中原XXXX第六都項目二期產(chǎn)品定位及物業(yè)規(guī)劃建議報告

【城市豪宅比肩世界】第六都項目·二期產(chǎn)品定位及物業(yè)規(guī)劃建議報告（調(diào)整稿）【湖南中原事業(yè)二部榮譽出品】Changsha.3.2011開創(chuàng)城市中心豪宅生活新標準Innovativeurbanlivingqualityhornhand一個豪墅的特區(qū)與

一場豪奢的盛宴Arevolutionarycitywithaninnovativearchitecture

我們的占位思考——“三達”鼎立，打造南中國豪宅名片第六都——？運達中央廣場——武廣頂級城市豪宅萬達公館——中國頂級豪宅經(jīng)過前期與開發(fā)商的深入溝通，中原明確了本案二期將作為項目的豪宅組團進行打造，同時也明確了本報告需要解決的三大核心問題：Q1：基于項目價值與豪宅市場發(fā)展的分析，確定項目二期的整體定位？Q2：定位之下，項目二期的產(chǎn)品戶型配比如何確定？產(chǎn)品如何打造？Q3：如何針對項目二期的規(guī)劃布局提出合理建議，以體現(xiàn)項目的豪宅特性？報告體系AnalyzeSystem>>項目價值及發(fā)展屬性分析>>長沙平層豪宅市場分析>>豪宅客戶需求分析>>項目二期產(chǎn)品打造建議>>豪宅配置打造建議>>項目二期規(guī)劃建議項目價值分析外部價值分析區(qū)位價值、交通價值、配套價值、規(guī)劃價值……內(nèi)部價值分析地塊價值、規(guī)劃價值、綜合體價值……項目價值分析部分我們將從外部價值與內(nèi)部價值兩個部分著手分析Part1.1項目外部價值分析區(qū)域價值：主城核心區(qū)南部，城市4D中心，占據(jù)城市資源價值優(yōu)勢，坐享區(qū)域利好主城核心區(qū)南部項目位于二環(huán)以內(nèi)，城市中心板塊南部。省府板塊中心板塊城市4D中心項目區(qū)位所在代表的是長沙的經(jīng)濟發(fā)展極，承擔著城市四大功能：中央政務功能（CPD）中央經(jīng)濟功能（CBD）中央生活功能（CLD）中央信息功能（CED）芙蓉路南二環(huán)本案韶山路赤嶺路新建西路交通價值：“繁華盡在兩腿之間”城市干道項目處于幾大城市交通主干道網(wǎng)絡中心，三縱兩橫分布有書院路、芙蓉路、韶山路、勞動路以及南二環(huán)芙蓉路書院路韶山路南二環(huán)勞動路本案芙蓉大道：作為亞洲最長的城市快車道，北達岳陽湘陰，南至湘潭板塘，是連接3+5城市群的經(jīng)濟大動脈。韶山路：南北走向貫穿長沙市的城市大動脈。如果說：芙蓉路與韶山路是長沙的兩條腿，那我們的項目就是——“繁華盡在兩腿之間”軌道交通：地鐵1號線——長沙南北軌道道交通骨干線線交通價值：地地鐵口岸物業(yè)業(yè)，坐享城市市繁華便利，，交通通達性性高本案金色大道站地鐵1號線，貫穿城城市南北發(fā)展展軸，覆蓋城城市南北向放放射客流走廊廊，促進城城市南北方向向發(fā)展。地鐵線路的規(guī)規(guī)劃與施工標標著長沙邁入入了軌道交通通時代，也意意味著更高效效的生活。金色大道站——距本項目僅百百余米，步行行兩分鐘即可可達到距離項目最近近的地鐵1號先金色大道道站站口，距距本項目只有有100余米距離，從從項目步行到到地鐵口僅兩兩分鐘路程配套價值：受受東塘、雨花花兩大城市商商圈輻射，占占據(jù)城市優(yōu)質(zhì)質(zhì)配套資源，，價值不言而而喻周邊配套：教育環(huán)境：雨雨花亭小學、、21中、中南大學學、長沙理工工大學文化休閑：南南郊公園商場：沃爾瑪瑪、華銀旺和和醫(yī)院：五洲醫(yī)醫(yī)院、愛爾眼眼科醫(yī)院、湖湖南省第二醫(yī)醫(yī)院、省腦科科醫(yī)院銀行：建行、、中行、農(nóng)行行、工行酒店：神農(nóng)大大酒店、五華華酒店南郊公園鳥瞰瞰圖外部價值小結(jié)結(jié)：該項目是是城市中心區(qū)區(qū)，區(qū)位特點點決定了本項項目具有先天天的高端稟賦賦本項目最大的的優(yōu)勢在于區(qū)區(qū)位與地鐵——城市4D區(qū)域，擁有便便捷的交通、、成熟的生活活和配套，為為項目帶來更更高的居住價價值城市4D價值+地鐵口岸價值值+醇熟配套價值值價值點：Part1.2項目內(nèi)部價值值分析項目二期經(jīng)濟濟指標分析：：超過3.0的容積率，屬屬城市中心高高容項目，適適合走高層豪豪宅發(fā)展路線線；地塊內(nèi)主主要以住宅為為主，居住較較純粹，為保保證居住品質(zhì)質(zhì)，內(nèi)部不宜宜排布低密度度物業(yè)；綠化化達47.5%，宜居價值高高芙蓉路韶山路新建西路南二環(huán)地塊經(jīng)濟指標占地面積276.9畝建筑面積662775㎡住宅面積364291㎡綜合容積率3.48二期容積率3.07綠地率47.50%1、66萬㎡建面，具具備規(guī)模優(yōu)勢勢，利于檔次次的打造；2、36萬㎡住宅，商商業(yè)部分體量量約30萬㎡，占比達達到45%，具備成為大大型綜合體的的優(yōu)勢；3、住宅部分容容積率約為3，容積率較高高，不適宜低低密度物業(yè)的的打造，高層層產(chǎn)品更有利利于降低建筑筑密度，加大大綠地面積，，拉寬樓間距距，營造社區(qū)區(qū)的高端品質(zhì)質(zhì)。二期地塊價值值分析：地塊塊形狀規(guī)整，，利于規(guī)劃，，二期地塊東東西高差達10米，具坡地品品質(zhì)，項目可可充分利用地地形優(yōu)勢打造造具有層次感感與立體感的的園林景觀，，從而為項目目營造豪宅形形象與氛圍提提供支撐1、地塊臨芙蓉蓉路，同是有有城市東西向向規(guī)劃路金色大道，展示面較長，，利于展示項項目形象。2、地塊形狀整整體比較規(guī)整整，昭示性好好，利于規(guī)劃劃。3、地勢呈東北北高，西南低低的態(tài)勢，，高差達到10米，可塑造自自然坡度，提提高地貌的豐豐富性，使得得園林景觀更更具層次感以以及空間立體體感。項目規(guī)劃價值值分析：先期期規(guī)劃有酒店店、寫字樓、、公寓、市民民廣場等，物物業(yè)類型豐富富，具有較好好的城市影響響力與綜合配配套價值，同同時規(guī)劃有8000㎡的人工湖，具具有良好的景景觀資源價值值，能帶動二二期整體價值值的提升1、項目臨芙蓉蓉路一面規(guī)劃劃為酒店、寫寫字樓商業(yè)部部分，利于項項目整體形象象的展示。2、市民廣場將將寫字樓與酒酒店有機結(jié)合合，將提升項項目整體價值值。3、住宅區(qū)域規(guī)規(guī)劃在地塊內(nèi)內(nèi)部，環(huán)境幽幽靜，利形成成純粹的住宅宅區(qū)域，同時時保證了良好好的私密性。。4、居住區(qū)內(nèi)8000㎡的人工湖在城城市中心區(qū)極極為罕見，為為本項目打造造豪宅提供了了良好的條件件。搖擺區(qū)項目綜合體價價值:5A寫字樓、五星星級酒店、公公寓、5萬平商業(yè)等多多物業(yè)復合，，綜合體價值值顯著，本案案可依托綜合合體價值和商商務價值拉升升二期整體形形象與價值1、本項目一期期寫字樓部分分已經(jīng)建成，，對該項目的的整體的價值值起到了提升升作用，商業(yè)業(yè)部分為居住住區(qū)的配套設設施。2、寫字樓的外外立面采用的的歐洲新古典典主義建筑風風格，凸顯高高端時尚的氣氣息。地塊限制條件件：區(qū)域周邊邊豪宅項目較較少，缺乏豪豪宅的氛圍，，項目需要通通過提升產(chǎn)品品品質(zhì)與配置置支撐項目豪豪宅形象建鴻達巧克力空間乾隆尊品中江國際花城明城公館金色大道華盛家園華菱藍調(diào)國際通用時代國際社區(qū)匯金國際神農(nóng)大酒店建發(fā)美地周邊樓盤盤以普通通住宅為為主，缺缺乏高端端項目和和豪宅項項目，周周邊檔次次較高的的僅有通通用時代代國際社社區(qū)與建建發(fā)匯金金國際。。周邊整整體形象象不高。。優(yōu)化限制制條件：：借地塊塊及規(guī)劃劃的優(yōu)勢勢，進行行資源打打造區(qū)域缺乏乏豪宅氛氛圍，區(qū)區(qū)域整體體形象不不高依托地塊塊有力條條件，打打造后天天資源，，使得項項目品質(zhì)質(zhì)提高，，具備豪豪宅要素素打造成區(qū)區(qū)域標桿桿項目，，上升至至全市豪豪宅前列列……內(nèi)部價值值小結(jié)：：本項目目已初具具豪宅打打造條件件，但還還需通過過合理規(guī)規(guī)劃與配配置形成成價值競競爭力從地塊規(guī)規(guī)模、地地塊外形形上可以以分推導導出本項項目只適適合高層層住宅物物業(yè)的建建造，同同時對資資源的塑塑造能為為項目提提供豪宅宅的必備備條件。。綜合體的的屬性為為住宅部部分帶來來商務性性能，于于無形中中提高了了附加值值，也是是其他項項目所不不具備的的。規(guī)模價值值+坡地價值值+綜合體價價值價值點：：外部價值內(nèi)部價值項目價值值體系構(gòu)構(gòu)建區(qū)域價值值：城市中心心區(qū)域，，區(qū)位價價值凸顯顯，稀缺缺性資源源具備高高升值潛潛力交通價值值：項目四通通八達，，擁有多多重立體體交通網(wǎng)網(wǎng)絡，更更靠近地地鐵口岸岸，出行行便利配套價值值：城市中心心成熟區(qū)區(qū)域，配配套齊全全，是生生活居家家無可挑挑剔的便便捷之地規(guī)劃價值值：南湖新城城的規(guī)劃劃，將會會令片區(qū)區(qū)的商務務價值與與居住空空間升級級項目指標標：城市中心心區(qū)域大大規(guī)模社社區(qū)、高高綠化綜綜合體規(guī)劃價值值：通過8000㎡的水系串串聯(lián)五大大功能區(qū)區(qū)，規(guī)劃劃“兩橫橫三縱景景相連，，兩心三三階步云云天”的格局地塊價值值：毗鄰城市市主干道道，通達達性、昭昭示性良良好，能能最大程程度享受受城市價價值與區(qū)區(qū)域價值值；地塊塊整體性性強，有有一定高高差綜合體價價值：項目寫字字樓建成成，綜合合體價值值開始顯顯現(xiàn)，商商務性能能為住宅宅增加籌籌碼都市級·豪門生活活特區(qū)城市4D·70萬平綜合合大盤項目發(fā)展展屬性界界定城市4D·領袖級·平層豪宅宅特區(qū)城市4D：項目區(qū)區(qū)位決定定本案屬屬于城市市中心型型豪宅。。項目更更多依賴賴于城市市資源提提升項目目價值。。領袖級：：打造成成城市中中心區(qū)的的標桿之之作！平層豪宅宅特區(qū)：：從地塊塊居住屬屬性、居居住品質(zhì)質(zhì)打造、、以及項項目整體體形象的的拉升上上思考，，本案將將以全高高層物業(yè)業(yè)打造平平層豪宅宅特區(qū)。。平層豪宅宅與其他他豪宅的的區(qū)別對比項平層豪宅別墅豪宅地理區(qū)位市中心、城市副中心城郊或新區(qū)形態(tài)平層獨棟、聯(lián)排、疊加面積200平米以上獨棟400平米以上聯(lián)排200-300平米疊加200-250平米容積率趨高，容積率并不是衡量平層豪宅的關(guān)鍵指標趨低，容積率是衡量別墅項目的關(guān)鍵指標之一自身配套會所、商業(yè)會所對外部配套的要求對配套要求較高對居住環(huán)境要求較高居住理念講究“城市中的繁華與舒適”講究“深居簡出”平層豪宅宅一般都都處于城城市中心心或者城城市副中中心，對對地段以以及配套套要求較較高，更更講究鄰鄰里上下下的融洽洽共處，，而別墅墅豪宅更更注重““深居簡簡出”的的安寧境境界。平層豪宅宅在長沙沙發(fā)展情情況如何何？長沙平層層豪宅的的發(fā)展特特點是什什么？提出問題題報告體系系AnalyzeSystem>>項目價值值及發(fā)展展屬性分分析>>長沙平層層豪宅市市場分析析>>豪宅客戶戶需求分分析>>項目二期期產(chǎn)品打打造建議議>>豪宅配置置打造建建議>>項目二期期規(guī)劃建建議200720082009—2010年第一階段段：萌芽芽期發(fā)展特征征：1、城市遠遠郊/城市新區(qū)區(qū)2、遠離城城市中心心，市政政配套較較差3、自然資資源優(yōu)勢勢4、傳統(tǒng)別別墅物業(yè)業(yè)5、產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新性差差6、主要賣賣點：自自然景觀觀資源、、產(chǎn)品品品質(zhì)、品品牌典型項目目：萬科西街街庭院南山蘇迪亞諾諾綠城·青竹園保利·閬峰云墅第二階段：起起步發(fā)展期典型項目：濱江金座西山匯景美洲故事托斯卡納第三階段：分分化演變期典型項目：北辰湘江世紀城雙灣國際奧利匹克花園園發(fā)展特征：1、城市近郊/城市新區(qū)2、城市化程度度有限，市政政配套缺乏3、品質(zhì)提高，，物業(yè)組合增增多4、自然景觀資資源優(yōu)勢5、產(chǎn)品舒適度度進一步提高高6、主要賣點：：景觀資源、、地段、品質(zhì)質(zhì)、配套發(fā)展特征：1、城市新區(qū)2、城市化程度度提高，市政政配套較好3、綜合體價值值開始出現(xiàn)4、主要賣點：：地段、城市市景觀、綜合合體價值、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)長沙豪宅市場場發(fā)展階段：：長沙豪宅市市場發(fā)展已邁邁入豪宅城市市化、中心化化、平面化發(fā)發(fā)展階段，平平層豪宅開始始迅速發(fā)展2011年第四階段：快快速發(fā)展期發(fā)展特征：1、城市中心區(qū)區(qū)2、城市化程度度高度集中，，配套功能完善善4、綜合體價值值疊加5、主要賣點：：地段、城市市景觀、綜合合體價值、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)、科技附附加值典型項目：北辰奧林匹克花園園萬達公館運達中央廣場場通用時代國際際社區(qū)豪宅發(fā)展逐步步向品質(zhì)化、、城市化、中中心化演化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變長沙平層豪宅宅市場發(fā)展格格局：發(fā)展兩兩極分化，資資源型平層豪豪宅沿湘江分分布，占據(jù)城城市自然景觀資源源非資源型；；豪宅則占據(jù)據(jù)城市中心，，依托城市綜綜合資源與項項目后天打造造資源塑造豪宅品品質(zhì)中心板塊萬達公館建發(fā)·匯金國際運達·中央廣場奧林匹克花園園華盛·新外灘通用時代國際際社區(qū)湘江雅頌居藏瓏北辰·三角洲城市資源型豪豪宅城市中心型豪豪宅區(qū)域分布：城市近郊或中中心，依托城城市景觀分布布項目特征：有較好城市景景觀資源，物物業(yè)以別墅、、洋房、高層層等組合為主主典型代表：藏瓏、湘江雅雅頌居、北辰辰三角洲、萬萬達公館區(qū)域分布：城市中心區(qū)，，占據(jù)城市稀稀缺地段資源源項目特征：物業(yè)以高層為為主，屬平層層豪宅；擁有有較強城市稀稀缺資源價值值，同時具有有綜合體價值值典型代表：運達·中央廣場、奧奧園、建發(fā)·匯金國際、通通用時代國際際社區(qū)城市資源型豪豪宅城市中心型豪豪宅本案屬于城市市中心型豪宅宅項目西山匯景長沙平層豪宅宅市場發(fā)展特特征：隨著客客戶需求的多多元化，豪宅宅產(chǎn)品品質(zhì)化化程度加深，，住宅科技得得到廣泛應用用，綜合體價價值與豪宅價價值開始疊加加，城市中心心型平層豪宅宅的市場競爭爭與打造標準準更加嚴苛豪宅類型項目入市時間開發(fā)商產(chǎn)品附加值城市中心資源型平層豪宅湘江世紀城08年入市，11年持續(xù)世紀金源五星酒店+超高層建筑+商業(yè)會所價值、產(chǎn)品價值雙灣國際09年入市，11年持續(xù)長沙水利投資高層+五星酒店澳洲園林、游艇、星級會所、產(chǎn)品價值北辰地塊10年底北辰置業(yè)酒店+公寓+寫字樓+超高層+高層住宅產(chǎn)品價值、高科技、星級會所、知名物管南湖4號地塊預計11年保利地產(chǎn)寫字樓+公寓+超高層住宅+高層住宅——華遠金外灘預計11年華遠地產(chǎn)公寓、寫字樓、商業(yè)產(chǎn)品價值、星級會所萬達公館11年7月萬達地產(chǎn)商業(yè)+酒店+寫字樓+高層產(chǎn)品價值，精裝修、會所城市中心非資源型平層豪宅通用時代預計今年4月通用地產(chǎn)（高層）+商業(yè)特色中心園林、商務中心會所、教育配套、產(chǎn)品價值匯金國際預計11年萬科地產(chǎn)高層+疊加別墅+酒店+寫字樓下沉式水景園林價值、會所價值奧園11年湘天房地產(chǎn)小高+高層+寫字樓+酒店+商業(yè)特色園林價值、星級會所、品牌物管、高科技產(chǎn)品價值運達中央廣場11年運達房地產(chǎn)商業(yè)+酒店+寫字樓+高層精裝修、星級會所、超寬樓間距、產(chǎn)品價值本案12年建鴻達、湘電寫字樓+酒店+公寓+商業(yè)+住宅星級會所、湖景園林、品牌物管、臺地、產(chǎn)品價值城市中心型平平層豪宅：快快速發(fā)展期——綜合體價值、、高附加值、、品牌價值長沙平層豪宅宅發(fā)展趨勢：：隨著城市空空間的不斷拓拓展，客戶對對于城市資源源的依賴程度度進一步加深深，城市中心心型平層豪宅宅價值得到不不斷認可，中中心區(qū)平層豪豪宅未來將引引領城市豪宅宅市場發(fā)展，，成為新的標標準制定者豪宅類型項目成交均價區(qū)域內(nèi)成交均價區(qū)域差價城市中心型豪宅萬達公館報價20000元/平米7016元/平米13000元/平米運達中央廣場報價14800元/平米7359元/平米7400元/平米北辰地塊8500元/平米7016元/平米1000元/平米匯金國際9500元/平米5824元/平米3700元/平米通用時代7500元/平米5824元/平米1700元/平米奧林匹克花園8000-15000元/平米5470元/平米10000元/平米城市中心型豪豪宅價格遠高高于同區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他項目產(chǎn)產(chǎn)品價格?。。∽罡卟顑r達13000元/平米在長沙誰是城市中心心型豪宅···通用時代國際際社區(qū)——70萬㎡城市高端端生活示范區(qū)區(qū)12345占地面積240畝建筑面積70萬平米（一期27萬平米）容積率3.2綠化率45.27%物業(yè)類型高層住宅、商業(yè)總戶數(shù)一期2340車位比一期0.8銷售均價7500元/平米開盤時間預計四月份物業(yè)管理戴德梁行物管顧問城市非資源型項目規(guī)劃：整整體分三期開開發(fā)，一期物物業(yè)全部為30+1F、31+1F高層共13棟，總建面達達27萬平米；二期期未定，三期期以商業(yè)為主主；整體規(guī)劃劃為城市最佳佳生活示范區(qū)區(qū)，中心規(guī)劃劃有大面積湖湖景，整體檔檔次為中高端端一期三期二期項目整體分三三期開發(fā)：一期為27萬平米純住宅宅區(qū)，全部為為30+1F、31+1F高層，共13棟，結(jié)構(gòu)為塔樓；二期未定；三期以商業(yè)為為主；12345項目一期（1~5棟）戶型配比比：總戶數(shù)為為2340，產(chǎn)品為一房房至四房，面面積段在75-168平米之間，其其中二房占比比較大；整體體戶型及面積積較為主流一期戶型配比1-5棟戶型面積段套數(shù)占比一房二廳7524010.3%二房二廳86/101/10661226.2%三房二廳13624610.5%四房二廳（復式）16880.3%項目一期（1~5棟）戶型設計計：一房產(chǎn)品品在打造上采采用了入戶花花園和多功能能房的設計，，提高了產(chǎn)品品的性價比，，同時以主臥臥套房設計提提升產(chǎn)品的檔檔次；兩房設設計設計有入入戶花園和空空中花園、主主臥套房等具具有一定的創(chuàng)創(chuàng)新性和靈動動性空中花園75平米1+1房贈送入戶花園園；具多功能房，，較靈動；主臥套房設計計；89平米2+1房贈送入戶花園園、空中花園園；主臥套房設計計；項目一期（1~5棟）戶型設計計：三房戶型型具有較好的的空間尺度設設計，同時具具有創(chuàng)意，贈贈送入戶花園園、空中花園園，空間靈動動，且配置獨獨立書房，主主臥套房設計計等提升了產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)與與檔次，具備備豪宅產(chǎn)品基基本特征139平米3+1房贈送入戶花園園，空中花園園；具有獨立書房房；主臥套間設計計；客餐廳一體，，空間開闊；；超大景觀陽臺臺，廚房帶生生活陽臺空中花園項目一期（1~5棟）戶型設計計：N+1戶型為主較多多，同時保留留有少量168平米復式產(chǎn)品品，產(chǎn)品舒適適尺度較大，，贈送面積多多，并普遍采采用入戶花園園，空中庭院院、觀景陽臺臺等設計，產(chǎn)產(chǎn)品性價比與與創(chuàng)新性高168平米4+1復式106平米2+1露臺書房客、餐廳一體體空中花園入戶花園客、餐廳一體體有獨立書房贈送入戶花園園二層帶露臺臥室為套間設設計客餐廳一體客、餐廳一體體贈送空中花園園贈送入戶花園園臥室為套間設設計臥室套間設計計、空中花園園、入戶花園園項目亮點打造造：規(guī)劃有3000平米商務中心心（會所）、、幼兒園、赤赤嶺小學、運運動場所等，，配套完善；；全精裝雙入入戶大堂；架架空陽光車庫庫；戴德梁行行物管顧問；；多重頂級安安防等，有力力支撐了項目目的高端形象象定位幼兒園、籃球球場“島”概念中中心水景園林林商務中心休閑廣場其他支撐戴德梁行物管管顧問赤嶺小學精裝入戶大堂堂架空陽光車庫庫建發(fā)·匯金國際——都市綜合體高高端生活全全案占地面積4.6萬平米建筑面積26.5萬平米容積率3綠化率42.30%物業(yè)類型住宅、別墅、酒店、寫字樓總戶數(shù)——車位比——銷售均價9500元/平米開盤時間在售物業(yè)管理怡盛物業(yè)城市非資源型項目基本規(guī)劃劃分析：以普普通住宅為主主，別墅項目目旨在提高項項目整體形象象，形成高低低配的物業(yè)組組合形式；二二期商業(yè)部分分150米超高層五星星級酒店成為為南城地標性性建筑，支撐撐起南城CBD核心區(qū)域酒店寫字樓普通住宅別墅區(qū)二期一期4棟疊加別墅，，共32套三棟，為點板板結(jié)合建筑形形式150米的超高層建建筑園林：為長沙沙下沉式臺地地園林，通過過水景運用、、綠色植被打打造成市中心心的原生態(tài)園園林。2007年，該地塊拍拍得5.33億以地王的姿姿態(tài)入市，將將匯金國際打打造成集城市市中心頂級豪豪宅、寫字樓樓、商業(yè)配套套為一體的城城市綜合體項項目，建筑筑面積約26萬㎡，其中商商業(yè)部分為14萬㎡。產(chǎn)品分析（住住宅）——都市主流戶型型與城市別墅的的結(jié)合，住宅宅面積以市場場上的住流行行面積為主，，面積設計較較為合理。3#棟（目前在售）戶型配比房型面積區(qū)間套數(shù)比例二房76-129㎡12245%三房105-159㎡15255%合計76-159㎡274100%項目一期1，2，3號棟為28層高層住宅，，主要戶型為為以緊湊型二二房、三房及及舒適型四房房為主。目前在售3#棟貨量為274套，二房和三三房的分布較較為均衡，面面積段跨度較較大，涵蓋了了緊湊型兩房房三房和舒適適型兩房三房房，能滿足各各種不同需求求。（項目內(nèi)另有有8棟疊加別墅，，為上下各三三層的疊加形形式，共32套，面積區(qū)間間為230-420㎡之間。）匯金國際——擁有入戶花園園、飄窗、陽陽臺等常規(guī)設設計，戶型一一般。疊加別別墅總量稀少少，為城市絕絕版稀缺產(chǎn)品品。109-114平米三房80-87平米二房137-140平米三-四房170平米四房別墅公寓寫字樓1棟2棟3棟戶型分析——主力戶型設計計采用框架結(jié)結(jié)構(gòu)設計，能能根據(jù)需要設設計適合自己己的戶型；同同時所有的戶戶型設計都遵遵循動靜分區(qū)區(qū)、干濕分離離的原則進行行了有效的布布局，更具合合理性；戶型型設計充分考考慮了贈送面面積，贈送面面積高達16%，有效的提高高了產(chǎn)品附加加值三房兩廳156㎡兩房一廳76㎡南北雙陽臺設設計主臥套間設計計有獨立書房客餐廳一體，，空間尺度大大；主臥帶超大觀觀景陽臺；99平米三房戶型分析——部分三房戶型型設計有10平米入戶花園園、書房等，，提升了產(chǎn)品品的價值與檔次，同時時空間具有靈靈動性和創(chuàng)意意性獨立書房10平米入戶花園贈送10平米入戶花園園；帶獨立書房配配置；104平米三房一廳廳贈送入戶花園園；有獨立書房；；主臥套間設計計；項目豪宅配置置——從該項目的配配置情況分析析，無論從配配置數(shù)量或是是配置品質(zhì)上上，都無法與與真正意義上上的豪宅項目目匹配，豪宅宅配置設施較較弱，不能能起到有效提提升項目附加加值的作用入戶大堂：住住宅樓均設置置5.6米高架空層，，按五星級酒酒店精裝修標標準設計入戶戶大堂。電梯：采用兩兩梯兩戶、兩兩梯三戶、兩兩梯四戶三種種電梯配置形形式。安防系統(tǒng)：采采用智能門禁禁刷卡系統(tǒng)，，24小時電子監(jiān)控控，每棟別墅墅建筑配備一一名專用保安安人員。園林：采用長長沙首個下沉沉式園林設計計，內(nèi)置循環(huán)環(huán)水景系統(tǒng)。。人車分流：車車流直接從小小區(qū)外部地下下車庫入口進進入車庫，整整個小區(qū)徹底底實現(xiàn)人車分分流。物業(yè)業(yè)管管理理：：采采用用建建發(fā)發(fā)集集團團旗旗下下怡怡盛盛物物業(yè)業(yè)。。會所所：：在在2期的的規(guī)規(guī)劃劃中中，，將將在在酒酒店店物物業(yè)業(yè)一一二二層層設設置置項項目目會會所所，，主主要要打打造造成成一一個個休休閑閑娛娛樂樂中中心心。。下沉沉式式園園林林超高高層層奧林林匹匹克克花花園園：：九九五五之之尊尊都都市市頂頂級級私私家家官官邸邸項目基本資料項目地址天心區(qū)新韶西路398號

占地面積500畝建筑面積70萬㎡容積率1.99綠化率50%物業(yè)類型住宅、商業(yè)建筑類型板式開發(fā)商湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司/費用湖南喜達屋物業(yè)/1.5開發(fā)期數(shù)兩期城市非資源型規(guī)劃劃分分析析：：整整個個項項目目以以組組團團式式規(guī)規(guī)劃劃，，在在平平面面布布置置上上錯錯落落有有序序，，卻卻不不失失恢恢宏宏大大氣氣，，布布局局小小高高層層住住宅宅，，整整個個小小區(qū)區(qū)容容積積率率低低，，創(chuàng)創(chuàng)造造了了一一個個舒舒適適性性的的居居住住環(huán)環(huán)境境項目總總占地地500余畝，，規(guī)劃劃總建建筑面面積近近70萬平米米，是是省府府板塊塊最大大規(guī)模模住宅宅項目目。項目地地塊整整體分分為商商業(yè)與與住宅宅兩區(qū)區(qū)進行行開發(fā)發(fā)，先先期開開發(fā)的的住宅宅部分分地塊塊建筑筑面積積40萬平米米，規(guī)規(guī)劃為為雅典典、悉悉尼、、洛杉杉磯、、樓王王·坤臺、、樓王王·乾臺五五大組組團，，由小小高層層住宅宅、小小學、、幼兒兒園等等組成成，建建成后后將成成為一一個低低密度度、低低容積積率、、高綠綠化的的高檔檔花園園社區(qū)區(qū)。戶型配配比：：該項項目的的戶型型結(jié)構(gòu)構(gòu)設置置以三三房、、四房房為主主，但但面積積段跟跟市場場主流流的面面積區(qū)區(qū)間區(qū)區(qū)別開開來，，有效效的拉拉升了了項目目的品品質(zhì)項目以以四房房為主主，占占到所所有產(chǎn)產(chǎn)品的的86%，另外外有少少量三三房、、五房房以及及復式式。從產(chǎn)品品配置置的面面積分分析，，與一一般的的市場場主流流產(chǎn)品品有所所區(qū)分分，面面積大大，舒舒適性性強，，符合合豪宅宅品質(zhì)質(zhì)。戶型分分析：：奧林林匹克克花園園戶型型設計計周正正，戶戶戶帶帶入戶戶花園園，多多陽臺臺組合合，功功能齊齊全，，開創(chuàng)創(chuàng)了長長沙平平層豪豪宅的的先河河，代代表了了長沙沙平層層豪宅宅的最最高水水平四房2廳4衛(wèi)196㎡3房2廳4衛(wèi)248㎡臥室為為套間間設計計；帶工作作間、、衣帽帽間；；贈送入入戶花花園，，帶露露臺；；有多功功能房房；具有家家庭廳廳；多景觀觀陽臺臺設計計臥室為為套間間設計計；帶工作作間、、衣帽帽間；；贈送入入戶花花園，，帶露露臺；；有多功功能房房、儲儲藏室室；具有家家庭廳廳；多景觀觀陽臺臺設計計豪宅配配置：：從產(chǎn)產(chǎn)品的的硬件件品質(zhì)質(zhì)到軟軟件服服務，，奧園園都采采用的的無一一不是是頂級級的配配置，，完美美的打打造出出長沙沙第一一智能能豪宅宅建筑風風格：：建筑筑襲承承以奢奢華著著稱的的ARE-DECO風格，，將歐歐洲繁繁縟的的形式式簡化化，外外觀典典雅，，材質(zhì)質(zhì)厚重重?；始覉@園林：：樓王王組團團·乾臺利利用起起伏坡坡地，，將水水景系系統(tǒng)與與園林林景觀觀節(jié)點點進行行完美美結(jié)合合，營營造出出一副副賞心心悅目目的園園林美美卷。。智能系系統(tǒng)：：霍尼尼韋爾爾智能能家居居系統(tǒng)統(tǒng)、戶戶式中中央空空調(diào)、、戶式式中央央除塵塵系統(tǒng)統(tǒng)、戶戶式水水處理理系統(tǒng)統(tǒng)、戶戶式新新風系系統(tǒng)、、戶式式中央央熱水水系統(tǒng)統(tǒng)、IC卡智能系統(tǒng)。。名流會所：會會所以“專屬屬定制上流圈圈層生活方式式”為經(jīng)營理理念，采用VIP準入制，是樓樓王組團業(yè)主主獨特的身份份標簽。物業(yè)管理:樓王組團引進進頂級品牌喜喜達屋物業(yè)，，深諳東方服服務哲學，將將“管家式””服務模式用用于頂級住宅宅領域，為中中國頂級住宅宅量身定制。。運達中央廣場場:城市極具影響響力的都市頂頂級綜合體160米高酒店及公公寓248.8米63層酒店及寫字字樓7層商業(yè)城市非資源型占地面積171畝建筑面積60萬平米（住宅21萬）容積率4.4（住宅部分3.6）綠化率40%物業(yè)類型住宅、別墅、酒店、寫字樓總戶數(shù)1079車位比1.44銷售均價14800元/平米開盤時間在售物業(yè)管理長沙水木華物業(yè)住宅部分：依依托高端商打打造的精品豪豪宅，共六棟棟，超寬樓間間距展現(xiàn)了項項目豪宅的價價值，同時采采用5000元/㎡的精裝標準，，打造武廣第第一平層豪宅宅住宅詳情占地85.5畝建筑面積21萬㎡總戶數(shù)1079戶車位全地下停車場，共3000多個車位，住宅部分享用1300余個住宅規(guī)劃布局6棟31層，5棟純板樓，一棟塔樓，各棟由連廊銜接，住宅部分位于商業(yè)正北，其中臨商業(yè)部分的住宅下設底商中間有40米寬商業(yè)步行街銜接價格信息當前階段內(nèi)部認購價格14200元/㎡—14800元/㎡預計開盤時間2011年4月裝修標準5000元/㎡豪裝當前可認購部分4號樓與6號樓①②③④⑤⑥160米高酒店及公公寓248.8米63層酒店及寫字字樓商業(yè)內(nèi)街屋頂花園產(chǎn)品戶型配比比:以三房為主力力戶型，占比比約57%；其中5號樓王中間層層有60戶復式，面積積段在100~220平米之間，復復式面積段在在340~486平米之間戶型面積（平米）戶數(shù)所占比例（共1079戶）2房2廳2衛(wèi)10027926%3房2廳2衛(wèi)150939%3房2廳3衛(wèi)17852348%4房2廳4衛(wèi)22012411%復式340-486606%2房2廳2衛(wèi)(100㎡)3房2廳3衛(wèi)(178㎡)戶型設計注重重空間感，同同時強調(diào)功能能性，產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新強，有入入戶花園、書書房、主臥套間設計等，，以舒適性，，全能型打造造豪宅產(chǎn)品標標準主臥套間設計計；有獨立書房；；客餐廳一體；；客廳、臥室面面積在20平米左右臥室套間設計計；贈送入戶花園園；有獨立書房；；客廳、臥室面面積在20平米左右套間設計套間設計入戶花園書房書房客餐廳一體三房150平米四房220平米三房戶型設計計舒適尺度高高，且具有一一定創(chuàng)意，入入戶花園，書書房，套間設設計，南北雙雙陽臺設計等等均體現(xiàn)了產(chǎn)產(chǎn)品一定的豪豪宅品質(zhì)超大生活陽臺套房設計入戶花園書房贈送入戶花園園；南北雙陽臺，，其中生活陽陽臺超過10平米；帶獨立書房；；臥室套間設計計，帶衣帽間間；南北雙陽臺，，其中生活陽陽臺超過10平米；帶獨立書房；；臥室套間設計計，帶衣帽間間；書房套房設計配置以及附加加值：智能系系統(tǒng)、奢侈園園林、頂尖商商務配套八大智能系統(tǒng)統(tǒng)：地暖、集集中水熱系統(tǒng)統(tǒng)（24小時熱水）、中央空調(diào)、、指紋密碼鎖鎖、智能家居居、智能電梯梯、食物垃圾處理理器、中空多多層LOW—E玻璃；均采用國際頂頂尖品牌。奢侈園林：大大型水系、2000元/㎡園林景觀、4000元/㎡綠化隔離帶、、2萬㎡中央草坪坪、假山瀑布布、觀景亭臺臺、直徑超過30公分的加拿大大海棗……商業(yè)配套：兩兩大超五星級級酒店及國際際頂尖商業(yè)購購物中心。萬達廣場：百百萬級頂級城城市綜合體，，長沙城市市豪宅的標桿桿力作開福萬達廣場場城市資源型占地面積180畝建筑面積100萬平米容積率6.69綠化率8.54%物業(yè)類型住宅、酒店、商業(yè)、寫字樓總戶數(shù)當期168戶車位比一期0.8銷售均價20000元/平米開盤時間預計七月份物業(yè)管理大連萬達物業(yè)管理公司項目位于長沙沙市開福區(qū)，，東至福慶街街、西長街，，西至湘江大大道，南至五五一大道，北北至潮宗街。。ABCD項目主要分為為四個區(qū)域，，A、C地塊為豪宅，，B地塊為商業(yè)綜綜合體、酒店店、5A級寫字樓，D地塊為獨棟5A級寫字樓。寫字樓住宅集中商業(yè)酒店規(guī)劃有5A寫字樓+五星級酒店+商業(yè)等物業(yè)，，集聚城市綜綜合體價值，，拉升了項目目住宅價值，，奠定了項目目中國頂級豪豪宅的形象戶型面積主要要在160-300平方米之間，，擁有大尺度度空間，160平方米兩房，，220—280平方米三房純純大戶，超寬寬奢豪設計，，體現(xiàn)了豪宅宅特性，室內(nèi)內(nèi)設計獨到，，主客廳、闊闊大起居室、、書房、工人人房、功能陽陽臺，結(jié)構(gòu)緊緊湊，功能完完備兩房160平米三房280平米套間設計套間設計家庭廳家庭廳書房傭人電梯家庭廳、臥室室套間設計、、衣帽間、書書房湘江雅頌居——城市資源型高高端豪宅項目基本資料項目地址天心區(qū)新韶西路398號占地面積102310㎡建筑面積320000㎡容積率3.13綠化率41%物業(yè)類型住宅、別墅、商業(yè)建筑類型點式、板式開發(fā)商長沙廣悅置業(yè)有限公司開發(fā)期數(shù)三期城市資源型規(guī)劃分析：項項目分三期開開發(fā)，以高層層住宅和臨江江雙拼別墅相相結(jié)合，依托托湘江資源成成為一個資源源型的住宅小小區(qū)項目總占地面面積11.7萬平方米，總總建筑面積38.7萬平米，其中中地上建筑面面積30.6萬平方米，地地下建筑面積積8.1萬平平方方米米。。建筑筑包包括括20棟點點式式及及板板式式建建筑筑，，北北地地塊塊沿沿江江分分布布十十六六棟棟雙雙拼拼別別墅墅，，東東北北角角兩兩棟棟商商業(yè)業(yè)建建筑筑，，南南地地塊塊東東南南角角一一棟棟幼幼兒兒園園建建筑筑。。項目目被被新新韶韶西西路路分分成成南南北北兩兩個個部部分分。。項項目目預預計計分分三三期期進進行行開開發(fā)發(fā)，，一一期期為為北北地地塊塊，，二二期期為為南南地地塊塊，，三三期期為為商商業(yè)業(yè)建建筑筑。。戶型建筑面積（㎡）套數(shù)戶型配比別墅456.32-474.62161.4%五房三廳282.8-374.08625.6%四房二廳167.16-204.7216014.5%三房二廳136.93-139.1744840.5%二房二廳87.64-88.738134.4%頂層躍式138.64-289.33403.6%合計

1107100%

項目目一一期期戶戶型型配配比比項目目戶戶型型以以二二房房三三房房戶戶型型為為主主，，合合計計占占到到整整個個項項目目的的75%，符符合合市市場場主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品趨趨勢勢。。從面面積積區(qū)區(qū)間間上上來來看看，，二二房房產(chǎn)產(chǎn)品品比比較較緊緊湊湊，，適適合合經(jīng)經(jīng)濟濟能能力力不不是是特特別別強強的的客客戶戶，，而而三三房房產(chǎn)產(chǎn)品品基基本本為為舒舒適適型型三三房房產(chǎn)產(chǎn)品品，，更更加加宜宜居居。。另外外項項目目有有一一定定比比例例的的大大戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品，，可可作作為為項項目目品品質(zhì)質(zhì)的的象象征征之之一一。。戶型型配配比比：：一一期期以以市市場場主主流流戶戶型型為為主主，，兩兩至至五五房房，，面面積積在在87至374之間間，，其其中中兩兩房房三三房房占占比比較較大大為為74%，少少量量大大戶戶型型及及16套別別墅墅成成為為項項目目豪豪宅宅品品質(zhì)質(zhì)的的標標簽簽B1戶型型204㎡㎡D4戶型型137㎡㎡戶型型設設計計充充分分考考慮慮了了產(chǎn)產(chǎn)品品的的舒舒適適性性打打造造，，入入戶戶花花園園、、雙雙陽陽臺臺、、書書房房等等，，充充分分展展現(xiàn)現(xiàn)了了豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品的的配配置置特特點點套間間設計計套間間設計計入戶戶花園園臥室室為為套套間間設設計計、、贈贈送送入入戶戶花花園園、、雙雙陽陽臺臺設設計計等等，，滿滿足足基基本本的的豪豪宅宅配配置置保利利國國際際廣廣場場：：長長沙沙城城市市新新名名片片，，南南湖湖片片區(qū)區(qū)的的豪豪宅宅價價值值引引擎擎城市資源型占地面積12.3萬平米建筑面積80萬平米容積率6綠化率51%物業(yè)類型住宅、商業(yè)總戶數(shù)車位比銷售均價——開盤時間預計五月份物業(yè)管理——超高層層規(guī)劃分分析：：項目目規(guī)劃劃有超超高層層住宅宅、200米高寫寫字樓樓、高高端酒酒店、、公寓寓等業(yè)業(yè)態(tài)，，是多多功能能為一一體的的濱江江商務務中心心，規(guī)規(guī)劃價價值突突出保利·南湖廣廣場分分為東東西兩兩部分分，東部規(guī)規(guī)劃有有9棟超高高層住住宅樓樓，以綠綠色環(huán)環(huán)保的的“低低碳宜宜居””為目目標，，打造造富有有生態(tài)態(tài)特色色和人人文氛氛圍的的濱江江高檔檔居住住區(qū)。。西部規(guī)規(guī)劃有有超高高層寫寫字樓樓，計計劃發(fā)發(fā)展高高端商商務及及總部部經(jīng)濟濟。規(guī)劃建建設中中的200米高寫寫字樓樓將被被打造造成南南湖片片區(qū)地地標建建筑，，變成成集商商務、、商業(yè)業(yè)、高高檔居居住和和休閑閑娛樂樂等多多功能能為一一體的的濱江江商務務中心心。住宅超高層層寫字字樓北辰三三角洲洲——500萬·城市航航母級級綜合合大盤盤占地面積110萬建筑面積500萬平米，首開區(qū)60萬平容積率4.1綠化率50%物業(yè)類型住宅、酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓總戶數(shù)1300車位比——銷售均價8500元/平米開盤時間2010.10（平賣至今）物業(yè)管理浙江綠城物業(yè)管理城市資源型規(guī)劃分分析——項目規(guī)規(guī)劃有有300萬濱江江高層層住宅宅、20萬超五五星級級酒店店、20萬平5A級寫字樓，，以及及16萬平公公寓，，項目目綜合合體價價值獨獨具競競爭力力，整整體規(guī)規(guī)劃上上的完完善讓讓項目目成為為目前長長沙最最具城城市影影響力力的高高端平平豪項項目超高層層酒店店兩館一一廳寫字樓樓北辰三三角洲洲項目目位于于長沙沙市開開福區(qū)區(qū)，湘湘江與與瀏陽陽河交交匯處處，西西臨湘湘江，，北依依瀏陽陽河，，東靠靠芙蓉蓉北路路，南南抵319國道城城區(qū)段段。項目占占地面面積約約110萬平方方米，，總建建筑規(guī)規(guī)模達達500萬平方方米。?？偨ńㄖ婷娣e537萬㎡，，其其中：：架空空平臺臺上總總建筑筑面積積380萬㎡；；住宅宅300萬㎡；；公建建80萬㎡，，其中中：酒酒店20萬㎡；；辦公公20萬㎡；；公寓寓16萬㎡；；商業(yè)業(yè)24萬㎡。。架空空平臺臺下總總建筑筑面積積157萬㎡規(guī)劃建建設的的一棟棟高約約260米的標標志性性建筑筑，將將成為為中南南地區(qū)區(qū)的新新地標標。住宅區(qū)區(qū)12345678D3區(qū)項目D3區(qū)產(chǎn)品品配比比分析析——目前在在售D3區(qū)，以以兩房房和三三房為為主，，四房房次之之。保保留有80套五房房戶型型，2010年10月首開開盤后后平賣賣至今今，余余量已已不多多，預預計五五月將將推出出E5區(qū)戶型面積套數(shù)占比兩房8742729.41%三房98-14164944.70%四房160-19029620.39%五房323-324805.51%合計87-3231452100%其中：：4、5、6號棟共共692套，兩兩房299套，三三房393套；2、3棟為超超高層層產(chǎn)品品，共296套四房房；7、8號棟的的兩房房128套，三三房256套共484套，1棟為五五房戶戶型，，共80套。目前在在售D3區(qū),2010年10月開盤盤后一一直平平賣至至今，，余貨貨量主主要為為190平以上上大戶戶型約約60多套89平兩房房98平三房房產(chǎn)品戶戶型分分析：：89平兩房房與98平三房房在產(chǎn)產(chǎn)品打打造上上采用用了弧弧形陽陽臺設設計，，整體體中規(guī)規(guī)中矩，，戶型型緊湊湊實用用，但但缺乏乏亮點點弧形陽陽臺弧形陽陽臺弧形陽陽臺弧形雙雙陽臺臺設計計；戶型較較緊湊湊實用用；書房弧形陽臺設計計；戶型較緊湊實實用；帶獨立書房，，可改臥室121平三房141平三房產(chǎn)品戶型分析析：121平三房設計有有南北雙陽臺臺，主臥套間間、拐角飄窗窗等，具一定定創(chuàng)新度；141三房特點在于于臥室圓形陽陽臺的設計，，提升了產(chǎn)品品的溢價值入戶玄關(guān)設計計；主臥套間設計計，270度拐角飄窗設設計；南北雙陽臺設設計；景觀陽臺生活陽臺主臥套間拐角飄窗圓形陽臺圓形陽臺入戶玄關(guān)設計計；主、次臥套間間設計；南北雙圓形臥臥室觀景陽臺臺設計；169平四房190平四房產(chǎn)品戶型分析析：169/190平四房主要特特點是空中花花園、圓形/弧形陽臺的設設計，以及套間設計，具具備一定的品品質(zhì)感，但整整體較一般弧形景觀陽臺臺空中花園套間設計圓形陽臺生活陽臺生活陽臺空中花園入戶玄關(guān)設計計；主臥套間設計計；弧形景觀陽臺臺、生活陽臺臺設計；圓形陽臺，生生活陽臺設計計；空中花園設計計；套間設計；323平五房324平五房產(chǎn)品戶型分析析：五房產(chǎn)品品均采用了大大量弧形建筑筑設計，弧形形多陽臺，圓圓形客廳，臥臥室全套間設計，，衣帽間，洗洗衣房等，產(chǎn)產(chǎn)品極具特點點，具備獨一一無二的市場場競爭優(yōu)勢五弧形陽臺設設計；臥室全套間設設計；圓形客廳設計計；配置洗衣房、、衣帽間、書書房等；四弧形陽臺設設計；臥室全套間設設計；圓形臥室、客客廳設計；配置洗衣房、、衣帽間、書書房等；透過個案尋找找豪宅產(chǎn)品打打造與配置的的共性>>戶型面積區(qū)間間>>戶型結(jié)構(gòu)參數(shù)數(shù)>>戶型功能區(qū)>>戶型產(chǎn)品配置置Part2.1平層豪宅戶型型配比平層豪宅戶型型區(qū)間：平層層豪宅戶型擁擁有比普通平平層更大更開開闊的空間尺尺度設計，面面積普遍偏大，以以追求舒適度度為主，強調(diào)調(diào)奢華感與功功能擴展兩房戶型主要要集中在86-110平米之間，占占比26%~35%。三房戶型主要要集中在136-159平米之間，占占比約40%~45%。四房戶型集中中在160-200平米之間，占占比約10%~15%。五房及復式戶戶型面積集中中在占比340-370平米之間，占占比約6%~8%。Part2.2平層豪宅戶型型結(jié)構(gòu)參數(shù)城市中心型豪豪宅戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)分析平層豪宅戶型型結(jié)構(gòu)分析平層豪宅戶型型結(jié)構(gòu)分析兩房注重功能能的合理性與與舒適性，主主臥、客廳面積均保持在在11平米上；三房/四房追求戶型型的舒適奢侈侈，主臥面積積保持在15平米以上，客客廳采用大開開間，大進深深，面積保持在20平米上，具備備別墅豪宅的的功能性；五房產(chǎn)品在空空間尺度上奢奢侈，大臥室室，大客廳功能齊全，具具備與別墅產(chǎn)產(chǎn)品競爭的優(yōu)優(yōu)勢。Part2.3平層豪宅產(chǎn)品品配置通用時代VS建發(fā)·匯金國際VS萬達中央廣場場VS奧林匹克花園園產(chǎn)品配置共性性——本案必備基礎礎流水（水景））、安保系統(tǒng)統(tǒng)、豪華入口口/會所、休閑廣廣場、物管產(chǎn)品配置差異異性——本案突破打造造的方向戶型產(chǎn)品：創(chuàng)創(chuàng)新型設計元元素、前瞻性性功能預置園林景觀：主主題式、互動動式、智能型型、環(huán)境和諧諧型科技運用：科科技節(jié)能、科科技智能化裝修品質(zhì)：定定制式高端精精裝會所所：私私享型、圈層層專屬、精準準服務型物業(yè)保障：學學校、幼兒園園、知名物業(yè)業(yè)特色服務細節(jié)節(jié)：人人性化、人文文化、以人為為本硬件配置(產(chǎn)品標準配置置/產(chǎn)品差異性配配置)軟性配置(精神內(nèi)涵/服務)

通用時代國際社區(qū)匯金國際長沙奧林匹克花園北辰運達中央廣場兩房三房四房兩房三房三房四房六房兩房三房四房五房兩房三房四房六房入戶花園1111

111

111

111觀景陽臺1111121412251111生活陽臺111

11111111

112書房

1111111

1111111空中花園11

臥室套間設計11211232

1131124露臺

2

3

傭人房

1

11衣帽間

1111

12

12儲物間1

111

11兒童房

1

1

家庭廳

11洗衣房

1

1

11玄關(guān)

11

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豪宅產(chǎn)品打造造配置分析——長沙平層豪宅宅產(chǎn)品配置可可分為基本配配置、提升配配置、高端配置三大大類基本配置結(jié)論一：基本本配置結(jié)論二：提升升附加值配置置結(jié)論三：高端端配置豪宅產(chǎn)品打造造配置結(jié)論產(chǎn)品帶入戶花花園雙陽臺設計帶獨立書房主臥為套間設設計多陽臺設計主次臥為套間間設計衣帽間儲物室傭人房家庭廳兒童房空中花園露臺洗衣房玄關(guān)本案在產(chǎn)品配配置上必須滿滿足豪宅基本本配置，同時時多設計提升升配置，高端端配置是提升升本案產(chǎn)品價值值的重要保證證！Part2.4平層豪宅外部部配置豪宅外部配置置匯總分析：：精裝入戶大大堂，高車位位比，綜合體體配套，品牌牌電梯已成為為豪宅的基本配配置，產(chǎn)品精裝修與與新住宅科技技則是提升豪宅宅檔次與價值值的重要因素素結(jié)論一：基本本配置結(jié)論二：提升升附加值配置置結(jié)論三：高端端配置豪宅外部打造造配置結(jié)論精裝入戶大堂堂高車位比，人人車分流具備綜合體配配套價值品牌電梯特色水系園林林景觀常規(guī)科技應用用，安防系統(tǒng)統(tǒng)星級會所配置置高檔建筑材料料應用全精裝修新住宅科技應應用頂級安防系統(tǒng)統(tǒng)智能家居系統(tǒng)統(tǒng)頂級品牌物業(yè)業(yè)管理本案在外部配配置上必須滿滿足豪宅基本本配置，以及及提升配置標標準，同時適適當采用高端端配置，如精裝裝修、頂級品品牌物業(yè)、智智能家居、新新住宅科技等等，在外部配配置上實現(xiàn)豪豪宅的高端性在對平層豪宅宅有一定了解解后，我們還還需對客戶需需求進行研究究，以求找到到我們項目豪豪宅的產(chǎn)品打打造方向與配配置要求！報告體系AnalyzeSystem>>項目價值及發(fā)發(fā)展屬性分析析>>長沙平層豪宅宅市場分析>>豪宅客客戶需需求分分析>>項目產(chǎn)產(chǎn)品打打造建建議>>豪宅配配置打打造建建議>>項目二二期規(guī)規(guī)劃建建議客戶需需求洞洞察——市場調(diào)調(diào)研篇篇調(diào)研方方法：：電話話訪談談調(diào)研時時間：：3月19日-20日，共共計2天；訪談對對象：：成交交客戶戶、銷銷售經(jīng)經(jīng)理（（或策策劃、、銷售售人員員）；；訪談數(shù)數(shù)量：：深訪訪近20位高端端住宅宅成交交客戶戶深訪客客戶對對象：：主要為為中原原目前前在售售的高高端項項目的的一部部分已已成交交客戶戶以及及項目目的銷銷售經(jīng)經(jīng)理（（或策策劃、、銷售售人員員）：：包括北北辰三三角洲洲、奧奧林匹匹克花花園、、金科科東方方大院院、格格蘭小小鎮(zhèn)、、郡原原美村村、麓麓山別別墅……，共計計7個樓盤盤。注：客客戶資資料為為中原原各項項目組組提供供調(diào)研目目的：：了解解客戶戶偏好好，認認知客客戶真真實需需求，，為本本案提提供產(chǎn)產(chǎn)品打打造方方向的的市場場依據(jù)據(jù)平層豪豪宅客客戶——成交客客戶客戶稱呼劉先生年齡35左右職業(yè)私企老板工作地點長沙五一大道所購項目恒基凱旋門購房目的改善居住所購物業(yè)142㎡三房訪談方式電話訪談為何購買三房，對戶型有何要求？父母和自己住在一起，還有個兒子，必須要有大一點的房子才能住的舒適，買房子主要是看臥室和客廳要比較大，采光好對處在市中心別墅或者洋房的看法別墅如果建在市中心就沒有它存在的意義了，本來買別墅就是為了圖個清凈的環(huán)境，注重私密性您認為本案哪些因素是構(gòu)成豪宅的關(guān)鍵？開發(fā)商的名氣還是比較大的，另外小區(qū)規(guī)模比較大，園林打造方面，樹木花草都做得很精致，綠化面積比較大，特別是有水景和泳池，很喜歡您是否滿意當前居住的房子和小區(qū)，有何建議？還是比較滿意的，要是小區(qū)有多一點好的車庫就更好了您對房子比較注重的細節(jié)方面有哪些？客廳和臥室的采光一定要好，面積不能小了，廁所一定要合理布局，衛(wèi)生間一定要設一個在主臥里面，還有，家里防盜系統(tǒng)要做的好，要有安全感您一般愿意花多少錢買一個號房子？6000—10000元/㎡左右吧，總價不能高過150萬。平層豪豪宅客客戶——成交客客戶客戶稱呼王先生年齡50歲左右職業(yè)生意人工作地點所購項目奧林匹克花園購房目的改善居住所購物業(yè)199㎡三房訪談方式電話訪談為何購買三房，對戶型有何要求？房子三房以下的住起來根本不方便啊，買這房子主要是覺得客廳、臥室都比較大，做的比較大氣，還有就是風水布局排的很好對處在市中心別墅或者洋房的看法不會接受，矮矮的房子，周邊全是高樓，有低人一等的感覺，那還叫別墅啊您認為本案哪些因素是構(gòu)成豪宅的關(guān)鍵？首先是小區(qū)比較大，然后小區(qū)整體給人就是一個高檔的感覺，包括小區(qū)有內(nèi)部公園、各種裝修材料都用的是比較高檔的東西您是否滿意當前居住的房子和小區(qū)，有何建議？比較滿意，感覺房子里面還要做的高一點就好了，一直想買一個復式，但要在樓層中間的，一般房子的復式都在樓頂，不喜歡您對房子比較注重的細節(jié)方面有哪些？客廳的窗子一定要大，平時客廳的光線一定要好，包括臥室里面的衛(wèi)生間也要有比較好的采光，不喜歡陰暗的房子您一般愿意花多少錢買一個號房子？8000—12000元/㎡，不過要是真的有很好的房子，也愿意多出一點錢，現(xiàn)在好房子難找客戶稱呼楊先生年齡38歲左右職業(yè)公務員工作地點某政府機關(guān)所購項目北辰三角洲購房目的投資所購物業(yè)170㎡三房訪談方式電話訪談為何購買三房，對戶型有何要求？現(xiàn)在住房子一般都要求三房的，感覺大一點才舒適一點，買房子客廳要稍微大一點，臥室的獨立性要強，最好帶大飄窗和陽臺對處在市中心別墅或者洋房的看法不喜歡，太矮了，全是灰塵，而且人來人往，影響休息您認為本案哪些因素是構(gòu)成豪宅的關(guān)鍵？北辰三角洲是長沙最大樓盤，地段特別優(yōu)越，未來規(guī)劃很高端，升值潛力巨大，最主要是名氣大，還靠著湘江，算是江景房了您是否滿意當前居住的房子和小區(qū)，有何建議？非常滿意，暫時沒想到什么建議您對房子比較注重的細節(jié)方面有哪些？主要是看戶型，朝向要好，臥室要大一點，采光要好一點，另外，樓高要合適您一般愿意花多少錢買一個號房子？7000—11000元/㎡左右平層豪豪宅客客戶——成交客客戶花園洋洋房客客戶——成交客客戶客戶稱呼劉小姐年齡28歲左右職業(yè)老師工作地點雅禮中學所購項目金科東方王榭購房目的改善居住所購物業(yè)243㎡洋房訪談方式電話訪談對豪宅概念的理解其實長沙現(xiàn)在還沒有真正的豪宅，豪宅應該是賣的品質(zhì)和服務，長沙目前沒一個地方服務到位了對處在市中心別墅或者洋房的看法別墅在太繁華的地帶不大好，買別墅買的就是幽靜的環(huán)境，太吵了還不如就住一般的小高層為什么考慮洋房而不買平層大宅因為洋房比較有檔次，住的也舒服一點，主要是大，而且比較安靜，占地比較寬闊，而平層小區(qū)一般太擠了，人也多，不大喜歡對目前的居住環(huán)境是否滿意，有何建議還是比較滿意，希望物業(yè)方面做得更好一點，小區(qū)園林常維護好如果別墅和高層建在一起，是否合適？為什么？不大合適，不同檔次的人住在一起，沒有那種氛圍您對戶型的要求一定臥室要大，要有大衣柜放衣服，陽臺要大一點，然后客廳要寬闊，大氣一點，衛(wèi)生間要好一點，窗戶大一點，房子里面通風要好調(diào)研總總結(jié)：：對城城市中中心的的低密密度物物業(yè)認認可度度不高高，對對城市市超高高層住住宅有有一定定接受受度；；客戶戶購房房動機機主要要是享享受生生活，，強調(diào)