房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析

第10章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目案例分析租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究案例房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析

10.1.1市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)××市地處華北平原，是中南某省重要的工業(yè)城市之一，市區(qū)人口約60萬(wàn)人，面積187平公里。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析××市1949年市區(qū)面積僅3.4平方公里，人口約3.6萬(wàn)人。各類房屋總建筑面積72萬(wàn)平方米，常住市區(qū)的4800戶貧苦市民，人均居住面積不足2.5平方米，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有9700余間人口，除此之外無(wú)房可住的不計(jì)其數(shù)?！痢潦腥嗣裨诮夥徘鞍儆嗄觊g，嘗盡了洪水、戰(zhàn)禍之苦。建國(guó)后在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998年人口達(dá)到了529萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到105萬(wàn)人，各類房屋建筑面積增加了14倍。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，城區(qū)住宅大幅度增長(zhǎng)，10多年來(lái)，住宅建設(shè)投資平均每年以18%的速度增長(zhǎng)，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。然而由于經(jīng)濟(jì)條件、住房體制、人口增長(zhǎng)等多方面因素制約，加上住宅建設(shè)歷史欠賬太多，××市的住房供求矛盾依然十分突出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析從全市商品房市場(chǎng)看，1998年全市商品房竣工面積19.24萬(wàn)平方米，實(shí)際銷售14.66萬(wàn)平方米，預(yù)售1.89萬(wàn)平方米，空置4.97萬(wàn)平方米，實(shí)際銷售總金額達(dá)到9831萬(wàn)元，總體情況比較理想。隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)消費(fèi)、減免和降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)等各項(xiàng)配套政策的逐步出臺(tái)與完善，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將得到回升，人們消費(fèi)預(yù)期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析

10.1.2建設(shè)指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及××市總體規(guī)劃，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析

10.1.4規(guī)劃選址××北小區(qū)位于××市區(qū)東北部，南臨東風(fēng)路，西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨，北靠建設(shè)路，中部偏東有學(xué)院路自南向北縱向穿越，將小區(qū)分為兩部分。區(qū)內(nèi)臨建設(shè)路處現(xiàn)在建設(shè)路小學(xué)、水文隊(duì)、銀行等單位，其余均為菜田。該地塊南北長(zhǎng)300米，東西寬約180米，呈矩形狀，自然地勢(shì)南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差約0.3米，地勢(shì)較為平坦。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析小區(qū)住宅以六層條式為主，適當(dāng)點(diǎn)綴點(diǎn)式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個(gè)半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。依據(jù)小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為4個(gè)組團(tuán)，即南部的兩個(gè)居住組團(tuán)，北部的公建組團(tuán)和學(xué)院路東的組團(tuán)。以南部?jī)蓚€(gè)居住組團(tuán)形成小區(qū)的基本居住單元。小區(qū)的主要入口有3個(gè)，分別面向建設(shè)路、東風(fēng)路和學(xué)院路。在學(xué)院路的主要入口處設(shè)置新置新村標(biāo)志，增強(qiáng)小區(qū)的識(shí)別性。同時(shí)，小區(qū)的平面布局綜合考慮了日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求，日照間距為1：1.2。

房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析10.1.7方案設(shè)想××北小區(qū)住宅方案設(shè)計(jì)主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟(jì)”等因素，在經(jīng)濟(jì)適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的需要。方案設(shè)計(jì)的原則是：1．堅(jiān)持“住得好、分得開(kāi)、放得下、買得起”的設(shè)計(jì)原則；2．堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則：盡量采取小面寬、大進(jìn)深等有效手法；在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上、門窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）123土地費(fèi)用420100%前期工程費(fèi)28100%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10100%建筑安裝工程費(fèi)991710%33%57%公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)9663%33%4%開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用9933%33%33%銷售費(fèi)用9917%50%32%開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)36741%33%26%其他費(fèi)用18355%33%12%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)44933%33%3%表10-1用款計(jì)劃表房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資1239111.231.451.671.891.10111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用420281099179699993671834497222經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資123913.13.23.3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金12391表10-2項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561總投資123911983382461192331557811.231.45自營(yíng)資產(chǎn)投資自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅經(jīng)營(yíng)資金開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用1239111669722198319681438243754706119594717223323315515578782資金籌措1239119833824611923315578表10-3投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析10.1.12貸款條件年利率5.85%，按單利計(jì)息，寬限期3年，3年等額還本。10.1.13稅費(fèi)率稅費(fèi)率見(jiàn)表10-4。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析10.1.14銷售與出租計(jì)劃××小區(qū)項(xiàng)目高層、多層住宅和部分營(yíng)業(yè)用房計(jì)劃在4年內(nèi)全部出售。住宅樓從項(xiàng)目開(kāi)工第2年開(kāi)始預(yù)售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開(kāi)始出租，出租率第4年為80%，以后各年均為100%。各類房屋銷售計(jì)劃見(jiàn)表10-5。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析根據(jù)××市近期相同房地產(chǎn)項(xiàng)目的售（租）價(jià)和居民購(gòu)買力的預(yù)測(cè)，計(jì)劃××小區(qū)高層住宅售價(jià)1800元/平方米，多層住宅售價(jià)1250元/平方米，營(yíng)業(yè)用房一半出售，售價(jià)3500元/平方米。售房加權(quán)平均價(jià)為1670元/平方米。營(yíng)業(yè)用房另一半出租，租價(jià)1000元/年·平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析2．盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入20671萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)4954萬(wàn)元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有2821萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1137萬(wàn)元，所得稅為1635萬(wàn)元，土地增值稅為2202萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金4973萬(wàn)元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金3000萬(wàn)元相比，在6年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納稅金的絕對(duì)額是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。詳見(jiàn)表10-6~表10-8。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561租房收入1855366661.11.21.3可出租面積(平方米)單位租金(元/平方米)出租率(%)528100080660100010066010001002經(jīng)營(yíng)稅金及附加10

3442.12.22.3營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加91…

3……3……3……3租金凈收入175

5062624凈轉(zhuǎn)售收入44

44注：由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計(jì)算過(guò)程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計(jì)數(shù)與各年數(shù)字之和不等，在各年數(shù)字絕對(duì)值小于1時(shí)，用“…”表示，以后各表同。表10-7租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!10彌補(bǔ)以前年度虧損11應(yīng)納稅所得額495436016221700102025112所得稅16351195355613378313稅后利潤(rùn)331924210871139683168

公益金法定盈余公積金任意盈余公積金16633212245410957114346881714加:年初未分配利潤(rùn)

2051129

15可供投資者分配的利潤(rùn)

2051129209858114316應(yīng)付利潤(rùn)28212098581143A方B方C方2821209858114317年末未分配利潤(rùn)2051129續(xù)表10-8損益表單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561現(xiàn)金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營(yíng)收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185441557700571335340286676366442現(xiàn)金流出17395198341927772195211823162.12.22.32.42.52.62.72.8固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營(yíng)資金自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅12391311137220216351983382486163119611938573253523393957545611551122545433778

11469983表10-9財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561現(xiàn)金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.6售房收入租房收入自營(yíng)收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185

441557700571335340286676366442現(xiàn)金流出173951500280857473249247816132.12.22.32.42.52.62.7資本金預(yù)售(租)收入用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅3000550131113722021635150015009418616311940943857325352339395754561155

1122545433778

11469983表10-10財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析3．清償能力分析按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金，從第4年開(kāi)始分3年等額償還本金，每年還1297萬(wàn)元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息722萬(wàn)元。詳見(jiàn)表10-11。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!2.42.5本年按約定還本付息還本付息年末借款本息累計(jì)3891722141448370701866172172389115301297233259414521297155129713741297783還本資金來(lái)源71784273520542533.13.23.33.43.53.6上年余額攤銷折舊利潤(rùn)可利用售房收入其他

7717117840952976222939083454償還等額還款本金1297129712975償還長(zhǎng)期貸款—本金能力71782976390829566長(zhǎng)期借款償還期(年)6.00續(xù)表10-11長(zhǎng)期借款還本付息估算表單位：萬(wàn)元注：有效利率為5.98%。

房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561資金來(lái)源27605198344409030718640948731.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營(yíng)收入自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185389130004448315001557138315007005202571335340286676366442資金運(yùn)用241071983419277725346305917552.12.2自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資(含方向稅)自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息表10-12資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!序號(hào)項(xiàng)目1234561資產(chǎn)1983510782195964477034981.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流動(dòng)資產(chǎn)總額應(yīng)收帳款存貨現(xiàn)金累計(jì)盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值19831983510748592488219671315075964261833464770389438134984434542負(fù)債及所有者權(quán)益198351078219596447703498表10-13資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析5．敏感性分析將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方向變動(dòng)10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至20.1%和17.7%，凈現(xiàn)值分別下降至12萬(wàn)元和-206萬(wàn)元，投資回收期則增加到4.0和4.1年。預(yù)售款回籠進(jìn)度相對(duì)較不敏感。最不敏感的因素是租房?jī)r(jià)格，這是因?yàn)橛?jì)算期只有6年，而且是從第4年才開(kāi)始出租，租房收益占整個(gè)項(xiàng)目收益的比重較小。詳見(jiàn)表10-14和圖10-1。

房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!806040200-20-40-30-20-10010203040FIRR（%）12345敏感性因素變動(dòng)（%）1——售房?jī)r(jià)格；2——預(yù)售款回籠進(jìn)度；3——租房?jī)r(jià)格；4——基準(zhǔn)收益率；5——開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資圖10-1敏感性分析（全部投資、所得稅前）房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!敏感因素基本方案結(jié)果臨界點(diǎn)計(jì)算內(nèi)部收益率（%）28.8期望值20.00開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資（萬(wàn)元）12391最高值13651售房?jī)r(jià)格（元/平方米）1670最低值1538土地費(fèi)用（萬(wàn)元）420最高值1580售房面積（平方米）122660最低值108377表10-15臨界點(diǎn)分析表房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ111．2項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積商品房銷售高層住宅樓多層住宅樓營(yíng)業(yè)房出租房營(yíng)業(yè)房平方米平方米平方米平方米平方米平方米1233201226609100031000660660Ⅱ1234項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用資金籌措其中：資本金借款預(yù)售房款經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元12391722123913000389155014134227年平均年平均表10-16主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析根據(jù)《××市統(tǒng)計(jì)年鑒》（1998）顯示，缺房戶數(shù)8000戶，其中人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶3000戶，隨著城市人口的增長(zhǎng)，今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶，因此，距黨中央提出的到2000年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房、從而使城鎮(zhèn)居民達(dá)到小康居住水平的要求差距還很大。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析據(jù)1997年調(diào)查資料顯示，項(xiàng)目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業(yè)單位房改力度的加強(qiáng)，以及全省城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配的實(shí)施，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析10.1.3建設(shè)內(nèi)容和規(guī)?！痢列^(qū)占地8.78公頃，總建設(shè)面積15.7萬(wàn)平方米，其中，一期工程建設(shè)面積3.4萬(wàn)平方米已經(jīng)竣工發(fā)售?！痢帘毙^(qū)項(xiàng)目屬二期工程，建筑面積12.3萬(wàn)平方米，擬建6層條式樓多棟，建筑面積3.1萬(wàn)平方米，占地5683平方米；少量營(yíng)業(yè)用房，建筑面積1320平方米，占地726平方米；樓群中部布置3棟26層點(diǎn)式樓，建筑面積9.1萬(wàn)平方米，占地3850平方米。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析10.1.5規(guī)劃與住宅布局由于本地塊的地形現(xiàn)狀和特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)將小區(qū)中心設(shè)置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會(huì)、文化活動(dòng)站等設(shè)施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心，以點(diǎn)式和條式住宅相互結(jié)合、協(xié)調(diào)搭配、錯(cuò)落有致的方法，豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局，使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。小區(qū)公共建筑設(shè)施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了有利條件。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析10.1.6小區(qū)綠化為了創(chuàng)造一個(gè)接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置、除小區(qū)小心綠地外，在零星地塊見(jiàn)縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然的園林景觀。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析10.1.8實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及計(jì)算期計(jì)劃2000年10月開(kāi)始施工，建設(shè)工期為3年。項(xiàng)目計(jì)算期為6年。10.1.9用款計(jì)劃用款計(jì)劃見(jiàn)表10-1。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析10.1.10投資估算本項(xiàng)目總投資為12391萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用420萬(wàn)元、前期工程費(fèi)28萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10萬(wàn)元、建筑安裝工程費(fèi)9917萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)96萬(wàn)元、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用各99萬(wàn)元（按建筑工程工程費(fèi)的1%計(jì)）、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)367萬(wàn)元、其他費(fèi)用183萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)449萬(wàn)元及財(cái)務(wù)費(fèi)用772萬(wàn)元組成。詳見(jiàn)表10-2。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析

10.1.11資金籌措項(xiàng)目總投資12391萬(wàn)元。其中項(xiàng)目資本金3000萬(wàn)元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3891萬(wàn)元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見(jiàn)表10-3。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入其他借款固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款房地產(chǎn)投資人民幣借款自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578續(xù)表10-3投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅5公益金5城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3任意盈余公積金0企業(yè)所得稅33不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4房產(chǎn)稅（按租金）12土地增值稅30、40、50超率累進(jìn)表10-4稅費(fèi)率表單位：%房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁(yè)!年份類型2345高層樓房404020多層樓房30303010營(yíng)業(yè)用房303040表10-5房屋銷售計(jì)劃表單位：%房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析10.1.15財(cái)務(wù)分析1．分析依據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，中國(guó)計(jì)劃出版社出版，2000年。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁(yè)!序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561售房收入2048615577005713340287631.11.21.3可銷售面積(平方米)平均售價(jià)(元/平方米)銷售比例(%)122660

10045898

1696

37458981696

3727764

1632

2331001250

32經(jīng)營(yíng)稅金及附加112786385392222422.12.22.3營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加1024723178523502511357251120114638313土地增值稅2202163732754454994商品房銷售凈收入171581308588859873352622表10-6售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁(yè)!序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561經(jīng)營(yíng)收入2067115577005718640948291.11.21.3商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營(yíng)收入2028618515577005713353402866763662經(jīng)營(yíng)成本123489484266432823844232.12.2商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷)1234179484266432622381342033出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用31911114自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用5自營(yíng)部分折舊、攤銷6自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用7經(jīng)營(yíng)稅金及附加113786385395225468土地增值稅2202163732754454999利潤(rùn)總額4954360162217001020251表10-8損益表單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為28.8%，在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為20%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為781萬(wàn)元，項(xiàng)目投資回收期為3.8年。資本金內(nèi)部收益率為39.2%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為909萬(wàn)元。詳見(jiàn)表10-9和表10-10。商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資×100%=4954/12391×100%=40%商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資本金×100%=3319/3000×100%=110%房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁(yè)!3凈現(xiàn)金流量3319-1983-2635-76752342912557累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1983-4618-5384-150276233194所得稅前凈現(xiàn)金流量4954-1983-2516-23157953248640累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-1983-4499-4730106643144954計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）28.77%19.5%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）781-45投資回收期（年）3.824.05基準(zhǔn)收益率（ic）20%20%續(xù)表10-9財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁(yè)!2.82.92.102.112.12長(zhǎng)期借款本金償還流動(dòng)資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付償還其他應(yīng)付款38911297129712973凈現(xiàn)金流量3319-1500-1252125839371615-7404累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1500-2752-1493244440593319計(jì)算指標(biāo)內(nèi)部收益率（FIRR）39.16%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）909基準(zhǔn)收益率（ic）20%續(xù)表10-10財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁(yè)!序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561長(zhǎng)期借款償還1.1

1.21.31.41.5年初借款本息累計(jì)本金建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計(jì)利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計(jì)389172238917224831414144834834831383707070186618661866202517217217238913891389123315301297233259425942594155145212971551297129712977813741297782房地產(chǎn)投資人民幣借款2.12.22.3年初借款本息累計(jì)本金建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計(jì)利息38917224831448348313837018661866202517238913891233259425941551297129778表10-11長(zhǎng)期借款還本付息估算表單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁(yè)!10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析4．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高時(shí)（第3年）僅47%。因此從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)表10-12和表10-13。房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁(yè)!2.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.132.142.152.16房地產(chǎn)投資(含利息)經(jīng)營(yíng)資金自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款償還房地產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還償還其他應(yīng)付款短期借款本金償還12391311137220216352821389119833824861631196119385732535233939575456120981297155112254543375811297781146998314312973盈余資金3498248125818401034-8834累計(jì)盈余資金2481507334643813498續(xù)表10-12資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資分析第十章開(kāi)發(fā)案例分析共52頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁(yè)!2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流動(dòng)負(fù)債總額應(yīng)付帳款短期借款借款經(jīng)營(yíng)資金借款固定資產(chǎn)投資借款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資借款負(fù)債小計(jì)