思源顧問-北京五棵松文化體育中心項(xiàng)目辦公物業(yè)定位

五棵松文化體育中心項(xiàng)目

辦公物業(yè)定位報(bào)告綱 要第一部分寫字樓市場研究第二部分目標(biāo)市場及目標(biāo)客群第三部分主題定位與產(chǎn)品定位第四部分項(xiàng)目開發(fā)策略及運(yùn)營方案12/15/20222第2頁北京市寫字樓市場——市場現(xiàn)狀主要供應(yīng)區(qū)域是在東部、西部、中關(guān)村這三個(gè)地區(qū)；寫字樓入住率較去年同期有所回升，租金止跌回升；商務(wù)地產(chǎn)供應(yīng)的不斷激增，給北京的商務(wù)地產(chǎn)提出了更高的要求；產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；12/15/20223第3頁北京市寫字樓市場——供應(yīng)與空間布局北京市寫字樓主要分布在海淀（中關(guān)村商圈）、朝陽（CBD)、西城（金融街）三大傳統(tǒng)區(qū)域；2004年全年新增供應(yīng)量達(dá)210萬平方米；CBD中關(guān)村金融街CBD中關(guān)村金融街12/15/20224第4頁北京市寫字樓市場——市場消化力2003年北京市寫字樓需求旺盛，從年初開始需求量持續(xù)上漲；2004年北京市寫字樓銷售平穩(wěn)，基本上一直處于調(diào)整期；2003-2004年北京市辦公銷售面積單位：平方米數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)12/15/20225第5頁北京市寫字樓市場——各類客戶購買力本市城鎮(zhèn)居民、外省市個(gè)人、國內(nèi)行政事業(yè)單位、國內(nèi)企業(yè)單位是北京市辦公物業(yè)購買的主力客戶；數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)單位：平方米12/15/20226第6頁北京市寫字樓市場——價(jià)格趨勢2003年以來，北京市辦公物業(yè)銷售價(jià)格穩(wěn)中有升；2003-2004年北京市辦公銷售價(jià)格單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)12/15/20227第7頁北京市寫字樓市場——未來供需趨勢2005年北京市的寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到近兩年來的高峰，北京市平均每年寫字樓的年消耗量在50萬到70萬平米之間，未來兩年北京市寫字樓市場供大于求現(xiàn)象將更為嚴(yán),競爭更加激烈；12/15/20228第8頁北京市寫字樓市場——未來市場發(fā)展趨勢區(qū)域分布多樣化商務(wù)建筑環(huán)境景觀化商務(wù)形式多元化商務(wù)職能協(xié)調(diào)化

商務(wù)功能設(shè)計(jì)人性化12/15/20229第9頁北京市寫字樓市場研究總結(jié)整個(gè)北京市寫字樓市場供應(yīng)量大，競爭激烈，未來幾年內(nèi)不容樂觀；對于本項(xiàng)目而言，如果以大眾化的辦公產(chǎn)品出現(xiàn)在市場，競爭力則會(huì)顯得非常薄弱；231國內(nèi)行政事業(yè)單位、國內(nèi)企業(yè)單位是北京市辦公物業(yè)購買的主力客戶；在2003年底的銷售高峰后，寫字樓銷售市場一直處于平穩(wěn)銷售期；目前形成的三大商圈的商務(wù)地位在很長一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)得到改變；4東部發(fā)展帶的新規(guī)劃及其商務(wù)中心向東繼續(xù)擴(kuò)張格局對西部的未來商務(wù)發(fā)展構(gòu)成了新的挑戰(zhàn)；12/15/202210第10頁區(qū)域周邊邊寫字樓樓市場———市場場狀況目前區(qū)域域內(nèi)寫字字樓多以以乙級寫寫字樓為為主；區(qū)域內(nèi)缺缺乏中高高檔寫字字樓；區(qū)域內(nèi)辦辦公企業(yè)業(yè)以國企企為主；；沒有形成成足夠的的商務(wù)氛氛圍；12/7/202211第11頁區(qū)域周邊邊寫字樓樓市場———空間間布局本項(xiàng)目周周邊寫字字樓主要要集中在在長安街街沿線（（新興橋橋——五五棵松橋橋路段））；12/7/202212第12頁區(qū)域周邊寫寫字樓市場場——新增增供應(yīng)項(xiàng)目周邊辦辦公類物業(yè)業(yè)主要競爭爭對手有長長安西點(diǎn)（（5萬平米米）、西貿(mào)貿(mào)DNA（（14.5萬平米）），共計(jì)19.5萬萬平米；西貿(mào)中心12/7/202213第13頁區(qū)域周邊寫寫字樓市場場——商務(wù)務(wù)辦公樓入入駐客戶區(qū)域內(nèi)多以以國有企業(yè)業(yè)為主，商商務(wù)氛圍不不濃厚；大多國有企企業(yè)都有自自己獨(dú)立的的辦公用地地，但是檔檔次基本都都不高；租用辦公樓樓的多為中中小型公司司；數(shù)據(jù)來源：：實(shí)地調(diào)研研12/7/202214第14頁區(qū)域周周邊寫寫字樓樓市場場———價(jià)格格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址租售價(jià)格長安.西點(diǎn)長安街永定路口940USD/平方米西貿(mào)中心海淀復(fù)興路51號1850USD/平方米翠微大廈長安街萬壽路11.5USD/平方米.月道樂蒙恩商務(wù)街萬壽路路口向南1200米1500USD/平方米天行建商務(wù)大廈翠微路1500USD/平方米太平路寫字樓五棵松以南太平路8.2USD/平方米.月電科大廈魯谷路11.5USD/平方米.月目前，，項(xiàng)目目周邊邊寫字字樓租租金與與售價(jià)價(jià)較低低；區(qū)域內(nèi)內(nèi)新增增供應(yīng)應(yīng)量中中西貿(mào)貿(mào)中心心以高高價(jià)位位出現(xiàn)現(xiàn)在五五棵松松集聚聚區(qū)的的辦公公物業(yè)業(yè)市場場，銷銷售并并不理理想，，一定定程度度上反反映了了區(qū)域域?qū)Ω吒邇r(jià)位位寫字字樓并并不非非常認(rèn)認(rèn)可；；12/7/202215第15頁區(qū)域周周邊寫寫字樓樓市場場———未來來辦公公物業(yè)業(yè)空間間發(fā)展展未來供供應(yīng)量量區(qū)域域主要要集中中在西西四環(huán)環(huán)與西西三環(huán)環(huán)以及及長安安街沿沿線，，但是是長安安街沿沿線目目前在在區(qū)域域內(nèi)可可開發(fā)發(fā)地塊塊較少少；12/7/202216第16頁奧運(yùn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶來巨巨大商商機(jī)隨著奧奧運(yùn)的的來臨臨，奧奧運(yùn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)將將給區(qū)區(qū)域注注入新新的活活力；；西部社社區(qū)的的重頭頭戲—————國家家重點(diǎn)點(diǎn)投資資項(xiàng)目目五棵棵松奧奧運(yùn)場場館賽賽后將將建設(shè)設(shè)體育育、文文化配配套商商業(yè)設(shè)設(shè)施以以及超超大城城市公公園綠綠地，，將通通過賽賽后商商業(yè)開開發(fā)利利用來來帶動(dòng)動(dòng)五棵棵松社社區(qū)體體育建建設(shè)和和地區(qū)區(qū)發(fā)展展；西奧中中心這這樣一一片高高品質(zhì)質(zhì)的公公園綠綠地，，還有有配套套的商商業(yè)文文化設(shè)設(shè)施，，對外外開放放的體體育中中心，，等于于是五五棵松松區(qū)域域樓盤盤的一一個(gè)天天然大大會(huì)所所；12/7/202217第17頁1區(qū)域內(nèi)缺乏甲級寫字樓，乙級寫字樓也不密集，商務(wù)氛圍很不濃厚；2區(qū)域內(nèi)缺乏好的辦公產(chǎn)品，不能滿足部分國企及其其他大型公司的需求，造成客戶流失；3奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對于整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)產(chǎn)品積極的影響；項(xiàng)目周周邊區(qū)區(qū)域?qū)憣懽謽菢鞘袌鰣鲅芯烤靠偨Y(jié)結(jié)12/7/202218第18頁綱要要第一部部分寫寫字樓樓市場場研究究第二部部分目目標(biāo)市市場及及目標(biāo)標(biāo)客群群第三部部分主主題定定位與與產(chǎn)品品定位位第四部部分項(xiàng)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)策略略及運(yùn)運(yùn)營方方案12/7/202219第19頁第二二部部分分目目標(biāo)標(biāo)市市場場及及其其目目標(biāo)標(biāo)客客群群定定位位1、、國國貿(mào)貿(mào)及及其其國國貿(mào)貿(mào)商商圈圈研研究究2、、東東方方廣廣場場及及其其建建國國門門商商圈圈研研究究3、、金金融融街街商商圈圈研研究究4、、目目標(biāo)標(biāo)市市場場及及其其目目標(biāo)標(biāo)客客群群定定位位12/7/202220第20頁國貿(mào)貿(mào)及及其其他他CBD寫寫字字樓樓入入駐駐情情況況CBD區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)高高檔檔寫寫字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)量量較較大大，，租租售售情情況況競競爭爭激激烈烈，，但但總總體體情情況況較較好好；；物業(yè)名稱寫字樓面積（萬平方米）租金（USD/月·平方米）售價(jià)（USD/平方米）租售率國貿(mào)中心17.635-96%嘉里中心8.435-95%財(cái)富中心寫字樓A座930275080%招商局大廈2825245080%建外SOHO9.820225080%漢威大廈13.120-95%12/7/202221第21頁國貿(mào)貿(mào)入入駐駐客客戶戶行行業(yè)業(yè)特特征征在行行業(yè)業(yè)分分布布方方面面，，主主要要集集中中于于IT通通訊訊、、貿(mào)貿(mào)易易、、顧顧問問咨咨詢詢、、律律師師事事務(wù)務(wù)所所、、金金融融、、保保險(xiǎn)險(xiǎn)投投資資等等行行業(yè)業(yè)，，沒沒有有絕絕對對主主導(dǎo)導(dǎo)性性行行業(yè)業(yè)；；國貿(mào)貿(mào)IT通通訊訊貿(mào)易易顧問問咨咨詢詢傳統(tǒng)統(tǒng)制制造造業(yè)業(yè)金融融保保險(xiǎn)險(xiǎn)投資資12/7/202222第22頁國貿(mào)貿(mào)入入駐駐客客戶戶情情況況世界界500強(qiáng)強(qiáng)企企業(yè)業(yè)(62家家)；；銀行行(24家家)；；金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)(22家家)；；律師師事事務(wù)務(wù)所所(23家家)；；保險(xiǎn)險(xiǎn)公公司司(13家家)；；專業(yè)業(yè)及及商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)(22家家)；；其它它跨跨國國公公司司(45家家)12/7/202223第23頁國貿(mào)貿(mào)入入駐駐客客戶戶的的需需求求特特征征首先先，，注注重重物物業(yè)業(yè)的的品品質(zhì)質(zhì)。。物物業(yè)業(yè)品品質(zhì)質(zhì)包包涵涵了了很很多多方方面面的的內(nèi)內(nèi)容容，，如如交交通通便便利利率率、、停停車車場場的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、物物業(yè)業(yè)建建筑筑立立面面、、建建筑筑品品質(zhì)質(zhì)、、大大堂堂的的豪豪華華程程度度、、電電梯梯質(zhì)質(zhì)量量與與配配置置狀狀況況、、空空調(diào)調(diào)、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、間間隔隔布布局局、、實(shí)實(shí)用用率率、、層層高高、、燈燈光光、、景景觀觀、、消消防防以以及及室室內(nèi)內(nèi)四四個(gè)個(gè)立立面面用用料料品品質(zhì)質(zhì)等等等等;其次次，，注注重重軟軟性性配配套套與與服服務(wù)務(wù)。。CBD區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)外外企企辦辦公公較較多多，，看看重重一一流流的的軟軟性性配配套套，，信信息息化化配配置置和和智智能能化化配配置置，，如如，，樓樓宇宇自自控控系系統(tǒng)統(tǒng)、、外外部部寬寬頻頻光光纜纜、、內(nèi)內(nèi)部部綜綜合合布布線線、、GSM室室內(nèi)內(nèi)覆覆蓋蓋、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系系統(tǒng)統(tǒng)的的配配置置程程度度與與升升級級可可變變性性等等等等;12/7/202224第24頁國貿(mào)貿(mào)入入駐駐客客戶戶的的需需求求特特征征第三三，，注注重重物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的品品牌牌。。在在物物業(yè)業(yè)管管理理和和跟跟蹤蹤服服務(wù)務(wù)方方面面，，CBD客客戶戶看看重重物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的品品牌牌和和社社會(huì)會(huì)口口碑碑，，看看重重物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的服服務(wù)務(wù)是是否否能能做做到到嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、、安安全全、、細(xì)細(xì)致致、、周周到到。。對對于于大大多多數(shù)數(shù)商商貿(mào)貿(mào)型型公公司司而而言言，，由由于于存存在在國國際際商商務(wù)務(wù)之之間間的的交交流流，，因因此此更更加加關(guān)關(guān)注注能能否否得得到到全全天天候候的的服服務(wù)務(wù)，，真真正正實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)24小小時(shí)時(shí)辦辦公公的的需需要要等等等等;第四四，，大大型型跨跨國國企企業(yè)業(yè)的的集集聚聚性性。。到到目目前前為為止止，，90％％的的跨跨國國企企業(yè)業(yè)都都分分布布在在CBD區(qū)區(qū)域域及及其其泛泛CBD區(qū)區(qū)域域，，因因此此大大多多數(shù)數(shù)商商務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)對對于于區(qū)區(qū)域域的的企企業(yè)業(yè)集集聚聚性性及及商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍提提出出的的更更高高的的要要求求；；12/7/202225第25頁國貿(mào)及其其他CBD寫字字樓入駐駐客戶的的需求趨趨勢隨著CBD區(qū)域域內(nèi)的寫寫字樓市市場競爭爭的愈加加激烈，，CBD寫字樓樓客戶的的需求趨趨勢凸現(xiàn)現(xiàn)。1．對寫字樓樓的硬件件設(shè)施要要求普遍遍較高。?？蛻魧憣懽謽堑牡囊笾髦饕ɡǖ乩砦晃恢谩⑸躺虅?wù)氛圍圍、交通通條件、、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、內(nèi)內(nèi)部裝修修、配套套設(shè)施、、智能化化設(shè)計(jì)、、物業(yè)管管理等；；2．對于物業(yè)業(yè)管理提提出更高高的要求求。對租戶來來說，物物業(yè)管理理水平間間接影響響到辦公公環(huán)境的的好壞，，客觀上上影響到到寫字樓樓的整體體出租水水平與寫寫字樓未未來的升升值空間間；12/7/202226第26頁國貿(mào)及其其他CBD寫字字樓入駐駐客戶的的發(fā)展趨趨勢3．投資客客戶保保持一一定增增長。。與公寓寓投資資客戶戶相比比，寫寫字樓樓因?yàn)闉樘峁┕┌唇医译y度度較大大，因因此投投資客客戶相相對較較少，，但隨隨著金金融政政策的的逐步步放開開，寫寫字樓樓投資資客戶戶將會(huì)會(huì)逐漸漸增多多。財(cái)財(cái)富中中心一一期寫寫字樓樓投資資比例例占30％％，而而藍(lán)堡堡國際際中心心的投投資客客戶已已占到到5成成以上上；4.部分國國內(nèi)外外知名名企業(yè)業(yè)總部部將從從CBD逐逐漸向向其他他區(qū)域域分流流。一方面面部分分國內(nèi)內(nèi)外知知名企企業(yè)無無法承承受CBD辦公公物業(yè)業(yè)昂貴貴的租租金以以及交交通擁擁堵狀狀況；；另外外，生生態(tài)化化逐漸漸成為為某些些大型型企業(yè)業(yè)對辦辦公環(huán)環(huán)境新新的需需求；；例如如2003年著名IT公公司實(shí)實(shí)華開開撤離離CBD，，而摩摩托羅羅拉將將于2005年年遷離離CBD至至望京京，其其房產(chǎn)部部經(jīng)理理張配配說綠色辦辦公環(huán)環(huán)境、、節(jié)能能、環(huán)環(huán)保等等是新新型健健康辦辦公的的趨勢勢；12/7/202227第27頁東方方廣廣場場“東東方方廣廣場場””位位於於東東長長安安街街一一號號，，建建筑筑面面積積80萬萬平平米米；；分分為為““東東方方經(jīng)經(jīng)貿(mào)貿(mào)城城””和和““東東方方新新天天地地””兩兩部部分分；；“東東方方新新天天地地””包包括括五五個(gè)個(gè)不不同同風(fēng)風(fēng)格格的的商商場場和和一一個(gè)個(gè)中中央央噴噴泉泉廣廣場場、、多多個(gè)個(gè)四四季季常常綠綠的的花花園園和和一一個(gè)個(gè)龐龐大大的的三三層層室室內(nèi)內(nèi)停停車車場場；；“東東方方經(jīng)經(jīng)貿(mào)貿(mào)城城””擁擁有有8棟棟辦辦公公大大樓樓、、1棟棟五五星星級級豪豪華華酒酒店店及及4棟棟酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓；；12/7/202228第28頁東方廣場及及東長安街街其他寫字字樓項(xiàng)目的的出租情況況目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)樣本項(xiàng)目目入駐率基基本都在80%以上上，但是部部分大體量量只租不售售的寫字樓樓面對激烈烈的市場競競爭則面臨臨很大的市市場風(fēng)險(xiǎn)；；例如東方方廣場，由由于前期的的經(jīng)營管理理不善，導(dǎo)導(dǎo)致入駐率率不高，待待中期重新新整合后入入住率才出出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，，逐漸呈上上升趨勢，，但也同時(shí)時(shí)體現(xiàn)了投投資者的市市場風(fēng)險(xiǎn)；；物業(yè)名稱寫字樓面積（萬平方米）租金（USD/月·平方米）入駐率華潤大廈42495％光華長安大廈51975％中糧廣場62170％東方廣場302475％國際大廈62085％12/7/202229第29頁東方廣場及東長安街街其他寫字字樓項(xiàng)目的的客戶特征征建國門商圈圈主要吸引引國外客戶戶?！皷|東方廣場””創(chuàng)立了了北京寫字字樓行業(yè)中中罕有的““五最”紀(jì)紀(jì)錄——最最多大面積積租戶、最最多日資企企業(yè)進(jìn)駐、、最多保險(xiǎn)險(xiǎn)公司、最最多IT公公司以及最最多跨國會(huì)會(huì)計(jì)師行承承租紀(jì)錄，，完善優(yōu)質(zhì)質(zhì)的商務(wù)配配套和得天天獨(dú)厚的交交通位置使使這里成為為真正的國國際化商圈圈;部分高科技技企業(yè)分流流到建國門門商圈；東東方廣場有有超過三分分之一的寫寫字樓租戶戶均為高科科技企業(yè)，，當(dāng)中不少少公司更紛紛紛擴(kuò)租，，例如著名名通信公司司UT斯達(dá)達(dá)康與NEC分別擴(kuò)擴(kuò)租1400平方米米和1800平方米米;12/7/202230第30頁東方廣場吸吸引的知名名客戶電子類知名客戶消費(fèi)品業(yè)保險(xiǎn)業(yè)世界四大會(huì)會(huì)計(jì)師行化工醫(yī)藥類類媒體廣告業(yè)業(yè)汽車業(yè)高科技行業(yè)業(yè)思科、朗訊訊；投資、、證券業(yè)的的香港交易易所、摩根根史丹利安永華明、、畢馬威、、德勤華永永信誠人壽，，匯豐保險(xiǎn)險(xiǎn)TOM集團(tuán)團(tuán)、新聞集集團(tuán)及精信信廣告勞斯萊斯可口可樂、、NIKE、安利松下電工、、NEC陶氏化學(xué)12/7/202231第31頁金融街街商圈圈———區(qū)域域商務(wù)務(wù)資源源狀況況金融街街的客客戶多多數(shù)是是金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)與政政府的的金融融管理理機(jī)構(gòu)構(gòu)，以及中中國電電信和和中國國移動(dòng)動(dòng)等電電訊科科技通通訊行行業(yè)的的巨頭頭，到到目前前為止止近530家機(jī)機(jī)構(gòu)入入駐金金融街街地區(qū)區(qū)；其中金金融管管理機(jī)機(jī)構(gòu)有有中國國人民民銀行行總行行、中中國證證券監(jiān)監(jiān)督管管理委委員會(huì)會(huì)、中中國保保險(xiǎn)監(jiān)監(jiān)督管管理委委員會(huì)會(huì)等；；國家家級金金融機(jī)機(jī)構(gòu)有有中國國銀行行總行行、中中國工工商銀銀行總總行、、中國國建設(shè)設(shè)銀行行總行行、交交通銀銀行、、招商商銀行行、投投資銀銀行、、中信信實(shí)業(yè)業(yè)銀行行、北北京市市商業(yè)業(yè)銀行行、中中國人人民保保險(xiǎn)公公司總總部、、平安安保險(xiǎn)險(xiǎn)、華華泰保保險(xiǎn)等等；電電訊科科技通通訊行行業(yè)巨巨頭有有中國國電信信集團(tuán)團(tuán)公司司、中中國移移動(dòng)通通信集集團(tuán)公公司、、中國國網(wǎng)通通公司司等。。12/7/202232第32頁金融街街商圈圈———區(qū)域域產(chǎn)業(yè)業(yè)構(gòu)成成中資占65.3%，外資（含合資）占34.7%金融機(jī)構(gòu)占有14.3%信息產(chǎn)業(yè)占28.9%咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)17.3%金融街街核心心區(qū)主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)構(gòu)成除行業(yè)業(yè)管理理機(jī)構(gòu)構(gòu)及行行業(yè)巨巨頭以以外，，金融融街核核心區(qū)區(qū)內(nèi)的的企業(yè)業(yè)主要要以法法律、、咨詢詢、評評估等等下游游的配配套服服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)為為主，，如中中國證證券登登記結(jié)結(jié)算有有限責(zé)責(zé)任公公司、、中央央國債債登記記結(jié)算算有限限公司司等；；12/7/202233第33頁金融街街商圈圈———區(qū)域域?qū)懽肿謽枪┕?yīng)所屬區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)數(shù)總建筑面積（萬M2）平均租金（USD/平米.月）評級金融街22173.8125頂級宣武門645.9515.6中高級西直門1643.4114.7中級西單1138.3720.3高級阜外1035.6016中高級復(fù)外624.7420.2高級月壇624.3318.7中高級12/7/202234第34頁金融街街———寫字字樓租租金金融街街區(qū)域域項(xiàng)目目租金金分布布呈現(xiàn)現(xiàn)出明明顯的的層次次性，，以遠(yuǎn)洋洋大廈廈、國國際金金融大大廈這這兩個(gè)個(gè)位置置優(yōu)越越，硬硬件設(shè)設(shè)施一一流的的現(xiàn)代代化寫寫字樓樓構(gòu)成成了最最高一一級，，租金金達(dá)到到了7.5元/天.平方方米；；而其其他項(xiàng)項(xiàng)目以以5.8～～6.9元元/天天.平平方米米之間間居多多；復(fù)外、、西單單區(qū)域域項(xiàng)目目租金金幾乎乎在5.8元/天.平方方米以以上；；而金金融街街集聚聚區(qū)內(nèi)內(nèi)只有有百盛盛和投投資廣廣場的的檔次次較低低，其其他項(xiàng)項(xiàng)目的的租金金水平平都在在6元元/天天.平平方米米以上上；月壇、、阜外外、西西直門門、宣宣武門門集聚聚區(qū)的的樣本本項(xiàng)目目租金金水平平較低低；12/7/202235第35頁金融街———遠(yuǎn)洋洋大廈客客戶分析析按照行業(yè)業(yè)劃分，，排在前前三位的的分別是是：金融融/投資資類，主主要包括括銀行、、保險(xiǎn)、、證券等等，占入入駐客戶戶總量的的38%；其次次是科技技類，主主要包括括軟件、、網(wǎng)絡(luò)等等，占總總量的28%；；遠(yuǎn)洋大廈廈客戶行行業(yè)比例例圖12/7/202236第36頁金融街———通泰泰大廈客客戶分析析按照行業(yè)業(yè)劃分，，高科技技類、金金融/投投資類、、咨詢服服務(wù)類所所占比例例最大，，占用了了超過入入住總量量的近70%。。其中金金融/投投資類占占入住總總量的24%，，咨詢服服務(wù)類占占24%，高科科技類占占入住總總量的21%。。其它制制造/加加工類和和物流/商貿(mào)類類分別占占總?cè)胱∽×康?4%、、10%；通泰大廈廈客戶行行業(yè)比例例圖12/7/202237第37頁國貿(mào)商圈圈、建國國門商圈圈、金融融街商圈圈總結(jié)入駐客戶戶大多對對商務(wù)氛氛圍的要要求很高高;商圈內(nèi)租租金與辦辦公銷售售價(jià)格為為全北京京市同類類物業(yè)最最高;到目前為為止,西西部基本本沒有好好的辦公公產(chǎn)品與與之抗衡衡;東部入駐駐企業(yè)性性質(zhì)以綜綜合為主主，金融融街入駐駐企業(yè)主主要以金金融為主主;東部及金金融街長長安街沿沿線商務(wù)務(wù)辦公環(huán)環(huán)境濃厚厚，非商商務(wù)辦公公環(huán)境發(fā)發(fā)展空間間很小，，在商圈圈內(nèi)得不不到滿足足；濃厚的商商務(wù)氛圍圍,對企企業(yè)的吸吸納能力力很強(qiáng);12/7/202238第38頁國貿(mào)商圈圈、建國國門商圈圈、金融融街商圈圈總結(jié)總結(jié)濃厚的商商務(wù)氛圍圍,對企企業(yè)的吸吸納能力力很強(qiáng);入駐客戶大大多對商務(wù)務(wù)氛圍的要要求很高;商圈內(nèi)租金金與辦公銷銷售價(jià)格為為全北京市市同類物業(yè)業(yè)最高;到目前為止止,西部基基本沒有好好的辦公產(chǎn)產(chǎn)品與之抗抗衡;東部入駐企企業(yè)性質(zhì)以以綜合為主主，金融街街入駐企業(yè)業(yè)主要以金金融為主;東部及金融融街長安街街沿線商務(wù)務(wù)辦公環(huán)境境濃厚，非非商務(wù)辦公公環(huán)境發(fā)展展空間很小小，在商圈圈內(nèi)得不到到滿足；12/7/202239第39頁本項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)市場北京西部非非商務(wù)辦公公市場為避免與東東部的產(chǎn)品品同質(zhì)化競競爭，我們們尋找出西西部新的寫寫字樓市場場12/7/202240第40頁北京西部特特色企業(yè)———“中””字頭企業(yè)業(yè)為主國資委下屬屬企業(yè)共179家，，134家家位于北京京，其中50％左右右都分布在在北京的西西部；北京西部的的界定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：海淀區(qū)區(qū)、西城區(qū)區(qū)、宣武區(qū)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)區(qū)部分、石石景山區(qū)12/7/202241第41頁在京國資資委中央央企業(yè)分分布2003年以前前，原有有傳統(tǒng)大大型國字字號企業(yè)業(yè)、金融融機(jī)構(gòu)和和政府的的部委機(jī)機(jī)關(guān)的分分布以集集中分布布為主要要特點(diǎn)，，最典型型的區(qū)域域是西城城區(qū)西單單商圈和和金融街街商圈之之間，擁擁有眾多多國字號號企業(yè)、、金融機(jī)機(jī)構(gòu)和政政府機(jī)關(guān)關(guān);大部分國國字頭的的大型企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)的辦公公總部一一般位于于三環(huán)以以內(nèi)，并并且以二環(huán)內(nèi)和和二環(huán)沿沿線、長長安街沿沿線布局局最為集集中；隸屬于各各部委機(jī)機(jī)關(guān)以及及大型國國資企業(yè)業(yè)的二級級國資背背景企業(yè)業(yè)主要分分布在二二環(huán)路和和三環(huán)路路沿線，，其中西二環(huán)和和西三環(huán)環(huán)之間的的地區(qū)集集中了大大批的該該類企業(yè)業(yè);二級國資背景企業(yè)大型國資企業(yè)12/7/202242第42頁在京國資資委中央央企業(yè)———總部部數(shù)量分分布圖整個(gè)在京京國資企企業(yè)主要要分布在在西城區(qū)區(qū)、海淀淀區(qū)、朝朝陽區(qū)、、東城區(qū)區(qū)；其中以西西城區(qū)與與海淀區(qū)區(qū)分布的的國資企企業(yè)最多多，分別別占有40家與與35家家，占全全國179家中中的41.90％，占占134家在京京企業(yè)的的55.97％％；12/7/202243第43頁北京西部部國資委委中央企企業(yè)明細(xì)細(xì)表———西城區(qū)區(qū)中國船舶工業(yè)集團(tuán)公司西城區(qū)月壇北街5號中國船舶重工集團(tuán)公司西城區(qū)月壇北街5號北京有色金屬研究總院西城區(qū)新街口外大街2號北京礦冶研究總院西城區(qū)西直門外文興街一號中國儲(chǔ)備糧管理總公司西城區(qū)西直門外大街甲143號凱旋大廈A座中國儲(chǔ)備糧管理總公司西城區(qū)西直門外大街甲143號凱旋大廈A座中國華孚貿(mào)易發(fā)展集團(tuán)公司西城區(qū)西直門外大街110號中糖大廈十層中國醫(yī)療衛(wèi)生器材進(jìn)出口公司西城區(qū)西直門南大街2號成銘大廈中國華電集團(tuán)公司西城區(qū)西直門內(nèi)大街273號華潤（集團(tuán)）有限公司（北京華潤置地）西城區(qū)西直門內(nèi)大街118號冠華大廈12/7/202244第44頁北京京西西部部國國資資委委中中央央企企業(yè)業(yè)明明細(xì)細(xì)表表————西西城城區(qū)區(qū)中國材料工業(yè)科工集團(tuán)公司西城區(qū)西直門內(nèi)北順城街11號中國農(nóng)墾（集團(tuán)）總公司西城區(qū)西四磚塔胡同56號中國農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總公司西城區(qū)西單民豐胡同31號中國聯(lián)合通信有限公司西城區(qū)西單北大街甲133號中國中鋼集團(tuán)公司西城區(qū)西長安街乙17號中國水電工程顧問集團(tuán)公司西城區(qū)西長安街86號國家電網(wǎng)公司西城區(qū)西長安街86號中國核工業(yè)集團(tuán)公司西城區(qū)三里河南三巷1號中國機(jī)械裝備（集團(tuán)）公司西城區(qū)三里河路南五巷5號中國建筑工程總公司西城區(qū)三里河路15號中建大廈12/7/202245第45頁北京京西西部部國國資資委委中中央央企企業(yè)業(yè)明明細(xì)細(xì)表表————西西城城區(qū)區(qū)中商企業(yè)集團(tuán)公司西城區(qū)三里河?xùn)|路5號17樓中國化學(xué)工程總公司西城區(qū)六鋪炕中街一號中國石油天然氣集團(tuán)公司總部西城區(qū)六鋪炕街6號中國儲(chǔ)備棉管理總公司西城區(qū)金融街33號通泰大廈B座12層中國大唐集團(tuán)公司西城區(qū)金融大街乙16號華實(shí)大廈中國電信集團(tuán)公司西城區(qū)金融大街31號中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸（集團(tuán)）總公司西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街158號遠(yuǎn)洋大廈中國郵電器材集團(tuán)公司西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街156號國際金融大廈D座4-6層中國網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街156號國際金融大廈C座中國工藝美術(shù)（集團(tuán)）公司西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街101號12/7/202246第46頁北京京西西部部國國資資委委中中央央企企業(yè)業(yè)明明細(xì)細(xì)表表————西西城城區(qū)區(qū)中國生物技術(shù)集團(tuán)公司西城區(qū)阜成門大街甲28號京潤大廈國家開發(fā)投資公司西城區(qū)阜成門北大街6號－6中國國電集團(tuán)公司西城區(qū)阜成門北大街6－8號中國輕工業(yè)對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司西城區(qū)德外大街甲10號中國農(nóng)業(yè)機(jī)械化科學(xué)研究院西城區(qū)德外北沙灘1號中國中化集團(tuán)公司西城區(qū)復(fù)興門外大街A2號中化大廈中國誠通控股公司西城區(qū)車公莊大街甲4號物華大廈2層中國建筑設(shè)計(jì)研究院西城區(qū)車公莊大街19號中煤國際工程設(shè)計(jì)研究總院西城區(qū)安德路67號中國電力工程顧問集團(tuán)公司西城區(qū)安德路65號12/7/202247第47頁北京京西西部部國國資資委委中中央央企企業(yè)業(yè)明明細(xì)細(xì)表表————海海淀淀區(qū)區(qū)中國建筑材料集團(tuán)公司海淀區(qū)紫竹院南路2號中國國際企業(yè)合作公司海淀區(qū)知春路標(biāo)20號中國醫(yī)藥集團(tuán)總公司海淀區(qū)知春路20號中國醫(yī)藥大廈9-10層中國紡織工業(yè)設(shè)計(jì)院海淀區(qū)增光路21號中國南方機(jī)車車輛工業(yè)集團(tuán)公司海淀區(qū)羊坊店路11號中國北方機(jī)車車輛工業(yè)集團(tuán)公司海淀區(qū)羊坊店路11號鋼鐵研究總院海淀區(qū)學(xué)院南路76號中國長城計(jì)算機(jī)集團(tuán)公司海淀區(qū)學(xué)院路甲38號中國衛(wèi)星通信集團(tuán)公司海淀區(qū)學(xué)院路42號電信科學(xué)技術(shù)研究院海淀區(qū)學(xué)院路40號中國對外貿(mào)易運(yùn)輸（集團(tuán)）總公司海淀區(qū)西直門北大街甲43號金運(yùn)大廈A座中國地質(zhì)工程集團(tuán)公司海淀區(qū)西五道口45號乙中谷糧油集團(tuán)公司海淀區(qū)西三環(huán)中路5號12/7/202248第48頁北京西西部國國資委委中央央企業(yè)業(yè)明細(xì)細(xì)表———海海淀區(qū)區(qū)中國新興（集團(tuán)）總公司海淀區(qū)西三環(huán)中路17號中國核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司總部海淀區(qū)西三環(huán)北路甲105號科原大廈B座中國經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資擔(dān)保有限公司海淀區(qū)西三環(huán)北路100號金玉大廈九層中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司海淀區(qū)萬壽路27號中國電子科技集團(tuán)公司海淀區(qū)萬壽路27號中國電子工程設(shè)計(jì)院海淀區(qū)萬壽路27號機(jī)械科學(xué)研究院海淀區(qū)首體南路2號中國五礦集團(tuán)公司海淀區(qū)三里河路5號中國節(jié)能投資公司海淀區(qū)清華東路甲35號中國航空油料集團(tuán)公司海淀區(qū)馬甸中航油大廈中國新時(shí)代控股（集團(tuán)）公司海淀區(qū)花園路7號中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司海淀區(qū)翠微南里8號樓12/7/202249第49頁北京西西部國國資委委中央央企業(yè)業(yè)明細(xì)細(xì)表———海海淀區(qū)區(qū)中國鋁業(yè)公司海淀區(qū)復(fù)興路乙12號中國華能集團(tuán)公司海淀區(qū)復(fù)興路甲23號中國鐵道建筑總公司海淀區(qū)復(fù)興路40號中國有色工程設(shè)計(jì)研究總院海淀區(qū)復(fù)興路12號中國航天科工集團(tuán)公司海淀區(qū)阜成路甲8號中國海洋航空集團(tuán)公司海淀區(qū)翠微路36號中國國際工程咨詢公司海淀區(qū)車公莊西路32號中咨大廈中國兵器裝備集團(tuán)公司海淀區(qū)車道溝10號中國化工集團(tuán)公司海淀區(qū)北四環(huán)西路62號中國民航信息集團(tuán)公司海淀區(qū)科學(xué)院南路2號融科資訊中心C座南樓18-20層12/7/202250第50頁北京西西部國國資委委中央央企業(yè)業(yè)明細(xì)細(xì)表———豐豐臺(tái)區(qū)區(qū)中國鐵路通信信號集團(tuán)公司豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)南路乙49號冶金自動(dòng)化研究設(shè)計(jì)院豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)南路72號中國通用技術(shù)（集團(tuán)）控股有限責(zé)任公司豐臺(tái)區(qū)西三環(huán)中路90號通用技術(shù)大廈23-28層中國汽車工業(yè)總公司豐臺(tái)區(qū)西三環(huán)麗澤橋東1000米路北中國鐵路工程總公司豐臺(tái)區(qū)西客站南廣場中鐵工程大廈中國有色礦業(yè)建設(shè)集團(tuán)有限公司豐臺(tái)區(qū)西客站南廣場中色建設(shè)大廈中國鹽業(yè)總公司豐臺(tái)區(qū)廣外蓮花池中鹽飯店中國煤炭地質(zhì)總局豐臺(tái)區(qū)靛廠299號12/7/202251第51頁北京西部部國資委委中央企企業(yè)明細(xì)細(xì)表———宣武區(qū)區(qū)中國普天信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司宣武區(qū)宣武門西大街28號大成廣場東座中國鐵路物資總公司宣武區(qū)南濱河路乙25號中國鐵通集團(tuán)有限公司（北京）宣武區(qū)廣外大街248號機(jī)械大廈4層中國高新投資集團(tuán)公司宣武區(qū)廣安門外南濱河路1號高新大廈19－20層香港中旅（集團(tuán)）有限公司（北京）宣武區(qū)廣安門內(nèi)大街338號港中旅大廈15層中國印刷集團(tuán)公司宣武區(qū)馬連道16號中國印刷物資公司中國電力投資集團(tuán)公司宣武區(qū)廣安門內(nèi)大街338號中國水利水電建設(shè)集團(tuán)公司宣武區(qū)白廣路二條一號中國水利投資公司宣武區(qū)白廣路二條十二號12/7/202252第52頁大型國企對對寫字樓的的需求走勢勢大型國資委委企業(yè)“中中國通用技技術(shù)控股有有限責(zé)任公公司”下屬屬的主要二二級國資企企業(yè)主要分分布于北京京市西三環(huán)環(huán)與西四環(huán)環(huán)之間；類似國企還還有中國核核工業(yè)集團(tuán)團(tuán)、中國華華能集團(tuán)等等等100余家大型型國企；隨著國資委委的成立和和各部委及及各部委機(jī)機(jī)關(guān)、大型型國有企業(yè)業(yè)改革的深深化，近兩兩年將出現(xiàn)現(xiàn)一批從原原來大型““中”字頭頭企業(yè)集團(tuán)團(tuán)下面衍生生出來的二二級國資企企業(yè)，這批批企業(yè)的選選址表現(xiàn)出出由總公司向向周邊擴(kuò)散散的趨勢；公司總部公司分部12/7/202253第53頁大型國企對對寫字樓的的需求走勢勢二級國資背背景企業(yè)選選擇辦公場場所方面分分為兩種情情況：一種情況是是二級國資資背景的企企業(yè)對總公公司的依賴賴性較強(qiáng)。。這類企業(yè)業(yè)選擇辦公公場所仍然然圍繞在總總公司的周周圍；另一種情況況是二級國國資背景的的企業(yè)在業(yè)業(yè)務(wù)和機(jī)制制方面的獨(dú)獨(dú)立性較強(qiáng)強(qiáng)，而且在在資金允許許的情況下下則對企業(yè)業(yè)形象的提提升有強(qiáng)烈烈需求；但是隨著中中關(guān)村西區(qū)區(qū)的建成，，CBD商商圈的東擴(kuò)擴(kuò)，可能出出現(xiàn)部分有有國資背景景的二級企企業(yè)分流要要這些區(qū)域域；北京近年開開發(fā)了大面面積針對總總部經(jīng)濟(jì)的的樓盤，如如總部基地地、BDA國際企業(yè)業(yè)大道等等等項(xiàng)目，吸吸納了大批批該類企業(yè)業(yè)；12/7/202254第54頁辦公物業(yè)目目標(biāo)客群定定位北京本地的的大型企業(yè)業(yè)軍隊(duì)企業(yè)和和公司中關(guān)村高科科技產(chǎn)業(yè)公公司與體育、娛娛樂產(chǎn)業(yè)相相關(guān)的公司司“中”字頭頭企業(yè)補(bǔ)充型客戶戶北京西部非商務(wù)辦公公目標(biāo)市場主力客戶全國國資委委下屬企業(yè)業(yè)共179家，134家位于于北京，其其中50％％左右都分分布在北京京的西部；；12/7/202255第55頁北京本地的的大型企業(yè)業(yè)北京市公共交通總公司北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司北京市市政工程設(shè)計(jì)研究總院北京京煤集團(tuán)有限責(zé)任公司北京市地鐵運(yùn)營有限公司北京市市政工程總公司北京市勘察設(shè)計(jì)研究院北京京儀控股有限責(zé)任公司北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司北京建筑材料經(jīng)貿(mào)集團(tuán)總公司中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司北京化學(xué)工業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司北京市燃?xì)饧瘓F(tuán)有限責(zé)任公司北京北辰實(shí)業(yè)集團(tuán)公司北京市經(jīng)中實(shí)業(yè)開發(fā)總公司北京市物資總公司北京市熱力集團(tuán)有限責(zé)任公司北京北奧有限責(zé)任公司北京祥龍資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司中國電子進(jìn)出口北京公司北京市自來水集團(tuán)有限責(zé)任公司北京市首都公路發(fā)展有限責(zé)任公司北京科技園建設(shè)股份有限公司中國北京同仁堂（集團(tuán)）有限責(zé)任公司北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司北京市公聯(lián)公路聯(lián)絡(luò)線有限責(zé)任公司北京國際電力開發(fā)投資公司北京工美集團(tuán)有限責(zé)任公司北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司北京國際建設(shè)集團(tuán)公司首鋼總公司北京技術(shù)交流培訓(xùn)中心北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司北京天鴻集團(tuán)公司北京電子控股有限責(zé)任公司北京市工業(yè)設(shè)計(jì)研究院北京市軌道交通建設(shè)管理有限公司北京市大成房地產(chǎn)開發(fā)總公司北京汽車工業(yè)控股有限責(zé)任公司北京市經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院北京金隅集團(tuán)有限責(zé)任公司北京市城市改建綜合開發(fā)總公司北京京城機(jī)電控股有限責(zé)任公司北京技術(shù)交流培訓(xùn)中心北京市四清環(huán)衛(wèi)工程集團(tuán)有限責(zé)任公司北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司北京醫(yī)藥集團(tuán)有限責(zé)任公司北京市機(jī)械設(shè)備成套局北京市國資資委下屬的的企業(yè)共有有131家家，可以作作為本項(xiàng)目目主力客群群有力的補(bǔ)補(bǔ)充；（部分北京京市國資委委下屬企業(yè)業(yè)）12/7/202256第56頁周邊軍隊(duì)企企業(yè)和公司司2003年年底，所有有軍隊(duì)企業(yè)業(yè)完成了脫脫鉤工作。。由于本項(xiàng)項(xiàng)目位于部部委、軍隊(duì)隊(duì)集中的西西區(qū)，因此此可能會(huì)吸吸引部分已已經(jīng)市場化化的公司、、企業(yè)；但我們認(rèn)為為，整體上上看，軍隊(duì)隊(duì)企業(yè)（尤尤其是計(jì)劃劃體制下的的軍隊(duì)企業(yè)業(yè)）由于前前期積累下下來的資源源極為豐富富，如舊有有辦公樓資資源豐富，，近期對新新辦公物業(yè)業(yè)的需求不不會(huì)很大；；12/7/202257第57頁中關(guān)關(guān)村村高高科科技技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)公公司司目前前中中關(guān)關(guān)村村擁擁有有各各類類研研發(fā)發(fā)中中心心500多多家家，，跨跨國國公公司司設(shè)設(shè)立立的的全全球球研研發(fā)發(fā)中中心心有有5４４家家。。研研發(fā)發(fā)中中心心的的類類型型包包括括：：1））大大學(xué)學(xué)、、科科研研機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)，，國國內(nèi)內(nèi)大大中中型型企企業(yè)業(yè)承承擔(dān)擔(dān)國國家家科科研研與與企企業(yè)業(yè)市市場場化化任任務(wù)務(wù)的的實(shí)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)室室、、研研發(fā)發(fā)中中心心、、工工程程中中心心；；2））民民營營企企業(yè)業(yè)獨(dú)獨(dú)立立設(shè)設(shè)立立或或合合作作設(shè)設(shè)立立的的研研發(fā)發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)；；3））跨跨國國公公司司設(shè)設(shè)立立的的研研發(fā)發(fā)中中心心，，各各類類中中小小企企業(yè)業(yè)孵孵化化器器等等，，包包括括微微軟軟、、朗朗訊訊、、IBM、、Oracle、、西西門門子子、、NEC、、SunMicro、、Samsung，，以以及及世世界界上上最最大大的的移移動(dòng)動(dòng)通通訊訊公公司司NTTDoCoMo的的4G研研發(fā)發(fā)中中心心，，Intel公公司司設(shè)設(shè)立立的的全全球球第第五五大大研研發(fā)發(fā)中中心心等等；；隨著著中中關(guān)關(guān)村村科科技技園園區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展，，該該地地區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓市市場場形形成成了了以以高高科科技技企企業(yè)業(yè)為為主主要要客客戶戶群群的的區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展特特色色。。IT、、通通訊訊和和非非IT類類高高科科技技企企業(yè)業(yè)所所占占辦辦公公面面積積比比例例達(dá)達(dá)到到60%以以上上，，其其他他行行業(yè)業(yè)的的比比例例均均在在10%左左右右或或以以下下，，表表明明IT高高科科技技行行業(yè)業(yè)已已成成為為該該區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展支支柱柱；；目前，民民營及股股份制高高科技企企業(yè)是區(qū)區(qū)域?qū)懽肿謽鞘袌鰣龅闹饕脩?。。未來市市場需求求中，因因?yàn)楦呖瓶萍夹枰咄度肴氲膸?dòng)動(dòng)，銀行行、擔(dān)保保公司、、風(fēng)險(xiǎn)投投資基金金等金融融行業(yè)企企業(yè)所占占比例會(huì)會(huì)上升；；12/7/202258第58頁體育、娛娛樂產(chǎn)業(yè)業(yè)公司現(xiàn)場體育育賽事和和娛樂表表演的推推廣商和和發(fā)展商商，如美美國明晰晰頻道娛娛樂公司司（CLEARCHANNELENTERTAINMENT）；；體育娛樂樂市場開開發(fā)商，，如美國國ＧＴ體體育娛樂樂公司（（GTSPORTSANDENTERTAINMENTCOMPANY)；體育、健健身、娛娛樂器材材銷售代代表處；；各項(xiàng)體育育賽事的的組織機(jī)機(jī)構(gòu)；全球影視視、娛樂樂公司，，如迪斯斯尼娛樂樂公司、、華納影影視公司司、環(huán)球球嘉年華華等;12/7/202259第59頁個(gè)案分析析——置置地星座座占地面積積：１４３０００平方方米項(xiàng)目建筑筑面積：：７１３９９９平方方米容積率約約：３．３８８停車位：：４８９個(gè)個(gè)物業(yè)管理理費(fèi)：１６元／／平方米米／月類別別：住宅立項(xiàng)項(xiàng)的寫字字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：毛坯價(jià)格格：均價(jià)2300美美元/平平方米入住時(shí)間間：2004-12開發(fā)商商：華潤置地地（北京京）股份份有限公公司12/7/202260第60頁置地星座座的客戶戶分析置地星座的的客戶群被被定位于國國字頭的企企業(yè)、外地地進(jìn)京的大大型企業(yè)、、北京本地地的大型企企業(yè)以及外外地駐京辦辦等;作為只有八八棟小體量量企業(yè)總部部樓的置地地星座項(xiàng)目目來說，只只需要八個(gè)個(gè)客戶，而而目前有四四五家企業(yè)業(yè)正在洽談?wù)?，大都是是國字頭的的，包括一一家上海的的企業(yè)，這這說明現(xiàn)在在外地企業(yè)業(yè)，包括外外資企業(yè)，，紛紛將總總部搬遷到到北京上海海，或者是是設(shè)立分公公司，已成成為一種現(xiàn)現(xiàn)象;據(jù)稱，成為為客戶為中中鐵物資、、國家儲(chǔ)備備局、中鋁鋁集團(tuán)、棉棉花總公司司，以及一一個(gè)上海國國際公司；；12/7/202261第61頁總部基地———基本概概況總建筑面積積：120萬平平方米獨(dú)體獨(dú)棟、、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)權(quán)、獨(dú)立冠冠名總部樓樓500余余座綠化比率：：占總面積約約50%總投資額：：約45億人人民幣建設(shè)周期：：3年12/7/202262第62頁總部基地———客戶購購買面積從圖表中看看出，總部部基地的主主要購買客客群是北京京企業(yè)，外外地企業(yè)及及其他購買買者只占很很少部分；；12/7/202263第63頁總部基基地———客客戶構(gòu)構(gòu)成總部基基地對對客戶戶群的的定位位是高高新技技術(shù)企企業(yè)、、跨國國企業(yè)業(yè)、國國資委委下屬屬的中中字頭頭的企企業(yè)（（他們們在改改制的的過程程中也也需要要企業(yè)業(yè)總部部）、、外地地進(jìn)京京的高高新技技術(shù)企企業(yè)等等;目前已已經(jīng)簽簽訂了了30多家家企業(yè)業(yè)入駐駐，所所涉行行業(yè)包包括物物資、、建材材、機(jī)機(jī)電、、通訊訊電子子、醫(yī)醫(yī)療等等高新新技術(shù)術(shù)領(lǐng)域域。中中國誠誠通集集團(tuán)及及其6家直直屬大大型集集團(tuán)公公司，，聯(lián)通通的大大股東東———中華華通信信系統(tǒng)統(tǒng)有限限責(zé)任任公司司也準(zhǔn)準(zhǔn)備將將總部部從CBD遷過過來;12/7/202264第64頁總部基基地———主主力客客戶以北京京信海海豐園園生物物醫(yī)藥藥科技技發(fā)展展有限限公司司等10家家企業(yè)業(yè)為主主體的的生物物醫(yī)藥藥產(chǎn)業(yè)業(yè)；以北京京貝爾爾通信信設(shè)備備制造造有限限公司司等7家企企業(yè)為為主的的IT產(chǎn)業(yè)業(yè)；以北京京金自自天正正智能能控制制股份份有限限公司司等12家家企業(yè)業(yè)為主主體的的光電電一體體化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；；涌現(xiàn)出出北京京貝爾爾、北北方華華為、、燕化化高新新、北北方天天鳥、、四環(huán)環(huán)科寶寶等一一批優(yōu)優(yōu)秀企企業(yè)；；12/7/202265第65頁綱要要第一部部分寫寫字樓樓市場場研究究第二部部分目目標(biāo)市市場及及目標(biāo)標(biāo)客群群第三部部分主主題定定位與與產(chǎn)品品定位位第四部部分項(xiàng)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)策略略及運(yùn)運(yùn)營方方案12/7/202266第66頁項(xiàng)目整整體市市場定定位及及主題題概念念定位位區(qū)域城城市功功能定定位——“休閑閑產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈””服務(wù)于于北京京城市市的休休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈，在在北京京城市市多極極版圖圖當(dāng)中中構(gòu)建建“生生態(tài)休休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)”，，成為為北京京城市市功能能多極極格局局當(dāng)中中的重重要一一極;項(xiàng)目整整體主主題概概念定定位——“CED中央央休閑閑區(qū)””以奧運(yùn)運(yùn)會(huì)為為契機(jī)機(jī)，發(fā)發(fā)展以以生態(tài)態(tài)化、、體驗(yàn)驗(yàn)式為為特色色的休休閑建建筑綜綜合體體，憑憑借功功能齊齊備的的建筑筑綜合合體架架構(gòu)，，成為為京西西休閑閑產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈核核心;12/7/202267第67頁項(xiàng)目不不同物物業(yè)配配比總建筑面積35萬平方米非策劃范圍面積籃球館6.3萬平方米策劃范圍面積商業(yè)12.7萬平方米寫字樓6.2萬平方米酒店4.1萬平方米文體設(shè)施5.7萬平方米面積小計(jì)28.7萬平方米12/7/202268第68頁SWOT分分析S優(yōu)勢W劣勢位于四環(huán)與長安街沿線交界處，標(biāo)識(shí)性較好；屬于奧運(yùn)建筑綜合體的一部分，奧運(yùn)的宣傳力度帶動(dòng)寫字樓的知名度；交通便利；雖然標(biāo)識(shí)性較好，但是項(xiàng)目離長安街主干道的步行距離較遠(yuǎn)；商務(wù)氛圍不夠濃厚；O機(jī)遇T威脅政府的大力支持；奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶來標(biāo)識(shí)經(jīng)濟(jì)的利好影響；北京市非商務(wù)辦公即生態(tài)化辦公的市場空缺；北京市寫字樓市場競爭激烈；西部寫字樓租售價(jià)除金融街外持續(xù)低迷；中關(guān)村持續(xù)低迷的銷售價(jià)格與本項(xiàng)目的激烈競爭；高檔寫字樓開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大（西貿(mào)中心的失敗經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)）;12/7/202269第69頁辦公物物業(yè)的的目標(biāo)標(biāo)市場場定位位項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域商商務(wù)氛氛圍不不濃，，作為為純寫寫字樓樓來講講，與與東部部競爭爭力弱弱；面對目目前的的商務(wù)務(wù)環(huán)境境，開開發(fā)商商務(wù)寫寫字樓樓的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較較大，，不利利于后后期銷銷售；；必須進(jìn)進(jìn)行差差異化化市場場定位位，尋尋找出出特定定的市市場需需求；；北京西西部非非商務(wù)務(wù)辦公公消費(fèi)費(fèi)市場場12/7/202270第70頁辦公物物業(yè)地地塊布布局圖圖寫字樓地塊12/7/202271第71頁綜合辦公樓辦公物物業(yè)南南立面面簡略略示意意圖一層二層以以上二層企業(yè)獨(dú)獨(dú)棟企業(yè)獨(dú)獨(dú)棟企業(yè)獨(dú)獨(dú)棟企業(yè)獨(dú)獨(dú)棟企業(yè)獨(dú)獨(dú)棟綜合辦辦公樓樓12/7/202272第72頁紫金長安未建，干道規(guī)劃中西四環(huán)輔路四環(huán)主路出口四環(huán)主路入口五棵松文化體育中心交通分析示意圖五棵松文化體育中心中路五棵松文化體育中心北路玉淵潭南路萬壽路西街復(fù)興路西四環(huán)主路西翠路運(yùn)動(dòng)場文體設(shè)施寫字樓樓12/7/202273第73頁辦公物業(yè)業(yè)地下二二層示意意圖商業(yè)酒店地下下二層寫字樓停車場寫字樓、酒店、商業(yè)部分地下二層為開放式停車場，各地塊停車時(shí)間可利用時(shí)間差，以滿足各停車時(shí)段的車位要求；12/7/202274第74頁辦公物業(yè)業(yè)地下一一層示意意圖寫字樓寫字樓地下一層為停車場12/7/202275第75頁辦公物業(yè)業(yè)地上一一層示意意圖寫字樓地上層與其他建筑物獨(dú)立寫字樓商業(yè)酒店一層商業(yè)12/7/202276第76頁酒店地塊文體設(shè)施地塊寫字樓地塊商業(yè)地塊與其他地地塊空間間關(guān)系示示意圖奧運(yùn)運(yùn)籃籃球球館館12/7/202277第77頁與其其他他物物業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品關(guān)關(guān)系系商業(yè)業(yè)支支撐撐——利用商商業(yè)給辦公公物業(yè)周邊邊聚集人氣氣，全面支支持辦公物物業(yè)；酒店配套——高檔酒酒店緊鄰辦辦公物業(yè)，，給辦公產(chǎn)產(chǎn)品增添了了更強(qiáng)的競競爭力；文體配套——文體體體育中心未未來建成投投入使用，，將大大增增加區(qū)域內(nèi)內(nèi)文體娛樂樂類商務(wù)休休閑配套，，加強(qiáng)辦公公物業(yè)的核核心競爭力力；奧運(yùn)場館———借勢勢宣宣傳傳。借借用用奧奧運(yùn)運(yùn)體體育育場場館館的的宣宣傳傳達(dá)達(dá)到到提提高高寫寫字字樓樓知知名名度度的的優(yōu)優(yōu)效效；；12/7/202278第78頁辦公公物物業(yè)業(yè)主主題題定定位位目前，在在北京市市區(qū)內(nèi)的的生態(tài)化化辦公物物業(yè)很少少，而且且在市區(qū)區(qū)內(nèi)發(fā)展展生態(tài)化化辦公物物業(yè)會(huì)遇遇到創(chuàng)造造生態(tài)環(huán)環(huán)境難的的問題，，本項(xiàng)目目在這方方面有得得天獨(dú)厚厚的條件件；生態(tài)化辦辦公已經(jīng)經(jīng)已經(jīng)成成為企業(yè)業(yè)總部更更深層次次的辦公公需求，，例如摩摩托羅拉拉等等大大型跨國國企業(yè)；；生態(tài)化獨(dú)棟辦公12/7/202279第79頁產(chǎn)品定位位產(chǎn)品定位位——““生態(tài)化獨(dú)獨(dú)棟企業(yè)業(yè)總部建建筑，兼兼顧綜合合辦公樓樓”，兼顧顧中小型型企業(yè)對對奧運(yùn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)招識(shí)識(shí)性的辦辦公需求求，我們們在企業(yè)業(yè)獨(dú)棟主主流的基基礎(chǔ)上建建議一棟棟中小體體量的綜綜合辦公公樓，利利于對中中小型企企業(yè)分割割或者整整層租售售；產(chǎn)品體量量——獨(dú)棟企業(yè)業(yè)總部寫寫字樓建建筑面積積控制在在6000—8000平方米米，數(shù)量量控制在在6棟以以內(nèi)；寫寫字樓綜綜合辦公公建筑面面積控制制在15000—20000平方米米之間，，數(shù)量控控制為1棟；產(chǎn)品形態(tài)態(tài)——保證寫字字樓的群群體效應(yīng)應(yīng)，同時(shí)時(shí)兼顧個(gè)個(gè)性化設(shè)設(shè)計(jì)，要要求具有有很強(qiáng)的的標(biāo)識(shí)性性；12/7/202280第80頁產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)采用中中央核核心筒筒的平平面布布局——采用中中央核核心筒筒外框框柱的的平面面布局局，使使建筑筑物具具有使使用空空間大大，視視野采采光均均好、、交通通線路路便捷捷等優(yōu)優(yōu)勢，，同時(shí)時(shí)有利利于機(jī)機(jī)電等等設(shè)備備的布布置和和運(yùn)行行，也也有利利于建建筑物物在地地震作作用下下的整整體抗抗震性性能；；采用室室內(nèi)無無柱式式自由由開間間——室內(nèi)的的無柱柱式是是空間間靈活活利用用的一一項(xiàng)改改革；；它是是獲得得最佳佳采光光以及及景觀觀的有有效模模式，，既提提高了了空間間的使使用率率，便便于使使用者者進(jìn)行行靈活活化分分割，，擁有有最大大的裝裝修自自由度度；同同時(shí)保保證室室內(nèi)的的氣流流通暢暢，打打造健健康生生態(tài)的的辦公公環(huán)境境；保證所有寫寫字樓均能能互相連接接，利于客客戶聯(lián)棟購購買；12/7/202281第81頁多功能廳獨(dú)棟企業(yè)總總部特色化化產(chǎn)品功能能設(shè)計(jì)企業(yè)產(chǎn)品及及業(yè)績展示示廳；多功能廳，，會(huì)議廳、、會(huì)客室；；員工餐廳、、接待餐廳廳；企業(yè)休閑會(huì)會(huì)所——體體現(xiàn)辦公和和休閑的雙雙重功能；建議頂層體體現(xiàn)公寓功功能，以供供企業(yè)接待待住宿等等等；考慮大型企企業(yè)集團(tuán)等等目標(biāo)客群群需求，設(shè)設(shè)計(jì)特色化化產(chǎn)品：會(huì)議廳會(huì)議廳12/7/202282第82頁寫字樓的價(jià)價(jià)格定位1、寫字樓樓定價(jià)操作作流程2、價(jià)格定定位基本原原則3、定價(jià)方方法4、價(jià)格定定位12/7/202283第83頁寫字樓成功功定價(jià)操作作流程評價(jià)外部因因素評價(jià)內(nèi)部因因素收集定價(jià)信信息確定單價(jià)確定總價(jià)客戶需求市場動(dòng)態(tài)競爭成本商品力銷售能力利潤目標(biāo)地段遠(yuǎn)近產(chǎn)品品質(zhì)綜合反映掌握客源市場定位確定付款方方式選擇最優(yōu)方方案成本導(dǎo)向型型市場導(dǎo)向型型競爭導(dǎo)向型型發(fā)展商、客戶、競爭對手利益平衡相關(guān)資料整合12/7/202284第84頁價(jià)格定定位的的基本本原則則要考慮慮項(xiàng)目目成本本和贏贏利目目標(biāo)成本構(gòu)構(gòu)成：：土地地費(fèi)用用、建建安工工程費(fèi)費(fèi)、各各種稅稅費(fèi)、、利潤潤及管管理費(fèi)費(fèi)利潤率率：15-20%之之間；；要分析析競爭爭對手手的成成本、、價(jià)格格和產(chǎn)產(chǎn)品從理論論上講講，市市場的的需求求和產(chǎn)產(chǎn)品的的成本本為寫寫字樓樓的價(jià)價(jià)格確確定了了上限限和下下限，，而競競爭對對手的的成本本和價(jià)價(jià)格則則有助助于我我們確確定合合適的的價(jià)格格；要考慮慮客戶戶需求求和目目標(biāo)客客戶的的預(yù)期期價(jià)值值；12/7/202285第85頁競爭對對手的的成本本、價(jià)價(jià)格和和產(chǎn)品品分析析單位：：USD/平方方米12/7/202286第86頁客戶需需求和和目標(biāo)標(biāo)客戶戶的預(yù)預(yù)期價(jià)價(jià)值12/7/202287第87頁客戶需需求和和目標(biāo)標(biāo)客戶戶的預(yù)預(yù)期價(jià)價(jià)值考察西西長安安街部部分大大型客客戶成成交案案例所所得到到的啟啟示是是：1、大大型型客戶戶甲級級寫字字樓的的預(yù)期期價(jià)格格多為為1500－1600USD/平平方米米；2、中中型型客戶戶對甲甲級寫寫字樓樓的預(yù)預(yù)期價(jià)價(jià)格多多為2000USD/平平方米米；3、客客戶戶購買買時(shí)間間多集集中在在內(nèi)裝裝修至至接近近現(xiàn)房房階段段；12/7/202288第88頁產(chǎn)品品市市場場定定價(jià)價(jià)方方法法的的確確定定北京京寫寫字字樓樓西西部部市市場場銷銷售售情情況況不不理理想想，，競競爭爭激激烈烈；；而而認(rèn)認(rèn)知知價(jià)價(jià)值值需需要要利利用用市市場場營營銷銷組組合合中中的的非非價(jià)價(jià)格格變變量量，，如如宣宣傳傳活活動(dòng)動(dòng)、、廣廣告告等等逐逐步步在在客客戶戶心心目目中中確確立立；；市價(jià)價(jià)反反映映了了北北京京房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)的的集集體體智智慧慧，，該該價(jià)價(jià)格格既既帶帶來來合合理理的的利利潤潤，，又又不不會(huì)會(huì)破破壞壞行行業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)性性；；低價(jià)

高價(jià)在此價(jià)格上沒有可能的利潤成本競爭者價(jià)格客戶對獨(dú)特產(chǎn)品屬性的評價(jià)在此價(jià)格上沒有可能的需求市場場比比較較定定價(jià)價(jià)法法12/7/202289第89頁項(xiàng)目目周周邊邊寫寫字字樓樓租租售售價(jià)價(jià)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址租售價(jià)格長安.西點(diǎn)長安街永定路口940USD/平方米西貿(mào)中心海淀復(fù)興路51號1850USD/平方米翠微大廈長安街萬壽路11.5USD/平方米.月道樂蒙恩商務(wù)街萬壽路路口向南1200米1500USD/平方米天行建商務(wù)大廈翠微路1500USD/平方米太平路寫字樓五棵松以南太平路8.2USD/平方米.月電科大廈魯谷路11.5USD/平方米.月12/7/202290第90頁西長安街街寫字樓樓售價(jià)名稱報(bào)價(jià)（USD/平方米）國際企業(yè)大廈2650京門大廈1667翠微大廈