四川西城集團(tuán)江油木材市場(chǎng)地塊前期市調(diào)及產(chǎn)品建議報(bào)告課件

誠(chéng)信立業(yè)守正出奇二OO九年八月四川[義誠(chéng)信]房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司[西城集團(tuán)]江油木材市場(chǎng)地塊前期市調(diào)及產(chǎn)品建議報(bào)告（討論版）

準(zhǔn)確的策略判斷來(lái)自“真實(shí)的市場(chǎng)聲音”在超過(guò)5個(gè)工作日、3人次以上的全天侯市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)中；我們?cè)敿?xì)走訪了14個(gè)以上江油市主城區(qū)銷(xiāo)售中的樓盤(pán)；與5位以上經(jīng)理級(jí)以上營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)進(jìn)行了非正式深度訪談；與其中2位資深置業(yè)顧問(wèn)達(dá)成了一定的后期資源互換合作協(xié)議；同時(shí)，我們與江油原住民、江油新移民、與偶爾出差江油的三類(lèi)消費(fèi)者進(jìn)行了不同的建筑外立面、廣告宣傳語(yǔ)、城市區(qū)域印象等項(xiàng)目的測(cè)試工作；準(zhǔn)確的策略判斷來(lái)自“真實(shí)的市場(chǎng)聲音”在超過(guò)5個(gè)工作日、3人次報(bào)告綱要1、2009年江油房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)簡(jiǎn)析；2、2009江油各城區(qū)主要在售樓盤(pán)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析；3、項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議；4、項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)及廣告推廣重點(diǎn)；5、義誠(chéng)信簡(jiǎn)介及合作方式；報(bào)告綱要1、2009年江油房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)簡(jiǎn)析；2009年江油房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)簡(jiǎn)析第一部分2009年江油房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)簡(jiǎn)析第一部分宏觀成都微觀江油省會(huì)城市的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)走向往往將“動(dòng)態(tài)滯后”影響了省內(nèi)二、三級(jí)城市，從開(kāi)發(fā)商心態(tài)到消費(fèi)者行為引導(dǎo)，都在悄然改變江油未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。因此，宏觀層面觀察成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向，目的是為了對(duì)2009下半年甚至2010年江油房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)估有更合理的判斷方向?？v觀2009年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象，近期有以下幾點(diǎn)需要特別提出以供參考：1-從2009年年初的一系列市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)回暖政策到油價(jià)上漲，到通貨膨脹預(yù)期，到各地壓抑已久的剛性需求，直接引發(fā)了成都2009年上半年一路銷(xiāo)售狂漲，80%的開(kāi)發(fā)商表示上半年超額完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，各樓盤(pán)重新出現(xiàn)“排號(hào)買(mǎi)房現(xiàn)象”。地王頻現(xiàn)，成都土地交易市場(chǎng)重新出現(xiàn)大量囤地現(xiàn)像。宏觀成都微觀江油省會(huì)城市的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)走向往往將“動(dòng)態(tài)滯后”2-伴隨一路“漲聲不斷”，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“策略性捂盤(pán)”銷(xiāo)售，加上短期內(nèi)過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，又開(kāi)始引發(fā)新一輪“地產(chǎn)泡沫”的討論；各開(kāi)發(fā)商近期又加速退盤(pán)，希望在大潮退去之前，最大程度獲得商業(yè)價(jià)值；另一方面，中國(guó)八大房地產(chǎn)商聯(lián)合發(fā)表“下半年房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定”的對(duì)外報(bào)告，期望以上半年全面勝出的”現(xiàn)金流“表現(xiàn)，去穩(wěn)固下半年房?jī)r(jià)；宏觀成都微觀江油2-宏觀成都微觀江油宏觀成都微觀江油3-市場(chǎng)終究要?dú)w于”供求關(guān)系平衡“，加上政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)”合理調(diào)控“，成都8月份最新成交數(shù)據(jù)表明：在成交量環(huán)比下跌的城市中，環(huán)比跌幅最大的為成都，達(dá)到52.99%，創(chuàng)下史上成都環(huán)比跌幅新記錄；同時(shí)，2009年下半年新盤(pán)均價(jià)開(kāi)始首次呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；綜述-動(dòng)態(tài)觀察宏觀市場(chǎng)，可以幫助開(kāi)發(fā)商更早規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；更快借助市場(chǎng)整體大勢(shì)盡快銷(xiāo)售；估計(jì)成都市場(chǎng)上下半年將完全呈現(xiàn)截然不同的市場(chǎng)狀態(tài)，伴隨全球經(jīng)濟(jì)整體性慢慢復(fù)蘇，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將慢慢趨于平穩(wěn)的市場(chǎng)表現(xiàn)。而最近2年處于調(diào)整期，肯定波瀾不斷；宏觀成都微觀江油3-綜述-宏觀成都微觀江油回顧江油2009年市場(chǎng)表現(xiàn)，排除近期受到成都7月房?jī)r(jià)“漲聲一片”宏觀良好表現(xiàn)影響，江油市場(chǎng)出現(xiàn)“局部房?jī)r(jià)上漲，實(shí)質(zhì)優(yōu)惠增多”的階段性市場(chǎng)表現(xiàn)以外。江油因作為2008年汶川大地震重災(zāi)區(qū)，都呈現(xiàn)出了獨(dú)具一格的市場(chǎng)表現(xiàn)：宏觀成都微觀江油回顧江油2009年市場(chǎng)表現(xiàn)，排除近期受到1-根據(jù)江油市房管局上半年發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)江油市2008年底市場(chǎng)存量比2007年同期增加了164%，開(kāi)工項(xiàng)目比去年縮減了近70%，2008年房地產(chǎn)投資同比下降了24%......，這一系列的數(shù)據(jù)都是史無(wú)前例的；2008年下半年的江油房地產(chǎn)市場(chǎng)是大多數(shù)江油開(kāi)發(fā)商的恐懼時(shí)期，除了個(gè)別項(xiàng)目超額完成銷(xiāo)售任務(wù)（新泰城），大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都積淀了大量房產(chǎn)囤積到2009年；宏觀成都微觀江油1-宏觀成都微觀江油宏觀成都微觀江油---摘自《江油市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》---摘自江油政務(wù)網(wǎng)宏觀成都微觀江油---摘自《江油市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)2-政府救市，剛性需求爆發(fā)，上半年一路飆紅宏觀成都微觀江油伴隨《江油市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》的發(fā)布與堅(jiān)決執(zhí)行，江油市房產(chǎn)在2009年上半年呈現(xiàn)“剛性需求積壓已久的爆發(fā)”趨勢(shì)。從房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，僅江油2009年上半年已消化近19萬(wàn)平米住宅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出2008年存量的12萬(wàn)平米；從我們從各樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)采摘數(shù)據(jù)表明，各樓盤(pán)100平米以下的實(shí)用自住型住宅基本已消化完全，剛性需求的爆發(fā)把江油2009年的市場(chǎng)表現(xiàn)重新引導(dǎo)向常規(guī)發(fā)展勢(shì)態(tài)；2-宏觀成都微觀江油伴隨《江油市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市3-2009市場(chǎng)兩大突圍，主城區(qū)少數(shù)派堅(jiān)守宏觀成都微觀江油明月板塊濱江板塊2009年面市的江油市場(chǎng)新項(xiàng)目呈現(xiàn)兩種趨勢(shì)，第一種趨勢(shì)：主城區(qū)80%以上為08甚至07年市場(chǎng)存量的“大戶型、高總價(jià)”樓盤(pán)，極少量新盤(pán)都以幾畝、十畝左右，體量少，追求“短、平、快”的開(kāi)發(fā)模式，證明開(kāi)發(fā)商對(duì)08年低迷的市場(chǎng)表現(xiàn)還是陰影較大，主城區(qū)大面積土地也相應(yīng)減少；（少數(shù)派堅(jiān)守）第二種趨勢(shì)：在政府及媒介主視角宣傳的方向，再加上各地援建資金的充裕，明月新城板塊成為江油市場(chǎng)上老少皆知的城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，“龍溪谷”以大量別墅形態(tài)入市，肩負(fù)了多種色彩的歷史意義；其次，在江油本土房地產(chǎn)老大華豐房產(chǎn)的帶領(lǐng)下，北面200畝的新城將重新瓜分江油市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展區(qū)域；（兩大突圍）3-2009市場(chǎng)兩大突圍，主城區(qū)少數(shù)派堅(jiān)守宏觀成都微觀江2009年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)拋磚引玉宏觀成都微觀江油全域成都價(jià)格沖高后適度回落，無(wú)大量資金壓力的開(kāi)發(fā)商將以“提高產(chǎn)品品質(zhì)”等多方面條件盡量維系產(chǎn)品現(xiàn)有價(jià)格；大開(kāi)發(fā)商聯(lián)盟，政府參與，適當(dāng)適時(shí)促銷(xiāo)部分小開(kāi)發(fā)商后半年將有一定促銷(xiāo)力度，整體房?jī)r(jià)很難大幅度下降；但近期出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的苗頭.觀察發(fā)現(xiàn)高品質(zhì)項(xiàng)目抗躍性良好；2009年成都宏觀成都微觀江油全域價(jià)格沖高后適度回落，無(wú)宏觀成都微觀江油江油市場(chǎng)08年市場(chǎng)存量為歷史新高,少數(shù)08年立項(xiàng)項(xiàng)目延期至09年開(kāi)發(fā),所以09年上半年市場(chǎng)以消化08年存量為主,09年上半年新開(kāi)盤(pán)預(yù)售項(xiàng)目體量不大.09年上半年剛性居住需求得到一定程度釋放，市場(chǎng)存量充分消化.目前市場(chǎng)滯銷(xiāo)物業(yè)主要是大戶型,與剛性需求的中小實(shí)用戶型錯(cuò)位,零散囤積的大戶型或?qū)⒃谀昴┯袔撞ù笠?guī)模的促銷(xiāo)；09年新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以”明月及濱江“兩大板塊為主，產(chǎn)品品質(zhì)，營(yíng)銷(xiāo)手法都有一定程度提升；與2007年江油市場(chǎng)全年消化近90萬(wàn)平米體量相比09年上半年19萬(wàn)平方米的成交量依然算較低水平,主要受戶型供需錯(cuò)位和地震對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響.主城區(qū)剛性居住需求仍有一定空間；同時(shí)，本輪剛性需求之后，受成都等區(qū)域房?jī)r(jià)上漲影響，部分資金將流回本地市場(chǎng)，”改善性居住“及”少量投資需求“將在2010年占到一定量的市場(chǎng)比重；此外，主城區(qū)新建大體量高品質(zhì)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有；2009年江油區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)宏觀成都微觀江油江油08年市場(chǎng)存量為歷史新高,少數(shù)08年2009江油各城區(qū)主要在售樓盤(pán)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析第二部分2009江油各城區(qū)第二部分競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目龍溪谷1、以聯(lián)排及疊拼為主的別墅社區(qū)，外圍臨街圍合一定量的高層；2、項(xiàng)目引水入社區(qū)，其中一半以上的別墅門(mén)前皆有活水流過(guò)；未來(lái)會(huì)所將擁有江油第一座室內(nèi)恒溫游泳池；3、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待中心設(shè)置在太白廣場(chǎng)附近，現(xiàn)階段接受誠(chéng)意金預(yù)訂，置業(yè)顧問(wèn)不斷強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品細(xì)節(jié)，嚴(yán)守價(jià)格層面的任何信息，期望不斷提高產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中附加值；4、臨時(shí)接待中心設(shè)裝修風(fēng)格較為“會(huì)所化”，房間不大，但細(xì)節(jié)精致尊貴；據(jù)透露下月將有疊拼別墅樣板房落成；-信封式戶型單頁(yè)，現(xiàn)階段唯一宣傳物料，證明還屬于前期蓄客期，且蓄客期很長(zhǎng)；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目龍溪谷1、以聯(lián)排及疊拼為主的別墅社競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目龍溪谷項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象包裝項(xiàng)目綜述-作為明月新城1號(hào)作品，將吸附江油不多的中高端置業(yè)者，產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)包裝重視細(xì)節(jié)，符合現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)推廣的趨勢(shì)；營(yíng)銷(xiāo)手段階段性清晰；合理的利潤(rùn)預(yù)期、政府的生活配套跟進(jìn)、開(kāi)發(fā)商對(duì)別墅類(lèi)產(chǎn)品的理解程度，將影響此項(xiàng)目后期運(yùn)作的成功；借鑒意義-應(yīng)不斷同步跟進(jìn)此項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)細(xì)節(jié)，期望在本項(xiàng)目能提供“墅質(zhì)電梯”同樣的產(chǎn)品細(xì)節(jié)感受；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目龍溪谷項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象包裝項(xiàng)目綜述-競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江華城1、地處涪江二橋橋頭，項(xiàng)目占地208畝，傍依800米江岸水景；2、為2009年江油第一大盤(pán)，由深得江油民意的華豐房產(chǎn)，以再造一座城的態(tài)度，鼎力開(kāi)發(fā)；3、電梯6樓朝向較好位置，單價(jià)2758元\平米，一周內(nèi)付清首付優(yōu)惠1%；未在江油房地產(chǎn)管理局網(wǎng)上備案，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控表顯示已完成30%左右的銷(xiāo)售；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江華城1、地處涪江二橋橋頭，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江華城規(guī)劃-項(xiàng)目共分3期開(kāi)發(fā)，其中C區(qū)為“建工房產(chǎn)-濱江西苑”項(xiàng)目；引水入社區(qū)，常規(guī)布局；建筑-現(xiàn)代簡(jiǎn)約式外立面設(shè)計(jì)，以“一梯三戶、兩梯四戶”為主；園林-貌似熱帶濱海園林設(shè)計(jì)風(fēng)格；資料及置業(yè)顧問(wèn)無(wú)細(xì)節(jié)說(shuō)明；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江華城規(guī)劃-項(xiàng)目共分3期開(kāi)發(fā)，其競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江華城96.88平米80.10平米131.32平米戶型-主力戶型方正實(shí)用，基本無(wú)異型房，板式與點(diǎn)式兼顧的建筑設(shè)計(jì)，帶來(lái)無(wú)暗房、穿堂風(fēng)順暢等特點(diǎn)。常規(guī)設(shè)計(jì)、大眾需求；借鑒意義-此案單價(jià)與我方項(xiàng)目區(qū)域基本處于同一價(jià)格區(qū)間，消費(fèi)者肯定會(huì)比較其優(yōu)劣勢(shì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)值得關(guān)注；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江華城96.88平米80.10平競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江西苑1、建工房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，地塊實(shí)際為濱江華城的C區(qū)，建筑面積5.7萬(wàn)平米；2、多層為主，臨江電梯公寓+底商的建筑設(shè)計(jì)，地塊特點(diǎn)一線臨江；3、多層2樓，單價(jià)2518元\平米，一次性優(yōu)惠3%，按揭1%；電梯定價(jià)未定；4、未在房管局網(wǎng)站備案，銷(xiāo)控表顯示多層基本清空，高層正在接受預(yù)定；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江西苑1、建工房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，地塊實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江西苑89.77平米71.07平米建筑-現(xiàn)代簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)，和濱江華城類(lèi)似；園林-少量參考圖，未作為重點(diǎn)推薦；戶型-高層暫未面市，多層除頂躍外，主力戶型為兩室或小三室實(shí)用為主；戶型設(shè)計(jì)反正實(shí)用；未在房管局備案，銷(xiāo)售顧問(wèn)反映多層部分基本清空；借鑒意義-戶型面積的控制，評(píng)估為多層快銷(xiāo)的原因之一；相比濱江華城，一線臨江也頗具優(yōu)勢(shì)，江油人愛(ài)水親水的心態(tài)得到正常反映；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江西苑89.77平米71.07平競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目遠(yuǎn)東城1、項(xiàng)目占地13畝，容積率2.45，共180套；電梯2558元起，每層加40元，銷(xiāo)售剩余80套左右，各樓層均有剩余；遠(yuǎn)東城最近備案數(shù)據(jù)100.41平米83.74平米2、現(xiàn)代簡(jiǎn)約外立面設(shè)計(jì)，重視售房部門(mén)前綠化，一梯三戶，戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用；3、推廣層面強(qiáng)調(diào)在“江油老城與明月新城中央位置”借鑒意義-本項(xiàng)目體量較小，但在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格及推廣說(shuō)辭部分有一定參加價(jià)值；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目遠(yuǎn)東城1、項(xiàng)目占地13畝，容積率2競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目上海城名人苑1、項(xiàng)目占地約104畝，容積率2.5；臨街全規(guī)劃為三層獨(dú)立商業(yè)，建筑設(shè)計(jì)一梯兩戶，純板式結(jié)構(gòu)；1、2期共700戶左右；2、住宅剩余約100套左右，9樓對(duì)外報(bào)價(jià)2840元\平米，正在裝修大戶型樣板房；商鋪一樓報(bào)價(jià)8800元\平米，二樓報(bào)價(jià)4000元\平米；最近備案數(shù)據(jù)借鑒意義-項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值明顯，震前因商住分離，純板式等產(chǎn)品特點(diǎn)，家喻戶曉；震后因一期受損嚴(yán)重，口碑直線下降；戶型部分帶有小型入戶花園，產(chǎn)品層面有借鑒地方；競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目上海城名人苑1、項(xiàng)目占地約10競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目中華御景電梯133.55平米1、此案與本項(xiàng)目?jī)H一街相隔，多層為主，兩幢電梯；多層基本清空，電梯剩余少量臨街大戶型，近期成交均價(jià)2650元\平米；2、電梯2梯8戶，房間進(jìn)深較長(zhǎng)，空間方正，常規(guī)設(shè)計(jì)；與上海城相鄰處規(guī)劃為2層商業(yè)，其余正臨街部分為多層帶底商；3、建筑外立面現(xiàn)代偏中式色彩、局部有少量中式建筑符號(hào)；4、項(xiàng)目電梯所剩皆為大戶型、且臨街，數(shù)量有60套左右；借鑒意義-本案所處區(qū)域與我項(xiàng)目類(lèi)似，在商業(yè)規(guī)劃及配比、包括價(jià)格方面有參加價(jià)值；競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目中華御景電梯133.55平米1、競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目天府花園三期1、本案已開(kāi)至第三期，約剩30套大戶型為主，

三期6樓報(bào)價(jià)2000元\平米；2、本案為純多層住宅，無(wú)電梯公寓；3、小區(qū)內(nèi)有一定園林配套，重視入戶形象；借鑒意義-本項(xiàng)目為該區(qū)域長(zhǎng)期早年項(xiàng)目，對(duì)本區(qū)域生活配套最為熟悉，在后期營(yíng)銷(xiāo)工作開(kāi)展時(shí)，有培訓(xùn)參考意義；競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目天府花園三期1、本案已開(kāi)至第三期競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目昌明怡景92.22平米137.69平米1、本案緊鄰903醫(yī)院，一側(cè)臨昌明河；2、占地9.5畝，容積率3.9，共189戶；近期均價(jià)2700元\平米，未備案，電梯銷(xiāo)售約三分之二；2期極少量多層；3、戶型方正，少量暗房，少量弧形陽(yáng)臺(tái)；借鑒意義-產(chǎn)品局部處理手法，有借鑒意義，價(jià)格可供參考；競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目昌明怡景92.22平米137.競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目博文盛錦花園1、本案緊鄰馬路灣，周邊配套略顯雜亂；2、剩余少量大戶型，2樓報(bào)價(jià)2358元/平米；一次性優(yōu)惠2%；純多層；3、戶型方正實(shí)用、雙陽(yáng)臺(tái)、多飄窗；宣傳為江油首個(gè)太陽(yáng)能社區(qū)借鑒意義-本案離我方項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)，但因其所處區(qū)域雜亂價(jià)格與市內(nèi)項(xiàng)目有較大差距，中低端置業(yè)者對(duì)地段的依賴(lài)性很大；競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目博文盛錦花園1、本案緊鄰馬路灣競(jìng)爭(zhēng)力分析-高品質(zhì)項(xiàng)目水岸花都二期1、2期僅余2套別墅，單價(jià)報(bào)價(jià)4100元/平米左右；頂級(jí)住宅；2、小區(qū)門(mén)前園林景觀、廣場(chǎng)、會(huì)所等細(xì)節(jié)處理，都有借鑒意義；3、項(xiàng)目實(shí)際所處地段并不理想，但因其產(chǎn)品的領(lǐng)先性，明月新城的美好愿景，江油中高端置業(yè)者愿意為其買(mǎi)單；競(jìng)爭(zhēng)力分析-高品質(zhì)項(xiàng)目水岸花都二期1、2期僅余2套別墅，單價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力分析-高品質(zhì)項(xiàng)目水岸花都二期借鑒意義-江油唯一一個(gè)在宣傳資料上比較完備的項(xiàng)目，符合高端置業(yè)習(xí)慣；項(xiàng)目外立面以歐式簡(jiǎn)約為主，在客戶心理有尊貴的感受；小區(qū)內(nèi)各景觀的設(shè)置合理，足夠彰顯高端居住價(jià)值；競(jìng)爭(zhēng)力分析-高品質(zhì)項(xiàng)目水岸花都二期借鑒意義-競(jìng)爭(zhēng)力分析-高品質(zhì)項(xiàng)目金外灘1、占地67畝，容積率2.4，共700戶；8幢18層電梯

1梯三戶，近期成交均價(jià)2850元/平米；2、主力戶型90-130，分樓棟開(kāi)盤(pán)，戶型設(shè)計(jì)方正；雙陽(yáng)臺(tái)；局部飄窗有特點(diǎn)；借鑒意義-本案在銷(xiāo)售物料選擇，產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理，價(jià)格都有參考價(jià)值；競(jìng)爭(zhēng)力分析-高品質(zhì)項(xiàng)目金外灘1、占地67畝，容積率2.4，共競(jìng)爭(zhēng)力分析-其他存量項(xiàng)目明月花園1、項(xiàng)目就在水岸花都對(duì)面，僅余幾套頂躍戶型，對(duì)外報(bào)價(jià)1900元/平米左右；借鑒意義-一街之隔，本項(xiàng)目就與水岸花都差價(jià)近2000元左右，雖然多層及品質(zhì)的因素存在，更證明了，江油高端置業(yè)對(duì)地段的依賴(lài)不高，低端置業(yè)對(duì)生活配套及低端的依賴(lài)成為關(guān)鍵因素；競(jìng)爭(zhēng)力分析-其他存量項(xiàng)目明月花園1、項(xiàng)目就在水岸花都對(duì)面，僅競(jìng)爭(zhēng)力分析-其他存量項(xiàng)目朗悅灣1、項(xiàng)目?jī)H3幢多層建筑，離水岸花都較近；周邊環(huán)境較雜亂；項(xiàng)目體量較??；2、總戶數(shù)100戶左右，已銷(xiāo)售30戶左右，2樓報(bào)價(jià)

2628元/平米，售房部環(huán)境較差；借鑒意義-項(xiàng)目在定價(jià)及整體包裝層面都有較大誤差，現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)銷(xiāo)售阻力較大；競(jìng)爭(zhēng)力分析-其他存量項(xiàng)目朗悅灣1、項(xiàng)目?jī)H3幢多層建筑，離水岸2009年江油主要在售樓盤(pán)綜述競(jìng)爭(zhēng)力分析-綜述江油高端中高端中低端水岸花都龍溪谷為代表金外灘上海城濱江華城、西苑為代表博文花園為代表建筑形態(tài)以別墅為主；背依明月新城發(fā)展趨勢(shì)；重視產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)細(xì)節(jié)；對(duì)生活配套依賴(lài)性不大；建筑設(shè)計(jì)偏歐式風(fēng)格；價(jià)格多在3500-4000元/平米區(qū)間內(nèi)；對(duì)地段依賴(lài)較大；重視整體包裝形象；建筑外立面以現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主；戶型設(shè)計(jì)傳統(tǒng)大眾、不重視園林景觀；價(jià)格多在2500-2900元/平米區(qū)間內(nèi)；容積率2.5左右；剛性需求仍占較大部分；地段及生活配套較差；重視項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝形象；容積率不高，成交價(jià)格多在2300元/平米左右；中低端產(chǎn)品從區(qū)域價(jià)格分布來(lái)看,置業(yè)者明顯更認(rèn)同目前已經(jīng)形成的核心城區(qū)價(jià)值.2009年江油競(jìng)爭(zhēng)力分析-綜述江油高端中高端中低端水岸花都金經(jīng)驗(yàn)之談-來(lái)自新泰城的參考第三部分經(jīng)驗(yàn)之談-來(lái)自新泰城的參考第三部分經(jīng)驗(yàn)之談-關(guān)注焦點(diǎn)與其它三級(jí)城市相同,受置業(yè)者支付能力制約,價(jià)格將是置業(yè)者最敏感的置業(yè)因素,關(guān)注率高達(dá)70%以上;其次是地段,達(dá)20%以上.在此對(duì)價(jià)格的理解為性價(jià)比,因此產(chǎn)品素質(zhì)尤其重要;對(duì)地理位置的理解是新泰城地理位置較好,因此地段對(duì)成交客戶來(lái)進(jìn)也是關(guān)鍵因素.經(jīng)驗(yàn)之談-關(guān)注焦點(diǎn)與其它三級(jí)城市相同,受置業(yè)者支付能力制約,經(jīng)驗(yàn)之談-需求情況在1200多組來(lái)訪客戶中,統(tǒng)計(jì)對(duì)戶型面積的需求如上,可以分析90以內(nèi)的兩室需求約占三分之一,90-120以內(nèi)的三室需求約占三分之一,120-140以內(nèi)的三\四室需求約占三分之一,但受價(jià)格上漲和純剛性需求影響,此需求比例面積應(yīng)相應(yīng)縮小.經(jīng)驗(yàn)之談-需求情況在1200多組來(lái)訪客戶中,統(tǒng)計(jì)對(duì)戶型面積的經(jīng)驗(yàn)之談-客戶類(lèi)型新泰城作為08年江油主城區(qū)中高端項(xiàng)目60%的客戶為江油市區(qū)工作的公務(wù)員、商人等購(gòu)買(mǎi)，其中85%為首次置業(yè)，15%為二次置業(yè)；其次是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人、公務(wù)員購(gòu)買(mǎi)達(dá)到40%左右；外地客戶基本可以忽略不計(jì)。說(shuō)明綿陽(yáng)對(duì)人口的吸附能力過(guò)強(qiáng),周邊縣級(jí)城市更愿意在綿陽(yáng)置業(yè),江油流動(dòng)人口較少,以本土置業(yè)需求為主.經(jīng)驗(yàn)之談-客戶類(lèi)型新泰城作為08年江油主城區(qū)中高端項(xiàng)目60%經(jīng)驗(yàn)之談-渠道分析新泰城位于太白廣場(chǎng)側(cè),因此路過(guò)項(xiàng)目的人群占了31%這樣的比重，由此可見(jiàn)前期蓄客售房部的選址重要性。因江油無(wú)報(bào)紙媒體,因此電視推廣效果較好,其次是戶外廣告，朋友介紹渠道17%說(shuō)明在江油口碑傳播的方式不容忽視，這對(duì)項(xiàng)目形象提出更高的要求。經(jīng)驗(yàn)之談-渠道分析新泰城位于太白廣場(chǎng)側(cè),因此路過(guò)項(xiàng)目的人群占經(jīng)驗(yàn)之談-綜述從我公司08年10月至09年3月操作江油新泰城項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)分析:項(xiàng)目地理位置和性價(jià)比是影響置業(yè)行為的關(guān)鍵因素,和其它三級(jí)城市一樣,購(gòu)買(mǎi)人群主要是首次置業(yè),青睞配套齊備生活便利的城市中心地段,對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力相對(duì)有限;需求面積以90平方米以內(nèi)的兩室和120平方米以內(nèi)的小三室為主,表現(xiàn)為明顯的剛性需求,有少量為提高居住品質(zhì)改善居住環(huán)境二次置業(yè)的優(yōu)質(zhì)客戶;綿陽(yáng)\成都對(duì)江油頂級(jí)和優(yōu)質(zhì)客戶的吸附能力較強(qiáng),因此此類(lèi)客戶大量外流,愿意在江油區(qū)域進(jìn)行高端置業(yè)的客戶相對(duì)有限.來(lái)自新泰城的經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)之談-綜述從我公司08年10月至09年3月操作江油新泰城項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議第四部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議第四部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位-區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值B價(jià)值A(chǔ)動(dòng)線B動(dòng)線A通過(guò)前期考察及周邊項(xiàng)目認(rèn)定，我方對(duì)該地塊所處區(qū)域，提出以下區(qū)域價(jià)值認(rèn)定：2大價(jià)值+2大動(dòng)線價(jià)值A(chǔ)-江油新城生活配套價(jià)值轉(zhuǎn)自2007年詩(shī)城小學(xué)落成典禮新聞稿注：該區(qū)域生活教育配套等設(shè)施等不斷完善，讓本項(xiàng)目完全可以自信的面對(duì)每一位對(duì)生活配套有挑剔的江油市民（排除那些非城中心不住的置業(yè)者）；該區(qū)域完全可以吸引中高、低端置業(yè)者，客戶群受眾面大；項(xiàng)目市場(chǎng)定位-區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值B價(jià)值A(chǔ)動(dòng)線B動(dòng)線A通過(guò)前期考項(xiàng)目市場(chǎng)定位-區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值B2大價(jià)值+2大動(dòng)線價(jià)值B-明月新城未來(lái)潛力價(jià)值注：從高端置業(yè)龍溪谷，到中端置業(yè)遠(yuǎn)東城，甚至稍顯低端的博文花園，都以“明月新城”作為了各自項(xiàng)目一個(gè)重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力；本案所處地塊離明月新城較近，又是明月新城連接老城區(qū)的主干道之一,剛好是未來(lái)新城和老城的連接瓶頸段；站在目前成熟的生活配套基礎(chǔ)上談明月新城價(jià)值，將比遠(yuǎn)東城之類(lèi)生活不完善的項(xiàng)目，更有競(jìng)爭(zhēng)力；明月新城的價(jià)值，可以吸引到高端置業(yè)者對(duì)地段的投資潛力，同時(shí)可以因涪江三橋的通車(chē)，擴(kuò)大本項(xiàng)目的置業(yè)客戶群；項(xiàng)目市場(chǎng)定位-區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值B2大價(jià)值+2大動(dòng)線價(jià)值B-明項(xiàng)目市場(chǎng)定位-區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目動(dòng)線A2大價(jià)值+2大動(dòng)線動(dòng)線A-綿江入城的主干道注：經(jīng)過(guò)與當(dāng)?shù)乜蛻舻纳钊朐L談；此路段已逐漸成為江油及外地人心目中進(jìn)入城市中心的主要道路；主干道的價(jià)值會(huì)加大地塊本身的商業(yè)含量，加上海城商業(yè)的不斷豐富，動(dòng)線A為極具大量人氣；離本項(xiàng)目很近的動(dòng)線A可以提升該區(qū)域的“城市中心價(jià)值”與“商業(yè)潛力價(jià)值”項(xiàng)目市場(chǎng)定位-區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目動(dòng)線A2大價(jià)值+2大動(dòng)線動(dòng)線A-綿項(xiàng)目動(dòng)線B2大價(jià)值+2大動(dòng)線動(dòng)線B-九環(huán)線旅游商業(yè)價(jià)值注：項(xiàng)目緊臨九環(huán)線，作為四川5條最著名的旅游動(dòng)線之一，在未來(lái)的沿線商業(yè)價(jià)值，目前是被低估的；特別對(duì)于外來(lái)人講，九環(huán)線一路的商業(yè)配套及規(guī)劃都會(huì)逐漸滿足于四川大旅游戰(zhàn)略的要求；動(dòng)線B的價(jià)值放大，可以為本項(xiàng)目吸引到部分關(guān)注投資及沿線商業(yè)價(jià)值的中高端消費(fèi)者；項(xiàng)目市場(chǎng)定位-區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目動(dòng)線B2大價(jià)值+2大動(dòng)線動(dòng)線B-九環(huán)線旅游商業(yè)價(jià)值注：項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)線B地塊周?chē)倘Ψ治鎏讖V場(chǎng)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值現(xiàn)狀江油昌明河以西主要為近10年以內(nèi)城市擴(kuò)張發(fā)展起來(lái)的新城,人口密度大,入住率高,以太白廣場(chǎng)為中心,周邊商業(yè)以滿足生活配套的業(yè)態(tài)(餐飲\娛樂(lè)\煙酒專(zhuān)賣(mài)等)為主,其次得益于交通便利,因此以物流量大的建材\各類(lèi)批發(fā)等業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)為輔;江油的零售核心商圈仍然位于昌明河以東的老城區(qū),以紀(jì)念碑為中心向周?chē)椛?向新城太白廣場(chǎng)的轉(zhuǎn)移緩慢,尚需時(shí)日.項(xiàng)目市場(chǎng)定位-區(qū)域價(jià)值新城配套商圈老城核心商圈項(xiàng)目動(dòng)線B地塊周?chē)倘Ψ治鎏讖V場(chǎng)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值現(xiàn)狀江油昌明項(xiàng)目市場(chǎng)定位-區(qū)域價(jià)值-綜述2大價(jià)值+2大動(dòng)線成為項(xiàng)目定位關(guān)鍵因素之一本區(qū)域項(xiàng)目定位的可塑造雙重性：一方面可塑造為依托生活配套的中高端產(chǎn)品；另一方面可突顯其依托交通及明月新城為其配套的商業(yè)潛質(zhì)；項(xiàng)目市場(chǎng)定位-區(qū)域價(jià)值-綜述2大價(jià)值成為項(xiàng)目定位本區(qū)域項(xiàng)目定項(xiàng)目市場(chǎng)定位-土地價(jià)值地塊基本情況-項(xiàng)目占地約58畝，實(shí)際使用面積約43畝，控規(guī)容積率小于4.5，限高60米；建筑密度小于30%，綠化率大于30%；項(xiàng)目南靠九環(huán)線，北鄰中華御景，西臨綿江干道延伸段，東靠檢察院；土地平整，東北方向有昌明河約2米寬支渠流過(guò)，地塊內(nèi)有約25平米魚(yú)塘一座；項(xiàng)目臨街面有川師大附小、正對(duì)面為鋼材交易市場(chǎng)，九環(huán)線交通較為吵雜，交易市場(chǎng)雜亂；項(xiàng)目市場(chǎng)定位-土地價(jià)值地塊基本情況-項(xiàng)目市場(chǎng)定位-土地價(jià)值根據(jù)前期實(shí)地考察，我方在土地價(jià)值層面發(fā)現(xiàn)了“一街一中心”兩大價(jià)值；一街一中心一街-是指以目前以老茶樹(shù)美食廣場(chǎng)為旗艦的中華御景臨街餐飲一條街；逐步形成氛圍，成為詩(shī)城小學(xué)居住片區(qū)一帶聚集的餐飲消費(fèi)點(diǎn)；一中心-是指項(xiàng)目西南角，既臨主干道，又靠近較為安靜的餐飲一條街，且土地平整，原生植被豐富；適合售樓部的選址；項(xiàng)目市場(chǎng)定位-土地價(jià)值根據(jù)前期實(shí)地考察，我方在土地價(jià)值層面一項(xiàng)目市場(chǎng)定位-土地價(jià)值根據(jù)目前地塊所處位置，及周邊環(huán)境配套我方認(rèn)為以下“兩塊地帶“適宜塑造為不同屬性：商業(yè)帶-項(xiàng)目西邊未來(lái)具備一定商業(yè)氛圍，南邊臨主干道，不適宜居住，但因九環(huán)線及是入城干道，由具備了一定商業(yè)價(jià)值；居住帶-項(xiàng)目北邊和東邊都不臨街，都毗鄰居住小區(qū)且目前原生地貌良好，有水渠流過(guò)，比較適宜居??；商業(yè)帶居住帶項(xiàng)目市場(chǎng)定位-土地價(jià)值根據(jù)目前地塊所處位置，及周邊環(huán)境配套商項(xiàng)目市場(chǎng)定位-核心問(wèn)題參考目前項(xiàng)目用地情況比較：本項(xiàng)目用地43畝，容積率4.4，約12萬(wàn)平方米；上海城名人苑用地104畝，容積率2.4，約700戶；（含有大量商業(yè)住宅）金外灘用地67畝，容積率2.4，約700戶；假設(shè)一：按目前商業(yè)住宅配比來(lái)執(zhí)行，本案將成為江油罕見(jiàn)的高密度社區(qū)，除非產(chǎn)品提供其他異于市場(chǎng)的合適的核心競(jìng)爭(zhēng)力；否則很難進(jìn)入

2600-3000左右的中高端樓盤(pán)定價(jià)區(qū)間；假設(shè)二：改變本案目前的商業(yè)配比，參考上海城名人苑的做法，發(fā)掘擴(kuò)大本案的商業(yè)面積；以提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益率,提升項(xiàng)目人氣,并通過(guò)

商業(yè)帶的緩沖隔離作用提高住宅部分的舒適度；項(xiàng)目市場(chǎng)定位-核心問(wèn)題參考目前項(xiàng)目用地情況比較：項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考依據(jù)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值及土地價(jià)值，以及我們面臨的關(guān)鍵問(wèn)題:按照假設(shè)一的前提執(zhí)行本案；我方搜索到以下項(xiàng)目作為本案的可供參考案例：成都-西線陽(yáng)光（2007年）淺水半島（2008年）半島城邦（2009年）綿陽(yáng)-東方華爾街（2009年）江油-903醫(yī)院第五生活區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考依據(jù)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值及土地價(jià)值，成都-西線項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考用地面積：約43畝；建筑面積：148852平方米；容積率：5.1總戶數(shù)：1280戶；建筑高度：18層；項(xiàng)目評(píng)析：對(duì)于高密度物業(yè)的處理，本項(xiàng)目采用了圍合式布局，最大程度減少了外圍干道對(duì)居住的不利影響,并創(chuàng)造了中庭景觀面積的整體性及較大樓間距；其中一棟建筑風(fēng)格獨(dú)特，成為周邊地標(biāo)式建筑；園林部分為當(dāng)時(shí)成都少見(jiàn)得“純粹夏威夷園林風(fēng)情”西線陽(yáng)光項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考用地面積：約43畝；建筑面積：14項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考西線陽(yáng)光夏威夷園林風(fēng)格參考手繪圖建筑外立面及園林參考效果圖項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考西線陽(yáng)光夏威夷園林風(fēng)格建筑外立面項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考淺水半島用地面積：約200畝；建筑面積：60萬(wàn)平米；容積率：4.4總戶數(shù)：5500戶；建筑高度：27層；項(xiàng)目評(píng)析：同樣，此案的規(guī)劃仍然以圍合式為主，中心留出了大面積中庭湖泊，建筑外立面的風(fēng)格上更創(chuàng)新采用“蠶蛹式”設(shè)計(jì)風(fēng)格，成為該區(qū)域一大地標(biāo)；項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考淺水半島用地面積：約200畝；建筑項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考半島城邦項(xiàng)目評(píng)析-如何在高層物業(yè)上作出別墅才見(jiàn)得“歐式新古典主義”建筑風(fēng)格，深長(zhǎng)城最新面市的南延線城市豪宅項(xiàng)目-半島城邦給了我們最完美的答案。產(chǎn)品外立面風(fēng)格上有一定參考價(jià)值。項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考半島城邦項(xiàng)目評(píng)析-項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考東方華爾街項(xiàng)目評(píng)析-在綿陽(yáng)新入市的-東方華爾街項(xiàng)目中，有2點(diǎn)是值得借鑒的，作為高密度物業(yè)，項(xiàng)目堅(jiān)持提供了兩大附加值：第一-設(shè)計(jì)獨(dú)特的外立面，滿足了大部分消費(fèi)者居住層面“面子心態(tài)”；第二-超大面積的灰空間贈(zèng)送，某種層面拉低了項(xiàng)目單價(jià)，滿足了中端消費(fèi)者最關(guān)注的“性價(jià)比”的問(wèn)題；項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考東方華爾街項(xiàng)目評(píng)析-項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考903醫(yī)院第五生活區(qū)項(xiàng)目評(píng)析-該項(xiàng)目就位于我方地塊附近，從小區(qū)建筑密度來(lái)看，雖然為板式建筑但整體密度還是較大；作為一個(gè)密度較大的建筑群，該項(xiàng)目以一些關(guān)鍵精煉的產(chǎn)品亮點(diǎn)，仍然不失成為該區(qū)域品質(zhì)較大的社區(qū)；同時(shí)，903醫(yī)院龐大的購(gòu)買(mǎi)力，完全可能成為本案的潛在客戶群；因?yàn)椋?03醫(yī)院第五生活區(qū)的產(chǎn)品對(duì)本案來(lái)講有一定的參考價(jià)值；項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考903醫(yī)院第五生活區(qū)項(xiàng)目評(píng)析-項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考903醫(yī)院第五生活區(qū)超大面積的中庭景觀相對(duì)考究的入戶大堂當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先的電梯架空層值得借鑒的產(chǎn)品亮點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位-案例參考903醫(yī)院第五生活區(qū)超大面積的中庭景觀項(xiàng)目-產(chǎn)品建議A方案假設(shè)一規(guī)劃為2層底商+少量11層小高層規(guī)劃18層“點(diǎn)式高層”“2梯8戶”圍合式布局，中庭為大面積風(fēng)情園林；擴(kuò)大湖面面積項(xiàng)目-產(chǎn)品建議A方案假設(shè)一規(guī)劃為2層底商+少量11層小高層規(guī)項(xiàng)目-產(chǎn)品建議A方案假設(shè)一在A方案中，在處理高密度物業(yè)部分，我方建議：外立面風(fēng)格-歐式簡(jiǎn)約:可滿足前期調(diào)查江油市場(chǎng)，歐式往往高端，簡(jiǎn)約往往意味中端的產(chǎn)品印象；設(shè)計(jì)可參考“半島城邦”等項(xiàng)目）可獨(dú)特設(shè)計(jì)其中一至兩幢建筑，形成該區(qū)域地標(biāo)式建筑；園林-風(fēng)情園林:前期重點(diǎn)打造售房部門(mén)前景觀作為樣板環(huán)境，顛覆江油市場(chǎng)一貫

不重視園林景觀的產(chǎn)品印象；后期根據(jù)實(shí)際情況，調(diào)整中庭景觀

園林費(fèi)用情況重點(diǎn)突出有特色的園林小品；空間-可變空間：縱觀江油市場(chǎng)所有項(xiàng)目，很少有項(xiàng)目突出最近市場(chǎng)很為流行的可變空間戶型設(shè)計(jì)；建議以此為重點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品層面的突破；項(xiàng)目-產(chǎn)品建議A方案假設(shè)一在A方案中，在處理高密度物業(yè)部分，項(xiàng)目-產(chǎn)品建議B方案假設(shè)二規(guī)劃為3層大開(kāi)間，純商業(yè)用房配置規(guī)劃18層“純板式高層”“1梯2戶”規(guī)劃為11+1“純板式小高層”項(xiàng)目-產(chǎn)品建議B方案假設(shè)二規(guī)劃為3層大開(kāi)間，純商業(yè)用房配置規(guī)在B方案中，在處理商業(yè)建筑風(fēng)格及配比數(shù)額部分，我方建議：1、對(duì)臨街正形成的“餐飲一條街”經(jīng)營(yíng)狀況及潛力進(jìn)一步調(diào)查；2、對(duì)中華御景現(xiàn)有餐飲商戶再進(jìn)行進(jìn)一步需求調(diào)查；3、對(duì)有意向的餐飲大客戶進(jìn)行前期產(chǎn)品針對(duì)性設(shè)計(jì)調(diào)查；4、對(duì)江油目前正形成和可能形成的餐飲商圈進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查；待完成以上市場(chǎng)調(diào)查之后，我方下一步再進(jìn)行方案B的具體配比數(shù)字及風(fēng)格建議；項(xiàng)目-產(chǎn)品建議B方案假設(shè)二在B方案中，在處理商業(yè)建筑風(fēng)格及配比數(shù)額部分，我方建議：項(xiàng)目項(xiàng)目-產(chǎn)品定位方案A因此，本案稍后的產(chǎn)品定位及投資回報(bào)等一系列方案，都是基于方案A進(jìn)行：-江油首席歐式宮廷級(jí)私家官邸-產(chǎn)品定位首創(chuàng)性外立面設(shè)計(jì)中庭園林風(fēng)格圍合式局部，私密性，樓盤(pán)整體品質(zhì)感項(xiàng)目-產(chǎn)品定位方案A因此，本案稍后的產(chǎn)品定位及投資回報(bào)等一系-江油首席歐式宮廷級(jí)私家官邸-東方曼哈頓項(xiàng)目-產(chǎn)品定位外立面風(fēng)格參考會(huì)所風(fēng)格參考-江油首席歐式宮廷級(jí)私家官邸-東方曼哈頓項(xiàng)目-產(chǎn)品定位外立面-江油首席歐式宮廷級(jí)私家官邸-東方曼哈頓項(xiàng)目-產(chǎn)品定位中庭景觀園林小品風(fēng)格參考-江油首席歐式宮廷級(jí)私家官邸-東方曼哈頓項(xiàng)目-產(chǎn)品定位中庭景休閑區(qū)及園林細(xì)部風(fēng)格參考-江油首席歐式宮廷級(jí)私家官邸-東方曼哈頓項(xiàng)目-產(chǎn)品定位休閑區(qū)及-江油首席歐式宮廷級(jí)私家官邸-東方曼哈頓項(xiàng)目-產(chǎn)品定項(xiàng)目-價(jià)格和產(chǎn)值預(yù)估按方案A估算建筑面積分類(lèi)配比-總建筑面積-28668*4.5=129006平方米

住宅建筑面積-129006*90%=116105平方米商業(yè)建筑面積-129006*10%=12900平方米

地下建筑面積-7000平方米銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)估-住宅-116105*2850=330899250元

商業(yè)-12900*5000=64500000元

車(chē)庫(kù)-7000*3500=24500000元產(chǎn)值合計(jì)-330899250+64500000+24500000=419899250元項(xiàng)目-價(jià)格和產(chǎn)值預(yù)估按方案A估算建筑面積分類(lèi)配比-項(xiàng)目-分期策略項(xiàng)目分期-根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)\行業(yè)運(yùn)行規(guī)律,江油市場(chǎng)年消化能力和對(duì)未來(lái)兩年江油放量的預(yù)估,為了減弱資金鏈壓力\降低風(fēng)險(xiǎn)并獲取更高的開(kāi)發(fā)收益,建議項(xiàng)目做如下分期開(kāi)發(fā)-分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)-第一期開(kāi)發(fā)40%,第二期開(kāi)發(fā)60%;整體開(kāi)發(fā)時(shí)間預(yù)估三年.第一期開(kāi)發(fā)區(qū)域如圖A所示,其余地塊二期開(kāi)發(fā),選擇本區(qū)域的理由是-有利于項(xiàng)目主形象昭示,有利于成熟區(qū)域形象和人氣的自然延續(xù).A項(xiàng)目-分期策略項(xiàng)目分期-A項(xiàng)目一期-銷(xiāo)售周期預(yù)估營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)度時(shí)間軸營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)強(qiáng)銷(xiāo)期60%目的實(shí)現(xiàn)剩余物業(yè)清盤(pán)主題造勢(shì)、蓄客期制造熱點(diǎn)，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注，建立形象高度勢(shì)能引爆，脫穎而出，全面滲透，積累客戶紛紛下手。進(jìn)一步滲透并進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng),同時(shí)開(kāi)始車(chē)庫(kù)和商鋪的銷(xiāo)售.實(shí)現(xiàn)住宅銷(xiāo)售過(guò)半充分積累商業(yè)客戶江油國(guó)際化高端物業(yè)形象塑造口岸價(jià)值強(qiáng)化\提升關(guān)注率和人氣開(kāi)盤(pán):形象\價(jià)值引爆10年1-7月10年8-11月11年3月-4月產(chǎn)品細(xì)節(jié)滲透保溫期85%

10年12月-11年2月清盤(pán)期95%

尾盤(pán)促銷(xiāo)項(xiàng)目一期-銷(xiāo)售周期預(yù)估營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間軸營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)強(qiáng)銷(xiāo)期項(xiàng)目-命名方案A東方曼哈頓美國(guó)紐約CBD區(qū)域，財(cái)富聚焦，繁華無(wú)與倫比；揭示項(xiàng)目在江油核心城區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)；有強(qiáng)烈的國(guó)際化感受；氣質(zhì)不凡。朝氣，另暗喻中國(guó)，取意高遠(yuǎn)；項(xiàng)目-命名方案A東方曼哈頓美國(guó)紐約CBD區(qū)域，財(cái)富聚焦，項(xiàng)目-命名方案B西城·國(guó)際項(xiàng)目風(fēng)格、產(chǎn)品細(xì)節(jié)按國(guó)際化風(fēng)格打造，品質(zhì)不凡，共融、領(lǐng)先、磅礴、大氣。西城集團(tuán)江油標(biāo)桿項(xiàng)目，提升開(kāi)發(fā)公司美譽(yù)度；項(xiàng)目位于江油城西項(xiàng)目-命名方案B西城·國(guó)際項(xiàng)目風(fēng)格、產(chǎn)品細(xì)節(jié)按國(guó)際化風(fēng)格打造項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)及廣告推廣重點(diǎn)第四部分項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)及廣告推廣重點(diǎn)第四部分項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)1、臨時(shí)接待中心選址建議選址-江油太白廣場(chǎng)商圈附近推薦理由-本案依賴(lài)最大的生活配套中心就是在太白廣場(chǎng)，在此選址合情合理；并可以以距離證明生活的便利性；目前太白廣場(chǎng)附近已有“龍溪谷”別墅的臨時(shí)接待中心，與別墅站在同一位置可以提升本項(xiàng)目的形象價(jià)值；同時(shí)對(duì)龍溪谷的客戶進(jìn)行“現(xiàn)場(chǎng)阻截”高價(jià)不是一天煉成的，龍湖地產(chǎn)之所以成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)之王，其對(duì)細(xì)節(jié)的堅(jiān)持是成功必然因素之一；臨時(shí)接待中心對(duì)項(xiàng)目后期的心理溢價(jià)影響至關(guān)重要；項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)1、臨時(shí)接待中心選址建議選址-江油太白廣場(chǎng)2、前期蓄客A前期蓄客只有一個(gè)目的-獲得目標(biāo)客戶“領(lǐng)袖圈層”的認(rèn)同；策劃構(gòu)思-城市越小，越依賴(lài)口碑傳播；影響普通消費(fèi)者購(gòu)房因素中，影響最大的就是他們身邊的“有話語(yǔ)權(quán)的朋友”的購(gòu)買(mǎi)決策；有話語(yǔ)權(quán)的朋友，可能是因?yàn)槭杖氲匚唬赡苁且驗(yàn)閷?zhuān)業(yè)知識(shí)，在前期的蓄客期我們建議圍繞類(lèi)似人群，進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)開(kāi)展，一開(kāi)始就要在“有影響力的圈層”建立良好的市場(chǎng)口碑；項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)2、前期蓄客A前期蓄客只有一個(gè)目的-獲得目標(biāo)客戶“領(lǐng)袖圈層”3、前期蓄客示例1重點(diǎn)公關(guān)客戶群-江油903醫(yī)院；江油人民檢察院；項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)公關(guān)主題-針對(duì)903醫(yī)院-開(kāi)展“如何釋放醫(yī)務(wù)工作高強(qiáng)度壓力”交流會(huì)公關(guān)主題-針對(duì)人民檢察院-開(kāi)展“2009年優(yōu)質(zhì)人民公仆”表彰大會(huì)3、前期蓄客示例1重點(diǎn)公關(guān)客戶群-項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)公關(guān)主題邀請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行-“高品質(zhì)樓盤(pán)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的示范和引領(lǐng)作用”大型學(xué)習(xí)講座方案4、前期蓄客示例2重點(diǎn)公關(guān)客戶群-江油重點(diǎn)單位公務(wù)員（含稅務(wù)局、財(cái)政局、規(guī)劃局、市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)及機(jī)關(guān)單位同志等）項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)可邀請(qǐng)西南科技大學(xué)教授等專(zhuān)家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)講座；邀請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行-4、前期蓄客示例2重點(diǎn)公關(guān)客戶群-江油重點(diǎn)項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)4、前期蓄客B針對(duì)廣大群眾進(jìn)行良好樓盤(pán)口碑宣傳；江油商業(yè)中心廣場(chǎng)周末小型文藝演出活動(dòng)-暨樓盤(pán)推薦會(huì)可舉辦活動(dòng)目的：建議高品質(zhì)高價(jià)位樓盤(pán)“樂(lè)于親民”的特質(zhì)，抵消一定程度的高價(jià)位抵制心態(tài)項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)4、前期蓄客B針對(duì)廣大群眾進(jìn)行良好樓盤(pán)口碑項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)4、前期蓄客C利用義誠(chéng)信在江油的客戶和關(guān)系圈積累進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳播；邀請(qǐng)參加上述活動(dòng),并納入前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu),起到暖盤(pán)的作用.義誠(chéng)信積累客戶和關(guān)系單位目的：在項(xiàng)目傳播初期增加人氣,制造口碑.項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)4、前期蓄客C利用義誠(chéng)信在江油的客戶和關(guān)系心無(wú)界世界無(wú)界心無(wú)界世界無(wú)界項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)推廣定調(diào)-源味歐陸國(guó)際生活-東方曼哈頓釋義-

產(chǎn)品定位，是快速樹(shù)立產(chǎn)品獨(dú)特形象的區(qū)隔；引導(dǎo)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，與整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣的語(yǔ)調(diào)；“原味歐陸”是相對(duì)的，是相對(duì)于現(xiàn)行江油“現(xiàn)代風(fēng)”流行的一種區(qū)隔，歐陸風(fēng)情是質(zhì)感生活的象征，更符合中高端置業(yè)者與異域生活的向往；在未來(lái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)推廣中，歐陸感都是最重要的，能做出感覺(jué)，已經(jīng)在江油市場(chǎng)已經(jīng)領(lǐng)先，重點(diǎn)是堅(jiān)持“源味歐陸”這樣的產(chǎn)品定位走下去；項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)推廣定調(diào)-源味歐陸國(guó)際生活-東方曼哈頓釋義項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)推廣定調(diào)東方曼哈頓-同步世界的生活-釋義-

形象定位，是在目標(biāo)客群心中一個(gè)既感性有印跡清晰的產(chǎn)品印象；在產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，我們提出“同步世界的生活”，希望在規(guī)劃、建筑、園林、空間、服務(wù)等各個(gè)方面，接近世界的標(biāo)準(zhǔn)，讓江油人也能享受到同步世界的生活。國(guó)際化，是項(xiàng)目需要具備的首要形象感；項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)推廣定調(diào)東方曼哈頓-同步世界的生活-釋義-東方曼哈頓-心無(wú)界世界無(wú)界-釋義-

本如案名一般，國(guó)際化與東方情調(diào)如此自然接近。廣告語(yǔ)需要從感性層面去尋找一種認(rèn)同，或許我們無(wú)法選擇出生的城市，選擇在紐約、或巴黎、或北京，但我們心中無(wú)界，我們了解這個(gè)世界，所以無(wú)論在哪里，都可能享受“世界無(wú)界”般的生活項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)推廣定調(diào)東方曼哈頓-心無(wú)界世界無(wú)界-釋義-本如案名一般，國(guó)際化東方曼哈頓-同步世界的生活-同步世界的規(guī)劃-大圍合布局，超大樓間距；同步世界的建筑-外墻浮雕、局部石材，質(zhì)感年輪般的生活印跡；同步世界的園林-精致小品、多重景觀、名貴樹(shù)木，宮廷感園林享受；同步世界的空間-江油首席幻變空間、世界流行的生活；同步世界的物業(yè)-英倫風(fēng)格物業(yè)管理，嚴(yán)謹(jǐn)、禮儀、24小時(shí)候命；項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)推廣定調(diào)東方曼哈頓-同步世界的生活-同步世界的規(guī)劃-大圍合布局，超大項(xiàng)目平面表現(xiàn)調(diào)性方向嘗試在推廣前期，我們著重對(duì)項(xiàng)目應(yīng)該具有的簡(jiǎn)約歐式與古典歐陸兩種美術(shù)風(fēng)格作出了簡(jiǎn)單嘗試；項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)推廣定調(diào)項(xiàng)目平面表現(xiàn)調(diào)性方向嘗試項(xiàng)目-前期營(yíng)銷(xiāo)推廣定調(diào)四川西城集團(tuán)江油木材市場(chǎng)地塊前期市調(diào)及產(chǎn)品建議報(bào)告課件四川西城集團(tuán)江油木材市場(chǎng)地塊前期市調(diào)及產(chǎn)品建議報(bào)告課件四川西城集團(tuán)江油木材市場(chǎng)地塊前期市調(diào)及產(chǎn)品建議報(bào)告課件結(jié)束語(yǔ)謝謝聆聽(tīng)!本提案由四川義誠(chéng)信房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司提供綿陽(yáng)辦公地址:富樂(lè)路富樂(lè)大廈801室聯(lián)系電話:230653013096121580(呂克強(qiáng))參與工作組:市場(chǎng)調(diào)查小組(負(fù)責(zé)人-劉俊)

策略組(負(fù)責(zé)人-彭杰)

美工設(shè)計(jì)(負(fù)責(zé)人-謝志豪)

項(xiàng)目總監(jiān)(負(fù)責(zé)人-呂克強(qiáng))本提案建立在前期基本市場(chǎng)調(diào)查和地塊分析基礎(chǔ)之上,為雙方溝通討論稿.關(guān)于市場(chǎng)預(yù)判\(zhòng)研究,產(chǎn)品定位\方案建議和相關(guān)合作事宜在雙方深度溝通后進(jìn)行深化完善.順祝商祺!誠(chéng)信立業(yè)守正出奇二OO九年八月結(jié)束語(yǔ)謝謝聆聽(tīng)!本提案由四川義誠(chéng)信房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司提供本提誠(chéng)信立業(yè)守正出奇二OO九年八月四川[義誠(chéng)信]房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司[西城集團(tuán)]江油木材市場(chǎng)地塊前期市調(diào)及產(chǎn)品建議報(bào)告（討論版）

準(zhǔn)確的策略判斷來(lái)自“真實(shí)的市場(chǎng)聲音”在超過(guò)5個(gè)工作日、3人次以上的全天侯市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)中；我們?cè)敿?xì)走訪了14個(gè)以上江油市主城區(qū)銷(xiāo)售中的樓盤(pán)；與5位以上經(jīng)理級(jí)以上營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)進(jìn)行了非正式深度訪談；與其中2位資深置業(yè)顧問(wèn)達(dá)成了一定的后期資源互換合作協(xié)議；同時(shí)，我們與江油原住民、江油新移民、與偶爾出差江油的三類(lèi)消費(fèi)者進(jìn)行了不同的建筑外立面、廣告宣傳語(yǔ)、城市區(qū)域印象等項(xiàng)目的測(cè)試工作；準(zhǔn)確的策略判斷來(lái)自“真實(shí)的市場(chǎng)聲音”在超過(guò)5個(gè)工作日、3人次報(bào)告綱要1、2009年江油房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)簡(jiǎn)析；2、2009江油各城區(qū)主要在售樓盤(pán)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析；3、項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議；4、項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)及廣告推廣重點(diǎn)；5、義誠(chéng)信簡(jiǎn)介及合作方式；報(bào)告綱要1、2009年江油房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)簡(jiǎn)析；2009年江油房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)簡(jiǎn)析第一部分2009年江油房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)簡(jiǎn)析第一部分宏觀成都微觀江油省會(huì)城市的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)走向往往將“動(dòng)態(tài)滯后”影響了省內(nèi)二、三級(jí)城市，從開(kāi)發(fā)商心態(tài)到消費(fèi)者行為引導(dǎo)，都在悄然改變江油未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。因此，宏觀層面觀察成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向，目的是為了對(duì)2009下半年甚至2010年江油房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)估有更合理的判斷方向?？v觀2009年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象，近期有以下幾點(diǎn)需要特別提出以供參考：1-從2009年年初的一系列市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)回暖政策到油價(jià)上漲，到通貨膨脹預(yù)期，到各地壓抑已久的剛性需求，直接引發(fā)了成都2009年上半年一路銷(xiāo)售狂漲，80%的開(kāi)發(fā)商表示上半年超額完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，各樓盤(pán)重新出現(xiàn)“排號(hào)買(mǎi)房現(xiàn)象”。地王頻現(xiàn)，成都土地交易市場(chǎng)重新出現(xiàn)大量囤地現(xiàn)像。宏觀成都微觀江油省會(huì)城市的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)走向往往將“動(dòng)態(tài)滯后”2-伴隨一路“漲聲不斷”，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“策略性捂盤(pán)”銷(xiāo)售，加上短期內(nèi)過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，又開(kāi)始引發(fā)新一輪“地產(chǎn)泡沫”的討論；各開(kāi)發(fā)商近期又加速退盤(pán)，希望在大潮退去之前，最大程度獲得商業(yè)價(jià)值；另一方面，中國(guó)八大房地產(chǎn)商聯(lián)合發(fā)表“下半年房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定”的對(duì)外報(bào)告，期望以上半年全面勝出的”現(xiàn)金流“表現(xiàn)，去穩(wěn)固下半年房?jī)r(jià)；宏觀成都微觀江油2-宏觀成都微觀江油宏觀成都微觀江油3-市場(chǎng)終究要?dú)w于”供求關(guān)系平衡“，加上政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)”合理調(diào)控“，成都8月份最新成交數(shù)據(jù)表明：在成交量環(huán)比下跌的城市中，環(huán)比跌幅最大的為成都，達(dá)到52.99%，創(chuàng)下史上成都環(huán)比跌幅新記錄；同時(shí)，2009年下半年新盤(pán)均價(jià)開(kāi)始首次呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；綜述-動(dòng)態(tài)觀察宏觀市場(chǎng)，可以幫助開(kāi)發(fā)商更早規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；更快借助市場(chǎng)整體大勢(shì)盡快銷(xiāo)售；估計(jì)成都市場(chǎng)上下半年將完全呈現(xiàn)截然不同的市場(chǎng)狀態(tài)，伴隨全球經(jīng)濟(jì)整體性慢慢復(fù)蘇，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將慢慢趨于平穩(wěn)的市場(chǎng)表現(xiàn)。而最近2年處于調(diào)整期，肯定波瀾不斷；宏觀成都微觀江油3-綜述-宏觀成都微觀江油回顧江油2009年市場(chǎng)表現(xiàn)，排除近期受到成都7月房?jī)r(jià)“漲聲一片”宏觀良好表現(xiàn)影響，江油市場(chǎng)出現(xiàn)“局部房?jī)r(jià)上漲，實(shí)質(zhì)優(yōu)惠增多”的階段性市場(chǎng)表現(xiàn)以外。江油因作為2008年汶川大地震重災(zāi)區(qū)，都呈現(xiàn)出了獨(dú)具一格的市場(chǎng)表現(xiàn)：宏觀成都微觀江油回顧江油2009年市場(chǎng)表現(xiàn)，排除近期受到1-根據(jù)江油市房管局上半年發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)江油市2008年底市場(chǎng)存量比2007年同期增加了164%，開(kāi)工項(xiàng)目比去年縮減了近70%，2008年房地產(chǎn)投資同比下降了24%......，這一系列的數(shù)據(jù)都是史無(wú)前例的；2008年下半年的江油房地產(chǎn)市場(chǎng)是大多數(shù)江油開(kāi)發(fā)商的恐懼時(shí)期，除了個(gè)別項(xiàng)目超額完成銷(xiāo)售任務(wù)（新泰城），大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都積淀了大量房產(chǎn)囤積到2009年；宏觀成都微觀江油1-宏觀成都微觀江油宏觀成都微觀江油---摘自《江油市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》---摘自江油政務(wù)網(wǎng)宏觀成都微觀江油---摘自《江油市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)2-政府救市，剛性需求爆發(fā)，上半年一路飆紅宏觀成都微觀江油伴隨《江油市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》的發(fā)布與堅(jiān)決執(zhí)行，江油市房產(chǎn)在2009年上半年呈現(xiàn)“剛性需求積壓已久的爆發(fā)”趨勢(shì)。從房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，僅江油2009年上半年已消化近19萬(wàn)平米住宅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出2008年存量的12萬(wàn)平米；從我們從各樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)采摘數(shù)據(jù)表明，各樓盤(pán)100平米以下的實(shí)用自住型住宅基本已消化完全，剛性需求的爆發(fā)把江油2009年的市場(chǎng)表現(xiàn)重新引導(dǎo)向常規(guī)發(fā)展勢(shì)態(tài)；2-宏觀成都微觀江油伴隨《江油市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市3-2009市場(chǎng)兩大突圍，主城區(qū)少數(shù)派堅(jiān)守宏觀成都微觀江油明月板塊濱江板塊2009年面市的江油市場(chǎng)新項(xiàng)目呈現(xiàn)兩種趨勢(shì)，第一種趨勢(shì)：主城區(qū)80%以上為08甚至07年市場(chǎng)存量的“大戶型、高總價(jià)”樓盤(pán)，極少量新盤(pán)都以幾畝、十畝左右，體量少，追求“短、平、快”的開(kāi)發(fā)模式，證明開(kāi)發(fā)商對(duì)08年低迷的市場(chǎng)表現(xiàn)還是陰影較大，主城區(qū)大面積土地也相應(yīng)減少；（少數(shù)派堅(jiān)守）第二種趨勢(shì)：在政府及媒介主視角宣傳的方向，再加上各地援建資金的充裕，明月新城板塊成為江油市場(chǎng)上老少皆知的城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，“龍溪谷”以大量別墅形態(tài)入市，肩負(fù)了多種色彩的歷史意義；其次，在江油本土房地產(chǎn)老大華豐房產(chǎn)的帶領(lǐng)下，北面200畝的新城將重新瓜分江油市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展區(qū)域；（兩大突圍）3-2009市場(chǎng)兩大突圍，主城區(qū)少數(shù)派堅(jiān)守宏觀成都微觀江2009年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)拋磚引玉宏觀成都微觀江油全域成都價(jià)格沖高后適度回落，無(wú)大量資金壓力的開(kāi)發(fā)商將以“提高產(chǎn)品品質(zhì)”等多方面條件盡量維系產(chǎn)品現(xiàn)有價(jià)格；大開(kāi)發(fā)商聯(lián)盟，政府參與，適當(dāng)適時(shí)促銷(xiāo)部分小開(kāi)發(fā)商后半年將有一定促銷(xiāo)力度，整體房?jī)r(jià)很難大幅度下降；但近期出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的苗頭.觀察發(fā)現(xiàn)高品質(zhì)項(xiàng)目抗躍性良好；2009年成都宏觀成都微觀江油全域價(jià)格沖高后適度回落，無(wú)宏觀成都微觀江油江油市場(chǎng)08年市場(chǎng)存量為歷史新高,少數(shù)08年立項(xiàng)項(xiàng)目延期至09年開(kāi)發(fā),所以09年上半年市場(chǎng)以消化08年存量為主,09年上半年新開(kāi)盤(pán)預(yù)售項(xiàng)目體量不大.09年上半年剛性居住需求得到一定程度釋放，市場(chǎng)存量充分消化.目前市場(chǎng)滯銷(xiāo)物業(yè)主要是大戶型,與剛性需求的中小實(shí)用戶型錯(cuò)位,零散囤積的大戶型或?qū)⒃谀昴┯袔撞ù笠?guī)模的促銷(xiāo)；09年新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以”明月及濱江“兩大板塊為主，產(chǎn)品品質(zhì)，營(yíng)銷(xiāo)手法都有一定程度提升；與2007年江油市場(chǎng)全年消化近90萬(wàn)平米體量相比09年上半年19萬(wàn)平方米的成交量依然算較低水平,主要受戶型供需錯(cuò)位和地震對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響.主城區(qū)剛性居住需求仍有一定空間；同時(shí)，本輪剛性需求之后，受成都等區(qū)域房?jī)r(jià)上漲影響，部分資金將流回本地市場(chǎng)，”改善性居住“及”少量投資需求“將在2010年占到一定量的市場(chǎng)比重；此外，主城區(qū)新建大體量高品質(zhì)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有；2009年江油區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)宏觀成都微觀江油江油08年市場(chǎng)存量為歷史新高,少數(shù)08年2009江油各城區(qū)主要在售樓盤(pán)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析第二部分2009江油各城區(qū)第二部分競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目龍溪谷1、以聯(lián)排及疊拼為主的別墅社區(qū)，外圍臨街圍合一定量的高層；2、項(xiàng)目引水入社區(qū)，其中一半以上的別墅門(mén)前皆有活水流過(guò)；未來(lái)會(huì)所將擁有江油第一座室內(nèi)恒溫游泳池；3、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待中心設(shè)置在太白廣場(chǎng)附近，現(xiàn)階段接受誠(chéng)意金預(yù)訂，置業(yè)顧問(wèn)不斷強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品細(xì)節(jié)，嚴(yán)守價(jià)格層面的任何信息，期望不斷提高產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中附加值；4、臨時(shí)接待中心設(shè)裝修風(fēng)格較為“會(huì)所化”，房間不大，但細(xì)節(jié)精致尊貴；據(jù)透露下月將有疊拼別墅樣板房落成；-信封式戶型單頁(yè)，現(xiàn)階段唯一宣傳物料，證明還屬于前期蓄客期，且蓄客期很長(zhǎng)；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目龍溪谷1、以聯(lián)排及疊拼為主的別墅社競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目龍溪谷項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象包裝項(xiàng)目綜述-作為明月新城1號(hào)作品，將吸附江油不多的中高端置業(yè)者，產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)包裝重視細(xì)節(jié)，符合現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)推廣的趨勢(shì)；營(yíng)銷(xiāo)手段階段性清晰；合理的利潤(rùn)預(yù)期、政府的生活配套跟進(jìn)、開(kāi)發(fā)商對(duì)別墅類(lèi)產(chǎn)品的理解程度，將影響此項(xiàng)目后期運(yùn)作的成功；借鑒意義-應(yīng)不斷同步跟進(jìn)此項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)細(xì)節(jié)，期望在本項(xiàng)目能提供“墅質(zhì)電梯”同樣的產(chǎn)品細(xì)節(jié)感受；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目龍溪谷項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象包裝項(xiàng)目綜述-競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江華城1、地處涪江二橋橋頭，項(xiàng)目占地208畝，傍依800米江岸水景；2、為2009年江油第一大盤(pán)，由深得江油民意的華豐房產(chǎn)，以再造一座城的態(tài)度，鼎力開(kāi)發(fā)；3、電梯6樓朝向較好位置，單價(jià)2758元\平米，一周內(nèi)付清首付優(yōu)惠1%；未在江油房地產(chǎn)管理局網(wǎng)上備案，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控表顯示已完成30%左右的銷(xiāo)售；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江華城1、地處涪江二橋橋頭，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江華城規(guī)劃-項(xiàng)目共分3期開(kāi)發(fā)，其中C區(qū)為“建工房產(chǎn)-濱江西苑”項(xiàng)目；引水入社區(qū)，常規(guī)布局；建筑-現(xiàn)代簡(jiǎn)約式外立面設(shè)計(jì)，以“一梯三戶、兩梯四戶”為主；園林-貌似熱帶濱海園林設(shè)計(jì)風(fēng)格；資料及置業(yè)顧問(wèn)無(wú)細(xì)節(jié)說(shuō)明；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江華城規(guī)劃-項(xiàng)目共分3期開(kāi)發(fā)，其競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江華城96.88平米80.10平米131.32平米戶型-主力戶型方正實(shí)用，基本無(wú)異型房，板式與點(diǎn)式兼顧的建筑設(shè)計(jì)，帶來(lái)無(wú)暗房、穿堂風(fēng)順暢等特點(diǎn)。常規(guī)設(shè)計(jì)、大眾需求；借鑒意義-此案單價(jià)與我方項(xiàng)目區(qū)域基本處于同一價(jià)格區(qū)間，消費(fèi)者肯定會(huì)比較其優(yōu)劣勢(shì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)值得關(guān)注；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江華城96.88平米80.10平競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江西苑1、建工房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，地塊實(shí)際為濱江華城的C區(qū)，建筑面積5.7萬(wàn)平米；2、多層為主，臨江電梯公寓+底商的建筑設(shè)計(jì)，地塊特點(diǎn)一線臨江；3、多層2樓，單價(jià)2518元\平米，一次性優(yōu)惠3%，按揭1%；電梯定價(jià)未定；4、未在房管局網(wǎng)站備案，銷(xiāo)控表顯示多層基本清空，高層正在接受預(yù)定；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江西苑1、建工房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，地塊實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江西苑89.77平米71.07平米建筑-現(xiàn)代簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)，和濱江華城類(lèi)似；園林-少量參考圖，未作為重點(diǎn)推薦；戶型-高層暫未面市，多層除頂躍外，主力戶型為兩室或小三室實(shí)用為主；戶型設(shè)計(jì)反正實(shí)用；未在房管局備案，銷(xiāo)售顧問(wèn)反映多層部分基本清空；借鑒意義-戶型面積的控制，評(píng)估為多層快銷(xiāo)的原因之一；相比濱江華城，一線臨江也頗具優(yōu)勢(shì)，江油人愛(ài)水親水的心態(tài)得到正常反映；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目濱江西苑89.77平米71.07平競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目遠(yuǎn)東城1、項(xiàng)目占地13畝，容積率2.45，共180套；電梯2558元起，每層加40元，銷(xiāo)售剩余80套左右，各樓層均有剩余；遠(yuǎn)東城最近備案數(shù)據(jù)100.41平米83.74平米2、現(xiàn)代簡(jiǎn)約外立面設(shè)計(jì)，重視售房部門(mén)前綠化，一梯三戶，戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用；3、推廣層面強(qiáng)調(diào)在“江油老城與明月新城中央位置”借鑒意義-本項(xiàng)目體量較小，但在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格及推廣說(shuō)辭部分有一定參加價(jià)值；競(jìng)爭(zhēng)力分析-09年新推項(xiàng)目遠(yuǎn)東城1、項(xiàng)目占地13畝，容積率2競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目上海城名人苑1、項(xiàng)目占地約104畝，容積率2.5；臨街全規(guī)劃為三層獨(dú)立商業(yè)，建筑設(shè)計(jì)一梯兩戶，純板式結(jié)構(gòu)；1、2期共700戶左右；2、住宅剩余約100套左右，9樓對(duì)外報(bào)價(jià)2840元\平米，正在裝修大戶型樣板房；商鋪一樓報(bào)價(jià)8800元\平米，二樓報(bào)價(jià)4000元\平米；最近備案數(shù)據(jù)借鑒意義-項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值明顯，震前因商住分離，純板式等產(chǎn)品特點(diǎn)，家喻戶曉；震后因一期受損嚴(yán)重，口碑直線下降；戶型部分帶有小型入戶花園，產(chǎn)品層面有借鑒地方；競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目上海城名人苑1、項(xiàng)目占地約10競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目中華御景電梯133.55平米1、此案與本項(xiàng)目?jī)H一街相隔，多層為主，兩幢電梯；多層基本清空，電梯剩余少量臨街大戶型，近期成交均價(jià)2650元\平米；2、電梯2梯8戶，房間進(jìn)深較長(zhǎng)，空間方正，常規(guī)設(shè)計(jì)；與上海城相鄰處規(guī)劃為2層商業(yè)，其余正臨街部分為多層帶底商；3、建筑外立面現(xiàn)代偏中式色彩、局部有少量中式建筑符號(hào)；4、項(xiàng)目電梯所剩皆為大戶型、且臨街，數(shù)量有60套左右；借鑒意義-本案所處區(qū)域與我項(xiàng)目類(lèi)似，在商業(yè)規(guī)劃及配比、包括價(jià)格方面有參加價(jià)值；競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目中華御景電梯133.55平米1、競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目天府花園三期1、本案已開(kāi)至第三期，約剩30套大戶型為主，

三期6樓報(bào)價(jià)2000元\平米；2、本案為純多層住宅，無(wú)電梯公寓；3、小區(qū)內(nèi)有一定園林配套，重視入戶形象；借鑒意義-本項(xiàng)目為該區(qū)域長(zhǎng)期早年項(xiàng)目，對(duì)本區(qū)域生活配套最為熟悉，在后期營(yíng)銷(xiāo)工作開(kāi)展時(shí)，有培訓(xùn)參考意義；競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目天府花園三期1、本案已開(kāi)至第三期競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目昌明怡景92.22平米137.69平米1、本案緊鄰903醫(yī)院，一側(cè)臨昌明河；2、占地9.5畝，容積率3.9，共189戶；近期均價(jià)2700元\平米，未備案，電梯銷(xiāo)售約三分之二；2期極少量多層；3、戶型方正，少量暗房，少量弧形陽(yáng)臺(tái)；借鑒意義-產(chǎn)品局部處理手法，有借鑒意義，價(jià)格可供參考；競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目昌明怡景92.22平米137.競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目博文盛錦花園1、本案緊鄰馬路灣，周邊配套略顯雜亂；2、剩余少量大戶型，2樓報(bào)價(jià)2358元/平米；一次性優(yōu)惠2%；純多層；3、戶型方正實(shí)用、雙陽(yáng)臺(tái)、多飄窗；宣傳為江油首個(gè)太陽(yáng)能社區(qū)借鑒意義-本案離我方項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)，但因其所處區(qū)域雜亂價(jià)格與市內(nèi)項(xiàng)目有較大差距，中低端置業(yè)者對(duì)地段的依賴(lài)性很大；競(jìng)爭(zhēng)力分析-項(xiàng)目周邊存量項(xiàng)目博文盛錦花園1、本案緊鄰馬路灣競(jìng)爭(zhēng)力分析-高品質(zhì)項(xiàng)目水岸花都二期1、2期僅余2套別墅，單價(jià)報(bào)價(jià)4100元/平米左右；頂級(jí)住宅；2、小區(qū)門(mén)前園林景觀、廣場(chǎng)、會(huì)所等細(xì)節(jié)處理，都有借鑒意義；3、項(xiàng)目實(shí)際所處地段并不理想，但因其產(chǎn)品的領(lǐng)先性，明月新城的美好愿景，江油中高端置業(yè)者愿意為其買(mǎi)單；競(jìng)爭(zhēng)力分析-高品質(zhì)項(xiàng)目水岸花都二期1、2期僅余2套別墅，單價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力分析-高品質(zhì)項(xiàng)目水岸花都二期借鑒意義-江油唯一一個(gè)在宣傳資料上比較完備的項(xiàng)目，符合高端置業(yè)習(xí)慣；項(xiàng)目外立面以歐式簡(jiǎn)約為主，在客戶心理有尊貴的感受；小區(qū)內(nèi)各景觀的設(shè)置合理，足夠彰顯高端居住價(jià)值；競(jìng)爭(zhēng)力分析-高品質(zhì)項(xiàng)目水岸花都二期借鑒意義-競(jìng)爭(zhēng)力分析-高品質(zhì)項(xiàng)目金外灘1、占地67畝，容積率2.4，共700戶；8幢18層電梯

1梯三戶，近期成交均價(jià)2850元/平米；2、主力戶型90-130，分樓棟開(kāi)盤(pán)，戶型設(shè)計(jì)方正；雙陽(yáng)臺(tái)；局部飄窗有特點(diǎn)；借鑒意義-本案在銷(xiāo)售物料選擇，產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理，價(jià)格都有參考價(jià)值；競(jìng)爭(zhēng)力分析-高品質(zhì)項(xiàng)目金外灘1、占地67畝，容積率2.4，共競(jìng)爭(zhēng)力分析-其他存量項(xiàng)目明月花園1、項(xiàng)目就在水岸花都對(duì)面，僅余幾套頂躍戶型，對(duì)外報(bào)價(jià)1900元/平米左右；借鑒意義-一街之隔，本項(xiàng)目就與水岸花都差價(jià)近2000元左右，雖然多層及品質(zhì)的因素存在，更證明了，江油高端置業(yè)對(duì)地段的依賴(lài)不高，低端置業(yè)對(duì)生活配套及低端的依賴(lài)成為關(guān)鍵因素；競(jìng)爭(zhēng)力分析-其他存量項(xiàng)目明月花園1、項(xiàng)目就在水岸花都對(duì)面，僅競(jìng)爭(zhēng)力分析-其他存量項(xiàng)目朗悅灣1、項(xiàng)目?jī)H3幢多層建筑，離水岸花都較近；周邊環(huán)境較雜亂；項(xiàng)目體量較小；2、總戶數(shù)100戶左右，已銷(xiāo)售30戶左右，2樓報(bào)價(jià)

2628元/平米，售房部環(huán)境較差；借鑒意義-項(xiàng)目在定價(jià)及整體包裝層面都有較大誤差，現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)銷(xiāo)售阻力較大；競(jìng)爭(zhēng)力分析-其他存量項(xiàng)目朗悅灣1、項(xiàng)目?jī)H3幢多層建筑，離水岸2009年江油主要在售樓盤(pán)綜述競(jìng)爭(zhēng)力分析-綜述江油高端中高端中低端水岸花都龍溪谷為代表金外灘上海城濱江華城、西苑為代表博文花園為代表建筑形態(tài)以別墅為主；背依明月新城發(fā)展趨勢(shì)；重視產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)細(xì)節(jié)；對(duì)生活配套依賴(lài)性不大；建筑設(shè)計(jì)偏歐式風(fēng)格；價(jià)格多在3500-4000元/平米區(qū)間內(nèi)；對(duì)地段依賴(lài)較大；重視整體包裝形象；建筑外立面以現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主；戶型設(shè)計(jì)傳統(tǒng)大眾、不重視園林景觀；價(jià)格多在2500-2900元/平米區(qū)間內(nèi)；容積率2.5左右；剛性需求仍占較大部分；地段及生活配套較差；重視項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝形象；容積率不高，成交價(jià)格多在2300元/平米左右；中低端產(chǎn)品從區(qū)域價(jià)格分布來(lái)看,置業(yè)者明顯更認(rèn)同目前已經(jīng)形成的核心城區(qū)價(jià)值.2009年江油競(jìng)爭(zhēng)力分析-綜述江油高端中高端中低端水岸花都金經(jīng)驗(yàn)之談-來(lái)自新泰城的參考第三部分經(jīng)驗(yàn)之談-來(lái)自新泰城的參考第三部分經(jīng)驗(yàn)之談-關(guān)注焦點(diǎn)與其它三級(jí)城市相同,受置業(yè)者支付能力制約,價(jià)格將是置業(yè)者最敏感的置業(yè)因素,關(guān)注率高達(dá)70%以上;其次是地段,達(dá)20%以上.在此對(duì)價(jià)格的理解為性價(jià)比,因此產(chǎn)品素質(zhì)尤其重要;對(duì)地理位置的理解是新泰城地理位置較好,因此地段對(duì)成交客戶來(lái)進(jìn)也是關(guān)鍵因素.經(jīng)驗(yàn)之談-關(guān)注焦點(diǎn)與其它三級(jí)城市相同,受置業(yè)者支付能力制約,經(jīng)驗(yàn)之談-需求情況在1200多組來(lái)訪客戶中,統(tǒng)計(jì)對(duì)戶型面積的需求如上,可以分析90以內(nèi)的兩室需求約占三分之一,90-120以內(nèi)的三室需求約占三分之一,120-140以內(nèi)的三\四室需求約占三分之一,但受價(jià)格上漲和純剛性需求影響,此需求比例面積應(yīng)相應(yīng)縮小.經(jīng)驗(yàn)之談-需求情況在1200多組來(lái)訪客戶中,統(tǒng)計(jì)對(duì)戶型面積的經(jīng)驗(yàn)之談-客戶類(lèi)型新泰城作為08年江油主城區(qū)中高端項(xiàng)目60%的客戶為江油市區(qū)工作的公務(wù)員、商人等購(gòu)買(mǎi)，其中85%為首次置業(yè)，15%為二次置業(yè)；其次是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人、公務(wù)員購(gòu)買(mǎi)達(dá)到40%左右；外地客戶基本可以忽略不計(jì)。說(shuō)明綿陽(yáng)對(duì)人口的吸附能力過(guò)強(qiáng),周邊縣級(jí)城市更愿意在綿陽(yáng)置業(yè),江油流動(dòng)人口較少,以本土置業(yè)需求為主.經(jīng)驗(yàn)之談-客戶類(lèi)型新泰城作為08年江油主城區(qū)中高端項(xiàng)目60%經(jīng)驗(yàn)之談-渠道分析新泰城位于太白廣場(chǎng)側(cè),因此路過(guò)項(xiàng)目的人群占了31%這樣的比重，由此可見(jiàn)前期蓄客售房部的選址重要性。因江油無(wú)報(bào)紙媒體,因此電視推廣效果較好,其次是戶外廣告，朋友介紹渠道17%說(shuō)明在江油口碑傳播的方式不容忽視，這對(duì)項(xiàng)目形象提出更高的要求。經(jīng)驗(yàn)之談-渠道分析新泰城位于太白廣場(chǎng)側(cè),因此路過(guò)項(xiàng)目的人群占經(jīng)驗(yàn)之談-綜述從我公司08年10月至09年3月操作江油新泰城項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)分析:項(xiàng)目地理位置和性價(jià)比是影響置業(yè)行為的關(guān)鍵因素,和其它三級(jí)城市一樣,購(gòu)買(mǎi)人群主要是首次置業(yè),青睞配套齊備生活便利的城市中心地段,對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力相對(duì)有限;需求面積以90平方米以內(nèi)的兩室和120平方米以內(nèi)的小三室為主,表現(xiàn)為明顯的剛性需求,有少量為提高居住品質(zhì)改善居住環(huán)境二次置業(yè)的優(yōu)質(zhì)客戶;綿陽(yáng)\成都對(duì)江油頂級(jí)和優(yōu)質(zhì)客戶的吸附能力較強(qiáng),因此此類(lèi)客戶大量外流,愿意在江油區(qū)域進(jìn)行高端置業(yè)的客戶相對(duì)有限.來(lái)自新泰城的經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)之談-綜述從我公司08年10月至09年3月操作江油新泰城項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議第四部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議第四部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位-區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值B價(jià)值A(chǔ)動(dòng)線B動(dòng)線A通過(guò)前期考察及周邊項(xiàng)目認(rèn)定，我方對(duì)該地塊所處區(qū)域，提出以下區(qū)域價(jià)值認(rèn)定：2大價(jià)值+2大動(dòng)線價(jià)值A(chǔ)-江油新城生活配套價(jià)值轉(zhuǎn)自2007年詩(shī)城小學(xué)落成典禮新聞稿注：該區(qū)域生活教育配套等設(shè)施等不斷完善，讓本項(xiàng)目完全可以