商業(yè)營(yíng)銷方案課件

目錄第五部分關(guān)于合作第四部分營(yíng)銷推廣第三部分營(yíng)銷定位及產(chǎn)品建議第二部分項(xiàng)目自身素質(zhì)及SWOT分析第一部分市場(chǎng)調(diào)研目第五部分關(guān)于合作第四部分營(yíng)銷推廣第三部分1

市場(chǎng)調(diào)研

第一部分.市場(chǎng)調(diào)研第一部分.2忠縣概況區(qū)位：位于重慶市東北部，傍于長(zhǎng)江黃金水道北岸，長(zhǎng)江橫貫縣境88公里，縣城距重慶市水上距離245公里,地處長(zhǎng)江三峽庫(kù)區(qū)腹心地帶；人口：目前全縣人口98萬(wàn)人，縣城常住人口12萬(wàn)；行政區(qū)劃：總面積2187平方公里，轄28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；屬于庫(kù)區(qū)移民重點(diǎn)城市。忠縣概況區(qū)位：位于重慶市東北部，傍于長(zhǎng)江黃金水道北岸，長(zhǎng)江橫3忠縣遠(yuǎn)期規(guī)劃（一）城市發(fā)展目標(biāo)到2020年，忠縣建設(shè)成為：富有歷史文化和地域風(fēng)貌特色的生態(tài)型現(xiàn)代山水園林城市。（二）城市規(guī)模近期：2004-2010年，17萬(wàn)人；遠(yuǎn)期：2011-2020年，24萬(wàn)人；（三）城市空間布局規(guī)劃形成“一城、兩岸、五組團(tuán)、兩區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu)?！耙怀恰奔粗铱h縣城；“兩岸”即江北、江南；“五組團(tuán)”即州屏組團(tuán)、蘇家組團(tuán)、水坪組團(tuán)、燈樹(shù)組團(tuán)以及獨(dú)珠組團(tuán)；兩區(qū)即東溪旅游服務(wù)區(qū)及高營(yíng)鋪工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。忠縣遠(yuǎn)期規(guī)劃（一）城市發(fā)展目標(biāo)4忠縣經(jīng)濟(jì)08年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到29.35億元，同比增長(zhǎng)19.1%，；08年城鎮(zhèn)單位職工平均工資達(dá)到9017元，同比增長(zhǎng)23.6%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到6262元，同比增長(zhǎng)21.7%；08年全縣完成固定資產(chǎn)投資22億元，同比增長(zhǎng)29.7%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4.83億元，增長(zhǎng)141.2%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資1.7億元，占房地產(chǎn)投資額的35.2%。忠縣經(jīng)濟(jì)08年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到29.35億元，同比52008年，忠縣完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.2億元，預(yù)售商品房62.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8％。金融危機(jī)發(fā)生后，忠縣房屋銷售價(jià)格下半年與上半年價(jià)格變化不大，但由于市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，銷售量有所下降。09年上半年全縣商品房現(xiàn)房和期房銷售面積達(dá)到35.59萬(wàn)平方米；銷售額達(dá)到4.23億元；忠縣09年新開(kāi)工商品房面積為41.9萬(wàn)平方米，下半年房屋預(yù)銷售面積為23.9萬(wàn)平方米，市場(chǎng)放量較大。雖然有新城和老城的組團(tuán)劃分，但格局不明顯。忠縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2008年，忠縣完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.2億元，預(yù)售商品房626市場(chǎng)小結(jié)1、城市化進(jìn)程速度的逐年加快，給忠縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的機(jī)遇；2、未來(lái)2年內(nèi)忠縣城區(qū)將增加5萬(wàn)人，這部分人群將成為本案后期產(chǎn)品的潛在客戶；3、隨著忠縣經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市民的收入水平有了一定程度的提高，購(gòu)買能力加強(qiáng)，消費(fèi)潛力增加；4、目前忠縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚屬起步發(fā)展期，行業(yè)相關(guān)制度都有待健全，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，機(jī)會(huì)和威脅并重；5、隨著外地開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，忠縣市場(chǎng)的放量將加劇，如定位或操作不當(dāng)可能會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；6、規(guī)劃紊亂，組團(tuán)化格局不明顯，城市功能分區(qū)相對(duì)較差，客戶分布較亂，增大了營(yíng)銷難度。市場(chǎng)小結(jié)1、城市化進(jìn)程速度的逐年加快，給忠縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新7本案競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星小區(qū)橋頭（下行50米）

樓盤(pán)簡(jiǎn)介：

項(xiàng)目總占地30多畝，規(guī)劃總建筑面積約九萬(wàn)多平米，容積率4.3。位于忠縣發(fā)展?jié)摿薮蟮募t星小區(qū)濱江路居住區(qū)，東臨長(zhǎng)江，西靠天鵝湖，南與港務(wù)站和港口廣場(chǎng)接壤，北與紅星支路接界。產(chǎn)品：戶型面積為60—270平米，預(yù)計(jì)年底交房。銷售率：一期約90%左右江淮·御景江岸分析：與本案樓盤(pán)相比，同樣處于濱江路段，部分賣點(diǎn)相似，雖然是本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但剩余不多，所以，競(jìng)爭(zhēng)威脅較弱。本案競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星小區(qū)橋頭（下8具體介紹：

物業(yè)地址：忠州紅星路19號(hào)(海新大酒店對(duì)面)（新城區(qū)）樓盤(pán)簡(jiǎn)介：

*160000㎡圍合式電梯景觀高層/近10000㎡中庭花園

*1600余戶，6000余人/忠州首席花園式宜居小區(qū)

*獨(dú)有階梯式水景、噴泉/近300㎡幼兒園/會(huì)所/游泳池

*51-123㎡/一房-四房/1樓-28樓/看江、看山、看中庭花園、看都市繁華

銷售率：超過(guò)60%宏盛花園分析：該項(xiàng)目配套設(shè)施比較齊全，與本案樓盤(pán)距離較近，銷售得較好，但在品質(zhì)上對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)威脅。具體介紹：

物業(yè)地址：忠州紅星路19號(hào)(海新大酒店對(duì)面)9迎賓大廈具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星廣場(chǎng)旁樓盤(pán)簡(jiǎn)介：

*踞守行政中心核心版圖，與香山生態(tài)公園為鄰；*2棟單體樓；*總建筑面積近6萬(wàn)平米，規(guī)劃550余戶；*戶型面積從101㎡-120多平米三房；銷售：銷售價(jià)格：起價(jià)1538元/㎡；均價(jià)約1600元/㎡；銷售率50%左右；分析：項(xiàng)目處于迎賓大道上，生態(tài)公園與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)緊鄰，配套比較齊全，由于是單體樓，自身配套缺乏，檔次規(guī)模品質(zhì)不高，銷售價(jià)格難以提升。迎賓大廈具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星廣場(chǎng)旁分析：項(xiàng)目處10滟月江岸具體介紹：

物業(yè)地址：項(xiàng)目位于西山腳下，縣城西側(cè)。樓盤(pán)簡(jiǎn)介：

*公寓式設(shè)計(jì)，酒店大堂、智能居家；*1棟單體樓，品質(zhì)感差；*總建筑面積近2.6萬(wàn)平米，規(guī)劃200余戶；*戶型面積從116㎡-130多平米三房。銷售：銷售價(jià)格：起價(jià)1800元/㎡；均價(jià)約1900元/㎡；現(xiàn)房，12月交房，銷售率70%左右。分析：濱江單體樓項(xiàng)目，公寓式配套，由于是現(xiàn)房，銷售上很占優(yōu)勢(shì)，但規(guī)模不大檔次不高，競(jìng)爭(zhēng)威脅不大。滟月江岸具體介紹：

物業(yè)地址：項(xiàng)目位于西山腳下，縣城西側(cè)11黃金水岸具體介紹：

物業(yè)地址：濱江路。樓盤(pán)簡(jiǎn)介：

*配備有游泳池、健身場(chǎng)所：*多層與高層混合體；*總建筑面積近5.5萬(wàn)平米；*戶型面積從96㎡-120多平米三房。銷售：銷售價(jià)格：起價(jià)1500元/㎡；均價(jià)約1700/㎡。分析：該項(xiàng)目位于濱江路段，同樣擁有一線江景，社區(qū)自身配套較為完善，建筑密度大，品質(zhì)相對(duì)較低，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)威脅。黃金水岸具體介紹：

物業(yè)地址：濱江路。分析：該項(xiàng)目位于濱12物業(yè)地址：忠州大道紅星路中段（新城區(qū)）

建筑面積：89166.57㎡

占地面積：13429.83㎡

容積率：6.0綠化率：30.1%

周邊配套：

圖書(shū)館、小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、市民活動(dòng)中心、星級(jí)酒店等完善的周遍配套

樓盤(pán)價(jià)格：

起價(jià)：1350元/㎡銷售率：50%左右六合花園分析：該樓盤(pán)銷售周期較長(zhǎng)，銷售速度很慢，由于定位不當(dāng)，造成了樓盤(pán)形象不佳，客戶信心缺失，雖然價(jià)格便宜，但銷售狀況不容樂(lè)觀，不構(gòu)成大的威脅。物業(yè)地址：忠州大道紅星路中段（新城區(qū)）

建筑面積：89113天鵝湖：該項(xiàng)目位于紅星小區(qū)沙梁保片區(qū)，項(xiàng)目總用地63107.3㎡，總建筑面積36.9萬(wàn)㎡，總投資3億元，由重慶嘉年華置業(yè)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目今年計(jì)劃完成投資5000萬(wàn)元，完成2.6萬(wàn)㎡商品房的主體工程。

目前，項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)的7號(hào)樓正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工，今年已完成投資1000萬(wàn)元。緣夢(mèng)花園：該項(xiàng)目位置較好，位于城中區(qū)；價(jià)格在整個(gè)忠縣片區(qū)較高，但口碑效應(yīng)較差；分析：這些樓盤(pán)在目前的忠縣是具有代表性的樓盤(pán)，擁有自身的特色和優(yōu)勢(shì)。天鵝湖的整體開(kāi)發(fā)將給對(duì)忠縣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成較大影響，形成對(duì)本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅。天鵝湖：分析：這些樓盤(pán)在目前的忠縣是具有代表性的樓盤(pán)，擁有自14區(qū)域銷售價(jià)格分析分析：從目前忠縣房產(chǎn)銷售均價(jià)在1700元/㎡的位置左右波動(dòng)，但從整體售價(jià)水平來(lái)看，樓盤(pán)的銷售存在不良競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格定位缺失科學(xué)依據(jù)，價(jià)格體系顯得較為混亂。區(qū)域銷售價(jià)格分析分析：從目前忠縣房產(chǎn)銷售均價(jià)在1700元/㎡151、雖然城市規(guī)劃不明確，但忠縣新城區(qū)的發(fā)展還是相對(duì)較快，隨著開(kāi)發(fā)節(jié)奏的加快，放量帶來(lái)的樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；2、各樓盤(pán)建筑形態(tài)、配套及規(guī)模相差不大，樓盤(pán)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重；3、推廣方式單一，營(yíng)銷賣點(diǎn)的提煉缺乏依據(jù)，營(yíng)銷手法有待創(chuàng)新；3、市場(chǎng)目前相對(duì)不規(guī)范，存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，銷售價(jià)格有較大的非理性的差異；4、由于天鵝湖項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)后期放量相對(duì)較大，加上老盤(pán)新開(kāi)的放量，后期市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。小結(jié)：1、雖然城市規(guī)劃不明確，但忠縣新城區(qū)的發(fā)展還是相對(duì)較快，隨著16

針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我司耗費(fèi)三天時(shí)間對(duì)忠縣主城居民、商鋪經(jīng)營(yíng)者、上班族等進(jìn)行了抽樣問(wèn)卷調(diào)查。分別調(diào)查了消費(fèi)者對(duì)住房消費(fèi)的觀念和意識(shí)。本次問(wèn)卷共發(fā)出114份，回收114份，具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下：

購(gòu)買目的消費(fèi)意識(shí)調(diào)研針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我司耗費(fèi)三天時(shí)間對(duì)忠縣17

置業(yè)次數(shù)

置業(yè)次數(shù)18

面積選擇

面積選擇19

承受價(jià)格

承受價(jià)格20

戶型選擇

戶型選擇21

結(jié)構(gòu)選擇

結(jié)構(gòu)選擇22

購(gòu)房可能性

購(gòu)房可能性23

承受單價(jià)

承受單價(jià)24

購(gòu)買時(shí)考慮的因素

購(gòu)買時(shí)考慮的因素25從本章分析可得：

被調(diào)人群中，首次置業(yè)人數(shù)占63%，絕大多數(shù)人購(gòu)房主要是用于自??；

對(duì)于戶型的選擇，兩室和三室戶型是客戶選擇的主力戶型，70-80㎡的小戶型和90-100㎡的中等戶型是市場(chǎng)消費(fèi)的主流；

人們能承受的房屋總價(jià)基本在25萬(wàn)以內(nèi)，其中20萬(wàn)以內(nèi)占據(jù)重要比例；

從客戶購(gòu)買選擇因素來(lái)看，價(jià)格依然是人們關(guān)注的重點(diǎn)，但人們對(duì)生活的要求越來(lái)越高，配套和環(huán)境也成了市民要考慮得重要因素；

目前忠縣無(wú)更多的創(chuàng)新戶型產(chǎn)品，從產(chǎn)品差異化角度出發(fā)，建議本案后期可考慮產(chǎn)品創(chuàng)新，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)；

被調(diào)人群中，有很大一部分市民表示今年有買房打算，如何挖掘這部分潛在人群是本項(xiàng)目亟待解決的重要問(wèn)題。從本章分析可得：261、忠縣市民對(duì)樓盤(pán)配套及環(huán)境要求越來(lái)越高；2、產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，戶型創(chuàng)新有待加強(qiáng)；3、樓盤(pán)營(yíng)銷手法單一，很少有創(chuàng)新的銷售渠道和理念打造；4、天鵝湖項(xiàng)目是本案最大的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；5、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)混亂，價(jià)差大，價(jià)格定位缺乏科學(xué)的論證；6、忠縣房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間較大，后勁較足，有很大提升空間；7、70-80平米的兩室和100平米左右的三室依然是消費(fèi)主流；8、對(duì)房屋總價(jià)的承受能力雖然有所提高，但總體較弱，能承受20萬(wàn)左右的房屋總價(jià)；9、今年下半年有較大的購(gòu)房需求；10、尚無(wú)配套絕對(duì)完善的真正意義上的品質(zhì)樓盤(pán)；11、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于起步發(fā)展階段，各種制度尚不完善；12、城市的功能分區(qū)不明顯，沒(méi)有明顯的功能組團(tuán)，新城規(guī)劃也顯混亂；市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論根據(jù)前述所有分析，我們可得如下結(jié)論：1、忠縣市民對(duì)樓盤(pán)配套及環(huán)境要求越來(lái)越高；市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論根據(jù)前27

項(xiàng)目自身素質(zhì)及SWOT分析

第二部分.項(xiàng)目自身素質(zhì)及SWOT分析28項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析緊靠紅濱醫(yī)院東攬一線江景比鄰超大濱江廣場(chǎng)雄踞新城開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析緊靠紅濱醫(yī)院東攬一線江景比鄰超大濱江29項(xiàng)目自身質(zhì)素1、位于新城開(kāi)發(fā)區(qū)；2、建筑面積18.4萬(wàn)平方米；3、坐擁1.8萬(wàn)平方米濱江休閑廣場(chǎng)；4、東南面為無(wú)遮擋一線寬江景；5、位于忠縣長(zhǎng)江北岸港口廣場(chǎng)旁；6、離城市商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)，生活配套不完善；7、項(xiàng)目部分產(chǎn)品前面有紅濱醫(yī)院遮擋，有醫(yī)療污染；8、36米寬濱江路規(guī)劃建設(shè)中，改善交通的同時(shí)帶來(lái)噪音污染；9、所在地偏僻，周邊環(huán)境相對(duì)較差；10、本案地塊呈不規(guī)則長(zhǎng)方形分部，有一定坡度。項(xiàng)目自身質(zhì)素1、位于新城開(kāi)發(fā)區(qū)；30項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)參數(shù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)參數(shù)31項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）

1、坐擁1.8萬(wàn)平米濱江休閑廣場(chǎng)；2、俯瞰無(wú)遮擋一線寬江景；3、18萬(wàn)方大型品質(zhì)社區(qū)；4、廣場(chǎng)商業(yè)帶來(lái)的無(wú)限升值潛力；5、優(yōu)秀的營(yíng)銷策劃合作單位。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）32劣勢(shì)（W）

1、周邊環(huán)境較差，前期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目并未打造出“高尚居住區(qū)域”的形象，增加銷售抗性；2、目前周邊生活配套極度不完善，影響購(gòu)買決策；3、醫(yī)院除了阻擋項(xiàng)目部分產(chǎn)品江景資源外，還帶來(lái)了醫(yī)療污染；4、小區(qū)布局散，安全性相對(duì)較差；5、小區(qū)8號(hào)房為安置房，加上前期商業(yè)部分修建的住宅，共同降低了小區(qū)的整體品質(zhì)，對(duì)價(jià)格拉升起阻礙作用。劣勢(shì)（W）33機(jī)會(huì)（O）

1、庫(kù)區(qū)移民的增加導(dǎo)致購(gòu)買增加，帶來(lái)的去化機(jī)會(huì)；2、2009年底及2010年初，樓市整體向好，帶來(lái)的低風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)；3、忠縣對(duì)三產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)的大力推動(dòng)，帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)；4、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚屬初期帶來(lái)的政策“擦邊”機(jī)會(huì)；5、體量較大，可為開(kāi)發(fā)商在品牌形象樹(shù)立上創(chuàng)造空間。機(jī)會(huì)（O）34威脅（T）1、金融危機(jī)持續(xù)，帶來(lái)的不確定經(jīng)濟(jì)因素；2、周邊配套不完善帶來(lái)的消費(fèi)抗性；3、同期樓盤(pán)放量較大帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)威脅；4、市場(chǎng)的非理性競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的不確定因素威脅。威脅（T）35項(xiàng)目SWOT矩陣分析項(xiàng)目SWOT矩陣分析36

項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議

第二部分.項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議37項(xiàng)目檔次定位依據(jù)項(xiàng)目檔次定位依據(jù)38項(xiàng)目檔次定位

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研部分結(jié)論的第1、4、6、8、10及項(xiàng)目自身素質(zhì)的2、3、4點(diǎn)，考慮開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，在弱化或轉(zhuǎn)變醫(yī)療污染帶來(lái)的不利因素下，本項(xiàng)目最科學(xué)的檔次定位應(yīng)為：

忠縣區(qū)域中高檔次江景樓盤(pán)對(duì)外形象展示及營(yíng)銷打造為：濱江廣場(chǎng)+寬江景的最高品質(zhì)樓盤(pán)。項(xiàng)目檔次定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研部分結(jié)論的第1、4、6、8、39產(chǎn)品定位全面升級(jí)忠縣人的生活品質(zhì)萬(wàn)通地產(chǎn)09抗鼎巨作·20萬(wàn)方濱江生活地標(biāo)濱江休閑廣場(chǎng)/江景電梯洋房/時(shí)尚休閑商業(yè)產(chǎn)品定位全面升級(jí)忠縣人的生活品質(zhì)萬(wàn)通地產(chǎn)09抗鼎巨作·20萬(wàn)40休閑商業(yè)定位業(yè)態(tài):集美食、娛樂(lè)、休閑、旅游四大功能。萬(wàn)通濱江商業(yè)廣場(chǎng)娛樂(lè)、休閑商業(yè)街，類似于酒吧、臺(tái)球吧等因靠濱江廣場(chǎng)，美食、旅游商業(yè)街；休閑商業(yè)定位業(yè)態(tài):萬(wàn)通濱江商業(yè)廣場(chǎng)娛樂(lè)、休閑商業(yè)街，類似于酒41目標(biāo)市場(chǎng)定位邊緣市場(chǎng)：

重慶主城、墊江、彭水等次要市場(chǎng)忠縣所轄及緊鄰城鎮(zhèn)核心市場(chǎng)忠縣城區(qū)及周邊臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論2、3、12點(diǎn)及項(xiàng)目自身素質(zhì)1、2點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目檔次定位，本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)是：忠縣主城及臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)將成為本項(xiàng)目的主力市場(chǎng)，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)成為本項(xiàng)目的次主力市場(chǎng)，臨近城鎮(zhèn)因?yàn)榫嚯x及居住情節(jié)的因素，只能作為本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的補(bǔ)充。目標(biāo)市場(chǎng)定位邊緣市場(chǎng)：

重慶主城、次要市場(chǎng)核心市場(chǎng)據(jù)市場(chǎng)調(diào)研42目標(biāo)客戶特征描述收入相對(duì)穩(wěn)定、向往更高品質(zhì)的生活；關(guān)注區(qū)域發(fā)展，并對(duì)城市變化中的發(fā)展機(jī)遇比較敏感和重視；注重品質(zhì)，關(guān)心居住區(qū)對(duì)自己地位和面子的提升；注重社區(qū)的生活環(huán)境和文化氛圍，關(guān)心社區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、周邊配套、綠化環(huán)境。年齡：30-50歲占主力，其中35至45歲的中年人占據(jù)了絕對(duì)的主力；行為：農(nóng)村向城市過(guò)度的首次置業(yè)，更換居住環(huán)境的二次置業(yè)者，部分投資；職業(yè)：政府公務(wù)員、企業(yè)的高級(jí)職員、個(gè)體小老板等。收入：家庭年收入基本在5萬(wàn)元以上。目標(biāo)客戶群定位

通過(guò)項(xiàng)目的檔次及目標(biāo)市場(chǎng)定位，結(jié)合我司長(zhǎng)期以來(lái)的總結(jié)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，得出本項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶群體應(yīng)為：忠縣主城的原住民、拆遷戶、企事業(yè)單位職工及周邊農(nóng)村部分進(jìn)城居住的居民。目標(biāo)客戶特征描述目標(biāo)客戶群定位通過(guò)項(xiàng)目的檔次及目標(biāo)市43根據(jù)價(jià)格遞增原理，結(jié)合我司以往眾多操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)得出：二期銷售均價(jià)應(yīng)為2088元/㎡左右三期銷售均價(jià)應(yīng)為2288元/㎡左右價(jià)格策略：低開(kāi)高走根據(jù)對(duì)忠縣市場(chǎng)房屋銷售價(jià)格的調(diào)研以及對(duì)本項(xiàng)目的高端定位，以拉動(dòng)忠縣房?jī)r(jià)增長(zhǎng)為目標(biāo)，采取市場(chǎng)比較法，經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的計(jì)算，本項(xiàng)目一期銷售均價(jià)建議約為：1888元/㎡

價(jià)格定位所有開(kāi)盤(pán)均價(jià)需以市場(chǎng)為基本，根據(jù)開(kāi)盤(pán)時(shí)期的實(shí)際情況進(jìn)行微調(diào)。根據(jù)價(jià)格遞增原理，結(jié)合我司以往眾多操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)得出：價(jià)格策略：低44開(kāi)發(fā)建議：1、根據(jù)開(kāi)盤(pán)低開(kāi)高走的價(jià)格策略，結(jié)合休閑廣場(chǎng)同時(shí)動(dòng)工的開(kāi)發(fā)思路，建議按如圖所示進(jìn)行開(kāi)發(fā)和銷售。江景面較寬并零距離休閑廣場(chǎng)的三期用于提升售價(jià)，最大化開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。2、考慮到大盤(pán)品質(zhì)形象，建議二期開(kāi)發(fā)的同時(shí)，同時(shí)修建一號(hào)樓底商，作為項(xiàng)目售房部，以提升項(xiàng)目總體形象。12345678三期一期部分產(chǎn)品建議安置房前期建筑醫(yī)院二期開(kāi)發(fā)建議：1、根據(jù)開(kāi)盤(pán)低開(kāi)高12345678三期一期部分產(chǎn)品45部分產(chǎn)品建議景觀：1、根據(jù)項(xiàng)目檔次定位，結(jié)合已經(jīng)成型的規(guī)劃設(shè)計(jì)，為了提升項(xiàng)目形象。建議對(duì)空中走廊進(jìn)行造型，作為本項(xiàng)目的虛擬大門，同時(shí)成為本項(xiàng)目的形象標(biāo)志。2、由于本項(xiàng)目小區(qū)景觀主要借助于休閑廣場(chǎng)和江景資源，建議廣場(chǎng)的打造上多加入假山的設(shè)計(jì)，與一線江景共同打造山水相依的優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境。部分產(chǎn)品建議景觀：46配套：1、近2000戶業(yè)主居住的高品質(zhì)社區(qū)應(yīng)該配備幼兒園，將小區(qū)位置不是很好的底層商業(yè)或其他樓層的商業(yè)改為幼兒園，既作為高檔社區(qū)的配套后期又可以收益。2、康體設(shè)施主要借用休閑廣場(chǎng)，在條件許可的情況下，著重考慮泳池的設(shè)計(jì)打造。部分配套建議配套：部分配套建議47項(xiàng)目戶型和面積配比建議

戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)以江景資源利用最大化為原則開(kāi)展，譬如可采取大景觀弧線陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，也可以考慮一步陽(yáng)臺(tái)的運(yùn)用等。部分產(chǎn)品建議

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論1、2、3、7、8結(jié)合項(xiàng)目定位，考慮項(xiàng)目銷售價(jià)格，對(duì)本項(xiàng)目的戶型及面積配比建議如下：項(xiàng)目戶型和面積配比建議戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)以江景資源48經(jīng)典戶型賞析：目前忠縣在售物業(yè)中基本上都是平層、錯(cuò)層等常見(jiàn)的戶型，特建議本項(xiàng)目后期在設(shè)計(jì)上可以引入小躍或夾層戶型，以形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。套內(nèi)面積65㎡建筑面積約78㎡套內(nèi)面積74㎡建筑面積約90㎡經(jīng)典戶型賞析：套內(nèi)面積65㎡建筑面積約78㎡套內(nèi)面積7449細(xì)節(jié)小區(qū)內(nèi)所設(shè)置的垃圾桶、方向指示牌等設(shè)施全部統(tǒng)一形象、統(tǒng)一調(diào)性、統(tǒng)一LOGO；細(xì)節(jié)50

營(yíng)銷推廣

第三部分.營(yíng)銷推廣第三部分.511.8萬(wàn)平米濱江休閑廣場(chǎng)一線超寬江景的價(jià)值放大兩大核心價(jià)值體系“江”，造就了濱江幸福里的“王者生活”，擇優(yōu)而居；“江”，實(shí)現(xiàn)了少數(shù)人的生活理想，對(duì)江的想象融會(huì)貫通，再無(wú)法超越；“濱江休閑廣場(chǎng)”，構(gòu)筑了濱江幸福里的“唯一性”和“不可比擬性”的價(jià)值體系

“濱江休閑廣場(chǎng)”，讓居住更舒適，生活更悠閑，居家更方便；江和廣場(chǎng)的完美結(jié)合，最優(yōu)的濱江生活方式，不僅僅體現(xiàn)于居住，還體現(xiàn)了無(wú)可限量的升值潛力推廣訴求點(diǎn)1.8萬(wàn)平米濱江休閑廣場(chǎng)一線超寬江景的價(jià)值放大兩大核心價(jià)值體52江景至尚超越想象1、1萬(wàn)八千平方米超大休閑廣場(chǎng)2、一線無(wú)敵超寬江景資源3、生活超越想象。營(yíng)銷理念幸福家天下完美仰生活1、幸福里的幸福生活，因?yàn)榧以诖耍?、有溫馨之家養(yǎng)身，天下盡在帷幄，成功人士身份象征；3、最完美的生活，最優(yōu)越的幸福里；4、需要“仰”望的生活，也是尊貴的生活；5、仰也有躺、養(yǎng)的意思，很悠閑很放松的高尚生活態(tài)度；6、完美，是一種追求生活的態(tài)度，仰生活是一種新的生活模式，是居住品質(zhì)提升的象征。江景至尚超越想象營(yíng)銷理念幸福家天下完美仰生活53一期核心賣點(diǎn)1、1.8萬(wàn)平米濱江城市廣場(chǎng)；2、一線江景豪宅；核心賣點(diǎn)提煉三期營(yíng)銷主題1、幸福里的幸福生活2、除了完美景觀，除了完美休閑，還有完美配套，至臻仰生活一期營(yíng)銷主題1、江景之尚，超越想象；2、江景名邸唯我獨(dú)尊；二期核心賣點(diǎn)1、1.8萬(wàn)平米濱江城市廣場(chǎng)；2、一線江景豪宅；三期核心賣點(diǎn)1、商業(yè)及生活配套逐步完善；2、幸福生活實(shí)景呈現(xiàn)；3、品質(zhì)社區(qū)，升值潛力無(wú)限.二期營(yíng)銷主題1、濱江廣場(chǎng)江景體驗(yàn)之旅2、配合營(yíng)銷活動(dòng)的主題推廣一期核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)提煉三期營(yíng)銷主題一期營(yíng)銷主題二期核心賣點(diǎn)54VI及平面表現(xiàn)LOGO設(shè)計(jì)VI及平面表現(xiàn)LOGO設(shè)計(jì)551、主色調(diào)：金黃色、咖啡色

金黃色代表貴氣、財(cái)富、機(jī)遇、溫暖，咖啡色代表高貴、端莊、智慧、底蘊(yùn)。兩者的有效配合，可體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴大氣、雄渾高雅，也同時(shí)體現(xiàn)休閑廣場(chǎng)帶來(lái)的住宅及商業(yè)的無(wú)限增值，體現(xiàn)與一般江景房都采用藍(lán)色作為推廣的差異性。大量用于樓書(shū)、DM單正面、戶外、車身及外墻廣告。2、副色調(diào)：藍(lán)色系的運(yùn)用

與江景匹配的藍(lán)色系同樣體現(xiàn)高貴、麗質(zhì)另外還有清爽、靈動(dòng)、飄逸的意思，可用于項(xiàng)目的夏季推廣、部分活動(dòng)、DM單反面、電視廣告等，一般建議以深藍(lán)色為主。3、輔色調(diào)：紅色

紅色主要應(yīng)用于條幅、節(jié)假日宣傳及促銷活動(dòng)，從視覺(jué)沖擊力出發(fā)，體現(xiàn)喜慶、爆炸性、激情的相關(guān)信息。平面色調(diào)運(yùn)用1、主色調(diào)：金黃色、咖啡色平面色調(diào)運(yùn)用56戶外廣告戶外廣告57報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告58目前忠縣有的媒介：大牌戶外公交車身高速電視忠縣電視廣播短信DM單樓宇電視燈箱出租車套本案有效的媒介整合：戶外大牌（提升形象）戶外燈桿（提升形象）外墻廣告（就地取材，提升形象）公交車身（流動(dòng)媒體）電視(客戶面廣，形象檔次高)短信（客戶面廣，價(jià)格低廉）海報(bào)（實(shí)效性強(qiáng)，便于操作）具收藏價(jià)值的禮品（如筆記本等）DM單（效果佳，詳細(xì)，價(jià)格低廉）人居周報(bào)（額外增加，提升形象）桁架（額外增加）媒介應(yīng)用策略目前忠縣有的媒介：本案有效的媒介整合：媒介應(yīng)用策略59形象導(dǎo)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)期現(xiàn)場(chǎng)包裝啟動(dòng),戶外形象出街,廣告預(yù)熱!銷售資料準(zhǔn)備!營(yíng)銷中心開(kāi)放，活動(dòng)造勢(shì)，形成產(chǎn)品初步認(rèn)知！集中廣告，進(jìn)行強(qiáng)效灌輸，積聚足夠客戶!項(xiàng)目品牌提升，以口碑傳播和活動(dòng)營(yíng)銷促進(jìn)銷售！一期推進(jìn)思路與策略強(qiáng)銷期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)期現(xiàn)場(chǎng)包裝啟動(dòng),戶外形象出街,廣告預(yù)熱!銷售資料60強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，分期分階段推進(jìn)第一階段第二階段第三階段第四階段（2009年11月中旬）（12月-2010年2月）（2月—2010年4月）（2010年5月以后）啟動(dòng)期公開(kāi)期強(qiáng)銷期持續(xù)期強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，分期分階段推進(jìn)第一階段第二階段第三階段第四階段（261第一階段：?jiǎn)?dòng)期（2009年11月中旬）推廣目的

—形象導(dǎo)入，擴(kuò)大項(xiàng)目在忠縣的認(rèn)知度。工作內(nèi)容

—完成營(yíng)銷中心的重新裝修（設(shè)計(jì)及裝修公司的合作談判）；

—完成樓書(shū)的設(shè)計(jì)及印刷（5000份）；

—完成宣傳海報(bào)及戶型DM單頁(yè)的設(shè)計(jì)及印刷（1萬(wàn)份/種）；

—一期開(kāi)盤(pán)銷售價(jià)格表的初步確定；

—完成模型的設(shè)計(jì)和制作（要求新穎大氣，凸顯王者形象）；

—完成電視廣告片的設(shè)計(jì)、制作及投放；

—短信合作單位簽訂并投放至少一次；

—完成工地外墻廣告的設(shè)計(jì)和制作；

—完成車身廣告的合作談判及形象投放；

—投放重要位置的戶外廣告（至少3塊大牌）。第一階段：?jiǎn)?dòng)期（2009年11月中旬）推廣目的62導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用戶外廣告1、主題：久違了，向往高尚江景生活的智者2、附標(biāo)：俯瞰一線超寬無(wú)敵江景奢享1.8萬(wàn)米濱江休閑廣場(chǎng)3、平面表現(xiàn)：

項(xiàng)目LOGO標(biāo)識(shí)；

主圖可用一藍(lán)色制服空姐致歉的圖案；

用項(xiàng)目效果圖壓底；

久違了三個(gè)字區(qū)別主題的后面部分，放在左上角，體現(xiàn)沖擊力；

重點(diǎn)突出江與休閑廣場(chǎng)結(jié)合的美好場(chǎng)景。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用戶外廣告63圍板廣告1、圍板高度：4米2、圍板范圍：如圖所示3、宣傳內(nèi)容：

項(xiàng)目LOGO標(biāo)識(shí)；

主要競(jìng)爭(zhēng)賣點(diǎn)；

項(xiàng)目效果圖，突出江與廣場(chǎng)結(jié)合的美好場(chǎng)景。4、內(nèi)容羅列

1.8萬(wàn)平方米休閑廣場(chǎng)，幸福里的享受生活方式；

無(wú)遮擋超寬無(wú)敵江景，幸福里的尊貴生活方式；

3萬(wàn)方商業(yè)配套集成，幸福里的便捷生活方式。5、平面表現(xiàn)

休閑廣場(chǎng)1.8萬(wàn)——幸福里享受生活的方式

同上。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用圖片示例圍板廣告導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用圖片示例64導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用樓書(shū)1、內(nèi)容

賣點(diǎn)集成

仰生活特點(diǎn)釋義

美好生活的勾勒2、平面表現(xiàn)

大氣、尊貴

脈絡(luò)明顯，轉(zhuǎn)換有序

語(yǔ)言簡(jiǎn)潔精煉

可采用線裝DM單內(nèi)容

正面為廣告宣傳畫(huà)，文字為項(xiàng)目主打廣告語(yǔ)及核心競(jìng)爭(zhēng)力表述。

反面為房屋銷售計(jì)算表，加配經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及參與單位信息和售房電話。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用樓書(shū)DM單65導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用海報(bào)1、內(nèi)容

階段性賣點(diǎn)集成

階段性活動(dòng)內(nèi)容2、平面表現(xiàn)

直接有效

精煉闡述清楚內(nèi)容

沖擊力要強(qiáng)禮品內(nèi)容

項(xiàng)目標(biāo)識(shí)；

主打廣告語(yǔ)；

運(yùn)作單位及電話。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用海報(bào)禮品66車身廣告1、公交車身：考慮車身廣告的流動(dòng)性強(qiáng)，受眾面廣，建議采用部分公交車身廣告配合戶外大牌的宣傳，內(nèi)容以同期大牌廣告內(nèi)容一致；2、看房車：體現(xiàn)大盤(pán)氣質(zhì)，方便客戶來(lái)訪，建議配備至少一部看房車。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用車身廣告導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用67導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用電視1、內(nèi)容

形象廣告為主

賣點(diǎn)集成

美好生活的勾勒2、表現(xiàn)

大氣、尊貴

邏輯嚴(yán)密，條理清楚

語(yǔ)言華麗優(yōu)美

建模體現(xiàn)報(bào)紙內(nèi)容

用專業(yè)性提升項(xiàng)目檔次；

配合階段性目標(biāo)達(dá)成促銷；

配合活動(dòng)營(yíng)銷。短信內(nèi)容

配合戶外廣告宣傳；

配合提示項(xiàng)目進(jìn)展；

配合活動(dòng)營(yíng)銷。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用電視報(bào)紙短信68營(yíng)銷中心建議營(yíng)銷中心選址

為了體現(xiàn)大盤(pán)的形象和氣質(zhì)，提升銷售價(jià)格，建議本項(xiàng)目在二期發(fā)售之前，另外修建營(yíng)銷中心（如圖示）。1、位于1號(hào)樓底商，不擋廣場(chǎng)景觀，同時(shí)不影響一期施工；2、此處對(duì)面是碼頭廣場(chǎng)，便于階段性營(yíng)銷活動(dòng)開(kāi)展。營(yíng)銷中心建議營(yíng)銷中心選址為了體現(xiàn)大盤(pán)的形象和氣質(zhì)，提69第二階段：公開(kāi)期（2009年12-2010年1月）推廣目的通過(guò)各種渠道積累大量客戶，爭(zhēng)取開(kāi)盤(pán)一炮走紅。工作內(nèi)容更換一次戶外及車身廣告內(nèi)容；營(yíng)銷中心投入使用，銷售人員、保安、保潔人員配備到位；樓書(shū)的售樓部使用及外場(chǎng)派發(fā)；戶型DM單頁(yè)的運(yùn)用及海報(bào)的派發(fā)；一期開(kāi)盤(pán)銷售價(jià)格表的最終確定（具體到每套戶型，每個(gè)樓層）；模型投入使用；持續(xù)投放電視廣告；至少實(shí)施一次活動(dòng)營(yíng)銷；桁架廣告的設(shè)計(jì)制作及投放；投放至少三次短信廣告。第二階段：公開(kāi)期（2009年12-2010年1月）推廣目的70公開(kāi)期廣告宣傳應(yīng)用主要廣告內(nèi)容1、主題：注意，仰生活時(shí)代來(lái)臨附標(biāo)：我們不僅僅要270度的超寬江景，我們還要1.8萬(wàn)個(gè)享受生活的方式平面表現(xiàn)：類似享受的景觀革命，強(qiáng)調(diào)沖擊力強(qiáng)；另外，注意兩個(gè)字依然放到左上角，以新穎和足夠的吸引力強(qiáng)化項(xiàng)目特質(zhì)，根植項(xiàng)目形象。2、主題：暖洋洋，幸福里附標(biāo)：生活，我要養(yǎng)著過(guò)。冬天里的幸福里，邀您體驗(yàn)仰生活！平面表現(xiàn)：展示仰生活的尊貴和休閑，用溫馨的場(chǎng)景展示生活的片段，喚起市民對(duì)品質(zhì)生活的渴望，對(duì)幸福里美好生活的向往。公開(kāi)期廣告宣傳應(yīng)用主要廣告內(nèi)容71車身廣告：宣傳形象和活動(dòng)信息，更換兩次；大牌廣告：按推廣要求更換兩次；燈桿廣告：按推廣要求更換兩次；短信廣告：至少三次；樓書(shū)：除了售房部現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)客戶派發(fā)外，配合活動(dòng)派發(fā)一次；海報(bào)：張貼和派發(fā)，至少兩次；電視廣告：加入拉底字幕廣告，配合活動(dòng)宣傳；營(yíng)銷活動(dòng)：建議執(zhí)行兩次，一次是主題為“暖洋洋，幸福里”的篝火晚會(huì)活動(dòng)，拉動(dòng)人氣，以準(zhǔn)客戶為主，活動(dòng)過(guò)程中一定要讓客戶體驗(yàn)到尊貴的感覺(jué)；另外一次是幸福會(huì)VIP卡發(fā)放的活動(dòng)，簡(jiǎn)單的歌舞表演或者物管體驗(yàn)即可。短信廣告：配合推廣節(jié)奏，條件許可的情況下，可多采用。公開(kāi)期策劃執(zhí)行內(nèi)容車身廣告：宣傳形象和活動(dòng)信息，更換兩次；公開(kāi)期策劃執(zhí)行內(nèi)容72桁架廣告主要用于人流較多的地方的形象及活動(dòng)內(nèi)容展示，譬如廣場(chǎng)和車站，效果直接有效，成本較低。桁架廣告73暖洋洋，幸福里活動(dòng)目的：實(shí)地感受江景魅力，實(shí)在享受開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)客戶的尊敬和關(guān)愛(ài)，使客戶產(chǎn)生對(duì)高品質(zhì)生活的向往，增加對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度?；顒?dòng)內(nèi)容：篝火晚會(huì)+免費(fèi)吃喝+動(dòng)感DJ假面舞會(huì)。活動(dòng)流程：另案詳附。注意事項(xiàng)：另案詳附。營(yíng)銷活動(dòng)1——幸福里的仰生活體驗(yàn)篝火晚會(huì)暖洋洋，幸福里活動(dòng)目的：實(shí)地感受江景魅力，實(shí)在享受開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)74加入幸福會(huì)，擁抱仰生活

——幸福會(huì)VIP會(huì)員招募活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)2活動(dòng)目的：更好地把握客戶意向，為開(kāi)盤(pán)做好鋪墊；同時(shí)讓客戶再次體驗(yàn)項(xiàng)目?；顒?dòng)內(nèi)容：簡(jiǎn)單歌舞演出或物管服務(wù)體驗(yàn)。活動(dòng)流程：另案詳附。注意事項(xiàng)：另案詳附。加入幸福會(huì)，擁抱仰生活營(yíng)銷活動(dòng)2活動(dòng)目的：更好地把握客戶意向75第三階段：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期（2010年1-2010年2月）推廣目的告知開(kāi)盤(pán)信息，梳理所積累的客戶，進(jìn)行開(kāi)盤(pán)前分析。工作內(nèi)容更換一次戶外及車身廣告內(nèi)容，告知開(kāi)盤(pán)日期，最后沖擊客戶；開(kāi)盤(pán)活動(dòng)當(dāng)日的人員配備；開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的策劃執(zhí)行案完成，并按相關(guān)要求配備物品；加大宣傳海報(bào)的張貼和派發(fā)力度，于吸引春節(jié)返鄉(xiāng)人群；產(chǎn)品推介活動(dòng)一次；裝修一兩套樣板房，做足體驗(yàn)式營(yíng)銷；加快濱江廣場(chǎng)的建設(shè)，達(dá)到吸引眼球的目的。第三階段：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期（2010年1-2010年2月）推廣目的76主要廣告內(nèi)容主題：請(qǐng)問(wèn)：準(zhǔn)備好了嗎？附標(biāo)：幸福里的幸福生活等著你，某月某日全城首發(fā)平面表現(xiàn)：項(xiàng)目標(biāo)識(shí)用較大的LOGO居中展示，用有沖擊力的搶購(gòu)畫(huà)面與項(xiàng)目的廣場(chǎng)和江景效果圖結(jié)合，“準(zhǔn)備好了嗎？”這些字以別樣的表現(xiàn)手法使其突出，吸引眼球。開(kāi)盤(pán)期廣告宣傳應(yīng)用媒介配合1、戶外大牌：至少兩次，開(kāi)盤(pán)一次，樣板房開(kāi)放一次。2、車身廣告：一次即可。3、短信廣告：至少三次。4、燈桿廣告：一次即可。5、電視廣告：除了形象廣告外，另外有拍攝制作的開(kāi)盤(pán)廣告和拉底字幕告知。主要廣告內(nèi)容開(kāi)盤(pán)期廣告宣傳應(yīng)用媒介配合77活動(dòng)目的：堅(jiān)定有意向客戶的信心，加強(qiáng)猶豫客戶的信心，吸引其他客戶?；顒?dòng)內(nèi)容：在高檔的酒店會(huì)議中心舉行，詳細(xì)的講解項(xiàng)目的規(guī)劃、產(chǎn)品特色，闡述仰生活概念，描繪幸福里生活的美好前景。其他相關(guān)：另案詳附。營(yíng)銷活動(dòng)3——濱江.幸福里產(chǎn)品推介會(huì)幸福里的仰生活活動(dòng)目的：堅(jiān)定有意向客戶的信心，加強(qiáng)猶豫客戶的信心，吸引其他78第四階段：持續(xù)期（2010年2月-4月）以上推廣的廣告內(nèi)容根據(jù)市場(chǎng)狀況結(jié)合銷售情況進(jìn)行制定。推廣目的順應(yīng)開(kāi)盤(pán)效果，加強(qiáng)銷售，快速去化產(chǎn)品，回籠資金。工作內(nèi)容更換一次戶外；更換一次車身廣告；持續(xù)投放電視廣告；至少實(shí)施一次事件或活動(dòng)營(yíng)銷；桁架廣告的繼續(xù)使用；投放至少兩次短信廣告。第四階段：持續(xù)期（2010年2月-4月）以上推廣的廣告內(nèi)容791、VIP卡收取定金；2、根據(jù)客戶情況結(jié)合銷售現(xiàn)狀，適當(dāng)進(jìn)行銷控策略，保障推進(jìn)的整體性；3、體驗(yàn)式營(yíng)銷:休閑廣場(chǎng)先行展示、樣板房裝修、物管服務(wù)先行相結(jié)合；4、TV短片：運(yùn)用于售房部和其他外展場(chǎng)播放；5、老帶新策略。策略運(yùn)用1、VIP卡收取定金；策略運(yùn)用80策略：聘請(qǐng)知名物管公司管理或做顧問(wèn)提前進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)以展示形象物業(yè)服務(wù)——尊崇身份的體驗(yàn)體驗(yàn)式營(yíng)銷展示策略：聘請(qǐng)知名物管公司管理或做顧問(wèn)物業(yè)服務(wù)——尊崇身份的體驗(yàn)81樣板房展示體驗(yàn)式營(yíng)銷展示——現(xiàn)場(chǎng)逼定的最好法寶。樣板房展示體驗(yàn)式營(yíng)銷展示——現(xiàn)場(chǎng)逼定的最好法寶。82濱江休閑廣場(chǎng)展示提前展示美好生活前景，增加購(gòu)買信心。體驗(yàn)式營(yíng)銷展示濱江休閑廣場(chǎng)展示提前展示美好生活前景，體驗(yàn)式營(yíng)銷展示83一期銷售進(jìn)度計(jì)劃表一期銷售進(jìn)度計(jì)劃表84團(tuán)購(gòu)階段性目標(biāo)達(dá)成活動(dòng)團(tuán)購(gòu)階段性目標(biāo)達(dá)成活動(dòng)85

項(xiàng)目合作建議

第五部分.項(xiàng)目合作建議第五部86綜合上述我司的工作內(nèi)容，現(xiàn)將我司代理本項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整理如下，供貴公司參考。我司所有針對(duì)本項(xiàng)目的銷售和策劃工作，統(tǒng)一用銷售代理傭金形式和溢價(jià)分成的形式收取報(bào)酬。1、銷售代理傭金銷售代理傭金每月結(jié)算一次，每月傭金以當(dāng)月合同成交總額為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算，按1.7—2.0%的標(biāo)準(zhǔn)提取。具體比例可另行商定。2、銷售溢價(jià)分成本項(xiàng)目的銷售價(jià)位（指每個(gè)銷售單位的具體價(jià)格）由我司根據(jù)市場(chǎng)情況綜合制定，再由貴公司結(jié)合開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)最終確定，我司按此銷售底價(jià)進(jìn)行銷售。為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)的最大化，建議雙方合作中采用溢價(jià)分成方式。銷售過(guò)程中超出銷售底價(jià)的溢價(jià)部分具體分成如下：貴公司60%，我司40%。關(guān)于合作綜合上述我司的工作內(nèi)容，現(xiàn)將我司代理本項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整理如下87望貴我雙方合作成功！謝謝！望貴我雙方合作成功！謝謝！8839、把生活中的每一天，都當(dāng)作生命中的最后一天。

40、機(jī)不可失，時(shí)不再來(lái)。

41、就算全世界都否定我，還有我自己相信我。

42、不為模糊不清的未來(lái)?yè)?dān)憂，只為清清楚楚的現(xiàn)在努力。

43、付出才會(huì)杰出。

44、成功不是憑夢(mèng)想和希望，而是憑努力和實(shí)踐。

45、成功這件事，自己才是老板！

46、暗自傷心，不如立即行動(dòng)。

47、勤奮是你生命的密碼，能譯出你一部壯麗的史詩(shī)。

48、隨隨便便浪費(fèi)的時(shí)間，再也不能贏回來(lái)。

49、不要輕易用過(guò)去來(lái)衡量生活的幸與不幸！每個(gè)人的生命都是可以綻放美麗的，只要你珍惜。

50、給自己定目標(biāo)，一年，兩年，五年，也許你出生不如別人好，通過(guò)努力，往往可以改變%的命運(yùn)。破罐子破摔只能和懦弱做朋友。

51、當(dāng)眼淚流盡的時(shí)候，留下的應(yīng)該是堅(jiān)強(qiáng)。

52、上天完全是為了堅(jiān)強(qiáng)你的意志，才在道路上設(shè)下重重的障礙。

53、沒(méi)有播種，何來(lái)收獲；沒(méi)有辛苦，何來(lái)成功；沒(méi)有磨難，何來(lái)榮耀；沒(méi)有挫折，何來(lái)輝煌。

54、只要路是對(duì)的，就不怕路遠(yuǎn)。

55、生命對(duì)某些人來(lái)說(shuō)是美麗的，這些人的一生都為某個(gè)目標(biāo)而奮斗。

56、浪花總是著揚(yáng)帆者的路開(kāi)放的。

74、失敗是什么？沒(méi)有什么，只是更走近成功一步；成功是什么？就是走過(guò)了所有通向失敗的路，只剩下一條路，那就是成功的路。

75、要改變命運(yùn)，首先改變自己。

76、我們?nèi)粢呀邮茏顗牡?，就再?zèng)]有什么損失。

77、在生活中，我跌倒過(guò)。我在嘲笑聲中站起來(lái)，雖然衣服臟了，但那是暫時(shí)的，它可以洗凈。

78、沒(méi)有壓力的生活就會(huì)空虛；沒(méi)有壓力的青春就會(huì)枯萎；沒(méi)有壓力的生命就會(huì)黯淡。

79、人生就像一杯沒(méi)有加糖的咖啡，喝起來(lái)是苦澀的，回味起來(lái)卻有久久不會(huì)退去的余香。

80、最困難的時(shí)候，就是距離成功不遠(yuǎn)了。

81、知道自己要干什么，夜深人靜，問(wèn)問(wèn)自己，將來(lái)的打算，并朝著那個(gè)方向去實(shí)現(xiàn)。而不是無(wú)所事事和做一些無(wú)謂的事。

82、出路出路，走出去了，總是會(huì)有路的。困難苦難，困在家里就是難。

83、人生最大的喜悅是每個(gè)人都說(shuō)你做不到，你卻完成它了！

84、勇士搏出驚濤駭流而不沉淪，懦夫在風(fēng)平浪靜也會(huì)溺水。

85、生活不是林黛玉，不會(huì)因?yàn)閼n傷而風(fēng)情萬(wàn)種。

86、唯有行動(dòng)才能改造命運(yùn)。

87、即使行動(dòng)導(dǎo)致錯(cuò)誤，卻也帶來(lái)了學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)；不行動(dòng)則是停滯與萎縮。

88、光說(shuō)不干，事事落空；又說(shuō)又干，馬到成功。

89、對(duì)于每一個(gè)不利條件，都會(huì)存在與之相對(duì)應(yīng)的有利條件。

90、人的潛能是一座無(wú)法估量的豐富的礦藏，只等著我們?nèi)ネ诰颉?/p>

91、要成功，不要與馬賽跑，要騎在馬上，馬上成功。

2、虛心使人進(jìn)步，驕傲使人落后。

3、謙虛是學(xué)習(xí)的朋友，自滿是學(xué)習(xí)的敵人。

4、若要精，人前聽(tīng)。

5、喜歡吹噓的人猶如一面大鼓，響聲大腹中空。

6、強(qiáng)中更有強(qiáng)中手，莫向人前自夸口。

7、請(qǐng)教別人不折本，舌頭打個(gè)滾。

8、人唯虛，始能知人。滿招損，謙受益。滿必溢，驕必?cái)　?9、把生活中的每一天，都當(dāng)作生命中的最后一天。89目錄第五部分關(guān)于合作第四部分營(yíng)銷推廣第三部分營(yíng)銷定位及產(chǎn)品建議第二部分項(xiàng)目自身素質(zhì)及SWOT分析第一部分市場(chǎng)調(diào)研目第五部分關(guān)于合作第四部分營(yíng)銷推廣第三部分90

市場(chǎng)調(diào)研

第一部分.市場(chǎng)調(diào)研第一部分.91忠縣概況區(qū)位：位于重慶市東北部，傍于長(zhǎng)江黃金水道北岸，長(zhǎng)江橫貫縣境88公里，縣城距重慶市水上距離245公里,地處長(zhǎng)江三峽庫(kù)區(qū)腹心地帶；人口：目前全縣人口98萬(wàn)人，縣城常住人口12萬(wàn)；行政區(qū)劃：總面積2187平方公里，轄28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)；屬于庫(kù)區(qū)移民重點(diǎn)城市。忠縣概況區(qū)位：位于重慶市東北部，傍于長(zhǎng)江黃金水道北岸，長(zhǎng)江橫92忠縣遠(yuǎn)期規(guī)劃（一）城市發(fā)展目標(biāo)到2020年，忠縣建設(shè)成為：富有歷史文化和地域風(fēng)貌特色的生態(tài)型現(xiàn)代山水園林城市。（二）城市規(guī)模近期：2004-2010年，17萬(wàn)人；遠(yuǎn)期：2011-2020年，24萬(wàn)人；（三）城市空間布局規(guī)劃形成“一城、兩岸、五組團(tuán)、兩區(qū)”的空間布局結(jié)構(gòu)。“一城”即忠縣縣城；“兩岸”即江北、江南；“五組團(tuán)”即州屏組團(tuán)、蘇家組團(tuán)、水坪組團(tuán)、燈樹(shù)組團(tuán)以及獨(dú)珠組團(tuán)；兩區(qū)即東溪旅游服務(wù)區(qū)及高營(yíng)鋪工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。忠縣遠(yuǎn)期規(guī)劃（一）城市發(fā)展目標(biāo)93忠縣經(jīng)濟(jì)08年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到29.35億元，同比增長(zhǎng)19.1%，；08年城鎮(zhèn)單位職工平均工資達(dá)到9017元，同比增長(zhǎng)23.6%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到6262元，同比增長(zhǎng)21.7%；08年全縣完成固定資產(chǎn)投資22億元，同比增長(zhǎng)29.7%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4.83億元，增長(zhǎng)141.2%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資1.7億元，占房地產(chǎn)投資額的35.2%。忠縣經(jīng)濟(jì)08年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到29.35億元，同比942008年，忠縣完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.2億元，預(yù)售商品房62.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8％。金融危機(jī)發(fā)生后，忠縣房屋銷售價(jià)格下半年與上半年價(jià)格變化不大，但由于市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，銷售量有所下降。09年上半年全縣商品房現(xiàn)房和期房銷售面積達(dá)到35.59萬(wàn)平方米；銷售額達(dá)到4.23億元；忠縣09年新開(kāi)工商品房面積為41.9萬(wàn)平方米，下半年房屋預(yù)銷售面積為23.9萬(wàn)平方米，市場(chǎng)放量較大。雖然有新城和老城的組團(tuán)劃分，但格局不明顯。忠縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2008年，忠縣完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.2億元，預(yù)售商品房6295市場(chǎng)小結(jié)1、城市化進(jìn)程速度的逐年加快，給忠縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的機(jī)遇；2、未來(lái)2年內(nèi)忠縣城區(qū)將增加5萬(wàn)人，這部分人群將成為本案后期產(chǎn)品的潛在客戶；3、隨著忠縣經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市民的收入水平有了一定程度的提高，購(gòu)買能力加強(qiáng)，消費(fèi)潛力增加；4、目前忠縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚屬起步發(fā)展期，行業(yè)相關(guān)制度都有待健全，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，機(jī)會(huì)和威脅并重；5、隨著外地開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，忠縣市場(chǎng)的放量將加劇，如定位或操作不當(dāng)可能會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；6、規(guī)劃紊亂，組團(tuán)化格局不明顯，城市功能分區(qū)相對(duì)較差，客戶分布較亂，增大了營(yíng)銷難度。市場(chǎng)小結(jié)1、城市化進(jìn)程速度的逐年加快，給忠縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新96本案競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星小區(qū)橋頭（下行50米）

樓盤(pán)簡(jiǎn)介：

項(xiàng)目總占地30多畝，規(guī)劃總建筑面積約九萬(wàn)多平米，容積率4.3。位于忠縣發(fā)展?jié)摿薮蟮募t星小區(qū)濱江路居住區(qū)，東臨長(zhǎng)江，西靠天鵝湖，南與港務(wù)站和港口廣場(chǎng)接壤，北與紅星支路接界。產(chǎn)品：戶型面積為60—270平米，預(yù)計(jì)年底交房。銷售率：一期約90%左右江淮·御景江岸分析：與本案樓盤(pán)相比，同樣處于濱江路段，部分賣點(diǎn)相似，雖然是本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但剩余不多，所以，競(jìng)爭(zhēng)威脅較弱。本案競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星小區(qū)橋頭（下97具體介紹：

物業(yè)地址：忠州紅星路19號(hào)(海新大酒店對(duì)面)（新城區(qū)）樓盤(pán)簡(jiǎn)介：

*160000㎡圍合式電梯景觀高層/近10000㎡中庭花園

*1600余戶，6000余人/忠州首席花園式宜居小區(qū)

*獨(dú)有階梯式水景、噴泉/近300㎡幼兒園/會(huì)所/游泳池

*51-123㎡/一房-四房/1樓-28樓/看江、看山、看中庭花園、看都市繁華

銷售率：超過(guò)60%宏盛花園分析：該項(xiàng)目配套設(shè)施比較齊全，與本案樓盤(pán)距離較近，銷售得較好，但在品質(zhì)上對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)威脅。具體介紹：

物業(yè)地址：忠州紅星路19號(hào)(海新大酒店對(duì)面)98迎賓大廈具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星廣場(chǎng)旁樓盤(pán)簡(jiǎn)介：

*踞守行政中心核心版圖，與香山生態(tài)公園為鄰；*2棟單體樓；*總建筑面積近6萬(wàn)平米，規(guī)劃550余戶；*戶型面積從101㎡-120多平米三房；銷售：銷售價(jià)格：起價(jià)1538元/㎡；均價(jià)約1600元/㎡；銷售率50%左右；分析：項(xiàng)目處于迎賓大道上，生態(tài)公園與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)緊鄰，配套比較齊全，由于是單體樓，自身配套缺乏，檔次規(guī)模品質(zhì)不高，銷售價(jià)格難以提升。迎賓大廈具體介紹：

物業(yè)地址：忠縣紅星廣場(chǎng)旁分析：項(xiàng)目處99滟月江岸具體介紹：

物業(yè)地址：項(xiàng)目位于西山腳下，縣城西側(cè)。樓盤(pán)簡(jiǎn)介：

*公寓式設(shè)計(jì)，酒店大堂、智能居家；*1棟單體樓，品質(zhì)感差；*總建筑面積近2.6萬(wàn)平米，規(guī)劃200余戶；*戶型面積從116㎡-130多平米三房。銷售：銷售價(jià)格：起價(jià)1800元/㎡；均價(jià)約1900元/㎡；現(xiàn)房，12月交房，銷售率70%左右。分析：濱江單體樓項(xiàng)目，公寓式配套，由于是現(xiàn)房，銷售上很占優(yōu)勢(shì)，但規(guī)模不大檔次不高，競(jìng)爭(zhēng)威脅不大。滟月江岸具體介紹：

物業(yè)地址：項(xiàng)目位于西山腳下，縣城西側(cè)100黃金水岸具體介紹：

物業(yè)地址：濱江路。樓盤(pán)簡(jiǎn)介：

*配備有游泳池、健身場(chǎng)所：*多層與高層混合體；*總建筑面積近5.5萬(wàn)平米；*戶型面積從96㎡-120多平米三房。銷售：銷售價(jià)格：起價(jià)1500元/㎡；均價(jià)約1700/㎡。分析：該項(xiàng)目位于濱江路段，同樣擁有一線江景，社區(qū)自身配套較為完善，建筑密度大，品質(zhì)相對(duì)較低，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)威脅。黃金水岸具體介紹：

物業(yè)地址：濱江路。分析：該項(xiàng)目位于濱101物業(yè)地址：忠州大道紅星路中段（新城區(qū)）

建筑面積：89166.57㎡

占地面積：13429.83㎡

容積率：6.0綠化率：30.1%

周邊配套：

圖書(shū)館、小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、市民活動(dòng)中心、星級(jí)酒店等完善的周遍配套

樓盤(pán)價(jià)格：

起價(jià)：1350元/㎡銷售率：50%左右六合花園分析：該樓盤(pán)銷售周期較長(zhǎng)，銷售速度很慢，由于定位不當(dāng)，造成了樓盤(pán)形象不佳，客戶信心缺失，雖然價(jià)格便宜，但銷售狀況不容樂(lè)觀，不構(gòu)成大的威脅。物業(yè)地址：忠州大道紅星路中段（新城區(qū)）

建筑面積：891102天鵝湖：該項(xiàng)目位于紅星小區(qū)沙梁保片區(qū)，項(xiàng)目總用地63107.3㎡，總建筑面積36.9萬(wàn)㎡，總投資3億元，由重慶嘉年華置業(yè)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目今年計(jì)劃完成投資5000萬(wàn)元，完成2.6萬(wàn)㎡商品房的主體工程。

目前，項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)的7號(hào)樓正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工，今年已完成投資1000萬(wàn)元。緣夢(mèng)花園：該項(xiàng)目位置較好，位于城中區(qū)；價(jià)格在整個(gè)忠縣片區(qū)較高，但口碑效應(yīng)較差；分析：這些樓盤(pán)在目前的忠縣是具有代表性的樓盤(pán)，擁有自身的特色和優(yōu)勢(shì)。天鵝湖的整體開(kāi)發(fā)將給對(duì)忠縣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成較大影響，形成對(duì)本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅。天鵝湖：分析：這些樓盤(pán)在目前的忠縣是具有代表性的樓盤(pán)，擁有自103區(qū)域銷售價(jià)格分析分析：從目前忠縣房產(chǎn)銷售均價(jià)在1700元/㎡的位置左右波動(dòng)，但從整體售價(jià)水平來(lái)看，樓盤(pán)的銷售存在不良競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格定位缺失科學(xué)依據(jù)，價(jià)格體系顯得較為混亂。區(qū)域銷售價(jià)格分析分析：從目前忠縣房產(chǎn)銷售均價(jià)在1700元/㎡1041、雖然城市規(guī)劃不明確，但忠縣新城區(qū)的發(fā)展還是相對(duì)較快，隨著開(kāi)發(fā)節(jié)奏的加快，放量帶來(lái)的樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；2、各樓盤(pán)建筑形態(tài)、配套及規(guī)模相差不大，樓盤(pán)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重；3、推廣方式單一，營(yíng)銷賣點(diǎn)的提煉缺乏依據(jù)，營(yíng)銷手法有待創(chuàng)新；3、市場(chǎng)目前相對(duì)不規(guī)范，存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，銷售價(jià)格有較大的非理性的差異；4、由于天鵝湖項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)后期放量相對(duì)較大，加上老盤(pán)新開(kāi)的放量，后期市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。小結(jié)：1、雖然城市規(guī)劃不明確，但忠縣新城區(qū)的發(fā)展還是相對(duì)較快，隨著105

針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我司耗費(fèi)三天時(shí)間對(duì)忠縣主城居民、商鋪經(jīng)營(yíng)者、上班族等進(jìn)行了抽樣問(wèn)卷調(diào)查。分別調(diào)查了消費(fèi)者對(duì)住房消費(fèi)的觀念和意識(shí)。本次問(wèn)卷共發(fā)出114份，回收114份，具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下：

購(gòu)買目的消費(fèi)意識(shí)調(diào)研針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我司耗費(fèi)三天時(shí)間對(duì)忠縣106

置業(yè)次數(shù)

置業(yè)次數(shù)107

面積選擇

面積選擇108

承受價(jià)格

承受價(jià)格109

戶型選擇

戶型選擇110

結(jié)構(gòu)選擇

結(jié)構(gòu)選擇111

購(gòu)房可能性

購(gòu)房可能性112

承受單價(jià)

承受單價(jià)113

購(gòu)買時(shí)考慮的因素

購(gòu)買時(shí)考慮的因素114從本章分析可得：

被調(diào)人群中，首次置業(yè)人數(shù)占63%，絕大多數(shù)人購(gòu)房主要是用于自??；

對(duì)于戶型的選擇，兩室和三室戶型是客戶選擇的主力戶型，70-80㎡的小戶型和90-100㎡的中等戶型是市場(chǎng)消費(fèi)的主流；

人們能承受的房屋總價(jià)基本在25萬(wàn)以內(nèi)，其中20萬(wàn)以內(nèi)占據(jù)重要比例；

從客戶購(gòu)買選擇因素來(lái)看，價(jià)格依然是人們關(guān)注的重點(diǎn)，但人們對(duì)生活的要求越來(lái)越高，配套和環(huán)境也成了市民要考慮得重要因素；

目前忠縣無(wú)更多的創(chuàng)新戶型產(chǎn)品，從產(chǎn)品差異化角度出發(fā)，建議本案后期可考慮產(chǎn)品創(chuàng)新，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)；

被調(diào)人群中，有很大一部分市民表示今年有買房打算，如何挖掘這部分潛在人群是本項(xiàng)目亟待解決的重要問(wèn)題。從本章分析可得：1151、忠縣市民對(duì)樓盤(pán)配套及環(huán)境要求越來(lái)越高；2、產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，戶型創(chuàng)新有待加強(qiáng)；3、樓盤(pán)營(yíng)銷手法單一，很少有創(chuàng)新的銷售渠道和理念打造；4、天鵝湖項(xiàng)目是本案最大的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；5、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)混亂，價(jià)差大，價(jià)格定位缺乏科學(xué)的論證；6、忠縣房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間較大，后勁較足，有很大提升空間；7、70-80平米的兩室和100平米左右的三室依然是消費(fèi)主流；8、對(duì)房屋總價(jià)的承受能力雖然有所提高，但總體較弱，能承受20萬(wàn)左右的房屋總價(jià)；9、今年下半年有較大的購(gòu)房需求；10、尚無(wú)配套絕對(duì)完善的真正意義上的品質(zhì)樓盤(pán)；11、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于起步發(fā)展階段，各種制度尚不完善；12、城市的功能分區(qū)不明顯，沒(méi)有明顯的功能組團(tuán)，新城規(guī)劃也顯混亂；市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論根據(jù)前述所有分析，我們可得如下結(jié)論：1、忠縣市民對(duì)樓盤(pán)配套及環(huán)境要求越來(lái)越高；市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論根據(jù)前116

項(xiàng)目自身素質(zhì)及SWOT分析

第二部分.項(xiàng)目自身素質(zhì)及SWOT分析117項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析緊靠紅濱醫(yī)院東攬一線江景比鄰超大濱江廣場(chǎng)雄踞新城開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析緊靠紅濱醫(yī)院東攬一線江景比鄰超大濱江118項(xiàng)目自身質(zhì)素1、位于新城開(kāi)發(fā)區(qū)；2、建筑面積18.4萬(wàn)平方米；3、坐擁1.8萬(wàn)平方米濱江休閑廣場(chǎng)；4、東南面為無(wú)遮擋一線寬江景；5、位于忠縣長(zhǎng)江北岸港口廣場(chǎng)旁；6、離城市商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)，生活配套不完善；7、項(xiàng)目部分產(chǎn)品前面有紅濱醫(yī)院遮擋，有醫(yī)療污染；8、36米寬濱江路規(guī)劃建設(shè)中，改善交通的同時(shí)帶來(lái)噪音污染；9、所在地偏僻，周邊環(huán)境相對(duì)較差；10、本案地塊呈不規(guī)則長(zhǎng)方形分部，有一定坡度。項(xiàng)目自身質(zhì)素1、位于新城開(kāi)發(fā)區(qū)；119項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)參數(shù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)參數(shù)120項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）

1、坐擁1.8萬(wàn)平米濱江休閑廣場(chǎng)；2、俯瞰無(wú)遮擋一線寬江景；3、18萬(wàn)方大型品質(zhì)社區(qū)；4、廣場(chǎng)商業(yè)帶來(lái)的無(wú)限升值潛力；5、優(yōu)秀的營(yíng)銷策劃合作單位。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）121劣勢(shì)（W）

1、周邊環(huán)境較差，前期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目并未打造出“高尚居住區(qū)域”的形象，增加銷售抗性；2、目前周邊生活配套極度不完善，影響購(gòu)買決策；3、醫(yī)院除了阻擋項(xiàng)目部分產(chǎn)品江景資源外，還帶來(lái)了醫(yī)療污染；4、小區(qū)布局散，安全性相對(duì)較差；5、小區(qū)8號(hào)房為安置房，加上前期商業(yè)部分修建的住宅，共同降低了小區(qū)的整體品質(zhì)，對(duì)價(jià)格拉升起阻礙作用。劣勢(shì)（W）122機(jī)會(huì)（O）

1、庫(kù)區(qū)移民的增加導(dǎo)致購(gòu)買增加，帶來(lái)的去化機(jī)會(huì)；2、2009年底及2010年初，樓市整體向好，帶來(lái)的低風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)；3、忠縣對(duì)三產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)的大力推動(dòng)，帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)；4、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚屬初期帶來(lái)的政策“擦邊”機(jī)會(huì)；5、體量較大，可為開(kāi)發(fā)商在品牌形象樹(shù)立上創(chuàng)造空間。機(jī)會(huì)（O）123威脅（T）1、金融危機(jī)持續(xù)，帶來(lái)的不確定經(jīng)濟(jì)因素；2、周邊配套不完善帶來(lái)的消費(fèi)抗性；3、同期樓盤(pán)放量較大帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)威脅；4、市場(chǎng)的非理性競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的不確定因素威脅。威脅（T）124項(xiàng)目SWOT矩陣分析項(xiàng)目SWOT矩陣分析125

項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議

第二部分.項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議126項(xiàng)目檔次定位依據(jù)項(xiàng)目檔次定位依據(jù)127項(xiàng)目檔次定位

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研部分結(jié)論的第1、4、6、8、10及項(xiàng)目自身素質(zhì)的2、3、4點(diǎn)，考慮開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，在弱化或轉(zhuǎn)變醫(yī)療污染帶來(lái)的不利因素下，本項(xiàng)目最科學(xué)的檔次定位應(yīng)為：

忠縣區(qū)域中高檔次江景樓盤(pán)對(duì)外形象展示及營(yíng)銷打造為：濱江廣場(chǎng)+寬江景的最高品質(zhì)樓盤(pán)。項(xiàng)目檔次定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研部分結(jié)論的第1、4、6、8、128產(chǎn)品定位全面升級(jí)忠縣人的生活品質(zhì)萬(wàn)通地產(chǎn)09抗鼎巨作·20萬(wàn)方濱江生活地標(biāo)濱江休閑廣場(chǎng)/江景電梯洋房/時(shí)尚休閑商業(yè)產(chǎn)品定位全面升級(jí)忠縣人的生活品質(zhì)萬(wàn)通地產(chǎn)09抗鼎巨作·20萬(wàn)129休閑商業(yè)定位業(yè)態(tài):集美食、娛樂(lè)、休閑、旅游四大功能。萬(wàn)通濱江商業(yè)廣場(chǎng)娛樂(lè)、休閑商業(yè)街，類似于酒吧、臺(tái)球吧等因靠濱江廣場(chǎng)，美食、旅游商業(yè)街；休閑商業(yè)定位業(yè)態(tài):萬(wàn)通濱江商業(yè)廣場(chǎng)娛樂(lè)、休閑商業(yè)街，類似于酒130目標(biāo)市場(chǎng)定位邊緣市場(chǎng)：

重慶主城、墊江、彭水等次要市場(chǎng)忠縣所轄及緊鄰城鎮(zhèn)核心市場(chǎng)忠縣城區(qū)及周邊臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論2、3、12點(diǎn)及項(xiàng)目自身素質(zhì)1、2點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目檔次定位，本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)是：忠縣主城及臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)將成為本項(xiàng)目的主力市場(chǎng)，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)成為本項(xiàng)目的次主力市場(chǎng)，臨近城鎮(zhèn)因?yàn)榫嚯x及居住情節(jié)的因素，只能作為本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的補(bǔ)充。目標(biāo)市場(chǎng)定位邊緣市場(chǎng)：

重慶主城、次要市場(chǎng)核心市場(chǎng)據(jù)市場(chǎng)調(diào)研131目標(biāo)客戶特征描述收入相對(duì)穩(wěn)定、向往更高品質(zhì)的生活；關(guān)注區(qū)域發(fā)展，并對(duì)城市變化中的發(fā)展機(jī)遇比較敏感和重視；注重品質(zhì)，關(guān)心居住區(qū)對(duì)自己地位和面子的提升；注重社區(qū)的生活環(huán)境和文化氛圍，關(guān)心社區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、周邊配套、綠化環(huán)境。年齡：30-50歲占主力，其中35至45歲的中年人占據(jù)了絕對(duì)的主力；行為：農(nóng)村向城市過(guò)度的首次置業(yè)，更換居住環(huán)境的二次置業(yè)者，部分投資；職業(yè)：政府公務(wù)員、企業(yè)的高級(jí)職員、個(gè)體小老板等。收入：家庭年收入基本在5萬(wàn)元以上。目標(biāo)客戶群定位

通過(guò)項(xiàng)目的檔次及目標(biāo)市場(chǎng)定位，結(jié)合我司長(zhǎng)期以來(lái)的總結(jié)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，得出本項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶群體應(yīng)為：忠縣主城的原住民、拆遷戶、企事業(yè)單位職工及周邊農(nóng)村部分進(jìn)城居住的居民。目標(biāo)客戶特征描述目標(biāo)客戶群定位通過(guò)項(xiàng)目的檔次及目標(biāo)市132根據(jù)價(jià)格遞增原理，結(jié)合我司以往眾多操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)得出：二期銷售均價(jià)應(yīng)為2088元/㎡左右三期銷售均價(jià)應(yīng)為2288元/㎡左右價(jià)格策略：低開(kāi)高走根據(jù)對(duì)忠縣市場(chǎng)房屋銷售價(jià)格的調(diào)研以及對(duì)本項(xiàng)目的高端定位，以拉動(dòng)忠縣房?jī)r(jià)增長(zhǎng)為目標(biāo)，采取市場(chǎng)比較法，經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的計(jì)算，本項(xiàng)目一期銷售均價(jià)建議約為：1888元/㎡

價(jià)格定位所有開(kāi)盤(pán)均價(jià)需以市場(chǎng)為基本，根據(jù)開(kāi)盤(pán)時(shí)期的實(shí)際情況進(jìn)行微調(diào)。根據(jù)價(jià)格遞增原理，結(jié)合我司以往眾多操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)得出：價(jià)格策略：低133開(kāi)發(fā)建議：1、根據(jù)開(kāi)盤(pán)低開(kāi)高走的價(jià)格策略，結(jié)合休閑廣場(chǎng)同時(shí)動(dòng)工的開(kāi)發(fā)思路，建議按如圖所示進(jìn)行開(kāi)發(fā)和銷售。江景面較寬并零距離休閑廣場(chǎng)的三期用于提升售價(jià)，最大化開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。2、考慮到大盤(pán)品質(zhì)形象，建議二期開(kāi)發(fā)的同時(shí)，同時(shí)修建一號(hào)樓底商，作為項(xiàng)目售房部，以提升項(xiàng)目總體形象。12345678三期一期部分產(chǎn)品建議安置房前期建筑醫(yī)院二期開(kāi)發(fā)建議：1、根據(jù)開(kāi)盤(pán)低開(kāi)高12345678三期一期部分產(chǎn)品134部分產(chǎn)品建議景觀：1、根據(jù)項(xiàng)目檔次定位，結(jié)合已經(jīng)成型的規(guī)劃設(shè)計(jì)，為了提升項(xiàng)目形象。建議對(duì)空中走廊進(jìn)行造型，作為本項(xiàng)目的虛擬大門，同時(shí)成為本項(xiàng)目的形象標(biāo)志。2、由于本項(xiàng)目小區(qū)景觀主要借助于休閑廣場(chǎng)和江景資源，建議廣場(chǎng)的打造上多加入假山的設(shè)計(jì)，與一線江景共同打造山水相依的優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境。部分產(chǎn)品建議景觀：135配套：1、近2000戶業(yè)主居住的高品質(zhì)社區(qū)應(yīng)該配備幼兒園，將小區(qū)位置不是很好的底層商業(yè)或其他樓層的商業(yè)改為幼兒園，既作為高檔社區(qū)的配套后期又可以收益。2、康體設(shè)施主要借用休閑廣場(chǎng)，在條件許可的情況下，著重考慮泳池的設(shè)計(jì)打造。部分配套建議配套：部分配套建議136項(xiàng)目戶型和面積配比建議

戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)以江景資源利用最大化為原則開(kāi)展，譬如可采取大景觀弧線陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，也可以考慮一步陽(yáng)臺(tái)的運(yùn)用等。部分產(chǎn)品建議

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論1、2、3、7、8結(jié)合項(xiàng)目定位，考慮項(xiàng)目銷售價(jià)格，對(duì)本項(xiàng)目的戶型及面積配比建議如下：項(xiàng)目戶型和面積配比建議戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)以江景資源137經(jīng)典戶型賞析：目前忠縣在售物業(yè)中基本上都是平層、錯(cuò)層等常見(jiàn)的戶型，特建議本項(xiàng)目后期在設(shè)計(jì)上可以引入小躍或夾層戶型，以形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。套內(nèi)面積65㎡建筑面積約78㎡套內(nèi)面積74㎡建筑面積約90㎡經(jīng)典戶型賞析：套內(nèi)面積65㎡建筑面積約78㎡套內(nèi)面積74138細(xì)節(jié)小區(qū)內(nèi)所設(shè)置的垃圾桶、方向指示牌等設(shè)施全部統(tǒng)一形象、統(tǒng)一調(diào)性、統(tǒng)一LOGO；細(xì)節(jié)139

營(yíng)銷推廣

第三部分.營(yíng)銷推廣第三部分.1401.8萬(wàn)平米濱江休閑廣場(chǎng)一線超寬江景的價(jià)值放大兩大核心價(jià)值體系“江”，造就了濱江幸福里的“王者生活”，擇優(yōu)而居；“江”，實(shí)現(xiàn)了少數(shù)人的生活理想，對(duì)江的想象融會(huì)貫通，再無(wú)法超越；“濱江休閑廣場(chǎng)”，構(gòu)筑了濱江幸福里的“唯一性”和“不可比擬性”的價(jià)值體系

“濱江休閑廣場(chǎng)”，讓居住更舒適，生活更悠閑，居家更方便；江和廣場(chǎng)的完美結(jié)合，最優(yōu)的濱江生活方式，不僅僅體現(xiàn)于居住，還體現(xiàn)了無(wú)可限量的升值潛力推廣訴求點(diǎn)1.8萬(wàn)平米濱江休閑廣場(chǎng)一線超寬江景的價(jià)值放大兩大核心價(jià)值體141江景至尚超越想象1、1萬(wàn)八千平方米超大休閑廣場(chǎng)2、一線無(wú)敵超寬江景資源3、生活超越想象。營(yíng)銷理念幸福家天下完美仰生活1、幸福里的幸福生活，因?yàn)榧以诖耍?、有溫馨之家養(yǎng)身，天下盡在帷幄，成功人士身份象征；3、最完美的生活，最優(yōu)越的幸福里；4、需要“仰”望的生活，也是尊貴的生活；5、仰也有躺、養(yǎng)的意思，很悠閑很放松的高尚生活態(tài)度；6、完美，是一種追求生活的態(tài)度，仰生活是一種新的生活模式，是居住品質(zhì)提升的象征。江景至尚超越想象營(yíng)銷理念幸福家天下完美仰生活142一期核心賣點(diǎn)1、1.8萬(wàn)平米濱江城市廣場(chǎng)；2、一線江景豪宅；核心賣點(diǎn)提煉三期營(yíng)銷主題1、幸福里的幸福生活2、除了完美景觀，除了完美休閑，還有完美配套，至臻仰生活一期營(yíng)銷主題1、江景之尚，超越想象；2、江景名邸唯我獨(dú)尊；二期核心賣點(diǎn)1、1.8萬(wàn)平米濱江城市廣場(chǎng)；2、一線江景豪宅；三期核心賣點(diǎn)1、商業(yè)及生活配套逐步完善；2、幸福生活實(shí)景呈現(xiàn)；3、品質(zhì)社區(qū)，升值潛力無(wú)限.二期營(yíng)銷主題1、濱江廣場(chǎng)江景體驗(yàn)之旅2、配合營(yíng)銷活動(dòng)的主題推廣一期核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)提煉三期營(yíng)銷主題一期營(yíng)銷主題二期核心賣點(diǎn)143VI及平面表現(xiàn)LOGO設(shè)計(jì)VI及平面表現(xiàn)LOGO設(shè)計(jì)1441、主色調(diào)：金黃色、咖啡色

金黃色代表貴氣、財(cái)富、機(jī)遇、溫暖，咖啡色代表高貴、端莊、智慧、底蘊(yùn)。兩者的有效配合，可體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴大氣、雄渾高雅，也同時(shí)體現(xiàn)休閑廣場(chǎng)帶來(lái)的住宅及商業(yè)的無(wú)限增值，體現(xiàn)與一般江景房都采用藍(lán)色作為推廣的差異性。大量用于樓書(shū)、DM單正面、戶外、車身及外墻廣告。2、副色調(diào)：藍(lán)色系的運(yùn)用

與江景匹配的藍(lán)色系同樣體現(xiàn)高貴、麗質(zhì)另外還有清爽、靈動(dòng)、飄逸的意思，可用于項(xiàng)目的夏季推廣、部分活動(dòng)、DM單反面、電視廣告等，一般建議以深藍(lán)色為主。3、輔色調(diào)：紅色

紅色主要應(yīng)用于條幅、節(jié)假日宣傳及促銷活動(dòng)，從視覺(jué)沖擊力出發(fā)，體現(xiàn)喜慶、爆炸性、激情的相關(guān)信息。平面色調(diào)運(yùn)用1、主色調(diào)：金黃色、咖啡色平面色調(diào)運(yùn)用145戶外廣告戶外廣告146報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告147目前忠縣有的媒介：大牌戶外公交車身高速電視忠縣電視廣播短信DM單樓宇電視燈箱出租車套本案有效的媒介整合：戶外大牌（提升形象）戶外燈桿（提升形象）外墻廣告（就地取材，提升形象）公交車身（流動(dòng)媒體）電視(客戶面廣，形象檔次高)短信（客戶面廣，價(jià)格低廉）海報(bào)（實(shí)效性強(qiáng)，便于操作）具收藏價(jià)值的禮品（如筆記本等）DM單（效果佳，詳細(xì)，價(jià)格低廉）人居周報(bào)（額外增加，提升形象）桁架（額外增加）媒介應(yīng)用策略目前忠縣有的媒介：本案有效的媒介整合：媒介應(yīng)用策略148形象導(dǎo)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)期現(xiàn)場(chǎng)包裝啟動(dòng),戶外形象出街,廣告預(yù)熱!銷售資料準(zhǔn)備!營(yíng)銷中心開(kāi)放，活動(dòng)造勢(shì)，形成產(chǎn)品初步認(rèn)知！集中廣告，進(jìn)行強(qiáng)效灌輸，積聚足夠客戶!項(xiàng)目品牌提升，以口碑傳播和活動(dòng)營(yíng)銷促進(jìn)銷售！一期推進(jìn)思路與策略強(qiáng)銷期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)期現(xiàn)場(chǎng)包裝啟動(dòng),戶外形象出街,廣告預(yù)熱!銷售資料149強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，分期分階段推進(jìn)第一階段第二階段第三階段第四階段（2009年11月中旬）（12月-2010年2月）（2月—2010年4月）（2010年5月以后）啟動(dòng)期公開(kāi)期強(qiáng)銷期持續(xù)期強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，分期分階段推進(jìn)第一階段第二階段第三階段第四階段（2150第一階段：?jiǎn)?dòng)期（2009年11月中旬）推廣目的

—形象導(dǎo)入，擴(kuò)大項(xiàng)目在忠縣的認(rèn)知度。工作內(nèi)容

—完成營(yíng)銷中心的重新裝修（設(shè)計(jì)及裝修公司的合作談判）；

—完成樓書(shū)的設(shè)計(jì)及印刷（5000份）；

—完成宣傳海報(bào)及戶型DM單頁(yè)的設(shè)計(jì)及印刷（1萬(wàn)份/種）；

—一期開(kāi)盤(pán)銷售價(jià)格表的初步確定；

—完成模型的設(shè)計(jì)和制作（要求新穎大氣，凸顯王者形象）；

—完成電視廣告片的設(shè)計(jì)、制作及投放；

—短信合作單位簽訂并投放至少一次；

—完成工地外墻廣告的設(shè)計(jì)和制作；

—完成車身廣告的合作談判及形象投放；

—投放重要位置的戶外廣告（至少3塊大牌）。第一階段：?jiǎn)?dòng)期（2009年11月中旬）推廣目的151導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用戶外廣告1、主題：久違了，向往高尚江景生活的智者2、附標(biāo)：俯瞰一線超寬無(wú)敵江景奢享1.8萬(wàn)米濱江休閑廣場(chǎng)3、平面表現(xiàn)：

項(xiàng)目LOGO標(biāo)識(shí)；

主圖可用一藍(lán)色制服空姐致歉的圖案；

用項(xiàng)目效果圖壓底；

久違了三個(gè)字區(qū)別主題的后面部分，放在左上角，體現(xiàn)沖擊力；

重點(diǎn)突出江與休閑廣場(chǎng)結(jié)合的美好場(chǎng)景。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用戶外廣告152圍板廣告1、圍板高度：4米2、圍板范圍：如圖所示3、宣傳內(nèi)容：

項(xiàng)目LOGO標(biāo)識(shí)；

主要競(jìng)爭(zhēng)賣點(diǎn)；

項(xiàng)目效果圖，突出江與廣場(chǎng)結(jié)合的美好場(chǎng)景。4、內(nèi)容羅列

1.8萬(wàn)平方米休閑廣場(chǎng)，幸福里的享受生活方式；

無(wú)遮擋超寬無(wú)敵江景，幸福里的尊貴生活方式；

3萬(wàn)方商業(yè)配套集成，幸福里的便捷生活方式。5、平面表現(xiàn)

休閑廣場(chǎng)1.8萬(wàn)——幸福里享受生活的方式

同上。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用圖片示例圍板廣告導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用圖片示例153導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用樓書(shū)1、內(nèi)容

賣點(diǎn)集成

仰生活特點(diǎn)釋義

美好生活的勾勒2、平面表現(xiàn)

大氣、尊貴

脈絡(luò)明顯，轉(zhuǎn)換有序

語(yǔ)言簡(jiǎn)潔精煉

可采用線裝DM單內(nèi)容

正面為廣告宣傳畫(huà)，文字為項(xiàng)目主打廣告語(yǔ)及核心競(jìng)爭(zhēng)力表述。

反面為房屋銷售計(jì)算表，加配經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及參與單位信息和售房電話。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用樓書(shū)DM單154導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用海報(bào)1、內(nèi)容

階段性賣點(diǎn)集成

階段性活動(dòng)內(nèi)容2、平面表現(xiàn)

直接有效

精煉闡述清楚內(nèi)容

沖擊力要強(qiáng)禮品內(nèi)容

項(xiàng)目標(biāo)識(shí)；

主打廣告語(yǔ)；

運(yùn)作單位及電話。導(dǎo)入期廣告宣傳應(yīng)用海報(bào)禮品155車身廣告1、公交車身：考慮車身廣告的流動(dòng)性強(qiáng)，受眾面廣