物業(yè)管理策劃方案

第一部分 香悅曦城物業(yè)項目的整體策劃與構思一、簡介香悅曦城位于新疆新源縣西北側，新市區(qū)法院西側。項目位處素有“塞外江南”“天山濕島”指稱的新源縣（又稱鞏乃斯）內，新源縣地形東高西低、三面環(huán)山、西部敞開，東西長約196公里，中部寬約65公里，總面積9970平方公里。境內有鞏乃斯河、卡普河、特克斯河，國道218線、217線，省道316線和那拉提機場構成全縣連接疆內外的主要交通網絡。項目盤踞新市政開發(fā)區(qū)首席地域，1公里即可通達新源縣核心的商業(yè)繁華之地。香悅曦城占地 7.73萬平方米，總建筑面積 9.29萬平方米。項目自有配套商業(yè)步行街可集生活、娛樂、購物、餐飲、教育等為一體的綜合配套設施 , 真正實現(xiàn)了“一座生活城，裝滿一城的豐盈生活?！绷⒚嬲邕x經典紅色和乳白色為主基調，選材尚品，彰顯簡約、明快、現(xiàn)代華麗的北歐建筑風格。景觀設計核心由綠色園林和中心河流組成，綠植覆蓋的露天泊車坪和生活區(qū)，較大面積精品文庫的休閑廣場，散落的汀步、蜿蜒的棧道、點綴的綠植與簡約憩凳??為您打造一個全方位高品質的北歐名苑。該項目為高檔別墅和小高層為主，公攤面積較低，綠化率較高。主推戶型為面積適中的中小戶型和面積較大的別墅戶型，預計居住人口為900戶。業(yè)主數量相對較多，為預防由于裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理項目所產生的問題多而復雜，為此，我們進行透徹的分析。二、客戶服務與需求分析主要是針對上班一簇，企事業(yè)單位在職員工、哈薩克族牧民、農戶等多元化消費人群，切合實際的考慮到了這類人群對于安靜優(yōu)雅的居住環(huán)境和完備的生活基礎設施的考慮，隨著人們收入水平和生活水平的提高，對日常生活品質的要求也水漲船高，對物業(yè)管理服務提出了更多、更高層次的服務需求。力求打造健康，時尚，和諧的居住環(huán)境。三、項目的可行性研究與定位立足于新源本地的房地產開發(fā)市場和所在區(qū)域的人歡迎下載 2精品文庫居特點，充分考慮到推行該項目的可行性以及廣闊的市場潛力，經過細致的市場調查和民意測試 ,從多方得到的數據和資料證明了推廣和實踐該項目是可行的，能夠給企業(yè)帶來預期的效益。機會分析如今的社會消費者把更多關注的焦點從房產項目本身轉移到了后期更為長遠的物業(yè)服務上,所以具有一定管理經驗、更加專業(yè)、人性、細致和豐富多彩的物業(yè)管理模式更加符合業(yè)主的需求。那么在新源縣目前房地產項目正處在發(fā)展期的高峰競爭壓力劇增的市場環(huán)境下。一個能夠符合業(yè)主期望的物業(yè)管理模式將成為本項目的亮點，機會不言而喻。威脅分析新的房產競爭對手不斷出現(xiàn),同類的競爭產品在市場上不斷涌出。在房產項目的質量、技術、建設、綠化都在不斷提升的現(xiàn)狀下，每個競爭對手都在尋找新的銷售亮點，威脅時刻存在。優(yōu)勢分析目前我的樓盤項目在地理位置、整體規(guī)劃和綠化布局上來看都是新源縣排名第一的。在銷售價格上也具競爭優(yōu)勢，并且有著良好的市場口碑和充足的歡迎下載 3精品文庫財政支持。因此在各方面都比較具有優(yōu)勢的前提下，我們需要更好的提高服務品質，為業(yè)主提供更加舒心的服務。劣勢分析由于新源縣的地理環(huán)境特殊，所以在物業(yè)公司成立初期想要快速的組建一個高效、成熟、專業(yè)的物業(yè)管理團隊很困難。在當地招聘的人員由于學歷較低，年齡差異化較大。因此前期需要一定的培訓期和考核期，適應過程在所難免。四、物業(yè)管理服務的難點及重點1、物業(yè)管理服務的重點：如何嚴格按照 ISO9001質量管理體系和 ISO14001環(huán)境管理體系的要求，全面推行質量管理，實踐我公司“創(chuàng)造宜人的家居生活”這一管理核心理念。管理服務除了依照慣例所提供的客戶服務、保安、保潔、綠化、園藝、工程設備設施及維修保養(yǎng)，垃圾處理和清運服務、停車場管理的基本配置服務外，我司還將物業(yè)管理公共服務以“人性化、個性化”，“貼身、貼心”來體現(xiàn)更加舒適安心的物業(yè)管理服務特色，使用戶享受著 “藝術”歡迎下載 4精品文庫服務的“增值”這一特色。全面提高物業(yè)管理服務的質量，打造“香悅曦城物業(yè)管理服務項目”的品牌。2、物業(yè)管理服務的難點：鑒于以上原因，對小區(qū)的整體的規(guī)劃提出如下建議：小區(qū)進行開放式管理，則需要建設小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，電子追尋系統(tǒng)，還需要增加綜合管理員的數量，這樣將加大物業(yè)管理的成本，增加業(yè)主的負擔。結合物業(yè)服務項目中的重點和難點，我們將發(fā)揮自身優(yōu)勢，我們的追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。五、物業(yè)管理服務模式1、運用持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；2、在管理體制上，實行行政管理權、財務管理權以及監(jiān)督管理權的三權分立制度，強化財務和監(jiān)督管理，保證公司在費用開支方面的公開、廉潔、節(jié)省，確保制度執(zhí)行，并有效、及時地彌補管理上的漏洞。3、建立健全溝通反饋機制，及時與業(yè)主進行溝通。歡迎下載 5精品文庫每星期主動上門征詢意見，共同監(jiān)督管理處的所有工作，確保管理處能按要求實施管理，保證小區(qū)的治安、消防安全。我司設置專門監(jiān)督部門，通過日常抽檢、巡檢、月檢、內部審核等方式對管理處的日常工作進行監(jiān)督，確保管理工作的正常開展。4、結合物業(yè)實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務。5、人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁， 增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。第二部分 管理方式與運作程序一、管理方式與運作程序（一）香悅曦城管理組織架構根據香悅曦城項目的實際情況，為實施全面的、更有效的物業(yè)管理服務，為此，建議公司將成立香悅曦城歡迎下載 6精品文庫管理處，開展日常管理服務，并且就香悅曦城的實際情況設置管理人員及其架構。經理行物保環(huán)政業(yè)安境主主主主管管管管財客家水電電值安安安控綠清戶政電梯班全全全制化潔務服服工工工電一二三中工工務務工班班班心管理處組織架構描述：1.組織架構的設置原則是精簡高效、 一專多能，采用經理負責制， 簽訂經營責任書， 實行獨立核算。香悅曦城管理處各崗位所需人力資源配置實歡迎下載 7精品文庫行總公司監(jiān)管和物業(yè)公司具體管理，以保證管理處經理建立一支高效、協(xié)調的團隊。香悅曦城管理處內部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。物業(yè)主管的職責是負責小區(qū)各種設備、設施的維護、檢修以及業(yè)主的請修工作。行政主管的職責是負責管理處各部門的考核和監(jiān)督、辦公室事務、后勤和社區(qū)文化建設?？蛻舴諉T的職責是負責客戶服務中心的運作，建立管理處與業(yè)主之間的橋梁。（二）管理機制的確定運作機制a）全面質量管理物業(yè)管理公司因著手建立一整套有香悅曦城物業(yè)管理特色的質量管理體系，全面推行質量管理，把質量目標落實到各部門，各環(huán)節(jié)直至到個人，并通過質量管理小組監(jiān)督檢查， 使工作質量不斷提高，歡迎下載 8精品文庫達到業(yè)主滿意的效果。b）計劃目標管理按物業(yè)制定的各項管理指標和創(chuàng)優(yōu)方案， 物業(yè)管理處各職能管理人員明確責任，授予權利，在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況、存在的問題及時用圖表和文字表述出來，實現(xiàn)目標動態(tài)控制，進行目標成果評價，確定成果和成績，并與個人利益待遇相結合。c）協(xié)調管理運用協(xié)調管理的方法，解決在管理服務過程中經常放生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。d）督導管理管理處擬采用物業(yè)管理成熟的督導管理模式，對各職能部門實施指揮和知道管理。2．激勵機制激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯(lián)系， 相互作用，相互制約及激勵效果之間內在聯(lián)系的綜合機能，歡迎下載 9精品文庫其作用旨在提高“內聚力”。a）實施日常管理目標責任制，增強管理層的工作主動性，按“國優(yōu)”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工作，明確獎勵。b）實施獎金，破格晉級制度，調動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度，獎金標準與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據具體情況，對先進給于破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性。c）依法管理，管理結合，融情于管。管理處依法與員工簽訂勞務合同，關心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質服務。監(jiān)督機制監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證小區(qū)管理機構及其工作人員依法辦事。a）管理者對機構內部工作人員進行監(jiān)督。b）業(yè)主對管理機構及工作人員進行廣泛監(jiān)督， 形成歡迎下載 10精品文庫多方面綜合監(jiān)督體系。c）通過信息反饋等各種手段，實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制，保證吉林宜家物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。自我約束機制a）經濟利益促動自我約束機制，充分利用經濟措施去誘發(fā)管理對象，對利益敏感的動機，由這種動機去對行為自我約束。b）目標結構與責任相聯(lián)系的促進機制，將管理目標層層分解到個人以后，由分層次的子目標之間相互聯(lián)系而形成的促動機制。c）權利鏈條互相制約機制，建立管理對象之間相互制約的權利鏈條，形成相關機構，相關員工相互制約的自我約束機制。第三部分 人員的配備、培訓及管理一、香悅曦城各環(huán)節(jié)人員配備、職責及范圍歡迎下載 11部門管理處行政主管物業(yè)主管保安主管

精品文庫職務人職責及范圍數負責全面協(xié)調對外聯(lián)絡、溝通、監(jiān)督、協(xié)調1管理處各部門開展有效的物業(yè)管理工作，編經理制管理處各項工作計劃，指導、監(jiān)督、檢查人管理處日常工作及屬下員工工作完成情況，對外協(xié)調社會各部門關系。負責管理處現(xiàn)金、銀行存款的收支、管理、財務記賬、結算工作，對不合法、不真實、不完整的原始憑證，不予辦理或退回補充更正，出納2各種臺帳的建立，做到賬目清晰、手續(xù)齊全、和會人賬賬相符，賬款相符、日清月結，準確無誤，計定期分析資金往來及運用情況、監(jiān)督合理使用資金?？蛻?負責小區(qū)用戶投訴受理、跟蹤，處理用戶日服務人常所碰到的所有問題。家政2負責小區(qū)小區(qū)清潔衛(wèi)生、設備、外觀等是否符合公司要求，定期上門征求基地用戶意見，服務人建立良好的工作關系。供配電系1在供配電領班的領導下對供配電系統(tǒng)實行監(jiān)統(tǒng)值管、監(jiān)理，確保系統(tǒng)的正常的運行及對系統(tǒng)人班電進行維護、保養(yǎng)。工為用戶及時處理一般室內工程維修方面問綜合題，定期對大廈各項設備進行維護保養(yǎng)及樓維修2房的養(yǎng)護。及負責給排水系統(tǒng)和消防系統(tǒng)進技術人行巡查及維護，保障系統(tǒng)的正常運行使用，人員處理業(yè)/租戶維修工作，排水管、排水井疏通清理等工作。保安制訂基地安全保衛(wèi)工作計劃，組織落實消防6演習工作，合理、科學安排管理員的工作，控制人落實做好基地的安全保衛(wèi)工作，及時處理大中心廈的突發(fā)事件。歡迎下載 12精品文庫保安1協(xié)助管理處主管，切實做好大廈24小時的安部組人全保衛(wèi)工作。長環(huán)清潔4保證質量地搞好本人負責區(qū)域的清潔衛(wèi)生工員人作，不得擅自離崗，以保持區(qū)域內的清潔。境部園藝2保證質量地搞好負責區(qū)域的園林綠化工作，門員不得擅自離崗，以保持區(qū)域內的綠化。二、管理人員的選用辦法香悅曦城物業(yè)服務公司管理處各崗位所需人力資源配置嚴格篩選，以保證管理處經理建立一支高效、協(xié)調的團隊。建立素質優(yōu)良的員工隊伍，提高員工素質，上崗員工都需要進行崗前培訓提高整體素質，人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證我公司用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓和考核來保證隊伍的素質。香悅曦城培訓系統(tǒng)歡迎下載 13精品文庫目標計劃崗位應用 組織安排考核評價培訓方式1）入職培訓：由公司負責，對新招員工進行的培訓。2）崗前培訓：駐“香悅曦城”管理處負責，對新上崗員工進行的崗前培訓。3）在職培訓：主要是針對不同的工作崗位進行的專題培訓或進行有計劃的知識培訓。其中管理處主任的培訓由公司負責組織安排，一般管理處人員及普通員工由管理處主任負責落實。4）崗位輪訓：通過崗位輪訓，給員工提供晉升的機會，通過人才的橫向、縱向交流，達到一專多能、一職多用歡迎下載 14精品文庫的目的，從而提高綜合素質和人才培養(yǎng)的功能。5）舉辦培訓班：加強和提高員工專業(yè)素質和職業(yè)道德修養(yǎng)。歡迎下載 15精品文庫培訓的種類及內容培訓類別培訓對象培訓時機辦理入職手續(xù)入職培訓所有新入職后（每月中旬員工和下旬集中培訓）崗入職培訓合入職培訓合格位上崗格之新員工、后、轉換工種培培訓轉換工種之前訓員工日常每日兩次（每工作普通員工日早、晚集隊）培訓日常每日兩次（周管理主管級以上工作會議）培訓在職全員每月一次（全培培訓全體員工員大會）具體訓按培訓部計劃專項由人事培訓按培訓部計劃培訓部確定演習按部門組織每月一次

培訓內容1、 公司基本情況、行業(yè)現(xiàn)狀、組織機構、領導成員2、 質量方針、目標、企業(yè)精神。3、 公司勞動、人事制度。4、 禮儀禮貌、基本紀律要求。1、應知部分：崗位基本情況。2、應會部分：崗位職責、工作內容、基本要求、操作流程、使用表格。1、工作方式、方法、要求2、注意事項3、布置、檢查工作。1、工作方式、方法、要求2、工作總結、討論3、布置、檢查、協(xié)調工作。4、案例分析。5、專題討論、學習。1、公司規(guī)章制度2、國家政策、法律法規(guī)3、專業(yè)技能、行業(yè)信息理論進行研究、學習培訓部根據培訓需求制定培訓課程。1、演習方案2、相關知識3、器材使用4、實際操練歡迎下載 16員工 所有后備晉 每季度一次，晉升 升主管人員 具體另定晉升培訓中層所有后備晉管理每季度一次，人員升主任、經理具體另定晉升人員季度考核優(yōu)輪崗培訓 每季度一次秀員工

精品文庫各工種工作要求，工作流程。案例分析。1、1.如何布置檢查落實工溝通協(xié)調技巧。作。成本核2.如何管理培訓屬下員工。算。資源調3.如何有效貫徹命令。4.如何提升服務意識。配和利用。5.如何進行工作總結、分析.公共關系，管理架構。如何提升服務質量。其他崗位的崗位職責、工作內容、操作流程要求及其他相關知識。培訓安排培訓類別培訓天培訓方負責部培訓記錄培訓考核數式門（人）入職培訓二天課授人事培人事培訓培訓部考核訓部部保存歡迎下載 17上崗培訓崗位培訓 換崗培訓日常工作培訓日常管理培訓在職全員培訓培訓

精品文庫入職后以老帶新現(xiàn)場部門主人事培訓人事培訓部的第一講解，記管部保存考核個月錄不少于集隊、訓部門主20分鐘話管不少于部門主部門保會議存，培訓1小時任、經理部抽查部門主部門保人事培訓部會議存，培訓任、經理統(tǒng)一出題部備案每次不培訓部培訓部保晉升培訓

專項培訓演習晉升主管晉升主任

少于1課授安排存人事培訓部個小時部門保部門考核，人課授、實部門主存，培訓事培訓部抽操任、經理部、督察查部備案每次至培訓部少一周課授、小人事培訓人事培訓部兼職培每次至組討論部保存考核訓員少一周以老帶人事培輪崗不少于一培訓個月

新現(xiàn)場部門主訓部保人事培訓管部考核講解存第四部分 管理指標與措施一、質量指標歡迎下載 18精品文庫房屋建筑的完好率達到98％以上；報修及時率達到100％；清潔管理無盲點；設備設施完好率達到98％以上；小區(qū)路燈完好率達到100％；管理區(qū)域內不發(fā)生重大安全與火災責任事故；有效投訴處理率100％；服務滿意率達95％以上；綠化完好率達到98％以上；道路完好率達到98％；各類管理人員崗前崗中培訓100％；二、管理措施采取小圍合管理與管理中心控制相結合的工作方式，分區(qū)負責，責任到人。建立完善的巡查制度，嚴格審批裝修管理，健全檔案記錄；所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；治安良好，環(huán)境清潔，輔助設備及建筑良好；管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設立立崗、巡崗、監(jiān)控崗明確崗位職責及考核標準；歡迎下載 19精品文庫建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄；各種收費項目、標準公開，合理收費；制定大、中修年度計劃，并負責實施；制定并組織員工培訓計劃的實施；三、各項服務指標序號指標名稱指標承諾1房屋完好率99%2房屋零修、急修及時率100%3維修合格率100%4管理費收繳率98%5綠化成活率95%6保潔清潔率99%7道路完好及使用率90%8雨水井、污水井完好率100%9路燈完好率99%10停車場完好率100%11小區(qū)內治安案件發(fā)生率0.1%以下12排水管、明暗溝完好率100%13消防設施設備完好率100%14火災發(fā)生率0.1%以下15違章發(fā)生率與處理率0.1%、100%歡迎下載 20精品文庫16住戶有效投訴率及處理率1%、100%17管理人員專業(yè)培訓合格率100%18維修服務回訪率80%19居民對物業(yè)管理滿意率99%第五部分 管理制度的制訂一、公眾制度（一）管理規(guī)約為加強本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理，維護全體業(yè)主的合法權益，維護物業(yè)區(qū)域內公共安全、公共環(huán)境和公共秩序，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和北京市的有關規(guī)定，經本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會會議表決通過，制訂本管理規(guī)約(以下簡稱本規(guī)約)。第一章 總則1、物業(yè)基本情況物業(yè)名稱： 香悅曦城物業(yè)類型： 居住型歡迎下載 21精品文庫坐落位置： 項目位于新源縣法院西側，新市政府廣場旁邊。建筑物總面積：7.73萬平方米2、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會行使業(yè)主關于物業(yè)管理事項的共同決定權。3、業(yè)主應遵守物業(yè)管理有關法律法規(guī)和本規(guī)約， 執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)服務機構的物業(yè)服務活動，遵守本物業(yè)區(qū)域內物業(yè)管理的相關規(guī)章制度。同時，業(yè)主應保證其共居人、使用人及相關人員遵守本規(guī)約和相關規(guī)定，合理使用物業(yè)。第二章 物業(yè)使用和維修四、按規(guī)劃設計用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設施設備，自覺維護物業(yè)整潔、美觀，遵守市容環(huán)境管理的相關規(guī)定。不擅自改變房屋結構、外觀和用途；不擅自占用共用部位和共用設施設備；不擅自利用共用部位搭建建筑物、構筑物等。歡迎下載 22精品文庫選擇性條款：空調外掛設備應按指定位置安裝，陽臺外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或標語等。五、愛護公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設施設備；不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼；垃圾應按指定時間和地點投放，避免遺撒。六、自覺維護物業(yè)區(qū)域內的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質；不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動，以及法律法規(guī)及相關規(guī)定禁止的其它活動；遵守環(huán)境保護的相關規(guī)定。七、業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應當遵守相關管理規(guī)定，實時清理寵物糞便；八、機動車在本物業(yè)區(qū)域內行駛應避讓行人，嚴禁鳴喇叭；車輛出入應按規(guī)定出示相應證件或登記。機動車應在規(guī)劃的車位停放，嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放；車位只可用作停歡迎下載 23精品文庫放車輛，不得擅自在車位上安裝設施；停放期間，防盜報警器應使用靜音，發(fā)生噪音應迅速解除。本物業(yè)區(qū)域業(yè)主共有的車位使用分配方式為：按順序登記分配。九、業(yè)主應及時對專有部分以內的有可能影響相鄰業(yè)主權益的損壞部位和設施設備進行維修，發(fā)現(xiàn)屬公共維修責任的物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞時，應及時告知物業(yè)服務機構或業(yè)主委員會，并采取必要措施防止損失擴大。十、對異產毗連的物業(yè)進行維修，各相關業(yè)主應積極協(xié)助、配合，不得人為阻撓維修。因阻撓維修，造成人身傷害和財產損失的，阻撓人應承擔法律責任。業(yè)主應配合物業(yè)服務機構和相鄰業(yè)主必要時進入專有部分以內進行維修，如因該維修而造成物業(yè)損壞的，應予以修復或適當賠償。十一、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，責任人應負責修復或賠償。歡迎下載 24精品文庫十二、業(yè)主需要進行室內裝飾裝修的，應當告知物業(yè)服務機構，并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務協(xié)議。裝飾裝修房屋，應在規(guī)定時間施工，不得擅自拆改承重結構、各種管線和破壞防水層等，不得影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用，因裝飾裝修導致物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，應當承擔修復及賠償責任。第三章 物業(yè)服務費用的交納十三、業(yè)主應當按照管理規(guī)約約定或業(yè)主大會會議的決定交納物業(yè)服務費用，因故不能按期交納的，應委托他人按期代交或及時補交。對欠繳物業(yè)服務費用的業(yè)主，業(yè)主委員會應進行催繳或委托物業(yè)服務機構催繳，采取電話、書面和當面等催繳方式。欠費六個月以上或長期拒繳物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會或業(yè)主委員會授權物業(yè)服務機構在物業(yè)區(qū)域內顯著位置公布欠費情況；歡迎下載 25精品文庫同時，業(yè)主應按規(guī)定交納水、電、燃氣、供暖等使用費用。十四、業(yè)主如委托物業(yè)服務機構對其專有部分和專有設施設備進行維修、養(yǎng)護等特約性服務，應另行支付費用。十五、業(yè)主應按有關規(guī)定交納和使用專項維修資金，并及時續(xù)籌。十六、業(yè)主在轉讓或出租物業(yè)時，應當告知新業(yè)主和承租人遵守本規(guī)約，并將有關情況于_日內告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務機構。業(yè)主轉讓物業(yè)，應當結清物業(yè)服務費用；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主承擔連帶責任。第四章 違約責任和違約糾紛的解決十七、業(yè)主應自覺遵守本規(guī)約的各項規(guī)定，違反本規(guī)約造成其它業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財產損失的，應當承擔法律責任。對業(yè)主的違約行為，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以督促其改正，也可委托物業(yè)服務機構督促其改正。歡迎下載 26精品文庫十八、業(yè)主對物業(yè)服務的意見和建議，可直接向物業(yè)服務機構提出，也可向業(yè)主委員會提出。第五章附則十九、本規(guī)約如有與進行法律法規(guī)相抵觸的條款，則該條款無效，但不影響其它條款的效力。（二）裝修制度在二次裝修的審批過程中，建立項目主管初審、綜合管理部部長復審、管理處經理簽字的三級審批責任制，強化審批責任。加強對施工隊伍的管理，實施“二證一書”制度，即要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”，并簽訂“二次裝修責任書”，同時要求施工單位繳納一定數額的裝修保證金作為約束。為防止房屋結構、外觀受損及違章搭建，我們在實際工作中，除要求項目主管的例行巡查外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對二次裝修進行歡迎下載 27精品文庫全方位監(jiān)管，消除管理盲點，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網絡，一經發(fā)現(xiàn)問題及時處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。為防止裝修后經常出現(xiàn)滲漏水問題，我們將要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經管理處確認后方可繼續(xù)施工。電梯使用管理1）根據電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術性能指標制訂電梯安全運行和保養(yǎng)的規(guī)章制度；2）電梯運行人員和維修人員必須持證上崗，電梯的故障修理必須由經勞動部門審查認可的單位和人員承擔；3）保持機房、井道、轎廂的清潔。二、內部制度（一）崗位職責經理：協(xié)助招聘管理服務中心配置人員，負責員工的培訓及其考核和獎懲；制訂各類緊急事件處理程序，對小區(qū)整體安全負有組織領導的責任；處理投訴及突發(fā)歡迎下載 28精品文庫事件需到現(xiàn)場；出席各類會議，并提交會議記錄；認真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司有關規(guī)章制度，在實踐中不斷提高自身的業(yè)務素質和領導工作能力；不斷建立和完善科學的運作、監(jiān)督和考核體系，確保政令暢通，信息反饋流暢管理工作高效；制定管理服務中心管理目標和經營方向，包括一系列規(guī)章制度和操作規(guī)程，制定管理服務中心全體員工的職責，并監(jiān)督實施；以身作則，關心員工，為員工解決實際困難，豐富員工的業(yè)余文化生活，最大限度地發(fā)揮和調動全體管理服務中心員工的工作熱情和責任感，增強集體凝聚力等。環(huán)境主管部：負責物業(yè)公共部位的環(huán)境清潔、綠化維護、衛(wèi)生消殺、環(huán)保監(jiān)測、和居民委托的清潔服務項目等。物業(yè)主管部：負責物業(yè)接管驗收、共用部位、共用設施設備的使用管理、維修養(yǎng)護、更新及住戶委托的維修服務項目等工作。行政主管部：負責辦理住戶入住手續(xù)、日常接待、住戶信息收集與反饋及社區(qū)文化活動的策劃、組織、實歡迎下載 29精品文庫施、特約服務等。以及負責管理處各項費用的收繳和內部帳務管理。保安主管：主持全隊工作，堅決執(zhí)行主管領導指令，帶領全隊人員依據各自職責，認真做好安全管理和服務工作；熟悉各位職責、任務、工作要求、考核標準，掌握治安區(qū)的安管工作規(guī)律及特點，加強重點崗位的安全防范；處理公正、言行文明，自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和意見；完成上級交辦的其它臨時任務。（二）員工考核考核辦法總則（1）為建立正常的員工考核制度，調動員工的積極性，真實地反映員工的工作能力、工作表現(xiàn)，切實地把工作表現(xiàn)和工資待遇結合起來，特制訂本辦法。（2）辦法適用于經公司聘用的管理處全體員工，各部門可根據本辦相應地制定各部門的員工考核辦法，但不得超越本辦法之基本原則，且須將考核方法之內容報總經辦/人力資源中心審批方可執(zhí)行，總經辦 /人力資源歡迎下載 30精品文庫中心并將監(jiān)督該考核過程。（3）考核包括試用期考核、年度考核兩種。（4）考核之基本內容見《員工考核報告》，《員工考核報告》分主管級及以上級別人員適用和主管級以下級別人員適用兩種。（5）員工的考核資料將存入個人檔案，并作為以后獎懲晉升之有關依據。試用期考核（一）員工試用期將滿時，由員工所屬部門為員工作試用期考核，填寫《員工考核報告》，并簽署轉正意見及填寫員工之優(yōu)、缺點。（二）試用期考核一般由員工之直屬上司進行考核，并由部門主管確認，也可由部門主管直接安排考核人進行考核。（三）所有的試用期考核由部門主管簽字確認后報總經辦/人力資源中心審核再報物業(yè)經理批準轉正。（四）試用期轉正未獲批準，如未延長試用期者將視為試用期終止合同，如延長試用期者，待延長之試用期滿后再作試用期考核，如仍未獲批準轉正，將作試用期終止合同處理。年度考核歡迎下載 31精品文庫（一）年度考核原則上安排在年度末或下年度初進行；（二）年度考核中群眾評價部分采取不記名評分方式，如對被評價人不了解可不作評分，群眾評價部分將去掉一個最高分和一個最低分；（三）員工自我評價分如超出領導評價分和群眾評價分之平均數正負5分以上，員工自我評價分將不被承認，并相應調整為領導評價分和群眾評價分之平均數；（四）各項考核分數比例構成如下：領導評價分占總分的50%；自我評價分占總分的10%；群眾評價分占總分的40%。（五）員工考核分數如低于50分，管理處將對該員工的工作能力及工作表現(xiàn)再作評估，考慮其現(xiàn)職工作的勝任程度，并視情況作出調整或作出解聘安排；第六部分 檔案資料的建立與管理歡迎下載 32精品文庫根據國家檔案法和檔案管理規(guī)定，為進一步提高管理處文檔管理工作的質量和管理水平，確保文檔的完整與安全，應作好如下工作：一、檔案資料建立與管理的相關規(guī)定管理處文檔管理員專職負責管理處所有文件(通知、規(guī)定、公函、總結、報告、通報、會議紀要等)及資料(技術圖紙、說明書、手冊、聲像、員工檔案、市府法規(guī)、車輛檔案等)的收集、存檔和保管工作，做到資料系統(tǒng)、準確、完整。保密級文件由資料管理員妥善保管，不得散播其內容，未經領導批準，任何人不得翻閱、復印、或帶離辦公室。文件資料存檔時要進行合理分類，做到標識清楚，查找方便，并注明保存期限。定期檢查存檔文件，過期的文件資料，經管理處領導批準后，做銷毀處理。歡迎下載 33精品文庫管理處購置的重要設備到貨時，會同有關部門，檢查驗收說明等材料，并及時歸檔。管理處各項活動拍攝的照片、聲像材料，必須在活動結束后一周內整理完整，注明時間、地點、來賓姓名、活動內容，交資料室保存。政府往來文件、公司下發(fā)的文件須按類別及時存檔，保證資料的完整性。管理處內部發(fā)文須由資料員對格式、方法等方面進行審核，編發(fā)文號，并在電腦內保存后，交部門經理批準，方可按規(guī)定發(fā)送，同時發(fā)文原件由資料室存檔。文件、資料的借閱須按公司有關文件的規(guī)定執(zhí)行，由資料員負責完善借閱手續(xù)。二、檔案資料建立與管理的內容管理處建立業(yè)戶權籍檔案時，應將業(yè)戶的個人資料、報修記錄、服務記錄等一并歸檔。管理處負責建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。歡迎下載 34精品文庫業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。物業(yè)管理處經理負責業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。管理處在每月5日前把上月的有關業(yè)戶資料、產權清單、租賃清單整理好并歸檔。管理處經理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題應立即整改。權籍檔案中包含以下內容：入住通知書，入住手續(xù)書，業(yè)主使用公約，裝修管理協(xié)議，房屋驗收表，入住手續(xù)資料簽收單，產權清單，租賃清單，合同復印件，權證復印件，有關業(yè)戶其他資料，業(yè)主信息表，報修項目表，服務項目表，保管鑰匙委托書，代辦服務委托書，安全責任書每月由經理將上述資料進行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補齊。三、權籍管理經理要掌握管理區(qū)域內入住業(yè)戶的權屬情況,負責業(yè)戶資料的收集,并將業(yè)戶相關的資料記錄在管理手冊中,管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)戶產權的轉移、使用權的歡迎下載 35精品文庫變更情況;能正確反映業(yè)戶權屬轉移、變更的時間和方式。物業(yè)管理科負責編制產權清冊、租賃清冊,并輸入計算機.產權清冊內容房屋類型，使用面積、建筑面積，土地分攤面積，使用情況附設，設施情況車庫使用情況租賃清冊內容，租賃戶姓名，租賃時間，房屋地址，內部裝修情況經理每月出一份產權清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實際情況。管理處經理負責審核產權清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時登錄權屬變更情況，管理處經理應書面通知業(yè)戶接待整改。歡迎下載 36精品文庫第七部分 物業(yè)管理服務內容一、承接查驗新源仁和房地產股份有限公司和香悅曦城物業(yè)服務企業(yè)有限公司，各方各自指定一位領導負責移交接管事宜，步驟如下：歡迎下載 37精品文庫承接查驗前的準備工作小區(qū)物業(yè)資料的承接查驗物業(yè)保修工作管理藍色收獲家園小區(qū)接管驗收項目及標準住宅接管驗收項目及標準公共設施、設備接管驗收項目及標準業(yè)主（住戶）入住管理商辦樓的入住管理工程完善和工程遺留的處理規(guī)定業(yè)主（住戶）入住前準備工作承接查驗前的準備工作二、物業(yè)承接查驗前的工作1．成立“香悅曦城管理服務中心”。雙方委托管理合同簽訂后即提前介入管理。擬派管理服務中心經理、物業(yè)管理員和工作技術人員到位，其他管理人員分步到歡迎下載 38精品文庫崗，落實管理用房和員工宿舍，做好各項籌備工作。成立“香悅曦城管理服務中心”驗收小組。工程技術人員進駐現(xiàn)場，了解住宅小區(qū)工程所有設備設施，熟悉設備的構造、性能、水、電、煤、管道、強、弱電線路，智能化設備的安裝位置及走向及存在問題；填寫有關質量記錄，以便盡快解決。1）移交接和收驗遺留問題統(tǒng)計表2）公共配套設施接管驗收表3）公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表4）工程設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表5）承接查驗驗收進入公司制訂的“物業(yè)驗收程序”三、物業(yè)承接查驗應索取的資料產權資料1）項目批準文件用地批準文件3）建筑許可證照4）拆遷安置資料5）房地產平面圖歡迎下載 39精品文庫技術資料1）竣工圖 （包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套竣工圖）2）地質勘察報告工程合同及開、竣工報告4）工程預決算5）施工圖會審記錄6）工程設計變更通知及技術核定單 （包括質量事故處理記錄）7）隱蔽工程驗收簽證8）沉降觀察記錄9）竣工驗收證明書10）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書，材料及設備供應商資料11）新材料、構配件的簽定合格證書12）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢查合格證書13）砂漿、混凝土試塊試壓報告歡迎下載 40精品文庫14）供水、供暖的試壓報告15）園林綠化圖及其清樣16）設備清單、安裝高度記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單17）有關工程部項目的其他重要技術決定和文件四、物業(yè)接管驗收的內容與標準1．主體結構1）地基沉降不得超過允許的變形值， 不得引起上部結構開裂或毗鄰房屋的損壞。2）房屋的主體結構無論是鋼筋混凝土還是磚石、 木結構，變形、裂縫都不能超過國標規(guī)定3）磚石結構必須有足夠的強度和剛度， 不允許有明顯裂縫。4）木結構應給點牢固，支撐系統(tǒng)可靠， 無蟻害，其構件的選材必須符合木結構工程施工及驗收規(guī)范中的有關規(guī)定。5）凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規(guī)范的有先規(guī)定。歡迎下載 41精品文庫6）外墻不得滲水屋面與樓地面1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范中的有關規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水。2）平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。4）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。5）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。6）木樓地面應平整牢固、接縫密合。3．裝修1）鋼木門窗應安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。歡迎下載 42精品文庫2）進戶門不得使用膠合板制作， 門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進戶門的亮子均應裝設鐵柵欄。3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須打牢。4）門窗玻璃應安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。5）抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。7）油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏劇現(xiàn)象。電氣1）電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻不得小于 IMΩ／KV。2）應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。歡迎下載 43精品文庫4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠， 接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的要求。5）電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。6）對電視信號有屏蔽影響的住宅， 電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線。7）除上述要求外，同時應符合地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關要求。水、衛(wèi)、消防、采暖1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。應按套安裝水表或預留表位。2）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。3）衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超高歡迎下載 44精品文庫壓sin，并不應使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。4）衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏， 安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。5）水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。6）消防設施必須符合建筑設計防火規(guī)范、 高層民用建筑設計防火現(xiàn)嫩要求。并且有消防部門檢驗合格簽證。7）采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。8）鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝乎正了配件齊全， 不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。9）爐排必須進行 12小時以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉應自如。10）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。11）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。歡迎下載 45精品文庫12）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。13）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。14）鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。15）經過48小時連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采曖區(qū)室溫必須符合設計要求。附屬工程及其他1）室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井） 、設置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設計規(guī)范的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。2）化糞池應接排滿量合理設置， 池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于 5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，一但不應超過兩個彎。3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。歡迎下載 46精品文庫4）房屋入口處必須做室外道路， 并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。5）房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關規(guī)定。6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時設施及過渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室內外高差符合設計要求。8）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。五、物業(yè)接管驗收的注意事項與問題解決1．香悅曦城物業(yè)有限公司對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督 職能，指定專人做好協(xié)調工作。2．對發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時向經理匯報并書面告知建設單位，協(xié)調解決問題的路徑。對一時無法解決的問題，提請建設單位給予業(yè)主承諾，對建設單位應該解決而尚未解決的問題，以書面形式交建設單位備案，對嚴重影響業(yè)主生活的急修項目，我司現(xiàn)場維修人員應予以解決并歡迎下載 47精品文庫積極建議建設單位核準。六、入住管理入住管理的準備“香悅曦城”管理服務中心正式成立后，管理服務中心經理根據公司策劃編寫的《“香悅曦城”物業(yè)管理服務方案》，編寫入住工作方案。入住工作方案的內容包括以下部分：1） 核實《“香悅曦城”物業(yè)管理服務方案》中擬定的各類人員配備情況；2）根據“香悅曦城”的實際情況和《“香悅曦城”物業(yè)管理服務方案》中對住宅區(qū)管理的要求以及要達到的標準，擬訂“香悅曦城”入住后在加強治安，車輛管理，垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施。3） 擬訂辦公用房和相關區(qū)域的裝修方案。4） 擬訂物品采購計劃。5） 制訂入住流程準備入住資料根據“香悅曦城”實際情況編寫《住戶手冊》、《物業(yè)歡迎下載 48精品文庫使用禁止行為》。2）公布國家頌布《國家居住物業(yè)管理條例》并結合實際編寫《“香悅曦城”室內二次裝修管理規(guī)定》、《裝修管理規(guī)定》和《臨時用電管理規(guī)定》。3） 協(xié)助開發(fā)商編制《管理規(guī)約》。入住管理的實施在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，貫徹四種服務，即：面對面、零距離的親情服務；規(guī)范禮貌的禮儀服務；熱情主動的溫馨服務；事先告知的誠信服務。1）憑業(yè)主有效資料，熱情主動一次完成入住手續(xù)，準確率100%；向業(yè)主宣傳介紹小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和裝修房屋的禁止行為，業(yè)主知曉率100%。2）制作統(tǒng)一標識和小區(qū)管理規(guī)章制度，設置在小區(qū)醒目位置，迎接業(yè)主的入住。3）設立入住服務“窗口”，一條龍辦理入住手續(xù)，無休息時間隨到隨辦，高效便捷。4）向業(yè)主宣傳企業(yè)宗旨、質量方針、小區(qū)管理規(guī)章等。5）向業(yè)主系統(tǒng)介紹裝修過程中的注意事項，做到事先歡迎下載 49精品文庫告知裝修禁止行為，并與業(yè)主簽訂《物業(yè)裝修管理合同》和《裝修人員責任書》。6）陪同業(yè)主驗收房屋及其設備、設施。業(yè)主驗收合格后，再辦理和移交房屋各類鑰匙。入住流程圖：驗證——發(fā)放資料——交費——鑰匙發(fā)放——驗房（1）驗證1）開發(fā)商發(fā)出的入住通知單原件、購房或租賃合同復印件一份。2）業(yè)主及家庭成員（或同住人）身份證復印件一份。3）業(yè)主及家庭成員（或同住人）一寸照片一張。（2）資料發(fā)放與保管1）發(fā)給住戶保存的資料2）住戶手冊3）管理規(guī)約4）居住物業(yè)管理條例“香悅曦城”二次裝修管理規(guī)定收費項目一覽表歡迎下載 50精品文庫（3）發(fā)給業(yè)主填寫并需回收的資料1）管理規(guī)約：經開發(fā)商、業(yè)主和管理公司簽約后，三方各留一份。2）業(yè)主家庭情況登記表3）裝修申請表：住戶申請裝修時填寫，原件由管理公司存檔。4）物業(yè)管理公司按業(yè)主（住戶）的棟號和房號進行建檔編號，檔案中包括1）入住驗房表2）業(yè)主家庭情況登記表3）裝修申請表5）交費1）按入住通知單發(fā)出的日期為準收費2）首付一年物業(yè)管理費3）按政府規(guī)定交納物業(yè)維修基金4）按有關部門規(guī)定交納的其他費用6）鑰匙發(fā)放7）驗房：按本公司《房屋保修工作程序規(guī)定》執(zhí)行：歡迎下載 51精品文庫保修工作流程：驗房——申報——維修——驗收8）驗房住戶領取鑰匙后，在物業(yè)管理員陪同下，對室內項目逐一進去驗收，驗收合格后，雙方簽定“業(yè)主（住戶）入住驗房表”，驗收合格，住戶交此表回管理服務中心存檔；驗收不合格時：業(yè)主（住戶）必須三日內交此表回管理服務中心，由管理服務中心負責聯(lián)系或安排維修事宜；超過三日且房屋在保修期限內，住戶未申請裝修情況下，若外墻和樓板滲水等質量問題仍屬保修，房間內易損壞如燈泡、水龍頭等則由業(yè)主（住戶）負責。9）申報保修住戶從領取鑰匙之日起三天之內，憑“業(yè)主（住戶）入住驗房表”到管理服務中心，由主管房管員在“保修登記表”上登記；“保修登記表”上須明確住戶預約時間，聯(lián)系電話等；歡迎下載 52精品文庫物業(yè)服務人員在預約時間內，及時填寫“派工單”委派管理服務中心工程維修人員或通知施工單位進行維修。10）維修大中修、小修由管理服務中心通知開發(fā)單位負責維修，急修由管理公司派人維修；住戶必須在場11）驗收住戶、房管員和維修人員三方到場驗收，并簽字認可。七、裝修管理設立專職裝修指導員，注重把好“三個關口”（即宣傳關、入口關、管理關），對“人、物、聲”（即裝修人員、物業(yè)外貌和建筑結構、噪聲）的裝修全過程實施長效管理，控制房屋裝修違章行為的發(fā)生，確保房屋結構不受損壞、相鄰業(yè)主不受影響和房屋外貌完好。A業(yè)主房屋裝修力爭做到“二無” 和“二統(tǒng)一”；無有礙觀瞻的防盜網和窗罩、無違章搭建；統(tǒng)一空調外機歡迎下載 53精品文庫位置，統(tǒng)一脫排墻孔位置。注重把好“三個關口” 。a）把好宣傳關。在業(yè)主看房時，管理服務中心接待人員必須事先告知房屋裝修時的注意事項。在業(yè)主辦理進戶手續(xù)時，裝修指導員應再次強調，并指導業(yè)主裝修，確保裝修注意事項戶戶知曉、人人明白。b）把好入口關。在業(yè)主對房屋進行裝修時，小區(qū)門崗保安必須對進出小區(qū)的裝修人員、裝修材料和裝修器具時刻注意，防止有違章裝修的苗子發(fā)生。c）把好管理關。加強對施工隊伍的管理，實施裝修許可證、施工人員出入證和《裝修人員責任書》的“二證一書”制度。根據小區(qū)物業(yè)房型制作一戶一圖，標明承重墻體等，明確裝修注意事項。請業(yè)主提供裝修方案，由裝修指導員經審核后發(fā)放裝修許可證。與裝修施工隊簽訂責任書，辦理裝修人員臨時出入證。加強裝修過程的監(jiān)管，實施“全程管理”。對裝修指導員實施違章裝修責任追溯制。歡迎下載 54精品文庫八、“香悅曦城”的日常管理物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務對象是人，是集管理、經營、服務于一體的有償服務，是一種服務性行業(yè)。我司在“香悅曦城”的物管其性質也比較明確，主要是“服務性”的。寓管理——對小區(qū)的日常事務性管理，亦即是對人、事、物的管理、經營——小區(qū)內停車場、會所內康體設施，為業(yè)/租戶提供有償服務等。具體概括為：目標管理、總體物業(yè)管理設想、日常物業(yè)管理方式、四項基本管理工作的落實（保安管理、工程管理、清潔管理、園林綠化管理）和經營宗旨。保安管理硬件方面：依靠各種設備——小區(qū)配置的設備、工具——管理處配置的保安器材——采取各種保安措施。軟件方面是建立在住戶卡或業(yè)主卡制度的基礎上。住戶憑住戶卡或業(yè)主卡進入小區(qū)，是確保小區(qū)安全的保障。對裝修及施工人員憑證出入小區(qū)區(qū)域， 沒有臨時出/入證者不得放行，禁止各類修補、收買破爛，推銷人員或閑歡迎下載 55精品文庫雜人員出入。做到“盤查”嚴、管理嚴。從而維護小區(qū)正常的交通秩序，制止外來人員的干擾、騷擾，確保小區(qū)附屬設備、公共場所等不受人為損壞、破壞，盡可能減少人為因素造成的損失。我處擬想“香悅曦城”的保安工作劃分為：禮儀崗、巡邏崗、固定崗。防止和終止任何危及或影響小區(qū)業(yè) /租戶的生命財產與身心健康的行為與因素。1） 崗位的設置a） 大門崗：負責對進出車輛的指引或外來人員的咨詢。b） 巡邏崗：監(jiān)控中心及區(qū)內定點崗位，實行 24小時值班并作記錄，發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象，即時通知巡邏人員到現(xiàn)場查詢處理。巡邏保安員要及時勸喻各種不當行為，糾正亂停/放的車輛，保障消防通道的通暢，保持管理區(qū)范圍內的秩序，如發(fā)現(xiàn)異常情況，還應及時向監(jiān)控中心報告，由監(jiān)控中心協(xié)調處理。巡邏人員巡視時，還應對公共設備、消防設施的外觀是否完好進行檢查，填寫巡查記錄表，發(fā)現(xiàn)時，及時通知管理處負責人。歡迎下載 56精品文庫2）日常保安管理主要包括消防管理與治安管理二個方面。a）治安管理：全天候監(jiān)控：保安實行 24小時值班、小時巡邏。聯(lián)合監(jiān)控：設置熱線，一旦發(fā)生可疑人員，立即監(jiān)控。建立小區(qū)安全防范快速反應體系；采取固定崗、巡邏崗相結合，智能監(jiān)控與人員監(jiān)控相結合，連環(huán)巡視、做到一處有事，環(huán)環(huán)連動。如有突發(fā)事件發(fā)生，快速救援人員立即趕到，所有安全保衛(wèi)工作從業(yè)人員實行準軍事化管理。b）消防管理：實行區(qū)域管理，落實區(qū)域管理責任制。落實各項緊急情況、突發(fā)事件處理的措施。落實消防安全責任制。小區(qū)的消防是治安工作的重中之重，我司計劃在根據樓盤實際情況定員、定崗、定責的原則重新制定消防方案，除了每年進行一次小區(qū)消防演練之外，還計劃采取每季在住戶中進行消防安全宣傳，每月對消防設備全面檢查，每日對消防設備的外觀巡查，不定期開展有重點的抽查等措施。2．工程管理歡迎下載 57精品文庫實施規(guī)范、科學的管理意念，做到規(guī)范操作、精心維護、認真巡視、如實記錄、迅速處理、及時反饋、有效控制、確保安全，我司將根據小區(qū)的特點和使用要求，重點突出“預防為主，安全第一”的管理思想，采取運行與維護保養(yǎng)并重，工作計劃，技術管理和經濟管理相結合的方式，建立完善的工程設備管理體系，在人員技術力量、物資材料、管理方案等方面作好充分的準備，用專業(yè)化管理手段來組織和控制工程管理體系的有效運行。1） 建立專業(yè)化隊伍，提高辦事效率。2） 制定嚴格的規(guī)章制度和工作操作程序，降低工作誤差。3） 加強隊伍訓練，增強專業(yè)素質，“精兵簡政”。4） 明確掌握機電設備的性能，發(fā)揮設備的最高效能。5） 定期對機電設備進行制度化檢測，確保安全運行。對容易產生重大事故的項目須進行定期的檢查與考歡迎下載 58精品文庫核，考核的指標為設備完好率達 95%，重點設備完好率100%，維修及時率100%，維修質量返修率不高于 1%，并且將維修記錄建檔在案。房屋及其設施客戶報修或管理處員工在日常工作中檢查房屋設施的狀況，發(fā)現(xiàn)問題填寫《工程維修單》，由工程部統(tǒng)一維修。主管人員每周將《工程維修單》整理一次，以檢查服務的及時性和業(yè)戶的反映，對服務過程中發(fā)現(xiàn)不合格和安全隱患應立即查找原因，并采取糾正措施。照明及動力系統(tǒng)變壓器、高低壓開關上無浮塵，每年定期清灰二次，保持變配電房內環(huán)境清潔衛(wèi)生。每半年檢查核對變壓器，高低壓負荷開關及其它電氣設備的整定值在正常值，無偏差。每季度對照明柜，動力柜內的線路，銅排以及總開關的下樁頭，分開關的上樁頭等設施進行檢查，確保無短路、拉弧、線路無過熱、無變色現(xiàn)象，熱繼電器等整歡迎下載 59精品文庫定值正確無誤。其它電氣設備每季全部巡查一次，巡視時做到“一看二聞三聽”，即看各種儀表是否正常，聞是否有焦味，聽設備運行有無異常的聲音。發(fā)現(xiàn)問題要及時查明原因，立即處理解決，確保正常運行。避雷裝置由政府規(guī)定部門或業(yè)主指定承包商每兩年進行一次檢測。平時檢查要觀其避雷針與引線連接是否可靠，有無間斷及銹蝕。用戶24小時工作區(qū)域的照明和應急照明保持 24小時常亮，普通照明工作時間段常亮，確保發(fā)生故障時，在1小時內修復。消防系統(tǒng)對各類消防設備如消防水箱，性能達到消防規(guī)范要求，保證設備功能正常。消防通訊設備應在消防控制室進行對講通訊試驗；檢查所有轉換開關；強制切斷非消防電源功能試驗。閉路電視系統(tǒng)每半年檢查一次接收機天線 (包括：固定拉線、防氧歡迎下載 60精品文庫化、放大器檢查。對放錄像機磁頭清理。寬頻放大器的校準。監(jiān)視機的保養(yǎng)定期清潔屏幕，檢查接線是否松動，按鈕、旋鈕正常，電腦主機定期殺病毒。攝像機圖像清晰，焦距準確、位置合理，云臺控制正常。電梯設備的保養(yǎng)制定合理的運行制度，電梯運行記錄，保修單，電梯運行月報，電梯設備年報等。清潔管理我公司針對現(xiàn)時小區(qū)的實際情況，由于小區(qū)的公共面積較大，樓宇數量多的特點把小區(qū)清潔工作進行分區(qū)分責管理，同時小區(qū)內原有的垃圾筒殘缺不全，如需進行正常的清潔工作，要從新配置 74個垃圾桶。a）清潔、保潔方面，制訂一套周密和可操作性的清潔保潔標準，實現(xiàn)沒有0.5㎡的衛(wèi)生死角的標準，為此，要求管理處全體人員要養(yǎng)成“誰見到垃圾，誰去撿”的良好工作習慣。歡迎下載 61精品文庫b）保持“香悅曦城” 清潔，在公告內設立公益性廣告，搞好公益宣傳。垃圾分類收集處理是環(huán)境保護、利國利民的有效措施，我司駐“香悅曦城”管理處計劃在“香悅曦城”實施垃圾分類處理。綠化管理a）在綠化管理方面，現(xiàn)時首要的任務就是補種祼露地。b）其后加強小區(qū)綠化養(yǎng)護，對綠化帶、小區(qū)轉換層花園、道路兩側花草及小品建筑專人養(yǎng)、修、護，保持小區(qū)的綠化美色，根據季節(jié)及天氣情況確定進行草地花木全面噴水的周期，要求水分充足，土壤濕潤。c）隨時觀察草木生長情況，保持草木消殺工作的質量。d）每年對小區(qū)草木進行定期的修剪，必要可視情況增加修剪次數。e）隨時處理樹林底下的落葉，保持綠化常青、常綠、清潔美觀。歡迎下載 62精品文庫）對死草、病草及時更換，修補，保持草地無雜草。g）勸喻行人、車輛不要踐踏草地，在各個綠化地方設置各種警示標語。第八部分 工作計劃一、前期物業(yè)管理物業(yè)驗收與接管物業(yè)交付使用前一個月（1）依據接管驗收標準，逐項嚴格進（2）對不合格項目備案，并督促責任部門整改。（3）進行復驗。（4）符合接管標準后辦理書面移交手續(xù)。（5）制作園區(qū)的“備忘錄”二、入住階段工作計劃入住實施物業(yè)交付使用前后三個月（1）與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價局、電信、銀行等有關部門取得聯(lián)系，開展有關工作。歡迎下載 63精品文庫（2）各項入住資料文本的準備。（3）明確入住流程及各崗位職責。（4