中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)史及相關(guān)政策

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)史及相關(guān)政策內(nèi)容簡(jiǎn)介改革開(kāi)放后，我國(guó)為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興，對(duì)一些重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)扶持和建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在這樣的歷史潮流中應(yīng)運(yùn)而生。并逐漸成為影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。為了了解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展及其變化規(guī)律，我們搜集整理了相關(guān)資料，沿著歷史的發(fā)展縱觀我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，并對(duì)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策予以整理與分析。下面，就讓我們從改革開(kāi)放初期開(kāi)始，了解我國(guó)各房地產(chǎn)的發(fā)展。第一階段:計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下制度探索創(chuàng)新階段(1978~1992)中國(guó)房地產(chǎn)的起步階段由于中國(guó)特殊的土地所有制度和過(guò)去幾十年舊的制度對(duì)人們思想意識(shí)的束縛,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期,很多房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的條件都不滿足,例如沒(méi)有相應(yīng)的法規(guī)和政策,無(wú)人敢涉足該行業(yè)。而且當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況也處于比較混亂的狀態(tài)-----------經(jīng)濟(jì)背景：國(guó)內(nèi)形勢(shì)隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)曲折社會(huì)需求過(guò)盛工業(yè)發(fā)展過(guò)快從1984年到1988年,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資由2453億元急劇增加到4493億元,平均每年增加26.6%,社會(huì)商品購(gòu)買力由4855億元增加到10438億元，平均每年增加22.2%,而同期現(xiàn)價(jià)國(guó)民總值平均每年增長(zhǎng)19.1%.

1985年到1988年，工業(yè)產(chǎn)值年遞增達(dá)17.8%，輕工業(yè)19.1%，導(dǎo)致了國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。本來(lái)中國(guó)的工業(yè)結(jié)構(gòu)就非常的不合理，由于價(jià)格制度缺陷導(dǎo)致的盲目擴(kuò)大生產(chǎn)，更加劇了工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度經(jīng)濟(jì)背景：國(guó)內(nèi)形勢(shì)隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)曲折信貸和貨幣投放過(guò)多物價(jià)漲幅過(guò)高僅以1988年為例，當(dāng)年的貨幣投放量高達(dá)680億元，是1979年到1984年平均投放量的7倍市場(chǎng)零售物價(jià)總水平的漲幅從1984年的2.8%增長(zhǎng)到了1988年的18.5%經(jīng)濟(jì)背景：國(guó)內(nèi)形勢(shì)隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)曲折經(jīng)濟(jì)秩序尤其是流通秩序混亂貨幣連年超經(jīng)濟(jì)發(fā)行，到1988年第四季度，市場(chǎng)中的貨幣流通量為2134億元，比上年同期上漲46.7%，引發(fā)了物價(jià)的猛烈上漲，貨幣貶值。同年5月政府宣布物價(jià)補(bǔ)貼由暗補(bǔ)轉(zhuǎn)為明補(bǔ)，7月份政府嘗試著開(kāi)放了名牌煙酒的價(jià)格。這一系列措施加劇了居民的不確定性心理預(yù)期，引發(fā)了1988年8月中旬的搶購(gòu)風(fēng)潮和擠兌銀行存款的現(xiàn)象。1988年第四季度末的零售總額比上年同期上漲20.3%，8月份銀行存款減少了26億元，官方宣布的通貨膨脹率達(dá)到18.5%政府采取一系列調(diào)控政策政府采取了一系列強(qiáng)硬的措施壓縮固定資產(chǎn)，整頓金融，限制貨幣發(fā)行，控制消費(fèi)，壓縮社會(huì)集團(tuán)購(gòu)買力。由1988年開(kāi)始的調(diào)整，到1990年取得了成績(jī)。1989年到1990年的工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)速度分別為8.5%和7.8%；通貨膨脹得到控制，1990年回落到了2.1%；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到加強(qiáng)；流通領(lǐng)域的混亂現(xiàn)象得到初步整頓；出口貿(mào)易由逆差轉(zhuǎn)為順差，改變了出口貿(mào)易由1984年來(lái)連續(xù)的逆差。由于處在經(jīng)濟(jì)制度的變革期，經(jīng)濟(jì)生活中深層次問(wèn)題并沒(méi)有得到根本性解決，1989年下半年到1990年上半年出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)下滑，工業(yè)增長(zhǎng)緩慢，虧損增大。雖然這樣的變化有很多因素，但最直接的原因還是中央和地方各級(jí)政府受到計(jì)劃經(jīng)期間長(zhǎng)期產(chǎn)生的影響，在治理整頓期間，緊縮社會(huì)需求的力度過(guò)大，造成產(chǎn)品積壓過(guò)多，銷售不暢。因此，從1990年3月開(kāi)始，國(guó)務(wù)院從壓縮社需求轉(zhuǎn)向增加社會(huì)需求特別是投資需求（增加了400億固定資產(chǎn)投資），借此來(lái)啟動(dòng)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)。很快經(jīng)濟(jì)開(kāi)始回升房地產(chǎn)的曙光來(lái)臨國(guó)家在這一階段為住房建設(shè)的發(fā)展出臺(tái)了一系列政策，其核心目的都是對(duì)住房建設(shè)的生產(chǎn)力的解放，鼓勵(lì)住宅房地產(chǎn)的發(fā)展。由于過(guò)去長(zhǎng)的制度制約，對(duì)于住宅供需雙方來(lái)說(shuō)，首先最主要的就是打消人們對(duì)現(xiàn)存制度，以及未來(lái)制度發(fā)展方向的疑慮出臺(tái)了一系列政策制度探索政策貨幣與財(cái)政政策行政指導(dǎo)性政策返回政策策分分析析大量量的的試試點(diǎn)點(diǎn)性性政策策中國(guó)國(guó)特特殊殊的的土土地地所所有有制制度度，，需需要要為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)新新的的符符合合中中國(guó)國(guó)未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展的的制制度度。。另另外外由由于于文文化化大大革革命命的的影影響響，，人人們們對(duì)對(duì)中中國(guó)國(guó)未未來(lái)來(lái)政政策策的的走走向向還還有有很很大大顧顧慮慮。。因因此此這這個(gè)個(gè)階階段段政政府府的的主主要要政政策策就就是是一一種種理理論論上上探探索索的的實(shí)實(shí)踐踐與與試試點(diǎn)點(diǎn)。。也也希希望望能能打打消消人人們們的的疑疑慮慮，，增增加加人人們們對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)未未來(lái)來(lái)的的信信心心政策策分分析析國(guó)家家積積極極鼓鼓勵(lì)勵(lì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展由于于長(zhǎng)長(zhǎng)期期的的壓壓制制消消費(fèi)費(fèi)，，向向工工業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展集集中中資資源源，，人人們們對(duì)對(duì)住住房房的的需需求求以以及及惡惡劣劣的的居居住住狀狀況況已已經(jīng)經(jīng)到到了了不不容容忽忽視視的的地地步步。。在在這這一一階階段段國(guó)國(guó)家家的的不不少少政政策策都都是是為為了了鼓鼓勵(lì)勵(lì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展政策策分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策受受到到國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)價(jià)價(jià)格格體體系系改改革革的的重重要要影影響響雖然然國(guó)國(guó)家家鼓鼓勵(lì)勵(lì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展，，但但因因?yàn)闉檫@這一一階階段段正正逢逢國(guó)國(guó)家家價(jià)價(jià)格格體體制制改改革革的的過(guò)過(guò)渡渡期期，，這這一一點(diǎn)點(diǎn)所所引引起起的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)波波動(dòng)動(dòng)對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的影影響響是是非非常常巨巨大大的的。。由由于于中中國(guó)國(guó)政政府府對(duì)對(duì)宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控的的把把握握還還不不是是十十分分嫻嫻熟熟，，導(dǎo)導(dǎo)致致房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展總總是是經(jīng)經(jīng)歷歷這這樣樣的的循循環(huán)環(huán)：：經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展———財(cái)政政金金融融放放松松———經(jīng)濟(jì)濟(jì)過(guò)過(guò)熱熱———通貨貨膨膨脹脹———財(cái)政政金金融融緊緊縮縮———經(jīng)濟(jì)濟(jì)回回落落———蕭條條期期———不得得不不放放棄棄緊緊縮縮政政策策第二二階階段段：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的第第一一次次快快速速發(fā)發(fā)展展期期與與調(diào)調(diào)整整期期（1992至1998年））經(jīng)歷歷了了1989年的的搶搶購(gòu)購(gòu)狂狂潮潮后后，，中中國(guó)國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)進(jìn)進(jìn)入入了了一一個(gè)個(gè)調(diào)調(diào)整整期期，，發(fā)發(fā)展展速速度度始始終終處處于于低低水水平平。。直直到到92南巡巡講講話話后后，，迎迎來(lái)來(lái)了了中中國(guó)國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)有有一一個(gè)個(gè)新新的的高高潮潮。從1992年到到1998年，，政政府府一一方方面面在在積積極極推推動(dòng)動(dòng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展的的同同時(shí)時(shí)也也注注意意到到了了對(duì)對(duì)全全社社會(huì)會(huì)的的不不同同收收入入階階層層的的照照顧顧。。尤尤其其是是經(jīng)經(jīng)歷歷了了過(guò)過(guò)去去幾幾十十年年的的低低工工資資、、高高福福利利、、低低積積累累的的過(guò)過(guò)程程后后有有很很多多家家庭庭都都難難以以承承擔(dān)擔(dān)商商品品房房的的負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)。。于于是是政政府府開(kāi)開(kāi)始始推推行行““安安居居工工程程””，，并并且且實(shí)實(shí)行行和和完完善善住住房房公公積積金金制制度度。。1985年-1995年住宅建設(shè)數(shù)據(jù)（單位：萬(wàn)平方米）年份住宅施工面積住宅竣工面積198518893.909565.10198615940.408915.50198711990.106452.80198811334.026008.9919899749.945064.2019909259.904824.78199111309.235687.92199213399.256919407993.44199416981.978955.12199516739.069249.25雖然然該該階階段段房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展是是相相對(duì)對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定定的的，，但但是是個(gè)個(gè)別別地地區(qū)區(qū)還還是是出出現(xiàn)現(xiàn)了了大大規(guī)規(guī)模模的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投機(jī)機(jī)現(xiàn)現(xiàn)象象。。尤尤其其是是海南南的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫，它它的的膨膨脹脹和和破破滅滅引引起起了了社社會(huì)會(huì)的的廣廣泛泛關(guān)關(guān)注注。。1988年8月23日，，有有““海海角角天天涯涯””之之稱稱的的海海南南島島從從廣廣東東省省脫脫離離，，成成立立中中國(guó)國(guó)第第31個(gè)省省級(jí)級(jí)行行政政區(qū)區(qū)。。海?？诳冢?，這這個(gè)個(gè)原原本本人人口口不不到到23萬(wàn)、、總總面面積積不不足足30平方方公公里里的的海海濱濱小小城城一一躍躍成成為為中中國(guó)國(guó)最最大大經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特特區(qū)區(qū)的的首首府府，，也也成成為為了了全全國(guó)國(guó)各各地地淘淘金金者者的的““理理想想國(guó)國(guó)””。。用用潘潘石石屹屹的的話話說(shuō)說(shuō)，，1989年他他坐坐船船來(lái)來(lái)到到海海南南時(shí)時(shí)還還是是黑黑蒙蒙蒙蒙一一片片，，第第二二天天醒醒來(lái)來(lái)，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)一一夜夜之之間間，，島島上上已已經(jīng)經(jīng)涌涌進(jìn)進(jìn)了了15萬(wàn)人。1992年，海南南全省房房地產(chǎn)投投資達(dá)87億元，占占固定資資產(chǎn)總投投資的一一半，僅僅?？谝灰坏氐姆糠康禺a(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積就達(dá)800萬(wàn)平方米米，地價(jià)價(jià)由1991年的十幾幾萬(wàn)元/畝飆升至至600多萬(wàn)元/畝個(gè)案例例舉舉同年，?？谑惺薪?jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)率達(dá)達(dá)到了驚驚人的83%，另一個(gè)個(gè)熱點(diǎn)城城市三亞亞也達(dá)到到了73.6%，海南全全省財(cái)政政收入的的40%來(lái)源于房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)；然而而好景不不長(zhǎng)，隨隨著國(guó)務(wù)務(wù)院發(fā)布布《關(guān)于當(dāng)前前經(jīng)濟(jì)情情況和加加強(qiáng)宏觀觀調(diào)控意意見(jiàn)》，16條強(qiáng)力調(diào)調(diào)控措施施包括嚴(yán)嚴(yán)格控制制信貸總總規(guī)模、、提高存存貸利率率和國(guó)債債利率、、限期收收回違章章拆借資資金、削削減基建建投資、、清理所所有在建建項(xiàng)目等等。銀根根全面緊緊縮，一一路高歌歌猛進(jìn)的的海南房房地產(chǎn)熱熱頓時(shí)被被釜底抽抽薪。房地產(chǎn)泡泡沫膨脹脹期間，，全國(guó)大大量的國(guó)國(guó)有、私私有企業(yè)業(yè)將自己己的和自自己從銀銀行借貸貸的大量量資金——借貸部分分才是主主要的部部分——通過(guò)各種種渠道投投入到海海南的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)中。。結(jié)果賺賺到錢的的公司將將錢轉(zhuǎn)走走，而最最后進(jìn)入入市場(chǎng)的的企業(yè)則則被徹底底套牢，，很多被被迫宣布布破產(chǎn)清清算。而而巨額的的虧損最最終都落落到了資資金貸出出的銀行行頭上。。當(dāng)房地地產(chǎn)泡沫沫破滅后后，四大大國(guó)有銀銀行承受受了巨大大的損失失。制度探索索政策這一階段段仍然是是制度建建設(shè)的重重要時(shí)期期。出臺(tái)臺(tái)的一系系列政策策涉及城城鎮(zhèn)住房房合作社社，商品品房市場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)范范，隨著著建設(shè)規(guī)規(guī)模擴(kuò)大大導(dǎo)致的的城市拆拆遷問(wèn)題題的處理理辦法，，安居工工程，房房地產(chǎn)交交易的辦辦法，房房屋的租租賃。安居工程程指直接接以成本本價(jià)向城城鎮(zhèn)居民民中低收收入家庭庭出售住住房，優(yōu)優(yōu)先出售售給無(wú)房房戶、危危房戶和和困難住住房戶，，在同等等條件下下優(yōu)先出出售給離離退休職職工、教教師中的的困難住住房戶，，不售給給高收入入家庭。。一、對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)基本本制度的的完善，，中低收收入者的的住房保保障制度度以及對(duì)對(duì)城市拆拆遷過(guò)程程中弱勢(shì)勢(shì)群體的的保障制制度。這這一階段段在制度度構(gòu)建方方面，更更加關(guān)注注的不再再是建設(shè)設(shè)，而是是房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)過(guò)過(guò)程中的的調(diào)控與與管理，，如《商品住宅宅價(jià)格管管理暫行行辦法》、《中華人民民共和國(guó)國(guó)城市房房地產(chǎn)管管理法》等。這些些政策的的側(cè)重面面也可以以看出中中國(guó)的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展水平平和第一一階段已已大不相相同了。二、金融融財(cái)政政政策也對(duì)對(duì)建設(shè)機(jī)機(jī)構(gòu)的貸貸款向個(gè)個(gè)人住房房貸款傾傾斜，縱縱觀這一一階段的的金融政政策發(fā)展展，建設(shè)設(shè)領(lǐng)域的的政策已已經(jīng)比較較成熟。。為了刺刺激消費(fèi)費(fèi)，這一一階段的的金融政政策主要要是對(duì)個(gè)個(gè)人房貸貸的支持持和房地地產(chǎn)交易易中的抵抵押。這一時(shí)期期政策的的主要特征第三階段段：房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的第二二次快速速發(fā)展期期（1998-2002）隨著住房制度度不斷深深化和人人民收入入不斷提提高，住住房成了了新的消消費(fèi)熱點(diǎn)點(diǎn)。1998以后，隨隨著住房房實(shí)物分分配的取取消和按按揭政策策的實(shí)行行，房地地產(chǎn)進(jìn)入入快速平平穩(wěn)的發(fā)發(fā)展時(shí)期期，房地地產(chǎn)成為為支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一。在1998年的洪災(zāi)和和東南亞金金融危機(jī)的的影響下，，中國(guó)政府府為了維持持東南亞經(jīng)經(jīng)濟(jì)秩序和和人民幣的的堅(jiān)挺，中中國(guó)政府提提出了住宅宅產(chǎn)業(yè)化、、教育產(chǎn)業(yè)業(yè)化、醫(yī)療療產(chǎn)業(yè)化。。年份固定資產(chǎn)投資總額（億元）住宅建筑面積（萬(wàn)平米）199828406.17127571.61199929854.71139305.93200032917.13134528.83200137213.49130419.64200243499.91134002.10200355566.61130160.75制度探索1998年7月3日國(guó)務(wù)院關(guān)關(guān)于進(jìn)一步步深化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制度度改革加快快住房建設(shè)設(shè)的通知。。1999年1月27日國(guó)土資源局關(guān)于進(jìn)一一步推行招招標(biāo)拍賣出出讓國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)的通知。。1999年4月22日已購(gòu)公住住房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房上上市出售暫暫行管理辦辦法。1999年8月13日建設(shè)部關(guān)關(guān)于進(jìn)一步步推行公有有住房改革革通知。2000年7月19日關(guān)于積極極穩(wěn)妥推進(jìn)進(jìn)問(wèn)有住房房租金的改改革意見(jiàn)。。2000年9月11日建設(shè)部關(guān)關(guān)于進(jìn)一步步規(guī)范經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房銷銷售和建設(shè)設(shè)行為的通通知。2001年4月4日商品房銷銷售管理辦辦法。2001年5月24日國(guó)土資源源部關(guān)于嚴(yán)嚴(yán)肅執(zhí)法從從嚴(yán)處理國(guó)國(guó)土資源違違法違紀(jì)案案件的通知知。2001年6月13日城市房屋屋拆遷管理理?xiàng)l例2002年3月26日關(guān)于建設(shè)設(shè)部住宅與與房地產(chǎn)公公司加掛住住房公積金金監(jiān)督管理理司牌子的的批復(fù)。2002年6月19日關(guān)于完善善住房公積積金決策制制度的意見(jiàn)見(jiàn)。2002年11月4日關(guān)于抓緊緊做好對(duì)各各地貫徹落落實(shí)《住房公積金金管理?xiàng)l例例》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于于進(jìn)一步加加強(qiáng)住房公公積金管理理的通知》情況檢查驗(yàn)驗(yàn)收工作的的通知。這一時(shí)期出出臺(tái)的深化化住宅改革革的政策，，以及關(guān)于于“房改房房”和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房上上市買賣的的管理辦法法都在推動(dòng)動(dòng)住房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)和二二手房的發(fā)發(fā)展，促進(jìn)進(jìn)住宅商品品從高收入入者向低收收入者的逐逐級(jí)過(guò)渡。。與此同時(shí)時(shí)，國(guó)家也也很重視安安居工程的的計(jì)劃和實(shí)實(shí)施。1999年出臺(tái)的““土地招掛掛牌制度””是近年來(lái)來(lái)中國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所所需土地供供給的主要要制度，取取代了過(guò)去去執(zhí)行了20多年的“協(xié)協(xié)議土地出出讓制度””。但是““土地招掛掛牌制度””也存在一一定的問(wèn)題題。2001年11月16日國(guó)土資源源部關(guān)于切切實(shí)做好征征地補(bǔ)償安安置工作的的通知。說(shuō)說(shuō)明在拆遷遷過(guò)程中國(guó)國(guó)家公權(quán)對(duì)對(duì)人民私權(quán)權(quán)的侵犯也也逐步受到到社會(huì)和政政府的關(guān)注注，政府出出臺(tái)了相關(guān)關(guān)的政策對(duì)對(duì)人民的私私權(quán)進(jìn)行了了保護(hù)。第四階段：：房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快快增長(zhǎng)多多項(xiàng)宏宏觀調(diào)控政政策出臺(tái)(2003年后)從2003年開(kāi)始，中中國(guó)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展十分分迅猛，伴伴隨而來(lái)的的是國(guó)家多多項(xiàng)宏觀調(diào)調(diào)控政策組組合的出臺(tái)臺(tái)。在這時(shí)時(shí)期，雖然然國(guó)家也出出臺(tái)了一些些制度建設(shè)設(shè)的政策，，但是最值值得研究的的是國(guó)家對(duì)對(duì)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資過(guò)快快而采取的的宏觀調(diào)控控措施。在2003年以前，房房地產(chǎn)投資資一直處于于高速的發(fā)發(fā)展之中。。但是從2003年開(kāi)始第二二和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的固定定資產(chǎn)投資資也開(kāi)始猛猛增，第三三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)長(zhǎng)率從過(guò)去去的十幾個(gè)個(gè)百分點(diǎn)上上升到了二二十幾個(gè)百百分點(diǎn)，第第二產(chǎn)業(yè)固固定資產(chǎn)投投資的規(guī)模模更是巨大大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超出了其他他產(chǎn)業(yè)。從從2003年開(kāi)始，中中國(guó)的工業(yè)業(yè)現(xiàn)代化也也進(jìn)入了新新的發(fā)展階階段。而根據(jù)2005年的工業(yè)發(fā)發(fā)展報(bào)告，，中國(guó)處于于工業(yè)化的的中期，將將在未來(lái)的的發(fā)展中實(shí)實(shí)現(xiàn)從制造造大國(guó)向制制造強(qiáng)國(guó)的的轉(zhuǎn)變。中中國(guó)不僅僅僅在努力實(shí)實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代化，還還面臨著信信息化革命命的挑戰(zhàn)和和機(jī)遇。信信息革命向向社會(huì)各個(gè)個(gè)層面的滲滲透，導(dǎo)致致了第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃勃發(fā)展。在在未來(lái)很長(zhǎng)長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)時(shí)期內(nèi)，中中國(guó)都將面面臨各個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)征用土土地的局面面。這勢(shì)必必進(jìn)一步推推高土地的的價(jià)格，導(dǎo)導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)整體價(jià)格格的上揚(yáng)?！，F(xiàn)在回到2003年2003年雖然中國(guó)國(guó)經(jīng)歷了非非典，但是是房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)展展并沒(méi)有受受到非典的的影響，依依然保持了了高昂的發(fā)發(fā)展勢(shì)頭。從國(guó)際環(huán)境境來(lái)看。首首先中國(guó)常常年的貿(mào)易易黑字已經(jīng)經(jīng)引起了其其他國(guó)家越越來(lái)越大的的不滿，國(guó)國(guó)際貿(mào)易中中的摩擦加加劇，對(duì)人人民幣升值值的呼聲也也越來(lái)越高高。鑒于日日元升值的的經(jīng)驗(yàn)，海海外大量的的熱錢也都都瞄準(zhǔn)了極極有可能在在短期內(nèi)升升值的人民民幣，進(jìn)入入中國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)套利。日日本為了刺刺激經(jīng)濟(jì)的的復(fù)蘇，從從2001年開(kāi)始就一一直維持著著極其寬松松的貨幣政政策—零利率政策策。然而由由于日本民民眾對(duì)日本本經(jīng)濟(jì)缺乏乏信心，日日本國(guó)內(nèi)的的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)復(fù)緩慢。很很多國(guó)際炒炒家看準(zhǔn)了了中國(guó)蓬勃勃發(fā)展的房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，在日本本銀行進(jìn)行行貸款，并并投入到中中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中牟牟利。2003年以來(lái)，房房屋價(jià)格持持續(xù)上揚(yáng)，，大部分城城市房屋銷銷售價(jià)格上上漲明顯。。隨之而來(lái)來(lái)我國(guó)政府府出臺(tái)了多多項(xiàng)針對(duì)房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的調(diào)控政政策。對(duì)于于這一階段段的政策，，下面將著著重對(duì)其中中比較重要要的部分進(jìn)進(jìn)行說(shuō)明。2003年4月，中國(guó)人人民銀行發(fā)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步步加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)管理的的通知》。2004年3月，發(fā)布了了土地供給給控制的““8·31””大限。這是是中央為了了壓制房地地產(chǎn)投資過(guò)過(guò)快增長(zhǎng)的的一劑猛藥藥。本意是是希望土地地能更加有有效地得到到利用，防防止房地產(chǎn)產(chǎn)公司過(guò)量量的圈地。。然而不可可否認(rèn)的是是這一政策策卻又推動(dòng)動(dòng)了土地價(jià)價(jià)格的上漲漲。2005年3月，央行對(duì)對(duì)個(gè)人住房房貸款政策策進(jìn)行調(diào)整整，取消了了住房貸款款的優(yōu)惠利利率。提高高了個(gè)別房房?jī)r(jià)上升過(guò)過(guò)快城市的的住房貸款款首付，從從20%提高到30%。同年3月，國(guó)務(wù)院院出臺(tái)“國(guó)國(guó)八條”以以穩(wěn)定房?jī)r(jià)價(jià)。2005年5月，建設(shè)部部等七部委委發(fā)出《關(guān)于做好穩(wěn)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)價(jià)格工作的的意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)宏觀觀調(diào)控的重重要性。2006年4月28日，央行第第二次上調(diào)調(diào)貸款利率率0.27個(gè)百分點(diǎn)，，旨在控制制市場(chǎng)上的的貨幣供給給。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院院常務(wù)會(huì)議議上提出了了有名的““國(guó)六條””。2006年6月1日，央行規(guī)規(guī)定住房首首付不得低低于30%。這一政策策是把雙刃刃劍，一方方面它把中中國(guó)的很多多中低收入入者都擋在在了住房消消費(fèi)的大門門之外，不不利于房地地產(chǎn)的發(fā)展展；另一方方面它為住住房貸款選選擇了優(yōu)質(zhì)質(zhì)還貸人群群，從而能能對(duì)中國(guó)脆脆弱的金融融體系進(jìn)行行保護(hù)。2007年是進(jìn)入加加息通道后后，央行加加息最為密密集的一年年:3月