小區(qū)概念性策劃行銷定位與推廣策略初步探討課件

NEWVISUALANGLE服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值長(zhǎng)沙·八方小區(qū)

概念性策劃[行銷定位與推廣策略初步探討]200708NEWVISUALANGLE長(zhǎng)沙·八方小區(qū)

概念性策劃1[開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式初步探討]長(zhǎng)沙·八方小區(qū)項(xiàng)目行銷定位與推廣策略探討八方小區(qū)概念性策劃2007·August[開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式初步探討]長(zhǎng)沙·八方小區(qū)項(xiàng)目行銷定位與推2

承蒙貴司信任，邀請(qǐng)我司參與八方小區(qū)項(xiàng)目的銷售代理工作，在此我司對(duì)貴司給予的信任和合作機(jī)會(huì)表示由衷地感謝！

本次提案屬前期溝通，主要目的是在了解項(xiàng)目所面臨的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、特別是市政府板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)和存在的機(jī)遇。同時(shí)充分了解本項(xiàng)目的內(nèi)部資源與環(huán)境構(gòu)成要素，從而挖掘項(xiàng)目獨(dú)特的、不可復(fù)制的核心資源，加以無限放大和包裝推廣，打造出項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。著重解決本項(xiàng)目“賣給誰？”、“怎么賣？”這兩大問題，力求雙方在客戶定位、產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)整和營(yíng)銷定位、推廣策略等方面取得共識(shí)?！ぴ敿?xì)論證報(bào)告與執(zhí)行細(xì)案將在以后各銷售階段中重點(diǎn)論述。前言承蒙貴司信任，邀請(qǐng)我司參與八方小區(qū)項(xiàng)目的銷售代理工作3本報(bào)告從供應(yīng)與需求兩個(gè)角度分析了目前岳麓區(qū)市場(chǎng)尤其是麓北板塊現(xiàn)有的狀況及房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)；同時(shí)對(duì)區(qū)域客戶群、項(xiàng)目地塊特征進(jìn)行分析。從而對(duì)長(zhǎng)房八方小區(qū)項(xiàng)目的客戶群定位與營(yíng)銷、推廣策略進(jìn)行初步探討！研究思路我們面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境我們憑什么在競(jìng)爭(zhēng)中勝出項(xiàng)目現(xiàn)方案評(píng)估與優(yōu)化項(xiàng)目核心資源的挖掘產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群定位項(xiàng)目獨(dú)特的行銷主張項(xiàng)目營(yíng)銷與推廣原則與策略項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)研究市府/麓北板塊發(fā)展現(xiàn)狀岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀有的放矢，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力本報(bào)告從供應(yīng)與需求兩個(gè)角度分析了目前岳麓區(qū)市場(chǎng)尤其是麓北板塊4戰(zhàn)略思考：價(jià)值鎖定方向?qū)?zhàn)略的理解為什么要制定戰(zhàn)略戰(zhàn)略制定依據(jù)·項(xiàng)目利潤(rùn)與品牌價(jià)值最大化作為戰(zhàn)略選擇的核心定位方向。戰(zhàn)略思考：價(jià)值鎖定方向?qū)?zhàn)略的理解·項(xiàng)目利潤(rùn)與品牌價(jià)值最5Contents一、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1二、開發(fā)模式與項(xiàng)目定位2三、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議3四、營(yíng)銷推廣策略4Contents一、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1二、開發(fā)模式與6長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2007年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及后期預(yù)測(cè)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧706年：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀——總體均衡/局部失衡2006年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售751.40萬㎡，同比增長(zhǎng)28.62%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售656.65萬㎡，同比增長(zhǎng)42.80%。全市商品房累計(jì)銷售690.19萬㎡，同比增長(zhǎng)8.01%；其中住宅銷售625.47萬㎡，同比增長(zhǎng)11.00%，占商品房銷售面積的比重為90.62%。批準(zhǔn)預(yù)售量主要集中在雨花、天心、岳麓三個(gè)區(qū)；批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅較大的是天心區(qū)、岳麓區(qū)。銷售量絕對(duì)值最大的是雨花區(qū)，其次為岳麓區(qū)；銷售量同比增幅前二位是岳麓區(qū)、開福區(qū)，住宅銷售量同比增幅前二位是岳麓區(qū)和雨花區(qū)。2006年商品住宅累計(jì)供銷比為1.05：1，總的來說供求基本均衡，天心區(qū)供求關(guān)系失衡。06年長(zhǎng)沙及各區(qū)商品房、住宅供應(yīng)情況06年長(zhǎng)沙及各區(qū)商品房、住宅銷售情況06年：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀——總體均衡/局部失衡20806年長(zhǎng)沙市商品房?jī)r(jià)格現(xiàn)況與走勢(shì)預(yù)期06年，商品房均價(jià)為2991元／㎡，同比下跌1.29％；但并不意味著房?jī)r(jià)下跌,商品住宅平均售價(jià)為2691元／㎡，同比上漲5.99％，商品住宅價(jià)格仍呈上升態(tài)勢(shì)。中心城區(qū)商品住宅均價(jià)4078元／㎡，同比上漲13.78％，價(jià)格漲幅最大的是中心城區(qū)與二環(huán)之間的樓盤。無論是商品房，還是商品住宅，岳麓區(qū)為全市最低，分別為2542元／㎡和2378元／㎡。從我們目前了解的長(zhǎng)沙市場(chǎng)來看，均價(jià)在3000以下的商品住宅將越來越稀缺，07年房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)抬升。06年長(zhǎng)沙市商品房?jī)r(jià)格現(xiàn)況與走勢(shì)預(yù)期06年，商品房均價(jià)為29907年以來市場(chǎng)總體供需兩旺2007年上半年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售350.19萬㎡，同比增長(zhǎng)16.02%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售297.50萬㎡，同比增長(zhǎng)11.60%。同期全市商品房累計(jì)銷售435.54萬㎡，同比增長(zhǎng)40.49%；其中住宅銷售391.36萬㎡，同比增長(zhǎng)37.72%，占商品房銷售面積的比重為89.86%對(duì)比批準(zhǔn)預(yù)售和銷售數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)放量形勢(shì)明顯?？傮w來說,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺的良好勢(shì)頭。2007年上半年商品住宅累計(jì)供銷比為0.76：1，供銷失衡現(xiàn)象比較嚴(yán)重。從各區(qū)的供銷對(duì)比可以看出，只有開福區(qū)的供銷比接近1，其他各區(qū)供銷失衡情況明顯，而其中雨花區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)供銷失衡更加突出區(qū)域項(xiàng)目開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)全市商品住宅1.080.830.660.690.670.762007年上半年長(zhǎng)沙全市及各區(qū)供銷對(duì)比07年以來市場(chǎng)總體供需兩旺2007年上半年，全市商品房累計(jì)批10銷售均價(jià)持續(xù)增長(zhǎng),明顯處于上升通道上

2007年上半年，全市商品房成交均價(jià)為3278元/㎡，同比上漲14.35%；其中商品房平均售價(jià)為3054元/㎡，同比上漲19.07%；商品房非住宅平均售價(jià)為5113元/㎡，同比下跌7.49%。從走勢(shì)來看，長(zhǎng)沙市商品房均價(jià)目前處于明顯的上升通道上，從各月的走勢(shì)來看，整體價(jià)格呈上升趨勢(shì)，且在今年上半年上漲幅度較為明顯，今年6月份純商品房、住宅成交均價(jià)與1月相比分別上漲223元/㎡、399元/㎡，漲幅分別為7.05%、14.14%?？傮w成交價(jià)格與供求失衡現(xiàn)象對(duì)應(yīng)，在供應(yīng)量增量減緩的情況下，市場(chǎng)銷售在預(yù)期價(jià)格上漲的情況下不再“持幣觀望”，從而促使價(jià)格急劇抬升。分區(qū)來看，上半年各區(qū)純商品房、商品住宅成交均價(jià)最高的為芙蓉區(qū)，為3682元/㎡、3353元/㎡；其次為開福區(qū)、雨花區(qū)，而岳麓區(qū)成交均價(jià)最低，分別為2879元/㎡、2736元/㎡。銷售均價(jià)持續(xù)增長(zhǎng),明顯處于上升通道上2007年上半年，全11戶型面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸調(diào)整從市場(chǎng)供應(yīng)情況來看，120-144㎡區(qū)間戶型占比重最大，為27%；90㎡以下的戶型供應(yīng)占比為34%。從中可以看出，市場(chǎng)的供應(yīng)仍以大戶型為主。從實(shí)際銷售情況來看，120-144㎡區(qū)間戶型套數(shù)占比最大，為30%；90㎡以下的戶型銷售占比為32%，基本與市場(chǎng)的供應(yīng)相對(duì)應(yīng)。這從中可以看出，市場(chǎng)消費(fèi)觀念仍存在著消費(fèi)的不理性因素，大戶型仍占據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)的主流，這也給宏觀調(diào)控政策關(guān)于調(diào)控住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)帶來一定阻力。從同期商品住房各戶型供銷對(duì)比來看，由于今年上半年銷售比較旺盛，上半年各戶型的供銷比均小于1，其中小戶型的供銷比接近于1。與去年同期相比，90平米以上戶型供應(yīng)量所在比例明顯下降，而銷售量長(zhǎng)主要為大于144平米產(chǎn)品所在比例有所下降。從總體的供求結(jié)構(gòu)來看，大戶型依然是市場(chǎng)的主力戶型，而對(duì)于小戶型的消費(fèi)在供應(yīng)和消費(fèi)上都有所增加。未來90㎡以下戶型競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,緊湊型小兩房,小三房將成為開發(fā)商努力的方向.戶型面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸調(diào)整從市場(chǎng)供應(yīng)情況來看，120-144㎡12客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生變化：“眾星捧月”置業(yè)長(zhǎng)沙根據(jù)新景祥長(zhǎng)期以來總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，單個(gè)成熟市場(chǎng)的城市商品房住宅銷售面積數(shù)額與該城市市區(qū)人口基本相當(dāng)。但長(zhǎng)沙市銷售面積/人口比卻超過了3：1這說明由于大量外來地市級(jí)的外來置業(yè)，同時(shí)由于湖南省作為單核省份的存在（這一點(diǎn)不同于江蘇、浙江、福建、廣東等多核或雙核省份），使得長(zhǎng)沙商品房銷售總量超過了這個(gè)城市自身應(yīng)有的需求。這一點(diǎn)，可謂眾多地級(jí)市“眾星捧月”置業(yè)長(zhǎng)沙。3：1目前，本省其他地區(qū)置業(yè)者在長(zhǎng)沙購(gòu)房比例在逐年增長(zhǎng)，其比例由2004年的29.45%上升至2006年的32.86%、到今年上半年約50%。長(zhǎng)沙奧林匹克花園的前期成交客戶中約1/3為省內(nèi)外來購(gòu)買客戶。玫瑰園截至目前位置，在其目前已銷售的房源中，約有50％被來自廣深、省內(nèi)異地的客戶買走。這表明，當(dāng)前在長(zhǎng)置業(yè)者中，本地城區(qū)居民購(gòu)房所占比例正逐步縮小，而外地新移民特別是本省其他地區(qū)居民由于認(rèn)同長(zhǎng)沙正大量遷入長(zhǎng)沙，而外地投資人（廣深、浙江、福建等地投資客）以及湖南籍外地人士也在積極進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)，推動(dòng)著長(zhǎng)沙住房需求，從而影響著長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?？蛻艚Y(jié)構(gòu)發(fā)生變化：“眾星捧月”置業(yè)長(zhǎng)沙根據(jù)新景祥長(zhǎng)期以來總13數(shù)據(jù)說話：來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)沙調(diào)查隊(duì)的數(shù)據(jù)顯示，受國(guó)家建設(shè)用地緊縮政策的影響，長(zhǎng)沙市土地購(gòu)置由城市中心向城郊結(jié)合部延續(xù)發(fā)展，交易面積逐漸減少，土地交易受招拍掛的影響，價(jià)格大幅上漲。一季度，長(zhǎng)沙市土地交易價(jià)格同比上漲34.1%，漲幅比去年同期提高27.3個(gè)百分點(diǎn)。很明顯眾多外來開發(fā)商的進(jìn)駐，將進(jìn)一步加劇地價(jià)的飚漲。07年6月25日，第一次使用的長(zhǎng)沙市國(guó)有土地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓表上，數(shù)字在不斷跳躍，最終定格在95200萬元。地塊位于河西雷鋒大道，出讓面積344142.41平方米（合516.214畝），而這次溢出掛牌起始價(jià)（34115萬元）高達(dá)61085萬元。外地開發(fā)商的進(jìn)入加劇了地價(jià)飚漲

07年5月，建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙有限公司以折約788萬元／畝的價(jià)格拍下地塊位于天心區(qū)黃土嶺正街1號(hào)面積為45070.06ｍ2（約合67.6畝）的土地，5億多的最終拍賣價(jià)格超出評(píng)估價(jià)近3億元?！斑@是目前長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)單宗土地最高單價(jià)?！遍L(zhǎng)沙土地市場(chǎng)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱。從這次拍賣現(xiàn)場(chǎng)來看，外地大型品牌開發(fā)商在長(zhǎng)沙競(jìng)爭(zhēng)加劇。07年7月，長(zhǎng)沙新河三角洲經(jīng)營(yíng)性用地國(guó)土使用權(quán)進(jìn)行公開拍賣，經(jīng)過近1小時(shí)的競(jìng)價(jià)，北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城建投資發(fā)展股份有限公司聯(lián)合競(jìng)拍，以92億價(jià)格拍得此地，溢出掛牌起始價(jià)(46.38億)高達(dá)45.62億元，將近翻了一番。新河三角洲也一舉成為長(zhǎng)沙新地王。

數(shù)據(jù)說話：來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)沙調(diào)查隊(duì)的數(shù)據(jù)顯示，受國(guó)家建設(shè)用地14城市發(fā)展：未來長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ω窬謱?duì)比區(qū)域區(qū)域優(yōu)勢(shì)價(jià)格主要物業(yè)形態(tài)北城新河三角洲、兩館一廳；交通便利，機(jī)遇：“北聚”增速：中提升空間：大住宅、商業(yè)中城傳統(tǒng)中央?yún)^(qū)，配套相當(dāng)成熟，商業(yè)氛圍濃厚厚。機(jī)遇：“西拓”、“長(zhǎng)望融城”增速：快提升空間：中公寓、寫字樓、商業(yè)東城發(fā)展成熟區(qū)，配套成熟，高品質(zhì)住宅云集，居住環(huán)境優(yōu)越。機(jī)遇：“東提”增速：慢提升空間：中住宅、商業(yè)南城省府變遷給南城帶來生機(jī)，融城讓南城發(fā)力，發(fā)展?jié)摿皺C(jī)遇雙雙走高，受關(guān)注度日益升溫。機(jī)遇：“南進(jìn)”、“融城”、未來核心區(qū)增速：快提升空間：大住宅麓南自然資源優(yōu)越，文化氛圍突出，人居環(huán)境得天獨(dú)厚。機(jī)遇：“西拓”、“長(zhǎng)望融城”增速：中提升空間：中別墅、住宅麓北市府的西遷帶動(dòng)了區(qū)域發(fā)展，人文氛圍濃厚，西部的麓谷科技園產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)區(qū)域加速發(fā)展。土地資源儲(chǔ)備豐富，必將成為未來角逐的焦點(diǎn)。增速：快提升空間：大別墅、住宅商業(yè)星沙工業(yè)發(fā)達(dá)，公建配套齊備。機(jī)遇：未來長(zhǎng)沙第六區(qū)，增速：慢提升空間：大別墅、住宅城市發(fā)展：未來長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ω窬謱?duì)比區(qū)域區(qū)域優(yōu)勢(shì)價(jià)格主要15發(fā)展前景看好，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲購(gòu)房客群更加豐富長(zhǎng)沙房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展前景看好。宏觀經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展良好趨勢(shì)，市場(chǎng)供需兩旺的局面，都為長(zhǎng)沙樓市的良好發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。土地價(jià)格的飚升、開發(fā)商融資成本的提高、市場(chǎng)供求關(guān)系、長(zhǎng)沙相對(duì)其他大中城市較低的房?jī)r(jià)都決定了長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在未來3-5年仍將保持持續(xù)上升的趨勢(shì)。購(gòu)房客群更加豐富，本地置業(yè)和自住為主的格局即將打破，一季度外地置業(yè)客群已經(jīng)超過50%，大量外地投資客群、返湘置業(yè)客群涌入長(zhǎng)沙，將給城市交通接點(diǎn)（如高速旁）項(xiàng)目、高品質(zhì)項(xiàng)目帶來巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。新景祥市場(chǎng)研究觀點(diǎn)發(fā)展前景看好，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲購(gòu)房客群更加豐富長(zhǎng)沙房地產(chǎn)長(zhǎng)期16產(chǎn)品供應(yīng)情況進(jìn)一步調(diào)整高品質(zhì)樓盤支撐高房?jī)r(jià)未來90㎡以下戶型競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,緊湊型小兩房,小三房將成為開發(fā)商努力的方向，同時(shí)也將激發(fā)中低收入者的購(gòu)房需求。同時(shí)大戶型產(chǎn)品將更加稀缺，高品質(zhì)樓盤價(jià)格將進(jìn)入一個(gè)明顯拉伸期。而高價(jià)格，大戶型因其總價(jià)高需要較長(zhǎng)時(shí)間消化，同時(shí)類別墅、低端別墅項(xiàng)目在一定程度上也分化了部分客源，怎樣對(duì)市場(chǎng)做出正確判斷，避免“有價(jià)無市”的局面將是未來一兩年住宅市場(chǎng)要面臨的問題。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，消費(fèi)者選擇面增廣，需求決定產(chǎn)品的形態(tài)，多樣化的人群需求決定了長(zhǎng)沙住宅產(chǎn)品向著多元化方向發(fā)展。未來幾年,具備新的城市概念（濱江新城、新河三角洲等）,獨(dú)特的景觀(江景、湖景）等稀缺性資源的高品質(zhì)樓盤能成為支撐高房?jī)r(jià)的主力產(chǎn)品。新景祥市場(chǎng)研究觀點(diǎn)產(chǎn)品供應(yīng)情況進(jìn)一步調(diào)整高品質(zhì)樓盤支撐高房?jī)r(jià)未來90㎡以下17八方小區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)一、依托于城市快速干道與挖掘稀缺性資源的高檔樓盤將得到未來市場(chǎng)的熱捧。二、城市中堅(jiān)力量和外來置業(yè)人群（尤其是地州市）將成為項(xiàng)目客戶定位的最佳選擇。三、長(zhǎng)沙樓市不論產(chǎn)品、概念不斷豐富的情況下，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商品牌越發(fā)重視，品牌價(jià)值日益體現(xiàn)?；谝陨暇C合分析八方小區(qū)D區(qū)二組團(tuán)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)在于：八方小區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)一、依托于城市快速干道與挖掘稀缺性資18市府板塊現(xiàn)況研究與發(fā)展預(yù)測(cè)從板塊的發(fā)展趨勢(shì)看未來競(jìng)爭(zhēng)大勢(shì)市府板塊現(xiàn)況研究與發(fā)展預(yù)測(cè)從板塊的發(fā)展趨勢(shì)看未來競(jìng)爭(zhēng)大勢(shì)19全景岳麓：“短兵相接百花齊放”岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以岳麓山為界大致分為麓南、麓北兩大區(qū)域，其中麓南區(qū)域主要借助岳麓山風(fēng)景區(qū)及大學(xué)城，開發(fā)內(nèi)容多為別墅、洋房等中高檔住宅。麓北區(qū)域隨著金星大道、岳麓大道、銀杉路的修建改造以及市政府西遷，大多房地產(chǎn)商紛紛搶攤麓北，目前主要沿金星大道、岳麓大道快速發(fā)展，聚集了國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)品牌。產(chǎn)品類型非常豐富，品質(zhì)提升，呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢(shì)，雖供需兩旺，但競(jìng)爭(zhēng)也異常殘酷。麓南麓北全景岳麓：“短兵相接百花齊放”岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以岳麓20小區(qū)概念性策劃行銷定位與推廣策略初步探討課件21麓南片區(qū)供給現(xiàn)狀麓南片區(qū)自然環(huán)境和人文環(huán)境得天獨(dú)厚，岳麓山為國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，片區(qū)集長(zhǎng)沙“山水洲城”的城市風(fēng)貌特色于一體，擁有其它片區(qū)無法復(fù)制的先天資源優(yōu)勢(shì)。逐漸形成了高檔豪宅成片開發(fā)，新都市主義社區(qū)大規(guī)模開發(fā)的趨勢(shì)。位置：猴子石大橋西行5000米占地面積：86.5萬㎡，二期26萬㎡建筑面積：36萬左右容積率：0.36綠化率：46％（不包括山林面積）總戶數(shù)：1500戶，二期330套陽(yáng)光100香格里·麓山別墅位置：猴子石大橋西頭北側(cè)占地面積：659569㎡建筑面積：120萬㎡，分4期容積率：2.49綠化率：40％總戶數(shù)：6500多戶麓南片區(qū)麓南片區(qū)供給現(xiàn)狀麓南片區(qū)自然環(huán)境和人文環(huán)境得天獨(dú)厚，岳麓山為22VS.麓北片區(qū)供給現(xiàn)狀麓北板塊隨著市委市政府的西遷和岳麓區(qū)政府新址啟用，岳麓大道、金星大道、銀杉大道、銀盆嶺路、岳華路的修建以及基礎(chǔ)設(shè)施的快速完善，加上河西的湖湘文化底蘊(yùn)以及得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，優(yōu)越居住環(huán)境得到市民的認(rèn)可，人氣指數(shù)急升。旺盛的消費(fèi)需求及擁有天賦優(yōu)勢(shì)的山水資源，為開發(fā)新一代高檔景觀樓盤奠定了堅(jiān)實(shí)的支撐，外來發(fā)展商（如和記黃埔、深圳卓越、深圳南山等）與本地發(fā)展商紛紛強(qiáng)力搶灘。位置：金星大道與銀杉路交匯處占地面積:666972.36平方米總建筑面積:1000000平方米容積率：1.80，綠化率48%戶數(shù)：一期公寓1080套，別墅107套玫瑰園卓越·蔚藍(lán)海岸位置：金星大道與含光路交匯處占地面積:372000平方米總建筑面積:443056平方米，容積率：1.56，綠化率43%周期：分四期開發(fā)麓北片區(qū)VS.麓北片區(qū)供給現(xiàn)狀麓北板塊隨著市委市政府的西遷和岳麓區(qū)政23大道縱橫所形成的市府板塊格局銀杉板塊的宜居社區(qū)金星大道中段國(guó)際街區(qū)岳麓大道CPD概念府邸市府板塊格局依托市府為核心，沿金星大道中段、岳麓大道、銀杉路、桐梓破路等，項(xiàng)目密集排列，呈帶狀迅速延伸發(fā)展的格局。桐梓坡/咸嘉湖板塊此外金星大道北與雷鋒大道07年以來大盤的集中開發(fā)，也將對(duì)本案形成一定的沖擊與客戶分流，形成項(xiàng)目次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)圈層。大道縱橫所形成的市府板塊格局銀杉板塊的金星大道中段岳麓大道市241.金星中國(guó)際街區(qū)2.市府CPD核心區(qū)3.桐梓坡/咸嘉湖片區(qū)4.銀杉片區(qū)八方小區(qū)2007年

項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)格局。

核心競(jìng)爭(zhēng)

依托市府為核心，沿金星大道中段、岳麓大道、銀杉路、桐梓坡路等，項(xiàng)目密集排列，呈片區(qū)迅速延伸發(fā)展的格局。

次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)

金星北與雷鋒大道07年以來的集中放量，大盤云集，產(chǎn)品供應(yīng)更是精彩紛呈，未來在高端客群的爭(zhēng)搶上也將對(duì)本案形成較大的沖擊競(jìng)爭(zhēng)格局：品質(zhì)樓盤的博弈我們認(rèn)為在河西地產(chǎn)發(fā)展格局下，項(xiàng)目未來不僅僅只是面臨市府核心區(qū)域的重重包圍，而是將面臨與以下板塊的多層次全方位競(jìng)爭(zhēng)。1.金星中國(guó)際街區(qū)2.市府CPD核心區(qū)3.桐梓坡/咸嘉湖片25市府板塊競(jìng)爭(zhēng)格局示意圖金星北雷鋒大道銀杉片區(qū)CPD概念府邸金星中路國(guó)際街區(qū)桐梓坡/咸嘉湖板塊市府板塊競(jìng)爭(zhēng)格局示意圖金星北雷鋒大道銀杉片區(qū)CPD概念府邸金26核心競(jìng)爭(zhēng)圈層分析核心競(jìng)爭(zhēng)圈層分析27板塊A:市府CPD概念府邸的區(qū)域界定市府CPD概念府邸——以市政府大樓為核心的行政辦公區(qū)，以及以八方小區(qū)為核心的公務(wù)員居住區(qū)。

由岳麓大道沿線、金星大道、銀杉路圍合的區(qū)域。1.這里集中了市委、市政府、人大、政協(xié)等國(guó)家機(jī)關(guān)，以及公檢法等政府部門；2.區(qū)域長(zhǎng)期以來開發(fā)項(xiàng)目主要為經(jīng)濟(jì)適用房，公務(wù)員小區(qū)，局限了區(qū)域的形象拉升；3.未來土地供應(yīng)量有限，土地資源非常稀缺和主要集中在八方小區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)。板塊A:市府CPD概念府邸的區(qū)域界定市府CPD概念府邸1.這28市府CPD核心區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目名稱容積率總建物業(yè)類型西城龍庭3.312萬㎡規(guī)劃有小高層住宅為主，后期有部分小戶型公寓西城天下4.09萬㎡規(guī)劃有小高層住宅為主，后期有部分小戶型公寓潤(rùn)澤府3.326.8萬㎡一期銷售完畢，二期以大戶型小高層住宅為主區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目容積率均在3.0以上，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以宜居型高密度住宅為主，項(xiàng)目后期將有部分投資型的小戶型產(chǎn)品3個(gè)項(xiàng)目除了西城龍庭展現(xiàn)了其高端形象以外，西城天下、潤(rùn)澤府在形象氣質(zhì)上都較為一般。區(qū)域內(nèi)各大項(xiàng)目的住宅主要以三房、四房為主力戶型，面積在110-150㎡為主，對(duì)于河西的自住群體的吸引力，將形成對(duì)本案極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。市府CPD核心區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目名稱容積率總建物業(yè)類型西29市府CPD區(qū)域的客群輻射分析市府CPD區(qū)域的客群構(gòu)成主要以傳統(tǒng)的周邊政府機(jī)關(guān)公務(wù)員為主，此外河西其他客群、公務(wù)員的相關(guān)人群，如公務(wù)員為子女、父母置業(yè)等也是主力購(gòu)房群體

市府CPD核心區(qū)域由于扎堆項(xiàng)目有限，主要客群仍是以周邊政府機(jī)關(guān)公務(wù)員購(gòu)買的公務(wù)員小區(qū)為主，隨著西城天下、潤(rùn)澤府等項(xiàng)目的面世，還將吸引通過金星大道等主干道而來的河西高校、企事業(yè)單位的主要客群，以及通過北大橋的伍家?guī)X附近河?xùn)|客群置業(yè)于此的比例也有所增加。伍家?guī)X金星大道市府CPD區(qū)域的客群輻射分析市府CPD區(qū)域的客群構(gòu)成主要以傳30市府CPD典型案例研究：西城龍庭[項(xiàng)目簡(jiǎn)介]位于長(zhǎng)沙市金星大道與岳麓大道交匯處，總建筑面積15萬平方米，容積率3.3[產(chǎn)品類型]一期10棟小高層[戶型及面積]三房110㎡～120㎡，兩房85㎡西城龍庭：項(xiàng)目位于市府核心區(qū)域，項(xiàng)目產(chǎn)品普遍利用入戶花園、空中花園、轉(zhuǎn)角飄窗等手法，戶型較為出彩，同時(shí)通過這些送面積的手法，戶型面積較為合理，相對(duì)本案均面積偏小，目前項(xiàng)目無論從售樓部、項(xiàng)目周邊的包裝，都體現(xiàn)了其高端形象亮相，市府CPD典型案例研究：西城龍庭[項(xiàng)目簡(jiǎn)介]位于長(zhǎng)沙市金星大31板塊B:金星中路國(guó)際街區(qū)的區(qū)域界定板塊界定：岳麓大道、楓林路之間的金星中路沿線超過100萬平方米的建面，讓金星大道中段成為長(zhǎng)沙樓市最競(jìng)爭(zhēng)激烈的片區(qū)之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，沃府20萬建面、高鑫·麓城10萬建面、、格林星城20萬建面、瑪依拉山莊13萬建面、美林·銀谷13.6萬建面，加上郡原廣場(chǎng)和恩瑞名園（后期）等項(xiàng)目，這個(gè)范圍2000米片區(qū)的樓盤建面已超過100萬平方米，是眼下長(zhǎng)沙西岸樓市的最大表情。金星中路板塊特征描述：“價(jià)值快車道”一、通過品質(zhì)樓盤承前啟后的開發(fā)，已經(jīng)超越概念層面，成為一個(gè)格調(diào)“國(guó)際街區(qū)”。二、金星中路的地塊價(jià)值在2007年之后，提速在即，沃爾瑪、西湖、星級(jí)酒店的集體亮相將實(shí)質(zhì)上推動(dòng)這一進(jìn)程。三、相比省府板塊的湘府中路，金星大道的發(fā)展事實(shí)已比肩有余。板塊B:金星中路國(guó)際街區(qū)的區(qū)域界定板塊界定：岳麓大道、楓林路32金星中路區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目名稱容積率總建物業(yè)類型沁園春御院3.036萬㎡規(guī)劃有小高層、星級(jí)酒店、酒店公寓等物業(yè)類型郡原廣場(chǎng)3.613萬㎡以廣場(chǎng)住宅為核心定位，規(guī)劃有商務(wù)、住宅、商業(yè)等產(chǎn)品沃府2.8720萬㎡中式風(fēng)格的14棟小高層住宅高鑫麓城3.2610萬㎡7棟小高層住宅，面積從80多到150多平米不等恩瑞項(xiàng)目3.224萬㎡規(guī)劃有住宅、星級(jí)酒店、國(guó)際公寓等產(chǎn)品金星中路區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目名稱容積率總建物業(yè)類型沁園春御33區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目容積率均在2.5以上，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)類型豐富，住宅、小戶型、商務(wù)公館、酒店等產(chǎn)品也一應(yīng)俱全！區(qū)域內(nèi)沿線各大項(xiàng)目集中開發(fā)，現(xiàn)代風(fēng)格、中式風(fēng)格、歐式古典風(fēng)格甚至新疆主題的整體亮相，此片區(qū)已經(jīng)成為河西最具都市化與國(guó)際化的格調(diào)板塊。由于區(qū)域內(nèi)各種配套齊全、交通方便，隨著沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)的落戶，板塊主要以河西高校、醫(yī)院、企業(yè)、政府機(jī)關(guān)等各大單位的購(gòu)房客群為主。區(qū)域內(nèi)各大項(xiàng)目的住宅主要以三房、四房為主力戶型，面積在110-150㎡為主，對(duì)于河西的自住群體將對(duì)本案形成極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。金星中路區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局及對(duì)本案影響區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目容積率均在2.5以上，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)類型豐富，住宅34金星中路區(qū)域的客群輻射分析金星中路國(guó)際街區(qū)的客群構(gòu)成主要以輻射河西各大企業(yè)、政府機(jī)關(guān)、高校、醫(yī)院等河西主力購(gòu)房客群，河?xùn)|客群與投資客群有所加大。金星大道中路國(guó)際街區(qū)的形成，因其路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通方便，成為吸引河西企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、高校職工等購(gòu)房主力的紛紛置業(yè)于此，此外由于其整體的高品質(zhì)、高形象以及相對(duì)河?xùn)|項(xiàng)目的價(jià)格差，目前已經(jīng)吸引相當(dāng)一部分河?xùn)|客群置業(yè)于此金星中路區(qū)域的客群輻射分析金星中路國(guó)際街區(qū)的客群構(gòu)成主要以輻35[項(xiàng)目簡(jiǎn)介]沁園春·御院，金星大道與桐梓坡路交匯處，占地面積150畝，總建筑面積達(dá)36萬㎡，由國(guó)際星級(jí)酒店、國(guó)際風(fēng)尚酒店公寓、生態(tài)景觀豪宅等組團(tuán)組成[產(chǎn)品類型]歐洲新古典主義風(fēng)格的小高層產(chǎn)品[戶型及面積]戶型以三房二廳、四房二廳為主力戶型，部分兩房與小戶公寓三房面積在110-140㎡，四方面積在140-160㎡[主力客群]項(xiàng)目主要以周邊單位自住為主，部分河?xùn)|客群與投資客。沁園春·御院：項(xiàng)目無論從整體規(guī)劃、規(guī)模、建筑風(fēng)格與戶型都體現(xiàn)出較高品質(zhì)，并且在前提推廣種努力拔高其高端形象，一期開盤以相對(duì)較低的價(jià)格開盤3500元/㎡，獲得市場(chǎng)高度認(rèn)可，銷售一空金星中路板塊典型案例：沁園春·御院[項(xiàng)目簡(jiǎn)介]沁園春·御院，金星大道與桐梓坡路交匯處，占地面積36金星中路板塊典型案例：美林銀谷[項(xiàng)目簡(jiǎn)介]美林·銀谷地處長(zhǎng)沙市政府對(duì)面、岳麓大道與進(jìn)行大道交匯處。項(xiàng)目總建筑面積12.8萬平方米，綠化率高達(dá)50％以上，集居家、商務(wù)、休閑、觀景于一體，打造市府中心區(qū)知富階層精品樓盤。[產(chǎn)品類型]

8棟24-30層的高層，共800多戶。[戶型及面積]戶型以三房二廳、四房二廳為主力戶型，部分空中別墅。主力面積在120-160平方米美林銀谷由于高密度、高樓層產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境和配套成熟度依賴性較大；且這種產(chǎn)品區(qū)域其他項(xiàng)目替代性很強(qiáng)，大面積、高容積，導(dǎo)致總價(jià)過高，與蔚藍(lán)海岸等洋房存在直接競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目產(chǎn)品難以獲得市場(chǎng)熱銷的結(jié)果。金星中路板塊典型案例：美林銀谷[項(xiàng)目簡(jiǎn)介]美林·銀谷地處長(zhǎng)沙37板塊C:桐梓坡/咸嘉湖板塊的區(qū)域界定板塊界定：傳統(tǒng)桐梓坡板塊主要以桐梓坡路沿線輻射范圍為主，隨著西湖公園規(guī)劃概念的提出，項(xiàng)目未來依托2000畝的西湖文化公園，未來片區(qū)將產(chǎn)生眾多依托獨(dú)特景觀資源的品質(zhì)樓盤。依托優(yōu)勢(shì)景觀資源的西湖板塊一、西湖文化公園以西湖漁場(chǎng)為中心，南到楓林路，西北以龍王堤為界，東至湖濱路，地塊呈扇形，總面積約為130公頃。二、桐梓坡路作為河西傳統(tǒng)的東西主干道之一，周邊配套齊全，生活氛圍濃厚，客群基礎(chǔ)扎實(shí)，仍然是河西客群置業(yè)的主要區(qū)位。板塊C:桐梓坡/咸嘉湖板塊的區(qū)域界定板塊界定：傳統(tǒng)桐梓坡板塊38桐梓坡/咸嘉湖區(qū)域的客群輻射分析桐梓坡/咸嘉湖片區(qū)的客群構(gòu)成主要以桐梓坡路沿線區(qū)域的附三醫(yī)院、商學(xué)院、省腫瘤醫(yī)院等周邊單位購(gòu)房者為主未來板塊內(nèi)除了傳統(tǒng)桐梓坡路沿線的河西主流區(qū)域的普通住宅，客群吸引周邊附三醫(yī)院、企事業(yè)單位職工為主，未來將出現(xiàn)依托西湖獨(dú)特景觀的高品質(zhì)高價(jià)格的景觀樓盤，客群范圍也將進(jìn)一步擴(kuò)大，具備輻射全城的潛力。桐梓坡/咸嘉湖區(qū)域的客群輻射分析桐梓坡/咸嘉湖片區(qū)的客群構(gòu)成39桐梓坡西湖典型項(xiàng)目：西山匯景西山匯景：項(xiàng)目為建發(fā)集團(tuán)在長(zhǎng)沙開發(fā)的又一高品質(zhì)樓盤，依托環(huán)抱西湖公園的獨(dú)特景觀優(yōu)勢(shì)，打造了集洋房、聯(lián)排別墅、高層公寓為主的高品質(zhì)產(chǎn)品，其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品品質(zhì)未來將對(duì)河西的高端產(chǎn)品市場(chǎng)形成較大的競(jìng)爭(zhēng)力。[項(xiàng)目簡(jiǎn)介]項(xiàng)目東側(cè)是景色優(yōu)美的望月湖公園，南面是龍王港及面積達(dá)2000畝的咸嘉湖，是匯集江、河、湖景及山、園、林景于一身的高檔觀景精品商住小區(qū)。項(xiàng)目通過高低不同的地勢(shì)和錯(cuò)落有致的排列，使每戶都能享受到推窗即景的舒適生活。

[產(chǎn)品類型]花園洋房、聯(lián)排別墅及高層公寓于一體的大型高檔景觀住宅小區(qū)。[戶型及面積]項(xiàng)目整體規(guī)劃為一個(gè)依山傍水的自然生態(tài)社區(qū)，洋房面積100平方米到180平方米不等。別墅面積有200平方米~1000平方米左右。桐梓坡西湖典型項(xiàng)目：西山匯景西山匯景：項(xiàng)目為建發(fā)集團(tuán)在長(zhǎng)沙開40板塊D:銀杉板塊的區(qū)域界定板塊界定：傳統(tǒng)銀杉板塊主要以岳麓大道往北的銀杉路沿線，項(xiàng)目主要以經(jīng)濟(jì)適用房以及宜居型住宅為主，隨著濱江新城概念的提出，未來此板塊將有大片土地供應(yīng)，并采取成片開發(fā)模式，未來銀杉片區(qū)將產(chǎn)生眾多依托城市江景的品質(zhì)樓盤。銀杉板塊升級(jí)岳麓濱江新城一、岳麓濱江新城項(xiàng)目規(guī)劃范圍南起橘子洲大橋，北至二環(huán)線，東臨湘江，西到銀杉路、溁銀路，規(guī)劃區(qū)域面積7.2平方公里。二、岳麓濱江新城概念性總投資500億元，其中拆遷資金約70億元，公共設(shè)施總投資60余億元。項(xiàng)目?jī)?nèi)包含主要路網(wǎng)結(jié)構(gòu)“三縱九橫”，共有瀟湘大道北段、坦山路、含光路、岳北路、北津城路、長(zhǎng)望路、谷岳路、茶山路、銀盆嶺路、桐梓坡東路、溁銀路等待建主次干道10余條。板塊D:銀杉板塊的區(qū)域界定板塊界定：傳統(tǒng)銀杉板塊主要以岳麓大41銀杉片區(qū)域的客群輻射分析銀杉片區(qū)的客群構(gòu)成主要以銀杉路沿線區(qū)域的當(dāng)?shù)鼐用窦爸苓厗挝毁?gòu)房者為主，部分通過北大橋的河?xùn)|客群，現(xiàn)階段客群范圍相對(duì)較小隨著濱江新城概念的提出，銀杉板塊將改變之前主要以經(jīng)濟(jì)適用房和中檔住宅樓盤為主的形象，輻射客群將隨著產(chǎn)品魅力的提升與整體形象的改變將進(jìn)一步擴(kuò)大。銀杉片區(qū)域的客群輻射分析銀杉片區(qū)的客群構(gòu)成主要以銀杉路沿線區(qū)42樓盤名稱星藍(lán)灣樓盤地址岳麓區(qū)銀杉路承建單位西城建設(shè)工程物業(yè)管理鴻發(fā)物業(yè)管理建筑面積130299容積率4.12綠化率37.6%規(guī)劃戶數(shù)888起價(jià)2600元/平方米均價(jià)2800元/平方米開工日期2005-11-01銷售率僅剩部分尾盤樓盤名稱香海西岸樓盤地址銀杉路岳北漁場(chǎng)承建單位香海置業(yè)有限公司物業(yè)管理至尚物業(yè)管理建筑面積83575.4容積率2.807綠化率40.02%規(guī)劃戶數(shù)680起價(jià)2400元/平方米均價(jià)2600元/平方米開工日期2006-03-01（2期）銷售率僅剩部分尾盤銀杉片區(qū)典型項(xiàng)目：星藍(lán)灣、香海西岸樓盤名稱星藍(lán)灣樓盤地址岳麓區(qū)銀杉路承建單位西城建設(shè)工程物業(yè)管43岳麓濱江新城項(xiàng)目規(guī)劃范圍南起橘子洲大橋，北至二環(huán)線，東臨湘江，西到銀杉路、溁銀路，規(guī)劃區(qū)域面積7.2平方公里

岳麓濱江新城概念性總投資500億元，其中拆遷資金約70億元，公共設(shè)施總投資60余億元。項(xiàng)目?jī)?nèi)包含主要路網(wǎng)結(jié)構(gòu)“三縱九橫”，共有瀟湘大道北段、坦山路、含光路、岳北路、北津城路、長(zhǎng)望路、谷岳路、茶山路、銀盆嶺路、桐梓坡東路、溁銀路等待建主次干道10余條。岳麓濱江新城的建設(shè)定位為長(zhǎng)沙的城市核心區(qū)，即初步定位為集觀光休閑、商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)樓宇、金融證券、酒店餐飲、高檔住宅等六項(xiàng)功能為一體的多功能城市核心區(qū)。今后，這一區(qū)域?qū)⒓谐鞘凶顑?yōu)勢(shì)的文化資源，聚集城市最高端的商業(yè)商務(wù)活動(dòng)，反映城市最高尚的休閑文化生活，營(yíng)造最佳人居環(huán)境，將濱江新城打造成為長(zhǎng)沙的城市地標(biāo)。岳麓濱江新城帶來銀杉片區(qū)的升級(jí)換代岳麓濱江新城預(yù)計(jì)2010年基本建成，瀟湘大道北段將于2009年元旦實(shí)現(xiàn)通車，屆時(shí)這里將成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，按照“成片開發(fā)”的指導(dǎo)思想，區(qū)域價(jià)值快速提升，同時(shí)也為銀杉板塊提供巨大的升值空間。岳麓濱江新城項(xiàng)目規(guī)劃范圍南起橘子洲大橋，北至二環(huán)線，東臨湘江44二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)圈層分析二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)圈層分析45

06年以來，“金星大道北”板塊憑借市內(nèi)低價(jià)優(yōu)勢(shì)、宜居環(huán)境，以及交通、地理便利橫空出世。媒體甚至宣稱金星北為長(zhǎng)沙“第七區(qū)”呼之欲出。根據(jù)我們的調(diào)研了解，近二十“豪強(qiáng)”駐扎區(qū)域；未來幾年內(nèi)區(qū)域土地開發(fā)規(guī)模在12000畝以上；2007年區(qū)域內(nèi)將有70萬㎡產(chǎn)品入市，未來幾年內(nèi)區(qū)域供應(yīng)量將呈直線上升趨勢(shì)；大多數(shù)項(xiàng)目目前處在規(guī)劃和初步動(dòng)工階段，2007年底將迎來區(qū)域內(nèi)第一波“沖擊波”。超大開發(fā)規(guī)模，有限的市場(chǎng)容量，未來幾年區(qū)域內(nèi)將集中放量，河西面臨“窒息”市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍。這些項(xiàng)目以規(guī)模大、環(huán)境好、戶型精著稱，將使長(zhǎng)沙房地產(chǎn)格局發(fā)生重大變化，這對(duì)本項(xiàng)目來說既是機(jī)會(huì)，也是挑戰(zhàn)！金星北、雷鋒大道：大盤云集，集中放量06年以來，“金星大道北”板塊憑借市內(nèi)低價(jià)優(yōu)勢(shì)、46金星北、雷鋒大道區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目名稱容積率規(guī)模物業(yè)類型長(zhǎng)沙玫瑰園1.552000畝小高層住宅為主,少量獨(dú)棟別墅南山蘇迪亞諾1.05501畝洋房、聯(lián)排為主，輔助部分獨(dú)棟\雙拼\小高層新地·東方明珠1.8600畝小高層住宅為主,洋房為輔,少量聯(lián)排別墅和記黃埔1.0-1.6800畝獨(dú)立\聯(lián)排\洋房臥龍灣2.0280畝小高層住宅為主,部分多層與坡地別墅美斯頓項(xiàng)目1.2-1.8247小高層住宅為主,部分洋房、坡地別墅中糧項(xiàng)目0.351163畝獨(dú)立、聯(lián)排別墅為主，后期輔助部分洋房湖南日?qǐng)?bào)社約1.0747畝洋房、聯(lián)排別墅為主，輔助部分小高層中新森林海1.151089畝洋房、聯(lián)排別墅為主，后期輔助部分小高層金星北、雷鋒大道區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目名稱容積率規(guī)模物業(yè)類型47板塊內(nèi)大盤云集，“豪強(qiáng)”扎堆，項(xiàng)目規(guī)?；旧隙荚?00畝以上，07年以來眾多大盤集中投入開發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目容積率均在1.0以上，主要以別墅、洋房為主，部分項(xiàng)目以小高層為主，是河西“奢享型”“度假型”高端產(chǎn)品的主要供應(yīng)板塊。區(qū)域內(nèi)輻射客群廣泛，主要以河西、望城自住客群，河?xùn)|、本省外市、外省投資客群為主，客群基本上都為有車一族，事業(yè)有成的成功人群為主。由于本項(xiàng)目主力戶型面積在138平方米、160平方米，總價(jià)相對(duì)偏高，與金星北的低密度洋房和小面積的聯(lián)排在價(jià)格上存在直接競(jìng)爭(zhēng)。金星北、雷鋒大道區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局及對(duì)本案影響板塊內(nèi)大盤云集，“豪強(qiáng)”扎堆，項(xiàng)目規(guī)?；旧隙荚?00畝以48金星北、雷鋒大道區(qū)域的客群輻射分析金星北與雷鋒大道區(qū)域：置業(yè)客群廣泛，河西、望城、河?xùn)|以及常德益陽(yáng)等外市和深圳等地返鄉(xiāng)置業(yè)與炒房團(tuán)均選擇置業(yè)此地07年以來玫瑰園、南山等品牌開發(fā)商的集中亮相，洋房、別墅等高端產(chǎn)品使得此區(qū)域受到了廣泛關(guān)注，置業(yè)客群主要以河西、望城的自住人群，河?xùn)|以及周邊縣市的投資客群為主，甚至外省市的炒房團(tuán)與返鄉(xiāng)置業(yè)客群也占據(jù)了重要比例，客群基本上都為有車一族，事業(yè)有成的成功人群為主。望城河西、河?xùn)|常德等外市深圳等外地置業(yè)金星北、雷鋒大道區(qū)域的客群輻射分析金星北與雷鋒大道區(qū)域：置業(yè)49長(zhǎng)沙玫瑰園項(xiàng)目一期采取開發(fā)小高層、高層洋房高密度產(chǎn)品策略。項(xiàng)目整體規(guī)劃與戶型均體現(xiàn)了較高品質(zhì)，吸引了較大范圍的客群，特別其高品質(zhì)吸引了大量河?xùn)|客群與外地客群投資此項(xiàng)目，150以下的戶型銷售較好，150以上的戶型由于總價(jià)高并與周邊洋房競(jìng)爭(zhēng)大，銷售速度相對(duì)較慢。[項(xiàng)目簡(jiǎn)介]位于望城縣與岳麓區(qū)交界地帶，金星大道與銀杉路交匯處。占地面積:666972.36平方米總建筑面積:1000000平方米，容積率1.80，綠化率48%，一期公寓1080套，別墅107套。[產(chǎn)品類型]開發(fā)的住宅類型包括小高層和高層公寓、獨(dú)棟。項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期包括尊尚洋房、水岸別墅，洋房由7棟9到18層的小高層和高層組成，洋房戶型主要有三房、大三房、四房和大四房。[戶型及面積]項(xiàng)目整體規(guī)劃為一個(gè)依山傍水的自然生態(tài)社區(qū)，洋房面積100平方米到180平方米不等。別墅面積有200平方米~1000平方米左右。[客群結(jié)構(gòu)]河?xùn)|35%，河西23%，望城21%，外省15%。金星大道北板塊典型案例：玫瑰園長(zhǎng)沙玫瑰園項(xiàng)目一期采取開發(fā)小高層、高層洋房高密度產(chǎn)品策略。項(xiàng)50從玫瑰園與蘇迪亞諾看:金星北客群來自哪里?長(zhǎng)沙玫瑰園成交客戶分析：河?xùn)|客戶占比例河?xùn)|客戶占比例最高，達(dá)35%；岳麓區(qū)客戶購(gòu)買占23%左右；望城縣客戶約占21%；外省市客戶約占15%；本省外市客戶占6%，主要來自常德、益陽(yáng)。南山蘇迪亞諾客戶積累情況分析：南山蘇迪亞諾項(xiàng)目2006年秋交會(huì)亮相市場(chǎng)，在為期四天的展覽和調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)：對(duì)南山蘇迪亞諾項(xiàng)目感興趣的客戶里面河?xùn)|、岳麓區(qū)基本持平，分別占到了34%，38%；望城縣客戶約占20%。從玫瑰園與蘇迪亞諾的客群來看,置業(yè)金星北的客戶區(qū)域來源廣泛，岳麓區(qū)與河?xùn)|客戶仍是購(gòu)房的主體，外省市和本省外地市客戶的重要性日益突出。從玫瑰園與蘇迪亞諾看:金星北客群來自哪里?長(zhǎng)沙玫瑰園成交客戶51客戶職業(yè)與年齡構(gòu)成分析：從玫瑰園購(gòu)房職業(yè)看：政府公務(wù)員23%和國(guó)企員工19%所占的比重是最多；其次是公司職員、私營(yíng)業(yè)主等；從客戶地位來看，基本上是有一定地位的成功人士。從購(gòu)房者年齡看：主力購(gòu)房群體在31-40歲之間，30歲以上占了72%，說明主力客群是有一定事業(yè)基礎(chǔ)、家庭相對(duì)穩(wěn)定。但是20-30歲之間的購(gòu)房群體占了28%，說明城市年輕化的新知富階層郊區(qū)置業(yè)比例開始加大。車輛保有量上看：72%家庭擁有汽車，其中18%家庭擁有兩輛以上，沒車客戶占28%（但也是近期準(zhǔn)備買車）說明相對(duì)較偏的區(qū)位與公交系統(tǒng)匱乏，目前沒車一族仍難以有信心在此區(qū)域方便的生活與工作?？蛻袈殬I(yè)與年齡構(gòu)成分析：從玫瑰園購(gòu)房職業(yè)看：政府公務(wù)員23%52河?xùn)|岳麓區(qū)望城外省市周邊縣市成交客戶區(qū)域來源及置業(yè)目的交互分析從玫瑰園一期成交客戶看：河?xùn)|客戶以投資、自住兼投資為主；岳麓區(qū)和望城客戶主要以自住、自住兼投資為主；外省市、本省外市客戶基本上以投資為主，輔之以自住兼投資（如為親友購(gòu)房或幾年后自已回來居?。?。自住客戶主要是來自岳麓區(qū)和望城縣；河?xùn)|、外省、本省外市客戶置業(yè)目的是自住兼投資或投資并重！河?xùn)|岳麓區(qū)望城外省市周邊縣市成交客戶區(qū)域來源及置業(yè)目的交互分53麓北/市府板塊市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)總評(píng)麓北/市府板塊市場(chǎng)54麓北的產(chǎn)品供給模式分析MODELB歐美風(fēng)情低密度住宅·以類別墅的花園洋房啟動(dòng)市場(chǎng)的低密度住宅產(chǎn)品。如：卓越·蔚藍(lán)海岸、南山·蘇迪亞諾等MODELD宜居型住宅·處于配套較為齊全，居住氛圍較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。如：香?！の靼?、星藍(lán)灣等MODELA新都市中心豪宅

依傍新的行政中心和未來都市概念所建設(shè)的高密度住宅。如：美林·銀谷MODELC高品質(zhì)復(fù)合型郊區(qū)大盤處于城市邊緣地帶，通過社區(qū)內(nèi)部景觀及建筑形態(tài)營(yíng)造品質(zhì)感．建筑形態(tài)有聯(lián)排、花園洋房、小高層等，社區(qū)規(guī)模大，內(nèi)部配套完善如：玫瑰園麓北的產(chǎn)品供給模式分析MODELBMODELDMODE55未來2年供應(yīng)大，區(qū)域內(nèi)大盤將集中放量產(chǎn)品類型豐富，呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢(shì)環(huán)境品質(zhì)升級(jí)，產(chǎn)品規(guī)劃日趨完善市政及生活配套初步成熟客戶資源將進(jìn)一步細(xì)分，投資比例放大大盤圍城蓄勢(shì)待發(fā)供需兩旺競(jìng)爭(zhēng)殘酷項(xiàng)目區(qū)域外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境總結(jié)分析未來2年供應(yīng)大，區(qū)域內(nèi)大盤將集中放量產(chǎn)品類型豐富，呈現(xiàn)百花齊56市府板塊，由金星大道、西二環(huán)、瀟湘北路、湘江風(fēng)光帶、楓林路等交通軸線、景觀軸線和人文軸線、交通要道形成。一、桐梓坡組團(tuán)依據(jù)西湖的規(guī)劃和作為河西東西主干道之一，樓盤得以升級(jí)換代。二、金星大道隨著沃爾瑪進(jìn)駐、茉莉花酒店開業(yè)、郡原城市廣場(chǎng)、恩瑞五星級(jí)酒店籌建等利好，暫新的商業(yè)街區(qū)也將出現(xiàn)，板塊核心價(jià)值得以呈現(xiàn)。三、濱江新城的拆遷完成、新規(guī)劃和新建設(shè)，基于城市級(jí)景觀的樓盤將成為未來價(jià)值樓盤扎堆的新區(qū)域。銀杉板塊將脫離舊城印象，煥發(fā)青春。四、岳麓大道組團(tuán)將隨著政府“四大家”的持續(xù)影響和延續(xù)效應(yīng)，繼續(xù)高奏凱歌，持續(xù)升級(jí)。

A.稀缺性景觀B.新城規(guī)劃C.新商業(yè)區(qū)的崛起

D.中央行政區(qū)概念發(fā)展大勢(shì)一：

各組團(tuán)城市概念的各顯神通市府板塊的四個(gè)組團(tuán)，由于豐富的城市概念和河西至上的居住環(huán)境條件，同時(shí)在2008到來的時(shí)刻將呈現(xiàn)一個(gè)八仙過海的局面.市府板塊，由金星大道、西二環(huán)、瀟湘北路、湘江風(fēng)光帶、楓林路等57市府板塊，由金星大道、西二環(huán)、瀟湘北路、湘江風(fēng)光帶、楓林路等交通軸線、景觀軸線和人文軸線、交通要道形成。一、金星大道北段，格調(diào)大盤云集，意大利、澳洲、西班牙風(fēng)情等異域情調(diào)聚集，形成了豐富而完善的產(chǎn)品線，逐步成為一個(gè)大型的居住板塊。二、雷鋒大道以山水英倫為先導(dǎo)，至今天中新·森林海以白領(lǐng)新社區(qū)的形象出現(xiàn)，未來低密度社區(qū)大盤以遠(yuǎn)郊大盤的形式也將釋放出巨額供給。三、麓谷新城隨著麓谷科技新城的逐步擴(kuò)張，未來也將漸漸脫離目前較為尷尬的局面。逐步形成產(chǎn)業(yè)新城的住宅模式。

A.金星大道北段格調(diào)大盤B.雷鋒大道“低密度”大盤C.麓谷新城發(fā)展大勢(shì)二：

河西“帶狀”居住大盤時(shí)代依托于長(zhǎng)望融城、河西南北主動(dòng)脈金星大道以及雷鋒大道，二環(huán)線穿插而過，北向大盤逐步推進(jìn)，并形成連片開發(fā)、帶狀拓展。市府板塊，由金星大道、西二環(huán)、瀟湘北路、湘江風(fēng)光帶、楓林路等58一、卓越·蔚藍(lán)海岸、沃府、瑪依拉山莊、玫瑰園、蘇迪亞諾等，從異域格調(diào)到中式印象，樓盤的核心主題打造百花齊放、精彩紛呈。二、西城龍庭等中小戶型設(shè)計(jì)已日趨優(yōu)化，設(shè)計(jì)推敲精細(xì)。三、高容積高層住宅、退臺(tái)式洋房、別墅等，城市廣場(chǎng)住宅、低密度社區(qū)、復(fù)合型社區(qū)，河西產(chǎn)品線豐富而完整。四、未來依托于自然資源、政府資源的項(xiàng)目，已開始著力將核心競(jìng)爭(zhēng)力集中于資源“聚焦”。如：恩瑞·西湖名園、金信·西江麗景等。

A.主題格調(diào)全面差異化B.90新政后的全面戶型創(chuàng)新

C.產(chǎn)品線構(gòu)成豐富而完整。D.稀缺性資源的聚焦和放大發(fā)展大勢(shì)三：

產(chǎn)品“全面”差異化隨著競(jìng)爭(zhēng)的日劇激烈，產(chǎn)品升級(jí)換代和差異化全面呈現(xiàn)。主要表現(xiàn)為：A.主題格調(diào)全面差異化發(fā)展大勢(shì)三：

產(chǎn)品“全面”差異化隨著59西城客群消費(fèi)特征分析1：細(xì)分市場(chǎng)明顯客群開始呈現(xiàn)明顯分流的趨勢(shì)：一、市府板塊客群以河西高校教師、醫(yī)院醫(yī)生、高科技從業(yè)人員等中產(chǎn)客群構(gòu)成，項(xiàng)目吸納客群具有明顯的區(qū)域化的特點(diǎn)?？腿壕哂忻黠@的自住換房型特征。二、金星大道板塊大盤項(xiàng)目的客群構(gòu)成相對(duì)而言具有明顯的“第二居所”特征，屬于奢享型置業(yè)，同時(shí)客戶表現(xiàn)出“5+2”式的置業(yè)需求，客群來源更為寬泛，包括河?xùn)|高端置業(yè)人士、省內(nèi)周邊地市人群。三、外來投資型客群將眼光著力關(guān)注于大型跨區(qū)域品牌開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目，如玫瑰園、南山·蘇迪亞諾的相當(dāng)客群呈現(xiàn)出這一特點(diǎn)。同時(shí)其中部分客群作為湘籍人士表現(xiàn)出自住和投資兩者兼顧的置業(yè)意愿。河西項(xiàng)目由于其產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的特征以及產(chǎn)品構(gòu)成的豐富性，表現(xiàn)出明顯的置業(yè)分流的現(xiàn)象?？腿杭?xì)分明顯，體現(xiàn)出未來項(xiàng)目定位中基于細(xì)分策略和階段性市場(chǎng)精準(zhǔn)定位策略的重要性。有效的客群細(xì)分將成為重要的定位手段。西城客群消費(fèi)特征分析1：細(xì)分市場(chǎng)明顯60西城客群消費(fèi)特征2：跨河置業(yè)心理障礙的跨越長(zhǎng)期以來湘江成為一個(gè)天然的心理障礙，河?xùn)|客群置業(yè)河西有著較為明顯的“心理距離”。宜居河西隨著大盤云集，新居住模式對(duì)于市場(chǎng)的廣泛培育，河西良好的人文環(huán)境和自然資源，開始吸納人群跨江置業(yè)。以陽(yáng)光100率先引發(fā)的大盤效應(yīng)開始體現(xiàn)出來?？腿航Y(jié)構(gòu)的變化外來入長(zhǎng)和年輕客群，由于沒有老長(zhǎng)沙的心理慣性，產(chǎn)品吸引力和河西資源的結(jié)合，形成了更大范圍的客群吸引力?！翱绾又脴I(yè)”開始調(diào)整了河西的客群結(jié)構(gòu)，河西具備了更好的客群吸納力。未來爭(zhēng)取河?xùn)|客群，也將成為項(xiàng)目持續(xù)熱銷和客戶儲(chǔ)備必須關(guān)注的要點(diǎn)。西城客群消費(fèi)特征2：跨河置業(yè)心理障礙的跨越“跨河置業(yè)”開始調(diào)611.未來核心地段的項(xiàng)目供給受國(guó)六條的影響，小而宜居的戶型將成為具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和獲得市場(chǎng)熱捧的產(chǎn)品類型。如：近期亮相的西城龍庭、西城天下等小戶型，已得到大量消費(fèi)者的熱度關(guān)注。2.遠(yuǎn)郊大盤，在大盤云集后隨著交通和配套條件的改善，其更為舒朗的空間和優(yōu)良的綠化環(huán)境，以及強(qiáng)烈的異域情調(diào)，也吸引了客戶“舍近求遠(yuǎn)”由未來的主流供給引導(dǎo)了主流需求，未來客戶分流置業(yè)“小”、“遠(yuǎn)”成為新方向。

西城客群消費(fèi)特征3：置業(yè)新趨向“小”和“遠(yuǎn)”西城客群消費(fèi)特征3：置業(yè)新趨向“小”和“遠(yuǎn)”62項(xiàng)目未來面臨的全方位競(jìng)爭(zhēng)未來項(xiàng)目將面臨著來自多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)圈層項(xiàng)目的激烈競(jìng)爭(zhēng)，因此項(xiàng)目必須采取一個(gè)獨(dú)樹一幟的定位與開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功突圍。一、岳麓大道市府板塊具有明顯產(chǎn)品規(guī)劃的均好性優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所帶來的“短兵相接”；二、金星大道中段將隨著沃爾瑪入駐、高星級(jí)酒店開業(yè)而日趨成熟，具有明顯的新都市印象的高附加值和高增值性樓盤將“核聚”為岳麓區(qū)的標(biāo)桿板塊；三、西湖逐漸亮相將帶來高景觀價(jià)值樓盤；四、濱江新城所形成的新景觀城市理念樓盤以及銀杉板塊的升級(jí)擴(kuò)張；五、金星中路北延伸帶來的高性價(jià)比格調(diào)魅力大盤；六、雷鋒大道沿線超級(jí)大盤的低密度創(chuàng)新產(chǎn)品在總價(jià)上（如情景洋房）形成比較競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)范圍：項(xiàng)目未來面臨的全方位競(jìng)爭(zhēng)未來項(xiàng)目將面臨著來自多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)圈層項(xiàng)目63綜上，金星大道、岳麓大道的產(chǎn)品可謂精彩紛呈，各家都使出渾身解數(shù)，奪人眼球，謀求在這塊新近崛起的房地產(chǎn)開發(fā)熱度區(qū)域分得一杯羹。綜上，金星大道、岳麓大道的產(chǎn)品可謂精彩紛呈，各家都使出渾身解64尋求八方小區(qū)的最佳定位模式河西未來的競(jìng)爭(zhēng)格局與需求趨勢(shì)，使得我們必須試圖從一個(gè)最為合理，層次夠高、定位合理的角度來審視地塊，在大勢(shì)看好的前提下，取長(zhǎng)補(bǔ)短地尋求自身最佳開發(fā)模式和市場(chǎng)形象。一、如何在眾星云集、項(xiàng)目扎推的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)尋求一個(gè)最佳的起勢(shì)，以“造勢(shì)”的眼光來“造市”？二、如何迅速完成項(xiàng)目的銷售，同時(shí)獲得最佳的利潤(rùn)空間和品牌效應(yīng)，同時(shí)帶動(dòng)八方小區(qū)商業(yè)和車庫(kù)的銷售？

尋求八方小區(qū)的最佳定位模式河西未來的競(jìng)爭(zhēng)格局與需求趨勢(shì)，使得65謀略：做市府板塊的領(lǐng)舞者

定位思考原則：企業(yè)品牌與開發(fā)價(jià)值的最大化問題一、市府板塊項(xiàng)目精彩紛呈，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，我們?nèi)绾巫屢粋€(gè)“不愁銷”的樓盤獲得最大程度的價(jià)值實(shí)現(xiàn)？問題二、如何能從如此眾多的外來樓盤中脫穎而出，成為市場(chǎng)矚目的焦點(diǎn)？謀略：做市府板塊的領(lǐng)舞者66項(xiàng)目外部環(huán)境策略：塑造市場(chǎng)標(biāo)桿[困局1]金星大道沿線憑借“國(guó)際社區(qū)”，項(xiàng)目百花齊放，格調(diào)優(yōu)雅，在市場(chǎng)上具有一定的影響力；同時(shí)濱江新城板塊隨著政府規(guī)劃的出臺(tái)，各大項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)；而項(xiàng)目所在的市政府板塊相對(duì)比較沉寂，缺乏具有領(lǐng)袖氣質(zhì)的樓盤。[困局2]本項(xiàng)目地塊前期為公務(wù)員小區(qū)，區(qū)域特征明顯，整體印象有一定的局限性，周邊環(huán)境難以支撐項(xiàng)目的高檔形象。在群龍無首的格局中，也給于我們留下了最佳的進(jìn)入機(jī)會(huì)。我們的任務(wù)是基于該如何挖掘項(xiàng)目稀缺資源，并將其價(jià)值高屋建瓴地最大化提升。在區(qū)域市場(chǎng)塑造市場(chǎng)標(biāo)桿，從而在金星大道的國(guó)際街區(qū)和濱江新城板塊兩側(cè)夾擊中突出重圍，成為市府板塊中一個(gè)璀璨的明星。項(xiàng)目外部環(huán)境策略：塑造市場(chǎng)標(biāo)桿[困局1]金星大道沿線憑借“國(guó)67Contents一、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1二、開發(fā)模式與項(xiàng)目定位2三、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議3四、營(yíng)銷推廣策略4Contents一、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1二、開發(fā)模式與項(xiàng)目定位2三68項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源挖掘——項(xiàng)目基地綜合分析與評(píng)價(jià)

ESA綜合評(píng)估項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源挖掘——項(xiàng)目基地綜合分析與評(píng)價(jià)69基地環(huán)境評(píng)估（ESA）Enviromentalsiteassesment

01.自然環(huán)境評(píng)估土地：地址情況、土地形狀、坡度、景觀水源：地面和地下水源、濕地、河流、洪線等植被：植被的狀況和植被的時(shí)間，區(qū)內(nèi)樹木的描述氣候：宏觀氣候和微觀氣候，空氣質(zhì)量、噪音水平和發(fā)展趨勢(shì)

02.人為特色建筑：現(xiàn)存的建筑結(jié)構(gòu)和式樣，附屬建筑，地基；交通系統(tǒng)：道具系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)，公共交通路線和時(shí)間表，自行車道等基本設(shè)施體系：下水系統(tǒng)和和排污系統(tǒng)，學(xué)校和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和其他相關(guān)便利設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)。

03.經(jīng)濟(jì)文化因素社會(huì)影響：地段的文化價(jià)值和心理影響；經(jīng)濟(jì)因素和狀況土地價(jià)值和城市規(guī)劃基地環(huán)境評(píng)估（ESA）Enviromentalsitea70知己知彼，結(jié)合地塊特征創(chuàng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力

——項(xiàng)目宗地分析［地塊／指標(biāo)］項(xiàng)目背景信息：

項(xiàng)目位于岳麓區(qū)市委辦公樓北側(cè)，其中D區(qū)二組團(tuán)位于小區(qū)東南角，東臨岳華路，南接杜鵑路，用地面積27536.8平方米，總規(guī)劃建筑面積80844.13平方米，其中住宅78465.22平方米，共483戶，商鋪面積2265.68平方米，共19個(gè)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率：2.94綠化率：40.8%建筑密度：21.29%停車位：227個(gè)其中地下停車位139個(gè)室外停車位88個(gè)項(xiàng)目地塊知己知彼，結(jié)合地塊特征創(chuàng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力

—71地塊東側(cè)為八方小區(qū)1期，是公務(wù)員小區(qū)，社區(qū)商鋪比較多，但目前尚未正式經(jīng)營(yíng)，商業(yè)氛圍尚不成熟地塊西側(cè)緊臨岳華路，交通條件便捷，但區(qū)域內(nèi)多為經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，如：楓林綠洲、德潤(rùn)園等項(xiàng)目，不能給消費(fèi)者高品質(zhì)的區(qū)域印象。地塊東南側(cè)臨新市政府辦公大樓，建筑形象比較好，同時(shí)有毛澤東文學(xué)院以及西城天下等中、高檔項(xiàng)目正在建設(shè)中。地塊北側(cè)為八方小區(qū)1期，為公務(wù)員小區(qū)，社區(qū)整體均好，形象檔次一般。地塊外部環(huán)境（四至）［區(qū)位／交通／配套］北南西東項(xiàng)目宗地地塊東側(cè)為八方小區(qū)1期，是公務(wù)員小區(qū)，社區(qū)商鋪比較多，但目前72八方小區(qū)是為政府公務(wù)員打造的純居住小區(qū)，這里聚集的大多是具有一定權(quán)力的市政府機(jī)關(guān)，包括公、檢、法等公務(wù)員地塊西側(cè)的濱江新城的建設(shè)定位為長(zhǎng)沙的城市核心區(qū)，即初步定位為集觀光休閑、商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)樓宇、金融證券、酒店餐飲、高檔住宅等六項(xiàng)功能為一體的多功能城市核心區(qū)。隨著市政府的西遷，目前市委、市政府、人大、政協(xié)都遷到項(xiàng)目周邊辦公，公檢法等單位也云集四周，這里已經(jīng)成為河西的行政辦公區(qū)地塊綜合理解：河西行政商務(wù)圈最純正的CPD八方小區(qū)是為政府公務(wù)員打造的純居住小區(qū)，這里聚集的大多是具有73

項(xiàng)目自身?xiàng)l件研判——尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率主力戶型面積中新森林海1089畝1.21洋房90-125平方米長(zhǎng)沙玫瑰園2000畝1.80110-160平方米新地·東方明珠630畝1.3090—120平方米南山·蘇迪亞諾501.8畝1.0590—160平方米西岸潤(rùn)澤府112.90畝3.30136平方米以上的三、四房盛大西城天下40畝4.08120-140平方米的三、四房本項(xiàng)地塊41.28畝2.94138平方米、160平方米

本項(xiàng)目規(guī)模偏小，同時(shí)容積率偏高，制約了項(xiàng)目的高品質(zhì)規(guī)劃。在本項(xiàng)目?jī)?nèi)部因素如：地段、戶型偏大、建筑排列式布局等無法改變的前提下，如何贏得市場(chǎng)？我們必須挖掘出項(xiàng)目獨(dú)特的核心資源，加以放大包裝推廣，同時(shí)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上對(duì)戶型進(jìn)行優(yōu)化，在園林和建筑風(fēng)格上增加魅力點(diǎn)。項(xiàng)目自身?xiàng)l件研判——尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目名稱規(guī)模容積74項(xiàng)目?jī)r(jià)值解析：四平八穩(wěn)，宜居均好社區(qū)形象均好性戶型面積偏大地塊規(guī)模偏小社區(qū)業(yè)主純粹建筑規(guī)劃正規(guī)項(xiàng)目總占地面積僅27536.8平方米，規(guī)劃受到限制，相對(duì)區(qū)域大盤不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)八方小區(qū)為政府公務(wù)員小區(qū)，社區(qū)整體環(huán)境均好；但整體檔次有局限，難以支撐高檔項(xiàng)目形象八方小區(qū)多為政府公務(wù)員購(gòu)買的樓盤，同時(shí)本地塊開發(fā)也有40%為檢察員購(gòu)買本項(xiàng)目主力戶型為136、160平方米兩種戶型，面積總體相對(duì)偏大，總價(jià)高建筑布局為排列式分布，四平八穩(wěn)，容積率2.94，建筑風(fēng)格缺乏特色項(xiàng)目?jī)r(jià)值解析：四平八穩(wěn)，宜居均好社區(qū)形象均好性戶型面積偏大地75如何在中等品質(zhì)區(qū)域印象下，拔高項(xiàng)目形象？如何在產(chǎn)品缺乏魅力的前提下，引起市場(chǎng)轟動(dòng)？如何在實(shí)現(xiàn)住宅銷售的同時(shí)，帶動(dòng)商鋪銷售？如何在大盤圍城的競(jìng)爭(zhēng)格局中，找到我們的目標(biāo)客戶？提出問題如何在中等品質(zhì)區(qū)域印象下，拔高項(xiàng)目形象？提出問題76如何在激烈區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中形成項(xiàng)目特色？實(shí)現(xiàn)異軍突圍？如何化解小規(guī)模、高容積率與實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的矛盾？把握客戶消費(fèi)心理？核心策略：窄眾營(yíng)銷、高性價(jià)比戰(zhàn)略2：塑造項(xiàng)目后天價(jià)值——產(chǎn)品定位戰(zhàn)略1：挖掘項(xiàng)目核心價(jià)值——客戶定位解決問題的差異化戰(zhàn)略如何在激烈區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中形成項(xiàng)目特色？實(shí)現(xiàn)異軍突圍？如何化解小規(guī)77項(xiàng)目核心資源挖掘與核心競(jìng)爭(zhēng)力打造縱觀市府板塊的樓盤的發(fā)展歷程、格局大勢(shì)，挖掘項(xiàng)目核心資源，從而尋求長(zhǎng)房八方小區(qū)特有的差異化優(yōu)勢(shì)和推廣理念······項(xiàng)目核心資源挖掘縱觀市府板塊的樓盤的發(fā)展歷程、格局大勢(shì)，挖掘78地塊價(jià)值核心資源評(píng)估

關(guān)鍵詞綜上，項(xiàng)目地塊價(jià)值為

城市快速干道旁政府資源價(jià)值核心政務(wù)區(qū)生活綜合配套齊全（商業(yè)、醫(yī)療、教育等一應(yīng)俱全）政務(wù)人群密度最高的泛生活圈地塊規(guī)模較小，席位稀缺

“機(jī)關(guān)大院”地塊價(jià)值核心資源評(píng)估關(guān)鍵詞綜上，項(xiàng)目地塊價(jià)值為“機(jī)關(guān)大院79競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇本案的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略成本為先以投資利潤(rùn)為核心，偷送面積增加住宅容積率，優(yōu)化園林增加項(xiàng)目魅力點(diǎn)，提高產(chǎn)品性價(jià)比來奪取價(jià)格優(yōu)勢(shì)。差異優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目概念的差異化吸引點(diǎn)政府特殊資源的擁有四處出擊（范圍較廣的目標(biāo)）專注優(yōu)勢(shì)－打造河西政務(wù)圈內(nèi)第一居所高端產(chǎn)品定位，窄眾市場(chǎng)，獲得高利潤(rùn)率。低成本差異化特定市場(chǎng)（范圍較窄的目標(biāo)）界定競(jìng)爭(zhēng)范圍和樓盤如何與其他項(xiàng)目相抗衡？競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇本案的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略成本為先差異優(yōu)勢(shì)四處出擊（范圍較廣803

混合5集中的差別化1低價(jià)/低附加值7這些戰(zhàn)略有可能導(dǎo)致最終失敗外部景觀人脈資源規(guī)劃園林建筑細(xì)節(jié)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

政務(wù)圈第一居所

八方小區(qū)項(xiàng)目

綜合分析來看其核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)集中于政府機(jī)關(guān)與公務(wù)員集中的核心資源，因此集中的差別化將是項(xiàng)目的最佳選擇。

政務(wù)圈居所

項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于將政府資源發(fā)揮到極致，從市委、市政府、人大、政協(xié)等外部環(huán)境到社區(qū)業(yè)主溝通平臺(tái)、公務(wù)員集中居住區(qū)等綜合方面都體現(xiàn)出這一特點(diǎn)。八方小區(qū)的戰(zhàn)略鐘選擇低價(jià)格高低附加值高2低價(jià)格4

差異化683混合5集中的17外部景觀人脈資源規(guī)劃園林建筑細(xì)節(jié)核心競(jìng)爭(zhēng)81商界名宅：稀缺人脈資源集中居住區(qū)

綜合1資源稀缺程度、2交通與配套潛力、3開發(fā)板塊趨勢(shì)綜合考量，項(xiàng)目地塊將是河西最具開發(fā)商務(wù)精英名宅潛質(zhì)的地塊。經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)名宅有一個(gè)經(jīng)典定義：名宅是一個(gè)社會(huì)的少數(shù)富裕階層通過市場(chǎng)方式過度占有社會(huì)稀缺資源的一種居住狀態(tài)。超級(jí)名宅，無一例外的是對(duì)于稀缺資源（海灘、森林、草地、島嶼和人脈、人文氛圍）的獨(dú)享。

基于項(xiàng)目的核心資源優(yōu)勢(shì)—擁有豐富的政府機(jī)關(guān)和公務(wù)員聚集區(qū)，拉升地塊價(jià)值，打造市級(jí)政務(wù)圈樓盤是我們的必然方向。地塊的核心價(jià)值在于人脈價(jià)值商界名宅：稀缺人脈資源集中居住區(qū)綜合1資源稀缺程度、2交通82八方小區(qū)：核心政務(wù)圈中的名門望族一、政府機(jī)關(guān)相對(duì)比較集中（城市內(nèi)罕有）？二、是否有獨(dú)享的人脈資源？三、是否能與政府機(jī)關(guān)建立良好的溝通平臺(tái)？從目前長(zhǎng)沙的產(chǎn)品供給與資源占有的稀缺性來看，符合以上五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的地塊少之又少，八方小區(qū)卻兼而有之。四、是否有便利的生活及市政配套五、是否離商務(wù)中心很近，但是卻很有品質(zhì)感？八方小區(qū)：核心政務(wù)圈中的名門望族一、政府機(jī)關(guān)相對(duì)比較集中（城83核心競(jìng)爭(zhēng)策略打造星城商界精英名宅社區(qū)市委、市政府、人大、政協(xié)“四大家”集中辦公區(qū).項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)盡顯于此通過對(duì)政府機(jī)關(guān)高度集中，公務(wù)員聚集的核心政務(wù)圈打造來營(yíng)造一個(gè)“席位稀缺”的社會(huì)財(cái)富階層的夢(mèng)想。

核心競(jìng)爭(zhēng)策略打造星城商界精英名宅社區(qū)84八方小區(qū)項(xiàng)目必須借毗鄰市委、市政府等政府機(jī)關(guān)以及處于八方小區(qū)公務(wù)員集中居住的區(qū)域，跳出觀沙嶺區(qū)域印象，自成一體，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目不屬于某一個(gè)板塊，僅宣傳長(zhǎng)沙核心政務(wù)圈，一個(gè)商務(wù)精英溝通與居住的圈子?！笆姓迸酝迕T八方小區(qū)項(xiàng)目必須借毗鄰市委、市政府等政府機(jī)關(guān)以及處于八方小區(qū)85我們不只是在賣房子

更是在銷售一個(gè)圈子我們提供的不只是一套房子

更是一個(gè)溝通交流的平臺(tái)和豐富而無價(jià)的人脈資源我們不只是在賣房子

更是在銷售一個(gè)圈子86目標(biāo)客戶定位與市場(chǎng)形象定位小區(qū)概念性策劃行銷定位與推廣策略初步探討課件87主力客戶尋找屬于我們的窄眾群體C.私營(yíng)業(yè)主D.商務(wù)精英B.企業(yè)家項(xiàng)目核心客群構(gòu)成群體定位A.公務(wù)員(定向)主力客戶C.私營(yíng)業(yè)主D.商務(wù)精英B.企業(yè)家項(xiàng)88大都是高素質(zhì)、高收入階層，他們是長(zhǎng)沙及省內(nèi)各行各業(yè)的精英代表；年齡區(qū)間：年齡特征大都在30—55歲左右，三口、四口之家居多。生活、消費(fèi)習(xí)慣：他們是一群奮斗多年的成功商人,具有很強(qiáng)的購(gòu)買力,虛榮心比較強(qiáng)，注重自己的門第和身份地位。在日常工作、生活中經(jīng)常與政府機(jī)關(guān)發(fā)生來往。項(xiàng)目客群分析—共性特征社會(huì)財(cái)富階層商界精英大都是高素質(zhì)、高收入階層，他們是長(zhǎng)沙及省內(nèi)各行各業(yè)的精英代表89公務(wù)員高校教師高科行業(yè)白領(lǐng)醫(yī)療單位醫(yī)生輔助客群具體特征高校教師(1)年齡在30—55歲，社會(huì)地位高，素質(zhì)高，經(jīng)濟(jì)能力比較強(qiáng)，一般正常收入達(dá)到5000元/月以上；(2)注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；注重購(gòu)買能夠體現(xiàn)身份地位的產(chǎn)品；(3)生活追求舒適，喜歡享受家居生活，一般不喜歡張揚(yáng)，比較內(nèi)斂。醫(yī)療單位醫(yī)生(1)年齡在25—50歲，經(jīng)濟(jì)能力比較強(qiáng)，一般正常收入達(dá)到5000元/月以上,，有較多隱性收入；(2)注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；追求能夠體現(xiàn)身份地位的產(chǎn)品；(3)生活追求舒適，喜歡享受家居生活。公務(wù)員(1)年齡在25—55歲，事業(yè)有成，社會(huì)地位高，素質(zhì)高；(2)理智型的消費(fèi)群，對(duì)生活品位要求高，喜歡寧?kù)o與高尚的生活；(3)一般喜歡高端的大面積舒適戶型，追求好的朝向、景觀面。高科技行業(yè)白領(lǐng)(1)年齡在30—45歲，文化素質(zhì)比較高，基本月收入在3000元/月以上；(2)該人群個(gè)性比較張揚(yáng)，同時(shí)又追求高生活品質(zhì)和敢于超前消費(fèi)的心理；(3)總價(jià)承受力較弱，單價(jià)承受力較強(qiáng)，對(duì)創(chuàng)新戶型比較鐘情。項(xiàng)目輔助客群分析—分類具體特征公務(wù)員高校教師高科行業(yè)白領(lǐng)醫(yī)療單位醫(yī)生輔助客群高校教師醫(yī)療單90自身現(xiàn)狀消費(fèi)心理總價(jià)/單價(jià)承受力均較強(qiáng),選擇面廣有2套以上的房產(chǎn)對(duì)大戶型的需求與總價(jià)承受力具備實(shí)力經(jīng)商過程中經(jīng)常與政府發(fā)生往來喜歡大面積舒適戶型，追求好的朝向、景觀面注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；注重購(gòu)買能夠與身份地位相匹配的產(chǎn)品希望能與政府機(jī)關(guān)和公務(wù)員建立良好的關(guān)系目標(biāo)客群需求推斷：地段:希望居住在政府機(jī)關(guān)及公務(wù)員集中的政務(wù)圈戶型:奢享與身份彰顯的大戶型,三房、四房本項(xiàng)目之主流客群：30～55歲的商界/政界精英目標(biāo)客群需求推斷：政務(wù)圈/純大戶型自身現(xiàn)狀消費(fèi)心理總價(jià)/單價(jià)承受力均較強(qiáng),選擇面廣喜歡大面積舒91項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位92定價(jià)依據(jù)市級(jí)核心政務(wù)圈尊貴名宅項(xiàng)目建設(shè)綜合成本土地價(jià)格的漲勢(shì)供求關(guān)系造勢(shì)客戶心理把握本案具有明顯的資源稀缺性特征，項(xiàng)目規(guī)模適中，因此除了地價(jià)漲幅和項(xiàng)目建設(shè)剛性投入考慮外，項(xiàng)目基于供求關(guān)系的優(yōu)勢(shì)把握和客戶心理的波動(dòng)將是項(xiàng)目定價(jià)的浮動(dòng)關(guān)鍵。定價(jià)依據(jù)市級(jí)核心政務(wù)圈項(xiàng)目建設(shè)綜合成本土地價(jià)格的漲勢(shì)供求關(guān)系93價(jià)格定位項(xiàng)目名稱本案美林銀谷卓越蔚藍(lán)海岸沁園春御院沃府比較因素權(quán)重35%25%20%20%區(qū)位20%1.01.10.80.90.9內(nèi)部配套10%1.00.90.91.00.9外部配套15%1.01.00.91.00.9規(guī)劃10%1.01.21.21.11.0戶型20%1.01.21.21.10.9園林10%1.01.11.11.11.0自然環(huán)境10%1.01.01.10.91.2開發(fā)商5%1.01.01.10.90.8銷售均價(jià)4400380035003400比準(zhǔn)均價(jià)4072372534823597本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格＝4072×35％+3725×25％+3500×20％+3597×20％＝3772.25元/平方米價(jià)格定位項(xiàng)目名稱本案美林銀谷卓越蔚藍(lán)海岸沁園春御院沃府比較因94市場(chǎng)價(jià)格靜態(tài)與動(dòng)態(tài)評(píng)估現(xiàn)階段靜態(tài)價(jià)格評(píng)估綜合考慮市場(chǎng)接受程度比較價(jià)格，根據(jù)目前市場(chǎng)上同類產(chǎn)品在地段、產(chǎn)品、配套、物業(yè)管理、環(huán)境、社區(qū)文化等綜合要素的比較，項(xiàng)目現(xiàn)階段的靜態(tài)均價(jià)定位為3772元/㎡入市價(jià)格動(dòng)態(tài)評(píng)估考慮市場(chǎng)的自然價(jià)格漲升幅度、創(chuàng)新的營(yíng)銷理念和營(yíng)銷推廣運(yùn)作，設(shè)定項(xiàng)目推盤周期為07年年底，保守估計(jì)項(xiàng)目的整體入市均價(jià)拉升10-15%：4149元/㎡市場(chǎng)價(jià)格靜態(tài)與動(dòng)態(tài)評(píng)估現(xiàn)階段靜態(tài)綜合考慮市場(chǎng)接受95Contents一、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1二、開發(fā)模式與項(xiàng)目定位2三、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議3四、營(yíng)銷推廣策略4Contents一、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1二、開發(fā)模式與項(xiàng)目定位2三96總平面規(guī)劃建議

總平面規(guī)劃建議97項(xiàng)目自身?xiàng)l件研判——總體平面分析

本項(xiàng)目共6棟，呈排列式分布；缺乏主題園林組團(tuán)；建筑規(guī)劃中規(guī)中矩，很難跳出公務(wù)員非高檔住宅的區(qū)域印象。項(xiàng)目采用純板式南北布局，樓房棟距較大，35-46米，視覺開闊，采光通風(fēng)比較理想。35.30米46.20米36.39米34.80米項(xiàng)目自身?xiàng)l件研判——總體平面分析本項(xiàng)目共6棟，98總平面規(guī)劃的理解主樓建筑平面兩端逐層向中間退縮成階梯狀立面，形成豐富天際線。項(xiàng)目進(jìn)入施工階段，是本項(xiàng)目規(guī)劃的制約前提。17F15F13F13F17F15F17F17F17F15F15F15F15F17F15F15F建筑主體成行列式分布較為舒闊的樓間距?？偲矫嬉?guī)劃的理解主樓建筑平面兩端逐層向中間退縮成階梯狀立面，99總平規(guī)劃的調(diào)整思考地塊總平規(guī)劃采用了具有良好宜居品質(zhì)的南北通透、一梯兩戶行列式布局。一、相比河西板塊豐富的產(chǎn)品構(gòu)成，項(xiàng)目總平規(guī)劃顯得四平八穩(wěn)，缺乏核心亮點(diǎn)。二、在地塊規(guī)劃面積有限，容積率約3.0的條件下，項(xiàng)目總平規(guī)劃的調(diào)整空間有限，基本已成定局。因此，我們的核心思考在于如何提煉和理解這一規(guī)劃與項(xiàng)目整體定位之間的關(guān)聯(lián)?？偲揭?guī)劃的調(diào)整思考地塊總平規(guī)劃采用了具有良好宜居品質(zhì)的南北通100規(guī)劃亮點(diǎn)提示：禮

——實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)的秩序感和禮儀感建筑總體成行列式分布，氣勢(shì)雄偉，豪華壯觀，吻合不偏不倚的居家禮儀。超大樓間距可以實(shí)現(xiàn)四個(gè)不同主題的四合院。小區(qū)中心軸營(yíng)造中央水景，由南而北，水景兩邊為小區(qū)主干道，東西兩邊延伸至院中的四合院。17F15F13F13F17F15F17F17F17F15F15F15F15F17F15F15F規(guī)劃亮點(diǎn)提示：禮——實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)的秩序感和禮儀感建筑總體成行列101·每棟樓座利用超大樓間距，圍合成不同庭院風(fēng)景的合院。行列式的建筑單體布局行列式布局按一定的朝向和間距成排布置，對(duì)房型設(shè)計(jì)較為有利，使每戶都能獲得良好的日照、通風(fēng)條件，居住起來舒適度高?！っ織潣亲贸髽情g距，圍合成不同庭院風(fēng)景的合院。行列式的102建筑風(fēng)格設(shè)定建議

建筑風(fēng)格設(shè)定建議103八方小區(qū)的建筑風(fēng)格一期建筑風(fēng)格的元素包括坡屋頂、行列式布局和素雅的外立面。因作為公務(wù)員小區(qū)開發(fā)，并未定義明晰的風(fēng)格主題。未來建筑風(fēng)格必須在一定程度上延續(xù)的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)出高品質(zhì)，從而支撐項(xiàng)目的核心價(jià)值與客群定位。八方小區(qū)的建筑風(fēng)格一期建筑風(fēng)格的元素包括坡屋頂、行列式布局和104建筑——只有經(jīng)典才能歷久彌新建筑——只有經(jīng)典才能歷久彌新105現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格