深圳中航城都市綜合體項(xiàng)目發(fā)展基本策略 課件

深圳中航城都市綜合體項(xiàng)目發(fā)展基本策略深圳中航城簡(jiǎn)介：隸屬中航集團(tuán)，位于深圳華強(qiáng)北（上海賓館片區(qū)）。改造前為零售商業(yè)、電子產(chǎn)品批發(fā)、工業(yè)企業(yè)辦公為主。規(guī)劃總建筑面積達(dá)67萬(wàn)平方米，其中辦公22萬(wàn)平方米，商業(yè)23萬(wàn)平方米，住宅和酒店22萬(wàn)平方米，總投資約70億元人民幣。新規(guī)劃集商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓以及酒店等功能于一體，將成為深圳規(guī)模最大的都市綜合體。整個(gè)工程分三期進(jìn)行，將于2011年全部完成。作為中航城的重要組成部分，與和記黃浦合作開(kāi)發(fā)的中航廣場(chǎng)將被建設(shè)成為集甲級(jí)寫字樓、大型零售百貨商業(yè)、酒店、酒店式公寓等多功能于一體的現(xiàn)代化綜合物業(yè)。1深圳中航城都市綜合體項(xiàng)目發(fā)展基本策略深圳中航城簡(jiǎn)介：1二、深圳中航城2二、深圳中航城2項(xiàng)目發(fā)展/營(yíng)銷戰(zhàn)略思考基本思路第一環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)城市價(jià)值宏觀中觀微觀上步區(qū)城市價(jià)值中航城片區(qū)城市價(jià)值深圳市城市規(guī)劃定位3項(xiàng)目發(fā)展/營(yíng)銷戰(zhàn)略思考基本思路第一環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)城市價(jià)第二環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值中航城現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)目標(biāo)和手段4第二環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值中航城現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)目標(biāo)和手段4第三環(huán)節(jié)完成項(xiàng)目基本定位環(huán)節(jié)一城市價(jià)值環(huán)節(jié)二項(xiàng)目?jī)r(jià)值矛盾項(xiàng)目基本定位解決5第三環(huán)節(jié)完成項(xiàng)目基本定位環(huán)節(jié)一環(huán)節(jié)二矛盾項(xiàng)目基本定位解第四環(huán)節(jié)建立具體工作模型系統(tǒng)項(xiàng)目基本定位相關(guān)成熟理論、實(shí)踐體系應(yīng)用指引建立中航城規(guī)劃思路工作模型系統(tǒng)借鑒國(guó)際、國(guó)內(nèi)成功案例6第四環(huán)節(jié)建立具體工作模型系統(tǒng)項(xiàng)目基本定位相關(guān)成熟理論、第一環(huán)節(jié)城市價(jià)值7第一環(huán)節(jié)城市價(jià)值7城市發(fā)展多核結(jié)構(gòu)理論深圳市城市規(guī)劃發(fā)展商社會(huì)角色——城市運(yùn)營(yíng)商中航城定位方向指引+上步區(qū)城市價(jià)值中航城片區(qū)城市價(jià)值規(guī)劃理論基礎(chǔ)深圳市城市化進(jìn)程8城市發(fā)展多核結(jié)構(gòu)理論深圳市城市規(guī)劃發(fā)展商社會(huì)角色中航城定位方1-1、城市發(fā)展理論一——城市同心圓結(jié)構(gòu)理論②①④③⑤①CBD②過(guò)渡區(qū)③工人住宅區(qū)④居住區(qū)⑤通勤區(qū)代表城市：北京、上海，初級(jí)的城市發(fā)展規(guī)模91-1、城市發(fā)展理論一——城市同心圓結(jié)構(gòu)理論②①④③⑤①1-1、城市發(fā)展理論一——北京的城市發(fā)展模式北京CBD北京的城市發(fā)展模式：城市中心核CBD+各級(jí)環(huán)路系統(tǒng)城市發(fā)展受到一定制約,需要不斷建設(shè)環(huán)路系統(tǒng)101-1、城市發(fā)展理論一——北京的城市發(fā)展模式北京CBD1-1、城市發(fā)展理論一——上海的城市發(fā)展模式上海基本是屬于同心圓結(jié)構(gòu)模式在城市發(fā)展的現(xiàn)階段，城市呈線性方式向外發(fā)展。上海主城區(qū)111-1、城市發(fā)展理論一——上海的城市發(fā)展模式上海基本1-1、城市發(fā)展理論二——城市扇形結(jié)構(gòu)理論②①④⑤②③③③③③④①CBD②批發(fā)區(qū)③低收入住宅區(qū)④中收入住宅區(qū)⑤高收入住宅區(qū)城市同心圓結(jié)構(gòu)理論的發(fā)展，土地價(jià)格和租金沿主要交通路線，從城市中心逐漸向外下降。121-1、城市發(fā)展理論二——城市扇形結(jié)構(gòu)理論②①④⑤②③③③③1-1、城市發(fā)展理論三—哈里斯和烏爾曼·城市多核結(jié)構(gòu)理論①②③④⑧③③⑨⑤⑥⑦次核主核主要交通干線①中心核——CBD②批發(fā)區(qū)③低檔住宅區(qū)④中檔住宅區(qū)⑤高檔住宅區(qū)⑥重工業(yè)區(qū)⑦次核⑧居住區(qū)⑨郊區(qū)工業(yè)區(qū)城市主核+次核：沿主要交通干線線性發(fā)展131-1、城市發(fā)展理論三—哈里斯和烏爾曼·城市多核結(jié)構(gòu)理論①②1-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD——CentralBusinessDistrict的縮寫國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)CBD有許多譯法：1、城市中心區(qū)2、中心商貿(mào)區(qū)3、中心商業(yè)區(qū)4、商務(wù)辦公中心區(qū)5、商務(wù)中心區(qū)6、商業(yè)中心區(qū)7、中心商業(yè)事務(wù)區(qū)8、中心商務(wù)區(qū)141-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD——Cen1-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD基本特征：a、具有城市中最高的中心性b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量c、具有最便捷的可達(dá)性和最大的擁擠程度（人流、車流）d、具有最高的服務(wù)集中性（經(jīng)濟(jì)、管理、娛樂(lè)、文化、行政和最集中、檔次最高的零售業(yè)）e、最高的土地價(jià)格和租金（以峰值地價(jià)交叉點(diǎn)衡量）CBD主導(dǎo)功能：零售商業(yè)功能+辦公功能+其他配套物業(yè)151-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD基本特征：1-2、深圳市城市規(guī)劃——呈線性布置城市中心組團(tuán)城市東部組團(tuán)城市西部組團(tuán)項(xiàng)目地處城市中心組團(tuán)深圳市城市發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長(zhǎng)的地形特性，采用了“城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論東部發(fā)展軸西部發(fā)展軸中部發(fā)展軸161-2、深圳市城市規(guī)劃——呈線性布置城市中心組團(tuán)城市東部組團(tuán)1-2、深圳市城市規(guī)劃布局由城市中心核+次核構(gòu)成，沿主要交通干道深南大道、濱河路呈線性串連布局。城市中心核:現(xiàn)有CBD+中心公園+中航城+華強(qiáng)北城市次核:車公廟片區(qū)城市次核:東門、國(guó)貿(mào)片區(qū)城市次核:蔡屋圍片區(qū)城市次核:南山片區(qū)城市次核:華僑城片區(qū)171-2、深圳市城市規(guī)劃布局由城市中心核+次核構(gòu)成，沿中國(guó)城市化階段位置美國(guó)城市地理學(xué)家雷·諾桑姆將城市化率和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變化關(guān)系成了曲線圓,表明了兩者之間具有很好的相關(guān)關(guān)系。2-1、深圳市城市化進(jìn)程城市化率城市化：

城市化是人們的生產(chǎn)方式、生活方式、交換方式轉(zhuǎn)化升級(jí)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)、政治、文化等社會(huì)活動(dòng)向特定空間集聚的過(guò)程。城市化的基礎(chǔ)理論是基于人口與財(cái)富的空間集聚與擴(kuò)散格局的規(guī)律。

18中國(guó)城市化階段位置美國(guó)城市地理學(xué)家雷·諾桑姆將城市化2-2、深圳市城市化進(jìn)程歷史1980年5月，中共中央和國(guó)務(wù)院發(fā)出41號(hào)文件，明確指出要積極穩(wěn)妥搞好特區(qū)建設(shè)，并將“出口特區(qū)”改為“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”；到1992年，在現(xiàn)在羅湖區(qū)的人民南和老東門、南山區(qū)的蛇口，現(xiàn)代商圈的雛型初步顯現(xiàn)，深圳經(jīng)濟(jì)中心初顯端倪；80－90年代，國(guó)貿(mào)、東門領(lǐng)航深圳經(jīng)濟(jì)；90年代，華強(qiáng)北商圈崛起，深圳經(jīng)濟(jì)中心逐漸西移；在城市發(fā)展的西移過(guò)程中，羅湖地區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位減弱。

中航城位于深圳城市發(fā)展西移后城市中心區(qū)。192-2、深圳市城市化進(jìn)程歷史1980年5月，中共中央和國(guó)務(wù)院本案3-1、上步區(qū)城市價(jià)值——位置深圳城市中心核

上步區(qū)、中心公園與現(xiàn)有CBD共同處于深圳市中心核現(xiàn)有CBD中心公園上步區(qū)城市主要交通干線20本3-1、上步區(qū)城市價(jià)值——位置深圳城市中心核上步區(qū)、中3-2、上步區(qū)城市價(jià)值——建筑容量與規(guī)劃定位在規(guī)劃委員會(huì)公布的1998-2010深圳市總體規(guī)劃中：★上步工業(yè)區(qū)+中心公園定位為商貿(mào)、居住、休閑；★現(xiàn)有CBD定位為行政、文化、商務(wù)、商業(yè);★現(xiàn)有CBD，規(guī)劃建筑容量744萬(wàn)㎡，上步工業(yè)區(qū)+中心公園規(guī)劃建筑容量463萬(wàn)㎡。213-2、上步區(qū)城市價(jià)值——建筑容量與規(guī)劃定位在規(guī)劃委員會(huì)公布休閑3-3、上步區(qū)城市價(jià)值——片區(qū)功能定位根據(jù)深圳市規(guī)劃，確定上步區(qū)、華強(qiáng)北、中心公園定位為：華強(qiáng)北+中航城街區(qū)商業(yè)、商務(wù)中心公園上步區(qū)22休閑3-3、上步區(qū)城市價(jià)值——片區(qū)功能定位根據(jù)深圳市規(guī)劃，確3-4、商圈對(duì)比分析中航城是深圳城市化進(jìn)程的里程碑，上海賓館具有歷史意義。233-4、商圈對(duì)比分析中航城是深圳城市化進(jìn)程的里程碑，上海賓館城市中心核4、中航城區(qū)域位置改造后中航城將成為深圳華強(qiáng)北商圈的新標(biāo)志中航城——華強(qiáng)北商圈新標(biāo)志華強(qiáng)北——深圳商業(yè)第一商圈24城市中心核4、中航城區(qū)域位置改造后中航城將成為深圳華強(qiáng)北商圈4、中航城城市價(jià)值中航城與華強(qiáng)北其他單體項(xiàng)目相比，具有集群規(guī)模優(yōu)勢(shì)。中航城全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和超高層建筑，將成為華強(qiáng)北片區(qū)的新的區(qū)域地標(biāo)。中航城南起深南路，北至振華路，西起富華路，東至中航路，占地面積10多萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)60萬(wàn)平方米。254、中航城城市價(jià)值中航城與華強(qiáng)北其他單體項(xiàng)目相比，具第二環(huán)節(jié)中航城項(xiàng)目?jī)r(jià)值26第二環(huán)節(jié)中航城項(xiàng)目?jī)r(jià)值26中航城現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)目標(biāo)和手段邊界范圍地段價(jià)值物業(yè)分布現(xiàn)狀交通體系現(xiàn)狀27中航城現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)目標(biāo)和手段邊界范圍地段價(jià)值物業(yè)分布現(xiàn)狀交通體系1、邊界范圍振華路深南路中航路華富路振中路中航城南起深南路，北至振華路，西起華富路，東至中航路，占地面積10萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)60萬(wàn)㎡281、邊界范圍振華路深南路中華振中路中航城南起深南路，2、地段價(jià)值1、地段位置：位于城市中心核2、商業(yè)價(jià)值：可達(dá)性好，交通便利處于華強(qiáng)北成熟商圈擁有高密度人流、車流3、生態(tài)資源：147萬(wàn)平方米深圳中心公園4、生活價(jià)值：商業(yè)配套完善，生活資源豐富5、文化價(jià)值：深圳城市化進(jìn)程的見(jiàn)證者、執(zhí)行者；上海酒店成為深圳城市化進(jìn)程的代表，具歷史價(jià)值；市場(chǎng)自發(fā)形成飲食文化、休閑文化氛圍。292、地段價(jià)值1、地段位置：位于城市中心核293、中航城改造再開(kāi)發(fā)目標(biāo)/手段最高的土地價(jià)格和租金最高人流、車流量最高的服務(wù)集中性價(jià)值最大化交通立體化制造“多地面”商業(yè)立體化立體景觀化休閑文化打造+++目標(biāo)手段最具文化氣質(zhì)的區(qū)域303、中航城改造再開(kāi)發(fā)目標(biāo)/手段最高的土地價(jià)格和租金最高人流、第三環(huán)節(jié)項(xiàng)目基本定位31第三環(huán)節(jié)項(xiàng)目基本定位31現(xiàn)有CBD缺陷片區(qū)全新功能定位全新CBD結(jié)構(gòu)中航城定位32現(xiàn)有CBD缺陷片區(qū)全新功能定位全新CBD結(jié)構(gòu)中航城定位321、現(xiàn)有CBD缺陷主導(dǎo)功能商業(yè)功能現(xiàn)有CBD商務(wù)、行政、文化完善功能需要缺乏=綜合CBD主導(dǎo)功能零售商業(yè)辦公+331、現(xiàn)有CBD缺陷主導(dǎo)功能商業(yè)功能現(xiàn)有CBD商務(wù)、行政、文化2、全新CBD結(jié)構(gòu)表深圳市中心核——CBD+亞核：現(xiàn)有CBD亞核：中心公園+上步區(qū)（中航城、華強(qiáng)北）功能定位互補(bǔ)商務(wù)、行政、文化商業(yè)、居住、休閑CBD西隅CBD東隅市政大型場(chǎng)館文化沿襲深圳歷史文脈/開(kāi)放式休閑文化342、全新CBD結(jié)構(gòu)表深圳市中心核——CBD+亞核：亞核：中心國(guó)際案例——新加坡新達(dá)城綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新加坡CBD：高級(jí)商務(wù)辦公樓集中區(qū)新達(dá)城片區(qū)●與新加坡CBD僅一河之隔，共同構(gòu)成完整城市中心核統(tǒng)一體；●總建筑面積65萬(wàn)平方米：－世界項(xiàng)級(jí)新加坡國(guó)際會(huì)展中心（6層）－4棟45層辦公樓、1棟18層辦公樓－新加坡最大購(gòu)物中心、財(cái)富之泉－地下停車3200個(gè)●新加坡最大的集會(huì)議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例。35國(guó)際案例——新加坡新達(dá)城綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新加坡CBD：高級(jí)商務(wù)辦25星酒店辦公購(gòu)物中心文化演藝中心會(huì)展中心新加坡河財(cái)富之泉+最大購(gòu)物中心辦公6星酒店5星酒店辦公中心綠化公園購(gòu)物中心地下通道、商場(chǎng)地鐵站去CBD新加坡新達(dá)城綜合規(guī)劃3625星酒店辦公購(gòu)物中心文化演藝中心會(huì)展中心新加坡河財(cái)富之泉+中航城與新達(dá)城對(duì)比啟示中航城新達(dá)城CBD東隅城市功能補(bǔ)充華強(qiáng)北、地鐵、CBD商機(jī)可達(dá)性好地理位置佳較為成功的開(kāi)發(fā)模式依托實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)背景與CBD功能互補(bǔ)：CBD:商務(wù)辦公為主新達(dá)城：商業(yè)、酒店、商務(wù)辦公片區(qū)外地鐵站+地下通道立體交通、立體商業(yè)、立體景觀VS37中航城與新達(dá)城對(duì)比啟示中航城新達(dá)城VS37從區(qū)域規(guī)模、消費(fèi)品銷售總額、交通等方面，可以確定中心公園+上步區(qū)的地位：A是深圳市中心核中一部分——城市亞核，屬于CBD東隅BCBD東隅與現(xiàn)有CBD——西隅形成功能差異，是現(xiàn)有中心區(qū)行政功能的補(bǔ)充和完善；C是深圳城市化進(jìn)程里程碑和見(jiàn)證者；D是市場(chǎng)自發(fā)形成的開(kāi)放、休閑的商業(yè)街區(qū)；E是深圳城市精英文化的核心表現(xiàn)。3、片區(qū)全新功能定位38從區(qū)域規(guī)模、消費(fèi)品銷售總額、交通等方面，可以確定中心4、中航城基本定位城市地位定位：城市亞核——CBD東隅新地標(biāo)項(xiàng)目功能定位：深圳CBD核心圈·新都會(huì)綜合體旗艦394、中航城基本定位城市地位定位：城市亞核——CBD東隅新地標(biāo)第四環(huán)節(jié)建立工作模型系統(tǒng)40第四環(huán)節(jié)建立工作模型系統(tǒng)40一、建立工作模型系統(tǒng)具體工作模型系統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式一盈利模式二規(guī)劃篇三交通篇四商業(yè)篇五商務(wù)篇六經(jīng)濟(jì)篇七推廣模式八41一、建立工作模型系統(tǒng)具體工作模型系統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式一盈利模式二規(guī)劃與交通A規(guī)劃布局建議B中心公園升級(jí)C立體交通、立體商業(yè)42規(guī)劃與交通A規(guī)劃布局建議42A、規(guī)劃布局建議運(yùn)用ZONING理念，將中航城規(guī)劃成財(cái)富“不夜城”休閑區(qū)酒店區(qū)文化、休閑區(qū)商務(wù)區(qū)商務(wù)公寓區(qū)商業(yè)貫穿整體，做為商務(wù)、酒店、居住各區(qū)的聯(lián)系體文化是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂。中心綠地區(qū)43A、規(guī)劃布局建議運(yùn)用ZONING理念，將中航城規(guī)劃成財(cái)主題公園：局部設(shè)置1－2層休閑、文化設(shè)施A、規(guī)劃布局建議地下通道/商場(chǎng)44主題公園：局部設(shè)置1－2層休閑、文化設(shè)施A、規(guī)劃布局建議地4現(xiàn)狀：沒(méi)有停車位，缺乏吸引人氣的休閑、娛樂(lè)設(shè)施，缺乏趣味性，沒(méi)有人氣。改進(jìn)：1、協(xié)助政府，在中心公園下修建公共停車庫(kù)，以沿華富路做地下商業(yè)業(yè)態(tài)（與政府協(xié)調(diào)，做為核增商業(yè)面積）為補(bǔ)償，將中心公園盤活；同時(shí)解決中航城停車及交通條件，吸引人流、車流；2、整合游樂(lè)品牌公司，協(xié)助政府提供場(chǎng)地做“活動(dòng)游樂(lè)嘉年華”，給中航集團(tuán)帶來(lái)衍生業(yè)務(wù)（例如門票、廣告費(fèi)用等），同時(shí)作為推廣手段之一。B、中心公園升級(jí)——與政府互動(dòng)45現(xiàn)狀：沒(méi)有停車位，缺乏吸引人氣的休閑、娛樂(lè)設(shè)施，缺乏趣味性，B11F地下連廊連廊地鐵人流B2停車B1停車1、車流：公交車走地面小汽車從華富路西邊及中航路進(jìn)地下2、人行：公交車地面人流地鐵人流公交車直接下地下人流地下停車場(chǎng)人流連廊連接各個(gè)商場(chǎng)之間、商務(wù)辦公與商場(chǎng)之間人流C-1、立體交通車流、人流綜合組織中心公園華富路B246B11F地下連廊連廊地鐵人流B2停車B1停車1、車流：CC-2、立體商業(yè)（多地面）B11F連廊B2、B1、1F、3F均為商業(yè)地面B2地下商業(yè)與地鐵商業(yè)相連B1停車/商業(yè)1、地下：通過(guò)連廊連接地下各部分商場(chǎng)，帶動(dòng)人氣2、一層（1F)3、部分相對(duì)高樓層（3層）通過(guò)連廊，將各部分商業(yè)、商務(wù)聯(lián)系成一個(gè)整體，等于又加多“地面層”2F3F47C-2、立體商業(yè)（多地面）B11F連廊B2、B1、1F、3F商務(wù)物業(yè)“規(guī)劃篇”中確定商務(wù)總建筑面積范圍落實(shí)中航廣場(chǎng)商務(wù)面積確定可建商務(wù)面積范圍地標(biāo)建筑的市場(chǎng)效應(yīng)商務(wù)功能市場(chǎng)機(jī)會(huì)CBD西隅功能補(bǔ)充/與中航廣場(chǎng)差異客戶層面差異性功能差異性++48商務(wù)物業(yè)“規(guī)劃篇”中確定商務(wù)總建筑面積范圍落實(shí)中航廣場(chǎng)商務(wù)面中航廣場(chǎng)A、市場(chǎng)機(jī)遇、產(chǎn)品檔次、客戶定位高檔寫字樓高租金高層次地域客戶/大客戶高檔形象+中高檔寫字樓地標(biāo)效應(yīng)下游地域客戶/相關(guān)聯(lián)客戶差異性CBD東隅CBD西隅高層次客戶/大客戶高檔寫字樓功能/客戶互補(bǔ)中航城其他商務(wù)辦公CBD華強(qiáng)北中心公園差異性49中航廣場(chǎng)A、市場(chǎng)機(jī)遇、產(chǎn)品檔次、客戶定位高檔寫字樓高租金高層B、確定商務(wù)物業(yè)定位根據(jù)前述分析，確定中航城商務(wù)物業(yè)功能：1、商務(wù)總量具體數(shù)值2、產(chǎn)品檔次：中高檔次3、客戶：CBD西隅產(chǎn)業(yè)鏈中下游、相關(guān)聯(lián)客戶50B、確定商務(wù)物業(yè)定位根據(jù)前述分析，確定中航城商務(wù)物業(yè)功能：5深圳中航城都市綜合體項(xiàng)目發(fā)展基本策略深圳中航城簡(jiǎn)介：隸屬中航集團(tuán)，位于深圳華強(qiáng)北（上海賓館片區(qū)）。改造前為零售商業(yè)、電子產(chǎn)品批發(fā)、工業(yè)企業(yè)辦公為主。規(guī)劃總建筑面積達(dá)67萬(wàn)平方米，其中辦公22萬(wàn)平方米，商業(yè)23萬(wàn)平方米，住宅和酒店22萬(wàn)平方米，總投資約70億元人民幣。新規(guī)劃集商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓以及酒店等功能于一體，將成為深圳規(guī)模最大的都市綜合體。整個(gè)工程分三期進(jìn)行，將于2011年全部完成。作為中航城的重要組成部分，與和記黃浦合作開(kāi)發(fā)的中航廣場(chǎng)將被建設(shè)成為集甲級(jí)寫字樓、大型零售百貨商業(yè)、酒店、酒店式公寓等多功能于一體的現(xiàn)代化綜合物業(yè)。51深圳中航城都市綜合體項(xiàng)目發(fā)展基本策略深圳中航城簡(jiǎn)介：1二、深圳中航城52二、深圳中航城2項(xiàng)目發(fā)展/營(yíng)銷戰(zhàn)略思考基本思路第一環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)城市價(jià)值宏觀中觀微觀上步區(qū)城市價(jià)值中航城片區(qū)城市價(jià)值深圳市城市規(guī)劃定位53項(xiàng)目發(fā)展/營(yíng)銷戰(zhàn)略思考基本思路第一環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)城市價(jià)第二環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值中航城現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)目標(biāo)和手段54第二環(huán)節(jié)核心：體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值中航城現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)目標(biāo)和手段4第三環(huán)節(jié)完成項(xiàng)目基本定位環(huán)節(jié)一城市價(jià)值環(huán)節(jié)二項(xiàng)目?jī)r(jià)值矛盾項(xiàng)目基本定位解決55第三環(huán)節(jié)完成項(xiàng)目基本定位環(huán)節(jié)一環(huán)節(jié)二矛盾項(xiàng)目基本定位解第四環(huán)節(jié)建立具體工作模型系統(tǒng)項(xiàng)目基本定位相關(guān)成熟理論、實(shí)踐體系應(yīng)用指引建立中航城規(guī)劃思路工作模型系統(tǒng)借鑒國(guó)際、國(guó)內(nèi)成功案例56第四環(huán)節(jié)建立具體工作模型系統(tǒng)項(xiàng)目基本定位相關(guān)成熟理論、第一環(huán)節(jié)城市價(jià)值57第一環(huán)節(jié)城市價(jià)值7城市發(fā)展多核結(jié)構(gòu)理論深圳市城市規(guī)劃發(fā)展商社會(huì)角色——城市運(yùn)營(yíng)商中航城定位方向指引+上步區(qū)城市價(jià)值中航城片區(qū)城市價(jià)值規(guī)劃理論基礎(chǔ)深圳市城市化進(jìn)程58城市發(fā)展多核結(jié)構(gòu)理論深圳市城市規(guī)劃發(fā)展商社會(huì)角色中航城定位方1-1、城市發(fā)展理論一——城市同心圓結(jié)構(gòu)理論②①④③⑤①CBD②過(guò)渡區(qū)③工人住宅區(qū)④居住區(qū)⑤通勤區(qū)代表城市：北京、上海，初級(jí)的城市發(fā)展規(guī)模591-1、城市發(fā)展理論一——城市同心圓結(jié)構(gòu)理論②①④③⑤①1-1、城市發(fā)展理論一——北京的城市發(fā)展模式北京CBD北京的城市發(fā)展模式：城市中心核CBD+各級(jí)環(huán)路系統(tǒng)城市發(fā)展受到一定制約,需要不斷建設(shè)環(huán)路系統(tǒng)601-1、城市發(fā)展理論一——北京的城市發(fā)展模式北京CBD1-1、城市發(fā)展理論一——上海的城市發(fā)展模式上?；臼菍儆谕膱A結(jié)構(gòu)模式在城市發(fā)展的現(xiàn)階段，城市呈線性方式向外發(fā)展。上海主城區(qū)611-1、城市發(fā)展理論一——上海的城市發(fā)展模式上?；?-1、城市發(fā)展理論二——城市扇形結(jié)構(gòu)理論②①④⑤②③③③③③④①CBD②批發(fā)區(qū)③低收入住宅區(qū)④中收入住宅區(qū)⑤高收入住宅區(qū)城市同心圓結(jié)構(gòu)理論的發(fā)展，土地價(jià)格和租金沿主要交通路線，從城市中心逐漸向外下降。621-1、城市發(fā)展理論二——城市扇形結(jié)構(gòu)理論②①④⑤②③③③③1-1、城市發(fā)展理論三—哈里斯和烏爾曼·城市多核結(jié)構(gòu)理論①②③④⑧③③⑨⑤⑥⑦次核主核主要交通干線①中心核——CBD②批發(fā)區(qū)③低檔住宅區(qū)④中檔住宅區(qū)⑤高檔住宅區(qū)⑥重工業(yè)區(qū)⑦次核⑧居住區(qū)⑨郊區(qū)工業(yè)區(qū)城市主核+次核：沿主要交通干線線性發(fā)展631-1、城市發(fā)展理論三—哈里斯和烏爾曼·城市多核結(jié)構(gòu)理論①②1-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD——CentralBusinessDistrict的縮寫國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)CBD有許多譯法：1、城市中心區(qū)2、中心商貿(mào)區(qū)3、中心商業(yè)區(qū)4、商務(wù)辦公中心區(qū)5、商務(wù)中心區(qū)6、商業(yè)中心區(qū)7、中心商業(yè)事務(wù)區(qū)8、中心商務(wù)區(qū)641-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD——Cen1-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD基本特征：a、具有城市中最高的中心性b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量c、具有最便捷的可達(dá)性和最大的擁擠程度（人流、車流）d、具有最高的服務(wù)集中性（經(jīng)濟(jì)、管理、娛樂(lè)、文化、行政和最集中、檔次最高的零售業(yè)）e、最高的土地價(jià)格和租金（以峰值地價(jià)交叉點(diǎn)衡量）CBD主導(dǎo)功能：零售商業(yè)功能+辦公功能+其他配套物業(yè)651-1、城市發(fā)展理論三——多核理論中的CBDCBD基本特征：1-2、深圳市城市規(guī)劃——呈線性布置城市中心組團(tuán)城市東部組團(tuán)城市西部組團(tuán)項(xiàng)目地處城市中心組團(tuán)深圳市城市發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長(zhǎng)的地形特性，采用了“城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論東部發(fā)展軸西部發(fā)展軸中部發(fā)展軸661-2、深圳市城市規(guī)劃——呈線性布置城市中心組團(tuán)城市東部組團(tuán)1-2、深圳市城市規(guī)劃布局由城市中心核+次核構(gòu)成，沿主要交通干道深南大道、濱河路呈線性串連布局。城市中心核:現(xiàn)有CBD+中心公園+中航城+華強(qiáng)北城市次核:車公廟片區(qū)城市次核:東門、國(guó)貿(mào)片區(qū)城市次核:蔡屋圍片區(qū)城市次核:南山片區(qū)城市次核:華僑城片區(qū)671-2、深圳市城市規(guī)劃布局由城市中心核+次核構(gòu)成，沿中國(guó)城市化階段位置美國(guó)城市地理學(xué)家雷·諾桑姆將城市化率和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變化關(guān)系成了曲線圓,表明了兩者之間具有很好的相關(guān)關(guān)系。2-1、深圳市城市化進(jìn)程城市化率城市化：

城市化是人們的生產(chǎn)方式、生活方式、交換方式轉(zhuǎn)化升級(jí)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)、政治、文化等社會(huì)活動(dòng)向特定空間集聚的過(guò)程。城市化的基礎(chǔ)理論是基于人口與財(cái)富的空間集聚與擴(kuò)散格局的規(guī)律。

68中國(guó)城市化階段位置美國(guó)城市地理學(xué)家雷·諾桑姆將城市化2-2、深圳市城市化進(jìn)程歷史1980年5月，中共中央和國(guó)務(wù)院發(fā)出41號(hào)文件，明確指出要積極穩(wěn)妥搞好特區(qū)建設(shè)，并將“出口特區(qū)”改為“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”；到1992年，在現(xiàn)在羅湖區(qū)的人民南和老東門、南山區(qū)的蛇口，現(xiàn)代商圈的雛型初步顯現(xiàn)，深圳經(jīng)濟(jì)中心初顯端倪；80－90年代，國(guó)貿(mào)、東門領(lǐng)航深圳經(jīng)濟(jì)；90年代，華強(qiáng)北商圈崛起，深圳經(jīng)濟(jì)中心逐漸西移；在城市發(fā)展的西移過(guò)程中，羅湖地區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位減弱。

中航城位于深圳城市發(fā)展西移后城市中心區(qū)。692-2、深圳市城市化進(jìn)程歷史1980年5月，中共中央和國(guó)務(wù)院本案3-1、上步區(qū)城市價(jià)值——位置深圳城市中心核

上步區(qū)、中心公園與現(xiàn)有CBD共同處于深圳市中心核現(xiàn)有CBD中心公園上步區(qū)城市主要交通干線70本3-1、上步區(qū)城市價(jià)值——位置深圳城市中心核上步區(qū)、中3-2、上步區(qū)城市價(jià)值——建筑容量與規(guī)劃定位在規(guī)劃委員會(huì)公布的1998-2010深圳市總體規(guī)劃中：★上步工業(yè)區(qū)+中心公園定位為商貿(mào)、居住、休閑；★現(xiàn)有CBD定位為行政、文化、商務(wù)、商業(yè);★現(xiàn)有CBD，規(guī)劃建筑容量744萬(wàn)㎡，上步工業(yè)區(qū)+中心公園規(guī)劃建筑容量463萬(wàn)㎡。713-2、上步區(qū)城市價(jià)值——建筑容量與規(guī)劃定位在規(guī)劃委員會(huì)公布休閑3-3、上步區(qū)城市價(jià)值——片區(qū)功能定位根據(jù)深圳市規(guī)劃，確定上步區(qū)、華強(qiáng)北、中心公園定位為：華強(qiáng)北+中航城街區(qū)商業(yè)、商務(wù)中心公園上步區(qū)72休閑3-3、上步區(qū)城市價(jià)值——片區(qū)功能定位根據(jù)深圳市規(guī)劃，確3-4、商圈對(duì)比分析中航城是深圳城市化進(jìn)程的里程碑，上海賓館具有歷史意義。733-4、商圈對(duì)比分析中航城是深圳城市化進(jìn)程的里程碑，上海賓館城市中心核4、中航城區(qū)域位置改造后中航城將成為深圳華強(qiáng)北商圈的新標(biāo)志中航城——華強(qiáng)北商圈新標(biāo)志華強(qiáng)北——深圳商業(yè)第一商圈74城市中心核4、中航城區(qū)域位置改造后中航城將成為深圳華強(qiáng)北商圈4、中航城城市價(jià)值中航城與華強(qiáng)北其他單體項(xiàng)目相比，具有集群規(guī)模優(yōu)勢(shì)。中航城全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和超高層建筑，將成為華強(qiáng)北片區(qū)的新的區(qū)域地標(biāo)。中航城南起深南路，北至振華路，西起富華路，東至中航路，占地面積10多萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)60萬(wàn)平方米。754、中航城城市價(jià)值中航城與華強(qiáng)北其他單體項(xiàng)目相比，具第二環(huán)節(jié)中航城項(xiàng)目?jī)r(jià)值76第二環(huán)節(jié)中航城項(xiàng)目?jī)r(jià)值26中航城現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)目標(biāo)和手段邊界范圍地段價(jià)值物業(yè)分布現(xiàn)狀交通體系現(xiàn)狀77中航城現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)目標(biāo)和手段邊界范圍地段價(jià)值物業(yè)分布現(xiàn)狀交通體系1、邊界范圍振華路深南路中航路華富路振中路中航城南起深南路，北至振華路，西起華富路，東至中航路，占地面積10萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)60萬(wàn)㎡781、邊界范圍振華路深南路中華振中路中航城南起深南路，2、地段價(jià)值1、地段位置：位于城市中心核2、商業(yè)價(jià)值：可達(dá)性好，交通便利處于華強(qiáng)北成熟商圈擁有高密度人流、車流3、生態(tài)資源：147萬(wàn)平方米深圳中心公園4、生活價(jià)值：商業(yè)配套完善，生活資源豐富5、文化價(jià)值：深圳城市化進(jìn)程的見(jiàn)證者、執(zhí)行者；上海酒店成為深圳城市化進(jìn)程的代表，具歷史價(jià)值；市場(chǎng)自發(fā)形成飲食文化、休閑文化氛圍。792、地段價(jià)值1、地段位置：位于城市中心核293、中航城改造再開(kāi)發(fā)目標(biāo)/手段最高的土地價(jià)格和租金最高人流、車流量最高的服務(wù)集中性價(jià)值最大化交通立體化制造“多地面”商業(yè)立體化立體景觀化休閑文化打造+++目標(biāo)手段最具文化氣質(zhì)的區(qū)域803、中航城改造再開(kāi)發(fā)目標(biāo)/手段最高的土地價(jià)格和租金最高人流、第三環(huán)節(jié)項(xiàng)目基本定位81第三環(huán)節(jié)項(xiàng)目基本定位31現(xiàn)有CBD缺陷片區(qū)全新功能定位全新CBD結(jié)構(gòu)中航城定位82現(xiàn)有CBD缺陷片區(qū)全新功能定位全新CBD結(jié)構(gòu)中航城定位321、現(xiàn)有CBD缺陷主導(dǎo)功能商業(yè)功能現(xiàn)有CBD商務(wù)、行政、文化完善功能需要缺乏=綜合CBD主導(dǎo)功能零售商業(yè)辦公+831、現(xiàn)有CBD缺陷主導(dǎo)功能商業(yè)功能現(xiàn)有CBD商務(wù)、行政、文化2、全新CBD結(jié)構(gòu)表深圳市中心核——CBD+亞核：現(xiàn)有CBD亞核：中心公園+上步區(qū)（中航城、華強(qiáng)北）功能定位互補(bǔ)商務(wù)、行政、文化商業(yè)、居住、休閑CBD西隅CBD東隅市政大型場(chǎng)館文化沿襲深圳歷史文脈/開(kāi)放式休閑文化842、全新CBD結(jié)構(gòu)表深圳市中心核——CBD+亞核：亞核：中心國(guó)際案例——新加坡新達(dá)城綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新加坡CBD：高級(jí)商務(wù)辦公樓集中區(qū)新達(dá)城片區(qū)●與新加坡CBD僅一河之隔，共同構(gòu)成完整城市中心核統(tǒng)一體；●總建筑面積65萬(wàn)平方米：－世界項(xiàng)級(jí)新加坡國(guó)際會(huì)展中心（6層）－4棟45層辦公樓、1棟18層辦公樓－新加坡最大購(gòu)物中心、財(cái)富之泉－地下停車3200個(gè)●新加坡最大的集會(huì)議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例。85國(guó)際案例——新加坡新達(dá)城綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新加坡CBD：高級(jí)商務(wù)辦25星酒店辦公購(gòu)物中心文化演藝中心會(huì)展中心新加坡河財(cái)富之泉+最大購(gòu)物中心辦公6星酒店5星酒店辦公中心綠化公園購(gòu)物中心地下通道、商場(chǎng)地鐵站去CBD新加坡新達(dá)城綜合規(guī)劃8625星酒店辦公購(gòu)物中心文化演藝中心會(huì)展中心新加坡河財(cái)富之泉+中航城與新達(dá)城對(duì)比啟示中航城新達(dá)城CBD東隅城市功能補(bǔ)充華強(qiáng)北、地鐵、CBD商機(jī)可達(dá)性好地理位置佳較為成功的開(kāi)發(fā)模式依托實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)背景與CBD功能互補(bǔ)：CBD:商務(wù)辦公為主新達(dá)城：商業(yè)、酒店、商務(wù)辦公片區(qū)外地鐵站+地下通道立體交通、立體商業(yè)、立體景觀VS87中航城與新達(dá)城對(duì)比啟示中航城新達(dá)城VS37從區(qū)域規(guī)模、消費(fèi)品銷售總額、交通等方面，可以確定中心公園+上步區(qū)的地位：A是深圳市中心核中一部分——城市亞核，屬于CBD東隅BCBD東隅與現(xiàn)有CBD——西隅形成功能差異，是現(xiàn)有中心區(qū)行政功能的補(bǔ)充和完善；C是深圳城市化進(jìn)程里程碑和見(jiàn)證者；D是市場(chǎng)自發(fā)形成的開(kāi)放、休閑的商業(yè)街區(qū)；E是深圳城市精英文化的核心表現(xiàn)。3、片區(qū)全新功能定位88從區(qū)域規(guī)模、消費(fèi)品銷售總額、交通等方面，可以確定中心4、中航城基本定位城市地位定位：城市亞核——CBD東隅新地標(biāo)項(xiàng)目功能定位：深圳CBD核心圈·新都會(huì)綜合體旗艦894、中航城基本定位城市地位定位：城市亞核——CBD東隅新地標(biāo)第四環(huán)節(jié)建立工作模型系統(tǒng)90第四環(huán)節(jié)建立工作模型系統(tǒng)40一、建立工作模型系統(tǒng)具體工作模型系統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式一盈利模式二規(guī)劃篇三交通篇四商業(yè)篇五商務(wù)篇六經(jīng)濟(jì)篇七推廣模式八91一、建立