小區(qū)物業(yè)工程管理工作程序標(biāo)準(zhǔn)

小區(qū)物業(yè)工程管理工作程序標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)物業(yè)工程管理工作程序標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)物業(yè)工程管理工作程序標(biāo)準(zhǔn)資料僅供參考文件編號：2022年4月小區(qū)物業(yè)工程管理工作程序標(biāo)準(zhǔn)版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：小區(qū)物業(yè)工程管理工作程序標(biāo)準(zhǔn)昆山佳樂物業(yè)有限公司編制2016-10-30目錄一、小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓(xùn)管理規(guī)程及細節(jié)要求p3二、小區(qū)物業(yè)工程部績效考評管理規(guī)程及細節(jié)要求p4三、小區(qū)物業(yè)工程部維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及細節(jié)要求p5四、工程部維修服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細節(jié)要求p6五、小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程及細節(jié)要求p10六、小區(qū)工程部物料工具管理規(guī)程及細節(jié)要求p13七、小區(qū)工程部二次裝修管理作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細節(jié)要求p14八、物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細節(jié)要求p16九、工程部給排水系統(tǒng)運行維護管理規(guī)程及細節(jié)要求p20十、工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程及細節(jié)要求p22十一、小區(qū)工程部設(shè)備維修管理規(guī)程及細節(jié)要求p23十二、物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程及細節(jié)要求p27十三、物業(yè)工程部供配電設(shè)備運行維護管理規(guī)程及細節(jié)要求p28十四、物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程及細節(jié)要求p34十五、工程部預(yù)檢業(yè)主產(chǎn)權(quán)內(nèi)水電氣作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細節(jié)要求p35十六、物業(yè)工程部空關(guān)房檢查管理作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細節(jié)要求p36十七、物業(yè)工程部對業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細節(jié)要求p37十八、小區(qū)業(yè)主家庭維修管理規(guī)程及細節(jié)要求p39十九、工程部應(yīng)急維修預(yù)案作業(yè)規(guī)程細節(jié)管理之水管爆裂p40二十、物業(yè)工程部巡檢管理細節(jié)要求p42一、小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓(xùn)管理規(guī)程及細節(jié)要求目的規(guī)范員工培訓(xùn)內(nèi)容及程序,員工培訓(xùn)系統(tǒng)化,科學(xué)化,確保員工具備工作所需的知識和技能.適用范圍適用于管理處工程部員工的培訓(xùn)。職責(zé)工程部主管負責(zé)制定年度員工培訓(xùn)計劃與管理。工程領(lǐng)班負責(zé)協(xié)助主管進行專業(yè)知識和專業(yè)技能的培訓(xùn)實施。程序內(nèi)容員工培訓(xùn)計劃的制定工程部主管于每年12月15日前制定出下年度的員工培訓(xùn)計劃,并上報管理部審核.新入職員工的培訓(xùn).新入職員工上崗前要進行3天的培訓(xùn),并經(jīng)過考核合格.4.2.1第一天由主管介紹公司的基本,講解公司的各種制度;本部門的工作性質(zhì),基本運作程序,講解個崗位的職責(zé),安全作業(yè)的要求,著裝規(guī)定,禮節(jié)禮貌,文明用語.帶領(lǐng)新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境.4.2.2第一天下午，主管安排領(lǐng)班帶領(lǐng)新員工試上崗,熟悉本崗位的設(shè)備狀況和運作程序.4.2.3第三天下午主管安排新員工進行思想方面的小結(jié)即技能方面的考核.4.2.4新員工經(jīng)考核合格后安排上崗,不合格給予辭退處理.服務(wù)培訓(xùn)安全培訓(xùn)物業(yè)管理知識培訓(xùn)特種培訓(xùn)4.3.1培訓(xùn)由物業(yè)管理部服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容:a）文明用語b）儀表儀容c）禮節(jié)禮貌d）服務(wù)意識e）服務(wù)技能f）服務(wù)要求培訓(xùn)內(nèi)容物業(yè)管理法律法規(guī)；安全培訓(xùn)4.6.1特種培訓(xùn)對于工程部的特殊工種(電工,焊工,制冷等),應(yīng)有計劃的選派到相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)主管機構(gòu)系統(tǒng)培訓(xùn)，取得相應(yīng)的操作證書。二、小區(qū)物業(yè)工程部績效考評管理規(guī)程及細節(jié)要求目的規(guī)范員工績效考評工作，確保公平、公正、公開考評員工的德、績、能、勤。適用范圍適用于工程部員工的績效考評工作。職責(zé)工程部管理員負責(zé)依照本辦法進行維修工的檢查工作。工程部主管負責(zé)依照本辦法進行管理員及維修工的檢查工作。管理處經(jīng)理負責(zé)依照本辦法進行工程部主管、工程師、管理員和維修工的檢查工作。程序內(nèi)容工程部員工工作標(biāo)準(zhǔn)。4.1.1工程部員工應(yīng)符合《業(yè)主家庭設(shè)施維修管理規(guī)程》、《房屋維修管理辦法》、《給水系統(tǒng)管理規(guī)程》、《供配電設(shè)備管理規(guī)程》、《弱電系統(tǒng)管理規(guī)程》、《公共設(shè)備設(shè)施維護管理規(guī)程》、《公共設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程》的要求進行工作。4.1.2工程部員工，除應(yīng)嚴格按照本部門的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)進行工作外，還應(yīng)嚴格遵守物業(yè)管理處其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。4.1.3工程部主管應(yīng)按上述各項標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。績效考評評分結(jié)構(gòu)。4.2.1績效考評中的周檢、月檢、抽檢均按百分制進行，各種檢查考評的要求詳見《工作、服務(wù)績效綜合考評辦法》。4.2.2工程部管理員、維修技工的考評表：序號考核內(nèi)容考核標(biāo)準(zhǔn)分值得分1服務(wù)質(zhì)量違反各類運行管理規(guī)程者，儀容儀表、言談舉止不符合員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)者10分2合理使用工具質(zhì)量使用工具時違反機電維修工具作業(yè)者，違反各類維修保養(yǎng)規(guī)程，10分3進入住戶家庭維修質(zhì)量進入住戶家庭進行安裝維修、違反維修安裝規(guī)程者10分4自身工作技能10分5工作效果10分6處事公正性10分7工作責(zé)任心10分8道德水平10分9團結(jié)配合質(zhì)量10分10遵守公司其他相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量10分三、小區(qū)物業(yè)工程部維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及細節(jié)要求目的規(guī)范維修服務(wù)接待基本要求及維修服務(wù)承諾。適用范圍適用于管理區(qū)域內(nèi)的維修服務(wù)。職責(zé)工程部實行365天24小時業(yè)戶報修接待，工程部員工隨時按規(guī)程接受報修任務(wù)。工程部主管按規(guī)程進行監(jiān)督管理。程序要點實行全年365天24小時業(yè)戶報修接待。報修接待人員，應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌，儀表儀容整潔端莊。接待業(yè)戶報修時應(yīng)態(tài)度和藹、用語規(guī)范、耐心熱情。應(yīng)做到《業(yè)主家庭安裝/維修單》填寫準(zhǔn)確、齊全，及時落實任務(wù)。維修服務(wù)承諾4.5.1上門維修時限a)水、電急修項目：30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，當(dāng)日修復(fù)；b)一般維修項目：當(dāng)日到達現(xiàn)場勘察，三天內(nèi)修復(fù)；c)較大項目的預(yù)約維修，應(yīng)提前一天通知業(yè)戶，預(yù)約修理不誤時；d)如接到報修后，上門維修服務(wù)時業(yè)戶不在家，應(yīng)留條示意業(yè)戶，另約上門服務(wù)日期、時間。4.5.2維修服務(wù)要求a)維修及時率應(yīng)達到95%以上；b)維修質(zhì)量合格率應(yīng)到90%以上；c)被服務(wù)業(yè)戶滿意90%以上；k)維修服務(wù)回訪100%。4.5.3有償維修服務(wù)收費a)收費標(biāo)準(zhǔn)以經(jīng)物業(yè)所在地物價管理部門核準(zhǔn)或備案的價格為準(zhǔn)；b)有償維修服務(wù)收費時，應(yīng)由專職人員開具發(fā)票，并在發(fā)票上注明材料、人工費用；c)由于維修質(zhì)量原因，導(dǎo)致業(yè)戶損失，應(yīng)按實賠償；導(dǎo)致重復(fù)維修，不再另行收費。4.5.4維修服務(wù)回訪1）下列維修項目應(yīng)于24小時內(nèi)回訪；a)水、電急修項目；b)涉及鄰里間的維修項目；c)具有較大危險性的維修項目（例：室內(nèi)屋頂天花粉刷層大面積剝落，供水管道爆裂引進室內(nèi)進水等）。2）房屋滲漏水維修項目，應(yīng)在維修后的第一個雨天后回訪。3）一般維修項目和較大維修項目，一周內(nèi)回訪。4）維修回訪也可采用電話回訪。5）對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時預(yù)約整改。四、工程部維修服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細節(jié)要求目的規(guī)范維修服務(wù)基本要求、維修服務(wù)作業(yè)規(guī)程適用范圍適用于管理區(qū)域內(nèi)的維修服務(wù)。職責(zé)工程部主管應(yīng)按規(guī)程要求檢查每一個任務(wù)單完成狀況及維修服務(wù)質(zhì)量，并作好記錄?？蛻舴?wù)中心應(yīng)及時完成報修、下單、維修服務(wù)回訪、記錄。維修技工應(yīng)嚴格按規(guī)程進行操作。程序要點接單派工工程主管接到客服中心填寫《業(yè)主家庭安裝/維修單》或住戶報修電話后，應(yīng)及時落實維修服務(wù)人員和上門維修服務(wù)時間。維修人員工具箱配置4.2.1工具箱由管理處統(tǒng)一配置，應(yīng)完好無損，外觀整潔，司標(biāo)、編號字跡清晰。4.2.2箱內(nèi)工具應(yīng)齊全、完好、無損，每件工具表面應(yīng)保持清潔，箱內(nèi)供維修使用的臺布、墊布、鞋套、抹布、維修價目表等應(yīng)配置到位，完好清潔無損。安全操作a)維修電工應(yīng)持有效的電工安全操作證上崗。b)維修電工作業(yè)前，應(yīng)穿絕緣鞋，應(yīng)確保測電筆和萬用電表性能良好。c)維修電工所使用的扶梯梯腳應(yīng)用橡皮包扎，具有良好絕緣性能。d)登高作業(yè)使用的扶梯應(yīng)無斷檔、開裂，扶梯的保險繩應(yīng)牢固，登高作業(yè)時應(yīng)有專人護梯。e)注意作業(yè)安全，如遇電氣線路故障，應(yīng)停電作業(yè)；如遇水管修理，應(yīng)采取防止水泄漏的措施；如一人難以操作，應(yīng)由兩人共同作業(yè)。維修服務(wù)作業(yè)規(guī)程4.4.1上門維修服務(wù)1)維修服務(wù)人員接到《業(yè)主家庭安裝/維修單》后，應(yīng)攜帶《業(yè)主家庭安裝/維修單》、通信器具、鞋套、布墊、抹布、工具箱、需要更換的器材和零部件，按約定時間，趕赴需要維修服務(wù)的現(xiàn)場。2)維修服務(wù)人員抵達申報維修服務(wù)的業(yè)戶居室門口后，應(yīng)禮貌地輕按門鈴（或輕聲敲門三下），如無應(yīng)答，則再次輕按門鈴（輕聲敲門三下），不可連續(xù)不斷地按門鈴（或連續(xù)不斷敲門）；如仍無應(yīng)答，應(yīng)填寫《請求再次上門維修（服務(wù)）單》，粘貼在業(yè)戶房門的顯眼處。3)業(yè)戶開門接待維修服務(wù)時，維修服務(wù)人員應(yīng)主動向業(yè)戶問好，并作自我介紹：“您好，我是美之國物業(yè)處的維修人員，應(yīng)約前來維修服務(wù)，我可以進入您家嗎”同時應(yīng)出示工作牌、《業(yè)主家庭安裝/維修單》，取得業(yè)戶認可后，方可進入。入室前維修服務(wù)人員應(yīng)自覺穿上隨身攜帶的鞋套，以免踩臟業(yè)戶居室地板，在業(yè)戶引導(dǎo)下到達維修服務(wù)點。在業(yè)戶居室內(nèi)，維修服務(wù)人員不準(zhǔn)隨意走動、東張西望、探問與維修服務(wù)無關(guān)的情況或作出其他非文明禮貌的舉動。并及時通過對講機和主管保持聯(lián)系。4)維修服務(wù)人員勘察維修項目現(xiàn)場后，將檢測、判斷、維修服務(wù)方案告知業(yè)戶，與業(yè)戶共同確認需要維修服務(wù)項目。5)根據(jù)業(yè)戶確認的維修服務(wù)項目，按有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)戶報價，經(jīng)業(yè)戶確認后，方可實施維修服務(wù)。6)維修服務(wù)前，應(yīng)在作業(yè)點先鋪放一塊綠色的作業(yè)布墊，以免作業(yè)時產(chǎn)生的污物弄臟室內(nèi)的地面或其他物品；再鋪放另一塊綠色的作業(yè)布墊，用于擺放維修服務(wù)工具及拆卸下來的零件，以免損壞業(yè)戶居室地面。7)維修服務(wù)時，如需移動居室內(nèi)的物件，應(yīng)征得業(yè)戶同意后方可移動，移動時應(yīng)小心謹慎，作業(yè)完畢應(yīng)回移至原處；作業(yè)中可能產(chǎn)生噪聲時，應(yīng)向地場業(yè)戶事先打招呼，盡量減少或減輕作業(yè)噪聲。8)作業(yè)完畢，維修服務(wù)人員應(yīng)主動及時清理、清掃作業(yè)現(xiàn)場；將維修工具整齊地放入工具箱內(nèi)；用自備抹布做現(xiàn)場清潔工作；將作業(yè)時產(chǎn)生的污物及雜物用綠色布墊包妥帶離現(xiàn)場，按垃圾分類收集要求投入規(guī)定的垃圾箱內(nèi)。9)維修服務(wù)完畢，維修服務(wù)人員對已恢復(fù)功能的維修項目作示范操作,并向業(yè)戶講解故障起因及平時操作時應(yīng)注意事項；在請業(yè)戶評估維修服務(wù)效果時，如業(yè)戶還提出不滿意事項，則應(yīng)及時整改，直到業(yè)戶滿意為止。維修服務(wù)項目取得業(yè)戶滿意認可后，維修服務(wù)人員應(yīng)禮貌地請業(yè)戶在《業(yè)主家庭安裝/維修單》上簽字。10)維修服務(wù)人員離場時，應(yīng)向業(yè)戶客氣地說聲“打擾了”，出門時應(yīng)面對業(yè)戶，后退幾步，說聲“再見”，禮貌道別。4.4.2電氣線路及照明裝置維修1)當(dāng)業(yè)戶室內(nèi)發(fā)生斷電時，若故障點為空氣開關(guān)（或熔斷絲）開路狀態(tài)，應(yīng)對開路現(xiàn)象進行分析，若因電氣線路過載（或短路），應(yīng)查明原因，待排除過載（或短路）故障后，再合上空氣開關(guān)（或調(diào)換相匹配的熔斷絲）恢復(fù)供電。2)維修、安裝照明裝置，接線樁頭應(yīng)牢固可靠。螺絲燈頭安裝時應(yīng)將相線通過開關(guān)，零線應(yīng)接至螺口外殼。3)照明開關(guān)維修后重新安裝，插座應(yīng)不松動，螺釘齊全；開關(guān)、插座接線正確，接線樁頭導(dǎo)線鋼絲不外露，不松動，插座接線右為相線，左為零線，嚴禁將中性線作接地線。4)因維修電線線路需要更換電線材料時，所使用的電線材料應(yīng)符合絕緣等級要求；采用護套線敷設(shè)線路，應(yīng)牢固平直、不扭曲，線卡間距均勻；護套線并頭應(yīng)在開關(guān)、插座盒內(nèi)，不準(zhǔn)在線路中段割開護套線進行并線、接頭。5)使用護套線敷設(shè)的線路，不應(yīng)將護套線直接敷設(shè)在粉層內(nèi)，空心樓板內(nèi)允許導(dǎo)線直接敷設(shè)，但導(dǎo)線穿進空心樓板孔應(yīng)加護圈保護。6)當(dāng)明、暗管線路故障需要更換導(dǎo)線時，應(yīng)兩人共同操作，拉線和送線用力應(yīng)一致；為了減少導(dǎo)線與管壁磨擦，可用滑石粉涂在導(dǎo)線上，管口應(yīng)用護圈保護，防止管口損傷導(dǎo)線，管內(nèi)導(dǎo)線不允許接頭。4.4.3衛(wèi)生潔具維修1)更換衛(wèi)生潔具附屬配件時，應(yīng)對型號、規(guī)格核對確認，所更換的附屬配件應(yīng)與原口牌一致。若不符上述條件，應(yīng)征得業(yè)戶同意后，方可更換使用功能不變、安裝尺寸一致的其他品牌的附件。2)拆裝各種衛(wèi)生設(shè)備前，應(yīng)先切斷水源，放盡存水，拆裝時要耐心細致，不得用榔頭重擊。安裝瓷器具時，螺釘孔處應(yīng)加裝橡皮墊圈，用螺絲刀擰緊螺釘時，防止用力過猛，損傷器具。3)更換面盆龍頭因銹蝕不易拆去時，可噴灑除銹劑，待松動后，再細心拆卸以免損壞面盆。4)拆角尺彎、低水箱落水管時，不允許猛力扳扭；拆裝水箱時，應(yīng)防止水箱墜落。5)因更換坐便器或疏通坑管，需要拆除坐便器時，在坐便器與坑管接頭處，可先將四周膠結(jié)物清除，用鋸條鋸斷螺栓。6)拆移浴缸前，應(yīng)先拆卸進水、落水管，以免拆壞零件。大型浴缸（如沖浪浴缸）的拆裝還應(yīng)配足工具有維修安裝此類設(shè)備技能的人員；安裝浴缸應(yīng)牢固、平穩(wěn)；安裝完畢作放水檢驗，落水管接口處應(yīng)無滲漏水現(xiàn)象，且排水暢通；電氣控制功能正常，電氣絕緣性能良好。7)安裝的坐便器坑距與實地坑距不符時，應(yīng)使用坑距移位器。安裝移位器前，應(yīng)先對坐便器及實際坑距進行測量定位，然后開鑿地坪、固定坑距移位器，其移位器高度應(yīng)與地坪保持同一平面。4.4.4給排水管道維修1)管道疏通a)在疏通坐便器、水斗、浴缸、地漏及污水總管時應(yīng)使用專用疏通工具。b)疏通衛(wèi)生潔具作業(yè)前，應(yīng)采取相應(yīng)的保護措施，以免損壞器具。c)疏通污水橫管開啟悶蓋前，應(yīng)先采取防濺、防漏的措施，并通知相關(guān)用戶，暫停排水。疏通完畢，應(yīng)作進水、排水檢驗，并對悶蓋聯(lián)接處作好防滲漏水處理。d)疏通污水橫管前應(yīng)估算總管長度，從屋面污水管口順管緩慢放下重錘及繩索（嚴禁重錘繩索長度短于總管長度；嚴禁快速放下重錘，以防損壞管道）。當(dāng)重錘觸及堵塞部位，應(yīng)稍加用力提升重錘，然后放下，反復(fù)幾次利用重錘自重沖擊堵塞物，以達到疏通目的。e)使用電動疏通機疏通污水管作業(yè)前，維修服務(wù)人員用手握住軟軸，稍加用力將軟軸往管道口內(nèi)漸漸推進。當(dāng)軟軸觸及堵塞物時，維修人員放開軟軸，啟動疏通機；當(dāng)軟軸彈簧疏通至管道出口處，關(guān)閉疏通機，維修人員握住軟軸來回推拉，確認疏通效果（作業(yè)時注意不要污染周圍環(huán)境）。2）水管更換維修a)通知有關(guān)業(yè)戶暫停排水。b)登高作業(yè)時，維修人員施工前應(yīng)做好安全措施，使用器材應(yīng)防滑、防傾倒，并落實專人監(jiān)護。c)切割鑄鐵管，應(yīng)使用專用切割工具，切割管道時，應(yīng)對鑄鐵管斷裂部分采取加固措施，防止斷裂管跌落時砸傷人員.d)更換后的鑄鐵管接口填料應(yīng)使用摻有水泥砂漿的麻絲填嵌密實。e)更換的鑄鐵管部位應(yīng)用支架固定，不允許松動；支架固定間距：橫管不大于2m，立管不大于3m；室外立管每節(jié)安裝一只固定支架；管道彎頭超過兩只以上時，轉(zhuǎn)彎處要配裝檢修悶蓋。3）供水管更換維修a）當(dāng)供水管道因砂眼、爆裂面引起漏水時，維修服務(wù)人員接到《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修單》應(yīng)立即趕到現(xiàn)場處理，關(guān)閉進水閘閥，防止事態(tài)擴大，并及時通知相關(guān)業(yè)戶（或張貼停水通知）。b)供水管道更換作業(yè)（鋸、截、拆水管）前，應(yīng)先切斷水源；如使用電動工具切割水管時，嚴禁帶水操作，應(yīng)有觸電保護裝置。c)鋸斷水管應(yīng)管口平直，使用割刀切割管口后，應(yīng)使用鉸刀刮口，管子鉸絲口，應(yīng)分作前后兩次，每次鉸牙應(yīng)在鉸牙處加油。d)管道敷設(shè)不允許半埋半露，全埋管道嚴禁使用活接頭，絲口接頭不允許外露。e)室外供水管道外露部分應(yīng)用保溫材料嚴密包扎，無遺漏。f)檢修屋頂水箱浮球閥，應(yīng)由兩名以上維修服務(wù)人員操作，嚴禁用手觸及浮球閥活動處，以防惡夾傷手指；浮球閥整修后，應(yīng)經(jīng)過兩次以上手動試驗，要求啟閉靈活，無卡阻現(xiàn)象。g)新更換的供水管道，應(yīng)對管道進行加壓測試，應(yīng)無管道爆裂、接頭部位滲漏等缺陷。4.4.5門、窗玻璃安裝與維修1）安裝門、窗玻璃時，登高安裝位置1m以上，層高兩層以上，應(yīng)佩帶保險帶；使用保險帶前，應(yīng)認真進行檢查，保險帶繩索應(yīng)無散股、斷裂痕跡，鎖扣安全有效，閉鎖良好，保險帶懸掛部位牢固可靠，搭扣閉鎖完好。2）配置門、窗玻璃前，應(yīng)鏟除遺留碎玻璃，將污垢清除干凈，均勻涂抹1mm～3mm底油灰。3）裁割玻璃尺寸應(yīng)準(zhǔn)確，油灰填嵌平直，卡釘不外露，每500mm內(nèi)卡釘不少于兩只。4)整修變形的鋼門、鋼窗時，應(yīng)先將玻璃拆卸，然后用撬棒對變形處進行平整、校直，鋼門、鋼窗五金構(gòu)件應(yīng)齊全。5）安裝維修塑鋼門窗（或鋁合金門窗）玻璃時，橡膠鑲嵌條應(yīng)緊密，不松動、空缺，密封膠平整，無漏嵌、玷污。4.4.6粉刷層維修1)鏟除起殼、剝落的粉刷層。a)當(dāng)發(fā)生頂面粉刷層較大面積起殼、剝落，維修人員應(yīng)及時到場，先清除剝落部分的粉刷層，對已起殼的粉刷層也應(yīng)清除，并確保施工安全，在業(yè)戶室內(nèi)的墻面、頂面粉刷層修補前，應(yīng)對業(yè)戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備、家具作好保護措施。b)對需修補的起殼粉刷層，先確定范圍用泥刀斬出界線，再行鏟除，盡可能做到界線方正有規(guī)則，接頭處原粉刷層應(yīng)密實。2）粉刷層刮糙a)刮糙前應(yīng)先將墻面濕潤，混合砂漿不少于兩度；一般每度厚5mm～9mm，最后一度刮糙應(yīng)用刮尺刮平。b)水泥踢腳線、勒腳的水泥砂漿高度應(yīng)至規(guī)定尺寸。c)粉刷層面層約3mm～5mm。4.4.7筑漏維修1)業(yè)戶報修房屋滲漏水項目后，逢雨天應(yīng)即時上門查勘；查明原因后，查勘人員應(yīng)對查勘結(jié)果作書面記錄，并約定維修日期。2）房屋滲漏水登高作業(yè)時，維修人員應(yīng)持有高空作業(yè)操作證。3）在登高作業(yè)前，維修人員應(yīng)佩帶保險帶，對所使用的滑板、吊籃應(yīng)作全面安全檢查，使用的登高工具應(yīng)符合安全要求，作業(yè)現(xiàn)場應(yīng)用紅、白旗繩設(shè)置警示。4）在墻面涂刷防水材料前應(yīng)對墻面涂刷部位進行清潔，待墻面裂縫修補干燥后，才允許涂刷防水材料。5）屋面滲漏維修前應(yīng)仔細尋找滲漏部位的裂逢，對細小的裂逢，可用澆水法檢查（因縫內(nèi)水分蒸發(fā)較慢，澆水后容易顯示裂逢）。對較明顯的裂逢處，用尖頭鋼鑿開鑿縫槽，縫槽橫截面為V形（橫寬2cm、深），應(yīng)使裂縫位于V形縫槽底端處，清除縫槽內(nèi)灰塵，保持干燥，并使用防水材料進行修補。6）主管人員對施工質(zhì)量、施工進度應(yīng)作全過程督查。7）施工結(jié)束后，經(jīng)主管人員驗收，并作簽證。五、小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程及細節(jié)要求目的制定工程部安全管理制度，確保物業(yè)管理工程日常作業(yè)安全保障。適用范圍適用于管理處所有的工程作業(yè)項目。職責(zé)工程部主管負責(zé)日常作業(yè)的安全監(jiān)督與培訓(xùn)。工程領(lǐng)班負責(zé)日常作業(yè)的安全措施的落實與管理。程序內(nèi)容工程部安全管理總則4.1.1保證小區(qū)設(shè)備設(shè)施的安全，正常的運行是工程部的首要任務(wù)，工程部對小區(qū)設(shè)備設(shè)施的安全運行負有責(zé)任，工程部有權(quán)力制止一切可能危及設(shè)備設(shè)施安全運轉(zhuǎn)的違規(guī)行為。4.1.2工程部對各部門的設(shè)備設(shè)施的正確使用，有安全操作培訓(xùn)的義務(wù)，指導(dǎo)個部門正確使用設(shè)備，保證安全運行。4.1.3工程部制定各機房的安全管理制度，保證安全保護裝置、設(shè)備齊全，正常運轉(zhuǎn)。4.1.4根據(jù)各崗位具體情況，制定崗位操作規(guī)程和崗位責(zé)任制，由上至下，分級落實責(zé)任，嚴格執(zhí)行。4.1.5對各項設(shè)備，根據(jù)不同的技術(shù)性能要求，制定保養(yǎng)、檢修和維護計劃，按計劃操作，避免緊急搶修。4.1.6對有缺陷的又急需使用的設(shè)備，根據(jù)具體情況，制定相應(yīng)的使用規(guī)程和維護方案，在保證安全的基礎(chǔ)上方可運行。4.1.74.1.8制定設(shè)備設(shè)施安全事故處理預(yù)案，以保證事故能夠得到及時、妥善處理，協(xié)調(diào)有序，減少損失。機房安全管理制度4.2.1本制度機房指管理處所轄的配電房、監(jiān)控中心、水泵房等。4.2.2各機房工作人員實行嚴格的交接班制度，未經(jīng)上級批準(zhǔn)，任何人不得私自帶領(lǐng)外人參觀，無關(guān)人員不得進入，因工作需要事先通知。4.2.34.2.4機房內(nèi)的臨時電氣設(shè)備的使用，必須制定使用方案，報領(lǐng)班批準(zhǔn)，同時嚴格執(zhí)行臨時電氣安全管理制度。4.2.5機房內(nèi)動用明火和焊接，必須由保安部、工程部共同制定施工方案后進行施工，并嚴格遵守動焊動火安全管理規(guī)定。4.2.6嚴禁將易燃易爆的危險品帶入機房，如因工作需要，需寫出書面報告和防范措施，報工程領(lǐng)班批準(zhǔn)，結(jié)束后立即帶出機房。4.2.7發(fā)現(xiàn)機房系統(tǒng)運轉(zhuǎn)存在安全隱患，要及時果斷處理，必要時值班人員有權(quán)利緊急停機，事后寫出書面報告，從而保證機房設(shè)備的安全運行。4.2.8機房內(nèi)安全消防設(shè)施要齊全，同時保證安全使用。4.2.9機房內(nèi)嚴禁存放無關(guān)物品，保證機房內(nèi)的衛(wèi)4.2.10機房值班人員必須有高度的責(zé)任心，按規(guī)定時間巡查機房設(shè)備的運行情況，并根據(jù)要求做好記錄，填寫相關(guān)工作表格。4.2.11機房值班人員不得擅自離崗，離開崗位需向領(lǐng)班請假，安排其他人員替崗，并做好交接方可離開。值班人員不得私自換班，如確實需換班報領(lǐng)班批準(zhǔn)。4.2.12值班值班人員必須認真填寫值班日志，說明本班次的設(shè)備運行情況和特殊事項，當(dāng)班器械交接完畢后方可下班。安全檢查制度4.3.1安全檢查是對物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全運行相關(guān)方面的檢查，是設(shè)備設(shè)施的安全運行的一項重要保證措施。4.3.2安全檢查內(nèi)容：設(shè)備檢查檢修，檢查部門制度規(guī)程，檢查部門工作的管理。4.3.3工程部有責(zé)任對部門設(shè)備設(shè)施的正確、安全使用進行培訓(xùn)，工程部在檢查的基礎(chǔ)上，根據(jù)部門設(shè)備設(shè)施的實際使用情況，實施設(shè)備安全操作培訓(xùn)。4.3.4工程主管與領(lǐng)班成立工程安全檢查小組，每周對重要機房進行重點檢查，每月對工程所轄設(shè)備實施安全檢查不少于兩次，全面細致，并填寫檢查報告。4.3.5安全檢查分級管理，工程部作為牽頭部門執(zhí)行一級檢查，使用部門為輔助部門，展開自我檢查。4.3.6對檢查出的隱患，要定人，定期限，定措施，定責(zé)任的及時解決，對重大事故隱患，可按“安全第一”高空作業(yè)安全管理制度4.4.1高空作業(yè)班組領(lǐng)班填寫《高空作業(yè)審批表》，包括高空作業(yè)內(nèi)容、安全措施現(xiàn)場負責(zé)人等，交工程部審批。4.4.2如存在下列情況之一，不得進行高空作業(yè)：a）患有心臟病、高血壓、嚴重貧血、關(guān)節(jié)病、恐高癥、嚴重視力障礙等疾病不易登高的人，不得進行高空作業(yè)。b）沒有報批《高空作業(yè)審批表》的項目，不得進行高空作業(yè)。c）惡劣天氣情況下，不得進行高空作業(yè)。d）安全措施不到位或無安全器械，不得進行高空作業(yè)。e）高空作業(yè)環(huán)境惡劣，無防護措施，不得進行高空作業(yè)。4.4.3高空作業(yè)安全要求a）遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程。b）安全帽、安全帶佩帶齊全。c）作業(yè)現(xiàn)場必須兩人以上。d）高空作業(yè)上下方位不得有垂直同時作業(yè)。明火作業(yè)時，需要批準(zhǔn)和監(jiān)督程序。工程緊急事件處理預(yù)案4.6.1發(fā)生漏水或爆閥處理預(yù)案a）檢查漏水爆閥的準(zhǔn)確位置及所屬區(qū)域的供水狀況，并在許可的能力下立即設(shè)法制止漏水，關(guān)閉該區(qū)域的主閥門并立即通知自來水公司。。b）在自來水公司人員到達之前，必須盡量控制現(xiàn)場，防止受影響的范圍擴大，減少不必要的損失。c）發(fā)生漏水或爆閥時觀察四周，是否有受影響的設(shè)備，如配電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等，應(yīng)做及時的保護處理`。d）事故處理結(jié)束后記錄備案，注意后期的觀察。4.6.2停電或電力故障處理預(yù)案a）若電力公司預(yù)先通知小區(qū)所屬范圍內(nèi)停電，應(yīng)立即通知運行領(lǐng)班，及時通知相關(guān)部門和業(yè)主。b）當(dāng)恢復(fù)供電時，工程技術(shù)人員對重要設(shè)備運行進行檢查，是否能正常運行，如有損壞立即報告。c）當(dāng)電力故障時，應(yīng)立即切斷該區(qū)域的供電電源，防止事故的勢態(tài)擴大，在保證安全的狀況下修復(fù)處理，或通知電力公司搶修。d）事故處理結(jié)束后記錄備案，注意后期的觀察。4.6.3煤氣泄漏處理預(yù)案a）當(dāng)發(fā)現(xiàn)懷疑有煤氣泄漏時，立即通知工程主管（值班主管）3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，確定后立即報煤氣公司。b）現(xiàn)場如果是人員活動較密集的區(qū)域，應(yīng)立即組織疏散人員撤離現(xiàn)場，保障安全。c）嚴禁明火和開啟一切電器設(shè)備，關(guān)閉煤氣總閥，打開所有門窗。等待煤氣公司搶修。d）事故處理結(jié)束后記錄備案，注意后期的觀察。設(shè)備缺陷管理制度4.7.1設(shè)備缺陷劃分a）危急。設(shè)備發(fā)生直接威脅安全的問題，需緊急進行處理的缺陷。b）嚴重。設(shè)備發(fā)生的問題程度較重，不及時處理可導(dǎo)致安全事故的發(fā)生。c）一般。設(shè)備問題較輕，暫時不處理對安全影響不大。4.7.2設(shè)備缺陷管理辦法a）設(shè)備缺陷無論是危急、嚴重、一般，都應(yīng)由值班人員進行記錄。b）發(fā)現(xiàn)設(shè)備危急立即報告，現(xiàn)場采取措施解決，加強監(jiān)視。c）發(fā)現(xiàn)嚴重設(shè)備缺陷，立即上報領(lǐng)班，待處理。d）在設(shè)備缺陷沒有消除前，要重點加強監(jiān)視，并做記錄日志。e）設(shè)備缺陷消除后，組織人員現(xiàn)場分析，總結(jié)積累。相關(guān)文件記錄安全檢查記錄表工程緊急事件處理記錄表安全培訓(xùn)記錄表六、小區(qū)工程部物料工具管理規(guī)程及細節(jié)要求目的制定工程物料、工具制度，確保對物料、工具的領(lǐng)用庫存和日常消耗的有序管理。適用范圍適用于管理處設(shè)備維修和運行所用的物料和工具。職責(zé)工程部主管負責(zé)設(shè)備維修和運行所用的物料和工具管理；庫管員（兼職）負責(zé)物料和工具日常管理。程序內(nèi)容工程物料管理作業(yè)規(guī)程4.1.1工程設(shè)備的備品備件及日常維修所用的物料管理，由財務(wù)部委托工程倉庫進行管理。4.1.2工程倉庫將備品備件和物料統(tǒng)一編號，獨立設(shè)帳，設(shè)專職或兼職倉庫管理員，對采購、驗收入庫、領(lǐng)用、封存和調(diào)撥進行管理。4.1.3庫管員根據(jù)各類備件的使用量等因素，確定各類備件的最低庫存量、最高庫存量和保險庫存量，工程部編制申購計劃，報總經(jīng)理審批后，由采購部進行購買。4.1.4工程物品入庫由庫管員負責(zé)驗收，把好質(zhì)量關(guān)，驗收合格后，將備件登記入庫。4.1.5工程部人員領(lǐng)用物品，領(lǐng)用人必須持有工程4.1.6庫管員將每日發(fā)放的物品及時的登記入帳，輸入財務(wù)管理系統(tǒng)，并將物品零用的單據(jù)手續(xù)匯總，移交財務(wù)部。4.1.7備品備件入庫后，庫管員需加強管理，遵循“先進先出”的領(lǐng)用原則，對庫房定期整理，堆放規(guī)范、整齊，防止物品損壞、銹蝕或遺失。4.1.8每月工程倉庫管理員會同財務(wù)人員，對工程倉庫進行盤點，并核查帳目，做到帳物相符的有序管理。4.1.9工程倉庫管理員負責(zé)庫房內(nèi)清潔，干凈，定期通風(fēng)防潮，保證備品備件的存放質(zhì)量。做好防盜、防火工作。工具領(lǐng)用保管規(guī)程4.2.1工具分個人領(lǐng)用工具及班組領(lǐng)用公共工具兩種。4.2.2個人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種配備表配備，由員工申請，主管批準(zhǔn)后到材料庫房辦理領(lǐng)用手續(xù)，領(lǐng)用后個人負責(zé)使用、保管。4.2.3班組領(lǐng)用公共工具品種根據(jù)工種配備表配備，由各組長申請，經(jīng)理批準(zhǔn)后到材料庫房領(lǐng)用，領(lǐng)用后由班組長保管，班組交接班時，按交接班制度交接公共工具。4.2.4各種工具由庫房列表登記。班組公用工具配備表一式兩份，一份庫房存底，一份班組自存。4.2.5工具發(fā)生丟失，毀損，由保管者寫明原因，向經(jīng)理報告。不屬人力不可抗拒的丟失、毀損，有責(zé)任人按當(dāng)時工具價值賠償。4.2.6工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或損環(huán)，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)可以報廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。相關(guān)文件記錄工程采購申請單工程物料領(lǐng)用單工具領(lǐng)用登記表工具更換登記表七、小區(qū)工程部二次裝修管理作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細節(jié)要求目的本程序明確對物業(yè)裝修管理實施控制的職責(zé)、方法和要求，有效制止違章裝修行為，保障建筑物的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護廣大業(yè)主正常的生活工作程序。適用范圍適用于管理處所轄小區(qū)的所有業(yè)主的二次裝修管理。職責(zé)工程主管全面負責(zé)小區(qū)業(yè)主的二次裝修管理工作。工程領(lǐng)班具體負責(zé)小區(qū)二次裝修管理巡視工作的落實.掌握裝修戶施工內(nèi)容及施工進度及時發(fā)現(xiàn)并制止違章情況的發(fā)生，每周上交主管兩份監(jiān)督記錄。客戶服務(wù)中心負責(zé)完善裝修管理程序,加強業(yè)主的溝通聯(lián)系,切實解決業(yè)主的需求與困難.護管部負責(zé)裝修現(xiàn)場的安全管理以及裝修材料進出管理。程序內(nèi)容裝修申請4.1.1業(yè)主辦理入住手續(xù)后，方可辦理裝修申請。（如業(yè)主確實提出合理要求，允許先進場再辦手續(xù)）4.1.2業(yè)主或業(yè)主授權(quán)的代理人必須親自協(xié)同裝修單位負責(zé)人到小區(qū)物業(yè)客戶服務(wù)中心辦理裝修申請手續(xù)，代理人須出具業(yè)主委托書、業(yè)主身份證復(fù)印件及代理人身份證件。4.1.3管家部管家向業(yè)主講解裝修申報程序，施工隊進場程序和裝修規(guī)范要點。a）申報程序：填表－驗圖－簽協(xié)議－交款－辦證－施工－驗收－退保證金填表即填《**花園房屋裝修審批表》；驗圖即驗裝修圖紙是否有違建現(xiàn)象，涉及打墻裝修是否有房產(chǎn)局批文。圖紙批文一式兩份，一份存檔進入業(yè)主檔案一份業(yè)主自留；簽協(xié)議即簽安全協(xié)議和承諾書；協(xié)議一式兩份，一份進入業(yè)主檔案一份業(yè)主自留；交款即交納裝修保證金和裝修垃圾清運費；辦證即辦開工許可證；b)進場程序：驗資－驗圖－交款－辦證－施工－驗收－退證退款驗資即驗施工隊的資質(zhì)，或施工負責(zé)人對施工人員安全方面承諾證明；填表即填《進場施工人員情況一覽表》交納施工人員身份證復(fù)印件和暫住證復(fù)印件；交款即需施工隊交納安全施工保證金、臨時出入證押金和工本費；辦證即辦理施工人員臨時出入證；c)裝修規(guī)范要點：第1室內(nèi)裝修嚴格按圖施工；第2凡涉及室外裝修如門燈、水管氣管出戶、晾衣架安裝、空調(diào)室外機安裝、露臺陽臺鋪裝、私家花園設(shè)施安裝等都要在管理處指定位置施工都要符合《裝修管理規(guī)定》；第3室內(nèi)原有設(shè)施如有變動需經(jīng)專業(yè)公司施工如煤氣、智能化等。裝修審批4.2.1管理處工程部負責(zé)查驗施工隊伍營業(yè)執(zhí)照和資格證書。并審查裝修方案的圖紙及技術(shù)資料4.2.2如果裝修內(nèi)容不復(fù)雜，施工圖紙資料齊全與清楚，應(yīng)在當(dāng)天內(nèi)對裝修申請進行審核批準(zhǔn)。如涉及打墻、改變外觀等裝修內(nèi)容，業(yè)主應(yīng)提供房管局等專業(yè)部門的審批文件，所發(fā)生的費用由申請人承擔(dān)。圖紙文件齊全后工程部簽收，復(fù)印兩份一份存入業(yè)主檔案一份備查。4.2.3工程部經(jīng)辦人在《裝修圖紙審批意見書》上簽字。管家指導(dǎo)業(yè)主在《裝修承諾書》和《安全責(zé)任協(xié)議書》上簽字后報管理處審批。收費4.4.1業(yè)主和施工單位憑審批后的裝修審批表按有關(guān)規(guī)定到管理處財務(wù)部交納裝修押金、管理服務(wù)費，護管部對施工人員進行驗證、填表、收取施工隊安全保證金、辦理施工人員出入證及收取出入證押金，出具發(fā)票和收款收據(jù)。4.4.2施工人員辦理出入證需準(zhǔn)備身份證復(fù)印件及照片1張。4.4.3施工管理及監(jiān)督4.5.1施工期間管理處工程部的工程監(jiān)督人員4.5.2進出材料、工具由護管部審批查驗放行，嚴格控制易燃材料和違建材料進入小區(qū)。4.5.3施工動火按消防管理程序辦理，由護管部填寫《動火證》，并負責(zé)監(jiān)督。4.5.4施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應(yīng)按指定地點堆放，管理處保潔員及時清運垃圾，對于固廢應(yīng)分有害和無害兩類垃圾分類收集，不得隨意處理。4.5.5裝修過程中，不得破壞共用部位及設(shè)施，遇有損壞或使環(huán)境衛(wèi)生遭破壞應(yīng)及時修復(fù)和清掃。4.5.6違章處理4.6.1裝修監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)問題及時反饋至管理處，根據(jù)有關(guān)條款由管理處進行違章登記。4.6.2管理處視裝修違章程度，簽發(fā)《整改通知單》，并送達裝修用戶代表簽字，裝修用戶必須根據(jù)通知單內(nèi)容及時整改，否則將向政府有關(guān)部門匯報。裝修驗收4.7.14.7.2管理處與施工隊伍一同參與驗收，填寫《竣工驗收表》，經(jīng)驗收合格后簽字確認，達不到合格要求的項目，由裝修用戶繼續(xù)整改，直到驗收合格為止。退還押金4.8.1裝修業(yè)主憑出具的有關(guān)票據(jù)辦理退還施工人員出入證押金，收回出入證手續(xù)。4.8.2驗收不合格暫不退還押金。相關(guān)文件《**花園裝修管理規(guī)定細則》附件記錄《檔案柜索引》《檔案查閱/借閱/復(fù)印審批表》《檔案查閱/借閱/復(fù)印登記表》相關(guān)文件支持《記錄控制程序》八、物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細節(jié)要求目的規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。適用范圍適用于物業(yè)部對新接物業(yè)的接管驗收工作。職責(zé)地產(chǎn)公司總經(jīng)理負責(zé)組建接管驗收小組并同地產(chǎn)公司具體辦理物業(yè)的接管工作。接管驗收小組組長負責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。物業(yè)工程部具體負責(zé)公共設(shè)施物業(yè)的接管驗收工作。地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負責(zé)接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理。程序內(nèi)容接管驗收的準(zhǔn)備工作4.1.1新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，地產(chǎn)公司應(yīng)及時組建接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。4.1.2a）在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，管理處各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求參與接管工作；b）接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：---物業(yè)管理處管家部負責(zé)業(yè)主資料的驗收移交，以及協(xié)助房屋的驗收移交工作；---物業(yè)管理處工程部具體負責(zé)公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。c）地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負責(zé)接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理工作4.1.3接管驗收前的準(zhǔn)備：接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：a）與地產(chǎn)公司聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等；b）提前參與地產(chǎn)公司申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。數(shù)；c）準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格：---《公共配套設(shè)施接管驗收表》；---《機電設(shè)備接管驗收表》；---《接管驗收問題整改表》。資料的接管驗收。地產(chǎn)公司委托物業(yè)管理時須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。4.2.1綜合竣工驗收資料：a）竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）；b）建設(shè)工程竣工驗收證書；c）建設(shè)消防驗收合格證；d）公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；e）供水合同；f）供電協(xié)議書、許可證；g）供氣協(xié)議書、許可證；4.2.2施工設(shè)計資料：a）全套設(shè)計圖紙；b）圖紙會審記錄；c）設(shè)計變更通知單；d）工程預(yù)決算報告書；e）重要的施工會議紀要；f）隱蔽工程驗收記錄；g）沉降觀測記錄；h）其他可能會影響將來管理的原始記錄。4.2.3機電設(shè)備資料：a）機電設(shè)備出廠合格證；b）機電設(shè)備使用說明書（要求中文）；c）機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；d）設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。4.2.4業(yè)主資料：a）已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；b）已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別4.3.1接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。4.3.2接管驗收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法4.4.14.4.2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。房屋本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)4.5.1主體結(jié)構(gòu)：a）外墻不得滲水；b）屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。4.5.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。4.5.3a）抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；b）塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。4.5.4頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。4.5.5衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。4.5.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。4.5.7門、窗a）門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；b）門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；c）玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；d）油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；e）電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；f）不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形；g）高檔裝飾門裝飾完整。4.5.8樓梯、扶手：a）鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。4.5.9木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。4.5.10飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。4.5.114.5.12電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。4.5.13光纖已開通，收視良好。4.5.14開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。4.5.15燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。4.5.16水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。4.5.17衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢。4.5.18給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。4.5.19地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。4.5.20門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。4.5.21其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)4.6.1天臺：a）天溝、落水口暢通完好；b）隔熱層、防水層完好。4.6.2散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。4.6.3屋面避雷設(shè)施連接牢固。4.6.4路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。4.6.5道路：a）路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；b）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；c）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；d）交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。4.6.6室外消防栓：a）消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好；b）消防設(shè)施配件齊全；c）消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。4.6.7樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。4.6.8垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。4.6.9崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。4.6.10道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。4.6.11停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。4.6.12自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。4.6.13明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。4.6.14沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。4.6.15護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。4.6.16臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。4.6.17水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。4.6.18信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。機電設(shè)備的接管驗收4.7.1變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標(biāo)識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。4.7.2中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。4.7.3消防監(jiān)控設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。4.7.4給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。4.7.5安全監(jiān)控報警設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。接管驗收遺留問題的處理4.8.1遺留問題的登記確認：a）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認；b）對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請地產(chǎn)公司售后服務(wù)部相關(guān)人員簽字確認。4.8.2對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補齊。4.8.3對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求地產(chǎn)公司售后服務(wù)部在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。4.8.4對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)部應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給地產(chǎn)公司進行備錄?！督庸茯炇者z留問題登記表》和備忘錄交物業(yè)工程部歸檔長期保存。記錄《接管驗收資料遺留問題登記表》《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》相關(guān)支持文件《接管驗收資料遺留問題登記表》《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》《公共設(shè)備設(shè)施交接清單》九、工程部給排水系統(tǒng)運行維護管理規(guī)程及細節(jié)要求目的制定給排水系統(tǒng)管理制度并實施，確保各物業(yè)管理小區(qū)給排水系統(tǒng)的正常運行。適用范圍適用于管理處所管理的所有給排水系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施。職責(zé)工程主管全面負責(zé)給排水系統(tǒng)監(jiān)督管理；工程領(lǐng)班負責(zé)本區(qū)域內(nèi)給排水設(shè)施巡視工作的組織與管理；水工在維修領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下對轄區(qū)內(nèi)的各類供水設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修實施具體管理。程序內(nèi)容水工在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，對轄區(qū)內(nèi)的各類供水設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修實施具體管理。4.1.1悉轄區(qū)內(nèi)自來水網(wǎng)絡(luò)走向，進水總水閥，水表的位置，數(shù)量，自來水供水處的站名，聯(lián)系電話，進水管徑，閥門尺寸，并會正常地操作。4.1.2嚴格遵守公司制定的水泵設(shè)備的運行、維修、保養(yǎng)制度、做到每周檢查一次，小修不過夜，中修三天內(nèi)處理完畢，及時率100%。4.1.3熟悉消防設(shè)施的配置、位置，并能正確使用消防設(shè)備。a)對水泵房、控制箱等設(shè)備每月清潔一次，每年刷新一次，并及時檢修、更換各類水泵泵頭，閥門；保持設(shè)備的整潔，完好率要達100%；每月按時抄表一次。b)發(fā)生停水或其他事故應(yīng)及時與供水部門聯(lián)系，迅速查明原因，并采取應(yīng)急措施。c)堅守崗位，按時上下班，認真交接班，做好各類記錄，保管好資料，工具。d）積極處理業(yè)主投訴，一般投訴24小時內(nèi)解決。d)開展便民服務(wù)，并按公司規(guī)定價收取有償服務(wù)費。f)做好下水管道維護、疏通、化糞池的清理，雨水井的檢查等工作。g）完成管理處主任交辦的其他任務(wù)。給排水系統(tǒng)運行操作規(guī)程4.2.1常保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。4.2.2每班檢查泵房供電是否正常，機控柜有無異常，所有的閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的狀態(tài)。4.2.3檢查水泵工作有無異常聲響或大的振動，軸承的潤滑情況是否良好。4.2.4電機溫度是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否暢通。4.2.5電壓表、電流指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各原器件是否工作正常。4.2.6機械水壓表與PC上顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求。4.2.7每班檢查水池、水箱水位是否正常，相關(guān)連的主供水管上的閘閥狀況。4.2.8閘閥、法蘭連接處是否漏水、水泵是否漏水成線。4.2.9主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好、閘閥是否漏水、標(biāo)識是否清晰。4.2.10定期檢查給水管道、閥門是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。4.2.11雨水井、污水井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。各水井的蓋板應(yīng)蓋好。4.2.12做好交接班工作，仔細查閱交接班記錄本，認真填寫運行記錄表格。給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程4.3.14.3.2制定給排水系統(tǒng)年度、季度、月度維修保養(yǎng)計劃，并按計劃嚴格落實，保證給排水系統(tǒng)的正常工作。4.3.3維修及保養(yǎng)過程如要降壓供水、停水，必須提前通知受影響的區(qū)域業(yè)主，做好準(zhǔn)備，修復(fù)以后立即恢復(fù)供水。4.3.4根據(jù)設(shè)備使用特點，重點做好潤滑、清潔工作，保證供水的水質(zhì)。4.3.5供水泵發(fā)生故障時，應(yīng)立即停止故障泵，開啟備用泵，以保證小區(qū)的正常供水。4.3.6污水泵發(fā)生故障時，應(yīng)立即停止故障泵，開啟備用泵，在最短的時間內(nèi)迅速降低集水井的水位，防止污水漫溢而造成污染。4.3.7給排水系統(tǒng)的故障應(yīng)在五小時內(nèi)修復(fù)，因其他及時無法解決的，應(yīng)立即通知受影響的區(qū)域業(yè)主，并馬上匯報，限期修復(fù)。4.3.8所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后，填寫公共區(qū)域設(shè)備維修工作記錄表。供水設(shè)施及公用區(qū)域節(jié)水規(guī)程4.4.1日管理員定時巡檢系統(tǒng)管路、水泵、閥門、水表等并做記錄，防止跑冒滴漏現(xiàn)象發(fā)生。發(fā)現(xiàn)閥門滴水、水龍頭關(guān)不住等情況請維修組及時修理。4.4.2對設(shè)備定期測試，防止啟動時開不開或關(guān)不緊等情況。4.4.3露于室處的管道及設(shè)備，須定期檢查、涂刷防腐材料。4.4.4樓板、墻壁、地面等處有無滴水，積水等異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)管道有滴漏部位及時請維修組修理。4.4.5冬季前應(yīng)做好室內(nèi)、外設(shè)備防凍保溫工作。對室外蓋子不嚴的閥門井、水表井、消防栓井，都要在井中填以保溫材料。對設(shè)在室外的冷水嘴、水箱、閥門、管道、消防栓等應(yīng)有保溫措施。4.4.6對于公用區(qū)域用水要嚴格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。4.4.7在水池處、洗手間張貼宣傳標(biāo)語，加強用戶節(jié)水意識。4.4.8有條件的安裝感應(yīng)式或延時式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。4.4.9每月抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。4.4.10做好水池水箱防漏措施。5生活污水排放與監(jiān)測規(guī)程4.5.1安全護衛(wèi)日常工作中嚴禁個別業(yè)主隨意亂倒污水，發(fā)現(xiàn)情況后要說服教育。4.5.2對在小區(qū)內(nèi)洗車的污水不得隨意亂倒，必須倒入下水道。4.5.3對含有污油的生活用水，業(yè)主必須自己妥善處理，發(fā)現(xiàn)亂倒情況，安全護衛(wèi)有權(quán)制止，不聽從的可上報派出所處理。4.5.4小區(qū)污水排放口應(yīng)通向市政排水系統(tǒng)，不得有排入河道和湖面的現(xiàn)象。4.5.5安全護衛(wèi)負責(zé)污水排放系統(tǒng)的日常巡查，發(fā)現(xiàn)堵塞，溢出現(xiàn)象，按《下水道、化糞池清理規(guī)程和應(yīng)急措施》實施。4.5.6物業(yè)區(qū)污水排放情況由地方環(huán)保監(jiān)測站檢測，公司品質(zhì)管理部負責(zé)監(jiān)測事項的協(xié)調(diào)，監(jiān)測周期按國家有關(guān)規(guī)定。4.5.7監(jiān)測結(jié)果不達標(biāo)，各部門應(yīng)分析原因并采取措施，具體按《糾正和預(yù)防控制程序》執(zhí)行。4.5.8管理員要做好日常檢查監(jiān)測分析的資料整理歸檔工作。相關(guān)文件記錄《給排水系統(tǒng)運行記錄表》《給排水系統(tǒng)維保工作記錄表》《停水記錄表》十、工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程及細節(jié)要求目的制定小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理制度，確保物業(yè)管理小區(qū)所轄的公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施的正常運行。適用范圍適用于管理處所轄的所有小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施。職責(zé)工程主管全面負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理工作。工程運行領(lǐng)班具體負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施巡視工作的組織與落實；程序內(nèi)容工程部日常巡查規(guī)程為保證小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施的正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，工程部運行班必須對所轄的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)進行日常巡查。4.1.1運行值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡查小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施4.1.2運行人員外出巡查時，必須隨身攜帶對講通訊工具，隨時與運行領(lǐng)班保持聯(lián)系。4.1.3運行值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的運行日志上依次順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。4.1.4運行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定，在設(shè)備現(xiàn)場設(shè)置的簽到表上依次簽名。4.1.5運行值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運行情況，對“手動”檔運行的設(shè)備和有異常隱患、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。4.1.6發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、溫濕度表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀況指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應(yīng)及時調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄漏等又不能及時迅速的排除故障，必須立即報告運行領(lǐng)班，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。4.1.7運行領(lǐng)班每周對巡查情況和記錄結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，屬人為原因追究當(dāng)班人員的責(zé)任，納入月度考核。值班制度4.2.1值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時間及去向。4.2.24.2.3值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備正常運行。4.2.4如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報告制度及時報告給有關(guān)人員。4.2.5值班員工必須掌握并正確實施應(yīng)急處理方案，遇突發(fā)性事件應(yīng)保持冷靜，果斷處理。4.2.64.2.7調(diào)度值班人員接到請修通知時，應(yīng)及時通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。4.2.8所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報主管人員同意，原則上班組長同班組長、值班人員同值班人員對調(diào)。在就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。交接班制度4.3.1值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無固缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，正點進行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運行記錄、介紹運行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。交班時，雙方班組長在值班日志上簽字。4.3.2在下列情況下不得交接班：a）在事故處理未完或重大設(shè)備啟動或停機時b）交接班準(zhǔn)備工作未完成時c）接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時d）班組長或由主管指定替代班組長的認為及時到時e）接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清而未找到頂班人時相關(guān)文件記錄《工程部設(shè)備巡查記錄表》《工程部運行班日志》十一、小區(qū)工程部設(shè)備維修管理規(guī)程及細節(jié)要求目的制定小區(qū)設(shè)備設(shè)施維修管理制度，確保物業(yè)管理小區(qū)所轄設(shè)備設(shè)施的正常運行。適用范圍適用于管理處所轄的所有小區(qū)設(shè)備設(shè)施。職責(zé)工程主管全面負責(zé)小區(qū)設(shè)備設(shè)施運行管理工作。工程維修領(lǐng)班具體負責(zé)小區(qū)設(shè)備設(shè)施巡視工作的組織與落實；程序內(nèi)容各設(shè)備責(zé)任工程師負責(zé)設(shè)備維護計劃的制定，各設(shè)備管理人員負責(zé)設(shè)備的維護計劃的實施。設(shè)備維護保養(yǎng)分為四個方面：4.2.1日常維護保養(yǎng)。指設(shè)備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔和潤滑，發(fā)現(xiàn)小問題及時排除，及時作好堅固工作以及必要記錄等4.2.2一級保養(yǎng)。由設(shè)備操作人員與設(shè)備維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備進行局部解體，進行清洗、調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)4.2.3二級保養(yǎng)。指設(shè)備維修人員對設(shè)備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)4.2.4設(shè)備點檢，指根據(jù)要求用監(jiān)測儀表或人的感覺器官，對設(shè)備的某些關(guān)鍵部位進行的有無異狀的檢查。通過日常點檢和定期點檢，可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的隱患，避免和減少突發(fā)故障，提高設(shè)備的完好率設(shè)備計劃性檢修規(guī)程4.3.1檢修計劃包括年度計劃、月度計劃；檢修包括大修、項修、小修和改善維修。將設(shè)備檢修的類別性同時間的計劃性有機地結(jié)合起來，構(gòu)成計劃性檢修。4.3.2工程部根據(jù)設(shè)備的運行特點，詳細地制定并嚴格地執(zhí)行檢修計劃，制定和修訂切合實際的檢修周期和檢修定額。4.3.3根據(jù)設(shè)備的檢修周期及設(shè)備運行檢查中發(fā)行的問題，編制設(shè)備檢修計劃，報工程部審批備案，列入設(shè)備管理考核項目。4.3.4設(shè)備大修要擬出大修方案。包括：檢修內(nèi)容、質(zhì)量要求、資金費用、工程進度、人員安排、備品備件、特殊工具、安全措施等，填寫《設(shè)備大修、改造審批表》。4.3.5計劃性檢修的實施，按計劃使用材料、配件，避免浪費，嚴把質(zhì)量，每道工序都有質(zhì)量檢查，文明施工，專用工具要精心使用、維護，做到完工后保持現(xiàn)場的清潔。4.3.6特種設(shè)備的維修，除按檢修程序和方案執(zhí)行外，還嚴格執(zhí)行特種設(shè)備的管理規(guī)定。4.3.7竣工驗收工作。包括由工程部協(xié)同物管公司，根據(jù)修理任務(wù)書所提的項目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求進行驗收，根據(jù)設(shè)備的具體情況，試運行一定的時間工作正常，填寫檢修竣工報告。4.3.8設(shè)備檢修過程中所需的各種技術(shù)資料、技術(shù)文件、要有健全的領(lǐng)用管理制度，設(shè)備大修、中修要有完整的檢修記錄和交工資料，并交工程部歸檔。設(shè)備外協(xié)維修管理制度4.4.1工程立項a）工程部專業(yè)人員根據(jù)小區(qū)各種設(shè)施的現(xiàn)狀情況的需要，提出設(shè)備外協(xié)維修的報告。b）報告中應(yīng)說明設(shè)備的部位、名稱、維修更新的內(nèi)容，以及預(yù)定維修時間、所需資金的概算和技術(shù)方面的可行性分析等上報管理處討論審批。4.4.3設(shè)備維保施工單位的招標(biāo)工作a)根據(jù)各分布設(shè)備的品牌，相應(yīng)的維保原則上與原廠家立定。招標(biāo)工作應(yīng)在完成本工程項目的設(shè)計和概算后進行，就擬建的設(shè)備維修提出招標(biāo)條件，投標(biāo)單位提出自己完成設(shè)備維修的各項保證。b)管理處從中選擇夠資質(zhì)等級、工期短、造價低、質(zhì)量好和信譽高有實力的外協(xié)單位前來中標(biāo)，并綜合評比三家以上的單位，從中選優(yōu)的原則。c)整個招標(biāo)工作應(yīng)在公平、公正、平等、有序的情況下進行，以達到縮短工期、確保質(zhì)量、降低造價、提高投資效益的目地。4.4.4簽訂承包設(shè)備維修工程合同及相關(guān)協(xié)議書合同內(nèi)容應(yīng)包括施工的工期、技術(shù)要求、預(yù)算造價、付款要求及施工進行當(dāng)中不可預(yù)見問題的處理方法等內(nèi)容，并同時與之簽訂《承包工程安全管理協(xié)議》和有關(guān)管理條約。4.4.5施工中的管理a）工程部應(yīng)派專人進行全程跟蹤，掌握相關(guān)的維修施工技術(shù)，做好維修施工記錄，收集整理相關(guān)技術(shù)資料歸檔。b）施工維護管理、竣工驗收、工程預(yù)算、項目移交等工作內(nèi)容，并協(xié)調(diào)工程項目的各項工作設(shè)專人負責(zé)，明確任務(wù)，做到責(zé)任到人。c）做好施工中各方面的協(xié)調(diào)工作，及時解決施工中出現(xiàn)的一切技術(shù)和質(zhì)量問題。d）加強對施工隊伍的管理工作，督促檢查施工單位做好現(xiàn)場安全生產(chǎn)、文明施工的管理工作，以確保施工質(zhì)量、工期的落實。4.4.6工程的竣工驗收決算a）設(shè)備維修項目的驗收工作應(yīng)先由施工單位、或質(zhì)量監(jiān)理單位自驗自改，尤其是隱蔽工程項目的驗收極為重要。對不符合設(shè)計質(zhì)量要求的問題，以書面形式做出紀要，并責(zé)成維保單位限期整改。b）由工程部做最后的驗收并簽字。---竣工決算書應(yīng)根據(jù)工程項目實際發(fā)生的工程內(nèi)容計算，按合同所簽定內(nèi)容及工程預(yù)算有關(guān)規(guī)定，由專業(yè)工程核算人員、財務(wù)人員分別進行核算，并對工程項目組做完最后的全面審計得出結(jié)果。---經(jīng)管理處審批后為最終工程造價的決算。維修檔案管理制度4.5.1維修檔案屬工程檔案的一部分，由工程部統(tǒng)一管理。4.5.2設(shè)備維修檔案按強電、弱電、機管、裝修、用戶單元內(nèi)設(shè)施分類。4.5.3用戶單元維修檔案用標(biāo)簽按不同檔案分開，其他檔案按類別存放，在相應(yīng)的檔案盒上貼上標(biāo)簽。4.5.4文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表，并錄入電腦中已設(shè)置密碼的“維修管理”項目。4.5.5文員每天核對發(fā)出和返回的維修單，將有關(guān)內(nèi)容如實錄入維修檔案記錄表，如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。4.5.6文員每月對維修檔案記錄表、維修單等進行整理、并分類歸檔。4.5.7維修檔案作為評估小區(qū)設(shè)備運行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù)，應(yīng)妥善保存，保存期限一般為一年，重大維修項目保存期至少為兩年。過期檔案由總工程師、系統(tǒng)工程師組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。相關(guān)文件記錄《工程部維修班日志》《設(shè)備設(shè)施維修工作記錄表》《對外委托設(shè)備維修審批單》十二、物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程及細節(jié)要求目的規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的機電處員工作。適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。職責(zé)工程部主管負責(zé)檢查弱電系統(tǒng)機電處員工作的實施情況。組長負責(zé)弱電系統(tǒng)作的組織實施。弱電工負責(zé)弱電系統(tǒng)工作。程序要點弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程4.1.1嚴格遵守系統(tǒng)各項運行制度、保證系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。4.1.2領(lǐng)班每年12月制定下年度的保養(yǎng)計劃，并負責(zé)實施。4.1.3在日常維修中作好防靜電工作。4.1.44.1.5對于一主一備的設(shè)備不可同時保養(yǎng)，以先主后備的順序進行。4.1.6對于紅外、激光、微波等發(fā)射裝置，不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器進行清潔。4.1.7各設(shè)備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。4.1.8系統(tǒng)維護結(jié)束以后，將系統(tǒng)調(diào)試運行正常，在觀察一段時間，將系統(tǒng)調(diào)試運行正常，填寫記錄表格。弱電系統(tǒng)維護注意事項4.2.1應(yīng)熟悉維修設(shè)施的電路原理及功能方框圖。4.2.2應(yīng)注意安全操作：a）確保人身安全：維修時如需帶電作業(yè)（電壓高于36V時），應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施；b）確保維修設(shè)施的安全：測量某焊點電壓切忌與相鄰焊點相碰；維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板托起；注意合理放置機電處員工作以免引起意外。4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。基本維修方法4.3.1觀察法：a）有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；b）有無異常的聲音；c）觀察圖象效果。4.3.2靜態(tài)測量法：a）短路電阻測量法；b）電流測量判斷法；c）電壓測量判斷法。小區(qū)組團對講機維修4.4.1室內(nèi)聽不到鈴聲：a）檢查主機按鈕開關(guān)是否接觸良好，否則應(yīng)更換按鈕開關(guān)；a）檢查室內(nèi)分機待機轉(zhuǎn)換開關(guān)是否接觸良好，如接觸不行則應(yīng)整修處理。b）通過上述兩個部驟如仍不振鈴，則應(yīng)重點檢查振鈴放大電路，直至故障排除。4.4.2不能對講：a）檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接；b）檢查室內(nèi)分機擴音器、揚聲器是否正常，如不正常則應(yīng)更換。c）檢查室內(nèi)分機放大電路，重點檢查三極管直至故障排除。4.4.3不能開樓下大閘門：a）檢查鎖舌不見是否靈活，如阻滯則應(yīng)加潤滑油；b）檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如時則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈；d）開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件，如有問題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。4.4.4主機無電源：a）檢查轎式整流二極管有無損壞，如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管；b）檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器?？梢晫χv機維修4.5.1無圖象、聲音，但開鎖正常：a）調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵，如油光柵則應(yīng)檢查室內(nèi)機與門口機的圖象信號連接是否接牢，則應(yīng)重新接好（燙錫焊接）；b）如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵，此時應(yīng)檢查室內(nèi)急電路板，包括震蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查，直至故障排除。4.5.2通話無聲音：a）檢查聽筒與室內(nèi)機的界限是否牢固，否則應(yīng)重新接好（燙錫、焊接）；b）調(diào)節(jié)音量電位器，如揚聲器理有交流聲發(fā)出，則說明室內(nèi)機的放大電路有問題，室內(nèi)機放大電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防電路，此時應(yīng)逐級進行檢查直至故障排除。程控交換機維護管理規(guī)程4.6.1程控交換機的有關(guān)維護包養(yǎng)工作由弱點技工負責(zé)。4.6.2要保證交換機工作電源的供應(yīng)（UPS）,中央空調(diào)的開啟。4.6.34.6.4未經(jīng)同意，禁止修改交換機的運行參數(shù)。改動參數(shù)后，必須記錄在當(dāng)班日志和保養(yǎng)記錄表上。4.6.5配線架的配線改動后必須修改配線資料。4.6.6維護終端平時運行是處于關(guān)閉狀態(tài)，使用時再開啟。4.6.7檢查或維修功能卡前必須先關(guān)閉交換機電源，帶上防靜電手套。4.5.84.6.9當(dāng)交換機發(fā)生故障而不能立即修復(fù)時，應(yīng)在最短的時間內(nèi)通知廠商到場維修恢復(fù)。4.6.10所有的保養(yǎng)工作結(jié)束后，應(yīng)測試系統(tǒng)是否正常，并填寫設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表。記錄監(jiān)控中心設(shè)備檢查相關(guān)支持文件《監(jiān)控中心設(shè)備檢查表》十三、物業(yè)工程部供配電設(shè)備運行維護管理規(guī)程及細節(jié)要求目的制定供電管理制度并實施，確保各物業(yè)管理配電設(shè)備正常運行供電。適用范圍適用于管理處所管理的所有配電設(shè)備設(shè)施。職責(zé)值班電工負責(zé)供電設(shè)備的運行監(jiān)控，輕微故障的維修，用電安裝；維修領(lǐng)班負責(zé)供電故障的維修、供電設(shè)施的保養(yǎng)程序內(nèi)容值班電工崗位管理規(guī)程4.1.1值班電工的崗位責(zé)任制是搞好配電房工作的一項基本制度。它有利于增強人員的責(zé)任感，有利于每一個人做好本質(zhì)工作，便于檢查評比；4.1.2值班電工必須熟悉電氣設(shè)備，并經(jīng)考核合格，取得值班電工合格證（或操作證），值班電工應(yīng)有一定的實際工作經(jīng)驗；4.1.3值班電工在運行領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，完成本職的設(shè)備巡視、倒閘操作、事故處理、監(jiān)視各種儀表和保護裝置、填寫運行記錄；4.1.4單人值班不得單獨從事修理工作；4.1.5接班人員應(yīng)提前到位做好接班準(zhǔn)備工作。若接班人員因故未到，交班人員應(yīng)堅守崗位，并立即報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，做好安排；4.1.6交班時，應(yīng)盡量避免倒閘操作。交接班過程中發(fā)生事故或異常情況，原則上應(yīng)由交班人員負責(zé)處理；值班巡視制度4.1.1每日巡檢配電房配電設(shè)備的運行情況；4.1.2每周巡檢電力計量表，如電流表、電壓表、功率表的指示情況和配線接觸情況；4.1.3每月巡檢各組團的配電箱接觸情況；4.1.4遇有大風(fēng)、雨雪等天氣，應(yīng)巡檢電力線情況；4.1.5巡視發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時檢修，當(dāng)值人員巡視后應(yīng)將巡視結(jié)果記錄于運行表中。配電房的管理規(guī)程4.3.1保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上配掛溫度計，室內(nèi)溫度控制在35。C以下。4.3.2房內(nèi)禁止拉接臨時線路，供電線路嚴禁超載供電。4.3.3嚴禁違章操作，操作或檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具，絕緣鞋套等。4.3.4保持配電房內(nèi)無雜物堆放，地面干凈，鋪設(shè)絕源橡膠墊層，設(shè)備外表清潔無塵。4.3.5做好配電房的日常防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等進入配電房，以防短路事故的發(fā)生。4.3.6配電房內(nèi)設(shè)備及線路需改變，必報上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，請專業(yè)人員確認方可改變。4.3.7每年對配電房內(nèi)全部機電設(shè)備大檢修一次。4.3.8值班人員應(yīng)認真做好值班記錄，仔細填寫《配電房運行記錄表》，認真執(zhí)行交接班記錄制度。供配電設(shè)備運行管理規(guī)程4.4.1每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括(高、低壓室，變壓器室)，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。4.4.2發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知維修領(lǐng)班安排處理。4.4.3用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。4.4.44.4.5嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。4.4.6高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。4.4.7與系統(tǒng)有關(guān)的鑰匙集中放置在鑰匙箱中，交接班時清點數(shù)量，發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。4.4.8外借鑰匙應(yīng)做好登記并按時追收。供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程4.5.1嚴格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。4.5.2維修領(lǐng)班每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。4.5.34.5.4根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。4.5.5各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響物業(yè)服務(wù)正常營運為原則，特殊情況，須報告管理處主任，及時通知受影響的用戶。4.5.6使用期中，每月重點檢查電器的各部件，注意可動部分是否有卡住，緊固件是否有松脫等現(xiàn)象。4.5.7配電設(shè)備導(dǎo)電部分與接地電阻及其他部分的絕緣電阻，定期用搖表檢查絕緣接地電阻是否良好，一般應(yīng)大于10兆歐。4.5.8接觸器的觸頭表面應(yīng)經(jīng)常保持清潔，不允許用金屬的工具摩擦觸頭。4.5.9母線支架無污損、破裂，導(dǎo)體無松動，連接部分無過熱或變形現(xiàn)象。4.5.10配電柜各相電壓、電流工作平衡，繼電器動作顯示正常，信號指示燈正常4.5.11電壓互感