成本法及其應用

成本法及其應用掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新購建成本與折舊，建筑物減價修正額的估算方法。本章內(nèi)容第一節(jié)

成本法的基本原理第二節(jié)

房地產(chǎn)價格的構(gòu)成第三節(jié)

成本法的基本公式第四節(jié)

重新購建價格第五節(jié)

建筑物的折舊第六節(jié)成本法應用中涉及的有關(guān)規(guī)定第七節(jié)成本法應用舉例第一節(jié)成本法的基本原理一、成本法的概念成本法（costapproach）是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導向求取估價對象的價值。因而成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價值的方法。采用成本法評估出來的不動產(chǎn)價格又稱為積算價格。第一節(jié)成本法的基本原理二、理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論—商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費用而決定。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價。從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需要花費的代價。一個是不低于開發(fā)建設(shè)已花費的代價，一個是不高于預計重新開發(fā)建設(shè)所需要花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價。第一節(jié)成本法的基本原理三、適用的對象和條件適用于既無收益又很少交易的不動產(chǎn)估價（學校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑、公益設(shè)施）。單純的建筑物通常也采用成本法估價。獨立或狹小市場上無法運用市場法進行估價的不動產(chǎn)。成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的不動產(chǎn)估價。需要注意的是，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。因此在估價中注意：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本，估價中應采用客觀成本；二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。第一節(jié)成本法的基本原理四、操作步驟1.搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；2.估算重置價格或重建價格；3.估算折舊；4.求取積算價格。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成搞清楚房地產(chǎn)價格的構(gòu)成是運用成本法估價的基礎(chǔ)工作。在運用成本法估價時，不論房地產(chǎn)價格的構(gòu)成如何，首先是要調(diào)查了解從取得土地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做到既不能重復，也不能漏項。然后在此基礎(chǔ)上針對估價對象實際情況，確定估價對象的價格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項目的金額。以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目金額的角度來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅費；開發(fā)利潤。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成一、土地取得成本土地取得成本是指房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。一般由購置土地的價款和在購置時應由開發(fā)商繳納的稅費構(gòu)成。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成分為：1、通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。2、通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。3、通過市場“購買”取得的，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成二、開發(fā)成本開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費用、稅金等。理論上可將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本，實際中主要包括：1、勘察設(shè)計和前期工程費。2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。3、房屋建筑安裝工程費。4、公共配套設(shè)施建設(shè)費。5、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成三、管理費用管理費用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。一般按土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例測算。四、投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息。五、銷售費用銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。通常按售價的一定比例來測算。第二節(jié)房房地地產(chǎn)價格格的構(gòu)成成六、銷售售稅費銷售稅費費是指銷銷售開發(fā)發(fā)完成后后的房地地產(chǎn)應由由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商（賣方方）繳納納的稅費費。1.銷售售稅金及及附加，，包括營營業(yè)稅、、城市維維護建設(shè)設(shè)稅、和和教育費費附加（（“兩稅稅一費””）。2.其他他銷售稅稅費，包包括應由由賣方負負擔的交交易手續(xù)續(xù)費等。。銷售稅費費通常是是售價的的一定比比率。第二節(jié)房房地地產(chǎn)價格格的構(gòu)成成七、開發(fā)發(fā)利潤運用成本本法估價價需要先先測算開開發(fā)利潤潤。在估估價中，，測算開開發(fā)利潤潤應注意意下述幾幾點：1.開發(fā)發(fā)利潤是是所得稅稅前的，，即開發(fā)發(fā)利潤＝＝開發(fā)完完成后的的房地產(chǎn)產(chǎn)價值－－土地取取得成本本－開發(fā)發(fā)成本－－管理費費用－投投資利息息－銷售售費用－－銷售稅稅費2.開發(fā)發(fā)利潤是是在正常常條件下下房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商所能獲獲得的平平均利潤潤，不是是個別開開發(fā)商獲獲得的實實際利潤潤，也不不是個別別開發(fā)商商所期望望獲得的的利潤。。3.開發(fā)發(fā)利潤通通常按照照一定基基數(shù)乘以以同一市市場上類類似房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目所所要求的的相應利利潤率來來測算。。開發(fā)利利潤的計計算基數(shù)數(shù)和相應應的利潤潤率主要要有：第二節(jié)房房地地產(chǎn)價格格的構(gòu)成成1)計算算基數(shù)＝＝土地取取得成本本+開發(fā)發(fā)成本，，相應的的利潤率率稱為直直接成本本利潤率率，即直直接成本本利潤率率＝開發(fā)發(fā)利潤÷÷(土地地取得成成本+開開發(fā)成本本)2)計算算基數(shù)＝＝土地取取得成本本+開發(fā)發(fā)成本+管理費費用+投投資利息息+銷售售費用，，相應的的利潤率率稱為成成本利潤潤率，即即成本利利潤率＝＝開發(fā)利利潤÷(土地取取得成本本+開發(fā)發(fā)成本+管理費費用+投投資利息息+銷售售費用)3)計算算基數(shù)＝＝開發(fā)完完成后的的房地產(chǎn)產(chǎn)價值(售價)，相應應的利潤潤率稱為為銷售利利潤率，，即銷售售利潤率率＝開發(fā)發(fā)利潤÷÷開發(fā)完完成后的的房地產(chǎn)產(chǎn)價值在測算開開發(fā)利潤潤時要注注意計算算基數(shù)與與利潤率率相匹配配，即采采用不同同的計算算基數(shù)，，應選用用相對應應的利潤潤率；反反之，選選用不同同的利潤潤率，應應采用相相對應的的計算基基數(shù)。第三節(jié)成成本本法的基基本公式式一、最基基本的公公式房地產(chǎn)價價格＝重重新購建建價格－－折舊上述公式式根據(jù)下下列3類類估價對對象而具具體化：：新開發(fā)發(fā)的土地地；新建建的房地地產(chǎn)；舊舊的房地地產(chǎn)。新開發(fā)的的土地和和新建的的房地產(chǎn)產(chǎn)采用成成本法估估價一般般不存在在這就問問題，但但應考慮慮工程質(zhì)質(zhì)量、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、周圍圍環(huán)境、、房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀狀況等而而予以適適當?shù)脑鲈鰷p價調(diào)調(diào)整。二、適用用于新開開發(fā)土地地的基本本公式新開發(fā)土土地價格格＝取得得待開發(fā)發(fā)土地的的成本+土地開開發(fā)成本本+管理理費用+投資利利息+銷銷售費用用+銷售售稅費+開發(fā)利利潤第三節(jié)成成本本法的基基本公式式上述新開開發(fā)土地地的基本本公式在在具體情情況下還還會有具具體形式式。如成成片開發(fā)發(fā)完成后后的熟地地的分宗宗估價公公式：新新開發(fā)區(qū)區(qū)某宗土土地的單單價＝(取得開開發(fā)區(qū)用用地的總總成本+土地開開發(fā)總成成本+總總管理費費用+總總投資利利息+總總銷售費費用+總總銷售稅稅費+總總開發(fā)利利潤)÷÷開發(fā)完完成后可可轉(zhuǎn)讓土土地總面面積×用用途、區(qū)區(qū)位等因因素調(diào)整整系數(shù)三、適用用于新建建房地產(chǎn)產(chǎn)的基本本公式1.在新新建房地地的情況況下新建房地地價格＝＝土地取取得成本本+土地地開發(fā)成成本+建建筑物建建造成本本+管理理費用+投資利利息+銷銷售費用用+銷售售稅費+開發(fā)利利潤第三節(jié)成成本本法的基基本公式式2.在新新建建筑筑物的情情況下(新建房房地價格格公式中中不含土土地取得得成本、、土地開開發(fā)成本本及歸屬屬于土地地的管理理費用、、投資利利息、銷銷售費用用、銷售售稅費和和開發(fā)利利潤)，，即新建建筑筑物價格格=建筑筑物建造造成本+管理費費用+投投資利息息+銷售售費用+銷售稅稅費+開開發(fā)利潤潤三、適用用于舊房房地產(chǎn)的的基本公公式1.在舊舊房地的的情況下下舊房地價價格＝房房地的重重新購建建價格－－建筑物物的折舊舊＝土地地的重新新購建價價格+建建筑物的的重新購購建價格格－建筑筑物的折折舊2.在在舊建建筑物物的情情況下下舊建筑筑物價價格＝＝建筑筑物的的重新新購建建價格格－建建筑物物的折折舊第四節(jié)節(jié)重重新新購建建價格格一、重重新購購建價價格的的概念念1.重重新購購建價價格又又稱重重新購購建成成本，，是指指假設(shè)設(shè)在估估價時時點重重新取取得全全新狀狀況的的估價價對象象所必必需的的支出出，或或者重重新開開發(fā)建建設(shè)全全新狀狀況的的估價價對象象所必必需的的支出出和應應獲得得的利利潤。。(1)重新新購建建價格格是估估價時時點的的價格格。(2)重新新購建建價格格是客客觀的的價格格。(3)建筑筑物的的重新新購建建價格格是全全新狀狀況下下的價價格,土地地的重重新購購建價價格是是估價價時點點狀況況下的的價格格。因因此，，建筑筑物的的重新新購建建價格格中未未扣除除建筑筑物的的折舊舊，而而土地地的增增減價價因素素一般般已考考慮在在其重重新購購建價價格中中。第四節(jié)節(jié)重重新新購建建價格格2.重重置價價格和和重建建價格格建筑物物的重重新購購建價價格根根據(jù)建建筑物物重新新建造造方式式的不不同，，分為為重置置價格格(成成本)和重重建價價格(成本本)。。建筑物物重置置價格格(replacementcostofbuilding)是指指采用用估價價時點點的建建筑材材料和和建筑筑技術(shù)術(shù)，按按估價價時點點的價價格水水平，，重新新建造造與估估價對對象具具有同同等功功能效效用的的全新新狀態(tài)態(tài)的建建筑物物的正正常價價格。。建筑物物重建建價格格(reproductioncostofbuilding)是是指采采用估估價對對象原原有的的建筑筑材料料和建建筑技技術(shù)，，按估估價時時點的的價格格水平平，重重新建建造與與估價價對象象相同同的全全新狀狀態(tài)的的建筑筑物的的正常常價格格(所必需需的支支出和和應獲獲得的的利潤潤)。第四節(jié)節(jié)重重新新購建建價格格建筑物物的重重置價價格,宜用用于一一般建建筑物物和因因年代代久遠遠、已已缺少少與舊舊有建建筑物物相同同的建建筑材材料,或因因建筑筑技術(shù)術(shù)變遷遷,使使得舊舊有建建筑物物復原原建造造有困困難的的建筑筑物的的估價價。建建筑物物的重重建價價格,宜用用于有有特殊殊保護護價值值的建建筑物物的估估價。。重置價價格通通常要要比重重建價價格低低。二、重重新購購建價價格的的求取取思路路求取房房地的的重新新購建建價格格有兩兩大路路徑:一是是將房房地分分為土土地和和建筑筑物兩兩個相相對獨獨立的的部分分,先先求取取土地地的重重新購購建價價格,再加加上建建筑物物的重重新購購建價價格。。二是是不將將房地地分為為土地地和建建筑物物兩個個相對對獨立立的部部分,而是是模擬擬房地地產(chǎn)開開發(fā)過過程,在分分析房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格構(gòu)成成基礎(chǔ)礎(chǔ)上采采用成成本法法求取取。第四節(jié)節(jié)重重新新購建建價格格三、重重新購購建價價格的的求取取方法法建筑物物的重重置價價格和和重建建價格格，可可采用用成本本法、、市場場比較較法求求取，，或通通過政政府確確定公公布的的房屋屋重置置價格格扣除除可能能包含含的土土地價價格后后的比比較修修正來來求取取。具體體方法法有:1.單單位比比較法法單位比比較法法(comparative-unitmethod)是是以估估價對對象建建筑物物為整整體,選取取某種種與該該建筑筑物造造價密密切相相關(guān)的的計量量單位位為比比較單單位,通過過調(diào)查查了解解估價價時點點類似似建筑筑物的的單位位造價價,并并對其其作適適當?shù)牡男拚齺砬笄笕〗ńㄖ镂镏匦滦沦徑ń▋r格格的方方法。。有單單位面面積法法和單單位體體積法法。第四節(jié)重重新購建價格格(1)單位面面積法單位面積法(square-footmethod)是是根據(jù)當?shù)亟诮ǔ傻念愵愃平ㄖ锏牡膯挝幻娣e造造價,對其作作適當?shù)男拚?、調(diào)整,然然后乘以估價價對象建筑物物的面積來估估算建筑物的的重新購建價價格。主要適適用于造價與與面積關(guān)系較較大的房屋。。(2)單位體體積法單位體積法(cubic-footmethod)與單單位面積法相相似,是根據(jù)據(jù)當?shù)亟诮ńǔ傻念愃平ńㄖ锏膯挝晃惑w積造價,對其作適當當?shù)男拚?、調(diào)調(diào)整,然后乘乘以估價對象象建筑物的體體積來估算建建筑物的重新新購建價格。。主要適用于于造價與體積積關(guān)系較大的的建筑物。建筑物基準重重置價格表基準日期:年年月月日價價格單位位:元/M2鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)普通住宅高檔公寓別墅大型商場中小商店辦公樓星級賓館招待所標準廠房倉庫影劇院體育館加油站其他第四節(jié)重重新購建價格格2.分部分項項法分部分項法(unit-in-placemethod)是先假設(shè)設(shè)將估價對象象建筑物分解解為各個獨立立的構(gòu)件或分分部分項工程程,然后測算算各個獨立構(gòu)構(gòu)件或分部分分項工程的數(shù)數(shù)量,再調(diào)查查了解估價時時點各個獨立立構(gòu)件或分部部分項工程的的單位價格或或成本,最后后將各個獨立立構(gòu)件或分部部分項工程的的數(shù)量乘以相相應的單位價價格或成本后后相加,來估估算建筑物重重新購建價格格的方法。需注意:(1)應結(jié)合合各個構(gòu)件或或分部分項工工程的特點使使用計量單位位;(2)既既不要漏項也也不要重復計計算。分部分項法項目數(shù)量單位成本金額（元）基礎(chǔ)工程150m3200元／m330000墻體工程160m2400元／m264000樓地面工程150m2200元／m230000屋面工程150m2300元／m245000給排水工程25000供暖工程15000電氣工程20000直接費合計229000承包商間接費、利潤和稅金8%18320工程承發(fā)包價格247320開發(fā)商管理費、利息和稅費20%49464建筑物重新購建價格296784第四節(jié)重重新購建價格格3.工料測量量法工料測量法(quantitysurveymethod)是先先假設(shè)將估價價對象建筑物物分解還原為為建筑材料、、建筑構(gòu)配件件和建筑設(shè)備備,然后測算算重新建造該該建筑物所需需要的建筑材材料、建筑構(gòu)構(gòu)配件、建筑筑設(shè)備種類、、數(shù)量和人工工時數(shù),再調(diào)調(diào)查了解估價價時點相應建建筑材料、建建筑構(gòu)配件和和建筑設(shè)備的的數(shù)量和人工工時數(shù),最后后將各種建筑筑材料、建筑筑構(gòu)配件和建建筑設(shè)備的數(shù)數(shù)量和人工時時數(shù)乘以相應應的單價和人人工費標準后后相加,來估估算建筑物重重新購建價格格的方法。工料測量法主主要用于具有有歷史價值的的建筑物重建建價格的求取取。工料測量法項目數(shù)量單價成本（元）現(xiàn)場準備3000水泥6500沙石5000磚塊12000木材7000瓦面3000鐵釘200人工15000稅費1000其他5000重新購建價格57700第四節(jié)重重新購建價格格4.指數(shù)調(diào)整整法指數(shù)調(diào)整法(indexmethod,cost-indextrending)是利利用有關(guān)價格格指數(shù)或變動動率,將估價價對象建筑物物的原始價值值調(diào)整到估價價時點的價值值來求取建筑筑物重新購建建價格的方法法。主要用于于檢驗其它方方法的測算結(jié)結(jié)果。將估價對象建建筑物的原始始價值調(diào)整到到估價時點的的價值的具體體方法,與市市場比較法中中交易日期調(diào)調(diào)整的方法相相同。第五節(jié)建建筑物的折舊舊一、建筑物折折舊的概念和和原因1.含義：估估價上的建筑筑物折舊是指指由于各種原原因而造成的的建筑物價值值損失，其數(shù)數(shù)額為建筑物物在估價時點點時的市場價價值與重新購購建價格的差差額，即建筑筑物折舊＝建建筑物重新購購建價格－建建筑物市場價價值2.建筑物折折舊的原因：：根據(jù)造成建建筑物折舊的的原因，分為為物質(zhì)折舊、、功能折舊和和經(jīng)濟折舊。。(1)物質(zhì)折折舊(physicaldepreciation，physicaldeterioration)是建筑筑物在物質(zhì)實實體方面的磨磨損所造成的的建筑物價值值的損失。第五節(jié)建建筑物的折舊舊物質(zhì)折舊由以以下方面引起起：自然經(jīng)過過的老化；正正常使用的磨磨損；意外的的破壞損毀；；延遲維修的的損壞殘存。。(2)功能折折舊(functionaldepreciation，functionalobsolescence)是指建建筑物在功能能上的相對缺缺乏、落后或或過剩所造成成的建筑物價價值的損失。。功能缺乏是指指建筑物沒有有其應該有的的某些部件、、設(shè)備、設(shè)施施或系統(tǒng)等。。如住宅沒有有衛(wèi)生間、暖暖氣等。功能落后是指指建筑物已有有部件、設(shè)備備、設(shè)施或系系統(tǒng)等的標準準低于正常標標準或有缺陷陷而阻礙其他他部件、設(shè)備備、設(shè)施或系系統(tǒng)等的正常常運營。第五節(jié)建建筑物的折舊舊功能過剩是指指建筑物已有有部件、設(shè)備備、設(shè)施或系系統(tǒng)等的標準準超過市場要要求的標準而而對房地產(chǎn)價價值的貢獻小小于其成本。。(3)經(jīng)濟折折舊（economicdepreciation，economicobsolescence）,又稱外外部性折舊（（externalobsolescence）,是指指建筑物本身身以外的各種種不利因素所所造成的建筑筑物價值的損損失。不利因因素可能是經(jīng)經(jīng)濟因素(如如供給過量或或需求不足)、區(qū)位因素素(如環(huán)境改改變)，也可可能是其他因因素(如政策策變化)。第五節(jié)建建筑物的折舊舊（二）折舊的的求取方法1.年限法(1)年限限法和有關(guān)年年限的概念年限法是根據(jù)據(jù)建筑物的經(jīng)經(jīng)濟壽命、有有效經(jīng)過年數(shù)數(shù)或剩余經(jīng)濟濟壽命來求取取建筑物折舊舊的方法。建筑物的壽命命分為自然壽壽命和經(jīng)濟壽壽命。自然壽命(physicallife)是是從建筑物竣竣工之日開始始到建筑物主主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件件和設(shè)備的自自然老化或損損壞而不能繼繼續(xù)保證建筑筑物安全使用用為止的時間間。經(jīng)濟壽命(economiclife)是是從建筑物竣竣工之日開始始到建筑物對對房地產(chǎn)價值值不再有貢獻獻為止的時間間。如收益性性建筑物的經(jīng)經(jīng)濟壽命就是是從建筑物竣竣工之日開始始在正常市場場和運營狀態(tài)態(tài)下產(chǎn)生的收收益大于運營營費用的持續(xù)續(xù)時間。第五節(jié)建建筑物的折舊舊建筑物的經(jīng)過過年數(shù)分為實實際經(jīng)過年數(shù)數(shù)和有效經(jīng)過過年數(shù)。實際際經(jīng)過年數(shù)(actualage)是指從建建筑物竣工之之日開始到估估價時點為止止的日歷年數(shù)數(shù)。有效經(jīng)過過年數(shù)(effectiveage)是指估估價時點時的的建筑物狀況況和效用所顯顯示的經(jīng)過年年數(shù)。建筑物的剩余余壽命(remaininglife)是其其壽命減去經(jīng)經(jīng)過年數(shù)之后后的壽命，分分為剩余自然然壽命和剩余余經(jīng)濟壽命。。剩余自然壽壽命(remainingphysicallife)是其自然然壽命減去實實際經(jīng)過年數(shù)數(shù)之后的壽命命。剩余經(jīng)濟濟壽命(remainingeconomiclife)是其經(jīng)經(jīng)濟壽命減去去有效經(jīng)過年年數(shù)之后的壽壽命。第五節(jié)建建筑物的的折舊利用年限法法求取建筑筑物折舊時時，建筑物物的壽命應應為經(jīng)濟壽壽命，經(jīng)過過年數(shù)應為為有效經(jīng)過過年數(shù)，剩剩余壽命應應為剩余經(jīng)經(jīng)濟壽命。。(2)直線線法直線法(straight-linemethod)假設(shè)在建建筑物的經(jīng)經(jīng)濟壽命期期間每年的的折舊額相相等。年折折舊額計算算公式為：：式中Di－第i年年的折舊額額；C－建建筑物的重重新建造成成本；S－－預預計計的的建建筑筑物物的的凈凈殘殘值值；；N－－建建筑筑物物的的經(jīng)經(jīng)濟濟壽壽命命；；R－－建建筑筑物物的的殘殘值值率率第五五節(jié)節(jié)建建筑筑物物的的折折舊舊年折折舊舊率率為為：：t年年末末的的累累計計的的折折舊舊額額為為：：建筑筑物物的的估估價價時時點點價價值值為為：：第五五節(jié)節(jié)建建筑筑物物的的折折舊舊(3)成成新新折折扣扣法法根據(jù)據(jù)建建筑筑物物的的建建成成年年代代、、新新舊舊程程度度或或完完損損程程度度等等，，判判定定出出建建筑筑物物的的成成新新率率，，或或者者用用建建筑筑物物的的壽壽命命、、經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)計計算算出出建建筑筑物物的的成成新新率率，，然然后后將將建建筑筑物物的的重重新新購購建建價價格格乘乘以以該該成成新新率率來來直直接接求求取取建建筑筑物物的的現(xiàn)現(xiàn)值值。。[例例]某某10年年前前建建成成交交付付使使用用的的建建筑筑物物,估估價價人人員員實實地地觀觀察察判判定定其其剩剩余余經(jīng)經(jīng)濟濟壽壽命命為為30年年,殘殘值值率率為為零零。。用用直直線線法法計計算算該該建建筑筑物物的的成成新新率率。。該建建筑筑物物的的成成新新率率＝＝30÷÷(10+30)=75%第五五節(jié)節(jié)建建筑筑物物的的折折舊舊2.市市場場提提取取法法市場場提提取取法法(marketextractionmethod)是是利利用用與與估估價價對對象象建建筑筑物物具具有有類類似似折折舊舊程程度度的的可可比比實實例例來來求求取取估估價價對對象象建建筑筑物物折折舊舊的的方方法法。。再再假假設(shè)設(shè)建建筑筑物物殘殘值值率率為為零零的的情情況況下下，，該該方方法法求求取取折折舊舊的的步步驟驟為為：：(1)搜搜集集交交易易實實例例;(2)從從交交易易實實例例中中選選取取3個個以以上上與與估估價價對對象象建建筑筑物物具具有有類類似似折折舊舊程程度度的的可可比比實實例例;(3)對對可可比比實實例例成成交交價價格格進進行行付付款款方方式式、、交交易易情情況況等等修修正正;(4)求求取取可可比比實實例例在在其其成成交交日日期期時時的的土土地地價價值值,將將可可比比實實例例的的成成交交價價格格減減去去該該土土地地價價值值得得出出建建筑筑物物的的折折舊舊后后價價值值;第五五節(jié)節(jié)建建筑筑物物的的折折舊舊(5)求求取取可可比比實實例例在在其其成成交交日日期期時時的的建建筑筑物物重重新新購購建建價價格格,將將該該建建筑筑物物重重新新購購建建價價格格減減去去建建筑筑物物的的折折舊舊后后價價值值得得出出建建筑筑物物折折舊舊;(6)將將可可比比實實例例的的建建筑筑物物折折舊舊除除以以建建筑筑物物重重新新購購建建價價格格轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換為為折折舊舊率率,把把各各可可比比實實例例折折舊舊率率調(diào)調(diào)整整為為適適合合估估價價對對象象的的折折舊舊率率;或或?qū)⒏鞲骺煽杀缺葘崒嵗牡恼壅叟f舊率率除除以以其其經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換為為年年折折舊舊率率,再再將將各各可可比比實實例例年年折折舊舊率率調(diào)調(diào)整整為為適適合合估估價價對對象象的的年年折折舊舊率率；；(7)將將估估價價對對象象建建筑筑物物的的重重新新購購建建價價格格乘乘以以折折舊舊率率,或或者者乘乘以以年年折折舊舊率率再再乘乘以以其其經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)，，便便可可求求出出估估價價對對象象建建筑筑物物的的折折舊舊。。第五五節(jié)節(jié)建建筑筑物物的的折折舊舊3.分分解解法法分解解法法(breakdownmethod)是是對對建建筑筑物物各各種種類類型型的的折折舊舊分分別別予予以以分分析析和和測測定定,然然后后加加總總來來求求取取建建筑筑物物折折舊舊的的方方法法。。分解解法法認認為為各各種種類類型型的的物物質(zhì)質(zhì)折折舊舊、、功功能能折折舊舊和和經(jīng)經(jīng)濟濟折折舊舊,應應根根據(jù)據(jù)各各自自的的具具體體情情況況分分別別采采用用適適當當?shù)牡姆椒椒ǚ▉韥砉拦浪闼?。。步步驟驟:(1)將將物物質(zhì)質(zhì)折折舊舊分分解解為為各各個個項項目目,分分別別采采用用適適當當?shù)牡姆椒椒ǚㄇ笄笕∪≌壅叟f舊后后相相加加得得到到物物質(zhì)質(zhì)折折舊舊;(2)將將功功能能折折舊舊分分解解為為各各個個項項目目,分分別別采采用用適適當當?shù)牡姆椒椒ǚㄇ笄笕∪≌壅叟f舊后后相相加加得得到到功功能能折折舊舊;(3)將將經(jīng)經(jīng)濟濟折折舊舊分分為為不不同同情情況況,分分別別采采用用適適當當?shù)牡姆椒椒ǚㄇ笄笕∪≌壅叟f舊后后相相加加得得到到經(jīng)經(jīng)濟濟折折舊舊;(4)將將上上述述求求取取的的所所有有折折舊舊額額相相加加得得到到建建筑筑物物的的折折舊舊總總額額。。分解解法法求求取取建建筑筑物物折折舊舊的的途途徑徑建筑筑物物折折舊舊可修修復復物質(zhì)質(zhì)折折舊舊功能能折折舊舊經(jīng)濟濟折折舊舊不可可修修復復可修修復復長壽壽命命不可可修修復復可修修復復短壽壽命命不可可修修復復可修修復復不可可修修復復可修修復復不可可修修復復暫時時性性永久久性性功能能缺缺乏乏功能能落落后后功能能過過剩剩第五五節(jié)節(jié)建建筑筑物物的的折折舊舊(1)物物質(zhì)質(zhì)折折舊舊的的求求取取1)將將物物質(zhì)質(zhì)折折舊舊項項目目分分為為可可修修復復項項目目和和不不可可修修復復項項目目。。修復復所所需需的的費費用用小小于于或或等等于于修修復復后后房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價值值的的增增加加額額的的,為為可可修修復復部部分分;反反之之為為不不可可修修復復部部分分。。對對于于可可修修復復部部分分,可可直直接接估估算算其其修修復復所所需需的的費費用用作作為為折折舊舊額額。。2)對對于于不不可可修修復復的的項項目目,根根據(jù)據(jù)估估價價時時點點時時的的剩剩余余使使用用壽壽命命是是否否短短于于整整體體建建筑筑物物的的剩剩余余經(jīng)經(jīng)濟濟壽壽命命,將將其其分分為為短短壽壽命命項項目目和和長長壽壽命命項項目目。。短壽壽命命項項目目分分別別根根據(jù)據(jù)各各自自的的重重新新購購建建價價格格、、壽壽命命、、經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)或或剩剩余余使使用用壽壽命命,采采用用年年限限法法計計算算折折舊舊額額。。第五五節(jié)節(jié)建建筑筑物物的的折折舊舊長壽壽命命項項目目是是根根據(jù)據(jù)建建筑筑物物重重新新購購建建價價格格減減去去可可修修復復項項目目的的修修復復費費用用和和各各短短壽壽命命項項目目的的重重新新構(gòu)構(gòu)建建價價格格后后的的余余額額、、建建筑筑物物的的經(jīng)經(jīng)濟濟壽壽命命、、有有效效經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)或或剩剩余余經(jīng)經(jīng)濟濟壽壽命命，，采采用用年年限限法法計計算算折折舊舊額額。。3)將將可可修修復復項項目目的的修修復復費費用用、、短短壽壽命命項項目目的的折折舊舊額額、、長長壽壽命命項項目目的的折折舊舊額額相相加加，，即即為為建建筑筑物物的的物物質(zhì)質(zhì)折折舊舊額額。。[例例]某某建建筑筑物物重重置置價價格格為為180萬萬元元,經(jīng)經(jīng)濟濟壽壽命命為為50年年,有有效效經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)為為10年年.其其中中門門窗窗等等損損壞壞的的修修復復費費用用為為2萬萬元元;裝裝修修的的重重置置價價格格為為30萬萬元元,平平均均壽壽命命為為5年年,經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)為為3年年;設(shè)設(shè)備備的的重重置置價價格格為為60萬萬元元,平平均均壽壽命命為為15年年,經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)為為10年年.計計算算建建筑筑物物的的物物質(zhì)質(zhì)折折舊舊額額.假假設(shè)設(shè)殘殘值值率率均均為為零零.第五五節(jié)節(jié)建建筑筑物物的的折折舊舊(2)功功能能折折舊舊的的求求取取1)將將功功能能折折舊舊分分為為功功能能缺缺乏乏、、功功能能落落后后和和功功能能過過剩剩，，并并進進一一步步分分為為可可修修復復的的和和不不可可修修復復的的。。2)對對于于可可修修復復的的功功能能缺缺乏乏引引起起的的折折舊舊:估估算算在在估估價價對對象象建建筑筑物物上上增增加加該該功功能能所所必必需需的的費費用用;估估算算該該功功能能如如果果在在建建筑筑物物建建造造時時就就具具有有所所必必需需的的費費用用;將將在在估估價價對對象象建建筑筑物物上上增增加加該該功功能能所所必必需需的的費費用用減減去去該該功功能能如如果果在在建建筑筑物物建建造造時時就就具具有有所所必必需需的的費費用用,即即增增加加該該功功能能所所超超額額的的費費用用作作為為折折舊舊額額。。第五五節(jié)節(jié)建建筑筑物物的的折折舊舊對于于不不可可修修復復的的功功能能缺缺乏乏引引起起的的折折舊舊:采采用用““租租金金損損失失資資本本化化法法””求求取取缺缺乏乏該該功功能能導導致致的的未未來來每每年年損損失失租租金金的的現(xiàn)現(xiàn)值值之之和和;估估算算該該功功能能如如果果在在建建筑筑物物建建造造時時就就具具有有所所必必需需的的費費用用;將將未未來來每每年年損損失失租租金金的的現(xiàn)現(xiàn)值值之之和和減減去去該該功功能能如如果果在在建建筑筑物物建建造造時時就就具具有有所所必必需需的的費費用用,作作為為折折舊舊額額。。3)對對于于可可修修復復的的功功能能落落后后引引起起的的折折舊舊,以以空空調(diào)調(diào)系系統(tǒng)統(tǒng)為為例例,其其折折舊舊額額為為該該功功能能落落后后系系統(tǒng)統(tǒng)的的重重新新購購建建價價格格,減減去去該該功功能能落落后后系系統(tǒng)統(tǒng)已已提提折折舊舊,加加上上拆拆除除該該功功能能落落后后系系統(tǒng)統(tǒng)所所必必需需的的費費用用,減減去去該該功功能能落落后后系系統(tǒng)統(tǒng)可可回回收收的的殘殘值值(以以上上是是落落后后功功能能的的服服務務期期未未滿滿而而提提前前報報廢廢的的損損失失),加加上上安安裝裝新新的的功功能能先先進進系系統(tǒng)統(tǒng)所所必必需需的的費費用用,減減去去該該新新的的功功能能先先進進系系統(tǒng)統(tǒng)如如果果在在建建筑筑物物建建造造時時就就安安裝裝所所必必需需的的費費用用。。第五節(jié)建建筑筑物的折折舊對于不可可修復的的功能落落后引起起的折舊舊,以空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)為例,其折舊舊額是在在上述可可修復的的功能落落后引起起的折舊舊額計算算中,將將安裝新新的功能能先進系系統(tǒng)所必必需的費費用,替替換為采采用“租租金損失失資本化化法”求求取的功功能落后后系統(tǒng)導導致的未未來每年年損失租租金的現(xiàn)現(xiàn)值之和和。4)功能能過剩一一般是不不可修復復的。功功能過剩剩引起的的折舊包包括功能能過剩造造成的無無效成本本和超額額持有成成本。無無效成本本可以通通過使用用重置成成本而自自動得到到消除,如果使使用重建建成本則則不能消消除。超超額持有有成本可可采用““超額運運營費用用資本化化法”——功能過過剩導致致的未來來每年超超額運營營費用的的現(xiàn)值之之和來求求取。第五節(jié)建建筑物的的折舊在使用重置置成本下，，扣除功能能過剩引起起的折舊后后的成本＝＝重置成本本－超額持持有成本;在使用重重建成本下下，扣除功功能過剩引引起的折舊舊后的成本本＝重建成成本－無效效成本－超超額持有成成本5)將功能能缺乏引起起的折舊額額、功能落落后引起的的折舊額、、功能過剩剩引起的折折舊額相加加,即為功功能折舊額額。(2)經(jīng)濟濟折舊的求求取經(jīng)濟折舊在在估價時點點時通常是是不可修復復的,首先先應分清它它是暫時性性的還是永永久性的,然后可以以根據(jù)租金金損失的期期限不同,采用租金金損失資本本化法求取取未來每年年所損失租租金的現(xiàn)值值之和作為為折舊額。。第五節(jié)建建筑物的的折舊三、求取建建筑物折舊舊應注意的的問題1.估價上上的折舊與與會計上的的折舊的區(qū)區(qū)別估價上的折折舊注重的的是市場價價值的真實實減損,科科學地說不不是“折舊舊”,而是是“減價調(diào)調(diào)整”;會會計上的折折舊注重的的是原始價價值的分攤攤、補償或或回收。2.土地使使用年限對對建筑物經(jīng)經(jīng)濟壽命的的影響估價中確定定建筑物經(jīng)濟壽命與折舊，遇遇有下列情情況時的處處理應為：：(1)建筑筑物的建設(shè)設(shè)期不計入入耐用年限限，即建筑筑物的經(jīng)濟壽命應從建筑物物竣工驗收收合格之日日起計；第五節(jié)建建筑物的的折舊(2)建筑筑物經(jīng)濟壽命短于土地使使用權(quán)年限限時，應按按建筑物經(jīng)濟壽命計計算折舊；(3)建筑筑物經(jīng)濟壽命長于土地使使用權(quán)年限限時，應按按土地使用用權(quán)年限計計算折舊；；(4)建筑筑物出現(xiàn)于于補辦土地地使用權(quán)出出讓手續(xù)之之前，其經(jīng)濟壽命早于土地使使用權(quán)年限限而結(jié)束時時，應按建建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊；；(5)建筑筑物出現(xiàn)于于補辦土地地使用權(quán)出出讓手續(xù)之之前，其經(jīng)濟壽命晚于土地使使用權(quán)年限限而結(jié)束時時，應按建建筑物已使使用年限加加上地使用用權(quán)剩余年年限計算折折舊。第六節(jié)成成本法應用用中涉及的的有關(guān)規(guī)定定一、商品住住宅和經(jīng)濟濟適用住房房價格構(gòu)成成的有關(guān)規(guī)規(guī)定1.商品住住宅價格構(gòu)構(gòu)成的有關(guān)關(guān)規(guī)定《商品住宅宅價格管理理暫行辦法法》規(guī)定:商品住宅宅價格應以以合理成本本為依據(jù),有適當利利潤,結(jié)合合供求狀況況和國家政政策要求制制定,并根根據(jù)樓層、、朝向和所所處地段等等因素,實實行差別價價格。商品品住宅價格格有下列項項目構(gòu)成：：(1)成本本。包括：：1)征地地費及拆遷遷安置補償償費；2)勘察設(shè)計計及前期工工程費；3)住宅建建筑、安裝裝工程費；；4)住宅宅小區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和住住宅小區(qū)級級非營業(yè)性性配套公共共建筑的建建設(shè)費；5)管理費費:以上述述1)至4)項之和和為基數(shù)的的1％～3％計算；；6)貸款款利息。第六節(jié)成成本法應用用中涉及的的有關(guān)規(guī)定定(2)利潤潤:以上述述成本中1)至4)項之和為為基數(shù)核定定(3)稅金金(4)地段段差價不計入商品品住宅的費費用：非住住宅小區(qū)級級的公共建建筑的建設(shè)設(shè)費用；住住宅小區(qū)內(nèi)內(nèi)的營業(yè)性性用房和設(shè)設(shè)施的建設(shè)設(shè)費用。2.經(jīng)濟適適用住房價價格構(gòu)成的的有關(guān)規(guī)定定《經(jīng)濟適用用住房價格格管理暫行行辦法》規(guī)規(guī)定:經(jīng)濟濟適用住房房價格實行行政府指導導價。制定定經(jīng)濟適用用住房價格格，應當與與城鎮(zhèn)中低低收入家庭庭經(jīng)濟承受受能力相適適應，以保保本微利為為原則，與與同一區(qū)域域內(nèi)的普通通商品住房房價格保持持合理差價價，體現(xiàn)政政府優(yōu)惠政政策。第六節(jié)成成本法應用用中涉及的的有關(guān)規(guī)定定經(jīng)濟適用住住房價格由由開發(fā)成本本、稅金和和利潤構(gòu)成成：(1)成本本。包括：：1)征地地費及拆遷遷安置補償償費；2)勘察設(shè)計計及前期工工程費；3)住宅建建筑、安裝裝工程費；；4)住宅宅小區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和非非營業(yè)性公公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費費；5)管管理費以不不超過上述述1)至4)項之和和的2％計計算；6)貸款利息息。(2)稅金金(3)利潤潤按不超過過開發(fā)成本本中1)至至4)項之之和的3％％計算二、房屋折折舊的有關(guān)關(guān)規(guī)定1.各種結(jié)結(jié)構(gòu)房屋的的經(jīng)濟耐用用年限的參參考值一般般為鋼結(jié)構(gòu):生生產(chǎn)用房70年,受受腐蝕的生生產(chǎn)用房50年,非非生產(chǎn)用房房80年;第六節(jié)成成本法應用用中涉及的的有關(guān)規(guī)定定鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu):生生產(chǎn)用房50年,受受腐蝕的生生產(chǎn)用房35年,非非生產(chǎn)用房房60年；；磚混結(jié)構(gòu)一一等：生產(chǎn)產(chǎn)用房40年,受腐腐蝕的生產(chǎn)產(chǎn)用房30年,非生生產(chǎn)用房50年；磚混結(jié)構(gòu)二二等：生產(chǎn)產(chǎn)用房40年,受腐腐蝕的生產(chǎn)產(chǎn)用房30年,非生生產(chǎn)用房