首開(kāi)集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綜合研究匯報(bào)課件

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首開(kāi)集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綜合研究謹(jǐn)呈：首開(kāi)集團(tuán)2010年8月1

首開(kāi)集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綜合研究謹(jǐn)呈：首開(kāi)集團(tuán)2010年8月2研究目標(biāo)當(dāng)前京外發(fā)展方向是否符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)？現(xiàn)有京外項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路如何調(diào)整？未來(lái)京外業(yè)務(wù)發(fā)展的主攻方向如何確定？如何把握首開(kāi)帶來(lái)的發(fā)展新機(jī)遇？2研究目標(biāo)當(dāng)前京外發(fā)展方向是否符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)？3研究結(jié)論發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，京外發(fā)展加強(qiáng)協(xié)調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)控制打造特色，品牌傳播1233研究結(jié)論發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，京外發(fā)展1234第一部分國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析第二部分成功企業(yè)跨地域發(fā)展實(shí)證研究第三部分京外城市發(fā)展機(jī)會(huì)分析與推薦第四部分首開(kāi)京外項(xiàng)目現(xiàn)狀分析與價(jià)值評(píng)價(jià)第五部分首開(kāi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及資源分析第六部分京外業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略性建議市場(chǎng)篇企業(yè)篇綜合研究框架4第一部分國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析市場(chǎng)篇企業(yè)篇綜合研究5綜合研究框架——致力于為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供專(zhuān)業(yè)依據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析成功企業(yè)跨地域發(fā)展實(shí)證研究關(guān)鍵成功因素（戰(zhàn)略、管理）首開(kāi)京外項(xiàng)目現(xiàn)狀分析與價(jià)值評(píng)價(jià)京外發(fā)展思路京外項(xiàng)目管理建議京外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的空間首開(kāi)京外發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)內(nèi)部資源能力外部環(huán)境首開(kāi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及資源分析京外城市發(fā)展機(jī)會(huì)分析與推薦市場(chǎng)規(guī)模產(chǎn)業(yè)鏈狀況行業(yè)驅(qū)動(dòng)力分析競(jìng)爭(zhēng)格局國(guó)外企業(yè)研究：Pulte，Homes，Contex，Lennar國(guó)內(nèi)企業(yè)研究：萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、合生創(chuàng)展、中國(guó)海外、富力京外城市細(xì)分市場(chǎng)研究各城市發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)會(huì)城市推薦進(jìn)入時(shí)機(jī)建議項(xiàng)目現(xiàn)狀及特征分析項(xiàng)目分布合理性評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià)項(xiàng)目問(wèn)題分析項(xiàng)目處置意見(jiàn)企業(yè)發(fā)展及能力分析企業(yè)文化管理組織架構(gòu)人力資源現(xiàn)狀京外業(yè)務(wù)發(fā)展模式京外資金運(yùn)作模式5綜合研究框架——致力于為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供專(zhuān)業(yè)依據(jù)國(guó)內(nèi)房6第一部分

市場(chǎng)規(guī)模分析產(chǎn)業(yè)鏈分析行業(yè)驅(qū)動(dòng)力分析競(jìng)爭(zhēng)格局分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析6第一部分市場(chǎng)規(guī)模分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析7

京外行業(yè)發(fā)展空間行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究框架市場(chǎng)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)業(yè)鏈狀況行業(yè)驅(qū)動(dòng)力

京內(nèi)外對(duì)比中心城市規(guī)模二三線規(guī)模未來(lái)市場(chǎng)空間

產(chǎn)業(yè)鏈全景圖政府和金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)商價(jià)值鏈

經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)土地驅(qū)動(dòng)資金驅(qū)動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新

集中度對(duì)比各城市狀況行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)行業(yè)特點(diǎn)7京外行業(yè)發(fā)展空間研究框架市場(chǎng)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)業(yè)鏈狀況行業(yè)驅(qū)8（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市拉開(kāi)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕。1987年11月，深圳市首次公開(kāi)招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市開(kāi)始建立住房公積金制度。一、試點(diǎn)起步階段二、調(diào)整推進(jìn)階段三、協(xié)調(diào)發(fā)展階段四、調(diào)控新階段（1992至1998年）1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開(kāi)始復(fù)蘇。（1998至2002年）1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在中國(guó)加入WTO后，行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。（2003年以來(lái)）2003年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。行業(yè)的特點(diǎn)是什么？中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程市場(chǎng)規(guī)模8（1978至1991年）一、試點(diǎn)起步階段二、調(diào)整推進(jìn)階9房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周期性；不同城市呈現(xiàn)不同的周期特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡；一、二、三級(jí)城市呈梯度式發(fā)展。政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)周期明顯地域集中政策敏感市場(chǎng)規(guī)模9房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周1020002001200220032004北京京外491259297125900810376京內(nèi)京外市場(chǎng)份額比較（以銷(xiāo)售額計(jì)）人民幣：億元京外市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間廣闊市場(chǎng)規(guī)模1020002001200220032004北京京外491211三大區(qū)域市場(chǎng)比重%環(huán)渤海長(zhǎng)三角珠三角其他地區(qū)城市在區(qū)域的市場(chǎng)比重%北京環(huán)渤海長(zhǎng)三角珠三角上海廣州深圳經(jīng)濟(jì)圈、中心城市戰(zhàn)略地位突出（以銷(xiāo)售額計(jì)）市場(chǎng)規(guī)模11三大區(qū)域市場(chǎng)比重%環(huán)渤海長(zhǎng)三角珠三角其他地區(qū)城市在區(qū)域的12天津30.4%青島29.1%蘇州35.9%無(wú)錫29%成都40.7%2000-2004年城市商品房銷(xiāo)售額（人民幣：億元）二三線城市市場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛城市復(fù)合增長(zhǎng)率市場(chǎng)規(guī)模12天津青島蘇州無(wú)錫成都2000-2004年城市商品房銷(xiāo)售額13未來(lái)市場(chǎng)空間——快速城市化帶來(lái)巨大空間20042003200220012000城市化水平平均每年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)各城市歷年人均GDP市場(chǎng)規(guī)模13未來(lái)市場(chǎng)空間——快速城市化帶來(lái)巨大空間20042003214地塊勘查確定用地條件地塊清理前期開(kāi)發(fā)地塊上市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理

銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)裝飾裝潢物業(yè)服務(wù)政府土地管理部門(mén)政府規(guī)劃部門(mén)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位建筑承包單位材料供應(yīng)商金融機(jī)構(gòu)消費(fèi)者消費(fèi)者營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)公司買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)后續(xù)服務(wù)市場(chǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈全景圖——開(kāi)發(fā)商處于核心位置產(chǎn)業(yè)鏈狀況14地塊勘查確定用地條件地塊清理前期開(kāi)發(fā)地塊上市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)15開(kāi)發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)中的價(jià)值鏈——資源整合創(chuàng)造價(jià)值技術(shù)開(kāi)發(fā)采購(gòu)企業(yè)基礎(chǔ)資源人力資源管理可行性研究融資活動(dòng)建設(shè)貸款市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)定位營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃工程管理土地使用權(quán)獲得動(dòng)拆遷，建設(shè)單位投標(biāo)，建材，資金規(guī)劃設(shè)計(jì)預(yù)售安排市場(chǎng)研究中介機(jī)構(gòu)服務(wù)物資供應(yīng)廣告促銷(xiāo)銷(xiāo)售合同管理按揭抵押貸款物業(yè)管理手冊(cè)與程序設(shè)備與技術(shù)物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)市場(chǎng)與銷(xiāo)售外部后勤生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)部后勤產(chǎn)業(yè)鏈狀況15開(kāi)發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)中的價(jià)值鏈——資源整合創(chuàng)造價(jià)值技術(shù)開(kāi)發(fā)采16政府壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)，控制土地供應(yīng)總量、速度和結(jié)構(gòu)，政府儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng)、公開(kāi)交易、市場(chǎng)配置的土地供應(yīng)機(jī)制正在建立中。

《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》再次重申，今后一級(jí)土地開(kāi)發(fā)將嚴(yán)格實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)方式。銀行機(jī)構(gòu)是命脈，提供大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中銀行機(jī)構(gòu)提供貸款資金的比重在55%以上。政府和金融機(jī)構(gòu)的地位產(chǎn)業(yè)鏈狀況16政府和金融機(jī)構(gòu)的地位產(chǎn)業(yè)鏈狀況17產(chǎn)業(yè)鏈特點(diǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)眾多，有效地一體化整合至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有賴(lài)于縮短開(kāi)發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。政府能否提供穩(wěn)定的土地供應(yīng)和金融政策，是關(guān)乎行業(yè)成熟的決定因素。資金鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵，自有資金是門(mén)檻，融資渠道是動(dòng)脈。產(chǎn)業(yè)鏈狀況17產(chǎn)業(yè)鏈特點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)眾多，有效地一體化整合18房地產(chǎn)行業(yè)繁榮靠的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體持續(xù)快速增長(zhǎng)和按揭貸款的持續(xù)低利率。人均GDP持續(xù)增長(zhǎng)，引發(fā)住房需求的快速上升，房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售量就會(huì)同步上升，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額快速上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)不斷增長(zhǎng)。貸款低利率，降低按揭成本增加房地產(chǎn)的需求；同時(shí)，低利率也會(huì)降低房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)快速上升。經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)行業(yè)驅(qū)動(dòng)力18經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)行業(yè)驅(qū)動(dòng)力19土地驅(qū)動(dòng)土地供應(yīng)市場(chǎng)化推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。2004年招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓土地面積、價(jià)款，分別占整個(gè)出讓土地總面積和總價(jià)款的28.5％和58.4％。而在1999年全國(guó)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地面積占出讓土地總面積的比例不足2％。土地供應(yīng)的市場(chǎng)化進(jìn)程，使得土地供應(yīng)更加透明和規(guī)范，促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)?；?、跨地域發(fā)展。行業(yè)驅(qū)動(dòng)力19土地驅(qū)動(dòng)土地供應(yīng)市場(chǎng)化推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。行業(yè)驅(qū)20資本驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得銀行貸款的大力支持。2004年底房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款為7810.9億元，2005年1季度末達(dá)到8177.5億元，保持穩(wěn)定增速。通過(guò)銀行貸款，消費(fèi)者住房需求得以實(shí)現(xiàn)。2002年以來(lái)，居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額直線上升，2004年底達(dá)到15922.3億元，余額同比增長(zhǎng)35.1%。雖然2003年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)率逐步下降，但仍維持30%以上。金融市場(chǎng)開(kāi)放程度提高，外資進(jìn)入，融資渠道多元化。行業(yè)驅(qū)動(dòng)力20資本驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得銀行貸款的大力支持。行業(yè)驅(qū)動(dòng)力21技術(shù)創(chuàng)新——未來(lái)驅(qū)動(dòng)力為應(yīng)對(duì)資源短缺的制約，在建筑過(guò)程中使用新材料，做到節(jié)約能源、環(huán)保，能促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)方式面臨新的變革，先進(jìn)國(guó)家普遍采用的工廠化生產(chǎn)方式具有借鑒意義。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效率不到歐美房地產(chǎn)公司的60％。先進(jìn)的生產(chǎn)方式使得資金周轉(zhuǎn)加快，同樣的資本投入就能有更好的回報(bào)。先進(jìn)的生產(chǎn)方式能更好提高建筑質(zhì)量，避免開(kāi)發(fā)商付出大量的資源和精力對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)。行業(yè)驅(qū)動(dòng)力21技術(shù)創(chuàng)新——未來(lái)驅(qū)動(dòng)力行業(yè)驅(qū)動(dòng)力22數(shù)量眾多，行業(yè)集中度不足，競(jìng)爭(zhēng)力不足

正逐步進(jìn)入行業(yè)的整合階段企業(yè)總數(shù)：≤１％，投資額占：１９.１％總資產(chǎn)：２１.７％經(jīng)營(yíng)收入：２６％竣工面積：２１.１％銷(xiāo)售面積：１８.８％中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)５００強(qiáng)市場(chǎng)份額總和情況競(jìng)爭(zhēng)格局22數(shù)量眾多，行業(yè)集中度不足，競(jìng)爭(zhēng)力不足

正逐步進(jìn)入行業(yè)的整23與高集中度的美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)差距美國(guó)前20位開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)份額總和變化趨勢(shì)在過(guò)去10年間，市場(chǎng)份額總和幾乎翻了一番。競(jìng)爭(zhēng)格局23與高集中度的美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)差距美國(guó)前20位開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)份額24各城市開(kāi)發(fā)企業(yè)狀況城市開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)企業(yè)性質(zhì)上海2199國(guó)有：19%；民營(yíng)：69%；外資：12%深圳600國(guó)有：19%，民營(yíng)71%；外資：10%蘇州735——天津761國(guó)有：24%；民營(yíng)：68%；外資：8%重慶1597國(guó)有：7%；民營(yíng)：86%；外資：7%煙臺(tái)267國(guó)有：56%；民營(yíng)：31%；外資：13%蘭州203——競(jìng)爭(zhēng)格局24各城市開(kāi)發(fā)企業(yè)狀況城市開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)企業(yè)性質(zhì)上海2199國(guó)25毛利潤(rùn)率凈利潤(rùn)率國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商美國(guó)開(kāi)發(fā)商行業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析——比國(guó)外更高的利潤(rùn)率競(jìng)爭(zhēng)格局25毛利潤(rùn)率凈利潤(rùn)率國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商美國(guó)開(kāi)發(fā)商行業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析——26國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商美國(guó)開(kāi)發(fā)商行業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析——凈資產(chǎn)收益率卻較低？競(jìng)爭(zhēng)格局26國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商美國(guó)開(kāi)發(fā)商行業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析——凈資產(chǎn)收益率卻較27行業(yè)運(yùn)營(yíng)缺乏效率——資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商美國(guó)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)格局27行業(yè)運(yùn)營(yíng)缺乏效率——資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商美國(guó)開(kāi)發(fā)商競(jìng)28行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為快速成長(zhǎng)中的產(chǎn)業(yè)，將遵循經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，從分散，最終走向集約化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。行業(yè)格局將三分天下，大型跨區(qū)域、本地企業(yè)、專(zhuān)業(yè)化公司將在一段時(shí)期內(nèi)共同推動(dòng)行業(yè)的整體發(fā)展，大型跨地域企業(yè)集團(tuán)將在行業(yè)中占居領(lǐng)導(dǎo)者的地位。企業(yè)制定中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，通過(guò)管理提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，成為其運(yùn)營(yíng)成功關(guān)鍵的因素。企業(yè)跨地域發(fā)展，有利于其快速規(guī)模化，避免單一市場(chǎng)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，并大大降低產(chǎn)品開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)成本。中國(guó)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步開(kāi)放，各類(lèi)國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的介入房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)有銀行的商業(yè)銀行化，都將促使房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)運(yùn)作，以符合資本市場(chǎng)的要求，這些都將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。競(jìng)爭(zhēng)格局28行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為快速成長(zhǎng)中的產(chǎn)業(yè)，將遵循經(jīng)濟(jì)29第二部分

跨區(qū)域發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素跨區(qū)域面臨的核心挑戰(zhàn)跨區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵成功因素企業(yè)實(shí)證研究成功房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨地域發(fā)展之實(shí)證研究29第二部分

跨區(qū)域發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素成功房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨30實(shí)證研究框架研究的問(wèn)題房地產(chǎn)發(fā)展商跨區(qū)域發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素是什么？房地產(chǎn)發(fā)展商跨區(qū)域發(fā)展面臨著哪些挑戰(zhàn)？跨區(qū)域發(fā)展的大型發(fā)展商有什么樣的成功經(jīng)驗(yàn)？

研究對(duì)象及特點(diǎn)多種類(lèi)型的開(kāi)發(fā)企業(yè)（紅籌、藍(lán)籌、民營(yíng)、外國(guó)企業(yè)）已實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展（至少5個(gè)城市）近3年業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)國(guó)內(nèi)：萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海、合生、富力國(guó)外：pultehomes、lennar、centex研究結(jié)論跨區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵成功因素30實(shí)證研究框架研究的問(wèn)題研究對(duì)象及特點(diǎn)研究結(jié)論31

一、企業(yè)的生存與發(fā)展是其跨區(qū)域發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力行業(yè)趨勢(shì)資源聚集及規(guī)?；l(fā)展企業(yè)生存與發(fā)展做大做強(qiáng)的愿望有剩余的資源資源的局限地區(qū)性房地產(chǎn)發(fā)展的不平衡可以為跨區(qū)域發(fā)展的企業(yè)規(guī)避單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

單一市場(chǎng)規(guī)模局限企業(yè)因素市場(chǎng)因素主動(dòng)被動(dòng)機(jī)會(huì)威脅31一、企業(yè)的生存與發(fā)展是其跨區(qū)域發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力行32二、管理是企業(yè)跨區(qū)域面臨的核心挑戰(zhàn)企業(yè)發(fā)展單一城市多城市拿地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售售后服務(wù)業(yè)務(wù)流程跨區(qū)域發(fā)展如何獲取想要的土地？開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品？如何控制開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作？

在跨區(qū)域發(fā)展中如何保持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力？如何配置資源？如何管理？如何收回投資和持續(xù)發(fā)展？資源如何整合？核心挑戰(zhàn)：尋找管理跨度與深度的平衡全國(guó)多區(qū)域32二、管理是企業(yè)跨區(qū)域面臨的核心挑戰(zhàn)企業(yè)單一多城市拿地開(kāi)發(fā)33清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略科學(xué)的企業(yè)管理體系全國(guó)性品牌產(chǎn)業(yè)與資本市場(chǎng)的對(duì)接強(qiáng)大的整合能力在跨區(qū)域發(fā)展中繼續(xù)保持和提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力三、知名跨區(qū)域發(fā)展商的關(guān)鍵成功因素33清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略三、知名跨區(qū)域發(fā)展商的關(guān)鍵成功因素34可以快速發(fā)展壯大，并規(guī)避“機(jī)會(huì)主義”導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)入什么區(qū)域開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品

清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略34可以快速發(fā)展壯大，并規(guī)避“機(jī)會(huì)主義”導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)目35跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略科學(xué)的決策機(jī)制科學(xué)的組織架構(gòu)科學(xué)的考核機(jī)制決策指標(biāo)決策流程考核指標(biāo)激勵(lì)機(jī)制與戰(zhàn)略相匹配明確的責(zé)權(quán)利關(guān)系

科學(xué)的管理模式——是保證戰(zhàn)略有效實(shí)施的關(guān)鍵35跨區(qū)域發(fā)展科學(xué)的決策科學(xué)的組織科學(xué)的考核決策指標(biāo)考核指標(biāo)36

行業(yè)的水平整合能力

通過(guò)并購(gòu)等水平整合模式實(shí)現(xiàn)1+1〉2

的效果，迅速壯大企業(yè)規(guī)模和實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展

產(chǎn)業(yè)鏈的垂直整合能力

通過(guò)垂直整合培育企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈上多個(gè)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)力，保持企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展中的比較優(yōu)勢(shì)，更好地實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展

強(qiáng)大的整合能力——能促進(jìn)企業(yè)更快更好地實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展36強(qiáng)大的整合能力——能促進(jìn)企業(yè)更快更好地實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展37萬(wàn)科第一次跨區(qū)域擴(kuò)張中海華潤(rùn)置地富力合生創(chuàng)展國(guó)內(nèi)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展時(shí)機(jī)萬(wàn)科第二次跨區(qū)域擴(kuò)張四、實(shí)證研究37萬(wàn)科第一次中海華潤(rùn)置地富力合生創(chuàng)展國(guó)內(nèi)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展時(shí)機(jī)38跨區(qū)域發(fā)展的三個(gè)階段機(jī)會(huì)擴(kuò)張階段確定大眾住宅為核心業(yè)務(wù)，正式開(kāi)始業(yè)務(wù)調(diào)整戰(zhàn)略擴(kuò)張階段完成業(yè)務(wù)調(diào)整；開(kāi)始新一輪跨地域經(jīng)營(yíng)布局重點(diǎn)城市發(fā)展階段“做減法”的業(yè)務(wù)調(diào)整萬(wàn)科跨區(qū)域發(fā)展城市數(shù)量全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率GDP增長(zhǎng)率萬(wàn)科38跨區(qū)域發(fā)展的三個(gè)階段機(jī)會(huì)擴(kuò)張階段戰(zhàn)略擴(kuò)張階段重點(diǎn)城市發(fā)展39從機(jī)會(huì)主義到戰(zhàn)略導(dǎo)向90年代初期，萬(wàn)科提出了跨區(qū)域發(fā)展的構(gòu)想，當(dāng)時(shí)隨機(jī)選擇了歷史上發(fā)展比較快、人口比較密集的核心大城市，以及所謂有人脈關(guān)系的東北，西南等大中小型城市到1998年前后，跨地區(qū)發(fā)展開(kāi)始有意識(shí)地選擇人口在100萬(wàn)以上、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的中型城市從2002年開(kāi)始，萬(wàn)科開(kāi)始從城市圈的角度、人力資源配置和合理的管理幅度，考慮跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局萬(wàn)科39從機(jī)會(huì)主義到戰(zhàn)略導(dǎo)向90年代初期，萬(wàn)科提出了跨區(qū)域發(fā)展的40城市19911992199319941995199619971998199920002001200220032004深圳●●●●●●●●●●●●●●上?！瘛瘛瘛瘛瘛瘛瘛瘛瘛瘛瘛瘛瘛瘛翉B門(mén)●●×青島●●●●●●●鞍山●●●●●●●●●×北海●●●●●●●成都●●●●●●●●●●●沈陽(yáng)●●●●●●●●●●●●天津●●●●●●●●●●●●北京●●●●●●●●●●●●×石家莊●●●●●●大連●●●●●●●武漢●●●●●長(zhǎng)春●●●●南京●●●●南昌●●●●佛山●●●廣州●●中山●●東莞●昆山●無(wú)錫●城市萬(wàn)科40城市1991199219931994199519961941支撐體系管理體制資源整合考核體系清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和支撐體系——成功關(guān)鍵跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目系列城市花園系列四季花城系列金色家園系列自然人文系列產(chǎn)品系列情景house趨優(yōu)house優(yōu)尚house創(chuàng)庫(kù)house“3+X”城市圈聚焦戰(zhàn)略投資于最重要的市場(chǎng)目標(biāo)城市及相似地塊關(guān)鍵資源的中央集權(quán)制，控制資金、人力資源和土地獲取決策，保證各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)分公司在發(fā)展上幾乎沒(méi)有短板，從而實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)控制多方面拓寬融資渠道解決跨區(qū)域發(fā)展的資金問(wèn)題；實(shí)施“海盜計(jì)劃”和“職業(yè)經(jīng)理人”計(jì)劃，解決跨區(qū)域發(fā)展中人力資源不足的問(wèn)題平衡記分卡萬(wàn)科41支撐體系管理資源整合考核清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和支撐體系—42新戰(zhàn)略目標(biāo)下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型做中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的領(lǐng)跑者2014年銷(xiāo)售額1000億元，商品住宅市場(chǎng)份額3%每年30%的增長(zhǎng)率完成1100萬(wàn)㎡的銷(xiāo)售面積年竣工量1300萬(wàn)㎡同時(shí)運(yùn)作140個(gè)項(xiàng)目擁有7000萬(wàn)㎡的土地儲(chǔ)備需要13000人顛覆??！轉(zhuǎn)型！！萬(wàn)科42新戰(zhàn)略目標(biāo)下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型做中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的領(lǐng)跑者每年343新戰(zhàn)略變革下戰(zhàn)略目標(biāo)體系建立以客戶需求為導(dǎo)向的決策經(jīng)營(yíng)體系轉(zhuǎn)向資源整合者的操作方式打造“戰(zhàn)略總部、專(zhuān)業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線”的組織架構(gòu)不斷系統(tǒng)，培訓(xùn)提升員工能力，營(yíng)造優(yōu)秀的組織文化建立與業(yè)務(wù)快速發(fā)展相匹配的風(fēng)險(xiǎn)控制體系扮演引領(lǐng)行業(yè)進(jìn)步的企業(yè)公民角色萬(wàn)科43新戰(zhàn)略變革下戰(zhàn)略目標(biāo)體系建立以客戶需求為導(dǎo)向的決策經(jīng)營(yíng)體44集團(tuán)總部向“戰(zhàn)略中心”轉(zhuǎn)變集團(tuán)總部區(qū)域公司城市公司制定發(fā)展的大戰(zhàn)略融資管理，財(cái)務(wù)管理產(chǎn)品系列的研發(fā)和設(shè)計(jì)品牌建設(shè)和客戶管理確定各項(xiàng)目指標(biāo)確定項(xiàng)目定位、產(chǎn)品方案和操作思路售價(jià)、成本、利潤(rùn)的執(zhí)行者萬(wàn)科44集團(tuán)總部向“戰(zhàn)略中心”轉(zhuǎn)變集團(tuán)總部區(qū)域公司城市公司制定發(fā)45向資源整合商的角色轉(zhuǎn)型成為四大國(guó)有商業(yè)銀行總行級(jí)的重點(diǎn)客戶與國(guó)際房地產(chǎn)投資銀行（HI）合作與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資基金合作

產(chǎn)業(yè)鏈整合（資源整合）行業(yè)整合(規(guī)模擴(kuò)張）

萬(wàn)科華東：收購(gòu)浙江南都華北：收購(gòu)北京朝開(kāi)

通過(guò)聯(lián)動(dòng)電子商務(wù)搭建網(wǎng)絡(luò)化采購(gòu)平臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)外包，尋求專(zhuān)業(yè)化合作萬(wàn)科品牌客戶資源（萬(wàn)客會(huì)）

資源整合萬(wàn)科45向資源整合商的角色轉(zhuǎn)型成為四大國(guó)有商業(yè)銀行總行級(jí)的重點(diǎn)客46跨區(qū)域發(fā)展成功的關(guān)鍵因素

逐步清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，以及企業(yè)在戰(zhàn)略調(diào)整過(guò)程中自身運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型能力合理的組織架構(gòu)控制和降低管理運(yùn)營(yíng)成本，既實(shí)現(xiàn)資源共享，又保證各地分公司按照“統(tǒng)一的萬(wàn)科模式”運(yùn)作不斷成熟的系列化產(chǎn)品，既縮短了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，也大大降低了風(fēng)險(xiǎn)管理難度和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本通過(guò)有效的整合，特別是在融資領(lǐng)域的多方合作，擺脫了跨區(qū)域發(fā)展中資金問(wèn)題的束縛萬(wàn)科的品牌效應(yīng)帶來(lái)不斷增長(zhǎng)的無(wú)形資產(chǎn)萬(wàn)科46跨區(qū)域發(fā)展成功的關(guān)鍵因素逐步清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，以及47深圳北京廣州成都中山南京長(zhǎng)春蘇州西安上海由重點(diǎn)戰(zhàn)略城市向二線城市進(jìn)軍中國(guó)海外47深圳北京廣州成都中山長(zhǎng)春蘇州上海由重點(diǎn)戰(zhàn)略城市向二線城市48總體目標(biāo)持續(xù)快速穩(wěn)健發(fā)展跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略鞏固核心城市地位，提高市場(chǎng)占有率；積極適度地向有潛力的二線城市進(jìn)行業(yè)務(wù)和品牌擴(kuò)張財(cái)務(wù)戰(zhàn)略投資回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)注現(xiàn)金流和資金周轉(zhuǎn)率管理輸出資源輸出技術(shù)輸出充分利用中港兩地的資本市場(chǎng)，拓展融資渠道，尋求跨區(qū)域發(fā)展中穩(wěn)定資金來(lái)源完善的管理制度、工程管理流程、資源整合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化專(zhuān)業(yè)輸出是中海跨區(qū)域過(guò)程中保持競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵中國(guó)海外48總體目標(biāo)持續(xù)快速穩(wěn)健發(fā)展跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略鞏固核心城市地位，49建設(shè)部屬企業(yè)，香港上市公司的背景使其擁有很強(qiáng)的資本運(yùn)作能力，有利于滿足企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展過(guò)程中對(duì)資金和土地儲(chǔ)備的要求依賴(lài)于多年來(lái)在建筑設(shè)計(jì)、施工和工程管理方面的經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)管理方面的能力，使其在跨區(qū)域發(fā)展中能保持在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上多個(gè)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)力（產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑施工、工程監(jiān)理）“中海地產(chǎn)”及“中海物業(yè)管理”的品牌體系使其在跨區(qū)域發(fā)展過(guò)程中更易于被客戶接受跨區(qū)域發(fā)展的成功關(guān)鍵因素中國(guó)海外49跨區(qū)域發(fā)展的成功關(guān)鍵因素中國(guó)海外50清晰的戰(zhàn)略目標(biāo)：投資回報(bào)率的最大化借鑒萬(wàn)科形成清晰的跨區(qū)域差異化發(fā)展戰(zhàn)略跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略有選擇地進(jìn)入高潛力的一線、二線目標(biāo)城市，如北京，成都，“產(chǎn)品復(fù)制”策略發(fā)展系列化成熟產(chǎn)品

業(yè)務(wù)發(fā)展模式城市差異化產(chǎn)品差異化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)差異化

競(jìng)爭(zhēng)策略標(biāo)桿管理平衡記分卡系統(tǒng)

管理模式華潤(rùn)集團(tuán)體系內(nèi)房地產(chǎn)資源整合

資源整合模式華潤(rùn)置地50清晰的戰(zhàn)略目標(biāo)：投資回報(bào)率的最大化借鑒萬(wàn)科形成清晰的跨區(qū)51２００５年１１月２１日，華潤(rùn)置地有限公司宣布向母公司華潤(rùn)集團(tuán)收購(gòu)北京、上海、深圳的三項(xiàng)投資物業(yè)。通過(guò)此次收購(gòu)，華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備中，投資物業(yè)比重進(jìn)一步加大，將為企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流總市值迅速增長(zhǎng)

３５．５億７０億凈資產(chǎn)值大幅提高，銀行進(jìn)一步提高對(duì)其的最高凈貸款額度，企業(yè)融資能力進(jìn)一步增強(qiáng)

４９億１０１億戰(zhàn)略導(dǎo)向的資源整合更受資本市場(chǎng)關(guān)注資本市場(chǎng)的認(rèn)同，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金支持！華潤(rùn)置地51２００５年１１月２１日，華潤(rùn)置地有限公司宣布向母公司華潤(rùn)52清晰的戰(zhàn)略對(duì)未來(lái)跨區(qū)域發(fā)展的影響提高回報(bào)率：從單純的住宅型房地產(chǎn)發(fā)展商轉(zhuǎn)向綜合型物業(yè)的房地產(chǎn)發(fā)展商，在現(xiàn)有產(chǎn)品系列里面，增加以“深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城”為代表的都市綜合體產(chǎn)品系列以較高的回報(bào)率更好的吸引國(guó)際資本市場(chǎng)的資金，投入運(yùn)作一些運(yùn)作周期長(zhǎng)，高投入高風(fēng)險(xiǎn)但未來(lái)增值潛力巨大的項(xiàng)目，如長(zhǎng)期持有寫(xiě)字樓，大型商場(chǎng)等物業(yè)的城市綜合體項(xiàng)目，舊城改造等區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等在一、二線城市運(yùn)作大規(guī)模、低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的大眾住宅項(xiàng)目，快速銷(xiāo)售，形成短期即有現(xiàn)金流收入，降低資本運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)華潤(rùn)置地52清晰的戰(zhàn)略對(duì)未來(lái)跨區(qū)域發(fā)展的影響華潤(rùn)置地53單一市場(chǎng)發(fā)展空間漸趨飽和，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)將趨于偏低，企業(yè)如何謀求跨區(qū)域發(fā)展，通過(guò)規(guī)模運(yùn)作取得規(guī)模效應(yīng)，就成了開(kāi)發(fā)商的一個(gè)重要策略?！x世東集約式拓展、一體化運(yùn)作、規(guī)模化發(fā)展

合生創(chuàng)展集中重點(diǎn)逐個(gè)擊破的集約式拓展產(chǎn)業(yè)鏈一體化運(yùn)作多項(xiàng)目運(yùn)作，規(guī)?；l(fā)展集中資源，整合營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)發(fā)展特點(diǎn)53單一市場(chǎng)發(fā)展空間漸趨飽和，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)將趨54由于目前廣州的土地供應(yīng)不足，難以滿足持續(xù)發(fā)展，今后兩三年內(nèi)富力地產(chǎn)的戰(zhàn)略重點(diǎn)將北移?！獜埩ξ覀冏鍪卤容^穩(wěn)健，往往是先在一個(gè)地區(qū)做深做透，做好幾個(gè)項(xiàng)目，才向另外一個(gè)地區(qū)發(fā)展。不會(huì)在每個(gè)地區(qū)都開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，即使在將來(lái)，我們也會(huì)持續(xù)這一發(fā)展模式。——李思廉戰(zhàn)略重心北移穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)富力地產(chǎn)54由于目前廣州的土地供應(yīng)不足，難以滿足持續(xù)發(fā)展，今后兩三年55小結(jié)：國(guó)內(nèi)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn)規(guī)避單一市場(chǎng)周期和規(guī)模局限的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注戰(zhàn)略性城市的布局產(chǎn)品系列化尋求規(guī)模效應(yīng)和風(fēng)險(xiǎn)平衡跨區(qū)域發(fā)展是“做市場(chǎng)”而不是“做項(xiàng)目”資源整合者的角色更加明顯55小結(jié)：國(guó)內(nèi)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn)56195060s70s80s90s2000—45個(gè)市場(chǎng)分布于25個(gè)洲以及墨西哥波多黎各公司在底特律成立進(jìn)入華盛頓芝加哥亞特蘭大主要在10個(gè)市場(chǎng)發(fā)展17個(gè)市場(chǎng)分布于11個(gè)洲41個(gè)市場(chǎng)分布于25個(gè)洲起步擴(kuò)展階段快速擴(kuò)展階段自我超越階段技術(shù)創(chuàng)新階段1972年公司股票在美國(guó)證券交易所上市1983年母公司股票在紐約證券交易所上市發(fā)展歷程56195060s57經(jīng)過(guò)40年跨區(qū)域發(fā)展的自我蓄勢(shì)階段后，98年開(kāi)始通過(guò)行業(yè)并購(gòu)的方式在已進(jìn)入的市場(chǎng)提高份額，企業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展周期PulteHomes200119991998DelWebbBlackstoneRadnorHomes

DiVosta此次并購(gòu)使其取得了老年住宅的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位并購(gòu)進(jìn)入高速發(fā)展57經(jīng)過(guò)40年跨區(qū)域發(fā)展的自我蓄勢(shì)階段后，98年開(kāi)始通過(guò)行業(yè)581954－70：奠定發(fā)展宗旨。1954年，在邁阿密開(kāi)始進(jìn)入建筑行業(yè)，專(zhuān)建家居住宅。1969開(kāi)始發(fā)展并管理商業(yè)建筑和多單元住宅。1971－83：地域擴(kuò)張。1971年，Lennar公司在紐約證交所上市。1972

年，進(jìn)入亞利桑那州市場(chǎng)，開(kāi)始成為全國(guó)性公司。

1984－

95：從金融服務(wù)到“有機(jī)多元化”。1984年，成UniversalAmericanMortgageCompany，提供住房抵押貸款服務(wù)，至今已擁有6個(gè)房地產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不同的房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)。1996以后：并購(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)化改造和規(guī)模擴(kuò)張。1990年代中期，Lennar公司開(kāi)始展開(kāi)頻繁的并購(gòu)活動(dòng)。其中2000年并購(gòu)USHome，讓公司的規(guī)模翻了一倍。發(fā)展歷程581954－70：奠定發(fā)展宗旨。1954年，在邁阿密開(kāi)始進(jìn)59從1972年在紐約證券交易所上市開(kāi)始，lennar掀開(kāi)了通過(guò)并購(gòu)在全國(guó)跨區(qū)域發(fā)展的浪潮lennar20042003200220001999……classicAmericanhomes、connell-barronhomes、

NewhalllandandFarmingCompanyseppalahomehomes、colemanhomespatriothomes、sunstarcommunities、dongallowayhomes、geneseecompany、barryandrewshomes、

cambridgehomes、pacificcenturyhomes、concordhomes、summithomesu.s.homecorporationeaglehomemortgage……跨區(qū)域發(fā)展史就是一部行業(yè)并購(gòu)史59從1972年在紐約證券交易所上市開(kāi)始，lennar掀開(kāi)了60

市場(chǎng)份額和品牌——18州、14品牌60

市場(chǎng)份額和品牌——18州、14品牌61第一階段（1950-196１）：抓住了二戰(zhàn)后美國(guó)房地產(chǎn)需求大增的機(jī)會(huì)，涉足居民住屋建設(shè)領(lǐng)域第二階段（1961-1969）：遭遇美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展低潮時(shí)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，一系列舉措，使Centex公司奠定了在住宅生產(chǎn)和建筑材料生產(chǎn)方面的專(zhuān)長(zhǎng)，在低端產(chǎn)品市場(chǎng)獲得了成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)第三階段（1969-1997）：在1969年以后的近30年中，Centex公司的擴(kuò)張沿著上市、金融服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化和地域擴(kuò)張四條主線展開(kāi)第四個(gè)階段（1998開(kāi)始）：Centex公司開(kāi)始關(guān)注客戶滿意度發(fā)展歷程61第一階段（1950-196１）：抓住了二戰(zhàn)后美國(guó)房地產(chǎn)需62市場(chǎng)份額26州的92市場(chǎng)客戶群細(xì)分

First-time（首次置業(yè)者）firstmove-up（第一換房者）Secondmove-up（第二次換房者）activeadult（活躍長(zhǎng)者）住宅產(chǎn)品

Singlefamilydetachedhomes聯(lián)立式別墅Condominiums城市公寓townhomes聯(lián)排低層住宅

市場(chǎng)份額和品牌62市場(chǎng)份額26州的92市場(chǎng)客戶群細(xì)分First-63與資本市場(chǎng)結(jié)合將是企業(yè)快速發(fā)展的必然行業(yè)并購(gòu)將有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速的跨區(qū)域發(fā)展關(guān)注客戶研究將使企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展小結(jié)：國(guó)外企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn)63小結(jié)：國(guó)外企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn)64第三部分京外城市發(fā)展機(jī)會(huì)分析與推薦

京外城市細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)各城市發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)（潛力/風(fēng)險(xiǎn)）待考察之目標(biāo)城市確定

38城市發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)（潛力/風(fēng)險(xiǎn)）機(jī)會(huì)城市推薦細(xì)分市場(chǎng)及進(jìn)入時(shí)機(jī)建議64第三部分京外城市發(fā)展機(jī)會(huì)分析與推薦京外城市細(xì)分市場(chǎng)65考察范圍說(shuō)明考察城市：上海、天津、深圳、重慶、蘇州、蘭州、煙臺(tái)、三亞、成都、珠海、?？凇⑽錆h等12個(gè)京外項(xiàng)目所在城市?？疾祉?xiàng)目：原天鴻項(xiàng)目原城開(kāi)項(xiàng)目重慶江北農(nóng)場(chǎng)珠海成吉思汗大廈深圳安柏麗晶武漢頤翠園蘭州鴻運(yùn)潤(rùn)園海口富頤花園天津水上運(yùn)動(dòng)中心成都江安河項(xiàng)目煙臺(tái)濱海廣場(chǎng)上海長(zhǎng)楓項(xiàng)目

上?？禈蚓幼^(qū)蘇州寶島花園三亞蜈支洲島65考察范圍說(shuō)明考察城市：原天鴻項(xiàng)目原城開(kāi)項(xiàng)目重慶江北農(nóng)66各城市細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)收益前景風(fēng)險(xiǎn)前景共考察以下5類(lèi)細(xì)分市場(chǎng)：普通住宅/高檔住宅；高檔寫(xiě)字樓/普通寫(xiě)字樓；商用物業(yè)。以高、中、低三級(jí)評(píng)估各城市細(xì)分市場(chǎng)的收益、風(fēng)險(xiǎn)/前景。66各城市細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)收益前景風(fēng)險(xiǎn)前景共考察以下67各城市發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)（京外項(xiàng)目城市12個(gè)）對(duì)京外以及北京共13個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行定量模型評(píng)價(jià)。通過(guò)對(duì)比現(xiàn)時(shí)各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度，評(píng)判各城市房地產(chǎn)未來(lái)的相對(duì)發(fā)展?jié)摿Α３鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展程度：表示城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模、收入消費(fèi)規(guī)模、消費(fèi)潛力規(guī)模三方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度：表示房地產(chǎn)業(yè)的比重、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、房地產(chǎn)供需規(guī)模，房地產(chǎn)價(jià)格水平三方面。67各城市發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)（京外項(xiàng)目城市12個(gè)）對(duì)京外以及北京共68各城市發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)（京外項(xiàng)目城市12個(gè)）對(duì)京外以及北京共13個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行定量模型評(píng)價(jià)。通過(guò)對(duì)比現(xiàn)時(shí)各城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿εc市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)判各城市投資環(huán)境優(yōu)劣。房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力考察：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、國(guó)民經(jīng)濟(jì)及收入增長(zhǎng)、居民居住條件等三方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)考察：房地產(chǎn)投資比重及相對(duì)增速、房?jī)r(jià)收入比及相對(duì)增速、城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局等四方面。補(bǔ)充外來(lái)需求、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)容量、二手交易活躍程度分別對(duì)城市潛力和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行修正。68各城市發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)（京外項(xiàng)目城市12個(gè)）對(duì)京外以及北京共69目標(biāo)城市確定重慶蘭州煙臺(tái)深圳三亞天津北京上海蘇州哈爾濱廣州成都長(zhǎng)春青島無(wú)錫沈陽(yáng)石家莊鄭州珠海大連濟(jì)南昆山南京合肥南通溫州杭州金華寧波西安呼和浩特東莞海口長(zhǎng)沙南昌武漢貴陽(yáng)廈門(mén)區(qū)域考察城市數(shù)東北3華北5華東9西北2西南4華南6小計(jì)29現(xiàn)有項(xiàng)目12北京1總計(jì)3869目標(biāo)城市確定重慶蘭州煙臺(tái)深圳三亞天津北京上海蘇州哈爾濱廣70城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)結(jié)果（38城市）70城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)結(jié)果（38城市）71城市發(fā)展?jié)摿εc風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果（38城市）71城市發(fā)展?jié)摿εc風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果（38城市）72機(jī)會(huì)城市推薦結(jié)果（6城市）72機(jī)會(huì)城市推薦結(jié)果（6城市）73機(jī)會(huì)城市推薦結(jié)果匯總請(qǐng)用地圖顯示

重慶蘭州煙臺(tái)深圳三亞天津北京上海蘇州哈爾濱廣州成都寧波長(zhǎng)春青島無(wú)錫

區(qū)域

現(xiàn)有

推薦東北區(qū)域：無(wú)哈爾濱

長(zhǎng)春華北區(qū)域：北京青島天津煙臺(tái)華東區(qū)域：上海無(wú)錫蘇州寧波西北區(qū)域：蘭州西南區(qū)域：重慶成都武漢華南區(qū)域：深圳

廣州

珠海三亞?？谖錆h?？谥楹?3機(jī)會(huì)城市推薦結(jié)果匯總請(qǐng)用地圖顯示重慶蘭州煙臺(tái)深圳三亞天津74區(qū)域城市近期機(jī)會(huì)遠(yuǎn)期機(jī)會(huì)近期避免華北天津普通住宅高檔住宅/寫(xiě)字樓無(wú)煙臺(tái)高檔住宅甲級(jí)寫(xiě)字樓商用物業(yè)青島商用物業(yè)高檔住宅寫(xiě)字樓華東上海甲級(jí)寫(xiě)字樓商用物業(yè)無(wú)蘇州普通住宅高檔住宅無(wú)無(wú)錫高檔住宅甲級(jí)寫(xiě)字樓商用物業(yè)寧波高檔住宅商用物業(yè)寫(xiě)字樓華南深圳普通/高檔住宅普通/甲級(jí)寫(xiě)字樓無(wú)珠海高檔住宅商用物業(yè)普通/甲級(jí)寫(xiě)字樓海口甲級(jí)寫(xiě)字樓高檔住宅商用物業(yè)三亞高檔住宅商用物業(yè)普通寫(xiě)字樓廣州商用物業(yè)寫(xiě)字樓無(wú)西南重慶普通住宅高檔住宅/商用物業(yè)普通/甲級(jí)寫(xiě)字樓成都普通/高檔住宅商用物業(yè)普通/甲級(jí)寫(xiě)字樓武漢高檔住宅高檔別墅別墅/商用物業(yè)東北哈爾濱普通住宅甲級(jí)寫(xiě)字樓/商用物業(yè)普通寫(xiě)字樓/高檔住宅長(zhǎng)春普通住宅/商用物業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓普通寫(xiě)字樓/高檔住宅西北蘭州普通/高檔住宅商用物業(yè)普通/甲級(jí)寫(xiě)字樓細(xì)分市場(chǎng)及進(jìn)入時(shí)機(jī)建議（12＋6共18城市）74區(qū)域城市近期機(jī)會(huì)遠(yuǎn)期機(jī)會(huì)近期避免華北天津普通住宅高檔住宅75第四部分

京外項(xiàng)目特征及現(xiàn)狀分析京外項(xiàng)目分布合理性評(píng)價(jià)京外項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià)京外項(xiàng)目問(wèn)題分析首開(kāi)京外項(xiàng)目現(xiàn)狀分析與價(jià)值評(píng)價(jià)75第四部分京外項(xiàng)目特征及現(xiàn)狀分析首開(kāi)京外項(xiàng)目現(xiàn)狀分析與價(jià)76項(xiàng)目合理性評(píng)價(jià)體系說(shuō)明指標(biāo)名稱(chēng)含義說(shuō)明

區(qū)域分布項(xiàng)目進(jìn)展考察項(xiàng)目當(dāng)前情況，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)推測(cè)，評(píng)估項(xiàng)目是否能按照原定計(jì)劃完成（包括開(kāi)發(fā)及租售全過(guò)程）。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)考察項(xiàng)目投資回收的難度和周期，評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)水平的比較關(guān)系。項(xiàng)目收益考察項(xiàng)目當(dāng)前情況，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)推測(cè)，評(píng)估項(xiàng)目收益與當(dāng)?shù)赝?lèi)項(xiàng)目平均收益水平的比較關(guān)系。

項(xiàng)目性質(zhì)項(xiàng)目的性質(zhì)（住宅、辦公、商鋪）是否符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的特點(diǎn)

產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位（高中低）是否符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況

項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目的規(guī)模是否成為項(xiàng)目的有利因素綜合評(píng)價(jià)

綜合以上各項(xiàng)評(píng)價(jià)的結(jié)果76項(xiàng)目合理性評(píng)價(jià)體系說(shuō)明指標(biāo)名稱(chēng)含義說(shuō)明區(qū)域分布項(xiàng)目進(jìn)77京外項(xiàng)目分布特征項(xiàng)目前景項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目前景項(xiàng)目收益天津重慶深圳住宅蘭州煙臺(tái)上海長(zhǎng)風(fēng)上海康橋重慶天津煙臺(tái)上海長(zhǎng)風(fēng)上?？禈蛱K州蘇州深圳住宅海南三亞海南三亞蘭州珠海珠海武漢武漢?？诤？诔啥汲啥?7京外項(xiàng)目分布特征項(xiàng)目前景項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目前景項(xiàng)目收益天津重慶78項(xiàng)目收益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)項(xiàng)目收益評(píng)價(jià)78項(xiàng)目收益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)項(xiàng)目收益評(píng)價(jià)79注：綜合評(píng)價(jià)結(jié)果表示各項(xiàng)目間相對(duì)情況，而不是項(xiàng)目絕對(duì)價(jià)值京外項(xiàng)目分布合理性評(píng)價(jià)結(jié)果京外項(xiàng)目區(qū)域分布項(xiàng)目性質(zhì)產(chǎn)品定位項(xiàng)目規(guī)模綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目前景項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目收益重慶江北農(nóng)場(chǎng)●●●●●●●●●●●●●●●●●●●深圳安柏麗晶●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●蘭州鴻運(yùn)潤(rùn)園●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●天津水上運(yùn)動(dòng)中心●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●煙臺(tái)濱海廣場(chǎng)●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●上海長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●上海康橋居住區(qū)●●●●●●●●●●●●●●●●蘇州寶島花園●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●三亞蜈支洲島●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●珠海成吉思汗●●●●●●●●●●●●●●●●●●●武漢頤翠園●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●?？诟活U花園●●●●●●●●●●●●●●●●●成都江安河項(xiàng)目

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●79注：綜合評(píng)價(jià)結(jié)果表示各項(xiàng)目間相對(duì)情況，而不是項(xiàng)目絕對(duì)價(jià)值80京外項(xiàng)目發(fā)展價(jià)值評(píng)價(jià)結(jié)果注：綜合評(píng)價(jià)結(jié)果表示各項(xiàng)目間相對(duì)情況，而不是項(xiàng)目絕對(duì)價(jià)值京外項(xiàng)目合理性收益性問(wèn)題性其他價(jià)值不確定性綜合價(jià)值創(chuàng)新價(jià)值公共關(guān)系公司品牌重慶江北農(nóng)場(chǎng)▋▋▋▋▋▋▅▅▅▅▅▋▋▋▋▅▅▅▅▅▋深圳安柏麗晶▋▋▋▋▋▋▋▋▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▅▋▋▋▋▋蘭州鴻運(yùn)潤(rùn)園▋▋▋▋▋▋▋▋▋▅▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▅▋▋▋▋▋天津水上運(yùn)動(dòng)中心▋▋▋▋▋▋▋▅▅▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▅▅▅▋▋▋煙臺(tái)濱海廣場(chǎng)▋▋▋▋▋▋▋▋▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▅▅▋▋▋▋上海長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目

▋▋▋▋▋▋▋▋▅▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▅▅▅▋▋▋上海康橋居住區(qū)▋▋▋▋▋▅▅▅▋▋▋▋▋▋▋▅▅▋▋蘇州寶島花園▋▋▋▋▋▋▋▋▅▅▅▅▋▋▋▋▋▋▋▅▅▅▅▅▋▋?nèi)齺嗱谥е迧u▋▋▋▋▋▋▋▅▅▋▋▋▋▋▋▋▋▅▅▋▋▋珠海成吉思汗▋▋▋▅▅▅▅▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋武漢頤翠園▋▋▋▋▅▅▅▅▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋?？诟活U花園▋▋▋▋▅▅▅▅▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋成都江安河項(xiàng)目

▋▋▋▋▋▋▋▋▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋80京外項(xiàng)目發(fā)展價(jià)值評(píng)價(jià)結(jié)果注：綜合評(píng)價(jià)結(jié)果表示各項(xiàng)目間相對(duì)81京外項(xiàng)目結(jié)果問(wèn)題分析問(wèn)題分類(lèi)問(wèn)題表現(xiàn)相關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)部相關(guān)

市場(chǎng)研判由于市場(chǎng)研究不充分，導(dǎo)致決策判斷出現(xiàn)偏差，影響項(xiàng)目運(yùn)作。重慶住宅、蘭州住宅

資金運(yùn)作由于資金支持不足，導(dǎo)致部分項(xiàng)目必需采取轉(zhuǎn)讓、合作等方式進(jìn)行融資，降低預(yù)期收益。上海長(zhǎng)風(fēng)、天津項(xiàng)目

項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)由于缺乏有效的營(yíng)銷(xiāo)策劃技巧和經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致項(xiàng)目銷(xiāo)售不理想。蘭州住宅

管理溝通部分項(xiàng)目由于合作方處于主導(dǎo)或者重要地位，與集團(tuán)之間存在一定管理抗性與溝通障礙。蘭州住宅、重慶住宅

決策失誤投資決策失誤，管理出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目周期拖延?？?、武漢、珠海外部相關(guān)

政府關(guān)系未能有效建立起與當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)職能部門(mén)的良性關(guān)系，導(dǎo)致項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)未能完成。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中受到政府傾向性意見(jiàn)的影響，需要調(diào)整開(kāi)發(fā)次序與步驟，加大開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力。重慶住宅、天津項(xiàng)目

合作方關(guān)系未能有效協(xié)調(diào)與合作方的關(guān)系，導(dǎo)致合作方不作為，直接影響項(xiàng)目進(jìn)度。未能有效約束和管理合作方，集團(tuán)決策意見(jiàn)無(wú)法有效貫徹執(zhí)行。重慶住宅、蘭州住宅81京外項(xiàng)目結(jié)果問(wèn)題分析問(wèn)題分類(lèi)問(wèn)題表現(xiàn)相關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)部市場(chǎng)82第五部分

企業(yè)發(fā)展及能力分析企業(yè)文化分析管理組織架構(gòu)分析人力資源分析京外業(yè)務(wù)發(fā)展模式分析京外項(xiàng)目資金運(yùn)作模式分析企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及資源分析82第五部分企業(yè)發(fā)展及能力分析企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及資源分析83首開(kāi)發(fā)展及能力分析首開(kāi)集團(tuán)現(xiàn)狀京外發(fā)展現(xiàn)狀京外業(yè)務(wù)發(fā)展模式企業(yè)文化管理組織架構(gòu)人力資源現(xiàn)狀京外資金運(yùn)作模式首開(kāi)京外發(fā)展存在的問(wèn)題及根源？小結(jié)：首開(kāi)京外發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析①②③④首開(kāi)集團(tuán)的能力及特點(diǎn)是什么？⑤⑥企業(yè)的資源現(xiàn)狀分析框架83首開(kāi)發(fā)展及能力分析首開(kāi)集團(tuán)現(xiàn)狀京外發(fā)展現(xiàn)狀京外業(yè)務(wù)發(fā)展模84一、首開(kāi)發(fā)展及能力分析首開(kāi)發(fā)展及能力分析發(fā)展歷程公司能力

發(fā)展階段發(fā)展所形成的優(yōu)勢(shì)

開(kāi)發(fā)能力土地儲(chǔ)備產(chǎn)品開(kāi)發(fā)84一、首開(kāi)發(fā)展及能力分析首開(kāi)發(fā)展及能力分析發(fā)展歷程公司能力85原天鴻集團(tuán)是一個(gè)有北京政府背景的國(guó)有大型房地產(chǎn)企業(yè)

北京房地產(chǎn)管理局恢復(fù)，重點(diǎn)工作是對(duì)城區(qū)破、舊、危房的改建，成立了北京市房地產(chǎn)管理局工程處。

在工程處的基礎(chǔ)上，成立了修繕處、基建處和施工處，由基建處行使危房平房改建區(qū)管理工作中的政府職能。1972年1983年1980年1977年

為加強(qiáng)對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)的組織領(lǐng)導(dǎo)工作，施工處、基建處合并，成立北京市房地產(chǎn)管理局住宅建設(shè)辦公室。

北京市房地產(chǎn)管理局住宅建設(shè)經(jīng)營(yíng)公司成立，拉開(kāi)了大規(guī)模的新區(qū)開(kāi)發(fā)序幕。公司誕生背景85原天鴻集團(tuán)是一個(gè)有北京政府背景的國(guó)有大型房地產(chǎn)企業(yè)北京86與時(shí)俱進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式

公司更名為“北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司”，經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制開(kāi)始發(fā)展。公司更名為“北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司”，與北京市簽訂“兩保一掛”協(xié)議書(shū)，拉開(kāi)了企業(yè)改革序幕。

公司加快京外業(yè)務(wù)發(fā)展步伐，先后在天津、蘭州、重慶、煙臺(tái)等地進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?chǔ)備開(kāi)發(fā)。天鴻集團(tuán)與城開(kāi)集團(tuán)合并重組，成立“北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司”。

公司更名為“北京天鴻集團(tuán)公司”，開(kāi)始實(shí)施品牌戰(zhàn)略，天鴻集團(tuán)隨之而成。1989年2005年2002年1999年1992年公司市場(chǎng)化進(jìn)程86與時(shí)俱進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式公司更名為“北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)87作為北京背景企業(yè)，具有政府資源、信息、人才等優(yōu)勢(shì)大型國(guó)有企業(yè)承擔(dān)部分政府職能，以企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)協(xié)助政府房地產(chǎn)政策的制定，能獲得一定資源傾斜。北京擁有廣泛的信息渠道，企業(yè)易把握發(fā)展先機(jī)。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的良好業(yè)績(jī)和穩(wěn)定發(fā)展，能夠有效聚集人才。87作為北京背景企業(yè)，具有政府資源、信息、人才等優(yōu)勢(shì)大型國(guó)有88項(xiàng)目類(lèi)型豐富，但沒(méi)有清晰的產(chǎn)品系列大運(yùn)村華僑村幸福村萬(wàn)象新天天鴻京內(nèi)部分項(xiàng)目東潤(rùn)楓景經(jīng)濟(jì)適用房政府工程商品房開(kāi)發(fā)88項(xiàng)目類(lèi)型豐富，但沒(méi)有清晰的產(chǎn)品系列大運(yùn)村華僑村幸福村萬(wàn)象89天津水上運(yùn)動(dòng)中心天鴻京外部分項(xiàng)目蘭州鴻運(yùn)潤(rùn)園三亞天鴻度假村深圳安柏麗晶煙臺(tái)濱海廣場(chǎng)蘇州寶島花園京外項(xiàng)目開(kāi)發(fā)獨(dú)立，產(chǎn)品缺乏關(guān)聯(lián)度89天津水上運(yùn)動(dòng)中心天鴻京外部分項(xiàng)目蘭州鴻運(yùn)潤(rùn)園三亞天鴻度假90首開(kāi)追求業(yè)績(jī)和社會(huì)責(zé)任兩者的平衡

企業(yè)理念：心懷高遠(yuǎn)、腳踏實(shí)地

企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)、奮進(jìn)、求實(shí)、奉獻(xiàn)二、企業(yè)文化

公司管理層追求業(yè)績(jī)導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)員工的歸屬感和集體榮譽(yù)感，企業(yè)凝聚力較強(qiáng)。90首開(kāi)追求業(yè)績(jī)和社會(huì)責(zé)任兩者的平衡企業(yè)理念：心懷高遠(yuǎn)、腳91三、管理組織架構(gòu)酒店管理部投資管理部海外管理部綜合管理部計(jì)劃財(cái)務(wù)部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)投資管理總監(jiān)財(cái)務(wù)總監(jiān)總經(jīng)理首開(kāi)成立后，經(jīng)過(guò)組織架構(gòu)重新設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)合作事業(yè)部主要負(fù)責(zé)集團(tuán)所有酒店類(lèi)物業(yè)及京外、海外經(jīng)營(yíng)單位的管理。91三、管理組織架構(gòu)酒店管理部投資管理部海外管理部綜合管理部92京外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)治理結(jié)構(gòu)不清晰的問(wèn)題亟待解決子公司項(xiàng)目公司事業(yè)部房地產(chǎn)業(yè)部分或全部參股部分或全部參股部分或全部參股部分參與協(xié)調(diào)管理，沒(méi)有資金和人事任免權(quán)92京外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)治理結(jié)構(gòu)不清晰的問(wèn)題亟待解決子公司項(xiàng)目公司93原天鴻專(zhuān)業(yè)技術(shù)型人才儲(chǔ)備較豐富原天鴻職工總?cè)藬?shù)為4123人，其中正式職工人數(shù)為853人，中層以上管理層平均年齡為37歲左右四、人力資源現(xiàn)狀93原天鴻專(zhuān)業(yè)技術(shù)型人才儲(chǔ)備較豐富原天鴻職工總?cè)藬?shù)為412394績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制不完善，沒(méi)有形成規(guī)范的現(xiàn)代經(jīng)理人制度原天鴻集團(tuán)京內(nèi)京外年初計(jì)劃、年中調(diào)整、年終考核無(wú)明確的考核標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別推行預(yù)算方案責(zé)、權(quán)、利沒(méi)有形成有效匹配，限制了人才積極性的發(fā)揮！94績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制不完善，沒(méi)有形成規(guī)范的現(xiàn)代經(jīng)理人制度原95企業(yè)能力及特點(diǎn)總結(jié)較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)能力京內(nèi)土地儲(chǔ)備非常有限產(chǎn)品類(lèi)型較豐富無(wú)明確產(chǎn)品系列“親情式”管理色彩缺乏完善的績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制治理結(jié)構(gòu)不清晰專(zhuān)業(yè)人才儲(chǔ)備較豐富矛盾一矛盾二矛盾三矛盾四95企業(yè)能力及特點(diǎn)總結(jié)較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)能力矛盾一矛盾二矛盾三矛盾四96五、京外業(yè)務(wù)發(fā)展模式機(jī)遇導(dǎo)向拿地方式合作伙伴多元化選擇以控股為主

時(shí)間集中區(qū)域分散區(qū)域以單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作為主

以當(dāng)?shù)貫橹鳑](méi)有明確的合作伙伴選擇標(biāo)準(zhǔn)

以控股為主參股獨(dú)資合作方式96五、京外業(yè)務(wù)發(fā)展模式機(jī)遇導(dǎo)向拿地方式合作伙伴多元化選擇以97原天鴻京外業(yè)務(wù)沒(méi)有統(tǒng)一的發(fā)展模式重慶蘭州煙臺(tái)深圳三亞天津北京上海蘇州西北區(qū)域華北區(qū)域華東區(qū)域華南區(qū)域西南區(qū)域華北區(qū)域天津煙臺(tái)項(xiàng)目取得時(shí)間2004年6月2004年7月項(xiàng)目取得方式協(xié)議出讓掛牌拍賣(mài)合作方天房集團(tuán)煙臺(tái)五源天鴻出資比例50%83%華東區(qū)域蘇州上?？禈蛏虾ｉL(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目取得時(shí)間1996年6月2004年4月2005年3月項(xiàng)目取得方式批租投標(biāo)掛牌合作方不詳北京通潤(rùn)無(wú)天鴻出資比例70%不詳100%華南區(qū)域海南項(xiàng)目取得時(shí)間1999年項(xiàng)目取得方式不詳合作方海南國(guó)達(dá)等天鴻出資比例不詳西南區(qū)域重慶項(xiàng)目取得時(shí)間2004年9月項(xiàng)目取得方式公開(kāi)掛牌合作方云南國(guó)投天鴻出資比例51％西北區(qū)域蘭州項(xiàng)目取得時(shí)間2003年2月項(xiàng)目取得方式收購(gòu)合作方甘肅金運(yùn)天鴻出資比例60%97原天鴻京外業(yè)務(wù)沒(méi)有統(tǒng)一的發(fā)展模式重慶蘭州煙臺(tái)深圳三亞天津98六、京外項(xiàng)目資金運(yùn)作模式股東解決土地資金投資模式融資模式資金管理模式當(dāng)?shù)毓咀约喝谫Y獨(dú)立封閉

自有資金銀行貸款

銀行貸款集團(tuán)擔(dān)保信托私募

項(xiàng)目資金無(wú)法對(duì)流，實(shí)現(xiàn)整體動(dòng)態(tài)平衡原天鴻現(xiàn)有京外項(xiàng)目基本上是股東解決土地資金，當(dāng)?shù)毓救谫Y，項(xiàng)目資金運(yùn)作處于獨(dú)立封閉狀態(tài)98六、京外項(xiàng)目資金運(yùn)作模式股東解決投資模式融資模式資金管理99京外業(yè)務(wù)發(fā)展癥結(jié)所在三大癥結(jié)所在運(yùn)營(yíng)成本增加京外項(xiàng)目分散合作伙伴無(wú)標(biāo)準(zhǔn)拿地時(shí)間集中財(cái)務(wù)成本增加調(diào)配資源無(wú)法統(tǒng)一平衡風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法整體治理結(jié)構(gòu)不清晰無(wú)戰(zhàn)略規(guī)劃?rùn)C(jī)遇導(dǎo)向考核體系不完善不能形成正向激勵(lì)投資回報(bào)參差不齊產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)立無(wú)明確產(chǎn)品系列難以規(guī)?；?9京外業(yè)務(wù)發(fā)展癥結(jié)所在三大癥結(jié)所在運(yùn)營(yíng)成本增加京外項(xiàng)目分散100小結(jié)：京外發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析2、政府資源：拿地渠道、信貸政策等3、開(kāi)發(fā)能力：較強(qiáng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力1、品牌優(yōu)勢(shì)：北京背景的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)4、人才儲(chǔ)備：項(xiàng)目管理和技術(shù)人才儲(chǔ)備較好4、跨地域發(fā)展經(jīng)驗(yàn)不足，經(jīng)營(yíng)成本比較高1、治理結(jié)構(gòu)不清晰3、缺乏有效的監(jiān)管體系2、缺乏完善的績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制5、沒(méi)有形成明確的產(chǎn)品系列優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)京外發(fā)展應(yīng)有效借助京內(nèi)優(yōu)勢(shì)100小結(jié)：京外發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析2、政府資源：拿地渠道、信貸政101第六部分

京外發(fā)展基本框架京外項(xiàng)目管理基本框架總結(jié)論京外業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略性建議101第六部分京外業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略性建議102一、京外發(fā)展基本框架品牌價(jià)值現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制合理的組織架構(gòu)和激勵(lì)機(jī)制市場(chǎng)判斷政府資源合作共贏京外發(fā)展目標(biāo)外部支撐內(nèi)部支撐102一、京外發(fā)展基本框架品牌價(jià)值現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制合理的組織架103京外發(fā)展思路(一)——京內(nèi)優(yōu)勢(shì)，京外發(fā)展

跨地域發(fā)展模式日漸成熟

首開(kāi)優(yōu)勢(shì)輸出具有潛在價(jià)值

京外空間廣闊集約化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)品牌優(yōu)勢(shì)政府資源開(kāi)發(fā)能力人才儲(chǔ)備國(guó)外產(chǎn)業(yè)演變國(guó)內(nèi)跨地域嘗試區(qū)域協(xié)同發(fā)展

城市化水平提升中心城市引領(lǐng)發(fā)展二三線城市熱點(diǎn)不斷京外發(fā)展行業(yè)趨勢(shì)103京外發(fā)展思路(一)——京內(nèi)優(yōu)勢(shì)，京外發(fā)展跨地域發(fā)104

結(jié)合集團(tuán)目前京外項(xiàng)目現(xiàn)狀和各城市戰(zhàn)略地位，集團(tuán)資源配置應(yīng)有側(cè)重點(diǎn)，確立區(qū)域有利競(jìng)爭(zhēng)地位。重慶蘭州煙臺(tái)深圳三亞天津北京上海蘇州哈爾濱廣州成都寧波長(zhǎng)春青島無(wú)錫資源優(yōu)勢(shì)，立足點(diǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)增長(zhǎng)潛力點(diǎn)104結(jié)合集團(tuán)目前京外項(xiàng)目現(xiàn)狀和各城市戰(zhàn)略地位，105現(xiàn)有京外項(xiàng)目處置意見(jiàn)處置意見(jiàn)項(xiàng)目名稱(chēng)建議處置一上海長(zhǎng)風(fēng)成都江安河項(xiàng)目集團(tuán)應(yīng)增加項(xiàng)目投入，緩解資金壓力，抓住當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。處置二天津水上運(yùn)動(dòng)集團(tuán)應(yīng)保持對(duì)項(xiàng)目的資源配置和決策配合。煙臺(tái)濱海廣場(chǎng)應(yīng)充分調(diào)研和發(fā)掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值。上?？禈蚬緫?yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣疁贤?，為?xiàng)目后繼工作開(kāi)展創(chuàng)造有利的外部條件。海南蜈支洲島公司應(yīng)積極、穩(wěn)妥地進(jìn)行項(xiàng)目融資和開(kāi)發(fā)工作，適當(dāng)加快項(xiàng)目的建設(shè)周期，聘請(qǐng)知名營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)加大銷(xiāo)售力度。蘇州寶島花園集團(tuán)應(yīng)繼續(xù)保有酒店的持有權(quán)，積極推進(jìn)別墅的銷(xiāo)售力度，實(shí)現(xiàn)資金回籠。蘭州鴻運(yùn)潤(rùn)園聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)，加快項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度。處置三重慶江北農(nóng)場(chǎng)退出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，防止可能的損失。處置四武漢頤翠園珠海成吉思汗大廈?？诟活U花園盡快完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售，及早回籠資金，盡量減少工期延誤的損失。針對(duì)目前京外項(xiàng)目存在的問(wèn)題，給出如下處置意見(jiàn)：處置一：增加投資，加速發(fā)展處置二：保持現(xiàn)狀，繼續(xù)發(fā)展處置三：退出處置四：速戰(zhàn)速?zèng)Q105現(xiàn)有京外項(xiàng)目處置意見(jiàn)處置意見(jiàn)項(xiàng)目名稱(chēng)建議處置一106京外發(fā)展思路(二)——凸現(xiàn)特色，提升品牌分析首開(kāi)現(xiàn)有項(xiàng)目的特點(diǎn)，不斷提升項(xiàng)目資本回報(bào)率，增加品牌價(jià)值，提高客戶滿意度。集團(tuán)發(fā)展品牌價(jià)值客戶滿意度產(chǎn)品系列經(jīng)濟(jì)適用房高檔公寓城市綜合體資本回報(bào)率

資本回報(bào)率品牌價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)控制

戰(zhàn)略

現(xiàn)有項(xiàng)目特點(diǎn)106京外發(fā)展思路(二)——凸現(xiàn)特色，提升品牌分析首開(kāi)現(xiàn)107京外發(fā)展思路(三)——發(fā)展協(xié)調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)控制拿地節(jié)奏資金調(diào)配產(chǎn)品共享通過(guò)事業(yè)部的協(xié)調(diào)管理功能，有效地控制風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中心（事業(yè)部）利潤(rùn)中心（京外公司）協(xié)調(diào)機(jī)制適當(dāng)集權(quán)清晰治理結(jié)構(gòu)107京外發(fā)展思路(三)——發(fā)展協(xié)調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)控制拿地節(jié)奏資108業(yè)務(wù)發(fā)展決策支持目標(biāo)合理的集權(quán)和授權(quán)及時(shí)/準(zhǔn)確的信息高效的運(yùn)營(yíng)要求流程與溝通預(yù)算與考核資金監(jiān)管制度以客戶導(dǎo)向信息透明公開(kāi)統(tǒng)一的業(yè)務(wù)流程規(guī)范的財(cái)務(wù)報(bào)表二、京外項(xiàng)目管理基本框架108業(yè)務(wù)發(fā)展決策支持目標(biāo)合理的集權(quán)及時(shí)/準(zhǔn)確高效的運(yùn)營(yíng)要求109財(cái)務(wù)導(dǎo)向

(財(cái)務(wù)控股)戰(zhàn)略導(dǎo)向

(戰(zhàn)略管理控股)運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向

(運(yùn)營(yíng)管理控股)服

務(wù)中

央

部

門(mén)類(lèi)型以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)來(lái)確定京外項(xiàng)目公司的管理模式不區(qū)分業(yè)務(wù)領(lǐng)域的收益最大化紅利/資金回收企業(yè)的高質(zhì)量目標(biāo)戰(zhàn)略資源優(yōu)化配置協(xié)調(diào)的管理經(jīng)營(yíng)者隊(duì)伍所有企業(yè)戰(zhàn)略和操作效果最大化操作控制、功能和業(yè)務(wù)領(lǐng)域優(yōu)化市場(chǎng)份額增長(zhǎng)109財(cái)務(wù)導(dǎo)向

(財(cái)務(wù)控股)戰(zhàn)略導(dǎo)向

(戰(zhàn)略管理控股)運(yùn)營(yíng)導(dǎo)110優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)首開(kāi)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)目標(biāo)京外項(xiàng)目公司（弱受控）部門(mén)戰(zhàn)略財(cái)務(wù)計(jì)劃投融資計(jì)劃上報(bào)預(yù)算上交利潤(rùn)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估會(huì)計(jì)報(bào)告審計(jì)

資金在集團(tuán)范圍內(nèi)難以統(tǒng)籌和低成本地利用難以很好控制分公司對(duì)外投資，風(fēng)險(xiǎn)大易形成小而全，資源利用效率低各公司間缺乏協(xié)同

分部靈活性強(qiáng)，便于及時(shí)把握投資機(jī)會(huì)分部管理人員積極性高總部管理費(fèi)用低建立完善的績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制——

人力資源開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)監(jiān)控機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)成果業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)完善的績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制培養(yǎng)京外發(fā)展中高級(jí)經(jīng)營(yíng)人才110優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)首開(kāi)集團(tuán)總部財(cái)務(wù)目標(biāo)京外項(xiàng)目公司部門(mén)戰(zhàn)略上報(bào)上111方面關(guān)鍵成功因素關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)指標(biāo)定義/公式財(cái)務(wù)方面提高企業(yè)的凈資產(chǎn)回報(bào)率凈資產(chǎn)回報(bào)率稅后凈利潤(rùn)/所有者權(quán)益*100%提高企業(yè)的盈利水平凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率（稅后凈利潤(rùn)-去年凈利潤(rùn)）/去年凈利潤(rùn)*100%控制合理的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)債/資產(chǎn)客戶方面提高品牌知名度行業(yè)品牌知名度排名由權(quán)威的行業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的品牌知名度排名內(nèi)部運(yùn)營(yíng)方面

加強(qiáng)對(duì)重大項(xiàng)目的管理重大項(xiàng)目進(jìn)展按計(jì)劃推進(jìn)重大項(xiàng)目（時(shí)間表）保持健康、合理的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

持有型的物業(yè)占總開(kāi)發(fā)物業(yè)的比例持有型物業(yè)量/總開(kāi)發(fā)物業(yè)量空置率空置面積/開(kāi)發(fā)總面積土地儲(chǔ)備面積土地儲(chǔ)備面積有關(guān)績(jī)效考核指標(biāo)111方面關(guān)鍵成功因素關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)指標(biāo)定義/公式財(cái)務(wù)方面提高112長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)戰(zhàn)略活動(dòng)保值增值價(jià)值驅(qū)動(dòng)集團(tuán)戰(zhàn)略資產(chǎn)回報(bào)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流折現(xiàn)率債務(wù)營(yíng)運(yùn)投資融資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)關(guān)鍵成功要素關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)反饋與決定將業(yè)績(jī)指標(biāo)和戰(zhàn)略緊密結(jié)合起來(lái)112長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)戰(zhàn)略活動(dòng)保值增值價(jià)值驅(qū)動(dòng)集團(tuán)戰(zhàn)略資產(chǎn)回報(bào)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)113風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)監(jiān)管環(huán)境和政策業(yè)績(jī)監(jiān)控信息交流監(jiān)控程序分公司1分公司2分公司3分公司4業(yè)務(wù)活動(dòng)財(cái)務(wù)報(bào)告法律、法規(guī)建立有效的監(jiān)管體系113風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)監(jiān)管環(huán)境和政策業(yè)績(jī)監(jiān)控信息交流監(jiān)控程序分公司1114三、總結(jié)論集團(tuán)京外發(fā)展方向符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，應(yīng)力求在三分天下格局形成時(shí)，成為有實(shí)力的跨地域開(kāi)發(fā)商。現(xiàn)有現(xiàn)有京外項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路應(yīng)注重調(diào)整組織架構(gòu)，建立有效激勵(lì)機(jī)制，使集團(tuán)投資獲得實(shí)際收益。未來(lái)京外業(yè)務(wù)發(fā)展的主攻方向應(yīng)該是在各區(qū)域獲取不同的資源，保障全國(guó)整體發(fā)展。123114三、總結(jié)論集團(tuán)京外發(fā)展方向符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，應(yīng)力求在三115京外發(fā)展方向符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將從分散，最終走向集約化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)。行業(yè)格局將三分天下——大型跨區(qū)域、本地企業(yè)、專(zhuān)業(yè)化公司，大型跨地域企業(yè)集團(tuán)將在行業(yè)中占居領(lǐng)導(dǎo)者的地位。中國(guó)金融市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)首開(kāi)集團(tuán)具有自身優(yōu)勢(shì)和資源，能夠通過(guò)京外發(fā)展進(jìn)入跨地域開(kāi)發(fā)商的第一梯隊(duì)，爭(zhēng)取成為領(lǐng)跑者。

115京外發(fā)展方向符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將從分散，最終116協(xié)調(diào)京外發(fā)展，控制集團(tuán)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中心（事業(yè)部）利潤(rùn)中心（京外公司）適當(dāng)集權(quán)清晰治理結(jié)構(gòu)跨地域業(yè)務(wù)與單一區(qū)域業(yè)務(wù)具有很大的差別，需要通過(guò)相適應(yīng)的組織架構(gòu)來(lái)分配企業(yè)資源流向，并進(jìn)行有效的管理。

建立科學(xué)的經(jīng)理人制度，通過(guò)有效的監(jiān)管機(jī)制控制發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)，并施之于責(zé)權(quán)利相匹配的薪酬激勵(lì)機(jī)制，激勵(lì)管理人員持續(xù)發(fā)展。

116協(xié)調(diào)京外發(fā)展，控制集團(tuán)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中心利潤(rùn)中心適當(dāng)集權(quán)117以各區(qū)域協(xié)同發(fā)展促進(jìn)京外業(yè)務(wù)的整體繁榮資源優(yōu)勢(shì)，立足點(diǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)增長(zhǎng)潛力點(diǎn)環(huán)渤?！本?、天津在不同區(qū)域確立不同戰(zhàn)略重點(diǎn)，以各區(qū)域協(xié)同發(fā)展促進(jìn)集團(tuán)整體業(yè)務(wù)的持續(xù)繁榮。長(zhǎng)三角——上海、杭州珠三角——深圳、廣州117以各區(qū)域協(xié)同發(fā)展促進(jìn)京外業(yè)務(wù)的整體繁榮資源優(yōu)勢(shì)，立足點(diǎn)118集團(tuán)京外發(fā)展是符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的；首開(kāi)需要抓住行業(yè)整合的關(guān)鍵機(jī)遇，在從機(jī)會(huì)導(dǎo)向到戰(zhàn)略導(dǎo)向的過(guò)程中，做好發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)的合理平衡；并通過(guò)在不同區(qū)域建立不同戰(zhàn)略重點(diǎn)，確保集團(tuán)整體在行業(yè)中的優(yōu)勢(shì)地位！首開(kāi)集團(tuán)將成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的第一梯隊(duì)！118集團(tuán)京外發(fā)展是符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的；首開(kāi)需要抓住行業(yè)整合119

房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢(xún)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)服務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目全程代理、銷(xiāo)售顧問(wèn)

中原可提供的有關(guān)后續(xù)服務(wù)：中原地產(chǎn)與首開(kāi)集團(tuán)共同進(jìn)步119房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢(xún)中原可提供的有關(guān)后續(xù)服務(wù)：中原地產(chǎn)120

首開(kāi)集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綜合研究謹(jǐn)呈：首開(kāi)集團(tuán)2010年8月1

首開(kāi)集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綜合研究謹(jǐn)呈：首開(kāi)集團(tuán)2010年8月121研究目標(biāo)當(dāng)前京外發(fā)展方向是否符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)？現(xiàn)有京外項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路如何調(diào)整？未來(lái)京外業(yè)務(wù)發(fā)展的主攻方向如何確定？如何把握首開(kāi)帶來(lái)的發(fā)展新機(jī)遇？2研究目標(biāo)當(dāng)前京外發(fā)展方向是否符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)？122研究結(jié)論發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，京外發(fā)展加強(qiáng)協(xié)調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)控制打造特色，品牌傳播1233研究結(jié)論發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，京外發(fā)展123123第一部分國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析第二部分成功企業(yè)跨地域發(fā)展實(shí)證研究第三部分京外城市發(fā)展機(jī)會(huì)分析與推薦第四部分首開(kāi)京外項(xiàng)目現(xiàn)狀分析與價(jià)值評(píng)價(jià)第五部分首開(kāi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及資源分析第六部分京外業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略性建議市場(chǎng)篇企業(yè)篇綜合研究框架4第一部分國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析市場(chǎng)篇企業(yè)篇綜合研究124綜合研究框架——致力于為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供專(zhuān)業(yè)依據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析成功企業(yè)跨地域發(fā)展實(shí)證研究關(guān)鍵成功因素（戰(zhàn)略、管理）首開(kāi)京外項(xiàng)目現(xiàn)狀分析與價(jià)值評(píng)價(jià)京外發(fā)展思路京外項(xiàng)目管理建議京外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的空間首開(kāi)京外發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)內(nèi)部資源能力外部環(huán)境首開(kāi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及資源分析京外城市發(fā)展機(jī)會(huì)分析與推薦市場(chǎng)規(guī)模產(chǎn)業(yè)鏈狀況行業(yè)驅(qū)動(dòng)力分析競(jìng)爭(zhēng)格局國(guó)外企業(yè)研究：Pulte，Homes，Contex，Lennar國(guó)內(nèi)企業(yè)研究：萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、合生創(chuàng)展、中國(guó)海外、富力京外城市細(xì)分市場(chǎng)研究各城市發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)會(huì)城市推薦進(jìn)入時(shí)機(jī)建議項(xiàng)目現(xiàn)狀及特征分析項(xiàng)目分布合理性評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià)項(xiàng)目問(wèn)題分析項(xiàng)目處置意見(jiàn)企業(yè)發(fā)展及能力分析企業(yè)文化管理組織架構(gòu)人力資源現(xiàn)狀京外業(yè)務(wù)發(fā)展模式京外資金運(yùn)作模式5綜合研究框架——致力于為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供專(zhuān)業(yè)依據(jù)國(guó)內(nèi)房125第一部分

市場(chǎng)規(guī)模分析產(chǎn)業(yè)鏈分析行業(yè)驅(qū)動(dòng)力分析競(jìng)爭(zhēng)格局分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析6第一部分市場(chǎng)規(guī)模分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析126

京外行業(yè)發(fā)展空間行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究框架市場(chǎng)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)業(yè)鏈狀況行業(yè)驅(qū)動(dòng)力

京內(nèi)外對(duì)比中心城市規(guī)模二三線規(guī)模未來(lái)市場(chǎng)空間

產(chǎn)業(yè)鏈全景圖政府和金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)商價(jià)值鏈

經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)土地驅(qū)動(dòng)資金驅(qū)動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新

集中度對(duì)比各城市狀況行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)行業(yè)特點(diǎn)7京外行業(yè)發(fā)展空間研究框架市場(chǎng)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)業(yè)鏈狀況行業(yè)驅(qū)127（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市拉開(kāi)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕。1987年11月，深圳市首次公開(kāi)招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市開(kāi)始建立住房公積金制度。一、試點(diǎn)起步階段二、調(diào)整推進(jìn)階段三、協(xié)調(diào)發(fā)展階段四、調(diào)控新階段（1992至1998年）1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開(kāi)始復(fù)蘇。（1998至2002年）1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在中國(guó)加入WTO后，行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。（2003年以來(lái)）2003年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。行業(yè)的特點(diǎn)是什么？中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程市場(chǎng)規(guī)模8（1978至1991年）一、試點(diǎn)起步階段二、調(diào)整推進(jìn)階128房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周期性；不同城市呈現(xiàn)不同的周期特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡；一、二、三級(jí)城市呈梯度式發(fā)展。政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)周期明顯地域集中政策敏感市場(chǎng)規(guī)模9房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周12920002001200220032004北京京外491259297125