物業(yè)管理的市場監(jiān)管課件

物業(yè)管理的市場監(jiān)管陳偉物業(yè)管理的市場監(jiān)管

世界上任何一個政府，無論多么的保守，都不會對經(jīng)濟袖手旁觀。

每個有效率而且講人道的社會都會要求混合經(jīng)濟的兩面——市場和政府的同時存在。

——保羅·薩繆爾森世界上任何一個政府，無論多么的保守，都一、政府為什么要監(jiān)管物業(yè)管理市場？物業(yè)管理的市場監(jiān)管課件（一）市場失靈的補救

1、不完全競爭

2、不完全信息

3、外部性（一）市場失靈的補救（二）公共利益的維護

1、改善人居工作環(huán)境

2、維護社區(qū)和諧穩(wěn)定

3、提高城市管理水平

4、解決城鄉(xiāng)就業(yè)難題

5、推動國民經(jīng)濟增長（二）公共利益的維護（三）社會轉(zhuǎn)型的需求

1、私人財產(chǎn)權(quán)的確定

2、計劃向市場的轉(zhuǎn)軌政府主導(dǎo)型物業(yè)管理業(yè)主主導(dǎo)型物業(yè)管理（三）社會轉(zhuǎn)型的需求二、物業(yè)管理市場行政監(jiān)管的目標(biāo)是什么？二、物業(yè)管理市場行政監(jiān)管的目標(biāo)是什么？（一）提高經(jīng)濟效率（二）促進公平交易（三）穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟（四）保障公共安全（一）提高經(jīng)濟效率三、我國物業(yè)管理市場行政監(jiān)管的現(xiàn)狀如何？物業(yè)管理的市場監(jiān)管課件

（一）物業(yè)管理市場主體的監(jiān)管

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（賣方）的監(jiān)管

（1）企業(yè)資質(zhì)管理制度《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》

（2）物業(yè)管理師制度《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》（一）物業(yè)管理市場主體的監(jiān)管2、業(yè)主團體（買方）的監(jiān)管（1）業(yè)主大會制度《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（2）管理規(guī)約制度《業(yè)主臨時公約示范文本》2、業(yè)主團體（買方）的監(jiān)管

（二）物業(yè)管理市場客體的監(jiān)管物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及評價體系《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)》《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)》《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)（三）物業(yè)管理市場價格的監(jiān)管1、物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)管制度《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》2、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審制度《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》（三）物業(yè)管理市場價格的監(jiān)管

（四）物業(yè)管理市場競爭的監(jiān)管前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度《前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》（四）物業(yè)管理市場競爭的監(jiān)管（五）物業(yè)管理市場供求的監(jiān)管（調(diào)節(jié)）1、住宅專項維修資金制度《住宅專項維修資金管理辦法》2、物業(yè)管理保障體系的探索老舊小區(qū)的物業(yè)管理保障性住房的物業(yè)管理（五）物業(yè)管理市場供求的監(jiān)管（調(diào)節(jié)）老舊小區(qū)的物業(yè)管理保障性

（六）物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管1、物業(yè)承接查驗制度《物業(yè)承接查驗辦法》2、物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)管《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》（六）物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管四、當(dāng)前物業(yè)管理市場存在哪些問題？物業(yè)管理的市場監(jiān)管課件（一）企業(yè)推動的主動熱情與業(yè)主自覺的被動冷漠的矛盾

1、政府主導(dǎo)+企業(yè)推動≠業(yè)主自覺

2、物業(yè)管理買方主體的缺位和錯位=跛足的市場（一）企業(yè)推動的主動熱情與業(yè)主自覺的被動冷漠的矛盾（二）享受服務(wù)的公共性與履行義務(wù)的個體性的矛盾

1、物業(yè)服務(wù)消費的“搭便車”現(xiàn)象

2、物業(yè)服務(wù)收費的行業(yè)困境（二）享受服務(wù)的公共性與履行義務(wù)的個體性的矛盾（三）服務(wù)成本剛性增長與服務(wù)價格缺乏彈性的矛盾

1、遲鈍的價格反映

2、保守的價格管控（三）服務(wù)成本剛性增長與服務(wù)價格缺乏彈性的矛盾（四）充分開放的市場競爭與顯失公平的市場力量的矛盾

1、低準(zhǔn)入壁壘和低產(chǎn)業(yè)集中度

2、前期物業(yè)管理服務(wù)的市場失靈（四）充分開放的市場競爭與顯失公平的市場力量的矛盾（五）日益增長的服務(wù)需求與優(yōu)質(zhì)服務(wù)的有限供給的矛盾

1、低端服務(wù)的過度供給

2、高端服務(wù)的無限需求（五）日益增長的服務(wù)需求與優(yōu)質(zhì)服務(wù)的有限供給的矛盾（六）專業(yè)分工的快速發(fā)展與要素市場的相對滯后的矛盾

1、勞動素質(zhì)的差強人意

2、配套服務(wù)的市場發(fā)育

3、壟斷行業(yè)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移（六）專業(yè)分工的快速發(fā)展與要素市場的相對滯后的矛盾五、如何優(yōu)化和完善物業(yè)管理市場監(jiān)管體系？物業(yè)管理的市場監(jiān)管課件（一）物業(yè)管理市場特征的把握

1、業(yè)主大會公共決策的低效率和非理性

2、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的無形性和準(zhǔn)公共性

3、物業(yè)服務(wù)價格的穩(wěn)定性和成本決定性

4、物業(yè)服務(wù)需求的固定性和不可替代性

5、前期物業(yè)服務(wù)市場的力量失衡

6、人力資源在生產(chǎn)要素中的核心地位（一）物業(yè)管理市場特征的把握（二）物業(yè)管理市場監(jiān)管理念的創(chuàng)新

1、命令控制式扶持激勵式

2、強制禁止型協(xié)助指導(dǎo)型

3、尊重市場和鼓勵競爭的原則

4、公權(quán)節(jié)制與公益優(yōu)先的原則（二）物業(yè)管理市場監(jiān)管理念的創(chuàng)新（三）物業(yè)管理市場監(jiān)管體系的優(yōu)化

1、強化業(yè)主大會制度以平衡市場力量

2、細化物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以促進信息對稱

3、改進服務(wù)價格機制以提高經(jīng)濟效率

4、完善市場競爭規(guī)則以實現(xiàn)公平交易（三）物業(yè)管理市場監(jiān)管體系的優(yōu)化5、制定產(chǎn)業(yè)扶持政策以加快行業(yè)發(fā)展

6、探索物業(yè)服務(wù)保障以刺激服務(wù)需求

7、規(guī)范前期物業(yè)管理以保證公共利益

8、提高人力資源素質(zhì)以增強競爭能力5、制定產(chǎn)業(yè)扶持政策以加快行業(yè)發(fā)展

結(jié)論：建立一個內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明、卓有成效的物業(yè)管理市場監(jiān)管體系。

謝謝大家！物業(yè)管理的市場監(jiān)管課件物業(yè)管理的市場監(jiān)管陳偉物業(yè)管理的市場監(jiān)管

世界上任何一個政府，無論多么的保守，都不會對經(jīng)濟袖手旁觀。

每個有效率而且講人道的社會都會要求混合經(jīng)濟的兩面——市場和政府的同時存在。

——保羅·薩繆爾森世界上任何一個政府，無論多么的保守，都一、政府為什么要監(jiān)管物業(yè)管理市場？物業(yè)管理的市場監(jiān)管課件（一）市場失靈的補救

1、不完全競爭

2、不完全信息

3、外部性（一）市場失靈的補救（二）公共利益的維護

1、改善人居工作環(huán)境

2、維護社區(qū)和諧穩(wěn)定

3、提高城市管理水平

4、解決城鄉(xiāng)就業(yè)難題

5、推動國民經(jīng)濟增長（二）公共利益的維護（三）社會轉(zhuǎn)型的需求

1、私人財產(chǎn)權(quán)的確定

2、計劃向市場的轉(zhuǎn)軌政府主導(dǎo)型物業(yè)管理業(yè)主主導(dǎo)型物業(yè)管理（三）社會轉(zhuǎn)型的需求二、物業(yè)管理市場行政監(jiān)管的目標(biāo)是什么？二、物業(yè)管理市場行政監(jiān)管的目標(biāo)是什么？（一）提高經(jīng)濟效率（二）促進公平交易（三）穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟（四）保障公共安全（一）提高經(jīng)濟效率三、我國物業(yè)管理市場行政監(jiān)管的現(xiàn)狀如何？物業(yè)管理的市場監(jiān)管課件

（一）物業(yè)管理市場主體的監(jiān)管

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（賣方）的監(jiān)管

（1）企業(yè)資質(zhì)管理制度《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》

（2）物業(yè)管理師制度《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》（一）物業(yè)管理市場主體的監(jiān)管2、業(yè)主團體（買方）的監(jiān)管（1）業(yè)主大會制度《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（2）管理規(guī)約制度《業(yè)主臨時公約示范文本》2、業(yè)主團體（買方）的監(jiān)管

（二）物業(yè)管理市場客體的監(jiān)管物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及評價體系《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)》《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)》《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)（三）物業(yè)管理市場價格的監(jiān)管1、物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)管制度《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》2、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審制度《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》（三）物業(yè)管理市場價格的監(jiān)管

（四）物業(yè)管理市場競爭的監(jiān)管前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度《前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》（四）物業(yè)管理市場競爭的監(jiān)管（五）物業(yè)管理市場供求的監(jiān)管（調(diào)節(jié)）1、住宅專項維修資金制度《住宅專項維修資金管理辦法》2、物業(yè)管理保障體系的探索老舊小區(qū)的物業(yè)管理保障性住房的物業(yè)管理（五）物業(yè)管理市場供求的監(jiān)管（調(diào)節(jié)）老舊小區(qū)的物業(yè)管理保障性

（六）物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管1、物業(yè)承接查驗制度《物業(yè)承接查驗辦法》2、物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)管《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》（六）物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管四、當(dāng)前物業(yè)管理市場存在哪些問題？物業(yè)管理的市場監(jiān)管課件（一）企業(yè)推動的主動熱情與業(yè)主自覺的被動冷漠的矛盾

1、政府主導(dǎo)+企業(yè)推動≠業(yè)主自覺

2、物業(yè)管理買方主體的缺位和錯位=跛足的市場（一）企業(yè)推動的主動熱情與業(yè)主自覺的被動冷漠的矛盾（二）享受服務(wù)的公共性與履行義務(wù)的個體性的矛盾

1、物業(yè)服務(wù)消費的“搭便車”現(xiàn)象

2、物業(yè)服務(wù)收費的行業(yè)困境（二）享受服務(wù)的公共性與履行義務(wù)的個體性的矛盾（三）服務(wù)成本剛性增長與服務(wù)價格缺乏彈性的矛盾

1、遲鈍的價格反映

2、保守的價格管控（三）服務(wù)成本剛性增長與服務(wù)價格缺乏彈性的矛盾（四）充分開放的市場競爭與顯失公平的市場力量的矛盾

1、低準(zhǔn)入壁壘和低產(chǎn)業(yè)集中度

2、前期物業(yè)管理服務(wù)的市場失靈（四）充分開放的市場競爭與顯失公平的市場力量的矛盾（五）日益增長的服務(wù)需求與優(yōu)質(zhì)服務(wù)的有限供給的矛盾

1、低端服務(wù)的過度供給

2、高端服務(wù)的無限需求（五）日益增長的服務(wù)需求與優(yōu)質(zhì)服務(wù)的有限供給的矛盾（六）專業(yè)分工的快速發(fā)展與要素市場的相對滯后的矛盾

1、勞動素質(zhì)的差強人意

2、配套服務(wù)的市場發(fā)育

3、壟斷行業(yè)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移（六）專業(yè)分工的快速發(fā)展與要素市場的相對滯后的矛盾五、如何優(yōu)化和完善物業(yè)管理市場監(jiān)管體系？物業(yè)管理的市場監(jiān)管課件（一）物業(yè)管理市場特征的把握

1、業(yè)主大會公共決策的低效率和非理性

2、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的無形性和準(zhǔn)公共性

3、物業(yè)服務(wù)價格的穩(wěn)定性和成本決定性

4、物業(yè)服務(wù)需求的固定性和不可替代性

5、前期物業(yè)服務(wù)市場的力量失衡

6、人力資源在生產(chǎn)要素中的核心地位（一）物業(yè)管理市場特征的把握（二）物業(yè)管理市場監(jiān)管理念的創(chuàng)新

1、命令控制式扶持激勵式

2、強制禁止型協(xié)助指導(dǎo)型

3、尊重市場和鼓勵競爭的原則

4、公權(quán)節(jié)制與公益優(yōu)先的原則（二）物業(yè)管理市場監(jiān)管理念的創(chuàng)新（三）物業(yè)管理市場監(jiān)管體系的優(yōu)化

1、強化業(yè)主大會制度以平衡市場力量

2、細化物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以促