng)估價(jià)值類型——對(duì)價(jià)值質(zhì)的規(guī)定

評(píng)估途徑與方法——思路、技術(shù)、工具評(píng)估程序——怎樣評(píng)（工作步驟）評(píng)估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——執(zhí)業(yè)理念、原則、規(guī)范評(píng)估基準(zhǔn)日——什么時(shí)點(diǎn)的價(jià)值評(píng)估結(jié)論——貨幣金額§1.12022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論8（二）資產(chǎn)評(píng)估的2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論9（二）資產(chǎn)評(píng)估的要素評(píng)估主體——評(píng)估業(yè)務(wù)的承擔(dān)者§1.1注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按執(zhí)業(yè)范圍綜合資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)專項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)合伙制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有限責(zé)任制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按企業(yè)組織形式按等級(jí)A級(jí)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)B級(jí)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論9（二）資產(chǎn)評(píng)估的2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論10（二）資產(chǎn)評(píng)估的要素評(píng)估客體——客戶委托評(píng)估的資產(chǎn)§1.1含義分類特定權(quán)利主體擁有或控制的，能夠給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。確定標(biāo)準(zhǔn)：現(xiàn)實(shí)性、控制性、有效性、稀缺性、合法性。按是否有綜合能力按存在形態(tài)按法律意義按財(cái)會(huì)制度單項(xiàng)、整體有形、無形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、合法權(quán)利固定、流動(dòng)、無形、長期投資、在建工程評(píng)估實(shí)務(wù)：*房地產(chǎn)*機(jī)器設(shè)備*企業(yè)價(jià)值*無形資產(chǎn)*資源資產(chǎn)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論10（二）資產(chǎn)評(píng)估2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論11（二）資產(chǎn)評(píng)估的要素

評(píng)估方法§1.1市場(chǎng)法收益法成本法應(yīng)當(dāng)運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估方法是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論11（二）資產(chǎn)評(píng)估2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論12（二）資產(chǎn)評(píng)估的要素

評(píng)估依據(jù)§1.1*法律法規(guī)*經(jīng)濟(jì)行為文件與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的，如國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理暫行辦法、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德規(guī)范等等。如有關(guān)證券管理部門同意公司上市的有關(guān)批文等等。如產(chǎn)品的銷售合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、資產(chǎn)的租賃合同等等。如被評(píng)估資產(chǎn)所在地的房屋建筑物造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、各種費(fèi)率取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的有關(guān)信息等等。*重大合同協(xié)議*取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論12（二）資產(chǎn)評(píng)估2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論13（三）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

評(píng)估特點(diǎn)§1.1市場(chǎng)性公正性專業(yè)性咨詢性模擬市場(chǎng)條件作出結(jié)論，要接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。公允的行為和業(yè)務(wù)規(guī)范（技術(shù)基礎(chǔ)）；評(píng)估人員與委托方?jīng)]有利害關(guān)系（組織基礎(chǔ)）。專業(yè)化分工+專業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)交易的參考，無強(qiáng)制執(zhí)行效力，不對(duì)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。評(píng)估值反映未來的潛能。以評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)實(shí)際狀況。表現(xiàn)為：以現(xiàn)實(shí)存在的資產(chǎn)為依據(jù)；以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來；強(qiáng)調(diào)客觀存在。預(yù)測(cè)性現(xiàn)實(shí)性2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論13（三）資產(chǎn)評(píng)估2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論14（四）資產(chǎn)評(píng)估的作用

評(píng)估作用§1.1*維護(hù)合法權(quán)益*優(yōu)化資源配置為各項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價(jià)值尺度，維護(hù)產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益（包括國家權(quán)益）。為資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的最優(yōu)配置提供正確信號(hào)。促進(jìn)企業(yè)帳實(shí)相符，足額補(bǔ)償和資產(chǎn)完整。如抵押貸款，財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，訴訟、績效考核等等。*促進(jìn)帳實(shí)相符*具有鑒證功能2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論14（四）資產(chǎn)評(píng)估2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論15總論評(píng)估概念

價(jià)值類型評(píng)估目的評(píng)估假設(shè)評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論15總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論16價(jià)值類型價(jià)值概念§1.2常見價(jià)值類型

非市場(chǎng)價(jià)值

市場(chǎng)價(jià)值

價(jià)值形成理論

價(jià)值與價(jià)格2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論16價(jià)值類型價(jià)值概2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論17（一）價(jià)值概念

價(jià)值與價(jià)格§1.2·價(jià)格·價(jià)值·價(jià)值類型特定交易行為中特定買賣雙方對(duì)商品或服務(wù)實(shí)際支付或受到的貨幣數(shù)額。它是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)。屬于交換價(jià)值范疇，反映了可交易的商品或服務(wù)與其買方賣方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系，是專業(yè)人士在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品或服務(wù)的貨幣數(shù)量的估計(jì)。評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性和表現(xiàn)形式，是資產(chǎn)價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定。明確價(jià)值類型，有利于相關(guān)人員正確認(rèn)識(shí)和使用評(píng)估結(jié)果。如按評(píng)估市場(chǎng)條件分：*市場(chǎng)價(jià)值*非市場(chǎng)價(jià)值2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論17（一）價(jià)值概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論18（一）價(jià)值概念

價(jià)值形成理論§1.2·生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論·勞動(dòng)價(jià)值論·邊際效用價(jià)值論·供求均衡價(jià)值論認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由其生產(chǎn)成本決定的（供給決定論）?！俺杀痉ā钡睦碚摶A(chǔ)。認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由其效用決定的（需求決定論）?！笆找娣ā钡睦碚摶A(chǔ)。認(rèn)為商品的價(jià)值由供求雙方的力量所形成的均衡價(jià)格決定?！笆袌?chǎng)法”的理論基礎(chǔ)。2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論18（一）價(jià)值概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論19（二）常見價(jià)值類型

市場(chǎng)價(jià)值§1.2·含義·適用性公允價(jià)值的基本表現(xiàn)形式資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。買賣雙方地位平等，自愿成交。適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。所謂公允價(jià)值，是指根據(jù)相關(guān)當(dāng)事人地位、被估資產(chǎn)自身?xiàng)l件及其面臨的市場(chǎng)條件，對(duì)被估資產(chǎn)客觀交換價(jià)值的相對(duì)合理的估計(jì)值。2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論19（二）常見價(jià)值2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論20（二）常見價(jià)值類型

非市場(chǎng)價(jià)值§1.2*含義公允價(jià)值的特殊表現(xiàn)形式一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值形式的總稱或組合。既適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，也適用于非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。*適用性*包括有限市場(chǎng)特定評(píng)估如非經(jīng)營性資產(chǎn)、非競(jìng)爭(zhēng)性經(jīng)濟(jì)資源、處于特定地理位置不可替代資產(chǎn)、不可確指的無形資產(chǎn)、專用資產(chǎn)，等等。*在用價(jià)值*投資價(jià)值*持續(xù)經(jīng)營價(jià)值*保險(xiǎn)價(jià)值*清算價(jià)值*課稅價(jià)值2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論20（二）常見價(jià)值2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論21總論評(píng)估概念價(jià)值類型

評(píng)估目的評(píng)估假設(shè)評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論21總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論22評(píng)估目的一般目的特定目的§1.3作用資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日（時(shí)點(diǎn)）的公允價(jià)值對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求由資產(chǎn)業(yè)務(wù)所決定2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論22評(píng)估目的一般目2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論23（一）一般目的公允價(jià)值§1.3*相對(duì)合理的估計(jì)值*不損害各方利益當(dāng)事人地位資產(chǎn)狀況市場(chǎng)條件*與相關(guān)條件相吻合2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論23（一）一般目的2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論24（二）特定目的具體用途§1.3·資產(chǎn)交易合資、合作、聯(lián)營企業(yè)兼并、分設(shè)企業(yè)出售、債務(wù)重組股份經(jīng)營土地開發(fā)、成片出租房地產(chǎn)買賣、出租*單項(xiàng)資產(chǎn)交易*產(chǎn)權(quán)變動(dòng)*房地產(chǎn)交易*抵押貸款*發(fā)行債券*融資租賃·融通資金2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論24（二）特定目的2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論25（二）特定目的具體用途§1.3·資產(chǎn)保全·咨詢服務(wù)·資產(chǎn)清算·法令評(píng)估*財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)*業(yè)績考核*財(cái)務(wù)報(bào)表*訴訟*資產(chǎn)保全會(huì)計(jì)處理*資產(chǎn)開發(fā)*稅收開征*國家征用(補(bǔ)償評(píng)估)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論25（二）特定目的2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論26（三）特定目的之作用地位和作用§1.3*具體資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的起點(diǎn)和終點(diǎn)。*界定評(píng)估對(duì)象、確定資產(chǎn)范圍的基礎(chǔ)。*對(duì)價(jià)值類型的選擇有約束作用。2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論26（三）特定目的2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論27總論評(píng)估概念價(jià)值類型評(píng)估目的

評(píng)估假設(shè)評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論27總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論28評(píng)估假設(shè)交易假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)清算假設(shè)§1.42022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論28評(píng)估假設(shè)交易2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論29（一）交易假設(shè)§1.4評(píng)估師根據(jù)被估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。最基本的前提假設(shè)*資產(chǎn)被置于交易之中*可模擬市場(chǎng)估價(jià)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論29（一）交易假設(shè)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論30（二）公開市場(chǎng)假設(shè)§1.4充分發(fā)達(dá)、完善的市場(chǎng)在市場(chǎng)上可公開買賣*市場(chǎng)行情*公開市場(chǎng)*市場(chǎng)范圍評(píng)估值由市場(chǎng)行情(而非個(gè)別交易)決定區(qū)域市場(chǎng)、全國市場(chǎng)、國際市場(chǎng)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論30（二）公開市場(chǎng)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論31（三）持續(xù)使用假設(shè)§1.4資產(chǎn)有剩余壽命期；使用功能完好，能滿足使用者的要求。*在用續(xù)用*轉(zhuǎn)用續(xù)用*移地續(xù)用2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論31（三）持續(xù)使用2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論32（四）清算假設(shè)§1.4被迫出售或快速變現(xiàn)，如企業(yè)破產(chǎn)、清算等。往往明顯低于公開市場(chǎng)或持續(xù)使用假設(shè)下的評(píng)估值。*非公開市場(chǎng)條件*評(píng)估值2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論32（四）清算假設(shè)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論33總論評(píng)估概念價(jià)值類型評(píng)估目的評(píng)估假設(shè)

評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論33總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論34評(píng)估原則工作原則經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則§1.5資產(chǎn)評(píng)估的原則是資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范,是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論34評(píng)估原則工作2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論35（一）工作原則§1.5社會(huì)中介組織程序科學(xué)、方案科學(xué)、方法科學(xué)·客觀公正性·獨(dú)立性獨(dú)立的第三者實(shí)事求是·科學(xué)性*執(zhí)業(yè)過程*評(píng)估機(jī)構(gòu)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論35（一）工作原則2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論36（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則§1.5預(yù)期收益決定資產(chǎn)價(jià)值。資產(chǎn)組成部分的貢獻(xiàn)或缺乏的損失。·預(yù)期收益原則·供求原則供求規(guī)律影響評(píng)估值。·貢獻(xiàn)原則2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論36（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論37（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則§1.5評(píng)估數(shù)據(jù)、評(píng)估方法可合理替代。對(duì)于多用途的資產(chǎn)，應(yīng)按其最佳用途來評(píng)估價(jià)值?！ぬ娲瓌t·評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則評(píng)估值僅是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值?！ぷ罴研в迷瓌t2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論37（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論38總論評(píng)估概念價(jià)值類型評(píng)估目的評(píng)估假設(shè)評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論38總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論39評(píng)估程序概念重要性具體程序執(zhí)行基本要求§1.62022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論39評(píng)估程序概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論40（一）概念§1.6·定義·狹義程序開始于：接受委托；終止于：提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書?！V義程序資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。開始于：明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)；終止于：資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論40（一）概念§2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論41（二）程序的重要性§1.6*規(guī)范評(píng)估行為*提高評(píng)估質(zhì)量*維護(hù)評(píng)估公信力·基本保證·重要依據(jù)·重要手段*委托方評(píng)價(jià)*資產(chǎn)占有方評(píng)價(jià)*報(bào)告使用者評(píng)價(jià)*防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)*保護(hù)自身合法權(quán)益*合理抗辯2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論41（二）程序的重2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論42（三）具體程序§1.6*委托方和相關(guān)當(dāng)事方狀況、評(píng)估目的、對(duì)象、價(jià)值類型、基準(zhǔn)日、條件和假設(shè)等。*分析：風(fēng)險(xiǎn)、專業(yè)能力、獨(dú)立性*確認(rèn)委托與受托關(guān)系，明確委托目的、資產(chǎn)范圍、雙方權(quán)利義務(wù)。*涵蓋資產(chǎn)評(píng)估工作的全過程，對(duì)過程中的每個(gè)工作步驟以及時(shí)間和人力安排進(jìn)行規(guī)劃。開始01明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)02簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書03編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃A2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論42（三）具體程序2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論43（三）具體程序§1.6*實(shí)物資產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查。*非實(shí)物資產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。*溝通。*業(yè)務(wù)質(zhì)量的保證，分析判斷形成結(jié)論的基礎(chǔ)，執(zhí)業(yè)能力的體現(xiàn)。*日常積累*溝通。04資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查05收集資產(chǎn)評(píng)估資料06評(píng)定估算AB子流程2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論43（三）具體程序2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論44（三）具體程序§1.6*可靠性、相關(guān)性、可比性*信息資料*參數(shù)的數(shù)量、質(zhì)量*參數(shù)選取的合理性——評(píng)定估算06開始06-1分析資產(chǎn)評(píng)估資料06-2恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法06-3形成初步評(píng)估結(jié)論06-4綜合分析06-5確定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論06-6資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部復(fù)核06結(jié)束*成本法、市場(chǎng)法、收益法2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論44（三）具體程序2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論45（三）具體程序§1.6*包括委托方和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)情況、評(píng)估目的、價(jià)值類型、基準(zhǔn)日、方法及其說明、假設(shè)和限制條件等。*溝通。*體現(xiàn)評(píng)估的專業(yè)性，特殊性。*總結(jié)、完善和提高業(yè)務(wù)水平。B結(jié)束08資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔07編制和遞交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論45（三）具體程序2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論46（四）執(zhí)行程序的基本要求§1.6*建立健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度。*無法完整實(shí)施程序時(shí)，要考慮是否影響結(jié)論的合理性，并在報(bào)告中披露，必要時(shí)終止評(píng)估工作。*不得隨意簡(jiǎn)化或刪減評(píng)估程序。*指導(dǎo)或監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估程序的實(shí)施。*程序的執(zhí)行情況，應(yīng)記錄于工作底稿，應(yīng)在報(bào)告中披露。2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論46（四）執(zhí)行程序2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論47總論評(píng)估概念價(jià)值類型評(píng)估目的評(píng)估假設(shè)評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論47總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論48學(xué)科關(guān)系評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的聯(lián)系

評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的區(qū)別§1.72022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論48學(xué)科關(guān)系評(píng)估2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論49（一）評(píng)估與會(huì)計(jì)審計(jì)的聯(lián)系§1.7*特定條件下會(huì)計(jì)需要評(píng)估結(jié)論，如法定評(píng)估。*評(píng)估需要參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，如企業(yè)價(jià)值評(píng)估?！づc會(huì)計(jì)的聯(lián)系·與審計(jì)的聯(lián)系*評(píng)估的資產(chǎn)清查階段部分采用審計(jì)方法*流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債評(píng)估部分借鑒審計(jì)方法*企業(yè)價(jià)值評(píng)估以審計(jì)后的報(bào)表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論49（一）評(píng)估與會(huì)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論50（二）評(píng)估與會(huì)計(jì)審計(jì)的區(qū)別§1.7*基本職能*主要確認(rèn)依據(jù)*資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法*總體目標(biāo)·與會(huì)計(jì)的區(qū)別·與審計(jì)的區(qū)別*特征*原則*專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)*主要確認(rèn)依據(jù)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論50（二）評(píng)估與會(huì)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論51（二）評(píng)估與會(huì)計(jì)審計(jì)的區(qū)別§1.7

與會(huì)計(jì)的區(qū)別基本職能主要確認(rèn)依據(jù)資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法總體目標(biāo)會(huì)計(jì)反映和監(jiān)督（事實(shí)判斷）歷史成本核算企業(yè)管理資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估和咨詢（價(jià)值判斷）效用和市場(chǎng)價(jià)值核算收益法市場(chǎng)法資產(chǎn)交易2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論51（二）評(píng)估與會(huì)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論52（二）評(píng)估與會(huì)計(jì)審計(jì)的區(qū)別§1.7

與審計(jì)的區(qū)別特征原則專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)主要確認(rèn)依據(jù)審計(jì)公證性（事實(shí)判斷）公證、防護(hù)、建設(shè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、稅法、會(huì)計(jì)學(xué)歷史成本資產(chǎn)評(píng)估咨詢性（價(jià)值判斷）供求、替代貢獻(xiàn)、預(yù)期&工程技術(shù)知識(shí)效用、市場(chǎng)價(jià)值等2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論52（二）評(píng)估與會(huì)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論53總論評(píng)估概念價(jià)值類型評(píng)估目的評(píng)估假設(shè)評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論53總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論54行業(yè)概況資產(chǎn)評(píng)估在我國的發(fā)展§1.8行業(yè)發(fā)展法律規(guī)范準(zhǔn)則體系2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論54行業(yè)概況資產(chǎn)評(píng)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論55（一）行業(yè)發(fā)展上世紀(jì)80年代末90年代初，起步1991年，國務(wù)院91號(hào)令，《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》1993-1995年，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)，政府管理+行業(yè)管理1998年，財(cái)政部，政府管理與行業(yè)管理相對(duì)分離2000年，財(cái)政部，管理方式變革，清理整頓（合并）2003年，國資委，國資評(píng)估管理與資評(píng)行業(yè)管理完全分離2004年，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)單獨(dú)設(shè)立，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則§1.82022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論55（一）行業(yè)發(fā)展2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論56（二）法律規(guī)范國務(wù)院91號(hào)令§1.8行政主管部門制定相關(guān)法規(guī)和規(guī)章制度主要規(guī)定內(nèi)容：*法定評(píng)估情形*國有資產(chǎn)評(píng)估的范圍*國有資產(chǎn)評(píng)估的組織管理*評(píng)估程序*評(píng)估方法*法律責(zé)任2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論56（二）法律規(guī)范2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論57（二）法律規(guī)范國務(wù)院91號(hào)令§1.8行政主管部門制定的規(guī)章制度相關(guān)法規(guī)規(guī)章制度主要內(nèi)容：*評(píng)估綜合管理方面*資格管理和考試方面*注冊(cè)管理方面*機(jī)構(gòu)管理方面*評(píng)估項(xiàng)目管理方面*后續(xù)教育方面*執(zhí)業(yè)規(guī)范方面*收費(fèi)和財(cái)務(wù)管理方面2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論57（二）法律規(guī)范2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論58（二）法律規(guī)范國務(wù)院91號(hào)令§1.8行政主管部門制定相關(guān)法規(guī)和規(guī)章制度主要內(nèi)容：*全國人大及其常委會(huì)頒布的法律，兩方面涉及：何時(shí)，罰則。*司法機(jī)關(guān)頒布的司法解釋。*相關(guān)政府部門頒布的規(guī)章制度。2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論58（二）法律規(guī)范2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論59（三）我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系體系設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想§1.8*綜合性體系*重視程序性與專業(yè)性準(zhǔn)則*職業(yè)道德準(zhǔn)則與業(yè)務(wù)性準(zhǔn)則同等重要*層次清晰、邏輯嚴(yán)密，具有一定的靈活性2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論59（三）我國資產(chǎn)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論60（三）我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系體系的構(gòu)成內(nèi)容§1.8《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》·職業(yè)道德準(zhǔn)則·業(yè)務(wù)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則具體準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則評(píng)估指南具體準(zhǔn)則指導(dǎo)意見《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—無形資產(chǎn)》《CPV關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》《珠寶首飾評(píng)估指導(dǎo)意見》2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論60（三）我國資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估

總論陳海濱經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院hbchen@資產(chǎn)評(píng)估

總論陳海濱教學(xué)目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、理論、評(píng)估方法有較全面深入的掌握；通過一定量的案例講解、練習(xí)、討論，使同學(xué)們對(duì)具體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)類型（如房地產(chǎn)評(píng)估、機(jī)器設(shè)備評(píng)估）的實(shí)踐操作能力得到一定程度的鍛煉和提高。2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論62教學(xué)目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、理論、評(píng)估方法有較全面深入的掌考核方式課堂表現(xiàn)10%作業(yè)20%結(jié)課考試70%2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論63考核方式課堂表現(xiàn)10%2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)教材姜楠主編，資產(chǎn)評(píng)估學(xué)（第二版），東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2012參考文獻(xiàn)1、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》2、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》3、中國人民大學(xué)《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》4、《資產(chǎn)評(píng)估》，全國注冊(cè)評(píng)估師資格考試用書，2014。2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論64教材2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論42022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論65總論

評(píng)估概念價(jià)值類型評(píng)估目的評(píng)估假設(shè)評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論5總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論66評(píng)估概念定義要素特點(diǎn)作用§1.12022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論6評(píng)估概念定義2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論67（一）資產(chǎn)評(píng)估的定義

評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，根據(jù)特定目的，依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，遵循評(píng)估原則，選用適當(dāng)?shù)膬r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（價(jià)值類型），按照相關(guān)的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)（現(xiàn)時(shí)）資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算,并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程?！?.12022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論7（一）資產(chǎn)評(píng)估的2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論68（二）資產(chǎn)評(píng)估的要素評(píng)估主體——誰來評(píng)（評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）評(píng)估客體——評(píng)什么（評(píng)估對(duì)象）評(píng)估目的——干啥用（具體用途）評(píng)估假設(shè)——前提條件評(píng)估價(jià)值類型——對(duì)價(jià)值質(zhì)的規(guī)定

評(píng)估途徑與方法——思路、技術(shù)、工具評(píng)估程序——怎樣評(píng)（工作步驟）評(píng)估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——執(zhí)業(yè)理念、原則、規(guī)范評(píng)估基準(zhǔn)日——什么時(shí)點(diǎn)的價(jià)值評(píng)估結(jié)論——貨幣金額§1.12022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論8（二）資產(chǎn)評(píng)估的2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論69（二）資產(chǎn)評(píng)估的要素評(píng)估主體——評(píng)估業(yè)務(wù)的承擔(dān)者§1.1注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按執(zhí)業(yè)范圍綜合資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)專項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)合伙制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有限責(zé)任制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按企業(yè)組織形式按等級(jí)A級(jí)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)B級(jí)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論9（二）資產(chǎn)評(píng)估的2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論70（二）資產(chǎn)評(píng)估的要素評(píng)估客體——客戶委托評(píng)估的資產(chǎn)§1.1含義分類特定權(quán)利主體擁有或控制的，能夠給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。確定標(biāo)準(zhǔn)：現(xiàn)實(shí)性、控制性、有效性、稀缺性、合法性。按是否有綜合能力按存在形態(tài)按法律意義按財(cái)會(huì)制度單項(xiàng)、整體有形、無形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、合法權(quán)利固定、流動(dòng)、無形、長期投資、在建工程評(píng)估實(shí)務(wù)：*房地產(chǎn)*機(jī)器設(shè)備*企業(yè)價(jià)值*無形資產(chǎn)*資源資產(chǎn)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論10（二）資產(chǎn)評(píng)估2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論71（二）資產(chǎn)評(píng)估的要素

評(píng)估方法§1.1市場(chǎng)法收益法成本法應(yīng)當(dāng)運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估方法是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論11（二）資產(chǎn)評(píng)估2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論72（二）資產(chǎn)評(píng)估的要素

評(píng)估依據(jù)§1.1*法律法規(guī)*經(jīng)濟(jì)行為文件與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的，如國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理暫行辦法、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德規(guī)范等等。如有關(guān)證券管理部門同意公司上市的有關(guān)批文等等。如產(chǎn)品的銷售合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、資產(chǎn)的租賃合同等等。如被評(píng)估資產(chǎn)所在地的房屋建筑物造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、各種費(fèi)率取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的有關(guān)信息等等。*重大合同協(xié)議*取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論12（二）資產(chǎn)評(píng)估2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論73（三）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

評(píng)估特點(diǎn)§1.1市場(chǎng)性公正性專業(yè)性咨詢性模擬市場(chǎng)條件作出結(jié)論，要接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。公允的行為和業(yè)務(wù)規(guī)范（技術(shù)基礎(chǔ)）；評(píng)估人員與委托方?jīng)]有利害關(guān)系（組織基礎(chǔ)）。專業(yè)化分工+專業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)交易的參考，無強(qiáng)制執(zhí)行效力，不對(duì)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。評(píng)估值反映未來的潛能。以評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)實(shí)際狀況。表現(xiàn)為：以現(xiàn)實(shí)存在的資產(chǎn)為依據(jù)；以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來；強(qiáng)調(diào)客觀存在。預(yù)測(cè)性現(xiàn)實(shí)性2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論13（三）資產(chǎn)評(píng)估2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論74（四）資產(chǎn)評(píng)估的作用

評(píng)估作用§1.1*維護(hù)合法權(quán)益*優(yōu)化資源配置為各項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價(jià)值尺度，維護(hù)產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益（包括國家權(quán)益）。為資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的最優(yōu)配置提供正確信號(hào)。促進(jìn)企業(yè)帳實(shí)相符，足額補(bǔ)償和資產(chǎn)完整。如抵押貸款，財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，訴訟、績效考核等等。*促進(jìn)帳實(shí)相符*具有鑒證功能2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論14（四）資產(chǎn)評(píng)估2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論75總論評(píng)估概念

價(jià)值類型評(píng)估目的評(píng)估假設(shè)評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論15總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論76價(jià)值類型價(jià)值概念§1.2常見價(jià)值類型

非市場(chǎng)價(jià)值

市場(chǎng)價(jià)值

價(jià)值形成理論

價(jià)值與價(jià)格2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論16價(jià)值類型價(jià)值概2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論77（一）價(jià)值概念

價(jià)值與價(jià)格§1.2·價(jià)格·價(jià)值·價(jià)值類型特定交易行為中特定買賣雙方對(duì)商品或服務(wù)實(shí)際支付或受到的貨幣數(shù)額。它是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)。屬于交換價(jià)值范疇，反映了可交易的商品或服務(wù)與其買方賣方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系，是專業(yè)人士在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品或服務(wù)的貨幣數(shù)量的估計(jì)。評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性和表現(xiàn)形式，是資產(chǎn)價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定。明確價(jià)值類型，有利于相關(guān)人員正確認(rèn)識(shí)和使用評(píng)估結(jié)果。如按評(píng)估市場(chǎng)條件分：*市場(chǎng)價(jià)值*非市場(chǎng)價(jià)值2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論17（一）價(jià)值概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論78（一）價(jià)值概念

價(jià)值形成理論§1.2·生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論·勞動(dòng)價(jià)值論·邊際效用價(jià)值論·供求均衡價(jià)值論認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由其生產(chǎn)成本決定的（供給決定論）?！俺杀痉ā钡睦碚摶A(chǔ)。認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由其效用決定的（需求決定論）。“收益法”的理論基礎(chǔ)。認(rèn)為商品的價(jià)值由供求雙方的力量所形成的均衡價(jià)格決定?！笆袌?chǎng)法”的理論基礎(chǔ)。2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論18（一）價(jià)值概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論79（二）常見價(jià)值類型

市場(chǎng)價(jià)值§1.2·含義·適用性公允價(jià)值的基本表現(xiàn)形式資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。買賣雙方地位平等，自愿成交。適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。所謂公允價(jià)值，是指根據(jù)相關(guān)當(dāng)事人地位、被估資產(chǎn)自身?xiàng)l件及其面臨的市場(chǎng)條件，對(duì)被估資產(chǎn)客觀交換價(jià)值的相對(duì)合理的估計(jì)值。2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論19（二）常見價(jià)值2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論80（二）常見價(jià)值類型

非市場(chǎng)價(jià)值§1.2*含義公允價(jià)值的特殊表現(xiàn)形式一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值形式的總稱或組合。既適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，也適用于非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。*適用性*包括有限市場(chǎng)特定評(píng)估如非經(jīng)營性資產(chǎn)、非競(jìng)爭(zhēng)性經(jīng)濟(jì)資源、處于特定地理位置不可替代資產(chǎn)、不可確指的無形資產(chǎn)、專用資產(chǎn)，等等。*在用價(jià)值*投資價(jià)值*持續(xù)經(jīng)營價(jià)值*保險(xiǎn)價(jià)值*清算價(jià)值*課稅價(jià)值2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論20（二）常見價(jià)值2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論81總論評(píng)估概念價(jià)值類型

評(píng)估目的評(píng)估假設(shè)評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論21總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論82評(píng)估目的一般目的特定目的§1.3作用資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日（時(shí)點(diǎn)）的公允價(jià)值對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求由資產(chǎn)業(yè)務(wù)所決定2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論22評(píng)估目的一般目2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論83（一）一般目的公允價(jià)值§1.3*相對(duì)合理的估計(jì)值*不損害各方利益當(dāng)事人地位資產(chǎn)狀況市場(chǎng)條件*與相關(guān)條件相吻合2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論23（一）一般目的2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論84（二）特定目的具體用途§1.3·資產(chǎn)交易合資、合作、聯(lián)營企業(yè)兼并、分設(shè)企業(yè)出售、債務(wù)重組股份經(jīng)營土地開發(fā)、成片出租房地產(chǎn)買賣、出租*單項(xiàng)資產(chǎn)交易*產(chǎn)權(quán)變動(dòng)*房地產(chǎn)交易*抵押貸款*發(fā)行債券*融資租賃·融通資金2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論24（二）特定目的2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論85（二）特定目的具體用途§1.3·資產(chǎn)保全·咨詢服務(wù)·資產(chǎn)清算·法令評(píng)估*財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)*業(yè)績考核*財(cái)務(wù)報(bào)表*訴訟*資產(chǎn)保全會(huì)計(jì)處理*資產(chǎn)開發(fā)*稅收開征*國家征用(補(bǔ)償評(píng)估)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論25（二）特定目的2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論86（三）特定目的之作用地位和作用§1.3*具體資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的起點(diǎn)和終點(diǎn)。*界定評(píng)估對(duì)象、確定資產(chǎn)范圍的基礎(chǔ)。*對(duì)價(jià)值類型的選擇有約束作用。2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論26（三）特定目的2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論87總論評(píng)估概念價(jià)值類型評(píng)估目的

評(píng)估假設(shè)評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論27總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論88評(píng)估假設(shè)交易假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)清算假設(shè)§1.42022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論28評(píng)估假設(shè)交易2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論89（一）交易假設(shè)§1.4評(píng)估師根據(jù)被估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。最基本的前提假設(shè)*資產(chǎn)被置于交易之中*可模擬市場(chǎng)估價(jià)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論29（一）交易假設(shè)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論90（二）公開市場(chǎng)假設(shè)§1.4充分發(fā)達(dá)、完善的市場(chǎng)在市場(chǎng)上可公開買賣*市場(chǎng)行情*公開市場(chǎng)*市場(chǎng)范圍評(píng)估值由市場(chǎng)行情(而非個(gè)別交易)決定區(qū)域市場(chǎng)、全國市場(chǎng)、國際市場(chǎng)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論30（二）公開市場(chǎng)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論91（三）持續(xù)使用假設(shè)§1.4資產(chǎn)有剩余壽命期；使用功能完好，能滿足使用者的要求。*在用續(xù)用*轉(zhuǎn)用續(xù)用*移地續(xù)用2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論31（三）持續(xù)使用2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論92（四）清算假設(shè)§1.4被迫出售或快速變現(xiàn)，如企業(yè)破產(chǎn)、清算等。往往明顯低于公開市場(chǎng)或持續(xù)使用假設(shè)下的評(píng)估值。*非公開市場(chǎng)條件*評(píng)估值2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論32（四）清算假設(shè)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論93總論評(píng)估概念價(jià)值類型評(píng)估目的評(píng)估假設(shè)

評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論33總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論94評(píng)估原則工作原則經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則§1.5資產(chǎn)評(píng)估的原則是資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范,是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論34評(píng)估原則工作2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論95（一）工作原則§1.5社會(huì)中介組織程序科學(xué)、方案科學(xué)、方法科學(xué)·客觀公正性·獨(dú)立性獨(dú)立的第三者實(shí)事求是·科學(xué)性*執(zhí)業(yè)過程*評(píng)估機(jī)構(gòu)2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論35（一）工作原則2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論96（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則§1.5預(yù)期收益決定資產(chǎn)價(jià)值。資產(chǎn)組成部分的貢獻(xiàn)或缺乏的損失?！ゎA(yù)期收益原則·供求原則供求規(guī)律影響評(píng)估值?！へ暙I(xiàn)原則2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論36（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論97（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則§1.5評(píng)估數(shù)據(jù)、評(píng)估方法可合理替代。對(duì)于多用途的資產(chǎn)，應(yīng)按其最佳用途來評(píng)估價(jià)值?！ぬ娲瓌t·評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則評(píng)估值僅是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值?！ぷ罴研в迷瓌t2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論37（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論98總論評(píng)估概念價(jià)值類型評(píng)估目的評(píng)估假設(shè)評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論38總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論99評(píng)估程序概念重要性具體程序執(zhí)行基本要求§1.62022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論39評(píng)估程序概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論100（一）概念§1.6·定義·狹義程序開始于：接受委托；終止于：提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書?！V義程序資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。開始于：明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)；終止于：資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論40（一）概念§2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論101（二）程序的重要性§1.6*規(guī)范評(píng)估行為*提高評(píng)估質(zhì)量*維護(hù)評(píng)估公信力·基本保證·重要依據(jù)·重要手段*委托方評(píng)價(jià)*資產(chǎn)占有方評(píng)價(jià)*報(bào)告使用者評(píng)價(jià)*防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)*保護(hù)自身合法權(quán)益*合理抗辯2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論41（二）程序的重2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論102（三）具體程序§1.6*委托方和相關(guān)當(dāng)事方狀況、評(píng)估目的、對(duì)象、價(jià)值類型、基準(zhǔn)日、條件和假設(shè)等。*分析：風(fēng)險(xiǎn)、專業(yè)能力、獨(dú)立性*確認(rèn)委托與受托關(guān)系，明確委托目的、資產(chǎn)范圍、雙方權(quán)利義務(wù)。*涵蓋資產(chǎn)評(píng)估工作的全過程，對(duì)過程中的每個(gè)工作步驟以及時(shí)間和人力安排進(jìn)行規(guī)劃。開始01明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)02簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書03編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃A2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論42（三）具體程序2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論103（三）具體程序§1.6*實(shí)物資產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查。*非實(shí)物資產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。*溝通。*業(yè)務(wù)質(zhì)量的保證，分析判斷形成結(jié)論的基礎(chǔ)，執(zhí)業(yè)能力的體現(xiàn)。*日常積累*溝通。04資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查05收集資產(chǎn)評(píng)估資料06評(píng)定估算AB子流程2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論43（三）具體程序2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論104（三）具體程序§1.6*可靠性、相關(guān)性、可比性*信息資料*參數(shù)的數(shù)量、質(zhì)量*參數(shù)選取的合理性——評(píng)定估算06開始06-1分析資產(chǎn)評(píng)估資料06-2恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法06-3形成初步評(píng)估結(jié)論06-4綜合分析06-5確定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論06-6資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部復(fù)核06結(jié)束*成本法、市場(chǎng)法、收益法2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論44（三）具體程序2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論105（三）具體程序§1.6*包括委托方和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)情況、評(píng)估目的、價(jià)值類型、基準(zhǔn)日、方法及其說明、假設(shè)和限制條件等。*溝通。*體現(xiàn)評(píng)估的專業(yè)性，特殊性。*總結(jié)、完善和提高業(yè)務(wù)水平。B結(jié)束08資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔07編制和遞交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論45（三）具體程序2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論106（四）執(zhí)行程序的基本要求§1.6*建立健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度。*無法完整實(shí)施程序時(shí)，要考慮是否影響結(jié)論的合理性，并在報(bào)告中披露，必要時(shí)終止評(píng)估工作。*不得隨意簡(jiǎn)化或刪減評(píng)估程序。*指導(dǎo)或監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估程序的實(shí)施。*程序的執(zhí)行情況，應(yīng)記錄于工作底稿，應(yīng)在報(bào)告中披露。2022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論46（四）執(zhí)行程序2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論107總論評(píng)估概念價(jià)值類型評(píng)估目的評(píng)估假設(shè)評(píng)估原則評(píng)估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論47總論評(píng)估概念2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論108學(xué)科關(guān)系評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的聯(lián)系

評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的區(qū)別§1.72022/12/7Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論48學(xué)科關(guān)系評(píng)估2022/12/9Ch01資產(chǎn)評(píng)估總論109（一）評(píng)估與會(huì)計(jì)審計(jì)的聯(lián)系§1.7*特定條件下會(huì)計(jì)需要評(píng)估結(jié)論，如法定評(píng)估。*評(píng)估需要參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，如企業(yè)價(jià)值評(píng)估。·與會(huì)計(jì)的聯(lián)系·與審計(jì)的聯(lián)系*評(píng)估的資產(chǎn)清查階段部分采用審計(jì)方法*流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債評(píng)估部分借鑒審計(jì)方法*企業(yè)