亙元地產(chǎn)華雁湖項目開發(fā)策略及經(jīng)濟測算報告

2015年12月6日亙元地產(chǎn)【華雁湖項目】開發(fā)策略及經(jīng)濟測算報告第1頁目錄第一部分：項目整體開發(fā)策略第二部分：項目整體開發(fā)節(jié)奏第三部分：項目經(jīng)濟指標測算第2頁目錄第一部分：項目整體開發(fā)策略第二部分：項目整體開發(fā)節(jié)奏第三部分：項目經(jīng)濟指標測算第3頁項目整體開發(fā)策略項目開發(fā)重點問題解決項目開發(fā)總體目標第4頁項目整體開發(fā)策略|開發(fā)目標價值最大化可持續(xù)銷售品牌價值提升開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品，定位高價值客群，實現(xiàn)項目銷售價值最大化用高檔產(chǎn)品樹立項目高端形象，以高檔產(chǎn)品先行開發(fā)，從而提升低價值產(chǎn)品的售價控制項目每期開發(fā)量，并結(jié)合市場需求狀況以及競品項目開發(fā)量，保持本項目良好的推盤節(jié)奏，實現(xiàn)可持續(xù)的銷售第5頁項目整體開發(fā)策略項目開發(fā)重點問題解決項目開發(fā)總體目標第6頁項目整體開發(fā)策略|提出問題以項目運作目標為前提，在項目的開發(fā)過程中會遇到如下問題：3.市場競爭激烈，產(chǎn)品推出要形成市場差異化1.項目所在區(qū)域認可度不高，生活及公建配套不完善2.地塊規(guī)模龐大，各板塊之間產(chǎn)品銜接復(fù)雜4.大規(guī)模的客群挖掘成為項目成功運作的關(guān)鍵因素5.高層產(chǎn)品目前市場抗性較大第7頁為了方便說明，根據(jù)整個地塊中市政路網(wǎng)的規(guī)劃，我們將項目地塊分為A、B、C、D四個部分，圖示如下：ABCD項目整體開發(fā)策略|地塊劃分第8頁1.項目所在區(qū)域認可度不高，生活及公建配套不完善項目所在區(qū)域配套不夠完善，因此為了提高區(qū)域認可度和生活便捷性，較大規(guī)模完善的生活配套設(shè)施成為項目運作的關(guān)鍵因素之一，并且也是項目對外宣傳的亮點。在項目的一期開發(fā)中要求配套設(shè)施先行，并且一期的配套設(shè)施開發(fā)量要多于各期，以滿足一期客戶入住后基本的生活便利性。周邊現(xiàn)狀圖項目整體開發(fā)策略|解決問題第9頁2.地塊規(guī)模龐大，各板塊之間產(chǎn)品銜接復(fù)雜項目規(guī)模大，可采用模擬多盤開發(fā)策略，每期推出不同種類產(chǎn)品，并可根據(jù)每期產(chǎn)品類型獨立進行推廣，特點各異。根據(jù)各板塊的位置、景觀資源、交通等特點、分布不同產(chǎn)品，形成需求互補、互相帶動，使地塊綜合價值最大化。各板塊間產(chǎn)品推出盡量豐富化，不同產(chǎn)品的搭配以滿足多更多消費群體的需求。項目整體開發(fā)策略|解決問題第10頁本項目A、B兩個地塊的規(guī)規(guī)模較大，為為避免自我競競爭、豐富產(chǎn)產(chǎn)品線，必須須對這兩個地地塊進行容積積率的拆分本項目C、D地塊環(huán)境優(yōu)勢勢明顯，具有有開發(fā)高端產(chǎn)產(chǎn)品的先決條條件，建議進進行高端打造造，以提升整整盤的檔次項目整體開發(fā)發(fā)策略|解決問題通過對項目規(guī)規(guī)劃條件的分分析，我們可可以得到以下下一些項目基基礎(chǔ)信息：1、建設(shè)用地面面積約為62.4萬平方米2、容積率：高高層≤1.8、多層≤1.3，無限高，建建筑密度≤25%（高層）和28%（多層）3、總建筑面積積8%左右的商業(yè)4、可估算出本本項目平均樓樓層約大致為為：Ａ、B地塊：約11-12層（理論層數(shù)數(shù)）C、D地塊：約6-7層（理論層數(shù)數(shù)）第11頁項目整體開發(fā)發(fā)策略|解決問題第12頁3.市場競爭激烈烈，產(chǎn)品推出出要形成市場場差異化及時了解各競競品項目的推推盤策略，同同時結(jié)合市場場需求情況，，制定合理的的產(chǎn)品推出計計劃，以市場場需求為前提提，盡量和其其他項目形成成差異化，減減少同類產(chǎn)品品在市場中的的競爭壓力。。選擇差異化的的產(chǎn)品及戶型型面積，每期期都有豐富的的產(chǎn)品線，以以拉動不同客客戶需求，形形成持續(xù)銷售售。一期可推出少少量高端產(chǎn)品品，展現(xiàn)項目目高品質(zhì)的形形象定位，為為后續(xù)產(chǎn)品高高品質(zhì)的“調(diào)調(diào)性”奠定基基礎(chǔ)，同時支支持項目價格格定位。項目整體開發(fā)發(fā)策略|解決問題第13頁A地塊，容積率率1.8B地塊，容積率率1.8D地塊，容積率率1.3C地塊，容積率率1.3洋房別墅一期產(chǎn)品項目整體開發(fā)發(fā)策略|解決問題第14頁4.大規(guī)模的客群群挖掘成為項項目成功運作作的關(guān)鍵因素素豐富的產(chǎn)品線線勢必會吸引引更多的客戶戶群體，根據(jù)據(jù)客戶的需求求和銷售產(chǎn)品品一一對位。。打造高性價比比產(chǎn)品是所有有客群追求的的。水景資源雖然然是區(qū)域內(nèi)競競品項目共享享的自然資源源，但只是““觀水”而不不是“親水””，合理的利利用水資源，，引入水系并并貫穿社區(qū)，，這將會成為為項目突出的的賣點，吸引引更多享受生生活、親近自自然的人群。。項目整體開發(fā)發(fā)策略|解決問題第15頁5.高層產(chǎn)品目前前市場抗性較較大隨著土地資源源的稀缺，高高層產(chǎn)品在未未來的項目規(guī)規(guī)劃中一定會會成為主力產(chǎn)產(chǎn)品，不過這這需要有一個個時間過程。。針對目前市市場高層產(chǎn)品品抗性較大的的現(xiàn)狀，一期期開盤不推出出高層產(chǎn)品，，依據(jù)市場狀狀況，隨著客客戶對高層產(chǎn)產(chǎn)品認可度的的提高逐漸推推出。高層產(chǎn)品主要要抗性集中在在兩個方面，，其一：高層層產(chǎn)品公攤較較大；其二高高層產(chǎn)品承擔擔的附加費用用較高。合理理的解決這兩兩個問題會大大大縮減客戶戶抗性。北京星河灣項目整體開發(fā)發(fā)策略|解決問題第16頁根據(jù)以上問題題的提出，得得出開發(fā)策略略方向：配套先行，提提升品質(zhì)——生活配套設(shè)施施以及Ａ地塊塊配建的幼兒兒園和小學(xué)在在項目初期就就開始建設(shè)，，增加生活便便捷性。暢銷產(chǎn)品，奠奠定市場——A、B地塊的多層洋洋房產(chǎn)品是項項目開發(fā)先鋒鋒角色，承擔擔項目開拓市市場、保證現(xiàn)現(xiàn)金流的重要要責(zé)任。高端產(chǎn)品，提提高檔次——D地塊西側(cè)的別別墅可與A、B地塊的洋房同同時推出，借借高端產(chǎn)品之之勢，提高項項目的整體檔檔次。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，創(chuàng)創(chuàng)造利潤——Ａ、B地塊巨大體量量的高性價比比產(chǎn)品及C、D地塊的高端優(yōu)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，共共同為開發(fā)商商創(chuàng)造利潤。。商業(yè)產(chǎn)品，完完美收官——B地塊的商業(yè)價價值，在環(huán)境境相對成熟時時才能有效的的提升產(chǎn)品價價值。項目整體開發(fā)發(fā)策略|小結(jié)第17頁目錄第一部分：項目整體開發(fā)發(fā)策略第二部分：項目整體開發(fā)發(fā)節(jié)奏第三部分：項目經(jīng)濟指標標測算第18頁面對變幻莫測測的市場環(huán)境境，為規(guī)避風(fēng)風(fēng)險就必須嚴嚴謹?shù)耐扑汩_開發(fā)節(jié)奏原則：制定的所有計計劃要符合市市場需求第19頁項目整體開發(fā)發(fā)節(jié)奏開發(fā)分期總平規(guī)劃及指指標開發(fā)節(jié)奏預(yù)計計項目一期產(chǎn)品品第20頁總平規(guī)劃及指指標︱總平面圖規(guī)劃劃第21頁地塊用地面積容積率建筑面積物業(yè)類型比例備注（層數(shù)均指地上層數(shù)）（平方米）（平方米）產(chǎn)品形式（%）A地塊2206261.8397127235600高層住宅25.8011層、15層、18層（層高2.9米）145965洋房15.986層（層高3.0米）2645聯(lián)排0.293層（層高3.1米）5290別墅0.583層（層高3.2米）3127配套設(shè)施0.34幼兒園3層（層高3.6米）4500商業(yè)建筑0.49零散配套商業(yè)1-2層（4.5+4.2米）、會所B地塊2404761.8432857230540高層住宅25.2515層、18層（層高2.9米）121511洋房13.316層（層高3.0米）8817聯(lián)排0.973層（層高3.1米）10719配套設(shè)施1.172層物管、居委會、垃圾站、公廁等61270商業(yè)建筑6.712層-3層購物中心（含主力店、特色店、餐飲等）、12層酒店（商務(wù)+特色）、公寓、會所C地塊1193211.3(0.57)6803515535獨棟、雙拼1.702-3層（層高3.2米）34500疊拼3.784層、局部6層（層高3.0米）15000聯(lián)排1.643層（層高3.1米）3000會所0.332-3層（層高3.6米）D地塊433541.3(0.35)1517415174獨棟、雙拼1.662-3層（層高3.2米）合計6237771.47913193

100.0

總平規(guī)劃及指指標︱各地塊容積率率拆分第22頁總平規(guī)劃及指指標︱各物業(yè)類型配配比項目產(chǎn)品類型建筑面積所占百分比住宅面積（㎡）獨棟、雙拼別墅359993.94%聯(lián)排264622.90%疊拼345003.78%洋房26747629.29%小高層、高層46614051.05%小計83057790.95%商業(yè)面積（㎡）集中商業(yè)387704.25%公寓、酒店200002.19%零散商業(yè)50000.55%會所50000.55%小計687707.53%公建配套面積（㎡）幼兒園31270.34%其它107191.17%小計138461.51%總計（㎡）\913193100.0%第23頁總平規(guī)劃及指指標︱產(chǎn)品面積區(qū)間間及配比項目產(chǎn)品類型面積區(qū)間（平方米）建筑面積（平方米）比例規(guī)劃戶數(shù)（套）備注1舒適兩居85-1009131910.00%960Ａ、Ｂ地塊，小高層、高層部分，平層+躍層2經(jīng)濟三居90-12013697915.00%1190Ａ、Ｂ地塊，小高層、高層部分，平層3舒適三34%2730Ａ、Ｂ地塊，洋房、小高層部分，平層4舒適四00%980Ａ、Ｂ地塊，洋房、小高層部分，平層+躍層5疊拼150-180345003.78%210C地塊為主，A、B地塊少量6聯(lián)排200-250264622.90%110C地塊為主，A、B地塊少量7別墅280-350359993.94%110C、D地塊，A地塊少量8商業(yè)687707.53%\A、B、C地塊（商業(yè)、會所、預(yù)留酒店等）9其他配套138461.51%\A、B、C地塊（幼兒園、小學(xué)、物管等）共計913193100%6290配比依據(jù)第24頁項目整體開發(fā)發(fā)節(jié)奏開發(fā)分期總平規(guī)劃及指指標開發(fā)節(jié)奏預(yù)計計項目一期產(chǎn)品品第25頁開發(fā)節(jié)奏預(yù)計計︱開發(fā)周期構(gòu)想想項目總體量較較大，根據(jù)規(guī)規(guī)劃條件估算算總建筑面積積約為90-95萬平方米，因因此，項目分分期開發(fā)是必必然的選擇。。計劃分七期開開發(fā)，預(yù)計開開發(fā)周期6-7年平均每期12.8-13.6萬平米，合合理分期，有有利于開發(fā)商商合理組織資資金及安排施施工市場支持依據(jù)據(jù)：艾依水郡——目前剩余約20萬平米體量，，預(yù)計開發(fā)時時間為1.5－2年，平均每年年開發(fā)量在10－13萬平米左右；；魯銀城市公元元——一期開發(fā)體量量約10萬平米，產(chǎn)品品有高層、小小高層、多層層，預(yù)計明年年上半年再開開發(fā)10萬平米左右。。以后每期開開發(fā)產(chǎn)品體量量約15－20萬平米；寶湖灣——一期開發(fā)體量量約10－15萬平米，在在市場穩(wěn)定的的情況下后期期將保持此開開發(fā)速度。實際操作應(yīng)根根據(jù)市場情況況的變化適時時調(diào)整詳見市場研究究報告第26頁開發(fā)節(jié)奏預(yù)計計︱銷售周期構(gòu)想想大規(guī)模的項目目必定會有較較長的銷售周周期，只有在在產(chǎn)品中創(chuàng)新新、營銷中創(chuàng)創(chuàng)新，才有可可能加快銷售售進度。預(yù)計項目整體體銷售周期為為8－10年每年消化9.0-11.9萬平米，但未未來市場大勢勢會影響銷售售進度市場支持依據(jù)據(jù)：艾依水郡——此項目從2007年11月銷售至今，，目前剩余約約20萬平米米體量量，刨刨除代代建的的部分分產(chǎn)品品，一一年總總銷售售量約約為10萬平米米；其他項項目——除市中中心項項目銷銷售較較快外外，城城市周周邊區(qū)區(qū)域項項目年年均銷銷售量量在6－8萬平米米之間間。實際操操作應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)市場場情況況的變變化適適時調(diào)調(diào)整詳見市市場研研究報報告第27頁開發(fā)節(jié)節(jié)奏預(yù)預(yù)計此開發(fā)發(fā)周期期構(gòu)想想是依依據(jù)目目前市市場情情況所所做，，實際際操作作應(yīng)根根據(jù)市市場情情況的的變化化適時時調(diào)整整第28頁項目整整體開開發(fā)節(jié)節(jié)奏開發(fā)分分期總平規(guī)規(guī)劃及及指標標開發(fā)節(jié)節(jié)奏預(yù)預(yù)計項目一一期產(chǎn)產(chǎn)品第29頁開發(fā)分分期︱地塊開開發(fā)順順序D地塊，，容積積率1.3其次開發(fā)A首先開發(fā)B開發(fā)方方向由由南至至北CD最后開發(fā)第30頁開發(fā)分分期︱第一期期：B地塊多多層洋洋房+D地塊西西側(cè)獨獨棟+配套（（12.2萬+0.35萬+0.25萬=12.8萬）A地塊，，容積積率1.8B地塊，，容積積率1.8D地塊，，容積積率1.3C地塊，，容積積率1.3洋房別墅第31頁開發(fā)分分期︱第二期期：B地塊高高層（（15萬）A地塊，，容積積率1.8B地塊，，容積積率1.8D地塊，，容積積率1.3C地塊，，容積積率1.3高層第32頁開發(fā)分分期︱第三期期：B地塊小小高層層+商業(yè)+A地塊學(xué)學(xué)校（（8萬+3萬+0.3萬=11.3萬）A地塊，，容積積率1.8B地塊，，容積積率1.8D地塊，，容積積率1.3C地塊，，容積積率1.3小高層商業(yè)學(xué)校第33頁開發(fā)分分期︱第四期期：A地塊聯(lián)聯(lián)排+洋房+A地塊商商業(yè)（（14.6萬+0.26萬+0.53萬+0.45萬=15.8萬）A地塊，，容積積率1.8B地塊，，容積積率1.8D地塊，，容積積率1.3C地塊，，容積積率1.3聯(lián)排洋房商業(yè)第34頁開發(fā)分分期︱第五期期：A地塊小小高層層+A地塊高高層（（6.1萬+6萬=12.1萬）C地塊，，容積積率1.3A地塊，，容積積率1.8B地塊，，容積積率1.8D地塊，，容積積率1.3高層小高層第35頁開發(fā)分分期︱第六期期：A地塊高高層+D地塊東東側(cè)別別墅（（11.5萬+1.8萬=13.3萬）C地塊，，容積積率1.3A地塊，，容積積率1.8B地塊，，容積積率1.8D地塊，，容積積率1.3高層別墅第36頁開發(fā)分分期︱第七期期：C地塊別別墅+C地塊聯(lián)聯(lián)排+C地塊疊疊拼+C地塊會會所+B地塊商商業(yè)（（10.7萬）C地塊，，容積積率1.3A地塊，，容積積率1.8B地塊，，容積積率1.8D地塊，，容積積率1.3聯(lián)排疊拼獨棟雙拼第37頁開發(fā)分分期︱總結(jié)分期計計劃第一期期：B地塊多多層洋洋房+D地塊西西側(cè)獨獨棟+配套（（12.2萬+0.35萬+0.25萬=12.8萬）第二期期：B地塊高高層（（15萬）第三期期：B地塊小小高層層+商業(yè)+A地塊學(xué)學(xué)校（（8萬+3萬+0.3萬=11.3萬）第四期期：A地塊聯(lián)聯(lián)排+洋房+A地塊商商業(yè)（（14.6萬+0.26萬+0.53萬+0.45=15.8萬）第五期期：A地塊小小高層層+A地塊高高層（（6.1萬+6萬=12.1萬）第六期期：A地塊高高層+D地塊東東側(cè)別別墅（（11.5萬+1.8萬=13.3萬）第七期期：C地塊別墅+C地塊聯(lián)排+C地塊疊拼+C地塊會所+B地塊商業(yè)（（6.8萬+3.9萬=10.7萬）第38頁項目整體開開發(fā)節(jié)奏開發(fā)分期總平規(guī)劃及及指標開發(fā)節(jié)奏預(yù)預(yù)計項目一期產(chǎn)產(chǎn)品第39頁項目一期產(chǎn)產(chǎn)品A地塊，容積積率1.8B地塊，容積積率1.8D地塊，容積積率1.3C地塊，容積積率1.3洋房別墅第一期產(chǎn)品品配比：B地塊多層洋洋房+D地塊西側(cè)獨獨棟+配套（12.2萬+0.35萬+0.25萬=12.8萬）第40頁華雁湖項目一期產(chǎn)品分配表地塊類型面積

(平米)戶型區(qū)間

（平米）分項面積

（平米）規(guī)劃套數(shù)

（套）所占比例備注B地塊洋房121511120-1407290054057.17%為了滿足銀川市的需求，一期推出的

產(chǎn)品為多層產(chǎn)品，以減小市場抗性130-1504861134038.13%配套2500

2500

1.96%一期配套以滿足社區(qū)基本生活為主，

包括超市、便利店、餐飲等D地塊別墅3500280-3503500102.74%D地塊別墅先開用地西側(cè)，與B地塊相

鄰的部分，以拔高項目整體檔次合計

127511

127511880100.00%

項目一期產(chǎn)產(chǎn)品第41頁項目一期產(chǎn)產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)區(qū)規(guī)劃建議議樣板示范區(qū)區(qū)要把項目目產(chǎn)品潛質(zhì)質(zhì)外化，是是一個項目目的營銷和和品牌形象象最好的表表現(xiàn)形式和和著力點，，尤其對項項目第一次次亮相能否否博得滿堂堂彩十分重重要。樣板示范區(qū)區(qū)的基本規(guī)規(guī)劃原則如如下：包括銷售中心、、園林鑒賞賞區(qū)與示范范單位三大部分；；示范區(qū)靠近近市政主路路，對外展展示效果佳佳，交通通通達性較好好；涵蓋洋房與與別墅兩大大類產(chǎn)品；；易于形成一一個相對圍圍合的空間間，與周邊邊建筑工地地有效分隔隔，最大限限度的減少少施工對客客戶安全和和心理的不不良影響，，降低銷售售抗性；保證客戶由由外入內(nèi)的的連續(xù)性，，能切身感感受到項目目優(yōu)秀品質(zhì)質(zhì)，體驗到到未來居住住生活的愜愜意。第42頁項目一期產(chǎn)產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)區(qū)規(guī)劃建議議洋房別墅洋房實樓樣樣板間園林鑒賞區(qū)區(qū)別墅實樓樣樣板間銷售中心看房路線第43頁項目一期產(chǎn)產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)區(qū)規(guī)劃建議議建議示范區(qū)區(qū)設(shè)在景觀觀資源最豐豐富的D地塊，便于于打造出優(yōu)優(yōu)美的景觀觀環(huán)境，帶帶給來訪客客戶完美的的第一印象象和對未來來生活的美美好感知。。銷售中心設(shè)設(shè)在D地塊的西北北部，面積積2000㎡㎡-3000㎡，臨近寧安安大街，交交通通達性性好，展示示性佳，同同時盡量靠靠近艾依河河，展示濱濱水景觀。。（銷售中中心如果位位于D地塊中，建建議建為臨臨時性建筑筑；但如有有可能，銷銷售中心可可位于與D地塊緊鄰的的代建公園園范圍之內(nèi)內(nèi)，更加有有效的向來來訪客戶展展示公園與與本項目的的緊密聯(lián)系系，可建成成永久性建建筑，便于于日后改造造為公園內(nèi)內(nèi)配套設(shè)施施如管理處處、咖啡廳廳等，節(jié)約約開發(fā)成本本）別墅實樓樣樣板間應(yīng)選選擇景觀環(huán)環(huán)境與視野野最佳的別別墅，臨近近艾依河。。洋房實樓樣樣板間位于于樣房區(qū)東東側(cè)最靠近近銷售中心心的建筑內(nèi)內(nèi)，可有效效避免現(xiàn)場場施工對客客戶安全和和心理的不不良影響，，來訪客戶戶搭乘看房房車穿過地地塊內(nèi)部抵抵達。園林鑒賞區(qū)區(qū)設(shè)在D地塊內(nèi)，位位于銷售中中心與別墅墅實樓之間間的區(qū)域。。第44頁項目一期產(chǎn)產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)區(qū)設(shè)計建議議銷售中心的的風(fēng)格應(yīng)與與項目整體體風(fēng)格保持持一致，同同時根據(jù)目標客客群的喜好好，針對性性地進行室室內(nèi)風(fēng)格和和檔次的裝裝修設(shè)計。。第45頁項目一期產(chǎn)產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)區(qū)設(shè)計建議議樣板示范區(qū)區(qū)各部分及及看房通道道的設(shè)計和和施工，都都要確?？涂蛻舻陌踩?，同時與與建筑風(fēng)格格相搭配。。第46頁項目一期產(chǎn)產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)區(qū)設(shè)計建議議整個示范區(qū)區(qū)要呈現(xiàn)出出美輪美奐奐、醒目別別致的景觀觀畫面，成成為同區(qū)域域、同類型型項目中的的“標桿””，打動客客戶，讓其其獲得極佳佳的感官印印象，為之之心動，為為產(chǎn)品的銷銷售打下良良好基礎(chǔ)。。第47頁項目一期產(chǎn)產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)區(qū)設(shè)計建議議樣板間要選選取主力戶戶型或是銷銷售中相對對存有難度度的戶型；；樣板間的裝裝修與布置置一定要與與項目整體體品質(zhì)相契契合，同時時又要考慮慮目標客群群的審美情情趣；對于不同的的戶型要考考慮其實質(zhì)質(zhì)性的作用用，如面積積較小的戶戶型裝修要要以功能的的全而精為為主，大戶戶型則凸顯顯居住的舒舒適度與家家庭的溫馨馨感，別墅墅則要盡顯顯品質(zhì)與格格調(diào)。第48頁項目一期產(chǎn)產(chǎn)品︱樣板示范區(qū)區(qū)設(shè)計建議議樣板示范區(qū)區(qū)的建設(shè)進進度盡可能能提前，爭取一期開開盤前能完完整的呈現(xiàn)現(xiàn)于客戶，，以配合項項目整體營營銷策略和和進度第49頁目錄錄第一部分：：項目整體開開發(fā)策略第二部分：：項目整體開開發(fā)節(jié)奏第三部分：：項目經(jīng)濟指指標測算第50頁經(jīng)濟測算︱項目計算指指標住宅面積（㎡）獨棟、雙拼別墅35999830577聯(lián)排26462疊拼34500洋房267476小高層、高層466140商業(yè)面積（㎡）集中商業(yè)3877068770公寓、酒店20000零散商業(yè)5000會所5000公建配套面積（㎡）幼兒園312713846其它10719地上建筑面積（㎡）\

913193占地面積（㎡）\623777四個地塊平均容積率

1.46第51頁經(jīng)濟測算︱項目投資估估算項目各項投投資所占比比例圖第52頁經(jīng)濟測算︱項目投資估估算在項目投資資諸項費用用中，建安安費所占比比例最大，，高達47.8%，其次為綜合合地價款，，占29.0%。第53頁經(jīng)濟測算︱項目投資估估算序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價造價占總成本比例綜合樓面成本一綜合地價款

94977706028.98%1040

成交地價款按實際發(fā)生費用計\\876454000

城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按銀川市征收標準，按實際建筑面積計算9131935045659650

土地契稅以上兩項的3%9221136503%27663410

第54頁經(jīng)濟測測算︱項目投投資估估算序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價造價占總成本比例綜合樓面成本二前期工程費

755558742.31%83

測繪、地形圖費按實際建筑面積算9131931.41278470

勘察費按實際建筑面積算9131931.621479373

建筑規(guī)劃設(shè)計費按實際建筑面積算9131932018263860

圖紙審查費按實際建筑面積算9131932.52282983

施工“三通”、場地平整費按實際建筑面積算9131933027395790

放線測量費按實際建筑面積算9131930.7639235

人防結(jié)建費按實際建筑面積算9131931513697895

招投標交易費、公證費按實際建筑面積算9131934.54109369

墻改費按住宅建筑面積算83057743322308

推散費按實際建筑面積算9131931913193

合同備案、產(chǎn)權(quán)初始登記費按實際建筑面積算9131930.88803610

房屋產(chǎn)權(quán)測量費按實際建筑面積算9131931.51369790

第55頁經(jīng)濟測測算︱項目投投資估估算序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價造價占總成本比例綜合樓面成本三建筑安裝工程費

156738905047.82%1716

獨棟、雙拼別墅按實際建筑面積算35999110039598900

聯(lián)排按實際建筑面積算26462110029108200

疊拼按實際建筑面積算34500110037950000

洋房按實際建筑面積算2674761200320971200

小高層、高層按實際建筑面積算4661401600745824000

集中商業(yè)按實際建筑面積算38770170065909000

公寓、酒店按實際建筑面積算20000180036000000

零散商業(yè)按實際建筑面積算500014007000000

會所按實際建筑面積算500013006500000

幼兒園按實際建筑面積算312713004065100

小學(xué)按實際建筑面積算013000

其它公建配套按實際建筑面積算10719130013934700

地下部分（結(jié)合車庫、人防）按占地面積25%算1447381800260527950

第56頁經(jīng)濟測測算︱項目投投資估估算序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價造價占總成本比例綜合樓面成本四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

2799561758.54%307

小市政建設(shè)費按實際建筑面積算913193200182638600

供暖增容費按實際建筑面積算9131934036527720

園林綠化費用綠地面積按照占地面積的35%測算20263330060789855五公共配套設(shè)施建設(shè)費00.00%0\\\\\第57頁經(jīng)濟測測算︱項目投投資估估算序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價造價占總成本比例綜合樓面成本六管理費用二、三、四、五項合計的2.0%19229010992.0%384580221.17%42七銷售費用銷售收入的3.0%41268765003.0%1238062953.78%136八不可預(yù)見費三、四、五、六、七項合計的3.0%20096095423.0%602882861.84%66九財務(wù)費用（含利息及融資費用）銀行短期貸款、股東中長期借款利息9131932001826386005.57%200第58頁經(jīng)濟測測算︱項目投投資估估算序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價造價占總成本比例綜合樓面成本十總投資

3277869362100.00%3589經(jīng)測算算，本本項目目總投投資約約32.8億元，綜合合樓面面成本本約為為3589元/平方米米。第59頁經(jīng)濟測測算︱項目投投資費費用小小結(jié)項目投資費用一覽表序號工程或費用名稱造價占總成本比例綜合樓面成本一綜合地價款94977706028.98%1040二前期工程費755558742.31%83三建筑安裝工程費156738905047.82%1716四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費2799561758.54%307五公共配套設(shè)施建設(shè)費00.00%0六管理費用384580221.17%42七銷售費用1238062953.78%136八不可預(yù)見費602882861.84%66九財務(wù)費用（含利息及融資費用）1826386005.57%200十總投資3277869362100.00%3589第60頁經(jīng)濟測測算︱本項目目基準準銷售售價格格確定定產(chǎn)品類型參考項目各產(chǎn)品均價（元/平米）本項目價格（元/平米）艾依水郡領(lǐng)世湖城森林半島鳴柳島紫檀水景清水灣魯銀城市公元寶湖灣（會員認購價）獨棟/雙拼別墅———10000—9000——7500聯(lián)排別墅———7500—7000——6000疊拼————————5500多層/洋房380046005200—3800—380038004500小高層3700——4500——39804000高層——————3600集中商業(yè)————————8000公寓—4300——————5000零散商業(yè)750012000——————6000參考區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)競品品項目目中各各產(chǎn)品品的價價格，，本著著較為為保守守的定定價原原則，，得出出本項項目各各產(chǎn)品品類型型的基基準銷銷售價價格，，為項項目收收益估估算提提供數(shù)數(shù)據(jù)支支撐。備注：：1.本銷售售價格格僅為為初步步制定定，在在營銷銷報告告中會會建立立模型型進行行推算算；2.本銷售售價格格為目目前市市場各各產(chǎn)品品售價價，待待項目目運作作后售售價會會有相相應(yīng)的的調(diào)整整。第61頁經(jīng)濟測測算︱項目收收益估估算項目名稱銷售面積銷售均價收益占銷售收入比例樓面收益十一項目銷售收入

4126876500100%4519

獨棟、雙拼別墅按實際建筑面積算3599975002699925006.5%

聯(lián)排按實際建筑面積算2646260001587720003.8%

疊拼按實際建筑面積算3450055001897500004.6%

洋房按實際建筑面積算2674764500120364200029.2%

小高層、高層按實際建筑面積算4661404000186456000045.2%

集中商業(yè)按實際建筑面積算3877080003101600007.5%

公寓、酒店按實際建筑面積算2000050001000000002.4%

零散商業(yè)按實際建筑面積算50006000300000000.7%經(jīng)測算算，本本項目目總銷銷售收收入約約41.3億元，綜合合樓面面平均均售價價為4519元/平方米米。第62頁經(jīng)濟測測算︱項目收收益估估算十二經(jīng)營稅費

2703104116.6%296270310411

兩稅一費等十一的6.5%2682469736.5%256078095268246973

印花稅十一的0.05%20634380.1%19698322063438十三利潤總額（十一）-（十二）-（十）

57869672717.7%（毛利潤率）

十四所得稅十三的25%57869672725%144674182

第63頁經(jīng)濟測測算︱項目收收益估估算十五稅后利潤（十三）-（十四）

43402254613.2%475經(jīng)測算算，本本項目目稅后后利潤潤約4.3億元，稅后后利潤潤率達達13.2%，每平平方米米建筑筑面積積的稅稅后平平均利利潤為為475元。第64頁經(jīng)濟測測算︱總結(jié)總投資3277869362元銷售收入4126876500元稅后利潤434022546元稅后收益率13.2%第65頁經(jīng)濟測測算︱總結(jié)本項目目的經(jīng)經(jīng)濟測測算，，遵循循亙元元穩(wěn)健健發(fā)展展的企企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略，，各項項經(jīng)濟濟指標標的取取值比比較穩(wěn)穩(wěn)妥，，13.2%的稅后后收益益率應(yīng)應(yīng)該較較為符符合當當前市市場態(tài)態(tài)勢的的預(yù)期期第66頁經(jīng)濟測測算︱銷售均均價與與平均均樓面面成本本敏感感度分分析考慮到到未來來市場場價格格的變變動和和項目目成本本控制制，利利潤率率可能能會在在一定定范圍圍內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)生波波動，，特做做出敏敏感度度分析析第67頁經(jīng)濟測測算︱銷售均均價與與平均均樓面面成本本敏感感度分分析銷售均價與平均樓面成本敏感度分析表（藍色之間數(shù)據(jù)為合理數(shù)據(jù)）

銷售均價-8%-6%-4%-2%基準價+2%+4%+6%+8%415742484338442945194609470047904881平均樓面成本-8%330213.25%15.17%17.09%19.00%20.92%22.84%24.76%26.68%28.60%-6%337411.37%13.25%15.13%17.00%18.88%20.76%22.64%24.51%26.39%-4%34459.57%11.41%13.25%15.09%16.93%18.76%20.60%22.44%24.28%-2%35177.85%9.65%11.45%13.25%15.05%16.85%18.65%20.45%22.25%基準價35896.19%7.95%9.72%11.48%13.25%15.01%16.78%18.54%20.31%+2%36614.60%6.33%8.06%9.79%11.52%13.25%14.98%16.71%18.44%+4%37333.07%4.76%6.46%8.16%9.85%11.55%13.25%14.95%16.64%+6%38041.59%3.26%4.92%6.59%8.25%9.92%11.58%13.25%14.91%+8%38760.18%1.81%3.44%5.08%6.71%8.35%9.98%11.61%13.25%第68頁經(jīng)濟測測算︱附件第69頁THANKS第69頁第70頁項目產(chǎn)產(chǎn)品及及戶型型配比比的依依據(jù)滿足項項目規(guī)規(guī)劃建建設(shè)指指標的的要求求，符符合用用地條條件；；滿足客客戶實實際需需求，，符合合項目目市場場定位位，具具備市市場競競爭力力；具有前前瞻性性，符符合區(qū)區(qū)域城城市發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃及及消費費需求求發(fā)展展方向向；項目配配比遵遵循的的原則則：報告附附件：：第71頁區(qū)域市市場供供應(yīng)量量較大大，未未來市市場競競爭風(fēng)風(fēng)險及及壓力力較大大；競品項項目主主力戶戶型為為90-100平米的的二居居和100-130平米的的三居居；在售項項目中中容積積率集集中在在1.5－1.8之間；；目前競競品項項目價價格中中均價價集中中在3500－4500元/平米，，銷售售速度度平均均每月月銷售售20－30套之間間。區(qū)域市市場競競爭態(tài)態(tài)勢小小結(jié)第72頁本項項目目住住宅宅部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位：：建筑筑形形態(tài)態(tài)：：以“低低密密度度””為總總原原則則，，做到到低低層層低低密密、、高高層層低低密密度度，同同時時以以“短短板板樓樓””為主主，，增增強強社社區(qū)區(qū)整整體體的的舒舒適適性性和和通通透透型型。。產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)：：龐大大的的社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模就就預(yù)預(yù)示示著著項項目目必必須須具具有有豐豐富富的的產(chǎn)產(chǎn)品品線線，，本本項項目目規(guī)規(guī)劃劃為為以花花園園洋洋房房為為主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品，，以以高高端端的的別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品為為亮亮點點，，同同時時分分布布部部分分小小高高層層、、高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品。。主力力戶戶型型：：由于于亙亙元元地地產(chǎn)產(chǎn)擁擁有有多多個個地地塊塊，，因因此此90/70政策策對對本本項項目目影影響響較較小小，，小小高高層層、、高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品主主力力戶戶型型可可控控制制在在80－100㎡㎡兩居居、、90－110㎡㎡小三三居居、、110－130㎡㎡三居居、、130－150㎡㎡四居居產(chǎn)產(chǎn)品品。要要求求設(shè)設(shè)計計大大尺尺度度面面寬寬，，保保證證戶戶型型舒舒適適性性。。整體體風(fēng)風(fēng)格格：：通過過建建筑筑外外立立面面、、園園林林景景觀觀等等精精心心設(shè)設(shè)計計與與施施工工，，體體現(xiàn)現(xiàn)項項目目高高品品質(zhì)質(zhì)感感，，打打造造出出與與當當?shù)氐貧鈿夂蚝?、、人人文文條條件件相相吻吻合合的的親親水水地地中中海海風(fēng)風(fēng)情情社社區(qū)區(qū)。。第73頁項目目所所在在金金鳳鳳區(qū)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有有供供應(yīng)應(yīng)住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型中中，，花花園園洋洋房房和