XXXX年07月九江廬山項目前期策劃提報課件

九江廬山項目前期策劃提報新聚仁機構(gòu)2012.07——謹(jǐn)呈聯(lián)盛集團九江廬山項目前期策劃提報——謹(jǐn)呈聯(lián)盛集團聚仁對于項目運作的問題剖析聚仁對于項目運作的問題剖析問題一：區(qū)位認(rèn)知度低、片區(qū)配套嚴(yán)重不足廬山九江市周邊圖示項目與城市的關(guān)系距離威家鎮(zhèn)2-3KM（少量的商家）距離九江市區(qū)10.5KM距離廬山機場51KM距離昌北機場90KM周邊配套嚴(yán)重匱乏，缺少城市屬性聚仁視角：對于九江市民，片區(qū)的認(rèn)知度極低，并且配套嚴(yán)重匱乏，缺少城市居住的基本屬性！問題一：區(qū)位認(rèn)知度低、片區(qū)配套嚴(yán)重不足廬山九江市周邊圖示項目問題二：九江供應(yīng)量充足，分流嚴(yán)重，本案客源導(dǎo)入困難09年出讓土地預(yù)計在今年年底集中放量上市，將有近150萬㎡的供應(yīng)；10年出讓土地，以1.8的容積率計算，未來一年的商品房供應(yīng)面積將高達(dá)270萬㎡；聚仁觀點：11年下半年后，僅09-11年九江市區(qū)一級市場供應(yīng)量將達(dá)到420萬方；本案憑什么導(dǎo)入九江客源？問題二：九江供應(yīng)量充足，分流嚴(yán)重，本案客源導(dǎo)入困難09年出讓問題三：容積率1.4，大規(guī)模的公寓物業(yè)，去化難度極大項目經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：350畝（23.3萬方）容積率：1.4總計容建筑面積：32.6萬方按常規(guī)運作模式，別墅體量最大化聯(lián)排別墅13萬方、小高層公寓19萬方威家鎮(zhèn)概況全鎮(zhèn)下轄5個行政村1個居委會總?cè)丝谝蝗f余人其中農(nóng)業(yè)人口七千余人項目體量大消費能力低聚仁觀點：這樣規(guī)模的體量，在無法導(dǎo)入外部人口的同時，去化難度非常大！難問題三：容積率1.4，大規(guī)模的公寓物業(yè)，去化難度極大項目經(jīng)濟常規(guī)運作——定位為九江城郊大盤項目，前期開發(fā)低密度物業(yè)，以性價比為主要賣點，回籠部分資金；待片區(qū)面貌成熟后，開發(fā)小高層、高層等公寓物業(yè)，實現(xiàn)利潤！風(fēng)險一：面臨九江城市常規(guī)項目的激烈競爭，“拼價格”，為下下之策風(fēng)險二：城市開發(fā)節(jié)奏、城市發(fā)展方向不確定性大，無法預(yù)知未來片區(qū)發(fā)展空間風(fēng)險三：對于開發(fā)商形象，品牌運作，沒有任何好處，反而可能受限于成本，還帶來施工質(zhì)量差等口碑風(fēng)險項目常規(guī)運作風(fēng)險大于機會，因此NO!常規(guī)運作——定位為九江城郊大盤項目，前期開發(fā)低密度物業(yè)，以性重新審視項目，我們的運作機會在哪里？重新審視項目，我們的運作機會在哪里？廬山——中國最具人氣的旅游度假目的地九寨溝聚仁觀點：項目地塊依附于廬山，廬山即是項目的最大價值點中國目前旅游度假幾大核心區(qū)域北有承德、南有三亞、西有九寨溝，而中國中部地區(qū)則是以廬山為中心的國家乃至實際級的旅游度假目的地承德三亞大理三亞黃山全國性旅游區(qū)域——海南、云南景點性旅游度假目的地——九寨溝、廬山、杭州、北京等廬山——中國最具人氣的旅游度假目的地九寨溝聚仁觀點：項目地塊江西旅游、度假占國家整體市場份額逐年遞增；其中廬山作為世界級名山的5A級景區(qū)，占份額最大。廬山——消費群體巨大，潛在客源規(guī)模巨大聚仁觀點：廬山將帶來全國乃至全世界數(shù)以百萬計的消費群體江西旅游、度假占國家整體市場份額逐年遞增；廬山——消費群體巨聚仁觀點：中國消費者的休閑需求正在促使旅游模式轉(zhuǎn)變集合家庭、休閑、商務(wù)、觀光為一體的休閑旅游純粹的觀光旅游

1、從“假日趕集”到“親近自然”

：經(jīng)過二十多個黃金周的洗禮，‘假日趕集’、‘走馬觀花式’的國內(nèi)大眾旅游逐漸降溫，逸情山水、運動養(yǎng)生、參與體驗、親近自然的個性化旅游、自助游、休閑度假正在興起。

2、從“觀光游”到“家庭游”、“商務(wù)游”：旅游產(chǎn)業(yè)越來越被要求提供多樣化服務(wù)，在旅游的同時滿足商務(wù)、休閑、家庭娛樂等多種需求。3、從“短暫觀光”到“休閑度假”：以觀光為主的旅游產(chǎn)業(yè)，重點是營造景點，缺乏服務(wù)休閑配套，無法長時間留住游客。以文化生態(tài)為主的旅游產(chǎn)業(yè)，注重配套服務(wù)，強調(diào)休閑娛樂消費，大量解決當(dāng)?shù)睾椭苓叴迕竦木蜆I(yè)問題，帶給政府更多的稅收。消費觀轉(zhuǎn)變——從觀光旅游向休閑度假游轉(zhuǎn)變聚仁觀點：中國消費者的休閑需求正在促使旅游模式轉(zhuǎn)變集合家庭、客源面——將不局限于九江、南昌等周邊區(qū)域京津塘長三角珠三角2010年全國城市人均GDP排名前115位聚仁觀點：以廬山休閑度假需求消費者為支點，我們的客源面放大客源面——將不局限于九江、南昌等周邊區(qū)域京津塘長三角珠三角2項目的定位思考？常規(guī)運作——區(qū)域配套落后，城市屬性弱，無法吸引九江市區(qū)及周邊消費者導(dǎo)入；項目優(yōu)勢一背靠廬山項目優(yōu)勢二未來中國需要度假游項目優(yōu)勢三各端客源面放大重新審視項目的核心價值如何定位，既能有效借助廬山，又能擴大項目的客源面？項目的定位思考？常規(guī)運作——區(qū)域配套落后，城市屬性弱，無法吸項目戰(zhàn)略定位廬山首席休閑度假目的地

大型旅游綜合體，集合家庭、休閑、商務(wù)、觀光為一體；以廬山的自然資源為載體，將觀光、度假等功能相互結(jié)合；并且結(jié)合中高端和高端休閑服務(wù)配套，兼具商務(wù)會談、家庭度假、歷史人文、休閑娛樂；項目戰(zhàn)略定位廬山首席休閑度假目的地大型旅游綜合體，集合家庭項目如何落地，吸引到外區(qū)域客源？項目如何落地，吸引到外區(qū)域客源？限定條件：1.4容積率，約350畝占地，30余萬方建筑體量定位思考1區(qū)位條件：項目位于廬山的北麓，盡享得天獨厚的廬山原生態(tài)景觀資源與旅游價值。項目具備30余萬方的大盤體量，我們?nèi)绾嗡茉煲粋€可持續(xù)性開發(fā)模式？項目緊鄰廬山景區(qū)，享得天獨厚的生態(tài)旅游價值，我們?nèi)绾我劳匈Y源，塑自身特色，創(chuàng)大廬山概念？歷史造就廬山，文化孕育廬山，名人喜愛廬山，世人贊美廬山。中華民族源遠(yuǎn)流長的歷史和數(shù)千年博大精深的文化蘊育了廬山無比豐厚的內(nèi)涵，使她不僅風(fēng)光秀麗，更集教育名山、文化名山、宗教名山、政治名山于一身。限定條件：1.4容積率，約350畝占地，30余萬方建筑體量定目標(biāo)客層：項目的未來客層將吸引整個南昌以及周邊相鄰城市、甚至是全國的多元化客層；客層動機：他們多屬家庭結(jié)構(gòu)豐富，老中青三代之家，他們向往一家大小既能在風(fēng)景宜人的景區(qū)內(nèi)盡享天倫之樂，又能給孩子、老人安排豐富的娛樂節(jié)目，收獲最多的精彩和舒適。客層需求：高品質(zhì)的生態(tài)度假產(chǎn)品，能夠滿足家庭成員不同的娛樂需求的國際度假路線。項目客層定位思考2機會點：國際化原生態(tài)度假村；滿足大家庭的度假所需；目標(biāo)客層：項目的未來客層將吸引整個南昌以及周邊相鄰城市、甚至據(jù)悉，在中國市場，家庭客人占所有出國游住客的40％－45％，而暑假期間則會有更多的家庭選擇ClubMed。隨著家庭結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，工作性質(zhì)的約束，旅游度假正在逐步由“目的性旅游”轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹彝ナ叫蓍e旅游”，追求更高端、更國際的度假體驗“ClubMed”高品質(zhì)的國際化度假村發(fā)展趨勢？定位思考3據(jù)悉，在中國市場，家庭客人占所有出國游住客的40％－45％，個案借鑒：國際家庭度假村『ClubMed』『ClubMed』是國際上最具知名度、最具代表性的國際標(biāo)準(zhǔn)家庭度假村運作機構(gòu)定位思考4國際上家庭度假村的成功運營模式個案借鑒：國際家庭度假村『ClubMed』『ClubMe國際家庭度假村『ClubMed』特色一分布范圍廣，口碑響成功代表最國際、最高端的品牌形象國際家庭度假村『ClubMed』特色一分布范圍廣，口碑響『ClubMed』已在全球30個地區(qū)，開設(shè)80座家庭度假村『ClubMed』業(yè)績『ClubMed』已在全球30個地區(qū)，開設(shè)80座家庭度假村XXXX年07月九江廬山項目前期策劃提報課件國際家庭度假村『ClubMed』特色二家庭度假旅游模式家庭成員需求細(xì)分配套服務(wù)追求高端國際家庭度假村『ClubMed』特色二家庭度假旅游模式“這種在一起的時間，并不是說一家三口整天呆在一起，而是指全家相處的高質(zhì)量的時間”。描述：在ClubMed里，一家人早上一起享用早餐，然后孩子去兒童俱樂部與同齡人一起玩游戲，愛好運動的丈夫可以去海灘上沖浪，而妻子則可以面朝大海做一個Spa或者練習(xí)瑜伽，雖然空間上他們沒有在一起，可是他們知道一家人是在同一個地方，安全地盡興地享受各自的快樂，等到半天或者一天結(jié)束的時候，一家人再在一起，分享彼此這一天的快樂和收獲，這種家庭相處的方式就是讓每個家庭成員都快樂地‘高質(zhì)量相處’。”功能：兒童俱樂部、海景女子SPA會館、紳士俱樂部，家庭餐廳、商務(wù)餐廳等特色餐飲『ClubMed』標(biāo)志性語句“享受和家人在一起的時間”“這種在一起的時間，并不是說一家三口整天呆在一起，而是指全家『ClubMed』——兒童俱樂部崇尚“獨樂樂不如眾樂樂”的ClubMed，細(xì)致照顧到家庭的每一個成員，尤其是孩子。“1967年，ClubMed就在度假村里創(chuàng)立了‘兒童俱樂部’，這在當(dāng)時是全球首創(chuàng)的。而現(xiàn)在，在遍及全球的80多個ClubMed度假村里，每一個度假村都設(shè)有兒童俱樂部，設(shè)有針對不同年齡段孩子的不同活動”經(jīng)驗豐富的G.O.（友善的組織者）們會全天照顧4到23個月的寶寶，讓父母一整天都能輕松休閑；2到3歲小孩：『小小俱樂部』

，戶外體育鍛煉、戲水活動，同伴一起游戲；4至10歲：『迷你俱樂部』，孩子能接觸各種各樣的新鮮事物、手工勞動、水中運動等等；11歲以上：『青少年俱樂部』，能讓孩子嘗試遠(yuǎn)離父母感受真正的自由、創(chuàng)意和休閑，在這里找到一個迥然不同的自我空間，并與同齡人一起創(chuàng)造屬于自己的夢幻假期年齡細(xì)分，為不同階段的孩子，提供對應(yīng)的益智類、游藝類等互動項目『ClubMed』——兒童俱樂部崇尚“獨樂樂不如眾樂樂”的『ClubMed』——女子會館ClubMed崇尚“健康、養(yǎng)生的放松體驗”專業(yè)水療SPA館女子印度瑜伽健康顧問專家課堂提供一個適合現(xiàn)代女性養(yǎng)生的健康俱樂部『ClubMed』——女子會館ClubMed崇尚“健康、『ClubMed』——紳士俱樂部高檔紅酒吧雪茄吧健身中心為紳士們提供一個休閑、健身兼顧社交、商務(wù)的共享平臺ClubMed為成功人士打造一個專署的放松空間『ClubMed』——紳士俱樂部高檔紅酒吧ClubMed『ClubMed』——家庭娛樂ClubMed提供給客人各種適合家庭聚會場所迷你影院風(fēng)情餐廳狂歡舞池最適合中午、夜晚以家庭形式聚會、放松的歡樂場『ClubMed』——家庭娛樂ClubMed提供給客人各『ClubMed』啟示『ClubMed』的成功模式設(shè)定客層以家庭為基礎(chǔ)的消費模式，良性的擴大所輻射的消費群體；為孩子量身定做了相應(yīng)的度假項目，照顧好孩子的同時，給大人提供了更自由的放松空間為家庭各類成員提供了各自理想的度假項目；根據(jù)當(dāng)?shù)仫L(fēng)土民俗，度假村設(shè)計相應(yīng)的娛樂項目，并配置專業(yè)GO親相大使負(fù)責(zé)全程陪同游玩、狂歡。本項目，有條件按照『ClubMed』的運作模式，結(jié)合本地市場客層習(xí)慣，打造大廬山最具特色的家庭度假村『ClubMed』啟示『ClubMed』的成功模式如何塑造我們的國際級度假村？導(dǎo)入國際、高品質(zhì)的配套內(nèi)容針對家庭式度假客層，配置特色業(yè)態(tài)及參與項目以體驗的形式塑造一個代表廬山、代表南昌的、最國際的旅游度假村如何塑造我們的國際級度假村？導(dǎo)入國際、高品質(zhì)的配套內(nèi)容項目產(chǎn)品定位以控制產(chǎn)品總價原則為基礎(chǔ)，帶動項目的可銷售物業(yè)的去化，保證可持續(xù)性開發(fā)！打造一個可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的度假型特色地產(chǎn)最國際、最具品質(zhì)的生態(tài)旅游地產(chǎn)項目最能代表聯(lián)盛品牌氣質(zhì)的特色地產(chǎn)項目最符合廬山文化底蘊的地產(chǎn)項目項目產(chǎn)品定位以控制產(chǎn)品總價原則為基礎(chǔ)，帶動項目的可銷售物業(yè)的XXXX年07月九江廬山項目前期策劃提報課件規(guī)劃意向配套滲透到整盤地形中；物業(yè)與配套相結(jié)合；充分展現(xiàn)度假型產(chǎn)品的特色。特色風(fēng)情主題商業(yè)星級酒店式主題配套CLUBMED公寓式酒店區(qū)別墅類片區(qū)山頂養(yǎng)生會所大獨棟式聯(lián)排酒店規(guī)劃意向配套滲透到整盤地形中；特色風(fēng)情主題商業(yè)星級酒店式主題配套——先行啟動、全面落實壹項目地塊所處大廬山的旅游背景優(yōu)勢，但小環(huán)境卻完全缺少配套規(guī)劃支撐（包括樹形象的高端配套、滿足基本生活的基礎(chǔ)配套）。通過配套的先行建立和完善，為后續(xù)可售產(chǎn)品的價值塑造和提升奠定堅實基礎(chǔ)，挖掘項目旅游度假價值最大化；通過特色、稀缺的配套建設(shè)，吸引客源的導(dǎo)入不斷匯聚人氣，樹立良性的口碑傳播。配套——先行啟動、全面落實壹項目地塊所處大廬山的旅游背景優(yōu)勢一、商業(yè)配套商業(yè)優(yōu)勢：聯(lián)盛作為南昌的知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，可充分發(fā)揮其成熟的商業(yè)運作經(jīng)驗及資源優(yōu)勢，進一步樹立口碑效應(yīng)。規(guī)劃區(qū)域：入口處、沿街面（發(fā)揮最大商業(yè)價值）；主要業(yè)態(tài)：當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)、紀(jì)念品、度假區(qū)日常生活需求品；目的：依附于廬山的旅游商業(yè)價值、針對度假旅游的消費特性，打造具備廬山特色的商業(yè)配套，并且讓每一位業(yè)主享受真正便捷、輕松的休閑度假模式。一、商業(yè)配套商業(yè)優(yōu)勢：聯(lián)盛作為南昌的知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，可充風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街特色商業(yè)業(yè)態(tài)：土特產(chǎn)一條街：山珍野味，土特產(chǎn)讓游客在玩樂之后也可帶些禮品、紀(jì)念品回去；（如廬山三石、廬山云霧茶、廬山竹絲畫簾……）宗教藝術(shù)品、古玩字畫紀(jì)念品一條街。廬山素有文化名山、宗教名山的美稱：集1500余位文壇巨匠或名家登臨廬山，留下4000余首詩詞歌賦；集佛、道、天主、基督、伊斯蘭教于一身的宗教圣地。特色商業(yè)業(yè)態(tài)：廬山素有文化名山、宗教名山的美稱：集1500余公寓式酒店片區(qū)別墅類片區(qū)二、星級酒店式主題配套規(guī)劃區(qū)域：洋房、小高層組團內(nèi)，入口形象區(qū)；主要功能：特色主題餐飲、休閑娛樂（酒吧、桌球、棋牌、私人影院……）；目的：輻射公寓式酒店產(chǎn)品片區(qū)，提供高品質(zhì)的酒店式服務(wù)。提高公寓式酒店類產(chǎn)品的價值，創(chuàng)造特色賣點。公寓式酒店片區(qū)別墅類片區(qū)二、星級酒店式主題配套規(guī)劃區(qū)域：洋房中西高檔餐廳、宴會廳、自助廳、VIP包房等星級酒店式餐飲全方位滿足社區(qū)用餐需求中西高檔餐廳、宴會廳、自助廳、VIP包房等星級酒店式餐飲全方特色主題餐飲——素食館“六祖素食”針對廬山的宗教文化，特設(shè)素食主題餐飲享宗教名山之特色特色主題餐飲——素食館“六祖素食”針對廬山的宗教文化，特設(shè)素竹林聽禪坐落于山間竹海之中，聽聽佛音、品品清茶、賞賞山間美景福堂禪院之靈修方式：聽禪+抄經(jīng)竹林聽禪坐落于山間竹海之中，聽聽佛音、品品清茶、賞賞山間美景星級酒店式休閑娛樂配置花園酒吧；酒吧飛鏢區(qū)；酒吧桌球區(qū)；Vip影院星級酒店式休閑娛樂配置花園酒吧；星級酒店式服務(wù)宴會籌辦；私人管家服務(wù)；私家廚師服務(wù)；代購商品、服飾；特別洗熨；專車租賃；代叫出租車；代辦各種票務(wù)；居家修繕、設(shè)備檢查；代繳各種費用賬單……負(fù)責(zé)管理及運營星級酒店式配套項目、并為公寓式酒店提供高品質(zhì)服務(wù)內(nèi)容：星級酒店式服務(wù)宴會籌辦；負(fù)責(zé)管理及運營星級酒店式配套項目、并公寓式酒店片區(qū)別墅類片區(qū)三、山頂溫泉養(yǎng)生會館規(guī)劃區(qū)域：別墅區(qū)山頂處；主要功能：專業(yè)人工溫泉養(yǎng)生、SPA水療；目的：作為低密度、高端物業(yè)屬性的專屬vip會館，樹立別墅區(qū)的高端專屬性。提高別墅產(chǎn)品的價值，創(chuàng)造高品質(zhì)賣點?？紤]到本案所在區(qū)域并不具備天然溫泉資源，因此建議通過人工溫泉的處理，打造一個專業(yè)的溫泉養(yǎng)生會館。公寓式酒店片區(qū)別墅類片區(qū)三、山頂溫泉養(yǎng)生會館規(guī)劃區(qū)域：別墅區(qū)人工溫泉設(shè)備毛發(fā)去除器：用來去水中的毛發(fā)；過濾機：用來除去水中的水垢、油脂；循環(huán)泵：安裝在毛發(fā)去除器和過濾機之間，用來將毛發(fā)去除器的過濾水循環(huán)到過濾機，并為人工溫泉設(shè)備中水流循環(huán)提供動力；溫泉裝置：為一罐型容器，內(nèi)部充填可再現(xiàn)溫泉浴的塊狀礦石，用來接受過濾機的過濾水并使其成為礦化水；熱交換器：其內(nèi)部中心位置安裝一換能器和一紫外燈管，用來對礦化水加熱和消毒；浴槽：用來接受經(jīng)加熱和消毒的礦化水供使用，并由一通道與毛發(fā)去除器相連接進行礦化水的循環(huán)溫泉機包含天然溫泉生成系統(tǒng)和水質(zhì)過濾凈化系統(tǒng)，家庭、賓館客房、spa會館、浴缸配套等。聯(lián)邦溫泉機:型號：LBX-8

溫泉水生成量：400噸。規(guī)格：?150mm*450mm

材質(zhì)：全不銹鋼結(jié)構(gòu)1、溫泉機人工溫泉設(shè)備介紹人工溫泉設(shè)備溫泉機包含天然溫泉生成系統(tǒng)和水質(zhì)過濾凈化系統(tǒng)，家2、鍋爐加熱式人工溫泉系統(tǒng)燃煤或燃油或燃?xì)忮仩t分別與人工溫泉水制造池或容器和人工溫泉水加熱池或容器相連，人工溫泉水加熱池或容器通過管道與人工溫泉浸泡池相連；人工溫泉水制造池或容器內(nèi)放有含有天然溫泉水的物質(zhì)和微量元素的的礦物質(zhì)；人工溫泉浸泡池還可設(shè)置循環(huán)過濾加熱系統(tǒng)；這一系統(tǒng)既可以用來制造溫泉水，又可以用來改變原有溫泉水的物質(zhì)和微量元素成分。燃?xì)忮仩t溫泉水制造池管道別墅溫泉池2、鍋爐加熱式人工溫泉系統(tǒng)燃?xì)忮仩t溫泉3、電加熱式人工溫泉系統(tǒng)人工溫泉水制造池或容器通過帶水泵的管道與人工溫泉浸泡池相連，在人工溫泉水制造池或容器內(nèi)部安裝有電加熱器，紫外線殺菌裝置，溫度傳感器和氣泵。人工溫泉水制造池或容器內(nèi)放有含有天然溫泉水的物質(zhì)和微量元素的的礦物質(zhì)；人工溫泉浸泡池還可設(shè)置循環(huán)過濾加熱系統(tǒng)；這一系統(tǒng)既可以用來制造溫泉水，又可以用來改變原有溫泉水的物質(zhì)和微量元素成分。溫泉水制造池管道人工溫水浸泡池3、電加熱式人工溫泉系統(tǒng)溫泉水制造池管溫泉養(yǎng)生會館訴求溫泉會館建議配置四-六間寬敞精致及配有淋浴室的護療室，保證一間特別配有熱帶雨林淋浴設(shè)備的護療亭。室內(nèi)外溫泉種類：桑拿浴、蒸氣浴、按摩池、牛奶浴、藥物浴等專業(yè)的洗浴設(shè)施以及時尚的養(yǎng)生服務(wù)配套（包括美容美發(fā)、香熏SPA、足療、醫(yī)學(xué)養(yǎng)生理療、休息大廳等服務(wù)項目）溫泉會館配備一對一的專業(yè)服務(wù)人員，讓業(yè)主享受到最專業(yè)、最貼心的享受。溫泉養(yǎng)生會館訴求溫泉會館配備一對一的專業(yè)服務(wù)人員，讓業(yè)主享受戶外溫泉泳池在山林中，利用地勢的落差，打造跌水溫泉池戶外生態(tài)溫泉，享受與大自然最親密的接觸。戶外溫泉泳池在山林中，利用地勢的落差，打造跌水溫泉池戶外生態(tài)室內(nèi)溫泉館深入室外的玻璃溫泉房在室內(nèi)泡溫泉，同樣可以觀賞外界的自然景觀；室內(nèi)日式溫泉室內(nèi)泰式花瓣溫泉室內(nèi)溫泉館深入室外的玻璃溫泉房在室內(nèi)泡溫泉，同樣可以觀賞外界溫泉養(yǎng)生用溫泉煮的雞蛋等食物冬日的溫泉泡腳溫泉養(yǎng)生用溫泉煮的雞蛋等食物冬日的溫泉泡腳租借山地租借山地四、Clubmed規(guī)劃區(qū)域：建議開發(fā)商向政府租借周邊部分山地作為配套建設(shè)；主要功能：家庭俱樂部、青少年兒童俱樂部、女子養(yǎng)生會館、紳士俱樂部；目的：項目休閑度假屬性的核心賣點，利用山地森林資源，打造一個適合全家參與的游樂度假區(qū)，根據(jù)年齡段分設(shè)針對性的參與項目。在這里，你可以擁有私家森林、私家農(nóng)場、私家果林，全家一起享受獨一無二的野趣；在這里，孩童、青少年可完全離開父母，在專業(yè)的教育機構(gòu)內(nèi)，成群結(jié)隊的享受集體的快樂；在這里，女士們可完全不用顧慮生活中的負(fù)擔(dān)，享受完全私密的輕松時光；在這里，男士們更可找到獨立的商務(wù)洽談空間，放松心情、享受生活的自在空間……公寓式酒店片區(qū)別墅類片區(qū)租借山地租借山地四、Clubmed規(guī)劃區(qū)域：建議開發(fā)商向政配套設(shè)施：林中探險、野戰(zhàn)集中營、山頂露營、露天燒烤、私家果林、私家農(nóng)場等參與性活動，無須出社區(qū)大門，內(nèi)部項目即可玩上兩三天1、家庭俱樂部在一片山地密林中，設(shè)置多種不同的參與娛樂設(shè)施，享受與自然的親近。私家果林私家農(nóng)場農(nóng)家樂野戰(zhàn)集中營林中探險露天燒烤配套設(shè)施：林中探險、野戰(zhàn)集中營、山頂露營、露天燒烤、私家果林2、青少年、兒童俱樂部設(shè)有針對不同年齡段孩子的不同活動”經(jīng)驗豐富的G.O.（友善的組織者）們會全天照顧4到23個月的寶寶，讓父母一整天都能輕松休閑；2到3歲小孩：『小小俱樂部』，戶外體育鍛煉、同伴一起游戲；4至10歲：『迷你俱樂部』，孩子能接觸各種各樣的新鮮事物、手工勞動等等；11歲以上：『青少年俱樂部』，能讓孩子嘗試遠(yuǎn)離父母感受真正的自由、創(chuàng)意和休閑，在這里找到一個迥然不同的自我空間，并與同齡人一起創(chuàng)造屬于自己的夢幻假期年齡細(xì)分，為不同階段的孩子，提供對應(yīng)的益智類、游藝類等互動項目為不同年齡段的孩子設(shè)置不同的活動內(nèi)容、不同的培訓(xùn)課程，帶動家庭最主力的消費結(jié)構(gòu)。青少年兒童俱樂部2、青少年、兒童俱樂部設(shè)有針對不同年齡段孩子的不同活動”為不兒童俱樂部——全明星夏令營配合兒童俱樂部，為項目大盤形象量身定做的互動活動由明星陪同，體驗露營、冒險、科技等國際級夏令營功能與景觀相融分齡組隊模式2到3歲小孩：山腳，戶外快樂體育鍛煉時間（過獨木橋、跳舞、丟手絹、玩老鷹抓小雞等場地式項目），和同伴一起游戲4至10歲：山腰，迷宮尋寶、人造沙灘（拔河、日光?。?、戶外健身器械區(qū)等；11歲以上：山頂，航模開發(fā)，山上探險（人造森林）、草原競技、攀巖、滑板、旱冰、露營等兒童俱樂部——全明星夏令營配合兒童俱樂部，為項目大盤形象量身高考輔導(dǎo)速成班聘請知名院校、名師主講開設(shè)文化課強化班開設(shè)藝術(shù)類（美術(shù)、音樂、表演）考前突擊班根據(jù)家長需求開始3-5人班，10-15人班青少年俱樂部——特色培訓(xùn)機構(gòu)邀請知名明星、奧運冠軍、各界精英大師，聯(lián)合我們的頂尖教育機構(gòu)，為業(yè)主提供暑期高品質(zhì)活動聶衛(wèi)平圍棋傳授朗朗鋼琴中心茶藝、插花類修心養(yǎng)性技能提供外籍背景的師資、助教，解決業(yè)主無時間、精力顧及子女的問題暑期，子女可階段性的與外籍教師同吃同住，培養(yǎng)孩子更獨立的生活習(xí)慣大師培訓(xùn)機構(gòu)（室內(nèi)）暑期外籍家庭助教（軟性服務(wù)，主要針對別墅客層階段性常住家庭）高考輔導(dǎo)速成班聘請知名院校、名師主講青少年俱樂部——特色培訓(xùn)女子會館3、女子養(yǎng)生會館崇尚“健康、養(yǎng)生的放松體驗”女人們的自在天地在這里將體驗到目前國際上流行的養(yǎng)生項目專業(yè)水療SPA館女子印度瑜伽健康顧問專家課堂茶道女子會館3、女子養(yǎng)生會館崇尚“健康、養(yǎng)生的放松體驗”女人們紳士俱樂部4、紳士俱樂部為成功人士打造一個專署的放松空間滿足紳士們緩解壓力的同時，營造一個最舒適、最輕松的商務(wù)空間休閑功能：健身房、室內(nèi)高爾夫、室內(nèi)恒溫泳池、桑拿紳士俱樂部4、紳士俱樂部為成功人士打造一個專署的放松空間滿商業(yè)配套強化了項目的大廬山特色概念，而“聯(lián)盛”作為南昌的知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，也可充分發(fā)揮其成熟的商業(yè)運作經(jīng)驗及資源優(yōu)勢，進一步樹立口碑效應(yīng)；通過溫泉主題會所，樹立了別墅高端業(yè)態(tài)的專屬性。而溫泉主題的強化訴求，為項目客層建立了一個目的性消費目標(biāo)；星級酒店式的特色配套，滿足了整盤的生活消費需求。而服務(wù)意識的樹立，則更為塑造了公寓式酒店的賣點，也未項目建立了一個高端的品質(zhì)形象標(biāo)簽；家庭俱樂部則通過其軟性服務(wù)、參與性活動項目，強化了項目整盤的可度假價值，也創(chuàng)造了整盤核心價值?！劳猩鲜雠涮紫刃械牟僮鞑呗?，為項目打響知名度，為后續(xù)可去化物業(yè)建立良性的客戶口碑！總結(jié)商業(yè)配套強化了項目的大廬山特色概念，而“聯(lián)盛”作為南昌的XXXX年07月九江廬山項目前期策劃提報課件公寓式酒店區(qū)別墅類片區(qū)大獨棟式聯(lián)排可售物業(yè)——訴求市場接受度最高、利潤最大化貳依托成熟旅游地產(chǎn)概念，充分挖掘可售物業(yè)的度假產(chǎn)品屬性。將度假的概念融入到每一種業(yè)態(tài)的建筑中、每一種業(yè)態(tài)的戶型中。讓來度假的業(yè)主，真正享受全方位的休閑度假樂趣。酒店公寓式酒店區(qū)別墅類片區(qū)大獨棟式聯(lián)排可售物業(yè)——訴求市場接受度一、別墅類產(chǎn)品物業(yè)類型：大獨棟式聯(lián)排產(chǎn)品；類獨棟產(chǎn)品別墅類產(chǎn)品訴求：訴求全明的度假型居住空間。讓每個空間都能直接享受陽光的味道；讓每個空間都能與大自然親密接觸;戶戶享有超大的下沉庭院，地下空間可陽光直射；而部分山體別墅則更可以利用坡地山體的地勢變化，打造雙首層、全明的舒適空間（-1F甚至-2F都可直接采光，沒有了傳統(tǒng)的地下室概念）；充分利用每戶的陽光庭院或是露臺，引入私家溫泉概念，享受著在大自然的環(huán)抱中的度假養(yǎng)生體驗。地勢平坦區(qū)域的別墅組團式排布，保障最小半徑都有共享活動平臺。倡導(dǎo)真正度假情趣，塑造產(chǎn)品賣點。大獨棟聯(lián)排大獨棟聯(lián)排類獨棟一、別墅類產(chǎn)品物業(yè)類型：別墅類產(chǎn)品訴求：大獨棟聯(lián)排大獨棟聯(lián)排別墅區(qū)形象示意圖別賣點一：山地別墅、雙首層設(shè)計山體別墅利用坡地山體的地勢變化，打造雙首層、全明的舒適空間（-1F甚至-2F都可直接采光，沒有了傳統(tǒng)的地下室概念）；架空層-2F1F-1F半地下夾層F錯層2F1F-1F剖面示意立面示意立面示意-1F、-2F全明地下層贈送，更高附加值享受賣點一：山地別墅、雙首層設(shè)計山體別墅利用坡地山體的地勢變化，戶外泳池戶外網(wǎng)球場戶外養(yǎng)生組團戶外BBQ賣點二：平原區(qū)組團圍合、共享鄰里空間多主題組團形式，全新鄰里居住模式建筑S型圍合式排布，使別墅間形成大大小小不同的組團，每個組團導(dǎo)入不同的休閑娛樂運動主題，如戶外泳池組團、戶外網(wǎng)球組團、戶外BBQ組團……，從而打造全新的功能型組團模式，倡導(dǎo)全新的鄰里互動體驗。休閑運動組團戶外泳池戶外網(wǎng)球場戶外養(yǎng)生組團戶外BBQ賣點二：平原區(qū)組團圍可有泰式溫泉水療設(shè)計，或者日式溫泉設(shè)計可在下沉庭院中用石材打造一個溫泉池，仿佛置身于自然界中。露臺溫泉池，享受山林間的自然氧吧。賣點三：人工溫泉入戶可有泰式溫泉水療設(shè)計，或者日式溫泉設(shè)計可在下沉庭院中用石材打私家溫泉入戶優(yōu)點通過各種形式將自來水轉(zhuǎn)化為溫泉水，加入天然溫泉水的物質(zhì)和微量元素的的礦物質(zhì)，使其達(dá)到天然溫泉效果。溫泉熱浴不僅可使肌肉、關(guān)節(jié)松弛，消除疲勞；還可擴張血管，促進血液循環(huán)，加速人體新陳代謝。溫泉不只可以泡，還可以直接飲用，裝上飲水溫泉機，開水變成溫泉水。

私家溫泉入戶優(yōu)點通過各種形式將自來水轉(zhuǎn)化為溫泉水，加入天然溫業(yè)態(tài)說明：大獨棟式聯(lián)排別墅產(chǎn)品特點：從建筑外觀上看是一棟完整的大獨棟別墅；而實則是由四聯(lián)到五聯(lián)的聯(lián)排別墅組成；建筑形式：端頭兩戶為兩層建筑形式，中間戶為三層的建筑形式。注重“獨棟”別墅的空間感和層次感，使建筑錯落有致、不會呆板。戶型面積分布：主力面積段：110-120平米；端頭可適當(dāng)做到150平米，充分利用端頭價值優(yōu)勢。大獨棟立面示意圖業(yè)態(tài)說明：大獨棟式聯(lián)排別墅產(chǎn)品特點：建筑形式：戶型面積分布：業(yè)態(tài)說明：類獨棟別墅產(chǎn)品特點：采用類獨棟的形式打造環(huán)繞式護院的獨棟的居住品質(zhì)。建筑形式：兩棟建筑間通過一層局部的構(gòu)建物相連接，如入戶門廊、車庫、書房、茶室等輔助空間。四面花園環(huán)繞。二、三層則完全斷開、獨立。戶型面積分布：主力面積：200平米；端頭可適當(dāng)做到220-240平米，充分發(fā)揮端頭價值優(yōu)勢。邊套門廳,打造不同特色的入戶形式通過一層廚房等部分建筑連接類獨棟剖面示意圖類獨棟立面示意圖業(yè)態(tài)說明：類獨棟別墅產(chǎn)品特點：建筑形式：戶型面積分布：邊套門二、公寓式酒店類產(chǎn)品公寓式酒店類產(chǎn)品訴求：結(jié)合山體的坡地特色，打造雙首層、層層退臺的洋房或是局部退臺的小高層建筑形式，打造了更高的附加值空間，也塑造了更具特色、更具度假屬性的居住空間。每戶均在露臺或是陽臺空間配備私家景觀浴池，享受著專屬的度假氛圍。享受酒店式服務(wù)，更人性化、舒適的度假享受，塑造產(chǎn)品附加值賣點。物業(yè)類型：洋房式酒店；小高層式酒店公寓式酒店片區(qū)酒店公寓片區(qū)盡可能做足容積率，還原別墅產(chǎn)品的私家氛圍和空間感。注：公寓片區(qū)的入口可設(shè)置酒店（涵蓋酒店式配套），塑造整體形象標(biāo)識，提供片區(qū)專業(yè)酒店式服務(wù)。二、公寓式酒店類產(chǎn)品公寓式酒店類產(chǎn)品訴求：物業(yè)類型：公寓式酒公寓區(qū)形象示意圖公寓區(qū)賣點一：山體建筑、層層退臺依山而建、退臺設(shè)計；大露臺一線觀景。山體道路山體道路退臺表現(xiàn)樓梯山體道路所贈送的-1F、-2F均可做為每個單元的共享休閑娛樂配套平臺，創(chuàng)造度假產(chǎn)品的特色。同樣，也可像別墅一樣，將地下層作為一層、甚至二層戶型的附加值空間，增加產(chǎn)品賣點。從不同的角度，看不同的建筑形態(tài)。（北面看或是4、5層的建筑，南面看則會是6、7層的建筑。賣點一：山體建筑、層層退臺依山而建、退臺設(shè)計；山體道路山體道賣點二：私家景觀浴池在陽臺、露臺上設(shè)置一線觀景的spa空間，享受度假的樂趣。賣點二：私家景觀浴池在陽臺、露臺上設(shè)置一線觀景的spa空間，賣點三：享受酒店式服務(wù)，提升產(chǎn)品附加值共享星級酒店式配套的生活服務(wù)，讓度假更舒適、更輕松，不需再為瑣碎的小事而操心，全心享受度假的快樂。賣點三：享受酒店式服務(wù)，提升產(chǎn)品附加值共享星級酒店式配套的生業(yè)態(tài)說明：公寓式酒店戶型面積分布：在景觀視野開闊、景觀位置最好的區(qū)域，以及端頭套型排布80-100平米的戶型，提高戶型價值，創(chuàng)造利潤最大化。在景觀視野相對有遮擋、或是受到外界干擾的區(qū)域、以及方位不正的套型排布40-50平米的戶型，通過總價優(yōu)勢，減小去化抗性。產(chǎn)品特點：小高層為傳統(tǒng)形式，但注重戶型的觀景價值（如大露臺、大陽臺、南向觀景衛(wèi)浴空間等），突出度假產(chǎn)品屬性；洋房產(chǎn)品則并非傳統(tǒng)一梯兩戶的形式，而是以一梯4-6戶的形式，打造酒店式的小面積產(chǎn)品，滿足客源需求，符合度假屬性。立面形象示意圖業(yè)態(tài)說明：公寓式酒店戶型面積分布：產(chǎn)品特點：立面形象示意圖演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！九江廬山項目前期策劃提報新聚仁機構(gòu)2012.07——謹(jǐn)呈聯(lián)盛集團九江廬山項目前期策劃提報——謹(jǐn)呈聯(lián)盛集團聚仁對于項目運作的問題剖析聚仁對于項目運作的問題剖析問題一：區(qū)位認(rèn)知度低、片區(qū)配套嚴(yán)重不足廬山九江市周邊圖示項目與城市的關(guān)系距離威家鎮(zhèn)2-3KM（少量的商家）距離九江市區(qū)10.5KM距離廬山機場51KM距離昌北機場90KM周邊配套嚴(yán)重匱乏，缺少城市屬性聚仁視角：對于九江市民，片區(qū)的認(rèn)知度極低，并且配套嚴(yán)重匱乏，缺少城市居住的基本屬性！問題一：區(qū)位認(rèn)知度低、片區(qū)配套嚴(yán)重不足廬山九江市周邊圖示項目問題二：九江供應(yīng)量充足，分流嚴(yán)重，本案客源導(dǎo)入困難09年出讓土地預(yù)計在今年年底集中放量上市，將有近150萬㎡的供應(yīng)；10年出讓土地，以1.8的容積率計算，未來一年的商品房供應(yīng)面積將高達(dá)270萬㎡；聚仁觀點：11年下半年后，僅09-11年九江市區(qū)一級市場供應(yīng)量將達(dá)到420萬方；本案憑什么導(dǎo)入九江客源？問題二：九江供應(yīng)量充足，分流嚴(yán)重，本案客源導(dǎo)入困難09年出讓問題三：容積率1.4，大規(guī)模的公寓物業(yè)，去化難度極大項目經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：350畝（23.3萬方）容積率：1.4總計容建筑面積：32.6萬方按常規(guī)運作模式，別墅體量最大化聯(lián)排別墅13萬方、小高層公寓19萬方威家鎮(zhèn)概況全鎮(zhèn)下轄5個行政村1個居委會總?cè)丝谝蝗f余人其中農(nóng)業(yè)人口七千余人項目體量大消費能力低聚仁觀點：這樣規(guī)模的體量，在無法導(dǎo)入外部人口的同時，去化難度非常大！難問題三：容積率1.4，大規(guī)模的公寓物業(yè)，去化難度極大項目經(jīng)濟常規(guī)運作——定位為九江城郊大盤項目，前期開發(fā)低密度物業(yè)，以性價比為主要賣點，回籠部分資金；待片區(qū)面貌成熟后，開發(fā)小高層、高層等公寓物業(yè)，實現(xiàn)利潤！風(fēng)險一：面臨九江城市常規(guī)項目的激烈競爭，“拼價格”，為下下之策風(fēng)險二：城市開發(fā)節(jié)奏、城市發(fā)展方向不確定性大，無法預(yù)知未來片區(qū)發(fā)展空間風(fēng)險三：對于開發(fā)商形象，品牌運作，沒有任何好處，反而可能受限于成本，還帶來施工質(zhì)量差等口碑風(fēng)險項目常規(guī)運作風(fēng)險大于機會，因此NO!常規(guī)運作——定位為九江城郊大盤項目，前期開發(fā)低密度物業(yè)，以性重新審視項目，我們的運作機會在哪里？重新審視項目，我們的運作機會在哪里？廬山——中國最具人氣的旅游度假目的地九寨溝聚仁觀點：項目地塊依附于廬山，廬山即是項目的最大價值點中國目前旅游度假幾大核心區(qū)域北有承德、南有三亞、西有九寨溝，而中國中部地區(qū)則是以廬山為中心的國家乃至實際級的旅游度假目的地承德三亞大理三亞黃山全國性旅游區(qū)域——海南、云南景點性旅游度假目的地——九寨溝、廬山、杭州、北京等廬山——中國最具人氣的旅游度假目的地九寨溝聚仁觀點：項目地塊江西旅游、度假占國家整體市場份額逐年遞增；其中廬山作為世界級名山的5A級景區(qū)，占份額最大。廬山——消費群體巨大，潛在客源規(guī)模巨大聚仁觀點：廬山將帶來全國乃至全世界數(shù)以百萬計的消費群體江西旅游、度假占國家整體市場份額逐年遞增；廬山——消費群體巨聚仁觀點：中國消費者的休閑需求正在促使旅游模式轉(zhuǎn)變集合家庭、休閑、商務(wù)、觀光為一體的休閑旅游純粹的觀光旅游

1、從“假日趕集”到“親近自然”

：經(jīng)過二十多個黃金周的洗禮，‘假日趕集’、‘走馬觀花式’的國內(nèi)大眾旅游逐漸降溫，逸情山水、運動養(yǎng)生、參與體驗、親近自然的個性化旅游、自助游、休閑度假正在興起。

2、從“觀光游”到“家庭游”、“商務(wù)游”：旅游產(chǎn)業(yè)越來越被要求提供多樣化服務(wù)，在旅游的同時滿足商務(wù)、休閑、家庭娛樂等多種需求。3、從“短暫觀光”到“休閑度假”：以觀光為主的旅游產(chǎn)業(yè)，重點是營造景點，缺乏服務(wù)休閑配套，無法長時間留住游客。以文化生態(tài)為主的旅游產(chǎn)業(yè)，注重配套服務(wù)，強調(diào)休閑娛樂消費，大量解決當(dāng)?shù)睾椭苓叴迕竦木蜆I(yè)問題，帶給政府更多的稅收。消費觀轉(zhuǎn)變——從觀光旅游向休閑度假游轉(zhuǎn)變聚仁觀點：中國消費者的休閑需求正在促使旅游模式轉(zhuǎn)變集合家庭、客源面——將不局限于九江、南昌等周邊區(qū)域京津塘長三角珠三角2010年全國城市人均GDP排名前115位聚仁觀點：以廬山休閑度假需求消費者為支點，我們的客源面放大客源面——將不局限于九江、南昌等周邊區(qū)域京津塘長三角珠三角2項目的定位思考？常規(guī)運作——區(qū)域配套落后，城市屬性弱，無法吸引九江市區(qū)及周邊消費者導(dǎo)入；項目優(yōu)勢一背靠廬山項目優(yōu)勢二未來中國需要度假游項目優(yōu)勢三各端客源面放大重新審視項目的核心價值如何定位，既能有效借助廬山，又能擴大項目的客源面？項目的定位思考？常規(guī)運作——區(qū)域配套落后，城市屬性弱，無法吸項目戰(zhàn)略定位廬山首席休閑度假目的地

大型旅游綜合體，集合家庭、休閑、商務(wù)、觀光為一體；以廬山的自然資源為載體，將觀光、度假等功能相互結(jié)合；并且結(jié)合中高端和高端休閑服務(wù)配套，兼具商務(wù)會談、家庭度假、歷史人文、休閑娛樂；項目戰(zhàn)略定位廬山首席休閑度假目的地大型旅游綜合體，集合家庭項目如何落地，吸引到外區(qū)域客源？項目如何落地，吸引到外區(qū)域客源？限定條件：1.4容積率，約350畝占地，30余萬方建筑體量定位思考1區(qū)位條件：項目位于廬山的北麓，盡享得天獨厚的廬山原生態(tài)景觀資源與旅游價值。項目具備30余萬方的大盤體量，我們?nèi)绾嗡茉煲粋€可持續(xù)性開發(fā)模式？項目緊鄰廬山景區(qū)，享得天獨厚的生態(tài)旅游價值，我們?nèi)绾我劳匈Y源，塑自身特色，創(chuàng)大廬山概念？歷史造就廬山，文化孕育廬山，名人喜愛廬山，世人贊美廬山。中華民族源遠(yuǎn)流長的歷史和數(shù)千年博大精深的文化蘊育了廬山無比豐厚的內(nèi)涵，使她不僅風(fēng)光秀麗，更集教育名山、文化名山、宗教名山、政治名山于一身。限定條件：1.4容積率，約350畝占地，30余萬方建筑體量定目標(biāo)客層：項目的未來客層將吸引整個南昌以及周邊相鄰城市、甚至是全國的多元化客層；客層動機：他們多屬家庭結(jié)構(gòu)豐富，老中青三代之家，他們向往一家大小既能在風(fēng)景宜人的景區(qū)內(nèi)盡享天倫之樂，又能給孩子、老人安排豐富的娛樂節(jié)目，收獲最多的精彩和舒適?？蛯有枨螅焊咂焚|(zhì)的生態(tài)度假產(chǎn)品，能夠滿足家庭成員不同的娛樂需求的國際度假路線。項目客層定位思考2機會點：國際化原生態(tài)度假村；滿足大家庭的度假所需；目標(biāo)客層：項目的未來客層將吸引整個南昌以及周邊相鄰城市、甚至據(jù)悉，在中國市場，家庭客人占所有出國游住客的40％－45％，而暑假期間則會有更多的家庭選擇ClubMed。隨著家庭結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，工作性質(zhì)的約束，旅游度假正在逐步由“目的性旅游”轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹彝ナ叫蓍e旅游”，追求更高端、更國際的度假體驗“ClubMed”高品質(zhì)的國際化度假村發(fā)展趨勢？定位思考3據(jù)悉，在中國市場，家庭客人占所有出國游住客的40％－45％，個案借鑒：國際家庭度假村『ClubMed』『ClubMed』是國際上最具知名度、最具代表性的國際標(biāo)準(zhǔn)家庭度假村運作機構(gòu)定位思考4國際上家庭度假村的成功運營模式個案借鑒：國際家庭度假村『ClubMed』『ClubMe國際家庭度假村『ClubMed』特色一分布范圍廣，口碑響成功代表最國際、最高端的品牌形象國際家庭度假村『ClubMed』特色一分布范圍廣，口碑響『ClubMed』已在全球30個地區(qū)，開設(shè)80座家庭度假村『ClubMed』業(yè)績『ClubMed』已在全球30個地區(qū)，開設(shè)80座家庭度假村XXXX年07月九江廬山項目前期策劃提報課件國際家庭度假村『ClubMed』特色二家庭度假旅游模式家庭成員需求細(xì)分配套服務(wù)追求高端國際家庭度假村『ClubMed』特色二家庭度假旅游模式“這種在一起的時間，并不是說一家三口整天呆在一起，而是指全家相處的高質(zhì)量的時間”。描述：在ClubMed里，一家人早上一起享用早餐，然后孩子去兒童俱樂部與同齡人一起玩游戲，愛好運動的丈夫可以去海灘上沖浪，而妻子則可以面朝大海做一個Spa或者練習(xí)瑜伽，雖然空間上他們沒有在一起，可是他們知道一家人是在同一個地方，安全地盡興地享受各自的快樂，等到半天或者一天結(jié)束的時候，一家人再在一起，分享彼此這一天的快樂和收獲，這種家庭相處的方式就是讓每個家庭成員都快樂地‘高質(zhì)量相處’?！惫δ埽簝和銟凡俊⒑＞芭覵PA會館、紳士俱樂部，家庭餐廳、商務(wù)餐廳等特色餐飲『ClubMed』標(biāo)志性語句“享受和家人在一起的時間”“這種在一起的時間，并不是說一家三口整天呆在一起，而是指全家『ClubMed』——兒童俱樂部崇尚“獨樂樂不如眾樂樂”的ClubMed，細(xì)致照顧到家庭的每一個成員，尤其是孩子?！?967年，ClubMed就在度假村里創(chuàng)立了‘兒童俱樂部’，這在當(dāng)時是全球首創(chuàng)的。而現(xiàn)在，在遍及全球的80多個ClubMed度假村里，每一個度假村都設(shè)有兒童俱樂部，設(shè)有針對不同年齡段孩子的不同活動”經(jīng)驗豐富的G.O.（友善的組織者）們會全天照顧4到23個月的寶寶，讓父母一整天都能輕松休閑；2到3歲小孩：『小小俱樂部』

，戶外體育鍛煉、戲水活動，同伴一起游戲；4至10歲：『迷你俱樂部』，孩子能接觸各種各樣的新鮮事物、手工勞動、水中運動等等；11歲以上：『青少年俱樂部』，能讓孩子嘗試遠(yuǎn)離父母感受真正的自由、創(chuàng)意和休閑，在這里找到一個迥然不同的自我空間，并與同齡人一起創(chuàng)造屬于自己的夢幻假期年齡細(xì)分，為不同階段的孩子，提供對應(yīng)的益智類、游藝類等互動項目『ClubMed』——兒童俱樂部崇尚“獨樂樂不如眾樂樂”的『ClubMed』——女子會館ClubMed崇尚“健康、養(yǎng)生的放松體驗”專業(yè)水療SPA館女子印度瑜伽健康顧問專家課堂提供一個適合現(xiàn)代女性養(yǎng)生的健康俱樂部『ClubMed』——女子會館ClubMed崇尚“健康、『ClubMed』——紳士俱樂部高檔紅酒吧雪茄吧健身中心為紳士們提供一個休閑、健身兼顧社交、商務(wù)的共享平臺ClubMed為成功人士打造一個專署的放松空間『ClubMed』——紳士俱樂部高檔紅酒吧ClubMed『ClubMed』——家庭娛樂ClubMed提供給客人各種適合家庭聚會場所迷你影院風(fēng)情餐廳狂歡舞池最適合中午、夜晚以家庭形式聚會、放松的歡樂場『ClubMed』——家庭娛樂ClubMed提供給客人各『ClubMed』啟示『ClubMed』的成功模式設(shè)定客層以家庭為基礎(chǔ)的消費模式，良性的擴大所輻射的消費群體；為孩子量身定做了相應(yīng)的度假項目，照顧好孩子的同時，給大人提供了更自由的放松空間為家庭各類成員提供了各自理想的度假項目；根據(jù)當(dāng)?shù)仫L(fēng)土民俗，度假村設(shè)計相應(yīng)的娛樂項目，并配置專業(yè)GO親相大使負(fù)責(zé)全程陪同游玩、狂歡。本項目，有條件按照『ClubMed』的運作模式，結(jié)合本地市場客層習(xí)慣，打造大廬山最具特色的家庭度假村『ClubMed』啟示『ClubMed』的成功模式如何塑造我們的國際級度假村？導(dǎo)入國際、高品質(zhì)的配套內(nèi)容針對家庭式度假客層，配置特色業(yè)態(tài)及參與項目以體驗的形式塑造一個代表廬山、代表南昌的、最國際的旅游度假村如何塑造我們的國際級度假村？導(dǎo)入國際、高品質(zhì)的配套內(nèi)容項目產(chǎn)品定位以控制產(chǎn)品總價原則為基礎(chǔ)，帶動項目的可銷售物業(yè)的去化，保證可持續(xù)性開發(fā)！打造一個可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的度假型特色地產(chǎn)最國際、最具品質(zhì)的生態(tài)旅游地產(chǎn)項目最能代表聯(lián)盛品牌氣質(zhì)的特色地產(chǎn)項目最符合廬山文化底蘊的地產(chǎn)項目項目產(chǎn)品定位以控制產(chǎn)品總價原則為基礎(chǔ)，帶動項目的可銷售物業(yè)的XXXX年07月九江廬山項目前期策劃提報課件規(guī)劃意向配套滲透到整盤地形中；物業(yè)與配套相結(jié)合；充分展現(xiàn)度假型產(chǎn)品的特色。特色風(fēng)情主題商業(yè)星級酒店式主題配套CLUBMED公寓式酒店區(qū)別墅類片區(qū)山頂養(yǎng)生會所大獨棟式聯(lián)排酒店規(guī)劃意向配套滲透到整盤地形中；特色風(fēng)情主題商業(yè)星級酒店式主題配套——先行啟動、全面落實壹項目地塊所處大廬山的旅游背景優(yōu)勢，但小環(huán)境卻完全缺少配套規(guī)劃支撐（包括樹形象的高端配套、滿足基本生活的基礎(chǔ)配套）。通過配套的先行建立和完善，為后續(xù)可售產(chǎn)品的價值塑造和提升奠定堅實基礎(chǔ)，挖掘項目旅游度假價值最大化；通過特色、稀缺的配套建設(shè)，吸引客源的導(dǎo)入不斷匯聚人氣，樹立良性的口碑傳播。配套——先行啟動、全面落實壹項目地塊所處大廬山的旅游背景優(yōu)勢一、商業(yè)配套商業(yè)優(yōu)勢：聯(lián)盛作為南昌的知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，可充分發(fā)揮其成熟的商業(yè)運作經(jīng)驗及資源優(yōu)勢，進一步樹立口碑效應(yīng)。規(guī)劃區(qū)域：入口處、沿街面（發(fā)揮最大商業(yè)價值）；主要業(yè)態(tài)：當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)、紀(jì)念品、度假區(qū)日常生活需求品；目的：依附于廬山的旅游商業(yè)價值、針對度假旅游的消費特性，打造具備廬山特色的商業(yè)配套，并且讓每一位業(yè)主享受真正便捷、輕松的休閑度假模式。一、商業(yè)配套商業(yè)優(yōu)勢：聯(lián)盛作為南昌的知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，可充風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街特色商業(yè)業(yè)態(tài)：土特產(chǎn)一條街：山珍野味，土特產(chǎn)讓游客在玩樂之后也可帶些禮品、紀(jì)念品回去；（如廬山三石、廬山云霧茶、廬山竹絲畫簾……）宗教藝術(shù)品、古玩字畫紀(jì)念品一條街。廬山素有文化名山、宗教名山的美稱：集1500余位文壇巨匠或名家登臨廬山，留下4000余首詩詞歌賦；集佛、道、天主、基督、伊斯蘭教于一身的宗教圣地。特色商業(yè)業(yè)態(tài)：廬山素有文化名山、宗教名山的美稱：集1500余公寓式酒店片區(qū)別墅類片區(qū)二、星級酒店式主題配套規(guī)劃區(qū)域：洋房、小高層組團內(nèi)，入口形象區(qū)；主要功能：特色主題餐飲、休閑娛樂（酒吧、桌球、棋牌、私人影院……）；目的：輻射公寓式酒店產(chǎn)品片區(qū)，提供高品質(zhì)的酒店式服務(wù)。提高公寓式酒店類產(chǎn)品的價值，創(chuàng)造特色賣點。公寓式酒店片區(qū)別墅類片區(qū)二、星級酒店式主題配套規(guī)劃區(qū)域：洋房中西高檔餐廳、宴會廳、自助廳、VIP包房等星級酒店式餐飲全方位滿足社區(qū)用餐需求中西高檔餐廳、宴會廳、自助廳、VIP包房等星級酒店式餐飲全方特色主題餐飲——素食館“六祖素食”針對廬山的宗教文化，特設(shè)素食主題餐飲享宗教名山之特色特色主題餐飲——素食館“六祖素食”針對廬山的宗教文化，特設(shè)素竹林聽禪坐落于山間竹海之中，聽聽佛音、品品清茶、賞賞山間美景福堂禪院之靈修方式：聽禪+抄經(jīng)竹林聽禪坐落于山間竹海之中，聽聽佛音、品品清茶、賞賞山間美景星級酒店式休閑娛樂配置花園酒吧；酒吧飛鏢區(qū)；酒吧桌球區(qū)；Vip影院星級酒店式休閑娛樂配置花園酒吧；星級酒店式服務(wù)宴會籌辦；私人管家服務(wù)；私家廚師服務(wù)；代購商品、服飾；特別洗熨；專車租賃；代叫出租車；代辦各種票務(wù)；居家修繕、設(shè)備檢查；代繳各種費用賬單……負(fù)責(zé)管理及運營星級酒店式配套項目、并為公寓式酒店提供高品質(zhì)服務(wù)內(nèi)容：星級酒店式服務(wù)宴會籌辦；負(fù)責(zé)管理及運營星級酒店式配套項目、并公寓式酒店片區(qū)別墅類片區(qū)三、山頂溫泉養(yǎng)生會館規(guī)劃區(qū)域：別墅區(qū)山頂處；主要功能：專業(yè)人工溫泉養(yǎng)生、SPA水療；目的：作為低密度、高端物業(yè)屬性的專屬vip會館，樹立別墅區(qū)的高端專屬性。提高別墅產(chǎn)品的價值，創(chuàng)造高品質(zhì)賣點?？紤]到本案所在區(qū)域并不具備天然溫泉資源，因此建議通過人工溫泉的處理，打造一個專業(yè)的溫泉養(yǎng)生會館。公寓式酒店片區(qū)別墅類片區(qū)三、山頂溫泉養(yǎng)生會館規(guī)劃區(qū)域：別墅區(qū)人工溫泉設(shè)備毛發(fā)去除器：用來去水中的毛發(fā)；過濾機：用來除去水中的水垢、油脂；循環(huán)泵：安裝在毛發(fā)去除器和過濾機之間，用來將毛發(fā)去除器的過濾水循環(huán)到過濾機，并為人工溫泉設(shè)備中水流循環(huán)提供動力；溫泉裝置：為一罐型容器，內(nèi)部充填可再現(xiàn)溫泉浴的塊狀礦石，用來接受過濾機的過濾水并使其成為礦化水；熱交換器：其內(nèi)部中心位置安裝一換能器和一紫外燈管，用來對礦化水加熱和消毒；浴槽：用來接受經(jīng)加熱和消毒的礦化水供使用，并由一通道與毛發(fā)去除器相連接進行礦化水的循環(huán)溫泉機包含天然溫泉生成系統(tǒng)和水質(zhì)過濾凈化系統(tǒng)，家庭、賓館客房、spa會館、浴缸配套等。聯(lián)邦溫泉機:型號：LBX-8

溫泉水生成量：400噸。規(guī)格：?150mm*450mm

材質(zhì)：全不銹鋼結(jié)構(gòu)1、溫泉機人工溫泉設(shè)備介紹人工溫泉設(shè)備溫泉機包含天然溫泉生成系統(tǒng)和水質(zhì)過濾凈化系統(tǒng)，家2、鍋爐加熱式人工溫泉系統(tǒng)燃煤或燃油或燃?xì)忮仩t分別與人工溫泉水制造池或容器和人工溫泉水加熱池或容器相連，人工溫泉水加熱池或容器通過管道與人工溫泉浸泡池相連；人工溫泉水制造池或容器內(nèi)放有含有天然溫泉水的物質(zhì)和微量元素的的礦物質(zhì)；人工溫泉浸泡池還可設(shè)置循環(huán)過濾加熱系統(tǒng)；這一系統(tǒng)既可以用來制造溫泉水，又可以用來改變原有溫泉水的物質(zhì)和微量元素成分。燃?xì)忮仩t溫泉水制造池管道別墅溫泉池2、鍋爐加熱式人工溫泉系統(tǒng)燃?xì)忮仩t溫泉3、電加熱式人工溫泉系統(tǒng)人工溫泉水制造池或容器通過帶水泵的管道與人工溫泉浸泡池相連，在人工溫泉水制造池或容器內(nèi)部安裝有電加熱器，紫外線殺菌裝置，溫度傳感器和氣泵。人工溫泉水制造池或容器內(nèi)放有含有天然溫泉水的物質(zhì)和微量元素的的礦物質(zhì)；人工溫泉浸泡池還可設(shè)置循環(huán)過濾加熱系統(tǒng)；這一系統(tǒng)既可以用來制造溫泉水，又可以用來改變原有溫泉水的物質(zhì)和微量元素成分。溫泉水制造池管道人工溫水浸泡池3、電加熱式人工溫泉系統(tǒng)溫泉水制造池管溫泉養(yǎng)生會館訴求溫泉會館建議配置四-六間寬敞精致及配有淋浴室的護療室，保證一間特別配有熱帶雨林淋浴設(shè)備的護療亭。室內(nèi)外溫泉種類：桑拿浴、蒸氣浴、按摩池、牛奶浴、藥物浴等專業(yè)的洗浴設(shè)施以及時尚的養(yǎng)生服務(wù)配套（包括美容美發(fā)、香熏SPA、足療、醫(yī)學(xué)養(yǎng)生理療、休息大廳等服務(wù)項目）溫泉會館配備一對一的專業(yè)服務(wù)人員，讓業(yè)主享受到最專業(yè)、最貼心的享受。溫泉養(yǎng)生會館訴求溫泉會館配備一對一的專業(yè)服務(wù)人員，讓業(yè)主享受戶外溫泉泳池在山林中，利用地勢的落差，打造跌水溫泉池戶外生態(tài)溫泉，享受與大自然最親密的接觸。戶外溫泉泳池在山林中，利用地勢的落差，打造跌水溫泉池戶外生態(tài)室內(nèi)溫泉館深入室外的玻璃溫泉房在室內(nèi)泡溫泉，同樣可以觀賞外界的自然景觀；室內(nèi)日式溫泉室內(nèi)泰式花瓣溫泉室內(nèi)溫泉館深入室外的玻璃溫泉房在室內(nèi)泡溫泉，同樣可以觀賞外界溫泉養(yǎng)生用溫泉煮的雞蛋等食物冬日的溫泉泡腳溫泉養(yǎng)生用溫泉煮的雞蛋等食物冬日的溫泉泡腳租借山地租借山地四、Clubmed規(guī)劃區(qū)域：建議開發(fā)商向政府租借周邊部分山地作為配套建設(shè)；主要功能：家庭俱樂部、青少年兒童俱樂部、女子養(yǎng)生會館、紳士俱樂部；目的：項目休閑度假屬性的核心賣點，利用山地森林資源，打造一個適合全家參與的游樂度假區(qū)，根據(jù)年齡段分設(shè)針對性的參與項目。在這里，你可以擁有私家森林、私家農(nóng)場、私家果林，全家一起享受獨一無二的野趣；在這里，孩童、青少年可完全離開父母，在專業(yè)的教育機構(gòu)內(nèi)，成群結(jié)隊的享受集體的快樂；在這里，女士們可完全不用顧慮生活中的負(fù)擔(dān)，享受完全私密的輕松時光；在這里，男士們更可找到獨立的商務(wù)洽談空間，放松心情、享受生活的自在空間……公寓式酒店片區(qū)別墅類片區(qū)租借山地租借山地四、Clubmed規(guī)劃區(qū)域：建議開發(fā)商向政配套設(shè)施：林中探險、野戰(zhàn)集中營、山頂露營、露天燒烤、私家果林、私家農(nóng)場等參與性活動，無須出社區(qū)大門，內(nèi)部項目即可玩上兩三天1、家庭俱樂部在一片山地密林中，設(shè)置多種不同的參與娛樂設(shè)施，享受與自然的親近。私家果林私家農(nóng)場農(nóng)家樂野戰(zhàn)集中營林中探險露天燒烤配套設(shè)施：林中探險、野戰(zhàn)集中營、山頂露營、露天燒烤、私家果林2、青少年、兒童俱樂部設(shè)有針對不同年齡段孩子的不同活動”經(jīng)驗豐富的G.O.（友善的組織者）們會全天照顧4到23個月的寶寶，讓父母一整天都能輕松休閑；2到3歲小孩：『小小俱樂部』，戶外體育鍛煉、同伴一起游戲；4至10歲：『迷你俱樂部』，孩子能接觸各種各樣的新鮮事物、手工勞動等等；11歲以上：『青少年俱樂部』，能讓孩子嘗試遠(yuǎn)離父母感受真正的自由、創(chuàng)意和休閑，在這里找到一個迥然不同的自我空間，并與同齡人一起創(chuàng)造屬于自己的夢幻假期年齡細(xì)分，為不同階段的孩子，提供對應(yīng)的益智類、游藝類等互動項目為不同年齡段的孩子設(shè)置不同的活動內(nèi)容、不同的培訓(xùn)課程，帶動家庭最主力的消費結(jié)構(gòu)。青少年兒童俱樂部2、青少年、兒童俱樂部設(shè)有針對不同年齡段孩子的不同活動”為不兒童俱樂部——全明星夏令營配合兒童俱樂部，為項目大盤形象量身定做的互動活動由明星陪同，體驗露營、冒險、科技等國際級夏令營功能與景觀相融分齡組隊模式2到3歲小孩：山腳，戶外快樂體育鍛煉時間（過獨木橋、跳舞、丟手絹、玩老鷹抓小雞等場地式項目），和同伴一起游戲4至10歲：山腰，迷宮尋寶、人造沙灘（拔河、日光?。?、戶外健身器械區(qū)等；11歲以上：山頂，航模開發(fā)，山上探險（人造森林）、草原競技、攀巖、滑板、旱冰、露營等兒童俱樂部——全明星夏令營配合兒童俱樂部，為項目大盤形象量身高考輔導(dǎo)速成班聘請知名院校、名師主講開設(shè)文化課強化班開設(shè)藝術(shù)類（美術(shù)、音樂、表演）考前突擊班根據(jù)家長需求開始3-5人班，10-15人班青少年俱樂部——特色培訓(xùn)機構(gòu)邀請知名明星、奧運冠軍、各界精英大師，聯(lián)合我們的頂尖教育機構(gòu)，為業(yè)主提供暑期高品質(zhì)活動聶衛(wèi)平圍棋傳授朗朗鋼琴中心茶藝、插花類修心養(yǎng)性技能提供外籍背景的師資、助教，解決業(yè)主無時間、精力顧及子女的問題暑期，子女可階段性的與外籍教師同吃同住，培養(yǎng)孩子更獨立的生活習(xí)慣大師培訓(xùn)機構(gòu)（室內(nèi)）暑期外籍家庭助教（軟性服務(wù)，主要針對別墅客層階段性常住家庭）高考輔導(dǎo)速成班聘請知名院校、名師主講青少年俱樂部——特色培訓(xùn)女子會館3、女子養(yǎng)生會館崇尚“健康、養(yǎng)生的放松體驗”女人們的自在天地在這里將體驗到目前國際上流行的養(yǎng)生項目專業(yè)水療SPA館女子印度瑜伽健康顧問專家課堂茶道女子會館3、女子養(yǎng)生會館崇尚“健康、養(yǎng)生的放松體驗”女人們紳士俱樂部4、紳士俱樂部為成功人士打造一個專署的放松空間滿足紳士們緩解壓力的同時，營造一個最舒適、最輕松的商務(wù)空間休閑功能：健身房、室內(nèi)高爾夫、室內(nèi)恒溫泳池、桑拿紳士俱樂部4、紳士俱樂部為成功人士打造一個專署的放松空間滿商業(yè)配套強化了項目的大廬山特色概念，而“聯(lián)盛”作為南昌的知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，也可充分發(fā)揮其成熟的商業(yè)運作經(jīng)驗及資源優(yōu)勢，進一步樹立口碑效應(yīng)；通過溫泉主題會所，樹立了別墅高端業(yè)態(tài)的專屬性。而溫泉主題的強化訴求，為項目客層建立了一個目的性消費目標(biāo)；星級酒店式的特色配套，滿足了整盤的生活消費需求。而服務(wù)意識的樹立，則更為塑造了公寓式酒店的賣點，也未項目建立了一個高端的品質(zhì)形象標(biāo)簽；家庭俱樂部則通過其軟性服務(wù)、參與性活動項目，強化了項目整盤的可度假價值，也創(chuàng)造了整盤核心價值?！劳猩鲜雠涮紫刃械牟僮鞑呗?，為項目打響知名度，為后續(xù)可去化物業(yè)建立良性的客戶口碑！總結(jié)商業(yè)配套強化了項目的大廬山特色概念，而“聯(lián)盛”作為南昌的XXXX年07月九江廬山項目前期策劃提報課件公寓式酒店區(qū)別墅類片區(qū)大獨棟式聯(lián)排可售物業(yè)——訴求市場接受度最高、利潤最大化貳依托成熟旅游地產(chǎn)概念，充分挖掘可售物業(yè)的度假產(chǎn)品屬性。將度假的概念融入到每一種業(yè)態(tài)的建筑中、每一種業(yè)態(tài)的戶型中。讓來度假的業(yè)主，真正享受全方位的休閑度假樂趣。酒店公寓式酒店區(qū)別墅類片區(qū)大獨棟式聯(lián)排可售物業(yè)——訴求市場