房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策北京市地方稅務(wù)局企業(yè)所得

企業(yè)所得稅政策培訓(xùn)北京市地方稅務(wù)局王素江房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

所得稅政策國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）北京市國家稅務(wù)局北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知的通知（京國稅發(fā)[2009]92號）一、收入的稅務(wù)處理（一）收入的范圍：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。（二）收入的確認(rèn)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可作為廣告和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計算基數(shù)。1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（3）采取基價（保底價）并實(shí)行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同同或協(xié)議約定定的價格低于于基價的，則則應(yīng)按基價計計算的價款于于收到受托方方已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品清單之日日確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。屬于于由受托方與與購買方直接接簽訂銷售合合同的，則應(yīng)應(yīng)按基價加上上按規(guī)定取得得的分成額于于收到受托方方已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品清單之日日確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。（4）采取包包銷方式委托托銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，包銷銷期內(nèi)可根據(jù)據(jù)包銷合同的的有關(guān)約定，，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定定確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)；包銷銷期滿后尚未未出售的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷銷合同或協(xié)議議約定的價款款和付款方式式確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。（三）視同銷銷售收入的處處理企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品用于捐贈贈、贊助、職職工福利、獎獎勵、對外投投資、分配給給股東或投資資人、抵償債債務(wù)、換取其其他企事業(yè)單單位和個人的的非貨幣性資資產(chǎn)等行為，，應(yīng)視同銷售售，于開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品所有權(quán)或或使用權(quán)轉(zhuǎn)移移，或于實(shí)際際取得利益權(quán)權(quán)利時確認(rèn)收收入（或利潤潤）的實(shí)現(xiàn)。?？梢宰鳛閺V告告和宣傳費(fèi)、、業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)計算基數(shù)關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)將開開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為為自用的處理理問題房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用用的，按照《《國家稅務(wù)總總局關(guān)于企業(yè)業(yè)處置資產(chǎn)所所得稅處理問問題的通知》》（國稅函[2008]828號））有關(guān)規(guī)定和和《通知》第第二十四條的的規(guī)定執(zhí)行。。房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在2008年1月1日前（不含含），將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自自用的，凡已已進(jìn)行會計處處理，計提折折舊并在計算算企業(yè)所得稅稅時予以扣除除的，按照《《國家稅務(wù)總總局關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)征收企業(yè)所所得稅問題的的通知》（國國稅發(fā)[2006]31號）和《國國家稅務(wù)總局局關(guān)于外商投投資房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營企業(yè)業(yè)所得稅管理理問題的通知知》（國稅發(fā)發(fā)[2001]142號號）的有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)為自用的的，其實(shí)際使使用時間累計計未超過12個月又銷售售的，不得在在稅前扣除折折舊費(fèi)用。（四）企業(yè)銷銷售未完工開開發(fā)產(chǎn)品取得得收入的稅務(wù)務(wù)處理企業(yè)銷售未完完工開發(fā)產(chǎn)品品取得的收入入，應(yīng)先按預(yù)預(yù)計計稅毛利利率分季（或或月）計算出出預(yù)計毛利額額，計入當(dāng)期期應(yīng)納稅所得得額。開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工后，，企業(yè)應(yīng)及時時結(jié)算其計稅稅成本并計算算此前銷售收收入的實(shí)際毛毛利額，同時時將其實(shí)際毛毛利額與其對對應(yīng)的預(yù)計毛毛利額之間的的差額，計入入當(dāng)年度企業(yè)業(yè)本項(xiàng)目與其其他項(xiàng)目合并并計算的應(yīng)納納稅所得額。。在年度納稅申申報時，企業(yè)業(yè)須出具對該該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品品實(shí)際毛利額額與預(yù)計毛利利額之間差異異調(diào)整情況的的報告以及稅稅務(wù)機(jī)關(guān)需要要的其他相關(guān)關(guān)資料。企業(yè)銷售未完完工開發(fā)產(chǎn)品品的

計稅毛毛利率的規(guī)定定1、自2008年1月1日起，我市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)銷售未未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品取得的收收入計算繳納納企業(yè)所得稅稅時，經(jīng)濟(jì)適適用房、限價價房和危改房房項(xiàng)目的計稅稅毛利率按3％確定。2、自2009年1月1日（稅款所所屬期）起，，我市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷銷售未完工開開發(fā)產(chǎn)品取得得的收入計算算繳納企業(yè)所所得稅時，除除經(jīng)濟(jì)適用房房、限價房和和危改房項(xiàng)目目以外的其他他開發(fā)項(xiàng)目的的計稅毛利率率由20％調(diào)調(diào)整為15％％。（五）租金收收入的處理企業(yè)新建的開開發(fā)產(chǎn)品在尚尚未完工或辦辦理房地產(chǎn)初初始登記、取取得產(chǎn)權(quán)證前前，與承租人人簽訂租賃預(yù)預(yù)約協(xié)議的，，自開發(fā)產(chǎn)品品交付承租人人使用之日起起，出租方取取得的預(yù)租價價款按租金確確認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。按照《實(shí)施條條例》第19條規(guī)定，租租金收入應(yīng)按按照合同約定定的承租人應(yīng)應(yīng)付租金的日日期確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)。二、成本、、費(fèi)用扣除的的稅務(wù)處理成本、費(fèi)用扣扣除的總體規(guī)規(guī)定企業(yè)在進(jìn)行成成本、費(fèi)用的的核算與扣除除時，必須按按規(guī)定區(qū)分期期間費(fèi)用和開開發(fā)產(chǎn)品計稅稅成本、已銷銷開發(fā)產(chǎn)品計計稅成本與未未銷開發(fā)產(chǎn)品品計稅成本。。企業(yè)發(fā)生的期期間費(fèi)用、已已銷開發(fā)產(chǎn)品品計稅成本、、營業(yè)稅金及及附加、土地地增值稅準(zhǔn)予予當(dāng)期按規(guī)定定扣除。（包括銷售未未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)際繳納納的營業(yè)稅金及附附加、土地增增值稅）（一）維修費(fèi)費(fèi)用的處理企業(yè)對尚未出出售的已完工工開發(fā)產(chǎn)品和和按照有關(guān)法法律、法規(guī)或或合同規(guī)定對對已售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（包括共共用部位、共共用設(shè)施設(shè)備備）進(jìn)行日常常維護(hù)、保養(yǎng)養(yǎng)、修理等實(shí)實(shí)際發(fā)生的維維修費(fèi)用，準(zhǔn)準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)據(jù)實(shí)扣除。企業(yè)將已計入入銷售收入的的共用部位、、共用設(shè)施設(shè)設(shè)備維修基金金按規(guī)定移交交給有關(guān)部門門、單位的，，應(yīng)于移交時時扣除。（二）會所、、物業(yè)管理場場所、電站、、熱力站、水水廠、文體場場館、幼兒園園等配套設(shè)施施的稅務(wù)處理理1、屬于非營營利性且產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于全體業(yè)業(yè)主的，或無無償贈與地方方政府、公用用事業(yè)單位的的，可將其視視為公共配套套設(shè)施，其建建造費(fèi)用按公公共配套設(shè)施施費(fèi)的有關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)行處理理。

2、屬屬于營利性的的，或產(chǎn)權(quán)歸歸企業(yè)所有的的，或未明確確產(chǎn)權(quán)歸屬的的，或無償贈贈與地方政府府、公用事業(yè)業(yè)單位以外其其他單位的，，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核核算其成本。。除企業(yè)自用用應(yīng)按建造固固定資產(chǎn)進(jìn)行行處理外，其其他一律按建建造開發(fā)產(chǎn)品品進(jìn)行處理。。（三）建造的的郵電通訊、、學(xué)校、醫(yī)療療設(shè)施的稅務(wù)務(wù)處理企業(yè)在開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)建造的郵郵電通訊、學(xué)學(xué)校、醫(yī)療設(shè)設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核核算成本，其其中，由企業(yè)業(yè)與國家有關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)管理部部門、單位合合資建設(shè)，完完工后有償移移交的，國家家有關(guān)業(yè)務(wù)管管理部門、單單位給予的經(jīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直直接抵扣該項(xiàng)項(xiàng)目的建造成成本，抵扣后后的差額應(yīng)調(diào)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納納稅所得額。。（四）貸款擔(dān)擔(dān)保的處理企業(yè)采取銀行行按揭方式銷銷售開發(fā)產(chǎn)品品的，凡約定定企業(yè)為購買買方的按揭貸貸款提供擔(dān)保保的，其銷售售開發(fā)產(chǎn)品時時向銀行提供供的保證金（（擔(dān)保金）不不得從銷售收收入中減除，，也不得作為為費(fèi)用在當(dāng)期期稅前扣除，，但實(shí)際發(fā)生生損失時可據(jù)據(jù)實(shí)扣除。（五）銷售費(fèi)費(fèi)用的處理（（含傭金或或手續(xù)費(fèi)）企業(yè)委托境外外機(jī)構(gòu)銷售開開發(fā)產(chǎn)品的，，其支付境外外機(jī)構(gòu)的銷售售費(fèi)用（含傭傭金或手續(xù)費(fèi)費(fèi)）不超過委委托銷售收入入10%的部部分，準(zhǔn)予據(jù)據(jù)實(shí)扣除。企業(yè)委托境內(nèi)內(nèi)機(jī)構(gòu)銷售開開發(fā)產(chǎn)品的財政部、國家家稅務(wù)總局《《關(guān)于企業(yè)手手續(xù)費(fèi)及傭金金支出稅前扣扣除政策的通通知》（財稅稅[2009]29號））第一條第二二款“其他企企業(yè)：按與具具有合法經(jīng)營營資格中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)或個個人（不含交交易雙方及其其雇員、代理理人和代表人人等）所簽訂訂服務(wù)協(xié)議或或合同確認(rèn)的的收入金額的的5%計算限限額?！逼髽I(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)與與具具有有合合法法經(jīng)經(jīng)營營資資格格中中介介服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)或或個個人人簽簽訂訂代代辦辦協(xié)協(xié)議議或或合合同同，，并并按按國國家家有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定支支付付手手續(xù)續(xù)費(fèi)費(fèi)及及傭傭金金。。除除委委托托個個人人代代理理外外，，企企業(yè)業(yè)以以現(xiàn)現(xiàn)金金等等非非轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賬賬方方式式支支付付的的手手續(xù)續(xù)費(fèi)費(fèi)及及傭傭金金不不得得在在稅稅前前扣扣除除。。企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)如如實(shí)實(shí)向向當(dāng)當(dāng)?shù)氐刂髦鞴芄芏惗悇?wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)提提供供當(dāng)當(dāng)年年手手續(xù)續(xù)費(fèi)費(fèi)及及傭傭金金計計算算分分配配表表和和其其他他相相關(guān)關(guān)資資料料，，并并依法法取取得得合合法法真真實(shí)實(shí)憑憑證證。（六六））利利息息支支出出的的處處理理企業(yè)業(yè)的的利利息息支支出出按按以以下下規(guī)規(guī)定定進(jìn)進(jìn)行行處處理理：：1、、企企業(yè)業(yè)為為建建造造開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品借借入入資資金金而而發(fā)發(fā)生生的的符符合合稅稅收收規(guī)規(guī)定定的的借借款款費(fèi)費(fèi)用用，，可可按按企企業(yè)業(yè)會會計計準(zhǔn)準(zhǔn)則則的的規(guī)規(guī)定定進(jìn)進(jìn)行行歸歸集集和和分分配配，，其其中中屬屬于于財財務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用性性質(zhì)質(zhì)的的借借款款費(fèi)費(fèi)用用，，可可直直接接在在稅稅前前扣扣除除。。2、、企企業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)或或其其成成員員企企業(yè)業(yè)統(tǒng)統(tǒng)一一向向金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)借借款款分分?jǐn)倲偧瘓F(tuán)團(tuán)內(nèi)內(nèi)部部其其他他成成員員企企業(yè)業(yè)使使用用的的，，借借入入方方凡凡能能出出具具從從金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)取取得得借借款款的的證證明明文文件件，，可可以以在在使使用用借借款款的的企企業(yè)業(yè)間間合合理理的的分分?jǐn)倲偫⑾①M(fèi)費(fèi)用用，，使使用用借借款款的的企企業(yè)業(yè)分分?jǐn)倲偟牡暮虾侠砝砝⑾?zhǔn)準(zhǔn)予予在在稅稅前前扣扣除除。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)生生的的借借款款利利息息支支出出,應(yīng)應(yīng)按按照照《《中中華華人人民民共共和和國國企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅法法實(shí)實(shí)施施條條例例》》第第三三十十八八條條和和《《財財政政部部國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于企企業(yè)業(yè)關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)方方利利息息支支出出稅稅前前扣扣除除標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有有關(guān)關(guān)稅稅收收政政策策問問題題的的通通知知》》（（財財稅稅[2008]121號號））的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定執(zhí)執(zhí)行行。。從金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)借款款發(fā)生生的利利息支支出，，和向向非金金融企企業(yè)借借款不不超過過按照照金融融企業(yè)業(yè)同期期同類類貸款款利率率計算算的數(shù)數(shù)額稅稅前可可以扣扣除。。從關(guān)聯(lián)聯(lián)方接接受的的債權(quán)權(quán)性投投資與與權(quán)益益性投投資的的比例例超過過2：：1標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)以以及支支付關(guān)關(guān)聯(lián)方方的利利息超超過規(guī)規(guī)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)而而發(fā)生生的利利息支支出，，超過過部分分不得得扣除除。企業(yè)如如果能能夠按按照稅稅法及及其實(shí)實(shí)施條條例的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定提供供相關(guān)關(guān)資料料，并并證明明相關(guān)關(guān)交易易活動動符合合獨(dú)立立交易易原則則的；；或者者該企企業(yè)的的實(shí)際際稅負(fù)負(fù)不高高于境境內(nèi)關(guān)關(guān)聯(lián)方方的，，其實(shí)實(shí)際支支付給給境內(nèi)內(nèi)關(guān)聯(lián)聯(lián)方的的利息息支出出，在在計算算應(yīng)納納稅所所得額額時準(zhǔn)準(zhǔn)予扣扣除。。（七））損失失的處處理企業(yè)因因國家家無償償收回回土地地使用用權(quán)而而形成成的損損失，，可作作為財財產(chǎn)損損失按按有關(guān)關(guān)規(guī)定定在稅稅前扣扣除。。企企業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品（以以成本本對象象為計計量單單位））整體體報廢廢或毀毀損，，其凈凈損失失按有有關(guān)規(guī)規(guī)定審審核確確認(rèn)后后準(zhǔn)予予在稅稅前扣扣除。。（包括前述擔(dān)擔(dān)保損失）三、計稅成本的核核算計稅成本與成成本對象計稅成本是指指企業(yè)在開發(fā)發(fā)、建造開發(fā)發(fā)產(chǎn)品（包括括固定資產(chǎn)，，下同）過程程中所發(fā)生的的按照稅收規(guī)規(guī)定進(jìn)行核算算與計量的應(yīng)應(yīng)歸入某項(xiàng)成成本對象的各各項(xiàng)費(fèi)用。成本對象是指指為歸集和分分配開發(fā)產(chǎn)品品開發(fā)、建造造過程中的各各項(xiàng)耗費(fèi)而確確定的費(fèi)用承承擔(dān)項(xiàng)目。（一）確定計計稅成本對象象的六個原則則（一）可否銷銷售原則（二）分類歸歸集原則（三）功能區(qū)區(qū)分原則（四）定價差差異原則（五）成本差差異原則（六）權(quán)益區(qū)區(qū)分原則成本對象由企企業(yè)在開工之之前合理確定定，并報主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)備備案。成本對對象一經(jīng)確定定，不能隨意意更改或相互互混淆，如確確需改變成本本對象的，應(yīng)應(yīng)征得主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)同意意。（二）計稅成成本支出內(nèi)容容1、土地征用用費(fèi)及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)2、前期工程程費(fèi)3、建筑安裝裝工程費(fèi)4、基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)5、公共配套套設(shè)施費(fèi)6、開發(fā)間接接費(fèi)當(dāng)期各項(xiàng)支出成本預(yù)提、待攤費(fèi)用期間費(fèi)用直接成本完工成本對象已銷開發(fā)產(chǎn)品未銷開發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)間接成本共同成本在建成本對象未建成本對象（三）計稅成本核算算程序計量、確認(rèn)準(zhǔn)予扣除銷售時扣除準(zhǔn)予扣除（四）已銷開開發(fā)產(chǎn)品計稅稅成本的確認(rèn)認(rèn)已銷開發(fā)產(chǎn)品品的計稅成本本，按當(dāng)期已已實(shí)現(xiàn)銷售的的可售面積和和可售面積單單位工程成本本確認(rèn)?？墒凼勖娣e單位工工程成本和已已銷開發(fā)產(chǎn)品品的計稅成本本按下列公式式計算確定：：可可售面積單位位工程成本=成本對象總總成本÷成本本對象總可售售面積已已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的計稅稅成本=已實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售的可可售面積×可可售面積單位位工程成本（五）成本、、費(fèi)用的分配配原則企業(yè)開發(fā)、建建造的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)按制造造成本法進(jìn)行行計量與核算算。其中，應(yīng)應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本中的的費(fèi)用屬于直直接成本和能能夠分清成本本對象的間接接成本，直接接計入成本對對象，共同成成本和不能分分清負(fù)擔(dān)對象象的間接成本本，應(yīng)按受益益的原則和配配比的原則分分配至各成本本對象。（六）共同成成本和不能分分清負(fù)擔(dān)對象象的間接成本本的分配方法法（一）占地面面積法（二）建筑面面積法（三）直接成成本法（四）預(yù)算造造價法（七）共同成成本和不能分分清負(fù)擔(dān)對象象的間接成本本分配方法的的特殊規(guī)定1、土地成本本，一般按占占地面積法進(jìn)進(jìn)行分配。如如果確需結(jié)合合其他方法進(jìn)進(jìn)行分配的，，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)同意。土土地開開發(fā)同時連結(jié)結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的，屬于一一次性取得土土地分期開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)的情情況，其土地地開發(fā)成本經(jīng)經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)同意后可先先按土地整體體預(yù)算成本進(jìn)進(jìn)行分配，待待土地整體開開發(fā)完畢再行行調(diào)整。2、單獨(dú)作為為過渡性成本本對象核算的的公共配套設(shè)設(shè)施開發(fā)成本本，應(yīng)按建筑筑面積法進(jìn)行行分配。3、借款費(fèi)用用屬于不同成成本對象共同同負(fù)擔(dān)的，按按直接成本法法或按預(yù)算造造價法進(jìn)行分分配。4、其他成本本項(xiàng)目的分配配法由企業(yè)自自行確定。（八）預(yù)提費(fèi)費(fèi)用的處理除以下幾項(xiàng)預(yù)預(yù)提（應(yīng)付））費(fèi)用外，計計稅成本均應(yīng)應(yīng)為實(shí)際發(fā)生生的成本。（（一）出包包工程未最終終辦理結(jié)算而而未取得全額額發(fā)票的，在在證明資料充充分的前提下下，其發(fā)票不不足金額可以以預(yù)提，但最最高不得超過過合同總金額額的10%。。

（二）公公共配套設(shè)施施尚未建造或或尚未完工的的，可按預(yù)算算造價合理預(yù)預(yù)提建造費(fèi)用用。此類公共共配套設(shè)施必必須符合已在在售房合同、、協(xié)議或廣告告、模型中明明確承諾建造造且不可撤銷銷，或按照法法律法規(guī)規(guī)定定必須配套建建造的條件。。

（三）應(yīng)應(yīng)向政府上交交但尚未上交交的報批報建建費(fèi)用、物業(yè)業(yè)完善費(fèi)用可可以按規(guī)定預(yù)預(yù)提。物業(yè)完完善費(fèi)用是指指按規(guī)定應(yīng)由由企業(yè)承擔(dān)的的物業(yè)管理基基金、公建維維修基金或其其他專項(xiàng)基金金。（九）合法憑憑據(jù)問題除三項(xiàng)預(yù)提（（應(yīng)付）費(fèi)用用外，計稅成成本均應(yīng)為實(shí)實(shí)際發(fā)生的成成本。企業(yè)在結(jié)算計計稅成本時其其實(shí)際發(fā)生的的支出應(yīng)當(dāng)取取得但未取得得合法憑據(jù)的的，不得計入入計稅成本，，待實(shí)際取得得合法憑據(jù)時時，再按規(guī)定定計入計稅成成本。中華人民共和和國營業(yè)稅暫暫行條例實(shí)施施細(xì)則條例第六條所所稱符合國務(wù)務(wù)院稅務(wù)主管管部門有關(guān)規(guī)規(guī)定的憑證（（以下統(tǒng)稱合合法有效憑證證），是指：：

（一））支付給境內(nèi)內(nèi)單位或者個個人的款項(xiàng)，，且該單位或或者個人發(fā)生生的行為屬于于營業(yè)稅或者者增值稅征收收范圍的，以以該單位或者者個人開具的的發(fā)票為合法法有效憑證；；

（二）支支付的行政事事業(yè)性收費(fèi)或或者政府性基基金，以開具具的財政票據(jù)據(jù)為合法有效效憑證；（（三）支付給給境外單位或或者個人的款款項(xiàng)，以該單單位或者個人人的簽收單據(jù)據(jù)為合法有效效憑證，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)對簽收收單據(jù)有疑義義的，可以要要求其提供境境外公證機(jī)構(gòu)構(gòu)的確認(rèn)證明明；

（四））國家稅務(wù)總總局規(guī)定的其其他合法有效效憑證。（十）及時清清算完工產(chǎn)品品計稅成本1、確認(rèn)完工工的條件除土地開發(fā)之之外，其他開開發(fā)產(chǎn)品符合合下列條件之之一的，應(yīng)視視為已經(jīng)完工工：

（1））開發(fā)產(chǎn)品品竣工證明材材料已報房地地產(chǎn)管理部門門備案。（（2）開發(fā)發(fā)產(chǎn)品已開始始投入使用。。

（3））開發(fā)產(chǎn)品品已取得了初初始產(chǎn)權(quán)證明明。2、清算時間間開發(fā)產(chǎn)品完工工以后，企業(yè)業(yè)可在完工年年度企業(yè)所得得稅匯算清繳繳前選擇確定定計稅成本核核算的終止日日，不得滯后后。3、凡已完工工開發(fā)產(chǎn)品在在完工年度未未按規(guī)定結(jié)算算計稅成本，，主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)有權(quán)確定定或核定其計計稅成本，據(jù)據(jù)此進(jìn)行納稅稅調(diào)整，并按按《中華人民民共和國稅收收征收管理法法》的有關(guān)規(guī)規(guī)定對其進(jìn)行行處理。四、特定事項(xiàng)項(xiàng)的稅務(wù)處理理主要涉及合作作建房及以換換取開發(fā)產(chǎn)品品為目的，將將土地使用權(quán)權(quán)投資其他企企業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目的稅稅務(wù)處理。合作建房收入入、利潤的核核算（一）企業(yè)以以本企業(yè)為主主體聯(lián)合其他他企業(yè)、單位位、個人合作作或合資開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目目，且該項(xiàng)目目未成立獨(dú)立立法人公司1、開發(fā)合同同或協(xié)議約定定向投資各方方分配開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)在首次分分配開發(fā)產(chǎn)品品時，如該項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算算計稅成本，，其應(yīng)分配給給投資方開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的計稅稅成本與其投投資額之間的的差額計入當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納稅所所得額；如未未結(jié)算計稅成成本，則將投投資方的投資資額視同銷售售收入進(jìn)行相相關(guān)的稅務(wù)處處理。（未成立獨(dú)立立法人公司，，參與投資各各方不是法律律意義上的股股東，也不屬屬于代建性質(zhì)質(zhì)，其實(shí)質(zhì)只只是定向銷售售的客戶。））2、開發(fā)合同同或協(xié)議中約約定分配項(xiàng)目目利潤的（1）企業(yè)應(yīng)應(yīng)將該項(xiàng)目形形成的營業(yè)利利潤額并入當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納稅所所得額統(tǒng)一申申報繳納企業(yè)業(yè)所得稅，不不得在稅前分分配該項(xiàng)目的的利潤。同時時不能因接受受投資方投資資額而在成本本中攤銷或在在稅前扣除相相關(guān)的利息支支出。（2）投資方方取得該項(xiàng)目目的營業(yè)利潤潤應(yīng)視同股息息、紅利進(jìn)行行相關(guān)的稅務(wù)務(wù)處理。（未成立獨(dú)立立法人公司，，參與投資各各方雖然不是是法律意義上上的股東，但但在所得稅的的處理上本著著實(shí)質(zhì)重于形形式的原則，，視同股權(quán)投投資的處理））（二）換取開開發(fā)產(chǎn)品為目目的，將土地地使用權(quán)投資資其他企業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的企業(yè)應(yīng)在首次次取得開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時，將其其分解為轉(zhuǎn)讓讓土地使用權(quán)權(quán)和購入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行行所得稅處理理，并按應(yīng)從從該項(xiàng)目取得得的開發(fā)產(chǎn)品品（包括首次次取得的和以以后應(yīng)取得的的）的市場公公允價值計算算確認(rèn)土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所所得或損失。。（實(shí)質(zhì)是以物物易物）合作建房成本本的核算（一）企業(yè)以以非貨幣交易易方式取得土土地使用權(quán)的的，應(yīng)按下列列規(guī)定確定其其成本1、以換取開開發(fā)產(chǎn)品為目目的，將土地地使用權(quán)投資資企業(yè)的（1）換取的的開發(fā)產(chǎn)品如如為該項(xiàng)土地地開發(fā)、建造造的，接受投投資的企業(yè)在在接受土地使使用權(quán)時暫不不確認(rèn)其成本本，待首次分分出開發(fā)產(chǎn)品品時，再按應(yīng)應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（包括首首次分出的和和以后應(yīng)分出出的）的市場場公允價值和和土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中中應(yīng)支付的相相關(guān)稅費(fèi)計算算確認(rèn)該項(xiàng)土土地使用權(quán)的的成本。如涉涉及補(bǔ)價，土土地使用權(quán)的的取得成本還還應(yīng)加上應(yīng)支支付的補(bǔ)價款款或減除應(yīng)收收到的補(bǔ)價款款。（2）換取的的開發(fā)產(chǎn)品如如為其他土地地開發(fā)、建造造的，接受投投資的企業(yè)在在投資交易發(fā)發(fā)生時，按應(yīng)應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品市場公允允價值和土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)移移過程中應(yīng)支支付的相關(guān)稅稅費(fèi)計算確認(rèn)認(rèn)該項(xiàng)土地使使用權(quán)的成本本。如涉及補(bǔ)補(bǔ)價，土地使使用權(quán)的取得得成本還應(yīng)加加上應(yīng)支付的的補(bǔ)價款或減減除應(yīng)收到的的補(bǔ)價款。2、企業(yè)、單單位以股權(quán)的的形式，將土土地使用權(quán)投投資企業(yè)的接受投資的企企業(yè)應(yīng)在投資資交易發(fā)生時時，按該項(xiàng)土土地使用權(quán)的的市場公允價價值和土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)移過過程中應(yīng)支付付的相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)計算確認(rèn)該該項(xiàng)土地使用用權(quán)的取得成成本。如涉及及補(bǔ)價，土地地使用權(quán)的取取得成本還應(yīng)應(yīng)加上應(yīng)支付付的補(bǔ)價款或或減除應(yīng)收到到的補(bǔ)價款。。五、納稅申報報表的填報口口徑為解決房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因因政策調(diào)整帶帶來的企業(yè)所所得稅納稅申申報表填報口口徑變化，在在國家稅務(wù)總總局未明確新新的填報口徑徑前，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷銷售未完工開開發(fā)產(chǎn)品取得得銷售收入時時以及銷售未未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷售收入時時，企業(yè)所得得稅季度預(yù)繳繳和年度匯算算清繳申報暫暫按以下口徑徑填報，待國國家稅務(wù)總局局明確后，再再行調(diào)整。除本填報口徑徑以外，《企企業(yè)所得稅月月（季）度預(yù)預(yù)繳納稅申報報表》（A類類）、《企業(yè)業(yè)所得稅年度度納稅申報表表》（A類））中各行次的的填報，仍按按照《國家稅稅務(wù)總局關(guān)于于中華人民共共和國企業(yè)所所得稅年度納納稅申報表的的補(bǔ)充通知》》（國稅函〔〔2008〕〕1081號號）執(zhí)行。（一）企業(yè)取取得銷售未完完工開發(fā)產(chǎn)品品收入時的填填報1、季度預(yù)繳繳申報時的處處理企業(yè)本期取得得的銷售未完完工開發(fā)產(chǎn)品品收入額按照照規(guī)定的計稅稅毛利率計算算的預(yù)計毛利利額，季度預(yù)預(yù)繳申報時填填報在《企業(yè)所得稅稅月（季）度度預(yù)繳納稅申申報表》（A類）第4行“利潤總總額”。2、年度匯算算清繳申報時時的處理（1）銷售未未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品收入額的的填報企業(yè)取得的銷銷售未完工開開發(fā)產(chǎn)品收入入額，年度匯匯算清繳申報報時填報在《企業(yè)所得稅稅年度納稅申申報表》（A類）第1行“營業(yè)收收入”欄和附附表一(1)《收入明細(xì)細(xì)表》第4行“銷售售貨物”欄及及附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)項(xiàng)目明細(xì)表》》第19行“其其他”欄第4列“調(diào)減金金額”。（2）預(yù)計毛毛利額的填報報企業(yè)取得的銷銷售未完工開開發(fā)產(chǎn)品收入入額按照規(guī)定定的計稅毛利利率計算的預(yù)預(yù)計毛利額，，年度匯算清清繳申報時填填報在附表三三《納稅調(diào)整項(xiàng)項(xiàng)目明細(xì)表》》第52行“房房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)預(yù)售收入計算算的預(yù)計利潤潤”欄第3列列“調(diào)增金額額”。3、銷售未完完工開發(fā)產(chǎn)品品實(shí)際繳納的的營業(yè)稅金及及附加、土地地增值稅的填填報企業(yè)銷售未完完工開發(fā)產(chǎn)品品實(shí)際繳納的的營業(yè)稅金及及附加、土地地增值稅如果果會計處理時時未計入營業(yè)業(yè)稅金及附加加等科目核算算，季度預(yù)繳繳申報時，其其數(shù)額在《企企業(yè)所得稅月月（季）度預(yù)預(yù)繳納稅申報報表》（A類類）第4行““利潤總額””欄減除；年年度匯算清繳繳申報時填入入附表三《納納稅調(diào)整項(xiàng)目目明細(xì)表》第第19行“其其他”欄第4列“調(diào)減金金額”。（二）企業(yè)銷銷售未完工開開發(fā)產(chǎn)品完工工結(jié)轉(zhuǎn)銷售收收入時的填報報1、季度預(yù)繳繳申報時的處處理已按照上列第第一條第一款款調(diào)增處理的的預(yù)計毛利額額，季度預(yù)繳繳申報時在《《企業(yè)所得稅稅月（季）度度預(yù)繳納稅申申報表》（A類）第4行行“利潤總額額”欄減除。。2、、年年度度匯匯算算清清繳繳申申報報時時的的處處理理（1））《《企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅年年度度納納