房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究1房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!香港模式與美國(guó)模式比較研究3房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析9中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式演變19中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)23中國(guó)房地產(chǎn)典型企業(yè)發(fā)展模式分析33目錄2房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!香港模式與美國(guó)模式13房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!香港模式分析（1）發(fā)展環(huán)境經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)：城邦經(jīng)濟(jì)體——經(jīng)濟(jì)依存度高，對(duì)內(nèi)高度壟斷；由幾大家族企業(yè)巨頭控制香港各個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)命脈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是這種經(jīng)營(yíng)模式的一個(gè)縮影。歷史背景：房地產(chǎn)業(yè)是香港四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，香港十大房地產(chǎn)商在香港房地產(chǎn)業(yè)騰飛時(shí)進(jìn)入房地產(chǎn)；20世紀(jì)70年代香港證券市場(chǎng)的大牛市給地產(chǎn)商帶來(lái)廣闊的發(fā)展空間；香港獨(dú)特的資源條件帶來(lái)高地價(jià)和高房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)門(mén)檻的提高也是導(dǎo)致寡頭壟斷出現(xiàn)的原因4房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!香港模式分析（3）典型企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上下游的所有業(yè)務(wù)由集團(tuán)內(nèi)不同的企業(yè)來(lái)承擔(dān)，各企業(yè)之間獨(dú)立核算，追求各自的經(jīng)濟(jì)效益。集團(tuán)只是負(fù)責(zé)進(jìn)行資源配置，母公司以集團(tuán)控股的形式控制著為數(shù)眾多的子公司和孫公司，由這些子公司和孫公司分配產(chǎn)業(yè)鏈的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，以最典型的新鴻基地產(chǎn)為例：新鴻基地產(chǎn)保安消防公司財(cái)務(wù)公司設(shè)計(jì)工程公司機(jī)械電機(jī)工程混凝土公司保險(xiǎn)公司物業(yè)管理公司金融投資公司80年代中期附屬公司：47家聯(lián)營(yíng)公司：28家旗下上市公司擁有的附屬聯(lián)營(yíng)公司：35家總計(jì)：超過(guò)100家一條龍服務(wù)的垂直式發(fā)展集團(tuán)一家龐大的“樓宇制造工廠”5房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!美國(guó)模式分析（2）成長(zhǎng)軌跡整合產(chǎn)業(yè)鏈，戰(zhàn)略擴(kuò)張-兼并收購(gòu)與戰(zhàn)略聯(lián)盟-產(chǎn)品多元化：市場(chǎng)細(xì)分精細(xì)化經(jīng)營(yíng)-產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的聯(lián)盟20世紀(jì)50年代20世紀(jì)70年代20世紀(jì)80年代20世紀(jì)90年代后以PulteHomes為例區(qū)域擴(kuò)張，重塑公司治理結(jié)構(gòu)上市：從家族企業(yè)到上市公司公司組織結(jié)構(gòu)的完善產(chǎn)融結(jié)合模式-產(chǎn)融結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式-現(xiàn)代管理制度與方式專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)路線-PulteHomes專(zhuān)注于住宅專(zhuān)業(yè)化6房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!香港模式房企縱向擴(kuò)張模式：多元化vs專(zhuān)業(yè)化房企橫向擴(kuò)張模式：區(qū)域化vs跨區(qū)域化企業(yè)縱向擴(kuò)張與橫向擴(kuò)張模式的組合美國(guó)模式房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析7房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!房地產(chǎn)企業(yè)縱向擴(kuò)張模式的選擇“香港模式”與“美國(guó)模式”之爭(zhēng)，主要問(wèn)題在于企業(yè)在擴(kuò)張中應(yīng)采取多元化還是專(zhuān)業(yè)化以及如何多元化和專(zhuān)業(yè)化假定企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益在一定條件下是確定的，那么企業(yè)追求利潤(rùn)最大化，需要做到成本最小化：

生產(chǎn)成本<交易成本，企業(yè)傾向于內(nèi)部生產(chǎn)——縱向多元化；

生產(chǎn)成本>交易成本，企業(yè)傾向于市場(chǎng)采購(gòu)——專(zhuān)業(yè)化；

生產(chǎn)成本=交易成本，企業(yè)多元化邊界趨于穩(wěn)定。其中：生產(chǎn)成本：企業(yè)在內(nèi)部生產(chǎn)物品或提供服務(wù)的剛性成本

（原材料成本、辦公成本和其他固定投入的成本等）由此增加的組織治理成本（代理成本和影響成本）

交易成本：企業(yè)放棄內(nèi)部生產(chǎn)，改為市場(chǎng)采購(gòu)時(shí)應(yīng)支付的成本8房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!房企應(yīng)采取多元化還是專(zhuān)業(yè)化模式房企應(yīng)采取區(qū)域化還是跨區(qū)域發(fā)展模式企業(yè)縱向擴(kuò)張與橫向擴(kuò)張模式的組合9房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!房企應(yīng)采取多元化還是專(zhuān)業(yè)化模式

房企應(yīng)采取區(qū)域化還是跨區(qū)域發(fā)展模式企業(yè)縱向擴(kuò)張與橫向擴(kuò)張模式的組合10房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式演變311房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!由下圖GDP增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)率的關(guān)系可以看出

五個(gè)階段的劃分12房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)413房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!2006年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模大幅增加：當(dāng)年總資產(chǎn)均值達(dá)73.1億元，其中總資產(chǎn)超過(guò)400億元的企業(yè)有萬(wàn)科、北京首開(kāi)、合生創(chuàng)展。凈資產(chǎn)均值為25.0億元，其中凈資產(chǎn)超過(guò)100億元的企業(yè)有中海地產(chǎn)、新世界中國(guó)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科、上實(shí)地產(chǎn)等。增長(zhǎng)速度方面，2006年百?gòu)?qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率達(dá)38.8%，凈資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率達(dá)59.4%，同比大幅提高16.1個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)了2003年以來(lái)的快速上升態(tài)勢(shì)。14房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!全國(guó)土地購(gòu)置面積持續(xù)下降，而百?gòu)?qiáng)企業(yè)土地儲(chǔ)備面積持上升態(tài)勢(shì)表明土地資源進(jìn)一步向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中2002-2006年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)土地儲(chǔ)備面積變化圖2006年百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均規(guī)劃建筑面積397萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備面積為381萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.0%和30.8%資料來(lái)源：2007年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告15房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng)綜合實(shí)力TOP10規(guī)模大-平均總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到299.4億元-完成房地產(chǎn)投資達(dá)880億元-房屋施工總面積為5464萬(wàn)平米-竣工總面積為1486萬(wàn)平米成長(zhǎng)穩(wěn)定-3年均銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率38.25%-年均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)45.33%-年均凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率達(dá)87.88%-土地儲(chǔ)備面積共16766萬(wàn)平米盈利均好

-平均凈利潤(rùn)達(dá)12.8億元，其中中海地產(chǎn)以23.1億港元占榜首-3年年均總資產(chǎn)收益率5.57%-年均凈資產(chǎn)收益率為18.28%其中合生創(chuàng)展、大華、綠城都超過(guò)了25%，表現(xiàn)非常突出排名企業(yè)名稱(chēng)1萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司2中國(guó)海外發(fā)展有限公司3合生創(chuàng)展（集團(tuán)）有限公司4北京首都開(kāi)發(fā)控股有限公司5保利房地產(chǎn)股份有限公司6恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司7大華集團(tuán)8綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司9新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司10復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司16房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)盈利性十強(qiáng)企業(yè)盈利TOP10盈利能力-10企業(yè)的凈利潤(rùn)總額達(dá)95億元其中中海地產(chǎn)、萬(wàn)科兩家企業(yè)凈利潤(rùn)均超過(guò)20億元

-10企業(yè)凈資產(chǎn)收益率呈穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，平均上升1.59%

-中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、萬(wàn)科、上海三盛宏業(yè)等企業(yè)的總資產(chǎn)收益率維持在6-10%之間排名企業(yè)名稱(chēng)1中國(guó)海外發(fā)展有限公司2萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司3綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司4合生創(chuàng)展（集團(tuán)）有限公司5保利房地產(chǎn)股份有限公司6金融街控股股份有限公司7上海三盛宏業(yè)投資有限公司8江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司9寧波銀億集團(tuán)有限公司10中新集團(tuán)（控股）有限公司17房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!中國(guó)房地產(chǎn)典型企業(yè)發(fā)展模式518房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!四種典型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)分析住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)地產(chǎn)公司工業(yè)地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)公司規(guī)模優(yōu)勢(shì)型主業(yè)以住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主，從發(fā)展戰(zhàn)略層面出發(fā)，在全國(guó)各主要城市設(shè)立分公司開(kāi)展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，實(shí)行統(tǒng)一品牌，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備業(yè)內(nèi)中居前優(yōu)勢(shì)：資源（人才、資金、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、品牌）共享，持續(xù)擴(kuò)張能力強(qiáng)劣勢(shì)：內(nèi)部協(xié)調(diào)難度大，管理成本高，資金壓力緊張

主業(yè)以商業(yè)物業(yè)出租（開(kāi)發(fā)）為主，通過(guò)長(zhǎng)期持有寫(xiě)字樓、商鋪、公寓等商業(yè)物業(yè)獲取出租收入，多集中于城市金融、貿(mào)易區(qū)優(yōu)勢(shì)：出租收入穩(wěn)定、現(xiàn)金流充沛、因人民幣升值等因素拉動(dòng)資產(chǎn)升值，受政策調(diào)控影響小劣勢(shì)：區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)出租率影響大，業(yè)績(jī)難以出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)

以工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)為主業(yè)，多以經(jīng)濟(jì)或高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)：經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛，享受資產(chǎn)增值溢價(jià)，受地產(chǎn)政策調(diào)控影響較小劣勢(shì)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及政府支持力度對(duì)其影響較大，業(yè)績(jī)較難出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)區(qū)域優(yōu)勢(shì)型主業(yè)以住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主。在某個(gè)區(qū)域（或城市）內(nèi)具有較長(zhǎng)時(shí)間的開(kāi)發(fā)歷史，綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力、市場(chǎng)份額、品牌影響等在區(qū)域內(nèi)排名居前優(yōu)勢(shì)：區(qū)域市場(chǎng)具有豐富的社會(huì)資源和品牌優(yōu)勢(shì)，管理成本與土地成本低劣勢(shì)：持續(xù)擴(kuò)張能力受限制，因行業(yè)調(diào)控導(dǎo)致的區(qū)域市場(chǎng)波動(dòng)影響大19房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!萬(wàn)科2006年度業(yè)績(jī)報(bào)告項(xiàng)目20062005

變動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入178.48105.59+69.04%凈利潤(rùn)21.5413.5+59.56%單位：億元2006年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo)

核心業(yè)務(wù)：大眾住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理

輔助業(yè)務(wù)：酒店、商業(yè)街、會(huì)所等社區(qū)配套經(jīng)營(yíng)20房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!萬(wàn)科的企業(yè)治理組織結(jié)構(gòu)董事會(huì)經(jīng)理層股東會(huì)監(jiān)事會(huì)其中大股東與公司的股權(quán)關(guān)系如下所示：21房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!產(chǎn)品線主要負(fù)責(zé)從產(chǎn)品的客戶(hù)分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)，到工程管理，營(yíng)銷(xiāo)的全過(guò)程負(fù)責(zé)融資、財(cái)務(wù)安排，運(yùn)營(yíng)管理，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。在運(yùn)營(yíng)線上，資金管理中心的職責(zé)是對(duì)外負(fù)責(zé)集團(tuán)間接融資，對(duì)內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目資金管理與監(jiān)控包括人力資源、物業(yè)、客戶(hù)服務(wù)、總經(jīng)理辦公室等。另外董事會(huì)辦公室負(fù)責(zé)投資者關(guān)系，媒體關(guān)系和研究工作運(yùn)營(yíng)線管理線產(chǎn)品線負(fù)責(zé)公司的內(nèi)部審計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)防范等。其職責(zé)不僅是風(fēng)險(xiǎn)控制，更是從業(yè)主的視角考察公司的樓盤(pán)監(jiān)控線四大主線管理體系22房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!萬(wàn)科的主要產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列位置代表產(chǎn)品城市花園城市中心區(qū)外圍上海、北京、天津、沈陽(yáng)、成都等城市花園四季花城城郊結(jié)合部深圳、武漢、沈陽(yáng)、南昌四季花城金色家園城市中心區(qū)住宅重建深圳、成都、武漢、南京金色家園自然人文--深圳17英里、東海岸、金域藍(lán)灣、上海蘭喬圣菲資料來(lái)源：萬(wàn)科網(wǎng)站23房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!萬(wàn)科的跨區(qū)域戰(zhàn)略布局萬(wàn)科已經(jīng)形成了以長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹?，其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市武漢、成都為輔的“3+X”跨地域布局。2000年，萬(wàn)科項(xiàng)目分布在上海、北京、深圳等6個(gè)城市；

2003年增加到10多個(gè)；

2006年萬(wàn)科進(jìn)入城市增加到28個(gè)24房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!萬(wàn)科的資本市場(chǎng)融資能力萬(wàn)科自1988年在深交所發(fā)行以來(lái)，充分利用上市公司融資功能，通過(guò)A、B股IPO、配股、增發(fā)、可轉(zhuǎn)換債券等多種方式共融資93.33億元，融資頻率基本是每?jī)赡暌淮危↖PO在內(nèi)共融資了9次，與同時(shí)期上市的房地產(chǎn)相比，萬(wàn)科A充分地運(yùn)用了上市公司的融資功能。25房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!與強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)合作規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)萬(wàn)科曾與招商地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)天津西青區(qū)項(xiàng)目、與中糧集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)廣州科學(xué)城項(xiàng)目等表明與強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)成為萬(wàn)科的合作開(kāi)發(fā)模式之一。萬(wàn)科的強(qiáng)強(qiáng)合作通常發(fā)生在其略顯弱勢(shì)（相對(duì)于萬(wàn)科自身）區(qū)域弱勢(shì)項(xiàng)目或初次涉入?yún)^(qū)域，通常情況下在這些區(qū)域開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，而通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)合作，可以有效降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也避免與強(qiáng)勢(shì)企業(yè)在同一區(qū)域開(kāi)發(fā)相似產(chǎn)品的直接競(jìng)爭(zhēng)。因此強(qiáng)強(qiáng)合作可謂是雙贏戰(zhàn)略，有效規(guī)避兩個(gè)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)在同一區(qū)域開(kāi)發(fā)相似產(chǎn)品形成的價(jià)格直接競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，兩個(gè)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)協(xié)同作戰(zhàn)，成為該區(qū)域住宅產(chǎn)品的價(jià)格制定者，從而獲取最大化的利潤(rùn)。萬(wàn)科與中糧集團(tuán)合作，2007年新設(shè)成立北京萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（間接持有50%）、萬(wàn)科中糧（蘇州）置業(yè)有限公司（間接持有51%）。26房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!典型企業(yè)分析2商業(yè)地產(chǎn)公司——金融街區(qū)域優(yōu)勢(shì)型——棲霞建設(shè)

規(guī)模優(yōu)勢(shì)型——萬(wàn)科

工業(yè)地產(chǎn)公司——海泰發(fā)展/張江高科27房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!棲霞建設(shè)的企業(yè)治理組織結(jié)構(gòu)董事會(huì)經(jīng)理層股東會(huì)監(jiān)事會(huì)其中實(shí)際控制人與公司

的產(chǎn)權(quán)關(guān)系如右所示：

公司治理結(jié)構(gòu)好，管理層及員工持有母公司較大比例的股份，有利于上市公司做大做強(qiáng)及規(guī)范發(fā)展南京市棲霞區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資中心南京棲霞建設(shè)集團(tuán)有限公司南京棲霞建設(shè)股份有限公司51%33.52%28房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!棲霞建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略以自身品牌延伸和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，立足以南京為中心的三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，步步為營(yíng)，發(fā)展成為長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)公司的目標(biāo)是：最終建成一個(gè)產(chǎn)業(yè)化程度較高、融資渠道廣闊、管理水平國(guó)際化、在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)名列前茅的大型現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。29房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!棲霞建設(shè)的組織管理結(jié)構(gòu)

30房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)盈利模式的差異商業(yè)地產(chǎn)的收益來(lái)源由三部分組成：

現(xiàn)有物業(yè)的租金收益

物業(yè)升值的價(jià)值（商業(yè)物業(yè)在防御通貨膨脹和享受資產(chǎn)升值方面有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)）

物業(yè)改善帶來(lái)的價(jià)值收益

優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式應(yīng)是三種收益之和，但目前市場(chǎng)只關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的租金收益，從而嚴(yán)重低估了優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。正確認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)性時(shí)間復(fù)利才是商業(yè)地產(chǎn)的最大亮點(diǎn)。31房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!資源優(yōu)勢(shì)與管理經(jīng)驗(yàn)成就商業(yè)地產(chǎn)地段、地段、還是地段——資源特征十足優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)股更應(yīng)看成是一種資源股，因?yàn)檫@種地產(chǎn)往往產(chǎn)生于具有特別優(yōu)良的地理位置，這種比較優(yōu)勢(shì)就是其核心競(jìng)爭(zhēng)力主要內(nèi)容。北京的CBD、北京的金融街區(qū)域以及上海陸家嘴區(qū)域等三個(gè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)升值前景是相對(duì)樂(lè)觀的。管理經(jīng)驗(yàn)是收益兌現(xiàn)的根本保證具有良好地段只是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的必要條件，而非充分條件。任何優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該同時(shí)具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)才能真正為股東創(chuàng)造出較好的價(jià)值.投資者重點(diǎn)關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)包括：金融街、中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋。32房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!金融街控股的發(fā)展戰(zhàn)略2007年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和轉(zhuǎn)型期戰(zhàn)略已經(jīng)確定，天津?qū)⑹俏磥?lái)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，金融街區(qū)域業(yè)務(wù)將以租賃為主，“立足北京、面向全國(guó)重點(diǎn)城市和地區(qū)，以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以快速銷(xiāo)售型項(xiàng)目為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)公司的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展”。2007年和2008年將是金融街發(fā)展的重要時(shí)期，2008年奧運(yùn)會(huì)前金融街區(qū)域?qū)⑼瓿砷_(kāi)發(fā)建設(shè)，金融街將面臨轉(zhuǎn)型期間，公司轉(zhuǎn)型期的戰(zhàn)略方向已經(jīng)確定，在完成北京金融街區(qū)域建設(shè)收尾工作的同時(shí)，貫徹以北京和環(huán)渤海地區(qū)的資源儲(chǔ)備策略。天津?qū)⒊蔀榻鹑诮址慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域之一，北京金融街區(qū)域內(nèi)的業(yè)務(wù)將主要以租賃為主，因此公司所具有的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)仍將繼續(xù)。33房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!典型企業(yè)分析4商業(yè)地產(chǎn)公司——金融街

區(qū)域優(yōu)勢(shì)型——棲霞建設(shè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)型——萬(wàn)科工業(yè)地產(chǎn)公司——海泰發(fā)展34房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!35房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!海泰發(fā)展2006年度業(yè)績(jī)報(bào)告項(xiàng)目20062005

變動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5.745.91-2.75%凈利潤(rùn)0.750.68+10.11%單位：億元2006年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo)

主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍：高新技術(shù)企業(yè)孵化器建設(shè)和運(yùn)營(yíng)創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、投資管理36房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!海泰發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃公司的發(fā)展戰(zhàn)略：以創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)為基礎(chǔ)，工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)投資兩翼并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略

—工業(yè)地產(chǎn)：“基地+特色工業(yè)園”的運(yùn)營(yíng)模式—孵化服務(wù)：三級(jí)孵化理念—產(chǎn)業(yè)投資：2006年信息化產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)化專(zhuān)項(xiàng)“軟件+集成”“寬帶+運(yùn)營(yíng)”“孵化+培訓(xùn)”的運(yùn)營(yíng)模式37房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁(yè)!兩種商業(yè)模式的比較專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)（價(jià)值鏈與產(chǎn)品）縱向多元化橫向多元化香港模式美國(guó)模式多元化Vs專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)企業(yè)兩種主要的經(jīng)營(yíng)模式：香港模式和美國(guó)模式因各自經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)不同產(chǎn)生了多元化和專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的差異縱向多元化：企業(yè)從事的行業(yè)涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，包括土地開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等橫向多元化：企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品除了住宅，還有寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和酒店，甚至工業(yè)廠房等價(jià)值鏈專(zhuān)業(yè)化：企業(yè)只從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的某一個(gè)環(huán)節(jié)，投資、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理分別由不同的公司負(fù)責(zé)產(chǎn)品單一化：企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品也是單一化，主業(yè)專(zhuān)注于住宅、寫(xiě)字樓或商業(yè)物業(yè)等。38房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁(yè)!香港模式分析（2）寡頭壟斷香港房地產(chǎn)企業(yè)形態(tài)：寡頭壟斷80年代以來(lái)，“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)”、“新鴻基地產(chǎn)”、“新世界發(fā)展”、“恒基兆業(yè)”、“合和”、“太古”、“九龍倉(cāng)”等最大的10家地產(chǎn)集團(tuán)的市值約占地產(chǎn)建筑類(lèi)上市公司總市值的七成，開(kāi)發(fā)量約占總開(kāi)發(fā)量的80%左右，市場(chǎng)集中度相當(dāng)高。A.房地產(chǎn)公司市值其他Top10—70%其他TOP10—80%B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模其他上市地產(chǎn)公司市值

TOP10上市地產(chǎn)公司市值

TOP10地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)規(guī)模其他地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)規(guī)模39房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁(yè)!美國(guó)模式分析（1）發(fā)展環(huán)境美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在20世紀(jì)50年代經(jīng)歷了由多元化向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)變的過(guò)程，當(dāng)時(shí)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)出于競(jìng)爭(zhēng)的需要，紛紛調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，專(zhuān)注于專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)得益于幾個(gè)方面：行業(yè)專(zhuān)業(yè)化發(fā)達(dá)的金融與中介市場(chǎng)民主社會(huì)制度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)建筑業(yè)主管理者委員會(huì)抵押銀行家協(xié)會(huì)聯(lián)邦住宅抵押貸款協(xié)會(huì)住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)股東多元化：-保險(xiǎn)公司-養(yǎng)老基金等

-房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金

-社會(huì)公眾資金等-完善的法律制度-健全的信用制度-有效行業(yè)監(jiān)管體系40房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁(yè)!房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析241房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁(yè)!

房企應(yīng)采取多元化還是專(zhuān)業(yè)化模式房企應(yīng)采取區(qū)域化還是跨區(qū)域發(fā)展模式企業(yè)縱向擴(kuò)張與橫向擴(kuò)張模式的組合42房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁(yè)!專(zhuān)業(yè)化與多元化的優(yōu)劣勢(shì)分析專(zhuān)業(yè)化多元化優(yōu)勢(shì)：-易達(dá)規(guī)模經(jīng)濟(jì)-易產(chǎn)生效率與創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)：-技術(shù)關(guān)聯(lián)性產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)性-減少交易成本降低交易風(fēng)險(xiǎn)-利于內(nèi)部協(xié)調(diào)控制-有力形成壟斷的市場(chǎng)支配能力劣勢(shì)：-生產(chǎn)協(xié)調(diào)性受損-增加交易成本劣勢(shì)：-約束企業(yè)靈活性-增加信息溝通的成本-增加衡量部門(mén)績(jī)效的困難43房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁(yè)!房地產(chǎn)企業(yè)橫向擴(kuò)張模式的選擇房地產(chǎn)企業(yè)選擇何種商業(yè)模式，除了生產(chǎn)成本與交易成本的比較外，還需要考慮企業(yè)橫向擴(kuò)張模式的選擇。-企業(yè)的資源稟賦適宜哪種擴(kuò)張模式?當(dāng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果好于范圍經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，選擇區(qū)域化擴(kuò)張當(dāng)范圍經(jīng)濟(jì)效果好于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，選擇跨區(qū)域擴(kuò)張區(qū)域化擴(kuò)張-同一區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目增多導(dǎo)致規(guī)模擴(kuò)大，易形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)橫向模式選擇跨區(qū)域擴(kuò)張-企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張，使用共同的技術(shù)、廣告、品牌等，整合組織架構(gòu)，降低生產(chǎn)成本，追求范圍經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)企業(yè)策略44房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁(yè)!房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的選擇小迅速膨脹穩(wěn)定起步期企業(yè)規(guī)模區(qū)域性專(zhuān)業(yè)化企業(yè)發(fā)展階段成長(zhǎng)期成熟期區(qū)域性多元化跨區(qū)域?qū)I(yè)化跨區(qū)域多元化房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在不同的發(fā)展階段，根據(jù)自身的規(guī)模和實(shí)際條件選擇合適的商業(yè)模式45房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁(yè)!中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷五個(gè)階段投機(jī)模式區(qū)域政策不均衡過(guò)渡模式房地產(chǎn)業(yè)低迷杠桿模式取消福利分房資本模式房地產(chǎn)準(zhǔn)入門(mén)檻提高1991199419982004政府分房模式計(jì)劃經(jīng)濟(jì)1991前46房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁(yè)!中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式演變政府建房分配模式1991年以前“投機(jī)”模式1991-1994過(guò)渡模式1994-1998屬于“資本”的模式2004至今“杠桿”模式1998-2004土地劃撥財(cái)政撥款福利分房沒(méi)有真正意義的房企—產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)從資金或者關(guān)系到土地開(kāi)發(fā)權(quán)再到資金—產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境：區(qū)域政策不均衡類(lèi)似于91年前的建房分配模式，孕育新模式—產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境：房地產(chǎn)業(yè)低迷以小博大：利用關(guān)系協(xié)議拿地-以土地抵押銀行貸款籌集啟動(dòng)金-建筑企業(yè)墊資開(kāi)發(fā)-樓花銷(xiāo)售回饋-償還欠款補(bǔ)交土地出讓金—環(huán)境：取消福利分房資本密集型產(chǎn)業(yè)—產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境：地根、銀根緊縮，土地新政策與控制銀行信貸兩手抓，抬高了房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻47房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁(yè)!中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)（百?gòu)?qiáng)企業(yè)）百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)更加明顯，凈資產(chǎn)規(guī)模增速顯著提高2002-2006年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)狀況變化圖資料來(lái)源：2007年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告48房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁(yè)!百?gòu)?qiáng)房企投資額增速大幅回升，土地儲(chǔ)備持續(xù)大幅增加

宏觀調(diào)控為百?gòu)?qiáng)企業(yè)提供了對(duì)外擴(kuò)張的良好機(jī)遇，百?gòu)?qiáng)企業(yè)紛紛加大了投資力度2002-2006年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)完成房地產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)率資料來(lái)源：2007年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告2006年百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均完成房地產(chǎn)投資額24.3億元，平均增長(zhǎng)率達(dá)43.4%，增幅同比提高4.6%49房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁(yè)!百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅上升，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高2002-2006年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)務(wù)收入變化圖2006年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)房屋銷(xiāo)售額和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均創(chuàng)歷史最高水平均值分別達(dá)到銷(xiāo)售額22.6億元收入27.1億元增幅分別為34.8%及28.5%資料來(lái)源：2007年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告50房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁(yè)!中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模性十強(qiáng)企業(yè)規(guī)模TOP10資產(chǎn)規(guī)模-10企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)2398.9億元占百?gòu)?qiáng)的32.8%，其中總資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)200億元的企業(yè)有6家，北京首開(kāi)、萬(wàn)科、合生創(chuàng)展更超過(guò)400億元-凈資產(chǎn)為828億元-房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為629.6億元-完成房屋投資總額603.6億元-房屋施工總面積2956萬(wàn)平米

排名企業(yè)名稱(chēng)1萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司2上實(shí)地產(chǎn)3北京首都開(kāi)發(fā)控股有限公司4中國(guó)海外發(fā)展有限公司5合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司6新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司7上海城投置地有限公司8中華企業(yè)股份有限公司9陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司10上海中環(huán)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司51房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁(yè)!中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)性十強(qiáng)企業(yè)成長(zhǎng)TOP10主要指標(biāo)增長(zhǎng)率顯著-10企業(yè)04-06年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入年均增長(zhǎng)率為75.53%

-10企業(yè)凈利潤(rùn)3年平均增長(zhǎng)率93.11%

-10企業(yè)銷(xiāo)售額3年平均增長(zhǎng)率為52.67%-10企業(yè)儲(chǔ)備面積總計(jì)達(dá)11124萬(wàn)平米，充足的土地儲(chǔ)備有力的保證了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展排名企業(yè)名稱(chēng)1上實(shí)地產(chǎn)2中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司4大華集團(tuán)5復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司6重慶金科實(shí)業(yè)有限公司7南京棲霞建設(shè)股份有限公司8上海城開(kāi)（集團(tuán)）有限公司9武漢福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司10上海市上投房地產(chǎn)有限公司52房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁(yè)!住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)公司工業(yè)地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)公司規(guī)模優(yōu)勢(shì)型：萬(wàn)科招商/金地/華僑城/中糧/保利……區(qū)域優(yōu)勢(shì)型：棲霞建設(shè)上實(shí)發(fā)展/天房發(fā)展/北京城建華發(fā)股份/陽(yáng)光股份/中華企業(yè)……海泰發(fā)展張江高科/蘇州高新南京高科……金融街中國(guó)國(guó)貿(mào)/浦東金橋陸家嘴……從主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的差異區(qū)分出四種類(lèi)型的企業(yè)53房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁(yè)!典型企業(yè)分析1商業(yè)地產(chǎn)公司——金融街

區(qū)域優(yōu)勢(shì)型——棲霞建設(shè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)型——萬(wàn)科

工業(yè)地產(chǎn)公司——海泰發(fā)展/張江高科54房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁(yè)!萬(wàn)科的企業(yè)發(fā)展歷程1984年公司成立1988年公開(kāi)發(fā)行A股股票，更名為“深圳萬(wàn)科企業(yè)股份公司”，介入房地產(chǎn)領(lǐng)域1991年開(kāi)始跨地域經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同年提出“人才是萬(wàn)科的資本”1992年確定大眾住宅項(xiàng)目為核心業(yè)務(wù)，正式開(kāi)始業(yè)務(wù)調(diào)整1993年向海外投資者發(fā)行B股并更名，確定戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整，走專(zhuān)業(yè)化道路2000年華潤(rùn)成為萬(wàn)科大股東，持有股份占總股本的15.8%2001年轉(zhuǎn)讓萬(wàn)佳百貨，成為專(zhuān)一的房地產(chǎn)公司，全面完成業(yè)務(wù)調(diào)整2003年初步完成“3＋X”的區(qū)域發(fā)展布局，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)展到全國(guó)19個(gè)城市2004年萬(wàn)科集團(tuán)20周年，發(fā)布未來(lái)10年的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃55房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁(yè)!萬(wàn)科的組織結(jié)構(gòu)演變兩級(jí)管理架構(gòu)：總部——一線公司三級(jí)管理架構(gòu)：戰(zhàn)略總部——專(zhuān)業(yè)區(qū)域——執(zhí)行一線

將過(guò)去總部負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)、工程、銷(xiāo)售等專(zhuān)業(yè)管理職能逐步下放到區(qū)域中心管理架構(gòu)56房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁(yè)!萬(wàn)科：縱向?qū)I(yè)化+橫向跨區(qū)域發(fā)展模式產(chǎn)品：專(zhuān)注于商品住宅開(kāi)發(fā)2006年按照全國(guó)商品房銷(xiāo)售額口徑計(jì)算，萬(wàn)科在全國(guó)商品住宅市場(chǎng)占有率約1.25%57房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁(yè)!萬(wàn)科的產(chǎn)品戰(zhàn)略萬(wàn)科產(chǎn)品戰(zhàn)略的核心就是延長(zhǎng)產(chǎn)品線，鎖定終身客戶(hù)。通常成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中普通消費(fèi)者一生通常需要經(jīng)歷四次置業(yè)，即：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置業(yè)，而每次置業(yè)對(duì)產(chǎn)品的需求都不相同，因此萬(wàn)科的鎖定終身客戶(hù)策略，就是認(rèn)為萬(wàn)科住宅產(chǎn)品就是為消費(fèi)萬(wàn)科品牌的特定人群打造、滿足其不同人生階段的住宅產(chǎn)品，適應(yīng)他們?cè)诓煌松A段的需求而做的產(chǎn)品細(xì)分。萬(wàn)科認(rèn)為，目前中國(guó)大部分城市消費(fèi)者均存在四次置業(yè)需求，因此萬(wàn)科策略就是提供不同種類(lèi)的住宅產(chǎn)品滿足和適應(yīng)這些住宅需求。58房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁(yè)!長(zhǎng)三角和珠三角是萬(wàn)科主營(yíng)收入和凈利潤(rùn)大的主要貢獻(xiàn)區(qū)域，2006年長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域一共貢獻(xiàn)67.67%主營(yíng)收入和78.50%凈利潤(rùn)，并且比例在逐步上升。深圳、上海兩市場(chǎng)是萬(wàn)科主營(yíng)收入和凈利潤(rùn)的主要貢獻(xiàn)者

上海和深圳貢獻(xiàn)37.77%主營(yíng)收入和56.55%凈利潤(rùn)，與2005年相比，貢獻(xiàn)度略為有所上升59房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁(yè)!萬(wàn)科的多樣化合作開(kāi)發(fā)擴(kuò)大了優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)規(guī)模與華潤(rùn)合作提高大中型項(xiàng)目獲取能力

2006年7月萬(wàn)科通過(guò)與華潤(rùn)集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司合作投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的決議。雙方合作方式主要有三種：

聯(lián)合獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、萬(wàn)科參與華潤(rùn)已獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，華潤(rùn)參與萬(wàn)科已獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

二者風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享，同時(shí)確保萬(wàn)科在合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的權(quán)益等于或大于50%，或者權(quán)益持有人。合作項(xiàng)目主要是大中型住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；萬(wàn)科按照銷(xiāo)售收入的3%收取綜合管理費(fèi)用。

60房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁(yè)!與GIC、HI等外資合作拓寬融資渠道

萬(wàn)科與中信資本投資成立中信資本萬(wàn)科中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金，該基金將與萬(wàn)科通過(guò)共同設(shè)立中外合資企業(yè)形式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目；萬(wàn)科與新加坡RZP共同設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資以及與HI合作開(kāi)發(fā)中山項(xiàng)目等表明萬(wàn)科在與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司合作的同時(shí)，也嘗試與外資通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金等共同設(shè)立公司合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，有效拓寬了萬(wàn)科多元化融資渠道。61房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁(yè)!棲霞建設(shè)2006年度業(yè)績(jī)報(bào)告項(xiàng)目20062005

變動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入23.0613.25+74.05%凈利潤(rùn)3.72.33+53.04%單位：億元2006年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo)

主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍：住宅小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、租賃和售后服務(wù)62房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第62頁(yè)!棲霞建設(shè)面臨的外部環(huán)境本土優(yōu)秀企業(yè)迅速成長(zhǎng)，全國(guó)性企業(yè)紛紛進(jìn)入，弱勢(shì)企業(yè)面臨淘汰；供求關(guān)系不斷改善，自住型需求成需求主題，市場(chǎng)成交量向中檔住房集中；企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品定位能力、項(xiàng)目運(yùn)作能力、內(nèi)部管理效率、融資能力、品牌建設(shè)能力為主的企業(yè)綜合實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)；以全裝修房建設(shè)和節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、智能住宅建設(shè)為重點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化在企業(yè)與政府雙重力量下全面推進(jìn)

江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局63房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第63頁(yè)!棲霞建設(shè)的優(yōu)勢(shì)分析公司在南京具有明顯的品牌、技術(shù)、壟斷優(yōu)勢(shì)、且土地儲(chǔ)備較豐富優(yōu)良，大部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小、盈利能力強(qiáng)，公司“立足南京市、面向周邊其它城市”的發(fā)展戰(zhàn)略切實(shí)可行。公司目標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較健康，未來(lái)具有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳埃暇?、蘇州和無(wú)錫住宅平均價(jià)格較低（均在4000元/M2左右），三地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景較好，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的發(fā)展?jié)摿?。管理層非常?wù)實(shí)，中小企業(yè)的學(xué)習(xí)榜樣64房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第64頁(yè)!典型企業(yè)分析3商業(yè)地產(chǎn)公司——金融街

區(qū)域優(yōu)勢(shì)型——棲霞建設(shè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)型——萬(wàn)科

工業(yè)地產(chǎn)公司——海泰發(fā)展/張江高科65房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式之二共72頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第65頁(yè)!商業(yè)地