芳村項目前期策劃報告課件

芳村****路項目市調報告芳村****路項目市調報告項目區(qū)位與地段荔灣區(qū)2005年芳村并入荔灣區(qū)，荔灣區(qū)是廣州中心老八區(qū)之一。但項目屬于原芳村區(qū)，是廣州欠發(fā)達的區(qū)域，經(jīng)濟基礎相對薄弱。芳村主要以茶葉、花卉魚蟲等批發(fā)市場而著稱。項目位于荔灣區(qū)****大道279號，芳村體育中內(nèi)。屬于增滘村管轄范圍。該村位于廣佛邊沿位置，向東得不到廣州政策的扶持，向西也未受惠于佛山的飛速發(fā)展。是廣佛兩城交界位置落后的地區(qū)。雖然近來大力推進廣佛同城發(fā)展，但項目周邊發(fā)展依然沒有起色。廣州市荔灣區(qū)東漖鎮(zhèn)增滘村村域范圍266.72公頃的全村面積內(nèi)的現(xiàn)狀，包括轄內(nèi)增滘、步滘、大和、洪石坊4個自然村，原有耕地2243畝，近年國家征地用作城市建設僅剩下734畝。增滘村轄內(nèi)有增滘、步滘、大和、洪石坊4個自然村，有865戶，人口2789人(其中農(nóng)轉居人口有1900多人)。增滘村在明代成化年間建村，至今已有530年的歷史。（摘自2007年數(shù)據(jù)）2項目區(qū)位與地段荔灣區(qū)2005年芳村并入荔灣區(qū)，荔灣區(qū)是廣州中交通狀況項目北臨****大道。****大道是一條呈東西走向的主干道，廣州市西南部出入口之一。東起花地大道坑口村，經(jīng)東漖大橋、白沙河橋，西跨佛山河道五丫口大橋接佛山市南海區(qū)的海八路，路面寬40～60米。，本案北門（正門）為連接廣州和佛山的主要干道之一——****大道，東面約2公里可至芳村客運站和地鐵坑口站，西面700米處為環(huán)城高速公路出入口，車流量大，交通易達性良好。往來佛山或廣州市各區(qū)都十分方便。****大道車輛川流不息，但還是無法與環(huán)城高速、鶴洞路相比。本案3交通狀況項目北臨****大道。****大道是一條呈東西走向的項目印象本項目比較荒涼，周邊無任何的樓盤以及較為美觀的建筑。以本案為中心，與本案最接近的為廠房和汽車市場，這些都是人流量相對較少的地方。而集聚人氣的城中村均分布在各個角落，村內(nèi)有公交車以及好又多購物中心接送車輛，行經(jīng)****大道人流稀少，走至本案的人流更是罕見。區(qū)域內(nèi)的零售商業(yè)主要集中在城中村內(nèi)，業(yè)態(tài)以服務村民及周邊工廠員工的生活百貨為主，圖中范圍內(nèi)的****大道上幾乎無任何零售商業(yè)，但汽車等專業(yè)性市場較多，多集中在****大道兩旁，這與其便利的交通條件有莫大的關聯(lián)，強有力的運輸系統(tǒng)為產(chǎn)品的運輸提供了巨大的支撐。芳村體育育中心本案車管所加油站城中村至尊高爾夫球場4項目印象本項目比較荒涼，周邊無任何的樓盤以及較為美觀的建筑。項目四至解析：東面：項目位于芳村體育中心內(nèi)，東面正對主會館；往東100米是荔灣區(qū)人民法院，高壓線橫空而過；東北面為城中村步漖村，東面距芳村客運站和坑口地鐵站約2公里；西面加油站，再往西100米為增滘工業(yè)園和大型的汽車銷售市場，車管所也剛好設在附近。項目距離環(huán)城高速公路入口僅700米左右，至廣州花卉博覽中心也不足1000米的距離；南面為體育中心的內(nèi)部網(wǎng)球場，四周被圍墻封閉，只能由北面大門進出；北面為增滘村、汽車銷售市場及其相關的配套服務，本案的北門為****大道，它是到達本案的主要交通，也是廣州至佛山市區(qū)的主要干道之一，車流量大。項目往北約500m左右還有尊至高爾夫球場。東面：芳村體育中心主館、荔灣區(qū)人民法院西面：加油站、增滘工業(yè)園、大型汽車市場、環(huán)城高速公路南面：體育中心內(nèi)部網(wǎng)球場北面：增滘村、汽車市場、省道****大道5項目四至解析：東面：芳村體育中心主館、荔灣區(qū)人民法院5周邊印象:芳村體育中心與法院芳村體育中心位于荔灣區(qū)****大道277號，占地208畝，有網(wǎng)球中心、體育會館、羽毛球館、體育公園等設施。其中網(wǎng)球中心占地約70畝，設有1個網(wǎng)球主場和16個標準網(wǎng)球場，球場表面質地為硬膠地，共有觀眾席3600個，有休息室和停車場，適合蹴球比賽與訓練場地要求；該場曾舉行2001年舉辦九運會網(wǎng)球比賽、2004年廣州國際女子網(wǎng)球公開賽等賽事。由于人少冷清等原因，主場館內(nèi)（項目正對面）的特色餐飲也關門結業(yè)了。場內(nèi)免費停車，看不到有人保管車輛。荔灣區(qū)人民法院位于芳村體育中心東面，僅一墻之隔。6周邊印象:芳村體育中心與法院芳村體育中心位于荔灣區(qū)****大周邊印象關鍵詞：核心商圈區(qū)域內(nèi)的商業(yè)核心位于****中路上，該路段與****大道平行，東西貫穿了大和、增滘以及步漖三個村落。該路段上的商業(yè)主要集中在增南路至增滘南約一段，長約500m，商業(yè)業(yè)態(tài)以服務村民的日用百貨、醫(yī)藥、服飾、五金、通信等為主，商業(yè)氛圍由該街道的兩端向中間遞升，其中華嘉購物中心為區(qū)域商業(yè)最旺的位置，且公交線路與好又多接送車在此設站，因而其租金也是該區(qū)最高值，為100-120元/㎡/月左右，而增南路的租金僅為10-15元/㎡/月，兩者相聚兩百米都不夠，租金卻相差將近10倍。該街道的東段有近十余間商鋪空置，主要是由于東段商鋪前為高爾夫球場圍墻，右為工業(yè)區(qū)，左面離村落有些距離，做零售人流少，專業(yè)市場又正好被拐彎截斷，處于一個尷尬的業(yè)態(tài)定位置，人們更愿意走多幾步去旺一些的華嘉購物中心周邊購物。本案核心商圈7周邊印象關鍵詞：核心商圈區(qū)域內(nèi)的商業(yè)核心位于****中路上周邊印象關鍵詞：工廠由于片區(qū)偏僻，土地房屋的租金價值低，所以吸引了許多勞動密集型的低端工廠設址。8周邊印象關鍵詞：工廠由于片區(qū)偏僻，土地房屋的租金價值低，所周邊印象關鍵詞：城中村與市區(qū)的城中村（如冼村、黃村、梅花村、文沖等）不同，這里的城中村居住的除本地居民外，居住的大都是收入和消費能力較低的工廠的員工和民工。9周邊印象關鍵詞：城中村與市區(qū)的城中村（如冼村、黃村、梅花村周邊印象關鍵詞：車城、車管所由于交通便利，空地面積大，臨主干道展示面寬，租金低，迎合了汽車市場的生存需求。當?shù)刈畲蟮摹败嚦恰笔谴蟛衅囀袌?，場?nèi)經(jīng)營本田、雪佛蘭、別克等中、低檔汽車。車管所上海大眾慶鈴大昌行喜龍汽車市場加油站10周邊印象關鍵詞：車城、車管所由于交通便利，空地面積大，臨主周邊印象關鍵詞：花卉芳村以花卉苗木知名，項目正對面為花卉苗木種植場，芳村東漖傳統(tǒng)盆花基地以及廣州花卉博覽園與項目太約1.5公里。11周邊印象關鍵詞：花卉芳村以花卉苗木知名，項目正對面為花卉苗木小結從周邊印象看，項目的市場租金價值低。12小結從周邊印象看，項目的市場租金價值低。12商業(yè)及租金情況項目東面、南面沒有在營商業(yè)，面面為加油站和新建的汽車賣場。由于汽車賣場的租金在短時間內(nèi)難以調查，東南西三面難以找到租金參考。項目周邊兩公里內(nèi)沒有新樓盤，售價難以找到直接的參照物，只能在坑口、芳村等較大范圍的地域作參考。項目正北面有一條兩車道的路，路兩旁為臨街商租，商鋪為村委物業(yè)，主要經(jīng)營低檔汽修、配件等，物業(yè)裝修破舊，無統(tǒng)一管理工作，商業(yè)形象低端，租金非常低，普遍在15-20元/㎡/月。這樣低的租金在廣州老八區(qū)中實在罕見。13商業(yè)及租金情況項目東面、南面沒有在營商業(yè)，面面為加油站和新建芳村住宅新樓盤售價參考14芳村住宅新樓盤售價參考14初步定位設想初步定位設想定位休閑娛樂為主+中高端特色餐飲為輔為什么不以中高端特色餐飲為主：周邊消費力有限項目東面的特色餐飲“榴蓮小鄉(xiāng)”和本案倒閑推斷，周邊消費力難以支撐大規(guī)模的中高檔餐飲。為什么不做中低檔：項目地理位置偏商圈，周邊無住宅區(qū)，沒有商業(yè)氛圍，不符合中低檔商業(yè)要求；項目交通條件良好，停車便利、停車費低，符合駕車一族的消費要求。為什么要做休閑娛樂：周邊有網(wǎng)球場、羽毛球場、法院、車管所等機關單位，有工廠、汽車賣場，有娛樂性消費要求；沿路的休閑娛樂消費場所不多，但生意較旺，有市場需求。娛樂與餐飲消費相互拉動，一站式消費，增加客戶的消費總額，彌補人流不足的缺陷。16定位休閑娛樂為主+中高端特色餐飲為輔為什么不以中高端需要確認的問題1.項目位于芳村體育中心圍墻內(nèi)，物業(yè)是否與政府機構有關，管理上是否獨立？物業(yè)產(chǎn)權是否清晰、干凈？2.西邊靠加油站的圍墻能否打開，作入口之用？3.從項目短信上介紹，項目1、2、3、5層拍賣，但現(xiàn)場調查，4層和5層目前為客房，1層為客戶大堂。需要確認每層出售的面積？4.出具整棟物業(yè)的平面圖、剖面圖、水電施工圖等一切圖紙，并在上面清晰標注出售部分面積。5.從項目南面、西面看，窗戶少，估計物業(yè)采光可能不如人意，如有時間希望能到實地察看。6.項目之前的是否通過環(huán)評、衛(wèi)評？原消防、衛(wèi)生等證件是否可用？17需要確認的問題1.項目位于芳村體育中心圍墻內(nèi)，物業(yè)是否與政府演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！芳村****路項目市調報告芳村****路項目市調報告項目區(qū)位與地段荔灣區(qū)2005年芳村并入荔灣區(qū)，荔灣區(qū)是廣州中心老八區(qū)之一。但項目屬于原芳村區(qū)，是廣州欠發(fā)達的區(qū)域，經(jīng)濟基礎相對薄弱。芳村主要以茶葉、花卉魚蟲等批發(fā)市場而著稱。項目位于荔灣區(qū)****大道279號，芳村體育中內(nèi)。屬于增滘村管轄范圍。該村位于廣佛邊沿位置，向東得不到廣州政策的扶持，向西也未受惠于佛山的飛速發(fā)展。是廣佛兩城交界位置落后的地區(qū)。雖然近來大力推進廣佛同城發(fā)展，但項目周邊發(fā)展依然沒有起色。廣州市荔灣區(qū)東漖鎮(zhèn)增滘村村域范圍266.72公頃的全村面積內(nèi)的現(xiàn)狀，包括轄內(nèi)增滘、步滘、大和、洪石坊4個自然村，原有耕地2243畝，近年國家征地用作城市建設僅剩下734畝。增滘村轄內(nèi)有增滘、步滘、大和、洪石坊4個自然村，有865戶，人口2789人(其中農(nóng)轉居人口有1900多人)。增滘村在明代成化年間建村，至今已有530年的歷史。（摘自2007年數(shù)據(jù)）20項目區(qū)位與地段荔灣區(qū)2005年芳村并入荔灣區(qū)，荔灣區(qū)是廣州中交通狀況項目北臨****大道。****大道是一條呈東西走向的主干道，廣州市西南部出入口之一。東起花地大道坑口村，經(jīng)東漖大橋、白沙河橋，西跨佛山河道五丫口大橋接佛山市南海區(qū)的海八路，路面寬40～60米。，本案北門（正門）為連接廣州和佛山的主要干道之一——****大道，東面約2公里可至芳村客運站和地鐵坑口站，西面700米處為環(huán)城高速公路出入口，車流量大，交通易達性良好。往來佛山或廣州市各區(qū)都十分方便。****大道車輛川流不息，但還是無法與環(huán)城高速、鶴洞路相比。本案21交通狀況項目北臨****大道。****大道是一條呈東西走向的項目印象本項目比較荒涼，周邊無任何的樓盤以及較為美觀的建筑。以本案為中心，與本案最接近的為廠房和汽車市場，這些都是人流量相對較少的地方。而集聚人氣的城中村均分布在各個角落，村內(nèi)有公交車以及好又多購物中心接送車輛，行經(jīng)****大道人流稀少，走至本案的人流更是罕見。區(qū)域內(nèi)的零售商業(yè)主要集中在城中村內(nèi)，業(yè)態(tài)以服務村民及周邊工廠員工的生活百貨為主，圖中范圍內(nèi)的****大道上幾乎無任何零售商業(yè)，但汽車等專業(yè)性市場較多，多集中在****大道兩旁，這與其便利的交通條件有莫大的關聯(lián)，強有力的運輸系統(tǒng)為產(chǎn)品的運輸提供了巨大的支撐。芳村體育育中心本案車管所加油站城中村至尊高爾夫球場22項目印象本項目比較荒涼，周邊無任何的樓盤以及較為美觀的建筑。項目四至解析：東面：項目位于芳村體育中心內(nèi)，東面正對主會館；往東100米是荔灣區(qū)人民法院，高壓線橫空而過；東北面為城中村步漖村，東面距芳村客運站和坑口地鐵站約2公里；西面加油站，再往西100米為增滘工業(yè)園和大型的汽車銷售市場，車管所也剛好設在附近。項目距離環(huán)城高速公路入口僅700米左右，至廣州花卉博覽中心也不足1000米的距離；南面為體育中心的內(nèi)部網(wǎng)球場，四周被圍墻封閉，只能由北面大門進出；北面為增滘村、汽車銷售市場及其相關的配套服務，本案的北門為****大道，它是到達本案的主要交通，也是廣州至佛山市區(qū)的主要干道之一，車流量大。項目往北約500m左右還有尊至高爾夫球場。東面：芳村體育中心主館、荔灣區(qū)人民法院西面：加油站、增滘工業(yè)園、大型汽車市場、環(huán)城高速公路南面：體育中心內(nèi)部網(wǎng)球場北面：增滘村、汽車市場、省道****大道23項目四至解析：東面：芳村體育中心主館、荔灣區(qū)人民法院5周邊印象:芳村體育中心與法院芳村體育中心位于荔灣區(qū)****大道277號，占地208畝，有網(wǎng)球中心、體育會館、羽毛球館、體育公園等設施。其中網(wǎng)球中心占地約70畝，設有1個網(wǎng)球主場和16個標準網(wǎng)球場，球場表面質地為硬膠地，共有觀眾席3600個，有休息室和停車場，適合蹴球比賽與訓練場地要求；該場曾舉行2001年舉辦九運會網(wǎng)球比賽、2004年廣州國際女子網(wǎng)球公開賽等賽事。由于人少冷清等原因，主場館內(nèi)（項目正對面）的特色餐飲也關門結業(yè)了。場內(nèi)免費停車，看不到有人保管車輛。荔灣區(qū)人民法院位于芳村體育中心東面，僅一墻之隔。24周邊印象:芳村體育中心與法院芳村體育中心位于荔灣區(qū)****大周邊印象關鍵詞：核心商圈區(qū)域內(nèi)的商業(yè)核心位于****中路上，該路段與****大道平行，東西貫穿了大和、增滘以及步漖三個村落。該路段上的商業(yè)主要集中在增南路至增滘南約一段，長約500m，商業(yè)業(yè)態(tài)以服務村民的日用百貨、醫(yī)藥、服飾、五金、通信等為主，商業(yè)氛圍由該街道的兩端向中間遞升，其中華嘉購物中心為區(qū)域商業(yè)最旺的位置，且公交線路與好又多接送車在此設站，因而其租金也是該區(qū)最高值，為100-120元/㎡/月左右，而增南路的租金僅為10-15元/㎡/月，兩者相聚兩百米都不夠，租金卻相差將近10倍。該街道的東段有近十余間商鋪空置，主要是由于東段商鋪前為高爾夫球場圍墻，右為工業(yè)區(qū)，左面離村落有些距離，做零售人流少，專業(yè)市場又正好被拐彎截斷，處于一個尷尬的業(yè)態(tài)定位置，人們更愿意走多幾步去旺一些的華嘉購物中心周邊購物。本案核心商圈25周邊印象關鍵詞：核心商圈區(qū)域內(nèi)的商業(yè)核心位于****中路上周邊印象關鍵詞：工廠由于片區(qū)偏僻，土地房屋的租金價值低，所以吸引了許多勞動密集型的低端工廠設址。26周邊印象關鍵詞：工廠由于片區(qū)偏僻，土地房屋的租金價值低，所周邊印象關鍵詞：城中村與市區(qū)的城中村（如冼村、黃村、梅花村、文沖等）不同，這里的城中村居住的除本地居民外，居住的大都是收入和消費能力較低的工廠的員工和民工。27周邊印象關鍵詞：城中村與市區(qū)的城中村（如冼村、黃村、梅花村周邊印象關鍵詞：車城、車管所由于交通便利，空地面積大，臨主干道展示面寬，租金低，迎合了汽車市場的生存需求。當?shù)刈畲蟮摹败嚦恰笔谴蟛衅囀袌?，場?nèi)經(jīng)營本田、雪佛蘭、別克等中、低檔汽車。車管所上海大眾慶鈴大昌行喜龍汽車市場加油站28周邊印象關鍵詞：車城、車管所由于交通便利，空地面積大，臨主周邊印象關鍵詞：花卉芳村以花卉苗木知名，項目正對面為花卉苗木種植場，芳村東漖傳統(tǒng)盆花基地以及廣州花卉博覽園與項目太約1.5公里。29周邊印象關鍵詞：花卉芳村以花卉苗木知名，項目正對面為花卉苗木小結從周邊印象看，項目的市場租金價值低。30小結從周邊印象看，項目的市場租金價值低。12商業(yè)及租金情況項目東面、南面沒有在營商業(yè)，面面為加油站和新建的汽車賣場。由于汽車賣場的租金在短時間內(nèi)難以調查，東南西三面難以找到租金參考。項目周邊兩公里內(nèi)沒有新樓盤，售價難以找到直接的參照物，只能在坑口、芳村等較大范圍的地域作參考。項目正北面有一條兩車道的路，路兩旁為臨街商租，商鋪為村委物業(yè)，主要經(jīng)營低檔汽修、配件等，物業(yè)裝修破舊，無統(tǒng)一管理工作，商業(yè)形象低端，租金非常低，普遍在15-20元/㎡/月。這樣低的租金在廣州老八區(qū)中實在罕見。