株洲市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

頁二、株洲房地產(chǎn)市場形勢分析與展望2003年，株洲房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的供需兩旺的喜人景象，進(jìn)入新的一年，在經(jīng)濟(jì)形勢繼續(xù)向好的環(huán)境下，株洲的房地產(chǎn)市場能否依然穩(wěn)健發(fā)展，我們從以下幾方面來看：1、投資空間能否擴(kuò)大。今年株洲市大政方針已定，圍繞“東提西拓，合攏三角”的城市發(fā)展思路，提出了大力進(jìn)行舊城改造和新城拓展，規(guī)劃抓好：“一帶、一港、一湖、兩環(huán)、四街、六路”建設(shè)。并加快實(shí)施鐵西路等舊城改造項(xiàng)目。這些將對今后的株洲房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響，拓展了房地產(chǎn)開發(fā)投資空間。2、景氣狀態(tài)是否理想。從抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2003年，房地產(chǎn)的景氣指數(shù)一路領(lǐng)先。從企業(yè)家信心指數(shù)看，前四個(gè)季度分別為150、130、150和150；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)分別為150、140、150和150，指數(shù)處于高位運(yùn)行區(qū)間。在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸及郵電通信業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、信息傳輸業(yè)、住宿餐飲業(yè)八大行業(yè)中保持領(lǐng)先位置。調(diào)查顯示，2003年底，企業(yè)土地開發(fā)增勢強(qiáng)勁，土地購置及土地開發(fā)投資一路攀升，增幅分別為90%和237%，反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的信心。3、熱點(diǎn)能否激活人氣。由于株洲市舊城改造和拆遷力度加大，正在興建的商業(yè)樓群也倍受關(guān)注，城市四區(qū)亮點(diǎn)紛呈：天元區(qū)是以長江文化休閑廣場為主的新興商業(yè)娛樂圈；蘆淞區(qū)則以得天獨(dú)厚的地理位置打造解放街沿線商貿(mào)城建設(shè)；石峰區(qū)以融城為契機(jī)，正在打造大型物流基地；荷塘區(qū)則突出汽貿(mào)唱主角，興建的株洲汽車城將成為中南地區(qū)乃至全國一流的汽車專業(yè)示范市場。從去年第三屆房交會看，以上項(xiàng)目都激起了購房者的熱情。4、規(guī)模項(xiàng)目能否增加。去年華中房地產(chǎn)開發(fā)公司、匯亞房地產(chǎn)開發(fā)公司及醴陵新興房地產(chǎn)開發(fā)公司以開發(fā)投資最多排在前三位，銷售業(yè)績排名前三位是開發(fā)“珠江花園”的華晨房地產(chǎn)開發(fā)公司、開發(fā)“田心建設(shè)一村”的恒豐房地產(chǎn)開發(fā)公司及開發(fā)“五一新村”的天華房地產(chǎn)開發(fā)公司。而今年人們有了更多的期待，有一些大規(guī)模項(xiàng)目陸續(xù)浮出水面，如家潤多開發(fā)有限公司起動的3億元中心商業(yè)廣場項(xiàng)目及由香港客商和湘銀房地產(chǎn)開發(fā)公司共同出資2.1億元打造的建寧購物公園、祥元房地產(chǎn)銀谷服飾廣場及過億元的神龍家庭休閑購物中心建設(shè)項(xiàng)目，加上今年準(zhǔn)備實(shí)施城鄉(xiāng)安居工程，啟動拆遷安置房和農(nóng)民轉(zhuǎn)城安居房建設(shè)以及江山置業(yè)和湘銀房產(chǎn)共同打造的4.3億元的“湘江四季花園”續(xù)建工程，共同托起了樓市嶄新未來。5、供求總量是否平衡。從株洲市幾年來的竣工面積和銷售情況看，5年累計(jì)竣工房屋面積394萬平方米；銷售情況銷售房屋面積255萬平方米，98年至2003年銷售面積與竣工面積之比分別為1：2.1、1：1.43、1：1.64、1：2.33、1：1.41和1：1.2，除開拆遷還建面積，公益性建筑等年底空置房面積11.84萬平方米，比上年增長12.23%，沒有超過10%-20%警戒線。從正面看，一定數(shù)量的商品房空置是保證市場正常供應(yīng)的必需儲備，對于調(diào)節(jié)市場需求、降低房地產(chǎn)擁有者的機(jī)會成本具有重要意義。就目前我市情況看，消費(fèi)者的購房欲望比較強(qiáng)。從2003年底開發(fā)商預(yù)售商品房所收定金及預(yù)收款看，增長1.1倍，領(lǐng)先投資增長幅度，投資高位運(yùn)行還是有其基礎(chǔ)。6、來年價(jià)格是否平穩(wěn)。房價(jià)一直以來都是消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)?；仡^看株洲市去年售樓價(jià)，基本上是市場定價(jià)，有增有減波瀾不驚。年全市商品房銷售綜合均價(jià)為1084元/平方米，同比下降76元/平方米，其中，住宅銷售均價(jià)984元/平方米，同比下降56元/平方米；商業(yè)營業(yè)用房均價(jià)為2542元/平方米，同比增長278元。預(yù)計(jì)今年價(jià)格不會有大的出入。由于供給增大，競爭的加劇，眾多的開發(fā)商已不把追求最大利潤放在首位，而降低風(fēng)險(xiǎn)，定向開發(fā)，被眾多的開發(fā)商所追崇。因此，除個(gè)別項(xiàng)目外，絕大多數(shù)新盤價(jià)格會較穩(wěn)定。需要說明的是，對于大多數(shù)購房者而言，不會真正感受到房價(jià)的下降，因?yàn)樯唐贩康呐渲脮絹碓礁?，與原來同等檔次的商品房相比，性能價(jià)格比相對提高了，實(shí)際上投入增多，而影響價(jià)格的變化。另外，隨著房地產(chǎn)市場化程度提高，行業(yè)利潤率很難再升，這些因素將導(dǎo)致商品住房整體價(jià)格，不會有太大起伏。而黃金商鋪的價(jià)格受前期投資增長和人們預(yù)期指數(shù)較高影響，價(jià)格會繼續(xù)攀升。7、二級市場是否改善。近幾年株洲在允許公房出售、全面開放住房二級市場邁出了實(shí)質(zhì)性步伐。去年，全市房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低了60%，取消了房改房上市準(zhǔn)入證和需原產(chǎn)權(quán)單位同意兩道程序，房改房上市交易綜合稅費(fèi)降1.5%左右。激活了我市一直處于低迷狀態(tài)的二級市場，2003年在多項(xiàng)政策的激勵(lì)下，存量房成交量與成交額增幅較大，分別為97.96萬平方米，成交額2.71億元，同比增長2.55倍和1.13倍。2003年商品房交易市場中增量房與存量房的成交量比例為1：1.07，雖然我市房地產(chǎn)交易市場起步較晚，但市民參與房屋買賣的意識開始增強(qiáng)，商品房交易市場依賴一級市場交易的被動局面會有大的改觀。從以上七個(gè)方面我們可以預(yù)期，2004年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強(qiáng)的后勁，但增幅比上年有所減緩，預(yù)計(jì)可到三到四成左右。第八部分調(diào)查總結(jié)通過對株洲市房地產(chǎn)市場狀況、城市發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)水平、目標(biāo)消費(fèi)群的了解，以及對株洲市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、街區(qū)功能、房地產(chǎn)市場的綜合分析，核心內(nèi)容總結(jié)如下：1、《株洲市城市總體規(guī)劃（2001--2020）》將城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心、炎帝歷史文化紀(jì)念地的城市總體規(guī)劃。到2005年，實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)，攸縣撤縣改市，成為市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。2005年市域城市化水平達(dá)到42%，2010年達(dá)到50%，2020年達(dá)到60%。2、株洲市近年來財(cái)政收入平穩(wěn)上升，自2002年起，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，財(cái)政支出開始大于收入。3、2003年株洲市全年完成GDP383.1億元，同比增長11.1%，增速同比上年加快0.3個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高出1.5個(gè)百分點(diǎn)。株洲市全市人均GDP達(dá)到10500元，比上年增加856元，突破萬元大關(guān)，按匯率折算達(dá)1270美元。4、2004年湖南省房地產(chǎn)市場依然蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢十分明顯這幾年株洲市固定資產(chǎn)投資能夠保持一定的增長速度，很大程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)的高速增長。從開發(fā)形勢看，已進(jìn)入了加速擴(kuò)張時(shí)期，占全社會投資的比重逐步上升，從98年的9.73%到現(xiàn)在的17.6%，提高了7.9個(gè)百分點(diǎn)，對全社會投資增長的貢獻(xiàn)率由98年的23.2%到現(xiàn)在的41.5%，提高18.3個(gè)百分點(diǎn)。強(qiáng)勁的發(fā)展形勢與省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相一致，開發(fā)總量在省里14個(gè)地市中居長沙之后，名列第二(2001年、2002年曾落后常德)，占全省的比重保持在8%左右。6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整體水平提高這幾年，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)持續(xù)攀升，市場供求旺盛，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的熱點(diǎn)。目前株洲市開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模是一浪高過一浪，從98年企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目平均規(guī)模2716萬元到2003年提高到5450萬元，企業(yè)開發(fā)計(jì)劃投資過億元的項(xiàng)目從無到有，在2002年6家基礎(chǔ)上升至16家。開發(fā)建設(shè)整體水平有很大提高，特別是河西新區(qū)，由于較標(biāo)準(zhǔn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，成為商家開發(fā)的熱土，各項(xiàng)開發(fā)指標(biāo)在全市居于領(lǐng)先地位。2003年開發(fā)投資達(dá)5.67億元，三分天下有其一。開工、竣工、銷售房屋面積分別增長27.5%、14.7%和26.9%。7、株洲房地產(chǎn)市場快速增長的深層原因：（1）株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費(fèi)者購房熱情的快速釋放，也促成了株洲樓市銷售的興旺；（2）有效需求抬升繁榮；（3）良好發(fā)展空間引來大資本；（4）政策與環(huán)境因素。8、株洲市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題：（1）開發(fā)存在短期行為；（2）負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)存在；（3）土地經(jīng)營不夠規(guī)范；（4）開發(fā)經(jīng)營矛盾顯現(xiàn)。9、2003年株洲房地產(chǎn)完成開發(fā)土地面積凸顯快速增長之勢。10、開發(fā)建設(shè)和居民購房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。11、商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。12、目前株洲市在建、在售的住宅樓盤開發(fā)面積約為153.63萬平方米，約計(jì)21個(gè)樓盤，平均起價(jià)約為1279元/平方米，均價(jià)在1400元/平方米左右，其均價(jià)和起價(jià)有上漲現(xiàn)象，且幅度較大。13、別墅項(xiàng)目在區(qū)位分布上，大部分別墅分布在郊區(qū)；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，多為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區(qū)，純別墅項(xiàng)目較少，且建筑密度大。14、商業(yè)地產(chǎn)投次資起熱潮2003年株洲商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為市場矚目的一大亮點(diǎn)，全市開發(fā)商營業(yè)用房面積快速增長，價(jià)格也持續(xù)看漲，近五年間施工面積遞增50.8%，銷售面積遞增34.9%，實(shí)現(xiàn)銷售收入遞增37.1%，商鋪價(jià)格平均上漲1.73%，有濱江商業(yè)廣場，瑞和商業(yè)廣場，株洲汽車城等一批商業(yè)樓面市，吸引了大量的投資者及經(jīng)營戶。目前較專業(yè)的商鋪平均起價(jià)約為6223元/平方米，平均均價(jià)約為9788元/平方米，其起價(jià)和均價(jià)均高于臨街商鋪的價(jià)格。目前株洲市臨街商鋪一層的平均均價(jià)約為3788元/平方米，二層平均均價(jià)在3480元/平方米，專業(yè)商鋪的價(jià)格比臨街高鋪的價(jià)格相差較大。15、目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976㎡，約計(jì)11個(gè)樓盤，戶型面積在110—250㎡之間，平均起價(jià)約為1534元/平方米，平均均價(jià)約為1695元/平方米。其主要特點(diǎn)：高容積率、低綠化；戶型設(shè)計(jì)偏向于居??；停車位數(shù)量少、缺乏商務(wù)配套。大部分項(xiàng)目對目標(biāo)客戶群不明確，市場局面混亂，在營銷推廣中目標(biāo)訴求不明確。16、目前株洲市的專業(yè)寫字樓很少，僅有新一佳保利大廈較為專業(yè)，從其銷售情況來看較受投資者的青瞇；保利大廈寫字樓部分基本售完，其均價(jià)約為3060元左右。在今后，株洲寫字樓市場將會迎來一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。17、2004年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強(qiáng)的后勁，但增幅比上年有所減緩，預(yù)計(jì)可到三到四成左右。第九部分結(jié)束語本《株洲市房地產(chǎn)市場調(diào)研調(diào)研報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）是在明強(qiáng)企劃咨詢有限公司制度匯編章節(jié)中關(guān)于《市場調(diào)查工作規(guī)程》的成熟模式下得以嚴(yán)格推導(dǎo)、執(zhí)行的。我們歷時(shí)半個(gè)多月，幾次提案，反復(fù)研討，廣泛收集、更新信息，數(shù)易其稿，終于完成了該《報(bào)告》的文案。《報(bào)告》基本上相對真實(shí)、客觀、全面、權(quán)威地反映了株洲市房地產(chǎn)市場的基本狀況。特于此提出關(guān)注事項(xiàng)：1、株洲市自然景觀與人文背景綜述，株洲市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析中，所有有效數(shù)據(jù)均為2004年2月前，調(diào)查來源為湖南省、市統(tǒng)計(jì)局及株洲市政府有關(guān)單位對外發(fā)布之信息；以及《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》；2、株洲市區(qū)域房地產(chǎn)市場宏觀分析、株洲市房地產(chǎn)市場微觀分析等內(nèi)容中，為本公司通過對株洲市在建、在售樓盤的實(shí)地調(diào)查，從市場已建及在建項(xiàng)目中搜集、采擷資源共享資料并經(jīng)認(rèn)真分析之結(jié)果，其中部分?jǐn)?shù)據(jù)為官方公布信息；3、分物業(yè)市場章節(jié)中，分析對象均為隨機(jī)抽樣并有代表性的樓盤，相關(guān)數(shù)據(jù)為本公司調(diào)研人員通過科學(xué)的計(jì)算方法并結(jié)合抽樣樓盤的一些情況推斷出來的；鑒于時(shí)間等客觀因素影響，本《報(bào)告》在深度、廣度、數(shù)據(jù)、對象元素等方面如存在不足，敬請理解，提請斟酌！蒙謝垂注?。ㄈ耐辏└戒涃Y料：不需要的可以自行刪除怎樣提高電腦系統(tǒng)運(yùn)行速度HYPERLINK""WindowsXP的啟動速度比Windows2000要快30%左右，但相對于Windows98仍然要慢了不少，不過，我們可以通過優(yōu)化設(shè)置，來大大提高WindowsXP的啟動速度。加快系統(tǒng)啟動速度主要有以下方法：盡量減少系統(tǒng)在啟動時(shí)加載的程序與服務(wù)；對磁盤及CPU等硬件進(jìn)行優(yōu)化設(shè)置；修改默認(rèn)設(shè)置，減少啟動等待時(shí)間等。這些方法大部分既可減少系統(tǒng)啟動的時(shí)間，又可以節(jié)省系統(tǒng)資源，加快電腦運(yùn)行速度。1.加快系統(tǒng)啟動速度WindowsXP的啟動速度比Windows2000要快30%左右，但相對于Windows98仍然要慢了不少，不過，我們可以通過優(yōu)化設(shè)置，來大大提高WindowsXP的啟動速度。加快系統(tǒng)啟動速度主要有以下方法：盡量減少系統(tǒng)在啟動時(shí)加載的程序與服務(wù)；對磁盤及CPU等硬件進(jìn)行優(yōu)化設(shè)置；修改默認(rèn)設(shè)置，減少啟動等待時(shí)間等。這些方法大部分既可減少系統(tǒng)啟動的時(shí)間，又可以節(jié)省系統(tǒng)資源，加快電腦運(yùn)行速度。(1)MsconfigWindowsXP的啟動速度在系統(tǒng)安裝初期還比較快，但隨著安裝的軟件不斷增多，系統(tǒng)的啟動速度會越來越慢，這是由于許多軟件把自己加在了啟動程序中，這樣開機(jī)即需運(yùn)行，大大降低了啟動速度，而且也占用了大量的系統(tǒng)資源。對于這樣一些程序，我們可以通過系統(tǒng)配置實(shí)用程序Msconfig將它們從啟動組中排除出去。選擇“開始”菜單中的“運(yùn)行”命令，在“運(yùn)行”對話框中鍵入“Msconfig”，回車后會彈出“系統(tǒng)配置實(shí)用程序”對話框，選擇其中的“啟動”選項(xiàng)卡(如圖1)，該選項(xiàng)卡中列出了系統(tǒng)啟動時(shí)加載的項(xiàng)目及來源，仔細(xì)查看每個(gè)項(xiàng)目是否需要自動加載，否則清除項(xiàng)目前的復(fù)選框，加載的項(xiàng)目越少，啟動的速度就越快。設(shè)置完成后需要重新啟動方能生效。(2)BootvisBootvis是微軟提供的一個(gè)啟動優(yōu)化工具，可提高WindowsXP的啟動速度。用BootVis提升WindowsXP的啟動速度必須按照正確的順序進(jìn)行操作，否則將不會起到提速的效果。其正確的操作方法如下：啟動Bootvis，從其主窗口(如圖2)中選擇“工具”菜單下的“選項(xiàng)”命令，在“符號路徑”處鍵入Bootvis的安裝路徑，如“C:\ProgramFiles\Bootvis”，單擊“保存”退出。從“跟蹤”菜單中選擇“下次引導(dǎo)”命令，會彈出“重復(fù)跟蹤”對話框，單擊“確定”按鈕，BootVis將引導(dǎo)WindowsXP重新啟動，默認(rèn)的重新啟動時(shí)間是10秒。系統(tǒng)重新啟動后，BootVis自動開始運(yùn)行并記錄啟動進(jìn)程，生成啟動進(jìn)程的相關(guān)BIN文件，并把這個(gè)記錄文件自動命名為TRACE_BOOT_1_1。程序記錄完啟動進(jìn)程文件后，會重新啟動BootVis主界面，在“文件”菜單中選擇剛剛生成的啟動進(jìn)程文件“TRACE_BOOT_1_1”。窗口中即會出現(xiàn)“CPU>使用”、“磁盤I/O”、“磁盤使用”、“驅(qū)動程序延遲”等幾項(xiàng)具體圖例供我們分析，不過最好還是讓BootVis程序來自動進(jìn)行分析：從“跟蹤”菜單中選擇“系統(tǒng)優(yōu)化”命令，程序會再次重新啟動計(jì)算機(jī)，并分析啟動進(jìn)程文件，從而使計(jì)算機(jī)啟動得更快。(3)禁用多余的服務(wù)WindowsXP在啟動時(shí)會有眾多程序或服務(wù)被調(diào)入到系統(tǒng)的內(nèi)存中，它們往往用來控制Windows系統(tǒng)的硬件設(shè)備、內(nèi)存、文件管理或者其他重要的系統(tǒng)功能。但這些服務(wù)有很多對我們用途不大甚至根本沒有用，它們的存在會占用內(nèi)存和系統(tǒng)資源，所以應(yīng)該將它們禁用，這樣最多可以節(jié)省70MB的內(nèi)存空間，系統(tǒng)速度自然也會有很大的提高。選擇“開始”菜單中的“運(yùn)行”命令，在“運(yùn)行”對話框鍵入“services.msc”后回車，即可打開“服務(wù)”窗口。窗口的服務(wù)列表中列出了系統(tǒng)提供的所有服務(wù)的名稱、狀態(tài)及啟動類型。要修改某個(gè)服務(wù)，可從列表雙擊它，會彈出它的屬性對話框(如圖3)，你可從“常規(guī)”選項(xiàng)卡對服務(wù)進(jìn)行修改，通過單擊“啟動”、“停止”、“暫停”、“恢復(fù)”四個(gè)按鈕來修改服務(wù)的狀態(tài)，并可從“啟動類型”下拉列表中修改啟動類型，啟動類型有“自動”、“手動”、“已禁用”三種。如果要禁止某個(gè)服務(wù)在啟動自動加載，可將其啟動類型改為“已禁用”。WindowsXP提供的所有服務(wù)有36個(gè)默認(rèn)是自動啟動的，實(shí)際上，其中只有8個(gè)是必須保留的(見下表)，其他的則可根據(jù)自己的需要進(jìn)行設(shè)置，每種服務(wù)的作用在軟件中有提示。4)修改注冊表來減少預(yù)讀取，減少進(jìn)度條等待時(shí)間WindowsXP在啟動過程中會出現(xiàn)一個(gè)進(jìn)度條，我們可以通過修改注冊表，讓進(jìn)度條只跑一圈就進(jìn)入登錄畫面。選擇“開始”菜單中的“運(yùn)行”命令，在“運(yùn)行”對話框鍵入“regedit”命令后回車，即可啟動注冊表編輯器，在注冊表中找HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\PrefetchParameters，選擇其下的EnablePrefetcher鍵，把它的鍵值改為“1”即可。(5)減少開機(jī)磁盤掃描等待時(shí)間當(dāng)Windows日志中記錄有非正常關(guān)機(jī)、死機(jī)引起的重新啟動，系統(tǒng)就會自動在啟動的時(shí)候運(yùn)行磁盤掃描程序。在默認(rèn)情況下，掃描每個(gè)分區(qū)前會等待10秒鐘，如果每個(gè)分區(qū)都要等上10秒才能開始進(jìn)行掃描，再加上掃描本身需要的時(shí)間，會耗費(fèi)相當(dāng)長的時(shí)間才能完成啟動過程。對于這種情況我們可以設(shè)置取消磁盤掃描的等待時(shí)間，甚至禁止對某個(gè)磁盤分區(qū)進(jìn)行掃描。選擇“開始→運(yùn)行”，在運(yùn)行對話框中鍵入“chkntfs/t:0”，即可將磁盤掃描等待時(shí)間設(shè)置為0；如果要在計(jì)算機(jī)啟動時(shí)忽略掃描某個(gè)分區(qū)，比如C盤，可以輸入“chkntfs/xc:”命令；如果要恢復(fù)對C盤的掃描，可使用“chkntfs/dc:”命令，即可還原所有chkntfs默認(rèn)設(shè)置，除了自動文件檢查的倒計(jì)時(shí)之外。2.提高系統(tǒng)運(yùn)行速度提升系統(tǒng)運(yùn)行速度的思路與加快啟動的速度類似：盡量優(yōu)化軟硬件設(shè)置，減輕系統(tǒng)負(fù)擔(dān)。以下是一些常用的優(yōu)化手段。(1)設(shè)置處理器二級緩存容量WindowsXP無法自動檢測處理器的二級緩存容量，需要我們自己在注冊表中手動設(shè)置，首先打開注冊表，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”，選擇其下的“SecondLevelDataCache”，根據(jù)自己所用的處理器設(shè)置即可，例如PIIICoppermine/P4Willamette是“256”，AthlonXP是“384”，P4Northwood是“512”。(2)提升系統(tǒng)緩存同樣也是在“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”位置，把其下的“LargeSystemCache”鍵值從0改為1，WindowsXP就會把除了4M之外的系統(tǒng)內(nèi)存全部分配到文件系統(tǒng)緩存中，這樣XP的內(nèi)核能夠在內(nèi)存中運(yùn)行，大大提高系統(tǒng)速度。通常來說，該優(yōu)化會使系統(tǒng)性能得到相當(dāng)?shù)奶嵘灿锌赡軙鼓承?yīng)用程序性能降低。需要注意的是必須有256M以上的內(nèi)存，激活LargeSystemCache才可起到正面的作用，否則不要輕易改動它。(3)改進(jìn)輸入/輸出性能這個(gè)優(yōu)化能夠提升系統(tǒng)進(jìn)行大容量文件傳輸時(shí)的性能，不過這只對服務(wù)器用戶才有實(shí)在意義。我們可在中新建一個(gè)DWORD(雙字節(jié)值)鍵值，命名為IOPageLockLimit。一般情況下把數(shù)據(jù)設(shè)置8~16MB之間性能最好，要記住這個(gè)值是用字節(jié)來計(jì)算的，例如你要分配10MB的話，就是10×?1024×1024，也就是10485760。這里的優(yōu)化也需要你的機(jī)器擁有大于256M的內(nèi)存。(4)禁用內(nèi)存頁面調(diào)度在正常情況下，XP會把內(nèi)存中的片斷寫入硬盤，我們可以阻止它這樣做，讓數(shù)據(jù)保留在內(nèi)存中，從而提升系統(tǒng)性能。在注冊表中找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”下的“DisablePagingExecutive”鍵，把它的值從0改為1即可禁止內(nèi)存頁面調(diào)度了。(5)關(guān)閉自動重新啟動功能當(dāng)WindowsXP遇到嚴(yán)重問題時(shí)便會突然重新開機(jī)，可從注冊表將此功能取消。打開注冊表編輯器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\CrashControl\”將AutoReboot鍵的Dword值更改為0，重新啟動后設(shè)置即可生效。(6)改變視覺效果WindowsXP在默認(rèn)情況下啟用了幾乎所有的視覺效果，如淡入淡出、在菜單下顯示陰影。這些視覺效果雖然漂亮，但對系統(tǒng)性能會有一定的影響，有時(shí)甚至造成應(yīng)用軟件在運(yùn)行時(shí)出現(xiàn)停頓。一般情況下建議少用或者取消這些視覺效果。選擇桌面上“我的電腦”圖標(biāo)，單擊鼠標(biāo)右鍵，在彈出的快捷菜單中選擇“屬性”命令，打開“系統(tǒng)屬性”對話框。選擇“高級”選項(xiàng)卡，在其中的“性能”欄中單擊“設(shè)置”按鈕，會彈出“性能選項(xiàng)”對話框(如圖4)，可選擇“調(diào)整為最佳性能”單選框來關(guān)閉所有的視覺效果，也可選擇“自定義”然后選擇自己需要的視覺效果。(7)合理設(shè)置頁面虛擬內(nèi)存同樣也是在“性能選項(xiàng)”對話框中，選擇“高級”選項(xiàng)卡，在其中的“虛擬內(nèi)存”欄中單擊“更改”按鈕，接下來選擇虛擬內(nèi)存為“自定義大小”，然后設(shè)置其數(shù)值。一般情況下，把虛擬設(shè)為不小于256M，不大于382M比較合適，而且最大值和最小值最好一樣。(8)修改外觀方案WindowsXP默認(rèn)的外觀方案雖然漂亮，但對系統(tǒng)資源的占用也多，可將其改為經(jīng)典外觀以獲得更好的性能。在桌面空白位置單擊鼠標(biāo)右鍵，從彈出的快捷菜單中選擇“屬性”命令，會打開“顯示屬性”對話框，在“主題”選項(xiàng)卡選擇主題為“Windows經(jīng)典”，即可將外觀修改為更為經(jīng)濟(jì)的Windows經(jīng)典外觀。(9)取消XP對ZIP支持WindowsXP在默認(rèn)情況下打開了對zip文件支持，這要占用一定的系統(tǒng)資源，可選擇“開始→運(yùn)行”，在“運(yùn)行”對話框中鍵入“regsvr32/uzipfldr.dll”，回車確認(rèn)即可取消XP對ZIP解壓縮的支持，從而節(jié)省系統(tǒng)資源。(10)關(guān)閉Dr.WatsonDr.Watson是WindowsXP的一個(gè)崩潰分析工具，它會在應(yīng)用程序崩潰的時(shí)候自動彈出，并且在默認(rèn)情況下，它會將與出錯(cuò)有關(guān)的內(nèi)存保存為DUMP文件以供程序員分析。不過，記錄DUMP文件對普通用戶則毫無幫助，反而會帶來很大的不便：由于Dr.Watson在應(yīng)用程序崩潰時(shí)會對內(nèi)存進(jìn)行DUMP記錄，將出現(xiàn)長時(shí)間硬盤讀寫操作，要很長一斷時(shí)間程序才能關(guān)閉，并且DUMP文件還會占用大量磁盤空間。要關(guān)閉Dr.Watson可打開注冊表編輯器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SOFTWARE\Microsoft\WindowsNT\CurrentVersion\AeDebug”分支，雙擊其下的Auto鍵值名稱，將其“數(shù)值數(shù)據(jù)”改為0，最后按F5刷新使設(shè)置生效，這樣就取消它的運(yùn)行了。同樣，我們可以把所有具備調(diào)試功能的選項(xiàng)取消，比如藍(lán)屏?xí)r出現(xiàn)的memory.dmp，可在“系統(tǒng)屬性”對話框中選擇“高級”選項(xiàng)卡，單擊“啟動和故障恢復(fù)”欄中的“設(shè)置”按鈕，并在彈出的“啟動和故障恢復(fù)”對話框中選擇“寫入調(diào)試信息”為“無”(如圖5)。(11)啟動硬盤/光驅(qū)DMA模式打開“系統(tǒng)屬性”對話框，選擇“硬件”選擇卡中的“設(shè)備管理器”按鈕，打開“設(shè)備管理器”窗口，在設(shè)備列表中選擇“IDEATA/ATAPI控制器”，雙擊“主要IDE通道”或“次要IDE通過”，在其屬性對話框的“高級設(shè)置”選項(xiàng)卡中檢查DMA模式是否已啟動，一般來說如果設(shè)備支持，系統(tǒng)就會自動打開DMA功能，如果沒有打開可將“傳輸模式”設(shè)為“DMA(若可用)”。(12)關(guān)掉不用的設(shè)備WindowsXP總是盡可能為電腦的所有設(shè)備安裝驅(qū)動程序并進(jìn)行管理，這不僅會減慢系統(tǒng)啟動的速度，同時(shí)也造成了系統(tǒng)資源的大量占用。針對這一情況，你可在設(shè)備管理器中，將PCMCIA卡、調(diào)制解調(diào)器、紅外線設(shè)備、打印機(jī)端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的設(shè)備停用，方法是雙擊要停用的設(shè)備，在其屬性對話框中的“常規(guī)”選項(xiàng)卡中選擇“不要使用這個(gè)設(shè)備(停用)”。在重新啟動設(shè)置即可生效，當(dāng)需要使用這些設(shè)備時(shí)再從設(shè)備管理器中啟用它們。(13)關(guān)閉錯(cuò)誤報(bào)告當(dāng)應(yīng)用程序出錯(cuò)時(shí)，會彈出發(fā)送錯(cuò)誤報(bào)告的窗口，其實(shí)這樣的錯(cuò)誤報(bào)告對普通用戶而言幾乎沒有任何意義，關(guān)閉它是明智的選擇。在“系統(tǒng)屬性”對話框中選擇“高級”選項(xiàng)卡，單擊“錯(cuò)誤報(bào)告”按鈕，在彈出的“錯(cuò)誤匯報(bào)”對話框中，選擇“禁用錯(cuò)誤匯報(bào)”單選項(xiàng)，最后單擊“確定”即可。另外我們也可以從組策略中關(guān)閉錯(cuò)誤報(bào)告：從“運(yùn)行”中鍵入“gpedit.msc”，運(yùn)行“組策略編輯器”，展開“計(jì)算機(jī)配置→管理模板→系統(tǒng)→錯(cuò)誤報(bào)告功能”，雙擊右邊設(shè)置欄中的“報(bào)告錯(cuò)誤”，在彈出的“屬性”對話框中選擇“已禁用”單選框即可將“報(bào)告錯(cuò)誤”禁用。(14)關(guān)閉自動更新“自動更新”功能對許多WindowsXP用戶而言并不是必需的，可將其關(guān)閉以節(jié)省系統(tǒng)資源。在“我的電腦”上單擊鼠標(biāo)右鍵，從快捷菜單中選擇“屬性”命令，選擇“系統(tǒng)屬性”對話框中的“自動更新”選項(xiàng)卡，勾選“關(guān)閉自動更新，我將手動更新計(jì)算機(jī)”單選框，單擊“確定”按鈕即可關(guān)閉自動更新功能。如果在“服務(wù)”已經(jīng)將“AutomaticUpdates”服務(wù)關(guān)閉，“系統(tǒng)屬性”對話框中的“自動更新”選項(xiàng)卡就不能進(jìn)行任何設(shè)置了。(15)去掉菜單延遲去掉菜單彈出時(shí)的延遲，可以在一定程度上加快XP。要修改的鍵值位置在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”。修改其下的“MenuShowDelay”鍵，把默認(rèn)的400修改為0，按F5刷新注冊表即可生效。(16)清除預(yù)讀文件WindowsXP的預(yù)讀設(shè)置雖然可以提高系統(tǒng)速度，但是使用一段時(shí)間后，預(yù)讀文件夾里的文件數(shù)量會變得相當(dāng)龐大，導(dǎo)致系統(tǒng)搜索花費(fèi)的時(shí)間變長。而且有些應(yīng)用程序會產(chǎn)生死鏈接文件，更加重了系統(tǒng)搜索的負(fù)擔(dān)。所以，應(yīng)該定期刪除這些預(yù)讀文件。預(yù)計(jì)文件存放在WindowsXP系統(tǒng)文件夾的Prefetch文件夾中，該文件夾下的所有文件均可刪除。(17)關(guān)閉自動播放功能在WindowsXP中，當(dāng)往光驅(qū)中放入光盤或?qū)SB硬盤接上電腦時(shí)，系統(tǒng)都會自動將光驅(qū)或USB硬盤掃描一遍，同時(shí)提示你是否播放里面的圖片、視頻、音樂等文件，如果是擁有多個(gè)分區(qū)的大容量的USB硬盤，掃描會耗費(fèi)很長的時(shí)間，而且你得多次手動關(guān)閉提示窗口，非常麻煩。這種情況下我們可以將WindowsXP的自動播放功能關(guān)閉。運(yùn)行“組策略”程序。在組策略窗口左邊欄中，打開“計(jì)算機(jī)配置”，選擇“管理模板”下的“系統(tǒng)”，然后在右邊的配置欄中找到“關(guān)閉自動播放”并雙擊它，會彈出“關(guān)閉自動播放屬性”對話框。在其中“設(shè)置”選項(xiàng)卡中選擇“已啟用”，“關(guān)閉自動播放”下拉列表中選擇“所有驅(qū)動器”(如圖6)。這樣以后就不用擔(dān)心WindowsXP的“自動播放”功能帶來的麻煩了。如果你只是想禁止系統(tǒng)掃描某個(gè)驅(qū)動器(如USB硬盤)上的文件，可采用下面的方法。先連上你的USB硬盤，讓系統(tǒng)將它識別出來。然后打開“我的電腦”，選擇USB硬盤上的某個(gè)分區(qū)，按鼠標(biāo)右鍵，會彈出磁盤屬性窗口，選取“自動播放”選項(xiàng)卡，將所有內(nèi)容的類型都選擇為不執(zhí)行操作。如果USB硬盤有多個(gè)分區(qū)，對所有分區(qū)都進(jìn)行同樣的操作，這樣當(dāng)你將USB驅(qū)動器拔掉再重新接上時(shí)，系統(tǒng)會將USB硬盤識別出來，而不會反復(fù)問你是否播放USB硬盤中的文件了。3.加快關(guān)機(jī)速度WindowsXP的關(guān)機(jī)速度要慢于啟動速度，特別有些任務(wù)還需要手工結(jié)束，更加延緩了關(guān)機(jī)速度。因此，要加快關(guān)機(jī)速度，首先要開啟WindowsXP的自動結(jié)束任務(wù)功能。具體步驟是：從注冊表中找到“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”，把“AutoEndTasks”的鍵值設(shè)置為1即可。然后再修改“HungAppTimeout”為“4000(或更小)”(預(yù)設(shè)為5000)，該鍵值同樣也在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”下；最后一步再找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\System\CurrentControlSet\Control\”，同樣把WaitToKillServiceTimeout設(shè)置為“4000”；通過這樣設(shè)置后的關(guān)機(jī)速度明顯要加快了。夠全面吧~~◆二、硬件優(yōu)化設(shè)置◆1、關(guān)掉不用的設(shè)備在設(shè)備管理器中，將PCMCIA卡、調(diào)制解調(diào)器、紅外線設(shè)備、打印機(jī)端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的設(shè)備停用，在要停用設(shè)備屬性對話框中的“常規(guī)”選項(xiàng)卡中選擇“不要使用這個(gè)設(shè)備(停用)”。當(dāng)需要使用這些設(shè)備時(shí)再從設(shè)備管理器中啟用它們。◆2、內(nèi)存性能優(yōu)化

WindowsXP中有幾個(gè)選項(xiàng)可以優(yōu)化內(nèi)存性能，它們?nèi)荚谧员硐旅嫖恢茫篐KEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management

1）禁用內(nèi)存頁面調(diào)度（Paging

Executive）XP會把內(nèi)存中的片斷寫入硬盤，我們可以阻止它這樣做，讓數(shù)據(jù)保留在內(nèi)存中，從而提升系統(tǒng)性能。256M以上內(nèi)存才使用這個(gè)設(shè)置。把“DisablePagingExecutive”的值從0改為1就可以禁止內(nèi)存頁面調(diào)度了。

2）提升系統(tǒng)緩存必須有256M以上的內(nèi)存，才激活它。把LargeSystemCache鍵值從0改為1，一般來說，這項(xiàng)優(yōu)化會使系統(tǒng)性能得到相當(dāng)?shù)奶嵘?，但也有可能會使某些?yīng)用程序性能降低。

3）輸入/輸出性能內(nèi)存大于256M才更改這里的值，這個(gè)優(yōu)化只對server（服務(wù)器）用戶才有實(shí)在意義，它能夠提升系統(tǒng)進(jìn)行大容量文件傳輸時(shí)的性能。建一個(gè)DWORD（雙字節(jié)值）鍵值，命名為IOPageLockLimit，數(shù)值設(shè)8M－16M字節(jié)之間性能最好，具體設(shè)什么值，可試試哪個(gè)值可獲得最佳性能。這個(gè)值是用字節(jié)來計(jì)算的，比如你要分配12M，就是12×1024×1024，也就是12582912?！?、啟動硬盤/光驅(qū)DMA模式“系統(tǒng)屬性”－“硬件”－“設(shè)備管理器”，在設(shè)備列表中選擇“IDE

ATA/ATAPI控制器”，雙擊“主要

IDE

通道”或“次要

IDE

通道”，在其屬性對話框的“高級設(shè)置”選項(xiàng)卡中檢查DMA模式是否已啟動，一般來說如果設(shè)備支持，系統(tǒng)就會自動打開DMA功能，如果沒有打開可將“傳輸模式”設(shè)為“DMA（若可用）”（在BIOS里也應(yīng)該要先設(shè)為支持DMA）。

◆4、關(guān)閉自動播放功能

運(yùn)行“組策略”程序,在組策略窗口左邊欄中打開“計(jì)算機(jī)配置”，選擇“管理模板”下的“系統(tǒng)”，然后在右邊的配置欄中找到“關(guān)閉自動播放”并雙擊它，會彈出“關(guān)閉自動播放屬性”對話框，在其中“設(shè)置”選項(xiàng)卡中選擇“已啟用”，“關(guān)閉自動播放”下拉列表中選擇“所有驅(qū)動器”。

◆5、設(shè)置二級緩存容量WindowsXP有時(shí)無法自動檢測處理器的二級緩存容量，需要我們手動設(shè)置。運(yùn)行注冊表編輯器，找到HKCU_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management,選擇Dword值SecondLevelDataCache（如果沒有就新建這個(gè)值），修改這個(gè)值（填時(shí)使用10進(jìn)制）為你的CPU的二級緩存的大小，比如你的CPU的二級緩存是256KB，就修改Dword值SecondLevelDataCache為10進(jìn)制的256即可。二級緩存大小介紹AMD系列Duron

64KB

K6-3

Thunderbird

AthlonXP

256KB

K6-2

Athlon

512KB；Intel系列CeleronA

Celeron2

128KB

P2

Mobile

P3E(EB)

P4

Willamette

256KB

P2

P3(katmai)

P4(Northwood)

512KB。使用Winxp的請務(wù)必檢查一下：打開注冊表，找到HKEY_LOCAL_MACHINESOFTWAREMicrosoftWindows

NTCurrentVersion將"RegDone"的數(shù)值，由0改成1才算完成，這個(gè)操作很重要，很多奇怪的小毛病因此而解決?！?、取消微軟的驗(yàn)證提示安裝驅(qū)動程式時(shí)往往會彈出窗口說程序沒有經(jīng)過微軟的驗(yàn)證，我們可以在控制面板—系統(tǒng)—硬件—設(shè)備管理員—驅(qū)動程序簽名，取消。

◆7、為IRQ中斷請求排優(yōu)先次序

計(jì)算機(jī)的每一個(gè)主要部件都設(shè)了個(gè)IRQ中斷號。這里就是要通過修改每個(gè)IRQ請求的優(yōu)先次序達(dá)到優(yōu)化目的。這里主要的優(yōu)化對象是系統(tǒng)CMOS實(shí)時(shí)鐘，它通過主板來提升性能。首先，要確定你想要哪個(gè)組件獲得更高的性能，然后找到這個(gè)硬件正在使用的IRQ中斷號。怎么找呢？打開控制面板里的系統(tǒng)屬性，選中“硬件”選項(xiàng)卡，然后點(diǎn)擊“設(shè)備管理器”按鈕。右鍵點(diǎn)擊要查IRQ號的組件，選擇“屬性”，然后點(diǎn)擊“資源”選項(xiàng)卡，這里可以看到設(shè)備正在使用的IRQ中斷號（如果沒有IRQ中斷號，選擇另一個(gè)設(shè)備）。把中斷號記下來，然后運(yùn)行注冊表編輯器Regedit，找到注冊表中的

HKEY_LOCAL_MACHINESystemCurrentControlSetControlPriorityControl

位置。我們要在這里建立一個(gè)名為IRQ#Priority（其中“#”是具體的IRQ中斷號）的DWORD雙字節(jié)值，然后把它的值設(shè)為1。譬如說，我的系統(tǒng)CMOS實(shí)時(shí)鐘的IRQ中斷號是8，我要建立的鍵名就是IRQ8Priority。重新啟動計(jì)算機(jī)之后，就會發(fā)現(xiàn)剛優(yōu)化過的組件性能有所提高。強(qiáng)烈建議用這個(gè)方法優(yōu)化系統(tǒng)CMOS實(shí)時(shí)鐘，因?yàn)樗芨纳普麎K主板的性能。當(dāng)然