房地產(chǎn)新政幻燈片

學(xué)習(xí)是人類進步的階梯歡迎同志們參加學(xué)習(xí)班不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理

及發(fā)票使用管理

以票控稅網(wǎng)絡(luò)比對稅源監(jiān)控綜合管理

稅務(wù)機關(guān)不動產(chǎn)和建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理的具體內(nèi)容如下：

（一）受理不動產(chǎn)和建筑業(yè)工程項目的項目登記；

（二）對不動產(chǎn)和建筑業(yè)工程項目的登記信息、申報信息、入庫信息進行采集、錄入、匯總、分析、傳遞、比對；

（三）對稅收政策進行宣傳解釋，及時反饋征管中存在的問題；

（四）掌握不動產(chǎn)銷售和工程項目進度及工程項目結(jié)算情況；

（五）根據(jù)不動產(chǎn)銷售和建筑業(yè)工程項目進度監(jiān)控不動產(chǎn)和工程項目的納稅申報、稅款繳納情況，確保稅款及時、足額入庫；

（六）監(jiān)督納稅人合法取得、使用、開具不動產(chǎn)銷售和建筑業(yè)發(fā)票；

（七）不動產(chǎn)銷售及建筑業(yè)工程項目竣工后及時清繳稅款，并出具清算報告。

納稅人銷售不動產(chǎn)或提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)在不動產(chǎn)銷售合同簽訂或建筑業(yè)工程合同簽定并領(lǐng)取建筑施工許可證之日起30日內(nèi)，持下列有關(guān)資料向不動產(chǎn)所在地或建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)進行不動產(chǎn)、建筑工程項目登記：

（一）《不動產(chǎn)項目情況登記表》（見附件1）或《建筑業(yè)工程項目情況登記表》（見附件2）的紙制和電子文檔；

（二）營業(yè)執(zhí)照副本和稅務(wù)登記證件副本；

（三）不動產(chǎn)銷售許可證、建筑業(yè)工程項目施工許可證；

（四）不動產(chǎn)銷售合同、建筑業(yè)工程施工合同；

（五）納稅人的開戶銀行、帳號；

（六）中標通知書等建筑業(yè)工程項目證書，對無項目證書的工程項目，納稅人應(yīng)提供書面材料，材料內(nèi)容包括工程施工地點、工程總造價、參建單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等；

（七）稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。

納稅人提供異地建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)同時按照上述規(guī)定向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行建筑業(yè)工程項目登記納稅人不動產(chǎn)銷售完畢和建筑業(yè)工程項目完工注銷的，應(yīng)自不動產(chǎn)銷售完畢和建筑業(yè)工程項目完工之日起30日內(nèi),持下列資料向不動產(chǎn)所在地和建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)進行項目登記：

（一）《不動產(chǎn)項目情況登記表》、《建筑業(yè)工程項目情況登記表》的紙制和電子文檔；

（二）不動產(chǎn)、建筑業(yè)工程項目的稅收繳款書；

（三）建筑業(yè)工程項目竣工結(jié)算報告或工程結(jié)算報告書；

（四）稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。

納稅人異地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)同時按照上述規(guī)定向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行相應(yīng)的項目登記。

如納稅人由于辦理臨時稅務(wù)登記發(fā)生稅務(wù)登記號變更時，應(yīng)同時向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)提供《建筑業(yè)工程項目情況登記表》的紙制和電子文檔。不動產(chǎn)和建筑業(yè)納稅人區(qū)別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人。

同時符合下列條件的納稅人為自開票納稅人，可以在不動產(chǎn)所在地和建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地自行開具由當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)售給的發(fā)票：

1.依法辦理稅務(wù)登記證；

2.執(zhí)行不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理辦法；

3.按照規(guī)定進行不動產(chǎn)和建筑業(yè)工程項目登記；

4.使用滿足稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的信息采集、傳輸、比對要求的開票和申報軟件六項政策調(diào)控房地產(chǎn)市場

政策一：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，不再適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

政策二：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）：一是對預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率作了適當調(diào)整；二是規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標準；三是對開發(fā)產(chǎn)品計稅成本標準作了原則規(guī)定；四是規(guī)定了成本費用項目核算和稅前扣除原則；五是對新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費稅前扣除作出了新規(guī)定；六是對轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題有了新規(guī)定；七是增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定；八是對新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅作了限制；九是對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式提出了新的要求。

政策三：《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕74號）：對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

政策四：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕75號）：自2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

政策五：《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）：主要對商品房、自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房5種情況下的房屋原值作出了明確規(guī)定；對個人轉(zhuǎn)讓住房過程中的合理費用，在納稅人能提供實際支付憑證等情況下，允許稅前扣除；不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可對其實行核定征稅。

政策六：《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號）：明確不動產(chǎn)贈與的類別以及贈與辦理流程，對于個人將受贈不動產(chǎn)對外銷售時，將按贈與后新產(chǎn)權(quán)證時間作為計算起點，而個人所得稅將嚴格按照應(yīng)納稅所得額的20%進行征收。一、營業(yè)稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)稅行為主要有三類：應(yīng)稅勞務(wù)銷售不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)銷售不動產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀的變化的財產(chǎn)。征稅范圍：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物銷售售建建筑筑物物或或構(gòu)構(gòu)筑筑物物指有有償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓建建筑筑物物或或構(gòu)構(gòu)筑筑物物的的所所有有權(quán)權(quán)的的行行為為。。以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓有有限限產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)或或永永久久使使用用權(quán)權(quán)方方式式銷銷售售建建筑筑物物或或構(gòu)構(gòu)筑筑物物，，視視同同銷銷售售建建筑筑物物或或構(gòu)構(gòu)筑筑物物國稅稅函函[2005]83號號：：對對具具有有明明確確租租賃賃年年限限的房房屋屋租租賃賃合合同同，，無無論論租租賃賃年年限限為為多多少少年年，，均均不不得得將將租租賃賃行行為為認認定定為為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓不不動動產(chǎn)產(chǎn)永永久久使使用用權(quán)權(quán)，，應(yīng)應(yīng)按按照照““服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)-租租賃賃業(yè)業(yè)””征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅有限限產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)一份份完完整整的的房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人應(yīng)應(yīng)擁擁有有房房屋屋占占有有權(quán)權(quán)、、處處分分權(quán)權(quán)、、使使用用權(quán)權(quán)和和收收益益權(quán)權(quán)四四種種權(quán)權(quán)利利。。經(jīng)濟濟適適用用房房的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人只只擁擁有有前前三三種種權(quán)權(quán)利利，，房房主主補補繳繳土土地地出出讓讓金金及及各各種種稅稅費費才才可可上上市市。。商品品房房應(yīng)應(yīng)是是完完全全產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，是是指指土土地地使使用用者者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的行行為為土地地使使用用權(quán)權(quán)：：區(qū)區(qū)別別轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出讓讓和和租租賃賃房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓已已完完成成土土地地開開發(fā)發(fā)或或正正在在進進行行土土地地前前期期開開發(fā)發(fā)，，但但尚尚未未進進入入施施工工階階段段的的在在建建項項目目，，按按““轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)””征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅；；轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓已已進進入入施施工工階階段段的的在在建建項項目目，，按按““銷銷售售不不動動產(chǎn)產(chǎn)””征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅；；土地地使使用用權(quán)權(quán)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換是是企企業(yè)業(yè)之之間間經(jīng)經(jīng)常常發(fā)發(fā)生生的的行行為為，，按按照照我我國國目目前前稅稅法法規(guī)規(guī)定定，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)要要繳繳納納5%的的營營業(yè)業(yè)稅稅及及相相應(yīng)應(yīng)附附加加稅稅費費（（大大約約0.5%左左右右）），，繳繳納納土土地地增增值值額額30%～～60%的的土土地地增增值值稅稅，，按按交交易易總總額額0.05%繳繳納納印印花花稅稅，，按按交交易易總總額額的的3%～～5%繳繳納納契契稅稅。。此此外外，，企企業(yè)業(yè)還還要要按按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓凈凈收收益益繳繳納納33%的的企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅。。那那么么有有沒沒有有方方法法降降低低稅稅收收成成本本呢呢？？事事實實上上通通過過稅稅收收籌籌劃劃，，完完全全能能減減輕輕土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓過過程程中中的的稅稅收收負負擔擔。。例：：某某單單位位屬屬于于一一套套班班子子兩兩塊塊牌牌子子的的企企業(yè)業(yè)。。該該企企業(yè)業(yè)成成立立初初期期為為了了征征用用土土地地的的需需要要，，分分別別注注冊冊了了A、、B兩兩個個公公司司，，A公公司司是是一一家家私私營營有有限限責(zé)責(zé)任任公公司司，，成成立立于于2003年年1月月，，占占地地面面積積80畝畝。。B公公司司是是一一家家港港資資獨獨資資企企業(yè)業(yè)，，成成立立于于2003年年6月月，，占占地地面面積積80畝畝。。土土地地當當年年購購買買單單價價為為10萬萬元元/畝畝，，土土地地使使用用期期為為40年年，，現(xiàn)現(xiàn)在在市市場場價價格格為為40萬萬元元/畝畝。?，F(xiàn)現(xiàn)A公公司司要要將將其其閑閑置置不不用用的的40畝畝土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)給給B公公司司。。我我們們擬擬定定出出下下述述三三種種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方式式。。第一一種種、、土土地地直直接接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓A公公司司將將其其閑閑置置土土地地直直接接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給給B公公司司。。根根據(jù)據(jù)稅稅法法規(guī)規(guī)定定，，此此種種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方式式應(yīng)應(yīng)繳繳稅稅費費（（假假設(shè)設(shè)契契稅稅為為3％％））（（1））應(yīng)應(yīng)繳繳營營業(yè)業(yè)稅稅金金及及附附加加（（40××40－－40××10））××5.5％％＝＝66（（萬萬元元））；；（（2））應(yīng)應(yīng)繳繳印印花花稅稅40××40××0.05％％＝＝0.8（（萬萬元元））；；（（3））應(yīng)應(yīng)繳繳土土地地增增值值稅稅（（40××40－－40××10－－66－－0.8））××60％％－－（（40××10+66+0.8））××35%＝＝516.54（（萬萬元元））；；注注：：土土地地增增值值率率為為（（40××40－－40××10－－66－－0.8〕〕÷÷（（40××10+66+0.8））=242.8%；；（（4））應(yīng)應(yīng)繳繳企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅〔〔40××40－－（（40××10－－400/40××3））－－66－－0.8－－516.54〕〕××33％％＝＝213.4（（萬萬元元））；；（（5））應(yīng)應(yīng)繳繳契契稅稅（（由由B公公司司繳繳納納））40××40××3％％＝＝48（（萬萬元元））；；土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓應(yīng)應(yīng)繳繳納納稅稅費費共共計計：：213.4＋＋516.54＋＋0.8＋＋66＋＋48＝＝844.74（（萬萬元元））。。第二二種種方方式式：：投投資資轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓A公公司司將將閑閑置置土土地地的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)作作為為對對B公公司司的的投投資資進進行行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓。。此此種種轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方式式應(yīng)應(yīng)繳繳稅稅費費：：（1））營營業(yè)業(yè)稅稅金金及及附附加加。。根根據(jù)據(jù)財財政政部部、、國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局《《關(guān)關(guān)于于股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓有有關(guān)關(guān)營營業(yè)業(yè)稅稅問問題題的的通通知知》》（（財財稅稅〔〔2002〕〕192號號））規(guī)規(guī)定定：：““以以無無形形資資產(chǎn)產(chǎn)、、不不動動產(chǎn)產(chǎn)投投資資入入股股，，參參與與接接受受投投資資方方利利潤潤分分配配，，共共同同承承擔擔投投資資風(fēng)風(fēng)險險的的行行為為，，不不征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅””，，不不需需繳繳納納營營業(yè)業(yè)稅稅。。（2））印印花花稅稅。。按按產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移書書據(jù)據(jù)繳繳納納印印花花稅稅：：40××40××0.05%=0.8（（萬萬元元））。。（3））土土地地增增值值稅稅。。根根據(jù)據(jù)《《財財政政部部、、國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于土土地地增增值值稅稅一一些些具具體體問問題題規(guī)規(guī)定定的的通通知知》》（（財財稅稅〔〔1995〕〕48號號））規(guī)規(guī)定定：：““對對于于以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)進進行行投投資資、、聯(lián)聯(lián)營營的的，，投投資資、、聯(lián)聯(lián)營營的的一一方方以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)作作價價入入股股進進行行投投資資或或作作為為聯(lián)聯(lián)營營條條件件，，將將房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓到到所所投投資資、、聯(lián)聯(lián)營營的的企企業(yè)業(yè)中中時時，，暫暫免免征征收收土土地地增增值值稅稅””，，不不需需繳繳納納土土地地增增值值稅稅。。但但需需要要注注意意的的是是《《財財政政部部、、國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于土土地地增增值值稅稅若若干干問問題題的的通通知知》》（（財財稅稅〔〔2006〕〕21號號））文文件件對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)作作出出了了特特殊殊規(guī)規(guī)定定：：““對對于于以以土土地地（（房房地地產(chǎn)產(chǎn)））作作價價入入股股進進行行投投資資或或聯(lián)聯(lián)營營的的，，凡凡所所投投資資、、聯(lián)聯(lián)營營的的企企業(yè)業(yè)從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的，，或或者者房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)以以其其建建造造的的商商品品房房進進行行投投資資和和聯(lián)聯(lián)營營的的，，均均不不適適用用《《財財政政部部、、國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于土土地地增增值值稅稅一一些些具具體體問問題題規(guī)規(guī)定定的的通通知知》》（（財財稅稅字字〔〔1995〕〕048號號））第第一一條條暫暫免免征征收收土土地地增增值值稅稅的的規(guī)規(guī)定定。?！薄保ǎ?）企業(yè)業(yè)所得稅稅。企業(yè)業(yè)以經(jīng)營營活動的的部分非非貨幣性性資產(chǎn)對對外投資資，包括括股份公公司的法法人股東東以其經(jīng)經(jīng)營活動動的部分分非貨幣幣性資產(chǎn)產(chǎn)向股份份公司配配購股票票，應(yīng)在在投資交交易發(fā)生生時，將將其分解解為按公公允價值值銷售有有關(guān)非貨貨幣性資資產(chǎn)和投投資兩項項經(jīng)濟業(yè)業(yè)務(wù)進行行所得稅稅處理，，并按規(guī)規(guī)定計算算確認資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓所得或或損失。。應(yīng)繳企企業(yè)所得得稅〔40×40－（（40××10－－400/40×3））-0.8〕××33％％＝405.64（萬萬元）。（（5）契稅稅。此種種方式屬屬于企業(yè)業(yè)投資行行為，應(yīng)應(yīng)繳納契契稅（由由B公司司繳納））48萬萬元。土土地作為為投資應(yīng)應(yīng)繳納稅稅費合計計405.64+0.8＋48＝454.44（（萬元））。第三種方方式：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓A公司司將擬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的土土地及相相關(guān)的資資產(chǎn)、負負債、人人員等，，分立為為獨立核核算的子子公司C。然后后將其擁擁有C公公司的股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓給B公公司。股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓完成后后，B公公司吸收收合并C公司，，C公司司的產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)入B公司即即可。此此種轉(zhuǎn)讓讓方式應(yīng)應(yīng)繳稅費費如下。。（（1））營業(yè)稅稅金及附附加。此此種行為為系企業(yè)業(yè)吸收合合并，并并非轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)或銷銷售不動動產(chǎn)，亦亦不屬于于稅法規(guī)規(guī)定的視視同銷售售行為，，依據(jù)《《國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)不不征營業(yè)業(yè)稅問題題的批復(fù)復(fù)》（國國稅函〔〔2002〕165號號）規(guī)定定：“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)是是整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)業(yè)資產(chǎn)、、債權(quán)、、債務(wù)及及勞動力力的行為為，其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價格格不僅僅僅是由資資產(chǎn)價值值決定的的，與企企業(yè)銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)的行行為完全全不同。。因此，，轉(zhuǎn)讓企企業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)的行為為不屬于于營業(yè)稅稅征收范范圍，不不應(yīng)征收收營業(yè)稅稅?！惫使什焕U納納營業(yè)稅稅。（（2）印花花稅。根根據(jù)《財財政部、、國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于企企業(yè)改制制過程中中有關(guān)印印花稅政政策的通通知》（（財稅〔〔2003〕183號號）的有有關(guān)規(guī)定定，企業(yè)業(yè)因改制制簽訂的的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)據(jù)免予貼貼花。企企業(yè)合并并屬于改改制行為為，故不不繳納印印花稅。。（（3））土地增增值稅。。企業(yè)合合并分立立遵循歷歷史成本本原則，，房地產(chǎn)產(chǎn)未發(fā)生生實質(zhì)上上的增值值，故不不需繳納納土地增增值稅。。（（4））企業(yè)所所得稅。?！秶壹叶悇?wù)總總局關(guān)于于企業(yè)股股權(quán)投資資業(yè)務(wù)若若干所得得稅問題題的通知知》（國國稅發(fā)〔〔2000〕118號號）文件件規(guī)定：：“如果果企業(yè)整整體資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交交易的接接受企業(yè)業(yè)支付的的交換額額中，除除接受企企業(yè)股權(quán)權(quán)以外的的現(xiàn)金、、有價證證券、其其他資產(chǎn)產(chǎn)不高于于所支付付的股權(quán)權(quán)的票面面價值(或股本本的賬面面價值)20%的，經(jīng)經(jīng)稅務(wù)機機關(guān)審核核確認，，轉(zhuǎn)讓企企業(yè)可暫暫不計算算確認資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓所得或或損失。。”因此此，A公公司取得得股權(quán)以以外的現(xiàn)現(xiàn)金、有有價證券券、其他他資產(chǎn)不不高于所所支付的的股權(quán)的的票面價價值(或或股本的的賬面價價值)20%的的，就不不用繳納納企業(yè)所所得稅。。（（5））契稅。。根據(jù)《《財政部部、國家家稅務(wù)總總局關(guān)于于企業(yè)改改制過程程中有關(guān)關(guān)印花稅稅政策的的通知》》（財稅稅〔2003〕〕183號）的的有關(guān)規(guī)規(guī)定，兩兩個或兩兩個以上上的企業(yè)業(yè)，依據(jù)據(jù)法律規(guī)規(guī)定、合合同約定定合并改改建為一一個企業(yè)業(yè)，對其其合并后后企業(yè)承承受原合合并各方方的土地地、房屋屋權(quán)屬，，不繳納納契稅。。綜上所述述，第一一種轉(zhuǎn)換換方式應(yīng)應(yīng)繳稅費費為844.74萬元元，第二二種方式式應(yīng)繳納納稅費為為454.44萬元，，第三種種方式應(yīng)應(yīng)繳稅費費為零。。顯而易易見，企企業(yè)采用用第三種種方式即即整體資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓方式時時，企業(yè)業(yè)稅收負負擔最輕輕，為企企業(yè)之間間土地使使用權(quán)的的轉(zhuǎn)換的的最優(yōu)納納稅方案案。當然然，不同同的方式式會產(chǎn)生生不同的的潛在法法律后果果，各企企業(yè)應(yīng)根根據(jù)本企企業(yè)的實實際情況況進行選選擇。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)下列行行為屬于于銷售不不動產(chǎn)或或轉(zhuǎn)讓土土地使用用權(quán)：用取得的的土地使使用權(quán)或或者不動動產(chǎn)抵債債的不動產(chǎn)用用于安置置拆遷戶戶不動產(chǎn)用用于股利利分配，，所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移的的用取得的的土地使使用權(quán)和和開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品進行行非貨幣幣交易房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)將不動動產(chǎn)無償償贈與他他人的行行為，視視同銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)主管稅務(wù)務(wù)機關(guān)有有權(quán)按下下列順序序核定其其營業(yè)額額：按本企業(yè)業(yè)當月銷銷售的同同類不動動產(chǎn)的平平均價格格核定；；按本企業(yè)業(yè)近期銷銷售的同同類不動動產(chǎn)的平平均價格格核定；；按下列公公式核定定計稅價價格：計稅價格格=房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本×（1+成本利潤潤率）÷（1-營營業(yè)稅稅稅率）其中：成本利潤潤率為10%，，營業(yè)稅稅稅率為5%。實例：某某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司將新新建的一一棟房屋屋無償捐捐贈給一一所學(xué)校校。該房房屋由其其他單位位施工，，賬面成成本5181810元元。按順順序采用計稅價價格計征征營業(yè)稅稅應(yīng)納營業(yè)業(yè)稅額=518180×（1+10%）÷（1-5%）××5%=30000（元））自建自用用行為不不征營業(yè)業(yè)稅；自自建自售售則要按按“建筑筑業(yè)”和和“銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)”各征征一道營營業(yè)稅，，其中，，自建部部分須按按組成計計稅價格格計稅。。自建自用用行為不不征營業(yè)業(yè)稅（與所得得稅部分分注意區(qū)區(qū)別學(xué)習(xí)習(xí)）2001年9月月，《財財政部、、國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于明明確中華華人民共共和國營營業(yè)稅暫暫行條例例實施細細則第十十一條有有關(guān)問題題的通知知》（財財稅〔2001〕160號））文件第第一條對對細則第第十一條條中的““向?qū)Ψ椒绞杖∝涁泿?、貨貨物或其其他?jīng)濟濟利益””進行明明確：是是指發(fā)生生應(yīng)稅行行為的獨獨立核算算單位或或者獨立立核算單單位內(nèi)部部非獨立立核算單單位向本本獨立核核算單位位以外單單位和個個人收取取貨幣、、貨物或或其他經(jīng)經(jīng)濟利益益，不包包括獨立立核算單單位內(nèi)部部非獨立立核算單單位從本本獨立核核算單位位內(nèi)部收收取貨幣幣、貨物物或其他他經(jīng)濟利利益。該該文件第第二條規(guī)規(guī)定：““本通知知第一條條所稱獨獨立核算算單位是是指：（（一）在在工商行行政管理理部門領(lǐng)領(lǐng)取法人人營業(yè)執(zhí)執(zhí)照的企企業(yè)。（（二）具具有法人人資格的的行政機機關(guān)、事事業(yè)單位位、軍事事單位、、社會團團體及其其他單位位?！焙芎茱@然，，獨立核核算單位位與其內(nèi)內(nèi)部非獨獨立核算算單位之之間提供供營業(yè)稅稅應(yīng)稅行行為的，，不論是是否收取取貨幣、、貨物或或其他經(jīng)經(jīng)濟利益益均不納納稅。因因此，在在本文件件施行后后，上述述國稅函函發(fā)〔1995〕156號文文件的規(guī)規(guī)定自行行廢止。。新規(guī)定定自2001年年9月1日起執(zhí)執(zhí)行。以乙公司司為例，，2005年企企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)主營業(yè)業(yè)務(wù)收入入4600萬元元，其中中對母公公司甲提提供建筑筑勞務(wù)收收入3790萬萬元，對對非關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)提提供建筑筑勞務(wù)收收入810萬元元。按照照現(xiàn)行稅稅收規(guī)定定，2005年年乙公司司已申報報繳納建建筑業(yè)營營業(yè)稅138萬萬元（4600×3%）、城城市維護護建設(shè)稅稅9.66萬元元（138×7%）、、教育費費附加4.14萬元（（138×3%），以以上繳納納營業(yè)稅稅金及附附加金額額合計151.80萬萬元籌劃方案案：首首先先，乙公公司按照照公司法法相關(guān)的的程序，，由股東東會或者者股東大大會作出出公司解解散決議議。其次次，甲、、乙公司司簽訂合合并協(xié)議議，并編編制資產(chǎn)產(chǎn)負債表表及財產(chǎn)產(chǎn)清單。。在履行行相關(guān)法法律程序序和義務(wù)務(wù)后，甲甲公司對對乙公司司實施吸吸取合并并，乙公公司解散散，并依依法辦理理公司注注銷登記記，取消消公司法法人資格格。最后后，根據(jù)據(jù)新《公公司法》》第十四四條的規(guī)規(guī)定，甲甲公司向向公司登登記機關(guān)關(guān)提出設(shè)設(shè)立建筑筑分公司司申請，，并領(lǐng)取取營業(yè)執(zhí)執(zhí)照。乙乙公司不不具有法法人資格格，其民民事責(zé)任任由甲公公司承擔擔。根據(jù)財稅稅〔2001〕〕160號文件件的規(guī)定定，甲公公司具有有獨立法法人資格格，乙為為其分公公司，則則乙公司司為甲公公司提供供的建筑筑業(yè)應(yīng)稅稅勞務(wù)雖雖然存在在價款結(jié)結(jié)算，但但實質(zhì)屬屬于企業(yè)業(yè)內(nèi)部分分配行為為，仍不不需繳納納營業(yè)稅稅，故乙乙公司只只需把對對外提供供建筑勞勞務(wù)收入入申報繳繳納營業(yè)業(yè)稅即可可：應(yīng)申申報繳納納營業(yè)稅稅24.30萬萬元（810××3%））、城市市維護建建設(shè)稅1.70萬元（（24.30××7%））、教育育費附加加0.73萬元元（24.30×3%），以以上應(yīng)納納營業(yè)稅稅金及附附加金額額合計26.73萬元元，與稅稅收籌劃劃前應(yīng)納納營業(yè)稅稅金及附附加金額額減少125.07萬萬元，減減少幅度度82.39%。自建自售售則要按按“建筑筑業(yè)”和和“銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)”各征征一道營營業(yè)稅，，其中，，自建部部分須按按組成計計稅價格格計稅。。實例：某某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司2003年年發(fā)生如如下業(yè)務(wù)務(wù):該公公司自建建統(tǒng)一規(guī)規(guī)格和標標準的樓樓房4棟棟，建筑筑安裝總總成本為為6000萬元元。該公公司將其其中一棟棟留作自自用；一一棟對外外銷售，，取得銷銷售收入入2500萬元元，另一一棟投資資入股某某企業(yè)，，現(xiàn)將其其股權(quán)的的60%出讓，，取得收收入1500萬萬元；最最后一棟棟抵押給給某銀行行取得貸貸款，抵抵減應(yīng)付付銀行利利息100萬元元。該公公司還轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓一處處正在進進行土地地開發(fā)、、但尚未未進入施施工階段段的在建建項目，，取得收收入2000萬萬元。分析：按按照稅收收法規(guī)，，自建自自用行為為不征營營業(yè)稅；；自建自自售則要要按“建建筑業(yè)””和“銷銷售不動動產(chǎn)”各各征一道道營業(yè)稅稅，其中中，自建建部分須須按組成成計稅價價格計稅稅。按照照新的規(guī)規(guī)定，自自2003年1月1日日起，以以不動產(chǎn)產(chǎn)投資入入股不征征營業(yè)稅稅，投資資后轉(zhuǎn)讓讓其股權(quán)權(quán)的也不不征營業(yè)業(yè)稅；將將不動產(chǎn)產(chǎn)抵押給給銀行使使用，是是以不動動產(chǎn)租金金抵充貸貸款利息息，應(yīng)按按“服務(wù)務(wù)業(yè)”稅稅目對借借款人征征稅；轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓正在在進行土土地開發(fā)發(fā)、但尚尚未進入入施工階階段的在在建項目目，按照照“轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)-轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)”征收收營業(yè)稅稅。計算：應(yīng)納營業(yè)業(yè)稅=6000×3÷4×（1+5%））×3%÷（1-3%）+2500×5%+100××5%+2000××5%=376、13（萬元元）注：省局局暫定成成本利潤潤率為5%合作建房房不同情情形的稅稅務(wù)處理理:實例1：：甲企業(yè)業(yè)提供5000平方米米的土地地使用權(quán)權(quán)，乙企企業(yè)提供供20000000元元資金并并負責(zé)施施工。雙雙方協(xié)議議，房屋屋建成后后按5：：5的比比例分成成。房屋屋分配完完畢后，，甲方又又將其分分得房屋屋的50%出售售，售價價為8000000，，其余留留作自用用。分析：在在這一合合作建房房的過程程中，甲甲方發(fā)生生了轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)的的行為，，應(yīng)按““轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)產(chǎn)”稅目目征稅，，將分得得的房屋屋在銷售售，應(yīng)在在按“銷銷售不動動產(chǎn)”稅稅目征稅稅；乙方方將部分分房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給甲甲方，屬屬于“自自建建筑筑物后銷銷售”行行為，要要按“建建筑業(yè)””和“銷銷售不動動產(chǎn)”稅稅目各征征一道營營業(yè)稅。。由于雙雙方?jīng)]有有進行貨貨幣結(jié)算算，因按按組成計計稅價格格計算。。乙方建筑筑業(yè)計稅稅價格=工程成成本×（1+成本利潤潤率）÷（1-營業(yè)業(yè)稅稅率率）=20000000××50%×（（1+5%）÷÷（1-3%）=10824742乙方應(yīng)納納建筑業(yè)業(yè)營業(yè)稅稅額=10824742××3%=324742乙方銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)計稅價價格=營營業(yè)成本本×（1+成本利潤潤率）÷（1-營業(yè)業(yè)稅稅率率）=10824742××（1+10%）÷÷（1-5%）=12533912乙方應(yīng)納納銷售不不動產(chǎn)營營業(yè)稅額額=12533912××5%=626695.60甲方應(yīng)納納營業(yè)稅稅額=12533912××5%+8000000××5%=1026695.60本題中，，乙方““自建建建筑物后后銷售””是兩個個不同的的環(huán)節(jié)，，計算乙乙方銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)的組成成計稅價價格時，，應(yīng)將乙乙方“建建筑業(yè)計計稅價格格”作為為計算銷銷售不動動產(chǎn)計稅稅價格中中的營業(yè)業(yè)成本處處理。因因為建筑筑業(yè)計稅稅價格包包含了建建筑業(yè)的的成本、、稅金（（3%））和利潤潤，但不不包括銷銷售不動動產(chǎn)的稅稅金（5%）和和利潤，，因此，，應(yīng)該把把“10824742”看看成是不動產(chǎn)銷銷售銷售售前的實實際成本本，也可可以理解解為“乙乙方委托托其他建建筑單位位施工所所支付的的價款””實例2：：甲方將將土地使使用權(quán)出出租給乙乙方10年，乙乙方出資資10000000元元委托某某建筑公公司在該該土地上上建造建建筑物并并使用，，租賃期期滿后，，以方將將土地使使用權(quán)連連同所建建的建筑筑物歸還還甲方分析:甲甲方以出出租土地地使用權(quán)權(quán)為代價價換取乙乙方房屋屋所有權(quán)權(quán)，甲方方按“服服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)業(yè)”稅目目征稅；；乙方按按“銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)”稅目目征稅。。甲方應(yīng)納納營業(yè)稅稅額=10000000×（1+10%）÷÷（1-5%））×5%=57890乙方應(yīng)納納營業(yè)稅稅額=10000000×（1+10%）÷÷（1-5%））×5%=57890房地產(chǎn)投投資收益益：直接接分配PK間接接分配在房地產(chǎn)產(chǎn)實務(wù)操操作過程程中，成成立項目目公司的的方式是是一個十十分成熟熟的模式式，比如如，一方方有資金金，一方方有土地地，雙方方合作開開發(fā)往往往以成立立項目公公司的方方式進行行。本案案例試從從項目公公司入手手，討論論投資方方如何處處理好和和項目公公司的收收益關(guān)系系，才能能付出最最少的稅稅收成本本。案例北北京京西夏房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司（以下下簡稱西西夏公司司）與上上海銀河河投資有有限公司司（以下下簡稱銀銀河公司司）合作作開發(fā)了了北京鐘鐘山項目目，并成成立了項項目公司司北京鐘鐘山房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司（以以下簡稱稱鐘山公公司）。。該公司司注冊資資本2000萬萬元，其其中西夏夏公司出出資980萬元元，占49%，，銀河公公司出資資1020萬元元，占51%。。北京鐘鐘山項目目的運作作完全由由西夏公公司承擔擔，銀河河公司不不參與管管理，銀銀河公司司收取固固定收益益回報，，其余歸歸西夏公公司所有有。北北京京鐘山項項目主要要開發(fā)建建設(shè)中高高檔住宅宅和部分分商業(yè)用用房，建建筑面積積50萬萬平方米米。其中中，高檔檔住宅45萬平平方米，，商業(yè)用用房5萬萬平方米米（其中中，3萬萬平方米米取得銷銷售許可可證，2萬平方方米規(guī)劃劃時就是是自建商商業(yè)用房房）。目前，該該項目除除商業(yè)用用房5萬萬平方米米（成本本20000萬萬元，市市場價值值30000萬萬元）外外，高檔檔住宅已已經(jīng)全部部銷售，，實現(xiàn)銷銷售凈利利潤為45000萬元元。日日前前，鐘山山公司董董事會決決定，該該項目竣竣工全部部交付業(yè)業(yè)主后，，鐘山公公司注銷銷，商業(yè)業(yè)用房全全部歸西西夏公司司所有，，銀河公公司取得得固定收收益回報報20000萬萬元同時，西西夏公司司與下屬屬企業(yè)B公司還還成立了了一個項項目公司司北京禹禹道房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司（以以下簡稱稱禹道公公司），，開發(fā)北北京禹道道公寓項項目，該該公司注注冊資金金1000萬元元，其中中，西夏夏公司出出資970萬元元，B公公司出資資30萬萬元。實實際上，，所有資資金均為為西夏公公司所出出。項目目開發(fā)完完畢，預(yù)預(yù)計可實實現(xiàn)凈利利潤2000萬萬元，留留下商業(yè)業(yè)用房3000平方米米，成本本1500萬元元，市場場價值2000萬元。。項目開開發(fā)完畢畢后，該該項目公公司注銷銷。需需要討論論的問題題是：1.采取取什么樣樣的方案案，將將鐘山公公司的經(jīng)經(jīng)營性資資產(chǎn)（商商業(yè)用房房）轉(zhuǎn)到到西夏公公司名下下，會付付出最少少的稅收收成本？？上述案案例會涉涉及哪些些稅收問問題？2.能否否以鐘山山項目公公司的商商業(yè)用房房和禹道道公寓項項目的商商業(yè)用房房成立一一家資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營管管理公司司，待上上述項目目公司注注銷后，，分別將將股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)給西夏夏公司？？在這個個方案中中會遇到到哪些稅稅收問題題？項目公司司：直接接分配更更優(yōu)在本案例例討論中中，如假假定合作作各方及及項目公公司均為為內(nèi)資企企業(yè)時，，其合作作方式應(yīng)應(yīng)歸于《《國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于印印發(fā)營業(yè)業(yè)稅問題題解答(之一)的通知知》(國國稅函發(fā)發(fā)〔1995〕〕156號)所所規(guī)定的的“合作作建房””方式，，對此種種形式的的合作建建房行為為，我們們主要針針對營業(yè)業(yè)稅、土土地增值值稅、企企業(yè)所得得稅等三三個稅種種將會產(chǎn)產(chǎn)生的涉涉稅問題題進行分分析。一、項目目銷售環(huán)環(huán)節(jié)項目目公司項項目銷售售環(huán)節(jié)主主要涉及及營業(yè)稅稅、土地地增值稅稅、企業(yè)業(yè)所得稅稅等三個個主要稅稅種的納納稅義務(wù)務(wù)，即對對取得的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷售售收入和和價外費費用收入入按5％％的稅率率繳納營營業(yè)稅；；對開發(fā)發(fā)產(chǎn)品銷銷售收入入扣除《《中華人人民共和和國土地地增值稅稅暫行條條例》及及其實施施細則等等規(guī)定的的扣除項項目后的的增值額額，按四四級超率率累進稅稅率繳納納土地增增值稅；；將實現(xiàn)現(xiàn)的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收益益并入當當年度應(yīng)應(yīng)納稅所所得額按按33％％的稅率率繳納企企業(yè)所得得稅。二、向合合作方進進行收益益分配環(huán)環(huán)節(jié)一一般般房地產(chǎn)產(chǎn)項目公公司可以以采取固固定收益益回報（（貨幣分分配）和和開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品分配配（實物物分配））兩種方方式向合合作各方方進行利利益分配配。而對對開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的分分配又可可以選擇擇直接分分配和間間接分配配兩種方方式。對對于本案案而言，，直接分配配是指，按照合合作合同同或協(xié)議議的約定定，除分分配給銀銀河公司司的固定定回報外外，項目目公司的的其他利利益歸西西夏公司司所有，，在項目目公司注注銷時，，除其應(yīng)應(yīng)分得的的稅后利利潤外，，尚未銷銷售的商商業(yè)用房房也作為為其應(yīng)分分得的利利益分配配過戶到到西夏公公司名下下；間接分配配是指，兩項目目公司可可以分別別以其開開發(fā)的商商業(yè)用房房作為出出資，投投資設(shè)立立一家資資產(chǎn)管理理公司，，待項目目公司注注銷時，，將所持持股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到西夏夏公司名名下，使使得西夏夏公司間間接擁有有了上述述商業(yè)用用房，實實現(xiàn)對西西夏公司司進行實實物分配配。1.貨幣分分配。在在本案中中，兩個個項目公公司分別別向合作作方銀河河公司和和B公司司分配固固定收益益回報（（貨幣分分配），，根據(jù)《《國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)征收企企業(yè)所得得稅問題題的通知知》（國國稅發(fā)〔〔2006〕31號））的有關(guān)關(guān)規(guī)定，，對項目目公司而而言，只只能作為為稅后分分配利潤潤，不得得在稅前前分配該該項目的的利潤。。同時不不能因接接受投資資方投資資額而在在成本中中攤銷或或在稅前前扣除相相關(guān)的利利息支出出。2.實物分分配。在在本案中中，當項項目公司司向合作作方西夏夏公司進進行開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的分配（（實物分分配）時時，因采采取不同同的分配配方式而而使得其其涉稅狀狀況有所所不同下面我們們分別就就實物分分配下不不同的分分配方式式，從營營業(yè)稅、、土地增增值稅、、企業(yè)所所得稅的的涉稅狀狀況進行行分析：：（1）直直接分配配方式當當項目公公司將商商業(yè)用房房作為西西夏公司司應(yīng)得利利益的一一部分，，將其過過戶到西西夏公司司的名下下時，其其涉稅問問題如下下：①營業(yè)稅稅。根據(jù)據(jù)《國家家稅務(wù)總總局關(guān)于于印發(fā)營營業(yè)稅問問題解答答(之一一)的通通知》(國稅函函發(fā)〔1995〕156號)第十七七條第三三款規(guī)定定：房屋屋建成后后合作雙雙方按一一定比例例分配房房屋，則則此種經(jīng)經(jīng)營行為為，也未未構(gòu)成營營業(yè)稅所所稱的以以無形資資產(chǎn)投資資入股，，共同承承擔風(fēng)險險的不征征營業(yè)稅稅的行為為。因此此，首先先對甲方方向合營營企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的土土地，按按“轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)”征征稅，其其營業(yè)額額按實施施細則第第十五條條的規(guī)定定核定。。其次，，對合營營企業(yè)的的房屋，，在分配配給甲方方、乙方方后，如如果各自自銷售，，則再按按“銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)”征稅稅。本案案例中，，對于項項目公司司本身而而言，由由于在產(chǎn)產(chǎn)品分成成的過程程中未發(fā)發(fā)生有償償轉(zhuǎn)讓開開發(fā)產(chǎn)品品的行為為，不需需繳納營營業(yè)稅。。②土地增增值稅。。根據(jù)《《財政部部、國家家稅務(wù)總總局關(guān)于于土地增增值稅一一些具體體問題規(guī)規(guī)定的通通知》（（財稅字字〔1995〕〕48號號）第二二條規(guī)定定，“對對于一方方出地，，一方出出資金，，雙方合合作建房房，建成成后按比比例分房房自用的的，暫免免征收土土地增值值稅；建建成后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，，應(yīng)征收收土地增增值稅。?！北景赴咐?，，由于項項目公司司未發(fā)生生有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不動動產(chǎn)的行行為，不不繳納土土地增值值稅。③企業(yè)所所得稅。。根據(jù)《《國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)征收企企業(yè)所得得稅問題題的通知知》（國國稅發(fā)〔〔2006〕31號））的規(guī)定定，項目目公司將將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品分配配給股東東或投資資人，應(yīng)應(yīng)視同銷銷售，于于開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品所有有權(quán)或使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，或或于實際際取得利利益權(quán)利利時確認認收入（（或利潤潤）的實實現(xiàn)，其其金額應(yīng)應(yīng)按本企企業(yè)近期期或本年年度最近近月份同同類開發(fā)發(fā)產(chǎn)品市市場銷售售價格確確定。本本案例中中，此環(huán)環(huán)節(jié)鐘山山項目公公司應(yīng)納納稅所得得額為10000萬元元（30000－20000），禹禹道公寓寓項目公公司應(yīng)納納稅所得得額為500萬萬元（2000－1500）），假若若兩項目目公司沒沒有其他他損益事事項并未未考慮其其住宅項項目收益益所得稅稅，均適適用33％的企企業(yè)所得得稅稅率率，則分分別應(yīng)繳繳納企業(yè)業(yè)所得稅稅3300萬元元和165萬元元。綜綜上上所述，，在采用用直接分分配的方方式下，，此環(huán)節(jié)節(jié)兩項目目公司的的總體稅稅負分別別為3300萬萬元和165萬萬元。（2）間接接分配方式式當當兩項目公公司分別將將商業(yè)用房房作為出資資投入資產(chǎn)產(chǎn)管理公司司時，會產(chǎn)產(chǎn)生以下涉涉稅問題：：①①營業(yè)稅。。根據(jù)《財財政部、國國家稅務(wù)總總局關(guān)于股股權(quán)轉(zhuǎn)讓有有關(guān)營業(yè)稅稅問題的通通知》（財財稅〔2002〕191號））規(guī)定：以以無形資產(chǎn)產(chǎn)、不動產(chǎn)產(chǎn)投資入股股，與接受受投資方利利潤分配，，共同承擔擔投資風(fēng)險險的行為，，不征收營營業(yè)稅，對對股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓也不征收收營業(yè)稅。。本案例中中兩項目公公司將以商商業(yè)用房對對外投資及及對資產(chǎn)管管理公司股股權(quán)進行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時，均均不需繳納納營業(yè)稅。。②土地增值值稅。根據(jù)據(jù)《財政部部、國家稅稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于土地增增值稅若干干問題的通通知》（財財稅〔2006〕21號）第第五條規(guī)定定：對于以以土地（房房地產(chǎn)）作作價入股進進行投資或或聯(lián)營的，，凡所投資資、聯(lián)營的的企業(yè)從事事房地產(chǎn)開開發(fā)的，或或者房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)以其建造造的商品房房進行投資資和聯(lián)營的的，均不適適用《財政政部、國家家稅務(wù)總局局關(guān)于土地地增值稅一一些具體問問題規(guī)定的的通知》（（財稅字〔〔1995〕48號號）第一條條暫免征收收土地增值值稅的規(guī)定定。（即對對于以房地地產(chǎn)進行投投資、聯(lián)營營的，投資資、聯(lián)營的的一方以土土地（房地地產(chǎn)）作價價入股進行行投資或作作為聯(lián)營條條件，將房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓到所投資資、聯(lián)營的的企業(yè)中時時，暫免征征收土地增增值稅。））該文件自自文發(fā)之日日起執(zhí)行。。本案例中，，如果兩項項目公司自自用商業(yè)用用房對外投投資發(fā)生在在2006年3月1日之后，，均應(yīng)視同同銷售不動動產(chǎn)繳納土土地增值稅稅，其中：：鐘山項目目公司應(yīng)繳繳納土地增增值稅750萬元〔〔（30000－20000×1.3－30000×5％）×30％〕，，禹道公寓寓項目公司司因未產(chǎn)生生增值（2000－－1500×1.3－2000×5％％﹤0），，而不需繳繳納土地增增值稅。如如果兩項目目公司在用用商業(yè)用房房對外投資資發(fā)生在2006年年3月1日日之前，則則可適用財財稅字〔1995〕〕48號第第一條暫免免征收土地地增值稅的的規(guī)定，免免征土地增增值稅③企業(yè)所得得稅。根據(jù)據(jù)《國家稅稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)征收企業(yè)業(yè)所得稅問問題的通知知》（國稅稅發(fā)〔2006〕31號）及及國稅發(fā)〔〔2000〕118號文件，，項目公司司以不動產(chǎn)產(chǎn)對外投資資，應(yīng)視同同銷售，收收入確認方方式及應(yīng)稅稅金額與““直接分配配”方式下下扣除應(yīng)繳繳納土地增增值稅，即即兩項目公公司分別應(yīng)應(yīng)繳納企業(yè)業(yè)所得稅3052.50萬元元和165萬元。綜綜上上所述，在在采用間接接分配的方方式下，此此環(huán)節(jié)兩項項目公司的的總體稅負負分別為3967.5萬元（（3052.50+750））和165萬元。兩兩種分配方方式下，對對項目公司司而言，直直接分配方方式（3465萬元元）優(yōu)于間間接分配方方式。投資公司：：間接分配配為佳在本案例中中，我們還還可以從西西夏公司分分得投資利利益（包括括貨幣分配配和實物分分配）和接接受股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓兩個方方面對合作作方的涉稅稅問題進行行分析：一、西夏公公司作為合合作方（或或投資方））分得投資資利益，主主要涉及營營業(yè)稅、企企業(yè)所得稅稅。1.營業(yè)稅稅。根據(jù)營營業(yè)稅相關(guān)關(guān)政策規(guī)定定，以提供供資金的方方式，與提提供土地使使用權(quán)的他他人（以下下簡稱出地地方）共同同立項建造造不動產(chǎn)，，并與出地地方按一定定方式進行行利益分配配，取得收收入或取得得、分得不不動產(chǎn)及所所占土地使使用權(quán)的行行為，屬營營業(yè)稅應(yīng)稅稅行為。本本案例中，，各投資方方應(yīng)就分得得的固定利利潤（貨幣幣分配）和和實物資產(chǎn)產(chǎn)（實物分分配）按上上述規(guī)定繳繳納營業(yè)稅稅。其中，，西夏公司司分得實物物房產(chǎn)應(yīng)納納營業(yè)稅為為1575萬元〔（（30000＋1500）××5％〕。。2.企業(yè)所所得稅。根根據(jù)《國家家稅務(wù)總局局關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)征收企企業(yè)所得稅稅問題的通通知》（國國稅發(fā)〔2006〕〕31號））第四條第第二款2條條規(guī)定：投投資方取得得該項目的的營業(yè)利潤潤應(yīng)視同取取得股息、、紅利，憑憑開發(fā)企業(yè)業(yè)的主管稅稅務(wù)機關(guān)出出具的證明明按規(guī)定補補交企業(yè)所所得稅。本本案例中，，各投資方方應(yīng)就取得得的固定利利潤視同取取得股息、、紅利，憑憑項目公司司的主管稅稅務(wù)機關(guān)出出具的證明明，按投資資收益的規(guī)規(guī)定補繳或或免繳企業(yè)業(yè)所得稅。。二、西夏公公司接受股股權(quán)轉(zhuǎn)讓，，兩個項目目公司主要要涉及營業(yè)業(yè)稅、企業(yè)業(yè)所得稅。。對對于前述項項目公司采采取“間接接分配”的的方式，即即兩項目公公司可以分分別以其開開發(fā)的商業(yè)業(yè)用房作為為出資，投投資設(shè)立一一家資產(chǎn)管管理公司，，待項目公公司注銷前前，將所持持股權(quán)轉(zhuǎn)到到西夏公司司名下，使使得該資產(chǎn)產(chǎn)管理公司司成為西夏夏公司的全全資子公司司，西夏公公司間接擁擁有了上述述商業(yè)用房房。1.營業(yè)業(yè)稅。根據(jù)據(jù)《財政部部、國家稅稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營營業(yè)稅問題題的通知》》（財稅〔〔2002〕191號）規(guī)定定：以無形形資產(chǎn)、不不動產(chǎn)投資資入股，與與接受投資資方利潤分分配，共同同承擔投資資風(fēng)險的行行為，不征征收營業(yè)稅稅，對股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓也不不征收營業(yè)業(yè)稅。本案案例中，西西夏公司接接受資產(chǎn)管管理公司股股權(quán)轉(zhuǎn)讓時時，兩個項項目公司均均不需繳納納營業(yè)稅。。2.企業(yè)所所得稅。在在本案中，，兩個項目目公司應(yīng)根根據(jù)《國家家稅務(wù)總局局關(guān)于企業(yè)業(yè)股權(quán)投資資業(yè)務(wù)若干干所得稅問問題的通知知》（國稅稅發(fā)〔2000〕第第118號號）有關(guān)企企業(yè)股權(quán)投投資所得的的所得稅處處理的規(guī)定定，作為投投資收益或或投資損失失處理并計計算企業(yè)所所得稅。但但要特別注注意其股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓價值值的公允性性，一般應(yīng)應(yīng)通過對資資產(chǎn)管理公公司的整體體評估來參參考并確定定其股權(quán)交交易價格。。假假如，西夏夏公司按兩兩個項目公公司投資的的商業(yè)用房房歷史成本本作為股權(quán)權(quán)交易價格格，則兩個個項目公司司的企業(yè)所所得稅沒有有變化。根據(jù)上述分分析，我們們可以得出出一個基本本結(jié)論，對對作為投資資方的西夏夏公司而言言，間接分分配優(yōu)于直直接分配。。委托建房委托建房適適用條件“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)””營業(yè)稅“建筑業(yè)””營業(yè)稅“銷售不動動產(chǎn)”營業(yè)業(yè)稅二、城鎮(zhèn)土土地使用稅稅在銷售房屋屋前的保有有環(huán)節(jié)，內(nèi)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在取得土土地使用權(quán)權(quán)后按照土土地面積和和規(guī)定的單單位稅額計計算繳納城城鎮(zhèn)土地使使用稅。除除經(jīng)批準開開發(fā)建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟適用房房的用地外外，各類房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地一律律不得減免免城鎮(zhèn)土地地使用稅《國務(wù)院關(guān)關(guān)于修改〈〈中華人民民共和國城城鎮(zhèn)土地使使用稅暫行行條例〉的的決定》征收范圍擴擴大到外商商投資企業(yè)業(yè)和外國企企業(yè)。外商投資企企業(yè)和外國國企業(yè)通過過行政劃撥撥方式取得得土地使用用權(quán)的，按按照有關(guān)法法律、行政政法規(guī)規(guī)定定，應(yīng)當繳繳納場地使使用費。1990年年我國實行行土地有償償使用制度度后，生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營用地地一般都需需要通過出出讓的方式式取得，并并繳納土地地出讓金，，繳納土地地出讓金的的外商投資資企業(yè)和外外國企業(yè)，，不再繳納納場地使用用費。外商商投資企業(yè)業(yè)和外國企企業(yè)繳納場場地使用費費和土地出出讓金，不不繳納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用用稅；內(nèi)資資企業(yè)繳納納土地出讓讓金，還要要繳納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用用稅，稅負負不一致。。為公平稅稅負，《決決定》規(guī)定定，外商投投資企業(yè)和和外國企業(yè)業(yè)也應(yīng)按照照規(guī)定繳納納城鎮(zhèn)土地地使用稅。。自我國實行行土地有償償使用制度度后，隨著著經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展和土地地需求的不不斷增加，，土地價格格不斷攀升升，而城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用用稅稅額標標準近20年來一直直未做調(diào)整整。由于稅稅額低，這這一稅種在在組織財政政收入和加加強宏觀調(diào)調(diào)控方面未未能發(fā)揮應(yīng)應(yīng)有的作用用，也限制制了地方政政府根據(jù)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展情情況及時調(diào)調(diào)整稅額標標準的空間間。因此，，《決定》》規(guī)定，將將每平方米米年稅額在在1988年暫行條條例規(guī)定的的基礎(chǔ)上提提高2倍，，每平方米米年稅額大大城市為1.5元至至30元，，中等城市市為1.2元至24元，小城城市為0.9元至18元，縣縣城、建制制鎮(zhèn)、工礦礦區(qū)為0.6元至12元。這這一調(diào)整幅幅度與我國國物價上漲漲幅度是基基本一致的的，國家統(tǒng)統(tǒng)計局資料料顯示，2005年年居民消費費價格指數(shù)數(shù)比1987年增長長了2.1倍。《中華人民民共和國車車船稅暫行行條例》有有關(guān)問題《條例》針針對車船使使用牌照稅稅和車船使使用稅存在在的問題，，在適用范范圍、稅收收性質(zhì)、稅稅目稅額、、減免稅范范圍和征管管等幾個方方面進行了了完善。一是合并兩兩個稅種。。將現(xiàn)行的的車船使用用牌照稅和和車船使用用稅合并為為車船稅，，統(tǒng)一適用用于各類納納稅人。同同時，將納納稅人由現(xiàn)現(xiàn)行的“擁擁有并且使使用車船的的單位和個個人”改為為“車輛、、船舶的所所有人或者者管理人””，這樣既既有利于界界定納稅人人，也有利利于建立和和完善我國國的財產(chǎn)稅稅體系。二是適當調(diào)調(diào)整了稅目目分類和稅稅額標準。。將車輛、、船舶稅額額表合并為為《車船稅稅稅目稅額額表》，將將二輪和三三輪摩托車車合并為一一類，將不不同噸位的的機動船合合并為一類類?！稐l例例》沒有對對車船的稅稅目進行分分類，而是是授權(quán)財政政部、稅務(wù)務(wù)總局在《《車船稅稅稅目稅額表表》規(guī)定的的稅目范圍圍內(nèi)具體明明確，以便便將來財政政部、稅務(wù)務(wù)總局綜合合考慮車船船稅的性質(zhì)質(zhì)和節(jié)能環(huán)環(huán)保等方面面的要求，，制定具體體稅目分類類及稅額或或稅額幅度度?？紤]到到改革開放放以來我國國經(jīng)濟發(fā)展展迅速，以以及目前各各地實際執(zhí)執(zhí)行情況等等因素，《《條例》對對車船的年年稅額標準準也進行了了適當調(diào)整整。三是對車船船稅的減免免項目進行行了調(diào)整。?？紤]到公公平稅負、、拓寬稅基基的原則要要求，《條條例》一方方面取消了了對經(jīng)營性性車船（如如港作車船船、工程船船）、由財財政負擔經(jīng)經(jīng)費的單位位（如國家家機關(guān)、事事業(yè)單位、、人民團體體）的自用用車船免稅稅的規(guī)定，，取消了確確有困難的的納稅人由由省級政府府予以定期期減免稅的的規(guī)定；另另一方面，，為了保護護環(huán)境，照照顧低收入入群體，落落實中央關(guān)關(guān)于建設(shè)社社會主義新新農(nóng)村的精精神，將非非機動車船船（不包括括非機動駁駁船）、拖拖拉機和捕捕撈、養(yǎng)殖殖漁船列入入免稅范圍圍，并授權(quán)權(quán)省級政府府可以對城城鄉(xiāng)公共交交通車船給給予定期減減免稅。四是加大了了稅收征管管力度?！丁稐l例》規(guī)規(guī)定，從事事機動車交交通事故責(zé)責(zé)任強制保保險業(yè)務(wù)的的保險機構(gòu)構(gòu)為機動車車車船稅的的扣繳義務(wù)務(wù)人，在銷銷售機