某家居市場設(shè)店全案策劃匯報(bào)課件

匯報(bào)體系市場調(diào)研報(bào)告市場定位報(bào)告產(chǎn)品建議報(bào)告招商推廣報(bào)告匯報(bào)體系市場調(diào)研報(bào)告市場調(diào)研報(bào)告市場調(diào)研報(bào)告相關(guān)指標(biāo)分析2004年城市居民人均可支配收入為15637.8元，比上年增長12.6%，人均消費(fèi)支出為12200.4元，比上年增長9.7%人均住房面積近19平方米，比上年增加0.3平方米商品房空置有所下降。2004年全市商品房空置率為13%，比上年同期下降了3.8個百分點(diǎn)2004年，北京市住宅施工面積6759萬平方米，其中新開工面積2207萬平方米；住宅竣工面積2344萬平方米；住宅銷售面積2286萬平方米,增長29.1%，北京別墅、公寓交易面積為134.6萬平米商品房平均售價(jià)小步上漲，全年商品房每平方米平均售價(jià)為5053元，其中商品住宅為4747元，分別比上年末增長6.7%和6.5%。361259.6%2818247959970986410841395161618102011217412.410.510.411.21110.29.89.69.213.512.111.69.50500100015002000250030003500400019911992199319941995199619971998199920002001200220030246810121416GDP（億元）增長率（%）

相關(guān)指標(biāo)分析2004年城市居民人均可支配收入為15637.8對家居市場的影響國家政策及土地的不可再生性導(dǎo)致了開發(fā)成本上升，房價(jià)不斷上漲，高檔住宅大量涌現(xiàn)，從而加大了對高端家居產(chǎn)品的需求過高的價(jià)格使部分人放棄了購買第二套住宅的想法，而轉(zhuǎn)向?qū)ΜF(xiàn)有住宅的升級（如裝修、家具的更新?lián)Q代等）2002年，北京高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目開始大規(guī)模建設(shè)，按照房地產(chǎn)界“三年”的建設(shè)周期，至2005年，高檔房產(chǎn)將大幅度投放市場

對家居市場的影響國家政策及土地的不可再生性導(dǎo)致了開發(fā)成本上升某家居市場設(shè)店全案策劃匯報(bào)課件北京市“十五”時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈

北京市未來發(fā)展規(guī)劃北京市“十五”時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零北京市家居建材市場分布北京市家居建材市場分布環(huán)線位置名稱北二環(huán)北京建材經(jīng)貿(mào)大廈，怡和陽光飾家家居市場南二環(huán)百安居九龍店北三環(huán)大鐘寺藍(lán)景麗家，宜家家居，曲美家具，好家居建材裝飾市場，福麗特家具建材裝飾城東三環(huán)曲美家具，保佳家裝建材市場，伊力諾依麗都精品館，伊力諾依東三環(huán)sohu館，伊力諾依愛家精品館，美克美家南三環(huán)東方家園精品家具建材家裝城，居然之家十里河店，居然之家玉泉營店，家世界分鐘寺店，玉泉營建材裝飾市場，家和家美家居市場，環(huán)三環(huán)家居廣場，北京名流愛心家居裝飾中心，愛家世界家居匯展中心，美克美家西三環(huán)西三環(huán)麗澤建材城，藍(lán)景麗家六里橋店，曲美家具，北京碧溪家居市場，北京金加金家居市場北四環(huán)居然之家北四環(huán)店，曲美家具，曲美大屯店，東方家園大屯店，愛家家居，正時(shí)家居廣場，北四環(huán)燈具批發(fā)商城，北京萬家燈火裝飾城，德易家，伊力諾伊，天壇家具，伊力諾依亞運(yùn)村生活館東四環(huán)愛家家居，東郊建材批發(fā)市場，東四環(huán)雙龍家居，北京城外誠家居文化廣場，天隆家園建材批發(fā)市場，伊力諾依東四環(huán)生活館南四環(huán)東方家園十八里店店，伊力諾依西四環(huán)居然之家世紀(jì)金源店，愛家家居，五棵松集美家具城，百安居金四季店，京美家園建材批發(fā)市場，紅星美凱龍，好美家四季青店，家世界西四環(huán)店，伊力諾依西四環(huán)生活館北五環(huán)愛家家居來廣營店，東方家園西三旗店，百安居來廣營店，好美家西三旗店，伊力諾依清倉中心店東五環(huán)香河家具城環(huán)線位置名稱北二環(huán)北京建材經(jīng)貿(mào)大廈，怡和陽光飾家家居市場南二家居市場的分類品牌專賣店建材家居超市家居零售市場專業(yè)細(xì)分市場建材批發(fā)市場家居市場的分類品牌專賣店物業(yè)名稱規(guī)模（㎡）地理位置序號麗澤建材城14000西三環(huán)麗澤橋東1碧溪家居165000豐臺北路2東方家園26000麗澤橋3紅星美凱龍3000正陽大街4家世界40000正陽大街5名流愛心家居40000豐益橋南6東方家園11000京開高速7玉泉營建材家裝市場10000京開高速8環(huán)三環(huán)家居50000菜戶營南路9天和建材裝飾市場15000玉泉營環(huán)島10三興家居4000京開高速11居然之家40000玉泉營環(huán)島12京開五金建材批發(fā)市場13000京開高速13家和家美16000珠市口東大街14溫州燈具城6000革新南路15洋橋家居布藝市場4000洋橋16才華窗簾布藝市場5000南苑路17時(shí)代風(fēng)采布藝城2000大紅門路18木樨園家居城7000木樨園橋南19城外誠建筑裝飾商城100000成壽寺路20家世界超市18000分鐘寺21古典古玩家具市場20000成壽寺路22城外城家居文化廣場50000南四環(huán)東路23家和家美家居60000十里河24居然之家30000十里河25十里河燈具批發(fā)城2600十里河26東方匯美家居廣場60000十里河27保佳建材城20000十里河28雙龍家居7000十里河29南城家居建材市場概述物業(yè)名稱規(guī)模（㎡）地理位置序號麗澤建材城14000西三環(huán)麗澤區(qū)域名稱家居類建材類布藝類燈飾類綜合類木樨園家具布藝市場10300西南三環(huán)家居建材商業(yè)中心43001成壽寺家居建材商業(yè)帶21001十里河家居建材市場41010碧溪家居專業(yè)廣場11001南城家居建材供應(yīng)特點(diǎn)總體供應(yīng)量大，形成了較強(qiáng)的區(qū)域影響力分布密集，業(yè)態(tài)齊全，專業(yè)氛圍較成熟

區(qū)域名稱家居類建材類布藝類燈飾類綜合類木樨園家具布藝市場10項(xiàng)目交通分析

項(xiàng)目交通分析區(qū)域競爭現(xiàn)狀

區(qū)域競爭現(xiàn)狀中高檔家居產(chǎn)品商戶調(diào)研

中高檔家居產(chǎn)品商戶調(diào)研獨(dú)體商業(yè)樓（含商場）家居市場臨街店鋪寫字樓家飾類42%10%22%26%家具類60%15%23%12%燈飾類35%52%8%5%廚衛(wèi)類34%24%30%12%畫廊/會展90%0%0%10%商戶開店意向

獨(dú)體商業(yè)樓（含商場）家居市場臨街店鋪寫字樓家飾類42%10%對本項(xiàng)目的看法業(yè)態(tài)可承受租金區(qū)間（元/天*天方米）家飾類3--6家具類5--7燈飾類4--6廚衛(wèi)類3--6畫廊／會展1.5以下

對本項(xiàng)目的看法業(yè)態(tài)可承受租金區(qū)間（元/天*天方米）家飾類3-樣本來源調(diào)研方式數(shù)量（份）美克美家店內(nèi)調(diào)研問卷120高檔公寓、別墅售樓處調(diào)研問卷、訪談350偉業(yè)成交客戶資料庫隨機(jī)抽取170合計(jì)640消費(fèi)者調(diào)研（針對高收入人群）

樣本來源調(diào)研方式數(shù)量（份）美克美家店內(nèi)調(diào)研問卷120高檔公寓各類商戶進(jìn)如本項(xiàng)目的意向

各類商戶進(jìn)如本項(xiàng)目的意向市場定位報(bào)告

市場定位報(bào)告美克大廈.基礎(chǔ)技術(shù)指標(biāo).占地面積5265平方米建筑面積18500平方米建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部鋼結(jié)構(gòu),外部玻璃幕墻層高東區(qū):4.8米西區(qū)4.3米層數(shù)A座地上三層1870平方米/層B座地上七層1304平方米/層電梯A座數(shù)量:1部(奧迪斯牌)分布:一至三層B座數(shù)量:2部(蒂森牌)分布:三至七層步行梯旋轉(zhuǎn)式步行梯分布：一至三層綠化率37%使用率78%停車位地上停車位60~80個美克大廈.各層功能劃分.經(jīng)營區(qū)域面積5610平方米招商區(qū)域面積2608平方米各層功能劃分地下一層:倉庫地上一至三層:美克美家產(chǎn)品經(jīng)營區(qū)(其中三層西區(qū)為待招商區(qū)域)地上四層:招商區(qū)域地上五、六層:外租寫字間地上七層:美克美家辦公區(qū)、貴賓室、餐廳

美克大廈.基礎(chǔ)技術(shù)指標(biāo).占地面積5265平方米建筑面積185優(yōu)勢(strength):機(jī)會(opportunity)：1.美克集團(tuán)實(shí)力雄厚，市場競爭力強(qiáng)大。2.地理位置優(yōu)越、交通發(fā)達(dá)、展示性好3.本項(xiàng)目物業(yè)條件優(yōu)越1.北京高檔住宅市場銷售體量可觀,為本項(xiàng)目帶來無限商機(jī)2.西南板塊步入升值階段，麗澤板塊打造商務(wù)商圈劣勢(weakness)：威脅（threat）：1.物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理2.美克美家自身的檔次對于招商的影響3.經(jīng)營業(yè)態(tài)比較單一1.高端家具市場競爭激烈，國外品牌紛紛登陸2.受南城整體商業(yè)檔次影響,區(qū)域內(nèi)家居建材類市場租金水平難以提升本項(xiàng)目的SWOT分析

優(yōu)勢(strength):機(jī)會(opportunity)：1“Otherlife,實(shí)景美克”------尋找自我的家居購物場所本項(xiàng)目的主題定位本項(xiàng)目經(jīng)營主題的塑造主要強(qiáng)調(diào)的是體現(xiàn)消費(fèi)者個性、品位的購物場所，這是對于客戶需求的細(xì)化以及購物習(xí)慣的精確定位，然后通過產(chǎn)品組合和產(chǎn)品互動達(dá)到提升品牌，促進(jìn)銷售的作用。

“Otherlife,實(shí)景美克”本項(xiàng)目的主題定位本項(xiàng)目根據(jù)市場現(xiàn)狀，家居裝修資金投入比例，廚房第一。按平方米計(jì)算，通常廚房資金投入占總投入的四分之一到三分之一；其次是衛(wèi)生間，約占五分之一；再次是客廳(不包括家具)。也就是說廚衛(wèi)產(chǎn)品接近占家庭總裝修費(fèi)用的一半

業(yè)態(tài)選擇的依據(jù)

根據(jù)市場現(xiàn)狀，家居裝修資金投入比例，廚房第一。按平方米計(jì)算，

具有一定實(shí)力、在專業(yè)市場上有一定市場占有率的品牌商戶所經(jīng)營產(chǎn)品的檔次要與美克集團(tuán)所經(jīng)營產(chǎn)品的檔次相匹配在一定程度上是為了充分展示自己的產(chǎn)品，與美克產(chǎn)品產(chǎn)生互補(bǔ)、互動，不是單純從獲利角度考慮的商戶具備相當(dāng)?shù)氖袌鰸摿?，急于提高自己的品牌形象，能承受一定的租金壓力較高端的知名品牌，租金較低，但可提升本項(xiàng)目的品牌形象，聚集商氣經(jīng)營商戶定位

具有一定實(shí)力、在專業(yè)市場上有一定市場占有率的品牌商戶經(jīng)營商客戶類型特征代表人群金領(lǐng)階層高學(xué)歷、高收入、有境外教育背景CEO、外企高管精英階層較高學(xué)歷、高收入、社會經(jīng)驗(yàn)豐富演藝人員知識英才高學(xué)歷、中高收入教授、專家中產(chǎn)階層中等學(xué)歷，中高收入公務(wù)員小白領(lǐng)高學(xué)歷、中等收入、年輕外企公司職員暴發(fā)戶低學(xué)歷、高收入、資源優(yōu)勢強(qiáng)包工頭消費(fèi)人群定位

客戶類型特征代表人群金領(lǐng)階層高學(xué)歷、高收入、有境外教育背景C產(chǎn)品建議報(bào)告

產(chǎn)品建議報(bào)告產(chǎn)品設(shè)計(jì)的主題定位首先，美克美家自身將風(fēng)格定位于美式家具，包含傳統(tǒng)、現(xiàn)代、休閑三個系列，在產(chǎn)品風(fēng)格上已經(jīng)迎得了市場上的普遍認(rèn)可其次，招商區(qū)意向商戶的產(chǎn)品風(fēng)格未來也將以歐美風(fēng)格為主，總體上與美克美家產(chǎn)品風(fēng)格保持一致第三，美克美家產(chǎn)品以高檔家具為主，招商區(qū)產(chǎn)品以高檔廚衛(wèi)為主，兩者在商品內(nèi)容上形成了同質(zhì)互補(bǔ)第四，為了保證美克美家與招商區(qū)作為一個整體物業(yè)的整體性，我們需要打造一個能夠面對消費(fèi)者的共同的消費(fèi)理念

產(chǎn)品設(shè)計(jì)的主題定位首先，美克美家自身將風(fēng)格定位于美式家具，包外部交通導(dǎo)引門前廣場美克大廈美克綠化區(qū)東方家園西三環(huán)北

外部交通導(dǎo)引美克綠化區(qū)西三環(huán)北門前指示牌：明確表示出商業(yè)樓內(nèi)部各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的分布，及內(nèi)部人流走向。道桿指示：主要分布在本項(xiàng)目三環(huán)附路，要求明確表明物業(yè)的名稱、位置，色彩鮮明

門前指示牌：道桿指示：4F直梯B11F2F3F直梯內(nèi)部交通組織

4F直梯B11F2F3F直梯內(nèi)部交通組織內(nèi)部指示牌布置東側(cè)主入口處：標(biāo)明美克美家綜合物業(yè)的經(jīng)營主題、風(fēng)格及各樓層業(yè)態(tài)簡介前臺東北側(cè)休息區(qū)：大型商戶的產(chǎn)品宣傳一至三層電梯外：各層分別標(biāo)明上一樓層內(nèi)的主要產(chǎn)品及風(fēng)格營業(yè)區(qū)電梯內(nèi)：美克美家綜合物業(yè)各樓層產(chǎn)品業(yè)態(tài)營業(yè)區(qū)步行梯：標(biāo)明美克美家各樓層業(yè)態(tài)及具體品牌三層通往招商區(qū)入口處：標(biāo)明招商區(qū)的LOGO招商區(qū)一、二、三層電梯外：一層電梯外標(biāo)明各層主要產(chǎn)品，二層與三層分別標(biāo)明上一樓層內(nèi)的主要產(chǎn)品及風(fēng)格招商區(qū)電梯內(nèi)：三至四層業(yè)態(tài)簡介

內(nèi)部指示牌布置東側(cè)主入口處：標(biāo)明美克美家綜合物業(yè)的經(jīng)營主題、室內(nèi)廣告位的設(shè)計(jì)原則不要影響采光的通透性（如租賃區(qū)內(nèi)的玻璃幕墻上不要設(shè)立廣告位）要充分利用各種設(shè)施設(shè)備的外展示面廣告位的尺寸大小要比例協(xié)調(diào)要保證各個廣告位的形象統(tǒng)一性不要影響美克集團(tuán)的品牌形象

室內(nèi)廣告位的設(shè)計(jì)原則不要影響采光的通透性（如租賃區(qū)內(nèi)的玻璃幕室內(nèi)廣告位的設(shè)立位置租賃區(qū)域內(nèi)的柱子四周設(shè)備用房的周邊外墻消防分區(qū)墻面衛(wèi)生間、消防樓梯門的裝飾電梯的內(nèi)部

室內(nèi)廣告位的設(shè)立位置租賃區(qū)域內(nèi)的柱子四周室外廣告位的設(shè)立從2004年10月1日開始，戶外廣告設(shè)施須由市、區(qū)廣告處統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一監(jiān)督管理，未在規(guī)劃之內(nèi)的地區(qū)嚴(yán)禁設(shè)置廣告位，在規(guī)劃之內(nèi)可以設(shè)置的廣告位的具體形式、具體尺寸由廣告處決定，即使是自有產(chǎn)權(quán)的建筑物也須依照此規(guī)定

室外廣告位的設(shè)立從2004年10月1日開始，戶外廣告設(shè)施須由關(guān)于三層防火分區(qū)門的設(shè)計(jì)方案LOGO主題定位液晶顯示屏兩側(cè)門加高，采用防火卷簾門，南門加寬，門兩側(cè)做引導(dǎo)設(shè)置

關(guān)于三層防火分區(qū)門的設(shè)計(jì)方案LOGO液晶兩側(cè)門加高，采用防三、四層業(yè)態(tài)規(guī)劃廚柜衛(wèi)浴衛(wèi)浴廚柜廚柜廚柜衛(wèi)浴衛(wèi)浴四層三層

三、四層業(yè)態(tài)規(guī)劃四層三層招商推廣報(bào)告

招商推廣報(bào)告必要的法律文件的準(zhǔn)備《客戶確認(rèn)書》：主要是我司在招商過程中將意向商戶的名單與貴司進(jìn)行確認(rèn)時(shí)簽署的文件；《認(rèn)租意向書》：主要是在商戶確定進(jìn)駐意向時(shí)與貴司簽署的確認(rèn)文件，其中包括意向租金、面積及位置等；《商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營合同》：商戶與貴司簽署的最終租賃合同，其中包括租賃期限、起租期、免租期、管理費(fèi)、水、電、空調(diào)、電話、保證金、共同經(jīng)營基金（用于宣傳、建立并維持市場形象等）、其他（如廣告牌使用、續(xù)約等）及違約責(zé)任等；《管理公約》、《裝修協(xié)議》：這兩類合同協(xié)議將作為《商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營合同》的附件與商戶簽字確認(rèn)。

必要的法律文件的準(zhǔn)備《客戶確認(rèn)書》：主要是我司在招商過程中將招商必要的準(zhǔn)備招商推介書商戶的進(jìn)場流程各項(xiàng)管理規(guī)章制度人員的培訓(xùn)

招商必要的準(zhǔn)備招商推介書招商的實(shí)施策略

招商的實(shí)施策略面積（平方米）位置業(yè)態(tài)品牌號召力100以下0A區(qū)0廚衛(wèi)10%無0100~29910%B區(qū)2%廚衛(wèi)10%300~49915%強(qiáng)5%500以上20%C區(qū)3%廚衛(wèi)20%招商的價(jià)格策略A區(qū)B區(qū)B區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)B區(qū)C區(qū)四層三層

面積（平方米）位置業(yè)態(tài)品牌號召力100以下0A區(qū)0廚衛(wèi)10%根據(jù)前期《項(xiàng)目定位報(bào)告》的結(jié)果,廚衛(wèi)商戶可承租價(jià)格的范圍.待招商區(qū)域所處的層數(shù)(三、四層)限制。為了有效地吸引品牌商戶的加入。各層不同區(qū)位影響產(chǎn)品展示、人流動向的要求。招商價(jià)格制定的依據(jù)

根據(jù)前期《項(xiàng)目定位報(bào)告》的結(jié)果,廚衛(wèi)商戶可承租價(jià)格的范圍.招經(jīng)濟(jì)效益分析業(yè)態(tài)分布套內(nèi)核算各類鋪位租金合計(jì)（元/天）建筑面積（平方米）鋪位數(shù)量（個）租金（元/天方米*天）廚衛(wèi)類四層60013.42205230024.32259210014.62462合計(jì)5106廚衛(wèi)類三層60013.99239430025.04302410015.39539合計(jì)5957方案一租金計(jì)算公式：租金=各層基礎(chǔ)租金*{1-（“面積”折扣%+“位置”折扣%+“業(yè)態(tài)”折扣%）}

經(jīng)濟(jì)效益分析業(yè)態(tài)分布套內(nèi)核算各類鋪位租金合計(jì)建筑面積樓層建筑面積（平方米）租金（元/天*平方米）各層年租金合計(jì)（元/年）四層13003.121,480,440三層13003.641,727,180本項(xiàng)目每年租金總計(jì)（元/年）3，207，620方案二租金計(jì)算公式：租金=各層基礎(chǔ)租金*{1-（20%+3%+20%+5%）}面積位置業(yè)態(tài)品牌號召力

樓層建筑面積（平方米）租金（元/天*平方米）各層年租金合計(jì)（樓層建筑面積（平方米）租金（元/天*平方米）各層年租金合計(jì)（元/年）四層13002.811,332,396三層13003.461,640,821本方案平均租金（元/天*平方米）3.13本項(xiàng)目每年租金總計(jì)（元/年）2，973，217方案三四層租金計(jì)算公式：租金=3.12*90

三層租金計(jì)算公式：租金=3.64*95% 整層出租平均租金=（四層租金+三層租金）/招商區(qū)域總建面

樓層建筑面積（平方米）租金（元/天*平方米）各層年租金合計(jì)（租賃方案經(jīng)濟(jì)效益比較（萬元）招商情況預(yù)測方案一拆分出租404作為拆分出租，商戶由于承租面積小，因此，租金承受能力強(qiáng)，但由于面對商戶較多，因此，招商周期長，且難度大，當(dāng)然，在后期經(jīng)營管理中，其管理難度也將被提升。方案二分層出租321作為分層出租，商戶由于承租面積較大，因此，租金承受能力較低，但是，招商周期短，招商壓力較小，同時(shí)，在后期經(jīng)營管理中，貴司面對兩家商戶，其管理難度最低。方案三整租297作為整租商戶，對于本項(xiàng)目招商壓力最小，周期也最短，未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也最低，但承租能力較低，同時(shí)，對于這類商戶的選擇，必須本著與美克產(chǎn)品形成完全互補(bǔ)的原則。租賃方案比較

租賃方案經(jīng)濟(jì)效益比較（萬元）招商情況預(yù)測方案一拆分出租404推廣計(jì)劃表時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目招商工作

正式啟動主力商戶簽約基礎(chǔ)商戶

簽約開業(yè)前2~3個月開業(yè)媒體選擇推廣方式形象推廣消費(fèi)引導(dǎo)《瑞麗家居》、《精品購物報(bào)》、直投DM《目標(biāo)廣告》、慶典軟性文章、專題活動經(jīng)營形象美克網(wǎng)頁、瑞麗網(wǎng)站作相應(yīng)的鏈接、戶外軟文、硬廣招商推廣主力商戶《北京青年報(bào)》、美克網(wǎng)頁、門戶網(wǎng)站（如新浪）、招商推介會等硬廣、專題、活動基礎(chǔ)商戶

推廣計(jì)劃表時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目招商工作

后期的商業(yè)物業(yè)管理純物業(yè)的管理（如公共區(qū)域的保潔、保安、綠化、秩序的維護(hù)、設(shè)備的維保等）整體的促銷推廣活動二次招商的準(zhǔn)備其他配合商戶的工作

后期的商業(yè)物業(yè)管理純物業(yè)的管理（如公共區(qū)域的保潔、保安、綠化匯報(bào)體系市場調(diào)研報(bào)告市場定位報(bào)告產(chǎn)品建議報(bào)告招商推廣報(bào)告匯報(bào)體系市場調(diào)研報(bào)告市場調(diào)研報(bào)告市場調(diào)研報(bào)告相關(guān)指標(biāo)分析2004年城市居民人均可支配收入為15637.8元，比上年增長12.6%，人均消費(fèi)支出為12200.4元，比上年增長9.7%人均住房面積近19平方米，比上年增加0.3平方米商品房空置有所下降。2004年全市商品房空置率為13%，比上年同期下降了3.8個百分點(diǎn)2004年，北京市住宅施工面積6759萬平方米，其中新開工面積2207萬平方米；住宅竣工面積2344萬平方米；住宅銷售面積2286萬平方米,增長29.1%，北京別墅、公寓交易面積為134.6萬平米商品房平均售價(jià)小步上漲，全年商品房每平方米平均售價(jià)為5053元，其中商品住宅為4747元，分別比上年末增長6.7%和6.5%。361259.6%2818247959970986410841395161618102011217412.410.510.411.21110.29.89.69.213.512.111.69.50500100015002000250030003500400019911992199319941995199619971998199920002001200220030246810121416GDP（億元）增長率（%）

相關(guān)指標(biāo)分析2004年城市居民人均可支配收入為15637.8對家居市場的影響國家政策及土地的不可再生性導(dǎo)致了開發(fā)成本上升，房價(jià)不斷上漲，高檔住宅大量涌現(xiàn)，從而加大了對高端家居產(chǎn)品的需求過高的價(jià)格使部分人放棄了購買第二套住宅的想法，而轉(zhuǎn)向?qū)ΜF(xiàn)有住宅的升級（如裝修、家具的更新?lián)Q代等）2002年，北京高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目開始大規(guī)模建設(shè)，按照房地產(chǎn)界“三年”的建設(shè)周期，至2005年，高檔房產(chǎn)將大幅度投放市場

對家居市場的影響國家政策及土地的不可再生性導(dǎo)致了開發(fā)成本上升某家居市場設(shè)店全案策劃匯報(bào)課件北京市“十五”時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈

北京市未來發(fā)展規(guī)劃北京市“十五”時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零北京市家居建材市場分布北京市家居建材市場分布環(huán)線位置名稱北二環(huán)北京建材經(jīng)貿(mào)大廈，怡和陽光飾家家居市場南二環(huán)百安居九龍店北三環(huán)大鐘寺藍(lán)景麗家，宜家家居，曲美家具，好家居建材裝飾市場，福麗特家具建材裝飾城東三環(huán)曲美家具，保佳家裝建材市場，伊力諾依麗都精品館，伊力諾依東三環(huán)sohu館，伊力諾依愛家精品館，美克美家南三環(huán)東方家園精品家具建材家裝城，居然之家十里河店，居然之家玉泉營店，家世界分鐘寺店，玉泉營建材裝飾市場，家和家美家居市場，環(huán)三環(huán)家居廣場，北京名流愛心家居裝飾中心，愛家世界家居匯展中心，美克美家西三環(huán)西三環(huán)麗澤建材城，藍(lán)景麗家六里橋店，曲美家具，北京碧溪家居市場，北京金加金家居市場北四環(huán)居然之家北四環(huán)店，曲美家具，曲美大屯店，東方家園大屯店，愛家家居，正時(shí)家居廣場，北四環(huán)燈具批發(fā)商城，北京萬家燈火裝飾城，德易家，伊力諾伊，天壇家具，伊力諾依亞運(yùn)村生活館東四環(huán)愛家家居，東郊建材批發(fā)市場，東四環(huán)雙龍家居，北京城外誠家居文化廣場，天隆家園建材批發(fā)市場，伊力諾依東四環(huán)生活館南四環(huán)東方家園十八里店店，伊力諾依西四環(huán)居然之家世紀(jì)金源店，愛家家居，五棵松集美家具城，百安居金四季店，京美家園建材批發(fā)市場，紅星美凱龍，好美家四季青店，家世界西四環(huán)店，伊力諾依西四環(huán)生活館北五環(huán)愛家家居來廣營店，東方家園西三旗店，百安居來廣營店，好美家西三旗店，伊力諾依清倉中心店東五環(huán)香河家具城環(huán)線位置名稱北二環(huán)北京建材經(jīng)貿(mào)大廈，怡和陽光飾家家居市場南二家居市場的分類品牌專賣店建材家居超市家居零售市場專業(yè)細(xì)分市場建材批發(fā)市場家居市場的分類品牌專賣店物業(yè)名稱規(guī)模（㎡）地理位置序號麗澤建材城14000西三環(huán)麗澤橋東1碧溪家居165000豐臺北路2東方家園26000麗澤橋3紅星美凱龍3000正陽大街4家世界40000正陽大街5名流愛心家居40000豐益橋南6東方家園11000京開高速7玉泉營建材家裝市場10000京開高速8環(huán)三環(huán)家居50000菜戶營南路9天和建材裝飾市場15000玉泉營環(huán)島10三興家居4000京開高速11居然之家40000玉泉營環(huán)島12京開五金建材批發(fā)市場13000京開高速13家和家美16000珠市口東大街14溫州燈具城6000革新南路15洋橋家居布藝市場4000洋橋16才華窗簾布藝市場5000南苑路17時(shí)代風(fēng)采布藝城2000大紅門路18木樨園家居城7000木樨園橋南19城外誠建筑裝飾商城100000成壽寺路20家世界超市18000分鐘寺21古典古玩家具市場20000成壽寺路22城外城家居文化廣場50000南四環(huán)東路23家和家美家居60000十里河24居然之家30000十里河25十里河燈具批發(fā)城2600十里河26東方匯美家居廣場60000十里河27保佳建材城20000十里河28雙龍家居7000十里河29南城家居建材市場概述物業(yè)名稱規(guī)模（㎡）地理位置序號麗澤建材城14000西三環(huán)麗澤區(qū)域名稱家居類建材類布藝類燈飾類綜合類木樨園家具布藝市場10300西南三環(huán)家居建材商業(yè)中心43001成壽寺家居建材商業(yè)帶21001十里河家居建材市場41010碧溪家居專業(yè)廣場11001南城家居建材供應(yīng)特點(diǎn)總體供應(yīng)量大，形成了較強(qiáng)的區(qū)域影響力分布密集，業(yè)態(tài)齊全，專業(yè)氛圍較成熟

區(qū)域名稱家居類建材類布藝類燈飾類綜合類木樨園家具布藝市場10項(xiàng)目交通分析

項(xiàng)目交通分析區(qū)域競爭現(xiàn)狀

區(qū)域競爭現(xiàn)狀中高檔家居產(chǎn)品商戶調(diào)研

中高檔家居產(chǎn)品商戶調(diào)研獨(dú)體商業(yè)樓（含商場）家居市場臨街店鋪寫字樓家飾類42%10%22%26%家具類60%15%23%12%燈飾類35%52%8%5%廚衛(wèi)類34%24%30%12%畫廊/會展90%0%0%10%商戶開店意向

獨(dú)體商業(yè)樓（含商場）家居市場臨街店鋪寫字樓家飾類42%10%對本項(xiàng)目的看法業(yè)態(tài)可承受租金區(qū)間（元/天*天方米）家飾類3--6家具類5--7燈飾類4--6廚衛(wèi)類3--6畫廊／會展1.5以下

對本項(xiàng)目的看法業(yè)態(tài)可承受租金區(qū)間（元/天*天方米）家飾類3-樣本來源調(diào)研方式數(shù)量（份）美克美家店內(nèi)調(diào)研問卷120高檔公寓、別墅售樓處調(diào)研問卷、訪談350偉業(yè)成交客戶資料庫隨機(jī)抽取170合計(jì)640消費(fèi)者調(diào)研（針對高收入人群）

樣本來源調(diào)研方式數(shù)量（份）美克美家店內(nèi)調(diào)研問卷120高檔公寓各類商戶進(jìn)如本項(xiàng)目的意向

各類商戶進(jìn)如本項(xiàng)目的意向市場定位報(bào)告

市場定位報(bào)告美克大廈.基礎(chǔ)技術(shù)指標(biāo).占地面積5265平方米建筑面積18500平方米建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部鋼結(jié)構(gòu),外部玻璃幕墻層高東區(qū):4.8米西區(qū)4.3米層數(shù)A座地上三層1870平方米/層B座地上七層1304平方米/層電梯A座數(shù)量:1部(奧迪斯牌)分布:一至三層B座數(shù)量:2部(蒂森牌)分布:三至七層步行梯旋轉(zhuǎn)式步行梯分布：一至三層綠化率37%使用率78%停車位地上停車位60~80個美克大廈.各層功能劃分.經(jīng)營區(qū)域面積5610平方米招商區(qū)域面積2608平方米各層功能劃分地下一層:倉庫地上一至三層:美克美家產(chǎn)品經(jīng)營區(qū)(其中三層西區(qū)為待招商區(qū)域)地上四層:招商區(qū)域地上五、六層:外租寫字間地上七層:美克美家辦公區(qū)、貴賓室、餐廳

美克大廈.基礎(chǔ)技術(shù)指標(biāo).占地面積5265平方米建筑面積185優(yōu)勢(strength):機(jī)會(opportunity)：1.美克集團(tuán)實(shí)力雄厚，市場競爭力強(qiáng)大。2.地理位置優(yōu)越、交通發(fā)達(dá)、展示性好3.本項(xiàng)目物業(yè)條件優(yōu)越1.北京高檔住宅市場銷售體量可觀,為本項(xiàng)目帶來無限商機(jī)2.西南板塊步入升值階段，麗澤板塊打造商務(wù)商圈劣勢(weakness)：威脅（threat）：1.物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理2.美克美家自身的檔次對于招商的影響3.經(jīng)營業(yè)態(tài)比較單一1.高端家具市場競爭激烈，國外品牌紛紛登陸2.受南城整體商業(yè)檔次影響,區(qū)域內(nèi)家居建材類市場租金水平難以提升本項(xiàng)目的SWOT分析

優(yōu)勢(strength):機(jī)會(opportunity)：1“Otherlife,實(shí)景美克”------尋找自我的家居購物場所本項(xiàng)目的主題定位本項(xiàng)目經(jīng)營主題的塑造主要強(qiáng)調(diào)的是體現(xiàn)消費(fèi)者個性、品位的購物場所，這是對于客戶需求的細(xì)化以及購物習(xí)慣的精確定位，然后通過產(chǎn)品組合和產(chǎn)品互動達(dá)到提升品牌，促進(jìn)銷售的作用。

“Otherlife,實(shí)景美克”本項(xiàng)目的主題定位本項(xiàng)目根據(jù)市場現(xiàn)狀，家居裝修資金投入比例，廚房第一。按平方米計(jì)算，通常廚房資金投入占總投入的四分之一到三分之一；其次是衛(wèi)生間，約占五分之一；再次是客廳(不包括家具)。也就是說廚衛(wèi)產(chǎn)品接近占家庭總裝修費(fèi)用的一半

業(yè)態(tài)選擇的依據(jù)

根據(jù)市場現(xiàn)狀，家居裝修資金投入比例，廚房第一。按平方米計(jì)算，

具有一定實(shí)力、在專業(yè)市場上有一定市場占有率的品牌商戶所經(jīng)營產(chǎn)品的檔次要與美克集團(tuán)所經(jīng)營產(chǎn)品的檔次相匹配在一定程度上是為了充分展示自己的產(chǎn)品，與美克產(chǎn)品產(chǎn)生互補(bǔ)、互動，不是單純從獲利角度考慮的商戶具備相當(dāng)?shù)氖袌鰸摿?，急于提高自己的品牌形象，能承受一定的租金壓力較高端的知名品牌，租金較低，但可提升本項(xiàng)目的品牌形象，聚集商氣經(jīng)營商戶定位

具有一定實(shí)力、在專業(yè)市場上有一定市場占有率的品牌商戶經(jīng)營商客戶類型特征代表人群金領(lǐng)階層高學(xué)歷、高收入、有境外教育背景CEO、外企高管精英階層較高學(xué)歷、高收入、社會經(jīng)驗(yàn)豐富演藝人員知識英才高學(xué)歷、中高收入教授、專家中產(chǎn)階層中等學(xué)歷，中高收入公務(wù)員小白領(lǐng)高學(xué)歷、中等收入、年輕外企公司職員暴發(fā)戶低學(xué)歷、高收入、資源優(yōu)勢強(qiáng)包工頭消費(fèi)人群定位

客戶類型特征代表人群金領(lǐng)階層高學(xué)歷、高收入、有境外教育背景C產(chǎn)品建議報(bào)告

產(chǎn)品建議報(bào)告產(chǎn)品設(shè)計(jì)的主題定位首先，美克美家自身將風(fēng)格定位于美式家具，包含傳統(tǒng)、現(xiàn)代、休閑三個系列，在產(chǎn)品風(fēng)格上已經(jīng)迎得了市場上的普遍認(rèn)可其次，招商區(qū)意向商戶的產(chǎn)品風(fēng)格未來也將以歐美風(fēng)格為主，總體上與美克美家產(chǎn)品風(fēng)格保持一致第三，美克美家產(chǎn)品以高檔家具為主，招商區(qū)產(chǎn)品以高檔廚衛(wèi)為主，兩者在商品內(nèi)容上形成了同質(zhì)互補(bǔ)第四，為了保證美克美家與招商區(qū)作為一個整體物業(yè)的整體性，我們需要打造一個能夠面對消費(fèi)者的共同的消費(fèi)理念

產(chǎn)品設(shè)計(jì)的主題定位首先，美克美家自身將風(fēng)格定位于美式家具，包外部交通導(dǎo)引門前廣場美克大廈美克綠化區(qū)東方家園西三環(huán)北

外部交通導(dǎo)引美克綠化區(qū)西三環(huán)北門前指示牌：明確表示出商業(yè)樓內(nèi)部各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的分布，及內(nèi)部人流走向。道桿指示：主要分布在本項(xiàng)目三環(huán)附路，要求明確表明物業(yè)的名稱、位置，色彩鮮明

門前指示牌：道桿指示：4F直梯B11F2F3F直梯內(nèi)部交通組織

4F直梯B11F2F3F直梯內(nèi)部交通組織內(nèi)部指示牌布置東側(cè)主入口處：標(biāo)明美克美家綜合物業(yè)的經(jīng)營主題、風(fēng)格及各樓層業(yè)態(tài)簡介前臺東北側(cè)休息區(qū)：大型商戶的產(chǎn)品宣傳一至三層電梯外：各層分別標(biāo)明上一樓層內(nèi)的主要產(chǎn)品及風(fēng)格營業(yè)區(qū)電梯內(nèi)：美克美家綜合物業(yè)各樓層產(chǎn)品業(yè)態(tài)營業(yè)區(qū)步行梯：標(biāo)明美克美家各樓層業(yè)態(tài)及具體品牌三層通往招商區(qū)入口處：標(biāo)明招商區(qū)的LOGO招商區(qū)一、二、三層電梯外：一層電梯外標(biāo)明各層主要產(chǎn)品，二層與三層分別標(biāo)明上一樓層內(nèi)的主要產(chǎn)品及風(fēng)格招商區(qū)電梯內(nèi)：三至四層業(yè)態(tài)簡介

內(nèi)部指示牌布置東側(cè)主入口處：標(biāo)明美克美家綜合物業(yè)的經(jīng)營主題、室內(nèi)廣告位的設(shè)計(jì)原則不要影響采光的通透性（如租賃區(qū)內(nèi)的玻璃幕墻上不要設(shè)立廣告位）要充分利用各種設(shè)施設(shè)備的外展示面廣告位的尺寸大小要比例協(xié)調(diào)要保證各個廣告位的形象統(tǒng)一性不要影響美克集團(tuán)的品牌形象

室內(nèi)廣告位的設(shè)計(jì)原則不要影響采光的通透性（如租賃區(qū)內(nèi)的玻璃幕室內(nèi)廣告位的設(shè)立位置租賃區(qū)域內(nèi)的柱子四周設(shè)備用房的周邊外墻消防分區(qū)墻面衛(wèi)生間、消防樓梯門的裝飾電梯的內(nèi)部

室內(nèi)廣告位的設(shè)立位置租賃區(qū)域內(nèi)的柱子四周室外廣告位的設(shè)立從2004年10月1日開始，戶外廣告設(shè)施須由市、區(qū)廣告處統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一監(jiān)督管理，未在規(guī)劃之內(nèi)的地區(qū)嚴(yán)禁設(shè)置廣告位，在規(guī)劃之內(nèi)可以設(shè)置的廣告位的具體形式、具體尺寸由廣告處決定，即使是自有產(chǎn)權(quán)的建筑物也須依照此規(guī)定

室外廣告位的設(shè)立從2004年10月1日開始，戶外廣告設(shè)施須由關(guān)于三層防火分區(qū)門的設(shè)計(jì)方案LOGO主題定位液晶顯示屏兩側(cè)門加高，采用防火卷簾門，南門加寬，門兩側(cè)做引導(dǎo)設(shè)置

關(guān)于三層防火分區(qū)門的設(shè)計(jì)方案LOGO液晶兩側(cè)門加高，采用防三、四層業(yè)態(tài)規(guī)劃廚柜衛(wèi)浴衛(wèi)浴廚柜廚柜廚柜衛(wèi)浴衛(wèi)浴四層三層

三、四層業(yè)態(tài)規(guī)劃四層三層招商推廣報(bào)告

招商推廣報(bào)告必要的法律文件的準(zhǔn)備《客戶確認(rèn)書》：主要是我司在招商過程中將意向商戶的名單與貴司進(jìn)行確認(rèn)時(shí)簽署的文件；《認(rèn)租意向書》：主要是在商戶確定進(jìn)駐意向時(shí)與貴司簽署的確認(rèn)文件，其中包括意向租金、面積及位置等；《商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營合同》：商戶與貴司簽署的最終租賃合同，其中包括租賃期限、起租期、免租期、管理費(fèi)、水、電、空調(diào)、電話、保證金、共同經(jīng)營基金（用于宣傳、建立并維持市場形象等）、其他（如廣告牌使用、續(xù)約等）及違約責(zé)任等；《管理公約》、《裝修協(xié)議》：這兩類合同協(xié)議將作為《商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營合同》的附件與商戶簽字確認(rèn)。

必要的法律文件的準(zhǔn)備《客戶確認(rèn)書》：主要是我司在招商過程中將招商必要的準(zhǔn)備招商推介書商戶的進(jìn)場流程各項(xiàng)管理規(guī)章制度人員的培訓(xùn)

招商必要的準(zhǔn)備招商推介書招商的實(shí)施策略

招商的實(shí)施策略面積（平方米）位置業(yè)態(tài)品牌號召力100以下0A區(qū)0廚衛(wèi)10%無0100~29910%B區(qū)2%廚衛(wèi)10%300~49915%強(qiáng)5%500以上20%C區(qū)3%廚衛(wèi)20%招商的價(jià)格策略A區(qū)B區(qū)B區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)B區(qū)C區(qū)四層三層

面積（平方米