蘇州湘洲人家別墅營銷推廣策劃報告

編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁蘇州湘洲人家營銷推廣策劃報告目錄一從產(chǎn)品到市場關(guān)于規(guī)劃關(guān)于建筑關(guān)于功能客源鎖定價格策略二項目銷售策略銷售執(zhí)行目標(biāo)關(guān)鍵節(jié)點銷售執(zhí)行各項指導(dǎo)策略三項目廣告企劃產(chǎn)品契機目標(biāo)客源廣告定位企劃重點媒體策略推廣計劃廣告表現(xiàn)附件

一．從產(chǎn)品到市場關(guān)于規(guī)劃將蘇州傳統(tǒng)園林和現(xiàn)代居所相融合，尋求小巧精致、富有人情味的園林空間環(huán)境。大間距、低密度，圍合式中心綠地遠(yuǎn)離小區(qū)主干道，獨享清幽靜謐的環(huán)境。舒適居住空間還原真正符合蘇州人的居住習(xí)慣。社區(qū)1：1的室內(nèi)車位配比與沿街商鋪的若干室外停車位相結(jié)合，提升社區(qū)居住品質(zhì)和出入的便捷度。關(guān)于建筑低密度建筑，高度不再是視覺的壓力。簡潔的蘇州民居符號與現(xiàn)代的建筑體塊相結(jié)合，運用不同元素使得建筑立面豐富立體，使江南風(fēng)格的園林建筑成為現(xiàn)代生活的視覺享受。

關(guān)于功能A型1層房型說明方正格局，大面寬客廳，餐客廳自然分離，錯層空間設(shè)計轉(zhuǎn)換不同空間表情，每家一個專屬車位。底層公寓送私家花園，休閑之余享受別墅生活

A區(qū)2層房型說明4房2廳，大面寬，短進深，全復(fù)式全明設(shè)計，空間各區(qū)域?qū)俑袕姡蓾穹蛛x、動靜有序。簡約精致，是現(xiàn)代生活的美好開始。B型1層房型說明多樣化豪華的3房2廳設(shè)計，南北通風(fēng)，動靜分離。方正露臺，景觀系數(shù)高。是一個功能合理，視覺空間感上具有變化的人居空間。

B型2層房型說明大面寬臥室配備獨立的知性書房，南北臥室通過幾步錯層空間表情互不干擾，私密性強。

C型1層房型說明開放式餐廳排場體面，錯層設(shè)計轉(zhuǎn)換空間表情。面向花園的臥室布置，充分體現(xiàn)了對居住舒適性和人性化的深刻理解。

C型2層房型說明朝南臥室、書房獨立成套，大面寬臥室全落地通透陽光，方正有序，空間層次極其豐富。項目核心賣點：非常適合居住的新版公寓，充滿Townhouse意蘊項目支撐性賣點：公寓的價格，仿佛別墅的生活位于陽澄湖和盛澤蕩之間地段優(yōu)勢便捷的交通體系和深厚的人文底蘊從對產(chǎn)品的深入研讀和區(qū)域特性的認(rèn)知，得出以下分析：項目客源鎖定本案指向的客源群購房動機有以下幾類：■創(chuàng)業(yè)購房相成區(qū)現(xiàn)有外來人口12萬，其中10％是在蠡口、渭塘等項目周邊區(qū)域內(nèi)經(jīng)營家具、水產(chǎn)等專業(yè)市場的私營業(yè)主。我們將其統(tǒng)稱為“新相成人”。他們可能并不具備本地戶籍，也可能只是商鋪經(jīng)營者而并非產(chǎn)權(quán)擁有者。經(jīng)過初期的財富積累，普遍擁有自備車及相當(dāng)?shù)馁徺I力。從提高自身居住質(zhì)量的立意出發(fā)，低總價、高品質(zhì)的居所對他們有極強的吸引力?！鲇H子購房市區(qū)老年購房群體，他們多數(shù)已在中心市區(qū)擁有一套寬敞的居所，處于已退休或者即將退休的狀態(tài)，為支持獨生子女的事業(yè)和生活。使用的同時，將二次置業(yè)的目光轉(zhuǎn)向風(fēng)景優(yōu)美、價格適中的郊區(qū)物業(yè)，作為退休養(yǎng)老的自用居所?！霰镜刭彿勘镜刂懈邔诱珓?wù)員有改善居住條件的消費需求和消費實力。同時，此類人群的的工作和生活都在當(dāng)?shù)匕l(fā)生，本地購房成為其第一選擇?！鲂⒆淤彿拷?jīng)濟改革開放的背景下，相成區(qū)成為蘇州鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)源地之一。從這里誕生一批經(jīng)商、從政的成功人士。此類本地外遷人士多數(shù)已在蘇州市區(qū)已購置物業(yè)，擁有很強的購買力。他們有對留戀故土的父母購置新居以安度晚年的愿望和能力。本項目的功能格局適合此類老年群體的日常生活起居?？驮幢戎乜驮搭悇e所占比重新相成人35％市區(qū)退休人群15％本地人群25％相成外遷人士20％隨機人群5％

商鋪商品化建議商鋪功能設(shè)施本地塊地處郊區(qū)，商鋪的功能設(shè)置不僅能消除住戶遠(yuǎn)離都市的寂寞和不便，而且可以提供住戶一個樸素的人際交往活動的空間。建議設(shè)置帶閱讀功能的茶吧、老年活動中心、便利超市等。價格策略住宅綜合考量本項目的地理位置、產(chǎn)品特征和周邊市場的競爭環(huán)境，建議銷售起始均價：3050元/㎡。若銷售達到預(yù)期的速率，則價格可逐步?jīng)_達至3200元/㎡。（高于此均價會導(dǎo)致銷售抗性的增加）低開高走的價格策略在有效降低市場風(fēng)險的同時，更可以使項目在后期銷售中隨機性的尋找漲價空間，最終實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。車庫車庫與住宅按照1：1的比例固定搭配銷售，目前蘇州高度小于2.2米車庫的售價通常是住宅均價的一半以上。因此車庫定價48000元/戶。若售價過高會削弱本項目的價格優(yōu)勢，若過低則會降低發(fā)展商的利潤總額。

二．銷售策略銷售執(zhí)行目標(biāo)目標(biāo)一在項目交房前完成項目可銷售面積的70％。目標(biāo)二項目銷售平均單價控制在等于略大于3050元/平方米的價格對外銷售，最大程度避開當(dāng)前嚴(yán)峻的市場情況，降低風(fēng)險。目標(biāo)三維護開發(fā)商在蘇州房地產(chǎn)市場上的形象，努力在實現(xiàn)銷售速率的條件下，取得相應(yīng)的利潤。關(guān)鍵節(jié)點正式開盤的時間，即預(yù)售許可證取得時間。按照蘇州辦理預(yù)售許可證的常規(guī)要求推論：由正式動工起，指的是大開挖的開始，按照慣例，多層基礎(chǔ)工程約1個半月的時間。根據(jù)本項目出±0的時間及出±0之日起準(zhǔn)備辦理預(yù)售許可證所需辦理時間一般在2~3個月左右，即本項目正式取得預(yù)售許可證約在項目開工后的3個月后。推論結(jié)果：2005年6月23日取得預(yù)售許可證并正式開盤。售樓中心完工并對外接待的時間避開近期政策調(diào)整房產(chǎn)市場的敏感期，選擇在市場心理趨向穩(wěn)定的情況下開始積累客戶。

關(guān)于售樓中心及現(xiàn)場接待處臨頓路是市區(qū)人流和車流來往頻繁的交通主干道之一。利用發(fā)展商在臨頓路上的自用物業(yè)，將其設(shè)計大氣、極富號召力的售樓中心，將在區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生一定的震撼效果，吸引眼球，成為區(qū)域內(nèi)一道亮麗的風(fēng)景線，使來訪的客戶和過往的行人都有為之一振的感覺。引發(fā)口碑效應(yīng)和口耳傳播。利用項目永久性建筑的商用物業(yè)，將其打造為現(xiàn)場接待處，結(jié)合樣板區(qū)和樣板房共同營造現(xiàn)場氣氛的，節(jié)省發(fā)展商前期投入成本。樣板策略體驗現(xiàn)代休閑生活之旅，樣板區(qū)展示未來的社區(qū)的綠化、道路創(chuàng)造寫意的生活場景，帶給客戶美好的想象、憧憬。樣板房讓客戶立體的了解房型的合理布局、功能齊全、多樣化的人性設(shè)計，客戶直觀的地進入增進了對項目的親切感，讓銷售更近了一步。建議區(qū)域樣板區(qū)、樣板房結(jié)合小區(qū)入口、13號樓和部分中心綠化形成的圍合區(qū)域建造關(guān)于看房班車和小區(qū)專線巴士專車看房時間設(shè)定雙休日每天一次，方便客戶實地看房。在樓盤銷售完畢后，可將看房專車改為小區(qū)專線巴士，接送小區(qū)住戶往返中心市區(qū)，在一定程度上彌補現(xiàn)有公交末班車時間較早的不足。專線巴士的運營費用可平攤至小區(qū)居民的物業(yè)管理費用內(nèi)收取。3、銷售執(zhí)行各項指導(dǎo)策略價格策略價格試探以略高于目標(biāo)單價的價格制定試探價格范圍，在開盤前試探市場的接受度。其好處在于：盡可能的利潤最大化預(yù)留開盤促銷時期的價格空間，形成物超所值的受眾心理實價銷售100元/平方米以內(nèi)的談價空間目的：維護良好的市場口碑，杜絕業(yè)務(wù)員不良行為穩(wěn)步調(diào)價不盲目漲價，每一輪調(diào)價必須慎重，要有充足的市場依據(jù)，以防不理性漲價的綜合后遺癥銷售控制策略以需定銷根據(jù)需求量（準(zhǔn)客戶積累量）推出適量房源。公式：需求量/2=推案量推案量的銷控20%-30%目的：創(chuàng)造銷售旺熱，確保利潤最大化銷控的級別與權(quán)限分為三級，分別為案場銷控，項目經(jīng)理銷控、發(fā)展商銷控口碑策略在競爭激烈的市場下，項目口碑將決定項目的銷售通路是否順暢，尤其是本案的目標(biāo)客戶群設(shè)定為成熟的本地私營業(yè)主及市區(qū)退休人群等。良好的口碑傳遞遠(yuǎn)勝于狂轟濫炸的大眾媒體硬廣告。我司將充分利用的品牌作用，重視每一組老客戶。戶外媒體·搶占區(qū)域要地戶外媒體應(yīng)用是本項目先期引導(dǎo)乃至整個推廣中的重點。鳳陽路、蘇嘉杭入口、相城大道是本地區(qū)人流量最大的區(qū)域之一，更是本項目潛在客戶頻繁出入之地。在該區(qū)域豎立大型的戶外精神堡壘、車站及道路中心綠地?zé)粝鋸V告、主要道路出入口設(shè)立大型橫幅等，可以得到極高的視覺注目率，所以我們必須搶占這一陣地。廣告策略廣告的投放時機應(yīng)同售樓處對外接待的時間相呼應(yīng)，回避當(dāng)前低密的市場現(xiàn)狀，回避由于政策調(diào)控引發(fā)的購房者對房產(chǎn)廣告的漠視。因此投放時機應(yīng)選擇在政策調(diào)控效應(yīng)引發(fā)的市場消極心理逐漸淡化之后再行推出。

三．項目企劃產(chǎn)品契機【位置——陽澄湖·盛澤塘·置身兩大風(fēng)景區(qū)】本案位于相城區(qū)湘城鎮(zhèn)陽澄湖西畔鳳陽路以南，與鎮(zhèn)政府相鄰。地處盛澤塘、陽澄湖兩大度假風(fēng)景區(qū)內(nèi)。景觀系數(shù)高，生態(tài)環(huán)境好，是絕佳的生活居住區(qū)。【文化——沈周故里·深厚文化底蘊】項目位于沈周村，沈周是明代中期的著名畫家，吳門畫派的創(chuàng)始人。沈家世代隱居吳門，居蘇州相城，百年深厚文化底蘊造就本案地段的獨特性。【建筑——低密度·純復(fù)式·戶戶大花園】有別于市場上盛行的歐陸風(fēng)格建筑，本案的建筑形態(tài)為低密度開發(fā)的純復(fù)式疊加公寓。大花園，大露臺，獨立車庫，品質(zhì)感強的花園社區(qū)堪稱湘城首例。【交通——蘇嘉杭高速·環(huán)城高速·鳳陽路】本案門口的鳳陽路、蘇嘉杭高速公路、蘇州環(huán)城高速公路形成一個全方位的立體交通體系。公交有84、86、87路三部公交線路可抵達。便利的交通和城市保持了很好的生活關(guān)系?！疽?guī)劃——中高檔別墅集聚區(qū)·未來生活更精彩】鳳陽路以南規(guī)劃為旅游休閑、商業(yè)區(qū)和高檔別墅公寓區(qū)；鳳陽路已北規(guī)劃為新型工業(yè)開發(fā)區(qū)，陽澄湖鎮(zhèn)未來的發(fā)展的重心點將以這條交通動脈為中心軸線拉開序幕。本項目正位于這個集行政、商業(yè)、休閑旅游、高檔住宅的多功能復(fù)合型發(fā)展區(qū)內(nèi)。據(jù)規(guī)劃，盛澤塘濕地保護區(qū)內(nèi)將建有五星級酒店?！緝r格——公寓價格別墅享受·絕對誘惑力】本案輕松的入市價格相對周邊個案來說具有絕對優(yōu)勢，用買公寓的價格享受別墅生活，60萬總價的購買力對客戶具有相當(dāng)?shù)恼T惑力。受眾群【他們在哪里】根據(jù)市場分析，我們把項目定位于區(qū)域性個案，而作為區(qū)域內(nèi)的代表個案，它的影響力是輻射整個蘇州的，由此，也不乏一些市區(qū)客戶和少數(shù)投資者鎖定本案。于是，我們發(fā)現(xiàn)，被這樣一個住宅項目所吸引的客戶分為以下幾種：相城新居民（50%）：蠡口、渭塘周邊區(qū)域內(nèi)經(jīng)營家具、水產(chǎn)等專業(yè)市場的經(jīng)營業(yè)主。市區(qū)老年購房群體（15%）：在市區(qū)已經(jīng)擁有一套物業(yè)的退休人群，為子女預(yù)留婚房而購買第二套物業(yè)。他們有一定經(jīng)濟能力，但具有一定的限制。本地中高層政府公務(wù)員（25%）：此類人群工作和生活都在當(dāng)?shù)匕l(fā)生，本地購房成為其第一選擇。湘城外遷人士（20%）：多數(shù)已在蘇州市區(qū)已購置物業(yè)，擁有很強的購買力。他們有對留戀故土的父母購置新居以安度晚年的愿望和能力。隨機人群（5%）：蘇州市區(qū)、常熟地區(qū)的少數(shù)投資者?！舅麄兊膬r值觀】價值決定客戶，價格同樣區(qū)分客戶。如此精于規(guī)劃的小規(guī)模新版townhouse花園社區(qū)，以公寓價格享受別墅生活這一重要產(chǎn)品屬性準(zhǔn)確鎖定了以上目標(biāo)群體。他們喜歡生態(tài)環(huán)境，重視地域文化底蘊，希望提升生活品質(zhì)，對居住空間的舒適度有更高要求。住宅已經(jīng)從物質(zhì)需求變成精神需求的一部分了，可以滿足他們各自內(nèi)心的種種向往，便捷、品質(zhì)感、身份象征、地域歸屬、犒賞家人等等?？蛻舳ㄎ唬合矚g生態(tài)風(fēng)景區(qū)，重視文化歸屬，追求生活品質(zhì)，具有一定經(jīng)濟實力的現(xiàn)代生活者，他們以在湘城周邊（包括常熟）工作或生活的本地居民為集中客群向外輻射到市中心。廣告定位【凝練產(chǎn)品屬性，清晰定位廣告SLOGAN】從產(chǎn)品屬性和定位我們發(fā)現(xiàn)幾個關(guān)鍵詞：陽澄湖風(fēng)景區(qū)，沈周故里，低密度純復(fù)式公寓，大花園大露臺，Townhouse別墅享受。針對這一精心規(guī)劃的新江南園林建筑風(fēng)格概念，我們凝練出項目在對外推廣過程中的廣告總精神：低密度·純復(fù)式·花園社區(qū)非常公寓，一樣的別墅享受。

企劃重點【把握核心賣點·歸納支撐性賣點】本項目的企劃工作重點之一是準(zhǔn)確把握項目的核心賣點，針對這些賣點對消費群進行有效信息傳達。通過市場研讀可以看到，低密度復(fù)式花園社區(qū)這一產(chǎn)品力和超值價格是本項目眾賣點中最為突出的核心，而地段、文化、交通成為它的支撐性賣點。所以，如何形成對核心賣點進行推廣的推廣語境成為企劃相當(dāng)重要的一個工作重心，也是企劃對項目銷售起關(guān)鍵作用的一個環(huán)節(jié)?！久襟w安排比重合理·準(zhǔn)確有效】本項目企劃的另一個重點是媒體策略。企劃必須根據(jù)本項目的客源定位準(zhǔn)確制定媒體策略。戶外媒體的踩點，平面媒體的選擇和頻率，兩者的投放比重等，后者必須根據(jù)銷售各階段的不同要求合理安排，做到有的放矢，真正實現(xiàn)推廣預(yù)算內(nèi)的預(yù)期效果。媒體策略根據(jù)項目的客源定位，媒體鎖定客源主要是以當(dāng)?shù)叵喑切戮用駷榧写?，同時看重市區(qū)為子女購房的客源群體。故而項目在媒體策略安排上比重傾向區(qū)域客，戶外媒體的投放成為本項目的重中之重，同時間歇投放全市性的報刊媒體，以期獲得市區(qū)客戶的認(rèn)知。以區(qū)域代表個案的形象出現(xiàn)在大眾媒體上，也是為樓盤的品牌樹立知名度的有效途徑。主流媒體【戶外媒體·區(qū)域是重點】戶外看板或燈箱：在項目幾個重要的交通出入口設(shè)立，形成強烈視覺沖擊力。引導(dǎo)旗、橫幅：在項目周邊主要交通干道設(shè)立，為項目制造銷售氣氛?，F(xiàn)場精神堡壘、圍墻：在項目地塊處接待中心門口設(shè)立，加強案場的認(rèn)知度?！緢罂襟w·直擊市區(qū)客】這個項目不容忽視的一部分客源，是市區(qū)退休或即將退休的具老齡化傾向的人群。他們在市區(qū)已經(jīng)擁有了一套物業(yè)，但為了考慮給子女添置婚房選擇第二套物業(yè)。顯然，市區(qū)的高房價讓他們在經(jīng)濟上承受不起，而選擇相對較遠(yuǎn)的風(fēng)景區(qū)里的物業(yè)，把市中心的物業(yè)留給子女置業(yè)，已經(jīng)成為這類人走出市中心的理由。所以，平面媒體針對此類人群展開系列宣傳，以情感人制造溫暖的家庭氣息。輔助媒體【房展會·全市推廣累積客源】房展會是房產(chǎn)交流的專業(yè)平臺，客戶量大，成交率高。本案可以利用5·1、10·1房展會推廣產(chǎn)品，積累前期客戶，完成階段目標(biāo)?！咎K州樓市·制造市場話題】與蘇州樓市聯(lián)手在強銷期內(nèi)連續(xù)一段時間跟蹤報道，通過頻繁的媒體出現(xiàn)率制造市場話題?！拒嚿韽V告·樹立知名度】在相城和市區(qū)連接的地區(qū)公交車輛上做車身廣告，為項目樹立一定的知名度。]推廣計劃第一階段項目引導(dǎo)期（2005.5.1-2005.6.24） 階段任務(wù)建立樓盤印象，積累意向客戶這一階段現(xiàn)場售樓處、市區(qū)接待中心和區(qū)域戶外媒體開始逐漸亮相，借房展會的平臺前期推薦產(chǎn)品，通過來往行人的視覺關(guān)注，建立對本案的初步印象，積累一定的意向客戶。主要推廣形式市區(qū)接待點（4月底進場）·現(xiàn)場售樓處（開盤前完成）在市區(qū)臨頓路因果巷口設(shè)立市區(qū)接待點，在現(xiàn)場設(shè)立售樓處（有條件做現(xiàn)場樣板區(qū)）。兩地設(shè)點保證本案對市區(qū)客、區(qū)域客都能及時接洽，鋪展了宣傳通路，有利于本案在市場上的認(rèn)知度。市區(qū)組織看房班車市區(qū)接待點設(shè)立看房班車，每周雙休日組織市區(qū)看房團前往現(xiàn)場實地看房參觀。這一舉措方便了市區(qū)客戶見相互傳遞信息，攜親帶友團體看房，形成火熱的銷售氣氛。戶外看板（燈箱）·引導(dǎo)旗·搶占區(qū)域要地（5月中旬）戶外媒體應(yīng)用是本項目先期引導(dǎo)乃至整個推廣中的重點。在相城大道等主要路口設(shè)立看板或燈箱（1年）和引導(dǎo)旗（3個月），同時在蠡口家具城設(shè)置廣告刀旗或橫幅（3個月），吸引往來人群，搶占區(qū)域要地。5.1房展會·前期推薦產(chǎn)品參加五一房展會，利用黃金周市區(qū)客戶買房的最佳時機，在公眾面前首次亮相進行前期推薦，發(fā)布本案信息，吸引客戶關(guān)注本案，積累客戶為后期銷售買下伏筆。夾報·蘇州日報·先期引導(dǎo)在4月底配合房展會首次夾報亮相。從6月開始，9號，16號，23號各做晚報夾報一次。6月23號做日報整版面一次。車身廣告·建立知名度（5月中旬發(fā)布）在相城和市區(qū)連接的地區(qū)公交車輛上做車身廣告，為項目樹立一定的知名度。媒體配合戶外、蘇州日報、姑蘇晚報第二階段項目強銷期（2005.6.25-2005.7.31） 階段任務(wù)蓄勢爆發(fā)，達到銷售高潮經(jīng)過了市場引導(dǎo)期的良好鋪墊，項目進入火熱銷售的強檔出擊階段。這一階段如何利用媒體促進市場對本項目的高潮去化，達到前期產(chǎn)品近百分點的銷售佳跡是關(guān)鍵。主要推廣形式夾報·系列推出在項目強銷期內(nèi)，以姑蘇晚報夾報方式出現(xiàn)（每兩周一次）。系列報刊廣告對樓盤整體信息有相對完整的訴求，十分吸引市區(qū)客戶，且在全市樹立了知名度。蘇州樓市·系列跟蹤報道運用蘇州樓市，采用軟硬廣告結(jié)合的手段，每期刊登項目的產(chǎn)品信息及銷售情況。軟新聞信息全面，受眾廣泛，閱讀滯留期長，是項目進入市場全面獲得全市關(guān)注的適合媒體。媒體配合姑蘇晚報、蘇州樓市第三階段項目持續(xù)期（2005.8.1-2005.10.15）略廣告表現(xiàn)【引導(dǎo)稿】公寓升級?！罹咝詢r比的購屋行動，敬請期待！看慣了蘇州園林的傳統(tǒng)建筑，更欣賞簡潔現(xiàn)代的建筑語素；住慣了一層不變的居家格局，更渴望別墅空間的有天有地。低密度純復(fù)式Townhouse花園社區(qū)，適合蘇州人自己的花園洋房，指日可待。陽澄湖風(fēng)景區(qū)·沈周文化故里·低密度純復(fù)式花園社區(qū)【開盤稿】大宅門。——院納天地、現(xiàn)代居所，6月28日隆重開盤。建筑局部的極致吸引力，喜歡不必抬高姿態(tài)；純復(fù)式大尺度舒適空間，可以明目張膽崇拜。底層大花園，空中大露臺，獨立車庫，低密度純復(fù)式Townhouse花園社區(qū)，還原真正符合蘇州人的居住習(xí)慣。陽澄湖風(fēng)景區(qū)·沈周文化故里·低密度純復(fù)式花園社區(qū)【強銷稿】事業(yè)VS父母——66萬輕松成就老有所樂的別墅生活。事業(yè)再大，也沒有父母愛你的心大。走出去記得要回來。低密度純復(fù)式Townhouse花園社區(qū)，根植原鄉(xiāng)情結(jié)的花園洋房，成就父母老有所樂的別墅生活。與其多年后獨自感嘆，不如現(xiàn)在行動關(guān)愛雙親。陽澄湖風(fēng)景區(qū)·沈周文化故里·低密度純復(fù)式花園社區(qū)【強銷稿】兒子快結(jié)婚了，買房的事近了。市中心的房子決定留給兒子。我和老伴也想換換環(huán)境，呼吸新鮮空氣。市中心給孩子打拼，風(fēng)景區(qū)給自己享受。同樣預(yù)算有房有車，66萬體貼天下父母心。陽澄湖風(fēng)景區(qū)·沈周文化故里·低密度純復(fù)式花園社區(qū)支持以上企劃和銷售策略的詳細(xì)資料請見附件

附件：一．項目區(qū)域認(rèn)知關(guān)于區(qū)位項目地處蘇州相成區(qū)陽澄湖鎮(zhèn)陽澄湖西畔，與鎮(zhèn)政府相鄰。關(guān)于規(guī)劃以東西向的鳳陽路為分界線。鳳陽路以南規(guī)劃為旅游休閑、商業(yè)區(qū)和高檔別墅公寓區(qū)；鳳陽路已北規(guī)劃為新型工業(yè)開發(fā)區(qū)，同時鎮(zhèn)政府也遷至與此。陽澄湖鎮(zhèn)未來的發(fā)展的重心點將以這條交通動脈為中心軸線拉開序幕。在盛澤蕩規(guī)劃建造蘇州第三家五星級國賓館。由于鳳陽路沿線將會有眾多的住宅個案的推出，同時各個住宅小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套除了滿足小區(qū)內(nèi)住戶的需求外，亦可以滿足社會公眾的需求。因此在一定程度將會使得鳳陽路成為陽澄湖鎮(zhèn)中新興的商業(yè)中心區(qū)域。本項目正位于這個集行政、商業(yè)、休閑旅游、高檔住宅的多功能復(fù)合型發(fā)展區(qū)內(nèi)。區(qū)域支柱經(jīng)濟相城區(qū)正全力開發(fā)、建設(shè)省級蘇州相城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，潘陽工業(yè)園、東橋工業(yè)開發(fā)區(qū)、元和科技工業(yè)園和渭塘創(chuàng)新工業(yè)園。工業(yè)經(jīng)濟以不銹鋼、服飾加工為代表的勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主。相城區(qū)專業(yè)化市場發(fā)展迅速。規(guī)模和影響位居全國第二、華東第一的蠡口國際家具城；占全國淡水珍珠交易的三分之二的中國珍珠城；華東最大的家具裝飾材料市場中翔家具裝飾材料城以及家電城，湘城、陽澄湖蟹王、青蝦市場等一大批市場，共同壯大著相城區(qū)的市場和物流行業(yè)。二．項目環(huán)境狀況關(guān)于交通地面交通蘇嘉杭高速公路貫穿全鎮(zhèn)南北，和滬寧高速、蘇滬高速相接，北面穿過沿江高速至南通，南面至寧波，并在湘城設(shè)有道口。貫穿東西的鳳陽大道是一條一級公路，東接昆山市至上海，西接205省道至無錫。同時，建設(shè)中的蘇州繞城高速公路雙向6車道也貫穿湘城鎮(zhèn)東西，在湘城鎮(zhèn)設(shè)有道口并與蘇嘉杭高速公路互通，形成“一互二口”的交通格局。公共交通公交線路848687主要站點湘城—渭塘—好得家具城—汽車北站湘城－相成經(jīng)濟開發(fā)區(qū)－相成區(qū)行政中心－汽車北站湘城－陽澄湖鎮(zhèn)新蘇工業(yè)－華東電器城－汽車北站末班車時間19點半20點19點半周邊環(huán)境分析本項目位于蘇州相城區(qū)陽澄湖鎮(zhèn)鳳陽路以南，東有“聆湖麗墅”，離東側(cè)陽澄湖約300米，南側(cè)是待拆遷的農(nóng)宅，西面是一條6米多寬道路，北接鳳陽路，南通蘇嘉杭高速公路陽澄湖出入口。與本案相關(guān)的生活配套本項目地塊位于旅游、休閑度假為主的風(fēng)景區(qū)，作為風(fēng)景區(qū)及中高檔住宅區(qū)而言，本項目周邊生活、醫(yī)療、教育等各種配套種類較多但檔次有所欠缺。環(huán)境優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：交通網(wǎng)絡(luò)相對完善，距離蘇嘉杭高速公路出口較近，出入便捷。項目所在地的未來發(fā)展趨勢向好，具有一定的發(fā)展?jié)摿ΑＴ搮^(qū)域是相城政府的重點規(guī)劃區(qū)劣勢：臨近陽澄湖風(fēng)景區(qū)，但是不緊臨湖，受周邊環(huán)境的限制，就居住而言，無景觀借鑒。地塊周邊的商業(yè)和生活配套設(shè)施目前比較的匱乏。地塊所在區(qū)域人氣不足，對本項目的未來發(fā)展將會帶來一定的影響。結(jié)論：陽澄湖鎮(zhèn)以及本項目所在區(qū)域目前發(fā)展尚未成熟，雖然有政府的大力規(guī)劃，但仍需要一段時間，加上諸多因素的關(guān)系影響了該區(qū)域的發(fā)展速度。但是不會影響陽澄湖鎮(zhèn)的未來發(fā)展方向和目標(biāo)。現(xiàn)政府通過交通道路的建設(shè)來迅速的推動整體的經(jīng)濟發(fā)展速度。對與本項目來說，在區(qū)域不斷的發(fā)展及完善下，湘城鎮(zhèn)以及本項目所在的區(qū)域?qū)⑷詴惺袌龅牧⒆泓c。三．項目周邊市場分析市場競爭環(huán)境分析相成住宅板塊特征住宅分布主要分布在區(qū)政府周邊以及陽澄湖中路沿線兩個區(qū)域。價格特征區(qū)內(nèi)公寓房銷售均價在3700元/㎡左右，別墅均價在5000元/㎡左右，是蘇州各區(qū)域中最低的。客源特征購房客源多數(shù)來自相成區(qū)和平江區(qū)、金閶區(qū)北部，外區(qū)客源占有一定比例，客源地域性特征明顯。

板塊同比個案比較物業(yè)名稱蘇州知音榮盛名邸物業(yè)地址春申中路與采蓮路交匯處陽澄湖中路128號產(chǎn)品形態(tài)多層、聯(lián)排別墅小高層、高層疊加、聯(lián)體別墅銷售均價(元/平米)多層：4200疊聯(lián)：5400小高層：4300聯(lián)體：5900疊加：4900疊加別墅主力面積200㎡190㎡疊加別墅銷售狀況已售90％已售75％后期市場競爭預(yù)測招商地產(chǎn)于去年在陽澄湖東路拍下一塊226000平米的的住宅用地，規(guī)劃容積率不大于1.0。計劃打造以聯(lián)排和疊加為主的別墅社區(qū)，共分三期開發(fā)，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)為特色。該項目的產(chǎn)品類型和建筑特色同本項目之間有較大的相似性。該項目計劃在今年4月中旬在春節(jié)房產(chǎn)會上露面，六七月份公開出售。綜合計算該項目的開發(fā)成本和利潤，預(yù)計屆時對外售價將在5100元//㎡左右。相鄰重點個案分析——聆湖麗墅項目概況地塊緊鄰陽澄湖，占地11萬平米，規(guī)劃有聯(lián)體、雙拼和獨棟別墅約190套歐式別墅。計劃分二期開發(fā)。一期65套別墅自2004年4月開盤至今僅售出23套左右。銷售不佳的原因分析如下：價格偏高該項目5000元/㎡高價與區(qū)域的生活環(huán)境形成鮮明反差，由此產(chǎn)生的價格抗性成為該項目銷售滯緩的主導(dǎo)因素。規(guī)劃偏差社區(qū)規(guī)劃在小區(qū)景觀最好的東面放置的是雙拼別墅而非獨棟別墅，使意向購買獨棟別墅的客源產(chǎn)生心理抗性。噪音污染蘇嘉杭高速公路距離項目東側(cè)僅100米左右。銷售分析聯(lián)排別墅以低總價的優(yōu)勢占已售別墅總量45％?？驮捶治鰪目腿簛碓捶治?，購房群體以市區(qū)和外地購房者為主。鎮(zhèn)內(nèi)高端收入群體因向往市區(qū)的繁華和生活的便利，目前多以市中心區(qū)作為其購房首選地。

ＳＷＯＴ分析優(yōu)勢價格優(yōu)勢是本項目在蘇州別墅市場中最具殺傷力的武器位于陽澄湖和盛澤蕩之間的地段優(yōu)勢是本項目區(qū)別與同類住宅的重要識別性標(biāo)志之一劣勢本地塊和蘇州市中心直線距離達20公里，交通時間及交通成本的提高無法避免本地別墅市場規(guī)模效應(yīng)尚未形成，市區(qū)人群對別墅市場的認(rèn)可度不高周邊基本生活設(shè)施雖齊備但檔次不高機會政府規(guī)劃導(dǎo)向?qū)^(qū)內(nèi)別墅市場支撐作用明顯區(qū)內(nèi)低總價、高品質(zhì)的經(jīng)濟型住宅產(chǎn)品是市場空白點交通體系的日趨完善降低了本項目與市區(qū)往返的空間及心理隔閡威脅隨著相成區(qū)同類項目的相繼推出，本項目后期面臨激烈市場競爭本地以私營業(yè)主為代表的高端購房群體向蘇州市區(qū)遷流特征明顯附錄資料：不需要的可以自行刪除電腦常遇問題解決方法云集1怎樣換主頁開始－運行－鍵入gpedit.msc（gpedit.msc要全部輸進去）－回車，出現(xiàn)“組策略”對話框。選擇用戶配置－windows組件－InternetExplorer－禁用更改主頁設(shè)置（雙擊啟動）－選擇“已禁用”－確定。搞定了！或者開始－運行－regeditHKEY_USERS\.DEFAULT\Software\Policies\MicrosoftInternetExplorer\ControlPanel下的DWORD值“homepage”的鍵值改為“1”（即為灰色不可選狀態(tài)）。對了，不是DWORD值“homepage”的鍵值改為“1”，改為02怎樣刪除不正確語法磁盤存在錯誤，掃描磁盤修復(fù)錯誤后即消失。如文件仍在即可刪除。于是我采用以下解決方法得到解決：打開我的電腦，找到c盤，點右鍵，選擇屬性。有四個選項：常規(guī)，工具，硬件，共享。選擇工具，查錯，點開始檢查，并選擇自動修復(fù)文件系統(tǒng)錯誤，掃描并試圖修復(fù)壞扇區(qū)，點開始。系統(tǒng)提示，c盤含有系統(tǒng)文件，選擇下次開機掃描并修復(fù)，確定。重新啟動我的電腦，電腦自動進入藍屏狀態(tài)，按ENTER進入檢查并修復(fù)狀態(tài)，等電腦完成之后，進入我的桌面，查看文件名，文件名已經(jīng)變成正常的文件名，刪除成功。3電腦顯示日期方法控制面板區(qū)域和語言選項自定義日期長日期格式后面輸入5個小寫的ddddd4回收站清理不凈怎么辦你新建一個空文本文檔，然后刪除，右鍵點擊回收站，清空就行你可以到安全模式下進行刪除,很有效的顯示隱藏文件和文件夾后,到系統(tǒng)盤查看回收站的使用權(quán)限以前遇到過有網(wǎng)友問回收站無法清空的問題，我沒有遇到過，就在網(wǎng)上搜索了一下，基本上都是說需要在dos下刪除回收站文件夾RECYCLER然后再重建一個，大家知道在dos下進行操作必須懂得dos知識，還需要用到能識別NTFS分區(qū)的dos，相對來說很是麻煩，而網(wǎng)上的其他解決方法并不是很有效。我今天就遇到了這種情況，也是試驗了好幾次終于找到了一個好的解決方法共享給大家。我爸辦公室的電腦清理了系統(tǒng)垃圾后總是顯示回收站是滿的，右鍵點擊回收站并選擇清空，顯示是否刪除這3個文件，證明回收站內(nèi)的確是有文件，但點清空后仍然顯示為滿，再次清空還是如此，打開文件夾選項，顯示“受保護的操作系統(tǒng)文件”和“顯示所有文件和文件夾”后，進入c、d、e、f盤的RECYCLER文件夾和子目錄，結(jié)果沒有看到什么文件，我嘗試將回收站空間調(diào)為0也無法解決此問題，難道真的要進入純dos？我突然想起來winrar帶有強大的資源管理器，就運行winrar，進入c盤RECYCLER文件夾，下面還有一層文件夾，再進入，看到里面真的出現(xiàn)了文件，便對其進行的刪除，刪除時按住shift鍵用鼠標(biāo)右鍵點刪除，如果不按shift鍵會刪一個出來一個，（desktop.ini和INFO2文件可以不刪，如果刪掉以后還會出來），刷新一下此時桌面上回收站圖標(biāo)顯示已經(jīng)是空的了，用此方法對其他磁盤都看了一下，沒發(fā)現(xiàn)什么問題了，回收站問題得到了解決！然后找?guī)讉€文件進行刪除和清空操作，證明一切正常了。如果在刪完所有的文件后回收站仍然顯示是滿的，可到自定義桌面里還原默認(rèn)的回收站圖標(biāo)即可。5填寫IP方法右鍵點擊“網(wǎng)上鄰居”→屬性→右鍵點擊“本地連接”→屬性→雙擊“Internet協(xié)議(TCP/IP)”，選擇“使用下面的IP地址”后輸入192.168.0.1，子網(wǎng)掩碼輸入255.255.255.0，確認(rèn)即可。你如果有路由器要改HUB必須要改IP的設(shè)置如果2臺機器上不改他就會出現(xiàn)IP沖突改的時候一定問好DNS要看你的是什么網(wǎng)了，如果是ADSL，IP地址是自動獲取的如果是路由器的，IP一定要分的相對來說，IP地址對網(wǎng)速影響不大。主要是DNS寫ICP/IP地址，使得電腦開機速度加快！！很多人有這樣的體會，開機進入桌面后，心急地點擊圖標(biāo)，點了后卻沒有任何反應(yīng)，直至過了一分多鐘后你需要的程序才慢吞吞地跳出來，真是叫人惱火。其實這是電腦沒設(shè)IP地址所造成的，電腦開機進入桌面后，還繼續(xù)在后臺搜索可用的IP地址，耗時一分多鐘，這個過程妨礙了其它程序的運行。解決該問題的方法就是：為網(wǎng)卡填個IP地址。任意數(shù)字均可。需要注意的是，單機撥機上網(wǎng)時，不填I(lǐng)P，或填錯，對上網(wǎng)都沒有任何影響，但在局域網(wǎng)上網(wǎng)（用路由器上網(wǎng)就屬此類），就不能任填了，要么是自動獲取，要么填入正確的IP地址，方可上網(wǎng)。如果你是初級用戶，看了上述說明后對IP地址的概念仍然一頭霧水，請保留原樣，不要亂改，否則可能導(dǎo)致你上不了網(wǎng)。6U盤怎樣防止病毒小方法幫你有效防止U盤感染病毒U盤對病毒的傳播要借助autorun.inf文件的幫助。病毒首先把自身復(fù)制到u盤，然后創(chuàng)建一個autorun.inf，在你雙擊u盤時，會根據(jù)autorun.inf中的設(shè)置去運行u盤中的病毒。我們只要可以阻止autorun.inf文件的創(chuàng)建，那么U盤上就算有病毒也只能躺著睡大覺了。大家可能也想到這個，但是不管給autorun.inf設(shè)置了什么屬性，病毒都會更改它。方法就是，在根目錄下，刪除autorun.inf文件。然后，根目下建立一個文件夾，名字就叫autorun.inf。這樣一來，因為在同一目錄下，同名的文件和文件夾不能共存的原理，病毒就無能為力，創(chuàng)建不了autorun.inf文件了。以后會不會出新病毒，自動去刪文件夾，然后再建立文件還不知道，但至少現(xiàn)階段，這種方法是非常有效的。我的電腦-工具-文件夾選項-查看-將“隱藏受保護的系統(tǒng)文件”前面的勾去掉并顯示所有文件-應(yīng)用-確定-右鍵單擊C，選擇打開-將C盤中“AUTORUN。INF”刪除，重新啟動計算機，不要忘記再把系統(tǒng)文件隱藏起來。怎么清除AUTORUN.INF病毒提問者：viruskill-試用期一級最佳答案說明你的操作系統(tǒng)中了磁盤AUTORUN.INF病毒解決辦法:1.打開"我的電腦"解決辦法:1.打開"我的電腦"2.選擇"工具"菜單中的"文件夾選項"3.選擇"查看"項4."顯示所有文件和文件夾"前面打個鉤5."隱藏受保護的操作系統(tǒng)文件(推薦)"前面的鉤取掉,并且要"確定"6.然后打開所有的磁盤區(qū)!(必須要打開所有的哦!打開C盤,打開D盤,打開E盤,打開F盤)7.全部打開了以后,你在個個磁盤區(qū)中發(fā)現(xiàn)名為autorun的文件,你把它刪除!8.所有磁盤區(qū)中的AUTORUN刪了以后,一個個關(guān)掉瀏覽器~9.重啟PC,打開分區(qū)看看?!10.如果還不好使說明你中的病毒又自動運行了，并重新生成了一個AUTORUN.INF文件，所以你最好先清除一下病毒。顯示隱藏文件還有隱藏的系統(tǒng)文件然后打開資源管理器（一定要資源管理器不能單獨打開硬盤否則病毒會自動復(fù)制）然后在每個分區(qū)的跟目錄下刪除autorun.inf和其關(guān)聯(lián)的程序重新啟動就可以了也可以下載專殺隱藏受保護的操作系統(tǒng)文件前面的鉤去掉記得用資源管理器打開就在每個盤的根目錄下這不是病毒Autorun.inf一個文本形式的配置文件，我們可以用文本編輯軟件進行編輯，它只能位于驅(qū)動器的根目錄下。這個文件包含了需要自動運行的命令，如改變的驅(qū)動器圖標(biāo)、運行的程序文件、可選快捷菜單等內(nèi)容。事實上，大多數(shù)的用戶并不需要AutoRun.inf文件來運行程序，因此，我們完全可以將硬盤的AutoRun功能關(guān)閉，這樣即使在硬盤根目錄下有AutoRun.inf這個文件，Windows也不會去運行其中指定的程序，從而黑客可能利用AutoRun.inf文件達到入侵的目的。7隱藏文件夾的擴展名在網(wǎng)上下載的一些歌曲,文件名是一行數(shù)字和字母,根本就不知道下載的是什么歌,想重命名,可是系統(tǒng)提示一旦改名,將無法播放該文件怎么辦？最佳答案那是因為你把文件的擴展名也改了,所以導(dǎo)致文件無法正常播放.建議在文件夾選項查看里面點選隱藏已知文件類型的擴展名然后你就可以隨意重命名了.可以在工具——文件夾選項——查看，構(gòu)選隱藏已知文件類型的擴展名，重命名就不會出現(xiàn)這個問題了8電腦怎樣定時關(guān)機最佳答案開始－－－運行－－－輸入命令“atX:XXShutdown-s”－－確定（不帶引號）.其中X:XX為關(guān)機時間。有時候，我們需要定時關(guān)閉計算機，下面筆者就介紹一個在WindowsXP下實現(xiàn)定時關(guān)機的簡單方法。統(tǒng)在22分鐘后自動關(guān)閉：點擊“開始→運行”，在“打開”中輸入命令“Shutdown－s－t1320”（注意：引號不輸入，參數(shù)之間有空格，1320的單位是秒），單擊“確定”按鈕即可。指定系統(tǒng)在某個時間（比如12：00）自動關(guān)閉：在“打開”中輸入命令“at12：00Shutdown－s”即可。取消定時關(guān)機：在“打開”中輸入命令“Shutdown－a”即可。9虛擬內(nèi)存設(shè)置1.右鍵”我的電腦“--屬性，在下面就有內(nèi)存大小。2.在運行中輸入：dxdiag，也可以看，比較詳細(xì)內(nèi)存的信息3.右鍵單擊“我的電腦”→屬性→高級→性能設(shè)置→高級→虛擬內(nèi)存更改→選擇虛擬內(nèi)存（頁面文件）存放的分區(qū)→自定義大小→確定最大值和最小值→設(shè)置。一般來說，虛擬內(nèi)存為物理內(nèi)存的1.5倍，稍大一點也可以，如果你不想虛擬內(nèi)存頻繁改動，可以將最大值和最小值設(shè)置為一樣。10怎樣關(guān)閉信使服務(wù)在WindowsXP中，“信使服務(wù)”在服務(wù)列表中名稱為“Messenger”，該服務(wù)用來傳輸客戶端和服務(wù)器之間的NetSend和Alerter（報警器）服務(wù)消息。此服務(wù)與WindowsMessenger無關(guān)。默認(rèn)情況下，“信使服務(wù)”是打開的，所以當(dāng)你的電腦連接到Internet上時，一些網(wǎng)站（包括廠商網(wǎng)站）可以通過該服務(wù)發(fā)送一些信息，在目標(biāo)用戶的計算機上會彈出一個名為“信使服務(wù)”的對話框。這些不請自到的“信使”通常是一些廣告等無用信息，而且在你使用電腦時，突然出現(xiàn)的“信使服務(wù)”會干擾工作。我們可以使用下述方法關(guān)閉“信使服務(wù)”。1．運行命令法單擊Windows“開始”菜單，單擊“運行”。在“打開”框中，鍵入“netstopmessenger”。單擊“確定”按鈕。命令“netstopmessenger”的作用是停止“信使服務(wù)”，要啟用“信使服務(wù)”，請使用“netstartmessenger”命令。2．服務(wù)設(shè)置法打開“控制面板”，單擊“性能和維護”，單擊“管理工具”，雙擊“服務(wù)”。單擊“Messenger”，然后在“操作”菜單中，單擊“屬性”。進入“常規(guī)”選項卡，單擊“停止”按鈕，再將“啟動類型”改為“手動”或“已禁用”。如果“Messenger”服務(wù)被停止，Alerter消息不會被傳輸。如果“Messenger”服務(wù)被禁用，任何直接依賴于它的服務(wù)將無法啟動，這正是我們所希望的。最后單擊“確定”按鈕。開始==》運行==》輸入cmd==》輸入netstopmessenger就可以了，保證沒問題?；蛘唿c“開始——>運行-->services.msc-->打開Messenger服務(wù)項，將“啟動類型”改為“已禁用”，點確定。開始-運行-輸入cmd-輸入netstopmessenger就可以了?；蛘唿c“開始——>運行-->services.msc-->打開Messenger服務(wù)項，將“啟動類型”改為“已禁用”，點確定?；蛴蒙暇W(wǎng)助手的信息攔截功能：開始＝＞上網(wǎng)助手＝＞廣告攔截設(shè)置＝＞把攔截windows信使廣告前勾選為對號或依次點擊“開始→運行”，然后在“運行”窗口輸入“services.msc”并回車，此時將會打開“服務(wù)”窗口，接著在該窗口服務(wù)列表中打開并雙擊“Messenger”項，最后在彈出的窗口中禁用Messenger服務(wù)即可?；虼蜷_"控制面版"--找到"管理工具"--再打開"服務(wù)"然后找到Messenger服務(wù),選擇停止,然后再在上面點右鍵,選擇屬性,在啟動類型里選擇.禁用.可以肯定你的計算機是windows家族的NT\XP\2000\2003其中的一個.他提供了一個信使服務(wù).如果您不需要,可以將其關(guān)閉.方法:打開"控制面版"--找到"管理工具"--再打開"服務(wù)"然后找到這個服務(wù):Messenger這個服務(wù).然后在上面點擊右鍵,選擇停止,然后再在上面點右鍵,選擇屬性,就會打開一個對話框,在啟動類型里選擇.禁用.保證以后再也不會出來這個小東東了.11IE自動彈出廣告解決方法1、首先，我們在機器里新建一個用戶名為text（這里任意的用戶名都可以）。2、注銷Administrator用戶。改用text用戶進入系統(tǒng)。3、點擊“開始”—“運行”。鍵入regedit。可以打開注冊表編輯器。4、找到以下路徑：HKEY_CURRENT_USER\\Software\\Microsoft\\InternetExplorer。選中“InternetExplorer”。點擊表單欄的“注冊表”。導(dǎo)出注冊表文件。5、這時就把text用戶下的IE設(shè)置給導(dǎo)出來了。因為text用戶是新加入的。所以他的IE設(shè)置并沒有被更改過。6、現(xiàn)在我們切換回Administrator用戶登錄系統(tǒng)。7、點擊“打開”—“運行”。鍵入regedit。依然進入注冊表編輯器。8、點擊表單欄的“注冊表”，導(dǎo)入注冊表。把剛才保存的那個注冊表文件導(dǎo)入進去就可以了?，F(xiàn)在我們再打開IE。發(fā)現(xiàn)一切都已經(jīng)恢復(fù)成系統(tǒng)默認(rèn)的樣子了。經(jīng)實驗本方法非常實用。為了安全起見，大家還需要進行必要的殺毒等措施。用黃山IE軟件解決也很好對于新手，不具備相關(guān)專業(yè)知識，因此我們推薦使用常見的IE修復(fù)軟件進行修復(fù)一般情況下，惡意網(wǎng)站都是通過網(wǎng)頁上面隱藏的惡意代碼來實現(xiàn)遠(yuǎn)程安裝程序，通過這個程序強行控制用戶的電腦，實現(xiàn)以下幾種效果：格式化硬盤，鎖定復(fù)注冊表，篡改IE的默認(rèn)頁，IE的默認(rèn)首頁灰色按扭不可選等等。面對這些常見惡意程序的危害，需要一定的電腦專業(yè)知識才可能手工修復(fù)；有時候甚至需要用到調(diào)試工具才可能進行修復(fù)。惡意程序造成破壞的表現(xiàn)雖然不同，但是絕大多數(shù)僅僅起到修改的作用，修復(fù)相對較為容易，對工具軟件的需求也不是很強烈，而有些破壞的修復(fù)是單機操作而無法實現(xiàn)的，對于新手，不具備相關(guān)專業(yè)知識，因此我們推薦使用常見的IE修復(fù)軟件進行修復(fù)。代表性的軟件有：上網(wǎng)助手IE修復(fù)專家2005、超級兔子IE管理專家、IE瀏覽器修復(fù)工具、黃山IE修復(fù)專家、HijackThis。以下軟件各大軟件站均有下載！12電腦維護玩電腦的網(wǎng)蟲們通常每隔一段時期就會感覺自己的電腦不但啟動的速度變慢了，而且常常報內(nèi)存不足，軟件運行起來比拉車還要慢，所以他們一直瞪大了眼睛在想如何解決這個問題，想盡各種辦法來給自己的Windows“瘦身”。其實電腦變慢的原因有很多，在這里就讓筆者帶大家一起來踏上征服電腦的航程吧！行程第一站：系統(tǒng)中垃圾過多剛上船就出現(xiàn)了問題，這條船由于硬盤空間不足、注冊表過于龐大，硬盤速度太慢，虛擬內(nèi)存問題，字體數(shù)量過多等問題使得船體超重，在網(wǎng)上航行起來就像蝸牛一樣。唉，船上這么多的垃圾及不完善的地方，怎么能跑得快呢？讓我們來看看用什么方法來解決問題吧！系統(tǒng)中垃圾過多解決方法：1、不要亂裝軟件。網(wǎng)海上各種各樣的軟件五花八門，但是真正有必要用的卻并不多，不僅占用了你的硬盤空間，而且有些軟件常常是病毒的主要來源。在上網(wǎng)的時候經(jīng)常會彈出一些安全警告窗口，提示你某個軟件要開始安裝了（比如網(wǎng)絡(luò)實名、通用網(wǎng)址等等），小心別接受，不然你的硬盤上的垃圾會越來越多，而且很難掃干凈。2、碎片整理。系統(tǒng)裝上用一段時期以后，等你覺得基本不需要安裝新軟件、也不用對系統(tǒng)進行大的調(diào)整后再進行首次碎片整理。此后，一般家用電腦每隔一兩個月做一次碎片整理即可（碎片整理的啟動操作：右鍵單擊要整理的硬盤－＞選擇“屬性”－＞選“工具”欄－＞點“開始整理”）。3、清理垃圾。經(jīng)常上網(wǎng)不免會留下各種垃圾，不同的Windows留下垃圾的位置不一樣，最高效實用的處理辦法是使用系統(tǒng)的“磁盤清理”工具來進行磁盤清理（磁盤清理的啟動操作：右鍵點要整理的硬盤－＞選擇“屬性”－＞點“磁盤清理”）。4、及時優(yōu)化注冊表。Windows的注冊表有一個特征便是在不斷膨脹，這必然會使系統(tǒng)變慢，可通過CleanSweep、憂化大師等軟件來清除，亦可以手動來清除，首先按"開始"打開"運行"項，輸入regedit編輯注冊表，它們的位置一般都在"HKEY_LOCAL_MACHINE\Soft_ware\Microsoft\Windows\CurntVersion\Run"下的Run或Runservies子鍵下，不過刪除的時候要小心，要及時做備份，免得刪去一些有用的程序，到時再想哭就來不及了。再者用可以用“憂化大師”等優(yōu)化軟件來清理注冊表，選擇系統(tǒng)維護清理選項里的注冊信息清理，對注冊信息開始進行掃描，如圖4所示，進行注冊表備份后將沒有的注冊表信息全部刪除，重啟就可以了。不同的操作系統(tǒng)憂化的方法不一樣，拿WindowsXP系統(tǒng)來講，每次啟動WindowsXP，藍色的滾動條都要走上好多次，其實這里我們也可以把它的滾動時間減少，以加快啟動速度。打開注冊表編輯器，找到HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\PrefetchParameters，在右邊找到EnablePrefetcher主鍵，把它的默認(rèn)值3改為1，這樣滾動條滾動的時間就會減少。在XP中關(guān)機時，系統(tǒng)會發(fā)送消息到運行程序和遠(yuǎn)程服務(wù)器，告訴它們系統(tǒng)要關(guān)閉，并等待接到回應(yīng)后系統(tǒng)才開始關(guān)機。加快開機速度，可以先設(shè)置自動結(jié)束任務(wù)，首顯灰到HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop，把AutoEndTasks的鍵值設(shè)置為1；然后在該分支下有個“HungAppTimeout”，把它的值改為“4000（或更少），默認(rèn)為50000；最后再找到HKEY_LOCAL_MACHINE\System\CurrentControlSet\Control\，同樣把WaitToKillServiceTimeout設(shè)置為“4000”；通過這樣設(shè)置關(guān)機速度明顯快了不少。為了達到視覺上的真實感，WindowsXP中的菜單在打開時會有滑出的效果，但這也會延緩打開速度。我們可以在HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop下找到“MenuShowDelay”主鍵，把它的值改為“0”就可以去掉菜單延遲效果。5．對內(nèi)存進行優(yōu)化設(shè)置。內(nèi)存是決定系統(tǒng)運行速度的其中一個重要因素，如何減少內(nèi)存的不必要占用率呢?有很多方法，右擊"我的電腦"，打開"屬性"→"性能"→"文件系統(tǒng)"→"CD-ROM"，拖動"追加的高速緩存大小"游標(biāo)至"小"，將"最佳訪問方式"設(shè)置為"倍速"，這樣的設(shè)置對現(xiàn)在包含Cache的高速光驅(qū)來說影響不大，在不太需要光驅(qū)的情況下可以讓出更多的內(nèi)存空間。還有就是減少虛擬磁盤，通過修改System.ini文件中的[vcache]小節(jié)，將"Max"后的數(shù)值設(shè)置一個適當(dāng)?shù)臄?shù)（單位為KB）。還有就是一個軟件，名叫MagnaRAM97的，可以壓縮內(nèi)存的數(shù)據(jù)，也就是說你的內(nèi)存將可以同時處理更多的東西，比起虛擬內(nèi)存的速度快多了。我們也可以用上文提到過的“憂化大師”，當(dāng)然，現(xiàn)在內(nèi)存比較便宜，多加些就可以解決問題了.6．去掉DOS系統(tǒng)配置文件。autoexec.bat與config.sys是DOS時代的兩個系統(tǒng)配置文件，在Windows則是可有可無，而且如果你不需要在純DOS下做必要的工作，那么這兩個文件可以不要，這樣可加快系統(tǒng)的啟動，減少資源占用率。7．刪去不必要的字體。造千萬別小看了字體文件，在Windows中，光字體文件就占了了一百多兆呢！那么如何時刪除不必要的字體文件呢？在C驅(qū)中Window目錄下有個Fonts文件夾，一般所有的字體文件都在這里，我們可以有選擇的把不用的字體刪掉來減少硬盤占用空間。行了，在第一行程中我們總算是有點收獲了?？墒谴磉€是超重。讓我們再進入第二個行程來解決問題吧！行程第二站：軟件安裝中設(shè)置問題及解決方法1．用最簡典型安裝法；系統(tǒng)變慢也與一些軟件的安裝有很大的關(guān)系，就猶如當(dāng)初造船時在造船材料中加了很多根本用不到的物品。導(dǎo)致船越來越沉，越來越慢。就拿Wps來說吧，安裝時我們可選擇典型安裝，這樣安裝出來的軟件是組件較少、比較合適的一種方法。2．選擇自己常用的組件，少添加插件；如上圖所示，一般情況下我們不使用“金山互素材庫等組件程序的話，可以單擊此組件選擇“此功能不可用”，這樣這項服務(wù)組件在安裝就不會被安裝到電腦里，像Office及其它的軟件一般都有自定義安裝組件的選項，選擇自己想用的功能進行安裝吧。現(xiàn)者我們可以選擇軟件的安裝路徑，如果你安裝的軟件過多，不妨把各類軟件安裝到其它盤中，這樣系統(tǒng)啟動時也可以減少C盤的負(fù)擔(dān)。3．更改默認(rèn)設(shè)置。確實，你可以在大約一個小時內(nèi)安裝Windows，你也可以在60分鐘內(nèi)油漆你的小汽車。但你真的滿意這兩種結(jié)果嗎？。如果你剛剛開始用Windows98，就快速瀏覽一下安裝的要素和自定義選項，讓我們一起來發(fā)現(xiàn)和修補所有自己根本用不到的系統(tǒng)變慢的默認(rèn)設(shè)置吧！一般用戶可以在任務(wù)欄上單擊右鍵選擇“屬性”就可以看到任務(wù)欄和開始菜單的屬性框，在這里我們可以去掉“顯示個性化菜單”等選項來提高機器運行的速度，就拿常用的憂化系統(tǒng)的軟件“憂化大師”來說吧，在桌面菜單配置項中我們可以更改Windows系統(tǒng)的默認(rèn)設(shè)置，比如：關(guān)閉菜單動畫效果；關(guān)閉平滑卷動效果；加速Windows的刷新率；關(guān)閉一些視覺的動果效果。軟件的默認(rèn)設(shè)制就拿MadiaPlayer來說，它的功能很強大，但它最令人頭痛的就是每次啟動，系統(tǒng)都默認(rèn)網(wǎng)絡(luò)已連通，所以不斷試圖連接到微軟的一個網(wǎng)站上。如果沒有撥號，會造成系統(tǒng)很長時間沒有反應(yīng)，所以如果不想連網(wǎng)在線播放，而只是用于播放本地多媒體文件，應(yīng)該在“文件”菜單中選擇“脫機工作”。4．不要加載過多的啟動項。系統(tǒng)啟動時不要加載過多的程序，可通過Win.ini文件中的[Windows]小節(jié)中的"Load="和"Run="加以刪除，而在System.ini中的[386Emh]小節(jié)中會加載一些驅(qū)動程序，無關(guān)緊要的可將其刪除。但是這種方法對于初學(xué)電腦的朋友來說太難了了點，所以在這里還是推薦大家使用“Windows憂化大師”或是“超級兔子”等一些系統(tǒng)憂化的軟件。在開機速度優(yōu)化選項中可以選擇Window啟動信息停留時間，還可以去掉開機啟動程序來加快系統(tǒng)開機的速度。4．卸載無用程序。經(jīng)常上網(wǎng)或是使用電腦的人一定會在電腦中安裝大量的軟件，有時會試用一些最新軟件的用途，安裝過后就忘了卸除，長期如此造成系統(tǒng)過慢。卸除軟件的方法是：單擊開始－＞設(shè)置－＞控制面板－＞添加／刪除程序，在出現(xiàn)的面板中選擇要卸載的程序，單擊“更改／刪除”就可以了。OK，第二行程的各路關(guān)卡我們也闖過來了，現(xiàn)在到了第三行程。唉，第三行程的航線上可困難重重呀，木馬、病毒、炸彈，不但使這條船前進不了，還有覆沒的危險。怎么辦呢？沒關(guān)系，看我們來收拾它！行程第三站：木馬，病毒、炸彈及解決方法前兩天，有人發(fā)了一個Flash動畫給這條精裝的船。當(dāng)打開這個Flash動畫后，過了兩天船身開始變慢了。船長懷疑是中了木馬，什么是木馬？木馬是病毒嗎？其實不論是木馬、病毒還是炸彈說起來都是一個程序，一段可執(zhí)行碼。有些木馬中了后就會被別人遠(yuǎn)程控制，想象一下，就好像兩個人同時在使用一臺機器，那機器能不慢嗎？而病毒呢，計算機病毒有獨特的復(fù)制能力，運行時會在計算機中大量繁殖，很快地蔓延，又常常難以根除。它們能把自身附著在各種類型的文件上。當(dāng)文件被復(fù)制或從一個用戶傳送到另一個用戶時，它們就隨同文件一起蔓延開來，造成系統(tǒng)變慢，網(wǎng)絡(luò)阻塞。若是病毒并不寄生于一個污染程序，它仍然能通過占據(jù)存貯空間給你帶來麻煩，并降低你的計算機的全部性能。染毒之后微機速度會降低。船已經(jīng)中了木馬或病毒了，怎么辦呢？不用怕，最好的方法是先用“木馬克星”，哈哈，木馬無處可藏了吧，按下OK后，木馬總算是清除了。接下來就是檢查病毒了，現(xiàn)在殺毒的軟件很多，如“瑞星”、“金山毒霸”、“諾盾”等。但是病毒種類太多，你的殺毒軟件可能根本發(fā)現(xiàn)不了該種病毒，為了確認(rèn)你的機器是否染毒，可以用下面的方法檢查：用干凈無毒的軟盤啟動、列軟盤目錄并且運行軟盤程序，看看顯示速度和程序的運行速度是否提高。如果速度有所提高，說明確實可能與硬盤中的病毒活動有關(guān)。想辦法用高版本的殺毒軟件殺毒，在不得已的情況下只好重新對硬盤分區(qū)或者作格式化。唉，木馬及病毒是除干凈了，可是網(wǎng)海上炸彈居多，一不小心就中彈了，怎么辦呢？裝上“天網(wǎng)防火墻”，來進行預(yù)防，這下看看炸彈怎么來。好了，這下就可以進入下一行程了。行程第四站：：操作系統(tǒng)過多、CMOS設(shè)置不當(dāng)及硬件問題唉，真是頭疼呀，一波未平，一波又起。解決完軟件方面的問題，又得看看操作系統(tǒng)及硬件出了什么毛病。先看看CMOS參數(shù)被修改或者設(shè)