世邦魏理仕XXXX年物業(yè)項目經(jīng)理培訓課程

2011年物業(yè)項目經(jīng)理培訓課程——

物業(yè)管理風險評估及防范培訓人：黃路燕高級物業(yè)經(jīng)理時間：2011年03月01日CBRichardEllis|Page2課程目錄第一部分：什么是風險管理？第二部分：物業(yè)管理服務風險管理第一節(jié)：風險管理的概念第二節(jié)：風險管理實施的步驟第一節(jié)：物業(yè)管理風險評估第二節(jié)：物業(yè)管理風險的轉(zhuǎn)移第三節(jié)：物業(yè)管理外判合同管理技巧CBRichardEllis|Page3第一部分什么是風險管理？CBRichardEllis|Page4假設您是一名飛行員，你所駕駛的飛機飛越在非洲叢林上，熱帶雨林吸引了您，突然，飛機發(fā)生故障，你必須馬上跳傘。與你一起降落在非洲叢林中有14樣物品，這時你們必須為生存作出一些決定。先帶走那些？那些可以幫助我？游戲

1、藥箱 2、手提收音機 3、打火機 4、三只高爾夫球桿 5、七個大的綠的垃圾袋 6、指南針 7、蠟燭CBRichardEllis|Page58、手槍9、一瓶驅(qū)蟲劑10、蛇咬藥箱11、大砍刀12、一盒輕便食物13、一張防水毛毯14、一個熱水瓶

游戲一起降落的14樣物品CBRichardEllis|Page6你的選擇？游戲CBRichardEllis|Page71、藥箱2、手提收音機3、打火機((()))4、三只高爾夫球桿()5、七個大的綠的垃圾袋()6、指南針()7、蠟燭()8、手槍9、一瓶驅(qū)蟲劑10、蛇咬藥箱((()))11、大砍刀()12、一盒輕便食物()13、一張防水毛毯()14、一個熱水瓶()

游戲?qū)懴履倪x擇CBRichardEllis|Page81、你的選擇？2、請說出你的理由？3、你的選擇里潛有危機嗎？你有何考慮？CBRichardEllis|Page9一、風險管理機率×結(jié)果反映出某特定危害事件之發(fā)生機率與該有關事件所造成果之綜合評估。第一節(jié)、風險管理的概念風險管理是一個過程，包括運用既定的步驟去辨別、評估和控制風險，從而減少事故發(fā)生可能性或使受影響的范圍和損失控制在一個可接受的程度。CBRichardEllis|Page10二、危害的定義第一節(jié)、風險管理的概念危險的來源；產(chǎn)生不幸或損失的機會第一一節(jié)節(jié)、、風風險險管管理理的的概概念念三、、危危機機定定義義---個人人、、群群體體或或組組織織無無法法用用正正常常程程序序處處理理，，而而且且突突然然變變遷遷所所產(chǎn)產(chǎn)生生壓力力的的一一種種情情境境。。任何何對對企企業(yè)業(yè)的的生生存存和和前前途途構(gòu)構(gòu)成成威威脅脅的的事事件件。。須考考慮慮兩兩個個條條件件：：發(fā)發(fā)生生機機會會率率和和事事件件響響應應的的迫迫切切率率例如如：：三聚聚氫氫銨銨事事件件對對乳乳制制品品行行業(yè)業(yè)的的影影響響國家家政政策策調(diào)調(diào)控控對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的影影響響CBRichardEllis|Page11第一一節(jié)節(jié)、、風風險險管管理理的的概概念念三、、危危機機＝＝風風險險？？風險危機1、可可預預知知，，可可評評估估2、可可管管理理、、消消除除、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移及及降降低低1、、突突然然發(fā)發(fā)生生的的，，可可以以預預知知或或評估估的的機機會會比比較較低低可預預知知，，可可評評估估2、、不不可可消消除除、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移及及降降低低，，只只可以以管管理理2CBRichardEllis|Page12未發(fā)生已發(fā)生建立立組組織織確認認危危害害類類別別分析析危危害害類類別別評估估降低低風風險險第二二節(jié)節(jié)、、風風險險管管理理實實施施的的步步驟驟§一、、風險險管管理理步步驟驟建立立組組織織1、目目的的2、責責任任人人3、實實施施準準則則4、、定定下下主主要要因素素確認認危危害害類類別別1、會會發(fā)發(fā)生生的的情況況？？2、發(fā)發(fā)生生形形式式分析析危危害害類類別別1、檢討控制體系2、可能性3、結(jié)果4、風險水平評估1、評估風險2、風險評級3、統(tǒng)計高及中風險降低風險1、確定降低措施2、建立風險管理計劃3、實施監(jiān)管及檢討CBRichardEllis|Page131、建立組織織2、專職工作小小組3、執(zhí)行層面的的的參與準則：風險等等級、可能性性、影響因素素及結(jié)果確定主要因素素：1、資源運用2、培訓3、匯報機制CBRichardEllis|Page14第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟目的：降低管管理風險、減減少財務風險險、制定標準？負責人：1、管理層的重重視運作體系風險險人為風險財務風險CBRichardEllis|Page15儀器/物料風風險環(huán)境風險政策/法律風風險第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟2、確認危害害類別尋找危害2.1運作作體系危害1、制度的缺失失2、程序/流程的不正確確3、管理工具使使用不當，如如計算機系統(tǒng)統(tǒng)數(shù)據(jù)4、確誤的決策策5、監(jiān)控體系（（未建立，或或監(jiān)管執(zhí)行實施施不到位）CBRichardEllis|Page16第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟2.2人為為危害1、專業(yè)責任（（錯誤的建議議、疏忽、不不稱職）2、丑聞3、工作質(zhì)量4、職業(yè)健康及及安全5、恐怖活動6、性格（種族族歧視、人格分裂））CBRichardEllis|Page17第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟2.3財務務危害1、利率2、匯率3、信貸CBRichardEllis|Page18第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟2.4儀器器及物料1、設計缺陷2、施工質(zhì)量3、設備老化4、規(guī)格不適5、使用過期物物料CBRichardEllis|Page19第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟2.5環(huán)境境危害1、污染2、風、火、水水、電3、化學用品4、傳染病5、空氣污染CBRichardEllis|Page20第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟2.6法律律及市場2、社會及市場場穩(wěn)定3、保險4、新政策5、客戶及市場場調(diào)整CBRichardEllis|Page21第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟1、違法運營發(fā)生的可能性性CBRichardEllis|Page22結(jié)果監(jiān)控系統(tǒng)第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟3、分析危害害類別3.1檢討討控制系統(tǒng)等級可能性機率結(jié)果5>90%經(jīng)常發(fā)生災難死，巨大的經(jīng)濟損失450%to90%多數(shù)會發(fā)生嚴重嚴重的傷害，巨額經(jīng)濟損失320%to50%有時會發(fā)生中等須報告的傷害，高度經(jīng)濟損失25%to20%可能會發(fā)生不嚴重急救處理，中度經(jīng)濟損失1<5%只會在特別情況發(fā)生不明顯沒有傷害，低經(jīng)濟損失CBRichardEllis|Page233.2可能能性級別第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟CBRichardEllis|Page24業(yè)主物業(yè)運作員工租戶群眾管理公司火災第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟3.3如何何決定結(jié)果3.3如何決定結(jié)果果大廈設備房發(fā)發(fā)生水浸事件件，不同的人人仕評估等級級結(jié)果不同業(yè)主：嚴重租戶：中等管理公司：嚴嚴重保險公司：災災難性同一事對相關關單位的影響響不同，其評評估等級亦不不同CBRichardEllis|Page25第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟CBRichardEllis|Page264、風險評估估4.1評估估風險1、預防措施是是否足夠2、監(jiān)控措施是是否到位3、是否符合法法規(guī)要求4、培訓是否到到位？員工是是否知道如何何操作第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟1234532結(jié)果CBRichardEllis|Page27可能性低風險1高風險中風險第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟4、風險評估估4.1風險險評級54CBRichardEllis|Page28高風險：1、外包2、風險轉(zhuǎn)移移3、改善流程程中風險：在資源允許的的情況下，用用外包、風險險轉(zhuǎn)移及改善善流程方法降降低風險低風險：可暫不采取額額外行動4、風險評估估4.1風險險管控方法：：第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟風險類別現(xiàn)存問題成因整改措施建議完成日期高污水處理池容易散 播病菌未按規(guī)定執(zhí)行管理制度1.加強清潔2.加強投藥3.加強監(jiān)管4.加強排氣CBRichardEllis|Page294、風險評估估4.2制定定風險改善計計劃第二節(jié)、風險險管理實施的的步驟CBRichardEllis|Page30第二部分物業(yè)管理風險險評估CBRichardEllis|Page31第一節(jié)物業(yè)業(yè)管理風險評評估一、為什么要要實施風險管管理1、物業(yè)管理理行業(yè)發(fā)展和和競爭的結(jié)果果2、保險范圍圍所不及之處處3、物業(yè)服務務多元化的發(fā)發(fā)展4、維護業(yè)主主的財務建立組織評估降低風險建立組織1、目的2、責任人3、實施準則4、定下主要要因素確認危害類別別1、會發(fā)生的情況？2、發(fā)生形式分析危害類別別1、檢討控制體系2、可能性3、結(jié)果4、風險水平評估1、評估風險2、風險評級3、統(tǒng)計高及中風險降低風險1、確定降低措施2、建立風險管理計劃3、實施監(jiān)管及檢討CBRichardEllis|Page32第一節(jié)物業(yè)業(yè)管理風險評評估二、物業(yè)管理理企業(yè)風險管管理步驟第一節(jié)物業(yè)業(yè)管理風險評評估三、物業(yè)管理理企業(yè)危害分分析－外來危危害，具有不不可控性自然租戶環(huán)境社會業(yè)主CBRichardEllis|Page33群眾外來管理體系設備管理行政事務員工管理安全管理財務管理CBRichardEllis|Page34內(nèi)部第一節(jié)物業(yè)業(yè)管理風險評評估四、物業(yè)管理理企業(yè)危害分分析－內(nèi)部危危害，具有可可控性CBRichardEllis|Page35四、風險分析析輔助工具－－制定危害查查驗清單1、運營體系系2、采購管理理3、資產(chǎn)管理理4、合同管理理5、工程管理理6、客服管理理7、安全管理理第一節(jié)物業(yè)業(yè)管理風險評評估二級一級分公司抽檢檢自檢CBRichardEllis|Page36第一節(jié)物物業(yè)管理風風險評估五、建立四四級風險管管理體制集團公司抽抽檢四級物業(yè)總公司司抽檢三級CBRichardEllis|Page37一、物業(yè)管管理企業(yè)所所涉及的保保險之法律責任保保險類§物業(yè)管理責責任保險§公眾責任保保險§電梯/游泳泳池責任保保險§火災公眾責責任保險§房屋出租人人責任保險險第二節(jié)風風險轉(zhuǎn)移CBRichardEllis|Page38二、物業(yè)管管理企業(yè)之之財產(chǎn)保險類類§財務一切險險§財務保險§利潤損失險險§財務基本險險§財務綜合險險§機器損壞險險§現(xiàn)金險§家財險第二節(jié)風風險轉(zhuǎn)移CBRichardEllis|Page39三、物業(yè)管管理企業(yè)之之員工保險類類§雇主責任§雇主忠誠§醫(yī)療第二節(jié)風風險轉(zhuǎn)移CBRichardEllis|Page40三、物業(yè)管管理企業(yè)之之其它類§汽車險§人身