廣東物業(yè)管理自學(xué)考試：房屋修繕管理

房屋修繕管理黃東林課件下載地址：hdlteacher@163.com密碼：５１９０００QQ:9317487881房屋修繕管理概述識(shí)記：房屋的基本功能房屋損壞的現(xiàn)象房屋自然損壞的原因房屋人為損壞的原因房屋修繕的含義領(lǐng)會(huì)：房屋修繕的特點(diǎn)房屋修繕管理的原則應(yīng)用：房屋修繕責(zé)任的劃分房屋的基本功能安全性適用性耐久性藝術(shù)性視頻：英國(guó)：生態(tài)房屋零能耗

房屋損壞的現(xiàn)象外部損壞：指房屋的外露部分，如屋面、外墻、勒腳、外門窗和防水層等的污損、起殼、銹蝕及破壞等現(xiàn)象。內(nèi)部損壞：指房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、內(nèi)門窗、各類室內(nèi)設(shè)備的磨損、污損、起殼、銹蝕及破壞等現(xiàn)象。房屋外部的長(zhǎng)期失修，會(huì)加速內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的損壞。房屋自然損壞的原因氣候因素生物因素地理因素災(zāi)害因素自然損壞的速度是緩慢的，但有時(shí)是突發(fā)性的。房屋人為損壞的原因使用不當(dāng)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣預(yù)防保養(yǎng)不善房屋修繕的含義是指【房屋自建成到報(bào)廢為止的整個(gè)使用過程中】，為了修復(fù)由于自然因素、人為因素造成的房屋損壞、維護(hù)和改善房屋使用功能，延長(zhǎng)房屋使用年限而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動(dòng)。安全性適用性耐久性房屋修繕的特點(diǎn)房屋修繕是在已有房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，工作上受到原有條件限制，設(shè)計(jì)和施工只能在一定范圍內(nèi)進(jìn)行。房屋使用期限長(zhǎng)，在使用中同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度是不均衡的，因此，房屋修繕是大量的經(jīng)常性工作。房屋修繕項(xiàng)目多、涉及面廣、零星分散，各類房屋裝修材料的品種、規(guī)格多，備用的材料規(guī)格品種多。房屋修繕由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，并達(dá)到與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，因此技術(shù)要求較高。房屋修繕具有生產(chǎn)和服務(wù)的雙重性。房屋修繕多數(shù)是在用戶不搬遷的情況下進(jìn)行的，是多工種同時(shí)交叉作業(yè)，對(duì)工程質(zhì)量和施工隊(duì)伍的要求較高。房屋修繕管理的原則用戶第一、服務(wù)第一的原則經(jīng)濟(jì)、合理、安全、使用的原則區(qū)別對(duì)待的原則有保存價(jià)值，需要長(zhǎng)期保護(hù)的房屋建筑…可充分利用的舊房…已失去修繕價(jià)值的舊房、危房…視頻：北京舊城修繕改造廣泛應(yīng)用仿古材料

房屋修繕責(zé)責(zé)任的劃分分房屋修繕責(zé)責(zé)任的劃分分是為了確確定物業(yè)管理公公司、業(yè)主主和使用人人應(yīng)分別承擔(dān)擔(dān)的修繕責(zé)責(zé)任和擔(dān)負(fù)負(fù)修繕費(fèi)用用的界限。。其基本原則則有三條：：新建房屋在在保修期內(nèi)內(nèi)建設(shè)工程承承包單位建設(shè)單位保修期滿后后業(yè)主承擔(dān)修修繕責(zé)任，，并承擔(dān)修修繕費(fèi)用（（區(qū)別共用用部分和自自用部分））其他情況視頻：房屋屋漏水責(zé)責(zé)任誰負(fù)2房屋完完損等級(jí)評(píng)評(píng)定與危房房鑒定識(shí)記：房屋完損等等級(jí)房屋常用結(jié)結(jié)構(gòu)及其組組成部分房屋完損等等級(jí)的分類類危房的分類類領(lǐng)會(huì)：危房鑒定的的原則危房范圍的的判定對(duì)危房使用用管理的4種情況應(yīng)用：房屋屋完損等級(jí)級(jí)的評(píng)定方方法房屋完損等等級(jí)房屋完損等等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋屋的完好或損壞壞程度劃分分等級(jí)，即房屋的的質(zhì)量等級(jí)級(jí)?！斗课萃険p損等級(jí)評(píng)定定標(biāo)準(zhǔn)》房屋常用結(jié)結(jié)構(gòu)及其組組成部分房屋常用結(jié)結(jié)構(gòu)混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)評(píng)定房屋完完損等級(jí)按按下列三部部分及其項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行：：結(jié)構(gòu)部分裝修部分設(shè)備部分房屋完損等等級(jí)的分類類完好房基本完好房房一般損壞房房嚴(yán)重?fù)p壞房房危險(xiǎn)房房屋完損等等級(jí)的評(píng)定定方法鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)、混混合結(jié)構(gòu)、、磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)房屋完損損等級(jí)的評(píng)評(píng)定方法：：結(jié)構(gòu)、裝修修、設(shè)備部部分各項(xiàng)完完損程度符符合同一個(gè)個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，則該房房屋的完損損等級(jí)就是是分項(xiàng)所評(píng)評(píng)定的完損損程度；結(jié)構(gòu)部分分各項(xiàng)完完損程度度符合同同一個(gè)完完損標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，在裝裝修部分分中有一一二項(xiàng)完完損程度度下降一一個(gè)等級(jí)級(jí)，其余余各項(xiàng)仍仍與結(jié)構(gòu)構(gòu)部分符符合統(tǒng)一一完損標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，則則完損等等級(jí)程度度按結(jié)構(gòu)構(gòu)部分的的完損程程度來確確定；結(jié)構(gòu)部分分中非承承重墻或或樓地面面分項(xiàng)完完損程度度下降一一個(gè)等級(jí)級(jí)完損標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，在在裝修或或設(shè)備部部分中有有一項(xiàng)完完損程度度下降一一個(gè)等級(jí)級(jí)完損標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，其其余三個(gè)個(gè)組成部部分的各各項(xiàng)都符符合上一一個(gè)等級(jí)級(jí)以上的的完損標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，則則完損等等級(jí)可按按上一個(gè)個(gè)等級(jí)的的完損程程度來確確定；結(jié)構(gòu)部分分中地基基基礎(chǔ)、、承重構(gòu)構(gòu)件、屋屋面等項(xiàng)項(xiàng)的完損損程度符符合同一一個(gè)完損損標(biāo)準(zhǔn)，，其余各各分項(xiàng)完完損程度度可有高高出一個(gè)個(gè)等級(jí)的的完損標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，則則完損等等級(jí)可按按地基基基礎(chǔ)、承承重構(gòu)件件、屋面面等項(xiàng)的的完損程程度來確確定。其他結(jié)構(gòu)構(gòu)房屋完完損程度度等級(jí)的的評(píng)定方方法：房屋的結(jié)結(jié)構(gòu)、裝裝修、設(shè)設(shè)備等部部分各項(xiàng)項(xiàng)完損程程度符合合同一完完損標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，則該該房屋的的完損等等級(jí)就是是分項(xiàng)的的完損程程度；房屋的結(jié)結(jié)構(gòu)、裝裝修、設(shè)設(shè)備部分分等絕大大多數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目完損損程度符符合一個(gè)個(gè)完損標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，有有少量分分項(xiàng)完損損程度高高出一個(gè)個(gè)等級(jí)完完損標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，則該該房屋的的完損等等級(jí)按絕絕大多數(shù)數(shù)分項(xiàng)的的完損程程度來確確定。危房的分分類整棟危房房：隨時(shí)時(shí)有整棟棟倒塌可可能的房房屋；局部危房房：隨時(shí)時(shí)有局部部倒塌可可能的房房屋。危房鑒定定的原則則危房鑒定定應(yīng)以地基基礎(chǔ)礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件的危險(xiǎn)鑒鑒定為基基礎(chǔ)，結(jié)結(jié)合歷史史狀態(tài)和和發(fā)展趨趨勢(shì)全面面分析，，綜合判判斷。在對(duì)地基基基礎(chǔ)或或結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件是否否發(fā)生危危險(xiǎn)的判判斷上，，應(yīng)考慮慮構(gòu)件的的危險(xiǎn)是是孤立的還還是關(guān)聯(lián)聯(lián)的。從歷史狀狀態(tài)和發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)上，應(yīng)考慮下下列因素素對(duì)地基基基礎(chǔ)、、結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件構(gòu)成成危險(xiǎn)的的影響：結(jié)構(gòu)老老化的程程度；周周圍環(huán)境境的影響響；設(shè)計(jì)計(jì)安全度度的取值值；有損損結(jié)構(gòu)的的人為因因素；危危險(xiǎn)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。危房范圍圍的判定定整棟危房房：局部危房房：危險(xiǎn)點(diǎn)。。對(duì)危房使使用管理理的4種種情況觀察使用用處理使用用停止止使使用用整體體拆拆除除視頻頻：：地地震震安安全全鑒鑒定定專專家家加加緊緊對(duì)對(duì)災(zāi)災(zāi)區(qū)區(qū)房房屋屋進(jìn)進(jìn)行行評(píng)評(píng)估估3房房屋屋修修繕繕工工程程識(shí)記記：：房屋屋修修繕繕工工程程按按房房屋屋完完損損狀狀況況和和工工程程性性質(zhì)質(zhì)的的分分類類房屋屋修修繕繕工工程程按按房房屋屋結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性質(zhì)質(zhì)的的分分類類房屋屋修修繕繕工工程程按按經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理性性質(zhì)質(zhì)的的分分類類領(lǐng)會(huì)會(huì)：：房屋屋的的分分類類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房屋屋修修繕繕工工程程按按房房屋屋完完損損狀狀況況和和工工程程性性質(zhì)質(zhì)的的分分類類翻修修工工程程大修修工工程程中修修工工程程小修修工工程程綜合合維維修修工工程程房屋屋修修繕繕工工程程按按房房屋屋結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性質(zhì)質(zhì)的的分分類類承重重結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的修修繕繕非承承重重結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)部部分分的的修修繕繕房屋屋修修繕繕工工程程按按經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理性性質(zhì)質(zhì)的的分分類類修復(fù)復(fù)性性修修繕繕賠償償性性修修繕繕改善善性性修修繕繕救災(zāi)災(zāi)性性修修繕繕返工工性性修修繕繕房屋屋的的分分類類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)符合合以以下下條條件件的的為為一一等等房房屋屋：：鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、磚磚木木（（含含高高級(jí)級(jí)純純木木））結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)中中，，承承重重墻墻柱柱不不得得使使用用空空心心磚磚、、半半磚磚、、亂亂磚磚和和亂亂石石砌砌筑筑；；樓地地面面不不得得有有用用普普通通水水泥泥或或三三合合土土面面層層；；使用用紗紗門門窗窗或或雙雙層層窗窗的的正正規(guī)規(guī)門門窗窗；；墻面面有有中中級(jí)級(jí)或或中中級(jí)級(jí)以以上上粉粉飾飾；；獨(dú)廚廚、、水水、、電電、、衛(wèi)衛(wèi)設(shè)設(shè)備備，，采采暖暖區(qū)區(qū)有有暖暖氣氣。。低于于上上述述條條件件的的為為二二等等以以下下房房屋屋。。一等等房房屋屋加加強(qiáng)強(qiáng)維維修修保保養(yǎng)養(yǎng)，，使使其其保保持持較較高高的的使使用用價(jià)價(jià)值值；；對(duì)對(duì)二二等等以以下下的的房房屋屋，，主主要要通通過過修修繕繕，，保保證證住住用用安安全全，，適適當(dāng)當(dāng)改改善善住住用用條條件件。。視頻頻：：北北京京首首批批舊舊城城區(qū)區(qū)街街巷巷綜綜合合整整治治改改造造修修繕繕緊緊張張進(jìn)進(jìn)行行4房房屋屋的的日日常常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)識(shí)記記：：房屋屋日日常常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)房屋屋日日常常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)的的分分類類房屋屋日日常常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)的的考考核核指指標(biāo)標(biāo)房屋屋日日常常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)房屋屋日日常常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)是是指指為確保保房房屋屋的的完完好好和和正正常常使使用用進(jìn)行行的的經(jīng)常常性性的日常常修修理理、、季季節(jié)節(jié)性性預(yù)預(yù)防防保保養(yǎng)養(yǎng)以以及及房房屋屋的的正正確確使使用用維維護(hù)護(hù)管管理理等工工作作，，是是物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)房房屋屋修修繕繕管管理理的的重重要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。。目的的，，做做了了什什么么房屋屋日日常常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)的的分分類類零星星養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)劃劃養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)季節(jié)節(jié)性性養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)房屋屋日日