商業(yè)地產(chǎn)項目機電安裝工程管理教材

商業(yè)地產(chǎn)項目機電安裝工程管理南京金鷹國際集團丁昌海2012.12.25第一部分前言介紹住宅項目與商業(yè)地產(chǎn)項目的各自特點第二部分商業(yè)地產(chǎn)項目特點

商業(yè)地產(chǎn)是一個跨越地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營的兩個高風險領(lǐng)域的復合的地產(chǎn)形態(tài)，很多商業(yè)項目為了趕時間就邊招商邊建設，就存在太多的不確定性，也就帶來了大量不得不面對的問題。譬如：設計圖紙跟不上現(xiàn)場施工、計劃趕不上變化、圖紙變更多、總包管理難、分包管理難、現(xiàn)場簽證難、運營后善后問題處理難！商業(yè)地產(chǎn)特點：1、工程量大、配合面廣2、技術(shù)要求高、交叉作業(yè)多3、“三邊”工程、反復修改第三分部商業(yè)地產(chǎn)項目機電工程的特點大型購物中心五星級酒店高檔寫字樓大型超市城市綜合體第四分部部商業(yè)項目目機電工工程關(guān)鍵鍵控制點點一、工程程建設施施工階段段二、調(diào)試試驗收階階段三、移交交階段第五部分分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目機機電工程程新技術(shù)術(shù)應用㈠、機電電綜合管管線設計計㈡、BIM（建筑信信息化模模型）㈢、GPS智能消防防系統(tǒng)㈣、消防防性能化化設計機電綜合合管線設設計1、前言目前各種種建筑設設備為人人們提供供了高智智能、衛(wèi)衛(wèi)生、舒舒適和安安全的工工作和生生活環(huán)境境。建筑筑設備工工程系統(tǒng)統(tǒng)多，一一般由建建筑設計計院水、、電、空空調(diào)等各各專業(yè)設設計人員員各自布布置管線線和出圖圖，缺乏乏系統(tǒng)的的協(xié)調(diào)與與平衡，，致一些些設備及及管線會會在建筑筑平面、、立面位位置上相相互交叉叉發(fā)生沖沖突，給給施工及及竣工后后的維修修和管理理工作帶帶來麻煩煩，拖延延施工進進度，浪浪費資金金，甚至至影響建建筑物的的正常使使用。為為了避免免這種現(xiàn)現(xiàn)象的出出現(xiàn)，需需要對對對各系統(tǒng)統(tǒng)管線的的布置進進行綜合合設計，，既滿足足各專業(yè)業(yè)技術(shù)要要求，又又使各系系統(tǒng)管線線合理布布置，為為施工、、運行、、使用、、管理及及維修創(chuàng)創(chuàng)造有利利的條件件。2、建筑中中設備工工程管線線主要有有以下幾幾類：①、生活活給排水水系統(tǒng)：：生活給給水管道道、生活活廢水管管道、生生活污水水管道、、雨水管管道、其其它雜排排水管道道、中水水管道等等。②、熱力力管道系系統(tǒng)：采采暖、熱熱水供應應及空調(diào)調(diào)處理設設備所需需蒸汽或或熱水。。③、消防防系統(tǒng)：：消火栓栓管道、、自動噴噴水滅火火系統(tǒng)管管道、氣氣體消防防管道、、防排煙煙管道、、消防廣廣播、電電話、聯(lián)聯(lián)動報警警等弱電電管線。。④、通風風空調(diào)系系統(tǒng)：送送排風管管道、空空調(diào)風管管、空調(diào)調(diào)冷凍水水管道、、冷卻水水管道、、冷凝水水管道等等；VRV空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)；分體體空調(diào)管管線等。。⑤、供配配電系統(tǒng)統(tǒng)：動力力配電管管線、電電氣照明明配電管管線等。。⑥、弱電電系統(tǒng)：：樓宇自自動化系系統(tǒng)、電電話、有有線電視視、網(wǎng)絡絡、數(shù)字字信息網(wǎng)網(wǎng)絡管線線等。3、管線綜綜合設計計原則：：各種工程程管線具具有各自自的工藝藝布置要要求，當當出現(xiàn)相相互交叉叉擠占同同一空間間的問題題時，應應相互協(xié)協(xié)調(diào)、布布置得當當，管線線工程綜綜合設計計的原則則一般是是：①先布置管徑徑較大的管線線，后布置管管徑較小的管管線。遇管線線交叉時，應應小管避讓大大管，因小管管所占空間位位置較小，造造價相對較低低且易于安裝裝；②壓力流管道道避讓重力流流管道。壓力力流管道在外外加壓力作用用下，介質(zhì)克克服沿程阻力力，沿一定方方向流動。給水管道、消消火栓管道、、走廊噴水滅滅火管道、熱熱水管道、空空調(diào)水管等均均為壓力流管管道。壓力流流管道區(qū)別于于重力流管道道的主要特征征是可以爬升升。重力流管道內(nèi)內(nèi)介質(zhì)僅受重重力作用，由由高往低流.污水、廢水、、雨水、空調(diào)調(diào)冷凝水等管管道屬于重力力流管道。其其主要特征是是有坡度要求求且排放水流流雜質(zhì)多，容容易堵塞，因因此力求水平平管線短，避避免過多轉(zhuǎn)彎彎，以保證建建筑空間及排排水暢通。管管線交叉時，，應將重力流流管道對標高高的要求作為為首要條件給給予滿足。③冷水管避讓讓熱水管。因因熱水管往往往需要保溫且且造價較高。。④電纜、動力力、自控、通通訊等橋架與與輸送液體的的管道宜分開開布置或布置置在其上方，，以免管道滲滲漏時損壞電電纜造成事故故。如必須在在一起敷設，，電纜應考慮慮設套管等保保護措施。⑤附件少的管管道避讓附件件多的管道。。這樣有利于于施工操作和和維護及更換換管件。⑥可彎曲管避避讓不可彎曲曲管。⑦各種管線在在同一處垂直直方向布置時時，一般是：：線槽或電纜纜在上水管在在下、熱水管管在上冷水管管在下、風管管在上水管在在下。盡可能能使管線呈直直線，相互平平行不交叉，，使安裝維修修方便，降低低工程造價。。4、注意事項：：①管線綜合設設計時還要考考慮以下幾個個問題：空調(diào)調(diào)風管、供回回水管、冷凝凝水管、熱水水管等需保溫溫，設計時應應考慮保溫層層厚度。②噴淋橫干管管上要接出支支管以布置噴噴頭，管線布布置時應留有有接出支管的的空間。③走廊送、回回風口、燈具具、感煙探測測器、喇叭、、噴頭等布置置應統(tǒng)一協(xié)調(diào)調(diào)，避免相碰碰。一般風口口、燈具等要要求居中，呈呈一直線布置置，以保證裝裝修效果。④強弱電橋架架之間宜有一一定間距、以以免互相干擾擾。有條件時時，可分別布布置在走廊兩兩側(cè)。㈡、BIM（建筑信息化化模型）BIM是建筑信息模模型（BuildingInformationModeling）的簡稱，是是指以建筑工工程項目的各各項相關(guān)信息息數(shù)據(jù)作為模模型的基礎，，進行建筑模模型的建立。。它具有可視化化，協(xié)調(diào)性，，優(yōu)化性和可可出圖性四大大特點。是以三維數(shù)字字技術(shù)為基礎礎，集成了建建筑工程項目目各種相關(guān)信信息的工程數(shù)數(shù)據(jù)模型?！癇IM”技術(shù)的核心是是一個由計算算機三維模型型所形成的數(shù)數(shù)據(jù)庫，包含含了貫穿于設設計、施工和和運營管理等等整個項目全全生命周期的的各個階段，，并且各種信信息始終建立立在一個三維維模型數(shù)據(jù)庫庫中?！癇IM”能夠使建筑師師、工程師和和施工人員及及業(yè)主清楚全全面地了解項項目。建筑設設計專業(yè)可以以直接生存三三維實體模型型；結(jié)構(gòu)專業(yè)業(yè)則可取其中中墻材料強度度及墻上孔洞洞大小進行計計算；設備專專業(yè)可以據(jù)此此進行建筑能能量分析、聲聲學分析、光光學分析；施施工單位可根根據(jù)混凝土類類型、配筋等等信息進行水水泥等材料的的備料和下料料；開發(fā)商可可取其中的造造價、門窗類類型、工程量量等信息進行行工程造價總總預算、產(chǎn)品品定貨等。1、BIM在上海中心大大廈項目的應應用上海建工集團團在總承包建建造中，由于于將“BIM”技術(shù)(建筑信息模型型)完整地引入到到上海中心大大廈工程項目目的設計、施施工與管理的的全過程中，，被業(yè)界稱為為是一個具有有里程碑意義義的項目。上海中心大廈廈項目存在參參與方眾多、、分支系統(tǒng)復復雜、信息量量大、有效傳傳遞困難、成成本控制難度度大等問題。。項目從全生生命周期角度度出發(fā)，以“BIM”技術(shù)為手段，，應用AutodeskRevit建立模型，并并在三維的環(huán)環(huán)境里面完成成對項目的修修改和深化設設計，針對項項目的設計、、施工以及運運營的全過程程，有效地控控制工程信息息的采集、加加工、存儲和和交流，從而而幫助項目的的最高決策者者對項目進行行合理的協(xié)調(diào)調(diào)、規(guī)劃和控控制。上海中心大廈廈項目的建筑筑形態(tài)、高度度和外幕墻結(jié)結(jié)構(gòu)變化相當當復雜，初期期共做了20多個方案，就就旋轉(zhuǎn)的外形形而言，最終終選定了矩柱柱與支外伸臂臂加上支核心心筒的結(jié)構(gòu)體體系，“BIM”平臺使結(jié)構(gòu)選選型變得非常常簡單明了。。在綠色施工和和低碳方面，，“BIM”為項目提供了了有力的保障障。針對超高高層建筑體量量大、系統(tǒng)設設施復雜、運運營能耗大、、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)質(zhì)量要求高、、集中排放負負荷大、可再再生能源的利利用受安全性性約束大等問問題，圍繞節(jié)節(jié)地、節(jié)能、、節(jié)水、節(jié)材材、室內(nèi)環(huán)境境質(zhì)量把控和和運營管理等等方面，項目目因地制宜地地利用“BIM”，合理采用綠綠色建筑技術(shù)術(shù)，通過本地地化材料、高高強材料和可可循環(huán)材料的的使用，優(yōu)化化結(jié)構(gòu)設計、、可視化室內(nèi)內(nèi)自然采光模模擬、營造室室內(nèi)舒適熱環(huán)環(huán)境等，實現(xiàn)現(xiàn)超高層建筑筑的綠色接力力和可持續(xù)發(fā)發(fā)展，為今后后超高層建筑筑的環(huán)保節(jié)能能提供范例，，從而推動我我國綠色建筑筑評價體系的的科技進步。?！癇IM””技術(shù)術(shù)在在促促進進建建筑筑專專業(yè)業(yè)人人員員整整合合、、改改善善設設計計成成效效方方面面發(fā)發(fā)揮揮的的作作用用與與日日俱俱增增.上海海中中心心大大廈廈簡簡介介上海中中心的的建筑筑設計計方案案為““龍型型”方方案，，該方方案由由美國國Gensler建筑設設計事事務所所提供供。從從外觀觀上看看，““上海海中心心”像像一條條盤旋旋上升升的巨巨龍，，“龍龍尾””在大大廈頂頂部盤盤旋上上翹，，580米的““身高高”將將成為為上海海新高高度。。這個高高達580米的““垂直直城市市”內(nèi)內(nèi)部將將打造造9個“空空中花花園””，整整個大大樓將將被建建設成成一幢幢集寫寫字樓樓、酒酒店、、零售售、娛娛樂功功能于于一體體的““綜合合性超超高層層建筑筑”。。上海海中心心大廈廈規(guī)劃劃為五五大功功能區(qū)區(qū)域，，以寫寫字樓樓為主主，但但將同同時集集合大大眾商商業(yè)和和娛樂樂區(qū)城城、企企業(yè)會會館區(qū)區(qū)域、、精品品酒店店區(qū)域域以及及頂部部的功功能體體驗(觀光)空間。。此外外，上上海中中心大大廈項項目的的裙房房中，，還將將設置置可容容納1200人的多多功能能活動動中心心。上海中中心大大廈項項目建建成后后，總總建筑筑面積積將達達到55.88萬平方方米，，超過過毗鄰鄰的上上海環(huán)環(huán)球金金融中中心38萬平方方米的的總建建筑面面積。。在上上海中中心大大廈的的總建建筑面面積中中，大大廈的的地上上建筑筑面積積約為為37.97萬平方方米，，地下下建筑筑面積積達到到約17.9萬平方方米。。大廈廈的地地下建建筑面面積中中，包包括了了一個個面積積約1萬平方方米的的地下下停車車庫，，可供供2000輛汽車車同時時停放放。2、BIM系統(tǒng)在在漢街街萬達達廣場場項目目中的的應用用與價價值一、可可視化化自從2012年10月確定定了漢漢街萬萬達廣廣場的的BIM咨詢服服務單單位之之后，，萬達達規(guī)劃劃院建建筑四四所漢漢街項項目組組成員員組織織了幾幾次和和項目目公司司、中中南院院、悉悉地國國際聯(lián)聯(lián)合交交底會會，讓讓BIM咨詢公公司悉悉地國國際充充分了了解到到現(xiàn)在在的項項目狀狀況和和亟待待解決決的問問題。。隨后后悉地地國際際根據(jù)據(jù)提供供的各各專業(yè)業(yè)最新新2.0版施工工圖分分別建建出了了建筑筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、、機電電模型型，從從可視視化的的角度度將漢漢街萬萬達廣廣場從從平面面二維維圖紙紙轉(zhuǎn)變變?yōu)橐灰荒苛肆巳坏牡娜S維模型型，具具體效效果如如下：：二、協(xié)協(xié)調(diào)性性在經(jīng)過過把以以上幾幾個模模型綜綜合到到一起起以后后，無無論從從設計計與還還是工工程上上，BIM將實現(xiàn)現(xiàn)項目目建模模、碰碰撞檢檢測、、三維維模擬擬分析析、輔輔助管管綜設設計，，超預預期解解決了了各專專業(yè)協(xié)協(xié)調(diào)和和管線線綜合合等難難題；；而且且，各各設計計方可可以很很直觀觀地通通過這這個三三維模模型共共同探探討并并優(yōu)化化設計計，實實現(xiàn)了了規(guī)劃劃院及及項目目公司司很多多無法法從二二維圖圖紙中中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問問題，，將有有效及及時的的降低低了成成本。。比如如一直直很難難解決決的層層高問問題，，可以以通過過虛擬擬模仿仿管線線的綜綜合排排布加加以優(yōu)優(yōu)化，，可以以節(jié)省省一些些空間間保證證漢街街萬達達廣場場室內(nèi)內(nèi)空間間效果果。位位于地地上二二層1-H~1-J軸和1-16~1-17軸的交交接處處的機機電空空間原原線下下凈高高為3720mm，經(jīng)過過管線線綜合合優(yōu)化化，線線下凈凈高能能做到到3970mm，給內(nèi)內(nèi)裝等等設計計提供供了更更好的的設計計條件件，具具體情情況如如下圖圖所示示：三、優(yōu)優(yōu)化性性尤其是是對于于整個個項目目的難難點----采光頂頂部分分，BIM能對整整個采采光頂頂進行行參數(shù)數(shù)化設設計。。由于于圓中中庭和和橢圓圓中庭庭的尺尺度差差異較較大，，被鋼鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)分隔隔成的的玻璃璃大小小各異異，在在后期期施工工時將將耗費費巨大大的成成本。。使用用BIM技術(shù)將將采光光頂曲曲面有有理化化，可可以使使每塊塊玻璃璃盡量量標準準化，，異型型玻璃璃數(shù)量量減少少，可可以大大大節(jié)節(jié)約了了成本本，達達到優(yōu)優(yōu)化設設計的的目的的。值值得一一提的的是，，可以以使用用一些些有邏邏輯的的公式式來編編輯鋼鋼構(gòu)的的曲面面，使使構(gòu)件件能跟跟隨公公式的的改變變而實實時發(fā)發(fā)生改改變，，也使使得更更改模模型也也快捷捷、高高效。。四、可可出圖圖性BIM還能檢檢核出出一些些施工工圖上上疏忽忽的地地方，，如下下圖所所示，，北立立面圖圖紙軸軸線尺尺寸與與平面面圖所所給尺尺寸不不一致致，平平面中中軸網(wǎng)網(wǎng)距離離為8400毫米，，立面面圖中中兩軸軸網(wǎng)尺尺寸為為8305毫米，，依據(jù)據(jù)立面面所給給玻璃璃分隔隔尺寸寸，該該立面面圖為為垂直直于該該立面面投影影圖，，不是是正交交投影影圖，，但是是軸線線尺寸寸與平平面無無法對對應，，存在在矛盾盾。這這些從從三維維發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問問題可可以返返回二二維圖圖紙里里進行行修正正。㈢、GPS智能消消防系系統(tǒng)1、“GPS智能消消防系系統(tǒng)””的基基本原原理“GPS智能消消防系系統(tǒng)””是將將GPS（全球球衛(wèi)星星定位位系統(tǒng)）、、GIS（地理理信息息系統(tǒng)統(tǒng)）、、GSM（無線線移動動通信信系統(tǒng)統(tǒng)）和和計算算機、、網(wǎng)絡絡等現(xiàn)現(xiàn)代高高新技技術(shù)集集于一一體的的智能能消防防無線線報警警網(wǎng)絡絡服務務系統(tǒng)統(tǒng)2、“GPS智能消消防系系統(tǒng)””的構(gòu)構(gòu)成用戶平平臺、、傳輸輸平臺臺、指指揮平平臺和和消防防移動動端3、“智智能消消防系系統(tǒng)””的優(yōu)優(yōu)點：“早””、““準””、““快””、““靈””㈣、消消防性性能化化設計計4.1.城市綜綜合體體的消消防需需要引引入性性能化化設計計我國的的消防防規(guī)范范是公公安消消防部部門通通過總總結(jié)多多年實實戰(zhàn)經(jīng)經(jīng)驗，，并綜綜合發(fā)發(fā)達國國家的的防火火技術(shù)術(shù)理論論，編編寫出出的適適合全全國各各地消消防情情況的的標準準。具具有適適用面面廣、、容易易操作作等優(yōu)優(yōu)點，，但也也不可可避免免的與與建筑筑設計計的發(fā)發(fā)展相相矛盾盾。近近10年來，，全國國各地地涌現(xiàn)現(xiàn)出的的大型型、復復雜公公共建建筑，，如首首都機機場T3航站樓樓、國國家大大劇院院、奧奧運場場館及及上海海世博博建筑筑等，，都在在不同同程度度上受受到了了消防防規(guī)范范的束束縛。。公安部部在2009年頒布布了《《建設設工程程消防防性能能化設設計評評估應應用管管理暫暫行規(guī)規(guī)定》》4.2.什么是是消防防性能能化設設計從上世世紀70年代開開始，，國外外就提提出了了以性性能化化為基基礎的的消防防安全全設計計概念念。1982年日本本建設設省制制定了了關(guān)于于建筑筑物綜綜合防防火設設計方方法開開發(fā)的的五年年規(guī)劃劃，并并在研研究成成果的的基礎礎上編編制了了以火火災性性能為為指導導的設設計方方法。。英國國、新新西蘭蘭、瑞瑞典、、澳大大利亞亞也相相繼頒頒布了了體現(xiàn)現(xiàn)性能能化設設計思思想的的防火火設計計規(guī)范范，而而美國國在性性能化化研究究方面面做了了大量量工作作，很很多比比較成成熟的的火災災安全全評估估模型型和性性能化化設計計程序序都出出自美美國防防火協(xié)協(xié)會NFPA(NationalFireProtectionAssociation)。1990年起，，國際際標準準化組組織和和國際際建筑筑協(xié)會會開始始積極極參與與性能能化防防火設設計方方法的的研究究。我國的的消防防性能能化研研究工工作始始于2000年，國國內(nèi)的的專家家學者者相繼繼有不不少文文獻、、技術(shù)術(shù)導則則發(fā)表表，而而上海海市地地方標標準《《民用用建筑筑防排排煙技技術(shù)規(guī)規(guī)程》》中的的模型型、公公式已已經(jīng)逐逐步被被性能能化設設計單單位采采用。。消防性性能化化設計計是建建立在在理性性分析析基礎礎上的的、新新型的的防火火設計計方法法。通通過運運用消消防安安全工工程學學的原原理，，結(jié)合合建筑筑物的的具體體情況況，制制定消消防系系統(tǒng)應應該達達到的的性能能目標標；應應用成成熟的的計算算機模模擬技技術(shù)，，對建建筑的的火災災后果果進行行定量量的分分析和和預測測，從從而得得到恰恰當?shù)牡姆阑鸹鸨Ｗo護措施施。消防性性能化化設計計包含含了性性能化化防火火分析析和設設計兩兩個方方面。。性能化化防火火分析析是根根據(jù)建建筑物物的具具體使使用要要求，，用物物理參參數(shù)定定量描描述出出火災災的發(fā)發(fā)生、、發(fā)展展過程程，并并分析析火災災對建建筑物物內(nèi)部部的人人員、、財產(chǎn)產(chǎn)以及及建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)的影影響程程度，，為采采取恰恰當?shù)牡南婪缹Σ卟咛峁┕┮罁?jù)據(jù)。性能化化設計計是在在性能能化防防火分分析的的基礎礎上，，綜合合建筑筑物現(xiàn)現(xiàn)場條條件、、人員員及財財產(chǎn)的的安全全，采采取的的有針針對性性的消消防措措施。。與傳統(tǒng)統(tǒng)的消消防安安全設設計相相比，，性能能化消消防安安全設設計具具有以以下優(yōu)優(yōu)點：：第一，，充分分考慮慮了每每棟建建筑的的獨特特性能能、用用途、、風險險和使使用者者的需需要；；第二，，注重重安全全目標標的達達到，，并不不限制制采取取何種種措施施，有有利于于發(fā)揮揮設計計人員員的主主觀創(chuàng)創(chuàng)造性性；第三，，性能能化設設計中中使用用的手手段和和分析析方法法、火火災模模型和和疏散散軟件件正在在不斷斷完善善，大大大提提高了了工程程設計計精度度，為為一些些新穎穎的建建筑設設計創(chuàng)創(chuàng)造了了條件件；第四，，性能能化設設計可可以提提供詳詳細的的建筑筑安全全評估估報告告，便便于使使用者者有的的放矢矢的加加強消消防安安全工工作。。消防安安全的的性能能化設設計方方法，，能夠夠分析析具體體項目目所特特有的的火災災危險險和相相應