中天物業(yè)工程主管培訓(xùn)講座

中天物業(yè)設(shè)備主管培訓(xùn)講座

之

物業(yè)機電設(shè)施、設(shè)備管理

培訓(xùn)目錄一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收及資料管理三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護四、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的修理與更新改造五、物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好率的自我評定2022/12/92一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（一）設(shè)施設(shè)備管理概述2設(shè)施設(shè)備管理管理的目標管理的意義1)創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境工作和生活條件2)延長使用年限,使物業(yè)保值增值3)實現(xiàn)社會價值經(jīng)經(jīng)濟價值和環(huán)境價值4)創(chuàng)物業(yè)品牌和行業(yè)健康發(fā)展1)保持完好,滿足物業(yè)的使用功能2)確保物業(yè)和使用人的安全3)促進物業(yè)的保值增值具體的管理指標房屋完好率危房率設(shè)備完好率一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理

(二)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理3實施標準化管理1）導(dǎo)入國際標準管理體系和創(chuàng)優(yōu)管理體系2）制度建設(shè)3）人力資源管理ISO14001ISO9001OHSAS18001工程技術(shù)規(guī)程管理工作制度責(zé)任方面制度架構(gòu)崗位職責(zé)人員配置一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護1物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運行管理1）使用管理概述（設(shè)備技術(shù)運行管理和設(shè)備經(jīng)濟運行管理）2）合理使用設(shè)備合理配置設(shè)備合理配置人員設(shè)備環(huán)境條件健全管理制度3)設(shè)備投入使用前的準備工作管理制度、技術(shù)資料的編制工程技術(shù)人員培訓(xùn)能源、安全裝置齊全備件、附件、工具齊全設(shè)備安裝符合標準清理現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護4）設(shè)備使用守則A定人、定崗、定機，持證上崗B建立交接班制度，制定各項規(guī)程C建立設(shè)備“三好、四會”三好：管好、用好、維護好設(shè)備四會：會使用、灰維護保養(yǎng)、會檢查、會排除故障一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理2設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理1）物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護概述A維修養(yǎng)護方式：清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍B內(nèi)容：日常維護、定期維護、定期檢查、精度檢查、潤滑C設(shè)備維護要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化D設(shè)備三級保養(yǎng)制度：日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)E設(shè)備維修保養(yǎng)要按照手冊實施、嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程F特種設(shè)備按國家法律法規(guī)，確保安全和正常運行G制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度并嚴格執(zhí)行一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理（三）設(shè)施設(shè)備的使用與維護2物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理2）設(shè)施設(shè)備的巡檢A設(shè)備日常巡檢（操作人員隨機檢查）B設(shè)備的計劃巡檢（專業(yè)維修人員為主、操作者協(xié)助）C物業(yè)設(shè)備的計劃檢修性維修保養(yǎng)一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3設(shè)施設(shè)備故障與事故處理A設(shè)施設(shè)備故障B設(shè)施設(shè)備故障管理1）設(shè)施設(shè)備故障及故障處理C設(shè)施設(shè)備故障管理的重要性D設(shè)施設(shè)備故障全過程管理故障信息收集故障信息統(tǒng)計故障分析故障處理一設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理3設(shè)施設(shè)備故障與事故處理2）設(shè)施設(shè)備事故管理A設(shè)施設(shè)備事故及類別一般事故重大事故特大事故責(zé)任事故質(zhì)量事故自然事故B設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)C設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理一設(shè)設(shè)施施設(shè)備備基礎(chǔ)礎(chǔ)管理理（三））設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備的的使用用與維維護4設(shè)施設(shè)設(shè)備的潤滑滑管理理5設(shè)施設(shè)設(shè)備的狀態(tài)態(tài)管理理1)設(shè)備潤滑管理的意義2)設(shè)備潤滑管理的組織和制度3)潤滑裝置的要求和防漏治漏1設(shè)備狀態(tài)管理的目的和任務(wù)2設(shè)施設(shè)備的檢查3設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測一設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備基基礎(chǔ)礎(chǔ)管管理理（四四））設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備修修理理的的管管理理1設(shè)施施設(shè)設(shè)備備大大中中修修管管理理概概述述2）設(shè)設(shè)備備修修理理的的方方針針3）設(shè)設(shè)備備維維修修方方式式4）修修理理類類別別2物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)備備更更新新改改造造管管理理1）設(shè)設(shè)備備修修理理事后后維維修修預(yù)防防維維修修改善善維維修修小修修中修修大修修（五五））設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備完完好好評評定定一、、設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備基基礎(chǔ)礎(chǔ)管管理理（五五））設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備管管理理模模式式：：4個6原則則（6S-6H-6I-6Z）6S活動動6H活動動（（尋尋找找6源、、解解決決6源））整理理整頓頓清掃掃清潔潔安全全素養(yǎng)養(yǎng)污染染源源清掃掃困難難源源故障障源源浪費費源源缺陷陷源源危險險源源一、、設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備基基礎(chǔ)礎(chǔ)管管理理改善善影影響響生生產(chǎn)產(chǎn)效效率率和和設(shè)設(shè)備備效效率率的的環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)改善善影影響響產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)量量和和服服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量量的的細細微微之之處處改善善影影響響制制造造產(chǎn)產(chǎn)品品之之處處改善善工工人人超超強強勞勞動動局局部部疲疲勞勞動動作作環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)6I6項改善改善善造造成成火火災(zāi)災(zāi)事事故故環(huán)環(huán)境境危危害害隱隱患患之之處處改善善工工作作和和服服務(wù)務(wù)態(tài)態(tài)度度6Z追求6個零追求求質(zhì)質(zhì)量量零零缺缺陷陷追求求材材料料零零庫庫存存追求求安安全全零零事事故故追求求工工作作零零差差錯錯追求求設(shè)設(shè)備備零零故故障障追求求生生產(chǎn)產(chǎn)零零浪浪費費2022/12/815（一）物業(yè)設(shè)施施設(shè)備分分類，主主要分為為1.強電系統(tǒng)統(tǒng)；2.電梯升降降系統(tǒng)3.空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)；4.給排水系系統(tǒng)；5.消防系統(tǒng)統(tǒng)；6.弱電系統(tǒng)統(tǒng)；7.房屋與設(shè)設(shè)施。二、物業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備驗收收、資料料管理2022/12/816（二）物業(yè)設(shè)施施設(shè)備的的接管驗驗收1、物業(yè)接接管驗收收，是指指物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)在承接接物業(yè)時時，對物物業(yè)的公公共部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備進行行的、以以物業(yè)主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)安全和和滿足使使用功能能為主要要內(nèi)容的的再檢驗驗，同時時接受圖圖紙、說說明文件件等物業(yè)業(yè)資料，，從而著著手實施施物業(yè)管管理。它它是開展展物業(yè)管管理必不不可少的的主要環(huán)環(huán)節(jié)，是是物業(yè)管管理的基基礎(chǔ)工作作和前提提條件，，也是物物業(yè)管理理工作真真正開始始開展的的首要環(huán)環(huán)節(jié)。二、物業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備驗收收、資料料管理2022/12/8172、物業(yè)業(yè)接管管驗收收的目目的和和意義義是：：（1）明確確建設(shè)設(shè)單位位、施施工單單位、、物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)的責(zé)責(zé)、權(quán)權(quán)、利利，維維護各各方的的合法法權(quán)益益。（2）促使使建設(shè)設(shè)單位位提高高建設(shè)設(shè)質(zhì)量量，加加強物物業(yè)建建設(shè)與與管理理的銜銜接，，提供供物業(yè)業(yè)管理理的必必備條條件，，確保保物業(yè)業(yè)安全全和使使用功功能。。二、物物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備驗驗收、、資料料管理理2022/12/8183、物業(yè)業(yè)接管管驗收收的原原則：：物業(yè)接接管驗驗收是是一個個復(fù)雜雜的過過程，，它不不僅涉涉及到到建筑筑工程程技術(shù)術(shù)，人人文景景觀，，而且且還涉涉及到到許多多法律律法規(guī)規(guī)，常常常出出現(xiàn)實實際與與理論論或條條文不不一致致的地地方，，所以以在實實際驗驗收中中要把把握好好尺寸寸，掌掌握以以下基基本原原則：：（1）原則則性與與靈活活性相相結(jié)合合的原原則（2）細致致入微微與整整體把把握的的原則則二、物物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備驗驗收、、資料料管理理2022/12/819（3）物業(yè)業(yè)接管管驗收收的法法律主主體：：新建建物業(yè)業(yè)公共共部位位、共共用設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備的的交接接主體體為：：移交方方：物物業(yè)建建設(shè)開開發(fā)單單位接收方方：物物業(yè)管管理單單位二、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備驗驗收收、、資資料料管管理理2022/12/8204、物物業(yè)業(yè)接接管管驗驗收收的的內(nèi)內(nèi)容容（1）建建筑筑工工程程：：所所有有規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計中中的的建建筑筑主主體體工工程程。。（2）建筑筑設(shè)備備安裝裝工程程。（3）區(qū)內(nèi)內(nèi)道路路及附附屬工工程。。（4）區(qū)內(nèi)內(nèi)園林林綠化化環(huán)境境工程程。（5）所有有工程程的圖圖紙、、說明明文件件和管管理資資料。。二、物物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備驗驗收、、資料料管理理2022/12/8215、物業(yè)接接管驗收收的標準準：（1）建設(shè)部部頒布的的《房屋接管管驗收標標準》（2）物業(yè)項項目規(guī)劃劃設(shè)計所所引用的的國家、、行業(yè)、、地方的的規(guī)范標標準。（3）合同約約定的交交接標準準。二、物業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備驗收收、資料料管理2022/12/8226、物業(yè)項項目的交交接驗收收：(1）交接條條件：1）建設(shè)工工程竣工工驗收合合格，取取得規(guī)劃劃、消防防、環(huán)保保等主管管部門出出具的認認可或者者準許使使用文件件，并經(jīng)經(jīng)建設(shè)行行政主管管部門備備案；2）供電、、供氣、、供熱、、供水、、排水、、通訊、、公共照照明、有有線電視視等市政政共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備按規(guī)劃劃設(shè)計要要求建成成，供水水、供電電、供熱熱、供氣氣已安裝裝獨立計計量表具具；二、物業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備驗收收、資料料管理2022/12/8233）教育、郵郵政、醫(yī)療療衛(wèi)生、文文化體育、、環(huán)衛(wèi)、社社區(qū)服務(wù)等等公共服務(wù)務(wù)設(shè)施已按按規(guī)劃設(shè)計計要求建成成；4）道路、綠綠地和物業(yè)業(yè)管理用房房等公共配配套設(shè)施按按規(guī)劃設(shè)計計要求建成成并滿足使使用功能要要求；5）電梯、二二次供水、、高壓供電電、消防設(shè)設(shè)施、壓力力容器、電電子監(jiān)控系系統(tǒng)等共用用設(shè)施設(shè)備備取得使用用合格證書書；二、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備驗驗收、資料料管理6）物業(yè)使用用、維護和和管理的相相關(guān)技術(shù)資資料完整齊齊全；7）法律、法法規(guī)規(guī)定的的其他條件件。2022/12/824二、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備驗驗收、資料料管理（2）實施物業(yè)業(yè)承接查驗驗依據(jù)的文文件1）物業(yè)買賣賣合同；2）臨時管理理規(guī)約；3）前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同；4）物業(yè)規(guī)劃劃設(shè)計方案案；5）建設(shè)單位位移交的圖圖紙資料；；6）建設(shè)工程程質(zhì)量法規(guī)規(guī)、政策、、標準和規(guī)規(guī)范。2022/12/825二、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備驗驗收、資料料管理2022/12/826（3）接管驗收應(yīng)應(yīng)檢索提交的的資料1）竣工總平平面圖、單體體建筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)備竣竣工圖，，配套設(shè)施、、地下管網(wǎng)工工程竣工圖等等竣工驗收資資料；2）共用設(shè)施設(shè)設(shè)備清單及其其安裝、使用用和維修保養(yǎng)養(yǎng)等技術(shù)資料料；3）物業(yè)質(zhì)量保保修文件和物物業(yè)使用說明明文件；4）物業(yè)管理理所必需的其其他資料。Templatecopyright2005二、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備驗收、、資料管理2022/12/827（4）承接查驗程程序1）確定物業(yè)承承接查驗方案案；2）建設(shè)單位提提前20天移交有關(guān)圖圖紙資料；3）查驗共用部部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備；4）解決查驗發(fā)發(fā)現(xiàn)的問題；；5）確定現(xiàn)場查查驗結(jié)果；6）簽訂物業(yè)承承接查驗協(xié)議議；7）辦理物業(yè)交交接手續(xù)。二、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備前期介介入驗收2022/12/828（5）質(zhì)量和使用用功能的檢驗驗交接雙方根據(jù)據(jù)設(shè)計要求、、標準規(guī)定和和企業(yè)交房標標準對項目的的主體建筑、、結(jié)構(gòu)、防水水、屋面、內(nèi)內(nèi)外裝修、安安裝和配套設(shè)設(shè)施、設(shè)備、、綠化、道路路、標識等進進行全面現(xiàn)場場檢驗。二、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備驗收、、資料管理現(xiàn)場查驗的內(nèi)內(nèi)容包括：1）共用部位：：一般應(yīng)包括括建筑物的基基礎(chǔ)、承重墻墻體、柱、梁梁、樓板、屋屋頂以及外墻墻、門廳、樓樓梯間、走廊廊、樓道、扶扶手、護欄、、電梯井道、、架空層及設(shè)設(shè)備間等；2）共用設(shè)備：：一般包括電電梯、水泵、、水箱、避雷雷設(shè)施、消防防設(shè)備、樓道道燈、電視天天線、發(fā)電機機、變配電設(shè)設(shè)備、給排水水設(shè)備、電線線、供暖及空空調(diào)設(shè)備等；；2022/12/829二、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備驗收、、資料管理3）共用設(shè)設(shè)施：一一般包括括道路、、綠地、、人造景景觀、圍圍墻、大大門、信信報箱、、宣傳欄欄、路燈燈、排水水溝、化化糞池、、垃圾容容器、污污水處理理設(shè)施、、車輛停停車設(shè)施施、休閑閑娛樂設(shè)設(shè)施、消消防設(shè)施施、安防防監(jiān)控設(shè)設(shè)施、人人防設(shè)施施、垃圾圾轉(zhuǎn)運設(shè)設(shè)施以及及物業(yè)服服務(wù)用房房等。2022/12/830二、物業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備驗收收、資料料管理2022/12/831（6）質(zhì)量問問題的處處理1）影響房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)安全和和設(shè)備使使用功能能的質(zhì)量量問題，，必須約約定期限限由項目目開發(fā)建建設(shè)單位位責(zé)成施施工單位位和供貨貨廠商進進行返修修，直至至合格。。2）對于不不影響房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)安全和和設(shè)備使使用功能能的質(zhì)量量問題，，可約定定期限由由項目開開發(fā)建設(shè)設(shè)單位責(zé)責(zé)成施工工單位和和供貨廠廠商負責(zé)責(zé)維修，，也可雙雙方協(xié)商商采取費費用補償償?shù)霓k法法，由物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)處處理。二、物業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備驗收收、資料料管理2022/12/832（7）物業(yè)保保修責(zé)任任1）項目開開發(fā)建設(shè)設(shè)單位在在提交項項目工程程驗收報報告時，，應(yīng)出具具《房屋屋使使用用說說明明書書》、《房屋屋質(zhì)質(zhì)量量保保證證書書》。在在兩兩書書中中應(yīng)應(yīng)當當按按政政府府法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定寫寫明明建建設(shè)設(shè)工工程程的的保保修修范范圍圍、、保保修修期期限限和和保保修修責(zé)責(zé)任任。。2）住住建建部部規(guī)規(guī)定定，，在在正正常常使使用用條條件件下下，，建建設(shè)設(shè)工工程程的的最最低低保保修修期期限限為為：：A、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施工工程程、、房房屋屋建建筑筑的的地地基基基基礎(chǔ)礎(chǔ)工工程程和和主主體體工工程程，，為為設(shè)設(shè)計計文文件件規(guī)規(guī)定定的的該該項項工工程程的的合合理理使使用用年年限限；；二、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備驗驗收收、、資資料料管管理理2022/12/833B、屋屋面面防防水水工工程程、、有有防防水水要要求求的的衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、房房間間和和外外墻墻的的防防滲滲漏漏，，為為5年；；C、供供熱熱與與供供冷冷系系統(tǒng)統(tǒng)，，為為2個采采暖暖期期、、供供冷冷期期；；D、電電氣氣管管線線、、給給排排水水管管道道、、設(shè)設(shè)備備安安裝裝和和裝裝修修工工程程，，為為2年；；其他項項目的的保修修期限限由發(fā)發(fā)包方方與承承包方方約定定。建設(shè)工工程的的保修修期，，自竣竣工驗驗收合合格之之日起起計算算。二、物物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備驗驗收、、資料料管理理2022/12/8343）建設(shè)設(shè)工程程在保保修期期限內(nèi)內(nèi)發(fā)生生質(zhì)量量問題題，開開發(fā)建建設(shè)單單位應(yīng)應(yīng)當履履行保保修義義務(wù)，，并對對造成成的損損失承承擔(dān)賠賠償責(zé)責(zé)任。。4）項目目開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)單位位要嚴嚴格按按照保保證書書的規(guī)規(guī)定和和雙方方協(xié)議議約定定共同同做好好房屋屋保修修期內(nèi)內(nèi)的維維修工工作，，盡快快解決決工程程遺留留問題題，確確保業(yè)業(yè)主正正常使使用和和物業(yè)業(yè)安全全。二、物物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備驗驗收、、資料料管理理2022/12/835（三））物業(yè)業(yè)設(shè)施施設(shè)備備檔案案資料料管理理主要包包括設(shè)設(shè)備原原始檔檔案、、設(shè)備備技術(shù)術(shù)資料料和政政府職職能部部門頒頒發(fā)的的有關(guān)關(guān)政策策、法法規(guī)、、條例例、規(guī)規(guī)程、、標準準等強強制性性文件件，以以及設(shè)設(shè)備使使用、、維修修養(yǎng)護護、修修理改改造的的運行行管理理檔案案。其目的的在于于：實實現(xiàn)規(guī)規(guī)范管管理、、便于于事后后追朔朔，還還可以以作為為管理理的證證據(jù)。。二、物物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備驗驗收、、資料料管理理2022/12/8361、物業(yè)業(yè)設(shè)施施設(shè)備備檔案案的建建立：：（1）新建建物業(yè)業(yè)項目目設(shè)備備、設(shè)設(shè)施基基礎(chǔ)管管理檔檔案的的建立立1）設(shè)施施設(shè)備備原始始技術(shù)術(shù)檔案案的建建立設(shè)施設(shè)設(shè)備原原始技技術(shù)資資料收收集.主要是是在物物業(yè)項項目設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備和和系統(tǒng)統(tǒng)承接接查驗驗雙方方交接接時由由交驗驗方提提交的的竣工工圖紙紙、竣竣工資資料和和技術(shù)術(shù)資料料、生生產(chǎn)廠廠家的的安裝裝、維維護、、使用用說明明書與與合同同書等等,承接方方應(yīng)安安排專專人按按有關(guān)關(guān)規(guī)范范和制制度的的規(guī)定定進行行分類類整理理建檔檔,永久保存；；按借閱制制度供查閱閱使用.二、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備驗驗收、資料料管理2022/12/8372）設(shè)備基礎(chǔ)礎(chǔ)管理檔案案的建立設(shè)施設(shè)備的的基礎(chǔ)管理理檔案是隨隨設(shè)施設(shè)備備同壽命保保存的.它主要包括括:《設(shè)備登記卡卡》、《設(shè)備清單》、《設(shè)備臺帳》、《設(shè)備卡》等。二、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備驗驗收、資料料管理2022/12/838(2)設(shè)施設(shè)備使使用管理檔檔案1）設(shè)施設(shè)備備運行維護護檔案設(shè)施設(shè)備使使用維護檔檔案的保存存年限一般般為3至5年，可定期期處理。主主要是：設(shè)設(shè)備運行日日志、故障障處理記錄錄、巡檢記記錄、事故故處理報告告、維修保保養(yǎng)計劃、、維修保養(yǎng)養(yǎng)報告、設(shè)設(shè)備完好率率檢查評定定、設(shè)備系系統(tǒng)狀態(tài)參參數(shù)測定記記錄、設(shè)備備、系統(tǒng)的的專業(yè)安全全檢驗報告告等。二、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備驗驗收、資料料管理2022/12/8392）設(shè)施設(shè)備修修理、改造檔檔案設(shè)備系統(tǒng)修理理、改造檔案案主要是：設(shè)設(shè)備、設(shè)施、、系統(tǒng)的專項項修理、大修修、中修、改改造計劃、實實施合同、實實施報告、驗驗收報告等。。3）設(shè)施、設(shè)備備報廢檔案設(shè)施、設(shè)備報報廢檔案主要要是：設(shè)施、、設(shè)備的報廢廢申請、評估估、報廢記錄錄等。二、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備驗收、、資料管理2022/12/8402、物業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備檔案的管管理原始檔案資料料的管理應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)一編號，規(guī)規(guī)范管理、分分類歸檔、嚴嚴格管理，原原件不得帶出出資料室，由由資料員保管管和復(fù)制供應(yīng)應(yīng)，其他要求求與檔案管理理的規(guī)定一樣樣。設(shè)備檔案資料料按每臺單機機整理，存放放在設(shè)備資料料檔案內(nèi)，檔檔案編號與設(shè)設(shè)備編號一致致，按編號順順序排列，定定期進行登記記和資料歸檔檔，要求做到到：二、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備驗收、、資料管理2022/12/841（1）明確設(shè)備檔檔案管理責(zé)任任到人；（2）明確設(shè)備檔檔案的歸檔路路線，包括：：資料來源、、歸檔時間、、交接手續(xù)、、資料登記等等；（3）明確設(shè)備檔檔案管理的內(nèi)內(nèi)容和負責(zé)人人；（4）明確設(shè)備檔檔案的借閱辦辦法，防止丟丟失和損壞；；（5）明明確確重重點點設(shè)設(shè)備備檔檔案案，，做做到到資資料料齊齊全全，，登登記記及及時時、、正正確確。。二、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備驗驗收收、、資資料料管管理理2022/12/842三、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護管管理理（一一））、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護概概述述設(shè)施施設(shè)設(shè)備備在在使使用用過過程程中中會會發(fā)發(fā)生生污污染染、、松松動動、、泄泄漏漏、、堵堵塞塞、、磨磨損損、、震震動動、、發(fā)發(fā)熱熱、、壓壓力力異異常常等等各各種種故故障障，，影影響響設(shè)設(shè)備備正正常常使使用用，，嚴嚴重重時時會會釀釀成成設(shè)設(shè)備備事事故故。。2022/12/8431、維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護方方式式：：主主要要是是““清清掃掃、、緊緊固固、、潤潤滑滑、、調(diào)調(diào)整整、、防防腐腐、、防防凍凍及及外外觀觀表表面面檢檢查查對對設(shè)設(shè)備備進進行行日日常常護護理理，，以以維維持持設(shè)設(shè)備備的的性性能能和和技技術(shù)術(shù)狀狀況況，，稱稱為為設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護。。要要求求達達到到：：清清潔潔、、整整齊齊、、潤潤滑滑良良好好、、安安全全””。。對對長長時時期期連連續(xù)續(xù)運運行行的的設(shè)設(shè)備備要要巡巡視視檢檢查查，，定定期期切切換換，，輪輪流流使使用用，，進進行行強強制制保保養(yǎng)養(yǎng)。。2、內(nèi)內(nèi)容容包包括括：：日日常常維維護護、、定定期期維維護護、、定定期期檢檢查查、、精精度度檢檢查查、、潤潤滑滑和和冷冷卻卻系系統(tǒng)統(tǒng)的的維維護護檢檢查查等等。。3、設(shè)設(shè)備備維維護護要要做做到到：：制制度度化化、、工工藝藝化化、、規(guī)規(guī)范范化化。。三、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護管管理理2022/12/8444、設(shè)備備的三三級保保養(yǎng)制制度：：1）日常常維護護保養(yǎng)養(yǎng)，一一般分分為：：日保保養(yǎng)和和周保保養(yǎng)，，由操操作工工完成成。2）一級級保養(yǎng)養(yǎng)：以以操作作工為為主，，維修修工協(xié)協(xié)助；；3）二級級保養(yǎng)養(yǎng)：以以維修修工為為主，，操作作工協(xié)協(xié)助；；三、物物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備維維修養(yǎng)養(yǎng)護管管理2022/12/8455、設(shè)備備的維維護保保養(yǎng)一一定要要按設(shè)設(shè)備維維修保保養(yǎng)手手冊實實施，，嚴格格執(zhí)行行安全全操作作規(guī)程程。6、特種種設(shè)備備的維維修保保養(yǎng)必必須嚴嚴格執(zhí)執(zhí)行國國家有有關(guān)法法律、、法規(guī)規(guī)的規(guī)規(guī)定，，確保保其安安全、、正常常運行行和使使用。。7、設(shè)備備管理理和使使用部部門要要制定定設(shè)備備保養(yǎng)養(yǎng)的考考核制制度，，并嚴嚴格檢檢查考考核。。三、物物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備維維修養(yǎng)養(yǎng)護管管理2022/12/846(二）、、設(shè)施施設(shè)備備的巡巡檢設(shè)施設(shè)設(shè)備的的巡檢檢就是是對設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備有有針對對性的的檢查查。設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備巡巡檢時時可以以停機機檢查查，也也可以以隨機機檢查查。設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備的的巡檢檢包括括日常常巡檢檢及計計劃巡巡檢。。1、設(shè)備備的日日常巡巡檢由由操作作人員員隨機機檢查查。日常巡巡檢內(nèi)內(nèi)容主主要包包括：：①運行行狀況況及參參數(shù)；；②安全全保護護裝置置；③易磨磨損的的零部部件；；④易污污染堵堵塞、、需經(jīng)經(jīng)常清清洗更更換的的部件件；⑤在運運行中中經(jīng)常常要求求調(diào)整整的部部位；；⑥在運運行中中經(jīng)常常出現(xiàn)現(xiàn)不正正?，F(xiàn)現(xiàn)象的的部位位。三、物物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備維維修養(yǎng)養(yǎng)護管管理2022/12/8472、設(shè)備的的計劃劃巡檢檢一般般以專專業(yè)維維修人人員為為主，，操作作人員員協(xié)助助進行行。計劃巡巡檢內(nèi)內(nèi)容主主要有有：①記錄設(shè)備的的磨損情況，，發(fā)現(xiàn)其他異異常情況；②需更換零部部件；③確定修理的的部位、部件件及修理時間間；④安排檢修計計劃。三、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護管理2022/12/8483、物業(yè)設(shè)備的的計劃檢修性性維修保養(yǎng)1）對在用設(shè)備備，根據(jù)運行行規(guī)律及計劃劃點檢的結(jié)果果可以確定其其檢修間隔期期。以檢修間間隔期為基礎(chǔ)礎(chǔ)，編制檢修修計劃，對設(shè)設(shè)備進行預(yù)防防性修理，這這就是計劃性性維修保養(yǎng)。。2）根據(jù)年計劃劃再制定月度度維保計劃，，按月實施，，并認真填寫寫維修保養(yǎng)任任務(wù)（記錄））單，歸檔保保存。按計劃劃實行預(yù)防性性維修保養(yǎng)，，可以在設(shè)備備發(fā)生故障之之前就對它進進行修理，使使設(shè)備一直處處于完好能用用狀態(tài)。三、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護管理2022/12/8494、物業(yè)設(shè)備維維修養(yǎng)護的意意義通過科學(xué)有效效的維修保養(yǎng)養(yǎng)，可以保持持設(shè)施設(shè)備良良好的技術(shù)狀狀態(tài)，使設(shè)備備安全、高效效運行，提高高設(shè)備的運行行效率，最大大限度地滿足足用戶需求；；還可以有效效延長設(shè)備大大、中修周期期，甚至可以以避免設(shè)備大大修，從而最最大限度的降降低設(shè)備壽命命周期費用，，為業(yè)主創(chuàng)造造價值，為社社會創(chuàng)造效益益，真正體現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)管理的的社會價值。。三、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護管理2022/12/850（四）設(shè)施施設(shè)備故障障與事故管管理1、設(shè)施設(shè)備備故障及故故障處理：：（1）設(shè)施設(shè)備備故障：設(shè)設(shè)施設(shè)備或或系統(tǒng)在使使用過程中中，因某種種原因喪失失了使用功功能或降低低了效能時時的狀態(tài)，，稱為設(shè)施施設(shè)備故障障。（2）設(shè)施設(shè)備備故障管理理：為了減減少和消滅滅故障，必必須了解、、研究故障障發(fā)生的宏宏觀規(guī)律，，分析故障障形成的微微觀規(guī)律，，采取有效效的措施和和方法，控控制故障的的發(fā)生，就就是設(shè)施設(shè)設(shè)備的故障障管理。三、物業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修養(yǎng)護管管理2022/12/851（3）設(shè)施設(shè)設(shè)備故障障管理的的重要性性1）可以提提高生產(chǎn)產(chǎn)效率和和經(jīng)濟效效率；2）減少和和消除事事故，確確保安全全，有利利于節(jié)能能、環(huán)保保；3）改善設(shè)設(shè)備技術(shù)術(shù)狀況，，延長設(shè)設(shè)備使用用壽命。。三、物業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修養(yǎng)護管管理2022/12/852（4）設(shè)施設(shè)設(shè)備故障障全過程程管理1）故障信信息的收收集：A、收集方方式：主主要是操操作、維維修工人人填寫故故障信息息表，做做到全面面、準確確、可靠靠。B、收集的的內(nèi)容：：故障的的時間、、現(xiàn)象、、部位、、原因、、性質(zhì)等等。2）故障信信息的儲儲存、統(tǒng)統(tǒng)計：可可用人工工統(tǒng)計儲儲存，最最好是采采用計算算機儲存存故障信信息，開開發(fā)管理理軟件，，便于統(tǒng)統(tǒng)計分析析。三、物業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修養(yǎng)護管管理2022/12/8533）故障分分析：①故障分類類：A、按故障障發(fā)生狀狀態(tài)，可可分為：：突發(fā)性性和漸發(fā)發(fā)性故障障；B、按原因因可分為為：設(shè)備備固有的的薄弱性性、操作作維護不不良性和和磨損老老化性故故障；C、按故障障結(jié)果可可分為：：功能性性和參數(shù)數(shù)性故障障；D、按危險險程度可可分為：：安全性性和危險險性故障障；E、按功能能喪失程程度可分分為：部部分喪失失和完全全喪失性性故障。。三、物業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修養(yǎng)護管管理2022/12/8544）故障模式式與故障機機理分析A、故障模式，，即故障特特征。主要要有：震動動、變形、、腐蝕、疲疲勞、破裂裂、滲漏、、堵塞、發(fā)發(fā)熱、燒毀毀、各種絕絕緣、油質(zhì)質(zhì)材質(zhì)的劣劣化、噪聲聲、脫落、、短路等。。B、故障機理理：指誘發(fā)發(fā)零件、部部件、設(shè)備備發(fā)生故障障的物理、、化學(xué)和機機械學(xué)的過過程。C、故障應(yīng)力力：是指由由于工作條條件、環(huán)境境條件等方方面的能量量積累超過過了設(shè)備零零、部件所所能承受的的界限。這這些工作、、環(huán)境條件件稱為故障障應(yīng)力。它它是故障發(fā)發(fā)生的外力力；在外部部應(yīng)力的作作用下，對對故障的抑抑制和誘發(fā)發(fā)起著重要要作用的是是內(nèi)應(yīng)力。。故障應(yīng)力、、故障機理理、故障模模式是密切切相關(guān)的。。三、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備維維修養(yǎng)護管管理2022/12/8555）故障分析析的方法：：根據(jù)計算算機收集、、匯總、統(tǒng)統(tǒng)計結(jié)果，，分析故障障頻率、故故障強度率率，可采用用直方圖、、因果圖等等方法，全全面分析故故障機理、、原因，找找出故障規(guī)規(guī)律，提出出對策。三、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備維維修養(yǎng)護管管理2022/12/8566）故障處處理：故障處理理是在故故障分析析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根根據(jù)故障障原因和和性質(zhì)，，提出對對策，暫暫時地或或較長時時間的排排除故障障。處理理方法主主要有：：A、重復(fù)性性故障——采用項目目修理、、改裝、、改造的的方法；；B、多發(fā)性性故障——采用大修修、更新新或報廢廢的方法法；C、對于先先天不足足造成的的故障——采用技術(shù)術(shù)改造或或更換元元器件的的方法；；D、因操作作不良造造成的故故障——應(yīng)通過員員工技術(shù)術(shù)培訓(xùn)來來解決。。三、物業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修養(yǎng)護管管理2022/12/8572、設(shè)施設(shè)備事事故管理（1）設(shè)施設(shè)備事事故及其類別別：設(shè)施設(shè)備備故障所造成成的停機時間間或修理費用用達到規(guī)定限限額者為設(shè)施施設(shè)備事故。。其分類如下下：1）一般事故：：修理費用一一般設(shè)備在500~5000元，重要設(shè)備備1000~10000元，造成停電電、停水、停停氣、停冷（（暖）10~30分時，為一般般事故。2）重大事故：：修理費用一一般設(shè)備在5000元以上，重要要設(shè)備10000元以上，造成成停電、停水水、停氣、停停冷（暖）30分以上時，為為重大事故。。3）特大事故：：修理費用一一般設(shè)備在10萬元以上，或或造成停電、、停水、停氣氣、停冷（暖暖）兩天以上上時，為特大大事故。三、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護管理2022/12/858（2）設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備事事故故的的性性質(zhì)質(zhì)：：1）責(zé)責(zé)任任事事故故：：由由于于人人為為原原因因造造成成的的事事故故，，稱稱責(zé)責(zé)任任事事故故。。2）質(zhì)質(zhì)量量事事故故：：因因設(shè)設(shè)備備的的設(shè)設(shè)計計制制造造、、維維修修質(zhì)質(zhì)量量不不良良和和安安裝裝、、調(diào)調(diào)試試不不當當引引起起的的事事故故。。3）自然事故故：因各種種自然災(zāi)害害造成的事事故。三、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備維維修養(yǎng)護管管理2022/12/859（3）設(shè)施設(shè)備備事故的調(diào)調(diào)查分析及及處理：1）設(shè)施設(shè)備備事故發(fā)生生后，應(yīng)立立即切斷電電源、水源源、氣源，，采取有效效措施防止止事態(tài)擴大大，盡力減減少損失，，保護現(xiàn)場場，逐級上上報，及時時進行調(diào)查查、分析和和處理。A、事故的分析析要客觀、全全面、實事求求是。B、事故的處理理要遵循“三三不放過”的的原則，即：：a、事故原因分分析不清——不放過；b、事故責(zé)任者者和群眾未受受到教育——不放過；c、沒有防范措措施——不放過。三、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護管理2022/12/860C、設(shè)施設(shè)備事事故損失的計計算：事故損失費=停產(chǎn)損失費+修理費D、設(shè)施設(shè)備事事故報告及原原始資料：發(fā)生設(shè)施設(shè)備備事故的單位位或部門應(yīng)在在三日內(nèi)認真真填寫事故報報告單，上報報設(shè)施設(shè)備管管理部門。并并按有關(guān)規(guī)定定上報。事故故處理和修復(fù)復(fù)后應(yīng)填寫記記錄，計算維維修費，和原原始資料歸檔檔保存，并統(tǒng)統(tǒng)計上報。三、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護管理2022/12/861（五）、設(shè)施施設(shè)備的潤滑滑管理1、機械設(shè)備在在使用過程中中，磨損是機機械設(shè)備失效效最主要的原原因之一。保保持其良好的的潤滑條件是是其正常運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的基本條件件。2、設(shè)備潤滑是是設(shè)備管理和和維護工作中中極其重要的的組成部分和和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。。合理的潤滑滑設(shè)備，可以以使設(shè)備經(jīng)常常處于良好的的潤滑狀態(tài)。。相反，設(shè)備備潤滑不良，，導(dǎo)致設(shè)備出出現(xiàn)故障，甚甚至破壞設(shè)備備的精度和性性能。搞好設(shè)設(shè)備的潤滑的的關(guān)鍵是抓好好設(shè)備潤滑的的管理工作。。三、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護管理2022/12/8623、設(shè)備潤滑管管理的目的和和任務(wù)

（1）潤滑管理的的意義1）設(shè)備潤滑是是防止和延長長零件磨損和和其他形式失失效的重要手手段之一。潤潤滑管理是設(shè)設(shè)備工程的重重要內(nèi)容之一一。2）潤滑在機械械傳動中和設(shè)設(shè)備保養(yǎng)中均均起著重要作作用，潤滑能能夠影響到設(shè)設(shè)備性能、精精度和壽命。。對在用的設(shè)設(shè)備，按技術(shù)術(shù)規(guī)范的要求求，正確選用用潤滑材料，，并按規(guī)定的的潤滑時間、、部位、數(shù)量量進行潤滑，，以降低摩擦擦、減少磨損損，從而保證證設(shè)備正常運運行、延長設(shè)設(shè)備壽命、降降低能耗、防防止污染，以以達到提高經(jīng)經(jīng)濟效益的目目的。三、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護管理2022/12/863（2）設(shè)備潤滑：：將具有潤滑滑性能的物質(zhì)質(zhì)施入機器中中做相對運動動的零件的接接觸面上，以以減少接觸表表面的摩擦、、降低磨損的的技術(shù)方式，，稱為設(shè)備潤潤滑。（3）摩擦學(xué)：潤潤滑與摩擦、、磨損有著密密切的關(guān)系。。人們把研究究相互作用的的表面作相對對運動時所產(chǎn)產(chǎn)生的摩擦、、磨損和進行行潤滑這三個個方面有機的的結(jié)合起來，，稱為摩擦學(xué)學(xué)。（4）潤滑的作用用一般可歸結(jié)結(jié)為：控制摩摩擦、減少磨磨損、降溫冷冷卻、可防止止摩擦面銹蝕蝕、沖洗作用用、密封作用用、減振作用用（阻尼振動動）等。三、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護管理2022/12/864（5）搞好設(shè)備備潤滑就能能保證：1）維持設(shè)備備正常運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，防止事事故發(fā)生，，降低維修修費用；2）降低摩擦擦阻力，改改善摩擦條條件，提高高傳動效率率，節(jié)約能能源；3）減少機件件磨損，延延長設(shè)備使使用壽命；；4）減少腐蝕蝕，減輕振振動，降低低溫度，防防止拉傷和和咬合，提提高設(shè)備的的可靠性。。三、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備維維修養(yǎng)護管管理2022/12/865（6）合理潤滑滑的基本要要求：1）根據(jù)摩擦擦副的工作作條件和作作用性質(zhì)選選用適當?shù)牡臐櫥牧狭希?）確定正確確的潤滑方方式和潤滑滑方法，設(shè)設(shè)計合理的的潤滑裝置置和潤滑系系統(tǒng)；3）嚴格保證證潤滑劑和和潤滑部位位的清潔；；4）保證供應(yīng)應(yīng)適當?shù)臐櫇櫥瑒?，防防止缺油和和漏油?）適時清潔潔換油，既既保證潤滑滑又要節(jié)省省潤滑材料料。為保證上述述要求，必必須搞好潤潤滑管理，，實施合理理的潤滑管管理制度。。三、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備維維修養(yǎng)護管管理2022/12/866（7）潤滑管理的的目的和任務(wù)務(wù)1）潤滑的目的的：控制設(shè)備備摩擦、減少少和消除設(shè)備備磨損的一系系列技術(shù)方法法和組織方法法，稱為設(shè)備備潤滑管理。。其目的是：：A、給設(shè)備以正正確潤滑，減減少和消除設(shè)設(shè)備磨損，延延長設(shè)備使用用壽命；B、保證設(shè)備正正常運轉(zhuǎn)，防防止發(fā)生設(shè)備備事故或降低低設(shè)備性能；；C、減少摩擦阻阻力，降低動動能消耗；D、提高設(shè)備的生生產(chǎn)效率和產(chǎn)產(chǎn)品加工精度度；E、合理潤滑，，節(jié)約用油，，避免浪費。。三、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護管理2022/12/8672）潤滑管理的的基本任務(wù)是是：A、建立設(shè)備潤潤滑管理制度度和工作細則則，擬定潤滑滑人員的職責(zé)責(zé)；B、搜集潤滑技技術(shù)、管理資資料，建立潤潤滑技術(shù)檔案案，編制潤滑滑卡片，指導(dǎo)導(dǎo)操作工和潤潤滑工搞好潤潤滑工作；C、定單臺設(shè)備備潤滑材料及及其消耗定額額，及時編制制潤滑材料計計劃；D、檢查潤滑材材料的采購質(zhì)質(zhì)量，做好潤潤滑材料的進進庫、保管、、發(fā)放的管理理工作；三、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護管理2022/12/868E、編制設(shè)備定定期換油計劃劃，并做好廢廢油的回收、、利用工作；；F、檢查設(shè)備潤潤滑情況，及及時解決存在在的問題，更更換缺損的潤潤滑元件、裝裝置、加油工工具和用具，，改進潤滑方方法；G、采用積極措措施，防止和和治理設(shè)備漏漏油；H、做好員工的的技術(shù)培訓(xùn)，，提高潤滑技技術(shù)水平；I、貫徹潤滑的的“五定”原原則，總結(jié)推推廣和學(xué)習(xí)應(yīng)應(yīng)用先進的潤潤滑技術(shù)和經(jīng)經(jīng)驗，以實現(xiàn)現(xiàn)設(shè)備潤滑的的科學(xué)管理。。三、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護管理2022/12/869（8）設(shè)設(shè)備備潤潤滑滑的的““五五定定管管理理””和和““三三過過濾濾””：：1）潤潤滑滑““五五定定管管理理””是是：：定點點、、定定質(zhì)質(zhì)、、定定量量、、定定期期、、定定人人。。具具體體要要規(guī)規(guī)定定哪哪臺臺設(shè)設(shè)備備、、哪哪個個部部位位、、用用什什么么油油加加油油（（換換油油））周周期期多多長長、、用用什什么么加加油油裝裝置置、、由由誰誰負負責(zé)責(zé)等等。。2）““三三過過濾濾””，，亦亦稱稱三三級級過過濾濾，，即即：：入入庫庫過過濾濾、、發(fā)發(fā)放放過過濾濾、、加加油油過過濾濾。。三、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護管管理理2022/12/870（六六））設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備的的狀狀態(tài)態(tài)管管理理1、設(shè)設(shè)備備狀狀態(tài)態(tài)管管理理的的目目的的和和任任務(wù)務(wù)（1）推推廣廣設(shè)設(shè)備備診診斷斷技技術(shù)術(shù)的的意意義義為確確保保各各種種設(shè)設(shè)備備的的安安全全運運行行，，提提高高其其可可靠靠性性和和安安全全運運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率，，就就必必須須加加強強設(shè)設(shè)備備運運行行管管理理，，進進行行在在線線工工況況監(jiān)監(jiān)測測，，及及時時發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)異異常常情情況況，，加加強強對對故故障障的的早早期期診診斷斷和和預(yù)預(yù)防防。。如如：：用用先先進進的的診診斷斷儀儀器器幫幫助助維維修修工工早早期期發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)設(shè)設(shè)備備異異常常，，迅迅速速查查明明故故障障原原因因，，預(yù)預(yù)測測故故障障影影響響，，從從而而實實現(xiàn)現(xiàn)有有計計劃劃、、有有針針對對性性的的按按狀狀態(tài)態(tài)維維修修，，縮縮短短維維修修時時間間，，提提高高檢檢修修質(zhì)質(zhì)量量，，減減少少備備件件儲儲備備，，提提高高設(shè)設(shè)備備維維修修管管理理水水平平。?？煽梢砸詼p減少少維維修修費費用用和和提提高高設(shè)設(shè)備備利利用用率率；；還還可可以以盡盡快快改改變變單單憑憑個個人人經(jīng)經(jīng)驗驗去去尋尋找找故故障障的的落落后后狀狀況況。。三、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護管理2022/12/871（2）設(shè)備狀態(tài)監(jiān)監(jiān)測及診斷技技術(shù)的定義1）設(shè)備狀態(tài)監(jiān)監(jiān)測：它是利利用人的感官官、簡單工具具和儀器，對對設(shè)備工作中中的溫度、壓壓力、電流、、轉(zhuǎn)速、振幅幅、聲音、工工作性能的變變化進行觀察察和測定2）設(shè)備故障診診斷技術(shù)：在在設(shè)備運行中中或基本不拆拆卸的情況下下，掌握設(shè)備備運行狀況，，判定故障產(chǎn)產(chǎn)生的原因、、部位，預(yù)測測、預(yù)報設(shè)備備未來狀態(tài)的的一門技術(shù)，，稱為故障診診斷技術(shù)。它它是預(yù)防維修修的基礎(chǔ)。三、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備維修養(yǎng)養(yǎng)護管理2022/12/872（3）設(shè)設(shè)備備診診斷斷技技術(shù)術(shù)的的重重要要作作用用1）可可以以監(jiān)監(jiān)測測設(shè)設(shè)備備狀狀態(tài)態(tài)，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)異異常常狀狀況況，，防防止止突突發(fā)發(fā)故故障障和和事事故故發(fā)發(fā)生生；；建建立立維維修修標標準準，，開開展展預(yù)預(yù)知知維維修修和和改改善善性性維維修修。。2）較較科科學(xué)學(xué)地地確確定定設(shè)設(shè)備備維維修修間間隔隔期期限限和和內(nèi)內(nèi)容容。。3）預(yù)預(yù)測測零零件件壽壽命命，，搞搞好好備備件件儲儲備備和和管管理理。。4）根根據(jù)據(jù)故故障障診診斷斷信信息息，，評評價價設(shè)設(shè)備備先先天天質(zhì)質(zhì)量量，，為為改改進進設(shè)設(shè)備備的的設(shè)設(shè)計計、、制制造造、、安安裝裝工工作作和和提提高高換換代代產(chǎn)產(chǎn)品品的的質(zhì)質(zhì)量量提提供供依依據(jù)據(jù)。。三、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護管管理理2022/12/873（4）設(shè)備診診斷工作作的開展展1）設(shè)備診診斷工作作與設(shè)備備綜合管管理的關(guān)關(guān)系：要要根據(jù)設(shè)設(shè)備綜合合管理的的理論把把設(shè)備一一生做為為診斷技技術(shù)應(yīng)用用的范圍圍。必須須發(fā)揮全全系統(tǒng)的的作用，，把企業(yè)業(yè)全部有有關(guān)技術(shù)術(shù)力量組組織起來來，把收收集的數(shù)數(shù)據(jù)儲存存起來，，對故障障和異常常作出診診斷，搞搞好設(shè)備備一生各各個環(huán)節(jié)節(jié)的管理理工作。。三、物業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修養(yǎng)護管管理2022/12/8742）設(shè)備診診斷工作作開展步步驟：A全面搞清清企業(yè)設(shè)設(shè)備的狀狀況；B確定全部部需要監(jiān)監(jiān)測和診診斷的設(shè)設(shè)備C確定需監(jiān)監(jiān)測設(shè)備備的監(jiān)測測點、測測定參數(shù)數(shù)和基準準值及監(jiān)監(jiān)測周期期；D根據(jù)監(jiān)測測及診斷斷的內(nèi)容容，確定定監(jiān)測的的方法及及結(jié)構(gòu)，，選擇合合適的方方法和儀儀器；E建立組織織架構(gòu)和和人工、、電腦系系統(tǒng)，制制定記錄錄報表、、管理程程序及責(zé)責(zé)任制等等；F培訓(xùn)人員員；G不斷總結(jié)結(jié)經(jīng)驗，，鞏固成成果找出出規(guī)律，，摸清機機理。進進行可靠靠性研究究，逐漸漸提高設(shè)設(shè)備診斷斷技術(shù)水水平。三、物業(yè)業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修養(yǎng)護管管理2022/12/8752、設(shè)施設(shè)備備的檢查（1）設(shè)施設(shè)備備的檢查及及分類1）按檢查時時間的間隔隔分類：日日常檢查、、定期檢查查。2）按技術(shù)功功能分類：：技能檢查查、精度檢檢查。（2）設(shè)施設(shè)備備檢查的實實施1）制定設(shè)施施設(shè)備巡檢檢制度、操操作規(guī)程、、周期安排排、巡查內(nèi)內(nèi)容、記錄錄要求、注注意事項等等；2）組織人員員、進行培培訓(xùn)、做好好檢查、監(jiān)監(jiān)督與考核核；3）巡檢中發(fā)發(fā)現(xiàn)的問題題要及時處處理或上報報領(lǐng)導(dǎo)解決決。三、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備維維修養(yǎng)護管管理2022/12/8763設(shè)施設(shè)備的的狀態(tài)監(jiān)測測（1）設(shè)備狀態(tài)態(tài)檢測的種種類1）主觀狀態(tài)態(tài)監(jiān)測。2）客觀狀態(tài)態(tài)監(jiān)測。（2）設(shè)施設(shè)備備狀態(tài)監(jiān)測測的方法及及應(yīng)用根據(jù)不同的的檢測項目目采用不同同的方法和和儀器。（3）設(shè)施設(shè)備備狀態(tài)監(jiān)測測工作的開開展1）設(shè)施設(shè)備備的檢查：：2）設(shè)施設(shè)備備狀態(tài)監(jiān)測測。三、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)備維維修養(yǎng)護管管理2022/12/877（4）故故障障診診斷斷技技術(shù)術(shù)1）設(shè)設(shè)備備診診斷斷目目前前國國內(nèi)內(nèi)外外應(yīng)應(yīng)用用于于機機電電設(shè)設(shè)備備診診斷斷技技術(shù)術(shù)方方面面的的檢檢測測、、分分析析、、診診斷斷的的主主要要方方法法是是：：A振動動和和噪噪聲聲診診斷斷法法；；B磨損損殘殘留留物物、、泄泄漏漏物物診診斷斷法法；；C溫度度、、壓壓力力、、流流量量和和功功率率變變化化診診斷斷法法；；D應(yīng)變變、、裂裂紋紋及及聲聲發(fā)發(fā)射射診診斷斷法法。。三、、物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護管管理理2022/12/878四、、物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備修修理理與與更更新新改改造造1、設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備大大中中修修管管理理（1）設(shè)設(shè)備備修修理理1）設(shè)設(shè)備備在在運運行行使使用用過過程程中中，，零零部部件件會會逐逐漸漸發(fā)發(fā)生生磨磨損損、、變變形形、、斷斷裂裂、、腐腐蝕蝕等等現(xiàn)現(xiàn)象象，，設(shè)設(shè)備備的的修修理理就就是是對對技技術(shù)術(shù)狀狀態(tài)態(tài)變變化化時時發(fā)發(fā)生生故故障障的的設(shè)設(shè)備備通通過過更更換換或或修修復(fù)復(fù)磨磨損損失失效效的的零零件件，，對對整整體體或或局局部部進進行行拆拆裝裝、、調(diào)調(diào)整整的的技技術(shù)術(shù)活活動動。。2）其其目目的的是是恢恢復(fù)復(fù)設(shè)設(shè)備備的的功功能能和和精精度度，，保保持持設(shè)設(shè)備備完完好好。。簡簡單單地地說說：：設(shè)設(shè)備備修修理理是是設(shè)設(shè)備備技技術(shù)術(shù)狀狀態(tài)態(tài)劣劣化化到到某某一一臨臨界界狀狀態(tài)態(tài)時時，，為為恢恢復(fù)復(fù)其其功功能能而而進進行行的的技技術(shù)術(shù)活活動動。。2022/12/8792、設(shè)備修理的的方針設(shè)備的修理，，必須貫徹““預(yù)防為主””的方針，根根據(jù)企業(yè)的性性質(zhì)、設(shè)備特特點及設(shè)備在在使用中所起起的作用，選選擇適當?shù)木S維修方式，適適當?shù)男蘩碇苤芷诨驎r機，，采用新工藝藝、新技術(shù)、、新材料和科科學(xué)方法，以以提高維修質(zhì)質(zhì)量，減少停停機時間，降降低維修費用用，達到適時時有效，低成成本。四、物業(yè)設(shè)施設(shè)備備修理與更新新改造2022/12/8803、設(shè)備備維修修方式式現(xiàn)代設(shè)設(shè)備管管理強強調(diào)對對各類類設(shè)備備采用用不同同的維維修方方式式，就就是強強調(diào)設(shè)設(shè)備維維修應(yīng)應(yīng)遵循循設(shè)備備物質(zhì)質(zhì)運動動的客客觀規(guī)規(guī)律，，在保保證使使用的的前提提下，，合理理利用用維修修資源源，達達到壽壽命周周期費費用最最經(jīng)濟濟的目目的。。（1）事后后維修修：適適用于于下列列設(shè)備備：1）對故故障停停機不不會影影響正正常使使用的的設(shè)備備；2）利用用率低低或有有備用用的設(shè)設(shè)備；；3）修理理技術(shù)術(shù)不復(fù)復(fù)雜又又能提提供備備件的的設(shè)備備。四、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備修修理與與更新新改造造2022/12/881（2）預(yù)防防維修修：1)為防止止設(shè)備備性能能、精精度劣劣化或或為了了降低低設(shè)備備故障障率，，按事事先規(guī)規(guī)定的的修理理計劃劃和技技術(shù)要要求進進行的的修理理活動動，稱稱為預(yù)預(yù)防維維修。。2)對重點和和主要設(shè)設(shè)備進行行預(yù)防維維修，是是貫徹設(shè)設(shè)備維修修“預(yù)防防為主””方針的的重要工工作，主主要采取取兩種方方式：一是定期期維修：：是在規(guī)規(guī)定時間間的基礎(chǔ)礎(chǔ)上執(zhí)行行預(yù)防維維修活動動，具有有周期性性特點。。二是狀態(tài)態(tài)監(jiān)測維維修：是是以設(shè)備備技術(shù)狀狀態(tài)為基基礎(chǔ)。按按實際需需要進行行修理的的預(yù)防維維修方式式。四、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備修修理與更更新改造造2022/12/882（3）改善維維修：是是為消除除設(shè)備先先天性缺缺陷或頻頻發(fā)故障障，對設(shè)設(shè)備局部部結(jié)構(gòu)或或零件設(shè)設(shè)計加以以改進，，結(jié)合修修理進行行改裝以以提高其其可靠性性和維修修性措施施的維修修方式。。四、物業(yè)設(shè)施施設(shè)備修修理與更更新改造造2022/12/8834、修理類別別主要有：大大修、中修修、項修、、小修等。。（1）大修：大大修是設(shè)備備基準零件件磨損嚴重重，主要精精度、性能能大部分喪喪失，必須須進行全面面修理，才才能恢復(fù)其其效能時使使用的一種種修理方式式。設(shè)備大大修的內(nèi)容容包括：1)對設(shè)備進行行全部解體體、清洗，，修理基準準件，更換換或修復(fù)磨磨損件；2)全部研刮或或磨削導(dǎo)軌軌面；3)修理、調(diào)整整設(shè)備的電電氣系統(tǒng)；；4)重新按標準準組裝，檢檢測；5)修復(fù)設(shè)備的的附件以及及翻新設(shè)備備外觀；6)重新按標準準加入工質(zhì)質(zhì)、潤滑油油；7)進行整體測測定、試車車。四、物業(yè)設(shè)施設(shè)設(shè)備修理與與更新改造造2022/12/884（2）中修修：介介于設(shè)設(shè)備大大修與與小修修之間間的修修理。。1)對設(shè)備備進行行局部部解體體，更更換或或修復(fù)復(fù)磨損損件；；2)修理、、調(diào)整整設(shè)備備的電電氣系系統(tǒng)；；3)重新按按標準準組裝裝，檢檢測；；4)修復(fù)設(shè)設(shè)備的的附件件以及及修復(fù)復(fù)設(shè)備備外觀觀；5)重新按按標準準加入入工質(zhì)質(zhì)、潤潤滑油油；6)進行整整體測測定、、試車車。（3）項修修：項項目修修理是是對設(shè)設(shè)備精精度、、性能能的劣劣化缺缺陷進進行針針對性性的局局部修修理。。（4）小修修：設(shè)設(shè)備的的小修修是工工作量量最小小的一一種計計劃修修理。。四、物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備修修理與與更新新改造造2022/12/8855、修理周期期和修理周周期結(jié)構(gòu)（1）修理周期期：是指兩兩次相鄰大大修之間的的間隔時間間。（2）修理間隔隔期：是指指兩次相鄰鄰計劃修理理之間的工工作時間。。（3）修修理理周周期期結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：指指在在一一個個修修理理周周期期內(nèi)內(nèi)應(yīng)應(yīng)采采取取的的各各種種修修理理方方式式的的次次數(shù)數(shù)和和排排列列順順序序。。修修理理周周期期結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：5(年））—3（年年））—2（年年））—0.5（年年））。。（（K：大大修修，，C：中中修修，，M：小小修修，，B：保