融科宜興商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告260p課件

融科宜興商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告融科宜興商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告1項(xiàng)目遇到的最大難題項(xiàng)目寫(xiě)作思路框架推導(dǎo)區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差區(qū)域人氣不足，人流量少如何解決上述難題吸引區(qū)域外客源引進(jìn)目的性消費(fèi)引進(jìn)廣受歡迎的商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)最容易集聚人氣時(shí)尚休閑業(yè)態(tài)作為補(bǔ)充業(yè)態(tài)宜興餐飲、娛樂(lè)業(yè)容易存活營(yíng)造什么樣的消費(fèi)環(huán)境生活方式中心強(qiáng)調(diào)餐飲與娛樂(lè)餐飲是宜興成活率最高的業(yè)態(tài)宜興缺乏吃喝玩樂(lè)于一體的綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)能否被市場(chǎng)接受餐飲、娛樂(lè)是成長(zhǎng)性高的行業(yè)北面地塊以塊狀單體建筑為主，滿足餐飲需求四層以上建筑規(guī)劃住宅產(chǎn)品,規(guī)避高層商業(yè)價(jià)值不高的難題如何使產(chǎn)品與業(yè)態(tài)緊密融合南面地塊以連續(xù)性建筑為主，大小商鋪面積結(jié)合餐飲、娛樂(lè)成為首選業(yè)態(tài)精確包裝，促進(jìn)產(chǎn)品銷售準(zhǔn)確價(jià)格定位，確保投資回報(bào)樹(shù)立形象，招商先行如何取得銷售成功注重舒適與休閑項(xiàng)目遇到的最大難題項(xiàng)區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差區(qū)域人氣不足，人流量少如何2PART1項(xiàng)目地塊微觀市場(chǎng)分析PART1項(xiàng)目地塊微觀市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目基本信息1、項(xiàng)目基本信息

用地范圍：南至謝橋路及村民住宅，西至氿濱大道，東至人民南路，北至河流。用地面積：設(shè)計(jì)用地面積為3.9公頃，其中公共綠地面積為0.62公頃。用地性質(zhì)：商業(yè)用地。一、項(xiàng)目基本信息用地范圍：南至謝橋路及村民住宅，西至氿濱大2、地塊規(guī)劃要求容積率：1.6建筑密度：不大于35%綠地率：不小于30%停車指標(biāo)：商業(yè)按0.5輛/100平米計(jì)建筑退線：沿永安路建筑投影線后退道路中心線不得小于24米；沿人民南路建筑投影線后退道路中心線不得小于30米；建筑投影線后退河岸線不小于15米。道路控制：永安路道路紅線寬度為36米；人民南路道路紅線寬度為36米。2、地塊規(guī)劃要求容積率：1.63、規(guī)劃解讀原規(guī)劃要求有局限性——規(guī)劃要求是基于原設(shè)計(jì)方案而定，給項(xiàng)目整體規(guī)劃帶來(lái)很大的局限性；

商業(yè)街布局成首選——35%的建筑密度，將直接影響本項(xiàng)目的整體布局，使得項(xiàng)目排除了整體大體塊商業(yè)布局，更多只能從商業(yè)街的形式去考慮規(guī)劃布局；

停車數(shù)不足——按0.5/100的比例設(shè)計(jì)車位，難以滿足餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)對(duì)停車位的大量需求，需要增加車位配置；

進(jìn)深短，不利于建筑排布——南部地塊中間部分進(jìn)深較短，不利于建筑的排布，規(guī)劃起來(lái)難度比較大；

建筑高度制約產(chǎn)品規(guī)劃——原規(guī)劃方案24米的建筑限高，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)生很大的影響。如果能夠突破限高，則無(wú)論在產(chǎn)品規(guī)劃還是經(jīng)濟(jì)效益方面，都會(huì)有很大的想像空間。3、規(guī)劃解讀原規(guī)劃要求有局限性——規(guī)劃要求是基于原設(shè)計(jì)方案二、項(xiàng)目宗地分析1、地塊基本情況

地塊平整，臨街面大，使得沿永安路、人民路的商業(yè)價(jià)值較大；南地塊靠近人民路方向，進(jìn)深逐漸加大，可以布置中庭廣場(chǎng)等，以便進(jìn)一步增加項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。謝園路河流人民南路九濱大道

永安路二、項(xiàng)目宗地分析地塊平整，臨街面大，使得沿永安路、人民路的2、地塊周邊狀況南側(cè)：兩棟舊建筑阻隔，形象不好，并減少了本案沿街面，不過(guò)謝園路及附近居民會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)人氣。北側(cè)：水景不好整治，較難變成景觀，但至少保證水面整潔干凈；靠近民宅，要控制相關(guān)業(yè)態(tài)。東側(cè)：廣電局、實(shí)驗(yàn)小學(xué)，形象好，人民路帶來(lái)商業(yè)人流。西側(cè)：兩個(gè)綠化景觀帶可以把南北地塊連成一片，可以和樂(lè)購(gòu)商業(yè)互動(dòng)，共同發(fā)展。規(guī)劃綠地（未建，若能與項(xiàng)目融為一體，能進(jìn)一步加大項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值）2、地塊周邊狀況南側(cè)：兩棟舊建筑阻隔，形象不好，并減少了本案3、南面建筑對(duì)地塊的影響分析

影響項(xiàng)目形象、檔次——兩棟舊建筑阻隔，形象不好，底層為商鋪，整體檔次較低，與本項(xiàng)目的形象不符，影響較大；

降低項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值——原來(lái)三面沿街的三角地，將失去一面臨街面，降低了地塊的商業(yè)價(jià)值；

影響未來(lái)項(xiàng)目規(guī)劃——兩棟建筑位于項(xiàng)目腰上，使得此部位進(jìn)深進(jìn)一步縮短，影響南地塊中間部位建筑的規(guī)劃；同時(shí)不利于項(xiàng)目的交通組織以及人流動(dòng)線的布置；

影響項(xiàng)目未來(lái)業(yè)態(tài)布置——舊建筑上2、3層為居民用房，對(duì)本案娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài)的布置有較大影響。建議對(duì)舊建筑置換或者拆一還一，此舉將大大提高項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。3、南面建筑對(duì)地塊的影響分析影響項(xiàng)目形象、檔次——兩棟舊建4、地塊交通條件分析周邊道路形象較好——地塊為多條道路包圍或穿越，其中氿濱大道、人民路、永安路形象較好，便于展示項(xiàng)目形象;

交通便捷——項(xiàng)目擁有便捷的交通條件，連通宜興城市南北，輻射區(qū)域范圍廣，便于客源的導(dǎo)入。河流人民南路謝園路九濱大道

永安路4、地塊交通條件分析周邊道路形象較好——地塊為多條道路包圍謝橋花園二期岳陽(yáng)新村謝橋花園一期岳堤苑二期岳堤苑一期岳堤南苑富雅苑城市嘉苑富卓苑幸福公寓謝橋新村龍背山莊東苑世紀(jì)花園金色年華家園富康家園東區(qū)富康家園西區(qū)岳陽(yáng)苑澤福苑城南新村★龍背山莊5、區(qū)域居住人口分析謝橋花園二期岳陽(yáng)新村謝橋花園一期岳堤苑二期岳堤苑一期岳堤南苑小區(qū)總戶數(shù)入住率人口規(guī)模謝橋花園二期約300戶20%約150謝橋花園一期約100戶60%約150岳陽(yáng)新村約240戶75%約450岳堤苑一期169戶75%約300岳堤苑二期約300戶75%約560岳堤南苑約400戶75%約750富雅苑約150戶70%約260城市嘉苑約25070%約430富卓苑約1000戶60%約1500龍背山莊東苑約1000戶65%約1620謝橋新村約300戶65%約480金色年華家園約600戶70%約1050富康家園東區(qū)約300戶70%約520富康家園西區(qū)約280戶70%約490岳陽(yáng)苑約1200戶30%約900澤福苑約580戶15%約210城南新村約150戶100%約370龍背山莊約400戶70%約700共計(jì)約7700戶約10900人地塊周邊小區(qū)居住人口統(tǒng)計(jì)小區(qū)總戶數(shù)入住率人口規(guī)模謝橋花園二期約300戶20%約150區(qū)域規(guī)劃人口較少，不足以支撐項(xiàng)目的商業(yè)體量——項(xiàng)目周邊有澤福苑、龍背山莊、金色年華家園、富康家園、城南新村等10多個(gè)居住小區(qū)，但目前一些小區(qū)的入住率還不高，區(qū)域內(nèi)常住人口偏少，只有1萬(wàn)人左右，未來(lái)區(qū)域規(guī)劃人口會(huì)超過(guò)2萬(wàn)人。但是這些人口不足以支撐項(xiàng)目的商業(yè)體量；項(xiàng)目必須擴(kuò)大客源輻射范圍，吸引其他區(qū)域客源——項(xiàng)目核心區(qū)域人口規(guī)模難以支撐本項(xiàng)目的商業(yè)體量，而且城南區(qū)域整體商業(yè)體量較大，本項(xiàng)目必須突破本區(qū)域，擴(kuò)大客源輻射半徑，從宜興全市吸引目標(biāo)消費(fèi)客源。居住人口統(tǒng)計(jì)分析區(qū)域規(guī)劃人口較少，不足以支撐項(xiàng)目的商業(yè)體量——項(xiàng)目周邊有澤★樂(lè)購(gòu)★菜場(chǎng)★宜客隆★證券大廈★宜興郵政局★衛(wèi)生局★移動(dòng)公司★行政中心★宜興大酒店★移動(dòng)公司★實(shí)驗(yàn)小學(xué)★實(shí)驗(yàn)中學(xué)★檢察院★君悅商業(yè)廣場(chǎng)★汽車南站周邊配套圖★樂(lè)購(gòu)★菜場(chǎng)★宜客隆★證券大廈★宜興郵政局★衛(wèi)生局★移動(dòng)公6、項(xiàng)目周邊區(qū)域重點(diǎn)設(shè)施分析

（1）政府機(jī)關(guān)周邊政府機(jī)關(guān)眾多：項(xiàng)目周邊有廣電局、檢察院、海關(guān)、公安局、行政服務(wù)中心等政府機(jī)關(guān),另外還有移動(dòng)公司、證券公司、郵政等大企業(yè)在此辦公，會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生很大支撐；公務(wù)或商務(wù)消費(fèi)多：項(xiàng)目周邊眾多企事業(yè)單位的存在，會(huì)產(chǎn)生大量的公務(wù)及商業(yè)消費(fèi)，為項(xiàng)目帶來(lái)很多高質(zhì)量的商業(yè)人流；催生中高端消費(fèi)：大量政府公務(wù)員及企業(yè)管理人員的存在，催生了許多對(duì)餐飲、娛樂(lè)等中高端業(yè)態(tài)的消費(fèi)需求。（2）學(xué)校提供穩(wěn)定的消費(fèi)客源：項(xiàng)目附近有兩所學(xué)校，共4500人左右，可以為項(xiàng)目提供穩(wěn)定的消費(fèi)客源；擴(kuò)大項(xiàng)目的影響區(qū)域：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、試驗(yàn)中學(xué)是宜興市最好的兩所學(xué)校，面向全市招生，覆蓋面廣，其學(xué)生家長(zhǎng)中，中高端消費(fèi)者較多；隨著生源不斷更新，每年不斷更新的學(xué)生和家長(zhǎng)，在不斷帶來(lái)消費(fèi)者的同時(shí)，將擴(kuò)大本項(xiàng)目的輻射和影響。6、項(xiàng)目周邊區(qū)域重點(diǎn)設(shè)施分析（1）政府機(jī)關(guān)（3）君悅商業(yè)廣場(chǎng)大部分銷售完畢：去年建成并且大部分銷售完畢，1-3層均價(jià)7000-8000元/平米。從其銷售成功的原因看，一方面是項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)較好，另一方面，作為當(dāng)?shù)刈钪拈_(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目有效吸引了當(dāng)?shù)馗邫n客戶資源；君悅商業(yè)廣場(chǎng)的銷售成功說(shuō)明宜興投資者的購(gòu)買力強(qiáng)，總價(jià)承受能力較高。另外，項(xiàng)目的建筑美觀，也是銷售成功的原因之一；項(xiàng)目單個(gè)店面體量太大：項(xiàng)目單個(gè)店面體量較大，單個(gè)店面的面積從400-1000多平米，面積過(guò)大；項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位不明確：項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位不夠明晰，導(dǎo)致后期的招商不順利，使得目前整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況比較冷清，只有兩家餐飲店在營(yíng)業(yè)。（3）君悅商業(yè)廣場(chǎng)（4）現(xiàn)代生活廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)最大的商業(yè)綜合體：現(xiàn)代生活廣場(chǎng)是區(qū)域內(nèi)目前體量最大的商業(yè)綜合體，約6萬(wàn)平米，包括了樂(lè)購(gòu)及其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)；銷售較成功，招商不成功：項(xiàng)目的銷售還算比較成功，但是前期招商和經(jīng)營(yíng)不成功，目前最大的困惑是沒(méi)有消費(fèi)人群；該項(xiàng)目存在的問(wèn)題：區(qū)域商業(yè)人群少；該項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)不成熟；業(yè)態(tài)設(shè)置不合理，業(yè)態(tài)混亂；招商不成功，對(duì)后期產(chǎn)生更大影響，后期推廣存在問(wèn)題。借鑒：合理設(shè)置業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目應(yīng)該克服現(xiàn)代生活廣場(chǎng)存在的問(wèn)題，努力取得成功。特別是業(yè)態(tài)設(shè)置不能重蹈覆轍，并要和其錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，聯(lián)手打造宜興城南新的商圈。（4）現(xiàn)代生活廣場(chǎng)（5）龍背山莊附近商業(yè)業(yè)態(tài)定位于餐飲、娛樂(lè)，填補(bǔ)了區(qū)域空白：屬于餐飲娛樂(lè)一條街，興起于4、5年前，填補(bǔ)了區(qū)域餐飲娛樂(lè)業(yè)的市場(chǎng)空白；受外圍市場(chǎng)影響，生意在走下坡路：開(kāi)始的時(shí)候生意比較火爆，但現(xiàn)在整體狀況不如從前。究其原因，檔次不高、本地經(jīng)營(yíng)且特色不足，龍背山景區(qū)沒(méi)有取得預(yù)期中的成功，以及區(qū)域外更大、更好的餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所的出現(xiàn)都是導(dǎo)致其走下坡路的原因；擴(kuò)大客源輻射范圍，提高項(xiàng)目成功幾率：我們應(yīng)該規(guī)避其矛盾，大量吸引公務(wù)及家庭就餐，擴(kuò)大客群的輻射范圍，以更好的業(yè)態(tài)與服務(wù)獲得客戶的青睞。（5）龍背山莊附近商業(yè)（6）澤福苑沿街商鋪為主，面積不大：澤福苑的商鋪大多以沿街商鋪為主，1-3F面積在360平米左右。銷售均價(jià)在6800元/平米左右，目前的銷售率在65%左右；缺少特色，市場(chǎng)接受度一般：澤福苑沿街的標(biāo)準(zhǔn)小商鋪并沒(méi)有去化完，說(shuō)明沿街的小面積商鋪不一定會(huì)成功；況且項(xiàng)目建筑沒(méi)有特色，說(shuō)明商鋪不是面積小就可以賣出去。必須要考慮到后期經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也說(shuō)明宜興人對(duì)商業(yè)比較成熟了才肯進(jìn)行投資。（7）汽車南站及火車站是未來(lái)的交通樞紐，但目前作用不大：汽車南站規(guī)模較大，但目前人流量不多。不過(guò)汽車南站是連接市區(qū)、城南地區(qū)、丁屬鎮(zhèn)的重要交通樞紐，未來(lái)如果充分利用的話，會(huì)發(fā)揮很大作用；規(guī)劃長(zhǎng)期是利好：火車站目前正處于規(guī)劃中，對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講是一個(gè)利好；對(duì)本項(xiàng)目的利好有限：我們要充分認(rèn)識(shí)到，火車站和汽車站對(duì)項(xiàng)目的影響是遠(yuǎn)期的，近期不要報(bào)太大的指望。此種利好對(duì)外地投資客會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但對(duì)本地投資客本沒(méi)有什么促進(jìn)作用。（6）澤福苑商業(yè)名稱面積開(kāi)間進(jìn)深層數(shù)租金空置率主要業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況君悅商業(yè)廣場(chǎng)23000平米120-36004182－6約0.7－170%飯店、煙酒零售2家開(kāi)始營(yíng)業(yè)謝橋菜場(chǎng)約500平米500//2約2.5//一差謝園路沿街商鋪約1000平4041010.5－0.610%餐館、雜貨一般人民南路沿街商鋪約2000平米40-60/每間3-58-201-3部分底層挑高2-320%餐飲、零售較好謝橋路沿街商鋪約3000平米40-504-58-101層挑高南側(cè)約0.3北側(cè)約0.930%南側(cè)以五金為主北側(cè)超市、網(wǎng)吧一般氿濱路沿街商鋪3000平米主力100-1504-510-152層底層挑高0.3-0.65%以五金、機(jī)械、汽配為主一般澤福苑商鋪20000平米240－4808152－4層無(wú)/餐飲娛樂(lè)1家營(yíng)業(yè)新城路沿街商鋪約3000平米604151層0.580%餐飲、五金差龍背山商鋪15000平米500-2000//2層//餐飲、娛樂(lè)較好現(xiàn)代生活廣場(chǎng)60000平米///4層0.7-240%購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)一般7、地塊周邊商業(yè)配套分析現(xiàn)有商業(yè)總體量約13-15萬(wàn)平米商業(yè)名稱面積開(kāi)間進(jìn)深層數(shù)租金空置率主要業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況君悅商業(yè)廣

區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差——項(xiàng)目周邊區(qū)域，除一些沿街商鋪外，大多為新建商業(yè)，空置率高，租金水平低，經(jīng)營(yíng)情況大多不夠理想;

餐飲等生活配套型商業(yè)為主——項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要是餐飲業(yè)態(tài)以及一些社區(qū)配套型商業(yè)；區(qū)域商業(yè)體量較大——區(qū)域目前已有君悅、樂(lè)購(gòu)、龍背山等體量較大的商業(yè)項(xiàng)目，再加上其他沿街商鋪，區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)體量很大，與區(qū)域居住人口不多形成了很鮮明的矛盾；區(qū)域商業(yè)價(jià)值不高，投資回報(bào)較低——目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)大多不太景氣，空置率較高，租金較低，使得商業(yè)的投資回報(bào)率不高，嚴(yán)重影響了投資者的信心。周邊商業(yè)配套分析區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差——項(xiàng)目周邊區(qū)域，除一些沿街商鋪外，大多為新三、項(xiàng)目SWOT分析S——優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)：聯(lián)想控股融科智地的品牌；區(qū)位優(yōu)勢(shì)：城南商圈的核心位置，連接宜城與丁屬的樞紐；交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目為三條城市主干道所環(huán)繞，交通便利；規(guī)模優(yōu)勢(shì)：近6萬(wàn)平米的商業(yè)體量；商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：龍背山商業(yè)區(qū)、君悅商業(yè)廣場(chǎng)、現(xiàn)代生活廣場(chǎng)的定位檔次都較高，整體商業(yè)定位環(huán)境較好。W——劣勢(shì)人口數(shù)量少：區(qū)域居住人口不多，人氣不足；商業(yè)基礎(chǔ)較差：區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差，商業(yè)氛圍不濃厚；舊建筑影響項(xiàng)目形象：項(xiàng)目南面有舊建筑，影響項(xiàng)目品質(zhì)與形象；大體量建筑去化難度大：項(xiàng)目有部分大體量建筑，去化難度較大。三、項(xiàng)目SWOT分析O——機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)支撐強(qiáng)：宜興城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展；項(xiàng)目具備區(qū)域商業(yè)領(lǐng)袖氣質(zhì)：城南商圈缺少一個(gè)商業(yè)領(lǐng)頭羊，本項(xiàng)目具備此項(xiàng)潛力與品質(zhì)；市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)空檔：宜興現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量不多，股市不景氣，本案給投資者帶來(lái)機(jī)會(huì)；商業(yè)模式在發(fā)生變化：商業(yè)發(fā)展模式正在向新的模式發(fā)生轉(zhuǎn)變。T——威脅其他項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)：部分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)生威脅；宏觀調(diào)控政策帶來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：宏觀政策的不確定性增加了項(xiàng)目的威脅。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存：本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)具有品牌優(yōu)勢(shì)、交通便利、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境較佳等先天優(yōu)勢(shì)，而且宜興整體經(jīng)濟(jì)、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、城市規(guī)劃、政策導(dǎo)向等都為項(xiàng)目帶來(lái)一定機(jī)會(huì)，但同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū)域人口不多、商業(yè)基礎(chǔ)差、項(xiàng)目邊上舊建筑影響項(xiàng)目形象的不利因素，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)實(shí)條件下，發(fā)展商業(yè)又具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此本項(xiàng)目商業(yè)只有在有效的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略支持下才能取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。融科宜興商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告260p課件綜合分析地塊條件：地塊位置較好（居城南中心）、臨街面較長(zhǎng)；周邊配套：環(huán)境好、道路條件好、政府機(jī)構(gòu)多；周邊商業(yè)環(huán)境：項(xiàng)目周邊人口少、商業(yè)基礎(chǔ)差、商業(yè)總體量大。區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差，必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精確定位，找到合適的市場(chǎng)切入點(diǎn)；區(qū)域人口少，必須面向全市，擴(kuò)大項(xiàng)目人口輻射半徑；地塊臨街面長(zhǎng)，必須充分利用其臨街面，發(fā)揮出其最大的商業(yè)價(jià)值。綜合分析地塊條件：地塊位置較好（居城南中心）、臨街面較長(zhǎng)；PART2項(xiàng)目政策環(huán)境分析PART2項(xiàng)目政策環(huán)境分析一、近一年半影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策2007年3月16日通過(guò)《物權(quán)法》10月1日起執(zhí)行2007年3月央行2007年首度次加息2007年5月19日央行再次加息2007年7月20日央行第三次加息2007年8月國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)回歸保障2007年8月央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率（第四次加息）2007年9月央行年內(nèi)第五次加息2007年9月27日，央行出臺(tái)新政購(gòu)買第二套住房首付比例不得低于50%2007年11月10日央行年內(nèi)第九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率創(chuàng)近年歷史新高2007年12月3日，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲(chǔ)備管理辦法》2008年1月7日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》

2008年1月15日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率０.５個(gè)百分點(diǎn)2008年3月25日，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2008年5月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于2008年6月15日和25日分別按0.5個(gè)百分點(diǎn)繳款一、近一年半影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策2007年3月16日二、宏觀政策走勢(shì)分析兩度加息三次提高存款準(zhǔn)備金率首付比例提高到30%“90、70”雙指標(biāo)營(yíng)業(yè)稅與所得稅征收建立廉租房制度…六次加息十次提高存款準(zhǔn)備金率利息稅下調(diào)土地增殖稅征收清算二套房商業(yè)房房貸新政多部聯(lián)合嚴(yán)打屯地行為…08年以來(lái)央行已五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從6月25日起執(zhí)行17.5%，創(chuàng)歷史新高。08年度將延續(xù)穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。主要調(diào)控目標(biāo)是放緩經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，回收流動(dòng)性，抑制通貨膨脹。2006年度2007年度2008年以后政策偏緊，調(diào)控力度前所未有：從2007年第四季度開(kāi)始，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策就頻繁出臺(tái)，有效抑制了房?jī)r(jià)的上漲，但同時(shí)也造成很多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量急劇萎縮，個(gè)別城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了盤(pán)整期，觀望氛圍濃厚，波及范圍較廣。但是一些三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于市場(chǎng)供應(yīng)不多，受政策影響相對(duì)較少。二、宏觀政策走勢(shì)分析兩度加息六次加息08年以來(lái)央行已五次上調(diào)三、宏觀調(diào)控政策對(duì)本案的影響及對(duì)策1、宏觀調(diào)控政策對(duì)本案的影響宏觀調(diào)控政策增大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性：部分需要貸款的商戶貸款難度有所增加;開(kāi)發(fā)商從銀行的貸款難度增加;

當(dāng)前股市、樓市都很不景氣，但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有可能是一個(gè)機(jī)會(huì)；現(xiàn)在的投資者更為理性，投資決策更為慎重。

三、宏觀調(diào)控政策對(duì)本案的影響及對(duì)策1、宏觀調(diào)控政策對(duì)本案的影2、對(duì)策建議政策環(huán)境不明朗，項(xiàng)目需要選準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)，對(duì)價(jià)格的制定需要更加慎重；快速去化，回籠現(xiàn)金，減少資金壓力；同時(shí)做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，重視項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)；重視產(chǎn)品力的塑造，進(jìn)一步加大產(chǎn)品的性價(jià)比；重視客戶資源的積累，特別對(duì)一些開(kāi)發(fā)、代理公司的已有客戶資源的收集。融科宜興商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告260p課件綜合分析目前政策環(huán)境嚴(yán)峻未來(lái)政策走勢(shì)不明朗快速去化、回籠現(xiàn)金做好攻堅(jiān)準(zhǔn)備，注重項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)綜合分析目前政策環(huán)境嚴(yán)峻PART3宜興城市介紹及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃PART3宜興城市介紹及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃一、宜興概況

1、區(qū)域位置長(zhǎng)江三角中心地帶位于江蘇省南端、太湖西岸與浙江、安徽兩省交界東距上海180公里西距南京135公里南距杭州125公里一、宜興概況

1、區(qū)域位置長(zhǎng)江三角中心地帶2、面積人口

市域總面積2038平方公里，陸域1582平方公里，太湖水域456.7平方公里，建成區(qū)面積55平方公里；轄宜城、丁蜀等19個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)街道辦事處，有259個(gè)行政村、96個(gè)社區(qū)居委；

2007年末全市戶籍總?cè)丝?06.05萬(wàn)人，與2006年基本持平。其中城鎮(zhèn)人口52.21萬(wàn)，鄉(xiāng)村人口53.84萬(wàn)；

2007年末常住人口123.67萬(wàn)人。外來(lái)人口16.4萬(wàn)。2、面積人口市域總面積2038平方公里，陸域1582平方公3、城市經(jīng)濟(jì)

經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步增長(zhǎng)：2007年全市GDP總量505.06億元，比上年增長(zhǎng)15.9%,全市人均GDP47625元，比上年增長(zhǎng)15.7％；財(cái)政收入穩(wěn)步增加：2007年宜興財(cái)政收入69億元，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增加，財(cái)政支出為37億元。3、城市經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步增長(zhǎng)：2007年全市GDP總量503、城市經(jīng)濟(jì)

城鎮(zhèn)職工收入穩(wěn)步增長(zhǎng)：2007年宜興城鎮(zhèn)職工平均收入超過(guò)25000元，平穩(wěn)增長(zhǎng)；城鄉(xiāng)居民存款達(dá)到270億元：2007年宜興城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款總額為270億元，比上年有所增長(zhǎng)。3、城市經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)職工收入穩(wěn)步增長(zhǎng)：2007年宜興城鎮(zhèn)職工平3、城市經(jīng)濟(jì)

社會(huì)消費(fèi)品零售總額高：2007年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到170億元，其中零售業(yè)達(dá)到144億元，餐飲業(yè)達(dá)到21.78億元。意味著宜興的零售業(yè)特別是餐飲業(yè)的消費(fèi)能力強(qiáng)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛：2007年固定資產(chǎn)投資達(dá)到208億元，比上年有較大增加。旅游人數(shù)增速較快：2007年接待境內(nèi)外旅游人數(shù)354萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)64萬(wàn)人。旅游總收入為51.25億元；宜興主要支柱產(chǎn)業(yè)：電線電纜、化纖織造、環(huán)保機(jī)械、陶瓷、服裝服飾、精細(xì)化工、機(jī)械鑄件是宜興的主要支柱產(chǎn)業(yè)。

城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，為項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境3、城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額高：2007年全市社會(huì)消費(fèi)品4、城市歷史文化以紫砂為重點(diǎn)的陶瓷文化：“陶文化”是宜興文化中最深邃、最獨(dú)特的一張金字名片，具有惟一性和排他性；“教授之鄉(xiāng)”、“書(shū)畫(huà)之鄉(xiāng)”等名人文化：宜興是全國(guó)聞名的“教授之鄉(xiāng)”和“書(shū)畫(huà)之鄉(xiāng)”，從古至今，這里走出了一大批文化名人，他們讓宜興聲名遠(yuǎn)播。擁有如此之多的名人，是宜興獨(dú)特的文化資源；梁祝文化、茶竹文化：梁祝的故事已經(jīng)流傳了上千年，芬芳冠世的“陽(yáng)羨茶”是宜興的又一個(gè)文化品牌。文化是任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展的靈魂，與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。茶葉在形式上看是一種產(chǎn)業(yè)，但它滲透著濃厚的文化。4、城市歷史文化以紫砂為重點(diǎn)的陶瓷文化：“陶文化”是宜興文二、城市發(fā)展規(guī)劃

城市性質(zhì)

我國(guó)著名陶都、長(zhǎng)江三角洲生態(tài)旅游城市，蘇浙皖三省交界地區(qū)重要的工業(yè)和商貿(mào)城市。宜興城市主要特色為“中國(guó)陶都、江南水城”。城市特色二、城市發(fā)展規(guī)劃城市性質(zhì)我國(guó)著名陶都、長(zhǎng)江三角洲生態(tài)旅游1、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略“一心兩城”其中“一心”為龍背山，“雙城”為宜城和丁蜀。2、城市發(fā)展方向宜城：東進(jìn)、北擴(kuò)、西優(yōu)、南控；丁蜀：內(nèi)部整合，集聚發(fā)展城市形態(tài)。3、未來(lái)規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響宜興未來(lái)的城市發(fā)展重心在城市東部，南部區(qū)域要控制發(fā)展，這對(duì)項(xiàng)目明顯是利空；但項(xiàng)目附近的龍背山是“一心”，起到連接宜城和丁蜀兩個(gè)板塊的作用。宜城區(qū)東山區(qū)專業(yè)市場(chǎng)區(qū)城北工業(yè)區(qū)環(huán)科園站前區(qū)丁山區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)洑東區(qū)龍背山1、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略宜城區(qū)東山區(qū)專業(yè)市場(chǎng)區(qū)城北工業(yè)區(qū)環(huán)科園站4、城市形態(tài)

市區(qū)形成“一核三組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)。其中，“一核”為以龍背山、東氿公園為綠核；“三組團(tuán)”為宜城、丁蜀、濱湖新城。

5、城市功能分區(qū)

宜城（五區(qū)）

宜城中心區(qū)：包括宜城老城區(qū)和城東新區(qū)，全市商業(yè)、文化、服務(wù)中心及旅游服務(wù)基地，是宜城的主要生活用地；

東山區(qū)：行政辦公區(qū)；

專業(yè)市場(chǎng)區(qū)：位于宜城北部區(qū)域，是以建筑材料、裝潢材料、金屬材料市場(chǎng)、汽車交易市場(chǎng)、化工交易市場(chǎng)為主要特色的專業(yè)市場(chǎng)區(qū)；

環(huán)科園：國(guó)家級(jí)科技工業(yè)園，集生產(chǎn)、生活和公共服務(wù)為一體的綜合性開(kāi)發(fā)區(qū)；

城北工業(yè)園（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）：位于蕪申運(yùn)河以北，是以精細(xì)化工、高科技產(chǎn)業(yè)為主要特色的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。無(wú)論是一心兩城、還是一核三組團(tuán)，城南商圈都處于地域中心位置4、城市形態(tài)無(wú)論是一心兩城、還是一核三組團(tuán)，城南商圈都處于地6、龍背山生態(tài)保護(hù)區(qū)規(guī)劃道路交通規(guī)劃規(guī)劃在用地東側(cè)建一條南北向的東外環(huán)，連接宜城和丁蜀。使區(qū)內(nèi)形成“二橫三縱”的道路骨架；村民居住點(diǎn)規(guī)劃

現(xiàn)狀自然村比較散落，用地面積小，基礎(chǔ)設(shè)施不完善。為了節(jié)約用地，合理使用公共設(shè)施，規(guī)劃按行政村區(qū)劃合并成7個(gè)居民點(diǎn)，從而創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和鄰里交往空間。洑東區(qū)6、龍背山生態(tài)保護(hù)區(qū)規(guī)劃洑東區(qū)7、宜興市城東新區(qū)規(guī)劃規(guī)劃總用地5.9平方公里，是城市居住用地發(fā)展主要備用地，規(guī)劃居住人口約7萬(wàn)人。城市未來(lái)發(fā)展方向；未來(lái)城市土地供應(yīng)主要集中此區(qū)域；未來(lái)城市房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)；1-2年之后開(kāi)始大規(guī)模啟動(dòng)。7、宜興市城東新區(qū)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項(xiàng)目成功提供有力保證：經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，為項(xiàng)目的成功提供了很好的宏觀環(huán)境；城市居民收入較高，有能力投資：市民比較富裕，他們當(dāng)中的一部分人有能力投資房地產(chǎn)進(jìn)行保值或者增值；城南不是城市發(fā)展的重點(diǎn)方向：城市未來(lái)向東發(fā)展，使得本區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)在本區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)雖然不大，但投資者對(duì)區(qū)域的發(fā)展預(yù)期會(huì)打一定的折扣；城南有發(fā)展?jié)摿Γ撼悄想m然不是宜興城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，但是位于宜興城市的中心位置，能有效輻射其他區(qū)域的消費(fèi)人口。如果經(jīng)過(guò)深度發(fā)掘，將會(huì)有很大的潛力。綜合分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項(xiàng)目成功提供有力保證：經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，為項(xiàng)目的成功PART4商業(yè)及商圈調(diào)研PART4商業(yè)及商圈調(diào)研第一節(jié)商圈調(diào)研第一節(jié)商圈調(diào)研

宜興商業(yè)歷來(lái)比較發(fā)達(dá)，加上近幾年城市發(fā)展速度較快，已經(jīng)形成了各具特色的五大商圈，本項(xiàng)目如何才能在這五大商圈找準(zhǔn)自己的定位，將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。宜興商業(yè)歷來(lái)比較發(fā)達(dá)，加上近幾年城市發(fā)展速度宜興商圈分布圖人民路商圈城南商圈金三角商圈大潤(rùn)發(fā)商圈環(huán)科園商圈宜興商圈分布圖人民路商圈城南商圈金三角商圈大潤(rùn)發(fā)商圈環(huán)科園商商圈主營(yíng)業(yè)態(tài)特征人氣指數(shù)人民路商圈百貨、超市、購(gòu)物中心、精品專賣、專業(yè)賣場(chǎng)等城市傳統(tǒng)商圈宜興人氣聚集地四大百貨領(lǐng)銜，各種貨物一應(yīng)俱全★★★★★大潤(rùn)發(fā)商圈大賣場(chǎng)、餐飲新興居住區(qū)的區(qū)域配套商業(yè)帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氣氛人口多、生活便利、商業(yè)繁榮★★★★環(huán)科園商圈大賣場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)與大潤(rùn)發(fā)商圈基本相似但經(jīng)營(yíng)狀況要略差于大潤(rùn)發(fā)商圈★★★★金三角商圈專業(yè)市場(chǎng)站前商業(yè)典型的站前商業(yè)集群，品質(zhì)不高，低檔、價(jià)廉茶文化、副食品、五金機(jī)電三大專業(yè)市場(chǎng)依靠產(chǎn)業(yè)支撐、物流便利★★★★城南商圈賣場(chǎng)、超市、餐飲、娛樂(lè)？？？未來(lái)走向何方虛席以待聯(lián)想★★★各商圈業(yè)態(tài)分布及特點(diǎn)商圈主營(yíng)業(yè)態(tài)特征人氣指數(shù)人民路商圈百貨、超市、購(gòu)物城市傳統(tǒng)商一、人民路中心商圈1、位置位于宜興最為重要的主干道——人民路上，以人民路與解放路交界處的三大百貨為中心區(qū)域，向四周輻射，包含蛟橋河步行街、新天地、新蘇南等眾多與人民路相連的商業(yè)體。人民路蛟橋河新天地氿濱國(guó)際三大百貨解放路新蘇南一、人民路中心商圈1、位置人民路蛟橋河新天地氿濱國(guó)際三大百2、商圈特征綜合性的以購(gòu)物功能為主的覆蓋高、中、低端消費(fèi)的傳統(tǒng)中心商圈2、商圈特征綜合性的3、商圈規(guī)模類型名稱面積百貨華地、華地和信店、新東方、新蘇南約10萬(wàn)方購(gòu)物中心新天地約7萬(wàn)方超市大統(tǒng)華、世紀(jì)聯(lián)華、宜客隆約3萬(wàn)方專業(yè)賣場(chǎng)國(guó)美、五星、強(qiáng)盛數(shù)碼等約2萬(wàn)方其他蛟橋河商業(yè)體、以及其他一些商鋪等約4萬(wàn)方人民路中心商圈是宜興商業(yè)最為集中，商業(yè)體量最大的商圈，總規(guī)模達(dá)到26萬(wàn)平米左右。3、商圈規(guī)模類型名稱面積百貨華地、華地和信店、新東方、新蘇南4、輻射范圍位居城市中心、輻射整個(gè)宜興5、人流狀況主要從人民路兩端導(dǎo)入人流，另外通過(guò)解放路、太隔路（東虹路）等東西向道路導(dǎo)入部分環(huán)?？萍紙@及城東區(qū)人流；由于本項(xiàng)目與人民路中心商圈共享人民路這條城市主干道，而且與氿濱路連通，從交通狀況看，本項(xiàng)目具備與人民路分享部分客源的可能。4、輻射范圍6、主要業(yè)態(tài)組成主要業(yè)態(tài)組成——購(gòu)物類輔助業(yè)態(tài)——休閑娛樂(lè)消費(fèi)類百貨：華地、華地和信店、新東方、新蘇南娛樂(lè)：影劇院、影城、英皇娛樂(lè)、電玩城等購(gòu)物中心：新天地休閑餐飲：上島咖啡、伯昂咖啡等批發(fā)、零售市場(chǎng)：勸業(yè)市場(chǎng)特色餐飲：戰(zhàn)鍋策、傣妹等超市：大統(tǒng)華、世紀(jì)聯(lián)華、宜客隆健身：皇仕堡家電專賣：國(guó)美、五星數(shù)碼專賣：強(qiáng)盛數(shù)碼城、宏圖三胞6、主要業(yè)態(tài)組成主要業(yè)態(tài)組成——購(gòu)物類輔助業(yè)態(tài)——休閑娛樂(lè)消四大百貨四大百貨人民路商圈是全市的核心商圈：人民路商圈是宜興傳統(tǒng)的購(gòu)物中心，也是宜興消費(fèi)者購(gòu)物的首選之地，其他商圈難以與其競(jìng)爭(zhēng)；百貨公司為主，各類業(yè)態(tài)齊全：以四大百貨為中心，聚集了新天地購(gòu)物中心、勸業(yè)小商品市場(chǎng)，以及眾多家電、數(shù)碼賣場(chǎng)；商業(yè)體量大，城市人口難以支撐：中心商圈商業(yè)體量很大，宜興城區(qū)人口不到40萬(wàn)，難以再支撐另外一個(gè)大體量購(gòu)物商業(yè)中心；大型購(gòu)物中心已經(jīng)飽和：新天地購(gòu)物中心的商業(yè)發(fā)展不理想，說(shuō)明購(gòu)物類型業(yè)態(tài)在宜興已經(jīng)相對(duì)飽和；業(yè)態(tài)大而全，缺乏應(yīng)有的特色：區(qū)域以購(gòu)物為主要業(yè)態(tài)，休閑、餐飲、娛樂(lè)等其它業(yè)態(tài)發(fā)展相對(duì)較弱，并缺乏相應(yīng)的特色；7、商圈分析人民路商圈是全市的核心商圈：人民路商圈是宜興傳統(tǒng)的購(gòu)物中心數(shù)碼、家電產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)一般：專業(yè)數(shù)碼、家電賣場(chǎng)多聚集于此，但因?yàn)榈囟?、?guī)模以及宜興消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣等因素，經(jīng)營(yíng)情況并不理想；影城經(jīng)營(yíng)狀況尚可，但軟、硬件較為落后：人民影劇院在英皇附近新開(kāi)的影城，重新吸引了一些青年消費(fèi)者前往消費(fèi)，但設(shè)施以及環(huán)境布置比一般二線城市還有很大差距；電玩城生意普遍不錯(cuò)、但檔次不高：商圈內(nèi)以豪雅為代表的幾家電玩城生意都比較不錯(cuò)，不過(guò)檔次不高，新穎道具較少；這兩種業(yè)態(tài)都有著較大的發(fā)展機(jī)遇，本項(xiàng)目可適當(dāng)引入；

停車位大多不足：由于身處鬧市區(qū)，一些規(guī)模餐飲、大型娛樂(lè)場(chǎng)所，停車位面臨很大困難，影響了商業(yè)項(xiàng)目的人氣；數(shù)碼、家電產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)一般：專業(yè)數(shù)碼、家電賣場(chǎng)多聚集于此，但因發(fā)展已經(jīng)飽和，很難形成新的規(guī)模商業(yè)街；中心商圈的發(fā)展已經(jīng)接近飽和，基本不可能再形成新的商業(yè)，未來(lái)商業(yè)只能向外圍發(fā)展；

流動(dòng)人口多，居住人口少，進(jìn)一步發(fā)展空間不大：中心商圈主要依靠流動(dòng)人口提升商業(yè)人氣，進(jìn)一步的發(fā)展空間已經(jīng)不大，并且可能會(huì)被其它新興商圈分流部分消費(fèi)者；繁榮的背后是環(huán)境嘈雜，難以打造中高檔的消費(fèi)環(huán)境；中心商圈雖然很繁榮，但是人多環(huán)境嘈雜，很難打造比較高檔的消費(fèi)環(huán)境；

業(yè)態(tài)類型以及產(chǎn)品類型非常全，但難以形成細(xì)分市場(chǎng)：中心商圈的業(yè)態(tài)非常齊全，但難以形成細(xì)分市場(chǎng)，在某一類或者某些業(yè)態(tài)方面很難做得很專。發(fā)展已經(jīng)飽和，很難形成新的規(guī)模商業(yè)街；中心商圈的發(fā)展已經(jīng)接8、項(xiàng)目機(jī)遇借鑒錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)特色經(jīng)營(yíng)細(xì)分市場(chǎng)避其鋒芒——在人民路已經(jīng)成為宜興消費(fèi)者購(gòu)物首選之地的形勢(shì)下，本項(xiàng)目只有與其錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，才能開(kāi)拓一個(gè)廣闊的發(fā)展空間；打造特色——人民路商圈除購(gòu)物之外，還有休閑、娛樂(lè)等多種消費(fèi)業(yè)態(tài)，整體呈現(xiàn)一種大而全的格局，但很難從中尋找到一種特色商業(yè)；找準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)——人民路商圈的客群涵蓋了高、中、低三種檔次，本項(xiàng)目可找準(zhǔn)其中一類客群，以精細(xì)化的服務(wù)致勝。一個(gè)城市只有一個(gè)中心，中心商圈的地位難以撼動(dòng)避其鋒芒、錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。8、項(xiàng)目機(jī)遇借鑒錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)避其鋒芒——在人民路已經(jīng)成為宜興消二、金三角商圈1、位置以陽(yáng)泉路、氿濱大道交叉處為中心，依托宜興汽車站形成金三角商圈。茶文化街陽(yáng)泉路陽(yáng)羨路車站氿濱大道金三角商圈二、金三角商圈1、位置茶文化街陽(yáng)泉路陽(yáng)羨路車站氿濱大道金2、商圈特征茶文化副食城五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)2、商圈特征茶文化3、商圈規(guī)模類型名稱面積茶文化陽(yáng)羨茶文化街約2萬(wàn)方副食城金三角副食城約1.3萬(wàn)方五金機(jī)電金三角五金機(jī)電市場(chǎng)約1萬(wàn)方其它以北還有建材市場(chǎng)、陶瓷市場(chǎng)等總約3萬(wàn)方金三角是宜興專業(yè)市場(chǎng)的聚集地，總規(guī)模約7.3萬(wàn)平米。3、商圈規(guī)模類型名稱面積茶文化陽(yáng)羨茶文化街約2萬(wàn)方副食城金三4、輻射范圍輻射宜興全市，并對(duì)周邊城市有一定影響5、人流狀況專業(yè)市場(chǎng)主要依托車站，及城市干道的車流、人流，而金三角在交通上非常便捷，依托宜興汽車站聚集了大量人氣。4、輻射范圍6、主要業(yè)態(tài)組成主要業(yè)態(tài)組成經(jīng)營(yíng)狀況陽(yáng)羨茶文化街前期策劃存在問(wèn)題，5年都未見(jiàn)起色，后來(lái)重新策劃，并取得政府大力支持，對(duì)租金進(jìn)行大幅度優(yōu)惠后，出租情況不錯(cuò)達(dá)到90%以上，但整體經(jīng)營(yíng)狀況依然不佳五金機(jī)電市場(chǎng)目前幾乎沒(méi)有空鋪，但檔次較差、整體較為混亂副食城年交易10億元左右，經(jīng)營(yíng)狀況比較不錯(cuò)6、主要業(yè)態(tài)組成主要業(yè)態(tài)組成經(jīng)營(yíng)狀況陽(yáng)羨茶文化街前期策劃存在融科宜興商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告260p課件7、商圈分析宜興專業(yè)市場(chǎng)聚集地——茶文化一條街、五金機(jī)電市場(chǎng)、副食城都聚集在這里；茶文化一條街的生意一般——宜興人買茶壺、茶葉都早已有了習(xí)慣之地，如茶葉到老茶葉公司一條街，茶壺到丁山，在沒(méi)有統(tǒng)一引導(dǎo)，花大力氣宣傳的情況下，很難吸引消費(fèi)者過(guò)來(lái)，另外其它區(qū)域有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)戶即使給他再低的租金也不想過(guò)來(lái)經(jīng)營(yíng)；

停車位制約——這里的名人匯茶樓成為了拉動(dòng)茶文化的一大特色，但車位缺乏的問(wèn)題將嚴(yán)重制約它的發(fā)展，整個(gè)金三角也普遍受這一情況困擾。7、商圈分析8、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒專業(yè)市場(chǎng)難行

專業(yè)市場(chǎng)一般是依托交通要道，以及車站等能帶來(lái)大量車流、人流的地方而形成，本項(xiàng)目的交通便捷，但整體人流、車流并不多，所以在交通條件上本項(xiàng)目不適應(yīng)做專業(yè)市場(chǎng)；

一般專業(yè)市場(chǎng)都要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)的培育期，培育內(nèi)所帶來(lái)的租金收入并不高，這對(duì)迫切需要回籠資金的投資商來(lái)說(shuō)是難以承受的；

專業(yè)市場(chǎng)的培育需要投入大量的宣傳資金才有取得成功的可能性，否則就會(huì)與現(xiàn)在的茶文化街一樣，無(wú)法真正地去沖擊市場(chǎng)。8、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒專業(yè)市場(chǎng)難行專業(yè)市場(chǎng)一般是依托交通要道，9、項(xiàng)目機(jī)遇借鑒局部特色茶文化局部特色的引入——雖然茶文化一條街整體不行，但名人匯茶樓還是受到不少消費(fèi)者歡迎，茶文化的專業(yè)市場(chǎng)本項(xiàng)目難以引入，但茶館、茶樓這些能代表宜興特色的業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目可適當(dāng)引入，并在項(xiàng)目加入一些茶文化的景觀小品，將其作為一個(gè)文化載體，將本項(xiàng)目與宜興文化做一定的結(jié)合。9、項(xiàng)目機(jī)遇借鑒局部局部特色的引入——雖然茶文化一條街整體三、大潤(rùn)發(fā)商圈1、位置城東大潤(rùn)發(fā)商圈位于陽(yáng)羨東路，屬于城東板塊人氣最旺的商業(yè)中心。大潤(rùn)發(fā)陽(yáng)羨路城東大潤(rùn)發(fā)商圈三、大潤(rùn)發(fā)商圈1、位置大潤(rùn)發(fā)陽(yáng)羨路城東大潤(rùn)發(fā)商圈2、商圈特征以超市為主力以餐飲為特色定位社區(qū)商業(yè)輻射城東片區(qū)2、商圈特征以超市為主力3、商圈規(guī)模類型名稱面積超市大潤(rùn)發(fā)超市約2萬(wàn)方沿街鋪陽(yáng)羨東路沿街商鋪約3萬(wàn)方大潤(rùn)發(fā)商圈依托今日星城、東方明珠兩大社區(qū)，以超市為主力加上兩大社區(qū)的沿街商鋪，總規(guī)模達(dá)到5萬(wàn)平米左右。3、商圈規(guī)模類型名稱面積超市大潤(rùn)發(fā)超市約2萬(wàn)方沿街鋪陽(yáng)羨東路4、輻射范圍以社區(qū)為核心，輻射整個(gè)城東片區(qū)5、人流狀況依托兩個(gè)大規(guī)模社區(qū)，核心商圈內(nèi)人口規(guī)模達(dá)到5萬(wàn)人左右，加上整個(gè)城東片區(qū)的人流導(dǎo)入，組成支撐大潤(rùn)發(fā)商圈的基礎(chǔ)。4、輻射范圍6、背景分析商業(yè)面積較為適中，今日星城的商業(yè)面積有3萬(wàn)平米左右；商業(yè)有龍頭帶動(dòng)，大潤(rùn)發(fā)超市的引進(jìn)，以主力店帶動(dòng)了其他商鋪的興旺；面積比較合適，兼顧了前期的銷售與后期的經(jīng)營(yíng)；業(yè)態(tài)方面，餐飲比例較大，并考慮當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣；項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)好，市場(chǎng)推廣好；產(chǎn)品定位準(zhǔn)確；區(qū)域人口有一定規(guī)模。6、背景分析7、主要業(yè)態(tài)組成主要構(gòu)成經(jīng)營(yíng)狀況大潤(rùn)發(fā)作為宜興運(yùn)營(yíng)最為成功的超市，大潤(rùn)發(fā)聚集了大量人氣，并帶動(dòng)了超市內(nèi)眾多的小商鋪的發(fā)展今日星城沿街鋪以餐飲業(yè)態(tài)為主，還有著一些美容美發(fā)、健身等休閑業(yè)態(tài)東方明珠沿街鋪與今日星城沿街鋪商業(yè)業(yè)態(tài)相似7、主要業(yè)態(tài)組成主要構(gòu)成經(jīng)營(yíng)狀況大潤(rùn)發(fā)作為宜興運(yùn)營(yíng)最為成功的融科宜興商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告260p課件8、商圈分析由社區(qū)商業(yè)升級(jí)為片區(qū)商業(yè)；大潤(rùn)發(fā)商圈原來(lái)是今日星城（40萬(wàn)平米）與東方明珠花園（30萬(wàn)平米）兩大樓盤(pán)的社區(qū)配套商業(yè)，由于周邊大量的居民和拆遷小區(qū)的存在，以及城東發(fā)展的新勢(shì)頭，人口支撐在5萬(wàn)人以上，商圈由社區(qū)商圈升級(jí)為片區(qū)商圈是發(fā)展的必然；今日星城的商業(yè)較好地迎合并把握了這一點(diǎn)，并從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷上進(jìn)行較好的組織，取得成功是水到渠成的事情（詳見(jiàn)安騰公司今日星城商業(yè)街策劃報(bào)告）；商鋪面積規(guī)模適中；今日星城在商鋪的規(guī)模設(shè)置和商鋪的面積規(guī)劃上都根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際設(shè)計(jì)，取得了好良的市場(chǎng)效果；餐飲業(yè)態(tài)占到一定的比例：今日星城的餐飲業(yè)態(tài)占了總面積的三成左右，這一規(guī)模符合宜興人的消費(fèi)習(xí)慣，而且餐飲業(yè)屬于目的性消費(fèi)比較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，在一個(gè)新商圈中起到了很好的聚集人氣的作用；餐飲規(guī)模的設(shè)置對(duì)本案是一個(gè)重要的借鑒；與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)合作，一起打造區(qū)域商圈：今日星城與東方明珠花園存在競(jìng)爭(zhēng)，但兩者更多的是合作，一起把區(qū)域商圈營(yíng)造起來(lái)，兩者都從中獲利；設(shè)置商業(yè)檔次，改善人們生活方式：今日星城在商業(yè)檔次上以中檔及中高檔為主，比較符合人們改善生活方式的發(fā)展趨勢(shì)。8、商圈分析9、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品；餐飲業(yè)成功的幾率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他業(yè)態(tài)；商鋪面積結(jié)合經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃；注重項(xiàng)目形象與市場(chǎng)推廣；銷售與經(jīng)營(yíng)緊密結(jié)合。9、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品；三、環(huán)科園商圈1、位置城東環(huán)科園商圈位于環(huán)科園新城路北段，附近有龍澤苑、水岸豪庭等規(guī)模小區(qū)，區(qū)域內(nèi)人氣較旺。新城路三、環(huán)科園商圈1、位置新城路2、商圈特征以社區(qū)配套為基礎(chǔ)以餐飲為特色定位社區(qū)商業(yè)輻射城西片區(qū)2、商圈特征以社區(qū)配套為基礎(chǔ)3、商圈規(guī)模類型名稱面積超市大統(tǒng)華超市約3千方沿街鋪水岸豪庭沿街鋪龍池路沿街商鋪約2萬(wàn)方約7千方環(huán)科園商圈主要依托水岸豪庭、龍澤苑等社區(qū)，總規(guī)模約3萬(wàn)平米。3、商圈規(guī)模類型名稱面積超市大統(tǒng)華超市約3千方沿街鋪水岸豪庭4、輻射范圍以社區(qū)為核心，輻射整個(gè)城西片區(qū)5、人流狀況依托環(huán)科園內(nèi)幾大社區(qū)，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模較大，并且餐飲業(yè)吸引了不少環(huán)科園以外的客群前來(lái)消費(fèi)。4、輻射范圍6、主要業(yè)態(tài)組成主要構(gòu)成經(jīng)營(yíng)狀況大統(tǒng)華本土知名品牌，在宜興消費(fèi)者中接受度非常高，經(jīng)營(yíng)狀況也非常好水岸豪庭沿街鋪以餐飲業(yè)態(tài)為主，大多生意都比較不錯(cuò)龍池路沿街鋪以社區(qū)配套為主，基于周圍社區(qū)人口較多，經(jīng)營(yíng)狀況也比較好6、主要業(yè)態(tài)組成主要構(gòu)成經(jīng)營(yíng)狀況大統(tǒng)華本土知名品牌，在宜興消7、組成分析環(huán)科園商圈由超市加社區(qū)沿街鋪組成，沿街鋪的主營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲為主；大統(tǒng)華是本土知名超市，而大潤(rùn)發(fā)是外來(lái)品牌超市，在規(guī)模上大潤(rùn)發(fā)要大于大統(tǒng)華，雖然兩者經(jīng)營(yíng)狀況都比較不錯(cuò)，但大潤(rùn)發(fā)在商圈中所起到的領(lǐng)軍作用要明顯大于大統(tǒng)華；今日星城、東方明珠沿街鋪的餐飲以特色餐飲為主，面向社區(qū)、片區(qū)為主，而水岸豪庭沿街鋪的餐飲以規(guī)模餐飲為主，面向客群主要以片區(qū)、及整個(gè)宜城為主。7、組成分析8、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒環(huán)科園商圈檔次較高：環(huán)科園商圈區(qū)域規(guī)模較大，是省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，環(huán)境較好，檔次較高，人口規(guī)模、小區(qū)數(shù)量和質(zhì)量較高；環(huán)科園商圈發(fā)展質(zhì)量不高：與大潤(rùn)發(fā)商圈一樣，環(huán)科園商圈缺乏政府規(guī)劃和引導(dǎo)，為片區(qū)自發(fā)形成，但各自為戰(zhàn)，沒(méi)有抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，整體而言，無(wú)論檔次、品牌、銷售率，出租率、入住率、租售價(jià)格都無(wú)法和大潤(rùn)發(fā)商圈相比；

商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏亮點(diǎn)：業(yè)態(tài)規(guī)劃方面，缺乏科學(xué)的定位和規(guī)劃，雖有凱悅、盛世桃源等一些亮點(diǎn)，但到目前為止，在銷售和經(jīng)營(yíng)上都取得成功的項(xiàng)目基本沒(méi)有；環(huán)科園的不成功給本項(xiàng)目提供了難得的機(jī)遇：環(huán)科園商圈整體的不成功，給本案提供了機(jī)遇，項(xiàng)目可以吸引該區(qū)域的客源，彌補(bǔ)自身區(qū)域客源不足的難題。8、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒環(huán)科園商圈檔次較高：環(huán)科園商圈區(qū)域規(guī)模較五、城南商圈1、位置由位于氿濱路的現(xiàn)代生活廣場(chǎng)以及位于人民路的君悅商業(yè)廣場(chǎng)，龍背山商業(yè)，加上未來(lái)本項(xiàng)目，這幾大商業(yè)體將構(gòu)成一個(gè)大城南商圈。樂(lè)購(gòu)君悅龍背山本案五、城南商圈1、位置樂(lè)購(gòu)君悅龍背山本案2、現(xiàn)有主力商業(yè)情況類型名稱面積購(gòu)物中心現(xiàn)代生活廣場(chǎng)約6萬(wàn)方商業(yè)廣場(chǎng)君悅商業(yè)廣場(chǎng)約2萬(wàn)方龍背山商圈龍背山商圈約1.5萬(wàn)方本項(xiàng)目。。。聯(lián)想中。。。約5.7萬(wàn)方城南商圈總規(guī)模達(dá)到近15萬(wàn)平米，是僅次于人民商圈的第二大規(guī)模商圈。2、現(xiàn)有主力商業(yè)情況類型名稱面積購(gòu)物中心現(xiàn)代生活廣場(chǎng)約6萬(wàn)方3、主要業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)類型名稱購(gòu)物業(yè)態(tài)樂(lè)購(gòu)、ITAT等餐飲老地方、新芙蓉、新大陸、天天福等休閑娛樂(lè)A8、神話、天上人間等3、主要業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)類型名稱購(gòu)物業(yè)態(tài)樂(lè)購(gòu)、ITAT等餐飲老地融科宜興商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告260p課件4、商業(yè)特點(diǎn)及定位分析商業(yè)規(guī)模較大，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)比較困難：城南商圈主要由現(xiàn)代生活廣場(chǎng)、龍背山商業(yè)、君悅商業(yè)廣場(chǎng)三部分組成，人均商業(yè)面積已經(jīng)很大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)非常艱難;區(qū)域人口稀少，必須吸引其他區(qū)域客源：區(qū)域人口少，必須吸引區(qū)域外人群，尤其是市政府區(qū)域、環(huán)科園區(qū)域消費(fèi)群體，必須吸引南北兩個(gè)區(qū)域的人群；交通便利，便于人流導(dǎo)入：區(qū)域地處交通要道，具備輻射全宜興的交通條件，方便商業(yè)人流的導(dǎo)入；為餐飲業(yè)態(tài)提供發(fā)展空間：君悅商業(yè)廣場(chǎng)目前已經(jīng)有了老地方、新大陸兩家酒店，未來(lái)有還將有餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)入的可能，但后續(xù)容量不大，我們可以吸引其他的一些過(guò)來(lái)；龍背山餐飲業(yè)發(fā)展在走下坡路：龍背山商圈當(dāng)初也是建立在一片沒(méi)有商業(yè)基礎(chǔ)的土地上，依靠自身的餐飲娛樂(lè)特色，曾經(jīng)紅過(guò)一段時(shí)間，即使現(xiàn)在新芙蓉、天天福等幾家還是在宜興市場(chǎng)比較受消費(fèi)者歡迎，但龍背山的景區(qū)經(jīng)營(yíng)不好，使得該處商業(yè)失去一個(gè)優(yōu)勢(shì)資源；商圈發(fā)展需領(lǐng)頭羊進(jìn)行整合：商圈缺乏領(lǐng)頭羊，原來(lái)各自為政，現(xiàn)在要聯(lián)合，共同做大做強(qiáng)城南商圈；

項(xiàng)目要做出自身的特色：我們要吸取教訓(xùn)，借鑒成功的經(jīng)驗(yàn)，與城南商圈的其他商業(yè)拉開(kāi)差距，以取得成功。4、商業(yè)特點(diǎn)及定位分析5、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒餐飲、娛樂(lè)比較好經(jīng)營(yíng)；招租現(xiàn)行，重視商業(yè)經(jīng)營(yíng)；重視項(xiàng)目形象與市場(chǎng)口碑的樹(shù)立；立足本地客源的同時(shí)，大力吸引次核心區(qū)域及周邊區(qū)域的消費(fèi)人群。5、對(duì)本項(xiàng)目的借鑒餐飲、娛樂(lè)比較好經(jīng)營(yíng)；6、項(xiàng)目機(jī)遇借鑒整合代表品牌多樣化商圈需要整合：城南商圈處于各自為營(yíng)的狀態(tài)，這正是給本項(xiàng)目整合這些資源，成為區(qū)域代表的機(jī)會(huì)；引進(jìn)品牌商家，增加競(jìng)爭(zhēng)能力：從眾多主打餐飲、娛樂(lè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，要想成為這類業(yè)態(tài)的典型代表，必須注重品牌商家的引入，特別是外來(lái)高檔品牌的引入（結(jié)合宜興消費(fèi)者實(shí)際消費(fèi)能力）

，能迅速占領(lǐng)市場(chǎng)；特色餐飲發(fā)展空間大：城南商圈的餐飲大多是規(guī)模餐飲，而且基本都是本地品牌，這也給本項(xiàng)目引進(jìn)外來(lái)餐飲品牌留下機(jī)會(huì)，而餐飲業(yè)態(tài)的多樣則是本項(xiàng)目的另一大機(jī)會(huì)。6、項(xiàng)目機(jī)遇借鑒整合商圈需要整合：城南商圈處于各自為營(yíng)的狀商圈分析總結(jié)模式空間行業(yè)機(jī)遇業(yè)態(tài)空白資源整合模式空間——商業(yè)街區(qū)——目前宜興商業(yè)街發(fā)展水平不高（真正商業(yè)街就蛟橋河一個(gè)），而購(gòu)物中心、百貨發(fā)展空間已經(jīng)不大，發(fā)展商業(yè)街區(qū)為最佳選擇；行業(yè)機(jī)遇——餐飲、休閑、娛樂(lè)——這幾大業(yè)態(tài)在宜興市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較好，存在一定發(fā)展空間，比較適合在新興商業(yè)圈發(fā)展的空間，本項(xiàng)目可以作為主力適當(dāng)引進(jìn)；業(yè)態(tài)空白——特色餐飲、新型娛樂(lè)、兒童商業(yè)等——在宜興市場(chǎng)尚屬于新型業(yè)態(tài)，存在一定市場(chǎng)空白，而參照行業(yè)及一些二線城市的發(fā)展，這些業(yè)態(tài)的發(fā)展空間較大，本項(xiàng)目也將其作為次主力引入；資源整合——打造大城南商圈——城南商圈商業(yè)體量已經(jīng)有了一定規(guī)模，餐飲娛樂(lè)業(yè)也已經(jīng)有了一定基礎(chǔ)，不過(guò)整體來(lái)說(shuō)，還是處于各自為營(yíng)的階段，本項(xiàng)目可以抓住這一機(jī)會(huì)，整合整個(gè)城南商圈商業(yè)資源，打造大城南商圈氛圍，并將自身推向城南商圈的領(lǐng)軍地位。商圈分析總結(jié)模式空間模式空間——商業(yè)街區(qū)——目前宜興商業(yè)街發(fā)第二節(jié)主要業(yè)態(tài)分析第二節(jié)主要業(yè)態(tài)分析通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊、周邊環(huán)境以及現(xiàn)有商圈等因素的分析，我們認(rèn)為餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑等業(yè)態(tài)可能是本項(xiàng)目今后重點(diǎn)引入的業(yè)態(tài)，故本節(jié)主要對(duì)這幾類業(yè)態(tài)做進(jìn)一步分析，以考量這些業(yè)態(tài)引入本項(xiàng)目的可行性。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊、周邊環(huán)境以及現(xiàn)有商圈等因素的分飯店名稱位置營(yíng)業(yè)面積樓層分布租金包間及席位數(shù)可容納多少人就餐上座率日營(yíng)業(yè)額停車位新芙蓉大酒店龍背山森林公園門(mén)口西側(cè)約1000平米一層：大廳貴賓廳包廂7個(gè)二層：宴會(huì)廳包包廂三層：客房會(huì)議中心不詳包間：38間大廳：30桌700人50%4萬(wàn)左右60輛天天福酒店龍背山森林公園門(mén)口西側(cè)約500平米一層：大廳兩個(gè)貴賓廳二層：宴會(huì)廳包廂三層：包廂不詳包間：28間大廳：7桌400人40%2萬(wàn)左右30輛金玉滿堂宜興通貞觀路51號(hào)約450平米二層：宴會(huì)廳三層、四層：包廂不詳包間：30間大廳：18桌500人80%3.5萬(wàn)左右20輛凱富門(mén)解放廣場(chǎng)荊溪大廈2樓約2000平米一層：大堂二層、包廂80萬(wàn)/年包間：20間大廳：22桌700人60%5萬(wàn)左右30輛老地方人民南路西首約3000平米一層：大廳商務(wù)中心二層：宴會(huì)廳三、四層：包廂五層：客房自有包間：36間大廳：20桌客房：50間400人會(huì)議1000人就餐70%7萬(wàn)左右80輛宜興賓館人民南路岳媞橋北約3000平米二層：宴會(huì)廳自有包間：40間大廳：50桌1000人70%6萬(wàn)左右120輛一、規(guī)模餐飲商業(yè)統(tǒng)計(jì)飯店名稱位置營(yíng)業(yè)面積樓層分布租金包間及席位數(shù)可容納多少上座率飯店名稱位置營(yíng)業(yè)面積樓層分布租金包間及席位數(shù)可容納多少人就餐上座率日營(yíng)業(yè)額停車位凱悅酒店環(huán)科園世紀(jì)大橋西約1500平米一層：大廳觀景包間二層：宴會(huì)廳三、四層：包廂觀景包間自有包間：30間大廳：28桌600人80%7萬(wàn)左右40輛華亭國(guó)際解放東路1號(hào)約800平米二層：大廳包間三層、大廳包間自有包間：14間大廳：30桌450人20%4000左右10輛電力賓館陽(yáng)羨西路88號(hào)約600平米一層：大廳二層：包廂不詳包間：17間大廳：18桌300人50%2萬(wàn)左右40輛新明星酒店荊溪東路約1000平米一層：大廳二層：包廂三層：包廂四層：包廂五層：小廳不詳包間：23間大廳：30桌600人70%4萬(wàn)左右20輛國(guó)際飯店人民醫(yī)院對(duì)面1000平米一層：大廳二層：包廂三層：包廂不詳包間：20間大廳：30桌600人60%2萬(wàn)左右60輛飯店名稱位置營(yíng)業(yè)面積樓層分布租金包間及席位數(shù)可容納多少人就餐規(guī)模餐飲分析

外出就餐比例高——從宜興人消費(fèi)習(xí)慣看，他們外出就餐的比例就高于一般二、三線城市，而且社交活動(dòng)較多，這也造就了宜興餐飲業(yè)的繁榮；

規(guī)模餐飲不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)——因?yàn)橐伺d高端群體較多，而且習(xí)慣于求新、求大、求高檔，所以規(guī)模餐飲還在不斷出現(xiàn)，而且呈現(xiàn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，檔次不斷拉升的趨勢(shì)，這也給本項(xiàng)目制造了市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)；

尚未出現(xiàn)真正的餐飲領(lǐng)頭商圈——龍背山商業(yè)是宜興目前餐飲比較集中的地區(qū)，由于自身一些商家經(jīng)營(yíng)能力不強(qiáng)，生意已經(jīng)大不如從前，商業(yè)面臨升級(jí)換代，車位不足也是制約。這也給本項(xiàng)目重新樹(shù)立地區(qū)餐飲業(yè)領(lǐng)袖的機(jī)會(huì)；

需注重商家品牌實(shí)力——宜興消費(fèi)者一方面在求新，求大，求高檔，另一面只要形成品牌效應(yīng)，也都往往能有著持久的繁榮，這也提示本項(xiàng)目，在引入規(guī)模餐飲業(yè)的同時(shí)要注重商家能力以及品牌；

項(xiàng)目有引進(jìn)品牌商家的機(jī)會(huì)：有一些規(guī)模餐飲店客觀上有拓店需求，給項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)；外地經(jīng)驗(yàn)給項(xiàng)目提供成功范例：外來(lái)規(guī)模餐飲有進(jìn)入需求，蘇州一些新興商業(yè)圈的例子可以生動(dòng)說(shuō)明這一點(diǎn)。規(guī)模餐飲分析外出就餐比例高——從宜興人消費(fèi)習(xí)慣看，他們外出項(xiàng)目引入可能性

市場(chǎng)發(fā)展空間——消費(fèi)需求旺盛、存活率高、規(guī)模檔次不斷拉升，市場(chǎng)發(fā)展空間較大；

市場(chǎng)現(xiàn)有缺陷——很多規(guī)模餐飲消費(fèi)環(huán)境一般、停車位不夠、整體經(jīng)營(yíng)能力不強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)力一般；

城南規(guī)模餐飲基礎(chǔ)好——從龍背山商圈到君悅商業(yè)廣場(chǎng)，城南已經(jīng)有了較好的規(guī)模餐飲消費(fèi)基礎(chǔ)；項(xiàng)目附近消費(fèi)群體大——除周邊居民外、周圍眾多行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，將為項(xiàng)目帶來(lái)大量規(guī)模餐飲消費(fèi)。機(jī)會(huì)威脅

消費(fèi)者喜新厭舊、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多。綜合考量：機(jī)會(huì)較多，威脅可通過(guò)引入實(shí)力較強(qiáng)的品牌商家化解。故：強(qiáng)烈建議引入。項(xiàng)目引入可能性市場(chǎng)發(fā)展空間——消費(fèi)需求旺盛、存活率高、規(guī)模本地品牌推薦：天天福、凱悅、凱富門(mén)、宜興賓館、華亭國(guó)際、電力賓館、新芙蓉外地品牌推薦：德月樓、北門(mén)飯店、萬(wàn)家燈火、長(zhǎng)興樓、福記、水天堂規(guī)模建議：?jiǎn)蔚?000－2500平米，建議引進(jìn)5家以上，總面積規(guī)模在7000－10000平米。本地品牌推薦：名稱位置營(yíng)業(yè)面積樓層分布租金包間及席位數(shù)可容納多少人就餐上座率單客消費(fèi)力日營(yíng)業(yè)額停車位豪客來(lái)蛟橋步行街500平米一層：吧臺(tái)廚房少數(shù)餐桌二層：餐桌不詳32座位128人50%30元/人2000元左右步行街地下停車位永和茶樓水岸豪庭大門(mén)左側(cè)2000平米共三層：包廂包廂：60間250人10%22元/人1500元左右30輛天寶樓茶座朝陽(yáng)路中段1000平米共二層：包廂不詳包廂：45間250人90%38元/人8000元左右31輛奶酪時(shí)光解放東路119號(hào)500一層：10個(gè)桌子和吧臺(tái)二層：18個(gè)桌子和一個(gè)包間15萬(wàn)28個(gè)桌子和一個(gè)包間50050元左右7000左右市區(qū)地段，停車不便陽(yáng)羨人家茶樓解放東路177號(hào)1000一層：迎賓和兩個(gè)包間二層：卡座和包間20萬(wàn)6個(gè)卡座和19個(gè)包間500100元左右400015悠仙美地陽(yáng)羨東路東方明珠門(mén)口往東500一－三層：包廂卡座四－五層：倉(cāng)庫(kù)和宿舍25萬(wàn)8個(gè)卡座和25個(gè)座位，11個(gè)包廂250不定200015二、休閑、特色餐飲類商業(yè)統(tǒng)計(jì)名稱位置營(yíng)業(yè)面積樓層分布租金包間及席位數(shù)可容納多少人就餐上座名稱位置營(yíng)業(yè)面積樓層分布租金包間及席位數(shù)可容納多少人就餐單客消費(fèi)力日營(yíng)業(yè)額停車位老樹(shù)咖啡廳解放廣場(chǎng)西北面500一層：10個(gè)散座和一個(gè)吧臺(tái)二層：3個(gè)大包間，10個(gè)卡座15萬(wàn)100個(gè)席位250不定150015澳門(mén)豆撈陽(yáng)羨東路121號(hào)共3層30萬(wàn)14個(gè)包間和300個(gè)500不定300050上島咖啡太鬲廣場(chǎng)1000共2層20萬(wàn)44個(gè)包間170不定150010伯昂萊新百貨1000一層：迎賓二層：吧臺(tái)金額座位20萬(wàn)15個(gè)包間，50個(gè)座位25060左右500015新島咖啡香樟花園北門(mén)口800二層15萬(wàn)10個(gè)包間45個(gè)座位220不定300020名稱位置營(yíng)業(yè)面積樓層分布租金包間及席位數(shù)可容納多少人就餐單客

茶樓特色——相比較規(guī)模餐飲在宜興市場(chǎng)的紅火，休閑餐飲在宜興市場(chǎng)呈現(xiàn)兩種狀況，西餐式休閑餐飲在宜興尚未能真正立足，而傳統(tǒng)的本地茶樓卻在市場(chǎng)上被廣泛的接受，這與宜興的消費(fèi)傳統(tǒng)有著一定的關(guān)系，需要商家不斷引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)行為習(xí)慣；

文化結(jié)合——茶樓的受歡迎提示本項(xiàng)目可以適當(dāng)引入這類業(yè)態(tài)，以聚集人氣，并通過(guò)引入宜興的傳統(tǒng)，加強(qiáng)與宜興本土的商業(yè)文化溝通；

特色餐飲熱——特色餐飲在宜興屬于剛起步的階段，不過(guò)在市場(chǎng)的受歡迎程度較高，像傣妹、戰(zhàn)鍋策、澳門(mén)豆?jié)尺@些特色餐飲的經(jīng)營(yíng)狀況都比較不錯(cuò)，這也給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)；特色餐飲是其他城市最熱鬧和最火爆的餐飲類型：在一些一、二線城市，特色餐飲已經(jīng)成為最為火爆的餐飲類型，發(fā)展?jié)摿ψ畲?；特色餐飲品種口味眾多：特色餐飲內(nèi)容包括國(guó)內(nèi)外各種花色品種和各種口味，很受消費(fèi)者青睞；特色餐飲在宜興的發(fā)展空間廣闊：特色餐飲在宜興只有個(gè)別店有，生意好，沒(méi)有專門(mén)的街區(qū)。調(diào)研了解，市民對(duì)這方面的需求很大；品牌加盟的特色餐飲發(fā)展最為迅速；特色餐飲的發(fā)展主要以品牌連鎖的形式，發(fā)展快且容易獲得成功；休閑餐飲和廣場(chǎng)結(jié)合可以成為項(xiàng)目的亮點(diǎn)：項(xiàng)目有廣場(chǎng)綠地，休閑餐飲和廣場(chǎng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)更容易取得成功。休閑、特色餐飲業(yè)態(tài)分析茶樓特色——相比較規(guī)模餐飲在宜興市場(chǎng)的紅火，休閑餐飲在宜興項(xiàng)目引入可能性

市場(chǎng)發(fā)展空間——特色餐飲雖然剛起步，但發(fā)展較好，而且起步階段存在大量商機(jī)；

市場(chǎng)現(xiàn)有缺陷——特色餐飲不夠集中，沒(méi)有一個(gè)主題商圈出現(xiàn)，現(xiàn)有特色餐飲以火鍋為主，地方以及國(guó)外特色餐飲在宜興出現(xiàn)較少；

商業(yè)與文化的結(jié)合——可通過(guò)茶樓以及景觀小品的引入，加強(qiáng)宜興傳統(tǒng)茶文化與項(xiàng)目的結(jié)合。機(jī)會(huì)威脅

休閑餐飲中，茶樓引入難度大，咖啡等休閑餐飲市場(chǎng)接受度不高；消費(fèi)者口味習(xí)慣將可能決定部分特色餐飲的存活。綜合考量：有較大機(jī)會(huì)（特色餐飲與茶樓），威脅部分可通過(guò)加大招商力度，控制規(guī)模，更有針對(duì)性引入業(yè)態(tài)來(lái)控制。故：強(qiáng)烈推薦項(xiàng)目引入可能性市場(chǎng)發(fā)展空間——特色餐飲雖然剛起步，但發(fā)展較規(guī)模建議：特色餐飲：?jiǎn)蔚暌?guī)模：200－500平米，共20－30家，共5000－8000平米，要做到室內(nèi)外相結(jié)合，充分利用室外空間營(yíng)造商業(yè)氛圍。休閑餐飲：2－4家，單店規(guī)模500－1000平米，共1000－2000平米，環(huán)境優(yōu)美，且營(yíng)業(yè)時(shí)間比較長(zhǎng)。規(guī)模建議：特色餐飲種類及介紹特色餐飲近幾年興起于全國(guó)各大城市，泛指一些異國(guó)風(fēng)味餐飲以及地方特色餐飲，這里主要收集一些目前在國(guó)內(nèi)以及江蘇一些城市比較流行的風(fēng)味各異，各具地方特色的餐飲的進(jìn)行相關(guān)的介紹。國(guó)外風(fēng)味韓國(guó)燒烤——同樣是烤肉,韓餐卻與中餐有很大不同。中餐中的烤肉是將事先煨好的肉放在炙子（鐵條釘成的平板）上,下面燒柴烤；而韓餐的燒烤嚴(yán)格講應(yīng)算一種“煎肉”,它用的是電磁灶或厚鐵鍋服務(wù)小姐先在上面刷薄薄的一層油,然后再把牛排、牛舌、牛腰及海鮮、生魚(yú)片等放在上面進(jìn)行燒烤。韓國(guó)燒烤主要以牛肉為主,牛里脊、牛排、牛舌、牛腰,還有海鮮、生魚(yú)片等都是韓國(guó)燒烤的美味,尤以烤牛里脊和烤牛排最有名。推薦商家：韓膳閣、權(quán)金城、百品坊等特色餐飲種類及介紹日本料理——日本菜按日本人的習(xí)慣稱為“日本料理”。按照字面的含義來(lái)講，就是把料配好的意思。日本菜是當(dāng)前世界上一個(gè)重要烹調(diào)流派，有它特有的烹調(diào)方式和格調(diào)，在不少國(guó)家和地區(qū)都有日餐菜館和日菜烹調(diào)技術(shù)，其影響僅次于中餐和西餐。日本料理具有很久的歷史，以其在精細(xì)精制的選材、特別的調(diào)料、他們有獨(dú)到的烹調(diào)方式，加之雅致的器皿、怡人的就餐格調(diào)征服食客?？芍^小有小的道理，大有大的特色，各自各精彩。日本料理的特色：生、冷、油脂少、種類多、注重賣相。日本料理又稱“五味、五色、五法”料理。五味是甘、酸、辛、苦、咸；五色是白、黃、青、赤、黑；五法就是生、煮、烤、炸、蒸。推薦商家：水之都、竹生、江織田等融科宜興商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告260p課件國(guó)內(nèi)地方風(fēng)味粵系——主要由廣州菜、潮汕菜、東江菜組成。其中廣州菜是粵菜的主體和代表，廣州菜以炒、煎、燜、炸、煲、燉、扣等見(jiàn)長(zhǎng)，注重色、香、味、形。推薦商家：潤(rùn)記、采蝶軒、東方漁港、百悅香港茶餐廳等

國(guó)內(nèi)地方風(fēng)味川菜——川菜風(fēng)味包括重慶、成都和樂(lè)山、內(nèi)江，自貢等地方菜的特色。主要特點(diǎn)在于味型多樣。辣椒、胡椒、花椒、豆瓣醬等是主要調(diào)味品，不同的配比，化出了麻辣、酸辣、椒麻、麻醬、蒜泥、芥末、紅油、糖醋、魚(yú)香、怪味等各種味型，無(wú)不厚實(shí)醇濃，具有“一菜一格”、“百菜百味”的特殊風(fēng)味。推薦商家：重慶雞公煲、天府之樂(lè)、巴蜀傳香、川福樓、海納川等

融科宜興商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告260p課件湘菜——以長(zhǎng)沙、衡陽(yáng)、湘潭為中心，是湖南菜系的主要代表。它制作精細(xì)，用料廣泛，口味多變，品種繁多。其特點(diǎn)是：油重色濃，講求實(shí)惠，在品味上注重酸辣、香鮮、軟嫩。在制法上以煨、燉、臘、蒸、炒諸法見(jiàn)稱。推薦商家：同潤(rùn)湘菜館、金湘閣等

融科宜興商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告260p課件浙江菜——浙菜體系，具有悠久歷史的浙江菜品種豐富，菜式小巧玲瓏，菜品鮮美滑嫩、脆軟清爽，其特點(diǎn)是清、香、脆、嫩、爽、鮮，在中國(guó)眾多的地方風(fēng)味中占有重要的地位。浙菜主要有杭州、寧波、紹興、溫州四個(gè)流派所組成，各自帶有濃厚的地方特色。推薦商家：錢(qián)塘人家川浙匯、麒麟軒、浙味館等

融科宜興商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告260p課件江蘇菜——主要以南京、揚(yáng)州、蘇州三種地方菜組成。早在二千多年前，吳人即善制炙魚(yú)、蒸魚(yú)和魚(yú)片。一千多年前，鴨已為金陵美食。南宋時(shí)，蘇菜和浙菜同為“南食”的兩大臺(tái)柱。蘇菜擅長(zhǎng)燉、燜、蒸、炒，重視調(diào)湯，保持原汁，風(fēng)味清鮮，濃而不膩，淡而不薄，酥松脫骨而不失其形，滑嫩爽脆而不失其味。推薦商家：通天府酒樓、義昌福、得月樓、北門(mén)飯店、老東吳、香雪海、狀元樓、地鍋居等融科宜興商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位報(bào)告260p課件名稱位置營(yíng)業(yè)面積樓層分布包間數(shù)量可容納多少人租金水平單客消費(fèi)力營(yíng)業(yè)額停車位英皇娛樂(lè)人民南路，電影院樓上2500平米3層均為包廂34400人不詳100元/人7萬(wàn)/日50白云歌廳板橋1000平米4層28280人28萬(wàn)/年50元/人2500元/日無(wú)錢(qián)柜陽(yáng)泉西路天上人間邊上1500平米1層酒吧，2至6層包廂48600人自營(yíng)80元/人酒吧1萬(wàn)元/日，包廂17000元/日90盛世佳人人民北路和陽(yáng)泉路交叉處1500平米1層酒吧，2至6層包廂40500人自營(yíng)70元/人酒吧6000元/日，包廂5000/日30三、娛樂(lè)類商業(yè)統(tǒng)計(jì)1、KTV或飆歌城名稱位置營(yíng)業(yè)面積樓層分布包間數(shù)量可容納多少人租金水平單客消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀及市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析宜興娛樂(lè)業(yè)現(xiàn)狀?yuàn)蕵?lè)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展矛盾日漸突顯：經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的崛起，帶來(lái)大量高收入人群，在物質(zhì)滿足的當(dāng)下，娛樂(lè)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，已經(jīng)不能滿足人們消費(fèi)需求；本土品牌龍頭娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)尚未出現(xiàn)：娛樂(lè)業(yè)發(fā)展處于初級(jí)升級(jí)階段，品牌龍頭尚未出現(xiàn)；KTV發(fā)展較好，分布在各大商圈：老板商務(wù)及社交需求催生了對(duì)KTV的需要，并促使其加快發(fā)展；現(xiàn)有娛樂(lè)場(chǎng)所存在一定缺陷：宜興現(xiàn)有KTV多分布在中心城區(qū)各大商圈商業(yè)中心內(nèi)，規(guī)模一般，停車位不足。市場(chǎng)現(xiàn)狀及市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析宜興娛樂(lè)業(yè)現(xiàn)狀宜興娛樂(lè)業(yè)機(jī)會(huì)分析私營(yíng)老板多，對(duì)娛樂(lè)業(yè)的需求旺盛：宜興私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，催生了眾多的私營(yíng)老板，產(chǎn)生了大量的娛樂(lè)消費(fèi)需求；娛樂(lè)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展矛盾日漸突顯：經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的崛起，帶來(lái)大量高收入人群，在物質(zhì)滿足的當(dāng)下，娛樂(lè)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，已經(jīng)不能滿足人們消費(fèi)需求；本土品牌龍頭娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)尚未出現(xiàn)：娛樂(lè)業(yè)發(fā)展處于初級(jí)升級(jí)階段，品牌龍頭尚未出現(xiàn)；KTV發(fā)展較好，分布在各大商圈：老板商務(wù)及社交需求催生了對(duì)KTV的需要，并促使其加快發(fā)展；潛在消費(fèi)人群多：周邊居民及政府機(jī)關(guān)較多，消費(fèi)人群較多，為本案提供了充足客源；市場(chǎng)各大KTV運(yùn)行良好：整體市場(chǎng)較好，說(shuō)明市場(chǎng)消費(fèi)動(dòng)力存在，消費(fèi)需求旺盛；比鄰九濱路，項(xiàng)目可通達(dá)性好：項(xiàng)目交通便利，通過(guò)主干道引導(dǎo)可擴(kuò)大本案輻射半徑。宜興娛樂(lè)業(yè)機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目引入可能性

市場(chǎng)發(fā)展空間——宜興KTV的經(jīng)營(yíng)狀況大多不錯(cuò)，消費(fèi)者舍得投入，而且有求新心理，另外現(xiàn)有娛樂(lè)類型少，如：新型影院、電玩城在宜興都沒(méi)真正出現(xiàn)，這個(gè)導(dǎo)致宜興消費(fèi)者娛樂(lè)生活比較單調(diào)，這些都帶來(lái)較大的市場(chǎng)發(fā)展空間；

新型娛樂(lè)業(yè)態(tài)的行業(yè)發(fā)展不錯(cuò)——在一些二線、三線城市，這些新穎的娛樂(lè)業(yè)態(tài)都有很多取得成功的例子；

城南娛樂(lè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)——神話、A8的火爆，為整個(gè)城南商圈的娛樂(lè)業(yè)態(tài)打下基礎(chǔ)。機(jī)會(huì)威脅

KTV的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，新型娛樂(lè)業(yè)態(tài)在宜興能否接受還存在疑問(wèn)。綜合考量：機(jī)遇明顯，威脅部分可通過(guò)引進(jìn)新穎的、經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，有實(shí)力的商家（或錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)）進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)抗衡，新型娛樂(lè)業(yè)態(tài)可通過(guò)市場(chǎng)引導(dǎo)加大存活度。我們的建議：推薦。引進(jìn)一家，面積在3000平米左右。項(xiàng)目引入可能性市場(chǎng)發(fā)展空間——宜興KTV的經(jīng)營(yíng)狀況大多不錯(cuò)2、電玩城（1）宜興現(xiàn)有電玩城分析現(xiàn)有電玩城規(guī)模小、檔次低：宜興現(xiàn)有電玩城規(guī)模小，引入游藝品種少，很難滿足年輕人喜歡群游，追求新奇的消費(fèi)特征；電玩城生意較好：宜興電玩城生意好，老城墻底下的電玩城面積500平米左右，正在改造，加了不少設(shè)備，以前生意很好；英皇邊上的電玩城1200平米左右，中午的時(shí)候上座率在50以上，晚上的時(shí)候上座率基本在90％以上，生意非?；鸨?。2、電玩城（1）宜興現(xiàn)有電玩城分析現(xiàn)有電玩城規(guī)模小、檔次低（2）項(xiàng)目引進(jìn)電玩城的可行性

機(jī)會(huì)：外來(lái)人口較多，且以年輕人居多：年輕打工一族將是電動(dòng)游藝重要消費(fèi)群體，喜歡逛街，喜歡一起打電游；現(xiàn)有電動(dòng)規(guī)模小，檔次低，品種少：宜興現(xiàn)有電玩城規(guī)模小檔次低，市