高檔住宅全程策劃案及會所設(shè)計思路課件

Contents項目分析銷售時機(jī)與條件篇產(chǎn)品研究篇項目地塊研究篇客戶分析篇宏觀市場分析篇項目總體定位篇上海高檔住宅全程策劃案及會所設(shè)計思路Contents項目分析銷售時機(jī)與條件篇1第二部分項目分析第二部分項目分析2宏觀市場分析篇宏觀市場分析篇3宏觀調(diào)控對整體影響整體成交量下跌整體成交均價下跌供應(yīng)量急劇上升全市整體供大于求局面嚴(yán)重單位：平方米315萬92萬回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應(yīng)宏觀調(diào)控對整體影響整體成交量下跌整體成交均價下跌供應(yīng)量急劇上4市場嚴(yán)重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性不可再生性不可復(fù)制性1、優(yōu)越的地理位置2、臨江、臨公園或大型綠地3、傳統(tǒng)高尚地段4、人文底蘊(yùn)深厚地區(qū)5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展源頭或中心總結(jié)：

上海房地產(chǎn)市場整體走勢就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢，但擁有其稀缺資源的板塊區(qū)域的發(fā)展走勢將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內(nèi)高檔樓盤所受的抗性也是相當(dāng)有限的。市場嚴(yán)重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性1、優(yōu)5高檔住宅板塊分布圖長寧古北板塊均價：22000元

徐家匯板塊均價：24000元盧灣新天地板塊均價：39000元

南外灘板塊均價：21000元

北外灘板塊均價：25000元

陸家嘴板塊均價：37000元高檔住宅板塊分布圖長寧古北板塊徐家匯板塊盧灣新天地板塊61、各板塊分析板塊名稱板塊內(nèi)均價主力戶型面積板塊特征徐家匯24000元/平米140－160平米城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長寧古北22000元/平米160－190平米國際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋39000元/平米220－240平米大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘21000元/平米180－200平米借助浦江景觀；外灘概念；未來城區(qū)規(guī)劃建設(shè)以及世博會紅線內(nèi)概念各板塊共性分析1、各板塊特色鮮明,營造諸多賣點;2、各樓盤均比較注重大堂內(nèi)裝修的氣派與豪華；3、建材標(biāo)準(zhǔn)較高,注重品牌的使用；4、板塊內(nèi)中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標(biāo)準(zhǔn);5、均延請國際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務(wù)。1、各板塊分析板塊名稱板塊內(nèi)均價主力戶型面積板塊特征徐家匯272、北外灘板塊——較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描述

該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤，突出江景這一賣點并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施成熟、交通較為便利。代表個案白金府邸、耀江國際廣場區(qū)域均價24500元/平方米主要客源

由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機(jī)客戶，且換手率較高。2、北外灘板塊——較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描述8區(qū)域均價

借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。售價方面：區(qū)域整體市場價格在25000－50000元/平方米不等。租賃方面：140平方米左右的小面積兩房租賃市場形勢較為喜人，市場平均租賃價格在1800－2500美金/月之間。3、陸家嘴板塊——與本區(qū)域最有關(guān)系性、互動性區(qū)域均價借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴9（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）從本項目的區(qū)位特征、客流量和未來可能吸引的核心客戶來看，本項目只具備經(jīng)過對項目房型方案初步研究，四種戶型普遍存在以下問題：同時，室外景觀游泳池結(jié)合會所室內(nèi)恒溫游泳池，打造“雙重游泳池”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。同時，室外景觀游泳池結(jié)合會所室內(nèi)恒溫游泳池，打造“雙重游泳池”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。項目住宅發(fā)展條件評估模型（二）過多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次?？罩袝ㄗh設(shè)置在觀景位置最佳的住宅頂層，面積設(shè)置在500㎡左右，業(yè)主通過外部觀光電梯直接進(jìn)入空中會所，江景、外灘及陸家嘴風(fēng)景盡收眼底，真正讓每一位業(yè)主可以充分分享到濱江景觀，提升整個社區(qū)的檔次。市政公用(含居民存車處)如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢發(fā)揮到極致。深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢，挖掘更多賣點區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想建議四：建議社區(qū)配備中央凈水處理系統(tǒng)以及三表合一的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。同時應(yīng)當(dāng)看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢并不明顯，而本項目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場價值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性。景觀上建議以室外景觀游泳池為中心，以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質(zhì)平臺、橋、曲折連廊將“景觀游泳池”與“活水系”連為一體，同時結(jié)合坡地自然景觀，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氛圍。特色商業(yè)業(yè)態(tài)：應(yīng)有足夠的特色和吸引力使泛濱江區(qū)域的人群克服距離感來此消費歷史水位遠(yuǎn)低于場地海拔上海樓市今年下半年以來一直處于下行通道,預(yù)計該趨勢將持續(xù)至2007年初,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的因素之一，但非第一因素。通過特色經(jīng)營內(nèi)容，以及高檔公寓同星級酒店的互動，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受》1km或沒有幼兒園區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想攔截型商業(yè)：距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素，常見的業(yè)態(tài)是日常快速消費品零售及服務(wù)；國內(nèi)其他客源以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。3、陸家嘴板塊——與本區(qū)域最有關(guān)系性、互動性〈3km或15分鐘車程在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細(xì)部問題提一些初步建議。建議：項目周邊服務(wù)居民基本生活的商業(yè)配套還處于初步階段，形象及白金府邸、耀江國際廣場具有完全可復(fù)制條件甚至超越項目住宅發(fā)展條件評估模型（三）一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問題色調(diào)以沉穩(wěn)、內(nèi)斂的中性色調(diào)為主。同時這里也是業(yè)主之間、業(yè)主與客人交流的空間，一邊品著紅酒、一邊是無限的美景，無疑這里就是人間天堂。項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強(qiáng)的客源。項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）4、本項目所處板塊代表個案家化濱江園、香園區(qū)域均價16800元/平方米家化濱江苑香園（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）4、本項10本板塊與其他板塊之間價值研究研究系數(shù)其它板塊本板塊研究結(jié)果配套配套較為齊全、生活便利多為生活配套型商業(yè)、檔次較低交通均有地鐵及交通線路分布其中，交通便利型特點突出交通線路較為單一板塊所處區(qū)域地位城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板塊在區(qū)域內(nèi)可實現(xiàn)價值突出塘橋區(qū)域功能性單一、區(qū)域內(nèi)可實現(xiàn)價值有限景觀景觀效果參差不齊、附加價值差距明顯突出江景效果未來規(guī)劃未來規(guī)劃、功能定位明顯世博概念、區(qū)域功能明確升值空間具有稀缺性資源特點條件具備形成稀缺性資源條件可比度較高具有一定差距差距明顯、可比度低具有完全可復(fù)制條件甚至超越本板塊與其他板塊之間價值研究研究系數(shù)其它板塊本板塊研究結(jié)果配115、可比樓盤配比分析面積配比：主力面積段主力面積段分布：主力面積段所在比例主力面積段合計比例150-20015.9%56.7%200-24024.5%240-28016.3%5、可比樓盤配比分析面積配比：主力面積段主力面積段分布：主力12各房型對江景以及北面景觀的優(yōu)勢利用不足；本區(qū)域的江景優(yōu)勢并不突出，也沒有深厚的人文歷史底蘊(yùn)，周邊環(huán)境還有待于進(jìn)一步改善，也不是浦東的地標(biāo)位置，亦非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，所以認(rèn)同度和美譽(yù)度一般，不具備打造頂級豪宅的基礎(chǔ)；堅持品牌優(yōu)勢，開發(fā)特色酒店物業(yè)(2228～4213)通過特色經(jīng)營內(nèi)容，以及高檔公寓同星級酒店的互動，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟項目分析產(chǎn)品研究篇項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限項目住宅發(fā)展條件評估模型（二）江景占據(jù)首要位置理所當(dāng)然，但是上圖中關(guān)于小區(qū)景觀和對控制重價的要求如此高的重視度非常值得研究。5、均延請國際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務(wù)。各房型布局不合理，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少；從產(chǎn)品規(guī)劃來說，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項目頂級豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。銷售額=購物概率×人口×人均零售開支當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時，即使消費者會將一部分消費轉(zhuǎn)向，但不會放棄對原商業(yè)選擇以一個戶型為一個單元示意，5個單元依次向北移動1m左右，建筑平面呈階梯形分布。全市整體供大于求局面嚴(yán)重針對以上種種問題，我們提出兩種解決方案：（聚集性特征比較明顯）區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費力、購買力強(qiáng)主力房型面積以及每個層面各房型面積分布有待根據(jù)市場認(rèn)知情況進(jìn)行調(diào)整。重視裝修，投資總價越低越有吸引。房型配比：主力房型段主力房型段分布：主力面積段所在比例主力面積段合計比例三房46.9%77.9%四房31.0%各房型對江景以及北面景觀的優(yōu)勢利用不足；房型配比：主力房型段13總結(jié)：

從宏觀上看，目前上海高檔住宅市場增勢已逐步加快，但由于身處不同區(qū)域的高檔住宅還是具有各自的區(qū)位概念和產(chǎn)品開發(fā)理念，因而競爭并不是同質(zhì)化的，再加上加入WTO后高層次客源絕對數(shù)量的增多。因此，目前開發(fā)高檔住宅市場仍有相當(dāng)大的市場空間，此時正是開發(fā)精品高檔商品住宅的大好時機(jī)。

同時應(yīng)當(dāng)看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢并不明顯，而本項目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場價值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性?？偨Y(jié)：從宏觀上看，目前上海高檔住宅市場增勢已14反思一：過多透支濱江概念；反思二：各樓盤垂直與水平價差偏離過大的問題始終無法解決；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計；反思四：注重室內(nèi)獨立空間，而忽視公共共享空間；反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致“精裝修”徒有虛名。5、現(xiàn)有濱江樓盤“七大反思”——反思一：過多透支濱江概念；5、現(xiàn)有濱江樓盤“七大反思”——15項目地塊研究篇項目地塊研究篇16優(yōu)勢（S）：地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費力、購買力強(qiáng)區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量濱江地區(qū)作為上海高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價值已廣為市場認(rèn)同劣勢（W）：臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊(yùn)，不利于打造豪宅機(jī)會(O)：項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）上海世博會的大勢拉動濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺以上海為核心的長三角經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)實力日漸雄厚，上海在中國城市中的龍頭地位無庸置疑威脅(T)：宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌居住型別墅成為市場寵兒，分流部分目標(biāo)客戶區(qū)域樓盤同質(zhì)化強(qiáng)，次新房供給量大區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想項目SWOT分析優(yōu)勢（S）：劣勢（W）：機(jī)會(O)：威脅(T)：項目SWOT17優(yōu)勢(S)劣勢(W)地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費力、購買力強(qiáng)區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量濱江地區(qū)作為高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價值已為市場認(rèn)同臨碼頭，存在噪聲、揚塵及視覺污染地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊(yùn)，不利于打造豪宅機(jī)會（O）SO戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢利用機(jī)會)WO戰(zhàn)略(利用機(jī)會克服劣勢)項目所處區(qū)域規(guī)劃利好上海世博會的大勢拉動濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺上海宏觀經(jīng)濟(jì)形式利好整合資源優(yōu)勢，堅持高檔精品戰(zhàn)略利用稀缺的濱江概念用地，打造品質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品，實現(xiàn)高銷售率、高收益堅持品牌優(yōu)勢，開發(fā)特色酒店物業(yè)擴(kuò)大營銷推廣的范圍，拓寬目標(biāo)客戶群通過城市規(guī)劃，完善各項配套，在不久的將來即可彌補(bǔ)當(dāng)前配套及交通之不足堅持產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計，并借用物業(yè)管理和酒店商業(yè)配套品牌，打造濱江品牌高檔社區(qū)；通過小區(qū)景觀規(guī)劃，如密植竹林等方法，減弱不同類物業(yè)之間的相互干擾威脅(T)ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢，抵御威脅)WT戰(zhàn)略(直面劣勢與威脅)宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌居住型別墅成為市場寵兒，分流部分客戶區(qū)域樓盤同質(zhì)化強(qiáng)，次新房供給量大區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想以優(yōu)于市場已有產(chǎn)品為原則，增強(qiáng)高檔江景產(chǎn)品的視覺沖擊和功能，積聚競爭優(yōu)勢深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢，挖掘更多賣點通過特色經(jīng)營內(nèi)容，以及高檔公寓同星級酒店的互動，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受尊重現(xiàn)實，放棄打造頂級豪宅的設(shè)想以謹(jǐn)慎的態(tài)度進(jìn)行產(chǎn)品定價堅持與品牌團(tuán)隊合作，提升項目的整體形象及知名度擴(kuò)大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長補(bǔ)短內(nèi)部因素外部因素戰(zhàn)略

綜合來看，本項目優(yōu)勢多于劣勢，機(jī)會勝于威脅，而且部分劣勢可以在近期改觀，而威脅亦可在項目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項目具備開發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢，可操作性強(qiáng)。SWOT矩陣組合分析優(yōu)勢(S)劣勢(W)地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊臨碼18指標(biāo)項A因素項B指標(biāo)評價單項權(quán)重分值分項權(quán)重分項得分代碼指標(biāo)代碼因素優(yōu)(100)良(80)及格(60)不及格(0)1交通條件1交通站點數(shù)量與輻射范圍交通站點多，輻射全市交通站點較多，輻射范圍較廣交通站點較多，輻射本區(qū)域交通站點很少，輻射范圍小0.09950.17516.3252公交站《100m《300m《600m>600m0.035903機(jī)動車可達(dá)性道路從不堵塞，道路質(zhì)量良好只在高峰時期（≤1.5小時/天）堵塞，道路質(zhì)量良好機(jī)動車進(jìn)出有一定困難機(jī)動車的運行非常困難0.025904快速干道（出入口）<0.2km《0.5km〈1km>1km0.025952人文環(huán)境1大學(xué)0.5km〈1km〈3km>3km0.00500.15.92中學(xué)《0.5km〈1.5km〈2km》2km0.03560名校名校普通學(xué)校3小學(xué)《0.5km〈1km〈1.5km》1.5km0.0375名?；蛱厣逃；蛱厣逃胀▽W(xué)?；驔]有小學(xué)4幼兒園《0.2km〈0.3km〈0.4km》1km或沒有幼兒園0.0175特色教育特色教育5文化遺跡有人們認(rèn)同的歷史底蘊(yùn)較強(qiáng)的歷史底蘊(yùn)沒有得到大多數(shù)人的認(rèn)可沒有0.0050周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調(diào)檔次高檔次一般，沒有保留建筑或原有建筑檔次低0.01806科研院所有效提升小區(qū)人文

沒有0.00503商業(yè)環(huán)境1大賣場<1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〈5km或20分鐘車程〉5km或車行不便利0.04700.139.92商業(yè)(務(wù))中心(或次中心)<1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〈5km或20分鐘車程〉5km或車行不便利0.03703居住區(qū)商業(yè)<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.031004城市商業(yè)街<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.025705會展旅游性設(shè)施<0.5km〈1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〉3km或車行不便利0.00550項目住宅發(fā)展條件評估模型（一）指標(biāo)項A因素項B指標(biāo)評價單項權(quán)重分值分項分項代碼指標(biāo)代碼因194周邊醫(yī)療1市級中心醫(yī)院<1km或5分鐘車程〈1.5km或8分鐘車程〈3km或15分鐘車程〉3km或車行不便0.02500.042.7752區(qū)級醫(yī)院<1km或5分鐘車程〈1.5km或8分鐘車程〈2km或10分鐘車程〉2km或車行不便0.015903專業(yè)醫(yī)院<0.5km〈1km或5分鐘車程〈1.5km或8分鐘車程〉1.5km或車行不便0.005855周邊生活配套1銀行<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.02900.17.65郵局<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.00580電信<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.005802運動中心<0.5km〈1km〈3km〉3km0.02570健身場所<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.015703酒吧<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.0175舞廳、KTV<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.0175桑拿<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.01756城市規(guī)劃1區(qū)域功能定位（未來3-5年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)城市次級住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上以上情況都不屬于0.03900.1059.752基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（未來3-5年）有市級大型基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有城市主干道或市政配套規(guī)劃建設(shè)城市次干道規(guī)劃建設(shè)無0.0351003生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè)有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè)無0.02804周邊區(qū)域規(guī)劃商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通便便捷工業(yè)區(qū)周邊有小型的商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃無0.01955環(huán)境改造屬于未來城市重點改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū)

周邊環(huán)境較差，未來沒有改造的可能0.011007自然景觀1其他樓盤景觀能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.01900.17.7公園/城市綠化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.0190原有大樹每100m2綠地可保留的樹木量》5株每100m2綠地可保留的樹木量》4株每100m2綠地可保留的樹木量》3株沒有可保留的樹木0.00502河流/湖泊/海洋傍水或環(huán)水近水可以觀水不能利用0.0251003山巒依山或含山近山遠(yuǎn)觀山景沒有山景0.02405城市可以觀看城市的景觀

不可以觀看城市的景觀0.01100項目住宅發(fā)展條件評估模型（二）4周邊醫(yī)療1市級中心醫(yī)院<1km或5分鐘車程〈1.5km或8208經(jīng)濟(jì)環(huán)境1區(qū)域產(chǎn)業(yè)有大的產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好產(chǎn)業(yè)一般幾乎沒有產(chǎn)業(yè)0.03900.054.72區(qū)域內(nèi)人均可支配收入遠(yuǎn)高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平0.021009場地情況1噪音≤30≤35≤40>400.006500.0755.06總懸浮顆粒物TSP（年平均，mg/m3≤0.08≤0.2≤0.3>0.30.006802地質(zhì)地質(zhì)優(yōu)良承載力強(qiáng)地質(zhì)良好承載力一般地質(zhì)承載力不強(qiáng)地質(zhì)差且復(fù)雜，地基需特殊處理0.00170地下水位地下水位低

地下水位高0.001503場地日照（%）≥40≥20≥10<100.01904主導(dǎo)風(fēng)城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng)向直接穿過地塊主導(dǎo)風(fēng)能夠穿過地塊主導(dǎo)風(fēng)不能穿過地塊處于城市的下風(fēng)口0.001855土地形狀與面積規(guī)則好利用較規(guī)則能夠利用零星不好利用0.0170地貌情況可以充分利用原有地貌布置小區(qū)景觀功能可以利用原有地貌小幅度改變原有地貌需大幅度改變原有地貌0.00585場地水榭有水榭穿過

沒有水榭穿過0.0140七通情況滿足七通條件，且容量大滿足七通條件滿足三通不滿足三通的條件0.005706水質(zhì)水質(zhì)優(yōu)水質(zhì)良無污染污染有毒0.01607危險洪水水位歷史水位遠(yuǎn)低于場地海拔歷史水位低于場地海拔歷史水位高于場地海拔，預(yù)防成本低歷史水位高，預(yù)防成本高0.017010人口環(huán)境1km以內(nèi)1夜間居住人數(shù)量5萬以上3~5萬1~3萬1萬以下0.025700.0755.752日間人群數(shù)量8萬以上5~8萬2~5萬2萬以下0.058011市場環(huán)境1該區(qū)域房地產(chǎn)市場在城市的排名持續(xù)上升一般上升保持下落0.0251000.0552區(qū)域地產(chǎn)市場近幾年的發(fā)展趨勢持續(xù)上升一般上升保持低落0.025100結(jié)論：項目住宅發(fā)展條件綜合評估分值為80.55分，住宅發(fā)展條件良好。項目住宅發(fā)展條件評估模型（三）8經(jīng)濟(jì)環(huán)境1區(qū)域產(chǎn)業(yè)有大的產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好產(chǎn)業(yè)一般幾乎沒21客戶分析篇客戶分析篇22

借助強(qiáng)大的資源網(wǎng)絡(luò)渠道，通過整合各樓盤售樓處現(xiàn)場、二手中介門店的實際成交數(shù)據(jù)以及對各樓盤入住客戶的實地調(diào)研結(jié)果，預(yù)計本項目未來的客戶將以華裔外籍人士及港臺客商為主。日韓客商（聚集性特征比較明顯）濱江高檔公寓華裔外籍人士（以美籍和中南亞籍為主）港臺客商（以企業(yè)高管與商人為主）上海本地客源（以浦東本地私營企業(yè)主為主）國內(nèi)其他客源（以江浙投資客為主）其他外籍人士客戶來源分析借助強(qiáng)大的資源網(wǎng)絡(luò)渠道，通過整合各樓盤售樓處現(xiàn)場、二23A：華裔外籍人士以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強(qiáng)的客源。偏愛中央商務(wù)區(qū)及金融中心區(qū)域，對裝修及江景很重視，大部分是比較有品位的族群，小區(qū)整體感覺的營造及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造是他們下決定的重要依據(jù)！B：港臺客商多為企業(yè)高層管理人員及商人。對水情有獨鐘，屬于最愛江景的客層，比較強(qiáng)調(diào)會所的功能，偏愛全裝修房。關(guān)注一線江景房，在港臺等地曾經(jīng)有成功的投資經(jīng)驗，看好上海黃浦江沿線高檔江景樓盤。C：日韓客商有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國人，第二部分客源為國際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級管理層或企業(yè)主?？蛻艟奂员容^明顯（如古北一期），喜歡穩(wěn)重大氣的風(fēng)格，喜歡高層，重視外立面并傾于深色系。D：國內(nèi)客源上海本地客源身份背景各異比較復(fù)雜，多為浦東當(dāng)?shù)氐乃綘I企業(yè)業(yè)主。長期居住在浦東，對浦東的認(rèn)識較深并有一定的感情。對區(qū)域經(jīng)濟(jì)型的房型比較熱衷，對朝向及戶型也極為看中。國內(nèi)其他客源以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。重視裝修，投資總價越低越有吸引。A：華裔外籍人士24現(xiàn)濱江客源對各項指標(biāo)的重視程度

江景占據(jù)首要位置理所當(dāng)然，但是上圖中關(guān)于小區(qū)景觀和對控制重價的要求如此高的重視度非常值得研究。現(xiàn)濱江客源對各項指標(biāo)的重視程度江景占據(jù)首要位置25項目總體定位篇項目總體定位篇26傳統(tǒng)模式普潤模式以產(chǎn)定銷以銷定產(chǎn)設(shè)計并建造產(chǎn)品風(fēng)險較大尋找客戶鎖定目標(biāo)客戶群根據(jù)需求設(shè)計并建造產(chǎn)品真正做到“適銷對路”

從源頭上保證項目成功運作

根據(jù)公司對項目目標(biāo)客戶及其需求傾向所做的精確分析，對市場發(fā)展趨勢結(jié)合項目地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們認(rèn)為本項目的最終定位應(yīng)是：高檔精品住宅+產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店+特色商業(yè)產(chǎn)品定位傳統(tǒng)模式普潤模式以產(chǎn)定銷以銷定產(chǎn)設(shè)計并建造產(chǎn)品風(fēng)險較大尋找客27

打造高檔精品住宅，即主力面積為180平方米左右的三房二廳，輔以西向300平方米左右的四房三廳加保姆房洗衣房的觀景豪宅強(qiáng)調(diào)以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)調(diào)人際溝通的便捷性，設(shè)置多重公共交流、活動空間。強(qiáng)調(diào)業(yè)主生活空間私密性。強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，力求戶戶臨江面水。強(qiáng)調(diào)公共部位的品質(zhì)感與豪華性，立面的石材化、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實料、氣派過人的奢華體驗。住宅部分打造高檔精品28豪宅定位的分析

豪宅的一般定義：建造在具有唯一性、地標(biāo)性地塊上，建筑面積普遍在400平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。本項目不具備打造豪宅的理由本區(qū)域的江景優(yōu)勢并不突出，也沒有深厚的人文歷史底蘊(yùn)，周邊環(huán)境還有待于進(jìn)一步改善，也不是浦東的地標(biāo)位置，亦非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，所以認(rèn)同度和美譽(yù)度一般，不具備打造頂級豪宅的基礎(chǔ)；從市場銷售情況來看，濱江豪宅的市場存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場的換手率很低，租售皆不活躍；豪宅的入住率普遍較低，投資客戶更偏愛低總價能快速變現(xiàn)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，而豪宅的高總價勢必會阻礙大批投資客戶；從產(chǎn)品規(guī)劃來說，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項目頂級豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。豪宅定位的分析豪宅的一般定義：建造在具有唯一性29借助強(qiáng)大的資源網(wǎng)絡(luò)渠道，通過整合各樓盤售樓處現(xiàn)場、二手中介門店的實際成交數(shù)據(jù)以及對各樓盤入住客戶的實地調(diào)研結(jié)果，預(yù)計本項目未來的客戶將以華裔外籍人士及港臺客商為主。江景占據(jù)首要位置理所當(dāng)然，但是上圖中關(guān)于小區(qū)景觀和對控制重價的要求如此高的重視度非常值得研究。同時在各戶型設(shè)計中強(qiáng)調(diào)舒適性、個性化，在主臥套內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)置下沉式觀景浴缸以及在局部房間設(shè)置大挑窗以增大景觀視野和采光面等等。白金府邸、耀江國際廣場建議本項目商業(yè)總體規(guī)模在3500㎡左右，可以根據(jù)實際情況上下浮動500㎡450-570㎡/千人×6.項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）兒童托管、家政服務(wù)、花卉盆景店、寵物店、中西餐廳、咖啡館室外游泳池外圍活水景觀示意圖處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上圖一：單元大堂示意圖圖二：接待區(qū)示意圖市政公用(含居民存車處)本項目不具備打造豪宅的理由色調(diào)以沉穩(wěn)、內(nèi)斂的中性色調(diào)為主。國內(nèi)其他客源以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。電梯廳地面以及墻壁建議用進(jìn)口大理石進(jìn)行包裝，配以暖色燈光，使整個電梯廳呈現(xiàn)豪華、氣派，提升整個社區(qū)的品質(zhì)與檔次。上海本地客源身份背景各異比較復(fù)雜，多為浦東當(dāng)?shù)氐乃綘I企業(yè)業(yè)主。均有地鐵及交通線路分布其中，交通便利型特點突出

打造辦公型產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，即主力面積50平方米左右的酒店標(biāo)房，輔以80平方米左右的酒店套房預(yù)計到07年前后辦公樓供應(yīng)量將大幅增加，由目前供不應(yīng)求向買方市場轉(zhuǎn)變，而且塘橋地區(qū)又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單純定位為辦公樓，去化速度難以保證，抗風(fēng)險能力較差；目前浦東泛陸家嘴地區(qū)的小戶型酒店式物業(yè)銷售形式均較為理想；產(chǎn)權(quán)酒店可完全可實現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會的先機(jī)；可根據(jù)市場銷售情況及資金壓力靈活決定是變現(xiàn)出售還是作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理；辦公部分借助強(qiáng)大的資源網(wǎng)絡(luò)渠道，通過整合各樓盤售樓處現(xiàn)場、二手中介門30

根據(jù)市場調(diào)研分析，本項目商業(yè)具有以下特點：可輻射區(qū)人氣不足；缺乏原生商業(yè)氛圍；將面臨區(qū)域性商業(yè)中心（如:浦東八百伴等）的強(qiáng)勢輻射；過多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次。結(jié)論一：受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項目常住人口、途徑人流量限制，本項目商業(yè)難以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結(jié)論二：滿足社區(qū)內(nèi)消費需求的商業(yè)是必須的；結(jié)論三：本項目商業(yè)級別只適合定位為：酒店及社區(qū)配套商業(yè)，主要是面向小區(qū)業(yè)主服務(wù)。商業(yè)部分商業(yè)部分31銷售時機(jī)與條件篇銷售時機(jī)與條件篇32銷售時機(jī):2007年3-5月上海樓市今年下半年以來一直處于下行通道,預(yù)計該趨勢將持續(xù)至2007年初,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點理由3-5月歷來為房產(chǎn)銷售旺季，順勢入市將會帶來比較好的銷售業(yè)績根據(jù)“體驗式營銷”所需要的銷售條件，07年3~5月是比較現(xiàn)實的銷售時點預(yù)計屆時項目周邊環(huán)境有望借助“世博”規(guī)劃有所改變，有望給目標(biāo)客戶良好的視覺感覺銷售時機(jī):2007年3-5月上海樓市今年下半年以來一直處于下33建議具備的銷售條件樣板房裝修布置完畢景觀樣板段及看房通道完工大堂裝修布置完畢空中會所投入使用售樓處投入使用工程主體結(jié)構(gòu)封頂，外立面開始裝飾

雖然根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，只要主體工程完成三分之二以上即具備預(yù)售條件。但普潤公司建議在具備如下體驗式營銷的銷售條件之后進(jìn)行銷售，才能以最快的銷售速度實現(xiàn)最高的銷售利潤。建議具備的銷售條件樣板房裝修布置完畢景觀樣板段及看房通道完工34產(chǎn)品研究篇產(chǎn)品研究篇35房型方案存在的問題經(jīng)過對項目房型方案初步研究，四種戶型普遍存在以下問題：房型方案存在的問題經(jīng)過對項目房型方案初步研究，四種戶型普遍存36國際高檔住宅發(fā)展趨勢建筑設(shè)計模塊化戶型設(shè)計人性化臥室設(shè)計套房化立面設(shè)計石材化室內(nèi)動線合理化住宅設(shè)計五大趨勢國際高檔住宅發(fā)展趨勢建筑設(shè)計模塊化戶型設(shè)計人性化臥室設(shè)計套房37本案面臨的六大難題

如何解決這六大難題成為本項目建立高檔社區(qū)成敗的關(guān)鍵，在項目先天條件已經(jīng)確定的前提下，我司認(rèn)為可以從產(chǎn)品定位與產(chǎn)品細(xì)部研究入手，達(dá)到弱化甚至解決這些難題的目的，從而為成功操作本項目掃清障礙。在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細(xì)部問題提一些初步建議。一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問題三、如何解決高、低區(qū)住宅價差可能過大的問題四、如何從細(xì)節(jié)入手打造高檔精品住宅二、如何體現(xiàn)小面寬、大進(jìn)深戶型設(shè)計人性化、個性化的問題五、如何弱化項目住宅部分與辦公部分相互影響的問題六、如何協(xié)調(diào)高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問題本案面臨的六大難題如何解決這六大難題成為本項目建立高38關(guān)于住宅部分建議

建筑造型研究建議對現(xiàn)有建筑單體設(shè)計方案作小幅調(diào)整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶形成小錯位布局。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢發(fā)揮到極致。在建筑面寬、進(jìn)深按現(xiàn)有設(shè)計方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術(shù)支持。

(右圖為錯位式布局示意圖）關(guān)于住宅部分建議建筑造型研究39全市整體供大于求局面嚴(yán)重深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢，挖掘更多賣點商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)總體規(guī)模建議因此，目前開發(fā)高檔住宅市場仍有相當(dāng)大的市場空間，此時正是開發(fā)精品高檔商品住宅的大好時機(jī)。擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源目前浦東泛陸家嘴地區(qū)的小戶型酒店式物業(yè)銷售形式均較為理想；以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強(qiáng)的客源。圖一：單元大堂示意圖圖二：接待區(qū)示意圖結(jié)論：項目住宅發(fā)展條件綜合評估分值為80.江景占據(jù)首要位置理所當(dāng)然，但是上圖中關(guān)于小區(qū)景觀和對控制重價的要求如此高的重視度非常值得研究。對于本項目辦公性質(zhì)的建筑建議包裝成產(chǎn)權(quán)式酒店推向市場，主力戶型以50㎡左右的小戶型為主，套房面積控制在80㎡左右。借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。多為企業(yè)高層管理人員及商人。該區(qū)域房地產(chǎn)市場在城市的排名沒有得到大多數(shù)人的認(rèn)可4、板塊內(nèi)中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標(biāo)準(zhǔn);450-570㎡/千人×6.銷售額=購物概率×人口×人均零售開支社區(qū)景觀研究景觀上建議以室外景觀游泳池為中心，以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質(zhì)平臺、橋、曲折連廊將“景觀游泳池”與“活水系”連為一體，同時結(jié)合坡地自然景觀，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氛圍。（如下示意圖所示）全市整體供大于求局面嚴(yán)重社區(qū)景觀研究40同時，室外景觀游泳池結(jié)合會所室內(nèi)恒溫游泳池，打造“雙重游泳池”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。底層住戶可以通過室外沿伸平臺與水親密接觸，充分滿足人的親水本性。室外景觀游泳池示意圖室外游泳池外圍活水景觀示意圖陽臺與水相臨景觀示意圖同時，室外景觀游泳池結(jié)合會所室內(nèi)恒溫游泳池，打造“雙重游泳池41高檔住宅全程策劃案及會所設(shè)計思路課件42將項目現(xiàn)有房型圖存在的問題進(jìn)行總結(jié)，得出以下幾點共性：

各房型布局不合理，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少；各房型人流動線不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關(guān)系混亂；

房型缺乏特色，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進(jìn)一步改進(jìn)；

A1、A4豪華房型存在暗衛(wèi)，嚴(yán)重影響了檔次及品味；各房型對江景以及北面景觀的優(yōu)勢利用不足；主力房型面積以及每個層面各房型面積分布有待根據(jù)市場認(rèn)知情況進(jìn)行調(diào)整。針對以上種種問題，我們提出兩種解決方案：方案A：在標(biāo)準(zhǔn)層面積分布不變的基礎(chǔ)上，對每層四種戶型分別進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。以一種戶型設(shè)為一個單元來比示，A1單元不動，其余3個單元依次向北移動1m左右，每棟建筑平面呈階梯形分布（可參照上頁建筑錯位式布局示意圖）。將項目現(xiàn)有房型圖存在的問題進(jìn)行總結(jié)，得出以下幾點共性：各房43

如此，不僅增強(qiáng)了每個戶型對江景以及陸家嘴風(fēng)景的優(yōu)勢利用，而且可以通過在建筑北面增加弧形觀景陽臺，大膽將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室布置在各戶型南面。在戶型的設(shè)計上強(qiáng)調(diào)舒適性、人性化以及個性化，比如在主臥衛(wèi)生間設(shè)置下沉式浴缸，北面挑空觀景陽臺向內(nèi)延伸1.5m左右等等。（如下圖所示）如此，不僅增強(qiáng)了每個戶型對江景以及陸家嘴風(fēng)景的優(yōu)勢利44本項目不具備打造豪宅的理由以上海為核心的長三角經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)實力日漸雄厚，上海在中國城市中的龍頭地位無庸置疑從本項目的區(qū)位特征、客流量和未來可能吸引的核心客戶來看，本項目只具備從本項目的區(qū)位特征、客流量和未來可能吸引的核心客戶來看，本項目只具備如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢發(fā)揮到極致。區(qū)域功能定位（未來3-5年）檔次均偏低，因此商業(yè)配套是項目開發(fā)的必備附加品。第一重“公共大堂”追求豪華、氣派，是主人尊貴身份地位的象征，建議公共大堂開間不低于20m，挑高不低于8m，地面分層鋪設(shè)大理石花紋，墻面以24K金箔裝飾，頂部中央掛大型水晶裝飾吊燈，充分營造出富麗堂皇的豪華氛圍。(1338～2977)項目特點對鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)的影響（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）4㎡（住宅+產(chǎn)權(quán)式酒店），按每100㎡有7人計算，預(yù)計六、如何協(xié)調(diào)高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問題屬于未來城市重點改造的地區(qū)鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花景觀效果參差不齊、附加價值差距明顯(1491～4585)以一種戶型設(shè)為一個單元來比示，A1單元不動，其余3個單元依次向北移動1m左右，每棟建筑平面呈階梯形分布（可參照上頁建筑錯位式布局示意圖）。步行15分鐘及途徑消費者），其商業(yè)規(guī)模通常占整體規(guī)模的2.城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng)向直接穿過地塊擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源（每㎡營業(yè)額取1454元/月）

方案B：建議每個層面分布五套房型，每套面積在180㎡左右，其中將景觀優(yōu)勢好的西面一套單獨設(shè)為一個單元，8層以上設(shè)計成350㎡左右的豪華復(fù)式戶型，電梯直接入戶；其余4戶分兩個電梯廳入戶。以一個戶型為一個單元示意，5個單元依次向北移動1m左右，建筑平面呈階梯形分布。各戶型北面增加弧形觀景陽臺，將客廳布置在景觀最好的北面，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的兩個臥室布置在各戶型南面。同時在各戶型設(shè)計中強(qiáng)調(diào)舒適性、個性化，在主臥套內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)置下沉式觀景浴缸以及在局部房間設(shè)置大挑窗以增大景觀視野和采光面等等。圖三：下沉式浴缸本項目不具備打造豪宅的理由方案B：建議每個層面分布五套房型45大堂建議對大堂的處理，建議摒棄傳統(tǒng)一味追求面積與挑高的做法，充分利用底層空間格局與變化，打造出“多重空間”組合的概念，即底層大堂由門廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過道五部分相對獨立的空間組成。人流動線分布圖：室外門廳

公共大廳

單元大堂

過道

電梯廳

通過人工布局打造“雙重大堂”，即“公共大堂”與相對私密的“單元大堂”雙重大堂空間。第一重“公共大堂”追求豪華、氣派，是主人尊貴身份地位的象征，建議公共大堂開間不低于20m，挑高不低于8m，地面分層鋪設(shè)大理石花紋，墻面以24K金箔裝飾，頂部中央掛大型水晶裝飾吊燈，充分營造出富麗堂皇的豪華氛圍。（如下示意圖所示）大堂建議室外門廳公共大廳單元大堂過道電梯廳46圖一：大堂示意圖圖二：金箔墻面示意圖圖三：大堂人口示意圖圖四：大堂燈飾示意圖圖一圖二圖三圖四圖一：大堂示意圖圖一圖二圖三圖四47

第二重“單元大堂”是相對私密的會客、休閑空間，內(nèi)設(shè)控臺接待區(qū)、休閑洽談區(qū)以及通道區(qū)域，單元大堂整體裝修風(fēng)格豪華、溫馨，內(nèi)部裝飾結(jié)合景觀水景墻、噴泉假山水池以及室內(nèi)綠化，使主人在會客的同時，可以充分享受室內(nèi)室外雙重景觀。圖一：單元大堂示意圖圖二：接待區(qū)示意圖圖三：水景墻示意圖圖四：休閑區(qū)示意圖圖一圖二圖三圖四第二重“單元大堂”是相對私密的會客、休閑空間，內(nèi)設(shè)控臺接待48電梯廳

地面以及墻壁建議用進(jìn)口大理石進(jìn)行包裝，配以暖色燈光，使整個電梯廳呈現(xiàn)豪華、氣派，提升整個社區(qū)的品質(zhì)與檔次。電梯建議采用永大日立或同檔次高速電梯。（如下示意圖）過道

的裝修風(fēng)格是大堂風(fēng)格的延續(xù)，在局部點綴一些室內(nèi)花池、矮柜以及裝飾小品等元素（如下示意圖）。電梯廳地面以及墻壁建議用進(jìn)口大理石進(jìn)行包裝，配以暖色燈光49建筑外立面建議目前國際高端精品住宅外立面的處理不外乎以下幾種方式：石材+面磚、石材+高級涂料、石材+鋁塑板以及全石材貼面。色調(diào)以沉穩(wěn)、內(nèi)斂的中性色調(diào)為主。結(jié)合本項目“高檔精品住宅”定位，建議本案外立面全部以石材貼面的方式進(jìn)行處理，分二段式進(jìn)行，其中底部石材色調(diào)偏重，往上部分石材色調(diào)相對明亮一些。外立面整體感覺沉穩(wěn)而不乏大氣，打造本案特色。色彩概念提示建筑外立面建議色彩概念提示50未來將面臨區(qū)域中心商業(yè)以規(guī)模為優(yōu)勢的強(qiáng)勁競爭具有稀缺性資源特點條件具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊(右圖為錯位式布局示意圖）該區(qū)域房地產(chǎn)市場在城市的排名過多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次。二、如何體現(xiàn)小面寬、大進(jìn)深戶型設(shè)計人性化、個性化的問題以一個戶型為一個單元示意，5個單元依次向北移動1m左右，建筑平面呈階梯形分布。檔次均偏低，因此商業(yè)配套是項目開發(fā)的必備附加品。區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費力、購買力強(qiáng)大堂以五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行打造，以進(jìn)一步提升產(chǎn)權(quán)式酒店的品質(zhì)。本項目建筑面積90254.根據(jù)市場調(diào)研分析，本項目商業(yè)具有以下特點：在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細(xì)部問題提一些初步建議。強(qiáng)調(diào)以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品研究篇底層住戶可以通過室外沿伸平臺與水親密接觸，充分滿足人的親水本性。家政服務(wù)功能——社區(qū)能幫助居民雇傭小時工、請保姆和家教等。同時這里也是業(yè)主之間、業(yè)主與客人交流的空間，一邊品著紅酒、一邊是無限的美景，無疑這里就是人間天堂。餐飲服務(wù)功能——提供早餐、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；銷售時機(jī):2007年3-5月裝修方面研究為了符合目標(biāo)客戶需要、提升項目檔次、樹立品牌以及迎合市場動態(tài)，建議本項目以“精裝修”房推向市場。門窗：建議采用鋁合金烤漆門窗，比利時格拉威泊爾或同檔次中空玻璃，意大利阿魯克（ALUK）或同檔次門窗五金。陽臺：建議地面采用花崗巖，玻璃金屬欄桿。門扇和窗欄：進(jìn)戶門建議用德國NOBLESSE或同檔次手工雕花銅門，其余為實木門和實木窗套。室內(nèi)樓梯：建議采用金屬欄桿、實木扶手以及大理石踏步?？照{(diào)：日本大金或同檔次戶式中央空調(diào)。廚房：墻地面建議采用大理石，采用德國博得寶（POGGCNPOHI）或同檔次廚具。衛(wèi)生間：墻地面采用大理石、金屬吊頂，衛(wèi)生潔具采用德國VILLEROY﹠BOCH潔具及DORNBRACHT龍頭。墻地面及吊頂：建議采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，高級內(nèi)墻膠漆，高級實木復(fù)合地板或大理石地坪。未來將面臨區(qū)域中心商業(yè)以規(guī)模為優(yōu)勢的強(qiáng)勁競爭裝修方面研究51智能安保系統(tǒng)建議建議一：建議采用最新的指紋識別系統(tǒng)包括指紋電梯控制系統(tǒng)和指紋門鎖建議二：安裝訪客彩色可視對講系統(tǒng)，建議采用著名西班牙品牌FERMAX或同級品；建議三：建議安裝周界報警、電視監(jiān)控、電子巡更、門禁系統(tǒng)以及自動報警系統(tǒng)。建議四：建議社區(qū)配備中央凈水處理系統(tǒng)以及三表合一的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。會所建議建議本項目打造“雙重會所”——社區(qū)配套會所以及空中會所，為客戶提供多重交流、休閑空間和平臺，充分展現(xiàn)社區(qū)以人為本的特性。功能定位社區(qū)配套會所（可考慮對外開放）恒溫游泳池高檔酒吧健身房Spa精品超市壁球室空中會所（僅對小區(qū)業(yè)主開放）咖啡吧紅酒吧閱覽室智能安保系統(tǒng)建議功能定位社區(qū)配套會所恒溫游泳池高檔酒吧52上右圖：會所餐廳示意圖下左圖：會所酒吧示意圖下右圖：會所入口示意圖

社區(qū)配套會所設(shè)置在產(chǎn)權(quán)式酒店的底層，將其打造成豪華生活會所，內(nèi)設(shè)可對外開放的恒溫游泳池、中西餐廳、咖啡吧、健身房、以及精品超市等生活娛樂設(shè)施。上右圖：會所餐廳示意圖下左圖：會所酒吧示意圖下右圖：會所入53

空中會所建議設(shè)置在觀景位置最佳的住宅頂層，面積設(shè)置在500㎡左右，業(yè)主通過外部觀光電梯直接進(jìn)入空中會所，江景、外灘及陸家嘴風(fēng)景盡收眼底，真正讓每一位業(yè)主可以充分分享到濱江景觀，提升整個社區(qū)的檔次。同時這里也是業(yè)主之間、業(yè)主與客人交流的空間，一邊品著紅酒、一邊是無限的美景，無疑這里就是人間天堂。（空中會所示意圖）空中會所建議設(shè)置在觀景位置最佳的住宅頂層，面積設(shè)置在50054關(guān)于辦公部分建議

對于本項目辦公性質(zhì)的建筑建議包裝成產(chǎn)權(quán)式酒店推向市場，主力戶型以50㎡左右的小戶型為主，套房面積控制在80㎡左右。內(nèi)設(shè)中庭，將綠色植物引入室內(nèi)，力爭在每個層面設(shè)立公共休閑觀景空間。大堂以五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行打造，以進(jìn)一步提升產(chǎn)權(quán)式酒店的品質(zhì)。大堂示意圖中庭示意圖關(guān)于辦公部分建議對于本項目辦公性質(zhì)的建筑建議包裝成55商業(yè)規(guī)模研究

商業(yè)規(guī)模參照①

---商業(yè)區(qū)級次與結(jié)構(gòu)模型

基本要數(shù)市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)配套商業(yè)新城商業(yè)中心規(guī)模30萬㎡以上10萬㎡以上1萬㎡左右12萬㎡以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)聚集地、公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)及附近區(qū)域城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)交流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上日人流量2萬左右日人流量25萬以上核心客戶群區(qū)域內(nèi)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行15分鐘及途經(jīng)消費者車程30分鐘內(nèi)居民本項目適合商業(yè)規(guī)模

從本項目的區(qū)位特征、客流量和未來可能吸引的核心客戶來看，本項目只具備形成居住區(qū)配套商業(yè)的條件，不同的居住區(qū)配套商業(yè)由于其輻射人群較固定（步行15分鐘及途徑消費者），其商業(yè)規(guī)模通常占整體規(guī)模的2.8%左右，根據(jù)人口密度約有不同。結(jié)合本項目來看，商業(yè)規(guī)模約為2500㎡。商業(yè)規(guī)模研究關(guān)于商業(yè)部分建議

商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)規(guī)模參照①---商業(yè)區(qū)級次與結(jié)構(gòu)56商業(yè)規(guī)模研究

商業(yè)規(guī)模參照②

---赫夫商圈研究模型

銷售額=購物概率×人口×人均零售開支商業(yè)面積=銷售額÷單位面積營業(yè)額人均零售開支取5280.23元（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）平均每平米營業(yè)額取1454元/月（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）特殊品選購品

便利品主要交易地帶次要交易地帶邊際交易地帶商業(yè)規(guī)模研究商圈人（2010年年底預(yù)計人口）購物概率（按區(qū)域遠(yuǎn)近調(diào)整系數(shù)）購物人流銷售額（人均零售開支取5280.23元）商業(yè)面積（每㎡營業(yè)額取1454元/月）主要交易地帶本地區(qū)600093%5580294636831688.7㎡次要交易地帶塘橋區(qū)域27萬2%5400285132421634.2㎡邊際交易地帶浦東新區(qū)180萬0.1%18009504414544.7㎡總計﹍﹍12780674813393867.6㎡潛在交易區(qū)域根據(jù)赫夫商圈研究模型推知本項目商業(yè)規(guī)模為3800㎡左右商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)規(guī)模參照②---赫夫商圈研究模型57銷售額=購物概率×人口×人均零售開支電梯廳地面以及墻壁建議用進(jìn)口大理石進(jìn)行包裝，配以暖色燈光，使整個電梯廳呈現(xiàn)豪華、氣派，提升整個社區(qū)的品質(zhì)與檔次。步行15分鐘及途經(jīng)消費者城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng)向直接穿過地塊該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤，突出江景這一賣點并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。區(qū)域功能定位（未來3-5年）具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊區(qū)域功能定位（未來3-5年）銷售時機(jī):2007年3-5月項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）目前浦東泛陸家嘴地區(qū)的小戶型酒店式物業(yè)銷售形式均較為理想；3、建材標(biāo)準(zhǔn)較高,注重品牌的使用；產(chǎn)品研究篇擴(kuò)大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長補(bǔ)短(2228～4213)同時這里也是業(yè)主之間、業(yè)主與客人交流的空間，一邊品著紅酒、一邊是無限的美景，無疑這里就是人間天堂。重視裝修，投資總價越低越有吸引。商業(yè)(務(wù))中心(或次中心)針對以上種種問題，我們提出兩種解決方案：重視裝修，投資總價越低越有吸引。道路從不堵塞，道路質(zhì)量良好注：公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)(㎡/千人)

居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)建筑面積用地面積建筑面積用地面積建筑面積用地面積總指標(biāo)1668～3293(2228～4213)2172～5559(2762～6329)968～2397(1338～2977)1091～3835(1491～4585)362～856(703～1356)488～1058(868～1578)其中教育600～12001000～2400330～1200708～2400160～400300～500醫(yī)療衛(wèi)生(含醫(yī)院)78～198(178～398)138～378(298～548)38～9878～2286～2012～40文體125～245225～64545～7565～10518～2440～60商業(yè)服務(wù)708～910600～940450～570100～600150～370100～400社區(qū)服務(wù)59～46476～66859～29276～32819～3216～28金融郵電(含銀行、郵電局)20～30(60～80)25～5016～2222～34----市政公用(含居民存車處)40～150(460～820)70～360(500～960)30～140(400～720)50～140(450～760)9～10(350～510)20～30(400～550)行政管理其它46～9637～72--------根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究，本項目服務(wù)于社區(qū)內(nèi)居民的商業(yè)規(guī)模為3500㎡左右商業(yè)規(guī)模研究

商業(yè)規(guī)模參照③---根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究模型

本項目建筑面積90254.4㎡（住宅+產(chǎn)權(quán)式酒店），按每100㎡有7人計算，預(yù)計居民約6317.8人，屬于小區(qū)級別；按小區(qū)級別規(guī)劃指標(biāo)（下表所示），商業(yè)面積應(yīng)控制在：

450-570㎡/千人×6.3178千人=2843.1-3601.1㎡之間商業(yè)規(guī)模研究銷售額=購物概率×人口×人均零售開支注：公共服務(wù)設(shè)施控制指58商業(yè)規(guī)模研究

商業(yè)總體規(guī)模建議參照一：根據(jù)商業(yè)區(qū)級次與結(jié)構(gòu)模型推知商業(yè)規(guī)模約為2500㎡參照二：根據(jù)赫夫商圈研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為3800㎡參照三：根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為3500㎡建議本項目商業(yè)總體規(guī)模在3500㎡左右，可以根據(jù)實際情況上下浮動500㎡商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)總體規(guī)模建議參照一：建議本項目商業(yè)59步行15分鐘及途經(jīng)消費者深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢，挖掘更多賣點4、板塊內(nèi)中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標(biāo)準(zhǔn);兒童托管、家政服務(wù)、花卉盆景店、寵物店、中西餐廳、咖啡館(1338～2977)(1491～4585)日?？焖傧M品零售及服務(wù)，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等大堂以五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行打造，以進(jìn)一步提升產(chǎn)權(quán)式酒店的品質(zhì)。白金府邸、耀江國際廣場通過特色經(jīng)營內(nèi)容，以及高檔公寓同星級酒店的互動，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受同時應(yīng)當(dāng)看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢并不明顯，而本項目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場價值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性。門窗：建議采用鋁合金烤漆門窗，比利時格拉威泊爾或同檔次中空玻璃，意大利阿魯克（ALUK）或同檔次門窗五金。歷史水位遠(yuǎn)低于場地海拔在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細(xì)部問題提一些初步建議。江景占據(jù)首要位置理所當(dāng)然，但是上圖中關(guān)于小區(qū)景觀和對控制重價的要求如此高的重視度非常值得研究。本項目不具備打造豪宅的理由偏愛中央商務(wù)區(qū)及金融中心區(qū)域，對裝修及江景很重視，大部分是比較有品位的族群，小區(qū)整體感覺的營造及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造是他們下決定的重要依據(jù)?。?010年年底預(yù)計人口）通過構(gòu)建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)：攔截型商業(yè)：距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素，常見的業(yè)態(tài)是日?？焖傧M品零售及服務(wù)；替代型商業(yè)：經(jīng)營具有一定差異化的產(chǎn)品，對比各種綜合因素形成的比較優(yōu)勢決定消費者是否選擇該類業(yè)態(tài)的消費場所，常見業(yè)態(tài)是休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè)，如購物中心、中型超市等；目的地型商業(yè)：以其特色或?qū)I(yè)性吸引消費者慕名而至，常見業(yè)態(tài)是特色商業(yè)和專業(yè)市場，如如特色餐飲、酒吧、美容Spa、娛樂場所等。從商業(yè)消費者的行為切入，可將復(fù)雜多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)分為三種類型。輻射半徑小輻射半徑大商業(yè)輻射半徑差異性小差異性大經(jīng)營產(chǎn)品的差異性1攔截型商業(yè)2替代型商業(yè)3目的地型商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)研究步行15分鐘及途經(jīng)消費者通過構(gòu)建商業(yè)分析模型，我們將找出最適60根據(jù)本項目區(qū)位和周邊商業(yè)環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是本項目商業(yè)適宜選擇的業(yè)態(tài)類型，并在目的地型商業(yè)有發(fā)揮空間。業(yè)態(tài)類別主要特征具體業(yè)態(tài)本項目適宜性攔截型（鄰里商業(yè)）距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時，如果距離現(xiàn)有商業(yè)更遠(yuǎn)，那么即使其價格稍低或質(zhì)量、服務(wù)稍好，也不會使消費者改變原有選擇日?？焖傧M品零售及服務(wù)，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等為滿足住區(qū)生活需要的必需商業(yè)類型替代型（區(qū)域商業(yè)）距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的因素之一，但非第一因素。當(dāng)具有比較優(yōu)勢的商業(yè)出現(xiàn)時，即使其距離較遠(yuǎn)，消費者也樂于前往休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè)，如購物中心、中型超市（300-6000平米左右）未來將面臨區(qū)域中心商業(yè)以規(guī)模為優(yōu)勢的強(qiáng)勁競爭目的地型（特色商業(yè)）距離不是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的考慮因素。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時，即使消費者會將一部分消費轉(zhuǎn)向，但不會放棄對原商業(yè)選擇特色商業(yè)和專業(yè)市場，如特色餐飲、酒吧、美容Spa、娛樂場所等。較不受區(qū)位限制，結(jié)合自有資源和區(qū)域資源有發(fā)揮空間商業(yè)業(yè)態(tài)研究根據(jù)本項目區(qū)位和周邊商業(yè)環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是本項目商61鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)：滿足社區(qū)居民的基本生活需要商業(yè)業(yè)態(tài)研究鄰里商業(yè)基本功能解析購物功能餐飲服務(wù)功能修理服務(wù)功能綜合服務(wù)功能家政服務(wù)功能再生資源回收功能購物功能——提供主、副食品、生活日用品；餐飲服務(wù)功能——提供早餐、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；修理服務(wù)功能——日常用品修理的需要；綜合服務(wù)功能——社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴(kuò)等在社區(qū)內(nèi)完成家政服務(wù)功能——社區(qū)能幫助居民雇傭小時工、請保姆和家教等。鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)：滿足社區(qū)居民的基本生活需要商業(yè)業(yè)態(tài)研究鄰里商業(yè)62項目特點本項目性質(zhì)屬于區(qū)域中心新開高檔精品公寓，有著與這類社區(qū)共同的需求特征。項目客戶定位以在華外籍人士和港臺客商為主，社區(qū)人群應(yīng)在35-60歲之間，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力和較高品位的人群為主，傾向中高檔消費。便利店、藥店、干洗店、生鮮副食、銀行、郵局、日用品兒童托管、家政服務(wù)、花卉盆景店、寵物店、中西餐廳、咖啡館相應(yīng)業(yè)態(tài)項目特點對鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)的影響建議：項目周邊服務(wù)居民基本生活的商業(yè)配套還處于初步階段，形象及檔次均偏低，因此商業(yè)配套是項目開發(fā)的必備附加品。商業(yè)業(yè)態(tài)研究項目特點本項目性質(zhì)屬于區(qū)域中心新開高檔精品公寓，有著與這類社63特色商業(yè)業(yè)態(tài)：應(yīng)有足夠的特色和吸引力使泛濱江區(qū)域的人群克服距離感來此消費商業(yè)業(yè)態(tài)研究時尚餐飲：各類知名餐廳時尚購物：精品女裝店特色手袋和鞋帽等時尚體驗：書吧、網(wǎng)吧陶器DIY店等特色商業(yè)街以時尚休閑為主題時尚社交；咖啡吧酒吧茶吧等時尚居住：Boutique酒店注：沿馬路外側(cè)以特色商業(yè)為主，內(nèi)側(cè)以會所配套商業(yè)為主特色商業(yè)業(yè)態(tài)：應(yīng)有足夠的特色和吸引力使泛濱江區(qū)域的人群克服64Contents項目分析銷售時機(jī)與條件篇產(chǎn)品研究篇項目地塊研究篇客戶分析篇宏觀市場分析篇項目總體定位篇上海高檔住宅全程策劃案及會所設(shè)計思路Contents項目分析銷售時機(jī)與條件篇65第二部分項目分析第二部分項目分析66宏觀市場分析篇宏觀市場分析篇67宏觀調(diào)控對整體影響整體成交量下跌整體成交均價下跌供應(yīng)量急劇上升全市整體供大于求局面嚴(yán)重單位：平方米315萬92萬回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應(yīng)宏觀調(diào)控對整體影響整體成交量下跌整體成交均價下跌供應(yīng)量急劇上68市場嚴(yán)重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性不可再生性不可復(fù)制性1、優(yōu)越的地理位置2、臨江、臨公園或大型綠地3、傳統(tǒng)高尚地段4、人文底蘊(yùn)深厚地區(qū)5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展源頭或中心總結(jié)：

上海房地產(chǎn)市場整體走勢就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢，但擁有其稀缺資源的板塊區(qū)域的發(fā)展走勢將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內(nèi)高檔樓盤所受的抗性也是相當(dāng)有限的。市場嚴(yán)重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性1、優(yōu)69高檔住宅板塊分布圖長寧古北板塊均價：22000元

徐家匯板塊均價：24000元盧灣新天地板塊均價：39000元

南外灘板塊均價：21000元

北外灘板塊均價：25000元

陸家嘴板塊均價：37000元高檔住宅板塊分布圖長寧古北板塊徐家匯板塊盧灣新天地板塊701、各板塊分析板塊名稱板塊內(nèi)均價主力戶型面積板塊特征徐家匯24000元/平米140－160平米城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長寧古北22000元/平米160－190平米國際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋39000元/平米220－240平米大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘21000元/平米180－200平米借助浦江景觀；外灘概念；未來城區(qū)規(guī)劃建設(shè)以及世博會紅線內(nèi)概念各板塊共性分析1、各板塊特色鮮明,營造諸多賣點;2、各樓盤均比較注重大堂內(nèi)裝修的氣派與豪華；3、建材標(biāo)準(zhǔn)較高,注重品牌的使用；4、板塊內(nèi)中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標(biāo)準(zhǔn);5、均延請國際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務(wù)。1、各板塊分析板塊名稱板塊內(nèi)均價主力戶型面積板塊特征徐家匯2712、北外灘板塊——較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描述

該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤，突出江景這一賣點并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施成熟、交通較為便利。代表個案白金府邸、耀江國際廣場區(qū)域均價24500元/平方米主要客源

由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機(jī)客戶，且換手率較高。2、北外灘板塊——較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描述72區(qū)域均價

借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。售價方面：區(qū)域整體市場價格在25000－50000元/平方米不等。租賃方面：140平方米左右的小面積兩房租賃市場形勢較為喜人，市場平均租賃價格在1800－2500美金/月之間。3、陸家嘴板塊——與本區(qū)域最有關(guān)系性、互動性區(qū)域均價借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴73（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）從本項目的區(qū)位特征、客流量和未來可能吸引的核心客戶來看，本項目只具備經(jīng)過對項目房型方案初步研究，四種戶型普遍存在以下問題：同時，室外景觀游泳池結(jié)合會所室內(nèi)恒溫游泳池，打造“雙重游泳池”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。同時，室外景觀游泳池結(jié)合會所室內(nèi)恒溫游泳池，打造“雙重游泳池”概念，讓居住者真正感受非同一般的舒適、大氣享受。項目住宅發(fā)展條件評估模型（二）過多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次?？罩袝ㄗh設(shè)置在觀景位置最佳的住宅頂層，面積設(shè)置在500㎡左右，業(yè)主通過外部觀光電梯直接進(jìn)入空中會所，江景、外灘及陸家嘴風(fēng)景盡收眼底，真正讓每一位業(yè)主可以充分分享到濱江景觀，提升整個社區(qū)的檔次。市政公用(含居民存車處)如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢發(fā)揮到極致。深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢，挖掘更多賣點區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想建議四：建議社區(qū)配備中央凈水處理系統(tǒng)以及三表合一的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。同時應(yīng)當(dāng)看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢并不明顯，而本項目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場價值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性。景觀上建議以室外景觀游泳池為中心，以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質(zhì)平臺、橋、曲折連廊將“景觀游泳池”與“活水系”連為一體，同時結(jié)合坡地自然景觀，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氛圍。特色商業(yè)業(yè)態(tài)：應(yīng)有足夠的特色和吸引力使泛濱江區(qū)域的人群克服距離感來此消費歷史水位遠(yuǎn)低于場地海拔上海樓市今年下半年以來一直處于下行通道,預(yù)計該趨勢將持續(xù)至2007年初,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的因素之一，但非第一因素。通過特色經(jīng)營內(nèi)容，以及高檔公寓同星級酒店的互動，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受》1km或沒有幼兒園區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想攔截型商業(yè)：距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素，常見的業(yè)態(tài)是日?？焖傧M品零售及服務(wù)；國內(nèi)其他客源以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。3、陸家嘴板塊——與本區(qū)域最有關(guān)系性、互動性〈3km或15分鐘車程在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細(xì)部問題提一些初步建議。建議：項目周邊服務(wù)居民基本生活的商業(yè)配套還處于初步階段，形象及白金府邸、耀江國際廣場具有完全可復(fù)制條件甚至超越項目住宅發(fā)展條件評估模型（三）一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問題色調(diào)以沉穩(wěn)、內(nèi)斂的中性色調(diào)為主。同時這里也是業(yè)主之間、業(yè)主與客人交流的空間，一邊品著紅酒、一邊是無限的美景，無疑這里就是人間天堂。項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強(qiáng)的客源。項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）4、本項目所處板塊代表個案家化濱江園、香園區(qū)域均價16800元/平方米家化濱江苑香園（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）（數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行報告）4、本項74本板塊與其他板塊之間價值研究研究系數(shù)其它板塊本板塊研究結(jié)果配套配套較為齊全、生活便利多為生活配套型商業(yè)、檔次較低交通均有地鐵及交通線路分布其中，交通便利型特點突出交通線路較為單一板塊所處區(qū)域地位城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板塊在區(qū)域內(nèi)可實現(xiàn)價值突出塘橋區(qū)域功能性單一、區(qū)域內(nèi)可實現(xiàn)價值有限景觀景觀效果參差不齊、附加價值差距明顯突出江景效果未來規(guī)劃未來規(guī)劃、功能定位明顯世博概念、區(qū)域功能明確升值空間具有稀缺性資源特點條件具備形成稀缺性資源條件可比度較高具有一定差距差