房地產(chǎn)中山項(xiàng)目前期策劃建議書產(chǎn)品部分項(xiàng)目定位

第五部分項(xiàng)目定位1一、目標(biāo)客戶定位1、目標(biāo)客戶定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶“新中山人”思想開(kāi)放、有追求的青年族外來(lái)人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)購(gòu)買力地域消費(fèi)觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購(gòu)買群體履蓋全市的購(gòu)買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開(kāi)放，易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標(biāo)客戶定義22、定位依據(jù)購(gòu)買力因素針對(duì)消費(fèi)能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長(zhǎng)最迅速的群體。地域因素覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內(nèi)輻射。鎮(zhèn)區(qū)客源不容忽視。消費(fèi)觀念因素哪個(gè)年齡層次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀念？哪個(gè)類群體比較容易接受新興事物？33、定位結(jié)論“新中山人”44、特征分析在外接受教育的回流人士接觸外界信息較多的企業(yè)主外來(lái)人口中高收入人群思想開(kāi)放、有追求的年青族55、職業(yè)分類行政事業(yè)單位公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)注：公務(wù)員的界定66、目標(biāo)客戶特性需求分析行政事業(yè)單位公務(wù)員特征：工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。非常注重子女教育。人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級(jí)的不同，一、二次置業(yè)的可能性均等。7需求：要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。距離工作單位近，車程在二十分鐘以內(nèi)，上下班方便。完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。以二房、三房戶型為主，注重朝向。8私營(yíng)企業(yè)主特征：全市至少7萬(wàn)多個(gè)私營(yíng)企業(yè)主，數(shù)目龐大，資本雄厚，收入高，購(gòu)買能力強(qiáng)。屬二次及多次置業(yè)者雖然文化素質(zhì)不高，但由于營(yíng)商的原因，接觸新鮮事物多且觀念超前。人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居在個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，置業(yè)在地域上沒(méi)有明確的要求，大多是為子女教育才置業(yè)城區(qū)，希望將來(lái)子承父業(yè)、后繼有人，望子成龍心切。9需求：要求教育配套完善，注重子女教育。優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿足社交的需求。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。以大戶型、大面積為主。10企業(yè)白領(lǐng)特征：他們是伴隨隨著城市的的發(fā)展迅速速形成的新新興群體，，屬于消費(fèi)費(fèi)能力增長(zhǎng)長(zhǎng)最快的人人群。收入入穩(wěn)定且較較高，但積積蓄有限。。外地人為主主，文化素素質(zhì)高，融融合各區(qū)域域文化特征征明顯。他們是中山山的新人類類，生活節(jié)節(jié)奏快，時(shí)時(shí)間觀念強(qiáng)強(qiáng)，生活注注重品位和和細(xì)節(jié)。置業(yè)在地域域上沒(méi)有太太多的約束束，比較理理性，講求求最高性價(jià)價(jià)比。多屬屬首次置業(yè)業(yè)。11需求：生活配套完完善，交通通便利，距距離工作地地點(diǎn)較近。。追求較高的的性價(jià)比，，有戶口的的要求。需求以中小小戶型為主主，多注重重朝向。127、目標(biāo)客客戶群的拉拉升從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，，伴隨著本本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的深入，，居住人氣氣逐漸形成成，各類配配套設(shè)施完完善，必然然帶動(dòng)南區(qū)區(qū)整體區(qū)位位價(jià)值的提提升。屆時(shí)時(shí)地塊的區(qū)區(qū)位資源對(duì)對(duì)產(chǎn)品的支支撐力度將將大大加強(qiáng)強(qiáng)，將有號(hào)號(hào)召力吸引引更高檔次次的目標(biāo)客客戶。13二、項(xiàng)項(xiàng)目檔檔次定定位1、定定位推推導(dǎo)采用排排除法法：結(jié)論：：不支支持結(jié)論：：不支支持結(jié)論：：支持持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：：中檔檔價(jià)格格、中中檔成成本、、中高高檔形形象。。142、檔檔次定定位本項(xiàng)目目定位位為““中檔、、高質(zhì)質(zhì)素的的精品品社區(qū)區(qū)”。所謂中中檔，，主要要是針針對(duì)成成本而而言，，力求求控制制未來(lái)來(lái)的銷銷售價(jià)價(jià)格不不要過(guò)過(guò)高；；雖以以中檔檔為定定位，，但在在產(chǎn)品品形象象上應(yīng)應(yīng)走中中高路路線，，即將將能夠夠體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目形象象的地地方做做足功功夫，，通過(guò)過(guò)提供供性價(jià)價(jià)比高高的產(chǎn)產(chǎn)品促促進(jìn)銷銷售。。15隨著項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)深深入，，各類類配套套設(shè)施施逐步步完善善，居居住人人氣提提升，，可以以帶動(dòng)動(dòng)南區(qū)區(qū)的整整體區(qū)區(qū)位價(jià)價(jià)值，，本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格也也會(huì)隨隨之升升高。。屆時(shí)時(shí)我們們將有有號(hào)召召力吸吸引更更高檔檔次的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶，將將整個(gè)個(gè)樓盤盤檔次次提升升。3、檔檔次次提升升的演演繹16三、項(xiàng)項(xiàng)目形形象定定位1、形形象概概念推推導(dǎo)思思路市場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)向性性：市場(chǎng)需求品牌需求形象概念結(jié)合自身17開(kāi)發(fā)概概念的的推導(dǎo)導(dǎo)步驟驟：確定目標(biāo)客戶群研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項(xiàng)目的獨(dú)特點(diǎn)研究萬(wàn)科品牌深層含義的精髓得出符合市場(chǎng)需求的關(guān)鍵詞得出符合萬(wàn)科品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)項(xiàng)目形象定位形象定位將指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并提升品牌影響力182、從從市市場(chǎng)需需求推推導(dǎo)形形象定定位的的關(guān)鍵鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標(biāo)客源對(duì)產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育19質(zhì)樸舒適享受延伸目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求203、產(chǎn)產(chǎn)品自自身特特色推推導(dǎo)形形象定定位的的關(guān)鍵鍵詞自然清清新現(xiàn)代明明快離塵不不離市市優(yōu)雅安安逸自身特特色21萬(wàn)科的的品牌牌口號(hào)號(hào)：“建筑筑無(wú)限限生活活”萬(wàn)科的的品牌牌核心心：“以客客戶的的生活活為本本”萬(wàn)科的的品牌牌個(gè)性性：“有創(chuàng)創(chuàng)見(jiàn)的的、有有文化化內(nèi)涵涵、關(guān)關(guān)心體體貼的的”萬(wàn)科的的品牌牌主張張：“萬(wàn)科科提供供一個(gè)個(gè)展現(xiàn)現(xiàn)自我我的理理想生生活””4、從從萬(wàn)科科品牌牌推導(dǎo)導(dǎo)關(guān)鍵鍵詞22萬(wàn)科品品牌精精髓品牌利利益----高高性價(jià)價(jià)比產(chǎn)產(chǎn)品，，不斷斷提升升的無(wú)無(wú)限生生活品牌價(jià)價(jià)值品牌文文化創(chuàng)創(chuàng)新新、品品味、、積極極、健健康、、貼心心品牌個(gè)個(gè)性23萬(wàn)科品品牌的的關(guān)鍵鍵詞高品味味生活活高性價(jià)價(jià)比創(chuàng)新健康顧客為為本貼心萬(wàn)科品品牌245、從從萬(wàn)科科“四四季花花城””系列列推導(dǎo)導(dǎo)關(guān)鍵鍵詞年輕、、活力力親和溫溫馨現(xiàn)代四季花花城256、本本項(xiàng)目目形象象概念念的推推出核心客客戶需需求高品味味生活活完善的的配套套良好的的居住住環(huán)境境子女教教育本項(xiàng)目目形象象概念念關(guān)鍵鍵詞品質(zhì)悠悠閑閑創(chuàng)創(chuàng)新自然健健康康現(xiàn)現(xiàn)代本項(xiàng)目目形象象概念念描述述享受純純美生生活延伸客客戶需需求質(zhì)樸舒適享受產(chǎn)品自自身特特色自然清清新現(xiàn)代明明快離塵不不離市市優(yōu)雅安安逸純美生生活萬(wàn)科品品牌要要求高素質(zhì)質(zhì)生活活高性價(jià)價(jià)比創(chuàng)新健康顧客為為本貼心“四季季花城城”系系列年輕活活力親和溫溫馨現(xiàn)代26四、價(jià)價(jià)格定定位1、參參照照對(duì)象象選取取依據(jù)據(jù)樓盤規(guī)規(guī)模相相近地理位位置參參照其其它郊郊區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品形形態(tài)相相近綜合上上述條條件，，選取取凱茵新新城、、藍(lán)波波灣、、陽(yáng)光光花地地三個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目作作為比比價(jià)對(duì)對(duì)象。。272、市市場(chǎng)場(chǎng)比較較法分分析均均價(jià)小高層層價(jià)格格建議議單位：：元/㎡凱茵新城藍(lán)波灣陽(yáng)光花地按揭均價(jià)（毛坯）320032003100區(qū)域形象105/100103/100108/100品牌形象105/10095/10095/100地理位置95/10095/100100/100自然環(huán)境110/100110/100103/100生活配套98/100100/100105/100規(guī)模100/10098/10095/100交通95/10098/100103/100對(duì)比價(jià)298332592916權(quán)重40%30%30%建議均價(jià)3045由上述述市場(chǎng)場(chǎng)比較較推導(dǎo)導(dǎo)后，，得出出參考考均價(jià)價(jià)為3045元元/㎡㎡，以5%的技技術(shù)參參數(shù)作作調(diào)查查，得得到參參考價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間為為2893-3197元/㎡。。28多層價(jià)價(jià)格建建議由于可可比項(xiàng)項(xiàng)目較較少，，所以以根據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)上同同一項(xiàng)項(xiàng)目中中多層層與小小高層層價(jià)格格比得得到多多層價(jià)價(jià)格。。參照樓樓盤：：凱茵茵新城城——?jiǎng)P茵新城多層均價(jià)3200小高層均價(jià)3800價(jià)格比84.2%推導(dǎo)結(jié)結(jié)論：：本本項(xiàng)目目中多多層樓樓型建建議均均價(jià)3045××84.2%=2564元/㎡以“低開(kāi)開(kāi)高走””的價(jià)格格策略，，建議首首期多層層以2400元元/㎡均均價(jià)入市市。29情景洋房房?jī)r(jià)格建建議情景洋房房屬于中中山市的的創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品，沒(méi)沒(méi)有同類類產(chǎn)品可可直接比比較，但但奕翠園園項(xiàng)目中中帶電梯梯的多層層與情景景洋房具具有一定定可比性性，所以以本項(xiàng)目目中情景景洋房?jī)r(jià)價(jià)格我司司建議與與之相近近，即均均價(jià)4000元元/㎡左左右。30Townhouse價(jià)價(jià)格建議議Townhouse在在中山也也是創(chuàng)新新戶型，，無(wú)法直直接類比比，但在在產(chǎn)品形形態(tài)上，，Townhouse是介于于別墅與與情景洋洋房之間間，所以以價(jià)格定定位也界界于兩者者之間。。31項(xiàng)目總體體價(jià)格建建議根據(jù)上述述四種產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格定位及及樓型配配比，得得出本項(xiàng)項(xiàng)目總體體均價(jià)的的建議區(qū)區(qū)間為3200--3300元元/㎡。。323、入入市市建議議建議項(xiàng)項(xiàng)目采采納低低價(jià)入入市的的策略略，初初期以以2800/㎡㎡（毛毛坯））的均均價(jià)入入市，，營(yíng)造造“同同價(jià)優(yōu)優(yōu)質(zhì)””的市市場(chǎng)口口碑。。33第六六部部分分產(chǎn)品建建議34一、項(xiàng)項(xiàng)目整整體容容積率率建議議建議項(xiàng)項(xiàng)目整整體的的容積積率為為1.5項(xiàng)目總總建筑筑面積積為522948平平方米米35市場(chǎng)比比較法法36項(xiàng)目本本身的的產(chǎn)品品需要要產(chǎn)品形形態(tài)可可安排排的得得很豐豐富，，環(huán)境境優(yōu)勢(shì)勢(shì)可以以表現(xiàn)現(xiàn)得更更加明明顯，，且比比較符符合本本項(xiàng)目目整個(gè)個(gè)的檔檔次定定位。。在產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)符合合目標(biāo)標(biāo)客戶戶選擇擇的前前提下下，適適當(dāng)提提高容容積率率也基基于盈盈利的的考慮慮。項(xiàng)目的的盈利利需要要37產(chǎn)品種類所占比例建筑面積(m2)備注小高層60%314097平均層數(shù)16層一梯4戶多層25%130873層數(shù)6層一梯三戶情景洋房10%52350層數(shù)4層一梯兩戶Townhouse5%26174單位面積230m2二、產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)建建議3839三、分分期開(kāi)開(kāi)發(fā)次次序建建議擬定整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)發(fā)周期期為6年。。項(xiàng)目期數(shù)開(kāi)發(fā)面積㎡產(chǎn)品類型所占比例一期50000（可售）小高層、情景洋房11.20%二期60000多層、小高層、情景洋房11.50%三期80000小高層15.38%四期90000小高層17.30%五期80000情景洋房、多層15.38%六期80000情景洋房、多層15.38%七期72000Townhouse13.85%40體現(xiàn)一一個(gè)大大盤應(yīng)應(yīng)有的的綜合合環(huán)境境優(yōu)勢(shì)勢(shì)。在銷售現(xiàn)場(chǎng)及及參觀區(qū)域，，突出本項(xiàng)目目在細(xì)部處理理，如安排特特色景觀帶及及具有觀賞效效果的小品。。銷售區(qū)域的環(huán)環(huán)境處理，體體現(xiàn)出本項(xiàng)目目純美、向上上的生活形態(tài)態(tài)，讓客戶在在不經(jīng)意之中中觸摸理想的的生活境界，，并適當(dāng)增加加立體的環(huán)境境音樂(lè)、自然然蟲(chóng)鳥(niǎo)聲等。。本項(xiàng)目所處位位置，是一個(gè)個(gè)整體環(huán)境欠欠佳的區(qū)域，，所以首期形形象及銷售示示范區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)我司建議主主要參考以下下幾點(diǎn)：4142四、首期開(kāi)發(fā)發(fā)樓型建議產(chǎn)品類型比例備注小高層60%一梯4戶12層多層20%一梯3戶6層情景洋房20%一梯2戶4層43其中參考項(xiàng)目目如下：別墅30%洋房70%小高層帶電梯6層多層，11層小高層中高檔凱茵新城多層25%小高層75%全部帶電梯4層多層，10層小高層高檔奕翠園比例備注樓型定位檔次項(xiàng)目名稱44根據(jù)市場(chǎng)平均均售價(jià)計(jì)算，，市場(chǎng)需求主主力戶型面積積在100-120平方米左右。。五、首期戶型型、面積建議議45戶型、面積建建議：戶型面積(m2)大約數(shù)量（套）占總建面（%）二房二廳70-8013320三房二廳95-10515030三房二廳115-13012530情景洋房150-1606520合計(jì)47310046萬(wàn)科四季花城綠景水景“風(fēng)”景光景互動(dòng)性設(shè)施滲透六、園林建議議47綠之演繹：綠色代表健康康、自由、舒舒適，通過(guò)在在園景中種植植樹(shù)木、花草草等常綠植物物，運(yùn)用高低低錯(cuò)落、色彩彩映襯等手法法，構(gòu)成一幅幅立體式綠樹(shù)樹(shù)掩映、曲徑徑通幽、枝繁繁葉茂的空間間。484950在樓盤兩邊增增加綠化密度度，種植大型型樹(shù)種及多種種彩色花卉，，增添優(yōu)美景景觀，又可以以豐富項(xiàng)目景景觀，增添項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)。在項(xiàng)目中部設(shè)設(shè)置一個(gè)小型型植物園，種種植果樹(shù)。莊園通過(guò)山、石、、樹(shù)、花、草草等元素相互互搭配色彩的的組合，演繹繹現(xiàn)代園林的的精髓。其他園藝景點(diǎn)點(diǎn)51光之演繹：光代表新世紀(jì)紀(jì)也代表現(xiàn)代代，可通過(guò)在在園林中布置置多種玻璃建建筑物，并配配合泛光燈、、地?zé)舻裙庠丛?，表示新時(shí)時(shí)代的璀璨，，各種自然光光、人造光、、暖光、冷光光等不同距離離的光源有機(jī)機(jī)結(jié)合起來(lái)，，幻化出一幅幅新時(shí)代的璀璀璨美景，從從中體現(xiàn)出人人類文明社會(huì)會(huì)的發(fā)展和進(jìn)進(jìn)步。525354在廣場(chǎng)上興建建玻璃觀星臺(tái)臺(tái)，象征人類類對(duì)宇宙的的無(wú)限向往。。觀星臺(tái)通過(guò)各種色彩彩的地?zé)?、墻墻身泛光燈的的搭配，編織織出?duì)生命、、文化和光的的禮贊。各種泛光燈55水之演繹：水是萬(wàn)物之靈靈，代表生命命，可在區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)置各種流流動(dòng)的水系、、噴泉、泳池池等動(dòng)態(tài)水景景，營(yíng)造出流流水淙淙的美美景，細(xì)流、、淺流、跌流流、激流、涌涌流……循環(huán)環(huán)往復(fù)，寓意意生機(jī)盎然、、生生不息、、靈氣逼人的的生命活力。。56在項(xiàng)目中部由由南向北建造造一條流動(dòng)水水系，既可將將項(xiàng)目各區(qū)園園景聯(lián)系，構(gòu)構(gòu)成景觀主軸軸，又可豐富富水景效果，，并可將洋房房區(qū)和別墅區(qū)區(qū)和諧分隔。。流動(dòng)水系可建設(shè)一大型型娛樂(lè)型泳池池，內(nèi)有浮橋橋、繩索橋、、高速滑梯等等娛樂(lè)設(shè)施，，滿足客人游游樂(lè)需要。另另再設(shè)置一無(wú)無(wú)極按摩泳池池，以滿足高高層次客人享享受要。雙動(dòng)感泳池可建造在樓宇宇西向單位的的部分外立面面上，既可以以增加觀賞效效果，增添樓樓宇特色，制制造賣點(diǎn)，又又可降溫，減減少日曬對(duì)西西向單位的影影響。流水玻璃幕墻墻57風(fēng)之演繹：古人云：風(fēng)者者動(dòng)也。春風(fēng)寓意新開(kāi)開(kāi)始、新希望望；夏風(fēng)能給給人帶來(lái)清涼涼感覺(jué)，使郁郁悶的心靈得得以解放；秋秋風(fēng)送爽，使使人一身輕松松；冬風(fēng)使人人清醒，保持持冷靜。通過(guò)各種走軌軌旗、船帆、、風(fēng)車的映襯襯，使全區(qū)充充滿動(dòng)感。585960互動(dòng)性設(shè)施設(shè)設(shè)置：——有鵝卵卵石鋪墊的梅梅花樁——童軍訓(xùn)訓(xùn)練基地，如如繩網(wǎng)、木梯梯等——草縫石石草坪/太極極廣場(chǎng)——樹(shù)樁型型的桌椅——大型的的石質(zhì)象棋61以130平方方米一戶計(jì)算算，整個(gè)社區(qū)區(qū)約有4000戶。較長(zhǎng)一段時(shí)間間內(nèi)生活配套套無(wú)法全部落落實(shí)，客戶對(duì)對(duì)社區(qū)內(nèi)配套套有較大依賴賴。七、雙會(huì)所建建議單一會(huì)所輻射射半徑有限，，雙會(huì)所在銷銷售方面對(duì)Townhouse、情情景洋房等高高檔產(chǎn)品買家家有吸引。從客戶的生活活特征的需求求來(lái)看，主要要有日常休閑閑、健康運(yùn)動(dòng)動(dòng)，所以在會(huì)會(huì)所設(shè)置進(jìn)行行區(qū)別有必要要。62雙會(huì)所功能界界定分生活休休閑類與健康康運(yùn)動(dòng)類。功能建議：位置建議：一期會(huì)所建議議安排在鄰社社區(qū)主要道路路附近，如集集中的園林或或景觀帶附近近。6364八、建筑立面面建議市場(chǎng)上主要外外立面設(shè)計(jì)情情況：繽紛型代表樓盤：陽(yáng)陽(yáng)光花地、凱凱茵新城、雍雍逸廷、雍景景園主要表現(xiàn)：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)色彩對(duì)比比，多用紅、、桔、淺黃等等搶眼色調(diào)。。素雅型代表樓盤：豪豪逸華庭、奕奕翠園主要表現(xiàn)：色色彩搭配較少少，主要以淺淺灰、淺綠等等色彩為主。。6566中山市民的整整體欣賞角度度；目標(biāo)客戶群的的喜好；項(xiàng)目產(chǎn)品的替替代性。本案對(duì)外立面面的選擇的思思考:我司建議以繽繽紛色彩為主主，但給人的的不是一種浮浮躁感，而是是在體現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)感的同時(shí)，，更是平靜生生活的回歸。。6768九、商業(yè)街建建議將一個(gè)配套優(yōu)優(yōu)良的社區(qū)展展示給客戶，，解決其對(duì)社社區(qū)生活配套套的疑慮。另另外能降低項(xiàng)項(xiàng)目前期硬性性配套的投入入。在建筑形態(tài)上上吻合項(xiàng)目形形象定位，在在功能上突出出它是一個(gè)休休閑的戶外走走廊，也是特特色和賣點(diǎn)。?？梢暂^好的挖挖掘項(xiàng)目潛在在的商業(yè)價(jià)值值。配置原因:69功能建議:生活配套功能能個(gè)性配套功能能╋70通過(guò)設(shè)置露天天咖啡座，增增添優(yōu)雅閑適適的生活味道道71十、交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)72公共部分裝修修:公共部分裝修電梯大堂部分電梯標(biāo)準(zhǔn)層梯間73建議以裝修套餐的形式讓客戶戶選擇,套餐餐的單位價(jià)格格分300元元/平方米和和500元/平方米兩種種.室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn):74教育資源已已經(jīng)成了市市場(chǎng)項(xiàng)目一一個(gè)強(qiáng)有力力的賣點(diǎn)。。市場(chǎng)及項(xiàng)目目的需要：：本項(xiàng)目所在在區(qū)域的教教育配套。。目標(biāo)客戶群群的需要。。銷售價(jià)格的的支撐。十一、學(xué)校校建議75發(fā)展商：天天英實(shí)業(yè)項(xiàng)目區(qū)位：：石歧區(qū)銷售均價(jià)：：3600元/平方方米（包裝裝修）教育配套：：中山市實(shí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)客戶形態(tài)：：鎮(zhèn)區(qū)生意意客、白領(lǐng)領(lǐng)發(fā)展商：新新鴻基地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位：：東區(qū)銷售均價(jià)：：4000元/平方方米教育配套：：中山石歧歧中心小學(xué)學(xué)客戶形態(tài)：：政府公務(wù)務(wù)員、生意意客【陽(yáng)光花地地】【奕翠園】】76學(xué)校的選址址及規(guī)模建建議將學(xué)學(xué)校安排在在鄰城南一一路或項(xiàng)目目西北面的的內(nèi)環(huán)線附附近處。具體的建筑筑面積根據(jù)據(jù)政府規(guī)劃劃要求。另另外在建設(shè)設(shè)資金上，，通過(guò)與政政府協(xié)商，，爭(zhēng)取在地地價(jià)或稅收收上加以減減免。77建設(shè)時(shí)間時(shí)間建議在在首期項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)之前前，做到教教育先行。首期項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷需要；；改變市民對(duì)對(duì)項(xiàng)目區(qū)位位的偏見(jiàn)；；樹(shù)立項(xiàng)目形形象及整體體特色；滿足住戶在在前期對(duì)教教育配套的的需要。。。7879第七部分營(yíng)銷推廣策策略80一、說(shuō)明本項(xiàng)目面臨臨三個(gè)困難難點(diǎn)：品牌知名度度不高區(qū)域形象不不佳銷售速度的的壓力“如何解決決這些問(wèn)題題?”81二、市場(chǎng)推推廣核心核心思路如如下：企業(yè)品牌——→項(xiàng)目形形象—→項(xiàng)項(xiàng)目品牌←←→企業(yè)品品牌項(xiàng)目未動(dòng),品牌先行行,教育營(yíng)營(yíng)銷,貫穿穿始終82說(shuō)明：品牌導(dǎo)入策策略形象重塑策策略項(xiàng)目導(dǎo)入策策略我們將從三三方面提出出本項(xiàng)目的的策略建議議：在時(shí)間的順順序上：品牌導(dǎo)入——→形象重重塑—→項(xiàng)項(xiàng)目導(dǎo)入——→開(kāi)發(fā)配配合教育營(yíng)銷是是整個(gè)策略略的核心主主線。83特色教育營(yíng)營(yíng)銷我們所提的的教育營(yíng)銷銷，絕非一一般的名校校概念，而而是貼近時(shí)時(shí)代脈搏，，適應(yīng)社會(huì)會(huì)需求的現(xiàn)現(xiàn)代教育。。84為什么我們們的教育一一定要有特特色?中山現(xiàn)有三三所名小，，且已經(jīng)在在市民心目目中樹(shù)立起起了較高的的社會(huì)形象象，如果我我們沒(méi)有特特色，僅僅僅靠“名校?！毙?yīng)很很容易流于于一般，難難以與之競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中中有二個(gè)都都主力訴求求教育，如如果我們沒(méi)沒(méi)有足夠吸吸引力，就就很容易落落于俗套。。結(jié)論：要做做就做最好好！85賞識(shí)教育領(lǐng)袖才能的的培養(yǎng)如何做到有有特色?它最大的特特色不是教教子女，而而是教父母母如何教育育子女。參照：香港“童子子軍”廣州團(tuán)校““少年領(lǐng)袖袖訓(xùn)練營(yíng)””86軍事化管理理提出“中山山黃埔軍校?！?、“中中山西典軍軍?！备拍钅?。中英文網(wǎng)絡(luò)絡(luò)教學(xué)、科科技教學(xué)此此點(diǎn)不是訴訴求重點(diǎn)，，但也是現(xiàn)現(xiàn)代教育的的必須。87三、品牌導(dǎo)導(dǎo)入策略推廣企業(yè)品品牌，展示示萬(wàn)科實(shí)力力，增強(qiáng)購(gòu)購(gòu)買信心。。目的：88關(guān)健點(diǎn)：推廣的形式式一定緊緊緊圍繞萬(wàn)科科品牌的精精髓，充分分體現(xiàn)萬(wàn)科科品牌的價(jià)價(jià)值、文化化和個(gè)性，，體現(xiàn)出房房地產(chǎn)業(yè)““領(lǐng)跑者””的前瞻性性和權(quán)威性性。充分體現(xiàn)““四季花城城”的親和和力，體現(xiàn)現(xiàn)健康活力力、現(xiàn)代純純美等特性性。將萬(wàn)科品牌牌同新時(shí)代代教育有機(jī)機(jī)結(jié)合。89推廣方式：：論壇共共同同探討中山山的城市發(fā)發(fā)展問(wèn)題，，從而帶出出萬(wàn)科的品品牌和南區(qū)區(qū)的未來(lái)發(fā)發(fā)展。公益活動(dòng)事事件公關(guān)關(guān)提升萬(wàn)科科品牌的知知名度和美美譽(yù)度。推廣萬(wàn)客會(huì)會(huì)90媒體宣傳：：以電視媒體體傳播為主主，從成本本上考慮，，力求增加加活動(dòng)的新新穎性，以以新聞的形形式出現(xiàn)，，同時(shí)配合合硬性形象象廣告宣傳傳。萬(wàn)客會(huì)會(huì)刊刊為補(bǔ)充，，做到立體體宣傳。以報(bào)紙媒體體為輔助手手段，軟文文同形象廣廣告并舉。。立柱戶外廣廣告，以體體現(xiàn)萬(wàn)科文文化、服務(wù)務(wù)理念為主主要訴求點(diǎn)點(diǎn)。91四、區(qū)域形形象重塑策策略結(jié)合城市發(fā)發(fā)展方向、、市政規(guī)劃劃等因素。。以萬(wàn)科品牌牌的感召力力來(lái)弱化區(qū)區(qū)域形象的的劣勢(shì)。以教育強(qiáng)區(qū)區(qū)的形象取取代以前荒荒涼的區(qū)域域形象。以理性的訴訴求讓市民民對(duì)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域再認(rèn)識(shí)識(shí)。92五、項(xiàng)目導(dǎo)導(dǎo)入策略策略