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認證類型：個人認證

認證主體：蔣**（實名認證）

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IP屬地：廣東 上傳時間：2022-12-12 格式：PPT 頁數(shù)：25 大?。?43KB 積分：15 舉報 版權申訴

第九章個人房地產(chǎn)投資個人理財課程輔導

【本章重點知識】1.房地產(chǎn)的內(nèi)涵和特征，房地產(chǎn)投資方式和投資特點。2.房地產(chǎn)價格的構成及影響因素，房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點。3.房地產(chǎn)投資的風險構成，風險識別和控制。4.個人支付能力評價及投資策略。第一節(jié)房地產(chǎn)投資的基本知識一、房地產(chǎn)的內(nèi)涵及特征(一)房地產(chǎn)的內(nèi)涵房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物(與房屋相關的建筑物如小區(qū)設施、建筑物附著物、相關林木等)和承載房屋及其附屬物的土地,以及與它們相應的各種財產(chǎn)權利。第一節(jié)房地產(chǎn)投資的基本知識一、房地產(chǎn)的內(nèi)涵及特征(二)房地產(chǎn)的類型1.按用途分類2.按建筑結(jié)構分類3.按建筑層數(shù)和高度劃分第一節(jié)房地產(chǎn)投資的基本知識一、房地產(chǎn)的內(nèi)涵及特征(三)房地產(chǎn)的特征1.不可移動性2.長期使用性3.附加收益性(適應性)4.異質(zhì)性5.資本和消費品的二重性6.易受政策影響性7.相互影響性和深受周圍社區(qū)環(huán)境影響性第一節(jié)房地產(chǎn)投資的基本知識二、房地產(chǎn)的投資方式及投資特點(一)房地產(chǎn)的投資方式1.房地產(chǎn)購買2.房地產(chǎn)租賃3.房地產(chǎn)信托第一節(jié)房地產(chǎn)投資的基本知識二、房地產(chǎn)的投資方式及投資特點(二)房地產(chǎn)投資的特點1.融資性強2.能降低因通貨膨脹帶來的投資風險3.房地產(chǎn)投資的供需變化特殊4.對投資區(qū)位的選擇要求嚴格5.流動性差6.其他特征

第二節(jié)房地產(chǎn)投資的影響因素一、房地產(chǎn)價格的構成及影響因素(一)房地產(chǎn)價格的構成1.土地價格或使用費2.前期開發(fā)工程費3.建筑安裝工程費4.開發(fā)管理費5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤和稅金第二節(jié)房地產(chǎn)投資的影響因素一、房地產(chǎn)價格的構成及影響因素(二)房地產(chǎn)價格的影響因素影響房地產(chǎn)價格的一般因素有社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素、自然因素和其他因素。1.社會因素2.經(jīng)濟因素3.行政因素4.自然因素第二節(jié)房地產(chǎn)投資的影響因素二、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點（一）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點

⒈收益性的多樣性

⒉較強的增值性

⒊良好的保值性

⒋易于獲得金融的支持

⒌能提高投資者的資信等級

第二節(jié)房地產(chǎn)投資的影響因素二、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點（二）房地產(chǎn)投資的缺點

⒈資金占用量大

⒉資金周轉(zhuǎn)較慢，回收期較長

⒊投資風險較大

⒋需要專門的知識和經(jīng)驗。

第二節(jié)房地產(chǎn)投資的影響因素三、房地產(chǎn)投資的影響因素影響房地產(chǎn)投資的因素有很多，主要有以下幾個因素：1.交通狀況2.周邊環(huán)境3.物業(yè)管理4.配套設施5.房產(chǎn)質(zhì)量6.供求狀況7.期房合約

第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風險管理一、房地產(chǎn)投資的風險構成(一)房地產(chǎn)風險的含義從房地產(chǎn)投資的角度來講，風險可以定義為獲取預期收益的可能性大小，完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而計算出獲取預期收益的可能性大小。當實際收益超出預期收益時，投資有增加收益的潛力；而實際收益低于預期收益時，投資面臨風險損失。第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風險管理一、房地產(chǎn)投資的風險構成(二)房地產(chǎn)風險的類型房地產(chǎn)投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種：1.購買力風險2.流動性和變現(xiàn)性風險3.利率風險4.財務風險5.社會風險6.自然風險第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風險管理二、房地產(chǎn)投資的風險控制策略1.投資風險規(guī)避2.投資風險防范3.投資風險分散與組合第四節(jié)房地產(chǎn)投資實務一、房地產(chǎn)投資的個人支付能力評價及投資略（一）房地產(chǎn)投資的個人支付能力評價總支付=總房價+各項稅費及裝修費，而總房價又取決于首付款能力和家庭月收入?？偡績r=首付款能力+家庭月收入30%×第四節(jié)房地產(chǎn)投資實務一、房地產(chǎn)投資的個人支付能力評價及投資略（二）房地產(chǎn)投資策略一般來說，投資者在進行房地產(chǎn)投資時應遵循以下策略。1.選擇自己熟悉的、有一定經(jīng)驗的房地產(chǎn)類型進行投資。2.充分估計自己的財務狀況和融資能力,要確保自己的收益足以償還貸款。3.對擬投資項目作充分的投資可行性研究。4.選擇具有良好信譽及同類型房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗的代理人或代理機構。第四節(jié)房地產(chǎn)投資實務一、房地產(chǎn)投資的個人支付能力評價及投資略（二）房地產(chǎn)投資策略5.聘請經(jīng)濟師、會計師、律師等專業(yè)人員,進行有關投資的稅收、財務、合同等方面的咨詢分析和把關。6.在價格與買賣合同的談判方面,要喜怒不形于色,不能讓對方掌握或牽動自己的心理動向,特別是不要表露出志在必得。7.投資的目的是通過租售獲取利潤,因而在選擇投資對象時,要通過調(diào)查分析,盡可能從項目的預期承租人和購買人的消費需求角度,考慮投資對象的特征和投資成本之間的關系即投資對象的效用價值比。第四節(jié)房地產(chǎn)投資實務二、房地產(chǎn)投資決策實務（一）全款買房和按揭貸款買房1.全款買房優(yōu)勢：①支出少②流程簡③易出手劣勢：①壓力大②變數(shù)大③風險大第四節(jié)房地產(chǎn)投資實務二、房地產(chǎn)投資決策實務（一）全款買房和按揭貸款買房2.貸款買房優(yōu)勢：①投入少②資金活③風險小劣勢：①債務重②流程繁③不易賣第四節(jié)房地產(chǎn)投資實務二、房地產(chǎn)投資決策實務（二）買新房和買二手房1.新房①優(yōu)勢：選擇空間更大，房型缺陷較少，功能更齊全。②劣勢：交房期不確定，無法馬上入住(一般在購房后一年左右才能真正居住，要多支付一年的利息和租金);有些新樓盤周邊配套設施不方便，有待進一步提高等。第四節(jié)房地產(chǎn)投資實務二、房地產(chǎn)投資決策實務（二）買新房和買二手房2.二手房①優(yōu)勢：房源選擇面廣，價格彈性大，小區(qū)品質(zhì)可見，房屋質(zhì)量可控，同等價位地段配套更佳，可以隨意選擇鄰居，購買裝修房可省下裝修費用，充分了解物業(yè)管理水平，二手房有時候等同于新房，二手房交易越來越趨向于公開透明。②劣勢：交易過程中涉及的稅費較多，交易過程中存在安全隱患，應選擇大品牌中介公司。第四節(jié)房地產(chǎn)投資實務二、房地產(chǎn)投資決策實務（三）等額本息和等額本金法等額本息還款法：即借款人每月按相等的金額（本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。）償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。等額本金還款法：即借款人每月按相等的金額（貸款金額/貸款月數(shù)）償還貸款本金，本金保持相同，每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清，兩者合計即為每月的還款額。利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減。第四節(jié)房地產(chǎn)投資實務二、房地產(chǎn)投資決策實務（三）等額本息和等額本金法兩種還貸方式比較：1.計算方法不同2.兩種方法支付的利息總額不一樣。3.還款前幾年的利息、本金比例不一樣。4.還款前后期的壓力不一樣。5.要考慮資金的時間價值6.兩種還款適合不同人群