商業(yè)廣場推廣方案課件

瑞港商業(yè)廣場推廣方案2008年5月瑞港商業(yè)廣場推廣方案1無錫商業(yè)地產(chǎn)市場分析第一部分無錫商業(yè)地產(chǎn)市場分析第一部分2項目總平圖一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程商業(yè)開發(fā)的時期

各年度土地出讓量代表項目開發(fā)模式開發(fā)特征2002之前舊城復(fù)興200220萬平米包括崇安寺、南禪寺、紅旗路步行街、東方巴黎（崇寧路地塊）住宅開發(fā)模式與商品住宅一樣出售鋪面，以高價位售出為目標2003－2004產(chǎn)業(yè)化時期2003超過了100萬平米包括站前商貿(mào)街、春申路、西班牙商城、紅豆國際和高力國際汽車城等項目商品市場開發(fā)模式以出租鋪位為目標，重在招商經(jīng)營2004突破200萬平米坊前路東西兩側(cè)地塊規(guī)模就突破了110萬平米，同時，還包括了振興路、東方國際輕坊城和世貿(mào)中心等2005年之后區(qū)域中心.生活MALL時期2005120萬平米左右無錫大劇院、永樂新天地等幾幅黃金地段地塊商業(yè)街開發(fā)模式統(tǒng)一規(guī)劃，分別招商開發(fā)建設(shè)、投資經(jīng)營2006107萬平米香港新鴻基地產(chǎn)攜手華潤聯(lián)合拿地2007110萬平米

金太湖、紅豆國際廣場、寶龍城市廣場、茂業(yè)城、萬達、明發(fā)商業(yè)廣場2002年到2007年商業(yè)的發(fā)展情況2002年到2005年應(yīng)該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫商業(yè)的格局也在不斷的拉開，商業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)營方式、操作手法等也日益成熟。項目總平圖一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程商業(yè)開發(fā)的時期

各年度土地32002年到2005年應(yīng)該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫商業(yè)的格局也在不斷地拉開，商業(yè)的開發(fā)模式也日益成熟，從住宅開發(fā)模式到目前的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式，開發(fā)商更加懂得如何業(yè)態(tài)合理的規(guī)劃、如何進行主力商家、品牌商家的引進，更加重視招商和運營。一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程2002年到2005年應(yīng)該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫4二、無錫商業(yè)分布的現(xiàn)有格局1234Factor1Factor2Factor3Factor4產(chǎn)業(yè)帶：主要是以周山浜為核心，錫滬路、廣瑞路段形成依賴火車站為主支撐的物流業(yè)商業(yè)形式，倉儲、運輸、配送的現(xiàn)有格局，結(jié)合站前商貿(mào)區(qū)的開發(fā)與投入運營使該區(qū)域具有著天然的既定優(yōu)勢。北部商圈：北部商圈是沿著北大街、青石路（歐風街）所分布，目前主要分布的商家有狀元樓、誠隆超市、黃金海岸雞粥店等，作為歐風街的強勢帶動，該商圈主要是以餐飲、娛樂、購物、休閑為主。南商圈：南商圈仍然是以南禪寺為點的周邊輻射區(qū)域，從線路上分：南長路、永樂路是商圈內(nèi)的重要交通干道，現(xiàn)有分布商業(yè)有家樂福、永樂家電、南禪寺商貿(mào)中心等。西商圈：西商圈則是以河埒口、梁青路、青祁路所圍合而成，由于周邊44萬平米的惠山休閑文化廣場、東北部103公頃的惠山古鎮(zhèn)的影響，該商圈主要以購物、休閑、觀光、旅游為主，目前穩(wěn)步的主要商家有無錫大飯店、運河飯店、大潤發(fā)超市等。中央商圈：以三陽百勝、八佰伴、新世界大洋百貨、商業(yè)大廈及東方巴黎、匯金廣場等，作為交通、配套、人流、車流等商業(yè)條件利好區(qū)域，中央商圈已經(jīng)形成了根深蒂固的商業(yè)態(tài)勢與影響。無錫四圈一帶的商業(yè)格局二、無錫商業(yè)分布的現(xiàn)有格局1234Factor1Facto5三、無錫商業(yè)地產(chǎn)的供求分析近兩年無錫商業(yè)市場情況從上述數(shù)據(jù)中可以看到無錫商業(yè)市場的兩個表象、特征:第一,供應(yīng)嚴重大于求;第二,成交均價長期低位徘徊,造成這兩個表象特征的深層次原因在于無錫商業(yè)市場自身的困局:

商業(yè)供應(yīng)面積成交面積成交均價2006年107萬半米64萬平米5408元/平米2007年110萬平米50萬平米6948元/平米三、無錫商業(yè)地產(chǎn)的供求分析近兩年無錫商業(yè)市場情況商業(yè)供應(yīng)面積6四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析

政策影響由于自2004年10月以來9次加息，今年以來五次加息，對于普通消費者來說，累計增加成本開始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費者，提前還款的意愿將會隨著加息愈發(fā)增強。貸款利息升至7.83%，市面盛行的8%回報率受到拷問。貸款成本的高漲，直接壓縮了商業(yè)地產(chǎn)的收益率，壓制了投資客的投資熱情。1、加息對投資熱情的影響央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已經(jīng)連續(xù)進行5次加息。并7次上調(diào)銀行準備金利率。四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析1、加息對投資熱情的影響72、提升首付對于投資的影響銀監(jiān)會表示希望提高首付比例至40%-50%的消息發(fā)出后，全國主要城市銀行普遍收緊房貸，但央行及大部分商業(yè)銀行尚未有動作。據(jù)有關(guān)消息，商業(yè)地產(chǎn)的最低首付由40%，提升到50%在實際操作中銀行基本按照單價10000元以上，首付60%；單價10000元以下，首付50%。3、審批標注提高和放款標準提高對于資金回籠的影響由于各銀行實行從緊的貸款審批，要求貸款申請人的條件提高，放款要竣工驗收后放款開發(fā)商的預(yù)售—銀行按揭融資商業(yè)圈被打破，開發(fā)期間資金回籠量可能只能占到總量的50%。四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析3、審批標注提高和放款標準提高對于資金回籠的影響四、商業(yè)地產(chǎn)84、稅收交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收大幅增加在二手市場轉(zhuǎn)讓非居住用房，比如商鋪、寫字樓，需要交納五項稅收，一是房屋總價0.05%的印花稅，二是總價5%的營業(yè)稅，三是營業(yè)稅11%的城建稅、教育費附加，四是個人所得稅，最后一項是按買賣差價征收的土地增值稅。持有階段物業(yè)稅有可能在未來兩年內(nèi)推出，而最有可能做為先行的便是商業(yè)房地產(chǎn)，將大大增加其持有階段的經(jīng)營成本。5、無錫地方商業(yè)貸款手續(xù)較為苛刻，各銀行對商業(yè)貸款嚴格把關(guān)。在無錫商業(yè)的實際操作過程中，第一套房可貸款50％，第二套房貸款40％，第三套房貸款30％。三套以上銀行將不予貸款。給大面積購買的商戶造成很大的資金壓力。四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析4、稅收交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收大幅增加5、無錫地方商業(yè)貸款手續(xù)較為9五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判無錫區(qū)域中心的時代已經(jīng)來臨？無錫商業(yè)發(fā)展的未來五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判無錫區(qū)域中心的時代已經(jīng)來臨？無錫10金太湖VS北塘區(qū)寶龍VS無錫新區(qū)明發(fā)VS惠山新城萬達VS河埒口無錫商戰(zhàn)多足鼎立

散點布局，齊頭并進誰會是英雄？VS太湖新城太湖國際社區(qū)位于市區(qū)的延伸段，人氣充足，預(yù)打造市級商業(yè)中心新區(qū)的產(chǎn)業(yè)支持，填補新區(qū)商業(yè)空白打造旅游、休閑、娛樂中心，填補區(qū)域空白人流充足，預(yù)打造區(qū)域商業(yè)中心得益于政府的規(guī)劃，目前尚未形成很高人氣五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判金太湖VS北塘區(qū)無錫商戰(zhàn)多足鼎立11案例1：金太湖國際城

地理位置：北塘區(qū)占地面積：142176.9平方米建筑規(guī)模：680000平方米商業(yè)面積：258000平方米停車位:地上600地下3000一期推出：78000平米價格：一層均價38000元/平方米，二層均價18000元/平方米共建配套：國際影院、五星級酒店、沃爾瑪、真冰溜冰場、中心MALL經(jīng)營方略：經(jīng)營戶前4年包租，8％的投資回報率，一次返還投資戶：投資10年，8％的回報率，4年后，4年返還，再包租10年五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判案例1：金太湖國際城地理位置：北塘區(qū)經(jīng)營方略：經(jīng)營戶前4年12媒體分析媒體表現(xiàn):樓書、單頁、戶外廣告、新聞、2007無錫金秋房展會、網(wǎng)站主打媒體：戶外廣告、樓書、網(wǎng)站媒體訴求：

600米無錫首條市級步行街滾滾人潮旺透天

光影水街休閑娛樂不夜天

國際影院與世界共舞的夢幻國度

特色主題餐廳環(huán)球美食新體驗

錫城冰世界翩躚新舞臺

超五星級酒店尊崇服務(wù)貴族榮耀

甲級寫字樓叱咤疆場的策源地

酒店式公寓商務(wù)生活貼心呵護

高尚住宅都會生活最新高度

主訴求語：昨日無錫小上海,今日美國時尚島!無錫十一五重點商業(yè)項目中國首個都會中心國際購物天堂五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判媒體分析五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判13案例二：寶龍城市廣場占地面積:77113平方米總建筑面積:322668平方米公寓式酒店：75629.47㎡

商業(yè)面積：235738.86㎡

項目定位：規(guī)劃集商業(yè)、餐飲、影城、娛樂、公寓酒店為一體的綜合性建筑群。停車數(shù)：1600輛（地上200輛，地下1400輛）業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃為、連鎖百貨、生活賣場、五星級影院、美食廣場、主題游樂廣場、數(shù)碼廣場、公寓式酒店

訴求：以合理運營模式締造全新商業(yè)圈寶龍的品牌效應(yīng)70％的自留物業(yè)寶龍城市廣場將成為無錫新區(qū)“一站式”國際消費體驗中心

五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判案例二：寶龍城市廣場占地面積:77113平方米

訴求：以合14無錫萬達廣場

地理位置：項目位于濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)占地面積:179300平方米總建筑面積:695000平方米業(yè)態(tài)規(guī)劃：２３萬平方米的國際化大型購物中心；４萬平方米的超白金五星級酒店;３萬平方米的酒店式公寓；３６.５萬平方米的高檔住宅區(qū)；兩棟智能化、生態(tài)化、人性化、多元化的商務(wù)樓；一個五星級的多廳萬達國際影城；一個３萬平方米的市民休閑廣場。樓盤配套：萬達商業(yè)廣場（大型商業(yè)中心）寫字樓五星級酒店幼兒園等周邊配套：第四人民醫(yī)院、濱湖區(qū)實驗幼兒園、大潤發(fā)開盤：2008年5月竣工：2009年6月訴求：萬達專業(yè)運營多家世界級主力店案例三：五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判無錫萬達廣場地理位置：項目位于濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)開盤15明發(fā)商業(yè)廣場地理位置：惠山大道與北環(huán)路交匯處占地面積：216679.8M2總建面積：501028.6M2其中商業(yè)：284586M2酒店：28639.3M2酒店公寓：53238.3M2地下停車位：1238輛地上停車位：755輛居住氛圍：規(guī)劃總積達到了350萬平方米，入住的人口達到15萬人代表景觀訴求：摩天輪、海盜船 媒體分析媒體表現(xiàn)：戶外廣告（市中心、火車站及交通主要路口）、無錫房地產(chǎn)市場網(wǎng)、無錫新周刊、2007中國太湖無錫金秋房地產(chǎn)交易展示會、宣傳樓書、道旗、新聞…… 主打媒體：戶外POP，道旗等媒體訴求：50萬平方米都市購物樂園 主訴求語：游在此/購在此/歡樂在此案例四：五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判明發(fā)商業(yè)廣場地理位置：惠山大道與北環(huán)路交匯處媒體分析案例四16濱湖區(qū)總建筑面積約145萬平方米，業(yè)態(tài)規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)擁有無錫唯一的文化藝術(shù)中心、2座規(guī)劃中的社區(qū)輕軌站、2000米珍稀湖岸線和近36萬平方米國際化商業(yè)中心，將成為無錫的“維多利亞港”。太湖國際社區(qū)：區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢明顯，但目前人氣嚴重不足訴求：無錫的“維多利亞港”。太湖國際社區(qū)薈萃你世界地產(chǎn)領(lǐng)袖，光耀全城媒體：網(wǎng)站、報紙、電視、戶外等全方位大批量投入。案例五：五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判濱湖區(qū)總建筑面積約145萬平方米，太湖國際社區(qū)：區(qū)域規(guī)劃優(yōu)17五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判第一，中心商圈。中心商業(yè)區(qū)的價值就是“有效客流”。一個城市的商圈，尤其是核心商圈，其囊括的各項配套資源的含金量必然在城市中是首屈一指的，能吸引“有效客流”。處于核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)，它的競爭力也必然有先天勝勢。第二，商業(yè)的只租不售?！爸蛔獠皇?、統(tǒng)一經(jīng)營”的策略也是商業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。只租不售已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢。第三，利用專業(yè)的力量。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)決不可不能拍腦袋決策，應(yīng)該利用專業(yè)公司的力量。從戰(zhàn)略的高度與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司、品牌商家合作。第四，軌道交通。軌道交通的作用同樣體現(xiàn)在能吸納有效客流。軌道交通對商業(yè)帶來的機遇，在未來的發(fā)展過程中會起到相當重要的作用。實踐證明，機場、地鐵對人們的聚集和分流作用十分明顯。五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判第一，中心商圈。中心商業(yè)區(qū)的價值18一、重視運營，重視招商，而且在出租和出售的問題上，發(fā)展商持有運營是一種趨勢。只有這樣才能把商業(yè)的價值發(fā)揮最大。二、商業(yè)項目的前期定位十分重要，且要有鮮明的商業(yè)主題，跟它當?shù)氐膮^(qū)域條件相吻合。三、商業(yè)項目必須有一個詳細的行業(yè)定位，商業(yè)的業(yè)態(tài)分布和商業(yè)的布局非常的重要，包括主力店的定位和布局，散戶的布局和人氣的吸引點布局等在業(yè)態(tài)規(guī)劃時也非常的重要。未來無錫商業(yè)成功運作的必要點五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判一、重視運營，重視招商，而且在出租和出售的問題上，發(fā)展商持有19本案競爭性分析及市場區(qū)格第二部分本案競爭性分析及市場區(qū)格第二部分20考慮到無錫的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及供給需求情況、無錫空港新城現(xiàn)有商業(yè)市場空白點、結(jié)合本案的區(qū)位的實際特點，區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布情況，可考慮將本案定位為寫字樓高星級酒店時尚百貨商業(yè)步行街公寓辦公集高星級酒店、時尚百貨、商業(yè)步行街、寫字樓、公寓辦公于一體80000m2HOPSCA城市綜合體本案的業(yè)態(tài)定位：一、本項目的SWOT分析考慮到無錫的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及供給需求情況、無21項目的商業(yè)定位功能定位

超越傳統(tǒng)商業(yè)的單一購物功能一個多功能、時尚化的集會、交往場所（可購、可逛、可賞、可憩）形象定位空港新城的名片、市民的時尚舞臺

全面超越帶動市鎮(zhèn)能量級別的提升適當超前配套空港新城的潛在需求一、本項目的SWOT分析項目的商業(yè)定位功能定位一、本項目的SWOT分析22不可逆轉(zhuǎn)的優(yōu)勢商圈相對完整，門檻消費人口充足。周邊小區(qū)林立，碩放3公里范圍內(nèi)有近15萬的消費消費人口充足?？崭郛a(chǎn)業(yè)園的中心優(yōu)勢，率先與百業(yè)超市共同造勢，占據(jù)先機；空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入。周邊安居房及眾多小區(qū)的起建（1500畝的安居房），周邊道路的不斷修建等為項目的進入創(chuàng)造了有利時機位于空港產(chǎn)業(yè)園的中心優(yōu)勢位于空港產(chǎn)業(yè)園的生活區(qū)的核心。水陸空三位一體交通優(yōu)勢蘇南綠色國際機場成為區(qū)域的引擎優(yōu)勢分析：人和天時地利一、本項目的SWOT分析23不可逆轉(zhuǎn)商圈相對完整，門檻消費人口充足。周邊小區(qū)林立，碩放3相對競爭優(yōu)勢項目的體量適中，80000方的體量，各種業(yè)態(tài)相互互動，適合開發(fā)運營周邊的商業(yè)模式較為初級，本案的發(fā)展在檔次規(guī)模上超越傳統(tǒng)，填補區(qū)域的商業(yè)空白。后期專業(yè)運營，本地開發(fā)商決心做好整個商業(yè)。永續(xù)發(fā)展?？們r較低，采用8％的回報率，5年包租的模式開發(fā)60％的自留物業(yè)，與商戶同當風險主力店占到區(qū)域的60％左右項目內(nèi)部的規(guī)劃優(yōu)勢明顯，停車、八大出入口、九大連廊、四大廣場的人流聚集引導(dǎo)等設(shè)置。各種業(yè)態(tài)的分布較為合理主力業(yè)態(tài)、次主力業(yè)態(tài)等配比分布較為合理 * 資料來源： 相對競爭優(yōu)勢項目自身優(yōu)勢經(jīng)營優(yōu)勢內(nèi)部規(guī)劃優(yōu)勢一、本項目的SWOT分析相對競爭項目的體量適中，80000方的體量，各種業(yè)態(tài)相互互動24劣勢市場接受度空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展需要一定的時間，人們對區(qū)域的重新認識和改變還尚需時間。發(fā)展機會1）本案作為空港產(chǎn)業(yè)園的核心配套場所，機場經(jīng)濟帶來的高科產(chǎn)業(yè)為本案贏得了相當數(shù)量的高消費人群2）周邊商業(yè)模式，較為填補空港產(chǎn)業(yè)園的商業(yè)空白機會商圈機會項目位于碩放新鎮(zhèn)的中心，空港產(chǎn)業(yè)園的商務(wù)核心位置，周邊暫無競爭商圈，未來的發(fā)展前景較為開闊，投資的潛力較大。宏觀經(jīng)濟機會1）人民幣升值，購買力提高；2）國外機構(gòu)和個人不斷涌入，為消費提供有力支撐；3）政府政策的大力扶持，為商業(yè)建設(shè)提供了強大的平臺。市場供應(yīng)機會成本高的弱勢，供求關(guān)系，無錫02－08年推出近千余萬方的商業(yè)面積，整個商業(yè)壓力較大。競爭對手無錫市區(qū)、新區(qū)、周圍商業(yè)的規(guī)模不斷擴大，也將分流本案的威脅開發(fā)企業(yè)品牌形象尚未建立缺乏足夠的品牌商戶資源主力商家品牌尚未落實一、本項目的SWOT分析劣勢市場接受度發(fā)展機會機會商圈機會宏觀經(jīng)濟機會市場供應(yīng)競爭對25項目名稱商圈和人流量規(guī)模（㎡）檔次與配置地塊升值潛力品牌形象業(yè)態(tài)規(guī)劃運作模式所屬性質(zhì)金太湖人流量充足258000檔次一般市區(qū)，升值潛力大一般商業(yè)規(guī)劃較好出售包租區(qū)域中心寶龍城市廣場商圈相對完整，人流量235738.86檔次一般新區(qū)，升值潛力一般較高主力店占的比例較大大部分自己運營區(qū)域中心明發(fā)商業(yè)廣場商圈相對完整，但目前嚴重缺乏人氣284586檔次一般惠山區(qū)，升值潛力一般較高以娛樂、旅游為主出售、部分自己運營區(qū)域中心萬達商業(yè)廣場商圈競爭較小，人氣較為充足230000檔次較高河埒口，升值潛力一般較高業(yè)態(tài)齊全自己運營區(qū)域中心太湖國際社區(qū)商圈完整，但人氣缺乏360000檔次較高政府規(guī)劃，新城，升值潛力高較高以旅游業(yè)為主出售，部分自留運營區(qū)域中心本案商圈完整，人氣充足39000配合空港檔次中等空港新城，升值潛力高一般各種業(yè)態(tài)齊全出售。少部分自己運營次區(qū)域中心二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項目競爭性分析因此從以上各個方面來分析，從無錫市場的各個區(qū)域樓盤來分析，因此本案應(yīng)該屬于次區(qū)域中心的位置，區(qū)別于其他市級商業(yè)樓盤。項目名稱商圈和人流量規(guī)模（㎡）檔次與配置地塊升值潛力品牌26二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項目競爭性分析次區(qū)域級核心商業(yè)消費客源：獨享我們享有相對完整的商圈，在3公里范圍內(nèi)沒有同等規(guī)模、同等檔次的項目競爭。區(qū)域內(nèi)較為稠密的人口成為我們的獨享客源。投資客源：總價30—160萬，主力總價50-80萬，與同期、同定位物業(yè)形成目標客戶差異，擁有更廣闊的市場基礎(chǔ)，可以切割其部分市場。經(jīng)營客源：由于區(qū)域現(xiàn)有消費規(guī)模、能力有限，同時經(jīng)營者對項目的認知需要一個過程。在品牌商家、大型商家的吸引能力上較弱。二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項目競爭性分析本項目的市場占位及區(qū)格：二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項目競爭性分析次區(qū)域級核心商業(yè)二、同期同27項目營銷戰(zhàn)略分析第三部分項目營銷戰(zhàn)略分析第三部分28一、項目的營銷課題1、價值：如何突破鎮(zhèn)級商業(yè)，拉伸商業(yè)的價值？2、資金：在宏觀環(huán)境的壓力及本案30000方酒店不出售的情況下，如何統(tǒng)籌開發(fā)，保證資金鏈使項目得以順利持續(xù)性的開發(fā)？3、風險：在整個房地產(chǎn)日益嚴峻的市場環(huán)境下，投資者的投資熱情狠狠地收到打擊，我們?nèi)绾我?guī)避風險？4、成本：作為鎮(zhèn)級商業(yè)，我們?nèi)绾魏侠淼目刂茽I銷成本，在競爭態(tài)勢中如何合理有效運用和整合與本案相符的各種媒體？四大營銷課題一、項目的營銷課題1、價值：如何突破鎮(zhèn)級商業(yè)，拉伸商業(yè)的價值29二、項目的營銷戰(zhàn)略打贏區(qū)域市場分割市級市場在空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)域打造區(qū)域的核心，成為區(qū)域的中心商業(yè)圈，完全超越其他的商業(yè)模式和規(guī)模，成為區(qū)域的絕對引領(lǐng)者。打破區(qū)域堡壘，與其他的區(qū)域的市級中心決戰(zhàn)，以我們獨特的優(yōu)勢分割無錫的商業(yè)市場根據(jù)市場競爭態(tài)勢及項目自身的情況：我們的核心戰(zhàn)略為：二、項目的營銷戰(zhàn)略打贏區(qū)域市場分割市級市場在空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)域打30二、項目的營銷戰(zhàn)略

借力空港，跳出碩放：在高空宣傳層面必須以”蘇南綠色國際機場、空港產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃發(fā)展”為歷史背景。以產(chǎn)業(yè)價值對區(qū)域價值提升的巨大動力，推升項目價值和投資潛力；穩(wěn)妥推盤，手法創(chuàng)新：保證資金流的穩(wěn)定，在推盤上必須兼顧效益最大化與銷售速度的平衡,以確保銷售率實現(xiàn)的可能性為第一要務(wù);同時在價格策略上運用創(chuàng)新手段,提高付款比例,促進銷售資金回籠。主動進攻，全面行銷：在投資市場萎縮，競爭量大的市場上，傳統(tǒng)的高空廣告轟炸+售樓處坐等的模式無法保證項目的勝出。必須采用“攻勢營銷”，主動尋找客戶，將工作做的更細致、更扎實才是致勝之道。高低配合，有效布兵：堅持高空媒體打面——樹立品牌形象；區(qū)域媒體打片-——鎖定目標市場；深度媒體打點——促動銷售購買。四大要點我們的核心操盤策略二、項目的營銷戰(zhàn)略

借力空港，跳出碩放：在高空宣傳層面必須以31項目總平圖三、項目的推案銷控及銷售計劃項目總平圖三、項目的推案銷控及銷售計劃322008年2009年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月40%1月26春節(jié)10％10％10％40％10％10％10％商業(yè)部分休閑娛樂街、KTV10％10％10％精品商廈40％10％10％10％小戶型公寓40％三、項目的推案銷控及銷售計劃資金回籠量：42169500－60736800元資金回籠量：資金回籠量：資金回籠量：推案考量因素：工程開發(fā)建設(shè)進度資金缺口需要，現(xiàn)金流的保證價格成長策略36836750元10％10％21029250元20700500元2008年33推盤第一階段2008年10月－2009年1月26（春節(jié)）項目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價（元/平米）銷售率資金回籠比例資金回籠量銷售套數(shù)休閑娛樂街1、280104806156741260%50%1781103693.6

3、434902094

741260%50%77603640辦公2號樓1、22196658.819800030%50%26352005.7

3.4.533051652.566480050%50%396600033大單體東北886531.6151600060%50%42528009

西南887532.2241200060%50%319320014.4鳳凰眼1、21546463.8151100030%50%25509004.5總匯

2032010738.9295

42169500160銷售敏感性分析情況1：銷售率和資金回籠量保守估計銷售率：52.84％這一階段主要推出商業(yè)部分客戶拜訪量:16000人；每天接待客戶量：10.6人。三、項目的推案銷控及銷售計劃推盤第一階段2008年10月－2009年1月26（春節(jié)）34項目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價（元/平米）銷售率資金回籠比例資金回籠量銷售套數(shù)休閑娛樂街1、280104806156741260%60%2137324393.6

3、434902094

741260%60%93124370辦公2號樓1、22196658.819800030%60%31622405.7

3.4.533051652.566480050%60%475920033大單體東北886531.6151600060%60%51033609

西南887532.2241200060%60%383184014.4鳳凰眼1、21546463.8151100030%60%30610804.5總匯

2032010738.9295

50603400160.2情況2：資金回籠量的提高的變化對銷售額的影響。銷售率：52.84％三、項目的推案銷控及銷售計劃項目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價（元/平米）銷售35項目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價（元/平米）銷售率資金回籠比例資金回籠量銷售套數(shù)（套）休閑娛樂街1、280105607156741270%60%24935450109.2

3、434902443

741270%60%108645100辦公2號樓1、22196658.819800030%60%31622405.7

3.4.533051652.566480050%60%475920033大單體東北886708.8151600080%60%680448012

西南887709.6241200080%60%510912019.2鳳凰眼1、21546773151100050%60%51018007.5總匯

2032012552.7295

60736800186.6情況3：銷售率的提高的變化對銷售額的影響。銷售率：61.78％項目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價（元/平米）銷售36推盤第二階段2009年3月－2009年6月銷售率：50％項目方位面積銷售面積套數(shù)單價銷售率資金回籠比例總價資金回籠量（元）酒吧娛樂街東側(cè)178089081100050%50%195800004895000

北側(cè)1396698191000050%50%139600003490000總匯

3176158827

335400008385000三、項目的推案銷控及銷售計劃推盤第二階段2009年3月－2009年6月銷售率：50％37推盤第三階段2009年5月－2009年8月項目方位面積銷售面積套數(shù)單價銷售率資金回籠比例總價資金回籠量（元）百貨商廈商場1F28641145.660750040%50%214800004296000

商場2F46371854.8104500040%50%231850004637000總匯

75013000.4164

446650008933000推出精品百貨商廈三、項目的推案銷控及銷售計劃推盤第三階段2009年5月－2009年8月項目方位面積銷38推盤第四階段2009年5月－2009年8月項目方位面積銷售面積套數(shù)單價銷售率資金回籠比例總價資金回籠量（元）酒店式公寓2－11層19200.667680.264244450040%50%8640000017280594推出小戶型公寓推盤第四階段2009年5月－2009年8月項目方位面積銷39項目營銷推廣計劃第四部分項目營銷推廣計劃第四部分40

08年5月－6月－10月－09年3月09年5月09年9月2010年1月2010月5月2010年5月第一戰(zhàn)役第二戰(zhàn)役第三戰(zhàn)役一、項目的整體布署

客戶造勢

預(yù)約認購強銷持續(xù)期二期開盤二期強銷持續(xù)期試營業(yè)清盤《露天電影巡展周－瑞港之夏》長三角高峰論談開工典禮奧運金牌計劃開盤活動瑞港夏日送清涼活動旺鋪拍賣圣誕大聯(lián)會瑞港冬季送溫暖“瑞港送福”活動春季房展會異地長三角市場聯(lián)動招商推薦會夏日風尚活動買商鋪送保障瑞港周周時尚秀美食大比拼，才藝大顯勢招商推薦會瑞港周周時尚風開業(yè)活動唱響空港正式營業(yè)這一階段前期全面獲取商戶資源，本階段以報紙廣告宣傳為主，軟硬結(jié)合；SP活動進行項目炒作，提高項目的整體知名度；本階段以報紙廣告宣傳為主，軟硬結(jié)合；另外加上電視、廣播宣傳的持續(xù)性宣傳，提高項目的品牌形象。對本案的項目單額投資價值。商業(yè)運作模式、項目賣點進行宣傳，激起人們多產(chǎn)品的投資價值的認可本階段主要以活動為主，舉辦招商會和每周的活動，配合單頁和內(nèi)部期刊使人們看到人氣，增加入駐信心，為開業(yè)做準備

08年5月－6月－10月－041廣告策略：價值層面：十年上海虹橋巨變今日無錫碩放騰飛定位層面：空港新城首個集商務(wù)、購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型的商業(yè)中心廣告總精神二、項目的推廣策略－廣告策略消費層面：繽紛生活不夜天，24小時娛樂城廣告策略：價值層面：十年上海虹橋巨變今日無錫碩放騰飛定42PR公關(guān)策略1、長三角臨空經(jīng)濟高峰論壇2、瑞港電影巡展周3、瑞港客戶聯(lián)誼沙龍活動4、招商推薦會5、瑞港招商團拜會6、瑞港送?；顒?、瑞港夏日送清涼活動8、瑞港夏日風尚演出節(jié)（每周）9、瑞港冬季送溫暖活動10、無錫春秋季房展會二、項目的推廣策略－公關(guān)策略PR公關(guān)策略1、長三角臨空經(jīng)濟高峰論壇二、項目的推廣策略－公43活動目的進行項目的前期形象的初步導(dǎo)入，讓人們對本案有一定的期待和神秘感SP活動計劃目的：夏季人們?nèi)藗円雇淼膽敉饣顒虞^多，項目形象初次亮相，通過電影巡展，一方面可以借助愛國電影宣傳人們的愛國情緒以響應(yīng)2008奧運年人們的愛國熱忱，并可以把項目的介紹穿插其中。從而對項目進行一定程度的告知，并引發(fā)人們的期待，贏得良好的口碑?；顒优浜?在活動前進行碩放、坊前、梅村等地鎮(zhèn)上鄉(xiāng)下主路口和人流聚集地的海報張貼，進行活動的預(yù)告。并組織專門人馬進行各個村點的定點電影播放。在播放時借助人們聚集時進行瑞港宣傳業(yè)的發(fā)放。道具：愛國影片、影具、單頁、DVD、海報等。地點：碩放人口聚集地、梅村、坊前、后宅人口聚集地活動1：《露天電影巡展周－瑞港之夏》二、項目的推廣策略－公關(guān)策略活動目的SP活動計劃目的：夏季人們?nèi)藗円雇淼膽敉饣顒虞^多，項44在項目開工時，開工典禮，進行人們傳統(tǒng)的吉祥活動，舞大龍舞大獅在碩放本地能夠造成很大的氣勢，讓全鎮(zhèn)皆知“瑞港商業(yè)廣場”，并能夠進行很好的口碑相傳。目的：引起人們的高度重視，引發(fā)人們對投資價值的充分認可，并能夠引起一定的凡響，借助事件進行多方面的媒體宣傳，從而引起人們的投資熱情，從而達到快速去化產(chǎn)品的目的。道具：單頁、舞龍舞獅隊活動2：開工典禮－龍獅送“瑞”二、項目的推廣策略－公關(guān)策略在項目開工時，開工典禮，進行人們傳統(tǒng)的吉祥活動，舞大龍舞大獅45活動要點：邀請房地產(chǎn)業(yè)界知名的人士，著名的專家學(xué)者及相關(guān)的經(jīng)濟學(xué)專家對各種產(chǎn)業(yè)下商業(yè)價值進行論談，并引出項目的價值。并邀請虹橋、浦東的收益者來談他們切身感受人物：長三角地區(qū)的房產(chǎn)精英地點:某五星級酒店道具：DVD、樓書、PPT展示稿、禮品等活動3：長三角臨空經(jīng)濟高峰論壇活動目的：引起人們的高度重視，引發(fā)人們對投資價值的充分認可，并能夠引起一定的凡響，借助事件進行多方面的媒體宣傳，從而引起人們的投資熱情，從而達到快速去化產(chǎn)品的目的。三、項目的推廣策略－公關(guān)策略活動要點：邀請房地產(chǎn)業(yè)界知名的人士，著名的專家學(xué)者及相關(guān)的經(jīng)46媒體策略：高空媒體——結(jié)合事件——打開影響面——聚焦空港區(qū)域價值區(qū)域媒體——建立通路——直面目標客戶自建媒體——點對點深入溝通對于區(qū)域的外圍客戶，主要通過高空媒體，結(jié)合事件進行炒作，打開區(qū)域的影響面，使客戶聚焦區(qū)域，認可區(qū)域價值。主要的媒體如報紙、電視臺、廣播電臺、網(wǎng)站、報刊等對于區(qū)域內(nèi)客戶，要進行升入的溝通，通過一些適合當?shù)氐幕顒?，?chuàng)新性禮品、單頁、SP活動并輔助以短信、電郵、墻體廣告、海報、樓宇號標注等、定點說介等對區(qū)域客戶進行深度的攻擊。針對區(qū)域客戶，通過區(qū)域媒體進性攻勢，主要媒體如電梯、樓宇標注、出租車廣告、短信、樓宇標注、水媒體廣告、公交車廣告等進行區(qū)域的攻擊二、項目的推廣策略－媒體策略媒體策略：高空媒體——結(jié)合事件——打開影響面——聚焦空港區(qū)域47費用預(yù)算

單價（元）份量總價(元)

網(wǎng)站

16000

紙杯0.3100003000

信紙0.1200002000

信封0.25100002500

撲克牌1.51000015000

打火機0.5100005000

招商手冊31000030000制作樓書3600018000扇子11000010000單頁11.51000015000單頁221000020000手提袋1.550007500光盤制作

800100000光盤刻錄230006000展板

4000X展架

4000易拉寶

2000費用預(yù)算：二、項目的推廣策略－媒體策略費用預(yù)算單價（元）份量總價(元)網(wǎng)站16000紙杯048戶外高炮

12000燈箱

5000圍墻

18塊50000廣告牌

1年300000

農(nóng)民戶外

1年50000媒體報紙

江南晚報3500010350000揚子晚報1200010120000現(xiàn)代快報2600015390000無錫日報600005300000短信

100萬條60000車身

1年200000戶外廣告牌

1年200000雜志

50000網(wǎng)站

5個月100000電視

1個月50000廣播

3個月30000

戶外媒體

直郵1.2元

30000

電梯350次3個月50000二、項目的推廣策略－媒體策略戶外高炮12000燈箱5000圍墻18塊50000廣49公關(guān)活動長三角空港新城論壇

140000房展會

2200000招商會

150000聯(lián)誼會

230000開工典禮

40000拍賣會

20000不可預(yù)測費用

200000總計

3103500到第一次試營業(yè)前媒體總計約：3103500元二、項目的推廣策略－媒體策略公關(guān)活動長三角空港新城論壇140000房展會22000050渠道策略三級體系第一級：交易功能中心——現(xiàn)場招商展示中心，通過現(xiàn)場的模型道具、DVD的三維的放映、業(yè)務(wù)員的說介及相關(guān)SP活動而達到客戶積累、成交?，F(xiàn)場具有展示、交易洽談、實景展示、場景渲染及辦公的五大功能。

第二級：以長期固定形式在流動人流量大的公眾地點設(shè)立固定展點，建議在新區(qū)、市區(qū)相關(guān)大超市、大商場前或內(nèi)部階段性設(shè)立外展點；并現(xiàn)場進行說介、資料發(fā)放。第三級：正對無錫的沿街商戶全面掃街的形式，獲取其商戶資源，組織專員現(xiàn)場說介、電話邀約、回訪、現(xiàn)場洽談等二、項目的推廣策略－渠道策略渠道策略三級體系第一級：交易功能中心——現(xiàn)場招商展示中心，通51春節(jié)前：160套商鋪根據(jù)大樹法則，及市場經(jīng)驗數(shù)據(jù)倒推法 * 資料來源： 160套成交1600個意向客戶16000個商戶拜訪08年5月26－08年1月26日時間：5個月3200人/月320人/月32套/月160人/日16人/日1.6套/日渠道策略二、項目的推廣策略－渠道策略春節(jié)前：160套商鋪根據(jù)大樹法則，及市場經(jīng)驗數(shù)據(jù)倒推法 * 52千村萬戶計劃大市場掃描計劃道路封鎖計劃商圈輻射計劃國際連鎖品牌國內(nèi)連鎖品牌省內(nèi)連鎖品牌無錫連鎖品牌新區(qū)經(jīng)營商戶區(qū)域經(jīng)營商戶投資客戶自營客戶客戶分類二、項目的推廣策略－渠道策略千村萬戶計劃大市場掃描計劃道路封鎖計劃商圈輻射計劃國際連鎖品53千村萬戶計劃碩放本地：梅村：坊前：新區(qū)旺莊路街道新區(qū)長江路鴻山鎮(zhèn)：全鎮(zhèn)總?cè)丝?萬，有15個行政村和1個居委全鎮(zhèn)目前有16個行政村，5個居委會，本地人口4.5萬，外來人口約5萬面積14.64平方千米，人口22980人。

轄1個居委會、1個社區(qū)、15個村委會目前街道下轄16個社居委，常住人口5.7萬單頁、小禮品墻體廣告、海報、道旗、直郵、短信、電影巡展二、項目的推廣策略－渠道策略千村萬戶計劃碩放本地：梅村：坊前：新區(qū)旺莊路街道新區(qū)長江路鴻54商圈輻射計劃東亭區(qū)域無錫東區(qū)解放路商圈清揚路商圈太湖大道區(qū)域河埒口區(qū)域電梯廣告、短信、直郵、報紙、短信、直郵、報紙、招商手冊、SP活動、傳真二、項目的推廣策略－渠道策略商圈輻射計劃東亭區(qū)域無錫東區(qū)解放路商圈清揚路商圈太湖大道區(qū)域55大市場掃描計劃招商城廣益副食市場東方鋼材城金橋小商品錫澄果品批發(fā)五金批發(fā)城廣益汽配城塘南燈具城小型單頁、禮品、集體派發(fā)說介、報紙二、項目的推廣策略－渠道策略大市場掃描計劃招商城廣益副食市場東方鋼材城金橋小商品錫澄果品56經(jīng)營客戶招商計劃服裝百貨酒店零售電器餐飲洗浴超市娛樂眼鏡布藝珠寶首飾網(wǎng)吧商戶資源收集尋找傳真、電話邀約、招商推薦會招商團拜會商會SP活動等國際連鎖品牌國內(nèi)連鎖品牌省內(nèi)連鎖品牌無錫連鎖品牌新區(qū)經(jīng)營商戶區(qū)域經(jīng)營商戶二、項目的推廣策略－渠道策略經(jīng)營客戶招商計劃服裝百貨酒店零售電器餐飲洗浴超市娛57價格策略：價格定位成本導(dǎo)向定價：是一種按賣方意圖定價的方法，其基本思路是在定價時，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。需求價值導(dǎo)向定價法：是指以消費者需求為中心，依據(jù)買方對產(chǎn)品價值的理解和需求強度而非依據(jù)賣方的成本來定價。競爭導(dǎo)向定價：視企業(yè)為應(yīng)付市場競爭的需要而采取的特殊定價方法。它是以競爭者價格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭雙方的力量對比和競爭產(chǎn)品的特色，制定相對偏低、偏高或相同的價格參與競爭，以達到增加利潤，擴大銷售量或提高市場占有率等目標的定價方法。在商業(yè)樓盤定價中一般采用需求價值導(dǎo)向定價法。二、項目的推廣策略－價格策略價格策略：價格定位成本導(dǎo)向定價：是一種按賣方意圖定價的方法，58價值定價法：我們策略區(qū)域價值炒作發(fā)卡鎖定客戶金鋪拍賣開盤強銷客戶全方位掃描，作足客戶量價格倒作法價格引爆高山勢能法在高空上，通過媒體和SP活動結(jié)合，進行對區(qū)域價值的炒作，全方位的收集客戶的資源，進行邀約和拜訪，做足客戶量對意向客戶通過奧運卡進行分類，奧運金卡、奧運銀卡、奧運銅卡，優(yōu)惠的數(shù)額分別與金、銀、銅的中國奧運得金數(shù)量相關(guān)。通過發(fā)卡銷售鎖定客戶。通過旺鋪的牌賣活動，能夠讓意向客戶，作為一個高位參考，造成大的心理反差，從而激起購買的熱情在開盤的時候通過一些價格優(yōu)惠，在現(xiàn)場氣氛熱烈的情況下，造成火爆銷售的場景。二、項目的推廣策略－價格策略價值定價法：我們策略區(qū)域價值炒作發(fā)卡鎖定客戶金鋪拍賣開盤強銷59活動目的：在前期客戶積累一定量時，借助人們高度關(guān)注的中國奧運，推出奧運金牌奪金計劃，進一步鎖定目標客戶奧運奪金，我得金！活動細則：根據(jù)中國奧運金牌的所得數(shù)量，根據(jù)客戶的意向，進行有層次的VIP優(yōu)惠卡鉆石卡：鉑金卡：金卡：打進意向金20000元/鋪的意向金，可以在開盤期間享受10*（金牌數(shù)）元/平米打進意向金10000元/鋪的意向金，可以在開盤期間享受6*（金牌數(shù)）元/平米銀卡：打進意向金5000元/鋪的意向金，可以在開盤期間享受4*（金牌數(shù)）元/平米打進意向金2000元/鋪的意向金，可以在開盤期間享受2*（金牌數(shù)）元/平米二、項目的推廣策略－價格策略活動目的：在前期客戶積累一定量時，借助人們高度關(guān)注的中國奧運60價格優(yōu)惠策略8％的回報率，5年一次返還，實際付款60％給予總價優(yōu)惠9.5折優(yōu)惠，三年一次性返還鼓勵一次性付款對于一次性付款的客戶采取的鼓勵措施給予9.5折的優(yōu)惠優(yōu)惠政策：若商家能夠在指定的的時間開業(yè)可以享受眾多優(yōu)惠政策，如送裝潢費、免費門頭設(shè)計、廣告牌一年免費使用權(quán)、免一年物業(yè)管理費等眾多費用等。對于投資客戶：對于自營戶：二、項目的推廣策略－價格策略價格優(yōu)惠策略8％的回報率，5年一次返還，實際付款60％61THANKS!THANKS!62瑞港商業(yè)廣場推廣方案2008年5月瑞港商業(yè)廣場推廣方案63無錫商業(yè)地產(chǎn)市場分析第一部分無錫商業(yè)地產(chǎn)市場分析第一部分64項目總平圖一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程商業(yè)開發(fā)的時期

各年度土地出讓量代表項目開發(fā)模式開發(fā)特征2002之前舊城復(fù)興200220萬平米包括崇安寺、南禪寺、紅旗路步行街、東方巴黎（崇寧路地塊）住宅開發(fā)模式與商品住宅一樣出售鋪面，以高價位售出為目標2003－2004產(chǎn)業(yè)化時期2003超過了100萬平米包括站前商貿(mào)街、春申路、西班牙商城、紅豆國際和高力國際汽車城等項目商品市場開發(fā)模式以出租鋪位為目標，重在招商經(jīng)營2004突破200萬平米坊前路東西兩側(cè)地塊規(guī)模就突破了110萬平米，同時，還包括了振興路、東方國際輕坊城和世貿(mào)中心等2005年之后區(qū)域中心.生活MALL時期2005120萬平米左右無錫大劇院、永樂新天地等幾幅黃金地段地塊商業(yè)街開發(fā)模式統(tǒng)一規(guī)劃，分別招商開發(fā)建設(shè)、投資經(jīng)營2006107萬平米香港新鴻基地產(chǎn)攜手華潤聯(lián)合拿地2007110萬平米

金太湖、紅豆國際廣場、寶龍城市廣場、茂業(yè)城、萬達、明發(fā)商業(yè)廣場2002年到2007年商業(yè)的發(fā)展情況2002年到2005年應(yīng)該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫商業(yè)的格局也在不斷的拉開，商業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)營方式、操作手法等也日益成熟。項目總平圖一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程商業(yè)開發(fā)的時期

各年度土地652002年到2005年應(yīng)該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫商業(yè)的格局也在不斷地拉開，商業(yè)的開發(fā)模式也日益成熟，從住宅開發(fā)模式到目前的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式，開發(fā)商更加懂得如何業(yè)態(tài)合理的規(guī)劃、如何進行主力商家、品牌商家的引進，更加重視招商和運營。一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程2002年到2005年應(yīng)該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫66二、無錫商業(yè)分布的現(xiàn)有格局1234Factor1Factor2Factor3Factor4產(chǎn)業(yè)帶：主要是以周山浜為核心，錫滬路、廣瑞路段形成依賴火車站為主支撐的物流業(yè)商業(yè)形式，倉儲、運輸、配送的現(xiàn)有格局，結(jié)合站前商貿(mào)區(qū)的開發(fā)與投入運營使該區(qū)域具有著天然的既定優(yōu)勢。北部商圈：北部商圈是沿著北大街、青石路（歐風街）所分布，目前主要分布的商家有狀元樓、誠隆超市、黃金海岸雞粥店等，作為歐風街的強勢帶動，該商圈主要是以餐飲、娛樂、購物、休閑為主。南商圈：南商圈仍然是以南禪寺為點的周邊輻射區(qū)域，從線路上分：南長路、永樂路是商圈內(nèi)的重要交通干道，現(xiàn)有分布商業(yè)有家樂福、永樂家電、南禪寺商貿(mào)中心等。西商圈：西商圈則是以河埒口、梁青路、青祁路所圍合而成，由于周邊44萬平米的惠山休閑文化廣場、東北部103公頃的惠山古鎮(zhèn)的影響，該商圈主要以購物、休閑、觀光、旅游為主，目前穩(wěn)步的主要商家有無錫大飯店、運河飯店、大潤發(fā)超市等。中央商圈：以三陽百勝、八佰伴、新世界大洋百貨、商業(yè)大廈及東方巴黎、匯金廣場等，作為交通、配套、人流、車流等商業(yè)條件利好區(qū)域，中央商圈已經(jīng)形成了根深蒂固的商業(yè)態(tài)勢與影響。無錫四圈一帶的商業(yè)格局二、無錫商業(yè)分布的現(xiàn)有格局1234Factor1Facto67三、無錫商業(yè)地產(chǎn)的供求分析近兩年無錫商業(yè)市場情況從上述數(shù)據(jù)中可以看到無錫商業(yè)市場的兩個表象、特征:第一,供應(yīng)嚴重大于求;第二,成交均價長期低位徘徊,造成這兩個表象特征的深層次原因在于無錫商業(yè)市場自身的困局:

商業(yè)供應(yīng)面積成交面積成交均價2006年107萬半米64萬平米5408元/平米2007年110萬平米50萬平米6948元/平米三、無錫商業(yè)地產(chǎn)的供求分析近兩年無錫商業(yè)市場情況商業(yè)供應(yīng)面積68四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析

政策影響由于自2004年10月以來9次加息，今年以來五次加息，對于普通消費者來說，累計增加成本開始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費者，提前還款的意愿將會隨著加息愈發(fā)增強。貸款利息升至7.83%，市面盛行的8%回報率受到拷問。貸款成本的高漲，直接壓縮了商業(yè)地產(chǎn)的收益率，壓制了投資客的投資熱情。1、加息對投資熱情的影響央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已經(jīng)連續(xù)進行5次加息。并7次上調(diào)銀行準備金利率。四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析1、加息對投資熱情的影響692、提升首付對于投資的影響銀監(jiān)會表示希望提高首付比例至40%-50%的消息發(fā)出后，全國主要城市銀行普遍收緊房貸，但央行及大部分商業(yè)銀行尚未有動作。據(jù)有關(guān)消息，商業(yè)地產(chǎn)的最低首付由40%，提升到50%在實際操作中銀行基本按照單價10000元以上，首付60%；單價10000元以下，首付50%。3、審批標注提高和放款標準提高對于資金回籠的影響由于各銀行實行從緊的貸款審批，要求貸款申請人的條件提高，放款要竣工驗收后放款開發(fā)商的預(yù)售—銀行按揭融資商業(yè)圈被打破，開發(fā)期間資金回籠量可能只能占到總量的50%。四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析3、審批標注提高和放款標準提高對于資金回籠的影響四、商業(yè)地產(chǎn)704、稅收交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收大幅增加在二手市場轉(zhuǎn)讓非居住用房，比如商鋪、寫字樓，需要交納五項稅收，一是房屋總價0.05%的印花稅，二是總價5%的營業(yè)稅，三是營業(yè)稅11%的城建稅、教育費附加，四是個人所得稅，最后一項是按買賣差價征收的土地增值稅。持有階段物業(yè)稅有可能在未來兩年內(nèi)推出，而最有可能做為先行的便是商業(yè)房地產(chǎn)，將大大增加其持有階段的經(jīng)營成本。5、無錫地方商業(yè)貸款手續(xù)較為苛刻，各銀行對商業(yè)貸款嚴格把關(guān)。在無錫商業(yè)的實際操作過程中，第一套房可貸款50％，第二套房貸款40％，第三套房貸款30％。三套以上銀行將不予貸款。給大面積購買的商戶造成很大的資金壓力。四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析4、稅收交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收大幅增加5、無錫地方商業(yè)貸款手續(xù)較為71五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判無錫區(qū)域中心的時代已經(jīng)來臨？無錫商業(yè)發(fā)展的未來五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判無錫區(qū)域中心的時代已經(jīng)來臨？無錫72金太湖VS北塘區(qū)寶龍VS無錫新區(qū)明發(fā)VS惠山新城萬達VS河埒口無錫商戰(zhàn)多足鼎立

散點布局，齊頭并進誰會是英雄？VS太湖新城太湖國際社區(qū)位于市區(qū)的延伸段，人氣充足，預(yù)打造市級商業(yè)中心新區(qū)的產(chǎn)業(yè)支持，填補新區(qū)商業(yè)空白打造旅游、休閑、娛樂中心，填補區(qū)域空白人流充足，預(yù)打造區(qū)域商業(yè)中心得益于政府的規(guī)劃，目前尚未形成很高人氣五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判金太湖VS北塘區(qū)無錫商戰(zhàn)多足鼎立73案例1：金太湖國際城

地理位置：北塘區(qū)占地面積：142176.9平方米建筑規(guī)模：680000平方米商業(yè)面積：258000平方米停車位:地上600地下3000一期推出：78000平米價格：一層均價38000元/平方米，二層均價18000元/平方米共建配套：國際影院、五星級酒店、沃爾瑪、真冰溜冰場、中心MALL經(jīng)營方略：經(jīng)營戶前4年包租，8％的投資回報率，一次返還投資戶：投資10年，8％的回報率，4年后，4年返還，再包租10年五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判案例1：金太湖國際城地理位置：北塘區(qū)經(jīng)營方略：經(jīng)營戶前4年74媒體分析媒體表現(xiàn):樓書、單頁、戶外廣告、新聞、2007無錫金秋房展會、網(wǎng)站主打媒體：戶外廣告、樓書、網(wǎng)站媒體訴求：

600米無錫首條市級步行街滾滾人潮旺透天

光影水街休閑娛樂不夜天

國際影院與世界共舞的夢幻國度

特色主題餐廳環(huán)球美食新體驗

錫城冰世界翩躚新舞臺

超五星級酒店尊崇服務(wù)貴族榮耀

甲級寫字樓叱咤疆場的策源地

酒店式公寓商務(wù)生活貼心呵護

高尚住宅都會生活最新高度

主訴求語：昨日無錫小上海,今日美國時尚島!無錫十一五重點商業(yè)項目中國首個都會中心國際購物天堂五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判媒體分析五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判75案例二：寶龍城市廣場占地面積:77113平方米總建筑面積:322668平方米公寓式酒店：75629.47㎡

商業(yè)面積：235738.86㎡

項目定位：規(guī)劃集商業(yè)、餐飲、影城、娛樂、公寓酒店為一體的綜合性建筑群。停車數(shù)：1600輛（地上200輛，地下1400輛）業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃為、連鎖百貨、生活賣場、五星級影院、美食廣場、主題游樂廣場、數(shù)碼廣場、公寓式酒店

訴求：以合理運營模式締造全新商業(yè)圈寶龍的品牌效應(yīng)70％的自留物業(yè)寶龍城市廣場將成為無錫新區(qū)“一站式”國際消費體驗中心

五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判案例二：寶龍城市廣場占地面積:77113平方米

訴求：以合76無錫萬達廣場

地理位置：項目位于濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)占地面積:179300平方米總建筑面積:695000平方米業(yè)態(tài)規(guī)劃：２３萬平方米的國際化大型購物中心；４萬平方米的超白金五星級酒店;３萬平方米的酒店式公寓；３６.５萬平方米的高檔住宅區(qū)；兩棟智能化、生態(tài)化、人性化、多元化的商務(wù)樓；一個五星級的多廳萬達國際影城；一個３萬平方米的市民休閑廣場。樓盤配套：萬達商業(yè)廣場（大型商業(yè)中心）寫字樓五星級酒店幼兒園等周邊配套：第四人民醫(yī)院、濱湖區(qū)實驗幼兒園、大潤發(fā)開盤：2008年5月竣工：2009年6月訴求：萬達專業(yè)運營多家世界級主力店案例三：五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判無錫萬達廣場地理位置：項目位于濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)開盤77明發(fā)商業(yè)廣場地理位置：惠山大道與北環(huán)路交匯處占地面積：216679.8M2總建面積：501028.6M2其中商業(yè)：284586M2酒店：28639.3M2酒店公寓：53238.3M2地下停車位：1238輛地上停車位：755輛居住氛圍：規(guī)劃總積達到了350萬平方米，入住的人口達到15萬人代表景觀訴求：摩天輪、海盜船 媒體分析媒體表現(xiàn)：戶外廣告（市中心、火車站及交通主要路口）、無錫房地產(chǎn)市場網(wǎng)、無錫新周刊、2007中國太湖無錫金秋房地產(chǎn)交易展示會、宣傳樓書、道旗、新聞…… 主打媒體：戶外POP，道旗等媒體訴求：50萬平方米都市購物樂園 主訴求語：游在此/購在此/歡樂在此案例四：五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判明發(fā)商業(yè)廣場地理位置：惠山大道與北環(huán)路交匯處媒體分析案例四78濱湖區(qū)總建筑面積約145萬平方米，業(yè)態(tài)規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)擁有無錫唯一的文化藝術(shù)中心、2座規(guī)劃中的社區(qū)輕軌站、2000米珍稀湖岸線和近36萬平方米國際化商業(yè)中心，將成為無錫的“維多利亞港”。太湖國際社區(qū)：區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢明顯，但目前人氣嚴重不足訴求：無錫的“維多利亞港”。太湖國際社區(qū)薈萃你世界地產(chǎn)領(lǐng)袖，光耀全城媒體：網(wǎng)站、報紙、電視、戶外等全方位大批量投入。案例五：五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判濱湖區(qū)總建筑面積約145萬平方米，太湖國際社區(qū)：區(qū)域規(guī)劃優(yōu)79五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判第一，中心商圈。中心商業(yè)區(qū)的價值就是“有效客流”。一個城市的商圈，尤其是核心商圈，其囊括的各項配套資源的含金量必然在城市中是首屈一指的，能吸引“有效客流”。處于核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)，它的競爭力也必然有先天勝勢。第二，商業(yè)的只租不售。“只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營”的策略也是商業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。只租不售已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢。第三，利用專業(yè)的力量。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)決不可不能拍腦袋決策，應(yīng)該利用專業(yè)公司的力量。從戰(zhàn)略的高度與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司、品牌商家合作。第四，軌道交通。軌道交通的作用同樣體現(xiàn)在能吸納有效客流。軌道交通對商業(yè)帶來的機遇，在未來的發(fā)展過程中會起到相當重要的作用。實踐證明，機場、地鐵對人們的聚集和分流作用十分明顯。五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判第一，中心商圈。中心商業(yè)區(qū)的價值80一、重視運營，重視招商，而且在出租和出售的問題上，發(fā)展商持有運營是一種趨勢。只有這樣才能把商業(yè)的價值發(fā)揮最大。二、商業(yè)項目的前期定位十分重要，且要有鮮明的商業(yè)主題，跟它當?shù)氐膮^(qū)域條件相吻合。三、商業(yè)項目必須有一個詳細的行業(yè)定位，商業(yè)的業(yè)態(tài)分布和商業(yè)的布局非常的重要，包括主力店的定位和布局，散戶的布局和人氣的吸引點布局等在業(yè)態(tài)規(guī)劃時也非常的重要。未來無錫商業(yè)成功運作的必要點五、無錫商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢預(yù)判一、重視運營，重視招商，而且在出租和出售的問題上，發(fā)展商持有81本案競爭性分析及市場區(qū)格第二部分本案競爭性分析及市場區(qū)格第二部分82考慮到無錫的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及供給需求情況、無錫空港新城現(xiàn)有商業(yè)市場空白點、結(jié)合本案的區(qū)位的實際特點，區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布情況，可考慮將本案定位為寫字樓高星級酒店時尚百貨商業(yè)步行街公寓辦公集高星級酒店、時尚百貨、商業(yè)步行街、寫字樓、公寓辦公于一體80000m2HOPSCA城市綜合體本案的業(yè)態(tài)定位：一、本項目的SWOT分析考慮到無錫的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及供給需求情況、無83項目的商業(yè)定位功能定位

超越傳統(tǒng)商業(yè)的單一購物功能一個多功能、時尚化的集會、交往場所（可購、可逛、可賞、可憩）形象定位空港新城的名片、市民的時尚舞臺

全面超越帶動市鎮(zhèn)能量級別的提升適當超前配套空港新城的潛在需求一、本項目的SWOT分析項目的商業(yè)定位功能定位一、本項目的SWOT分析84不可逆轉(zhuǎn)的優(yōu)勢商圈相對完整，門檻消費人口充足。周邊小區(qū)林立，碩放3公里范圍內(nèi)有近15萬的消費消費人口充足。空港產(chǎn)業(yè)園的中心優(yōu)勢，率先與百業(yè)超市共同造勢，占據(jù)先機；空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入。周邊安居房及眾多小區(qū)的起建（1500畝的安居房），周邊道路的不斷修建等為項目的進入創(chuàng)造了有利時機位于空港產(chǎn)業(yè)園的中心優(yōu)勢位于空港產(chǎn)業(yè)園的生活區(qū)的核心。水陸空三位一體交通優(yōu)勢蘇南綠色國際機場成為區(qū)域的引擎優(yōu)勢分析：人和天時地利一、本項目的SWOT分析85不可逆轉(zhuǎn)商圈相對完整，門檻消費人口充足。周邊小區(qū)林立，碩放3相對競爭優(yōu)勢項目的體量適中，80000方的體量，各種業(yè)態(tài)相互互動，適合開發(fā)運營周邊的商業(yè)模式較為初級，本案的發(fā)展在檔次規(guī)模上超越傳統(tǒng)，填補區(qū)域的商業(yè)空白。后期專業(yè)運營，本地開發(fā)商決心做好整個商業(yè)。永續(xù)發(fā)展。總價較低，采用8％的回報率，5年包租的模式開發(fā)60％的自留物業(yè)，與商戶同當風險主力店占到區(qū)域的60％左右項目內(nèi)部的規(guī)劃優(yōu)勢明顯，停車、八大出入口、九大連廊、四大廣場的人流聚集引導(dǎo)等設(shè)置。各種業(yè)態(tài)的分布較為合理主力業(yè)態(tài)、次主力業(yè)態(tài)等配比分布較為合理 * 資料來源： 相對競爭優(yōu)勢項目自身優(yōu)勢經(jīng)營優(yōu)勢內(nèi)部規(guī)劃優(yōu)勢一、本項目的SWOT分析相對競爭項目的體量適中，80000方的體量，各種業(yè)態(tài)相互互動86劣勢市場接受度空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展需要一定的時間，人們對區(qū)域的重新認識和改變還尚需時間。發(fā)展機會1）本案作為空港產(chǎn)業(yè)園的核心配套場所，機場經(jīng)濟帶來的高科產(chǎn)業(yè)為本案贏得了相當數(shù)量的高消費人群2）周邊商業(yè)模式，較為填補空港產(chǎn)業(yè)園的商業(yè)空白機會商圈機會項目位于碩放新鎮(zhèn)的中心，空港產(chǎn)業(yè)園的商務(wù)核心位置，周邊暫無競爭商圈，未來的發(fā)展前景較為開闊，投資的潛力較大。宏觀經(jīng)濟機會1）人民幣升值，購買力提高；2）國外機構(gòu)和個人不斷涌入，為消費提供有力支撐；3）政府政策的大力扶持，為商業(yè)建設(shè)提供了強大的平臺。市場供應(yīng)機會成本高的弱勢，供求關(guān)系，無錫02－08年推出近千余萬方的商業(yè)面積，整個商業(yè)壓力較大。競爭對手無錫市區(qū)、新區(qū)、周圍商業(yè)的規(guī)模不斷擴大，也將分流本案的威脅開發(fā)企業(yè)品牌形象尚未建立缺乏足夠的品牌商戶資源主力商家品牌尚未落實一、本項目的SWOT分析劣勢市場接受度發(fā)展機會機會商圈機會宏觀經(jīng)濟機會市場供應(yīng)競爭對87項目名稱商圈和人流量規(guī)模（㎡）檔次與配置地塊升值潛力品牌形象業(yè)態(tài)規(guī)劃運作模式所屬性質(zhì)金太湖人流量充足258000檔次一般市區(qū)，升值潛力大一般商業(yè)規(guī)劃較好出售包租區(qū)域中心寶龍城市廣場商圈相對完整，人流量235738.86檔次一般新區(qū)，升值潛力一般較高主力店占的比例較大大部分自己運營區(qū)域中心明發(fā)商業(yè)廣場商圈相對完整，但目前嚴重缺乏人氣284586檔次一般惠山區(qū)，升值潛力一般較高以娛樂、旅游為主出售、部分自己運營區(qū)域中心萬達商業(yè)廣場商圈競爭較小，人氣較為充足230000檔次較高河埒口，升值潛力一般較高業(yè)態(tài)齊全自己運營區(qū)域中心太湖國際社區(qū)商圈完整，但人氣缺乏360000檔次較高政府規(guī)劃，新城，升值潛力高較高以旅游業(yè)為主出售，部分自留運營區(qū)域中心本案商圈完整，人氣充足39000配合空港檔次中等空港新城，升值潛力高一般各種業(yè)態(tài)齊全出售。少部分自己運營次區(qū)域中心二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項目競爭性分析因此從以上各個方面來分析，從無錫市場的各個區(qū)域樓盤來分析，因此本案應(yīng)該屬于次區(qū)域中心的位置，區(qū)別于其他市級商業(yè)樓盤。項目名稱商圈和人流量規(guī)模（㎡）檔次與配置地塊升值潛力品牌88二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項目競爭性分析次區(qū)域級核心商業(yè)消費客源：獨享我們享有相對完整的商圈，在3公里范圍內(nèi)沒有同等規(guī)模、同等檔次的項目競爭。區(qū)域內(nèi)較為稠密的人口成為我們的獨享客源。投資客源：總價30—160萬，主力總價50-80萬，與同期、同定位物業(yè)形成目標客戶差異，擁有更廣闊的市場基礎(chǔ)，可以切割其部分市場。經(jīng)營客源：由于區(qū)域現(xiàn)有消費規(guī)模、能力有限，同時經(jīng)營者對項目的認知需要一個過程。在品牌商家、大型商家的吸引能力上較弱。二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項目競爭性分析本項目的市場占位及區(qū)格：二、同期同類商業(yè)地產(chǎn)項目競爭性分析次區(qū)域級核心商業(yè)二、同期同89項目營銷戰(zhàn)略分析第三部分項目營銷戰(zhàn)略分析第三部分90一、項目的營銷課題1、價值：如何突破鎮(zhèn)級商業(yè)，拉伸商業(yè)的價值？2、資金：在宏觀環(huán)境的壓力及本案30000方酒店不出售的情況下，如何統(tǒng)籌開發(fā)，保證資金鏈使項目得以順利持續(xù)性的開發(fā)？3、風險：在整個房地產(chǎn)日益嚴峻的市場環(huán)境下，投資者的投資熱情狠狠地收到打擊，我們?nèi)绾我?guī)避風險？4、成本：作為鎮(zhèn)級商業(yè)，我們?nèi)绾魏侠淼目刂茽I銷成本，在競爭態(tài)勢中如何合理有效運用和整合與本案相符的各種媒體？四大營銷課題一、項目的營銷課題1、價值：如何突破鎮(zhèn)級商業(yè)，拉伸商業(yè)的價值91二、項目的營銷戰(zhàn)略打贏區(qū)域市場分割市級市場在空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)域打造區(qū)域的核心，成為區(qū)域的中心商業(yè)圈，完全超越其他的商業(yè)模式和規(guī)模，成為區(qū)域的絕對引領(lǐng)者。打破區(qū)域堡壘，與其他的區(qū)域的市級中心決戰(zhàn)，以我們獨特的優(yōu)勢分割無錫的商業(yè)市場根據(jù)市場競爭態(tài)勢及項目自身的情況：我們的核心戰(zhàn)略為：二、項目的營銷戰(zhàn)略打贏區(qū)域市場分割市級市場在空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)域打92二、項目的營銷戰(zhàn)略

借力空港，跳出碩放：在高空宣傳層面必須以”蘇南綠色國際機場、空港產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃發(fā)展”為歷史背景。以產(chǎn)業(yè)價值對區(qū)域價值提升的巨大動力，推升項目價值和投資潛力；穩(wěn)妥推盤，手法創(chuàng)新：保證資金流的穩(wěn)定，在推盤上必須兼顧效益最大化與銷售速度的平衡,以確保銷售率實現(xiàn)的可能性為第一要務(wù);同時在價格策略上運用創(chuàng)新手段,提高付款比例,促進銷售資金回籠。主動進攻，全面行銷：在投資市場萎縮，競爭量大的市場上，傳統(tǒng)的高空廣告轟炸+售樓處坐等的模式無法保證項目的勝出。必須采用“攻勢營銷”，主動尋找客戶，將工作做的更細致、更扎實才是致勝之道。高低配合，有效布兵：堅持高空媒體打面——樹立品牌形象；區(qū)域媒體打片-——鎖定目標市場；深度媒體打點——促動銷售購買。四大要點我們的核心操盤策略二、項目的營銷戰(zhàn)略

借力空港，跳出碩放：在高空宣傳層面必須以93項目總平圖三、項目的推案銷控及銷售計劃項目總平圖三、項目的推案銷控及銷售計劃942008年2009年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月40%1月26春節(jié)10％10％10％40％10％10％10％商業(yè)部分休閑娛樂街、KTV10％10％10％精品商廈40％10％10％10％小戶型公寓40％三、項目的推案銷控及銷售計劃資金回籠量：42169500－60736800元資金回籠量：資金回籠量：資金回籠量：推案考量因素：工程開發(fā)建設(shè)進度資金缺口需要，現(xiàn)金流的保證價格成長策略36836750元10％10％21029250元20700500元2008年95推盤第一階段2008年10月－2009年1月26（春節(jié)）項目方位面積（平米）銷售面積（平米）套數(shù)單價（元/平米）銷售率資金回籠比例資金回籠量銷售套數(shù)休閑娛樂街1、280104806156741260%50%1781103693.6

3、434902094

741260%50%77603640辦公2號樓1、22196658.819800030%50%26352005.7

3.4.533051652.566480050%50%396600033大單體東北886531.6151600060%50%42528009

西南887532.2241200060%50%319320014.4鳳凰眼1、21546463.8151100030%50%25509004.5總匯

2032010738.9295

42169500160銷售敏感性分析情況1：銷售率和資金回籠量保守估計銷售率：52.84％這一階段主要推出商業(yè)部分客戶拜訪量:16000人；每天接待客戶量：10.6人。三、項目的推案銷控及銷售計劃推盤第一階段2008年10月－2009年1月26（春節(jié)）96項目方位