資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件

第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法1§2資產(chǎn)評(píng)估的基本方法§2.1市場(chǎng)法§2.2收益法§2.3成本法§2.4評(píng)估方法的選擇§2資產(chǎn)評(píng)估的基本方法§2.1市場(chǎng)法22.1市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義二、市場(chǎng)法的基本前提三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法2.1市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義32.1市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義1.定義

利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱2.1市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義42.市場(chǎng)法的理論依據(jù)【替代原則】

根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。

3.市場(chǎng)法是最為直接，最具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一

2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)【替代原則】

根據(jù)替代原則，采用比5二、市場(chǎng)法的基本前提1.要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)。2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

二、市場(chǎng)法的基本前提6三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

（一）通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序

三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

（一）通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估7資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件8資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件9⑤分析評(píng)定結(jié)果

⑤分析評(píng)定結(jié)果

10（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：1.資產(chǎn)的功能2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量3.市場(chǎng)條件4.交易條（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：11四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法12（一）直接比較法利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。（一）直接比較法13優(yōu)點(diǎn)

該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作適用條件

對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上優(yōu)點(diǎn)

該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作14基本計(jì)算公式

（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致

評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物合理成交價(jià)格

（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致

基本計(jì)算公式

（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一15（3）參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致

①方法一

（3）參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致

①方法一

16②方法二

評(píng)估對(duì)象價(jià)值

＝參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

②方法二

評(píng)估對(duì)象價(jià)值

＝參照物成交價(jià)格±基本特征差174.直接比較法的基本方法----僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致（1）現(xiàn)行市價(jià)法【參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致】

（2）市價(jià)折扣法【教材例題2-1】

4.直接比較法的基本方法----僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完18（3）功能價(jià)值類比法（3）功能價(jià)值類比法19（4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）表4-1（教材99頁(yè)）價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件20Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，表4-1（教材99頁(yè)）Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)21定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系22物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系23Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系物價(jià)指數(shù)=1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系24Ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)Ⅵ、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)Ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)25（5）成新率價(jià)格調(diào)整法

（5）成新率價(jià)格調(diào)整法

265.直接比較法使用頻率高的方法【高級(jí)】（1）市場(chǎng)售價(jià)類比法----一個(gè)以上可比因素不一致

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值（2-9）

=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)（2-10）

5.直接比較法使用頻率高的方法【高級(jí)】27（2）價(jià)值比率法（2）價(jià)值比率法28資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件29①成本市價(jià)法以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的價(jià)值的方法。①成本市價(jià)法30②市盈率倍數(shù)法②市盈率倍數(shù)法31（二）間接比較法1.原理

（1）利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為標(biāo)準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值。

（2）利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。

（二）間接比較法322.適用條件

不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似。2.適用條件

不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣33第二節(jié)收益法一、收益法的基本含義收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值，來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。從理論上講，收益法是資產(chǎn)評(píng)估中較為科學(xué)合理的評(píng)估方法之一。第二節(jié)收益法一、收益法的基本含義34資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件35三、收益法的基本前提P45

1.收益法涉及到三個(gè)基本因素：

三、收益法的基本前提P45362.應(yīng)用收益法必須具備的前提條件（1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量（Ri或A）（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量（r）（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)（n）

2.應(yīng)用收益法必須具備的前提條件37四、收益法的基本程序和基本參數(shù)P45－47

（一）收益法的基本程序

1.搜集驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)、以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；2.分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益；3.確定折現(xiàn)率或資本化率；4.分析測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益持續(xù)的時(shí)間；5.用折現(xiàn)率或資本化率評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；6.分析確定評(píng)估結(jié)果。四、收益法的基本程序和基本參數(shù)P45－47

（一）收益法的基38（二）收益法的基本參數(shù)1.收益額

2.折現(xiàn)率（1）從本質(zhì)上講

折現(xiàn)率是一個(gè)期望的投資報(bào)酬率。是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。

（二）收益法的基本參數(shù)39（2）從構(gòu)成上看

（2）從構(gòu)成上看

403.收益期限

根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來(lái)多長(zhǎng)時(shí)間資產(chǎn)能夠給所有者帶來(lái)未來(lái)的預(yù)期收益。

可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續(xù)無(wú)期限。

3.收益期限

根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來(lái)多長(zhǎng)時(shí)間資產(chǎn)能夠給41五、收益法中的主要技術(shù)方法（重點(diǎn)）

五、收益法中的主要技術(shù)方法（重點(diǎn)）

42（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri＝A）（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri＝A）43（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri＝A）

（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri＝A）44（三）純收入按等差級(jí)數(shù)變化1.在純收益等差級(jí)數(shù)遞增B，收益年期無(wú)限的條件下

（三）純收入按等差級(jí)數(shù)變化452.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減B，收益年期無(wú)限的條件下2.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減B，收益年期無(wú)限的條件下46最小值，從而n不太可能趨于＋∞

最小值，從而n不太可能趨于＋∞

47【例7.單選題】（2005年考題）某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬(wàn)元，以后每年遞增10萬(wàn)元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于（）萬(wàn)元。

A.1400B.1700

C.1800D.1970

『正確答案』A

【例7.單選題】（2005年考題）某收益性資產(chǎn)，效益一直良好48（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化

（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化

49資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件50資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件51【例10.單選題】（2011年度考題）已知被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年的預(yù)期收益為100萬(wàn)元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，收益期為20年，期滿后無(wú)殘余價(jià)值，折現(xiàn)率為10%。據(jù)此，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為（）。

A.649萬(wàn)元

B.751萬(wàn)元

C.974萬(wàn)元

D.1126萬(wàn)元『正確答案』B【例10.單選題】（2011年度考題）已知被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)52（五）已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下

①純收益在第n年前保持不變；②預(yù)知第n年的價(jià)格為Pn③r大于零。

（五）已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下

①純收益在第n年53第三節(jié)成本法一、成本法的含義二、成本法的基本前提三、成本法的基本要素四、成本法運(yùn)中各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法（重點(diǎn)）第三節(jié)成本法一、成本法的含義54一、成本法的含義1.定義成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。一、成本法的含義552.基本思路重新建造或購(gòu)置被評(píng)估資產(chǎn)的成本，作為被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，如果該資產(chǎn)是舊的，按照該重置成本扣除使用損耗等貶值因素作為該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。2.基本思路56二、成本法的基本前提采用成本法評(píng)估資產(chǎn)具備的前提條件是：1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價(jià)值。二、成本法的基本前提57（一）資產(chǎn)的重置成本1.重置成本定義指按現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。（一）資產(chǎn)的重置成本582.重置成本分類一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。2.重置成本分類59資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件60（二）實(shí)體性貶值1.含義資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。2.資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常用相對(duì)數(shù)計(jì)量，即實(shí)體性貶值率，用公式表示為（二）實(shí)體性貶值61（三）功能性貶值1.定義指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。（三）功能性貶值622.功能性貶值一般包括（1）由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使得原有資產(chǎn)的建造成本超過(guò)現(xiàn)行建造成本的超支額（復(fù)原重置成本和更新重置成本的差額，即超額投資成本）（2）原有資產(chǎn)超過(guò)體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。2.功能性貶值一般包括63（四）經(jīng)濟(jì)性貶值1.含義指由于外部條件的變化引起的資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。2.經(jīng)濟(jì)性貶值的因素包括政治因素、宏觀政策因素等。（四）經(jīng)濟(jì)性貶值643.例如在評(píng)估一家化肥廠或化學(xué)制品廠時(shí)，就要考慮到政府是否新近實(shí)施了一些禁止污染的環(huán)保法令法規(guī)，使得這一廠家的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到限制，因而其資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)下降。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱為經(jīng)濟(jì)性貶值。3.例如65四、成本法運(yùn)中各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法（一）重置成本估算1.重置核算法（1）概念

利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。四、成本法運(yùn)中各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法66（2）分類根據(jù)資產(chǎn)取得的方式可以分為：購(gòu)買型和自建型購(gòu)買型以購(gòu)買該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來(lái)估計(jì)所需要的重置成本自建型以自己建造該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來(lái)估計(jì)所需要的重置成本（2）分類67（3）資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益如果是建造，建造成本中當(dāng)然應(yīng)該包含建造商或者生產(chǎn)商的合理利潤(rùn)，不過(guò)該收益應(yīng)該以開發(fā)者或者制造者現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)的平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。（3）資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益682.價(jià)格指數(shù)法利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將資產(chǎn)歷史成本（賬面成本）調(diào)整為重置成本2.價(jià)格指數(shù)法69（4）物價(jià)指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別①物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也（可以）考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。②物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。（4）物價(jià)指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別703.功能價(jià)值類比法與市場(chǎng)法中的直接比較法中的“功能價(jià)值類比法”完全一樣。3.功能價(jià)值類比法714.統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本4.統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本72（二）實(shí)體性貶值估算

1.觀察法（1）特點(diǎn)（2）計(jì)算公式資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率）＝重置成本×實(shí)體性貶值率（二）實(shí)體性貶值估算732.使用年限法（1）原理認(rèn)為資產(chǎn)的貶值和其實(shí)際使用年限成正比例（2）名義已使用年限與實(shí)際已使用年限2.使用年限法74當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng)；當(dāng)資產(chǎn)利用率＝1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率＜1時(shí)，表示開工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件75（3）計(jì)算公式殘值沒(méi)有貶值，所以式中扣除了預(yù)計(jì)殘值（3）計(jì)算公式763.修復(fù)費(fèi)用法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。3.修復(fù)費(fèi)用法77（三）功能性貶值被評(píng)估資產(chǎn)與全新狀態(tài)的資產(chǎn)相比，由于資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低；資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件781.分類資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件792.功能性貶值的估算可以通過(guò)計(jì)算超額營(yíng)運(yùn)成本獲得①將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較確定超額運(yùn)營(yíng)成本。②確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本=超額運(yùn)營(yíng)成本（1-所得稅稅率）2.功能性貶值的估算可以通過(guò)計(jì)算超額營(yíng)運(yùn)成本獲得80③估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命（年限n）④以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額＝Σ（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）③估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命（年限n）81資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件82（四）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算1.間接計(jì)算法（生產(chǎn)能力相對(duì)過(guò)剩引起的經(jīng)濟(jì)性貶值）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率＝1－（現(xiàn)在生產(chǎn)線的實(shí)際生產(chǎn)量÷設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）X資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值＝資產(chǎn)的重置成本×資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率（四）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算832.直接計(jì)算法（生產(chǎn)要素提價(jià)，產(chǎn)品售價(jià)沒(méi)有提高引起的經(jīng)濟(jì)性貶值）計(jì)算方法和由于超額營(yíng)運(yùn)成本引起的功能性貶值的計(jì)算方法一樣。2.直接計(jì)算法（生產(chǎn)要素提價(jià)，產(chǎn)品售價(jià)沒(méi)有提高引起的經(jīng)濟(jì)性貶84第四節(jié)評(píng)估方法的選擇一、評(píng)估方法之間的關(guān)系二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇第四節(jié)評(píng)估方法的選擇一、評(píng)估方法之間的關(guān)系85一、評(píng)估方法之間的關(guān)系（一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系1.評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段，評(píng)估基本目的決定了評(píng)估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。對(duì)于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場(chǎng)條件下，對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估值應(yīng)該是客觀的。這個(gè)客觀的評(píng)估值不會(huì)因評(píng)估人員所選用的評(píng)估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。一、評(píng)估方法之間的關(guān)系862.多種評(píng)估方法得到的評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)較大差異的原因（1）某些方法的應(yīng)用前提不具備（2）分析過(guò)程有缺陷（3）結(jié)構(gòu)分析有問(wèn)題（4）某些支撐評(píng)估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真（5）評(píng)估師的職業(yè)判斷有誤2.多種評(píng)估方法得到的評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)較大差異的原因87（二）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別1.各種評(píng)估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。2.各種評(píng)估方法自成一體，評(píng)估結(jié)論也是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值。3.由于評(píng)估條件和各個(gè)方法的自身特點(diǎn)決定了各種方法的評(píng)估效率不同。（二）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別88二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇1.評(píng)估方法選擇，實(shí)際上包含了不同層面的資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇過(guò)程，即三個(gè)層面的選擇。（1）評(píng)估的技術(shù)思路的層面即分析三種評(píng)估方法所依據(jù)的評(píng)估技術(shù)的思路的適用（2）選擇實(shí)現(xiàn)評(píng)估技術(shù)的具體技術(shù)方法；（3）對(duì)運(yùn)用各種技術(shù)評(píng)估方法所設(shè)計(jì)的技術(shù)參數(shù)的選擇。二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇892.在評(píng)估方法選擇中，注意以下因素，并有以下的建議（1）評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件，被評(píng)對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。（2）評(píng)估方法的選擇受評(píng)估對(duì)象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。（3）評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約。（4）資產(chǎn)評(píng)估人員在選擇和運(yùn)用評(píng)估方法時(shí)，如果條件允許，應(yīng)當(dāng)考慮三種基本評(píng)估方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性，如果可以采用多種評(píng)估方法時(shí)，不僅要確保滿足各種方法使用的條件要求和程序要求，還應(yīng)當(dāng)對(duì)各種評(píng)估方法取得的各種價(jià)值結(jié)論時(shí)行比較，分析可能存在的問(wèn)題并做相應(yīng)的調(diào)整，確定最終評(píng)估結(jié)果。2.在評(píng)估方法選擇中，注意以下因素，并有以下的建議90第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法91§2資產(chǎn)評(píng)估的基本方法§2.1市場(chǎng)法§2.2收益法§2.3成本法§2.4評(píng)估方法的選擇§2資產(chǎn)評(píng)估的基本方法§2.1市場(chǎng)法922.1市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義二、市場(chǎng)法的基本前提三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法2.1市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義932.1市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義1.定義

利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱2.1市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義942.市場(chǎng)法的理論依據(jù)【替代原則】

根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。

3.市場(chǎng)法是最為直接，最具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一

2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)【替代原則】

根據(jù)替代原則，采用比95二、市場(chǎng)法的基本前提1.要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)。2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

二、市場(chǎng)法的基本前提96三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

（一）通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序

三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

（一）通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估97資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件98資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件99⑤分析評(píng)定結(jié)果

⑤分析評(píng)定結(jié)果

100（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：1.資產(chǎn)的功能2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量3.市場(chǎng)條件4.交易條（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：101四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法102（一）直接比較法利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。（一）直接比較法103優(yōu)點(diǎn)

該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作適用條件

對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上優(yōu)點(diǎn)

該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作104基本計(jì)算公式

（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致

評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物合理成交價(jià)格

（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致

基本計(jì)算公式

（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一105（3）參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致

①方法一

（3）參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致

①方法一

106②方法二

評(píng)估對(duì)象價(jià)值

＝參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

②方法二

評(píng)估對(duì)象價(jià)值

＝參照物成交價(jià)格±基本特征差1074.直接比較法的基本方法----僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致（1）現(xiàn)行市價(jià)法【參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致】

（2）市價(jià)折扣法【教材例題2-1】

4.直接比較法的基本方法----僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完108（3）功能價(jià)值類比法（3）功能價(jià)值類比法109（4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）表4-1（教材99頁(yè)）價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件110Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，表4-1（教材99頁(yè)）Ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)111定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系112物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系113Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系物價(jià)指數(shù)=1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系114Ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)Ⅵ、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)Ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)115（5）成新率價(jià)格調(diào)整法

（5）成新率價(jià)格調(diào)整法

1165.直接比較法使用頻率高的方法【高級(jí)】（1）市場(chǎng)售價(jià)類比法----一個(gè)以上可比因素不一致

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值（2-9）

=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)（2-10）

5.直接比較法使用頻率高的方法【高級(jí)】117（2）價(jià)值比率法（2）價(jià)值比率法118資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件119①成本市價(jià)法以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的價(jià)值的方法。①成本市價(jià)法120②市盈率倍數(shù)法②市盈率倍數(shù)法121（二）間接比較法1.原理

（1）利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為標(biāo)準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值。

（2）利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。

（二）間接比較法1222.適用條件

不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似。2.適用條件

不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣123第二節(jié)收益法一、收益法的基本含義收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值，來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。從理論上講，收益法是資產(chǎn)評(píng)估中較為科學(xué)合理的評(píng)估方法之一。第二節(jié)收益法一、收益法的基本含義124資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件125三、收益法的基本前提P45

1.收益法涉及到三個(gè)基本因素：

三、收益法的基本前提P451262.應(yīng)用收益法必須具備的前提條件（1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量（Ri或A）（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量（r）（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)（n）

2.應(yīng)用收益法必須具備的前提條件127四、收益法的基本程序和基本參數(shù)P45－47

（一）收益法的基本程序

1.搜集驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)、以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；2.分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益；3.確定折現(xiàn)率或資本化率；4.分析測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益持續(xù)的時(shí)間；5.用折現(xiàn)率或資本化率評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；6.分析確定評(píng)估結(jié)果。四、收益法的基本程序和基本參數(shù)P45－47

（一）收益法的基128（二）收益法的基本參數(shù)1.收益額

2.折現(xiàn)率（1）從本質(zhì)上講

折現(xiàn)率是一個(gè)期望的投資報(bào)酬率。是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。

（二）收益法的基本參數(shù)129（2）從構(gòu)成上看

（2）從構(gòu)成上看

1303.收益期限

根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來(lái)多長(zhǎng)時(shí)間資產(chǎn)能夠給所有者帶來(lái)未來(lái)的預(yù)期收益。

可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續(xù)無(wú)期限。

3.收益期限

根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來(lái)多長(zhǎng)時(shí)間資產(chǎn)能夠給131五、收益法中的主要技術(shù)方法（重點(diǎn)）

五、收益法中的主要技術(shù)方法（重點(diǎn)）

132（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri＝A）（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri＝A）133（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri＝A）

（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri＝A）134（三）純收入按等差級(jí)數(shù)變化1.在純收益等差級(jí)數(shù)遞增B，收益年期無(wú)限的條件下

（三）純收入按等差級(jí)數(shù)變化1352.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減B，收益年期無(wú)限的條件下2.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減B，收益年期無(wú)限的條件下136最小值，從而n不太可能趨于＋∞

最小值，從而n不太可能趨于＋∞

137【例7.單選題】（2005年考題）某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬(wàn)元，以后每年遞增10萬(wàn)元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于（）萬(wàn)元。

A.1400B.1700

C.1800D.1970

『正確答案』A

【例7.單選題】（2005年考題）某收益性資產(chǎn)，效益一直良好138（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化

（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化

139資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件140資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件141【例10.單選題】（2011年度考題）已知被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年的預(yù)期收益為100萬(wàn)元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，收益期為20年，期滿后無(wú)殘余價(jià)值，折現(xiàn)率為10%。據(jù)此，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為（）。

A.649萬(wàn)元

B.751萬(wàn)元

C.974萬(wàn)元

D.1126萬(wàn)元『正確答案』B【例10.單選題】（2011年度考題）已知被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)142（五）已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下

①純收益在第n年前保持不變；②預(yù)知第n年的價(jià)格為Pn③r大于零。

（五）已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下

①純收益在第n年143第三節(jié)成本法一、成本法的含義二、成本法的基本前提三、成本法的基本要素四、成本法運(yùn)中各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法（重點(diǎn)）第三節(jié)成本法一、成本法的含義144一、成本法的含義1.定義成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。一、成本法的含義1452.基本思路重新建造或購(gòu)置被評(píng)估資產(chǎn)的成本，作為被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，如果該資產(chǎn)是舊的，按照該重置成本扣除使用損耗等貶值因素作為該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。2.基本思路146二、成本法的基本前提采用成本法評(píng)估資產(chǎn)具備的前提條件是：1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價(jià)值。二、成本法的基本前提147（一）資產(chǎn)的重置成本1.重置成本定義指按現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。（一）資產(chǎn)的重置成本1482.重置成本分類一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。2.重置成本分類149資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件150（二）實(shí)體性貶值1.含義資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。2.資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常用相對(duì)數(shù)計(jì)量，即實(shí)體性貶值率，用公式表示為（二）實(shí)體性貶值151（三）功能性貶值1.定義指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。（三）功能性貶值1522.功能性貶值一般包括（1）由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使得原有資產(chǎn)的建造成本超過(guò)現(xiàn)行建造成本的超支額（復(fù)原重置成本和更新重置成本的差額，即超額投資成本）（2）原有資產(chǎn)超過(guò)體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。2.功能性貶值一般包括153（四）經(jīng)濟(jì)性貶值1.含義指由于外部條件的變化引起的資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。2.經(jīng)濟(jì)性貶值的因素包括政治因素、宏觀政策因素等。（四）經(jīng)濟(jì)性貶值1543.例如在評(píng)估一家化肥廠或化學(xué)制品廠時(shí)，就要考慮到政府是否新近實(shí)施了一些禁止污染的環(huán)保法令法規(guī)，使得這一廠家的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到限制，因而其資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)下降。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱為經(jīng)濟(jì)性貶值。3.例如155四、成本法運(yùn)中各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法（一）重置成本估算1.重置核算法（1）概念

利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。四、成本法運(yùn)中各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法156（2）分類根據(jù)資產(chǎn)取得的方式可以分為：購(gòu)買型和自建型購(gòu)買型以購(gòu)買該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來(lái)估計(jì)所需要的重置成本自建型以自己建造該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來(lái)估計(jì)所需要的重置成本（2）分類157（3）資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益如果是建造，建造成本中當(dāng)然應(yīng)該包含建造商或者生產(chǎn)商的合理利潤(rùn)，不過(guò)該收益應(yīng)該以開發(fā)者或者制造者現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)的平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。（3）資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益1582.價(jià)格指數(shù)法利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將資產(chǎn)歷史成本（賬面成本）調(diào)整為重置成本2.價(jià)格指數(shù)法159（4）物價(jià)指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別①物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也（可以）考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。②物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。（4）物價(jià)指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別1603.功能價(jià)值類比法與市場(chǎng)法中的直接比較法中的“功能價(jià)值類比法”完全一樣。3.功能價(jià)值類比法1614.統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本4.統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本162（二）實(shí)體性貶值估算

1.觀察法（1）特點(diǎn)（2）計(jì)算公式資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率）＝重置成本×實(shí)體性貶值率（二）實(shí)體性貶值估算1632.使用年限法（1）原理認(rèn)為資產(chǎn)的貶值和其實(shí)際使用年限成正比例（2）名義已使用年限與實(shí)際已使用年限2.使用年限法164當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng)；當(dāng)資產(chǎn)利用率＝1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率＜1時(shí)，表示開工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法課件165（3）計(jì)算公式殘值沒(méi)有貶值，所以式中扣除了預(yù)計(jì)殘值（3）計(jì)算公式1663.修復(fù)費(fèi)用法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。3.修復(fù)費(fèi)用法167（三）功能性貶值被評(píng)估資產(chǎn)與全新狀態(tài)的資產(chǎn)相比，由于資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低；資產(chǎn)評(píng)估學(xué)-第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法