當前房地產市場形勢分析及行業(yè)發(fā)展研判課件

此報告僅供客戶內部使用，未經易居企業(yè)集團書面許可，其它任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制。2012年5月當前房地產市場形勢分析及行業(yè)發(fā)展研判林波易居企業(yè)集團·克而瑞研究中心總經理2020此報告僅供客戶內部使用，未經易居企業(yè)集團書面許可，其它任何機1一、近期房地產市場形勢變化2一、近期房地產市場形勢變化221、政策面趨緩31、政策面趨緩33政策定調：“房住不炒”，租購并舉的住房基本制度居民自住購房租賃市場保障房房地產稅金融政策支持居民自住購房需求：南京、武漢等二線城市早早打響人才爭奪戰(zhàn)，不同程度地放寬了外來人才的落戶條件需要說明的是，“支持”不是“培育”、更不會是“發(fā)展”，對于地方政府的支持力度，大家還是不應奢望過多。繼續(xù)推進保障性住房建設：未來三年將開工1500萬套，2018年計劃開工580萬套，以此來看后兩年的工作壓力將有所減輕，但未來棚改的紅利也會隨之減少培育住房租賃市場：在2017年13個城市試點的基礎上，2018年租賃住房試點城市的名單會還會進一步擴大。目前租賃住房市場剛起步，以地方國企為主導，但在后期的實際運營中，相信還是會給民間機構和房地產企業(yè)留出更多參與機會。推進房地產稅立法：房地產稅立法，給出了清晰的意見“穩(wěn)妥推進”?？紤]到立法程序的流程限制，具體落地可能還要繼續(xù)等待。對北京、上海等少數(shù)城市仍有望更早一步，迎來房地產稅全面落地前的個別試點。金融政策持續(xù)收緊：企業(yè)融資受到更多限制，土拍熱度會進一步回落，有利于住宅價格的持續(xù)穩(wěn)定；而隨著個人消費貸合規(guī)的進一步規(guī)范，三四線城市的購房潮也會更快地向理性回歸。4政策定調：“房住不炒”，租購并舉的住房基本制度居民自住購房租5政策風向：中央表態(tài)堅決遏制房價上漲，住建部對調控不力城市堅決問責,各地方著手整頓市場秩序1、公布20家違法違規(guī)房企及中介黑名單2、座談會提出兩大要求：一是加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，二是對樓市調控不力的城市堅決問責。城市地方政治局會議住建部20182019下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。7月31日8月7日8月8日之后上海、北京、杭州、成都、沈陽、云南、福建、重慶、天津等省市積極響應政治局會議、住建部座談會要求，多部門聯(lián)合執(zhí)法，開展房地產市場秩序專項整治行動，重點打擊投機炒房、虛假信息和虛假房源發(fā)布行為。5政策風向：中央表態(tài)堅決遏制房價上漲，住建部對調控不力城市6政策變化：房地產稅延期，武漢南寧多市放松限價，再提棚改貨幣化房地產稅延期人大常委會：房地產稅法擬5年內提請審議多市放松限價涉及武漢、南寧、廣州等多個城市再提棚改貨幣化住建部：棚改將秉持“盡力而為、量力而行”的原則，沒有取消棚改貨幣化安置而是因地制宜進行調整6政策變化：房地產稅延期，武漢南寧多市放松限價，再提棚改貨幣政策走向預判：調控政策主基調不變，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期7原有調控政策主基調不變“四限”政策中長期不退出部分長效機制出臺進行時穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期政策走向預判：調控政策主基調不變，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期72、貨幣環(huán)境變化82、貨幣環(huán)境變化889731政治局會議提及要保持經濟平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，提高政策的前瞻性、靈活性、有效性。財政政策要在擴大內需和結構調整上發(fā)揮更大作用。要把好貨幣供給總閘門，保持流動性合理充裕。央行再次降準，自2018年10月15日起，下調大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1%。本次降準所釋放的部分資金用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），除去此部分，降準還可再釋放增量資金約7500億元。首套房貸利率上浮比例下調，杭州、合肥、佛山等多地房貸利率出現(xiàn)松動，其中杭州、佛山首套房貸利率回落，較基準上浮20%下降到10%，此外網傳合肥首套房貸利率回歸上浮10-15%，二套房上浮20-25%的正常軌道上了。貨幣環(huán)境：金融去杠桿基調未變，企業(yè)融資渠道受限,而個人房貸變得相對寬松一、731政治局會議：保持流動性合理充裕。三、首套房貸利率上浮比例下調，杭州、合肥、佛山等多地。二、央行年內3次降準。4月：釋放增加資金4000億元7月：釋放增加資金7000億元10月：釋放增量資金7500億元9731政治局會議提及要保持經濟平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持實施積極的10居民房貸：個人房貸余額增速下滑21個月且絕對量沖高回落,居民房貸占新增貸款比重增至54%,短貸占比升至27%在M2增速逐月回落背景下，貨幣派生效應減弱，2017年以來個人房貸新增量逐月下滑，房貸總量同比增速已下降21個月。2016年1月-2018年10月居民個人房貸新增量及房貸余額同比增速數(shù)據來源：中國人民銀行2015年1月-2018年10月居民房貸和消費貸占當月新增貸款比重變化10居民房貸：個人房貸余額增速下滑21個月且絕對量沖高回落,11資金面預判：去杠桿與防風險并行，緊縮不會太過激，貨幣環(huán)境預期已轉向中性偏積極2005年至2018年10月存款準備金率變化和限購限貸政策調整與商品房銷售面積增速變化相關性表現(xiàn)連續(xù)降準使貨幣政策預期轉向中性偏積極，在資金脫實向虛尚未本質轉變下，購房者去杠桿預期被削弱，降準釋放增量資金可能部分仍會流入房地產市場。從歷史規(guī)律看，準備金率調整與商品房銷售漲跌有直接顯著相關性,本次降準同樣會對樓市起到積極正向作用。數(shù)據來源：中國人民銀行、國家統(tǒng)計局1111資金面預判：去杠桿與防風險并行，緊縮不會太過激，貨幣環(huán)境113、行業(yè)疑現(xiàn)拐點123、行業(yè)疑現(xiàn)拐點121213全國月度房企新開工面積及其同比增幅走勢（萬平方米）全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積月度同比增速（%）數(shù)據來源：國家統(tǒng)計局行業(yè)銷售：10月銷售規(guī)模環(huán)比降15%以上，預計末兩月仍將下滑10月商品房銷售面積、金額環(huán)比降幅達15%以上，”銀十”成交失色。而從投資開發(fā)角度來看，單月投資開發(fā)額環(huán)比回落，累計增速也比1-9月份回落0.2個百分點，增長后勁明顯不足。與投資開發(fā)相關的新開工、土地購置面積增速等數(shù)據“降溫”初有顯現(xiàn)。全國月度房地產開發(fā)投資額及其同比增幅走勢（億元）全國月度商品房銷售及其同比增幅走勢（萬平方米，億元）13全國月度房企新開工面積及其同比增幅走勢（萬平方米）全國房1370城房價：一線房價9月開始環(huán)比轉負，二線環(huán)比漲幅收窄，三四線漲幅擴大0.2個百分點2017年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢9月份開始半年來70城房價環(huán)比連續(xù)沖高后首次回落，一線漲幅連續(xù)4個月下滑至轉負。10月份一線城市新房價格環(huán)比持平，二線城市房價保持上漲但漲幅收窄，三四線環(huán)比漲幅擴大0.2個百分點。數(shù)據來源：統(tǒng)計局1470城房價：一線房價9月開始環(huán)比轉負，二線環(huán)比漲幅收窄，三四144、一二線城市延續(xù)調整154、一二線城市延續(xù)調整151516市場變化：去化率普遍顯著降低,首付分期、降價維權等市場轉冷信號層出19個一、二線城市10月和三季度新開/加推項目總體開盤去化率變化數(shù)據來源：CRIC城市機構監(jiān)測、研究中心調研整理能級城市10月份新開/加推項目去化率三季度新開/加推項目去化率10月較三季度項目去化變化情況（百分點）一線北京26%44%-18上海40%63%-23深圳28%46%-18二三線沈陽37%56%-19長春40%68%-28廈門41%29%12濟南45%66%-21長沙50%79%-29常州51%76%-25寧波57%80%-23成都62%95%-33合肥64%82%-18重慶69%90%-21南京70%71%-1無錫72%78%-6青島72%85%-13昆明78%83%-5西安82%92%-10南寧84%79%5總計56%73%-176-10月二線、三四線城市調研項目全新盤開盤當天簽約率變化16市場變化：去化率普遍顯著降低,首付分期、降價維權等市場轉一線新房：供應放緩成交與上月基本持平，廣州供求均斷崖式下跌創(chuàng)下近半年內新低整體來看供應不濟，京、滬兩城環(huán)比小幅增長，深圳微降，但廣州供應斷崖式下跌，環(huán)比降幅高達70%；成交低位回升態(tài)勢在本月戛然而止，四城成交量除深圳微增外，其余三城環(huán)比全線下跌，尤其廣州的跌幅比較顯著，環(huán)比跌幅高達56%。數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2018年10月一線城市商品住宅新增供應面積（單位：萬平方米）17城市月底存量同比消化周期同比北京83834%18.6-25%上海244-7%3.5-43%廣州106023%11.1-17%深圳34721%12.347%2018年10月一線城市商品住宅成交面積（單位：萬平方米）2018年10月一線城市商品住宅庫存及消化周期（單位：萬平方米）城市供應環(huán)比同比累計供應同比北京10920%644%51189%上海9119%12170%63580%廣州49-70%-33%88919%深圳65-4%260%3020%合計314-20%194%233840%城市成交環(huán)比同比累計成交同比北京37-27%41%295-26%上海54-23%65%5401%廣州64-56%-7%818-8%深圳251%-34%2711%合計180-38%9%1924-8%一線新房：供應放緩成交與上月基本持平，廣州供求均斷崖式下跌創(chuàng)1718一線新房走勢：京、滬兩城量跌價漲，廣州量價齊跌、深圳量價齊跌2016年1月-2018年10月北京商品住宅成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）2016年1月-2018年10月上海商品住宅成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）2016年1月-2018年10月廣州商品住宅成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）2016年1月-2018年10月深圳商品住宅成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)18一線新房走勢：京、滬兩城量跌價漲，廣州量價齊跌、深圳量價1819一線二手房走勢：北京、深圳量跌價平、上海量價齊跌、廣州量跌價平2017年1月-2018年10月北京二手房成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）2017年1月-2018年10月上海二手房成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）2017年1月-2018年10月廣州二手房成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）2017年1月-2018年10月深圳二手房成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)19一線二手房走勢：北京、深圳量跌價平、上海量價齊跌、廣州量19二線新房：10月供應量縮而成交同、環(huán)比均微升，福州、合肥環(huán)比倍增2018年10月及前10月二線城市商品住宅供求情況（單位：萬平方米）10月，二線城市供應量環(huán)比下跌23%，同比增加55%，從城市來看跌多漲少，僅長沙、西安、成都、西寧、?？诘瘸鞘协h(huán)比仍呈上漲趨勢。成交量小幅上漲，市場分化依舊，重慶仍處高位，福州、合肥環(huán)比倍增，成都、昆明熱度依舊，杭州、青島成交明顯回落，廈門持續(xù)低位運行。數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)20城市供應面積環(huán)比同比累計供應同比成交面積環(huán)比同比累計成交同比重慶217-39%53%231569%188-26%-2%234216%武漢215-37%49%179721%15418%-7%1289-12%成都1697%69%1229-10%14529%19%1289-25%長沙11931%30%94829%1384%2%1295-4%昆明991%35%72333%12228%118%76911%西安12010%149%899-5%11912%40%13243%鄭州116-14%55%737-9%11910%90%98315%福州205%93%279103%98176%323%29740%合肥102-23%59%88431%95126%153%70172%南寧65-40%24%7828%9233%26%7961%沈陽189-9%133%125236%91-6%-23%1153-11%長春109-11%76%83732%88-21%34%76911%杭州96-25%77%99519%83-31%-25%1093-18%濟南20-66%-58%5684%70-14%55%68812%蘇州93-37%97%613-18%70-13%-4%676-6%寧波63-49%95%80047%6988%19%695-2%青島157-26%7%11396%65-28%-54%1272-9%南京80-30%50%6466%556%7%631-9%蘭州35-37%-40%39421%477%18%43612%西寧587%856%26528%3923%33%29123%大連33-64%29%35913%37-14%-55%569-6%?？?786%194%221-26%176%-63%300-43%廈門14-33%63%114-28%744%-55%68-58%合計2216-23%55%1879917%20086%9%19726-2%二線新房：10月供應量縮而成交同、環(huán)比均微升，福州、合肥環(huán)比20二線庫存：多數(shù)城市去化周期不足12個月，海口、廈門、杭州等消化周期明顯拉長2018年10月二線城市商品住宅庫存及消化周期（單位：萬平方米）10月，二線城市庫存量明顯分化，成都、濟南、西安、武漢去庫存效果顯著，同比跌幅均超20%；海口，南寧顯著回升，同比增幅均超40%。多數(shù)城市去化周期基本維持在6-12個月，庫存風險暫無慮，廈門、大連、沈陽等部分城市去化周期超12個月，庫存風險浮出水面，尤其是廈門，受制于成交持續(xù)不振，消化周期顯著拉長至47.2個月，高庫存風險亟需引以重視。數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)21城市月底存量同比消化周期同比沈陽2146-16%22.26%大連15158%3156%成都1294-23%9.8-9%青島1216-13%13.126%長春100313%10.5-7%濟南991-23%13.1-51%長沙919-31%6.6-35%蘇州882-6%11.5-13%西安838-28%7.4-32%鄭州77916%7.115%合肥7693%12-37%南寧61842%7.642%蘭州53910%11.2-10%杭州53019%5.464%昆明522-15%5.4-52%重慶4979%2.2-16%南京38613%731%海口340247%18.5747%武漢334-48%2.2-50%福州31210%5.5-57%廈門26326%47.2176%寧波262-12%4.62%二線庫存：多數(shù)城市去化周期不足12個月，海口、廈門、杭州等消2122二線二手房走勢：2017年以來規(guī)模萎縮，去年4季度以來成交先升后降,10月環(huán)比繼續(xù)降8.4%2017年1月-2018年10月二線城市二手房商品住宅月度成交面積（單位：萬平方米）*注：二線城市包括合肥、重慶、鄭州、南京、杭州、青島、成都、廈門、蘇州數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)22二線二手房走勢：2017年以來規(guī)模萎縮，去年4季度以來成225、三四線城市熱度明顯降溫235、三四線城市熱度明顯降溫2323三四線城市市場：2017年以來三四線城市銷售占比快速上升至69%,熱點城市高度聚集于長三角和珠三角數(shù)據來源：CRIC20162009年-2018年前9月各能級城市新建商品住宅成交面積比重變化2018年1-10月全國三四線城市新建商品住宅成交面積前15城市(單位：萬平方米）數(shù)據來源：國家統(tǒng)計局24三四線城市市場：2017年以來三四線城市銷售占比快速上升至624三四線市場：10月供應環(huán)比減少39%而成交環(huán)比增加8%，七成城市開始供求比小于12018年10月和前10月三四線城市商品住宅供求情況（單位：萬平方米）10月，三四線城市供應明顯縮量，八成城市供應呈下跌趨勢，并且惠州、徐州、佛山、無錫多城供應降幅在50%以上，僅煙臺、東莞、汕頭等部分城市低位回調。成交表較上月相比有所上揚，但漲幅有限，部分城市如汕頭、東莞、珠海等跌幅超40%，受制于供應明顯縮減，七成城市供不應求。數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)25城市供應環(huán)比同比累計供應同比成交環(huán)比同比累計成交同比無錫34-50%11%58849%16749%49%720103%佛山80-65%-29%12655%1495%5%117510%惠州100-57%10%142636%10536%36%135884%徐州75-67%374%1038196%97196%196%104893%中山62-47%59%59949%8449%49%43782%淮安54-33%113%53096%5696%96%5767%南通7-66%-80%236-12%52-12%-12%250-18%常州62-39%-21%61534%4934%34%552-5%清遠23-75%52%519101%48101%101%394-8%煙臺9249%223%49131%4731%31%494-13%東莞6273%-32%363-37%44-37%-37%447-12%柳州19-60%24%22722%4222%22%352-1%溫州61-40%41%81418%3918%18%64313%蕪湖17-23%27%30010%3410%10%21916%晉江12-32%10%250127%25127%127%25164%泉州21-64%0%261214%24214%214%26856%江陰14-40%54%17449%2149%49%28819%洛陽14-57%271%179-8%20-8%-8%180-38%昆山44-33%32%25434%1934%34%20136%岳陽17-19%-51%19444%1944%44%174-17%臺州29-42%-56%40721%1821%21%326-25%汕頭37130%11%265-41%18-41%-41%212-53%珠海8-80%-80%265-50%18-50%-50%1513%北海2812%134%2107%177%7%28670%宜興462950%962%12018%1318%18%96-33%欽州14-17%13%13546%1246%46%1585%太倉9-62%146%9625%925%25%10035%江門4-66%-47%167-28%7-28%-28%126-41%合計1045-39%22%1198824%12538%25%1148212%2018年10月及前10月三四線城市商品住宅供求情況（單位：萬平方米）三四線市場：10月供應環(huán)比減少39%而成交環(huán)比增加8%，七成25三四線庫存：七成以上城市庫存同比上升，宜興、汕頭等庫存積聚、消化周期超30個月2018年10月三四線城市商品住宅庫存及消化周期（單位：萬平方米）10月，七成以上三四線城市庫存量同比回升，常熟、徐州、清遠同比增幅超90%，蕪湖、無錫、江陰等仍處下降通道，同比跌幅超10%。半數(shù)城市消化周期步入上行通道，宜興、汕頭超30個月，庫存風險不斷積聚，蕪湖、無錫、常州仍下降，消化周期不足6個月。數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)26城市月底存量同比消化周期同比佛山10405%8.3-14%中山98038%12.8-66%煙臺9054%1719%東莞710-1%16.951%徐州689107%6.9-24%溫州58929%11.327%汕頭5470%30.7116%無錫479-14%3.4-69%常州34227%5.4-20%清遠31295%8.148%宜興2908%32.163%昆山266-8%10.9-38%江陰257-16%10-25%晉江23415%8.9-23%北海218-8%140%泉州21327%8-21%麗水17233%12.140%南通1487%4.812%張家港14636%6.132%常熟114132%13.2147%太倉109-3%10.2-36%舟山10831%17.7147%欽州974%6.736%蕪湖95-32%4.3-45%三四線庫存：七成以上城市庫存同比上升，宜興、汕頭等庫存積聚、266、土地市場量增價跌，流拍激增276、土地市場量增價跌，流拍激增272728土地市場走勢：年末周期性傳統(tǒng)高峰未現(xiàn)，一線城市量價齊升全國336城市成交建筑面積18572萬平方米，同比上漲14%，環(huán)比微降3%：一線城市本月成交378萬平方米，回到年初1、2月份時候的成交高位，供應量持續(xù)增加，預計年末成交持續(xù)放量；二線城市成交4461萬平方米，量漲價跌；三四線城市成交建面占比持續(xù)達到74%。整體來看10月的成交建面未像往年一樣環(huán)比上漲，年末地市周期性上漲的規(guī)律被打破。成交均價方面，一線城市本月地價大幅回升至15160元/平方米，環(huán)比漲幅達到78%；二線城市價格環(huán)比下降21%，跌破3000元/平方米，三四線城市價格趨穩(wěn)。2017年10月-2018年10月全國336城各能級土地成交建面（萬平方米）數(shù)據來源：中國房地產決策咨詢系統(tǒng)（CRIC)2017年10月-2018年10月全國336城各能級土地成交均價（元/平方米）28土地市場走勢：年末周期性傳統(tǒng)高峰未現(xiàn)，一線城市量價齊升全2829土地流拍增加：10月流拍再創(chuàng)年內巔峰，集中于成都、鄭州、合肥等土地供應較多城市第三季度以來，土地流拍幅數(shù)顯著增加，10月流拍幅數(shù)更達156幅，7月、9月分別流拍115、116幅，企業(yè)拿地態(tài)度顯著向謹慎轉變；流拍情況最嚴重城市為成都、鄭州、合肥等持續(xù)有較多土地供應的城市，流拍地塊主要位于這些城市的遠郊區(qū)縣或下轄縣級市，與市中心距離較遠；烏魯木齊、太原等城市開發(fā)商觀望情緒嚴重，土地流拍數(shù)量也較高。數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2018年重點一、二線城市流拍分布情況（幅）2018年1-10月300城土地流拍數(shù)量月度變化29土地流拍增加：10月流拍再創(chuàng)年內巔峰，集中于成都、鄭州、297、企業(yè)運營態(tài)勢嚴峻307、企業(yè)運營態(tài)勢嚴峻303031企業(yè)態(tài)度：萬科“活下去”2018年1-9月萬科銷售金額變化月份建筑面積總價權益建面實際支付價格（萬平方米）（億元）（萬平方米）（億元）2018年7月848.4534.64435.6254.382018年8月356.1221.74261.2164.412018年9月385.3249.29225.8120.01合計1589.81005.7922.6538.8回款：6300億元，90%-95%三季度拿地：總價1005.7億元6月末現(xiàn)金：1595.5億元6月末短期負債：609.8億元銷售：三季度下降快31企業(yè)態(tài)度：萬科“活下去”2018年1-9月萬科銷售金額變32銷售業(yè)績：百強房企銷售減速，10月環(huán)比降10.5%、同比增速放緩2018年10月，百強房企單月業(yè)績較9月環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。而與去年同期相比，百強房企單月業(yè)績的同比增速自三季度以來也持續(xù)放緩，從7月58.1%的高位回落至本月的26.1%。雖然1-10月百強房企總體的業(yè)績規(guī)模較上月降低，但單月業(yè)績過百億企業(yè)的數(shù)量還是達到了27家，排在全年較高的水平。2018年1-10月TOP100房企單月業(yè)績規(guī)模及同比增幅（單位：億元）2018年1-10月TOP100中單月業(yè)績過百億的房企數(shù)量（單位：個）數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)32銷售業(yè)績：百強房企銷售減速，10月環(huán)比降10.5%、同比33拿地意愿：各梯隊房企投資愈發(fā)謹慎，三成房企10月未拿地在政策調控不放松以及融資環(huán)境偏緊之下，今年房企整體投資力度較弱。1-10月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.42，相比2017年0.6差距頗大，且各梯隊來看全部較去年大幅下滑。其中TOP30以后房企下降力度更大，且顯著低于行業(yè)平均，現(xiàn)金流緊張導致拿地受限。例如、中交地產、首開股份等企業(yè)，1-10月拿地銷售比較去年下滑幅度超過50%。值得注意的是，10月份近三成企業(yè)未拿地，也反映了當前市場格局下開發(fā)商謹慎拿地的態(tài)度。數(shù)據來源：中國房地產決策咨詢系統(tǒng)（CRIC)2017-2018年1-10月銷售百強房企拿地銷售比情況備注：拿地銷售比：各梯隊房企新增土儲價值之和/各梯隊銷售金額之和33拿地意愿：各梯隊房企投資愈發(fā)謹慎，三成房企10月未拿地在34融資環(huán)境：融資環(huán)境持續(xù)收緊，拿地階段受限最為顯著隨著行業(yè)集中度的不斷提升，房企為了搶占生存空間，紛紛提出千億口號，房地產行業(yè)呈現(xiàn)“家家都要沖千億”的規(guī)模至上局面。而規(guī)模的發(fā)展離不開融資，只有配合適度的金融杠桿，房地產企業(yè)才能健康發(fā)展。拿地、開發(fā)和銷售不同發(fā)展階段房企資金需求和融資渠道不一，隨著融資環(huán)境的持續(xù)收緊，目前房企拿地融資受到的限制最為顯著。此外，10月份消息指出，涉房上市公司再融資暫不推進審核。拿地融資“明股實債”信托計劃券商資管計劃并購貸款信用債：公司債、海外債房地產私募資金自有資金銷售回款ABS開發(fā)融資開發(fā)貸432信托自有資金銷售回款信用債：短融、中票等銷售融資按揭貸款首付款融資方式政策2017年5月銀監(jiān)會檢查是否通過股債結合等模式變相向房地產開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機構違規(guī)開展房地產信托業(yè)務。2017年12月銀監(jiān)會明確信托資金不得違規(guī)投向房地產、委托貸款資金不得投向禁止領域2017年2月基金業(yè)協(xié)會發(fā)布16城私募資管不得投資普通住宅項目，包括北上廣深、及南京、合肥等12個二線城市2018年1月上海銀監(jiān)局強調并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關聯(lián)企業(yè)借助虛假并購套取貸款資金，確保貸款資金不被挪用2016年10月上交所、深交所規(guī)定公司債的募集資金不得用于購置土地。2018年6月發(fā)改委、財政部強調了房企境外發(fā)債不得投資境內外房地產項目、補充運營資金，僅限歸還存量債務34融資環(huán)境：融資環(huán)境持續(xù)收緊，拿地階段受限最為顯著隨著行業(yè)352018年1-10月典型房企融資總額9762億元，同比減少7.55%，主要是恒大去年引入戰(zhàn)略投資者融資額較大，加之發(fā)行了大量境外債券以替換原有舊債券。若是剔除恒大的影響，1-10月房企融資總額9611億元，同比增加0.04%，多數(shù)企業(yè)2018年1-10月份融資同比有稍微減少。TOP10房企融資同比減少19.79%，若是剔除中國恒大的影響，其余TOP10房企的融資規(guī)模同比增長19.9%，前十房企在融資收緊的情況還是有充足的融資實力。TOP11-30的房企整體融資額同比減少5.55%，平均融資額達218.4億元，是融資最多的一個梯隊，這些房企目前大多處于規(guī)模再增長的階段，需要大量資金支持進一步擴張，但在目前大環(huán)境收緊情況下，同比去年有下降的趨勢。融資數(shù)據：前10月房企融資總量持續(xù)減少備注：1、外幣融資統(tǒng)一按當月月末匯率換算為人民幣，監(jiān)測數(shù)據不含開發(fā)貸、一般銀行貸款2、企業(yè)范圍為克而瑞監(jiān)測的85家典型房企數(shù)據來源：企業(yè)公告、CRIC整理企業(yè)梯隊2018年1-10月融資額同比平均融資額TOP102004-19.79%200.4TOP11-30

4369-5.55%218.4TOP31-501353-30.38%67.7TOP51+203636.47%58.2合計9762-7.55%114.8表：2018年1-10月各梯隊房企融資規(guī)模變化（單位：億元）352018年1-10月典型房企融資總額9762億元，同比減二、行業(yè)規(guī)模短期高位、中期平穩(wěn)、長期回落36二、行業(yè)規(guī)模短期高位、中期平穩(wěn)、長期回落36361、短期市場將進入調整期371、短期市場將進入調整期373738歷史行業(yè)周期：2005年以來歷經四輪市場周期，2017年市場到達第四個高點2007年全國商品房銷售面積到達首個高點7.7億平方米，2008年市場步入調整期；2010年全國商品房銷售面積到達第二個高點10.5億平方米，2011年市場略有調整；2013年全國商品房銷售面積到達第三個高點13.1億平方米，2014年市場步入調整期

；2017年全國商品房銷售面積到達第四個高點16.9億平方米。數(shù)據來源：國家統(tǒng)計局,CRIC整理2005年至今全國商品房銷售面積增速走勢上升期調整期上升期調整期上升期調整期上升期38歷史行業(yè)周期：2005年以來歷經四輪市場周期，2017年39城市市場周期：過往調整三四線維持4-5年、二線1-2年，下輪調整周期將拉長二線城市三四線城市2011年以寧波、沈陽為例以無錫、常州為例2013年2015年2010年2015年有價無市價見頂，量見底以價換量,

價跌量升價跌量平，量價開始回升以價換量、價跌量平，量價開始回升有價無市價見頂，量見底39城市市場周期：過往調整三四線維持4-5年、二線1-2年，39政策收緊、需求透支且新增供應增加，整體市場仍將降溫，成交量也將下滑。部分政策相對寬松、人才落戶效果突出的二線城市如重慶、沈陽、武漢、西安等市場短期持續(xù)向好。二線一線短期內政策影響較大，成交難有非常亮眼表現(xiàn)；預計供應增加，成交也隨之上升，但限簽制約數(shù)據難免失真；項目分化仍將持續(xù)，個別價格倒掛項目仍一房難求。三四線城市市場短期預判：一線供求低位回升、二線整體降溫，三四線逐步進入調整期火熱行情2018年短期仍將維持,但后續(xù)市場預計將顯著分化；純粹需求內生型的，在棚改貨幣化安置帶動和返鄉(xiāng)投資購房需求釋放帶來房價快速上漲之后，后繼需求不足以支撐市場繼續(xù)量價齊升，市場呈有價無市趨勢；環(huán)一線和熱點二線的三四線城市，市場熱度將維持較長的時間，調整會比預期大大延遲。40政策收緊、需求透支且新增供應增加，整體市場仍將降溫，成交量也40土地市場短期預判：成交低位維持，流拍恐成常態(tài)化整體供應上升一、二線土地小幅增加但仍維持低位；三四線城市土地供應相對充足。供給年內土地市場有進一步降溫的可能持續(xù)限價，一、二線土地開發(fā)難度上升導致企業(yè)拿地積極性下降多數(shù)房企都將長三角、珠三角熱點三四線作為重點深耕區(qū)域，這類三四線城市土地市場有望保持較高熱度。成交41土地市場短期預判：成交低位維持，流拍恐成常態(tài)化整體供應上升供412、行業(yè)中期將從高速增長進入有質量增長階段422、行業(yè)中期將從高速增長進入有質量增長階段424243二孩生育率提升人口壽命延長家庭結構變化改善剛需出生人口長期穩(wěn)定，未來適齡購房群體基數(shù)依然龐大戶籍改革疊加人才新政，人口流向大趨勢未改。三四線三年內棚戶區(qū)改造1500萬套規(guī)模不變自身城市基建投入、城市吸附力增強，帶來的存量改善和返鄉(xiāng)投資置業(yè)需求3-5年中期預判：規(guī)模已上臺階，仍能保持相對高位運行43二孩生育率提升改善剛需出生人口長期穩(wěn)定，未來適齡購房群體棚改：2017年貨幣化安置帶動21.38%住房銷售，7成在售項目棚改客戶占比約20%2017年棚改開工量基本維持年均609萬套，安置比例進一步提升至60%，實現(xiàn)去庫存3.1億平方米，占比多達21.38%，說明棚改貨幣化安置漸成房地產去庫存的重要抓手，重要性愈加凸顯。161城1021個調研項目顯示，43%在售項目棚改客戶占比低于10%，30%在售項目棚改客戶占比維持在10%-20%之間。2014-2017年棚改貨幣化安置去庫存面積及占比（單位：億平方米）數(shù)據來源：CRIC調研44161個調研城市項目客戶來源中棚改貨幣化安置客戶占比分布城市能級調研項目個數(shù)無10%以下10%-20%20%-40%40%以上4個一線城市11825%45%22%5%3%31個二線城市60115%44%31%9%2%126個三四線城市30214%40%30%10%5%總計(161個城市)102116%43%30%9%3%數(shù)據來源：住建部棚改：2017年貨幣化安置帶動21.38%住房銷售，7成在售4445棚改：2018-2020年仍將處于高位,棚改貨幣化安置將持續(xù)激發(fā)三四線城市市場需求2015-2017年棚改市場進入高速發(fā)展期，年均棚改開工量都在600萬套以上，累計完成改造1800萬套棚戶區(qū)。新3年棚改計劃出爐，意即2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，其中2018年新開工580萬套，棚改市場規(guī)模依舊維持在較高水平。歷年全國棚改實際開工量（單位：萬套）數(shù)據來源：住建部1800萬套1500萬套45棚改：2018-2020年仍將處于高位,棚改貨幣化安置將46剛需--人口變化：3年內結婚及新出生人口仍相對平穩(wěn)，但2025年之后出生人口將陡降數(shù)據來源：中國統(tǒng)計年鑒1978-2017年全國人口出生人口、出生率、死亡率、自然增長率（單位：萬人、‰）2007-2017年全國結婚登記數(shù)量及結婚率（單位：萬對、‰）46剛需--人口變化：3年內結婚及新出生人口仍相對平穩(wěn)，但24647改善：短期二孩放開帶動年均3%-5%改善需求,但未來將對購房需求刺激作用減弱2013-2017年全國居民家庭生育率數(shù)據來源：統(tǒng)計年鑒47改善：短期二孩放開帶動年均3%-5%改善需求,但未來將對47此報告僅供客戶內部使用，未經易居企業(yè)集團書面許可，其它任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制。2012年5月當前房地產市場形勢分析及行業(yè)發(fā)展研判林波易居企業(yè)集團·克而瑞研究中心總經理2020此報告僅供客戶內部使用，未經易居企業(yè)集團書面許可，其它任何機48一、近期房地產市場形勢變化49一、近期房地產市場形勢變化2491、政策面趨緩501、政策面趨緩350政策定調：“房住不炒”，租購并舉的住房基本制度居民自住購房租賃市場保障房房地產稅金融政策支持居民自住購房需求：南京、武漢等二線城市早早打響人才爭奪戰(zhàn)，不同程度地放寬了外來人才的落戶條件需要說明的是，“支持”不是“培育”、更不會是“發(fā)展”，對于地方政府的支持力度，大家還是不應奢望過多。繼續(xù)推進保障性住房建設：未來三年將開工1500萬套，2018年計劃開工580萬套，以此來看后兩年的工作壓力將有所減輕，但未來棚改的紅利也會隨之減少培育住房租賃市場：在2017年13個城市試點的基礎上，2018年租賃住房試點城市的名單會還會進一步擴大。目前租賃住房市場剛起步，以地方國企為主導，但在后期的實際運營中，相信還是會給民間機構和房地產企業(yè)留出更多參與機會。推進房地產稅立法：房地產稅立法，給出了清晰的意見“穩(wěn)妥推進”?？紤]到立法程序的流程限制，具體落地可能還要繼續(xù)等待。對北京、上海等少數(shù)城市仍有望更早一步，迎來房地產稅全面落地前的個別試點。金融政策持續(xù)收緊：企業(yè)融資受到更多限制，土拍熱度會進一步回落，有利于住宅價格的持續(xù)穩(wěn)定；而隨著個人消費貸合規(guī)的進一步規(guī)范，三四線城市的購房潮也會更快地向理性回歸。51政策定調：“房住不炒”，租購并舉的住房基本制度居民自住購房租52政策風向：中央表態(tài)堅決遏制房價上漲，住建部對調控不力城市堅決問責,各地方著手整頓市場秩序1、公布20家違法違規(guī)房企及中介黑名單2、座談會提出兩大要求：一是加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，二是對樓市調控不力的城市堅決問責。城市地方政治局會議住建部20182019下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。7月31日8月7日8月8日之后上海、北京、杭州、成都、沈陽、云南、福建、重慶、天津等省市積極響應政治局會議、住建部座談會要求，多部門聯(lián)合執(zhí)法，開展房地產市場秩序專項整治行動，重點打擊投機炒房、虛假信息和虛假房源發(fā)布行為。5政策風向：中央表態(tài)堅決遏制房價上漲，住建部對調控不力城市53政策變化：房地產稅延期，武漢南寧多市放松限價，再提棚改貨幣化房地產稅延期人大常委會：房地產稅法擬5年內提請審議多市放松限價涉及武漢、南寧、廣州等多個城市再提棚改貨幣化住建部：棚改將秉持“盡力而為、量力而行”的原則，沒有取消棚改貨幣化安置而是因地制宜進行調整6政策變化：房地產稅延期，武漢南寧多市放松限價，再提棚改貨幣政策走向預判：調控政策主基調不變，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期54原有調控政策主基調不變“四限”政策中長期不退出部分長效機制出臺進行時穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期政策走向預判：調控政策主基調不變，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期542、貨幣環(huán)境變化552、貨幣環(huán)境變化85556731政治局會議提及要保持經濟平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，提高政策的前瞻性、靈活性、有效性。財政政策要在擴大內需和結構調整上發(fā)揮更大作用。要把好貨幣供給總閘門，保持流動性合理充裕。央行再次降準，自2018年10月15日起，下調大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1%。本次降準所釋放的部分資金用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），除去此部分，降準還可再釋放增量資金約7500億元。首套房貸利率上浮比例下調，杭州、合肥、佛山等多地房貸利率出現(xiàn)松動，其中杭州、佛山首套房貸利率回落，較基準上浮20%下降到10%，此外網傳合肥首套房貸利率回歸上浮10-15%，二套房上浮20-25%的正常軌道上了。貨幣環(huán)境：金融去杠桿基調未變，企業(yè)融資渠道受限,而個人房貸變得相對寬松一、731政治局會議：保持流動性合理充裕。三、首套房貸利率上浮比例下調，杭州、合肥、佛山等多地。二、央行年內3次降準。4月：釋放增加資金4000億元7月：釋放增加資金7000億元10月：釋放增量資金7500億元9731政治局會議提及要保持經濟平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持實施積極的57居民房貸：個人房貸余額增速下滑21個月且絕對量沖高回落,居民房貸占新增貸款比重增至54%,短貸占比升至27%在M2增速逐月回落背景下，貨幣派生效應減弱，2017年以來個人房貸新增量逐月下滑，房貸總量同比增速已下降21個月。2016年1月-2018年10月居民個人房貸新增量及房貸余額同比增速數(shù)據來源：中國人民銀行2015年1月-2018年10月居民房貸和消費貸占當月新增貸款比重變化10居民房貸：個人房貸余額增速下滑21個月且絕對量沖高回落,58資金面預判：去杠桿與防風險并行，緊縮不會太過激，貨幣環(huán)境預期已轉向中性偏積極2005年至2018年10月存款準備金率變化和限購限貸政策調整與商品房銷售面積增速變化相關性表現(xiàn)連續(xù)降準使貨幣政策預期轉向中性偏積極，在資金脫實向虛尚未本質轉變下，購房者去杠桿預期被削弱，降準釋放增量資金可能部分仍會流入房地產市場。從歷史規(guī)律看，準備金率調整與商品房銷售漲跌有直接顯著相關性,本次降準同樣會對樓市起到積極正向作用。數(shù)據來源：中國人民銀行、國家統(tǒng)計局5811資金面預判：去杠桿與防風險并行，緊縮不會太過激，貨幣環(huán)境583、行業(yè)疑現(xiàn)拐點593、行業(yè)疑現(xiàn)拐點125960全國月度房企新開工面積及其同比增幅走勢（萬平方米）全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積月度同比增速（%）數(shù)據來源：國家統(tǒng)計局行業(yè)銷售：10月銷售規(guī)模環(huán)比降15%以上，預計末兩月仍將下滑10月商品房銷售面積、金額環(huán)比降幅達15%以上，”銀十”成交失色。而從投資開發(fā)角度來看，單月投資開發(fā)額環(huán)比回落，累計增速也比1-9月份回落0.2個百分點，增長后勁明顯不足。與投資開發(fā)相關的新開工、土地購置面積增速等數(shù)據“降溫”初有顯現(xiàn)。全國月度房地產開發(fā)投資額及其同比增幅走勢（億元）全國月度商品房銷售及其同比增幅走勢（萬平方米，億元）13全國月度房企新開工面積及其同比增幅走勢（萬平方米）全國房6070城房價：一線房價9月開始環(huán)比轉負，二線環(huán)比漲幅收窄，三四線漲幅擴大0.2個百分點2017年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢9月份開始半年來70城房價環(huán)比連續(xù)沖高后首次回落，一線漲幅連續(xù)4個月下滑至轉負。10月份一線城市新房價格環(huán)比持平，二線城市房價保持上漲但漲幅收窄，三四線環(huán)比漲幅擴大0.2個百分點。數(shù)據來源：統(tǒng)計局6170城房價：一線房價9月開始環(huán)比轉負，二線環(huán)比漲幅收窄，三四614、一二線城市延續(xù)調整624、一二線城市延續(xù)調整156263市場變化：去化率普遍顯著降低,首付分期、降價維權等市場轉冷信號層出19個一、二線城市10月和三季度新開/加推項目總體開盤去化率變化數(shù)據來源：CRIC城市機構監(jiān)測、研究中心調研整理能級城市10月份新開/加推項目去化率三季度新開/加推項目去化率10月較三季度項目去化變化情況（百分點）一線北京26%44%-18上海40%63%-23深圳28%46%-18二三線沈陽37%56%-19長春40%68%-28廈門41%29%12濟南45%66%-21長沙50%79%-29常州51%76%-25寧波57%80%-23成都62%95%-33合肥64%82%-18重慶69%90%-21南京70%71%-1無錫72%78%-6青島72%85%-13昆明78%83%-5西安82%92%-10南寧84%79%5總計56%73%-176-10月二線、三四線城市調研項目全新盤開盤當天簽約率變化16市場變化：去化率普遍顯著降低,首付分期、降價維權等市場轉一線新房：供應放緩成交與上月基本持平，廣州供求均斷崖式下跌創(chuàng)下近半年內新低整體來看供應不濟，京、滬兩城環(huán)比小幅增長，深圳微降，但廣州供應斷崖式下跌，環(huán)比降幅高達70%；成交低位回升態(tài)勢在本月戛然而止，四城成交量除深圳微增外，其余三城環(huán)比全線下跌，尤其廣州的跌幅比較顯著，環(huán)比跌幅高達56%。數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2018年10月一線城市商品住宅新增供應面積（單位：萬平方米）64城市月底存量同比消化周期同比北京83834%18.6-25%上海244-7%3.5-43%廣州106023%11.1-17%深圳34721%12.347%2018年10月一線城市商品住宅成交面積（單位：萬平方米）2018年10月一線城市商品住宅庫存及消化周期（單位：萬平方米）城市供應環(huán)比同比累計供應同比北京10920%644%51189%上海9119%12170%63580%廣州49-70%-33%88919%深圳65-4%260%3020%合計314-20%194%233840%城市成交環(huán)比同比累計成交同比北京37-27%41%295-26%上海54-23%65%5401%廣州64-56%-7%818-8%深圳251%-34%2711%合計180-38%9%1924-8%一線新房：供應放緩成交與上月基本持平，廣州供求均斷崖式下跌創(chuàng)6465一線新房走勢：京、滬兩城量跌價漲，廣州量價齊跌、深圳量價齊跌2016年1月-2018年10月北京商品住宅成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）2016年1月-2018年10月上海商品住宅成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）2016年1月-2018年10月廣州商品住宅成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）2016年1月-2018年10月深圳商品住宅成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)18一線新房走勢：京、滬兩城量跌價漲，廣州量價齊跌、深圳量價6566一線二手房走勢：北京、深圳量跌價平、上海量價齊跌、廣州量跌價平2017年1月-2018年10月北京二手房成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）2017年1月-2018年10月上海二手房成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）2017年1月-2018年10月廣州二手房成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）2017年1月-2018年10月深圳二手房成交量價（單位：萬平方米、元/平方米）數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)19一線二手房走勢：北京、深圳量跌價平、上海量價齊跌、廣州量66二線新房：10月供應量縮而成交同、環(huán)比均微升，福州、合肥環(huán)比倍增2018年10月及前10月二線城市商品住宅供求情況（單位：萬平方米）10月，二線城市供應量環(huán)比下跌23%，同比增加55%，從城市來看跌多漲少，僅長沙、西安、成都、西寧、?？诘瘸鞘协h(huán)比仍呈上漲趨勢。成交量小幅上漲，市場分化依舊，重慶仍處高位，福州、合肥環(huán)比倍增，成都、昆明熱度依舊，杭州、青島成交明顯回落，廈門持續(xù)低位運行。數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)67城市供應面積環(huán)比同比累計供應同比成交面積環(huán)比同比累計成交同比重慶217-39%53%231569%188-26%-2%234216%武漢215-37%49%179721%15418%-7%1289-12%成都1697%69%1229-10%14529%19%1289-25%長沙11931%30%94829%1384%2%1295-4%昆明991%35%72333%12228%118%76911%西安12010%149%899-5%11912%40%13243%鄭州116-14%55%737-9%11910%90%98315%福州205%93%279103%98176%323%29740%合肥102-23%59%88431%95126%153%70172%南寧65-40%24%7828%9233%26%7961%沈陽189-9%133%125236%91-6%-23%1153-11%長春109-11%76%83732%88-21%34%76911%杭州96-25%77%99519%83-31%-25%1093-18%濟南20-66%-58%5684%70-14%55%68812%蘇州93-37%97%613-18%70-13%-4%676-6%寧波63-49%95%80047%6988%19%695-2%青島157-26%7%11396%65-28%-54%1272-9%南京80-30%50%6466%556%7%631-9%蘭州35-37%-40%39421%477%18%43612%西寧587%856%26528%3923%33%29123%大連33-64%29%35913%37-14%-55%569-6%海口2786%194%221-26%176%-63%300-43%廈門14-33%63%114-28%744%-55%68-58%合計2216-23%55%1879917%20086%9%19726-2%二線新房：10月供應量縮而成交同、環(huán)比均微升，福州、合肥環(huán)比67二線庫存：多數(shù)城市去化周期不足12個月，?？?、廈門、杭州等消化周期明顯拉長2018年10月二線城市商品住宅庫存及消化周期（單位：萬平方米）10月，二線城市庫存量明顯分化，成都、濟南、西安、武漢去庫存效果顯著，同比跌幅均超20%；?？?，南寧顯著回升，同比增幅均超40%。多數(shù)城市去化周期基本維持在6-12個月，庫存風險暫無慮，廈門、大連、沈陽等部分城市去化周期超12個月，庫存風險浮出水面，尤其是廈門，受制于成交持續(xù)不振，消化周期顯著拉長至47.2個月，高庫存風險亟需引以重視。數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)68城市月底存量同比消化周期同比沈陽2146-16%22.26%大連15158%3156%成都1294-23%9.8-9%青島1216-13%13.126%長春100313%10.5-7%濟南991-23%13.1-51%長沙919-31%6.6-35%蘇州882-6%11.5-13%西安838-28%7.4-32%鄭州77916%7.115%合肥7693%12-37%南寧61842%7.642%蘭州53910%11.2-10%杭州53019%5.464%昆明522-15%5.4-52%重慶4979%2.2-16%南京38613%731%?？?40247%18.5747%武漢334-48%2.2-50%福州31210%5.5-57%廈門26326%47.2176%寧波262-12%4.62%二線庫存：多數(shù)城市去化周期不足12個月，海口、廈門、杭州等消6869二線二手房走勢：2017年以來規(guī)模萎縮，去年4季度以來成交先升后降,10月環(huán)比繼續(xù)降8.4%2017年1月-2018年10月二線城市二手房商品住宅月度成交面積（單位：萬平方米）*注：二線城市包括合肥、重慶、鄭州、南京、杭州、青島、成都、廈門、蘇州數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)22二線二手房走勢：2017年以來規(guī)模萎縮，去年4季度以來成695、三四線城市熱度明顯降溫705、三四線城市熱度明顯降溫2370三四線城市市場：2017年以來三四線城市銷售占比快速上升至69%,熱點城市高度聚集于長三角和珠三角數(shù)據來源：CRIC20162009年-2018年前9月各能級城市新建商品住宅成交面積比重變化2018年1-10月全國三四線城市新建商品住宅成交面積前15城市(單位：萬平方米）數(shù)據來源：國家統(tǒng)計局71三四線城市市場：2017年以來三四線城市銷售占比快速上升至671三四線市場：10月供應環(huán)比減少39%而成交環(huán)比增加8%，七成城市開始供求比小于12018年10月和前10月三四線城市商品住宅供求情況（單位：萬平方米）10月，三四線城市供應明顯縮量，八成城市供應呈下跌趨勢，并且惠州、徐州、佛山、無錫多城供應降幅在50%以上，僅煙臺、東莞、汕頭等部分城市低位回調。成交表較上月相比有所上揚，但漲幅有限，部分城市如汕頭、東莞、珠海等跌幅超40%，受制于供應明顯縮減，七成城市供不應求。數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)72城市供應環(huán)比同比累計供應同比成交環(huán)比同比累計成交同比無錫34-50%11%58849%16749%49%720103%佛山80-65%-29%12655%1495%5%117510%惠州100-57%10%142636%10536%36%135884%徐州75-67%374%1038196%97196%196%104893%中山62-47%59%59949%8449%49%43782%淮安54-33%113%53096%5696%96%5767%南通7-66%-80%236-12%52-12%-12%250-18%常州62-39%-21%61534%4934%34%552-5%清遠23-75%52%519101%48101%101%394-8%煙臺9249%223%49131%4731%31%494-13%東莞6273%-32%363-37%44-37%-37%447-12%柳州19-60%24%22722%4222%22%352-1%溫州61-40%41%81418%3918%18%64313%蕪湖17-23%27%30010%3410%10%21916%晉江12-32%10%250127%25127%127%25164%泉州21-64%0%261214%24214%214%26856%江陰14-40%54%17449%2149%49%28819%洛陽14-57%271%179-8%20-8%-8%180-38%昆山44-33%32%25434%1934%34%20136%岳陽17-19%-51%19444%1944%44%174-17%臺州29-42%-56%40721%1821%21%326-25%汕頭37130%11%265-41%18-41%-41%212-53%珠海8-80%-80%265-50%18-50%-50%1513%北海2812%134%2107%177%7%28670%宜興462950%962%12018%1318%18%96-33%欽州14-17%13%13546%1246%46%1585%太倉9-62%146%9625%925%25%10035%江門4-66%-47%167-28%7-28%-28%126-41%合計1045-39%22%1198824%12538%25%1148212%2018年10月及前10月三四線城市商品住宅供求情況（單位：萬平方米）三四線市場：10月供應環(huán)比減少39%而成交環(huán)比增加8%，七成72三四線庫存：七成以上城市庫存同比上升，宜興、汕頭等庫存積聚、消化周期超30個月2018年10月三四線城市商品住宅庫存及消化周期（單位：萬平方米）10月，七成以上三四線城市庫存量同比回升，常熟、徐州、清遠同比增幅超90%，蕪湖、無錫、江陰等仍處下降通道，同比跌幅超10%。半數(shù)城市消化周期步入上行通道，宜興、汕頭超30個月，庫存風險不斷積聚，蕪湖、無錫、常州仍下降，消化周期不足6個月。數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)73城市月底存量同比消化周期同比佛山10405%8.3-14%中山98038%12.8-66%煙臺9054%1719%東莞710-1%16.951%徐州689107%6.9-24%溫州58929%11.327%汕頭5470%30.7116%無錫479-14%3.4-69%常州34227%5.4-20%清遠31295%8.148%宜興2908%32.163%昆山266-8%10.9-38%江陰257-16%10-25%晉江23415%8.9-23%北海218-8%140%泉州21327%8-21%麗水17233%12.140%南通1487%4.812%張家港14636%6.132%常熟114132%13.2147%太倉109-3%10.2-36%舟山10831%17.7147%欽州974%6.736%蕪湖95-32%4.3-45%三四線庫存：七成以上城市庫存同比上升，宜興、汕頭等庫存積聚、736、土地市場量增價跌，流拍激增746、土地市場量增價跌，流拍激增277475土地市場走勢：年末周期性傳統(tǒng)高峰未現(xiàn)，一線城市量價齊升全國336城市成交建筑面積18572萬平方米，同比上漲14%，環(huán)比微降3%：一線城市本月成交378萬平方米，回到年初1、2月份時候的成交高位，供應量持續(xù)增加，預計年末成交持續(xù)放量；二線城市成交4461萬平方米，量漲價跌；三四線城市成交建面占比持續(xù)達到74%。整體來看10月的成交建面未像往年一樣環(huán)比上漲，年末地市周期性上漲的規(guī)律被打破。成交均價方面，一線城市本月地價大幅回升至15160元/平方米，環(huán)比漲幅達到78%；二線城市價格環(huán)比下降21%，跌破3000元/平方米，三四線城市價格趨穩(wěn)。2017年10月-2018年10月全國336城各能級土地成交建面（萬平方米）數(shù)據來源：中國房地產決策咨詢系統(tǒng)（CRIC)2017年10月-2018年10月全國336城各能級土地成交均價（元/平方米）28土地市場走勢：年末周期性傳統(tǒng)高峰未現(xiàn)，一線城市量價齊升全7576土地流拍增加：10月流拍再創(chuàng)年內巔峰，集中于成都、鄭州、合肥等土地供應較多城市第三季度以來，土地流拍幅數(shù)顯著增加，10月流拍幅數(shù)更達156幅，7月、9月分別流拍115、116幅，企業(yè)拿地態(tài)度顯著向謹慎轉變；流拍情況最嚴重城市為成都、鄭州、合肥等持續(xù)有較多土地供應的城市，流拍地塊主要位于這些城市的遠郊區(qū)縣或下轄縣級市，與市中心距離較遠；烏魯木齊、太原等城市開發(fā)商觀望情緒嚴重，土地流拍數(shù)量也較高。數(shù)據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2018年重點一、二線城市流拍分布情況（幅）2018年1-10月300城土地流拍數(shù)量月度變化29土地流拍增加：10月流拍再創(chuàng)年內巔峰，集中于成都、鄭州、767、企業(yè)運營態(tài)勢嚴峻777、企業(yè)運營態(tài)勢嚴峻307778企業(yè)態(tài)度：萬科“活下去”2018年1-9月萬科銷售金額變化月份