成本逼近法概述

－1－第五章成本逼近法本章教學內容：通過本章教學，能使學生理解成本逼近法的基本概念和原理,熟練掌握成本逼近法的各種計算公式和評估程序。本章教學目的：要求熟練運用成本逼近發(fā)的基本原理和方法評估房地產價格。本章重點與難點：重點是成本逼近法的計算方法及運用,難點是土地增值收益和建筑物折舊的內涵和求取。－2－第一節(jié)基本思路及基本公式第二節(jié)新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟第三節(jié)建房地產評估的操作步驟第四節(jié)舊房地產評估的操作步驟第五節(jié)適用范圍示例第五章房地產評估的成本法－3－第五章房地產評估的成本法這一章的重點和難點

這一部分的難點在于理解如何選擇方法，重點在于方法的運用。－4－第五章房地產評估的成本法含義

成本逼近法是求取評估對象在評估基準日的重新構建價格，然后扣除損耗，以此估算房地產的客觀合理價格或價值的方法。

成本逼近法又稱原價法、成本法、用于舊房地產估價時又稱為重置成本法。－5－第五章房地產評估的成本法特點以成本累加為途徑估價時點現實價格選用社會必要成本一般低于市場價值

－6－第五章房地產評估的成本法程序搜集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等相關資料估算重置價格或重建價格估算建筑物的折舊求取積算價格

－7－第五章房地產評估的成本法基本思路及基本公式

評估值＝重新購建價格－損耗

－8－該公式可針對三類評估對象而具體化新開發(fā)的土地新建的房地產舊的房地產－9－新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟新開發(fā)土地包括填海造田、開山造田、征用農用地后進行“幾通一平”支出等開發(fā)的土地及在城市舊城區(qū)改造等開發(fā)的土地。第五章房地產評估的成本法－10－理解“三地”生地：指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地無基礎設施，或者有部分基礎設施，但尚不具備完全的三通(通道路和臨時水、電)條件，同時地上地下待拆除的房屋、構筑物尚未搬遷拆除。

毛地：指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))，具有三通(通道路和臨時水、電)或者條件更完備的基礎設施，但未進行拆遷的可用于建筑的土地。

熟地：指具有完善的基礎設施，且地面平整，可用于建筑的土地第五章房地產評估的成本法－11－第五章章房房地地產評評估的的成本本法新開發(fā)發(fā)土地地評估估中成成本法法計算算公式式土地價價格＝＝土地地取得得費+土地開開發(fā)費費+稅費+利息+利潤+土地增增值收收益－12－第五章章房房地地產評評估的的成本本法估算取取得待待開發(fā)發(fā)土地地的成成本取決于于土地地使用用權是是如何何取得得的。。是劃劃撥還還是支支付出出讓金金；是是從農村取得土土地使使用權權還是是從城鎮(zhèn)取得土土地使使用權權。－13－第五章章房房地地產評評估的的成本本法估算取取得待待開發(fā)發(fā)土地地的成成本從農村村取得得土地地國家征征用集集體土土地而而支付付給農農村集集體經經濟組組織的的費用用支付給給政府府的土土地使使用權權出讓讓金。。－14－從城鎮(zhèn)鎮(zhèn)取得得土地地為取得得已利利用城城市土土地而而向原原土地地使用用者支支付的的拆遷遷費用用。支付給政政府的土土地使用用權出讓讓金。第五章房房地產產評估的的成本法法－15－附1：征地費用用構成土地補償償費----一般按該該耕地被被征用前前三年平平均年產產值的6至10倍計算。。青苗補償償費。地上附著著物補償償費(包括農田田基礎設設施、樹樹木、遷遷墳等)。安置補助助費(包括勞動動力安置置補助費費、超轉轉人員生生活補助助費等)。房屋拆遷遷安置補補償費(此處指農農村房屋屋拆遷安安置補償償費，其其構成參參見城市市房屋拆拆遷安置置補償費費)。耕地占用用稅。耕地開墾墾費。新菜地開開發(fā)建設設基金(征用城市市郊區(qū)的的菜地)。征地管理理費(是由用地地單位在在征地費費總額的的基礎上上按一定定比例支支付的管管理費用用，其收收取標準準根據征征地包干干方式的的不同，，為征地地費總額額的1.5％～3％)。政府規(guī)定定的其他他有關稅稅費。第五章房房地產產評估的的成本法法－16－附2：城市房屋屋拆遷安安置補償償費的構構成如下下：1.被拆除房房屋及附附屬物補補償費。。2.購建拆遷遷安置用用房費。。3.安置補助助費(包括被拆拆遷人搬搬家補助助費、提提前搬家家獎勵費費、臨時時安置補補助費、、臨時周周轉交通通補助費費、遷往往遠郊區(qū)區(qū)縣安置置補助費費、一次次性異地地安置補補助費)。4.被拆遷單單位和個個體工商商戶停產產、停業(yè)業(yè)期間損損失補助助費。5.房屋拆遷遷管理費費和房屋屋拆遷服服務費。。6.政府規(guī)定定的其他他有關稅稅費。第五五章章房房地地產產評評估估的的成成本本法法－17－－18－第五五章章房房地地產產評評估估的的成成本本法法估算算土土地地開開發(fā)發(fā)成成本本基礎礎設設施施建建設設費費主要要是是指指““七七通通一一平平””支支出出；；小小區(qū)區(qū)內內綠綠化化、、照照明明、、衛(wèi)衛(wèi)生生等等小小區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)配配套套費費用用———根據據需需要要決決算算資資料料測測算算。。公共共配配套套設設施施建建設設費費指學學校校、、圖圖書書館館、、幼幼兒兒園園、、等等公公用用設設施施費費用用—該費費用用一一般般是是由由開開發(fā)發(fā)商商交交給給政政府府，，按按政政府府部部門門規(guī)規(guī)定定測測算算。。－19－第五五章章房房地地產產評評估估的的成成本本法法估算算管管理理費費用用開發(fā)發(fā)商商開開發(fā)發(fā)過過程程中中支支付付的的管管理理人人員員工工資資、、辦辦公公費費、、差差旅旅費費、、固固定定資資產產使使用用費費等等。。按按照照取取得得費費用用與與開開發(fā)發(fā)費費用用的的一定比例計算。－20－第五章房房地產評評估的成本法法估算投資利息息注意：無論是自有資金，還還是借入資金金均應計算利息息；計息基礎＝土土地取得成本本+土地開發(fā)成本本+管理費根據開發(fā)時間間分別計算土土地取得費與與開發(fā)費的利利息。若開發(fā)發(fā)費是均勻投投入，則按資資金投入時間間的一半計息息。－21－示例1某土地開發(fā)項項目取得土地地的費用和該該階段的稅費費共300萬元，取得土土地后即開始始動工，將土土地開發(fā)成熟熟地后轉讓，，開發(fā)期為2年，同期銀行行貸款年利率率為8%，計算土地取取得費用的利利息。第五章房房地產評評估的成本法法－22－解：土地取得得費用的利息息第五章房房地產評評估的成本法法－23－示例2總投資為500萬元，開發(fā)期期為2年，投資在2年內均勻投入入，同期銀行行貸款年利率率為8%，則投資可看看成是在開發(fā)發(fā)開始1年的時點上一一次性投入，，計息期為1年，其利息為為：開發(fā)費用的利利息=（萬元）第五章房房地產評評估的成本法法－24－第五章房房地產評評估的成本法法估算稅費主要指銷售階段應繳納的稅費費，按照國家有關關稅收政策和和法規(guī)來確定定。主要有營營業(yè)稅、城市市維護建設稅稅、教育費附附加、土地增增值稅等－25－營業(yè)稅納稅人：轉讓讓土地使用權權或銷售不動動產的單位和和個人。稅額為營業(yè)額額的5%。營業(yè)額：納稅稅人的價格明明顯偏低又無無正當理由的的，主管稅務務機關可按納納稅人當月銷銷售的同類不不動產的平均均價格，或納納稅人近期銷銷售的同類不不動產的平均均價格，或成成本加一定利利潤，核定其其營業(yè)額。第五章房房地產評評估的成本法法－26－城市維護建設設稅加強市政維護護建設，擴大大和穩(wěn)定城市市維護建設的的資金來源，，其直接和間間接的受益范范圍都相當廣廣泛。以納稅人實際際繳納的增值值稅、消費稅稅、營業(yè)稅稅稅額為計稅依依據。納稅人所在地地在市區(qū)的，，稅率為營業(yè)業(yè)稅稅額的7%，在縣城、鎮(zhèn)鎮(zhèn)的，稅率為為營業(yè)稅稅額額的5%，其他地區(qū)為為營業(yè)稅稅額額的1%。第五章房房地產評評估的成本法法－27－教育費附加教教育育費附加是國國家為了加快快教育事業(yè)的的發(fā)展，擴大大中小學教育育經費的來源源，而向單位位和個人征收收的附加費用用。以用于改改善中小學基基礎教育設施施和辦學條件件。教育費附加以以各單位和個個人實際交納納的增值稅、、消費稅、營營業(yè)稅的稅額額為計征依據據，教育費附附加率為3％，一般月末末提取，次月月初交納。其其計算和核算算口徑與城市市維護建設稅稅相同。第五章房房地產評評估的成本法法－28－第五章房房地產評評估的成本法法估算投資利潤潤利潤率的基數數可以是土地取得費和土土地開發(fā)費（包括管理費費用），也可可以是開發(fā)后后土地的地價價。*注意所用利利潤率的內涵涵。－29－開發(fā)利潤通通常按一定定基數和相相應的利潤潤率來計算算：直接成本利利潤率（計算基數數=取得成本和和開發(fā)成本本）成本利潤率率（計算基數數：取得成成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用））銷售利潤率率（計算基數數：開發(fā)完完成后的房房地產的銷銷售價格））－30－第五章房房地地產評估的的成本法土地增值收收益的確定定土地增值收收益主要是是由于土地用途的的改變或土土地功能變變化而引起的。。如農地轉轉為建設用用地，新用用途的收益益將大大高高于原用途途土地，必必然會帶來來土地增值值收益。由由于這種增增值是土地地所有權人人允許改變變土地用途途帶來的，，應歸整個個社會所有有。計算：前幾幾項之和為為成本價格，，乘以土地地增值收益益率即為土地所所有權收益益。－31－第五章房房地地產評估的的成本法[例題]某地塊面積積為80,000平方米，是是通過城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地出讓讓而取得的的，出讓金金為20萬元/畝，拆遷費費30萬元/畝，開發(fā)費費3.75億元/平方公里，，，土地開開發(fā)周期為為兩年，第第一年投入入開發(fā)費占占總開發(fā)費費的40%，目前市場場上地產開開發(fā)的投資資報酬率為為10%，銀行貸款款利率為6%，試評估該該土地經開開發(fā)后的價價格。－32－第五章房房地地產評估的的成本法1、估算土地取取得成本土地取得成成本＝出讓讓金＋拆遷遷費＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地地開發(fā)成本本土地開開發(fā)成成本＝＝3.75億元/平方公公里＝375元/平方米米－33－第五章章房房地地產評評估的的成本本法3、估算算投資資利息息假定土土地取取得成成本一一次性性投入入，因因計息息期為為兩年年，土土地開開發(fā)成成本分分階段段均勻勻投入入，則則：投資利利息＝＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05(元/平方米米)－34－4、估算算開發(fā)發(fā)利潤潤開發(fā)利利潤＝＝（750＋375）×10%＝112.5(元/平方米米)5、計算算土地地價格格土地單單價＝＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55(元/平方米)土地總價價＝1,350.55×80,000＝108,044,000(元)即該地塊塊經開發(fā)發(fā)后的價價格為108,044,000元。第五章房房地產產評估的的成本法法－35－第五章房房地產產評估的的成本法法課堂作業(yè)業(yè)：某市經濟濟技術開開發(fā)區(qū)內內有一塊塊土地面面積為１１５００００m2，該地塊塊的土地地征地費費用為每每畝１０萬元元，土地地開發(fā)費費為２億億元／平平方公里里，土地地開發(fā)周周期為２２年。第第一年投投入資金金占總開開發(fā)費用用的３５５％，開開發(fā)商要要求的投投資回報報率為１１０％，，當土地地出讓增增值收益益率為１１５％，，銀行貸貸款年利利率為６６％。試試評估土土地的價價格。－36－總結新開發(fā)土土地成本本法運用用范圍成本法運運用過程程中有關關稅費計計算投資利息息的計算算第五章房房地產產評估的的成本法法－37－新建房地地產評估估的操作作步驟基本思路路根據房地地產從取取得土地地、安置置補償、、前期工工程、建建設施工工直至建建成銷售售的全過過程，逐逐步逐項項確定必必要成本本、利息息、利潤潤、稅費費等并加加總，從從而得到到估價對對象的價價格。第五章房房地產產評估的的成本法法－38－新建房地地產價格格＝土地地取得成成本+土地開發(fā)發(fā)成本+建筑物建建造成本本+管理費用用+投資利息息+銷售稅費費+正常利潤潤（單純的的）新建建建筑物價格＝建建筑物建建造成本本+管理費用用+投資利息息+銷售費用用+開發(fā)利潤潤新建房地地產評估估的計算算公式第二節(jié)收收益法法－39－估價步驟驟（一）估估算土地地取得成成本（二）估估算土地地開發(fā)成成本與建建筑物建建造成本本（開發(fā)發(fā)成本））（三）估估算管理理費（可可并入““（二））”計算算）（四）估估算投資資利息（五）估估算銷售售稅費（六）估估算開發(fā)發(fā)利潤第五章房房地產產評估的的成本法法－40－估算土地地取得成成本土地出讓讓金或地地價款征地和房房屋拆遷遷安置補補償費有關土地地取得的的手續(xù)費費及稅金金第五章房房地產產評估的的成本法法－41－開發(fā)成本本勘察設計計和前期期工程費費基礎設施施建設費費房屋建筑筑建安安工程費費公共設施施建設費費開發(fā)過程程的稅費費及其他他間接費費第五章房房地產產評估的的成本法法－42－勘察設計計和前期期工程費費包括臨時時用地、、水、電電、路、、場地平平整費；；工程勘勘察測量量及工程程設計費費；城市市規(guī)劃設設計、咨咨詢、可可行性研研究、建建筑工程程許可證證執(zhí)照費費等。第五章房房地產產評估的的成本法法－43－注意這一部分分費用與與土地的的生熟程度有關關。第五章房房地產產評估的的成本法法－44－理解“三三地”生地：指已完成土地使用用批準手手續(xù)(包括土地地使用權權出讓手手續(xù))可用于建建筑的土土地，該該建筑用用地無基礎設施施，或者者有部分分基礎設設施，但但尚不具具備完全全的三通通(通道路和和臨時水水、電)條件，同同時地上上地下待待拆除的的房屋、、構筑物物尚未搬搬遷拆除除。毛地：指已完成成土地使使用批準準手續(xù)(包括土地地使用權權出讓手手續(xù))，具有三通(通道路和和臨時水水、電)或者條件件更完備備的基礎礎設施，，但未進行拆遷遷的可用用于建筑筑的土地地。熟地：指具有完善的基基礎設施施，且地地面平整整，可用于建筑的土土地第五章房房地產產評估的的成本法法－45－基礎設施施建設包括由開開發(fā)商承承擔的紅紅線內外外的自來來水、雨雨水、污污水、煤煤氣熱力力、供電電、電信信、道路路、綠化化、環(huán)境境衛(wèi)生、、照明燈燈建設費費用。應應以規(guī)劃劃部門批批準的管管線綜合合圖為依依據。第五章房房地產產評估的的成本法法－46－建安工程程費即開發(fā)商商取得土土地后，，將建筑筑工程全全部委托托給建筑筑商施工工，開發(fā)發(fā)商應付付給建筑筑商的全全部費用用。具體體包括：：建筑安安裝工程程費、招招投標費費、預算算審查費費、質量量監(jiān)督費費、竣工工圖費等等。第五章房房地產產評估的的成本法法－47－公共設施施建設費包括由開開發(fā)商支支付的建建設居委委會、派派出所、、托兒所所、自行行車棚、、公廁等等非經營營性用房房；附屬屬工程如如鍋爐房房、熱力力點、變變電室、、開比索索、煤氣氣調壓站站的費用用和電貼貼費等；；文教衛(wèi)衛(wèi)生如中中小學、、文化站站、門診診部、衛(wèi)衛(wèi)生所用用房的建建設費用用。但商商業(yè)網點點如糧店店、服飾飾店、菜菜店、小小百貨店店等經營營性用房房的監(jiān)督督和費用用應由經經營者負負擔，但但按規(guī)定定不計入入商品房房價格。。第五章房房地產產評估的的成本法法－48－管理費用用主要指開開辦費和和開發(fā)過過程中支支付的管管理人員員的工資資等。第五章房房地產產評估的的成本法法－49－投資利息息土地取得得費和開開發(fā)成本本均要計計息第五章房房地產產評估的的成本法法－50－銷售稅費費銷售費用用。包括括銷售廣廣告宣傳傳費、委委托代銷銷費等銷售稅金金及附加加。包括括營業(yè)稅稅、城建建稅、教教育費附附加其他銷售售稅費。。包括由由賣方承承擔的印印花稅、、交易手手續(xù)費、、產權轉轉移登記記費、土土地增值值稅等第五章房房地產產評估的的成本法法－51－土地增值值稅土地增值值稅的計計稅依據據為土地地增值額額。土地增值值額＝轉轉讓房地地產所取取得的收收入-扣除項目目金額。。土地增值值稅估價價的關鍵鍵是土地地增值稅稅扣除項項目金額額的估算算。但對對于納稅稅人申報報的轉讓讓房地產產所取得得的收入入明顯低低于市場場價格又又無正當當理由的的，應對對其轉讓讓價格進進行評估估，核定定其轉讓讓房地產產所取得得的收入入。第五章房房地產產評估的的成本法法－52－土地增值值稅是房地產產行業(yè)的的一種稅稅，針對對房地產產在轉讓環(huán)節(jié)所產生的增值值額而征收的的一種稅。所得稅是針對企業(yè)的的生產經營所所得或個人所所得而征收的的一種稅，在在房地產行業(yè)業(yè)中，對房地地產企業(yè)征收收企業(yè)所得稅稅，對個人租租賃、轉讓房房地產征收個個人所得稅。。兩者較為類類似的都是對對所得收益征征稅，但土地增值稅是是屬于交易費費用的一種，，是計入成本本中的。－53－舊房地產運用用成本法評估估的操作步驟驟與新建房地產產不同，舊房房地產評估首首先需估算在在評估基準日日重新購建與與被估房地產產功能相同的的、處于全新新狀態(tài)下的房房地產的全部部合理成本，，即重置成本本，然后估算算舊有房地產產的損耗。第五章房房地產評評估的成本法法－54－計算公式舊建筑物價格格＝建筑物的的重置成本－－建筑物損耗耗第五章房房地產評評估的成本法法－55－思考：土地是否存在在貶值？第五章房房地產評評估的成本法法－56－一般來說，土土地不會隨著著使用而出現現實體性貶值，但當土地使使用權被規(guī)定定了使用年限后，土地使用用權就有一個個使用壽命的的問題。隨著著土地使用時時間的累加，，剩余使用壽命命不斷減少，，土地的功效效也隨之發(fā)生生損失，這就是土地地價值的年限限損耗。另外外主要存在經濟性貶值。。第五章房房地產評評估的成本法法－57－測算地產各種種貶值地產年限貶值率=已使用年限/法定年限地產經濟貶值額=：第i年地產收益損損失額；r：地產收益損損失折現率n：地產收益損損失折現率第五章房房地產評評估的成本法法－58－舊房地產重置成成本測算可采用房地分估的方式土地的重置成成本不一定采采用成本法，，也可采用市市場法，因為為成本法較適適合新開發(fā)的的土地。這里主要是估估算建筑物的的重置成本。。第五章房房地產評評估的成本法法－59－估算建筑物的的重置成本直接法間接法第五章房房地產評評估的成本法法－60－第五章房房地產評評估的成本法法直接法指在近鄰地區(qū)或同同一供應范圍圍內的類似地區(qū)中中，尋找與待待估建筑物相類似的新建建筑物的實際總造價價及各構成部部分的明細價價，以此為基基礎，經適當當修正后求取重新建建造價格。實實際估算中，，通常經過分分析、測算和和修正，得出出新建筑物每每平方米建筑筑面積的標準準造價，再乘乘以待估建筑筑物的總面積積。－61－第五章房房地產評評估的成本法法間接法根據待估建筑筑物各構成部部分所使用的的材料的種類類、品級數量量及所需人工工的級別和數數量等，以建建筑物所地區(qū)區(qū)在評估基準準日的各種單單價為基礎，，計算出工程直接費，，再加上工程間接費及及適當的承包包商利潤后，計算出標標準建造費，，再進一步加加上發(fā)包人直直接負擔的附附加費后算出出重新建造價價格。－62－第五章房房地產評評估的成本法法估算建筑物的的損耗有形損耗（理理化因素）無形損耗（社社會經濟因素素）－63－有形損耗耐用年限法（（使用年限法法）打分法第五章房房地產評評估的成本法法－64－耐用年限法（（使用年限法法）自然壽命、經經濟壽命耐用年限確定定時應注意建建設期不包含含在內、與土土地使用權年年限無關運用使用年限限法確定建筑筑物折舊額－65－各種結構房屋屋的經濟耐用用年限的參考考值一般為：：1鋼結構：生產產用房70年，受腐蝕的的生產用房50年，非生產用用房80年；2鋼筋混凝土結結構(包括框架結構構、剪力墻結結構、簡體結結構、框架-剪力墻結構等等)：生產用房50年，受腐蝕的的生產用房35年，非生產用用房60年；3磚混結構一等等：生產用房房40年，受腐蝕的的生產用房30年，非生產用用房50年；4磚混結構二等等：生產用房房40年，受腐蝕的的生產用房30年，非生產用用房50年；5磚木結構一等等：生產用房房30年，受腐蝕的的生產用房20年，非生產用用房40年；6磚木結構二等等：生產用房房30年，受腐蝕的的生產用房20年，非生產用用房40年；7磚木結構三等等：生產用房房30年，受腐蝕的的生產用房20年，非生產用用房40年；8簡易結構：10年。第五章房房地產評評估的成本法法－66－第五章房房地產評評估的成本法法非生產用房的的耐用年限和和殘值率鋼筋混凝土結結構：60年，0％磚混結構一等等：50年，2％磚混結構二等等：50年，2％磚木結構一等等：40年，6％磚木結構二等等：40年，4％磚木結構三等等：40年，3％簡易結構：10年，0％耐用年限＝建建筑物已使用用年限+尚可使用年限限－67－思考會計上建筑物物折舊額計算算與估價值折折舊額計算有有何差別？－68－會計上折舊與與估價時計算算折舊的差別別折舊目的不同同折舊基數不同同折舊方法不同同折舊耐用年限限不同－69－如果在耐用年年限內每年的的折舊額相等等，則建筑物物每年的折舊舊為：第五章房房地產評評估的成本法法－70－示例：某建筑物建筑筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，耐用年限為為40年，已使用7年，殘值率為為4％。試用耐用用年限法估算算其現值。第五章房房地產評評估的成本法法－71－示例：某建筑物建筑筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，耐用年限為為40年，已使用7年，殘值率為為4％。試用耐用用年限法估算算其現值。V＝800000－19200××7＝665600（元）第五章房房地產評評估的成本法法－72－打分法（觀察察法）是評估人員借借助于建筑物成新率率的評分標準準，包括建筑物物整體成新率率評分標準和和不同構成部分分的評分標準，，根據建筑物物的實際狀況況進行對照打分，得出成新率率。第五章房房地產評評估的成本法法－73－第五章房房地產評評估的成本法法打分法計算成成新率公式成新率＝結構構部分合計得得分×G+裝修部分合計計得分×S+設備部分合計計得分×BG：結構部分的評評分修正系數數S：裝修部分的的評分修正系系數B：設備部分的的評分修正系系數－74－

鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構其他結構結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

不同結構類型型房屋成新率率評分修正系系數庫如下：：－75－第五章房房地產評評估的成本法法例題某鋼筋混凝土土5層框架樓房，，經評估人員員現場打分，，結構部分80分，裝修部分分70分，設備部分分60分。再經查表表得出修正系系數C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70××0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％－76－注意：在實踐中，也也往往將年限限法和打分法法得出的結論論加權平均，，得出成新率率。對于一些平面面布置不合時時宜、設備落落后、式樣過過時的建筑物物，還應考慮慮其功能性貶值因因素?？梢栽诔尚滦侣蚀_定的基基礎作適當減減價修正。第五章房房地產評評估的成本法法－77－例題某套住宅重新新建造價為300000元，經對其結結構、裝修和和設備三大部部分的各具體體項目觀察，，確定其成新新率為80％，但該住宅宅廳小且暗，廚廚房和衛(wèi)生間間均小，光線線亦不足。經分析和估估測，決定在在成新率的基基礎上作10％的減價修正正。V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）第五章房房地地產評估的的成本法－78－第五章房房地地產評估的的成本法課堂作業(yè)：：某學校教學學樓坐落在在市中心，，占地８００m2，建筑總面面積為２４４００m2，建筑物建建于１９８８０年７月月，為鋼筋筋混凝土結結構。要求求評估該房房地產１９９９７年７７月的市價價。資料如如下：成本－79－１．使用重置成成本法；２．土地部部分評估結結果為１２２８０元／／m2，土地總價價為１０２４００００元；；３．按預決決算調整法法對建筑物物造價測算算，得每m2重置成本為為１１０００元（含合合理稅費、、利潤），，建筑物重重置成本為為（)元；４．評價人人員經現場場勘察認為為該樓尚可可使用６００年，計算算成新率為為（））５．評估建建筑物內部部格局在某某些方面不不合商用，，內部裝修修費用為２２００元／／m2，總費用為為４８萬元元，該建筑筑物不存在在經濟性貶貶值．第五章房房地地產評估的的成本法－80－某工業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)。于1999年5月底取得農農用地使用用權年限50年，開發(fā)成成“四通一一平”后分分塊出售。。調查得知知：該地區(qū)區(qū)農用地取取得費用（（含征地、、拆遷補償償和稅費））平均為15萬元/畝，土地““五通一平平”開發(fā)費費用（含稅稅費）平均均為2億元/平方公里。。第五章房房地地產評估的的成本法－81－征地完成后后，“四通通一平”土土地開發(fā)周周期平均為為2年，如果第第一年投入入開發(fā)費用用的40%，各期投入入為年內均均勻投入，，銀行貸款款年利息率率為10%，交易稅費費為熟地售售價的6%，各地允許許的開發(fā)商商投資利潤潤率為土地地取得費與與開發(fā)費之之和的15%。開發(fā)完成成后，可用用于出售的的面積占總總面積的70%。當地類似似土地開發(fā)發(fā)的增值收收益率為20%，土地資本本化率為12%。試根據以上上資料估算算2001年5月底開發(fā)完完成后出售售土地的平平均售價。。第五章房房地地產評估的的成本法－82－征地完成后后，“四通通一平”土土地開發(fā)周周期平均為為2年，如果第第一年投入入開發(fā)費用用的40%，各期投入入為年內均均勻投入，，銀行貸款款年利息率率為10%，交易稅費費為熟地售售價的6%，各地允許許的開發(fā)商商投資利潤潤率為土地地取得費與與開發(fā)費之之和的15%。開發(fā)完成成后，可用用于出售的的面積占總總面積的70%。當地類似似土地開發(fā)發(fā)的增值收收益率為20%，土地資本本化率為12%。試根據以上上資料估算算2001年5月底開發(fā)完完成后出售售土地的平平均售價。。第五章房房地地產評估的的成本法－83－分析：這是典型的的新開發(fā)土土地分塊出出售情況，，已知各項項成本、費費用等。可可用成本法法評估價格格。計算公公式：新開發(fā)土地地價格＝取取得待開發(fā)發(fā)土地的成成本+土地開發(fā)費費+管理費用+投資利息+稅費+開發(fā)利潤第五章房房地地產評估的的成本法－84－解：1.計算單位面面積土地取取得費用單位面積土土地取得費費用=15萬元/畝=150000元/666.67m2=225元/m2第五章房房地地產評估的的成本法－85－2.計算單位面面積開發(fā)費費用單位面積開開