當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析及行業(yè)發(fā)展研判課件

此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)易居企業(yè)集團(tuán)書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。2012年5月當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析及行業(yè)發(fā)展研判林波易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心總經(jīng)理2020此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)易居企業(yè)集團(tuán)書面許可，其它任何機(jī)1一、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化2一、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化221、政策面趨緩31、政策面趨緩33政策定調(diào)：“房住不炒”，租購(gòu)并舉的住房基本制度居民自住購(gòu)房租賃市場(chǎng)保障房房地產(chǎn)稅金融政策支持居民自住購(gòu)房需求：南京、武漢等二線城市早早打響人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，不同程度地放寬了外來(lái)人才的落戶條件需要說(shuō)明的是，“支持”不是“培育”、更不會(huì)是“發(fā)展”，對(duì)于地方政府的支持力度，大家還是不應(yīng)奢望過(guò)多。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)：未來(lái)三年將開工1500萬(wàn)套，2018年計(jì)劃開工580萬(wàn)套，以此來(lái)看后兩年的工作壓力將有所減輕，但未來(lái)棚改的紅利也會(huì)隨之減少培育住房租賃市場(chǎng)：在2017年13個(gè)城市試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，2018年租賃住房試點(diǎn)城市的名單會(huì)還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。目前租賃住房市場(chǎng)剛起步，以地方國(guó)企為主導(dǎo)，但在后期的實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，相信還是會(huì)給民間機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)留出更多參與機(jī)會(huì)。推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法：房地產(chǎn)稅立法，給出了清晰的意見“穩(wěn)妥推進(jìn)”?？紤]到立法程序的流程限制，具體落地可能還要繼續(xù)等待。對(duì)北京、上海等少數(shù)城市仍有望更早一步，迎來(lái)房地產(chǎn)稅全面落地前的個(gè)別試點(diǎn)。金融政策持續(xù)收緊：企業(yè)融資受到更多限制，土拍熱度會(huì)進(jìn)一步回落，有利于住宅價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)定；而隨著個(gè)人消費(fèi)貸合規(guī)的進(jìn)一步規(guī)范，三四線城市的購(gòu)房潮也會(huì)更快地向理性回歸。4政策定調(diào)：“房住不炒”，租購(gòu)并舉的住房基本制度居民自住購(gòu)房租5政策風(fēng)向：中央表態(tài)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，住建部對(duì)調(diào)控不力城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé),各地方著手整頓市場(chǎng)秩序1、公布20家違法違規(guī)房企及中介黑名單2、座談會(huì)提出兩大要求：一是加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，二是對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。城市地方政治局會(huì)議住建部20182019下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。7月31日8月7日8月8日之后上海、北京、杭州、成都、沈陽(yáng)、云南、福建、重慶、天津等省市積極響應(yīng)政治局會(huì)議、住建部座談會(huì)要求，多部門聯(lián)合執(zhí)法，開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房、虛假信息和虛假房源發(fā)布行為。5政策風(fēng)向：中央表態(tài)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，住建部對(duì)調(diào)控不力城市6政策變化：房地產(chǎn)稅延期，武漢南寧多市放松限價(jià)，再提棚改貨幣化房地產(chǎn)稅延期人大常委會(huì)：房地產(chǎn)稅法擬5年內(nèi)提請(qǐng)審議多市放松限價(jià)涉及武漢、南寧、廣州等多個(gè)城市再提棚改貨幣化住建部：棚改將秉持“盡力而為、量力而行”的原則，沒有取消棚改貨幣化安置而是因地制宜進(jìn)行調(diào)整6政策變化：房地產(chǎn)稅延期，武漢南寧多市放松限價(jià)，再提棚改貨幣政策走向預(yù)判：調(diào)控政策主基調(diào)不變，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期7原有調(diào)控政策主基調(diào)不變“四限”政策中長(zhǎng)期不退出部分長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)進(jìn)行時(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期政策走向預(yù)判：調(diào)控政策主基調(diào)不變，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期72、貨幣環(huán)境變化82、貨幣環(huán)境變化889731政治局會(huì)議提及要保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，提高政策的前瞻性、靈活性、有效性。財(cái)政政策要在擴(kuò)大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)調(diào)整上發(fā)揮更大作用。要把好貨幣供給總閘門，保持流動(dòng)性合理充裕。央行再次降準(zhǔn)，自2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1%。本次降準(zhǔn)所釋放的部分資金用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），除去此部分，降準(zhǔn)還可再釋放增量資金約7500億元。首套房貸利率上浮比例下調(diào)，杭州、合肥、佛山等多地房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)，其中杭州、佛山首套房貸利率回落，較基準(zhǔn)上浮20%下降到10%，此外網(wǎng)傳合肥首套房貸利率回歸上浮10-15%，二套房上浮20-25%的正常軌道上了。貨幣環(huán)境：金融去杠桿基調(diào)未變，企業(yè)融資渠道受限,而個(gè)人房貸變得相對(duì)寬松一、731政治局會(huì)議：保持流動(dòng)性合理充裕。三、首套房貸利率上浮比例下調(diào)，杭州、合肥、佛山等多地。二、央行年內(nèi)3次降準(zhǔn)。4月：釋放增加資金4000億元7月：釋放增加資金7000億元10月：釋放增量資金7500億元9731政治局會(huì)議提及要保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持實(shí)施積極的10居民房貸：個(gè)人房貸余額增速下滑21個(gè)月且絕對(duì)量沖高回落,居民房貸占新增貸款比重增至54%,短貸占比升至27%在M2增速逐月回落背景下，貨幣派生效應(yīng)減弱，2017年以來(lái)個(gè)人房貸新增量逐月下滑，房貸總量同比增速已下降21個(gè)月。2016年1月-2018年10月居民個(gè)人房貸新增量及房貸余額同比增速數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行2015年1月-2018年10月居民房貸和消費(fèi)貸占當(dāng)月新增貸款比重變化10居民房貸：個(gè)人房貸余額增速下滑21個(gè)月且絕對(duì)量沖高回落,11資金面預(yù)判：去杠桿與防風(fēng)險(xiǎn)并行，緊縮不會(huì)太過(guò)激，貨幣環(huán)境預(yù)期已轉(zhuǎn)向中性偏積極2005年至2018年10月存款準(zhǔn)備金率變化和限購(gòu)限貸政策調(diào)整與商品房銷售面積增速變化相關(guān)性表現(xiàn)連續(xù)降準(zhǔn)使貨幣政策預(yù)期轉(zhuǎn)向中性偏積極，在資金脫實(shí)向虛尚未本質(zhì)轉(zhuǎn)變下，購(gòu)房者去杠桿預(yù)期被削弱，降準(zhǔn)釋放增量資金可能部分仍會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。從歷史規(guī)律看，準(zhǔn)備金率調(diào)整與商品房銷售漲跌有直接顯著相關(guān)性,本次降準(zhǔn)同樣會(huì)對(duì)樓市起到積極正向作用。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1111資金面預(yù)判：去杠桿與防風(fēng)險(xiǎn)并行，緊縮不會(huì)太過(guò)激，貨幣環(huán)境113、行業(yè)疑現(xiàn)拐點(diǎn)123、行業(yè)疑現(xiàn)拐點(diǎn)121213全國(guó)月度房企新開工面積及其同比增幅走勢(shì)（萬(wàn)平方米）全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積月度同比增速（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局行業(yè)銷售：10月銷售規(guī)模環(huán)比降15%以上，預(yù)計(jì)末兩月仍將下滑10月商品房銷售面積、金額環(huán)比降幅達(dá)15%以上，”銀十”成交失色。而從投資開發(fā)角度來(lái)看，單月投資開發(fā)額環(huán)比回落，累計(jì)增速也比1-9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)后勁明顯不足。與投資開發(fā)相關(guān)的新開工、土地購(gòu)置面積增速等數(shù)據(jù)“降溫”初有顯現(xiàn)。全國(guó)月度房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其同比增幅走勢(shì)（億元）全國(guó)月度商品房銷售及其同比增幅走勢(shì)（萬(wàn)平方米，億元）13全國(guó)月度房企新開工面積及其同比增幅走勢(shì)（萬(wàn)平方米）全國(guó)房1370城房?jī)r(jià)：一線房?jī)r(jià)9月開始環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，二線環(huán)比漲幅收窄，三四線漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)2017年1月以來(lái)70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)9月份開始半年來(lái)70城房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)沖高后首次回落，一線漲幅連續(xù)4個(gè)月下滑至轉(zhuǎn)負(fù)。10月份一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，二線城市房?jī)r(jià)保持上漲但漲幅收窄，三四線環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局1470城房?jī)r(jià)：一線房?jī)r(jià)9月開始環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，二線環(huán)比漲幅收窄，三四144、一二線城市延續(xù)調(diào)整154、一二線城市延續(xù)調(diào)整151516市場(chǎng)變化：去化率普遍顯著降低,首付分期、降價(jià)維權(quán)等市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷信號(hào)層出19個(gè)一、二線城市10月和三季度新開/加推項(xiàng)目總體開盤去化率變化數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC城市機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)、研究中心調(diào)研整理能級(jí)城市10月份新開/加推項(xiàng)目去化率三季度新開/加推項(xiàng)目去化率10月較三季度項(xiàng)目去化變化情況（百分點(diǎn)）一線北京26%44%-18上海40%63%-23深圳28%46%-18二三線沈陽(yáng)37%56%-19長(zhǎng)春40%68%-28廈門41%29%12濟(jì)南45%66%-21長(zhǎng)沙50%79%-29常州51%76%-25寧波57%80%-23成都62%95%-33合肥64%82%-18重慶69%90%-21南京70%71%-1無(wú)錫72%78%-6青島72%85%-13昆明78%83%-5西安82%92%-10南寧84%79%5總計(jì)56%73%-176-10月二線、三四線城市調(diào)研項(xiàng)目全新盤開盤當(dāng)天簽約率變化16市場(chǎng)變化：去化率普遍顯著降低,首付分期、降價(jià)維權(quán)等市場(chǎng)轉(zhuǎn)一線新房：供應(yīng)放緩成交與上月基本持平，廣州供求均斷崖式下跌創(chuàng)下近半年內(nèi)新低整體來(lái)看供應(yīng)不濟(jì)，京、滬兩城環(huán)比小幅增長(zhǎng)，深圳微降，但廣州供應(yīng)斷崖式下跌，環(huán)比降幅高達(dá)70%；成交低位回升態(tài)勢(shì)在本月戛然而止，四城成交量除深圳微增外，其余三城環(huán)比全線下跌，尤其廣州的跌幅比較顯著，環(huán)比跌幅高達(dá)56%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2018年10月一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積（單位：萬(wàn)平方米）17城市月底存量同比消化周期同比北京83834%18.6-25%上海244-7%3.5-43%廣州106023%11.1-17%深圳34721%12.347%2018年10月一線城市商品住宅成交面積（單位：萬(wàn)平方米）2018年10月一線城市商品住宅庫(kù)存及消化周期（單位：萬(wàn)平方米）城市供應(yīng)環(huán)比同比累計(jì)供應(yīng)同比北京10920%644%51189%上海9119%12170%63580%廣州49-70%-33%88919%深圳65-4%260%3020%合計(jì)314-20%194%233840%城市成交環(huán)比同比累計(jì)成交同比北京37-27%41%295-26%上海54-23%65%5401%廣州64-56%-7%818-8%深圳251%-34%2711%合計(jì)180-38%9%1924-8%一線新房：供應(yīng)放緩成交與上月基本持平，廣州供求均斷崖式下跌創(chuàng)1718一線新房走勢(shì)：京、滬兩城量跌價(jià)漲，廣州量?jī)r(jià)齊跌、深圳量?jī)r(jià)齊跌2016年1月-2018年10月北京商品住宅成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）2016年1月-2018年10月上海商品住宅成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）2016年1月-2018年10月廣州商品住宅成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）2016年1月-2018年10月深圳商品住宅成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)18一線新房走勢(shì)：京、滬兩城量跌價(jià)漲，廣州量?jī)r(jià)齊跌、深圳量?jī)r(jià)1819一線二手房走勢(shì)：北京、深圳量跌價(jià)平、上海量?jī)r(jià)齊跌、廣州量跌價(jià)平2017年1月-2018年10月北京二手房成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）2017年1月-2018年10月上海二手房成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）2017年1月-2018年10月廣州二手房成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）2017年1月-2018年10月深圳二手房成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)19一線二手房走勢(shì)：北京、深圳量跌價(jià)平、上海量?jī)r(jià)齊跌、廣州量19二線新房：10月供應(yīng)量縮而成交同、環(huán)比均微升，福州、合肥環(huán)比倍增2018年10月及前10月二線城市商品住宅供求情況（單位：萬(wàn)平方米）10月，二線城市供應(yīng)量環(huán)比下跌23%，同比增加55%，從城市來(lái)看跌多漲少，僅長(zhǎng)沙、西安、成都、西寧、?？诘瘸鞘协h(huán)比仍呈上漲趨勢(shì)。成交量小幅上漲，市場(chǎng)分化依舊，重慶仍處高位，福州、合肥環(huán)比倍增，成都、昆明熱度依舊，杭州、青島成交明顯回落，廈門持續(xù)低位運(yùn)行。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)20城市供應(yīng)面積環(huán)比同比累計(jì)供應(yīng)同比成交面積環(huán)比同比累計(jì)成交同比重慶217-39%53%231569%188-26%-2%234216%武漢215-37%49%179721%15418%-7%1289-12%成都1697%69%1229-10%14529%19%1289-25%長(zhǎng)沙11931%30%94829%1384%2%1295-4%昆明991%35%72333%12228%118%76911%西安12010%149%899-5%11912%40%13243%鄭州116-14%55%737-9%11910%90%98315%福州205%93%279103%98176%323%29740%合肥102-23%59%88431%95126%153%70172%南寧65-40%24%7828%9233%26%7961%沈陽(yáng)189-9%133%125236%91-6%-23%1153-11%長(zhǎng)春109-11%76%83732%88-21%34%76911%杭州96-25%77%99519%83-31%-25%1093-18%濟(jì)南20-66%-58%5684%70-14%55%68812%蘇州93-37%97%613-18%70-13%-4%676-6%寧波63-49%95%80047%6988%19%695-2%青島157-26%7%11396%65-28%-54%1272-9%南京80-30%50%6466%556%7%631-9%蘭州35-37%-40%39421%477%18%43612%西寧587%856%26528%3923%33%29123%大連33-64%29%35913%37-14%-55%569-6%?？?786%194%221-26%176%-63%300-43%廈門14-33%63%114-28%744%-55%68-58%合計(jì)2216-23%55%1879917%20086%9%19726-2%二線新房：10月供應(yīng)量縮而成交同、環(huán)比均微升，福州、合肥環(huán)比20二線庫(kù)存：多數(shù)城市去化周期不足12個(gè)月，?？凇B門、杭州等消化周期明顯拉長(zhǎng)2018年10月二線城市商品住宅庫(kù)存及消化周期（單位：萬(wàn)平方米）10月，二線城市庫(kù)存量明顯分化，成都、濟(jì)南、西安、武漢去庫(kù)存效果顯著，同比跌幅均超20%；?？?，南寧顯著回升，同比增幅均超40%。多數(shù)城市去化周期基本維持在6-12個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)暫無(wú)慮，廈門、大連、沈陽(yáng)等部分城市去化周期超12個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)浮出水面，尤其是廈門，受制于成交持續(xù)不振，消化周期顯著拉長(zhǎng)至47.2個(gè)月，高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)亟需引以重視。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)21城市月底存量同比消化周期同比沈陽(yáng)2146-16%22.26%大連15158%3156%成都1294-23%9.8-9%青島1216-13%13.126%長(zhǎng)春100313%10.5-7%濟(jì)南991-23%13.1-51%長(zhǎng)沙919-31%6.6-35%蘇州882-6%11.5-13%西安838-28%7.4-32%鄭州77916%7.115%合肥7693%12-37%南寧61842%7.642%蘭州53910%11.2-10%杭州53019%5.464%昆明522-15%5.4-52%重慶4979%2.2-16%南京38613%731%?？?40247%18.5747%武漢334-48%2.2-50%福州31210%5.5-57%廈門26326%47.2176%寧波262-12%4.62%二線庫(kù)存：多數(shù)城市去化周期不足12個(gè)月，?？?、廈門、杭州等消2122二線二手房走勢(shì)：2017年以來(lái)規(guī)模萎縮，去年4季度以來(lái)成交先升后降,10月環(huán)比繼續(xù)降8.4%2017年1月-2018年10月二線城市二手房商品住宅月度成交面積（單位：萬(wàn)平方米）*注：二線城市包括合肥、重慶、鄭州、南京、杭州、青島、成都、廈門、蘇州數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)22二線二手房走勢(shì)：2017年以來(lái)規(guī)模萎縮，去年4季度以來(lái)成225、三四線城市熱度明顯降溫235、三四線城市熱度明顯降溫2323三四線城市市場(chǎng)：2017年以來(lái)三四線城市銷售占比快速上升至69%,熱點(diǎn)城市高度聚集于長(zhǎng)三角和珠三角數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC20162009年-2018年前9月各能級(jí)城市新建商品住宅成交面積比重變化2018年1-10月全國(guó)三四線城市新建商品住宅成交面積前15城市(單位：萬(wàn)平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局24三四線城市市場(chǎng)：2017年以來(lái)三四線城市銷售占比快速上升至624三四線市場(chǎng)：10月供應(yīng)環(huán)比減少39%而成交環(huán)比增加8%，七成城市開始供求比小于12018年10月和前10月三四線城市商品住宅供求情況（單位：萬(wàn)平方米）10月，三四線城市供應(yīng)明顯縮量，八成城市供應(yīng)呈下跌趨勢(shì)，并且惠州、徐州、佛山、無(wú)錫多城供應(yīng)降幅在50%以上，僅煙臺(tái)、東莞、汕頭等部分城市低位回調(diào)。成交表較上月相比有所上揚(yáng)，但漲幅有限，部分城市如汕頭、東莞、珠海等跌幅超40%，受制于供應(yīng)明顯縮減，七成城市供不應(yīng)求。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)25城市供應(yīng)環(huán)比同比累計(jì)供應(yīng)同比成交環(huán)比同比累計(jì)成交同比無(wú)錫34-50%11%58849%16749%49%720103%佛山80-65%-29%12655%1495%5%117510%惠州100-57%10%142636%10536%36%135884%徐州75-67%374%1038196%97196%196%104893%中山62-47%59%59949%8449%49%43782%淮安54-33%113%53096%5696%96%5767%南通7-66%-80%236-12%52-12%-12%250-18%常州62-39%-21%61534%4934%34%552-5%清遠(yuǎn)23-75%52%519101%48101%101%394-8%煙臺(tái)9249%223%49131%4731%31%494-13%東莞6273%-32%363-37%44-37%-37%447-12%柳州19-60%24%22722%4222%22%352-1%溫州61-40%41%81418%3918%18%64313%蕪湖17-23%27%30010%3410%10%21916%晉江12-32%10%250127%25127%127%25164%泉州21-64%0%261214%24214%214%26856%江陰14-40%54%17449%2149%49%28819%洛陽(yáng)14-57%271%179-8%20-8%-8%180-38%昆山44-33%32%25434%1934%34%20136%岳陽(yáng)17-19%-51%19444%1944%44%174-17%臺(tái)州29-42%-56%40721%1821%21%326-25%汕頭37130%11%265-41%18-41%-41%212-53%珠海8-80%-80%265-50%18-50%-50%1513%北海2812%134%2107%177%7%28670%宜興462950%962%12018%1318%18%96-33%欽州14-17%13%13546%1246%46%1585%太倉(cāng)9-62%146%9625%925%25%10035%江門4-66%-47%167-28%7-28%-28%126-41%合計(jì)1045-39%22%1198824%12538%25%1148212%2018年10月及前10月三四線城市商品住宅供求情況（單位：萬(wàn)平方米）三四線市場(chǎng)：10月供應(yīng)環(huán)比減少39%而成交環(huán)比增加8%，七成25三四線庫(kù)存：七成以上城市庫(kù)存同比上升，宜興、汕頭等庫(kù)存積聚、消化周期超30個(gè)月2018年10月三四線城市商品住宅庫(kù)存及消化周期（單位：萬(wàn)平方米）10月，七成以上三四線城市庫(kù)存量同比回升，常熟、徐州、清遠(yuǎn)同比增幅超90%，蕪湖、無(wú)錫、江陰等仍處下降通道，同比跌幅超10%。半數(shù)城市消化周期步入上行通道，宜興、汕頭超30個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，蕪湖、無(wú)錫、常州仍下降，消化周期不足6個(gè)月。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)26城市月底存量同比消化周期同比佛山10405%8.3-14%中山98038%12.8-66%煙臺(tái)9054%1719%東莞710-1%16.951%徐州689107%6.9-24%溫州58929%11.327%汕頭5470%30.7116%無(wú)錫479-14%3.4-69%常州34227%5.4-20%清遠(yuǎn)31295%8.148%宜興2908%32.163%昆山266-8%10.9-38%江陰257-16%10-25%晉江23415%8.9-23%北海218-8%140%泉州21327%8-21%麗水17233%12.140%南通1487%4.812%張家港14636%6.132%常熟114132%13.2147%太倉(cāng)109-3%10.2-36%舟山10831%17.7147%欽州974%6.736%蕪湖95-32%4.3-45%三四線庫(kù)存：七成以上城市庫(kù)存同比上升，宜興、汕頭等庫(kù)存積聚、266、土地市場(chǎng)量增價(jià)跌，流拍激增276、土地市場(chǎng)量增價(jià)跌，流拍激增272728土地市場(chǎng)走勢(shì)：年末周期性傳統(tǒng)高峰未現(xiàn)，一線城市量?jī)r(jià)齊升全國(guó)336城市成交建筑面積18572萬(wàn)平方米，同比上漲14%，環(huán)比微降3%：一線城市本月成交378萬(wàn)平方米，回到年初1、2月份時(shí)候的成交高位，供應(yīng)量持續(xù)增加，預(yù)計(jì)年末成交持續(xù)放量；二線城市成交4461萬(wàn)平方米，量漲價(jià)跌；三四線城市成交建面占比持續(xù)達(dá)到74%。整體來(lái)看10月的成交建面未像往年一樣環(huán)比上漲，年末地市周期性上漲的規(guī)律被打破。成交均價(jià)方面，一線城市本月地價(jià)大幅回升至15160元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到78%；二線城市價(jià)格環(huán)比下降21%，跌破3000元/平方米，三四線城市價(jià)格趨穩(wěn)。2017年10月-2018年10月全國(guó)336城各能級(jí)土地成交建面（萬(wàn)平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（CRIC)2017年10月-2018年10月全國(guó)336城各能級(jí)土地成交均價(jià)（元/平方米）28土地市場(chǎng)走勢(shì)：年末周期性傳統(tǒng)高峰未現(xiàn)，一線城市量?jī)r(jià)齊升全2829土地流拍增加：10月流拍再創(chuàng)年內(nèi)巔峰，集中于成都、鄭州、合肥等土地供應(yīng)較多城市第三季度以來(lái)，土地流拍幅數(shù)顯著增加，10月流拍幅數(shù)更達(dá)156幅，7月、9月分別流拍115、116幅，企業(yè)拿地態(tài)度顯著向謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)變；流拍情況最嚴(yán)重城市為成都、鄭州、合肥等持續(xù)有較多土地供應(yīng)的城市，流拍地塊主要位于這些城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣或下轄縣級(jí)市，與市中心距離較遠(yuǎn)；烏魯木齊、太原等城市開發(fā)商觀望情緒嚴(yán)重，土地流拍數(shù)量也較高。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2018年重點(diǎn)一、二線城市流拍分布情況（幅）2018年1-10月300城土地流拍數(shù)量月度變化29土地流拍增加：10月流拍再創(chuàng)年內(nèi)巔峰，集中于成都、鄭州、297、企業(yè)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻307、企業(yè)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻303031企業(yè)態(tài)度：萬(wàn)科“活下去”2018年1-9月萬(wàn)科銷售金額變化月份建筑面積總價(jià)權(quán)益建面實(shí)際支付價(jià)格（萬(wàn)平方米）（億元）（萬(wàn)平方米）（億元）2018年7月848.4534.64435.6254.382018年8月356.1221.74261.2164.412018年9月385.3249.29225.8120.01合計(jì)1589.81005.7922.6538.8回款：6300億元，90%-95%三季度拿地：總價(jià)1005.7億元6月末現(xiàn)金：1595.5億元6月末短期負(fù)債：609.8億元銷售：三季度下降快31企業(yè)態(tài)度：萬(wàn)科“活下去”2018年1-9月萬(wàn)科銷售金額變32銷售業(yè)績(jī)：百?gòu)?qiáng)房企銷售減速，10月環(huán)比降10.5%、同比增速放緩2018年10月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)較9月環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。而與去年同期相比，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)的同比增速自三季度以來(lái)也持續(xù)放緩，從7月58.1%的高位回落至本月的26.1%。雖然1-10月百?gòu)?qiáng)房企總體的業(yè)績(jī)規(guī)模較上月降低，但單月業(yè)績(jī)過(guò)百億企業(yè)的數(shù)量還是達(dá)到了27家，排在全年較高的水平。2018年1-10月TOP100房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模及同比增幅（單位：億元）2018年1-10月TOP100中單月業(yè)績(jī)過(guò)百億的房企數(shù)量（單位：個(gè)）數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)32銷售業(yè)績(jī)：百?gòu)?qiáng)房企銷售減速，10月環(huán)比降10.5%、同比33拿地意愿：各梯隊(duì)房企投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，三成房企10月未拿地在政策調(diào)控不放松以及融資環(huán)境偏緊之下，今年房企整體投資力度較弱。1-10月銷售百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷售比為0.42，相比2017年0.6差距頗大，且各梯隊(duì)來(lái)看全部較去年大幅下滑。其中TOP30以后房企下降力度更大，且顯著低于行業(yè)平均，現(xiàn)金流緊張導(dǎo)致拿地受限。例如、中交地產(chǎn)、首開股份等企業(yè)，1-10月拿地銷售比較去年下滑幅度超過(guò)50%。值得注意的是，10月份近三成企業(yè)未拿地，也反映了當(dāng)前市場(chǎng)格局下開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地的態(tài)度。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（CRIC)2017-2018年1-10月銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比情況備注：拿地銷售比：各梯隊(duì)房企新增土儲(chǔ)價(jià)值之和/各梯隊(duì)銷售金額之和33拿地意愿：各梯隊(duì)房企投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，三成房企10月未拿地在34融資環(huán)境：融資環(huán)境持續(xù)收緊，拿地階段受限最為顯著隨著行業(yè)集中度的不斷提升，房企為了搶占生存空間，紛紛提出千億口號(hào)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)“家家都要沖千億”的規(guī)模至上局面。而規(guī)模的發(fā)展離不開融資，只有配合適度的金融杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)才能健康發(fā)展。拿地、開發(fā)和銷售不同發(fā)展階段房企資金需求和融資渠道不一，隨著融資環(huán)境的持續(xù)收緊，目前房企拿地融資受到的限制最為顯著。此外，10月份消息指出，涉房上市公司再融資暫不推進(jìn)審核。拿地融資“明股實(shí)債”信托計(jì)劃券商資管計(jì)劃并購(gòu)貸款信用債：公司債、海外債房地產(chǎn)私募資金自有資金銷售回款A(yù)BS開發(fā)融資開發(fā)貸432信托自有資金銷售回款信用債：短融、中票等銷售融資按揭貸款首付款融資方式政策2017年5月銀監(jiān)會(huì)檢查是否通過(guò)股債結(jié)合等模式變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2017年12月銀監(jiān)會(huì)明確信托資金不得違規(guī)投向房地產(chǎn)、委托貸款資金不得投向禁止領(lǐng)域2017年2月基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布16城私募資管不得投資普通住宅項(xiàng)目，包括北上廣深、及南京、合肥等12個(gè)二線城市2018年1月上海銀監(jiān)局強(qiáng)調(diào)并購(gòu)貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項(xiàng)目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購(gòu)套取貸款資金，確保貸款資金不被挪用2016年10月上交所、深交所規(guī)定公司債的募集資金不得用于購(gòu)置土地。2018年6月發(fā)改委、財(cái)政部強(qiáng)調(diào)了房企境外發(fā)債不得投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金，僅限歸還存量債務(wù)34融資環(huán)境：融資環(huán)境持續(xù)收緊，拿地階段受限最為顯著隨著行業(yè)352018年1-10月典型房企融資總額9762億元，同比減少7.55%，主要是恒大去年引入戰(zhàn)略投資者融資額較大，加之發(fā)行了大量境外債券以替換原有舊債券。若是剔除恒大的影響，1-10月房企融資總額9611億元，同比增加0.04%，多數(shù)企業(yè)2018年1-10月份融資同比有稍微減少。TOP10房企融資同比減少19.79%，若是剔除中國(guó)恒大的影響，其余TOP10房企的融資規(guī)模同比增長(zhǎng)19.9%，前十房企在融資收緊的情況還是有充足的融資實(shí)力。TOP11-30的房企整體融資額同比減少5.55%，平均融資額達(dá)218.4億元，是融資最多的一個(gè)梯隊(duì)，這些房企目前大多處于規(guī)模再增長(zhǎng)的階段，需要大量資金支持進(jìn)一步擴(kuò)張，但在目前大環(huán)境收緊情況下，同比去年有下降的趨勢(shì)。融資數(shù)據(jù)：前10月房企融資總量持續(xù)減少備注：1、外幣融資統(tǒng)一按當(dāng)月月末匯率換算為人民幣，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不含開發(fā)貸、一般銀行貸款2、企業(yè)范圍為克而瑞監(jiān)測(cè)的85家典型房企數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理企業(yè)梯隊(duì)2018年1-10月融資額同比平均融資額TOP102004-19.79%200.4TOP11-30

4369-5.55%218.4TOP31-501353-30.38%67.7TOP51+203636.47%58.2合計(jì)9762-7.55%114.8表：2018年1-10月各梯隊(duì)房企融資規(guī)模變化（單位：億元）352018年1-10月典型房企融資總額9762億元，同比減二、行業(yè)規(guī)模短期高位、中期平穩(wěn)、長(zhǎng)期回落36二、行業(yè)規(guī)模短期高位、中期平穩(wěn)、長(zhǎng)期回落36361、短期市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期371、短期市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期373738歷史行業(yè)周期：2005年以來(lái)歷經(jīng)四輪市場(chǎng)周期，2017年市場(chǎng)到達(dá)第四個(gè)高點(diǎn)2007年全國(guó)商品房銷售面積到達(dá)首個(gè)高點(diǎn)7.7億平方米，2008年市場(chǎng)步入調(diào)整期；2010年全國(guó)商品房銷售面積到達(dá)第二個(gè)高點(diǎn)10.5億平方米，2011年市場(chǎng)略有調(diào)整；2013年全國(guó)商品房銷售面積到達(dá)第三個(gè)高點(diǎn)13.1億平方米，2014年市場(chǎng)步入調(diào)整期

；2017年全國(guó)商品房銷售面積到達(dá)第四個(gè)高點(diǎn)16.9億平方米。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,CRIC整理2005年至今全國(guó)商品房銷售面積增速走勢(shì)上升期調(diào)整期上升期調(diào)整期上升期調(diào)整期上升期38歷史行業(yè)周期：2005年以來(lái)歷經(jīng)四輪市場(chǎng)周期，2017年39城市市場(chǎng)周期：過(guò)往調(diào)整三四線維持4-5年、二線1-2年，下輪調(diào)整周期將拉長(zhǎng)二線城市三四線城市2011年以寧波、沈陽(yáng)為例以無(wú)錫、常州為例2013年2015年2010年2015年有價(jià)無(wú)市價(jià)見頂，量見底以價(jià)換量,

價(jià)跌量升價(jià)跌量平，量?jī)r(jià)開始回升以價(jià)換量、價(jià)跌量平，量?jī)r(jià)開始回升有價(jià)無(wú)市價(jià)見頂，量見底39城市市場(chǎng)周期：過(guò)往調(diào)整三四線維持4-5年、二線1-2年，39政策收緊、需求透支且新增供應(yīng)增加，整體市場(chǎng)仍將降溫，成交量也將下滑。部分政策相對(duì)寬松、人才落戶效果突出的二線城市如重慶、沈陽(yáng)、武漢、西安等市場(chǎng)短期持續(xù)向好。二線一線短期內(nèi)政策影響較大，成交難有非常亮眼表現(xiàn)；預(yù)計(jì)供應(yīng)增加，成交也隨之上升，但限簽制約數(shù)據(jù)難免失真；項(xiàng)目分化仍將持續(xù)，個(gè)別價(jià)格倒掛項(xiàng)目仍一房難求。三四線城市市場(chǎng)短期預(yù)判：一線供求低位回升、二線整體降溫，三四線逐步進(jìn)入調(diào)整期火熱行情2018年短期仍將維持,但后續(xù)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將顯著分化；純粹需求內(nèi)生型的，在棚改貨幣化安置帶動(dòng)和返鄉(xiāng)投資購(gòu)房需求釋放帶來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲之后，后繼需求不足以支撐市場(chǎng)繼續(xù)量?jī)r(jià)齊升，市場(chǎng)呈有價(jià)無(wú)市趨勢(shì)；環(huán)一線和熱點(diǎn)二線的三四線城市，市場(chǎng)熱度將維持較長(zhǎng)的時(shí)間，調(diào)整會(huì)比預(yù)期大大延遲。40政策收緊、需求透支且新增供應(yīng)增加，整體市場(chǎng)仍將降溫，成交量也40土地市場(chǎng)短期預(yù)判：成交低位維持，流拍恐成常態(tài)化整體供應(yīng)上升一、二線土地小幅增加但仍維持低位；三四線城市土地供應(yīng)相對(duì)充足。供給年內(nèi)土地市場(chǎng)有進(jìn)一步降溫的可能持續(xù)限價(jià)，一、二線土地開發(fā)難度上升導(dǎo)致企業(yè)拿地積極性下降多數(shù)房企都將長(zhǎng)三角、珠三角熱點(diǎn)三四線作為重點(diǎn)深耕區(qū)域，這類三四線城市土地市場(chǎng)有望保持較高熱度。成交41土地市場(chǎng)短期預(yù)判：成交低位維持，流拍恐成常態(tài)化整體供應(yīng)上升供412、行業(yè)中期將從高速增長(zhǎng)進(jìn)入有質(zhì)量增長(zhǎng)階段422、行業(yè)中期將從高速增長(zhǎng)進(jìn)入有質(zhì)量增長(zhǎng)階段424243二孩生育率提升人口壽命延長(zhǎng)家庭結(jié)構(gòu)變化改善剛需出生人口長(zhǎng)期穩(wěn)定，未來(lái)適齡購(gòu)房群體基數(shù)依然龐大戶籍改革疊加人才新政，人口流向大趨勢(shì)未改。三四線三年內(nèi)棚戶區(qū)改造1500萬(wàn)套規(guī)模不變自身城市基建投入、城市吸附力增強(qiáng)，帶來(lái)的存量改善和返鄉(xiāng)投資置業(yè)需求3-5年中期預(yù)判：規(guī)模已上臺(tái)階，仍能保持相對(duì)高位運(yùn)行43二孩生育率提升改善剛需出生人口長(zhǎng)期穩(wěn)定，未來(lái)適齡購(gòu)房群體棚改：2017年貨幣化安置帶動(dòng)21.38%住房銷售，7成在售項(xiàng)目棚改客戶占比約20%2017年棚改開工量基本維持年均609萬(wàn)套，安置比例進(jìn)一步提升至60%，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存3.1億平方米，占比多達(dá)21.38%，說(shuō)明棚改貨幣化安置漸成房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要抓手，重要性愈加凸顯。161城1021個(gè)調(diào)研項(xiàng)目顯示，43%在售項(xiàng)目棚改客戶占比低于10%，30%在售項(xiàng)目棚改客戶占比維持在10%-20%之間。2014-2017年棚改貨幣化安置去庫(kù)存面積及占比（單位：億平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC調(diào)研44161個(gè)調(diào)研城市項(xiàng)目客戶來(lái)源中棚改貨幣化安置客戶占比分布城市能級(jí)調(diào)研項(xiàng)目個(gè)數(shù)無(wú)10%以下10%-20%20%-40%40%以上4個(gè)一線城市11825%45%22%5%3%31個(gè)二線城市60115%44%31%9%2%126個(gè)三四線城市30214%40%30%10%5%總計(jì)(161個(gè)城市)102116%43%30%9%3%數(shù)據(jù)來(lái)源：住建部棚改：2017年貨幣化安置帶動(dòng)21.38%住房銷售，7成在售4445棚改：2018-2020年仍將處于高位,棚改貨幣化安置將持續(xù)激發(fā)三四線城市市場(chǎng)需求2015-2017年棚改市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期，年均棚改開工量都在600萬(wàn)套以上，累計(jì)完成改造1800萬(wàn)套棚戶區(qū)。新3年棚改計(jì)劃出爐，意即2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，其中2018年新開工580萬(wàn)套，棚改市場(chǎng)規(guī)模依舊維持在較高水平。歷年全國(guó)棚改實(shí)際開工量（單位：萬(wàn)套）數(shù)據(jù)來(lái)源：住建部1800萬(wàn)套1500萬(wàn)套45棚改：2018-2020年仍將處于高位,棚改貨幣化安置將46剛需--人口變化：3年內(nèi)結(jié)婚及新出生人口仍相對(duì)平穩(wěn)，但2025年之后出生人口將陡降數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒1978-2017年全國(guó)人口出生人口、出生率、死亡率、自然增長(zhǎng)率（單位：萬(wàn)人、‰）2007-2017年全國(guó)結(jié)婚登記數(shù)量及結(jié)婚率（單位：萬(wàn)對(duì)、‰）46剛需--人口變化：3年內(nèi)結(jié)婚及新出生人口仍相對(duì)平穩(wěn)，但24647改善：短期二孩放開帶動(dòng)年均3%-5%改善需求,但未來(lái)將對(duì)購(gòu)房需求刺激作用減弱2013-2017年全國(guó)居民家庭生育率數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒47改善：短期二孩放開帶動(dòng)年均3%-5%改善需求,但未來(lái)將對(duì)47此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)易居企業(yè)集團(tuán)書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。2012年5月當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析及行業(yè)發(fā)展研判林波易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞研究中心總經(jīng)理2020此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)易居企業(yè)集團(tuán)書面許可，其它任何機(jī)48一、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化49一、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化2491、政策面趨緩501、政策面趨緩350政策定調(diào)：“房住不炒”，租購(gòu)并舉的住房基本制度居民自住購(gòu)房租賃市場(chǎng)保障房房地產(chǎn)稅金融政策支持居民自住購(gòu)房需求：南京、武漢等二線城市早早打響人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，不同程度地放寬了外來(lái)人才的落戶條件需要說(shuō)明的是，“支持”不是“培育”、更不會(huì)是“發(fā)展”，對(duì)于地方政府的支持力度，大家還是不應(yīng)奢望過(guò)多。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)：未來(lái)三年將開工1500萬(wàn)套，2018年計(jì)劃開工580萬(wàn)套，以此來(lái)看后兩年的工作壓力將有所減輕，但未來(lái)棚改的紅利也會(huì)隨之減少培育住房租賃市場(chǎng)：在2017年13個(gè)城市試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，2018年租賃住房試點(diǎn)城市的名單會(huì)還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。目前租賃住房市場(chǎng)剛起步，以地方國(guó)企為主導(dǎo)，但在后期的實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，相信還是會(huì)給民間機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)留出更多參與機(jī)會(huì)。推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法：房地產(chǎn)稅立法，給出了清晰的意見“穩(wěn)妥推進(jìn)”?？紤]到立法程序的流程限制，具體落地可能還要繼續(xù)等待。對(duì)北京、上海等少數(shù)城市仍有望更早一步，迎來(lái)房地產(chǎn)稅全面落地前的個(gè)別試點(diǎn)。金融政策持續(xù)收緊：企業(yè)融資受到更多限制，土拍熱度會(huì)進(jìn)一步回落，有利于住宅價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)定；而隨著個(gè)人消費(fèi)貸合規(guī)的進(jìn)一步規(guī)范，三四線城市的購(gòu)房潮也會(huì)更快地向理性回歸。51政策定調(diào)：“房住不炒”，租購(gòu)并舉的住房基本制度居民自住購(gòu)房租52政策風(fēng)向：中央表態(tài)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，住建部對(duì)調(diào)控不力城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé),各地方著手整頓市場(chǎng)秩序1、公布20家違法違規(guī)房企及中介黑名單2、座談會(huì)提出兩大要求：一是加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，二是對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。城市地方政治局會(huì)議住建部20182019下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。7月31日8月7日8月8日之后上海、北京、杭州、成都、沈陽(yáng)、云南、福建、重慶、天津等省市積極響應(yīng)政治局會(huì)議、住建部座談會(huì)要求，多部門聯(lián)合執(zhí)法，開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房、虛假信息和虛假房源發(fā)布行為。5政策風(fēng)向：中央表態(tài)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，住建部對(duì)調(diào)控不力城市53政策變化：房地產(chǎn)稅延期，武漢南寧多市放松限價(jià)，再提棚改貨幣化房地產(chǎn)稅延期人大常委會(huì)：房地產(chǎn)稅法擬5年內(nèi)提請(qǐng)審議多市放松限價(jià)涉及武漢、南寧、廣州等多個(gè)城市再提棚改貨幣化住建部：棚改將秉持“盡力而為、量力而行”的原則，沒有取消棚改貨幣化安置而是因地制宜進(jìn)行調(diào)整6政策變化：房地產(chǎn)稅延期，武漢南寧多市放松限價(jià)，再提棚改貨幣政策走向預(yù)判：調(diào)控政策主基調(diào)不變，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期54原有調(diào)控政策主基調(diào)不變“四限”政策中長(zhǎng)期不退出部分長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)進(jìn)行時(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期政策走向預(yù)判：調(diào)控政策主基調(diào)不變，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期542、貨幣環(huán)境變化552、貨幣環(huán)境變化85556731政治局會(huì)議提及要保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，提高政策的前瞻性、靈活性、有效性。財(cái)政政策要在擴(kuò)大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)調(diào)整上發(fā)揮更大作用。要把好貨幣供給總閘門，保持流動(dòng)性合理充裕。央行再次降準(zhǔn)，自2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1%。本次降準(zhǔn)所釋放的部分資金用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），除去此部分，降準(zhǔn)還可再釋放增量資金約7500億元。首套房貸利率上浮比例下調(diào)，杭州、合肥、佛山等多地房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)，其中杭州、佛山首套房貸利率回落，較基準(zhǔn)上浮20%下降到10%，此外網(wǎng)傳合肥首套房貸利率回歸上浮10-15%，二套房上浮20-25%的正常軌道上了。貨幣環(huán)境：金融去杠桿基調(diào)未變，企業(yè)融資渠道受限,而個(gè)人房貸變得相對(duì)寬松一、731政治局會(huì)議：保持流動(dòng)性合理充裕。三、首套房貸利率上浮比例下調(diào)，杭州、合肥、佛山等多地。二、央行年內(nèi)3次降準(zhǔn)。4月：釋放增加資金4000億元7月：釋放增加資金7000億元10月：釋放增量資金7500億元9731政治局會(huì)議提及要保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持實(shí)施積極的57居民房貸：個(gè)人房貸余額增速下滑21個(gè)月且絕對(duì)量沖高回落,居民房貸占新增貸款比重增至54%,短貸占比升至27%在M2增速逐月回落背景下，貨幣派生效應(yīng)減弱，2017年以來(lái)個(gè)人房貸新增量逐月下滑，房貸總量同比增速已下降21個(gè)月。2016年1月-2018年10月居民個(gè)人房貸新增量及房貸余額同比增速數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行2015年1月-2018年10月居民房貸和消費(fèi)貸占當(dāng)月新增貸款比重變化10居民房貸：個(gè)人房貸余額增速下滑21個(gè)月且絕對(duì)量沖高回落,58資金面預(yù)判：去杠桿與防風(fēng)險(xiǎn)并行，緊縮不會(huì)太過(guò)激，貨幣環(huán)境預(yù)期已轉(zhuǎn)向中性偏積極2005年至2018年10月存款準(zhǔn)備金率變化和限購(gòu)限貸政策調(diào)整與商品房銷售面積增速變化相關(guān)性表現(xiàn)連續(xù)降準(zhǔn)使貨幣政策預(yù)期轉(zhuǎn)向中性偏積極，在資金脫實(shí)向虛尚未本質(zhì)轉(zhuǎn)變下，購(gòu)房者去杠桿預(yù)期被削弱，降準(zhǔn)釋放增量資金可能部分仍會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。從歷史規(guī)律看，準(zhǔn)備金率調(diào)整與商品房銷售漲跌有直接顯著相關(guān)性,本次降準(zhǔn)同樣會(huì)對(duì)樓市起到積極正向作用。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5811資金面預(yù)判：去杠桿與防風(fēng)險(xiǎn)并行，緊縮不會(huì)太過(guò)激，貨幣環(huán)境583、行業(yè)疑現(xiàn)拐點(diǎn)593、行業(yè)疑現(xiàn)拐點(diǎn)125960全國(guó)月度房企新開工面積及其同比增幅走勢(shì)（萬(wàn)平方米）全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積月度同比增速（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局行業(yè)銷售：10月銷售規(guī)模環(huán)比降15%以上，預(yù)計(jì)末兩月仍將下滑10月商品房銷售面積、金額環(huán)比降幅達(dá)15%以上，”銀十”成交失色。而從投資開發(fā)角度來(lái)看，單月投資開發(fā)額環(huán)比回落，累計(jì)增速也比1-9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)后勁明顯不足。與投資開發(fā)相關(guān)的新開工、土地購(gòu)置面積增速等數(shù)據(jù)“降溫”初有顯現(xiàn)。全國(guó)月度房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其同比增幅走勢(shì)（億元）全國(guó)月度商品房銷售及其同比增幅走勢(shì)（萬(wàn)平方米，億元）13全國(guó)月度房企新開工面積及其同比增幅走勢(shì)（萬(wàn)平方米）全國(guó)房6070城房?jī)r(jià)：一線房?jī)r(jià)9月開始環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，二線環(huán)比漲幅收窄，三四線漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)2017年1月以來(lái)70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)9月份開始半年來(lái)70城房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)沖高后首次回落，一線漲幅連續(xù)4個(gè)月下滑至轉(zhuǎn)負(fù)。10月份一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，二線城市房?jī)r(jià)保持上漲但漲幅收窄，三四線環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局6170城房?jī)r(jià)：一線房?jī)r(jià)9月開始環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，二線環(huán)比漲幅收窄，三四614、一二線城市延續(xù)調(diào)整624、一二線城市延續(xù)調(diào)整156263市場(chǎng)變化：去化率普遍顯著降低,首付分期、降價(jià)維權(quán)等市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷信號(hào)層出19個(gè)一、二線城市10月和三季度新開/加推項(xiàng)目總體開盤去化率變化數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC城市機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)、研究中心調(diào)研整理能級(jí)城市10月份新開/加推項(xiàng)目去化率三季度新開/加推項(xiàng)目去化率10月較三季度項(xiàng)目去化變化情況（百分點(diǎn)）一線北京26%44%-18上海40%63%-23深圳28%46%-18二三線沈陽(yáng)37%56%-19長(zhǎng)春40%68%-28廈門41%29%12濟(jì)南45%66%-21長(zhǎng)沙50%79%-29常州51%76%-25寧波57%80%-23成都62%95%-33合肥64%82%-18重慶69%90%-21南京70%71%-1無(wú)錫72%78%-6青島72%85%-13昆明78%83%-5西安82%92%-10南寧84%79%5總計(jì)56%73%-176-10月二線、三四線城市調(diào)研項(xiàng)目全新盤開盤當(dāng)天簽約率變化16市場(chǎng)變化：去化率普遍顯著降低,首付分期、降價(jià)維權(quán)等市場(chǎng)轉(zhuǎn)一線新房：供應(yīng)放緩成交與上月基本持平，廣州供求均斷崖式下跌創(chuàng)下近半年內(nèi)新低整體來(lái)看供應(yīng)不濟(jì)，京、滬兩城環(huán)比小幅增長(zhǎng)，深圳微降，但廣州供應(yīng)斷崖式下跌，環(huán)比降幅高達(dá)70%；成交低位回升態(tài)勢(shì)在本月戛然而止，四城成交量除深圳微增外，其余三城環(huán)比全線下跌，尤其廣州的跌幅比較顯著，環(huán)比跌幅高達(dá)56%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2018年10月一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積（單位：萬(wàn)平方米）64城市月底存量同比消化周期同比北京83834%18.6-25%上海244-7%3.5-43%廣州106023%11.1-17%深圳34721%12.347%2018年10月一線城市商品住宅成交面積（單位：萬(wàn)平方米）2018年10月一線城市商品住宅庫(kù)存及消化周期（單位：萬(wàn)平方米）城市供應(yīng)環(huán)比同比累計(jì)供應(yīng)同比北京10920%644%51189%上海9119%12170%63580%廣州49-70%-33%88919%深圳65-4%260%3020%合計(jì)314-20%194%233840%城市成交環(huán)比同比累計(jì)成交同比北京37-27%41%295-26%上海54-23%65%5401%廣州64-56%-7%818-8%深圳251%-34%2711%合計(jì)180-38%9%1924-8%一線新房：供應(yīng)放緩成交與上月基本持平，廣州供求均斷崖式下跌創(chuàng)6465一線新房走勢(shì)：京、滬兩城量跌價(jià)漲，廣州量?jī)r(jià)齊跌、深圳量?jī)r(jià)齊跌2016年1月-2018年10月北京商品住宅成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）2016年1月-2018年10月上海商品住宅成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）2016年1月-2018年10月廣州商品住宅成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）2016年1月-2018年10月深圳商品住宅成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)18一線新房走勢(shì)：京、滬兩城量跌價(jià)漲，廣州量?jī)r(jià)齊跌、深圳量?jī)r(jià)6566一線二手房走勢(shì)：北京、深圳量跌價(jià)平、上海量?jī)r(jià)齊跌、廣州量跌價(jià)平2017年1月-2018年10月北京二手房成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）2017年1月-2018年10月上海二手房成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）2017年1月-2018年10月廣州二手房成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）2017年1月-2018年10月深圳二手房成交量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)19一線二手房走勢(shì)：北京、深圳量跌價(jià)平、上海量?jī)r(jià)齊跌、廣州量66二線新房：10月供應(yīng)量縮而成交同、環(huán)比均微升，福州、合肥環(huán)比倍增2018年10月及前10月二線城市商品住宅供求情況（單位：萬(wàn)平方米）10月，二線城市供應(yīng)量環(huán)比下跌23%，同比增加55%，從城市來(lái)看跌多漲少，僅長(zhǎng)沙、西安、成都、西寧、?？诘瘸鞘协h(huán)比仍呈上漲趨勢(shì)。成交量小幅上漲，市場(chǎng)分化依舊，重慶仍處高位，福州、合肥環(huán)比倍增，成都、昆明熱度依舊，杭州、青島成交明顯回落，廈門持續(xù)低位運(yùn)行。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)67城市供應(yīng)面積環(huán)比同比累計(jì)供應(yīng)同比成交面積環(huán)比同比累計(jì)成交同比重慶217-39%53%231569%188-26%-2%234216%武漢215-37%49%179721%15418%-7%1289-12%成都1697%69%1229-10%14529%19%1289-25%長(zhǎng)沙11931%30%94829%1384%2%1295-4%昆明991%35%72333%12228%118%76911%西安12010%149%899-5%11912%40%13243%鄭州116-14%55%737-9%11910%90%98315%福州205%93%279103%98176%323%29740%合肥102-23%59%88431%95126%153%70172%南寧65-40%24%7828%9233%26%7961%沈陽(yáng)189-9%133%125236%91-6%-23%1153-11%長(zhǎng)春109-11%76%83732%88-21%34%76911%杭州96-25%77%99519%83-31%-25%1093-18%濟(jì)南20-66%-58%5684%70-14%55%68812%蘇州93-37%97%613-18%70-13%-4%676-6%寧波63-49%95%80047%6988%19%695-2%青島157-26%7%11396%65-28%-54%1272-9%南京80-30%50%6466%556%7%631-9%蘭州35-37%-40%39421%477%18%43612%西寧587%856%26528%3923%33%29123%大連33-64%29%35913%37-14%-55%569-6%?？?786%194%221-26%176%-63%300-43%廈門14-33%63%114-28%744%-55%68-58%合計(jì)2216-23%55%1879917%20086%9%19726-2%二線新房：10月供應(yīng)量縮而成交同、環(huán)比均微升，福州、合肥環(huán)比67二線庫(kù)存：多數(shù)城市去化周期不足12個(gè)月，海口、廈門、杭州等消化周期明顯拉長(zhǎng)2018年10月二線城市商品住宅庫(kù)存及消化周期（單位：萬(wàn)平方米）10月，二線城市庫(kù)存量明顯分化，成都、濟(jì)南、西安、武漢去庫(kù)存效果顯著，同比跌幅均超20%；?？冢蠈庯@著回升，同比增幅均超40%。多數(shù)城市去化周期基本維持在6-12個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)暫無(wú)慮，廈門、大連、沈陽(yáng)等部分城市去化周期超12個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)浮出水面，尤其是廈門，受制于成交持續(xù)不振，消化周期顯著拉長(zhǎng)至47.2個(gè)月，高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)亟需引以重視。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)68城市月底存量同比消化周期同比沈陽(yáng)2146-16%22.26%大連15158%3156%成都1294-23%9.8-9%青島1216-13%13.126%長(zhǎng)春100313%10.5-7%濟(jì)南991-23%13.1-51%長(zhǎng)沙919-31%6.6-35%蘇州882-6%11.5-13%西安838-28%7.4-32%鄭州77916%7.115%合肥7693%12-37%南寧61842%7.642%蘭州53910%11.2-10%杭州53019%5.464%昆明522-15%5.4-52%重慶4979%2.2-16%南京38613%731%?？?40247%18.5747%武漢334-48%2.2-50%福州31210%5.5-57%廈門26326%47.2176%寧波262-12%4.62%二線庫(kù)存：多數(shù)城市去化周期不足12個(gè)月，?？?、廈門、杭州等消6869二線二手房走勢(shì)：2017年以來(lái)規(guī)模萎縮，去年4季度以來(lái)成交先升后降,10月環(huán)比繼續(xù)降8.4%2017年1月-2018年10月二線城市二手房商品住宅月度成交面積（單位：萬(wàn)平方米）*注：二線城市包括合肥、重慶、鄭州、南京、杭州、青島、成都、廈門、蘇州數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)22二線二手房走勢(shì)：2017年以來(lái)規(guī)模萎縮，去年4季度以來(lái)成695、三四線城市熱度明顯降溫705、三四線城市熱度明顯降溫2370三四線城市市場(chǎng)：2017年以來(lái)三四線城市銷售占比快速上升至69%,熱點(diǎn)城市高度聚集于長(zhǎng)三角和珠三角數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC20162009年-2018年前9月各能級(jí)城市新建商品住宅成交面積比重變化2018年1-10月全國(guó)三四線城市新建商品住宅成交面積前15城市(單位：萬(wàn)平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局71三四線城市市場(chǎng)：2017年以來(lái)三四線城市銷售占比快速上升至671三四線市場(chǎng)：10月供應(yīng)環(huán)比減少39%而成交環(huán)比增加8%，七成城市開始供求比小于12018年10月和前10月三四線城市商品住宅供求情況（單位：萬(wàn)平方米）10月，三四線城市供應(yīng)明顯縮量，八成城市供應(yīng)呈下跌趨勢(shì)，并且惠州、徐州、佛山、無(wú)錫多城供應(yīng)降幅在50%以上，僅煙臺(tái)、東莞、汕頭等部分城市低位回調(diào)。成交表較上月相比有所上揚(yáng)，但漲幅有限，部分城市如汕頭、東莞、珠海等跌幅超40%，受制于供應(yīng)明顯縮減，七成城市供不應(yīng)求。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)72城市供應(yīng)環(huán)比同比累計(jì)供應(yīng)同比成交環(huán)比同比累計(jì)成交同比無(wú)錫34-50%11%58849%16749%49%720103%佛山80-65%-29%12655%1495%5%117510%惠州100-57%10%142636%10536%36%135884%徐州75-67%374%1038196%97196%196%104893%中山62-47%59%59949%8449%49%43782%淮安54-33%113%53096%5696%96%5767%南通7-66%-80%236-12%52-12%-12%250-18%常州62-39%-21%61534%4934%34%552-5%清遠(yuǎn)23-75%52%519101%48101%101%394-8%煙臺(tái)9249%223%49131%4731%31%494-13%東莞6273%-32%363-37%44-37%-37%447-12%柳州19-60%24%22722%4222%22%352-1%溫州61-40%41%81418%3918%18%64313%蕪湖17-23%27%30010%3410%10%21916%晉江12-32%10%250127%25127%127%25164%泉州21-64%0%261214%24214%214%26856%江陰14-40%54%17449%2149%49%28819%洛陽(yáng)14-57%271%179-8%20-8%-8%180-38%昆山44-33%32%25434%1934%34%20136%岳陽(yáng)17-19%-51%19444%1944%44%174-17%臺(tái)州29-42%-56%40721%1821%21%326-25%汕頭37130%11%265-41%18-41%-41%212-53%珠海8-80%-80%265-50%18-50%-50%1513%北海2812%134%2107%177%7%28670%宜興462950%962%12018%1318%18%96-33%欽州14-17%13%13546%1246%46%1585%太倉(cāng)9-62%146%9625%925%25%10035%江門4-66%-47%167-28%7-28%-28%126-41%合計(jì)1045-39%22%1198824%12538%25%1148212%2018年10月及前10月三四線城市商品住宅供求情況（單位：萬(wàn)平方米）三四線市場(chǎng)：10月供應(yīng)環(huán)比減少39%而成交環(huán)比增加8%，七成72三四線庫(kù)存：七成以上城市庫(kù)存同比上升，宜興、汕頭等庫(kù)存積聚、消化周期超30個(gè)月2018年10月三四線城市商品住宅庫(kù)存及消化周期（單位：萬(wàn)平方米）10月，七成以上三四線城市庫(kù)存量同比回升，常熟、徐州、清遠(yuǎn)同比增幅超90%，蕪湖、無(wú)錫、江陰等仍處下降通道，同比跌幅超10%。半數(shù)城市消化周期步入上行通道，宜興、汕頭超30個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，蕪湖、無(wú)錫、常州仍下降，消化周期不足6個(gè)月。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)73城市月底存量同比消化周期同比佛山10405%8.3-14%中山98038%12.8-66%煙臺(tái)9054%1719%東莞710-1%16.951%徐州689107%6.9-24%溫州58929%11.327%汕頭5470%30.7116%無(wú)錫479-14%3.4-69%常州34227%5.4-20%清遠(yuǎn)31295%8.148%宜興2908%32.163%昆山266-8%10.9-38%江陰257-16%10-25%晉江23415%8.9-23%北海218-8%140%泉州21327%8-21%麗水17233%12.140%南通1487%4.812%張家港14636%6.132%常熟114132%13.2147%太倉(cāng)109-3%10.2-36%舟山10831%17.7147%欽州974%6.736%蕪湖95-32%4.3-45%三四線庫(kù)存：七成以上城市庫(kù)存同比上升，宜興、汕頭等庫(kù)存積聚、736、土地市場(chǎng)量增價(jià)跌，流拍激增746、土地市場(chǎng)量增價(jià)跌，流拍激增277475土地市場(chǎng)走勢(shì)：年末周期性傳統(tǒng)高峰未現(xiàn)，一線城市量?jī)r(jià)齊升全國(guó)336城市成交建筑面積18572萬(wàn)平方米，同比上漲14%，環(huán)比微降3%：一線城市本月成交378萬(wàn)平方米，回到年初1、2月份時(shí)候的成交高位，供應(yīng)量持續(xù)增加，預(yù)計(jì)年末成交持續(xù)放量；二線城市成交4461萬(wàn)平方米，量漲價(jià)跌；三四線城市成交建面占比持續(xù)達(dá)到74%。整體來(lái)看10月的成交建面未像往年一樣環(huán)比上漲，年末地市周期性上漲的規(guī)律被打破。成交均價(jià)方面，一線城市本月地價(jià)大幅回升至15160元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到78%；二線城市價(jià)格環(huán)比下降21%，跌破3000元/平方米，三四線城市價(jià)格趨穩(wěn)。2017年10月-2018年10月全國(guó)336城各能級(jí)土地成交建面（萬(wàn)平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（CRIC)2017年10月-2018年10月全國(guó)336城各能級(jí)土地成交均價(jià)（元/平方米）28土地市場(chǎng)走勢(shì)：年末周期性傳統(tǒng)高峰未現(xiàn)，一線城市量?jī)r(jià)齊升全7576土地流拍增加：10月流拍再創(chuàng)年內(nèi)巔峰，集中于成都、鄭州、合肥等土地供應(yīng)較多城市第三季度以來(lái)，土地流拍幅數(shù)顯著增加，10月流拍幅數(shù)更達(dá)156幅，7月、9月分別流拍115、116幅，企業(yè)拿地態(tài)度顯著向謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)變；流拍情況最嚴(yán)重城市為成都、鄭州、合肥等持續(xù)有較多土地供應(yīng)的城市，流拍地塊主要位于這些城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣或下轄縣級(jí)市，與市中心距離較遠(yuǎn)；烏魯木齊、太原等城市開發(fā)商觀望情緒嚴(yán)重，土地流拍數(shù)量也較高。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2018年重點(diǎn)一、二線城市流拍分布情況（幅）2018年1-10月300城土地流拍數(shù)量月度變化29土地流拍增加：10月流拍再創(chuàng)年內(nèi)巔峰，集中于成都、鄭州、767、企業(yè)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻777、企業(yè)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻307778企業(yè)態(tài)度：萬(wàn)科“活下去”2018年1-9月萬(wàn)科銷售金額變化月份