房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅技巧

---有效防范、降低納稅人涉稅風險相關知識培訓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅籌劃技巧自我介紹授課人：王興國壽光市地稅局圣城中心所現(xiàn)從事轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收管理工作副所長、注冊稅務師辦公地點：渤海路百貨大樓家電城南鄰電話：5223975手機言近幾年國家陸續(xù)出臺的一系列重要財稅政策、法規(guī)以及越來越繁雜的稅收政策體系、越來越復雜的企業(yè)交易行為和越來越嚴格的稅務機關征管措施，導致企業(yè)的納稅問題變得越來越煩瑣、多變。畢竟，稅收占據(jù)企業(yè)利潤的重要部分，并且已經(jīng)以各種形式嵌入企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營行為中的各個環(huán)節(jié)，納稅風險已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)營風險中的重要因素之一，稍有不慎，納稅風險將吞噬企業(yè)的利潤，甚至讓企業(yè)無法實現(xiàn)它的商業(yè)目標。如何應對稅務檢查，企業(yè)該如何降低和避免稅務風險？這是所有企業(yè)管理層和納稅人都非常關心和急待解決的問題。

長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)都是涉稅高風險企業(yè)，為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡早掌握最新財稅政策法規(guī)，正確處理財稅體系和納稅體系的差異，真正做到依法納稅、合理籌劃、正確規(guī)避和降低企業(yè)納稅風險，達到企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的目的，經(jīng)研究決定舉辦本次培訓會。希望在座的各位能夠從中受益。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀

目前的房地產(chǎn)行業(yè)稅種多，負擔重。在我國稅法規(guī)定的稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅、車船使用稅、契稅和印花稅，涉及11個稅種，房地產(chǎn)企業(yè)成為現(xiàn)行稅制下交納地方稅種最多的行業(yè)；目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%交納城建稅，按合同額的0.05%交納印花稅，按利潤總額的25%交納企業(yè)所得稅，按累進稅率交納土地增值稅，按3或6元/平方米的標準交納城鎮(zhèn)土地使用稅，按房產(chǎn)余值的1.2%或租金的12%交納房產(chǎn)稅，還有諸如耕地占用稅、車船使用稅等，如果將這些稅種綜合計算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負可達10%以上。(壽光情況）內(nèi)容提要

★房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種的一般性政策規(guī)定★目前我市房地產(chǎn)企業(yè)稅務征管的特點和具體要求

★近幾年最新房地產(chǎn)有關稅收政策解讀

★目前我市房地產(chǎn)企業(yè)存在的納稅問題或爭議，怎樣有效規(guī)避納稅風險、有關建議（籌劃）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種及稅率

㈠主要稅種及稅率簡表㈡營業(yè)稅、城建稅及附加㈢印花稅㈣契稅、耕地占用稅（財政部門征收）㈤土地增值稅㈥企業(yè)所得稅㈦房產(chǎn)稅（八）土地使用稅（九）個人所得稅㈠主要稅種及稅率簡表房地產(chǎn)有關稅種稅率營業(yè)稅建筑業(yè):3%，銷售不動產(chǎn):5%城市維護建設稅市區(qū)7%，教育費附加、地方教育附加3%、1%企業(yè)所得稅25%、20%個人所得稅土地使用稅5%-45%、20%市區(qū)、市郊6元/平方.年，鎮(zhèn)區(qū)、工礦區(qū)3元/平方.年房產(chǎn)稅自用：1.2%，出租：12%印花稅0.03%、0.05%、土地增值稅四級累進稅率（具體見下表）土地增值稅稅率表

檔次級距稅率速算扣除系數(shù)稅額計算公式說明1增值額未超過扣除項目金額50%的部分

30%

0增值額30%扣除項目指取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分

40%5%增值額40%-扣除項目金額5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分

50%15%增值額50%-扣除項目金額15%

4增值額超過扣除項目金額200%的部分

60%35%增值額60%-扣除項目金額35%

㈡營業(yè)稅及附加稅1/71．營業(yè)稅的定義營業(yè)稅是指對提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其取得的營業(yè)收入額（銷售額）征收的一種流轉(zhuǎn)稅。2．營業(yè)稅的征稅范圍營業(yè)稅的征稅范圍包括提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)。營業(yè)稅的征稅范圍2/7具體包括：⑴交通運輸業(yè)，稅率3%⑵建筑業(yè)，稅率3%建筑業(yè)具體包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。⑶金融保險業(yè)，稅率5%⑷郵電通信業(yè)，稅率3%⑸文化體育，稅率3%⑹娛樂業(yè)，稅率20%⑺服務業(yè)，稅率5%⑻轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率5%⑼銷售不動產(chǎn)，稅率5%銷售不動產(chǎn)具體包括：銷售建筑物或構建物、銷售其他土地附著物?！咎崾尽糠康禺a(chǎn)業(yè)交納營業(yè)稅，就是依據(jù)此項規(guī)定實施的。㈡營營業(yè)稅稅及附附加稅稅3/73．營業(yè)稅稅的納納稅人人營業(yè)稅稅的納納稅人人是指指對提提供應應稅勞勞務、、轉(zhuǎn)讓讓無形形資產(chǎn)產(chǎn)和銷銷售不不動產(chǎn)產(chǎn)的單單位和和個人人。4．房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)營業(yè)業(yè)稅的的計征依依據(jù)及及計算算方法法⑴計征依依據(jù)：納稅稅人提提供應應稅勞勞務、、轉(zhuǎn)讓讓無形形資產(chǎn)產(chǎn)和銷銷售不不動產(chǎn)產(chǎn)向?qū)Ψ绞帐杖〉牡娜坎績r款款和價價外費費用。。⑵房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)營業(yè)業(yè)稅的的計征方方法應交營營業(yè)稅稅＝應應稅營營業(yè)額額×營營業(yè)稅稅稅率房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)計征征營業(yè)業(yè)稅的的計征征依據(jù)據(jù)4/7具體包包括：第一，，出售售房屋屋收取取的款款項；；第二，，出售售土地地使用用權收收取的的款項項；第三，，代收收的房房屋水水表、、電表表、裝裝修等等款項項；第四，，出售售房屋屋和土土地預預收的的款項項?！咎崾臼尽考{納稅人人轉(zhuǎn)讓讓土地地使用用權或或者銷銷售不不動產(chǎn)產(chǎn)，采采用預預收款款方式式的，，其納納稅義義務發(fā)發(fā)生時時間為為收到到預收收款的的當天天。第五，，視同銷銷售的營業(yè)業(yè)額㈡營營業(yè)稅稅及附附加稅稅5/75.房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)附加加稅的的種類類及計計算⑴城城市維維護建建設稅稅，稅稅率：：市區(qū)區(qū)7%，縣縣城、、鎮(zhèn)5%，，其他他1%⑵教教育費費附加加，比比率：：3%⑶各地方開開征的其其他費用用，如防防洪基金金、城市市文化發(fā)發(fā)展基金金等，具具體情況況各省差差異較大大。山東東省的地地方教育育附加，，比率：：1%⑷應交交附加稅稅費＝應應交營業(yè)業(yè)稅×（（城建稅稅率＋附加比率率）關于明確確地方教教育附加加有關問問題的通通知根據(jù)《財財政部關關于調(diào)整整山東省省地方教教育附加加征收范范圍和標標準的復復函》（（財綜函函[2010]72號號）、《《山東省省人民政政府關于于調(diào)整地地方教育育費附加加征收范范圍和標標準有關關問題的的通知》》（魯政政字[2010]307號））的有關關規(guī)定，，自2010年12月1日起，，地方教育育附加的的征收范范圍和標標準進行行調(diào)整，，為做好好我省地地方教育育附加征征收管理理工作，，現(xiàn)就有有關問題題通知如如下：凡繳納增增值稅、、消費稅稅、營業(yè)業(yè)稅（以以下簡稱稱“三稅稅”）的的單位和和個人，，應按規(guī)規(guī)定繳納納地方教教育附加加，征收收標準為為“三稅稅”實際際繳納金金額的2%。地方教育育附加的的征收范范圍包括括外資企業(yè)業(yè)營業(yè)稅及及附加稅稅應用舉例例16/7某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開發(fā)發(fā)并出售售一個小小區(qū)，具體銷銷售情況況如下：：第一，按按照市場場價格出出售部分分房屋，，總售價價7200萬元元。第二，以以比較優(yōu)優(yōu)惠的價價格向內(nèi)內(nèi)部職工工和相關關人員出出售部分分房屋，，實際售售價2000萬萬元，正正常賣價價2500萬元元；第三，部部分房屋屋作為本本公司辦辦公用房房，賬面面成本140萬萬元，若若出售正正常售價價300萬元；；第四，還還有部分分房屋已已經(jīng)預收收了20%的定定金，尚尚未開出出銷售發(fā)發(fā)票，實實際收款款1000萬元元；第五，出出售房屋屋時，向向購房者者收取本本公司代代墊的水水表、電電表的初初裝費共共100萬元，，未開發(fā)發(fā)票，只只開內(nèi)部部收據(jù)。。。應用舉例例1參考考答案7/7該公司應交營業(yè)業(yè)稅及附附加稅的的計算方方法如下：⑴應交交營業(yè)稅稅＝（7200＋2500＋＋300＋1000＋＋1800＋100））×5%＝645萬元元⑵應交交附加稅稅＝645×（（7%＋＋3%＋＋1%）＝＝70.95萬萬元也可以采采用下列列簡化計計算方法法應交營業(yè)業(yè)稅及附附加稅＝（7200＋＋2500＋300＋＋1000＋1800＋100）××5%××（1＋＋7%＋＋3%＋＋1%）＝12900××5.55＝715.95萬萬元【提示】⑴內(nèi)內(nèi)部優(yōu)惠惠售房優(yōu)優(yōu)惠價格格稅務機機關不認認可，應應按正常常賣價計計稅；這這叫做讓讓利不讓讓稅；⑵收取代代墊的水水表、電電表的初初裝費作作房屋銷銷售收入入計稅㈢印花花稅1/21．印花花稅的定義印花稅，，是對經(jīng)經(jīng)濟活動動和經(jīng)濟濟交往中中書立、、領受、、使用稅稅法規(guī)定定應稅憑憑證的單單位和個個人征收收的一種種行為稅稅。2．印花花稅的征稅范圍圍印花稅的的征稅范范圍包括括：各種種經(jīng)濟合合同、產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移移書據(jù)（（如房產(chǎn)產(chǎn)證）、、營業(yè)賬賬簿、權權利、許可證照照等。㈢印花花稅2/23．印花稅的的納稅人人印花稅的的納稅人人，是指指在中國國境內(nèi)書書立、領領受、使使用稅法法規(guī)定應應稅憑證證的單位位和個人人?！咎崾尽俊吭摱惖牡淖畲筇靥攸c為征征收面廣廣、稅率率很低。。4．印花稅的的計征依依據(jù)及計計算方法法⑴印花花稅的計計征方法法有兩種種：從價價計征、、從量計計征⑵出售售房屋和和土地按按0.5‰的稅稅率計征征印花稅稅應交印花花稅＝房房屋和土土地標的的額×0.5‰‰【提示】】房屋買買賣過程程中，房房地產(chǎn)公公司和購購房人均應交納納。㈣個人人所得稅稅1．房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)個人所所得稅征征稅對象象主要為為工資、、薪金所所得.概念：工資、、薪金所所得，是是指個人人因任職職或者受受雇而取取得的工工資、薪薪金、獎獎金、年年終加薪薪、勞動動分紅、、津貼、、補貼以以及與任任職或者者受雇有有關的其其他所得得。2．個人人所得稅稅計算1/2應納稅所所得額＝＝月工資資、薪金金收入－－2000元(外籍人人員、華華僑、港港澳臺同同胞減除除4800元)應納稅額額＝應納納稅所得得額×適適用稅率率－速算算扣除數(shù)數(shù)單位和個個人按照照國家規(guī)規(guī)定標準準繳付的的基本養(yǎng)養(yǎng)老保險險費、基基本醫(yī)療療保險費費、失業(yè)業(yè)保險費費、住房房公積金金（簡稱稱“三費費一金””）可以以在稅前前扣除；；超過規(guī)規(guī)定標準準繳付的的部分，，需計入入工資、、薪金收收入計稅稅。個人所得得稅計算算2/2例：2010年年3月15日，，王某當當月取得得工資收收入9000元元，當月月個人承承擔住房房公積金金、基本本養(yǎng)老保保險金、、醫(yī)療保保險金、、失業(yè)保保險金共共計1000元元，費用用扣除額額為2000元元，則王王某當月月應納稅稅所得額額=9000-1000-2000=6000元元。應納納個人所所得稅稅稅額=6000×20%-375=825元。個個人取得得工資、、薪金所所得應繳繳納的個個人所得得稅，統(tǒng)統(tǒng)一由支支付人負負責代扣扣代繳，，支付人人是稅法法規(guī)定的的扣繳義義務人。。㈤土地增值值稅1．土地增值值稅的定定義土地增值值稅，是是對轉(zhuǎn)讓讓國有土地地使用權權、地上建筑筑物及其附著物并取得收收入的單單位和個個人，就就其轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)所取得得的增值值額征收的一種稅稅。㈤土地增值值稅2．土地增值值稅的征征稅范圍圍土地增值值稅的征征稅范圍圍包含：：轉(zhuǎn)讓國國有土地地使用權權、地上上建筑物物及其附附著物連連同國有有土地使使用權一一并轉(zhuǎn)讓讓。【提示】以繼承、贈贈與方式無償轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)的的行為，，以及房房地產(chǎn)出租、抵抵押等未轉(zhuǎn)讓讓房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權、土土地使用用權的行行為不屬屬于土地地增值稅稅的征稅范圍圍。㈤土地增值值稅3．土地增值值稅的納納稅人土地增值值稅的納納稅人，，是對轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國有有土地使使用權、、地上建建筑物及及其附著著物并取取得收入入的單位和個個人。㈤土地增值值稅4．土地增值值稅的計計征依據(jù)據(jù)及計算算方法⑴土地地增值稅稅的計征征依據(jù)是是納稅人人轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)取取得的增增值額⑵增值值額＝轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)取得得的收入入－扣除除項目⑶納稅稅人有下下列情形形之一的的，土地地增值稅稅按照房房地產(chǎn)評評估價格格計算征征稅：①隱瞞瞞、虛報報房地產(chǎn)產(chǎn)成交價價格的；；②提供供扣除項項目金額額不實的的；③轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)的成交交價格低低于房地地產(chǎn)評估估價格，，又無正當理理由的。㈤土地增值值稅⑷扣除項目目包括以下下內(nèi)容：：①取得得土地使使用權所所支付的的金額；；②開發(fā)發(fā)土地的的成本、、費用；；③新建建房及配配套設施施的成本本、費用用，或者者舊房及及建筑物物的評估估價格；；④與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)有關關的銷售售稅金，，如營業(yè)業(yè)稅及附附加稅；；⑤財政政部規(guī)定定的其他扣除除項目。㈤土地增值值稅⑸土地增值值率＝土地增增值額÷÷允許扣扣除項目目金額＝A【提示】目的是是判斷應應適用的的土地增增值稅稅稅率①A<50%，，稅率30%②50%<A<100%，稅率率40%③100%<A<200%，稅稅率50%④200%<A，稅率60%土地增值值稅計算算方法舉舉例3某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)并成成功出售售一中心心小區(qū)，，取得收收入28000萬元；；實際相相關支出出14500萬萬元，其其中：取取得土地地使用權權費用7000萬元，，開發(fā)成成本5000萬萬元，利利息支出出1200萬元元，拆遷遷補償支支出900萬元元，其他他費用400萬萬元。經(jīng)稅務局局審查，利息支支出中，，有一部部分屬于于民間集集資借款款利息共共380萬元，，不準扣扣除；其其他費用用中有120萬萬元不符符合稅法法列支標標準，不能扣除。土地增值稅稅計算方法法舉例3參考答案(1)應應交印花稅稅＝28000×0.5‰＝＝14萬元元(2)應應交營業(yè)稅稅及附加稅稅＝28000×5%×(1+11%)＝1554萬元元(3)稅稅務機關按按收入的1%預扣土土地增值稅稅＝28000×1%=280萬元(4)允許許扣除的開開發(fā)等支出出＝14500－（（380+120））＝14000萬元元(5)允許許扣除的稅稅金＝1554萬元元(6)按稅稅法有關規(guī)規(guī)定加計扣扣除（7000+5000））×20%=2400萬元(7)土土地增值額額＝28000－（（14000+1554+2400））＝10046萬元元(8)土土地增值率率＝10046÷（（14000+1554+2400））＝56%(9)應應交土地增增值稅＝10046×40%－17954×5%＝4018.4－897.7＝3120.7萬萬元應補交土地地增值稅＝＝3120.7－280＝2840.7萬元㈥企業(yè)所所得稅1．企業(yè)所得稅稅的定義企業(yè)所得稅稅是以納稅稅人的所得得額為計征征對象所征征收的稅收收。應納稅所得得額＝收入總額－－不征稅收收入－免稅稅收入－各各項扣除－－彌補以前前年度虧損損（稅法第5條條）2．企業(yè)所得稅稅的征稅范范圍企業(yè)所得稅稅的征稅范范圍，包括括企業(yè)所得得稅納稅人人取得的生生產(chǎn)、經(jīng)營營所得和其其他所得。。生產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營所得和和其他所得得包括來源源于中國境境內(nèi)、境外外的所得。㈥企業(yè)所所得稅3．企業(yè)所得稅稅的納稅人人企業(yè)所得稅稅的納稅人人包括：國國有企業(yè)、、集體企業(yè)業(yè)、私營企企業(yè)、聯(lián)營營企業(yè)、股股份制企業(yè)業(yè)等。4．企業(yè)所得稅稅的計征依依據(jù)及計算算方法⑴企業(yè)所所得稅的稅稅率：2007年年年底之前為為33%，，2008年開始為為25%。。⑵應交企企業(yè)所得稅稅＝應納稅稅所得額××稅率【提示】其其具體規(guī)定和技巧巧以后再分別別介紹㈦房產(chǎn)稅稅法律依據(jù)：《房產(chǎn)稅稅暫行條例例》1．房產(chǎn)稅的定定義房產(chǎn)稅，是是以房產(chǎn)為為征稅對象象，按照房房產(chǎn)的計稅稅價值或房房產(chǎn)租金收收入向房產(chǎn)產(chǎn)所有人或或經(jīng)營管理理人等征收收的一種財財產(chǎn)稅。2．房產(chǎn)稅的征征稅范圍房產(chǎn)稅的征征稅范圍為為城市、縣縣城、建制制鎮(zhèn)和工礦礦區(qū)的房屋屋，不包括農(nóng)村村。㈦房產(chǎn)稅稅3．房產(chǎn)稅的納納稅人房產(chǎn)稅的納納稅人是指指擁有以上上征稅范圍圍房屋產(chǎn)權權的單位和和個人，具具體包括：：產(chǎn)權所有有人、經(jīng)營營管理單位位、承典人人、房產(chǎn)代代管人或者者使用人。。【提示】對個人所擁有有的非營業(yè)性性的房產(chǎn)免免征房產(chǎn)稅稅。㈦房產(chǎn)稅稅4．房產(chǎn)稅的計計征依據(jù)及及計算方法法⑴房產(chǎn)稅稅的計征方方法有兩種種：從價計計征、從租租計征⑵從價計征主要是針對對自用的房房屋而言、、稅率為1.2%。。計算公式式為：應納房產(chǎn)稅稅＝應稅房產(chǎn)原原值×（1－扣除比比例）×1.2%【提示】扣扣除比例為為10%～～30%，，具體比例例由當?shù)囟惗悇諜C關確確定。⑶從租計征主要是針對對出租的房房屋而言、、稅率為12%。計計算公式為為：應納房產(chǎn)稅稅＝租金收入×12%房產(chǎn)稅應用舉例4某房地產(chǎn)開開發(fā)公司將將自己開發(fā)發(fā)的部分房房屋分別運運用如下：：第一，將3套房房屋作為本本公司臨時時辦公用房房，入賬價價值500萬元；第二，將部分房房屋以出典典的方式融融資，該部部分出典的的房屋賬面面價值1000萬元元，實際融融資750萬元；第三，將部分開開發(fā)的房屋屋以租代售售，本年收收取租金400萬元元。當?shù)囟悇諜C機關規(guī)定，，自用房屋扣扣除率一律為30%。房產(chǎn)稅應用舉例4參考答案案則該房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司本年應交交房產(chǎn)稅分分別計算如如下：⑴辦公用用房應交房房產(chǎn)稅＝500×（（1－30%）×1.2%＝＝4.2萬萬元⑵租金收收入應交房房產(chǎn)稅＝400×12%＝48萬元⑶該企業(yè)業(yè)本年應交交房產(chǎn)稅＝＝4.2＋＋48＝52.2萬萬元【提示】⑴房屋屋出租的租租金收入還還應交納營營業(yè)稅和附附加稅等；；⑵房屋出出典的，出出典方視同同銷售，交交納營業(yè)稅稅和附加稅稅等有關稅稅金，不交交房產(chǎn)稅。。房產(chǎn)稅由由承典方交納（八）土土地使用稅稅1．城鎮(zhèn)土土地使用稅稅是對在城城市、縣城城、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)和工礦區(qū)區(qū)范圍內(nèi)使使用土地的的單位和個個人，按照照實際占用用土地面積積征收的一一種稅。【提示】：（2007年起包括括外商投資資企業(yè)、外外國企業(yè)））2.土地使使用稅以納納稅人實際際占用的土土地面積為為計稅依據(jù)據(jù)，依照規(guī)規(guī)定稅額計計算征收。。土地占用用面積的組組織測量工工作，由省省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市人民政府府根據(jù)實際際情況確定定。計稅依依據(jù)的確定定有如下幾幾種：一是是以實際測測定的土地地面積為計計稅依據(jù)；；二是以土土地使用證證書確認的的土地面積積為計稅依依據(jù)；三是是納稅人據(jù)據(jù)實申報的的土地面積積為計稅依依據(jù)；對于于共有土地地的，土地地使用權共共有各方，，應按其實實際使用的的面積占總總面積的比比例，分別別計算繳納納土地使用用稅。土地使用稅稅3、新征用的土土地，按照照下列規(guī)定定征收土地地使用稅：：(1)征征用的耕地地，自批準準征用之日日起滿一年年時開始繳繳納土地使使用稅；(2)征用用的非耕地地，自批準準征用之次次月起繳納納土地使用用稅。4、城鎮(zhèn)土土地使用稅稅的納稅義義務發(fā)生時時間確定以以出讓讓或轉(zhuǎn)讓方方式有償取取得土地使使用權的，，應由受讓讓方從合同同約定交付付土地時間間的次月起起繳納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用用稅；合同同未約定交交付土地時時間的，由由受讓方從從合同簽訂訂的次月起起繳納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用用稅。（適用于房地地產(chǎn)企業(yè)）5、土地使使用稅按年年計算、分分期繳納。。具體繳納納期限由省省、市、縣縣稅務局確確定。三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅稅的納稅籌籌劃思路㈠基本原原則㈡減少流流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)㈢改變收收入性質(zhì)（一）基本本原則1．遵循稅法對對營業(yè)收入入確認的要要求2．防止在收入入計量上出出現(xiàn)與稅法法對抗的行行為（1）對價價外費用的的處理，或或選擇巧妙妙，或選擇擇規(guī)范。（2）對房房屋的部分分讓價與優(yōu)優(yōu)惠，注意意開票與入入賬的時間間差。（3）對讓讓價過大的的，應有充充分的理由由，主要是是房屋的質(zhì)質(zhì)量和市場場價格，或或資金回籠。（二）減少少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)節(jié)1．原因：對于房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓而言，，是以轉(zhuǎn)讓讓收入作為為計稅依據(jù)據(jù)，計征營營業(yè)稅及附附加稅，因因此，房屋屋在企業(yè)之之間，或企企業(yè)與個人人之間轉(zhuǎn)讓讓的環(huán)節(jié)越越多，交納納營業(yè)稅及及附加稅的的次數(shù)就越越多，交納納的稅金總總額也就越越多。2．房屋開發(fā)過過程中，企企業(yè)常見的的錯誤認識識行為（1）兩家家以上企業(yè)業(yè)合作建房房，合作一一方分回房房屋再對外外出售希望望獲利。運用舉例7甲乙兩公司司簽訂協(xié)議議，由甲方方出地，乙乙方出錢并并負責房屋屋開發(fā)，進進行合作建房甲方所出土土地賬面價價值600萬元，市市場價值5000萬萬元；乙方方出錢對該該部分土地地進行房屋屋開發(fā)，實實際開發(fā)房房屋面積40000平方米，，乙方追加加投入開發(fā)發(fā)成本及相相關費用支支出約7000萬元元。根據(jù)合同約約定，甲方方分回40%的房屋屋共16000平方方米。該房屋市場場均價為每每平方米5500元元，甲方分分回的房屋屋每平米協(xié)協(xié)議作價4000元元，甲方分分回的房屋屋又按每平平米5200元的價價格賣給內(nèi)內(nèi)部職工。。乙公司向向甲公司分分配房屋時時，按協(xié)議議價格開出出發(fā)票，并并交納營業(yè)業(yè)稅及附加加稅，稅率為5.6%。運用舉例7參考答案案：1/2①乙公司司對該部分分房屋申報報上交營業(yè)業(yè)稅及附加加稅=1600×0.4×5.6%=358.4萬元。。②甲乙雙雙方實際各各上交印花花稅=1600×0.4×0.5‰=3.2萬萬元稅務機關對對以上業(yè)務務進行清稅稅時，對甲甲乙雙方分分別作以下下處理要求求：乙公司應按按正常市場場售價，視視同銷售，，計算補交交營業(yè)稅和和印花稅等等。①應補交交營業(yè)稅及及附加稅=1600×（0.55-0.4）××5.6%=134.4萬元元。②應補交交印花稅=1600×（0.55-0.4）××0.5‰‰=1.2萬元運用舉例7參考答案案：2/2甲公司應補補稅的情況況分別如下下：①從乙公公司分回房房屋應補交交印花稅=1600×（0.55-0.4）××0.5‰‰=1.2萬元。②從乙公公司分回房房屋按3%的稅率補補交契稅=1600×0.55×3%=264萬元。③將房屋屋轉(zhuǎn)手賣給給內(nèi)部職工工時：應交營業(yè)稅稅及附加稅稅=1600×0.55×5.6%=492.8萬元。。應交印花稅稅=1600×0.55×0.5‰=4.4萬萬元。另外甲乙兩兩公司還因因此補交巨巨額的土地地增值和企企業(yè)所得稅稅?！咎崾尽吭斐梢陨仙辖Y果的主主要原因是是，實物分配增增加了營業(yè)業(yè)稅及附加加稅、印花花稅的征收環(huán)節(jié)。（2）協(xié)議議以房抵債債的錯誤行行為房地產(chǎn)公司司與其他公公司形成債債務后，雙雙方協(xié)商以以房屋用較較低的價格格抵債，這這種模式對對債權人而而言，形成多次流流轉(zhuǎn)。因為抵債的過程程是一次房房屋的交易易過程，債權人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手出售房房屋時又形形成第二次次交易過程程，兩次交交易納稅，，從整個流流轉(zhuǎn)過程看看，多交了一次次營業(yè)稅及及附加稅、、印花稅、、契稅；另外，債權權人在未再再次轉(zhuǎn)讓房房屋之前，，還要作為為自用房每每年交納1.2%的的房產(chǎn)稅。。其影響結果與合作開發(fā)建建房性質(zhì)差差不多。3．減少公司間間房屋流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)，同時又要要滿足聯(lián)合開開發(fā)或協(xié)議議抵債等經(jīng)經(jīng)營要求，最簡單的的處理方法法只有兩種種第一，總量控制的的終端一次次性銷售模模式，即：（1）由合合作雙方處處理房源的的總數(shù)量。。（2）將該該部分房源源視同團購購，并作為為一批限價價銷售，只只接有終端端購房者與與房地產(chǎn)開開發(fā)公司按按限定價格格一一簽訂訂購房合同同，體現(xiàn)為為一次性終端端銷售。（3）由于于該批銷售售房屋，樓樓棟和時間間相對集中中，只接按按約定價格格銷售，既既減少了中中間實物分分配的環(huán)節(jié)節(jié)，又規(guī)避避了銷售價價格的風險。運用舉例9如上例8中中，對于甲甲公司分回回的16000平米米房屋，甲甲方要再次次出售給內(nèi)內(nèi)部職工，，可以改為為以下結算算模式：（1）乙公公司直接將將該部分房房屋以每平平米5200元的價價格賣給甲甲方指定的的內(nèi)部職工工，并由甲甲方公司職職工與乙公公司簽訂購購房合同，，并開票辦辦證。（2）每平平米5200元與4000元元的價差部部分，扣除除乙公司應應交的營業(yè)業(yè)稅及附加加稅、土地地增值稅、、企業(yè)所得得稅之后，，作為甲方方服務性合作作利潤分回。運用舉例9參考答案案這樣處理對對乙公司而而言：每平米按5200元元交納相關關稅金，而而非調(diào)整為為5500元交稅。。對甲公司而而言：（1）無須須交納從甲甲公司分回回實物環(huán)節(jié)節(jié)應交的印印花稅和契契稅，更不不用交納房房產(chǎn)稅。（2）甲公公司也不用用再交納房房屋出售給給職工環(huán)節(jié)節(jié)的營業(yè)稅稅及附加稅稅、印花稅稅、土地增增值稅和企企業(yè)所得稅稅等。（3）甲公公司也不存存在房屋計計稅價格的的調(diào)整問題題（即：每每平米按5200再再出售，而而稅務機關認認定均價為5500元）。（三）改變變收入性質(zhì)質(zhì)1．改變收入的的性質(zhì)應具具備的條件件房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的房屋和和土地出售，可能存在在以下幾種種情況：（1）屬于于精裝修房房屋。（2）屬于于土地轉(zhuǎn)讓讓。（3）屬于于在建工程程整體轉(zhuǎn)讓讓。（4）或者者公司做完完最后一個個項目，不不打算再做做。針對以上不不同特殊情情況，可以以采用不同同方法對房房屋開發(fā)收收入的性質(zhì)質(zhì)進行轉(zhuǎn)化。2．收入分分割法（1）對象。屬于開發(fā)發(fā)完的精裝裝修房屋。。（2）條件。應設立兩兩家以上公公司，一家家為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司，另一家家為裝飾公公司。（3）原因。精裝修的的房屋售價價包括裝修修費用及裝裝修的基本本利潤在內(nèi)內(nèi)。（4）稅收差異：①裝修收入入單獨開票票，營業(yè)稅稅稅率為3%，比房房產(chǎn)公司5%的稅率率要低。②裝修收入入部分不交交土地增值值稅。③對于購房房者而言，，降低了契契稅的計稅基數(shù)。運用舉例10：丁房地產(chǎn)開開發(fā)公司開開發(fā)的部分高檔住住宅，全部精裝修修，共15000平米米，每平米米售價在8000元元左右，每每平米裝修修成本可以以估計在1000~1200元之間，，全部裝修修由A公司司完成。當?shù)匾?guī)定，房地產(chǎn)公公司營業(yè)稅稅及附加稅稅率為5.6%，裝裝飾行業(yè)為為3.36%，該類類房屋的契稅稅率為4%。運用舉例10參考答答案1/2：第一，若每平米米裝修費結結算價格為為1000元，由丁丁公司全部部支付給A，A公司司作收入，，丁公司作作為房屋開開發(fā)成本的的一部分。。（1）A公公司應交營營業(yè)稅及附附加稅=10000×0.1×3.36%=33.6萬元（2）丁公公司應交營營業(yè)稅及附附加稅=10000×0.8×5.6%=448萬元（3）購房房者累計應應交契稅=10000×0.8×4%=320萬元運用舉例10參考答答案2/2：第二，若裝修費費直接由裝裝修公司開開給購房者者，而房產(chǎn)產(chǎn)公司按差差價款開票票給購房者者。（1）A公公司應交營營業(yè)稅等=10000×0.1×3.36%=33.6萬元。（2）丁公公司應交營營業(yè)稅等=10000×（0.8－0.1）××5.6%=392萬元（3）購房房者累計應應交契稅=10000×（0.8－0.1）××4%=280萬元元以上比較表表明，采用用第二方案案：丁公司少交營業(yè)稅稅等56萬元元。購房者少交契稅40萬元。。3．整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化法（1）對象：公司目前前業(yè)務較單單一，屬于于轉(zhuǎn)讓地或或整體轉(zhuǎn)讓讓未完工項項目，亦或或公司最后后一個項目目轉(zhuǎn)讓后，，股東不想想再繼續(xù)經(jīng)經(jīng)營公司。。（2）條件：公司業(yè)務務很單一，，債權債務務項目幾乎乎沒有，公公司過去的的賬面資料料等也很干干凈。（3）原因：公司形式式上是出讓讓土地或未未完工的房房屋，實際際屬于轉(zhuǎn)讓整個公公司。（4）稅收收差異①公司轉(zhuǎn)讓土地或或工程項目目，轉(zhuǎn)讓收入入依次要交交納營業(yè)稅稅及附加稅稅、土地增增值稅、企企業(yè)所得稅稅，若轉(zhuǎn)讓后公公司再關門門，獲得的的利潤還要要交納個人人所得稅。②若看成是是出售公司，則實際屬屬于轉(zhuǎn)讓公公司的股權權，股權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得，，不交營業(yè)業(yè)稅及附加加稅、土地地增值稅、、企業(yè)所得得稅，只須交納印印花稅和個個人所得稅稅。而公司的股權權價值則全全部體現(xiàn)在在公司的土土地或開發(fā)項目上。運用舉例11：B房地產(chǎn)開開發(fā)公司的的股東，名名下有數(shù)家家公司，其其中該房地地產(chǎn)開發(fā)的的設立就是是看中了一一塊土地增增值的潛力力。該公司注冊冊資本2600萬元元。公司成成立后購入入一塊土地地，其成本本及費用總總額為2800萬元元。目前，該部部分土地增增值潛力很很大，若出出售，市價價在9000萬元左左右，若投投入14000萬元元開發(fā)成房房屋，可能能增值空間間更大，但但股東對未未來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的走向向把握不準準，不愿冒冒更大的風風險。另外有一家家公司看中中這塊土地地，愿意購買，但最高出出價不超過過8700萬元。運用舉例11參考答答案1/3：B公司的股股東認為購購買方的出出價較低，，難以決策策，設計方方案及建議議如下：第一，若B公司單獨獨轉(zhuǎn)讓土地地，然后再再注銷公司司，轉(zhuǎn)讓理理想價位9000萬萬元能實現(xiàn)現(xiàn)，則：（1）轉(zhuǎn)讓讓收入交營營業(yè)稅及附附加稅（按按5.5%計算）=9000×5.5%=495萬元。。（2）應交交印花稅=9000×0.5‰=4.5萬元。。（3）預計計至少交納納土地增值值稅和企業(yè)業(yè)所得稅=2300萬元（具具體計算方方法及原則則后面介紹紹）（4）注銷銷時個人所所得稅約680萬元元。累計交稅約=495+4.5+2300+680=3480萬元運用舉例11參考答答案2/3：第二，直接轉(zhuǎn)讓公公司，作價8700萬元元，則：（1）印花花稅=8700×0.5‰=4.35萬元（2）應交交個人所得得稅＝（8700－2800－4.35））×20%≈1179萬元（3）累計應交稅稅＝1179+4.35=1183.35萬元≈1184萬元運用舉例11參考答答案3/3：兩者比較（1）形式式上轉(zhuǎn)讓收收入減少=9000－8700=300萬元。。（2）實質(zhì)質(zhì)采用第二二種方式少少交稅=3480－1184=2296萬元元。（3）股東東采用第二二方案多獲獲利=2296－300=1996萬元。。這種設計模模式，屬于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)行業(yè)典型型的稅種規(guī)規(guī)避規(guī)模，也是目前前法規(guī)中運用較方便便的方法之一一。四、以租代代售等模式式下房產(chǎn)稅稅的規(guī)避模模式（一）房產(chǎn)產(chǎn)稅涉及的的主要問題題（二）企業(yè)業(yè)對房產(chǎn)稅稅應采取的的對策（一）房產(chǎn)產(chǎn)稅涉及的的主要問題題1．大部分分房地產(chǎn)公公司交納房產(chǎn)稅稅絕對額較較少（1）公司司自用房面面積小，價價格低，每每年按1.2%的稅稅率交稅，，幾乎可以以忽略不計計。（2）開發(fā)發(fā)的房屋，，未完工的不不交稅，已經(jīng)完工工的，若不視同公公司自用，，也不交房產(chǎn)稅稅。2．未來的矛盾盾突出（具體內(nèi)容容見下頁））3．對目前前分期收款賣賣房的情況，稅稅收征管的的定性和方方法過于單單一，一律作房屋屋出售征稅稅，減少了國國家稅源，，也影響了了契稅等相相關稅收的征收收。2．未來的矛盾盾突出針對以上情情況，為了了打擊部分分房地產(chǎn)公公司捂盤（（即開發(fā)的的房屋暫不不出售，等等將來賣更更好的價格格）、捂地地等情況，，國家擬采采取以下措措施：（1）凡是是房產(chǎn)公司司已開發(fā)完完畢達到銷售條條件的，若在一一定期限內(nèi)內(nèi)還未出售售，超過期期限后一律律視同房產(chǎn)產(chǎn)公司自己己使用，視同銷售，先征取營營業(yè)稅、土土地增值稅稅、企業(yè)所所得稅等，，再視同公公司自用房房征收房產(chǎn)產(chǎn)稅，將來來視情況決決定是否同同時開征物物業(yè)稅。（2）對于于房產(chǎn)公司司有償取得的的土地，在一定期期限內(nèi)未開開發(fā)，或長長期處于半半開發(fā)狀態(tài)態(tài)下的，或或國家無償償收回，或或視同企業(yè)業(yè)自用，征征收相關稅稅收。（3）對目目前分期收款賣賣房的情況，稅稅收征管的的定性和方方法過于單單一，一律律作房屋出出售征稅，，減少了國國家稅源，，也影響了了契稅等相相關稅收的征收收（一）房產(chǎn)產(chǎn)稅涉及的的主要問題題（二）企業(yè)業(yè)對房產(chǎn)稅稅應采取的的對策1．對于企業(yè)自自用房屋，，應分清其其用途和屬屬情（1）依據(jù)：①企業(yè)擁擁有的，獨獨立于房屋屋之外的建建筑物，如如圍墻、煙煙筒、窒外外游泳池等等不屬于房房產(chǎn)稅的征征稅對象。。②房地產(chǎn)產(chǎn)公司建造造的商品房房，在出售售前不征收收房產(chǎn)稅，，但出售前前已使用、、出借、出出租的要征征稅。（2）企業(yè)業(yè)容易多交交房產(chǎn)稅的的原因①涉及圍墻墻、室外游游泳池等建建筑支出，，屬于資本本性支出，，應作固定定資產(chǎn)入賬賬。會計核核算時，不不知道應獨立單獨，而合并計計入房屋的的價值，導導致長期多交稅。運用舉例12：某知名房地地產(chǎn)開發(fā)公公司，屬于于上市公司司，為了打打造公司形形象，公司司總部所在在地的室外外建筑支出出發(fā)生2000萬元元，會計將將以上支出出，均作房屋建建筑物入賬賬，導致每年年多交房產(chǎn)產(chǎn)稅。（當當?shù)匾?guī)定余余值扣除比比率為30%）每年該部分分建筑上交交房產(chǎn)稅=2000×（1－－30%））×1.2%=16.8萬元元。后來在咨詢詢過程中，，發(fā)現(xiàn)了以以上問題，，但該公司司已經(jīng)多交交了4年稅稅，同時，，稅務機關關認定該部部分支出已已經(jīng)無法從從房屋中準準確分立出出來，要求求以后年度度還應繼續(xù)交稅稅。（2）企業(yè)業(yè)容易多交交房產(chǎn)稅的的原因②做好事也也交稅這種情況主主要表現(xiàn)為為地產(chǎn)公司司將開發(fā)的房屋屋無償出借借的行為等。某公司開發(fā)發(fā)的部分框框架結構房房屋，尚未未最終完工工，公司領領導同意暫暫借部分房房屋給某物物流公司作作臨時室內(nèi)內(nèi)貨場，約約2200平米。稅務機關發(fā)發(fā)現(xiàn)后，認認定出借屬屬于應稅行行為，然后后每平米按按3000元的估價價征收營業(yè)業(yè)稅、附加加稅、企業(yè)業(yè)所得稅，，同時按1.2%的的比例征收房產(chǎn)稅稅。（二）企業(yè)業(yè)對房產(chǎn)稅稅應采取的的對策2．對于投投資用房，，應注意投投資的性質(zhì)質(zhì)及稅法的的認定（1）公司司的房屋對外投資，房屋產(chǎn)權權已轉(zhuǎn)移的的由接管投資方方交稅。（2）名義義對外投資資，實際未未辦理產(chǎn)權權轉(zhuǎn)移手續(xù)續(xù)的，視同房屋出出租，按租金收收入的12%交納房房產(chǎn)稅，同同時交納營業(yè)稅稅等。（3）對外投資，辦理了產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手手續(xù)的，但但明確約定定每年固定定回報水平平，也視同房屋屋出租，按租金收收入交營業(yè)業(yè)稅、房產(chǎn)產(chǎn)稅等。3．房屋對對外出租，，應分清楚楚收入的性性質(zhì)，同時時，會計開開票入賬手續(xù)要要正確。（二）企業(yè)業(yè)對房產(chǎn)稅稅應采取的的對策典型案例：：某房地產(chǎn)公公司將開發(fā)發(fā)的部分門門面房留歸歸本公司，，等待更大大的價值潛潛力；當時時企業(yè)自建自購時作價1500萬元元。企業(yè)購入后后，對外投投資，與另另一家公司司聯(lián)合開商商場，但產(chǎn)權未轉(zhuǎn)移移（聯(lián)營時，，該部分房房屋估計市市價3000萬元））。公司收到聯(lián)聯(lián)營方分回回的投資款款后，直接接作利潤入入賬，并按自用房交交納房產(chǎn)稅稅（當?shù)匾?guī)定扣扣除率為30%））典型案例參參考答案：：房產(chǎn)公司每每年交房產(chǎn)稅=1500×（1－－30%））×1.2%=12.6萬元元稅務機關發(fā)發(fā)現(xiàn)后，要要求該房地地產(chǎn)公司補補交以下稅稅金：①營業(yè)稅及附附加稅=320××5.5%=176萬元②房產(chǎn)稅=320××12%－－12.6=25.8萬元五、土地增增值稅的納納稅籌劃（一）土地地增值稅的的計算規(guī)律（二）土地地增值稅清算的要求求（三）土地地增值稅的的技術性稅收收籌劃方法法（四）微利項目的土地增值值稅籌劃方方法（一）土地地增值稅的的計算規(guī)律律1．收入的確認認房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房屋和和土地使用用權的收入入包括（1）轉(zhuǎn)讓讓取得的全部價款（貨幣性收收入）（2）相關經(jīng)濟效效益——實物【提示】①注意意視同銷售售；②注意價外費用；③注意價價格核定與調(diào)整整（稅務機關關的權利））2．計算增增值稅時，，允許扣除除項目的內(nèi)內(nèi)容（1）（1）取得土地使使用權所支支付的金額額①有償購購買土地所所支付的價價款②轉(zhuǎn)換土土地性質(zhì)所所支付的差差價款，如如綜合用地地轉(zhuǎn)換為房房屋開發(fā)用用地③以