魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件

1魯花·濱海華亭物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案2005-4-16魯花·濱海華亭2005-4-162本次演示提要：·本項(xiàng)目市場(chǎng)研究·本項(xiàng)目定位分析·本項(xiàng)目策劃主題及案名·本項(xiàng)目產(chǎn)品建議·本項(xiàng)目全案初步思路主講人：恒基東方向前靜、張帆預(yù)計(jì)演示時(shí)間：120分鐘本次演示提要：主講人：恒基東方向前靜、張帆3第一部分商業(yè)部分研究及策略報(bào)告

第一章

煙臺(tái)市商業(yè)部分的市場(chǎng)調(diào)查與研究

一、

煙臺(tái)市商業(yè)區(qū)格局分布概況

（見煙臺(tái)四區(qū)商業(yè)分布圖）第一部分商業(yè)部分研究及策略報(bào)告4魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件5煙臺(tái)市商業(yè)區(qū)域分布在四區(qū)，集中在中心城區(qū)，亦即是芝罘區(qū)，芝罘區(qū)的商業(yè)中心區(qū)域經(jīng)歷近年來的發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展方向逐步由東向西轉(zhuǎn)移并擴(kuò)張。

四區(qū)說明表格二、煙臺(tái)各區(qū)現(xiàn)有商業(yè)價(jià)值地段劃分1、煙臺(tái)中心商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格指數(shù)2、各區(qū)現(xiàn)有商業(yè)價(jià)值地段劃分地段價(jià)值劃分表煙臺(tái)市商業(yè)區(qū)域分布在四區(qū)，集中在中心城區(qū)，亦即是芝罘區(qū)，芝罘6三、煙臺(tái)市商業(yè)現(xiàn)狀評(píng)價(jià)：總體來看：■

煙臺(tái)的市場(chǎng)被國(guó)內(nèi)外眾多商家看好煙臺(tái)的人均GDP、人均可支配收入、人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額在全國(guó)城市中位居中上游地位。2003年，煙臺(tái)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值20222元。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)9785元，全年人均消費(fèi)性支出為7479元。高于許多中西部、東北省會(huì)級(jí)城市，而且逐年在持續(xù)遞增。市場(chǎng)購買力強(qiáng)勁，百盛、國(guó)美、蘇寧、家世界、銅鑼灣紛紛搶灘；甚至家樂福、沃爾瑪也多次洽談考察煙臺(tái)。

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市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈華聯(lián)、白馬購物城、良友經(jīng)營(yíng)情況不佳，勉強(qiáng)支撐；陽光國(guó)際招商銷售很差、長(zhǎng)江國(guó)際商業(yè)中心招商不行；

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商圈格局初步形成芝罘區(qū)以南大街為商業(yè)主軸線，帶動(dòng)兩個(gè)商業(yè)副中心區(qū)，現(xiàn)時(shí)基本形成一線兩點(diǎn)的商業(yè)中心區(qū)。以南大街馬路兩旁街鋪為通道軸線、形成海港路商業(yè)副中心和“三站”商業(yè)副中心的兩個(gè)商業(yè)節(jié)點(diǎn)。三、煙臺(tái)市商業(yè)現(xiàn)狀評(píng)價(jià)：7芝罘區(qū)·海港路商圈格局在海港路的商業(yè)副中心區(qū)內(nèi)，現(xiàn)時(shí)集中了煙臺(tái)市最知名并且經(jīng)營(yíng)情況最好的商業(yè)物業(yè)，包括振華商廈、新步步高購物中心等。還有正待興起的銀都商業(yè)廣場(chǎng)。芝罘區(qū)·南大街商圈格局陽光國(guó)際購物廣場(chǎng)、南大街購物城、南大街名品服裝商城等為主線，輻射周邊商業(yè)物業(yè)。芝罘區(qū)·“三站”商圈格局“三站”一線的商業(yè)副中心區(qū)，該區(qū)域是煙臺(tái)市商業(yè)區(qū)西移的其中一個(gè)重要地段，區(qū)域商業(yè)環(huán)境較為成熟，但形成口碑規(guī)模的支柱性商業(yè)物業(yè)較缺乏，走的是大眾化的路線，現(xiàn)時(shí)營(yíng)業(yè)的有大潤(rùn)發(fā)和三站批發(fā)市場(chǎng)，前者為大眾化的大型倉儲(chǔ)式超市，后者為大眾化的平價(jià)購物區(qū)，由于區(qū)域內(nèi)存在長(zhǎng)途汽車站，形成區(qū)域商業(yè)檔次提升的障礙，但隨著以東方巴黎、永興中南大廈、百盛購物中心為代表的一批商業(yè)物業(yè)建成營(yíng)業(yè)，此區(qū)商業(yè)氛圍將有較大改觀。芝罘區(qū)·“幸福中路”商圈格局2004年幸福商圈格局已基本形成，聚集了大批的外來商家的入住。在這里將形成煙臺(tái)西部的又一個(gè)中心商業(yè)區(qū)，其發(fā)展?jié)摿Ψ浅酚^。九隆廣場(chǎng)為首，振華購物廣場(chǎng)、銅鑼灣百貨、家世界等大商家的進(jìn)駐提升和繁榮了幸福一帶的商業(yè)。使這一地段的商業(yè)氛圍有了質(zhì)的轉(zhuǎn)變。福山區(qū)主要以福海路形成商業(yè)主軸線開發(fā)區(qū)主要以長(zhǎng)江路形成商業(yè)主軸線萊山區(qū)主要以迎春大街為區(qū)域商業(yè)節(jié)點(diǎn)。芝罘區(qū)·海港路商圈格局8商業(yè)物業(yè)類型豐富從傳統(tǒng)的百貨大樓振華、到最新型的體驗(yàn)型一站式購物樂園九隆街、社區(qū)商業(yè)富豪城、商業(yè)街商鋪東方巴黎、銀河名都等，一應(yīng)俱全。

業(yè)態(tài)齊全百貨：振華、銅鑼灣、百盛、華聯(lián)專業(yè)大賣場(chǎng)：蘇寧、國(guó)美批發(fā)市場(chǎng)：三站專業(yè)市場(chǎng)：南大街名品服裝城、海港裝飾材料市場(chǎng)專營(yíng)店：肯德基、麥當(dāng)勞、英派斯、永和豆?jié){、聯(lián)發(fā)手機(jī)超市：家世界、大潤(rùn)發(fā)、振華超市、家家悅煙臺(tái)市的整體商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)種類與行業(yè)發(fā)展已經(jīng)較為全面和平均，基本與其他大中型城市的商業(yè)發(fā)展格局無異，涵蓋了從高檔到低檔，從物質(zhì)到精神生活的各個(gè)層面與領(lǐng)域。

傳統(tǒng)商業(yè)與新型實(shí)力商業(yè)稱雄傳統(tǒng)型百貨公司振華購物中心、振華商廈幾乎一支獨(dú)秀；新的實(shí)力商家百盛、銅鑼灣抓緊布局，實(shí)力不可小覦。商業(yè)物業(yè)類型豐富9商業(yè)過于集中于單純的購物目的，導(dǎo)致市場(chǎng)偏狹體驗(yàn)型消費(fèi)商業(yè)、休閑型消費(fèi)商業(yè)、娛樂型消費(fèi)商業(yè)、餐飲型消費(fèi)商業(yè)、文化型消費(fèi)商業(yè)不發(fā)達(dá)甚至缺乏，或者發(fā)展非常初級(jí)（娛樂型也主要集中于卡拉OK，休閑主要體現(xiàn)在洗浴，餐飲主要為海鮮特色等）

整體層次結(jié)構(gòu)不清，發(fā)展不均衡煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)發(fā)展基本上是按傳統(tǒng)的隨著城市發(fā)展自然發(fā)展的模式，因此按現(xiàn)代商業(yè)理念存在著層次結(jié)構(gòu)不清，發(fā)展不均衡的問題，主要表現(xiàn)市、區(qū)、社區(qū)級(jí)結(jié)構(gòu)不清，功能不明確。

市級(jí)商業(yè)中心許多年發(fā)展已基本形成以海港路兩側(cè)向西至大海陽路，南至南大街，北至北馬路為范圍的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，范圍內(nèi)大型網(wǎng)點(diǎn)有8家(包括規(guī)劃在建)，營(yíng)業(yè)面積、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)基本雷同，致使市級(jí)商業(yè)中心檔次提升不起來，發(fā)揮不了市級(jí)功能。由于聚集過多的大型網(wǎng)點(diǎn)，不僅影響市區(qū)其他區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)中心的形成和功能的發(fā)展，而且也影響了中小型基層網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)。由于煙臺(tái)市區(qū)近幾年城市發(fā)展建設(shè)項(xiàng)目多以小區(qū)為單位，而往往忽視小區(qū)級(jí)以上的社區(qū)級(jí)中心建設(shè)及配套，致使煙臺(tái)社區(qū)級(jí)中心形成的較少，社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)不配套，老城區(qū)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)居多，小型超市、便利店等新型業(yè)態(tài)缺乏，新建居民小區(qū)網(wǎng)點(diǎn)配置不足等。

從布局上看，芝罘區(qū)過密，重復(fù)建設(shè)，環(huán)境差；開發(fā)區(qū)福山區(qū)較少，萊山區(qū)最為缺乏。

商業(yè)過于集中于單純的購物目的，導(dǎo)致市場(chǎng)偏狹10市場(chǎng)環(huán)境亟需改善由于許多網(wǎng)點(diǎn)配套設(shè)施不完善，周邊環(huán)境條件不佳以及管理不到位，導(dǎo)致商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)購物空間和市場(chǎng)環(huán)境存在諸多問題。大型零售網(wǎng)點(diǎn)地處鬧市區(qū)，交通條件欠佳，停車設(shè)施嚴(yán)重不足，疏導(dǎo)人流的空間也十分缺乏，致使消費(fèi)人群的可進(jìn)入性和疏導(dǎo)性受到嚴(yán)重制約。由于煙臺(tái)市區(qū)城市是“帶狀”組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，城市交通壓力很大。目前市區(qū)的商業(yè)街大多是城市主干道，人車混雜，且缺乏為顧客服務(wù)的軟硬件設(shè)施和條件，如綠化、休閑娛樂設(shè)施、標(biāo)牌指示等，因此，在一定程度上制約了商業(yè)街上檔次的招商。市區(qū)各類市場(chǎng)中，除三站批發(fā)市場(chǎng)外，均層次較低，硬件設(shè)施有待改善，配套設(shè)施明顯不足，在批發(fā)市場(chǎng)中有些是利用閑置的倉庫廠房和待建土地建成的，帶有明顯的臨時(shí)性，市場(chǎng)鋪面中是簡(jiǎn)易棚式建筑，場(chǎng)內(nèi)布局凌亂，衛(wèi)生狀況很差。

市場(chǎng)環(huán)境亟需改善11商業(yè)管理較為滯后現(xiàn)行的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏宏觀調(diào)控和建設(shè)引導(dǎo)機(jī)制，處于自然發(fā)展和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，行業(yè)管理沒有得到重視，尚未建立起行業(yè)自律機(jī)制，在經(jīng)營(yíng)、環(huán)境等方面都存在一定問題。

在商業(yè)街開發(fā)建設(shè)、建筑外觀設(shè)計(jì)、專業(yè)街形象設(shè)計(jì)等方面沒有統(tǒng)一的規(guī)劃思路，致使煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)街區(qū)商業(yè)氣氛不濃，功能不明確，形象不鮮明。

市場(chǎng)的細(xì)致化程度和管理規(guī)范化程度不高，缺乏應(yīng)有的、完善的法制來保障市場(chǎng)機(jī)制的正常、有效發(fā)揮以及規(guī)范、調(diào)控市場(chǎng)的建設(shè)和運(yùn)行。不少市場(chǎng)的開辦者對(duì)市場(chǎng)只管收租收費(fèi)，不加強(qiáng)內(nèi)部管理，市場(chǎng)管理嚴(yán)重滯后，加上入駐商戶層次參差不齊，總體素質(zhì)不高，導(dǎo)致市場(chǎng)存在許多不良現(xiàn)象，也影響了煙臺(tái)市場(chǎng)發(fā)展。

商業(yè)管理較為滯后12四、從商業(yè)的開發(fā)及銷售上看立項(xiàng)盲目開發(fā)商的思維落后，以住宅模式開發(fā)商業(yè)、不考慮規(guī)劃，不考慮商家，對(duì)周邊人流、交通研究不夠，盲目開發(fā)；

產(chǎn)品問題嚴(yán)重建筑規(guī)劃上思維落后、大平層現(xiàn)象普遍、商業(yè)動(dòng)線不合理、商業(yè)配套缺乏

重銷售，輕設(shè)計(jì)、輕招商，輕管理

商業(yè)營(yíng)銷上的問題訴求單一，除了蒼白的投資概念和返租外，整合力量薄弱——規(guī)劃、招商、產(chǎn)品、銷售、商業(yè)管理等脫節(jié)。導(dǎo)致許多商業(yè)后期風(fēng)險(xiǎn)非常大：振華城市廣場(chǎng)、長(zhǎng)江國(guó)際商業(yè)中心等。

銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪招商困難長(zhǎng)江國(guó)際商業(yè)中心、永興中南大廈、振華新世界城市廣場(chǎng)、陽光國(guó)際購物中心均出現(xiàn)許多問題

鋪位銷售上，技巧性不夠外鋪好銷、內(nèi)鋪難銷，一層好銷，二層以上難銷，銷控沒做好；沒有重點(diǎn)攻擊主力店。四、從商業(yè)的開發(fā)及銷售上看13四、從商業(yè)的開發(fā)及銷售上看定位不明確，缺乏特色市場(chǎng)定位上缺乏特色，建筑上缺乏特色，業(yè)態(tài)主題上缺乏特色，營(yíng)銷上缺乏特色。煙臺(tái)的商業(yè)街在建設(shè)、整治改造中缺乏特色。由于市區(qū)商業(yè)街大多自然發(fā)展、形成，商業(yè)氣氛不濃，很難結(jié)合本街的自然、歷史、區(qū)位條件而形成自己的特色，因而往往凸顯不出商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，由于政府在加快商業(yè)街發(fā)展過程中缺乏對(duì)商業(yè)街的發(fā)展進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)劃建設(shè)和管理，缺乏科學(xué)的論證和功能定位，進(jìn)一步導(dǎo)致商業(yè)街趨同發(fā)展現(xiàn)象，且商業(yè)街發(fā)展缺乏動(dòng)力，商業(yè)街發(fā)展方向比較盲目，市場(chǎng)定位不明確，特色不明顯，如東方巴黎招商困難，銀河名都人氣不旺等。煙臺(tái)市區(qū)市場(chǎng)發(fā)展較為薄弱，除三站市場(chǎng)外，沒有知名的市場(chǎng)，還存在類型重復(fù)的現(xiàn)象：一是市場(chǎng)過于集中在某些種類，如建材裝飾材料市場(chǎng)，重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象較嚴(yán)重；二是特色市場(chǎng)較為缺乏，如缺乏新興產(chǎn)品市場(chǎng)和高附加值產(chǎn)品市場(chǎng)。

四、從商業(yè)的開發(fā)及銷售上看14五、從規(guī)劃上看煙臺(tái)的商業(yè)布局（見市區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃布局圖）五、從規(guī)劃上看煙臺(tái)的商業(yè)布局15魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件161、煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局芝罘區(qū)老城區(qū)是零售服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的核心區(qū)域，要以歷史文脈為底蘊(yùn)，融匯現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和新型業(yè)態(tài)，建立傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機(jī)結(jié)合的商業(yè)功能區(qū)。新城區(qū)則以現(xiàn)代商業(yè)理念為指導(dǎo)，以新型業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，以大型網(wǎng)點(diǎn)為支撐，打造風(fēng)格鮮明、時(shí)代氣息濃郁的商業(yè)功能區(qū)。在商業(yè)功能區(qū)內(nèi)或邊緣，結(jié)合商業(yè)發(fā)展的演變過程，布局商業(yè)街，以繁榮商業(yè)氣氛。在遠(yuǎn)離商業(yè)功能區(qū)，居住人口成規(guī)模的地域建立社區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。在海濱、夾河口等休閑、觀光、旅游區(qū)，結(jié)合區(qū)域功能和游人的需求安排休閑、飲食、文化娛樂等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。中心區(qū)外圍及城區(qū)邊緣地帶是煙臺(tái)物流園區(qū)和商品交易市場(chǎng)的主要區(qū)域，要以增強(qiáng)輻射功能為導(dǎo)向，以規(guī)模化、現(xiàn)代化發(fā)展為主線，營(yíng)造大物流、大批發(fā)的現(xiàn)代化流通格局。按此返回上圖1、煙臺(tái)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局按此返回上圖172、各級(jí)商業(yè)功能的規(guī)劃市級(jí)商業(yè)功能區(qū)位于芝罘區(qū)海港路兩側(cè)向西至大海陽路地段，商業(yè)用地面積約34公頃。規(guī)劃新建大型購物中心1處，大型綜合百貨商場(chǎng)1處。將現(xiàn)有的大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)提升：1處大型綜合百貨商場(chǎng)(振華商廈)，2處大型綜合超市(中心廣場(chǎng)、良友廣場(chǎng))，2處大型專業(yè)店(創(chuàng)進(jìn)廣場(chǎng)一電子通訊專業(yè)店、田園大廈一圖書專業(yè)店)；恢復(fù)時(shí)代廣場(chǎng)美食一條街，提升改造海港路高檔品牌一條街和西大街綜合商業(yè)街，完善擴(kuò)建基層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。使煙臺(tái)市市級(jí)商業(yè)功能區(qū)形成：大型購物中心1處，大型綜合百貨商場(chǎng)2處，大型綜合超市3處，大型專業(yè)店2處，商業(yè)街3條，基層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)若干，以及餐飲、文化娛樂等設(shè)施。在完善相關(guān)配套設(shè)施基礎(chǔ)上，重點(diǎn)調(diào)整功能、提升檔次、美化環(huán)境、繁榮氣氛，形成功能齊全，集購物、餐飲、休閑、旅游、金融、商務(wù)、信息等為一體的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)。按此返回上圖2、各級(jí)商業(yè)功能的規(guī)劃按此返回上圖182、各級(jí)商業(yè)功能的規(guī)劃區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)位于市級(jí)商業(yè)功能區(qū)以外，人口集中區(qū)域的中心(服務(wù)人口20—50萬人)，主要以大型綜合百貨商場(chǎng)或大型綜合超市為核心，以商業(yè)街為支撐，形成集購物、商務(wù)、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務(wù)等于一體的區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)，主要服務(wù)于區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域消費(fèi)者。結(jié)合煙臺(tái)市區(qū)城市功能及各區(qū)域特點(diǎn)和商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，形成芝罘、幸福、萊山、開發(fā)區(qū)、福山、牟平、八角七個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。按此返回上圖2、各級(jí)商業(yè)功能的規(guī)劃按此返回上圖192、各級(jí)商業(yè)功能的規(guī)劃

芝罘區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)

位于勝利路及以東朝陽街地段，北起煙臺(tái)山，南至所城里。該區(qū)域是市區(qū)商業(yè)文化發(fā)源地，東西商業(yè)文化發(fā)展融合的縮影，規(guī)劃在滿足區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)的配置前提下，注重突出歷史文化特色。規(guī)劃新建大型綜合超市1處，將現(xiàn)狀大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)提升調(diào)整：大型綜合超市1處，大型專業(yè)店2處。改造完善朝陽街及海岸路，使其成為集旅游、休閑、娛樂、酒文化等多功能于一體步行商業(yè)街，所城里大街規(guī)劃為古玩、字畫、文化、休閑步行商業(yè)街。

規(guī)劃構(gòu)成：大型綜合超市2處，大型專業(yè)店2處，商業(yè)街3條的區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。增加基層網(wǎng)點(diǎn)，增加餐飲店、酒吧、娛樂、休閑場(chǎng)所及綜合服務(wù)設(shè)施，使該商業(yè)功能區(qū)以購物消費(fèi)、休閑為主，滿足大眾消費(fèi)和旅游需求的區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。

按此返回上圖2、各級(jí)商業(yè)功能的規(guī)劃按此返回上圖202、各級(jí)商業(yè)功能的規(guī)劃

幸福區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)在幸福路和幸福中路現(xiàn)有設(shè)施基礎(chǔ)上，以九隆街為支撐，提升、調(diào)整；規(guī)劃建設(shè)大型專業(yè)店1—2處，中小型超市若干；改造建設(shè)幸福路商業(yè)街，使幸福區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)形成：大型綜合百貨商場(chǎng)(九隆商城)1處，大型專業(yè)店1—2處，商業(yè)街1條，基層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)若干。增加餐飲、文化娛樂、休閑設(shè)施，使該功能區(qū)形成以購物消費(fèi)為主，檔次適中，功能較為完善，滿足幸福區(qū)域大眾化消費(fèi)需求的區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。開發(fā)區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)位于長(zhǎng)江路東段，在現(xiàn)有幾處大型商場(chǎng)的基礎(chǔ)上，依靠市場(chǎng)機(jī)制，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整以減少大型零售業(yè)態(tài)比例和大型商場(chǎng)的數(shù)量，由現(xiàn)狀提升調(diào)整為：大型綜合百貨商場(chǎng)1處，大型綜合超市1處，大型專業(yè)店1處，德勝商城維持市場(chǎng)體制。增加基層網(wǎng)點(diǎn)，增加餐飲、休閑、文化娛樂設(shè)施，繁榮商業(yè)氛圍。福山區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)依托福山現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施，在現(xiàn)南苑街以北福海路以東，縣府街以南地段，規(guī)劃沿福海路向北延伸，按區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、提升，規(guī)劃形成：大型綜合百貨商場(chǎng)1處，大型綜合超市2處，基層網(wǎng)點(diǎn)若干。使其既服務(wù)于區(qū)內(nèi)消費(fèi)者，又滿足周邊農(nóng)村人口購物的需求，形成以大眾化日常消費(fèi)為主體的屬地型區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)。按此返回上圖2、各級(jí)商業(yè)功能的規(guī)劃按此返回上圖213、關(guān)于大型綜合百貨商場(chǎng)和超市的規(guī)劃·大型綜合百貨商場(chǎng)，建筑面積5萬平方米以上，年銷售額在1億元以上。市區(qū)規(guī)劃新建4處，提升改造5處，共計(jì)9處。規(guī)劃新建：(1)芝罘區(qū)1處：位于市級(jí)商業(yè)功能區(qū)；(2)福山區(qū)、牟平區(qū)在區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)內(nèi)各規(guī)劃1處。在現(xiàn)有建筑基礎(chǔ)上提升改造為大型綜合商場(chǎng)5處：(1)煙臺(tái)振華商廈(2)煙臺(tái)振華購物中心(3)幸福九隆廣場(chǎng)(4)開發(fā)區(qū)彩云城·大型綜合超市，建筑面積5000平方米以上，含有超市及百貨店綜合功能，主要分布在市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)內(nèi)，以服務(wù)附近居民為主。市區(qū)共規(guī)劃39處大型綜合超市，其中規(guī)劃新建23處，保留提升改造16處。規(guī)劃新建23處，具體分布：芝罘區(qū)9處：芝罘島、支農(nóng)里、幸福里居住區(qū)北、世回堯、只楚、大海陽、芝罘區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)內(nèi)、奇山、嘉誠(chéng)廣場(chǎng)。保留提升改造16處，具體分布：芝罘區(qū)7處：中心廣場(chǎng)、良友廣場(chǎng)、銀河大廈、供銷大廈、昌隆賽特大街購物城、華聯(lián)商廈(含天天漁港)。開發(fā)區(qū)1處：長(zhǎng)江路東段(新世紀(jì)商城)。福山區(qū)2處：福山百貨大樓、福山商貿(mào)大世界。牟平區(qū)2處：西關(guān)大廈、順正商貿(mào)城。

3、關(guān)于大型綜合百貨商場(chǎng)和超市的規(guī)劃224、休閑步行商業(yè)街·朝陽街：北起煙臺(tái)山，南至南大街，全長(zhǎng)約860米。其中北馬路以北約400米，主要反映煙臺(tái)市區(qū)近代商業(yè)風(fēng)貌以及外來文化的縮影，規(guī)劃在保留、修復(fù)現(xiàn)有建筑基礎(chǔ)上，突出歷史文化的文脈，形成以銷售旅游紀(jì)念品、地方特產(chǎn)及休閑、飲食等文化娛樂為主體的步行街，網(wǎng)點(diǎn)達(dá)40家以上；南段(北馬路至南大街)長(zhǎng)約460米，規(guī)劃以文化娛樂、酒吧、休閑、餐飲等為主，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)達(dá)30家以上?！ず０堵罚何髌鸷ｊP(guān)街，東至濱海廣場(chǎng)，總長(zhǎng)約890米。西段經(jīng)營(yíng)以海洋為主的游樂設(shè)施及紀(jì)念品，中段以經(jīng)營(yíng)海鮮等飲食服務(wù)為主，東段以文化娛樂、酒吧、茶社等為主，總網(wǎng)點(diǎn)數(shù)達(dá)30家以上。·所城里大街：結(jié)合所城里保護(hù)規(guī)劃，在現(xiàn)所城里中心的東西大街，規(guī)劃以經(jīng)營(yíng)古玩、宇畫、文物為主的文化休閑步行街，長(zhǎng)約320米，網(wǎng)點(diǎn)達(dá)30家以上。4、休閑步行商業(yè)街235、地方名吃飲食街

時(shí)代廣場(chǎng)美食一條街，按規(guī)劃恢復(fù)美食街，長(zhǎng)約350米，網(wǎng)點(diǎn)達(dá)30家以上，將現(xiàn)其他種類的商業(yè)店鋪搬遷。

上夼西路餐飲一條街，長(zhǎng)約820米，網(wǎng)點(diǎn)達(dá)50家以上，集全國(guó)各地名菜于一體。

桃花街小吃一條街，長(zhǎng)約400米，主體以小吃為主。

福山魯菜一條街。福山是魯菜發(fā)源地，為展現(xiàn)魯菜文化，規(guī)劃在福山區(qū)夾河西岸的河濱路建設(shè)魯菜一條街，長(zhǎng)約8公里，分高、中、低三個(gè)區(qū)域；同時(shí)建有魯菜博物館等文化設(shè)施，既滿足人們飲食需要，又可與旅游緊密結(jié)合一起。

5、地方名吃飲食街246、高檔名品商業(yè)街

海港路高檔品牌一條街。北起北馬路，南至南大街，長(zhǎng)約590米。結(jié)合在建工程，將現(xiàn)有商業(yè)用房進(jìn)行整治，形成集世界知名品牌的專賣店等與一體的高檔名牌商業(yè)街，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)達(dá)30家以上，商店密度達(dá)90％以上。

北大西街名牌服裝一條街。東起西南河路，西至海港路，長(zhǎng)約420米。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提升改造，使其成為集國(guó)內(nèi)外知名品牌服裝的商業(yè)街。6、高檔名品商業(yè)街25第二章

有關(guān)萊山商業(yè)部分的現(xiàn)狀與規(guī)劃

一、現(xiàn)有商業(yè)見周邊現(xiàn)有商業(yè)圖現(xiàn)有各類型商業(yè)非常缺乏，同煙臺(tái)市各區(qū)比較均是如此。

第二章

有關(guān)萊山商業(yè)部分的現(xiàn)狀與規(guī)劃26二、

從規(guī)劃看萊山商業(yè)見萊山商業(yè)街規(guī)劃圖、周邊現(xiàn)有商業(yè)圖二、

從規(guī)劃看萊山商業(yè)27魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件28第三章

煙臺(tái)的城市定位與性質(zhì)

一、煙臺(tái)的定位與城市性質(zhì)煙臺(tái)市是沿海開放城市，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。煙臺(tái)市城市性質(zhì)是：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國(guó)際性港口城市。

今后，煙臺(tái)市將進(jìn)一步發(fā)揮地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，突出新區(qū)建設(shè)，加快舊城改造，強(qiáng)化城市功能，優(yōu)化城市環(huán)境，努力建成“特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)繁榮”的現(xiàn)代化濱海城市。

二、煙臺(tái)的獎(jiǎng)項(xiàng)“國(guó)家衛(wèi)生城市”“國(guó)家環(huán)保模范城市”“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”“國(guó)家園林城市”“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”“最佳中國(guó)魅力城市”（在全國(guó)首批14個(gè)沿海開放城市中，煙臺(tái)市唯一獲得“最佳中國(guó)魅力城市”殊榮，也是山東省唯一的一個(gè)“最佳中國(guó)魅力城市”）

到2005年，園林綠地達(dá)到5030公頃，人均綠地面積達(dá)到45.7平方米，綠地率達(dá)到41.8%，綠化覆蓋率達(dá)到44.8%。到2010年，園林綠地達(dá)到11692.3公頃，人均綠地面積達(dá)到97.4平方米，綠地率達(dá)到48.8%，綠化覆蓋率達(dá)到52.40%。

第三章

煙臺(tái)的城市定位與性質(zhì)29三、煙臺(tái)的旅游規(guī)劃——濱海風(fēng)景園林城市的目標(biāo)

1、“三區(qū)十景一條帶，四城五園六條線”的旅游總體規(guī)劃布局煙臺(tái)市從這些豐富的資源出發(fā)，制定了“三區(qū)十景一條帶，四城五園六條線”的旅游總體規(guī)劃布局，全市要建成以金沙灘、養(yǎng)馬島、蓬萊閣三個(gè)旅游區(qū)為主體的十大旅游觀光景點(diǎn)；開發(fā)建設(shè)西起萊州三山島、東至牟平養(yǎng)馬島的一條沿海旅游觀光帶；建成中華民俗博覽城、黃海游樂城、塔山競(jìng)技游樂城、芝罘島海濱美食城等四城；建設(shè)和完善世界水景園公園、南山公園、煙臺(tái)山國(guó)際海洋公園、炮臺(tái)山公園、毓璜頂公園等五個(gè)園；開辟秦始皇東巡線、中日友好徐福東渡線、膠東民俗旅游線、人間仙境旅游線、文物古跡旅游線、海上六島旅游線等六條熱線。

實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，統(tǒng)一旅游線路，統(tǒng)一旅游形象廣告，逐步由過境觀光旅游向度假休閑旅游轉(zhuǎn)變。市區(qū)中心旅游景區(qū)開發(fā)，突出濱海特色和人文底蘊(yùn)，包裝開發(fā)煙臺(tái)山—黃海娛樂城—養(yǎng)馬島旅游風(fēng)景線，將煙臺(tái)山、芝罘島、崆峒島、會(huì)展館、東炮臺(tái)、黃海娛樂城、養(yǎng)馬島等景點(diǎn)串聯(lián)起來，使其成為市區(qū)旅游的“亮點(diǎn)”。

養(yǎng)馬島跨海大橋、煙蓬線、濱海路，形成了這道幻彩中最亮麗的色澤。全長(zhǎng)80公里的沿海精品旅游觀光帶。

三、煙臺(tái)的旅游規(guī)劃——濱海風(fēng)景園林城市的目標(biāo)30三、煙臺(tái)的旅游規(guī)劃——濱海風(fēng)景園林城市的目標(biāo)

2、四大風(fēng)景區(qū)要建成“濱海風(fēng)景園林城市”，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃了四大風(fēng)景區(qū)，即東海濱風(fēng)景區(qū)、西海濱風(fēng)景區(qū)、海島風(fēng)景區(qū)和山地風(fēng)景區(qū)。

東海濱風(fēng)景區(qū)從煙臺(tái)山以東至魚鳥河入?？?，全長(zhǎng)37公里，該區(qū)段在綠化控制寬度內(nèi)，規(guī)劃的景點(diǎn)有煙臺(tái)山、東炮臺(tái)山、玉岱山、魚鳥河四處公園和河濱廣場(chǎng)、黃海娛樂城、市體育館、馬山寨高爾夫球場(chǎng)。以上景點(diǎn)與濱海北、中、南東路相連，形成有特色的集休閑、娛樂、健身為一體的寬闊明快的海濱觀光大道。西海濱風(fēng)景區(qū)從劉家烽火臺(tái)向南經(jīng)黃金河口、柳林河口至芝罘島，全長(zhǎng)40公里，面積12.15平方公里，該區(qū)段包括萊山景區(qū)、開發(fā)區(qū)河濱公園、國(guó)際海水浴場(chǎng)和河濱游樂園等。海島風(fēng)景區(qū)包括芝罘島、崆峒島、扁擔(dān)島、養(yǎng)馬島面積21平方公里；

三、煙臺(tái)的旅游規(guī)劃——濱海風(fēng)景園林城市的目標(biāo)31第四章

萊山區(qū)及本項(xiàng)目周邊調(diào)查簡(jiǎn)析

一、定位萊山區(qū)的定位為煙臺(tái)市的政治、文化中心和濱海旅游城區(qū)；1、政治煙臺(tái)市政府的遷入

2、文化：學(xué)校：山東農(nóng)大、煙臺(tái)大學(xué)、山東工商管理學(xué)院、濱洲醫(yī)學(xué)院、山東商務(wù)職業(yè)學(xué)院煙臺(tái)市圖書館

3、體育：體育公園、體育場(chǎng)

第四章

萊山區(qū)及本項(xiàng)目周邊調(diào)查簡(jiǎn)析32二、主要樓盤特征

在整個(gè)煙臺(tái)市而言，萊山區(qū)的樓盤具有鮮明的特征：1、平均戶型面積最大的地方；2、平均單價(jià)、總價(jià)最高的地方；3、外地富有階層置業(yè)首選的地方

主要樓盤特征表二、主要樓盤特征主要樓盤特征表33三、人口構(gòu)成1、高收入的公務(wù)員——市政府小區(qū)2、學(xué)生、教師——至少5萬人左右3、較高收入的漁民村

（見周邊老區(qū)住宅分布圖）

4、外地旅游人士5、韓國(guó)人(見韓國(guó)餐廳1、2、3照片)6、煙臺(tái)本地的富有階層7、外地置業(yè)者三、人口構(gòu)成34四、賓館、療養(yǎng)院、培訓(xùn)中心等眾多（周邊賓館分布圖）（賓館統(tǒng)計(jì)與分布表）五、項(xiàng)目周邊餐飲娛樂配套概述（見周邊餐飲休閑配套表）

四、賓館、療養(yǎng)院、培訓(xùn)中心等眾多

351、總體來看，娛樂休閑類配套種類齊全；但絕大多數(shù)限于賓館內(nèi)，經(jīng)營(yíng)一般；2、主要以吸引外在客源的娛樂休閑配套除了水上人間外，幾乎沒有其他配套。3、餐飲類配套除了賓館以里，主要接待外在客流的并不多：長(zhǎng)生、新雅、旺角漁村、漁家燈火、金豆肥牛等；4、對(duì)外接待的上述餐飲生意很好，與旅行社有合作，晚上生意也很好。其中有兩個(gè)（旺角漁村、漁家燈火）就在項(xiàng)目地塊。1、總體來看，娛樂休閑類配套種類齊全；但絕大多數(shù)限于賓館內(nèi)，36所有這些客人，早早吃完晚飯以后，能干什么呢？所有這些客人，早早吃完晚飯以后，能干什么呢？37第五章

與本案相關(guān)的重大規(guī)劃項(xiàng)目分析

（見周邊重大項(xiàng)目規(guī)劃圖1、2）第五章

與本案相關(guān)的重大規(guī)劃項(xiàng)目分析38魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件39魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件40一、雨岱山項(xiàng)目雨岱山位于萊山區(qū)北部，西臨濱海中路，東接黃海，北為第二海水浴場(chǎng)，南為漁業(yè)碼頭，風(fēng)光優(yōu)美，旅游資源得天獨(dú)厚。漁人碼頭項(xiàng)目旨在整體開發(fā)雨岱山及相關(guān)區(qū)域，將其建設(shè)成為以海濱文化為主題，以海洋動(dòng)物表演館為特色，以雨岱山觀光塔為標(biāo)志，以相關(guān)海濱休閑娛樂設(shè)施為輔助的游樂綜合體，包括游艇碼頭、海洋博物館、水下世界、兒童游樂場(chǎng)等，形成人工景觀與自然環(huán)境和諧統(tǒng)一的主題公園，使該地段成為集旅游觀光、休閑、娛樂為一體的城市亮點(diǎn)。項(xiàng)目占地約37.6公頃，總建設(shè)面積達(dá)25萬平方米的雨岱山主題公園，總投資10億元，分為轉(zhuǎn)換導(dǎo)入?yún)^(qū)、都市綜合娛樂區(qū)、海濱休閑娛樂區(qū)、文化生態(tài)休閑區(qū)、商務(wù)會(huì)議酒店區(qū)、海景公寓區(qū)等六大區(qū)，景區(qū)空間開朗明快，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約雅致，展現(xiàn)海濱小鎮(zhèn)的風(fēng)情。一、雨岱山項(xiàng)目41二、崆峒島旅游項(xiàng)目——中國(guó)的夏威夷煙臺(tái)市所轄的崆峒島風(fēng)景秀麗、氣候宜人，是觀海、聽濤、垂釣、游泳的絕佳場(chǎng)所，也是避暑、旅游勝地。煙臺(tái)市作價(jià)3000萬美元向全球招募開發(fā)商，打造“中國(guó)夏威夷”，目前，總體規(guī)劃已出臺(tái)，正在作詳細(xì)規(guī)劃，項(xiàng)目招商已經(jīng)開始。崆峒島開發(fā)項(xiàng)目包括：碼頭廣場(chǎng)區(qū)、海島服務(wù)區(qū)、崆峒山景區(qū)、月牙灣運(yùn)動(dòng)區(qū)、海洋生物觀賞區(qū)、海上活動(dòng)俱樂部等景區(qū)。

三、煙臺(tái)國(guó)際交易廣場(chǎng)煙臺(tái)國(guó)際交易廣場(chǎng)總投資5億多美元，集會(huì)展、交易、娛樂等多功能為一體，是具有超前意識(shí)和國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代海濱建筑群，由世界上久負(fù)盛名的澳大利亞迪生·羅斯察爾建筑規(guī)劃有限公司設(shè)計(jì)。整個(gè)項(xiàng)目分二期建設(shè)，一期工程主要建有國(guó)際會(huì)展、交易中心、公寓、酒店、度假中心等；二期工程主要是國(guó)際金融中心，商務(wù)酒店、游艇俱樂部和綜合性的商貿(mào)中心、娛樂中心等。項(xiàng)目建成后，可承接大型國(guó)際性會(huì)議、會(huì)展、開展國(guó)際采購及各類產(chǎn)品展示，并同時(shí)具有旅游、餐飲、娛樂等服務(wù)功能，是集商流、物流、信息流、資金流、信用流于一體的大型綜合性商品展示、采購與交易平臺(tái)。

二、崆峒島旅游項(xiàng)目——中國(guó)的夏威夷42四、煙臺(tái)國(guó)際商城總建筑面積22萬平方米的煙臺(tái)國(guó)際商城，將建設(shè)商業(yè)服務(wù)區(qū)13萬平方米，包括宜家家居、北京王府井百貨、家樂福超市以及2萬平方米的餐飲服務(wù)區(qū)，7萬平方米的休閑娛樂服務(wù)區(qū)（其中包括一處五星級(jí)酒店）；

以上重大規(guī)劃項(xiàng)目將對(duì)本項(xiàng)目的定位及前景產(chǎn)生重大影響：1、本項(xiàng)目附近將產(chǎn)生三個(gè)大型購物場(chǎng)所：國(guó)際商城、世貿(mào)路百貨、國(guó)際交易廣場(chǎng)購物中心；2、本項(xiàng)目周邊將充斥越來越多的旅游、度假、休閑、觀光、會(huì)展、會(huì)議的各地人士。

四、煙臺(tái)國(guó)際商城43第六章

商業(yè)項(xiàng)目的定位基礎(chǔ)分析

一、煙臺(tái)傳統(tǒng)商業(yè)的缺陷與新型商業(yè)的未來煙臺(tái)的商業(yè)主要集中于單純的購物消費(fèi)，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)很難刺激商鋪投資者的購買欲望，形態(tài)單一的商鋪開發(fā)，已經(jīng)令投資者產(chǎn)生了“審美疲勞”，對(duì)于煙臺(tái)的投資者而言，什么樣的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式才是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的新的領(lǐng)漲點(diǎn)呢？從單純的購物消費(fèi)到休閑娛樂消費(fèi)，現(xiàn)代人的消費(fèi)意識(shí)發(fā)生了從物質(zhì)需求到精神需求的轉(zhuǎn)變。休閑商業(yè)無疑已經(jīng)開始成為煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。當(dāng)“大型商業(yè)地產(chǎn)+休閑旅游城市特質(zhì)”時(shí)，煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)的全新增長(zhǎng)點(diǎn)就出現(xiàn)了！具有增長(zhǎng)性的全新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)創(chuàng)造性地把商業(yè)地產(chǎn)休閑旅游化，實(shí)際上就是通過休閑旅游與商業(yè)的串聯(lián)，提升整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值。一種更為直觀而簡(jiǎn)單的理解就是把全新的商業(yè)項(xiàng)目做成人們留戀的休閑游覽之地———既是一個(gè)豐富的餐飲、娛樂、購物場(chǎng)所，又是一個(gè)休閑、旅游旺地。對(duì)于全新的商業(yè)項(xiàng)目而言，與煙臺(tái)休閑旅游發(fā)展的合拍并進(jìn)無疑能夠吸取更為廣泛的資源，促成大商業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也為商業(yè)發(fā)展增色、增值。第六章

商業(yè)項(xiàng)目的定位基礎(chǔ)分析44對(duì)于經(jīng)營(yíng)者、投資者則意味著，這是一個(gè)蘊(yùn)涵巨大市場(chǎng)的商業(yè)平臺(tái)，是一個(gè)符合煙臺(tái)城市特質(zhì)的促使資金不斷升值的蓬勃商機(jī)。對(duì)于消費(fèi)者，它則是在一個(gè)城市最便捷、最集中、最豐富地實(shí)現(xiàn)“吃喝玩樂游”的理想勝地。

全新的休閑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，則能在更大程度上滿足都市人的生活需求，從而創(chuàng)造更大價(jià)值的商業(yè)財(cái)富。全新的休閑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在保證基本購物功能的前提下，將餐飲、旅游、休閑、娛樂、度假等功能適度延展，以吸引更多煙臺(tái)市區(qū)的高端消費(fèi)者乃至周邊的消費(fèi)群?？梢哉f,它既是聚集煙臺(tái)市民日常消費(fèi)力，又有充分直接的休閑旅游資源為市場(chǎng)依托。全新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要充分借助休閑、旅游作為商業(yè)發(fā)展與飛躍的支點(diǎn)，促使商業(yè)實(shí)現(xiàn)“商業(yè)地產(chǎn)+城市發(fā)展+直接休閑旅游資源+完善功能配套等”的綜合效益，以吸引和創(chuàng)造源源不斷的日常消費(fèi)和休閑。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者、投資者則意味著，這是一個(gè)蘊(yùn)涵巨大市場(chǎng)的商業(yè)平臺(tái)，45二、項(xiàng)目基本市場(chǎng)定位

濱海高檔旅游休閑商業(yè)

1、無論是氣候特征，還是自然條件、環(huán)境質(zhì)量、環(huán)境規(guī)劃，煙臺(tái)堪稱國(guó)內(nèi)最好的觀光休閑城市之一。2、21世紀(jì)，休閑產(chǎn)業(yè)將取代信息產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大動(dòng)力。各種跡象表明，為休閑而進(jìn)行的各類生產(chǎn)活動(dòng)和服務(wù)活動(dòng)正在成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮的重要因素。未來休閑將不僅是一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，更將成為一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。3、倡導(dǎo)旅游觀光、教育培訓(xùn)、體育健身、文化娛樂等現(xiàn)代休閑消費(fèi)方式，讓大眾學(xué)習(xí)休閑，善于休閑，充分休閑，積極休閑，高效休閑，在休閑中體現(xiàn)生命的價(jià)值和生活的意義。二、項(xiàng)目基本市場(chǎng)定位46三、價(jià)格定位高檔地段，高檔價(jià)格

三、價(jià)格定位47第二部分商業(yè)定位

第一章、立地分析LOCATION

一、位置認(rèn)識(shí)（立地分析）稀缺的位置（國(guó)賓館、東方海天之間濱海絕版地段）旅游的位置（酒店、餐飲、旅游設(shè)施遍布周邊）豪宅的位置（密集龐大的濱海居住帶，最昂貴的居住區(qū)）休閑的位置（與本項(xiàng)目緊鄰）標(biāo)志的位置（最為耀眼的濱海帶上的明珠位置）第二部分商業(yè)定位48二、由上述位置屬性所引申的關(guān)鍵詞：稀缺的位置—增值價(jià)值、高價(jià)位旅游的位置—景觀、人流量、停車、外觀、可達(dá)性豪宅的位置—高消費(fèi)、品牌、品質(zhì)、口碑傳播休閑的位置—娛樂、假日、戶外、景觀價(jià)值標(biāo)志的位置—標(biāo)志性、精神堡壘、商業(yè)能見度、設(shè)計(jì)前瞻性

這些關(guān)鍵詞是今后各個(gè)策劃環(huán)節(jié)中將研究的子課題。

二、由上述位置屬性所引申的關(guān)鍵詞：49第二章、商業(yè)部分的定位分析

一、商圈環(huán)境認(rèn)識(shí)ENVIORMENT（商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)）

濱海景觀帶－目前最大的環(huán)境特征與商業(yè)啟始資源。

住區(qū)－形成中，現(xiàn)代建筑為主，消費(fèi)成長(zhǎng)快，商業(yè)需求將躍升。

目前企業(yè)消費(fèi)首選的區(qū)段之一－煙臺(tái)的企業(yè)釋放“夜晚經(jīng)濟(jì)”。第二章、商業(yè)部分的定位分析50二、商業(yè)的使命認(rèn)識(shí)MISSION（運(yùn)營(yíng)目標(biāo)與資源優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向）

1、從基地上長(zhǎng)出來這是美國(guó)自然學(xué)派建筑大師賴特的名言“讓建筑象從地上生長(zhǎng)出來的植物一樣與周圍自然環(huán)境相和諧”。無論在任何時(shí)代，與環(huán)境的和諧一致都是建筑首要的任務(wù)。本項(xiàng)目基地所在的環(huán)境緊鄰海濱，建筑密度極低，景觀的水平則要求較高，環(huán)境明顯具有休閑性。要求充分結(jié)合外部休閑人群的休憩消費(fèi)需要，成為外圍的非商業(yè)景觀項(xiàng)目例如海韻廣場(chǎng)等所必需的商業(yè)補(bǔ)充。最核心的使命是貼近濱海休閑旅游的景觀價(jià)值需要。

2、創(chuàng)新商業(yè)的振興作品新形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)，“新”的概念和創(chuàng)新的設(shè)計(jì)。傳統(tǒng)型商業(yè)在任何一個(gè)城市都已顯得過剩，無論產(chǎn)品還是位置都不足以引發(fā)市場(chǎng)興奮，不追求細(xì)節(jié)完美的商場(chǎng)就是不追求消費(fèi)者的滿意。中國(guó)城市和人居生活的深刻變革，召喚新型的商業(yè)來貼近新的生活，更反復(fù)強(qiáng)調(diào)對(duì)消費(fèi)者感受的尊重。我們要做的，就是把“新”帶給他們。消費(fèi)力永遠(yuǎn)為創(chuàng)新而準(zhǔn)備。采用國(guó)際流行的模式，并結(jié)合煙臺(tái)的實(shí)際開展運(yùn)營(yíng)二、商業(yè)的使命認(rèn)識(shí)MISSION（運(yùn)營(yíng)目標(biāo)與資源優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向）513、濱海景觀帶住區(qū)商業(yè)配套之高端版正在興建的、已經(jīng)形成的居住社區(qū)，雖形成的是帶狀布局，但沒有足夠商業(yè)設(shè)施服務(wù)，仍屬于本項(xiàng)目商業(yè)的商圈輻射范圍，濱海住區(qū)的消費(fèi)穩(wěn)定，隨著各個(gè)新項(xiàng)目入住后的成長(zhǎng)，商業(yè)需求將不斷躍升。本項(xiàng)目商業(yè)建筑在功能上應(yīng)對(duì)住宅區(qū)生活配套形成補(bǔ)充，是社區(qū)型便利商業(yè)和沿街網(wǎng)點(diǎn)之外的高端商配補(bǔ)充，同各住宅小區(qū)的社區(qū)商業(yè)配套相比，檔次顯然較高，并具有不可替代的獨(dú)立地位和完整的規(guī)模效應(yīng)，其差異是極為明顯的。日常、低端消費(fèi)在各社區(qū)的沿街網(wǎng)點(diǎn)就能完成。高低兼具，這才充分滿足居民生活需要。同時(shí)應(yīng)能足以提供3年內(nèi)與區(qū)域內(nèi)特定業(yè)種消費(fèi)力相匹配的商業(yè)供應(yīng)。

4、煙臺(tái)特色消費(fèi)集散地市中心的商圈最合適日用、生活、專業(yè)市場(chǎng)等的“低—中”消費(fèi)，而中高消費(fèi)和“夜晚經(jīng)濟(jì)”的釋放大多有著特定的位置和聚落方式。煙臺(tái)是否有這樣的新熱點(diǎn)吸引？我們能否創(chuàng)造一個(gè)新熱點(diǎn)？每個(gè)城市都有一批較高水準(zhǔn)的消費(fèi)者，他們不斷尋找新的具規(guī)模的夜間餐飲、消費(fèi)、娛樂一體的場(chǎng)所，強(qiáng)調(diào)氛圍，追求個(gè)性的滿足。如果能為他們提供個(gè)性化、有特色的消費(fèi)品種，具有商業(yè)建筑產(chǎn)品的良好形態(tài)、出色外部景觀質(zhì)量等，就能對(duì)消費(fèi)者形成新的強(qiáng)大拉動(dòng)力。不追求大規(guī)模的所謂高檔，而是要求做出個(gè)性，體現(xiàn)差異，以規(guī)劃的前瞻意識(shí)和具有現(xiàn)代城市個(gè)性消費(fèi)的設(shè)計(jì)與理念，彌補(bǔ)空白，帶動(dòng)中高端消費(fèi)。3、濱海景觀帶住區(qū)商業(yè)配套之高端版525、城市經(jīng)營(yíng)需要有特色的商業(yè)運(yùn)籌資源這就是打造精美“城市名片”。具有建筑的文化性，商品的著名性，街區(qū)的觀賞性，環(huán)境的休閑性，城市的標(biāo)志性等特性，是空前獨(dú)創(chuàng)。一旦投入運(yùn)營(yíng)，便具備先天優(yōu)勢(shì)的不可復(fù)制性。以煙臺(tái)地標(biāo)的角色為城市中心增添一個(gè)城市景點(diǎn)，成為城市精致的時(shí)尚名片，也符合政府戰(zhàn)略。

6、贏利，更要贏形象這是本項(xiàng)目的企業(yè)目標(biāo)。魯花作為山東省知名企業(yè)之一，在煙臺(tái)標(biāo)志性的區(qū)段上開發(fā)如此標(biāo)志性的項(xiàng)目，務(wù)必肩負(fù)著前瞻超越、振興城市的重大使命，商業(yè)地產(chǎn)慣常出現(xiàn)的“經(jīng)營(yíng)爛尾”、“高水平定位，低水平開業(yè)”是絕對(duì)不允許的。如果經(jīng)營(yíng)極大成功，可以想象企業(yè)對(duì)于城市的影響力何其增長(zhǎng)。獲得利潤(rùn)固然重要，而數(shù)百萬人的一致首肯才是千秋大業(yè)。

5、城市經(jīng)營(yíng)需要有特色的商業(yè)運(yùn)籌資源53三、商業(yè)發(fā)展方向綜合上述判斷，商業(yè)的發(fā)展方向是：·主題商業(yè)設(shè)施·形態(tài)創(chuàng)新，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)和景觀特色成為輔助吸引點(diǎn)·成為城市特色消費(fèi)中心之一·面向中高端休閑娛樂消費(fèi)，吸引城市中高水準(zhǔn)消費(fèi)為主·輔以對(duì)周邊居民區(qū)和休閑人群的高端配套商業(yè)服務(wù)·打造一張“城市名片”三、商業(yè)發(fā)展方向54四、業(yè)態(tài)定位特色高端消費(fèi)總匯餐飲休閑娛樂的ONESTOP一站式中心

五、商業(yè)物業(yè)類型定位室內(nèi)商業(yè)休閑步行街（局部為室外步行街）

六、目標(biāo)銷售客戶定位投資者主體，自營(yíng)者為輔（外地客戶占有一定比例）

四、業(yè)態(tài)定位55七、終端消費(fèi)者定位分析終端消費(fèi)者ENDCONSUMER觀光者鄰里中高餐飲娛樂消費(fèi)群青年消費(fèi)（戀人、潮流、聚會(huì)）

客流目的：購物（生活便利類）－地域居民，速度最快，滯留最少，派生消費(fèi)無單純商業(yè)娛樂－市民，速度慢，滯留較長(zhǎng)，派生消費(fèi)較多旅游觀光－外來游客，消費(fèi)速度最慢，滯留最長(zhǎng)，派生消費(fèi)最多

八、功能定位簡(jiǎn)·格黑在《建筑之間的城市生活》一書中把城市生活功能分為三類：①必要生活——基本的，帶有強(qiáng)迫性的日常生活，如購物、上下班；②選擇活動(dòng)——戶外條件允許時(shí)人們樂于進(jìn)行的活動(dòng)，如散步、觀光、戶外休息鍛煉；③社交活動(dòng)——公共場(chǎng)所的交往活動(dòng)，如聚會(huì)、交際等。后兩類活動(dòng)是高質(zhì)量的城市生活所追求的，它們受環(huán)境質(zhì)量的影響尤為明顯。由于我們的目標(biāo)人群是：旅游者、城市中高水準(zhǔn)消費(fèi)者、周邊居民中較高消費(fèi)力者。根據(jù)我們本項(xiàng)目主體功能定位第三類：城市社交活動(dòng)中心。旅游消費(fèi)、“面子消費(fèi)”、社交類消費(fèi)集聚地七、終端消費(fèi)者定位56九、業(yè)種定位

名品店（含部分著名品牌煙臺(tái)地區(qū)旗艦店）地方菜系、酒吧等特色餐飲特色娛樂休閑設(shè)施住區(qū)的高端商配

品牌店涉及：名品服飾、高檔飾品、高檔禮品類等；餐飲包括：海鮮、魯菜、西餐、韓式餐廳、其他各類小吃與風(fēng)味餐廳、快餐、咖啡館/茶坊及酒吧等；娛樂休閑包括：高檔夜總會(huì)、貴賓KTV、俱樂部、桌球、啟牌、電子游戲、兒童樂園等；保健休閑包括：桑拿洗浴、保齡球、健身房、壁球、按摩、保健醫(yī)療等；高端商配包括：美容美發(fā)、銀行郵電、專業(yè)攝影、家居飾品、精品超市。

具體本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)可根據(jù)深度研究的情況另行調(diào)整，使整體商業(yè)的特征與住宅部分的濱海豪宅的純粹性在根本上相契合。九、業(yè)種定位57十、布局與面積定位：

平面布局方式：展廊式環(huán)形商業(yè)（單環(huán)）外部臨街為線形布局

店鋪布局：海韻路沿線形成特色酒吧餐飲街采光中庭內(nèi)環(huán)為名品店街和中庭咖啡屋負(fù)一層環(huán)繞采光中庭為娛樂和餐飲的大包間預(yù)留大開間、大體量的建筑部分為餐飲娛樂和洗浴預(yù)留總計(jì)：15家左右品牌店，其中服飾10家左右。平均每家店面積40－60平方米左右。包括1－2家二線品牌，提高品牌效應(yīng)。餐飲15家，其中5－6家餐飲名店，如大型海鮮中餐廳800平方米左右，CAFE面積200平方米左右。2－3家大型娛樂，1家洗浴中心，1家夜總會(huì)類娛樂，面積分別約2000平米。

十一、形象定位高檔、休閑與品味十、布局與面積定位：58第三部分商業(yè)項(xiàng)目主題策劃

第一章、商業(yè)的主題構(gòu)筑

一、商業(yè)項(xiàng)目的USP導(dǎo)向

USP－獨(dú)特的銷售主張從前面的分析來看，我們的USP最明顯的方向應(yīng)該在于：特色創(chuàng)新。

如何體現(xiàn)創(chuàng)新？每個(gè)新建商業(yè)項(xiàng)目都可以自稱“新”，我們的有何不同？還是會(huì)超前得不適合煙臺(tái)的實(shí)際，不符合項(xiàng)目的實(shí)際？如何表現(xiàn)個(gè)性？是否是“另類”或使市場(chǎng)面狹窄？

第三部分商業(yè)項(xiàng)目主題策劃59二、尋找差異我們可以提供，別人若也可以，我們就沒有個(gè)性。我們做到的，別人早已實(shí)現(xiàn)，我們就不敢稱創(chuàng)新。

所有的新建商業(yè)都可能提供海鮮餐飲、咖啡館、時(shí)尚精品店……都可能會(huì)有手扶梯、廣場(chǎng)噴泉……我們常見的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷利器包括：“地段良好、返租保證、企業(yè)實(shí)力、主力店引進(jìn)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)等……”上述這些，每個(gè)項(xiàng)目都可以不同程度的實(shí)現(xiàn)。

但除此之外，使我們與別的商業(yè)項(xiàng)目根本不同的，是我們將提供體驗(yàn)

二、尋找差異60三、體驗(yàn)營(yíng)銷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣的三個(gè)發(fā)展階段演進(jìn)趨勢(shì)：早期的第一階段：產(chǎn)品營(yíng)銷——地段、價(jià)格，產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)成長(zhǎng)的第二階段：服務(wù)營(yíng)銷——返租、經(jīng)營(yíng)管理、主力店，產(chǎn)品附加價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)成熟的第三階段：體驗(yàn)營(yíng)銷——主題商業(yè)、情景式消費(fèi)

繼產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)和服務(wù)經(jīng)濟(jì)之后，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代已經(jīng)來臨。－哈佛商業(yè)評(píng)論服務(wù)經(jīng)濟(jì)的下一步是走向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，商家將靠提供這種體驗(yàn)服務(wù)取勝。－第三次浪潮體驗(yàn)為王。－華南MALL

體驗(yàn)不是取悅消費(fèi)者，而是有關(guān)如何使他們置身其間。豐富的“體驗(yàn)”來自娛樂、教育、審美和逃避現(xiàn)實(shí)。三、體驗(yàn)營(yíng)銷61四、如何設(shè)計(jì)體驗(yàn)的主題我們?yōu)橐环N體驗(yàn)設(shè)定主題，也就是商業(yè)地產(chǎn)的“消費(fèi)者感受”主題策劃。對(duì)此設(shè)想包括：

1、景觀系統(tǒng)的體驗(yàn)。通過構(gòu)筑特色公共景觀、廣場(chǎng)、標(biāo)志主題景觀系統(tǒng)聚集人流，形成商業(yè)的第一磁場(chǎng)，再逐步分散至第二、第三磁場(chǎng)，同時(shí)由于第2、3磁場(chǎng)的吸引，改善商業(yè)的冷場(chǎng)狀況。為每個(gè)人創(chuàng)造一次體驗(yàn)之旅的記憶。這是一種和每天上下班平淡度日完完全全不同的休閑感受。（參考磁場(chǎng)構(gòu)成圖）四、如何設(shè)計(jì)體驗(yàn)的主題622、商業(yè)街區(qū)與商業(yè)建筑的體驗(yàn)。不再是千篇一律的裙房建筑或者是土氣的步行街，建筑主題，原版反映某種文化格調(diào)，例如上海新天地的石庫門主題、北京珠江帝景的歐洲街、建外SOHO的商業(yè)街等，用建筑來營(yíng)造一次審美和逃避現(xiàn)實(shí)的體驗(yàn)。

3、服務(wù)和活動(dòng)的體驗(yàn)。運(yùn)用一系列有藝術(shù)和教育含義的主題文娛形式作為商業(yè)的促銷和日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并長(zhǎng)期持續(xù)下去，會(huì)為本項(xiàng)目聚集起難得的人氣和提高附加值。對(duì)于城市和開發(fā)商形象都有積極意義。并有機(jī)會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)典案例。

4、體驗(yàn)創(chuàng)未來。我們的體驗(yàn)主題，可以運(yùn)用于住宅和商業(yè)，使項(xiàng)目是統(tǒng)一的整體，并充分帶動(dòng)各個(gè)類型物業(yè)的銷售。關(guān)鍵在于對(duì)于體驗(yàn)營(yíng)造對(duì)象的文化內(nèi)涵和細(xì)節(jié)堅(jiān)持。2、商業(yè)街區(qū)與商業(yè)建筑的體驗(yàn)。635、營(yíng)銷的體驗(yàn)體驗(yàn)營(yíng)銷是新地產(chǎn)商、地產(chǎn)項(xiàng)目，樹立市場(chǎng)形象，吸引市場(chǎng)關(guān)注的一劑強(qiáng)心針，通過直接的體驗(yàn)感受，迅速建立品牌的知名度與信任度，我們認(rèn)為，體驗(yàn)營(yíng)銷應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行：A/營(yíng)銷視覺體驗(yàn)：包括企業(yè)及項(xiàng)目的logo設(shè)計(jì)、整體色彩，企業(yè)員工的精神面貌、著裝品位，企業(yè)的辦公場(chǎng)所形象，銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝等等，都要給人以全新的視覺感受；B/營(yíng)銷服務(wù)體驗(yàn)：通過企業(yè)員工與外界接觸的言談舉止、接待方式，以及為項(xiàng)目銷售所做的各種配套服務(wù)，要能給外界一種有親和力的、人性化的、細(xì)致入微的服務(wù)感受；C/營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)：通過現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū)的建設(shè)與包裝、樣板房的裝修與包裝、樣板房實(shí)景生活展示等多方面，形成最佳的現(xiàn)場(chǎng)感受，給消費(fèi)者以購買信心和購買沖動(dòng)。5、營(yíng)銷的體驗(yàn)64五、構(gòu)筑體驗(yàn)主題我們可以從項(xiàng)目的產(chǎn)品基礎(chǔ)來發(fā)散思維商業(yè)的體驗(yàn)主題設(shè)計(jì)：1、濱海第一排，憑海凌風(fēng)，領(lǐng)銜海岸2、本區(qū)段主題是旅游休閑的訴求，游客居多3、業(yè)種主要是餐飲娛樂休閑和品牌店，4、帶有會(huì)所，二翼為景觀通透的店鋪5、5號(hào)樓頂層帶泳池的瞰海樓王6、本區(qū)域社區(qū)或商業(yè)全部沒有跳出建筑或海本身的主題文化五、構(gòu)筑體驗(yàn)主題65讓我們看一個(gè)類似的業(yè)態(tài)：“一座浮在海上的城市，餐廳、客房、劇場(chǎng)、購物中心、健身房、游泳池、圖書館、游戲廳、酒吧、桑拿一應(yīng)俱全，達(dá)官顯貴在這里，也都是和我一樣的普通游客。最好是要上一杯咖啡，透過窗欣賞一望無際的大海，聽聽海鷗的鳴唱，感受新鮮的陽光和海風(fēng)，無比悠閑浪漫。”其商業(yè)包括：地中海自住餐廳藍(lán)湖咖啡帕拉素意大利餐廳滿漢軒中餐碧浪雅閣國(guó)際海鮮美食皇府中國(guó)酒樓銀河夜總會(huì)麗都演藝劇院地中海庭院非洲之旅卡拉OK名士DISCO慢跑徑國(guó)際精品廊奧斯卡美容美發(fā)中心查理護(hù)幼中心對(duì)流溫水浸池康詩丹SPA速跑健身房藍(lán)波高爾夫揮桿練習(xí)中心麻將娛樂室網(wǎng)路服務(wù)中心等。讓我們看一個(gè)類似的業(yè)態(tài)：“一座浮在海上的城市，餐廳、客房、劇66這就是著名的麗星游輪StarCruise，高13層，有富麗堂皇的大堂及全自動(dòng)電梯，還有1000個(gè)座位的劇場(chǎng)、450座的觀景廊及直升機(jī)坪。船上擁有30間以上的餐館、娛樂及消閑設(shè)施，提供中式、日式、法式等國(guó)際美食和大眾娛樂。業(yè)種基本相同。

這就是著名的麗星游輪StarCruise，高13層，有富麗67再看看我們的商業(yè)布局，二翼臨街呈現(xiàn)V字，有明顯端頭，垂直布局上也相當(dāng)吻合。來看2張比較圖片。再看看我們的商業(yè)布局，二翼臨街呈現(xiàn)V字，有明顯端頭，垂直布局68魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件69魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件70再來看看我們?nèi)绾芜_(dá)成這個(gè)主題：再來看看我們?nèi)绾芜_(dá)成這個(gè)主題：71接下來分享一個(gè)案例

借鑒項(xiàng)目1：香港和黃地產(chǎn)發(fā)展的黃埔花園項(xiàng)目紅磡灣地區(qū)，臨海，帶有1個(gè)大型區(qū)域商業(yè)中心，面積14萬平米，由多個(gè)主題商場(chǎng)組成。稱之為“黃埔新天地”，為九龍最大的購物娛樂中心之一。匯聚時(shí)裝、精品、美食及娛樂，為購物消費(fèi)的熱點(diǎn)。

黃埔新天地位于九龍紅磡黃埔花園，包括時(shí)尚坊、聚寶坊、熒幕圈、家居庭及黃埔號(hào)等。

時(shí)尚坊為名牌時(shí)裝零售聚寶坊有永安百貨、全港最大的室內(nèi)家庭游樂場(chǎng)—美國(guó)冒險(xiǎn)樂園熒幕圈設(shè)有UA黃埔戲院家居庭提供一站式家居購物設(shè)施，包括百佳超級(jí)廣場(chǎng)、豐澤電器世界、實(shí)惠家居廣場(chǎng)等接下來分享一個(gè)案例紅磡灣地區(qū)，臨海，帶有1個(gè)大型區(qū)域商業(yè)中心72魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件73而黃埔號(hào)則是黃埔花園與黃埔新天地眾所周知的標(biāo)記，除擁有獨(dú)特的郵輪外型，內(nèi)部還設(shè)有電子游戲機(jī)中心與百貨，為娛樂購物之好地方。而黃埔號(hào)則是黃埔花園與黃埔新天地眾所周知的標(biāo)記，除擁有獨(dú)特的74借鑒項(xiàng)目2：加勒比海度假圣地—坎昆在建筑門頭上塑造船只造型，引人進(jìn)入航海的聯(lián)想。全部原木興建，模擬近代航海帆船的感覺。借鑒項(xiàng)目2：加勒比海度假圣地—坎昆75魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件76借鑒項(xiàng)目3：DIVE!主題餐廳洛杉磯好萊塢斯皮爾博格投資開設(shè)的潛艇主題餐飲。面積2000平米，是美國(guó)當(dāng)代體驗(yàn)商業(yè)的代表作之一。

借鑒項(xiàng)目3：DIVE!主題餐廳77入口，左下為外立面入口，左下為外立面78原味的潛艇內(nèi)部艙室設(shè)計(jì)原味的潛艇內(nèi)部艙室設(shè)計(jì)79其內(nèi)部的全部艦船感設(shè)施。魚雷座凳、艙室餐廳、舷窗采光、刻意裸露管線等，呈現(xiàn)了一個(gè)趣味十足，引人入勝的商業(yè)環(huán)境。這樣的例子還相當(dāng)多。其內(nèi)部的全部艦船感設(shè)施。魚雷座凳、艙室餐廳、舷窗采光、刻意裸80魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件81魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件82魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件83魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件84魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件85魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件86七、本章結(jié)語我們就是要借鑒這種些造型的做法來樹立一個(gè)明顯的標(biāo)志，為項(xiàng)目和商業(yè)塑造一個(gè)精神堡壘，在濱海路驅(qū)車或步行均可直接截獲消費(fèi)者，引起城市獵奇消費(fèi)者的欲望。可以試想今后會(huì)有多少游客和消費(fèi)者來這里拍照留念，可以帶來多少引致消費(fèi)，甚至可以帶動(dòng)多少商鋪的售價(jià)升高？但是，最根本的，還是打動(dòng)商業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)者，吸引其前來投資和開業(yè)。同時(shí)，也為中國(guó)濱海住宅創(chuàng)造一種嶄新的會(huì)所模式，不再是坐在玻璃幕墻背后看著海，可以登臨船頭，眺望無限，蕩滌心胸。七、本章結(jié)語87第四部分住宅部分主題

第一章、住宅項(xiàng)目定位

一、定位基礎(chǔ)

1、定位基礎(chǔ)：住宅項(xiàng)目賣點(diǎn)認(rèn)知：1、國(guó)際級(jí)設(shè)計(jì)理念，比肩世界的手筆2、現(xiàn)代立面，前沿建筑，純雙拼板樓，區(qū)域罕見3、斜列布局，保證戶戶朝海又兼顧南向4、人車分流，東南亞豪宅風(fēng)格動(dòng)線部署5、大戶型，極高舒適度，觀?？蛷d與朝南臥室6、4米2高廳闊宅，內(nèi)庭式住宅戶型，觀海創(chuàng)新作品7、震撼性千平米瞰海樓王，尊榮傲世，代言項(xiàng)目領(lǐng)袖地位8、全架空，大水景花園，社區(qū)內(nèi)部景觀規(guī)劃極為出色9、近2000平米海景會(huì)所可謂奢侈，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目無出其右者10、停車比超過1，用于商業(yè)的停車面積比超過10％，足夠闊綽第四部分住宅部分主題88本案住宅定位的基礎(chǔ)元素是：濱海高端大宅創(chuàng)新建筑

根據(jù)住宅項(xiàng)目研究數(shù)據(jù)顯示，高總價(jià)是本片區(qū)住宅的普遍特征，200萬的主力均價(jià)乃是基礎(chǔ)定位最重要的劃分要素。豪宅的屬性是當(dāng)之無愧的。

二、住宅產(chǎn)品定位：濱海豪宅

這是一個(gè)沒有任何懸念的定位。相對(duì)于本地市場(chǎng)而言，如此單價(jià)總價(jià)、擁有樓王產(chǎn)品、普遍大面積高舒適度，據(jù)守稀缺的濱海居住帶核心，豪宅，可以從個(gè)案的產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格便可以感受到。另外，本案已在建筑設(shè)計(jì)上引入了域外設(shè)計(jì)，開發(fā)商的品牌實(shí)力，環(huán)境景觀設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及商業(yè)與物業(yè)管理上必將組建“夢(mèng)之隊(duì)”。非豪宅訴求莫屬。

本案住宅定位的基礎(chǔ)元素是：濱海高端大宅創(chuàng)新建筑89三、價(jià)格定位

1、可比項(xiàng)目?jī)r(jià)格參照序號(hào)項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)1黃海城市花園4000元/㎡左右2銀海家園5500元/㎡左右3萬光觀?；▓@6060元/㎡左右4海帝花苑（精裝）10000元/㎡左右5海天名人廣場(chǎng)海景好的7000元/㎡海景差的5300元/㎡6鑫都海景花園6500元/㎡7銀和怡海山莊6525元/㎡海岸線平均水平6111元/㎡

以上項(xiàng)目基本售罄。

三、價(jià)格定位

902、在售項(xiàng)目的情況簡(jiǎn)介真正沖擊市場(chǎng)的項(xiàng)目余量很少。

3、待售項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介盡管總量大約有37萬平米，但可比項(xiàng)目只有未開盤的海天名人，金海岸花園二期、銀河怡海二期（前期運(yùn)作時(shí)間較長(zhǎng)）。見“海濱路、觀海路中高檔住宅(在售)”見“海濱路、觀海路中高檔住宅(待售)”2、在售項(xiàng)目的情況簡(jiǎn)介見“海濱路、觀海路中高檔住宅(在售)”91考慮到項(xiàng)目的位置、觀海效果、建筑設(shè)計(jì)、景觀、貼近周邊環(huán)境等因素，本項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)調(diào)高一部分水平。但由于今年的宏觀形勢(shì)及政府的導(dǎo)向不利于豪宅市場(chǎng)，所以均衡地考慮項(xiàng)目的定價(jià)：

起價(jià)在：6800整體均價(jià)在8000——10000

■價(jià)格升幅周期：價(jià)格的升幅周期應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目的整體營(yíng)銷節(jié)奏的安排與市場(chǎng)的反應(yīng)而定，在推出新貨量的每個(gè)銷售區(qū)間都應(yīng)相應(yīng)做出調(diào)整?！鰞r(jià)格升幅比例：價(jià)格的升幅比例調(diào)整的過程中主要是控制價(jià)格、面積和樓層的配比，價(jià)格調(diào)節(jié)幅度的關(guān)鍵是：小幅穩(wěn)步遞增。調(diào)價(jià)的要點(diǎn)是：小幅頻漲。

考慮到項(xiàng)目的位置、觀海效果、建筑設(shè)計(jì)、景觀、貼近周邊環(huán)境等因92四、目標(biāo)市場(chǎng)定位本地實(shí)力金領(lǐng)階層北京、山東內(nèi)陸、其他地域的實(shí)力金領(lǐng)階層各自比例應(yīng)占一半四、目標(biāo)市場(chǎng)定位93五、項(xiàng)目的精神主旨提煉通過對(duì)于項(xiàng)目的分析以及市場(chǎng)定位，我們認(rèn)為如何準(zhǔn)確描述項(xiàng)目的精神主旨是關(guān)鍵。我們當(dāng)前的核心賣點(diǎn)在于： 1、地段的珍貴，稀缺。2、產(chǎn)品的舒適性。3、設(shè)計(jì)的國(guó)際眼光與水準(zhǔn)。4、豪宅訴求的地標(biāo)社區(qū)。

緊鄰東方海天、東山賓館，本案地理位置絕版，千金易得，一席難求。絕對(duì)堪稱傳世的濱海極品住宅，在精心的設(shè)計(jì)思考下，我們看到了一個(gè)充滿國(guó)際視野的高追求住宅。這是目前在整個(gè)差異化競(jìng)爭(zhēng)中最難能可貴的一點(diǎn)。五、項(xiàng)目的精神主旨提煉94綜觀世界富人區(qū)，除了有唯美的建筑群、優(yōu)雅的環(huán)境、富裕的人群之外，無一例外都是沿水岸的帶狀住區(qū)，幾乎所有的富人區(qū)都與水岸相聯(lián)，而且?guī)缀醵际且粋€(gè)呈帶狀蜿延起伏的海灣，我們放眼全世界各地的濱海住宅，無論地中海、澳洲，充滿陽光沙灘的海邊都可見成功人士的身影，美國(guó)人在加勒比海灣置業(yè)，日本人在夏威夷買房，歐洲人在法國(guó)藍(lán)色海岸置業(yè)。全球富人區(qū)包括：美國(guó)洛杉磯比弗利山莊、ORANGECOUNTY、NEWPORTBEACH新西蘭霍克灣區(qū)。日本東京灣。

悉尼玫瑰灣、雙水灣。

澳大利亞布里斯班Noosa灣。

香港淺水灣。

美國(guó)紐約長(zhǎng)島。馬來西亞Burau灣。

均是著名的灣區(qū)國(guó)際豪宅。綜觀世界富人區(qū)，除了有唯美的建筑群、優(yōu)雅的環(huán)境、富裕的人群之95富人區(qū)首先是富豪聚居?！案蝗藚^(qū)”一定不是雜居的，應(yīng)該是純粹的、具有很強(qiáng)的私秘性的。人以群分，富人區(qū)是明確的身份象征。他們有基本相同的價(jià)值取向和文化品位，財(cái)富是一種基本的生活狀態(tài)而不是某種標(biāo)榜身份的稱謂，同樣的愛好讓他們選擇相同的居所。其次是完美的建筑。高品位、高品質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、建設(shè)品質(zhì)和居住文化進(jìn)入了一個(gè)更高層次。然后是絕版的環(huán)境。包括自然環(huán)境和人文環(huán)境二個(gè)方面。無敵海景、完善人文設(shè)施和文化積淀，富人區(qū)都有自己的標(biāo)準(zhǔn)和氣質(zhì)，它絕非簡(jiǎn)單的地域分隔。

富人區(qū)首先是富豪聚居?！案蝗藚^(qū)”一定不是雜居的，應(yīng)該是純粹的96蒞臨煙臺(tái)絕版景觀地段，先天條件絕佳。地塊的東北面的海韻廣場(chǎng)公園；南面為正緊鑼密鼓計(jì)劃中的海底世界；而北面綿延排布著療養(yǎng)院、國(guó)賓館等重量級(jí)休閑旅游單位。豪宅片區(qū)之內(nèi)，本案占盡先天條件，享受奢侈資源，以優(yōu)雅的外型、高品味的設(shè)計(jì)、豐富的包容性，和傲然雍容的態(tài)度提交一部比肩世界富人區(qū)的濱海灣區(qū)建筑作品。成為煙臺(tái)住宅開發(fā)史具有劃時(shí)代意義的住宅項(xiàng)目之一。

我們的海灣物業(yè)要拔高定位到國(guó)際水準(zhǔn)，就必須要與這些海灣的名字平起平坐，首先在氣勢(shì)上、定位訴求上達(dá)到真正的豪宅高度，以眼界和氣度決勝未來。“比肩世界”乃是本案的第一精神主旨。

蒞臨煙臺(tái)絕版景觀地段，先天條件絕佳。地塊的東北面的海韻廣場(chǎng)公97第二章、項(xiàng)目USP核心理念設(shè)計(jì)

一、消費(fèi)群體心理：他們是：成功的企業(yè)、政府機(jī)關(guān)主導(dǎo)者主導(dǎo)者包括民企老板，外企、國(guó)企負(fù)責(zé)人和政要部門領(lǐng)導(dǎo)。這一人群所涵蓋的行業(yè)也較廣，人群規(guī)模較大，是項(xiàng)目客戶挖掘的一個(gè)重點(diǎn)。他們購買能力大，往往擁有多套住宅。根據(jù)煙臺(tái)地產(chǎn)發(fā)展的周期來看，正值早期購房者的換屋高峰，所以如此地段的新產(chǎn)品，他們中較多會(huì)選擇項(xiàng)目作為第一居所。

外地投資購買人群煙臺(tái)作為發(fā)展中的濱海名城，對(duì)周邊地區(qū)和東北等地的人群形成了向心力與吸引力，另外，近年來國(guó)內(nèi)地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，膠東價(jià)格上升仍有空間，唯一的濱海大道，絕版地塊，增值潛力無須懷疑，投資群體、投資＋有限自住的外地群體相當(dāng)巨大。甚至包括來自江浙、港臺(tái)韓等地的外地投資購買群體。

第二章、項(xiàng)目USP核心理念設(shè)計(jì)98客戶的構(gòu)成：主導(dǎo)型客戶：·換屋，多次置業(yè)，第二居所來自企業(yè)主導(dǎo)者、公務(wù)員、其他行業(yè)領(lǐng)袖

支撐型客戶：·換屋，二次置業(yè)，第一居所支撐型客戶群的置業(yè)目的以改善當(dāng)前居住環(huán)境為主，住宅需求仍為第一居所。

·投資，N次置業(yè)，不自用邊際型客戶主要針對(duì)投資人群，他們會(huì)考慮上兩類客戶的反映，因?yàn)樗麄兊淖赓U或轉(zhuǎn)售對(duì)象將來自于上二類群體。

他們的心理特征：是品質(zhì)的追求者、意見的主導(dǎo)者，尤為注重面子，但居住品牌文化意識(shí)還比較淡薄。所以高端住宅自成品牌的運(yùn)作，以某種特定的口碑帶領(lǐng)消費(fèi)者生活態(tài)度的提升，較易獲得目標(biāo)人群對(duì)此的認(rèn)可及其生活社交圈子共同的認(rèn)可。

我們需要從精神主線和產(chǎn)品文化主線上合力創(chuàng)建一個(gè)產(chǎn)品形象組合，來打動(dòng)他們的心靈，滿足他們的面子?？蛻舻臉?gòu)成：99二、項(xiàng)目精神主線主力訴求點(diǎn)：比肩世界展開描述：珍稀產(chǎn)品，比肩世界的濱海名宅1、專業(yè)概念上：來自域外設(shè)計(jì)，純雙拼斜板住宅，使其區(qū)別于一般板式、塔樓；2、市場(chǎng)形象上：高端稀有，跳出煙臺(tái)地域市場(chǎng)范疇而展望國(guó)際；3、產(chǎn)品形象上：描述一種新的國(guó)際級(jí)社區(qū)，是借鑒世界著名濱海住宅生活特征而設(shè)計(jì)，具體表述為前文所述的10大產(chǎn)品賣點(diǎn)；4、居住感受上：表現(xiàn)一種國(guó)際眼光的前瞻視野，它融生活性、景觀性、功能性于一體。二、項(xiàng)目精神主線100三、項(xiàng)目產(chǎn)品文化主線主力訴求點(diǎn)：公館我們?cè)谶@里提出項(xiàng)目的產(chǎn)品描述詞——公館。1、“公館”形象—在當(dāng)今時(shí)代，大宅階層的私人領(lǐng)地別稱，雙拼住宅的鮮明私屬感，公館的傳播效果和對(duì)受眾的感染力絕對(duì)強(qiáng)大。2、“公館精神”形象——本案目標(biāo)客戶群體，新興貴族階層的文化提煉，其典型特點(diǎn)是：高收入、高品位、懂得享受生活，重視私屬空間。3、產(chǎn)品形象上：表現(xiàn)一種“高度私有”的居住尺度，獨(dú)占270度以上視野、高車位比、大面積居停、每層僅二戶等；

三、項(xiàng)目產(chǎn)品文化主線101由此，項(xiàng)目的核心推廣語：比肩世界的濱海公館兩條主線的關(guān)系：合力闡釋國(guó)際級(jí)濱海公館文化

從產(chǎn)品和區(qū)段來看，住宅產(chǎn)品可謂品質(zhì)超卓，在銷售上的難度相對(duì)較小，但鑒于其單價(jià)、平均戶型超過200平米的大戶型設(shè)計(jì)，高總價(jià)成交制約是顯而易見的，如何拔高品質(zhì)，樹立真豪宅形象，贏得消費(fèi)圈子的口碑相傳，并一舉擊穿市場(chǎng)，是我們最重要的任務(wù)。由此，項(xiàng)目的核心推廣語：比肩世界的濱海公館102

四、項(xiàng)目核心理念演繹

傳達(dá)“比肩國(guó)際”的高水準(zhǔn)和演繹“公館精神”的高品質(zhì)，能把項(xiàng)目帶往絕對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)地位，在切實(shí)解讀產(chǎn)品和相匹配的廣告推廣下，市場(chǎng)將對(duì)本理念全盤接受，并由此形成項(xiàng)目的品牌文化注冊(cè)。

擁有海景，并比肩國(guó)際，公館精神的第一要旨擁有財(cái)富，并懂得駕馭，公館精神的時(shí)代復(fù)興

當(dāng)世界富豪都生活在濱海時(shí)，您在哪里？

東方海天濱海大道海景首席比肩世界對(duì)話層峰不二選擇

以上是反映項(xiàng)目核心理念的文案舉例。

四、項(xiàng)目核心理念演繹103第五部分案名創(chuàng)意與平面預(yù)覽

原則：基本上實(shí)現(xiàn)住宅、商業(yè)使用統(tǒng)一的案名前綴，不同的物業(yè)類型有不同的后綴。住宅——強(qiáng)調(diào)品質(zhì)感，國(guó)際化，充分照顧業(yè)主的面子。商業(yè)——體現(xiàn)總匯、休閑娛樂的感覺，命名新穎浪漫。全部貫穿項(xiàng)目主題精神。一場(chǎng)文字與視覺盛宴即將開始！第五部分案名創(chuàng)意與平面預(yù)覽一場(chǎng)文字與視覺盛宴即將開始！104方案1

住宅體現(xiàn)主題：國(guó)際感濱海社區(qū)思路：來自英國(guó)的建筑設(shè)計(jì)、國(guó)際化海灣品質(zhì)、尊貴生活由英國(guó)建筑設(shè)計(jì)師、國(guó)際濱海社區(qū)的國(guó)際視野，尋找合適的域外名詞來強(qiáng)化感性認(rèn)識(shí)。

維多利亞灣

Victoriabay

來自香港的香港素有“東方之珠”美稱，藍(lán)天碧海，山巒秀麗，自然風(fēng)光優(yōu)美動(dòng)人，而維多利亞灣是香港最著名的港灣。

英國(guó)維多利亞女王（1819－1901）在位的63年期間，是英國(guó)最強(qiáng)盛的所謂“日不落帝國(guó)”時(shí)期，稱為“維多利亞時(shí)代”，此間，英國(guó)力量空前強(qiáng)盛，科學(xué)技術(shù)、藝術(shù)等都有很大發(fā)展，世界上許多河流、湖泊、城市等都是以維多利亞命名的。方案1維多利亞灣來自香港的香港素有“東方之珠”美稱，藍(lán)天105商業(yè)主題：國(guó)際感濱海商業(yè)區(qū)（并與住宅案名同）案名：維多利亞廣場(chǎng)所屬的標(biāo)志船名：維多利亞號(hào)

在香港，也是同樣有著維多利亞灣和維多利亞廣場(chǎng)的，案名可以分開使用，也可于共同推廣時(shí)在“維多利亞灣”的統(tǒng)一案名下表現(xiàn)。

商業(yè)主題：國(guó)際感濱海商業(yè)區(qū)（并與住宅案名同）106方案2

住宅表現(xiàn)主題：成功人士的海岸生活思路：豪宅－成功人士－濱海的高檔物業(yè)感憑海凌風(fēng)，君臨天下，乃是豪宅的一貫訴求，一覽藍(lán)色海灣，融入和諧的環(huán)境。尋找一組詞匯來表達(dá)這一感受，并給人直接印象與更多幻想。君悅藍(lán)灣ChateauBay方案2君悅藍(lán)灣107魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件108魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件109商業(yè)表現(xiàn)主題：國(guó)際風(fēng)情海岸商業(yè)（不同住宅案名）商業(yè)案名：達(dá)令港來自澳洲悉尼的DarlingHarbor，音譯為“達(dá)令港”，是澳大利亞悉尼浪漫氣息最濃的地方，港的兩岸各類飯館鱗次櫛比，世界各地的美食無不在這里爭(zhēng)先競(jìng)勝，也是悉尼舉行各式各樣展覽、文藝表演唱會(huì)和床祝活動(dòng)最集中的地方，這里有游艇，咖啡吧，游戲場(chǎng)，兩百多家商店，還有許多世界級(jí)的游覽勝地，諸如澳大利亞國(guó)家海洋博物館、中國(guó)花園等。每逢假日、傍晚，很多的情侶成雙而坐，令其成為名副其實(shí)的“情人港”。對(duì)于游客，情人港也是個(gè)很受歡迎的娛樂佳地，這里有悉尼唯一的賭場(chǎng)。借此案名傳達(dá)浪漫、多彩的濱海商業(yè)氛圍。并將豪華郵輪的主題商業(yè)更賦予寬闊的異域文化和情調(diào)空間。標(biāo)志船名：達(dá)令港號(hào)商業(yè)表現(xiàn)主題：國(guó)際風(fēng)情海岸商業(yè)（不同住宅案名）110魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件111方案3

住宅主題：高品質(zhì)現(xiàn)代公館生活思路：高品質(zhì)—濱?！{(lán)色感覺—體現(xiàn)建筑的玻璃通透感覺高品質(zhì)可以由寶石傳達(dá)，鉆石、水晶、寶石，海洋的藍(lán)色感覺最為適宜，建筑的大量觀海景觀窗反映了一種類似晶體的通透感受，整體需營(yíng)造一種昂貴而雅致的大宅形象。尋找一種寶石和組詞來表達(dá)這一感受，并給受眾腦海里深深烙下幻想。水晶公館CrystalPalace方案3水晶公館112魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件113魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件114魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件115魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件116商業(yè)主題：繽紛高檔的商業(yè)中心案名：水晶宮所屬船名：水晶號(hào)而海洋、濱海訴求，可以通過報(bào)紙稿等平面來直接傳播。

其他標(biāo)識(shí)：

魯花地產(chǎn)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)魯花2005年旗艦項(xiàng)目標(biāo)識(shí)（參見報(bào)紙稿內(nèi)文字體現(xiàn)）根據(jù)我們之前的企劃，提供3則項(xiàng)目住宅形象和1則商業(yè)平面廣告設(shè)計(jì)預(yù)覽。僅供體會(huì)案名與主題所構(gòu)筑的意境。

商業(yè)主題：繽紛高檔的商業(yè)中心117魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件118魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件119魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件120魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件121第六部分全案產(chǎn)品建議

第一章、商業(yè)產(chǎn)品系統(tǒng)建議

1、總體：采用前文所述的體驗(yàn)主題設(shè)計(jì)。引入專業(yè)的商業(yè)管理公司至為關(guān)鍵。（不詳述）

2、建筑單體：·所有建筑于體驗(yàn)主題的總體現(xiàn)?！ど虡I(yè)建筑與其他建筑的元素統(tǒng)一?！そㄖb飾、構(gòu)件等根據(jù)主題統(tǒng)一?！ぴ黾尤肟谶M(jìn)入商業(yè)建筑

第六部分全案產(chǎn)品建議1223、景觀系統(tǒng)：·城市廣場(chǎng)——入口處的廣場(chǎng)對(duì)于形成人氣，聚集客流意義重大。商業(yè)的“金角”必須有足夠的聚客力和標(biāo)志性?！ぶ黝}文化符號(hào)——精神堡壘。例如雕塑、園林，成為不大的公共景觀面積里最強(qiáng)烈的文化符號(hào)，讓途人一眼識(shí)別，深深記憶，并可引發(fā)新聞炒作。除了郵輪造型外，還可以是燈塔、或者其他雕塑結(jié)構(gòu)等意象元素?！た罩芯坝^系統(tǒng)——除了地面景觀，還有地下的透天綠化，實(shí)現(xiàn)立體化綠化?？梢詫⑺祻牡孛娴渲恋叵露拥纳虡I(yè)建筑中央，豐富建筑內(nèi)部空間，并帶來水聲的活躍氣氛?！し纸M團(tuán)景觀（商業(yè)景觀子系統(tǒng)）——把大塊景觀打散，充分利用二側(cè)臨街的特征，形成多側(cè)面多組團(tuán)景觀方案。讓商業(yè)的“銀邊”熱鬧起來，延長(zhǎng)行人過路時(shí)間。·內(nèi)部（室內(nèi)）景觀——商業(yè)的內(nèi)庭景觀，生態(tài)環(huán)保，更提高檔次，增加聚客力?！ぴ诟鞴战遣糠衷O(shè)置平視角吸引點(diǎn)·在空間錯(cuò)落的部分設(shè)置仰視或俯視角的小品吸引點(diǎn)·相對(duì)寬敞的地方設(shè)置雕塑、植物、休閑椅等小品3、景觀系統(tǒng)：123燈塔餐廳－美國(guó)燈塔餐廳－美國(guó)124上海新世界透天中庭上海新世界透天中庭125寧波天一的中央水景演出寧波天一的中央水景演出126體驗(yàn)餐廳之父－熱帶雨林的店外造型裝飾加勒比度假區(qū)體驗(yàn)餐廳之父－熱帶雨林的店外造型裝飾127杭州濱改項(xiàng)目窗外木飾杭州濱改項(xiàng)目窗外木飾128魯花濱海項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展策略報(bào)告提案課件129寧波天一的建筑外掛寧波天一的建筑外掛1307、會(huì)所特設(shè)的互動(dòng)式景觀商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)思·“大公館”沙龍·“海語堂”小型圖書吧·水娛中心·觀海平臺(tái)獨(dú)有的戶外SPA·健身設(shè)施·在社區(qū)內(nèi)或會(huì)所設(shè)立露天劇院·在船頭上方特辟觀海走廊和拍照點(diǎn)，對(duì)公眾公開

7、會(huì)所特設(shè)的互動(dòng)式景觀商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)思131第二章、住宅部分產(chǎn)品建議

1、總體：貫穿“公館”的細(xì)節(jié)執(zhí)行。樓王的名稱“瞰海樓王”。外聘國(guó)際級(jí)物業(yè)管理公司做顧問以確保品質(zhì)。

2、單體部分：·外檐裝飾——加設(shè)項(xiàng)目LOGO標(biāo)識(shí)?！?號(hào)樓大堂——單獨(dú)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，接待前臺(tái)、石材、吊燈、等候座椅等。·5號(hào)樓電梯轎廂加大。·5號(hào)樓每層電梯廳電梯門正對(duì)加設(shè)玄關(guān)臺(tái)與擺花，墻壁上配畫，以增加檔次?！る娞菝佬g(shù)館——每部客梯內(nèi)的名畫展示，不妨礙日后改為廣告欄?！り柵_(tái)欄板——金屬欄桿換為玻璃欄板。立面更簡(jiǎn)潔，戶內(nèi)視覺更通透。·每戶門頭除室號(hào)外，開發(fā)商贈(zèng)送公館匾一幅。例如張公館、陳府等，根據(jù)業(yè)主需求選擇定制。第二章、住宅部分產(chǎn)品建議1323、景觀系統(tǒng)：·公館互動(dòng)園林——以植物、花卉、雕塑為主的觀賞性景觀，以迷宮灌木、私家果樹培育、孔雀放養(yǎng)等為主的體驗(yàn)性景觀，實(shí)現(xiàn)人與自然的對(duì)話。并具有歐洲的宮廷庭園文化，充分體現(xiàn)公館園林的貴胄氣。·自然會(huì)所。開放、親地和全天候的泛會(huì)所，充分利用底層架空優(yōu)勢(shì)。可建設(shè)健身設(shè)施、交往空間、親子樂園、原木休閑區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施。與戶外自然更近距離。以上均不需大面積土地，特征明顯，并具有可執(zhí)行性。

4、開發(fā)商形象系統(tǒng)·代表“魯花旗艦項(xiàng)目”的個(gè)案，高端產(chǎn)品代表作，要將樓宇標(biāo)識(shí)系統(tǒng)與企業(yè)CI統(tǒng)一建立起來。并在推廣上體現(xiàn)“魯花地產(chǎn)2005’旗艦版”?！た稍谖磥硎蹣翘幫ㄍ鶚影彘g的架空通道舉辦“魯花·地產(chǎn)·成就匯展”，讓消費(fèi)者更了解期輝煌歷程。同時(shí)也是利于樹立品牌信心的推廣手段。該展覽可以今后延續(xù)到架空層的某個(gè)部位做成玻璃通透的陳列室，供長(zhǎng)期展出，圖文照片展板需特殊處理以防褪色。

3、景觀系統(tǒng)：1335、物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)·每幢樓的保安與PA（保潔）服務(wù)“酒店化”亦即專屬每幢建筑。建立業(yè)主對(duì)其的管家般信任與熟識(shí)。除必需的安全監(jiān)視設(shè)備外，保安在每幢建筑大堂設(shè)定崗，雙重刷卡門禁系統(tǒng)?！?號(hào)樓的服務(wù)加設(shè)“樓王”專項(xiàng)服務(wù)。獨(dú)有電梯入戶門禁，電梯口設(shè)保安，物業(yè)設(shè)頂層和泳池專項(xiàng)有償清潔工作?！ぁ肮^會(huì)”泛會(huì)員卡由于商業(yè)的極大繁榮便利，社區(qū)會(huì)所的高檔全面，會(huì)員可享有的權(quán)利相當(dāng)誘人。業(yè)主即會(huì)員，當(dāng)然也接受外來付費(fèi)申請(qǐng)入會(huì)。一個(gè)組織業(yè)主聯(lián)誼、社區(qū)商業(yè)會(huì)員消費(fèi)優(yōu)惠打折聯(lián)盟、旅游休閑等活動(dòng)的社區(qū)文化團(tuán)體。同時(shí)也與外部專業(yè)休閑娛樂購物機(jī)構(gòu)合作，讓本小區(qū)住戶成為此類大型休閑娛樂場(chǎng)所的會(huì)員。消費(fèi)時(shí)統(tǒng)一享有內(nèi)部折扣，借此既讓商業(yè)消費(fèi)穩(wěn)定，又讓業(yè)主得到實(shí)惠便利。5、物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)134第七部分、行銷推廣方案簡(jiǎn)述

第一章、行銷推廣主導(dǎo)線路

總則：按照2根敘事線來開展具體推廣工作：住宅——帶您領(lǐng)略國(guó)際級(jí)公館豪宅文化商業(yè)——帶您投資嶄新的體驗(yàn)主題商業(yè)

一、項(xiàng)目全程推廣方案

1、推廣分期基本任務(wù)預(yù)熱期：市場(chǎng)注冊(cè)，引起關(guān)注加溫期：概念先行，漸進(jìn)導(dǎo)入引爆期：產(chǎn)品說話，強(qiáng)勢(shì)推廣保溫期：現(xiàn)場(chǎng)展示，保持人氣掃尾期：珍藏推出，余溫出清第七部分、行銷推廣方案簡(jiǎn)述1352、銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)從目前的情況來看，本項(xiàng)目應(yīng)盡可能于6月面市，通過參加房展會(huì)一舉成為項(xiàng)目的自然亮相點(diǎn)。但售樓處的精心建設(shè)對(duì)于高檔項(xiàng)目的信心不可或缺，而最佳建設(shè)售樓處的位置目前受到現(xiàn)狀建筑的影響，拆遷工作進(jìn)度較難預(yù)計(jì)，所以這個(gè)節(jié)點(diǎn)目前還難以確定。如果按照項(xiàng)目開盤時(shí)間為下半年（例如9月）設(shè)定，則項(xiàng)目的整個(gè)住宅項(xiàng)目的推廣周期應(yīng)為14個(gè)月。住宅總體銷售周期12－14個(gè)月。商業(yè)銷售后置4－6個(gè)月，實(shí)際銷售周期8－10個(gè)月，含預(yù)熱推廣2個(gè)月共14－16個(gè)月。2006年冬季前實(shí)現(xiàn)全面結(jié)案。

3、節(jié)點(diǎn)劃分（假設(shè)無證照等問題影響）預(yù)熱期：5月——6月中（目前應(yīng)值預(yù)熱期，否則預(yù)熱力度太弱，周期太短不利于形成足夠人氣）加溫期：6月中——7月底（認(rèn)籌，強(qiáng)銷力度）引爆期：8月——9月（開盤）8月開盤，住宅率先公開。9月商業(yè)公開。5號(hào)樓始終予以保留直至次年。保溫期：11月－次年3月銷售自然衰減，依靠促銷組合推盤。主力推保留戶型以保持溫度。適當(dāng)放盤。再次引爆：次年4月第二部分房源上市，強(qiáng)銷。掃尾引爆：在歷經(jīng)1年施工后工程形象進(jìn)度良好，客戶積累充分，蓄水直到次年7月正式清尾盤，接近完工的建筑比較易于去化，通過控盤留下的優(yōu)質(zhì)物業(yè)銷售更不是問題。我們