房地產(chǎn)估價-路線價法的基本原理

第九章

路線價法第九章路線價法§9-1路線價法的基本原理一、路線價法的需要城市繁華的商業(yè)街道兩側(cè)的土地同時需要估價街道第九章路線價法二、路線價法的概念對面臨特定街道、接近性行相當(dāng)?shù)某鞘型恋?，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于該特定街道上，此單價稱為路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法計算出臨接同一街道各宗土地價格的一種估價方法。街道街道標(biāo)準(zhǔn)深度第九章路線價法三、路線價法的理論依據(jù)實質(zhì)上是一種市場比較法路線價法估價結(jié)果的可信度取決于路線價、深度百分率及各種修正率的健全與否四、適用的對象和條件土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在城市大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行估價的場合。前提條件是街道要系統(tǒng)完整，各宗土地排列較整齊，還需要有完善合理的深度指數(shù)表和其他修正率表。第九章路線價法§9-2路線價法的操作過程一、劃分路線價區(qū)段二、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度三、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地四、確定路線價五、制作深度指標(biāo)表六、計算各宗地土地價格同一路線價的地段各宗土地的深度的眾數(shù)具有代表性的土地設(shè)定在路線上的標(biāo)準(zhǔn)地塊的單位地價第九章路線價法五、制作深度指標(biāo)表（一）深度指數(shù)的含義隨同一地塊各部分距臨街的深度，地價變化的相對程度深度指數(shù)又稱深度百分率深度指數(shù)表又稱深度百分率表第九章路線價法（二）深度指數(shù)的制作思路街道

a1a2a3……an-1an有a1>a2>a3>……>an-1>an且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an

1、單獨深度百分率

a1>a2>a3>…>an2、累計深度百分率

a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an

3、平均深度百分率第九章路線價法（三）制作方法40%30%20%10%

9%8%7%6%街道1、四三二一法則第九章路線價法臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則40%30%20%10%9%8%7%6%單獨深度百分率403020109876累計深度百分率407090100109117124130平均深度百分率16014012010087.278.070.865.0假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺

第九章路線價法（三）制作方法制作思路屬于累計深度指數(shù)第九章路線價法2、哈柏法則六、、計計算算各各宗宗地地土土地地價價格格（一一））計計算算公公式式宗地地價價格格V深度度指指數(shù)數(shù)dvdf路線線價價u當(dāng)u為單單位位價價格格時時：：V=u××dv××(f××d)當(dāng)u為以以一一定定單單元元寬寬，，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)深深度度的的長長條條時時：：V=u××dv××fdv－平平均均深深度度指指數(shù)數(shù)dv－累累計計深深度度指指數(shù)數(shù)第九九章章路路線線價價法法六、、計計算算各各宗宗地地土土地地價價格格1、一一面面臨臨街街矩矩形形土土地地路線價2000元/m220m15.24m（50英尺）V=u××dv××(f××d)=2000××140％×20××15.24=85.34萬元元第九九章章路路線線價價法法（二二））運運用用舉舉例例（二二））運運用用舉舉例例路線線價價2000元/m230mP184例9－2路線線價價3000元/m2標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)深深度度20m15m15m第九九章章路路線線價價法法2、前前后后兩兩面面臨臨街街矩矩形形地地重疊疊價價值值估估價價法法u0u1dd0d1（高價街）（低價街）第九九章章路路線線價價法法P184例9－2150英尺尺100英尺尺20000元/英尺尺10000元/英尺d0d1dv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0×dv0×f+u1×dv1×f=20000××100%×100+10000×70%×50=235萬元第九章章路路線價價法3、街角角地ABu0u1V單=u0×dv0+u1×dv1×tt———旁街影影響加加價率率第九章章路路線價價法4、特殊殊形狀狀土地地uABCfdh－三角角形土土地修修正率率第九章章路路線價價法ABCDABC土地價價格=ABD土地價價格－－ACD土地價價格第九章章路路線價價法4、特殊殊形狀狀土地地ABCDEFGH梯形ABCD價格=矩形CDEF價格+三角形形ACE價格+三角形形BDF價格梯形ABCD價格=矩形ABGH價格-三角形形ACG價格-三角形形BDH價格第九章章路路線價價法4、特殊殊形狀狀土地地第十章章長期趨趨勢法法第十章章長長期趨趨勢法法§10-1基本原原理一、概概念利用較較長期期的歷歷史資資料，，在分分析其其變化化趨勢勢的基基礎(chǔ)上上，運運用時時間序序列分分析和和回歸歸分析析方法法，對對房地地產(chǎn)價價格進(jìn)進(jìn)行推推測和和判斷斷。將預(yù)測測科學(xué)學(xué)的基基本理理論和和方法法運用用到房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價上而而產(chǎn)生生的一一種估估價方方法。。第十章章長長期趨趨勢法法§10-1基本原原理長時間間、真真實的的歷史史價格格資料料三、作作用1、評估估房地地產(chǎn)價價格；；2、市場場比較較法中中交易易日期期修正正；3、收益益法中中對未未來凈凈收益益等的的預(yù)測測；4、假設(shè)開發(fā)法法中預(yù)期價值值及成本等的的預(yù)測；5、填補某些房房地產(chǎn)價格歷歷史資料的缺缺乏；6、地產(chǎn)價格發(fā)發(fā)展趨勢的比比較。第十章長長期趨勢法法二、適用條件件年份價格200120022003200420052006AB房地產(chǎn)上漲或或下跌的趨勢勢強弱與其目目前的價格高高低無關(guān)第十章長長期趨勢法法§10-1基本原理§10-1基本原理1、搜集資料2、排列成序3、分析建模4、推測價格第十章長長期趨勢法法四、操作步驟驟§10-2預(yù)測方法一、直線趨勢勢預(yù)測法1、平均增減量量法第十章長長期趨勢法法年份價格y2001681020027130200374602004781020058150逐年上漲

320330350340逐年上漲額平平均數(shù)預(yù)測值：y2006=8150+335=8485y2007=8150+335×2=8820d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338加權(quán)

0.10.20.20.52、平均法yx0趨勢線實際線（x1，y1）（x2，y2）第十章長長期趨勢法法y＝a+bx年份

價格1997

4.001998

4.201999

4.412000

4.602001

4.802002

5.032003

5.252004

5.472005

5.66x123456789價格單位：萬萬元/m2第十章長長期趨勢法法2、平均法3、最小二乘法法y＝a+bx第十章長長期趨勢法法某房地產(chǎn)的成成本（萬元））年份

成本y1997

4.001998

4.201999

4.412000

4.602001

4.802002

5.032003

5.252004

5.472005

5.66

x-4-3-2-101234

x2xy16-16.009-12.604-8.821-4.600015.03410.50916.411622.64∑043.426012.56n=9x-7-5-3-11357

第十章長長期趨勢法法二、二次拋物物線型預(yù)測法法y=a+bx+cx2第十章長長期趨勢法法P196例10－4年份價格一級增長量二級增長量19974200

199853001100

199967001400300200084001700300200110400200030020021270023003002003153302630330第十章長長期趨勢法法年份xyxyx2x2yx41997-34200-12600937800811998-25300-10500421200161999-16700-67001670012000084000000200111040010400110400120022127002540045080016200331533045990913797081n=70630305199028264870196第十章長長期趨勢法法P196例10－4Y=8397+1857x+152x22004年價格=8397+1857×4+152×42=18257元/平方米2005年價格=8397+1857×5+152×52=21482元/平方米第十章長長期趨勢法法P196例10－4三、平均發(fā)展展速度預(yù)測法法年份價格199528001996270019973100199826001999320020003800200152002002530020035500P197例10－52004年價格=5500××1.088=5980元/平方米2