商品房買賣合同課件

商品房買賣合同條款分析修改

GF—2000—0171浙江星韜律師事務(wù)所涂妍娜商品房買賣合同條款分析修改

GF—2000—01商品房買賣合同包括以下主要內(nèi)容第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù);第二條商品房銷售的依據(jù);第三條買受人所購(gòu)房屋的基本情況;第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款;第五條面積確認(rèn)及面積差異處理;

第六條付款方式及期限;第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任;

商品房買賣合同包括以下主要內(nèi)容2第八條交付期限;第九條出賣人逾期交付房屋的違約責(zé)任;第十條規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定;第十一條交接;第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛;第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任;第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾;第八條交付期限;3第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定;第十六條保修責(zé)任;第十七條雙方就小區(qū)、樓字命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定;第十八條買受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán);第十九條爭(zhēng)議解決方式;第二十條未盡事宜的約定。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定;4第五條面積確認(rèn)及面積差異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿種方式進(jìn)行處理：1．雙方自行約定：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿2．雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。第五條面積確認(rèn)及面積差異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條5買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已6商品房買賣合同課件7

問題及容易產(chǎn)生糾紛點(diǎn)1、期房銷售中經(jīng)常出現(xiàn)面積差異的問題。面積的描述不清楚。有3種購(gòu)買方式：按建筑面積、按套內(nèi)面積、按套計(jì)算。2、合同中第五條關(guān)于面積差異的處理方法存在問題，銷售商常常將面積差異處理直接格式化為“多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算”等，這樣的約定實(shí)質(zhì)上剝奪了消費(fèi)者選擇適用法定“3%處理規(guī)則”的可能，限制了消費(fèi)者的合法權(quán)利。問題及容易產(chǎn)生糾紛點(diǎn)8該條修改建議調(diào)整面積差異處理兩種選擇方式的先后順序。將《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定的“3%處理規(guī)則”，即合同中該條第2項(xiàng)調(diào)整為第1項(xiàng)，作為優(yōu)先選擇項(xiàng).該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共

平方米，其中，套內(nèi)建筑面積

平方米，陽(yáng)臺(tái)面積

平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e

平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見附件）。該條修改建議9雙方約定以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。合同約定計(jì)價(jià)套內(nèi)建筑面積與實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)套內(nèi)建筑面積有差異的，以實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)套內(nèi)建筑面積為準(zhǔn)。建筑面積的最終確定以具有測(cè)繪資格的測(cè)繪單位測(cè)量的建筑面積結(jié)果為準(zhǔn)。應(yīng)增加如果因?yàn)槌鲑u人的原因造成買受人契稅承擔(dān)增加的，增加部分的契稅也應(yīng)有出賣人承擔(dān)。

雙方約定以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。合10第六條付款方式及期限買受人按下列第＿＿種方式按期付款：

1．一次性付款

2．分期付款

3．其他方式第六條付款方式及期限11問題及容易產(chǎn)生糾紛點(diǎn)1、按揭付款購(gòu)房者容易因?yàn)橘J款不成功，這種情況出現(xiàn)怎么辦，合同中并沒有說(shuō)明？2、或者貸款金額和實(shí)際的貸款金額不一致的情況出現(xiàn)這種情況如何處理？問題及容易產(chǎn)生糾紛點(diǎn)12該條修改建議開發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知按揭貸款的流程和相關(guān)的材料等，如沒有仔細(xì)告知?jiǎng)t應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)在合同中寫清楚貸款不成功的后果，由于誰(shuí)的原因就由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任。申請(qǐng)按揭購(gòu)房的經(jīng)常會(huì)因?yàn)楹贤馁J款金額和實(shí)際的貸款金額不一致的情況，為避免辦理合同的變更手續(xù)，可在合同中約定，余款買受人可申請(qǐng)按揭貸款，不足的部分由現(xiàn)金補(bǔ)足。

該條修改建議13第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；（2）＿＿＿＿＿；買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單14問題及容易產(chǎn)生糾紛點(diǎn)1、對(duì)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定過(guò)于簡(jiǎn)單，只要經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門或設(shè)計(jì)單位的同意并在10日內(nèi)通知購(gòu)房者，開發(fā)商便可不負(fù)完全的違約責(zé)任，不利于保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益。2、關(guān)于房屋采光安全的變更是否屬于規(guī)劃，設(shè)計(jì)中的變更，為避免此類糾紛的發(fā)生，應(yīng)當(dāng)示范文本中并沒有對(duì)房屋采光、安全受到影響的此類隱性損失約定如何賠償，法律、法規(guī)對(duì)此也未明確規(guī)定。問題及容易產(chǎn)生糾紛點(diǎn)1、對(duì)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定過(guò)于簡(jiǎn)單，只153、別墅的環(huán)境狀況往往比一般房屋要復(fù)雜，購(gòu)房者對(duì)此的要求也比較高，開發(fā)公司往往在預(yù)售伊始建造了環(huán)境優(yōu)美的樣板區(qū)吸引購(gòu)房者，但到交房時(shí)，實(shí)際的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)卻大大低于樣板區(qū)標(biāo)準(zhǔn)該條修改建議

取消該條內(nèi)容，開發(fā)商單方變更規(guī)劃或設(shè)計(jì)，應(yīng)屬于違約行為，并約定一定違約金額。3、別墅的環(huán)境狀況往往比一般房屋要復(fù)雜，購(gòu)房者對(duì)此的要求也比16第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后＿＿日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第＿＿項(xiàng)處理：1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起＿＿日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的＿＿％賠償買受人損失。2．買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的＿＿％向買受人支付違約金。3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后17問題及容易產(chǎn)生糾紛點(diǎn)：1、在未履行有關(guān)辦證義務(wù)時(shí)應(yīng)按已付房?jī)r(jià)款的固定比率支付違約金。但不管逾期辦證的時(shí)間有多長(zhǎng)，出賣人所承擔(dān)的違約責(zé)任都一樣。2、該條款僅約定了出賣人辦證資料的登記備案義務(wù)，并沒有對(duì)其他義務(wù)作出約定。3、該條款約定買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，這里所指的“規(guī)定期限”是多長(zhǎng)期限？問題及容易產(chǎn)生糾紛點(diǎn)：18該條修改建議可考慮將約定的違約金的計(jì)算方法改為按日支付已交付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之幾計(jì)算，具體比率由買賣雙方進(jìn)行協(xié)商后確定。買受人委托辦理房產(chǎn)證書，直接把取得權(quán)屬證書的時(shí)間在合同里面進(jìn)行約定。

該條修改建議可考慮將約定的違約金的計(jì)算方法改為按日支付已交付19

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二零一零年十月

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20商品房買賣合同條款分析修改

GF—2000—0171浙江星韜律師事務(wù)所涂妍娜商品房買賣合同條款分析修改

GF—2000—021商品房買賣合同包括以下主要內(nèi)容第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù);第二條商品房銷售的依據(jù);第三條買受人所購(gòu)房屋的基本情況;第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款;第五條面積確認(rèn)及面積差異處理;

第六條付款方式及期限;第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任;

商品房買賣合同包括以下主要內(nèi)容22第八條交付期限;第九條出賣人逾期交付房屋的違約責(zé)任;第十條規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定;第十一條交接;第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛;第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任;第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾;第八條交付期限;23第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定;第十六條保修責(zé)任;第十七條雙方就小區(qū)、樓字命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定;第十八條買受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán);第十九條爭(zhēng)議解決方式;第二十條未盡事宜的約定。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定;24第五條面積確認(rèn)及面積差異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿種方式進(jìn)行處理：1．雙方自行約定：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿2．雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。第五條面積確認(rèn)及面積差異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條25買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已26商品房買賣合同課件27

問題及容易產(chǎn)生糾紛點(diǎn)1、期房銷售中經(jīng)常出現(xiàn)面積差異的問題。面積的描述不清楚。有3種購(gòu)買方式：按建筑面積、按套內(nèi)面積、按套計(jì)算。2、合同中第五條關(guān)于面積差異的處理方法存在問題，銷售商常常將面積差異處理直接格式化為“多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算”等，這樣的約定實(shí)質(zhì)上剝奪了消費(fèi)者選擇適用法定“3%處理規(guī)則”的可能，限制了消費(fèi)者的合法權(quán)利。問題及容易產(chǎn)生糾紛點(diǎn)28該條修改建議調(diào)整面積差異處理兩種選擇方式的先后順序。將《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定的“3%處理規(guī)則”，即合同中該條第2項(xiàng)調(diào)整為第1項(xiàng)，作為優(yōu)先選擇項(xiàng).該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共

平方米，其中，套內(nèi)建筑面積

平方米，陽(yáng)臺(tái)面積

平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e

平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見附件）。該條修改建議29雙方約定以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。合同約定計(jì)價(jià)套內(nèi)建筑面積與實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)套內(nèi)建筑面積有差異的，以實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)套內(nèi)建筑面積為準(zhǔn)。建筑面積的最終確定以具有測(cè)繪資格的測(cè)繪單位測(cè)量的建筑面積結(jié)果為準(zhǔn)。應(yīng)增加如果因?yàn)槌鲑u人的原因造成買受人契稅承擔(dān)增加的，增加部分的契稅也應(yīng)有出賣人承擔(dān)。

雙方約定以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。合30第六條付款方式及期限買受人按下列第＿＿種方式按期付款：

1．一次性付款

2．分期付款

3．其他方式第六條付款方式及期限31問題及容易產(chǎn)生糾紛點(diǎn)1、按揭付款購(gòu)房者容易因?yàn)橘J款不成功，這種情況出現(xiàn)怎么辦，合同中并沒有說(shuō)明？2、或者貸款金額和實(shí)際的貸款金額不一致的情況出現(xiàn)這種情況如何處理？問題及容易產(chǎn)生糾紛點(diǎn)32該條修改建議開發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知按揭貸款的流程和相關(guān)的材料等，如沒有仔細(xì)告知?jiǎng)t應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)在合同中寫清楚貸款不成功的后果，由于誰(shuí)的原因就由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任。申請(qǐng)按揭購(gòu)房的經(jīng)常會(huì)因?yàn)楹贤馁J款金額和實(shí)際的貸款金額不一致的情況，為避免辦理合同的變更手續(xù)，可在合同中約定，余款買受人可申請(qǐng)按揭貸款，不足的部分由現(xiàn)金補(bǔ)足。

該條修改建議33第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；（2）＿＿＿＿＿；買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起＿＿天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按＿＿＿＿利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單34問題及容易產(chǎn)生糾紛點(diǎn)1、對(duì)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定過(guò)于簡(jiǎn)單，只要經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門或設(shè)計(jì)單位的同意并在10日內(nèi)通知購(gòu)房者，開發(fā)商便可不負(fù)完全的違約責(zé)任，不利于保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益。2、關(guān)于房屋采光安全的變更是否屬于規(guī)劃，設(shè)計(jì)中的變更，為避免此類糾紛的發(fā)生，應(yīng)當(dāng)示范文本中并沒有對(duì)房屋采光、安全受到影響的此類隱性損失約定如何賠償，法律、法規(guī)對(duì)此也未明確規(guī)定。問題及容易產(chǎn)生糾紛點(diǎn)1、對(duì)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定過(guò)于簡(jiǎn)單，只353、別墅的環(huán)境狀況往往比一般房屋要復(fù)雜，購(gòu)房者對(duì)此的要求也比較高，開發(fā)公司往往在預(yù)售伊始建造了環(huán)境優(yōu)美的樣板區(qū)吸引購(gòu)房者，但到交房時(shí)，實(shí)際的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)卻大大低于樣板區(qū)標(biāo)準(zhǔn)該條修改建議

取消該條內(nèi)容，開發(fā)商單方變更規(guī)劃或設(shè)計(jì)，應(yīng)屬于違約行為，并約定一定違約金額。