第七章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)課件

第七章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)1第七章建筑物區(qū)分所有權(quán)

第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)概述一、業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念及特征（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念法國：住宅分層所有權(quán)意大利和英國：公寓所有權(quán)、單位所有權(quán)、水平財產(chǎn)權(quán)美國：

公寓所有權(quán)瑞士：樓層所有權(quán)、分層建筑物所有權(quán)日本：建筑物區(qū)分所有權(quán)第七章建筑物區(qū)分所有權(quán)第一節(jié)建筑物區(qū)分所有2第十章建筑物區(qū)分所有權(quán)

是指建筑物的共同所有人對建筑物專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

（一）各種學說1、一元論：專有權(quán)說（法國法典）和共有權(quán)說2、二元論說3、新一元論說（享益部分說）4、三元論說第十章建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物的共同所有人對建筑物3

德國美因茲大學(Mainz)貝爾曼教授于上世紀五十年代提出.1951年3月15日《德國住宅所有權(quán)法》采納。

A.業(yè)主對專有部分的權(quán)利：單獨所有權(quán)。專有部分。

B.業(yè)主對共有部分享有權(quán)利，承擔義務(wù)。共有所有權(quán)。

C.成員權(quán)（管理權(quán)）。

應采三元論德國美因茲大學(Mainz)貝爾曼教授于應采三元論4建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共有權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分共有權(quán)業(yè)主大會5業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

《中華人民共和國物權(quán)法》第六章專有部分享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共有部分的持份權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主組織的成員權(quán)”業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

《中華人民共和國物權(quán)法》第六章專有部6（二）業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征物權(quán)法第70條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：集合性（復合性）或內(nèi)容具有多樣性一體性專有所有權(quán)的主導性（二）業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征物權(quán)法第70條規(guī)定：業(yè)主對建7專有所有權(quán)的主導性在構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素中，專有所有權(quán)具有主導性。表現(xiàn)在：區(qū)分所有人取得專有所有權(quán)即取得了共有權(quán)和成員權(quán)專有所有權(quán)大小，決定區(qū)分所有權(quán)人共有權(quán)和成員權(quán)的大小在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共有權(quán)和成員權(quán)則不需要單獨登記。區(qū)分所有人轉(zhuǎn)讓其建筑物專有部分所有權(quán)的，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利視為一并轉(zhuǎn)讓。專有所有權(quán)的主導性在構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素中，專有所有8二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類（一）建筑物區(qū)分所有的條件1.物理形態(tài)方面，建筑物必須能夠被區(qū)分所有：必須能夠為除國家以外的主體所有的建筑物；構(gòu)造上能夠區(qū)分為兩個或兩個以上獨立的部分，且應上下四周閉合，形成獨立的空間，具有獨立的功能；除專有之外，還需有共有部分。

2.事實上已經(jīng)被區(qū)分所有二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類（一）建筑物區(qū)分所有的條件9（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型

指對房屋（建筑物）擁有的與其他部分區(qū)別開來的某一特定部分的所有權(quán)。共分三種：1、縱割式。一般指連棟式和雙并式等縱切為數(shù)戶的建筑物。

2、橫割式。上下橫切分層所有的建筑物。

3、縱橫分割式。上下橫切分層所有的建筑物。（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型10第二節(jié)專有所有權(quán)與共有所有權(quán)一、專有所有權(quán)（一）概念與性質(zhì)涵義：區(qū)分所有人對其專有部分所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。專有所有權(quán)的性質(zhì)，通說是空間所有權(quán)第二節(jié)專有所有權(quán)與共有所有權(quán)一、專有所有權(quán)11第二節(jié)專有所有權(quán)與共有所有權(quán)（二）專有所有權(quán)的客體及范圍專有部分：指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他支配可能性的建筑物部分。表現(xiàn)為構(gòu)造上的獨立性和使用上的獨立性。區(qū)分標準：a壁心說；b空間說；c最后粉刷表層說；d壁心說＋最后粉刷表層說

第二節(jié)專有所有權(quán)與共有所有權(quán)（二）專有所有權(quán)的客體及范12專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分之壁心說墻體地板天花墻體中心線專有部分之壁心說13專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分之空間說墻體地板天花墻體中心線專有部分之空間說14專有部分之最后粉刷層說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層壁心說及最后粉刷層說對內(nèi)以壁心說，對外以最后粉刷層說專有部分之最后粉刷層說15專有部分的認定第2條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。專有部分的認定第2條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位16（四）專有所有權(quán)的內(nèi)容

1.業(yè)主的權(quán)利2.業(yè)主的義務(wù)不得違反使用目的

維護建筑物牢固與完整及時對專有部分進行修繕準許進入3.相鄰關(guān)系（四）專有所有權(quán)的內(nèi)容1.業(yè)主的權(quán)利17專有部分所有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責任占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權(quán)按本來用途、目的使用專有部分維護建筑物安全、外觀美觀獨自承擔專有部分的責任與費用不得隨意變更通過專有部分的各種共用管線尊重維護環(huán)境衛(wèi)生、安寧、當?shù)厣屏硷L俗相互容忍停止侵害消除危險排除妨礙恢復原狀賠償損失處分專有部分所有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責任占有收益使用裝修、改良、修繕排18二、共有所有權(quán)（一）含義也稱“共有部分持分權(quán)”或“持分共有所有權(quán)部分”，是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。二、共有所有權(quán)（一）含義19（二）特征與性質(zhì)主體身份的復合性客體范圍的廣泛性內(nèi)容的多樣性種類的多樣化權(quán)利變動的從屬性按份共有共同共有依建筑物的種類而區(qū)分（二）特征與性質(zhì)主體身份的復合性按份共有20共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分。對共有部分享有的權(quán)利稱為共有權(quán)。共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分，建筑物的共有部分及附屬物，僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分。共有部分的法律特點：1、從屬性和不可分割性：共有部分與專有部分不可分離2、區(qū)分所有人對共有部分所享有的權(quán)利主要是法定的3、各區(qū)分所有人對共有部分享有的共有權(quán)利既可以是按份共有，也可以是共同共有共有部分的范圍共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他21確定專有部分與共有部分范圍對物業(yè)管理的意義與作用：內(nèi)容：專有部分——專項服務(wù)、特約服務(wù)共有部分——常規(guī)服務(wù)責任：專有部分——業(yè)主自己負責共有部分——物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會分別負責費用：專有部分——業(yè)主自己承擔共有部分——物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會決議的分攤權(quán)利與義務(wù)不同有利于解決糾紛確定專有部分與共有部分范圍對物業(yè)管理的意義與作用：22共有部分的所有權(quán)

1.業(yè)主共有的范圍：

第3條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。共有部分的所有權(quán)1.業(yè)主共有的范圍：23車庫、車位《物權(quán)法》74條第1款：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。第五條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定.前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例?！段餀?quán)法》第74條第3款：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。車庫、車位《物權(quán)法》74條第1款：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽24架空層、停車場、會所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯架空層、停車場、會所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DE25（四）共有權(quán)的內(nèi)容共有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責任持分占有收益使用裝修、改良、修繕處分權(quán)相鄰權(quán)按規(guī)劃設(shè)計功能使用共有部分維護和保存共有部分按持分比例承擔共有部分的責任與費用按時交納物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會決議的分攤費用不得單獨處分共有部分停止侵害消除危險排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失清償拖欠費用（四）共有權(quán)的內(nèi)容共有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責任持分占有收益使用裝修26第三節(jié)業(yè)主的成員權(quán)一、概說（一）概念：又稱成員權(quán)，指建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團體的一成員而享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)。（二）特征1.基于區(qū)分所有人間的共同關(guān)系而產(chǎn)生；2.獨立于專有所有權(quán)與共有所有權(quán)以外而與其并列；3.具有永續(xù)性；4.與專所有權(quán)、共有所有權(quán)密不可分的權(quán)利。第三節(jié)業(yè)主的成員權(quán)一、概說27（三）行使成員權(quán)的團體形式業(yè)主大會業(yè)主委員會（三）行使成員權(quán)的團體形式業(yè)主大會28二、業(yè)主成員權(quán)的內(nèi)容業(yè)主大會組織的成員權(quán)權(quán)利義務(wù)參與管理權(quán)選聘權(quán)選舉權(quán)監(jiān)督權(quán)請求權(quán)服從、執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則遵守物業(yè)管理服務(wù)合同接受、服從業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù)按時交納物業(yè)管理費、專項維修資金業(yè)主大會決議的分攤費用共同承擔業(yè)主大會、業(yè)主委員會的民事責任參加業(yè)主大會通過業(yè)主大會形成決議、決定通過業(yè)主大會制訂、修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則通過業(yè)主大會制訂、修改物業(yè)管理制度、規(guī)定選舉、被選舉、罷免業(yè)主委員會成員通過招標投標等方式簽訂物業(yè)管理合同參與物業(yè)管理活動責任主體之間相互監(jiān)督請求分配共有收益請求正當管理共同事務(wù)請求召開業(yè)主大會會議請求追究侵權(quán)或違約責任遵守物業(yè)管理制度、規(guī)定二、業(yè)主成員權(quán)的內(nèi)容業(yè)主大會組織的成員權(quán)權(quán)利義務(wù)參與管理權(quán)選29業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人《物業(yè)管理條例》規(guī)定的房屋所有權(quán)人《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條：依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定30夫妻共同財產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記

業(yè)主業(yè)主身份類別沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記

夫妻個人財產(chǎn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押……不得對抗第三人夫妻共同財產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記業(yè)主業(yè)主身份類別沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記31業(yè)主總?cè)藬?shù)I.

產(chǎn)權(quán)證書擁有者

未婚人士已婚，屬于夫妻個人財產(chǎn)已婚，屬于夫妻共同財產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者

簽訂了售房合同并獲得實際交付者業(yè)主總?cè)藬?shù)I.產(chǎn)權(quán)證書擁有者未婚人士已婚，屬于夫妻個人財32業(yè)主總?cè)藬?shù)第九條物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主總?cè)藬?shù)第九條物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)?3第四節(jié)區(qū)分所有建筑物的管理一、含義區(qū)分所有建筑物的管理，是指為維持區(qū)分所有建筑物的物理機能，并充分發(fā)揮其社會的、經(jīng)濟的機能，而對之所為的一切經(jīng)營活動。包括物的管理與人的管理（一）物的管理建筑物基地附屬設(shè)施第四節(jié)區(qū)分所有建筑物的管理一、含義34（二）人的管理不當毀損行為不當使用行為妨害生活的行為（二）人的管理35對人的管理第十四條建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。對人的管理第十四條建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主36對人的管理第十五條業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。對人的管理第十五條業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相37（一）管理方式1、自主管理與委托管理2、管理人方式與非管理人方式3、法人管理與非法人管理（一）管理方式1、自主管理與委托管理38（二）管理規(guī)約：1、含義與性質(zhì)：是區(qū)分所有人管理團體的最高自治規(guī)范，具有區(qū)分所有人管理團體的根本性自治規(guī)則的性質(zhì)。2、設(shè)定、變更與廢止3、規(guī)約事項：基礎(chǔ)法律關(guān)系事項、共同事務(wù)事項、之間的利害關(guān)系的調(diào)整事項等。4、規(guī)約的效力5、規(guī)約的保管和閱覽（二）管理規(guī)約：39（三）管理團體1、管理團體的形成2、立法模式非法人人格（德國）法人人格（法國、新加坡模式）組合法人（附條件承認，日本模式）判例實務(wù)上的法人人格（美國模式）3、法人化的利弊4、應采日本模式（三）管理團體1、管理團體的形成40第七章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)41第七章建筑物區(qū)分所有權(quán)

第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)概述一、業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念及特征（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念法國：住宅分層所有權(quán)意大利和英國：公寓所有權(quán)、單位所有權(quán)、水平財產(chǎn)權(quán)美國：

公寓所有權(quán)瑞士：樓層所有權(quán)、分層建筑物所有權(quán)日本：建筑物區(qū)分所有權(quán)第七章建筑物區(qū)分所有權(quán)第一節(jié)建筑物區(qū)分所有42第十章建筑物區(qū)分所有權(quán)

是指建筑物的共同所有人對建筑物專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

（一）各種學說1、一元論：專有權(quán)說（法國法典）和共有權(quán)說2、二元論說3、新一元論說（享益部分說）4、三元論說第十章建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物的共同所有人對建筑物43

德國美因茲大學(Mainz)貝爾曼教授于上世紀五十年代提出.1951年3月15日《德國住宅所有權(quán)法》采納。

A.業(yè)主對專有部分的權(quán)利：單獨所有權(quán)。專有部分。

B.業(yè)主對共有部分享有權(quán)利，承擔義務(wù)。共有所有權(quán)。

C.成員權(quán)（管理權(quán)）。

應采三元論德國美因茲大學(Mainz)貝爾曼教授于應采三元論44建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共有權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分共有權(quán)業(yè)主大會45業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

《中華人民共和國物權(quán)法》第六章專有部分享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共有部分的持份權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主組織的成員權(quán)”業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

《中華人民共和國物權(quán)法》第六章專有部46（二）業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征物權(quán)法第70條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：集合性（復合性）或內(nèi)容具有多樣性一體性專有所有權(quán)的主導性（二）業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征物權(quán)法第70條規(guī)定：業(yè)主對建47專有所有權(quán)的主導性在構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素中，專有所有權(quán)具有主導性。表現(xiàn)在：區(qū)分所有人取得專有所有權(quán)即取得了共有權(quán)和成員權(quán)專有所有權(quán)大小，決定區(qū)分所有權(quán)人共有權(quán)和成員權(quán)的大小在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共有權(quán)和成員權(quán)則不需要單獨登記。區(qū)分所有人轉(zhuǎn)讓其建筑物專有部分所有權(quán)的，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利視為一并轉(zhuǎn)讓。專有所有權(quán)的主導性在構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素中，專有所有48二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類（一）建筑物區(qū)分所有的條件1.物理形態(tài)方面，建筑物必須能夠被區(qū)分所有：必須能夠為除國家以外的主體所有的建筑物；構(gòu)造上能夠區(qū)分為兩個或兩個以上獨立的部分，且應上下四周閉合，形成獨立的空間，具有獨立的功能；除專有之外，還需有共有部分。

2.事實上已經(jīng)被區(qū)分所有二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類（一）建筑物區(qū)分所有的條件49（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型

指對房屋（建筑物）擁有的與其他部分區(qū)別開來的某一特定部分的所有權(quán)。共分三種：1、縱割式。一般指連棟式和雙并式等縱切為數(shù)戶的建筑物。

2、橫割式。上下橫切分層所有的建筑物。

3、縱橫分割式。上下橫切分層所有的建筑物。（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型50第二節(jié)專有所有權(quán)與共有所有權(quán)一、專有所有權(quán)（一）概念與性質(zhì)涵義：區(qū)分所有人對其專有部分所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。專有所有權(quán)的性質(zhì)，通說是空間所有權(quán)第二節(jié)專有所有權(quán)與共有所有權(quán)一、專有所有權(quán)51第二節(jié)專有所有權(quán)與共有所有權(quán)（二）專有所有權(quán)的客體及范圍專有部分：指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他支配可能性的建筑物部分。表現(xiàn)為構(gòu)造上的獨立性和使用上的獨立性。區(qū)分標準：a壁心說；b空間說；c最后粉刷表層說；d壁心說＋最后粉刷表層說

第二節(jié)專有所有權(quán)與共有所有權(quán)（二）專有所有權(quán)的客體及范52專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分之壁心說墻體地板天花墻體中心線專有部分之壁心說53專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分之空間說墻體地板天花墻體中心線專有部分之空間說54專有部分之最后粉刷層說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層壁心說及最后粉刷層說對內(nèi)以壁心說，對外以最后粉刷層說專有部分之最后粉刷層說55專有部分的認定第2條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。專有部分的認定第2條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位56（四）專有所有權(quán)的內(nèi)容

1.業(yè)主的權(quán)利2.業(yè)主的義務(wù)不得違反使用目的

維護建筑物牢固與完整及時對專有部分進行修繕準許進入3.相鄰關(guān)系（四）專有所有權(quán)的內(nèi)容1.業(yè)主的權(quán)利57專有部分所有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責任占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權(quán)按本來用途、目的使用專有部分維護建筑物安全、外觀美觀獨自承擔專有部分的責任與費用不得隨意變更通過專有部分的各種共用管線尊重維護環(huán)境衛(wèi)生、安寧、當?shù)厣屏硷L俗相互容忍停止侵害消除危險排除妨礙恢復原狀賠償損失處分專有部分所有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責任占有收益使用裝修、改良、修繕排58二、共有所有權(quán)（一）含義也稱“共有部分持分權(quán)”或“持分共有所有權(quán)部分”，是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。二、共有所有權(quán)（一）含義59（二）特征與性質(zhì)主體身份的復合性客體范圍的廣泛性內(nèi)容的多樣性種類的多樣化權(quán)利變動的從屬性按份共有共同共有依建筑物的種類而區(qū)分（二）特征與性質(zhì)主體身份的復合性按份共有60共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分。對共有部分享有的權(quán)利稱為共有權(quán)。共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分，建筑物的共有部分及附屬物，僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分。共有部分的法律特點：1、從屬性和不可分割性：共有部分與專有部分不可分離2、區(qū)分所有人對共有部分所享有的權(quán)利主要是法定的3、各區(qū)分所有人對共有部分享有的共有權(quán)利既可以是按份共有，也可以是共同共有共有部分的范圍共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他61確定專有部分與共有部分范圍對物業(yè)管理的意義與作用：內(nèi)容：專有部分——專項服務(wù)、特約服務(wù)共有部分——常規(guī)服務(wù)責任：專有部分——業(yè)主自己負責共有部分——物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會分別負責費用：專有部分——業(yè)主自己承擔共有部分——物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會決議的分攤權(quán)利與義務(wù)不同有利于解決糾紛確定專有部分與共有部分范圍對物業(yè)管理的意義與作用：62共有部分的所有權(quán)

1.業(yè)主共有的范圍：

第3條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。共有部分的所有權(quán)1.業(yè)主共有的范圍：63車庫、車位《物權(quán)法》74條第1款：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。第五條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定.前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。《物權(quán)法》第74條第3款：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。車庫、車位《物權(quán)法》74條第1款：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽64架空層、停車場、會所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯架空層、停車場、會所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DE65（四）共有權(quán)的內(nèi)容共有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責任持分占有收益使用裝修、改良、修繕處分權(quán)相鄰權(quán)按規(guī)劃設(shè)計功能使用共有部分維護和保存共有部分按持分比例承擔共有部分的責任與費用按時交納物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會決議的分攤費用不得單獨處分共有部分停止侵害消除危險排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失清償拖欠費用（四）共有權(quán)的內(nèi)容共有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責任持分占有收益使用裝修66第三節(jié)業(yè)主的成員權(quán)一、概說（一）概念：又稱成員權(quán)，指建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團體的一成員而享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)。（二）特征1.基于區(qū)分所有人間的共同關(guān)系而產(chǎn)生；2.獨立于專有所有權(quán)與共有所有權(quán)以外而與其并列；3.具有永續(xù)性；4.與專所有權(quán)、共有所有權(quán)密不可分的權(quán)利。第三節(jié)業(yè)主的成員權(quán)一、概說67（三）行使成員權(quán)的團體形式業(yè)主大會業(yè)主委員會（三）行使成員權(quán)的團體形式業(yè)主大會68二、業(yè)主成員權(quán)的內(nèi)容業(yè)主大會組織的成員權(quán)權(quán)利義務(wù)參與管理權(quán)選聘權(quán)選舉權(quán)監(jiān)督權(quán)請求權(quán)服從、執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則遵守物業(yè)管理服務(wù)合同接受、服從業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù)按時交納物業(yè)管理費、專項維修資金業(yè)主大會決議的分攤費用共同承擔業(yè)主大會、業(yè)主委員會的民事責任參加業(yè)主大會通過業(yè)主大會形成決議、決定通過業(yè)主大會制訂、修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則通過業(yè)主大會制訂、修改物業(yè)管理制度、規(guī)定選舉、被選舉、罷免業(yè)主委員會成員通過招標投標等方式簽訂物業(yè)管理合同參與物業(yè)管理活動責任主體之間相互監(jiān)督請求分配共有收益請求正當管理共同事務(wù)請求召開業(yè)主大會會議請求追究侵權(quán)或違約責任遵守物業(yè)管理制度、規(guī)定二、業(yè)主成員權(quán)的內(nèi)容業(yè)主大會組織的成員權(quán)權(quán)利義務(wù)參與管理權(quán)選69業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人《物業(yè)管理條例》規(guī)定的房屋所有權(quán)人《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條：依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定70夫妻共同財產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記

業(yè)主業(yè)主身份類別沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記

夫妻個人財產(chǎn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押……不得對抗第三人夫妻共同財產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記業(yè)主業(yè)主身份類別沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記71業(yè)主總?cè)藬?shù)