設備設施服務標準及制度

設備設施服務標準及制度一、設備設施服務管理標準1、維修員熟悉生活區(qū)結構，了解空調、制冷、制熱、電器等設施設備的種類、分布和安全要求，掌握各類管線的分布、位置、走向和使用情況，研究科學的養(yǎng)護方法，在“安全、可靠、經濟、合理”的前提下，使設備始終處于良好的技術狀態(tài)，保證其正常用行。2、設施、設備維護保養(yǎng)的管理設施，設備管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的關鍵，熟練的掌握設備管理技術保證所有設備的正常運行，保持設備、設施的最佳狀態(tài)，延長設備的使用年限；加強對機器的保養(yǎng)，防止故障、事故的發(fā)生，努力節(jié)省能源，降低運行成本。具體檢修保養(yǎng)如下：(1)自控系統(tǒng)的管理：消防報警系統(tǒng)：煙感探頭測試每年檢查一次；報警盤每年清潔不少于2次；探頭檢查每年一次；蓄電池檢查每年不少于一次；消防門警鎖、電池每年檢查一次。消防系統(tǒng)：每天對大樓控制機檢查一次；每月對消防火閥水源開關、煙感頭警鈴等檢查一次；每半年對加壓風機，火幕控制閥的聯(lián)動檢查一遍。供水、排水設施的管理：值班人員要對其進行日常保養(yǎng)、安全操作，檢查其運行情況是否正常，自動控制是否良好，每周末檢查和保養(yǎng)閘閥、逆流網、水表、聯(lián)軸器、水泵軸承加油；每季度對泵體進行檢查，更換易損部件，對排水系統(tǒng)每月進行一次清理檢查井，確保排水暢通。地下室的污水池要隨時排凈。消防水系統(tǒng)閥門管道檢修每年不少于2次；外網地溝管理閥門每年檢查保養(yǎng)不少于1次；以上的檢查維修、保養(yǎng)內容要做好記錄，并由主管部門檢查驗收并簽字入檔。（3）供電設備的管理；值班人員要日常檢查，無缺陷，各連接處無跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號燈是否齊全，計量表是否準確，配電室溫度是否符合標準，確保其正常運行，對突然停電原因應盡快查找，及時報告主管部門領導，同時檢查各線路的開關安全情況，并記錄好配電盤運行情況和停電原因。對各類電機每半年保養(yǎng)檢修一次，各樓層的配電室及電閘設備每月檢查保養(yǎng)一次，高壓開關柜安全工具集避雷器每年一次耐壓測試，低壓開關柜每年清潔除塵一次。二、設備綜合管理規(guī)程1、機電設備的編號按公司統(tǒng)一編號進行；（1）以設備的機組整體為編號對象，不含機電設備的主要部件和配套部件。（2）對機電設備進行I、II、III分類編號方式：—（X）X—X/Y—XXX總編號一同類設備的編號關系設設備安裝樓層設備安裝樓層號設備安裝樓號設備名稱注：代表名稱拼音字母簡寫X:代表數(shù)字Y:代表數(shù)字（3）機電設備一經編號，須掛牌標示，并應保持相對穩(wěn)定.（4）所有機電設備的值班、檢查、維修保養(yǎng)在填寫相關記錄時，必須統(tǒng)一使用機電設備的確定編號。2、設備卡（1）設備卡具體要求：a、字體的大小由設備名稱字數(shù)多少而確定；b、設備名稱，編號應與設備臺帳一致；c、設備卡用白紙黑字外套塑封；d、公司司標一般用原色，也可用黑色；f、設備卡可由公司企發(fā)部統(tǒng)一制作。（2）設備卡圖樣（略）設備名稱設備編號（3設備卡應張貼與設備上便于識別的固定部位，卡片如有污損則應更換。3、設備臺帳（1）物業(yè)服務中心工程部對轄區(qū)的設備設施按系統(tǒng)登記填寫《設備清單》（2）依據(jù)《設備清單》逐臺建立《設備臺帳》。（3）每份《設備臺帳》背面的空格表應記錄該設備的重大事故，重要部位的維保中大修及零配件更換等相關內容，并寫明日期，維修單位或維修人。（4）每臺套）設備的帳、卡、物應保持一致。4、設備狀態(tài)標識（1）工程部應對設備狀態(tài)進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。（2）設備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及不同情況的警示牌等伽嚴禁合閘）。（3）正常運行中的設備可不予標識。（4）設備狀態(tài)確定后，由設備操作人員及時將設備狀態(tài)標識置于設備明顯處（5）設備狀態(tài)改變，標識應隨之改變。（6）采用的標識牌由公司統(tǒng)一購置。5、設備保養(yǎng)制度。（1）日常維修保養(yǎng)。指經常性的保養(yǎng)工作，包括日常巡視檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經常運行的機械進行盤車、試車。如正壓風機、消防泵、排水泵等）發(fā)現(xiàn)故障及時排除，做好日常巡視檢查記錄。（2）一級保養(yǎng)對設備進行檢查，檢測、根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗，調整，維修更換：對電機進行絕緣搖測：對電氣設備清掃，檢查儀表、電器開關接線端；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換、功能檢查；對管道、風道局部除銹、防腐、刷漆:對各種主要閥門滲漏，故障進行處理。（3）二級保養(yǎng)對設備進行全面清洗、調整、部分解體檢查和局部修理更換易損件等；對電機進行絕緣檢測，抽芯檢查、清理、軸承上油；對電氣設備全面清掃；母線、導線，電器端子除氧化、緊固、校驗儀表；搖測絕緣電阻對電子設備除塵，插接件接清洗，系統(tǒng)功能參數(shù)測試；各管道、風道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門滲漏，故障處理或更換。6、設備設施維修保養(yǎng)工作程序（1）工程部根據(jù)轄區(qū)設備設施的使用年限、使用頻度、年故障率、隱患、腐蝕、噪音等綜合運行情況，每年12月20日前制定下年度《設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》。（2）由物業(yè)服務中心報請公司領導或業(yè)主單位審批。（3）公司領導批準由公司出資的計劃項目。（4）業(yè)主單位批準由業(yè)主出資的計劃項目。（5）對于需要外委測試\維修保養(yǎng)項目要填寫外委申請。（6）項目審批后，工程部負責制定各項目的備品、備件，填寫《物品采購計劃表》并按計劃項目組織實施。（7）工程部主管和有關技術人員共同監(jiān)督驗收將維保實施情況填入《設備設施維修保養(yǎng)記錄》。7、設備故障、事故處理程序（1）設備故障：指設備設施因部件損壞、失效、超載、超電壓電流、短路、潤滑不良、違章操作等因素不能正常工作，或造成停機停電，經事后維修而可恢復正常工作。（2）設備設施發(fā)生故障，工程維修人員及時排除或通知有關單位維修，盡快恢復正常運行。（3）工程維修人員必須將故障處理情況認真填入《設備維修記錄》，不得疏漏隱瞞。（4）設備事故：凡是發(fā)轄區(qū)較大范圍、較長時間有關系統(tǒng)不能正常工作，造成的停電、停水、停梯嚴重影響辦公活動，或設備損壞嚴重修復費用在20元以上者。（5）發(fā)生設備事故物業(yè)服務中心必須及時報告公司領導，同時組織人員或有關單位按應急程序進行搶修。（6）設備事故處理后，由物業(yè)服務中心負責人召集工程部有關人員和單位參加事故分析會，工程部主管寫出分析意見、防范措施由物業(yè)服務中心負責人簽閱上報公司領導。8、設備技術資料管理（1）物業(yè)接管機電設備的資料應包括：a、機電設備出廠合格證；b、機電設備使用說明書；c、機電設備安裝、調試報告；d、設備保修卡，維保協(xié)議。（2）設備資料在設備交接驗收時，由物業(yè)接管驗收小組向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)，填寫《物業(yè)接管資料移交清單》。（3）對于發(fā)展商尚未移交的資料或資料不全、不真實等問題，物業(yè)接管驗收小組應該將問題逐項記入《接管驗收資料遺留問題登記表》。（4）機電設備的臺帳、運行、維修保養(yǎng)記錄，與隨機資料圖冊構成設備的全部檔案內容。（5）設備的檔案資料應整理裝訂，物業(yè)服務中心專人專柜保存。9、設備管理值班制度（1）工程部維修值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人員替崗，并交代離崗的時間和去向。（2）根據(jù)操作規(guī)程和崗位職責的要求，密切注視所管設備的運行情況，按規(guī)定巡視檢查，及時排除設備故障，按計劃進行設備設施的維修保養(yǎng)并做好相關記錄。（3）維修值班人員必須隨身攜帶對講機，調到規(guī)定頻道，隨時接收客服部報修指令。（4）維修值班人員接到報修后，應攜帶有關工具迅速前往維修，按業(yè)主報修流程序進行、認真填寫《業(yè)主報修單》和《業(yè)主報修回執(zhí)單》，等工作內容詳細記入《工作記錄本》。（5）維修值班人員，交接班人員應提前做好交接班準備工作。（6）交班人員應主動、簡要的向接班人員介紹值班和設備運行情況，重點講明接班后有連續(xù)性的工作內容。（7）接班人員應查看記錄，檢查儀器、工具、對講機等是否齊全。無誤后共同在《工作記錄本》上簽字。（8）有下列情況之一不能交接班：a、接班人員未到崗，交班人員不準下班；b、交接班準備工作未完成；c、在設備故障、事故處理未完成時，由交班人員負責處理接班人員協(xié)助；d、接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人10、各類記錄（1）《設備清單》。（2）《設備臺帳》。（3）《設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》。（4）《設備外委維修保養(yǎng)申請表》。（5）《物品采購計劃表》。（6）《設備設施維修保養(yǎng)記錄表》。（7）《設備維修記錄》。（8）《設備事故報告單》（10）《物業(yè)接管資料移交清單》。（11）《接管驗收遺留問題登記表》。（12）《工作記錄本》。（13）《業(yè)主報修單》。（14）《業(yè)主報修回執(zhí)單》。三、工程主管（項目經理兼任）崗位職責1、全面負責物業(yè)管理相關人員的管理、監(jiān)督、指導、培訓、考核等工作，服從業(yè)主的管理和考核，物業(yè)管理項目應達到“江蘇省物業(yè)管理優(yōu)秀單位”標準。2、負責項目區(qū)域所有設備、設施系統(tǒng)（供電、空調、給排水、電梯、電話、衛(wèi)星及有線電視、消防等）的管理、維護等；3、確保所管轄系統(tǒng)設備的安全運行是主管的重要任務，主管對下屬人員和所屬系統(tǒng)設備負有全面的管理責任，要求作如下檢查：⑴主要設備的運行技術狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。⑵檢查下屬崗位紀律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。⑶現(xiàn)場督導重要維修工程施工，控制工作質量與進度。⑷實地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施。⑸審閱運行報表，掌握所屬系統(tǒng)當天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時杜絕浪費現(xiàn)象。4、設備發(fā)生故障及時組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時組織處理，做好技術把關工作，保證所管轄系統(tǒng)設備處于優(yōu)良的技術狀態(tài)；做到"三不漏"（不漏油、不漏氣、不漏水）、"五良好"（使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好）。5、負責制定所管轄系統(tǒng)運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施，使本系統(tǒng)設備在保證安全運行的前提下，力圖節(jié)省能耗。6、負責制定所管轄系統(tǒng)設備月度和年度的維修保養(yǎng)計劃和備品、備件計劃,定期報送管理處經理審定，并負責組織安排維修保養(yǎng)計劃的實施，制定工作標準，督導下屬保證工作質量，提高工作效率。7、切實執(zhí)行上級指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅持周而復始的設備維修保養(yǎng)制度，做到"三干凈"（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、"四不漏"（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）。嚴格檢查督導下屬。8、針對下屬員工的技術狀態(tài)和思想狀況，編制培訓計劃，經常對下屬員工進行職業(yè)道德、物業(yè)服務意識教育和專業(yè)技術知識培訓。9、審核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督促下屬做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月整理歸檔。四、工程維護維修工崗位職責1、嚴格執(zhí)行公司各項管理制度，按規(guī)范著裝整齊，姿態(tài)端正，精神飽滿地開展工作。2、負責項目內房屋公共部分，水、電等公共設施的維修養(yǎng)護管理和向業(yè)主提供有償維修服務。3、熟悉項目內各類房屋的分布狀況、房屋內外結構，了解項目附屬設施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況、管線主控制位置，以及項目內各種設備的性能和使用狀況；做好各階段性的設備保養(yǎng)和檢查工作，對項目內突發(fā)的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，應以最快的時間修繕。4、執(zhí)證上崗，在熟悉技術專業(yè)的基礎上，努力學習水、電、氣、土建等基本知識和操作規(guī)范，爭取做到一專多能，適應維修工作的需要。5、定期巡視項目內設備系統(tǒng)，掌握公用設施的運行狀況，保證上下水、排污管道暢通，發(fā)現(xiàn)問題及時報告并處理。6、嚴格交接班制度，迅速有效地完成服務中心等接報的各項維修任務并認真做好有關記錄，將維修結果單反饋給部門主管。7、按崗位操作規(guī)范的要求提供服務，確秩序維護全，不斷提高業(yè)務技能，保證維修質量。8、禮貌對待業(yè)主，提供服務時要求：小修及時完成；維修時佩帶胸牌，背工具包、態(tài)度熱情，服務周到；維修結束請業(yè)主簽字確認，填寫工作記錄。9、愛護工具，不得將工具私自外借，更不得將物業(yè)服務中心維修材料私自送人。10、完成上級領導交辦的其他任務。五、智能化技術工崗位職責1、負責對管轄范圍內的安防、消防等智能化系統(tǒng)的正常運行與維修養(yǎng)護。2、熟悉管轄范圍內的智能化系統(tǒng)的分布、運行等技術資料，對相關資料進行