陽江東方世紀城(原信誠項目)發(fā)展策略研究報告課件

一個樓盤復興一個片區(qū)信誠投資北湖公園項目發(fā)展策略研究報告一個樓盤復興一個片區(qū)信誠投資北湖公園項目2本案綱領(lǐng)項目戰(zhàn)略意義我們的服務使命一幅沉寂多年的尊貴地塊品質(zhì)與創(chuàng)新人居文明理念的異地實踐漠陽江畔首個中央居住區(qū)挖掘具有堅實市場基礎的突破方略追求經(jīng)濟效益與品牌價值的優(yōu)越表現(xiàn)推動項目產(chǎn)品力與片區(qū)的融合與提升2本案綱領(lǐng)項目戰(zhàn)略意義我們的服務使命一幅沉寂多年的尊貴地塊品3策略思路與報告結(jié)構(gòu)提綱頁數(shù)第一部分：項目理解4-14第二部分：項目運營戰(zhàn)略規(guī)劃15-22第三部分：項目發(fā)展方向建議23-132第四部分：啟盤策略133-142第五部分：增值體系143-181第六部分：政策解讀182-1923策略思路與報告結(jié)構(gòu)提綱頁數(shù)第一部分：項目理解4-14第二部4提綱頁數(shù)第一部分：項目理解4-14第二部分：項目運營戰(zhàn)略規(guī)劃15-22第三部分：項目發(fā)展方向建議23-132第四部分：啟盤策略133-142第五部分：增值體系143-181第六部分：政策解讀182-1924提綱頁數(shù)第一部分：項目理解4-14第二部分：項目運營戰(zhàn)略規(guī)5項目開發(fā)條件解讀項目開發(fā)條件解讀項目基地資源分析

項目四至東創(chuàng)業(yè)路南安寧路西建設路北新江北路項目資源購物南大聯(lián)興商場休閑北湖公園娛樂萊茵堡酒店餐飲知青又一村等餐廳行政辦公區(qū)行政中心、市國稅局、區(qū)建設局、水電局等機構(gòu)商貿(mào)海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場教育七中醫(yī)療/交通建設路公交站本案5項目開發(fā)條件解讀項目開發(fā)條件解讀項目基地資源分析項目四至6項目區(qū)位坐標區(qū)位配套資源項目位于建設路與安寧路交界，東鄰北湖公園，舊稱“官財窟”。但隨城市東移發(fā)展，該區(qū)域早已淡出“城市核心”，形象大不如前。項目周邊行政機構(gòu)林立，江城區(qū)政府、區(qū)建設局、水電局等分布于項目四周，一方面有利于項目形象的提升，另一方面也為項目奠定了良好的客戶基礎；然而，地塊周邊購物娛樂、教育、醫(yī)療等日常生活配套設施較為欠缺，將在一定程度上構(gòu)成購買障礙；雖然在陽江市將西城區(qū)沿漠江西路定義為商業(yè)貿(mào)易中心和高級辦公區(qū)，且項目地塊北面（即新江路以北）為工業(yè)用地，但最新資料顯示該區(qū)域的用地多已轉(zhuǎn)為住宅用地，故該區(qū)域有可能成為新興的居住區(qū)。項目開發(fā)條件解讀6項目區(qū)位坐標區(qū)位配套資源項目位于建設路與安寧路交界，東7項目開發(fā)條件解讀項目基地條件分析

項目開發(fā)條件解讀130M277M396M7項目開發(fā)條件解讀項目基地條件分析項目開發(fā)條件解讀130M8項目地塊地勢較為平坦，加上新征的君悅酒店用地，整體呈“T”型結(jié)構(gòu)，東西略短，南北稍長；除東、南兩側(cè)臨馬路面外，其它朝向均在不同程度上受到其它建筑物的遮擋；其中南面用地現(xiàn)為臨時的停車場，臨街面達277米，馬路對面是大片的居民區(qū)，其中有部分新建的商品房，如麗江雅苑、錦江花園，裙樓多為衛(wèi)浴用品店，商業(yè)氛圍一般；東面臨近創(chuàng)業(yè)路，為雙向四車道設計，臨街面長達396米，創(chuàng)業(yè)路另一側(cè)為待整治的北湖公園，但沿路有若干5、6層左右的自建房，景觀受一定干擾，且該路段的人流、車流均較少；東南一角則為十字路口，無高大建筑物遮擋，故該角位的可視性甚佳；地塊西面為建設路，該路段現(xiàn)有一公交車站，人流、車流均較多，商業(yè)氛圍尚可，但項目臨馬路面一側(cè)僅130米左右（含君悅酒店），且項目周邊多為形象欠佳的自建房，甚至為加油站、水產(chǎn)市場等設施，項目的形象、可視性均受到一定程度的削弱；項目北面為原三星的專家樓，多數(shù)已荒廢，其中部分樓宇在我紅線范圍內(nèi)，待拆除，同時項目西北角的高層樓宇也為原三星的物業(yè)，也已人去樓空，該高層有可能會對我項目部分地塊的私密性造成一定的影響。項目開發(fā)條件解讀8項目地塊地勢較為平坦，加上新征的君悅酒店用地，整體呈“T”9公告指標指標項目數(shù)值備注用地面積120000㎡/建筑面積≤360000㎡根據(jù)容積率推算容積率≤3/建筑密度≤30%/推算指標指標項目數(shù)值備注建筑基底面積36000㎡根據(jù)建筑密度推算平均層數(shù)10層總建面/建筑基底總戶數(shù)約2765戶暫按戶均面積130㎡推算居住總?cè)丝诩s9678人按戶均3.5人計算公建配套面積約13433－28811㎡《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》千人公建指標其中教育設施面積約3194－11614㎡《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》千人公建指標項目開發(fā)條件解讀項目經(jīng)濟技術(shù)指標理解

項目開發(fā)條件解讀9公告指標指標項目數(shù)值備注用地面積120000㎡/建筑10指標評議項目過12萬占地之宏大規(guī)模，具備成為江城指標樓盤的物質(zhì)基礎，同時，也有利于通過分期開發(fā)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)迎合市場需求；本案容積率、建筑密度等規(guī)劃指標具有較強的可塑性與競爭力，按指標測算，項目的平均層數(shù)約10層左右，有利于根據(jù)市場需要構(gòu)建合適的產(chǎn)品組合；指標未對項目的商業(yè)面積作出限制，故可根據(jù)項目實際情況設置適當?shù)纳虡I(yè)面積，提升項目的商業(yè)價值；雖然地塊的通告指標沒對項目的配套設施等提出限制，但根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》要求，項目也必須設置適量的教育配套或其它的公建配套。項目開發(fā)條件解讀10指標評議項目過12萬占地之宏大規(guī)模，具備成為江城指標樓盤11項目SWOT分析項目過12萬占地之宏大規(guī)模，具備成為江城指標樓盤的物質(zhì)基礎；項目SWOT分析優(yōu)勢（Strength）酒店配置強化社區(qū)休閑度假及商務功能，有力提升項目形象；規(guī)劃指標具較強的可塑性與競爭力，可根據(jù)市場需要構(gòu)建合適的指標；地塊方正，有利于項目規(guī)劃設計；逾650米的臨街面，商業(yè)價值不言而喻；周邊行政機構(gòu)林立，為項目奠定良好的客戶基礎；信誠企業(yè)品牌資源與成功個案。東鄰北湖公園，為項目平添了人文價值與景觀資源；11項目SWOT分析項目過12萬占地之宏大規(guī)模，具備成為江城12項目所處區(qū)域并非城市核心，區(qū)域形象有待提升；項目SWOT分析劣勢（Weakness）地塊周邊購物娛樂、教育、醫(yī)療等日常生活配套設施較為欠缺；項目四周尤其為西側(cè)建設路一帶，形象較為不雅，且項目受遮擋嚴重；部分區(qū)域如東面臨創(chuàng)業(yè)路一側(cè)，將受噪音、灰塵污染，影響居住質(zhì)素；除西面建設路一帶的商業(yè)氛圍略好外，其它三面的商業(yè)氛圍甚差；現(xiàn)階段的北湖公園休閑娛樂、景觀價值甚為有限；城市呈東移發(fā)展趨勢，而項目所處區(qū)域無相應的規(guī)劃利好；項目SWOT分析12項目所處區(qū)域并非城市核心，區(qū)域形象有待提升；項目SWOT13陽江經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，居民購買力不斷提升；項目SWOT分析機會（Opportunity）區(qū)域多為占地不足2萬的小樓盤，西部尚未出現(xiàn)具有指標意義的房地產(chǎn)項目；周邊大量的行政機構(gòu)為本項目提供了可觀的消費群體；市場大部分項目的產(chǎn)品質(zhì)素尚處于較低水平，存在較大的可超越空間；大部分樓盤的營銷策略與推廣執(zhí)行水平仍停留在較低層次；現(xiàn)有的城市核心區(qū)規(guī)模較小，故城市的對外擴張可降低本案的心理距離；自建用地的限制批出，對商品住宅的市場分流影響弱化。項目SWOT分析13陽江經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，居民購買力不斷提升；項目SWOT分析機14項目SWOT分析威脅（Threats）區(qū)位屬性在售競爭對手潛在競爭對手競爭焦點東城板塊陽江碧桂園—規(guī)模，品牌，形象力，自然資源美麗花城二期—價格、產(chǎn)品鴛鴦湖板塊景湖花園三期—自然資源御水雅筑—自然資源、產(chǎn)品西城板塊富和海岸城—自然資源—加洲湖庭產(chǎn)品、價格舊城板塊交通商貿(mào)城—地段、價格—自建房價格項目SWOT分析14項目SWOT分析威脅（Threats）區(qū)位屬性在售競爭對15提綱頁數(shù)第一部分：項目理解4-14第二部分：項目運營戰(zhàn)略規(guī)劃15-22第三部分：項目發(fā)展方向建議23-132第四部分：啟盤策略133-142第五部分：增值體系143-181第六部分：政策解讀182-19215提綱頁數(shù)第一部分：項目理解4-14第二部分：項目運營戰(zhàn)略16戰(zhàn)略規(guī)劃項目戰(zhàn)略規(guī)劃核心命題區(qū)位劣勢，如何扭轉(zhuǎn)不利局面指標寬松，如何優(yōu)化產(chǎn)品組合臨街面長，如何提升商業(yè)價值復合開發(fā)，如何整合企業(yè)品牌競爭激烈，如何實施產(chǎn)品創(chuàng)新首期啟盤，如何增加成功法碼HOW16戰(zhàn)略規(guī)劃項目戰(zhàn)略規(guī)劃核心命題區(qū)位劣勢，如何扭轉(zhuǎn)不利局面H17從市場成功案例中尋找策略啟示；從競爭對手的不足確立超越方向；從市場空白區(qū)間中捕捉戰(zhàn)略機遇；從消費需求失落里發(fā)掘營銷亮點。項目戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略模型競爭對手不足成功策略啟示市場空白區(qū)間消費需求取向戰(zhàn)略規(guī)劃模型戰(zhàn)略規(guī)劃17從市場成功案例中尋找策略啟示；項目戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略模型競爭對18戰(zhàn)略要素要素簡析成功策略啟示差異化運作瞄準空白（美麗花城）主題概念包裝提升價值（金旭園商業(yè)街）配套設施先行（美麗花城）賣場顯示造夢（御水雅筑）產(chǎn)品質(zhì)素突圍（御水雅筑）競爭對手不足建筑風格千篇一律戶型設計缺乏空間變化配套設施有形無實，欠缺人性化園林設計欠缺特色高檔形象塑造力度不足欠缺對項目價值的深度挖掘，流于表面銷售展示條件缺乏真實體驗市場空白區(qū)間規(guī)模項目缺位洋房指標性項目欠缺消費需求失落沒有實至名歸的高檔項目在裝修、規(guī)劃設計、會所、戶型等方面的不滿戰(zhàn)略規(guī)劃18戰(zhàn)略要素要素簡析成功策略啟示差異化運作瞄準空白（美麗花城19SWOT戰(zhàn)略構(gòu)建優(yōu)勢（S）劣勢（W）12萬占地規(guī)模北湖公園人文景觀酒店、住宅、商業(yè)復合功能逾650米的臨街面信誠企業(yè)品牌資源城市中心區(qū)邊緣生活配套設施不足商業(yè)氛圍欠缺城市發(fā)展規(guī)劃資源配置乏力機遇（O）

發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會(SO)利用機會，克服劣勢（WO）現(xiàn)有項目普遍規(guī)模較小在售項目產(chǎn)品質(zhì)素落后現(xiàn)有項目營銷水平低下消費者需求失落以品牌整合奠定發(fā)展基石以都會資源集聚突破造勢威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅（ST）減少劣勢，避免威脅（WT）碧桂園產(chǎn)品、品牌及資源競爭鴛鴦湖板塊項目資源競爭舊城板塊項目地段價格競爭西城板塊項目價格競爭發(fā)揮資源優(yōu)勢塑造項目個性提升項目形象產(chǎn)品創(chuàng)新突圍區(qū)域概念重塑配套設施先行戰(zhàn)略規(guī)劃19SWOT優(yōu)勢（S）劣勢（W）12萬占地規(guī)模城市中心區(qū)邊緣20戰(zhàn)略要點SO戰(zhàn)略：以品牌整合奠定發(fā)展基石SO戰(zhàn)略：以都會資源集聚突破造勢“信誠”品牌系列：大金灣酒店、火鍋城大酒店、金暉賓館、信誠賓館、原君悅酒店、信誠金行……運作要點：成立“信誠會”，整合旗下資源，進行品牌宣傳推廣“都會資源”：酒店、公園、商業(yè)、項目規(guī)模宏大運作要點：提出項目產(chǎn)業(yè)復合概念造勢，突破現(xiàn)有項目開發(fā)功能單一20戰(zhàn)略要點SO戰(zhàn)略：以品牌整合奠定發(fā)展基石SO戰(zhàn)略：以都會21戰(zhàn)略要點ST戰(zhàn)略：發(fā)揮資源優(yōu)勢塑造項目個性ST戰(zhàn)略：提升項目形象產(chǎn)品創(chuàng)新突圍項目規(guī)模宏大，酒店、公園、住宅復合開發(fā)西城板塊項目價格競爭及高端項目的限制項目規(guī)模宏大，酒店、公園、住宅復合開發(fā)鴛鴦湖板塊自然資源及碧桂園的打壓運作要點：強化項目規(guī)模、配套及商務娛樂功能，提升項目形象運作要點：利用項目資源之外，通過引入適當?shù)漠a(chǎn)品創(chuàng)新元素，如空中花園、錯層、灰空間等，體現(xiàn)居住舒適性，有力提升項目形象21戰(zhàn)略要點ST戰(zhàn)略：發(fā)揮資源優(yōu)勢塑造項目個性ST戰(zhàn)略：提升22戰(zhàn)略要點WT戰(zhàn)略：區(qū)域概念重塑WT戰(zhàn)略：配套設施先行規(guī)劃向東，本案踞西，缺乏相應的規(guī)劃利好；市場規(guī)模有限，消費源不足運作要點：跳出狹義陽江地域概念，對項目區(qū)域賦予新的定義項目生活設施配套不足，商業(yè)氛圍欠缺城區(qū)中心項目打壓運作要點：會所、商業(yè)街等配套先行，營造陽江最佳的展示環(huán)境22戰(zhàn)略要點WT戰(zhàn)略：區(qū)域概念重塑WT戰(zhàn)略：配套設施先行規(guī)劃23提綱頁數(shù)第一部分：項目理解4-14第二部分：項目運營戰(zhàn)略規(guī)劃15-22第三部分：項目發(fā)展方向建議23-132第四部分：啟盤策略133-142第五部分：增值體系143-181第六部分：政策解讀182-19223提綱頁數(shù)第一部分：項目理解4-14第二部分：項目運營戰(zhàn)略24項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標客戶定位項目建筑風格產(chǎn)品定制項目價格建議24項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分25項目開發(fā)理念廣東西翼都會名片操作要點：廣東西翼：跳出江城區(qū)的狹義概念，將項目打造成“大陽江”概念的標志性項目，在穩(wěn)固江城客戶群的基礎上，以城市資源吸引陽東、陽西鎮(zhèn)的目標客戶群，擴大客戶層面。都會：以都會資源打擊陽東碧桂園的郊區(qū)概念，迎合目標客戶對于城市資源的占有欲望；名片：針對當?shù)貥酥拘皂椖咳笔У氖袌霈F(xiàn)狀，本項目的立足點要高于市場現(xiàn)有項目，以打造精品、樹立標竿為發(fā)展目標25項目開發(fā)理念廣東西翼都會名片操作要點：廣東西翼：跳出江城26項目開發(fā)理念一個樓盤復興一個片區(qū)開發(fā)理念釋義：樓盤命運與地域態(tài)勢休戚相關(guān)；復興項目所處片區(qū)“官財窟”的區(qū)域沉淀。26項目開發(fā)理念一個樓盤復興一個片區(qū)開發(fā)理念釋義：樓盤命運與27項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標客戶定位項目建筑風格產(chǎn)品定制項目價格建議27項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分28攻擊基礎一：陽江市區(qū)項目除富和海岸城外，其余項目占地都在6萬㎡以下項目規(guī)模項目資源產(chǎn)品模式陽東碧桂園占地1200畝發(fā)展商品牌規(guī)模宏大400畝天然燕山湖別墅、洋房、酒店富和海岸城占地17萬，總建28萬漠陽江一河兩岸工程別墅、洋房景湖花園占地5.6萬，總建16萬一線鴛鴦湖景觀市政府行政中心洋房、酒店御水雅筑占地2.6萬，總建5.8萬一線鴛鴦北湖景觀市政府行政中心洋房加洲湖庭占地1萬北湖公園重整小區(qū)造園洋房交通商貿(mào)城占地1.43萬，總建3.6萬舊城中心洋房美麗花城占地6萬小區(qū)造園洋房小規(guī)模別墅項目一般為占地3萬以下價格制勝別墅項目市場定位項目市場定位攻擊基礎28攻擊基礎一：陽江市區(qū)項目除富和海岸城外，其余項目占地都在29攻擊基礎二：對手對于形象的傳播僅限于表面，缺乏對陽江文化的挖掘項目定位概念定位策略陽東碧桂園給您一個五星級的家新城市水岸生活弱化低端劣勢，對自身景觀優(yōu)勢的闡析富和海岸城英倫氣度，澳洲生活異域風情的導入景湖花園成功人士，居住地標鑒賞國際生態(tài)生活社區(qū)之旅標榜“地標”形成排他性理想雅苑富貴人家，理想雅苑力求引起高端群體的共鳴御水雅筑都市尚流生活圈強調(diào)身份與圈層文化的歸屬感麗湖雅莊湖光山色，悠然人生地段資源優(yōu)勢與自身特色的結(jié)合美麗花城陽江首席花園式生態(tài)人文社區(qū)產(chǎn)品特顯生態(tài)與人文優(yōu)勢新樂苑新生活的樂趣倡導一種新的生活模式麗江雅苑發(fā)現(xiàn)新生活之美倡導一種新的生活模式桃源雅苑時尚人居，小康體現(xiàn)價格優(yōu)勢吸引城市中產(chǎn)階層項目市場定位項目市場定位攻擊基礎29攻擊基礎二：對手對于形象的傳播僅限于表面，缺乏對陽江文化30項目市場定位漠陽江畔首席中央生活區(qū)項目市場定位形象定位30項目市場定位漠陽江畔首席中央生活區(qū)項目市場定位形象定位31項目市場定位漠陽江畔：傳承江城的文化淵源，激活陽江人潛藏已久的漠陽江情懷首席：確立城區(qū)指標大盤地位中央生活區(qū)：先定義片區(qū)再策劃樓盤，體現(xiàn)住戶的生活榮耀，凸顯復合型指標大盤的綜合競爭力，復興項目所處片區(qū)“官財窟”的區(qū)域沉淀項目市場定位形象定位析義31項目市場定位漠陽江畔：傳承江城的文化淵源，激活陽江人潛藏32資源稀缺型資源可復制型性價比型品質(zhì)型定位模型一資源稀缺型：自然山水環(huán)境、江景等資源可復制型：以社區(qū)內(nèi)部造園為主陽東碧桂園景湖花園湖畔華庭御水雅筑理想雅苑麗湖雅莊創(chuàng)業(yè)名苑桃源雅苑信和小區(qū)江南雅居交通商貿(mào)城愉景花園美麗花城新樂苑富和海岸城錦江花園麗江雅苑本案項目市場定位32資源稀缺型資源可復制型性價比型品質(zhì)型定位模型一資源稀缺型33工業(yè)化型：大批量生產(chǎn)、工藝粗糙，典型代表樓盤為碧桂園系列精致型：強調(diào)產(chǎn)品綜合質(zhì)素、典型代表樓盤為星河灣高總價低總價工業(yè)化型精致型高總價低總價工業(yè)化型精致型高總價低總價工業(yè)化型精致型高總價低總價工業(yè)化型精致型定位模型二陽東碧桂園御水雅筑湖畔花園富和海岸城景湖花園湖灣華庭麗湖雅莊創(chuàng)業(yè)名苑江南雅居交通商貿(mào)城理想雅苑愉景花園美麗花城新樂苑桃源雅苑錦江花園麗江雅苑信和小區(qū)本案項目市場定位33工業(yè)化型：大批量生產(chǎn)、工藝粗糙，典型代表樓盤為碧桂園系列34高檔低檔洋房別墅洋房：以洋房開發(fā)占主導別墅：以別墅開發(fā)占主導定位模型三景湖花園陽東碧桂園湖畔花園湖灣華庭御水雅筑麗湖雅莊創(chuàng)業(yè)名苑江南雅居交通商貿(mào)城理想雅苑愉景花園美麗花城新樂苑桃源雅苑富和海岸城錦江花園麗江雅苑信和小區(qū)金旭園本案項目市場定位34高檔低檔洋房別墅洋房：以洋房開發(fā)占主導定位模型三景湖花園35項目定位：漠陽江畔首席中央生活區(qū)策略一：以“首席”概念塑造項目大盤形象、規(guī)避與市場上大量單體樓和小規(guī)模樓盤的競爭策略二：以中央生活區(qū)概念扭轉(zhuǎn)區(qū)域生活配套劣勢，復興本區(qū)域尊貴身份的沉淀策略三：以精致品質(zhì)與創(chuàng)新設計超越工業(yè)化性價比型競爭對手策略四：項目整體攻占洋房中高端市場立論：項目市場定位35項目定位：漠陽江畔首席中央生活區(qū)立論：項目市場定36項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標客戶定位項目建筑風格產(chǎn)品定制項目價格建議36項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分37目標客戶定位

通過消費者調(diào)研，我司對較為敏感的幾個購房因素具有了一定程度的了解，但究竟哪部分的消費者是本項目的目標客戶呢？接下來我司將對消費者進一步細分，進而找出本項目的目標客戶群。37目標客戶定位通過消費者調(diào)研，我司對較為敏38目標客戶定位項目主要客戶組成碧桂園陽江以及陽東地區(qū)的私企業(yè)主，少量公務員景湖花園陽江私企業(yè)主以及公務員美麗花城外貿(mào)公司員工以及教師等御水雅筑私企業(yè)主以及少量公務員富合海岸城私企業(yè)主理想雅苑陽江外貿(mào)以及刀具私企業(yè)主金旭園陽江中小企業(yè)主、公務員交通商貿(mào)城外貿(mào)企業(yè)員工江南雅居外貿(mào)企業(yè)員工以及部分公務員名雅軒外貿(mào)企業(yè)員工以及部分公務員麗湖雅莊外貿(mào)企業(yè)員工以及部分私企業(yè)主目標客戶定位代表項目客戶分析38目標客戶定位項目主要客戶組成碧桂園陽江以及陽東地區(qū)的私39目標客戶定位從上表的分析可以看出，陽江房地產(chǎn)市場目前還沒有明確的客戶類型劃分，除碧桂園外，其余的樓盤客戶群基本呈交叉的狀態(tài)，并沒有明確的分界以及辨別的標志；但從客戶的職業(yè)背景上看，各群體之間還是存在一定的差異，下面我們將針對不同職業(yè)的客戶做一個粗略的劃分和分析。目標客戶定位代表項目研究立論39目標客戶定位從上表的分析可以看出，陽江房地產(chǎn)市場目前還40目標客戶分析：私企業(yè)主（酒店、娛樂業(yè)主)目標客戶定位年齡特征30－40歲學歷初、高中家庭結(jié)構(gòu)4－6口置業(yè)特征對陽江有深厚的感情，熟悉陽江的環(huán)境，注重住宅的身份感，檔次感置業(yè)目的自住、渡假置業(yè)考慮因素環(huán)境、生活品質(zhì)、樓盤檔次、管理產(chǎn)品需求別墅戶型需求五房以上，雙套房，帶工人房，雙車庫面積需求區(qū)間200－400總價承受力100萬及以上其他要求外立面形象好，檔次感強，戶型較大，景觀和朝向好，小區(qū)管理好行為特點這部分客戶購房較為理智，一般會經(jīng)過反復的比較，注重周邊的環(huán)境，社區(qū)的氛圍和檔次，戶型設置等細節(jié)問題，價格的承受力較高。目標客戶定位目標客戶分析40目標客戶分析：私企業(yè)主（酒店、娛樂業(yè)主)目標客戶定位年41目標客戶分析：小私營主、個體工商戶、公務員、教師目標客戶定位年齡特征45－55歲學歷大專以上家庭結(jié)構(gòu)4口之家置業(yè)特征對生活區(qū)域的選擇性較強，重視居住的品質(zhì)，強調(diào)交通的便利性，生活便利性，價格的敏感度較高置業(yè)目的自主置業(yè)考慮因素價格、環(huán)境、生活品質(zhì)、生活配套、交通產(chǎn)品需求洋房戶型需求三房－四房，帶套房和工人房面積需求區(qū)間110－160總價承受力20－50萬其他要求環(huán)境優(yōu)美配套完善，交通方便，管理好，戶型設置合理行為特點購房較為理智，會經(jīng)過反復的比較做決定，注重環(huán)境、性價比和戶型的設置等目標客戶定位目標客戶分析41目標客戶分析：小私營主、個體工商戶、公務員、教師目標客42目標客戶分析：外貿(mào)公司及刀具公司員工目標客戶定位年齡特征30－40歲學歷大、中專家庭結(jié)構(gòu)3－4口置業(yè)特征注重居住的環(huán)境和品質(zhì)，價格的敏感度高置業(yè)目的自住置業(yè)考慮因素環(huán)境、生活品質(zhì)、交通便利性、管理產(chǎn)品需求洋房戶型需求兩房/三房，帶套房面積需求區(qū)間80－120總價承受力15－20萬其他要求樓盤有一定的規(guī)模，外立面好，戶型實用行為特點這部分客戶思想較為先進，對于居住主要講求實用易受銷售現(xiàn)場的影響，購房在理智的同時也較為感性，促銷等銷售手段容易打動這部分客戶。目標客戶定位目標客戶分析42目標客戶分析：外貿(mào)公司及刀具公司員工目標客戶定位年齡特43目標客戶定位住宅類型面積區(qū)間總價區(qū)間客戶選擇多層80－160㎡13－25萬外貿(mào)和刀具公司員工，及小型個體工商戶、教師、公務員小高層80－160㎡17－35萬個體工商戶、外貿(mào)及刀具公司管理層、小私營企業(yè)主、公務員、教師中高層80－160㎡20－40萬個體工商戶、外貿(mào)及刀具公司管理層、小私營企業(yè)主聯(lián)排別墅190－240㎡80－98萬個體工商戶、小私營企業(yè)主、酒店、娛樂業(yè)主獨立別墅350－400㎡150萬左右個體工商戶、小私營企業(yè)主、酒店、娛樂業(yè)主目標客戶定位目標客戶選擇43目標客戶定位住宅類型面積區(qū)間總價區(qū)間客戶選擇多層80－44目標客戶定位購房主流：私營企業(yè)主，政府公務員，個體工商戶，外貿(mào)企業(yè)員工客戶群體購房核心取向私營企業(yè)主成功之后享受生活政府公務員體驗自身社會地位外貿(mào)企業(yè)員工注重生活品質(zhì)與舒適性個體工商戶向往豪華的物質(zhì)條件目標客戶定位44目標客戶定位購房主流：私營企業(yè)主，政府公務員，個體工商45項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標客戶定位項目建筑風格產(chǎn)品定制項目價格建議45項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分46項目傳播概念案名一：觀園國際案名二：公園道壹號一座城市的生活榮耀（夢想）傳播概念項目概念傳播46項目傳播概念案名一：觀園國際案名二：公園道壹號一座城市的47項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標客戶定位項目建筑風格產(chǎn)品定制項目價格建議47項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分48產(chǎn)品組合模式定制本項目屬于占地過10萬的綜合體物業(yè)，其容積率為≤3.0。然而，在容積率的限制范圍之內(nèi)，卻存在多種的容積率選擇，同時，不同的容積率下將導致產(chǎn)生不同的產(chǎn)品組合體量結(jié)構(gòu)（洋房、別墅的比例），并由此將引發(fā)投資效益、資金回收與市場風險的變化之敏感性戰(zhàn)略變量。因此，在項目的整體開發(fā)建設中，首要的戰(zhàn)略命題是確立自身的產(chǎn)品組合模式，即制定項目容積率，并確定在該容積率下的類別產(chǎn)品配置策略。48產(chǎn)品組合模式定制本項目屬于占地過10萬的綜合體物業(yè)，其容49產(chǎn)品組合模式定制

在制定項目產(chǎn)品組合模式之前，需充分考量影響產(chǎn)品組合模式定制的各種因素之制衡力量，協(xié)調(diào)競爭與需求特征及自身條件的關(guān)系，從而定制出具有蓬勃市場生命力的產(chǎn)品體系。結(jié)合本項目的實際情況，影響項目產(chǎn)品組合模式定制的敏感因素包括如下幾個方面：項目開發(fā)條件

消費群體需求項目市場戰(zhàn)略49產(chǎn)品組合模式定制在制定項目產(chǎn)品組合模式之前，需充50產(chǎn)品組合模式定制指標占地面積：約12萬平方米建筑密度：≤30%容積率：≤3影響雖然項目的建筑密度要求為≤30%，但由于公建配套及商業(yè)配套等設施的存在，該部分設施所占建筑密度約為10％左右，故住宅部分的建筑密度宜控制在20％以下；各類型的產(chǎn)品呈現(xiàn)以下兩組數(shù)據(jù)關(guān)系，彼此存在一定的制約關(guān)系；由于上述關(guān)系式的存在，定制產(chǎn)品組合模式時須考慮各類產(chǎn)品之間的制約關(guān)系，如當別墅等用地效率偏低的產(chǎn)品較多時，就必須用小高或中高層來進行建筑密度補償。經(jīng)濟技術(shù)指標條件限制50產(chǎn)品組合模式定制指標占地面積：約12萬平方米影響雖然項目51產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品類型平均層數(shù)建安成本售價用地效率資源要求市場基礎形象項目舉例契合度聯(lián)排別墅2.56501600－2400低低好差桃源雅苑金旭園700－8003800起價（含裝修）低規(guī)模品牌湖畔景觀較好好碧桂園獨立別墅2.5800左右預計5000非常低規(guī)模品牌湖畔景觀較好好碧桂園多層68001400－1700較低性價比地段優(yōu)越好一般江南雅居小高層1311501600－1800較高地段景觀資源較好較好愉景花園御水雅筑中高層1813001800起高內(nèi)部園林較差較好加洲湖庭高層231450－15002200－2400高地段優(yōu)越稀缺景觀差較好理想雅苑景湖花園產(chǎn)品適應性評估51產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品平均建安成本售價用地資源要求市場形象52產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品適應性評估立論項目占地規(guī)模達12萬平方米，以現(xiàn)有項目的銷售速度作為判斷依據(jù)，預計本項目的開發(fā)期為3年左右。在此期間，我司認為，陽江客戶群體對于高層（18層以上）的價值判斷將不會有質(zhì)的變化。而我司在第一階段的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，客戶群普遍對高層有一定的抗拒心理，市場基礎較差。同時，現(xiàn)有高層項目基本上在鴛鴦湖畔或市中旺地，稀缺景觀或優(yōu)越地段是高層價值的重要基礎。基于以上兩點考慮，我司認為本項目不適宜建18層以上的高層。此外，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，別墅、多層、小高層（13層）均具有良好的市場基礎，可考慮因地制宜建造，而18層的小高層用地效率高，也可適當開發(fā)。產(chǎn)品類型別墅多層小高層中高層層數(shù)2.561318建議產(chǎn)品覆蓋區(qū)間52產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品適應性評估立論項目占地規(guī)模達12萬平53產(chǎn)品組合模式定制層數(shù)理論容積率理想容積率理想建筑密度獨立2.50.50.3514%聯(lián)排2.50.50.6-0.726%多層61.21.2-1.520－25%小高層132.61.5-1.812.5－15%中高層183.62.0-2.211-12%各類產(chǎn)品合理容積率備注：住宅建筑密度≤20％53產(chǎn)品組合模式定制層數(shù)理論容積率理想容積率理想建筑密度獨立54產(chǎn)品組合模式定制各類產(chǎn)品合理容積率立論從上表發(fā)現(xiàn)，即使是18層的中高層，由于規(guī)劃中要考慮建筑間距、人性尺度等因素，為達到一定的居住舒適性，容積率也不宜定得過高，宜控制在2.2以下。54產(chǎn)品組合模式定制各類產(chǎn)品合理容積率立論從上表發(fā)現(xiàn)，即使是55產(chǎn)品組合模式定制板塊項目占地規(guī)模容積率產(chǎn)品組合別墅多層小高層高層鴛鴦湖板塊景湖花園5.6萬2.8湖畔花園82004.5御水雅筑2.6萬2.23創(chuàng)業(yè)名苑1萬3.6舊城板塊交通商貿(mào)城1.43萬2.5理想雅苑3.8萬2.6東城板塊陽東碧桂園1200畝美麗花城6萬1.85新樂苑4.1萬1.3桃源雅苑2.4萬1.2西城板塊富和海岸城17萬1.6錦江花園1.9萬2.2市場基礎55產(chǎn)品組合模式定制板塊項目占地規(guī)模容積率產(chǎn)品組合別墅多層小56產(chǎn)品組合模式定制在售項目的規(guī)模普遍較小，占地多在5萬平方米以下；小規(guī)模樓盤多以單體樓的形式存在，故容積率普遍偏高，多在2左右，產(chǎn)品類型也以多層或小高層居多；臨湖項目的容積率最高，基本上以高層為主，容積率從2.8到4.5不等；而中大型項目如富和海岸城、美麗花城等，其容積率則多數(shù)在1.6-1.8之間。市場基礎分析立論從市場競爭的角度考慮，同為區(qū)域大盤的我項目，如果片面追求高容積率，將會影響到項目居住的舒適性，在面對富和海岸城、碧桂園等低密度社區(qū)的競爭時，我項目競爭力將會有所削弱。56產(chǎn)品組合模式定制在售項目的規(guī)模普遍較小，占地多在5萬平方57產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品組合模式模擬基于以上因素考慮，我司根據(jù)上文所述的數(shù)據(jù)關(guān)系，模擬了五組容積率從1.8到2.5的產(chǎn)品組合方案以供貴司項目發(fā)展參考。

容積率總建筑面積面積虧損面積比例套數(shù)總套數(shù)別墅多層小高層中高層別墅多層小高層中高層方案一1.822455814970615%0%55%30%10509605241484方案二224950912475510%0%85%5%7801661981759方案三224950912475510%7%52%31%7813710166061759方案四2.2274460998047%5%60%28%6110812976052011方案五2.5311887623775%0%60%35%49014848662350備注：公建配套以及商業(yè)設施的面積暫按15000平方米計算，其建筑密度占10％；別墅的平均面積暫按300平方米計算，而其它的洋房均積按120平方米；別墅的平均層數(shù)為2.5層，多層、小高層、中高層的平均層數(shù)分別為6、13、18。57產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品組合模式模擬基于以上因素考慮，我司根58產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品組合模式模擬評價標準我司認為，一個良好的產(chǎn)品組合模式，一方面需與項目的基地屬性、目標客戶群的需求契合，另一方面也需令項目在同構(gòu)項目的競爭中擁有優(yōu)勢地位，此外，最為重要的是，該產(chǎn)品組合模式應能為開發(fā)商獲取最大的經(jīng)濟效益，故產(chǎn)品組合模式的選擇亦應從以上角度出發(fā)進行評價。經(jīng)濟效益產(chǎn)品組合客戶需求項目屬性競爭優(yōu)勝58產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品組合模式模擬評價標準我司認為，一個良59產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品組合模式模擬經(jīng)濟評價商鋪售價為6500元/㎡，別墅3000元/㎡，多層1800元/㎡，小高2200元/㎡，中高2400元/㎡；自有資金35％，借貸65％，貸款利率按6％計算；地價為800元/平方米。備注：59產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品組合模式模擬經(jīng)濟評價商鋪售價為65060產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品組合模式評價方案一（1.8）優(yōu)勢容積率較低，居住的舒適性較強；建設周期短，且建造成本相對較低；資金利用效率高，資本收益率高于其它方案；指標靈活性強，后期可根據(jù)市場反應適當拉高樓層，提高容積率。劣勢土地利用效率低，導致樓面地價上升；稅后利潤并非最高，項目經(jīng)濟價值無法最大化；缺乏多層產(chǎn)品，在項目入市初期便必須以小高層產(chǎn)品入市，存在一定的風險。中高層產(chǎn)品的數(shù)量略高，也有一定的風險。60產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品組合模式評價方案一（1.8）優(yōu)勢容積61產(chǎn)品組合模式定制優(yōu)勢開發(fā)成本較低；中高層僅占5％左右，而其它的產(chǎn)品均具有良好的市場基礎，故本方案的市場承接力最強；劣勢稅后利潤最低，項目經(jīng)濟價值無法最大化；資金利用效率最低，資本收益率低于其它方案；項目存在一定的建筑面積虧損，土地利用效率略低。產(chǎn)品組合模式評價方案二（2.0）61產(chǎn)品組合模式定制優(yōu)勢開發(fā)成本較低；劣勢稅后利潤最低，項目62產(chǎn)品組合模式定制優(yōu)勢產(chǎn)品類型豐富，覆蓋別墅、多層、小高等多類產(chǎn)品，可滿足不同類型的客戶需求；由于各產(chǎn)品的高度不一，故可通過合理規(guī)劃營造高低錯落、生動活潑的建筑天際線；劣勢稅后利潤較低，項目經(jīng)濟價值存在提升空間；項目存在一定的建筑面積虧損，土地利用效率略低；中高層的總戶數(shù)較多，建設周期較長，且存在一定的市場風險；產(chǎn)品組合模式評價方案三（2.0）62產(chǎn)品組合模式定制優(yōu)勢產(chǎn)品類型豐富，覆蓋別墅、多層、小高等63產(chǎn)品組合模式定制優(yōu)勢產(chǎn)品類型豐富，覆蓋別墅、多層、小高等多類產(chǎn)品，可滿足不同類型的客戶需求；由于各產(chǎn)品的高度不一，故可通過合理規(guī)劃營造高低錯落、生動活潑的建筑天際線；稅后利潤尚可，高于一、二、三方案；劣勢中高層的總戶數(shù)較多，建設周期較長，且存在一定的市場風險；開發(fā)成本較高，所需投入資金高；容積率稍高，故項目的舒適性受一定影響。產(chǎn)品組合模式評價方案四（2.2）63產(chǎn)品組合模式定制優(yōu)勢產(chǎn)品類型豐富，覆蓋別墅、多層、小高等64產(chǎn)品組合模式定制優(yōu)勢土地利用效率高，樓面地價得以下降；項目利潤達至最大化，稅后利潤遠較其它方案高，滿足企業(yè)對于利潤的追求。劣勢容積率偏高，對居住的舒適性造成影響；開發(fā)成本高，所須投入的資金多；開發(fā)期、銷售期均較其它方案長；有較多的中高層，市場風險較高。產(chǎn)品組合模式評價方案五（2.5）64產(chǎn)品組合模式定制優(yōu)勢土地利用效率高，樓面地價得以下降；劣65產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品組合模式評價立論經(jīng)以上的分析，可發(fā)現(xiàn)各方案均有各自的優(yōu)勢劣勢，貴司可根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要選擇相應方案。如果希望走相對穩(wěn)健的發(fā)展路線，方案二具有較好的市場基礎，較為適宜；如果希望盡可能發(fā)掘項目價值的話，方案五是不錯的選擇。如果是希望在利潤與速度、成本幾者中取得平衡的話，建議選擇方案四。綜合以上的分析，我司建議選取方案四的產(chǎn)品組合模式，即：容積率別墅多層小高層中高層2.27%5%60%28%層數(shù)2.561318在實際操作中，由于多層及小高層具有良好的市場基礎，故可于項目入市初期首先開發(fā)多層及13層的產(chǎn)品，待項目配套、形象及周邊氛圍有所改善時方開發(fā)18層的中高層，以利于其市場接受度。65產(chǎn)品組合模式定制產(chǎn)品組合模式評價立論經(jīng)以上的分析，可發(fā)現(xiàn)66產(chǎn)品組合模式定制多層洋房細化建議電梯安裝必要性探討本項目的多層洋房層數(shù)為6層，如沒有安裝電梯，居住舒適性較差。綜觀房地產(chǎn)發(fā)展較快的城市，如廣州、深圳、佛山等地，多層的帶電梯洋房早已出現(xiàn)，產(chǎn)品已發(fā)展成熟。同時本項目的開發(fā)理念定位為“廣東西翼都會名片”，需要在產(chǎn)品及形象推廣上向先進城市靠攏。有鑒于此，我司認為有必要對多層洋房是否安裝電梯的必要性進行探討。66產(chǎn)品組合模式定制多層洋房細化建議電梯安裝必要性探討本項目67產(chǎn)品組合模式定制項目售價梯戶比層數(shù)有否電梯陽東碧桂園28001梯4戶6沒御水雅筑（情景洋房）33001梯2戶4沒江南雅居16801梯4戶7沒創(chuàng)業(yè)名苑14501梯4戶7沒新樂苑15601梯4戶7沒麗江雅苑15001梯4戶7沒錦江花園14801梯4戶7沒市場現(xiàn)行供應的多層洋房均沒設置電梯，除御水雅筑外，梯戶比均為一梯四戶。多層洋房細化建議市場供應現(xiàn)狀67產(chǎn)品組合模式定制項目售價梯戶比層數(shù)有否電梯陽東碧桂園2868產(chǎn)品組合模式定制多層洋房現(xiàn)行建議售價1700-1800元/㎡多層洋房建安工程造價800元/㎡多層洋房總建筑面積13723㎡多層洋房總棟數(shù)9棟總電梯成本18萬/部電梯需攤分成本110-120元/㎡根據(jù)上表，經(jīng)過簡單的成本測算，如在多層洋房中設置電梯，成本將每平方米上升110-120元/㎡多層洋房細化建議成本測算68產(chǎn)品組合模式定制多層洋房現(xiàn)行建議售價1700-1800元69產(chǎn)品組合模式定制優(yōu)勢劣勢提高居住舒適性拉升項目形象對于售價的提升有較大的促進作用市場供應空白建安成本上升，需要相應地提高售價單位的分攤面積增大，實用率降低，為避免過低的實用率，常規(guī)的做法是加大層面積減少單位分攤電梯日常維護成本的出現(xiàn)，導致小區(qū)管理成本的增加；小區(qū)管理費用的增加，直接導致業(yè)主居住成本的上升；市場承接力有待驗證多層洋房細化建議設置電梯的優(yōu)劣勢對比69產(chǎn)品組合模式定制優(yōu)勢劣勢提高居住舒適性建安成本上升，需要70產(chǎn)品組合模式定制如從相對穩(wěn)健的首期啟盤目標出發(fā)，在多層洋房設置電梯會致使戶型面積加大、單價提升，市場風險較大。因此，在項目的首期，如考慮推售多層單位，建議不設置電梯；項目進入后續(xù)開發(fā)時，在展示條件、工程進度、市場反應良好的情況下，多層的后續(xù)產(chǎn)品建議可設置電梯。一方面可以提高居住舒適性，對于拉升項目形象、提升售價也有較大的促進作用。多層洋房是否需要設置電梯立論建議在項目后期推售的多層洋房增加電梯設置，作為指標產(chǎn)品，豐富項目產(chǎn)品鏈，提升項目形象。70產(chǎn)品組合模式定制如從相對穩(wěn)健的首期啟盤目標出發(fā)，在多層洋71項目首期產(chǎn)品鏈設置建議策略思路“首期”指開發(fā)周期的第一期71項目首期產(chǎn)品鏈設置建議策略思路“首期”指開發(fā)周期的第一期72項目首期產(chǎn)品鏈設置建議檔次項目單間一房二房三房四房五房復式單套雙套單套雙套沒工人房沒工人房帶工人房高碧桂園景湖花園理想雅苑湖畔花園御水雅筑中愉景花園麗湖雅莊湖灣華庭交通商貿(mào)城江南雅居創(chuàng)業(yè)名苑低美麗花城麗江雅苑新樂苑在售項目戶型覆蓋區(qū)間72項目首期產(chǎn)品鏈設置建議檔次項目單間一房二房三房四房五房復73項目首期產(chǎn)品鏈設置建議在售項目戶型覆蓋區(qū)間數(shù)據(jù)研判總體而言，在售項目的戶型覆蓋區(qū)間較廣，從單間到大復式均有；其中三房單套房為主力戶型區(qū)間，大部分項目均覆蓋了該區(qū)間戶型；各檔次的項目覆蓋區(qū)間差異較為明顯，高檔次項目多傾向于四房或復式發(fā)展，除碧桂園外，甚少項目設置兩房單位，而中低檔次項目則多為兩房單位，較少做大面積的四房或以上單位；此外，上圖表顯示，即使是大面積的三房或以上單位，在售項目對于享受性的功能空間設置較少，如工人房的設計，便較為罕見。73項目首期產(chǎn)品鏈設置建議在售項目戶型覆蓋區(qū)間數(shù)據(jù)研判總體而74項目首期產(chǎn)品鏈設置建議細分戶型總價區(qū)間目標客戶資源要求項目舉例可進入性單間8萬左右首次置業(yè)者投資客低交通商貿(mào)城低一房6－10萬首次置業(yè)者投資客低交通商貿(mào)城美麗花城低二房15－20萬首次置業(yè)者低愉景花園碧桂園中三房單套18－22萬公務員個體工商戶中湖畔花園碧桂園高三房雙套25－28萬機關(guān)干部小型企業(yè)主中高湖灣華庭高四房單套35－40萬私營企業(yè)主等二次或多次置業(yè)者中高理想雅苑湖畔花園高四房雙套38－42萬私營企業(yè)主等二次或多次置業(yè)者高景湖花園理想雅苑高五房46－52萬私營企業(yè)主等二次或多次置業(yè)者高理想雅苑低復式60－80萬私營企業(yè)主等二次或多次置業(yè)者高理想雅苑御水雅筑中低戶型適應性評估74項目首期產(chǎn)品鏈設置建議細分戶型總價區(qū)間目標客戶資源要求項75項目首期產(chǎn)品鏈設置建議三房單套房是市場供應主流，且市場銷售狀況良好，其資源屬性要求較為貼近本項目基本屬性，故可進入性較強；單間和一房單位多存在于中低檔項目，其針對的主力客戶群為首次置業(yè)的年輕人或投資者，從項目整體形象考慮出發(fā)，不宜設置；二房單位同樣是市場的供應主流，雖然在高檔項目中比例較少，但考慮到項目首期必須穩(wěn)健發(fā)展，故有必要設置適量的兩房，擴大首期的客戶層面；三房雙套房的設置則是針對市場的缺失，迎合中高端客戶群對居住的舒適性要求；四房雙套房同樣是中高端項目的供應熱點，故有必要設置適量單位迎合客戶需求；由于已設置了三房雙套以及四房雙套單位，一方面為避免面積、總價的沖突，另一方面為提高大戶型的居住舒適性，不建議做四房單套房單位；五房單位由于對社區(qū)環(huán)境資源要求較高，且需求有限，不建議進入；現(xiàn)有項目基本上不設置工人房，從客戶訪談反饋回來的信息也顯示其對工人房的需求甚少，故建議無需設置工人房。戶型適應性評估研判立論75項目首期產(chǎn)品鏈設置建議三房單套房是市場供應主流，且市場銷76項目首期產(chǎn)品鏈設置建議戶型兩房三房單套房三房雙套房四房雙套房復式項目首期產(chǎn)品鏈設置建議首期洋房戶型覆蓋區(qū)間76項目首期產(chǎn)品鏈設置建議戶型兩房三房單套房三房雙套房四房雙77項目首期產(chǎn)品鏈設置建議戶型二房以下三房四房四房以上合計供應15972644386306493332.4%53.6%7.8%6.2%100.0%銷售11942716223316444926.8%61.0%5.0%7.1%100.0%銷售率75%103%58%103%90%上表顯示，2005年陽江市場消化量最大的戶型為三房，呈現(xiàn)出供不應求的市場局面；銷售量排第二位的則是二房及以下單位，占總體的26.8%。項目首期產(chǎn)品鏈設置建議整體市場供應77項目首期產(chǎn)品鏈設置建議戶型二房以下三房四房四房以上合計供78項目首期產(chǎn)品鏈設置建議項目首期產(chǎn)品鏈設置建議主要在售項目戶型結(jié)構(gòu)78項目首期產(chǎn)品鏈設置建議項目首期產(chǎn)品鏈設置建議主要在售項目79項目首期產(chǎn)品鏈設置建議主要在售項目戶型結(jié)構(gòu)研判立論統(tǒng)計顯示，三房戶型以壓倒性的量化優(yōu)勢主導整體潮流；二房、四房按照具體樓盤的檔次特征而分別作為補充性產(chǎn)品；單間、一房戶型在整體的供應結(jié)構(gòu)中僅占少數(shù)比例；不同檔次的樓盤所采取的戶型設置存在較為明顯的分異，呈現(xiàn)出檔次越高的項目大戶型單位比例越高的同變發(fā)展趨勢。79項目首期產(chǎn)品鏈設置建議主要在售項目戶型結(jié)構(gòu)研判立論統(tǒng)計顯80項目首期產(chǎn)品鏈設置建議戶型兩房三房單套房三房雙套房四房雙套房復式現(xiàn)行市場比例22.8%52.7%3.1%7.4%1.5%建議比例15％60％10％10％5％項目首期產(chǎn)品鏈設置建議洋房產(chǎn)品鏈80項目首期產(chǎn)品鏈設置建議戶型兩房三房單套房三房雙套房四房雙81項目首期產(chǎn)品鏈設置建議戶型二房三房單套房三房雙套房四房雙套房復式市場供應面積62－9884－149165－170153－184171－357總價7－23萬14－40萬29萬25－48萬28－112萬暢銷區(qū)間面積62－84113－155——153－161——總價10－20萬15－30萬——27－48萬——樓型多層小高層多層小高層——高層——本案建議面積75－85110－130130－140155－160180－200項目首期產(chǎn)品鏈設置建議洋房面積建議81項目首期產(chǎn)品鏈設置建議戶型二房三房單套房三房雙套房四房雙82項目首期產(chǎn)品鏈設置建議產(chǎn)品類型居住形態(tài)二房三房單套房三房雙套房四房雙套房復式18層小高層一梯三戶——110－130130－140155－160——13層小高層一梯三戶75－85110－130130－140155－160180－200多層（6層）一梯兩戶75－85110－130——————項目首期產(chǎn)品鏈設置建議洋房戶型及面積分布建議82項目首期產(chǎn)品鏈設置建議產(chǎn)品類型居住形態(tài)二房三房單套房三房83項目首期產(chǎn)品鏈設置建議一梯兩戶的多層洋房為市場的稀缺產(chǎn)品，居住舒適性較佳，從穩(wěn)健的啟盤策略出發(fā)，戶型設置遵循市場規(guī)律，以實用性的二房、三房單套房為主；由于戶型實用率的影響，18層洋房并不建議設置面積較少的2房單位；同時由于項目周邊景觀視野較為開闊，可設置部分的大面積單位，通過總價的拉升避免與13層的小高層洋房進行價格競爭；13層洋房的市場基礎較好，其戶型設置可兼顧部分大戶型；具體戶型設置視乎建筑單體的資源分配狀況；項目后續(xù)的產(chǎn)品鏈設置可根據(jù)銷售狀況及項目成熟度作實時的調(diào)整。83項目首期產(chǎn)品鏈設置建議一梯兩戶的多層洋房為市場的稀缺產(chǎn)品84項目別墅產(chǎn)品設置建議項目產(chǎn)品獨立別墅聯(lián)排別墅商住綜合別墅陽東碧桂園套數(shù)01200比例0100%0富和海岸城套數(shù)38028比例57%043%新樂苑套數(shù)95724比例10%63%27%桃源雅苑套數(shù)07224比例075%25%信和小區(qū)套數(shù)09661比例061%39%創(chuàng)業(yè)閣套數(shù)03512比例074%26%合計套數(shù)47380149比例8%66%26%別墅產(chǎn)品建議市場供應結(jié)構(gòu)84項目別墅產(chǎn)品設置建議項目產(chǎn)品獨立別墅聯(lián)排別墅商住綜合別墅85項目別墅產(chǎn)品設置建議項目資源研判陽東碧桂園占地60萬㎡約1的容積率400畝天然燕山湖五星級標準酒店將繼續(xù)以聯(lián)排別墅的開發(fā)為主，搭配一定量的獨立別墅和多層洋房富和海岸城占地約18萬㎡1.6的容積率漠陽江一河兩岸景觀6萬㎡臨江生態(tài)環(huán)境公園預計未來將開發(fā)聯(lián)排別墅和洋房為主小規(guī)模低端別墅項目項目規(guī)模小容積率較高缺乏小區(qū)配套小區(qū)環(huán)境粗糙高性價比預計將開發(fā)高性價比的聯(lián)排別墅及商住綜合別墅為主別墅產(chǎn)品建議未來市場競爭85項目別墅產(chǎn)品設置建議項目資源研判陽東碧桂園占地60萬㎡將86項目別墅產(chǎn)品設置建議統(tǒng)計項目的產(chǎn)品類型均較為豐富，均設置有一定比例的聯(lián)排別墅與商住綜合別墅，獨立別墅數(shù)量偏少，現(xiàn)階段的供應主要來自于富和海岸城；總體而言，普通的聯(lián)排別墅在統(tǒng)計項目中比例約占75％以上，一定程度上反映了聯(lián)排別墅良好的市場基礎；在缺乏景觀資源和地段優(yōu)勢的條件下，新樂苑設置了不足10套的獨立別墅用作拉升項目檔次之用，市場反映十分良好，值得本項目借鑒；商住綜合別墅多設置在以高性價比競爭的低端別墅項目中，雖能提升部分別墅的售價，但其外觀及居住舒適性有損本案檔次，應盡量避免。別墅產(chǎn)品設置數(shù)據(jù)研判86項目別墅產(chǎn)品設置建議統(tǒng)計項目的產(chǎn)品類型均較為豐富，均設置87項目別墅產(chǎn)品設置建議類型獨立別墅聯(lián)排別墅面積比例20％80％套數(shù)比例13％87％別墅產(chǎn)品建議比例建議87項目別墅產(chǎn)品設置建議類型獨立別墅聯(lián)排別墅面積比例20％888本案的別墅產(chǎn)品布置在一個獨立的組團內(nèi)，資源、景觀、服務都為最優(yōu)化配置，讓客戶感受到居住在本項目的別墅組團內(nèi)身份體現(xiàn)的標簽；其中獨立別墅是本案標簽產(chǎn)品，具有拉升項目整體檔次之用，數(shù)量應盡量控制；聯(lián)排別墅的面積應符合主流市場，市場承接力強；聯(lián)排別墅總價應參照碧桂園聯(lián)排別墅的最低價格，并略低，從價格上與小規(guī)模的別墅項目形成檔次的差異，凸現(xiàn)項目形象；區(qū)內(nèi)還潛在著以價格戰(zhàn)競爭的一定數(shù)量的小規(guī)模的低端自建別墅項目，其競爭程度不言而喻，產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先及整體檔次感的拉差是致勝的關(guān)鍵；此外，聯(lián)排別墅的用地效率也較獨立別墅高。項目別墅產(chǎn)品設置建議88本案的別墅產(chǎn)品布置在一個獨立的組團內(nèi)，資源、景觀、服務都89項目別墅產(chǎn)品設置建議項目獨立別墅聯(lián)排別墅套數(shù)主力面積面積區(qū)間主力面積陽東碧桂園————160－281210－240富和海岸城38300－380————金旭園5450－500200－270230新樂苑9260－320220－230220－230桃源雅苑————268－360270－300信和小區(qū)————190－220200創(chuàng)業(yè)閣————194－271230－270別墅產(chǎn)品建議參考性項目面積89項目別墅產(chǎn)品設置建議項目獨立別墅聯(lián)排別墅套數(shù)主力面積面積90項目別墅產(chǎn)品設置建議所統(tǒng)計之可比性項目的聯(lián)排別墅面積較為參差，從160㎡到360㎡不等；陽東碧桂園延續(xù)了其一直以來的發(fā)展模式，現(xiàn)階段推出的雖然全為聯(lián)排別墅，但主力面積卻稍為保守地控制在210－240㎡，在現(xiàn)階段陽江市聯(lián)排別墅的主流面積內(nèi)，通過單價的拉升提高總體售價，是陽江市最高端的住宅項目；市場反饋的信息表明，陽東碧桂園160－180㎡的經(jīng)濟型別墅最為暢銷，此外是210－240的主流戶型；金旭園在項目的整體檔次及產(chǎn)品質(zhì)量上都領(lǐng)先于其他低端的小規(guī)模別墅小區(qū)，雖然總價稍高，但也較市場受落；總體而言，區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅的主力面積大多在220-240㎡左右。別墅產(chǎn)品建議數(shù)據(jù)研判90項目別墅產(chǎn)品設置建議所統(tǒng)計之可比性項目的聯(lián)排別墅面積較為91項目別墅產(chǎn)品設置建議聯(lián)排別墅面積區(qū)間190－210㎡220－240㎡目標總價63－70萬75－82萬獨立別墅面積區(qū)間350－400㎡

結(jié)合區(qū)域內(nèi)別墅市場的現(xiàn)狀,以及在售別墅項目的銷售情況,我司根據(jù)項目自身實際情況建議本項目別墅產(chǎn)品面積設置區(qū)間如下:本案的別墅只有約共的70多套，是本案的指標性產(chǎn)品，屬于項目內(nèi)資源、景觀最優(yōu)化配置的產(chǎn)品，是項目價值的最高體現(xiàn)；通過別墅產(chǎn)品的獨立分區(qū)、獨立管理，導入創(chuàng)新的建筑元素、貼心的業(yè)主服務，增加業(yè)主的居住優(yōu)越感。別墅產(chǎn)品建議面積建議91項目別墅產(chǎn)品設置建議聯(lián)排別墅面積區(qū)間190－210㎡292產(chǎn)品定制產(chǎn)品定制立論項目整體產(chǎn)品建議容積率別墅多層13層小高層18層小高層2.27%5%60%28%整體別墅產(chǎn)品建議獨立別墅聯(lián)排別墅面積比例20%80%面積區(qū)間350-400190-210220-240套數(shù)比例13%87%首期洋房產(chǎn)品建議戶型二房三房單套房三房雙套房四房雙套房復式面積比例15%60%10%10%5%面積區(qū)間75-85110-130130-140155-160180-20092產(chǎn)品定制產(chǎn)品定制立論項目整體產(chǎn)品建議容積率別墅多層13層93項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標客戶定位項目建筑風格產(chǎn)品定制項目價格建議93項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分94項目價格建議現(xiàn)時陽江的房地產(chǎn)市場仍處于起步階段，藏富于民的社會經(jīng)濟格局賦予陽江房價今后幾年仍有較大的上升空間；本案占地12萬㎡，是陽江市區(qū)規(guī)模僅次于碧桂園的住宅項目，產(chǎn)品組合形式多樣，其中洋房為主要產(chǎn)品形式，包括多層、12層和18層的小高層，銷售周期較長，而隨著項目環(huán)境的成熟、形象的確立，洋房整體價格具備較大的提升空間；為制定整體營銷戰(zhàn)略部署、實現(xiàn)資金回收目標進而全面推動項目進入理想的可持續(xù)發(fā)展軌道，在結(jié)合目標客戶購買心理及項目定位戰(zhàn)略的基礎上，本階段只制定首期洋房產(chǎn)品的價格。項目價格建議定價思路94項目價格建議現(xiàn)時陽江的房地產(chǎn)市場仍處于起步階段，藏富于民95項目價格建議搜集交易實例建立比較實例建立價格比較基礎分析比較實例修正差異評估項目價格從房地產(chǎn)中介、樓盤現(xiàn)場、房管部門等渠道收集近期交易案例以可比性和完整程度為標準選取與待估有相同效能的交易實例對比較實例的價格作必要的技術(shù)處理，使其與待估物業(yè)的價格具共同的比較基礎從多個修正因素比較參照物與待估物之間差異分析差異所造成的價格差異，尋找修正差異依據(jù)分析比較實例差異程度，確定比較實例影響權(quán)重分析比較實例內(nèi)部因素影響程度，確定影響比較實例價格和待估房產(chǎn)的主導因素通過比較實例與待估房產(chǎn)的比較，找到兩者之間差價，并按一定標準對比較物價格進行修正采取綜合評估公式，從修正價格中評估出待估物的租售價格項目價格建議定價思路95項目價格建議搜集交易實例建立比較實例建立價格比較基礎分析96項目價格建議多層洋房首期均價建議1700-1800元/㎡（毛坯）項目價格建議首期多層洋房96項目價格建議多層洋房首期均價建議1700-1800元/㎡97項目價格建議12層小高層洋房首期均價建議2100-2200元/㎡（毛坯）項目價格建議首期12層洋房97項目價格建議12層小高層洋房首期均價建議2100-22098項目價格建議18層洋房首期均價2300-2400元/㎡（毛坯）項目價格建議首期18層洋房98項目價格建議18層洋房首期均價2300-2400元/㎡（99項目價格建議作為拉升項目檔次、體現(xiàn)項目價值之用的別墅組團無論從區(qū)位布置、規(guī)劃條件、居住舒適性都遠拋離于現(xiàn)時市場上的主流產(chǎn)品；本案的別墅產(chǎn)品體量較少，僅有80套，因此無需考慮進行分期銷售；預計別墅產(chǎn)品推出時項目條件已相當成熟，價格有較大的突破空間。項目價格建議整體別墅99項目價格建議作為拉升項目檔次、體現(xiàn)項目價值之用的別墅組團100項目價格建議聯(lián)排別墅整體價格建議區(qū)間3300-3500元/㎡（毛坯）項目價格建議整體聯(lián)排別墅100項目價格建議聯(lián)排別墅整體價格建議區(qū)間3300-3500101項目價格建議價格區(qū)間供應項目貨量競爭優(yōu)勢市場效應5000元/㎡或以上陽東碧桂園潛在供應，預計有一定貨量供應一線湖畔景觀資源品牌、規(guī)模效應項目形象逐漸成熟未發(fā)售3800－4000元/㎡新樂苑9棟稍具規(guī)模的居住小區(qū)利用少量的高值產(chǎn)品進行價格突破售罄3100-3300元/㎡富和海岸城38套,占首期貨量31％以大量的高值產(chǎn)品開局，缺乏相應的軟硬件支持銷售緩慢3100-3300元/㎡金旭園5棟左右利用少量的高值產(chǎn)品提高整個小區(qū)的居住舒適性，與普通主流純別墅社區(qū)拉開距離售罄項目價格建議整體獨立別墅101項目價格建議價格區(qū)間供應項目貨量競爭優(yōu)勢市場效應500102項目價格建議區(qū)域獨立別墅現(xiàn)階段供應缺位，在售項目僅有3個，貨量不足50套，一般的市場比較法已經(jīng)不適用；未來供應主要來自于以規(guī)模、品牌、景觀資源效應為競爭優(yōu)勢的陽東碧桂園，是區(qū)域獨立別墅市場的絕對領(lǐng)先者，因此本案的獨立別墅定位應與之保持一定的競爭優(yōu)勢；本案的獨立別墅僅有8套，占據(jù)著整個項目資源最好的區(qū)位，居住舒適性、產(chǎn)品品質(zhì)都遠拋離于諸如新樂苑、金旭園等市場現(xiàn)有主流別墅小區(qū)，具備充分條件占據(jù)較高的價格區(qū)間；預計該類產(chǎn)品銷售時已是開發(fā)中后期，居住成熟度將得到大大提升，其銷售價格區(qū)間建議4300-4800元/㎡。項目價格建議立論102項目價格建議區(qū)域獨立別墅現(xiàn)階段供應缺位，在售項目僅有3103項目價格建議產(chǎn)品類型多層12層18層聯(lián)排別墅獨立別墅首期價格（元/㎡）1700-18002100-22002300-2400//整體價格（元/㎡）預計項目整體的洋房均價將在首期價格的基礎上提高15—20％3300－35004300－488項目價格建議103項目價格建議產(chǎn)品類型多層12層18層聯(lián)排別墅獨立別墅首104項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標客戶定位項目建筑風格產(chǎn)品定制項目價格建議104項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部105項目規(guī)劃理念規(guī)劃理念復合型社區(qū)開放型街區(qū)交往型社區(qū)項目規(guī)劃理念105項目規(guī)劃理念規(guī)劃理念復合型社區(qū)開放型街區(qū)交往型社區(qū)項目106項目規(guī)劃理念復合型社區(qū)——引入商業(yè)、服務、休閑、娛樂等成熟便捷的生活設施，將生活、工作、購物融為一體，體現(xiàn)成長型社區(qū)自我完善的特質(zhì)。106項目規(guī)劃理念復合型社區(qū)——引入商業(yè)、服務、休閑、娛樂等107項目規(guī)劃理念——主張公共空間的開放性，通過社區(qū)道路的合理布局，保證人性化的步行空間，讓居民輕松便捷的享用社區(qū)設施。開放型街區(qū)107項目規(guī)劃理念——主張公共空間的開放性，通過社區(qū)道路的合108項目規(guī)劃理念——提倡增強鄰里交往，在組團庭院、公共綠化、商業(yè)會所等地開辟多種自然、輕松的交流空間，倡導和諧的社區(qū)氛圍。交往型社區(qū)108項目規(guī)劃理念——提倡增強鄰里交往，在組團庭院、公共綠化項目建筑風格源自意大利的古典建筑風格，并在近代演化成復興新古典風格，在此基礎上再融合西班牙式質(zhì)樸的建筑形式，具有獨特的地中海風情。項目建筑風格源自意大利的古典建筑風格，并在近代演化成復興新古質(zhì)樸的材質(zhì)，柔和的色彩，清雅的格調(diào)，錯落的布局，精雕細刻的細部，平緩的西班牙屋頂，挺立的塔樓，通透的陽臺及大玻璃窗，恰當?shù)谋壤?，凹凸豐富的線條、立面，充分體現(xiàn)設計者的用心良苦：那就是為居住者營造一個都市人夢想追求的休閑渡假式的高檔次生活環(huán)境。質(zhì)樸的材質(zhì)，柔和的色彩，清雅的格調(diào)，錯落的布局，精雕細刻的細在細節(jié)的處理上特別的細膩精巧，又貼近自然的脈動，使其擁有永恒的生命力。在細節(jié)的處理上特別的細膩精巧，又貼近自然的脈動，使其擁有永恒112項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標客戶定位項目建筑風格產(chǎn)品定制項目價格建議112項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部113商業(yè)部分建議

第一層次基本價值滿足住戶日常生活需要，體現(xiàn)便利性與實用性；第二層次演繹價值為項目的整體形象提供強大的物質(zhì)支持力和傳播表現(xiàn)力，體現(xiàn)經(jīng)營的特色性；第三層次可持續(xù)價值商業(yè)配套取得良好的經(jīng)營狀態(tài)及前景，并持久發(fā)揮為樓盤開拓客源的作用，體現(xiàn)可持續(xù)性。商業(yè)部分建議商業(yè)配套存在價值113商業(yè)部分建議第一層次基本價值商業(yè)部分建議商業(yè)配套存在114可持續(xù)價值演繹價值基本價值基于以上對商業(yè)配套存在價值的理解，結(jié)合本項目的實際情況，敝司建議將現(xiàn)階段項目商業(yè)配套設置的目的設定在體現(xiàn)基本價值與演繹價值的層面上。其中基本價值是重點，保障項目在競爭中立于不敗之地；演繹價值是關(guān)鍵，為項目的推廣勢能注入強勁的推動力；通過基本價值與演繹價值的優(yōu)越表現(xiàn)，逐步實現(xiàn)商業(yè)配套的可持續(xù)價值。商業(yè)部分建議商業(yè)物業(yè)運作目標商業(yè)部分建議114可持續(xù)價值演繹價值基本價值基于以上對商業(yè)配套存在價值的115臨街商業(yè)內(nèi)街風情商業(yè)商業(yè)部分建議商業(yè)部分建議商業(yè)布局115臨街商業(yè)內(nèi)街風情商業(yè)商業(yè)部分建議商業(yè)部分建議商業(yè)布局116主題定位臨街商業(yè)陽江旗艦社區(qū)商業(yè)MALL內(nèi)街商業(yè)歐陸風情商業(yè)街區(qū)旗艦級表明項目在陽江的首發(fā)性地位。在項目面市之前，陽江甚少同時具備休閑、購物功能的綜合性購物中心，而專門以滿足居民綜合消費為目標的社區(qū)性購物中心更為罕有。本項目的出現(xiàn)，則為彌補該類型商業(yè)物業(yè)的缺位。社區(qū)MALL，則是社區(qū)商業(yè)的綜合體，適應現(xiàn)代城市發(fā)展，符合現(xiàn)代都市人“一站式”消費觀念和需求，將社區(qū)化居住模式與多元化休閑購物需要相結(jié)合，既可最大限度滿足泛社區(qū)消費群日常生活、休閑、購物需要、又可令商業(yè)品牌經(jīng)營得到適度的擴張，是一種可提供持續(xù)性發(fā)展和滾動經(jīng)營，從而實現(xiàn)最大經(jīng)營效益的新興商業(yè)模式。

主體定位釋義：商業(yè)部分建議商業(yè)主題定位商業(yè)部分建議116主題定位臨街商業(yè)陽江旗艦社區(qū)商業(yè)MALL內(nèi)街商業(yè)歐陸風117功能定位特征經(jīng)營范圍臨街商業(yè)生活配套必需型滿足居民日常生活需要即基本物質(zhì)生活方面的需求，決定居民生活舒適度中小飲食店、銀行、便利店、藥店、美發(fā)美容、醫(yī)療診所、洗衣、郵局普通服務型主要為居民提供大眾化的商業(yè)服務需求，相對來說居民對其依賴度較小家電超市、家裝公司、建材五金店、沖曬店、面包房、服裝、家政、體育用品、中介等內(nèi)街商業(yè)休閑娛樂享受型主要是滿足居民更高的物質(zhì)方面的需求和精神方面的需求，提升小區(qū)的生活品位和影響力書店、水族館、家居精品、音像唱片、寵物店、西餐廳、大型市肆、鮮花店、咖啡屋、健身中心等商業(yè)部分建議商業(yè)功能定位商業(yè)部分建議117功能定位特征經(jīng)營范圍臨街商業(yè)生活配套滿足居民日常生活需118建議方案一：陽江國際廣場建議方案二：信誠－摩爾街商業(yè)部分建議商業(yè)命名建議商業(yè)部分建議118建議方案一：陽江國際廣場建議方案二：信誠－摩爾街商業(yè)部119商業(yè)部分建議商鋪間隔建議商業(yè)部分建議商鋪間隔長×寬主力面積層高內(nèi)街鋪獨立式商鋪為主，預留組合空間4.5×1150㎡5.5米臨街鋪獨立式商鋪為主，預留組合空間5×1575㎡6米突破陽江現(xiàn)有上下層捆綁出售的銷售模式，同時配以6米層高創(chuàng)造買一層送一層的溢價空間。119商業(yè)部分建議商鋪間隔建議商業(yè)部分建議商鋪間隔長×寬主力120商鋪間隔長×寬主力面積層高內(nèi)街鋪獨立式商鋪為主，預留組合空間4.5×1150㎡5.5米臨街鋪獨立式商鋪為主，預留組合空間5×1575㎡6米突破陽江現(xiàn)有上下層捆綁出售的銷售模式，同時配以6米層高創(chuàng)造買一層送一層的溢價空間。商業(yè)部分建議商鋪間隔建議商業(yè)部分建議120商鋪間隔長×寬主力面積層高內(nèi)街鋪獨立式商鋪為主，預留組121商鋪部分建議以市場比較法為主，收益還原法為輔市場比較法項目預期租金水平收益還原法建議售價收益還原法市場比較法市場比較法建議售價①②項目建議售價加權(quán)平均商業(yè)價格建議測算方法121商鋪部分建議以市場比較法為主，收益還原法為輔市場比較法122商鋪價格建議市場比較法建議售價為6852元/㎡商業(yè)價格建議商業(yè)外街122商鋪價格建議市場比較法建議售價為6852元/㎡商業(yè)價格123商鋪價格建議首層商鋪租金還原根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，設定首層商鋪租金兩倍于二層商鋪租金，假定二層商鋪租金為x，則首層商鋪租金為2x，有：面積×售價＝（x+2x）×面積123商鋪價格建議首層商鋪租金還原根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，設定首層商鋪124商鋪價格建議根據(jù)市場比較法，預計項目的商鋪首層每月每平方米租金為42元124商鋪價格建議根據(jù)市場比較法，預計項目的商鋪首層每月每平125商鋪價格建議根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，設定一手投資回報率為8％一手投資回報率=月平方租價*12個月本案參照投資回報價收益還原法建議價格6300元/㎡125商鋪價格建議根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，設定一手投資回報率為8％一手126商鋪價格建議臨街商鋪最終銷售均價6500—7000元/㎡參考方法市場比較法收益還原法參考售價68526300比重0.70.3預計售價6686126商