房地產(chǎn)公司避稅方桉

房地產(chǎn)公司避稅方案分析

土地增值稅一般知識(shí)點(diǎn)土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅?？鄢?xiàng)目包括：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用。3、已使用過的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅以及教育費(fèi)附加。5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目，目前規(guī)定對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。土地增值稅稅率表：級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（%）稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%～100%的部分4053超過100%～200%的部分50154超過200%的部分6035最新政策2007年1月16日國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。《通知》要求各地從今年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。土地增值稅要點(diǎn)兩種情形免征土地增值稅1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。土地增值稅的清算單位1.土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。2.開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。3.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免于征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

土地增值稅的清算條件(一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。下列項(xiàng)目暫免征收土地增值稅（一）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的。

（二）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。

（四）在兼并企業(yè)中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。

適當(dāng)增值籌劃法

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增額按規(guī)定計(jì)稅。首先，如果納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧，此時(shí)假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為100，當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：

X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X

式中：5％——營(yíng)業(yè)稅

7％——城市維護(hù)建設(shè)稅

3％——教育費(fèi)附加

這時(shí)，其全部允許扣除金額為：

100＋5.5％X

根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點(diǎn)最高售價(jià)為：

X＝1.2（100＋5.5％X）

解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為128.48，允許扣除項(xiàng)目金額為107.07（100＋5.5％×128.48）其次，如果企業(yè)欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加效益的目的，當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率”在50％以下，稅率為30％的規(guī)定。假定此時(shí)的售價(jià)為（128.48＋Y）。由于售價(jià)的提高（數(shù)額為Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％Y.這時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額＝107.07＋5.5％Y

增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）

化簡(jiǎn)后增值額的計(jì)算公式為：

94.5％Y＋21.41

所以應(yīng)納土地增值稅：

30％×（94.5％Y＋21.41）

若企業(yè)欲使提價(jià)帶來的效益超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）

即Y＞8.96這就是說，如果想通過提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.44（128.48＋8.96）通過以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當(dāng)除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項(xiàng)目金額為100時(shí)，售價(jià)定為128.48是該納稅人可以享受起征點(diǎn)照顧的最高價(jià)位。在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大的收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)的照顧，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于137.44，否則，價(jià)格提高帶來的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所帶來的稅收負(fù)擔(dān)。

土地增值稅舉例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。

1.混合核算時(shí)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅：

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例（以下簡(jiǎn)稱增值率）=（15000－11000）÷11000=36%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅稅額=（15000－11000）×30%=1200（萬元）。

2.分開核算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅：

普通住宅增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率，應(yīng)納稅額=（10000－8000）×30%=600（萬元）；

豪華住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率，應(yīng)納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元）。

合計(jì)應(yīng)納稅1250萬元，比混合核算多支出稅金50萬元。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，應(yīng)繳納土地增值稅。為此，控制普通住宅的增值率（臨界點(diǎn)20%）顯得十分重要。

3.進(jìn)一步籌劃，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)或者增加綠化等費(fèi)用，使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做可以免繳土地增值稅，也降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。

同上例，假設(shè)普通住宅降價(jià)450萬元，則少繳營(yíng)業(yè)稅及附加450×5.5%=24.75萬元（不考慮印花稅），普通住宅增值率=[10000－450－（8000－24.75）]÷（8000－24.75）×100%=19.75%；如果增加開發(fā)成本450萬元，扣除項(xiàng)目金額增加450×20%=90（萬元），增值率=（10000－450－8000－90）÷（8000+450+90）×100%=17.1%，兩種情況下都免繳土地增值稅。豪華住宅增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元），合計(jì)應(yīng)納稅650萬元，比混合核算節(jié)約土地增值稅550萬元（1200－650）。即使抵消降價(jià)或增加開發(fā)成本因素（不考慮營(yíng)業(yè)稅等因素），也增加收益100萬元（550－450）。

增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，但在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，納稅人要注意把握。降低房屋銷售價(jià)格，導(dǎo)致銷售收入的減少，是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。土地增值稅舉例巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。例1：甲房地產(chǎn)公司2005年3月開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?00萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為（1000+1200）×10%=220（萬元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為200+（1000+1200）×5%=310（萬元）?？梢?，在這種情況下，公司提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。例2：甲房房地產(chǎn)公司司2005年8月開開發(fā)另一處處房地產(chǎn)，，為取得土土地使用權(quán)權(quán)支付1000萬元元，為開發(fā)發(fā)土地和新新建房及配配套設(shè)施花花費(fèi)1200萬元，，財(cái)務(wù)費(fèi)用用中可以按按轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⑾⒅С鰹?0萬元，，不超過商商業(yè)銀行同同類同期貸貸款利率?！，F(xiàn)在需要要公司決定定是否提供供金融機(jī)構(gòu)構(gòu)證明。同同例1一樣樣，如果不不提供金融融機(jī)構(gòu)證明明，則該公公司所能扣扣除費(fèi)用的的最高額為為（1000+1200）××10%=220（（萬元）；；如果提供供金融機(jī)構(gòu)構(gòu)證明，該該公司所能能扣除費(fèi)用用的最高額額為80+（1000+1200）××5%=190（萬萬元）。可可見，在這這種情況下下，公司不不提供金融融機(jī)構(gòu)證明明是有利的的選擇。企業(yè)判判斷是是否提提供金金融機(jī)機(jī)構(gòu)證證明，，關(guān)鍵鍵在于于所發(fā)發(fā)生的的能夠夠扣除除的利利息支支出占占稅法法規(guī)定定的開開發(fā)成成本的的比例例，如如果超超過5%，，則提提供證證明比比較有有利，，如果果沒有有超過過5%，則則不提提供證證明比比較有有利。。巧用特特殊扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行稅稅收籌籌劃規(guī)范““開發(fā)發(fā)間接接費(fèi)用用”核核算，，節(jié)省省土地地增值值稅某房地地產(chǎn)公公司成成立后后，2005年年初正正開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)一個(gè)個(gè)工程程項(xiàng)目目，該該項(xiàng)目目是一一個(gè)多多層的的“花花園洋洋房””，建建筑面面積20000平方方米，，2005年末末該工工程已已竣工工交付付，取取得銷銷售收收入8000萬萬元，，賬面面開發(fā)發(fā)成本本總額額為4000萬萬元（（其中中，土土地費(fèi)費(fèi)用1500萬萬元，，建筑筑安裝裝工程程成本本2000萬元元，其其他開開發(fā)成成本500萬元元）。。2005年所所有管管理人人員的的費(fèi)用用開支支300萬萬元（（其中中，工工程管管理部部門人人員開開支200萬元元），，均計(jì)計(jì)入““管理理費(fèi)用用”科科目核核算；；項(xiàng)目目貸款款4000萬元元的利利息支支出250萬元元計(jì)入入了““財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用”科科目核核算。。上述述帳務(wù)務(wù)處理理是不不規(guī)范范的會(huì)會(huì)計(jì)處處理，，與《《會(huì)計(jì)計(jì)制度度》規(guī)規(guī)定相相悖。。更為為嚴(yán)重重的是是，這這樣的的帳務(wù)務(wù)處理理，房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)會(huì)多多交土土地增增值稅稅，對(duì)對(duì)企業(yè)業(yè)極為為不利利。正正確確的帳帳務(wù)處處理是是：１１、、將將開發(fā)發(fā)過程程中的的2005年的的項(xiàng)目目貸款款利息息支出出250計(jì)計(jì)入““開發(fā)發(fā)間接接費(fèi)用用―――利息息支出出”；；２２、公公司司成立立項(xiàng)目目管理理部，，將工工程管管理部部門的的相關(guān)關(guān)人員員納入入項(xiàng)目目管理理部進(jìn)進(jìn)行管管理。。2005年項(xiàng)項(xiàng)目管管理部部人員員的支支出200萬元元，計(jì)計(jì)入““開發(fā)發(fā)間接接費(fèi)用用”核核算。。這這樣的的帳務(wù)務(wù)處理理后，，2005年度度計(jì)入入開發(fā)發(fā)間接接費(fèi)用用的總總額為為450萬萬元。。也就就是說說，計(jì)計(jì)入開開發(fā)成成本的的金額額比原原來的的帳務(wù)務(wù)處理理多了了450萬萬元。。有有關(guān)關(guān)土地地增值值稅的的計(jì)算算如下下：（（一））原原帳務(wù)務(wù)處理理模式式１１、、增增值額額＝8000－－4000×（（1＋＋20％＋＋10％））＝2800（（萬元元）２２、增增值值率＝＝2800/5200××100％％＝53.8％％３３、、應(yīng)應(yīng)交土土地增增值稅稅＝2800××40％－－5200×5％＝＝860（（萬元元）（（二二）規(guī)規(guī)范范后的的帳務(wù)務(wù)處理理模式式的１１、增增值額額＝8000－－（4000＋＋450））×（（1＋＋20％＋＋5％％）＝＝2438（萬萬元））２２、、增值值率＝＝2438/5562××100％％＝43.8％％３３、、應(yīng)交交土地地增值值稅＝＝2438×30％％＝731（萬萬元））兩兩種模模式的的差額額：860－731＝129（萬萬元））從從上上述分分析可可以看看出，，在本本例中中規(guī)范范了會(huì)會(huì)計(jì)核核算，，正確確使用用“開開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)用””科目目，可可以為為企業(yè)業(yè)節(jié)省省土地地增值值稅100余萬萬元。。分散收入入的避稅稅方案某企業(yè)出出售附帶帶設(shè)備的的一幢房房屋及土土地使用用權(quán)。簽簽2份合合同，一一份房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同，，另一份份為辦公公設(shè)備購(gòu)購(gòu)銷合同同。這樣樣既減少少了增值值額，節(jié)節(jié)省了土土地增值值稅，又又減少了了印花稅稅（購(gòu)銷銷合同適適用0.03%的印花花稅率，，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)據(jù)適用0.05%的印印花稅率率）。如如果房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)進(jìn)進(jìn)行房屋屋建造出出售時(shí)，，將合同同分兩次次簽訂，，當(dāng)住房房初步完完工尚未未安裝設(shè)設(shè)備以及及裝潢、、裝飾時(shí)時(shí)和購(gòu)買買者簽訂訂房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合合同。接接著再和和購(gòu)買者者簽訂設(shè)設(shè)備安裝裝及裝潢潢裝飾合合同，則則納稅人人只就第第一份合合同繳納納土地增增值稅。。營(yíng)業(yè)稅納稅人計(jì)稅依據(jù)據(jù)稅率（稅稅率按行行業(yè)設(shè)置置，行業(yè)業(yè)確定，，稅率的的籌劃空空間不大大）一般知識(shí)識(shí)點(diǎn)在中華人民民共和國(guó)國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅稅勞務(wù)、、轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)產(chǎn)或銷售售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的單位和個(gè)人人，為營(yíng)營(yíng)業(yè)稅納納稅義務(wù)務(wù)人。1、上上述勞務(wù)務(wù)主要是是指屬于于交通運(yùn)運(yùn)輸業(yè)、、建筑業(yè)業(yè)、金融融保險(xiǎn)業(yè)業(yè)、郵電電通信業(yè)業(yè)、文化化體育業(yè)業(yè)、娛樂樂業(yè)、服服務(wù)業(yè)稅稅目征收收范圍的的勞務(wù)。。2、應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)發(fā)生在在境內(nèi)是是指應(yīng)稅稅勞務(wù)的的使用環(huán)環(huán)節(jié)和使使用地在在境內(nèi)，，而無論論該項(xiàng)應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)的提供供環(huán)節(jié)發(fā)發(fā)生地是是否在境境內(nèi)。3、稅稅率：交交通運(yùn)輸輸業(yè)、建建筑業(yè)、、郵電通通訊業(yè)、、文化體體育業(yè)，，稅率為為3%。。服務(wù)業(yè)業(yè)、銷售售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)、金金融保險(xiǎn)險(xiǎn)業(yè)，稅稅率為5%。娛娛樂業(yè)執(zhí)執(zhí)行5%～20%的幅幅度稅率率。4、計(jì)稅稅依據(jù)：：是營(yíng)業(yè)業(yè)額，為為納稅人人提供應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)、轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)或者者銷售不不動(dòng)產(chǎn)向向?qū)Ψ绞帐杖〉娜績(jī)r(jià)款款和價(jià)外外費(fèi)用。。價(jià)外費(fèi)費(fèi)用包括括向?qū)Ψ椒绞杖〉牡氖掷m(xù)費(fèi)費(fèi)、基金金、集資資費(fèi)、代代收款項(xiàng)項(xiàng)、代墊墊款項(xiàng)及及其他各各種性質(zhì)質(zhì)的價(jià)外外收費(fèi)。。營(yíng)業(yè)稅1、物業(yè)業(yè)出租與承租方方分別簽簽訂轉(zhuǎn)收收水電合合同、房房屋租賃賃合同，，分別核核算水電電收入、、房屋租租賃合同同，分別別核算水水電收入入、房租租收入，，分別作作帳務(wù)處處理。一一方面少少繳營(yíng)業(yè)業(yè)稅，另另方面能能抵扣購(gòu)購(gòu)進(jìn)水電電的增值值稅進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)額。2、企企業(yè)以不不動(dòng)產(chǎn)投投資入股股參與接受受投資方方利潤(rùn)分分配，共共同承擔(dān)擔(dān)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的行行為，不不征營(yíng)業(yè)業(yè)稅，在在投資后后轉(zhuǎn)讓該該項(xiàng)股權(quán)權(quán)的，也也不征收收營(yíng)業(yè)稅稅。3、建筑筑企業(yè)的的總承包包人將工工程分包包或轉(zhuǎn)包包給他人人的，以以工程的的全部承承包額減減去付給給分包人人或轉(zhuǎn)包包人的價(jià)價(jià)款后的的余額，，作為計(jì)計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額。營(yíng)業(yè)稅舉舉例（利用營(yíng)營(yíng)業(yè)額））“甲房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司””與“乙乙商貿(mào)公公司”，，兩公司司為同一一投資人人，具有有獨(dú)立法法人資格格。乙投投資興建綜合大大樓，由由于乙沒沒有建房房資質(zhì)，，便以甲甲的名義義投資興興建。由由乙將所所需資金金轉(zhuǎn)至甲甲帳戶，兩公公司均作作“往來來”帳處處理。截截至竣工工日，大大樓總金金額20.5億億。大樓樓的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)歸屬于甲，如如轉(zhuǎn)至乙乙名下，，需繳營(yíng)營(yíng)業(yè)稅=20.5*(1+10%)/(1-5%)*5%=1.19億元元避稅方案案：一、委托托代建。。乙應(yīng)在在始建前前與甲簽簽訂“委委托代建建合同””，然后后乙直接接將工程程款支付付給施工工單位，發(fā)發(fā)票開給給甲，由由甲將發(fā)發(fā)票轉(zhuǎn)給給乙。則則甲只就就取得的的手續(xù)費(fèi)費(fèi)按“服服務(wù)業(yè)””稅目計(jì)計(jì)征營(yíng)業(yè)業(yè)稅。（房屋開發(fā)發(fā)公司承承辦國(guó)家家機(jī)關(guān)、、企事業(yè)業(yè)單位的的統(tǒng)建房房，如委委托建房房單位能能提供土土地使用權(quán)證書書和有關(guān)關(guān)部門的的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目批準(zhǔn)準(zhǔn)書以及及基建計(jì)計(jì)劃，且且受托方方不墊付付資金，，同時(shí)符符合“其其他代理服服務(wù)”條條件的，，對(duì)房屋屋開發(fā)公公司取得得的手續(xù)續(xù)費(fèi)收入入按服務(wù)務(wù)業(yè)稅目目計(jì)征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，，否則應(yīng)應(yīng)全額按銷銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)計(jì)征征營(yíng)業(yè)稅稅）二、以不不動(dòng)產(chǎn)投投資入股股。若大大樓已完完工，甲甲可以該該項(xiàng)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)對(duì)乙乙公司進(jìn)進(jìn)行股權(quán)權(quán)投資。。參與接受投資資方利潤(rùn)潤(rùn)分配，，共同承承擔(dān)投資資風(fēng)險(xiǎn)的的行為，，不征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，，在投資資后轉(zhuǎn)讓讓該項(xiàng)股股權(quán)的，也不不征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。。這樣，，甲就可可免除1.19億元的的營(yíng)業(yè)稅稅。營(yíng)業(yè)稅籌籌劃一、合作作建房籌籌劃法假設(shè)甲乙乙兩企業(yè)業(yè)，甲有有土地使使用權(quán)，，乙有資資金，可可成立合合營(yíng)企業(yè)業(yè)，甲以以土地使使用權(quán)入入股，乙以資金金入股，，雙方合合作建房房，房屋屋建成后后雙方風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān)，利潤(rùn)潤(rùn)共享，，房屋建建好后按按約定分配房屋屋，則不不必繳納納營(yíng)業(yè)稅稅。二、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓籌籌劃法我國(guó)稅法法規(guī)定對(duì)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不征征流轉(zhuǎn)稅稅，僅對(duì)對(duì)其收益益征收企企業(yè)所得得稅。假假設(shè)甲開開發(fā)某大大廈，欲將該大大廈轉(zhuǎn)讓讓給乙。。甲成立立全資子子公司丙丙，并由由丙擁有有大廈，，待大廈廈建成后后，將丙丙全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓給乙。。則甲僅僅就轉(zhuǎn)讓讓收益繳繳納所得得稅。三、利用用合同籌籌劃法工程承包包公司是是否與建建設(shè)單位位簽訂承承包合同同，將適適用不同同稅率。。簽合同同，建房房屬于建建筑業(yè)適用3%稅率率，不簽簽合同屬屬于服務(wù)務(wù)業(yè)，應(yīng)應(yīng)繳納5%的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。。建設(shè)單單位甲需需建設(shè)一一工程，，在工程承包包公司乙乙的組織織下，建建筑公司司丙得到到該項(xiàng)工工程。丙丙支付乙乙合同金金額（1000萬元））的1%服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)。。則則此此時(shí)時(shí)乙乙應(yīng)應(yīng)繳繳營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅1000*1%*5%=0.5萬萬元元。。若若甲甲與與乙乙簽簽訂訂金金額額為為1000萬萬元元的的合同同，，然然后后將將工工程程轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包包給給丙丙990萬萬元元，，完完工工后后乙乙繳繳納納營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅（（1000-990））*3%=0.3萬萬元元利用并購(gòu)行行為規(guī)避營(yíng)營(yíng)業(yè)稅例如，乙公公司因經(jīng)營(yíng)營(yíng)不善，連連年虧損，，2003年12月月31日，，資產(chǎn)總額額1200萬元(其其中，房屋屋、建筑物物1000萬元)，，負(fù)債1205萬元元，凈資產(chǎn)產(chǎn)－5萬元元。公司股股東決定清清算并終止止經(jīng)營(yíng)。甲甲公司與乙乙公司經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍相同同，為了擴(kuò)擴(kuò)大公司規(guī)規(guī)模，決定定出資1205萬元元購(gòu)買乙公公司全部資資產(chǎn)，乙公公司將資產(chǎn)產(chǎn)出售收入入全部用于于償還債務(wù)務(wù)和繳納欠欠稅，然后后將公司解解散。乙公公司在該交交易中涉及及不動(dòng)產(chǎn)銷銷售，需繳繳納營(yíng)業(yè)稅稅及相關(guān)附附加，納稅稅情況如下下：營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅=1000×5%=50(萬元)城城建稅及教教育費(fèi)附加加=50××(7%＋＋3%)=5(萬元元)財(cái)財(cái)稅[2002]191號(hào)《財(cái)政政部、國(guó)家家稅務(wù)總局局關(guān)于轉(zhuǎn)讓讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓有關(guān)營(yíng)業(yè)業(yè)稅問題的的通知》國(guó)國(guó)稅函［2002］］165號(hào)號(hào)《國(guó)家稅稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于轉(zhuǎn)讓企企業(yè)產(chǎn)權(quán)不不征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅問題的的批復(fù)》和和國(guó)稅函［［2002］420號(hào)《國(guó)家家稅務(wù)總局局關(guān)于轉(zhuǎn)讓讓企業(yè)全部部產(chǎn)權(quán)不征征收增值稅稅問題的通通知》規(guī)定定：轉(zhuǎn)讓企企業(yè)產(chǎn)權(quán)是是整體轉(zhuǎn)讓讓企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)、債權(quán)、、債務(wù)及勞勞動(dòng)力的行行為，其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不不僅僅是由由資產(chǎn)價(jià)值值決定的。。所以，企企業(yè)產(chǎn)權(quán)的的轉(zhuǎn)讓與企企業(yè)銷售不不動(dòng)產(chǎn)、銷銷售貨物及及轉(zhuǎn)讓無形形資產(chǎn)的行行為是完全全不同，既既不屬于營(yíng)營(yíng)業(yè)稅征收收范圍，也也不屬于增增值稅征收收范圍，因因此，轉(zhuǎn)讓讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)既不應(yīng)交交納營(yíng)業(yè)稅稅，也不應(yīng)應(yīng)交納增值值稅。股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉涉及的無形形資產(chǎn)、不不動(dòng)產(chǎn)投資資入股，參參與接受投投資方利潤(rùn)潤(rùn)分配，共共同承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的行為為，不征收收營(yíng)業(yè)稅，，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓也不征征收營(yíng)業(yè)稅稅。對(duì)于上述交易易，如果甲公公司將乙公司司吸收合并，，乙企業(yè)的資資產(chǎn)和負(fù)債全全部轉(zhuǎn)移至甲甲公司賬下，，則甲公司無無需立即支付付資金即可獲獲得乙公司的的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)，而且乙公公司也無需繳繳納營(yíng)業(yè)稅及及其附加，可可以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅稅55萬元。。中外合作相關(guān)關(guān)問題一、關(guān)于中外外雙方合作建建房的征稅問問題中方將獲得的的土地與外方方合作，辦理理土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移后，不不論是按建成成的商品房分分配面積，還還是按商品房房銷售后的收收入進(jìn)行分配配，均不符合合現(xiàn)行政策關(guān)關(guān)于“以無形形資產(chǎn)投資入入股、參與接接受投資方的的利潤(rùn)分配、、共同承擔(dān)投投資風(fēng)險(xiǎn)的行行為，不征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)規(guī)定，因此，，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓讓無形資產(chǎn)””稅目征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)營(yíng)業(yè)額為實(shí)際際取得的全部部收入，包括括價(jià)外收費(fèi)；；其納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生時(shí)間為為取得收入的的當(dāng)天。同時(shí)時(shí)，對(duì)銷售商商品房也應(yīng)征征稅。如果采采取分房（包包括分面積））各自銷房的的，則對(duì)中外外雙方各自銷銷售商品房收收入按“銷售售不動(dòng)產(chǎn)”征征營(yíng)業(yè)稅；如如果采取統(tǒng)一一銷房再分配配銷售收入的的，則就統(tǒng)一一的銷售商品品房收入按““銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅稅；如果采取取對(duì)中方支付付固定利潤(rùn)方方式的，則對(duì)對(duì)外方銷售商商品房的全部部收入按“銷銷售不動(dòng)產(chǎn)””征營(yíng)業(yè)稅。。二、關(guān)于中方方取得的前期期工程開發(fā)費(fèi)費(fèi)征稅問題外方提前支付付給中方的前前期工程的開開發(fā)費(fèi)用，視視為中方以預(yù)預(yù)收款方式取取得的營(yíng)業(yè)收收入，按轉(zhuǎn)讓讓土地使用權(quán)權(quán)，計(jì)算征收收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)對(duì)該項(xiàng)已稅的的開發(fā)費(fèi)用，，在中外雙方方分配收入時(shí)時(shí)如數(shù)從中方方應(yīng)得收入中中扣除的，可可直接沖減中中方當(dāng)期的營(yíng)營(yíng)業(yè)收入。三、對(duì)中方定定期獲取的固固定利潤(rùn)視為為轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)所取得得的收入，計(jì)計(jì)算征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。2005年財(cái)財(cái)政部、國(guó)家家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若若干政策問題題的通知雙方簽訂承包包、租賃合同同（協(xié)議，下下同），將企企業(yè)或企業(yè)部部分資產(chǎn)出包包、租賃，出出包、出租者者向承包、承承租方收取的的承包費(fèi)、租租賃費(fèi)（承租租費(fèi)，下同））按“服務(wù)業(yè)業(yè)”稅目征收收營(yíng)業(yè)稅。出出包方收取的的承包費(fèi)凡同同時(shí)符合以下下三個(gè)條件的的，屬于企業(yè)業(yè)內(nèi)部分配行行為不征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅：1、承包方以以出包方名義義對(duì)外經(jīng)營(yíng)，，由出包方承承擔(dān)相關(guān)的法法律責(zé)任；2、承包方的的經(jīng)營(yíng)收支全全部納入出包包方的財(cái)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)核算；3、出包方與與承包方的利利益分配是以以出包方的利利潤(rùn)為基礎(chǔ)。。單位和個(gè)人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目目時(shí)，不管是是否辦理立項(xiàng)項(xiàng)人和土地使使用人的更名名手續(xù)，其實(shí)實(shí)質(zhì)是發(fā)生了了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)或土土地使用權(quán)的的行為。對(duì)于于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)項(xiàng)目行為應(yīng)按按以下辦法征征收營(yíng)業(yè)稅：：1、轉(zhuǎn)讓已完完成土地前期期開發(fā)或正在在進(jìn)行土地前前期開發(fā)，但但尚未進(jìn)入施施工階段的在在建項(xiàng)目，按按“轉(zhuǎn)讓無形形資產(chǎn)”稅目目中“轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)””項(xiàng)目征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)進(jìn)入建筑物施施工階段的在在建項(xiàng)目，按按“銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)”稅目征征收營(yíng)業(yè)稅。。在建項(xiàng)目是是指立項(xiàng)建設(shè)設(shè)但尚未完工工的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目或其它建建設(shè)項(xiàng)目。土地整理儲(chǔ)備備供應(yīng)中心（（包括土地交交易中心）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用用權(quán)取得的收收入按“轉(zhuǎn)讓讓無形資產(chǎn)””稅目中“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用用權(quán)”項(xiàng)目征征收營(yíng)業(yè)稅。。單位和個(gè)人提提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)產(chǎn)和銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)發(fā)生退款款，凡該項(xiàng)退退款已征收過過營(yíng)業(yè)稅的，，允許退還已已征稅款，也也可以從納稅稅人以后的營(yíng)營(yíng)業(yè)額中減除除。單位和個(gè)人在在提供營(yíng)業(yè)稅稅應(yīng)稅勞務(wù)、、轉(zhuǎn)讓無形資資產(chǎn)、銷售不不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如如果將價(jià)款與與折扣額在同同一張發(fā)票上上注明的，以以折扣后的價(jià)價(jià)款為營(yíng)業(yè)額額；如果將折折扣額另開發(fā)發(fā)票的，不論論其在財(cái)務(wù)上上如何處理，，均不得從營(yíng)營(yíng)業(yè)額中減除除。單位和個(gè)人提提供應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形形資產(chǎn)和銷售售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，，因受讓方違違約而從受讓讓方取得的賠賠償金收入，，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)業(yè)額中征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。單位和個(gè)人因因財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核核算辦法改變變將已繳納過過營(yíng)業(yè)稅的預(yù)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)價(jià)款逐期轉(zhuǎn)為為營(yíng)業(yè)收入時(shí)時(shí)，允許從營(yíng)營(yíng)業(yè)額中減除除。從事物業(yè)管理理的單位，以以與物業(yè)管理理有關(guān)的全部部收入減去代代業(yè)主支付的的水、電、燃燃?xì)庖约按谐凶庹咧Ц兜牡乃?、電、燃燃?xì)?、房屋租租金的價(jià)款后后的余額為營(yíng)營(yíng)業(yè)額。單位和個(gè)人銷銷售或轉(zhuǎn)讓其其購(gòu)置的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)或受讓的的土地使用權(quán)權(quán)，以全部收收入減去不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)或土地使使用權(quán)的購(gòu)置置或受讓原價(jià)價(jià)后的余額為為營(yíng)業(yè)額。單單位和個(gè)人銷銷售或轉(zhuǎn)讓抵抵債所得的不不動(dòng)產(chǎn)、土地地使用權(quán)的，，以全部收入入減去抵債時(shí)時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或土地使用用權(quán)作價(jià)后的的余額為營(yíng)業(yè)業(yè)額。單位和個(gè)人提提供應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利利權(quán)、非專利利技術(shù)、商標(biāo)標(biāo)權(quán)、著作權(quán)權(quán)和商譽(yù)時(shí)，，向?qū)Ψ绞杖∪〉念A(yù)收性質(zhì)質(zhì)的價(jià)款（包包括預(yù)收款、、預(yù)付款、預(yù)預(yù)存費(fèi)用、預(yù)預(yù)收定金等，，下同），其其營(yíng)業(yè)稅納稅稅義務(wù)發(fā)生時(shí)時(shí)間以按照財(cái)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度度的規(guī)定，該該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)質(zhì)的價(jià)款被確確認(rèn)為收入的的時(shí)間為準(zhǔn)。。企業(yè)所得稅資本結(jié)構(gòu)：股股息支付不得得作為費(fèi)用列列支，而利息息支出可作為為費(fèi)用列支，，允許在應(yīng)稅稅所得中扣除，因此在在籌資時(shí)，需需考慮利息的的抵稅作用，，選擇最佳資資本結(jié)構(gòu)。企業(yè)資產(chǎn)重組組中的避稅籌籌劃主要涉及及兩方面問題題：一是產(chǎn)權(quán)權(quán)交易中的支支付方式；二二是重組后集團(tuán)的稅收收負(fù)擔(dān)及債務(wù)務(wù)負(fù)擔(dān)的大小小。案例：甲集團(tuán)為生產(chǎn)產(chǎn)型企業(yè)集團(tuán)團(tuán)，乙公司產(chǎn)產(chǎn)品之一為甲甲集團(tuán)所需原原料之一，乙乙經(jīng)營(yíng)不善已已無力經(jīng)營(yíng)。經(jīng)經(jīng)評(píng)估乙資產(chǎn)產(chǎn)總額為4000萬元，，負(fù)債為6000萬元，，但乙的一條條生產(chǎn)線性能能良好，正是甲集集團(tuán)生產(chǎn)原料料所需的流水水線，其原值值為1400萬元，評(píng)估估值為2000萬元。甲甲與乙雙方協(xié)商，形形成關(guān)于資產(chǎn)產(chǎn)重組的三種種可行方案：：方案一：甲以以現(xiàn)金2000萬元直接接購(gòu)買乙公司司的原料生產(chǎn)產(chǎn)線，乙公司司宣告破產(chǎn)。。方案二：甲以以承擔(dān)全部債債務(wù)的方式整整體并購(gòu)乙公公司。方案三：乙首首先以原料生生產(chǎn)線的評(píng)估估價(jià)值2000萬元注冊(cè)冊(cè)一家全資子子公司丙，同同時(shí)由丙承擔(dān)擔(dān)乙2000萬萬債務(wù)，這樣樣丙資產(chǎn)總額額2000萬萬，負(fù)債2000萬，凈凈資產(chǎn)0。然然后再由甲購(gòu)購(gòu)買丙，乙破產(chǎn)。避稅分析：方方案一，屬于資產(chǎn)買買賣行為，銷銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)應(yīng)繳納5%的的營(yíng)業(yè)稅，繳繳納33%的的企業(yè)所得稅。該方案可以買買到有價(jià)值的的資產(chǎn)，也不不需承擔(dān)債務(wù)務(wù)，但需要較較短時(shí)間內(nèi)籌籌集到2000萬現(xiàn)金。。方案二屬于產(chǎn)權(quán)交易易行為，按照照稅法，產(chǎn)權(quán)權(quán)交易行為不不繳納營(yíng)業(yè)稅稅和增值稅。。在被兼并企企業(yè)的資產(chǎn)小于于負(fù)債或與負(fù)負(fù)債基本相等等的情況下，，合并企業(yè)以以承擔(dān)被兼并并企業(yè)全部債債務(wù)的方式實(shí)現(xiàn)吸收合合并，不視為為被兼并企業(yè)業(yè)按公允價(jià)值值轉(zhuǎn)讓、處置置全部資產(chǎn)，，不繳納企業(yè)業(yè)所得稅。該方案甲甲需購(gòu)買全部部資產(chǎn)，沒有有必要，而且且還要承擔(dān)大大量債務(wù)，對(duì)對(duì)集團(tuán)運(yùn)作不不利。方案三屬于產(chǎn)權(quán)交易易行為。不繳繳納營(yíng)業(yè)稅和和增值稅。。對(duì)于企業(yè)所所得稅，根據(jù)據(jù)企業(yè)分設(shè)的的有關(guān)規(guī)定，被分分設(shè)企業(yè)應(yīng)視視為按公允價(jià)價(jià)值轉(zhuǎn)讓其被被分離出去的的部分或全部部資產(chǎn)，計(jì)算算被分設(shè)資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得，繳繳納企業(yè)所得得稅。分設(shè)企企業(yè)接受被分分設(shè)企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)，在計(jì)稅時(shí)時(shí)可以按評(píng)估價(jià)值確定定成本，乙分分設(shè)丙后，乙乙應(yīng)確認(rèn)生產(chǎn)產(chǎn)線轉(zhuǎn)讓所得得600萬元元，計(jì)稅198萬元，另另丙的生產(chǎn)成本可可按2000萬確定。丙丙被甲合并，，根據(jù)企業(yè)合合并有關(guān)稅收收政策，被合合并企業(yè)應(yīng)視視為按公允價(jià)值值轉(zhuǎn)讓、處置置全部資產(chǎn)，，計(jì)算資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得，繳繳納所得稅。。由于丙資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估價(jià)為2000萬萬元，計(jì)稅成成本也為2000萬元，，轉(zhuǎn)讓所得為為0，所以不不繳納所得稅稅。該方案對(duì)對(duì)于甲效果最好，一一來避免了支支付大量現(xiàn)金金，解決了在在短期內(nèi)籌備備大量現(xiàn)金的的難題；二是是丙只承擔(dān)乙的部分債債務(wù)，資產(chǎn)與與債務(wù)基本相相等，甲購(gòu)買買丙所付出的的代價(jià)最??；；三是甲在資資產(chǎn)重組中所獲得利益益最大，既購(gòu)購(gòu)得了自己需需要的生產(chǎn)線線，又未購(gòu)買買無用資產(chǎn)，，增加了產(chǎn)權(quán)權(quán)交易的可行性。雖然然對(duì)于甲來說說方案二稅負(fù)負(fù)為0，但并并非最佳方案案，因?yàn)檫€要要考慮重組后后集團(tuán)的稅收負(fù)擔(dān)及債務(wù)務(wù)負(fù)擔(dān)問題。。企業(yè)所得稅我國(guó)當(dāng)前對(duì)資資產(chǎn)評(píng)估增值值并未征收企企業(yè)所得稅，，只規(guī)定中外外合資企業(yè)進(jìn)進(jìn)行股份制改改造時(shí)對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估增值要要征收所得稅稅。固定資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估增值后后，可以增加加折舊的提取取額，減少當(dāng)當(dāng)期利潤(rùn)，相相應(yīng)減少應(yīng)繳繳納的所得稅稅。若是企業(yè)業(yè)虧損，因當(dāng)當(dāng)年虧損可以以用以后5年年的稅前利潤(rùn)潤(rùn)彌補(bǔ)，因而而對(duì)以后年度度的所得稅會(huì)會(huì)產(chǎn)生更大的的影響。選擇并購(gòu)出資資方式的稅收收籌劃并購(gòu)按出資方方式可分為以以現(xiàn)金購(gòu)買資資產(chǎn)式并購(gòu)、、以現(xiàn)金購(gòu)買買股票式并購(gòu)購(gòu)、以股票換換取資產(chǎn)式并并購(gòu)、以股票票換取股票式式并購(gòu)。后兩兩種以股票出出資的方式對(duì)對(duì)目標(biāo)企業(yè)股股東來說，在在并購(gòu)過程中中，不需要立立刻確認(rèn)其因因交換而獲得得并購(gòu)企業(yè)股股票所形成的的資本利得，，即使在以后后出售這些股股票需要就資資本利得繳納納所得稅，也也已起到了延延遲納稅的效效果。國(guó)稅發(fā)[2000]119號(hào)《國(guó)家家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于企業(yè)合并并分立業(yè)務(wù)有有關(guān)所得稅問問題的通知》》規(guī)定：企業(yè)合并，在在通常情況下下，被合并企企業(yè)應(yīng)視為按按公允價(jià)值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、處置全全部資產(chǎn)，計(jì)計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依依法繳納所得得稅。合并企企業(yè)支付給被被合并企業(yè)或或其股東的收收購(gòu)價(jià)款中，，除合并企業(yè)業(yè)股權(quán)以外的的現(xiàn)金、有價(jià)價(jià)證券和其它它資產(chǎn)(簡(jiǎn)稱稱非股權(quán)支付付額)，不高高于所支付的的股權(quán)票面價(jià)價(jià)值(或支付付股本的賬面面價(jià)值)的20%，企業(yè)業(yè)可以按下列列規(guī)定進(jìn)行所所得稅處理：：(1)被合并并企業(yè)不確認(rèn)認(rèn)全部資產(chǎn)的的轉(zhuǎn)讓所得或或損失，不計(jì)計(jì)算交納企業(yè)業(yè)所得稅；(2)被合并企企業(yè)的股東以以其持有的舊舊股換新股不不被視為出售售舊股、購(gòu)買買新股，不交交納個(gè)人所得得稅。但未交交換股權(quán)的股股東取得的全全部非股權(quán)支支付額應(yīng)視為為舊股轉(zhuǎn)讓收收入，計(jì)算確確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓所得并繳納納所得稅。案例甲、乙兩個(gè)公公司的股本均均為3000萬元。現(xiàn)甲甲公司欲對(duì)乙乙公司實(shí)行并并購(gòu)，經(jīng)過雙雙方協(xié)商，擬擬采用以下方方式：甲公司司發(fā)行新股換換取乙公司股股東手中持有有的部分乙公公司舊股；其其余部分乙公公司股票由甲甲公司以直接接支付現(xiàn)金的的方式購(gòu)買。。在這種并購(gòu)購(gòu)模式下，企企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定定支付現(xiàn)金和和新股換舊股股的比例才能能最大程度地地節(jié)稅。假如如參與并購(gòu)的的企業(yè)選擇支支付的現(xiàn)金大大于600萬萬元，也就是是說，非股權(quán)權(quán)支付額超出出了被并購(gòu)企企業(yè)股權(quán)票面面價(jià)值的20%(600/3000=20%)，那么這一一并購(gòu)行為乙乙公司要交納納企業(yè)所得稅稅，乙公司股股東還要交納納個(gè)人所得稅稅。如果甲公公司能夠把現(xiàn)現(xiàn)金支付額控控制在600萬元以內(nèi)，，對(duì)甲公司或或其股東而言言，就可以享享受免交一種種所得稅的待待遇：要么乙乙公司免交企企業(yè)所得稅，，要么乙公司司股東免交個(gè)個(gè)人所得稅。。從這個(gè)例子子可以看出，，企業(yè)在并購(gòu)購(gòu)出資方式選選擇時(shí)應(yīng)注意意非股權(quán)支付付額20%的的界限，充分分利用低于20%所享有有的稅收優(yōu)惠惠，降低企業(yè)業(yè)并購(gòu)的稅收收成本。選擇并購(gòu)融資資方式的稅收收籌劃企業(yè)因負(fù)債而而產(chǎn)生的利息息費(fèi)用可以抵抵減當(dāng)期利潤(rùn)潤(rùn)，從而減少少所得稅額的的支出。因此此，并購(gòu)企業(yè)業(yè)在進(jìn)行并購(gòu)購(gòu)所需資金的的融資規(guī)劃時(shí)時(shí)，可以結(jié)合合企業(yè)本身的的財(cái)務(wù)杠桿強(qiáng)強(qiáng)度，通過負(fù)負(fù)債融資的方方式籌集并購(gòu)購(gòu)所需資金，，提高整體負(fù)負(fù)債水平，以以獲得更大的的利息擋稅效效應(yīng)。若若甲公司司為實(shí)行并購(gòu)購(gòu)須融資400萬元，假假設(shè)融資后息息稅前利潤(rùn)有有80萬元?！，F(xiàn)有三種融融資方案可供供選擇：方方案一一，完全以權(quán)權(quán)益資本融資資；方案二，，債務(wù)資本與與權(quán)益資本融融資的比例為為10：90；方案三，，債務(wù)資本與與權(quán)益資本融融資的比例為為50：50。假設(shè)債務(wù)務(wù)資金成本率率為10％，，企業(yè)所得稅稅稅率為30%。在這種種情況下應(yīng)如如何選擇方案案呢?當(dāng)當(dāng)息稅前前利潤(rùn)額為80萬元時(shí)，，稅前投資回回報(bào)率=80÷400××100%=20%〉〉10%(債債務(wù)資金成本本率)，稅后后投資回報(bào)率率會(huì)隨著企業(yè)業(yè)債務(wù)融資比比例的上升而而上升。因此此，應(yīng)當(dāng)選擇擇方案三，即即50%的債債務(wù)資本融資資和50%的的權(quán)益資本融融資，這種方方案下的納稅稅額最小，即即：應(yīng)應(yīng)納企業(yè)所所得稅=(80－400×50%××10%)××30%=18(萬元)房地產(chǎn)公司自自建辦公樓的的所得稅籌劃劃2005年初初某房地產(chǎn)公公司在開發(fā)建建設(shè)“××花花園小區(qū)”時(shí)時(shí)，修建了一一棟3000平方米的辦辦公樓，在報(bào)報(bào)規(guī)報(bào)建時(shí)按按照住宅小區(qū)區(qū)10萬平方方米進(jìn)行的立立項(xiàng)審批。2005年12月辦公樓樓竣工后，財(cái)財(cái)務(wù)人員將辦辦公樓的開發(fā)發(fā)成本500萬元從“開開發(fā)產(chǎn)品”科科目轉(zhuǎn)入“固固定資產(chǎn)”科科目核算。在在2006年年3月主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行行所得稅匯算算時(shí)，提出應(yīng)應(yīng)根據(jù)（國(guó)稅稅發(fā)［2006］31號(hào)號(hào)文件精神，，對(duì)辦公樓應(yīng)應(yīng)視同銷售處處理，繳納企企業(yè)所得稅。。根據(jù)（國(guó)國(guó)稅發(fā)［［2006］31號(hào)文文件規(guī)定定：開發(fā)發(fā)企業(yè)將將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作作固定資資產(chǎn)或用用于捐贈(zèng)贈(zèng)、贊助助、職工工福利、、獎(jiǎng)勵(lì)、、對(duì)外投投資、分分配給股股東或投投資人、、抵償債債務(wù)、換換取其他他企事業(yè)業(yè)單位和和個(gè)人的的非貨幣幣性資產(chǎn)產(chǎn)等行為為，應(yīng)視視同銷售售，于開開發(fā)產(chǎn)品品所有權(quán)權(quán)或使用用權(quán)轉(zhuǎn)移移，或于于實(shí)際取取得利益益權(quán)利時(shí)時(shí)確認(rèn)收收入（或或利潤(rùn)））的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。因因此此，企業(yè)業(yè)要避免免多交企企業(yè)所得得稅，自自建辦公公樓就不不能和開開發(fā)產(chǎn)品品一起報(bào)報(bào)建，企企業(yè)應(yīng)將將辦公樓樓單獨(dú)報(bào)報(bào)建，它它不是開開發(fā)產(chǎn)品品，所以以辦公樓樓就不能能按照視視同銷售售處理，，也就不不會(huì)多交交企業(yè)所所得稅了了。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)租金收收入的籌籌劃某中外合合資的房房地產(chǎn)企企業(yè)將投投資8億億元開發(fā)發(fā)的大型型商業(yè)物物業(yè)（20萬平平方米））進(jìn)行出出租，在在招商前前對(duì)租金金收取進(jìn)進(jìn)行了籌籌劃，主主要解決決房產(chǎn)稅稅過高以以及所得得稅問題題。該企企業(yè)預(yù)計(jì)計(jì)將取得得年租金金收入5000萬元，，僅房產(chǎn)產(chǎn)稅就要要繳納600萬萬元?；I籌劃人員員認(rèn)真分分析了該該公司的的情況，，提出了了以下籌籌劃方案案：1）專專門成立立一個(gè)市市場(chǎng)管理理公司來來管理該該大型物物業(yè)。經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍圍包括：：市場(chǎng)管管理、物物業(yè)管理理、咨詢?cè)兎?wù)等等。該公公司應(yīng)具具有物業(yè)業(yè)管理資資質(zhì)，盡盡可能錄錄用軍隊(duì)隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干干部（占占總?cè)藬?shù)數(shù)的60%以上上）。2）在在市場(chǎng)管管理公司司要行使使部分政政府管理理職能（（政府招招商，稅稅務(wù)、工工商、計(jì)計(jì)劃生育育等一站站式服務(wù)務(wù)）。3）對(duì)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)商家實(shí)實(shí)行“會(huì)會(huì)員制””管理，，為會(huì)員員提供各各項(xiàng)優(yōu)惠惠服務(wù)（（諸如：：租金優(yōu)優(yōu)惠、法法律會(huì)計(jì)計(jì)等中介介服務(wù)優(yōu)優(yōu)惠、免免費(fèi)進(jìn)行行工商登登記、免免費(fèi)進(jìn)行行消防培培訓(xùn)等等等）。這這樣，對(duì)對(duì)所有進(jìn)進(jìn)入該市市場(chǎng)的商商家實(shí)行行會(huì)員制制后，收收取約為為租金25%左左右的會(huì)會(huì)員費(fèi)（（物價(jià)局局批文））、10%左右右的物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)（房管管局、物物價(jià)局備備案）；；在租金金收取上上，對(duì)會(huì)會(huì)員一律律實(shí)行6.5折折優(yōu)惠。。經(jīng)經(jīng)過上上述籌劃劃后，年年度營(yíng)業(yè)業(yè)總收入入基本不不變約為為5000萬元元，其構(gòu)構(gòu)成為租租金3250萬萬元、物物管費(fèi)500萬萬元、會(huì)會(huì)員費(fèi)1250萬元。。可以節(jié)節(jié)約房產(chǎn)產(chǎn)稅：1750萬元××12%＝210萬元元據(jù)據(jù)測(cè)算算，通過過出租物物業(yè)該公公司每年年將賺取取稅前利利潤(rùn)500萬元元，由于于使用了了職工總總?cè)藬?shù)60%的的軍隊(duì)隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干干部，公公司將少少交三年年的企業(yè)業(yè)所得稅稅近500萬元元、少交交三年的的營(yíng)業(yè)稅稅750萬元。。根據(jù)財(cái)財(cái)稅[2003]26號(hào)文文件精神神，為安置自自主擇業(yè)業(yè)的軍隊(duì)隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干干部就業(yè)業(yè)而新開開辦的企企業(yè)，凡凡安置自自主擇業(yè)業(yè)的軍隊(duì)隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干干部占企企業(yè)總?cè)巳藬?shù)60％（（含60％））以上的的，經(jīng)主主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)批批準(zhǔn)，自自領(lǐng)取稅稅務(wù)登記記證之日日起，3年內(nèi)免免征營(yíng)業(yè)業(yè)稅和企企業(yè)所得得稅。契稅一般般知識(shí)點(diǎn)點(diǎn)契稅的征征稅對(duì)象象是境內(nèi)內(nèi)轉(zhuǎn)移土土地、房房屋權(quán)屬屬。具體體包括以以下五項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容：：1、國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)出讓；；2、土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓；3、、房屋買買賣；4、房屋屋贈(zèng)與；；5、房房屋交換換。契稅實(shí)行行3%～～5%的的浮動(dòng)比比例稅率率，計(jì)稅稅依據(jù)是是土地、、房屋權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移移時(shí)，當(dāng)當(dāng)事人雙雙方簽訂訂的契約約上載明明的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)價(jià)格格。兩個(gè)或兩兩個(gè)以上上的企業(yè)業(yè)，依據(jù)據(jù)法律規(guī)規(guī)定、合合同約定定，合并并改建為為一個(gè)企企業(yè)，對(duì)對(duì)其合并并后的企企業(yè)承受受原合并并各方的的土地、、房屋權(quán)權(quán)屬，免免收契稅稅。企業(yè)業(yè)分立中中，對(duì)派派生方、、新設(shè)方方（同一一投資主主體）承承受原企企業(yè)土地地、房屋屋權(quán)屬的的，不征征契稅；；以增資資擴(kuò)股進(jìn)進(jìn)行股權(quán)權(quán)重組，，對(duì)以土土地、房房屋權(quán)屬屬作價(jià)入入股或作作為出資資投入企企業(yè)的要要征收契契稅，而而以股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)進(jìn)行重組組，單位位、個(gè)人人承受企企業(yè)股權(quán)權(quán)，企業(yè)業(yè)的土地地、房屋屋權(quán)屬不不發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，則則不征契契稅。土地使用用權(quán)交換換、房屋屋交換，，以所交交換土地地使用權(quán)權(quán)、房屋屋價(jià)格的的差額為為計(jì)稅依依據(jù)。契稅案例例例：甲公公司2005年年進(jìn)行改改組改制制，需要要500萬元的的房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)。。乙恰好好有500萬元元房地產(chǎn)產(chǎn)閑置并并有出售售意向。。一，直接接購(gòu)買。。設(shè)契稅稅稅率為為5%，，則甲應(yīng)應(yīng)納契稅稅=500*5%=25萬元元二，合并并。若雙雙方采取取合并的的方式，，不論是是吸收合合并，還還是新設(shè)設(shè)合并，，由于在在合并后后乙仍然然承受原原來的房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬，所所以合并并后的公公司不需需繳納契契稅。合合并后的的公司為為丙公司司，增資資擴(kuò)股，，丁以其其房地產(chǎn)產(chǎn)作價(jià)300萬萬入股，，持有丙丙的股權(quán)權(quán)300萬元，，此時(shí)丙丙應(yīng)納契契稅=300*5%=15萬萬元。若若丙為節(jié)節(jié)稅，則則可以采采取企業(yè)業(yè)合并的的方式。?！秶?guó)稅局局關(guān)于企企業(yè)合并并分立業(yè)業(yè)務(wù)有關(guān)關(guān)所得稅稅問題的的通知》》（國(guó)稅稅發(fā)【2000】119號(hào)））規(guī)定，，企業(yè)分分立包括括被分立立企業(yè)將將部分或或全部營(yíng)營(yíng)業(yè)分立立轉(zhuǎn)讓給給兩個(gè)或或兩個(gè)以以上現(xiàn)存存或新設(shè)設(shè)的企業(yè)，為為其股東東換取分分立企業(yè)業(yè)的股權(quán)權(quán)或其他他財(cái)產(chǎn)。。分立企業(yè)業(yè)支付給給被分立立企業(yè)或或其股東東的交換價(jià)款款中，除除分立企企業(yè)的股股權(quán)以外外的非股股權(quán)支付付額不高高于支付付的股權(quán)權(quán)票面價(jià)價(jià)值（或或支付的股本的的帳面價(jià)價(jià)值）20%的的，經(jīng)稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)審核確確認(rèn)，被被分立企企業(yè)可不不確認(rèn)分分離資產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓讓所得或損損失，不不計(jì)算所所得稅。。分立企企業(yè)接受受被分立立企業(yè)的的全部資資產(chǎn)和負(fù)負(fù)債的成成本，以以被分立企業(yè)的的帳面凈凈值為基基礎(chǔ)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)確定，，不得按按經(jīng)評(píng)估估確認(rèn)的的價(jià)值進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整?！敦?cái)政部部、國(guó)稅稅局關(guān)于于股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅問題的的通知》》（財(cái)稅【【2002】191號(hào)號(hào)）文件件規(guī)定：自2003年1月月1日日起，，以無形形資產(chǎn)、、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資入入股，與與接受投投資方利利潤(rùn)分配配，共同同承擔(dān)投資資風(fēng)險(xiǎn)的的行為，，不征收收營(yíng)業(yè)稅稅。案例：A房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司與B投資公公司于03年12月聯(lián)聯(lián)合競(jìng)拍拍土地，，獲得一一宗土地地使用權(quán)權(quán)，價(jià)值8000萬元元。雙方方按50%劃劃分各自自歸屬。。雙方協(xié)協(xié)商，先先由A使使用50%的土土地使用用權(quán)，作作為開發(fā)商業(yè)業(yè)樓盤設(shè)設(shè)施自用用，待商商業(yè)樓盤盤開發(fā)完完成后，，再交B開發(fā)。。由于B沒有房房地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)，所所以必必須收收購(gòu)A公司司股權(quán)權(quán)，并并以A房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司的的名義義開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。。而在在收購(gòu)購(gòu)之時(shí)，A公司司已經(jīng)經(jīng)完成成開發(fā)發(fā)商業(yè)業(yè)設(shè)施施留歸歸自己己使用用，不不得被被B收收購(gòu)。。04年6月底底，A商業(yè)業(yè)樓盤盤開發(fā)完完成，，轉(zhuǎn)做做固定定資產(chǎn)產(chǎn)6000萬元元。6月底底，公公司資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表表基本本情況況如下下：資資產(chǎn)1.2億，，其中開發(fā)發(fā)的固固定資資產(chǎn)6000萬萬元，，尚未未開發(fā)發(fā)的土土地?zé)o無形資資產(chǎn)4000萬萬元，，其他他資產(chǎn)產(chǎn)2000萬元元。公公司負(fù)債債1億億元，，所有有者權(quán)權(quán)益2000萬萬元，，其中中注冊(cè)冊(cè)實(shí)收收資本本1800萬元元。為為了將將已經(jīng)經(jīng)開發(fā)發(fā)完成成的資產(chǎn)剝剝離出出來，，以便便B實(shí)實(shí)施對(duì)對(duì)A的的股權(quán)權(quán)收購(gòu)購(gòu)，A將6000萬萬元的的商業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)分立立給現(xiàn)現(xiàn)有的的控股股公司—C公司司。A分立立6000萬元元資產(chǎn)產(chǎn)的同同時(shí)，，同時(shí)時(shí)分立立承擔(dān)擔(dān)債務(wù)務(wù)5000萬元元，以以凈資資產(chǎn)1000萬萬元全部作作為C的股股權(quán)增增資，，增加加C的的實(shí)收收資本本。公公司剩剩余資資產(chǎn)6000萬萬元和和負(fù)債債5000萬元元后，，由B按照照凈資資產(chǎn)1000萬萬元價(jià)價(jià)值收收購(gòu)A全部部股權(quán)權(quán)。由于被被分立立企業(yè)業(yè)A分分離的的1000萬元元凈資資產(chǎn)，，全部部用于于增加加現(xiàn)有有分立立企業(yè)業(yè)—C的股股權(quán)，沒沒有取取得任任何非非股權(quán)權(quán)支付付額。。所以以符合合119號(hào)號(hào)文件件，可可以不不確認(rèn)認(rèn)A分分離的的6000萬萬元商商業(yè)樓樓盤資資產(chǎn)的的轉(zhuǎn)讓讓所得得，不不計(jì)算算所得得稅。。由于于A將將資產(chǎn)產(chǎn)全部部用于于投資，與與接受受投資資方C參與與利利潤(rùn)分分配，，共同同承擔(dān)擔(dān)投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，所所以6000萬萬元資資產(chǎn)的的所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓也也不征征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。《財(cái)政政部、、國(guó)稅稅局關(guān)關(guān)于企企業(yè)改改制重重組若若干契契稅政政策的的通知知》文文件規(guī)規(guī)定，，企業(yè)業(yè)依照照法律規(guī)規(guī)定、、合同同約定定分設(shè)設(shè)為兩兩個(gè)或或兩個(gè)個(gè)以上上投資資主體體相同同的企企業(yè)，，對(duì)派派生方方、新新設(shè)方承承受原原企業(yè)業(yè)土地地、房房屋權(quán)權(quán)屬，，不征征收契契稅。。按照照這一一規(guī)定定，只只要企企業(yè)分分立的的公司投投資主主體與與被分分立公公司投投資主主體相相同，，則不不需要要繳納納契稅稅。本本例中中，盡盡管分分立公司司C是是被分分立公公司A的控控股企企業(yè)，，但兩兩公司司投資資主體體還是是不全全相同同，因因而需需繳納契契稅。。若A采取取新設(shè)設(shè)分公公司方方式分分立，，即將將新設(shè)設(shè)的分分公司司注冊(cè)冊(cè)實(shí)收收資本本1000萬元，按股股份比例分給給A原股東，，則被分立公公司與分立公公司投資主體體一致，符合合稅法不征契稅稅的規(guī)定條件件。案例：A公司依照有有關(guān)法律、法法規(guī)的規(guī)定實(shí)實(shí)施關(guān)閉，B公司以200萬元的價(jià)格購(gòu)買了了A的房產(chǎn)，，A將200萬元用于于償還欠C的的債務(wù)。B應(yīng)納契稅200*5%=10萬元避稅分析：B公司可以以先用200萬元購(gòu)買C公司的債權(quán)權(quán)，成為A公司的債權(quán)人人，然后接受受A公司以房房產(chǎn)抵償債務(wù)務(wù)。財(cái)稅【2003】184號(hào)文件件規(guī)定，企業(yè)依照有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉閉、破產(chǎn)產(chǎn)后，債債權(quán)人（（包括關(guān)關(guān)閉、破破產(chǎn)企業(yè)業(yè)職工））承受被關(guān)閉、、破產(chǎn)企企業(yè)的土土地、房房屋權(quán)屬屬以抵償償債務(wù)的的，免征征契稅。因此，按按此方案案實(shí)施，，B可以以免交契契稅。注意：《《合同法法》規(guī)定定，法律律法規(guī)規(guī)規(guī)定或當(dāng)當(dāng)事人約約定債權(quán)權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的債債權(quán)，以以及根據(jù)據(jù)合同性性質(zhì)不得得轉(zhuǎn)讓的的債權(quán)不不能進(jìn)行行債權(quán)轉(zhuǎn)讓，債債權(quán)人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓債權(quán)權(quán)應(yīng)當(dāng)通通知債務(wù)務(wù)人，未未經(jīng)通知知，該轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不不發(fā)生效效力。案例：D公司向向某國(guó)有有獨(dú)資公公司購(gòu)買買一幢辦辦公樓，，支付價(jià)價(jià)款500萬元元。D公司應(yīng)繳納納契稅500*4%=20萬萬元避稅分析析：D公司可可以要求求國(guó)有獨(dú)獨(dú)資公司司以該辦辦公樓作作為投資資，共同同組建新公司E，并保保證國(guó)有有獨(dú)資企企業(yè)在E公司中中所占股股份超過過50%，然然后由D吸收合并E公司，，最后國(guó)國(guó)有獨(dú)資資企業(yè)以以500萬元的的價(jià)格將將股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給D公司。。財(cái)稅【2003】184號(hào)文文件規(guī)定定，非公司制制國(guó)有獨(dú)獨(dú)資企業(yè)業(yè)或國(guó)有有獨(dú)資有有限責(zé)任公司，，以其部部分資產(chǎn)產(chǎn)與他人人組建新新公司，，且該國(guó)國(guó)有獨(dú)資資企業(yè)在在新設(shè)公公司中所占股股份超過過50%的，對(duì)對(duì)新設(shè)公公司承受受該國(guó)有有獨(dú)資企企業(yè)的土土地、房房屋權(quán)屬，免征征契稅；；兩個(gè)或兩兩個(gè)以上上的企業(yè)業(yè)，依照照法律規(guī)規(guī)定、合合同約定定，合并并改建為一一個(gè)企業(yè)業(yè)，對(duì)其其合并后后的企業(yè)業(yè)承受原原合并各各方的土土地、房房屋權(quán)屬屬，免征契稅稅。說明：此此方案實(shí)實(shí)際操作作雖然較較為復(fù)雜雜，但該該國(guó)有獨(dú)獨(dú)資公司司將轉(zhuǎn)讓讓辦公樓樓改為先入股股再轉(zhuǎn)讓讓股權(quán)，，可免征征銷售不不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅和和土地增增值稅等等相關(guān)稅稅費(fèi)。案例分析析一、案案例描述述合同A：：丙企與與其貸款款擔(dān)保方方丁企（（有限責(zé)責(zé)任公司司，增值值稅一般般納稅人人，以下下簡(jiǎn)稱丁丁企）就就丁企因因承擔(dān)連連帶保證證責(zé)任代代為清償償丙企應(yīng)應(yīng)付到期期銀行貸貸款本息息款3200萬萬元后依依法向丙丙企追索索債務(wù)一一事達(dá)成成以資抵抵債協(xié)議議，涉稅稅要點(diǎn)如如下：鑒鑒于丙丙企、丁丁企之間間存在反反擔(dān)保法法津關(guān)系系，雙方方協(xié)議以以丙企設(shè)設(shè)定反擔(dān)擔(dān)保義務(wù)務(wù)的廠房房及廠房房占用土土地的使使用權(quán)作作價(jià)3000萬萬元抵償償丁企債債務(wù)，另另200萬元債債務(wù)由丙丙企以貨貨幣資產(chǎn)產(chǎn)償付。。

合同同B：內(nèi)內(nèi)資企業(yè)業(yè)甲（有有限責(zé)任任公司，，增值稅稅一般納納稅人，，以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱甲企企）與內(nèi)內(nèi)資企業(yè)業(yè)乙（有有限責(zé)任任公司，，增值稅稅一般納納稅人，，以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱乙企企）就甲甲企將其其子公司司丙（有有限責(zé)任任公司，，增值稅稅一般納納稅人，，系甲企企上游加加工企業(yè)業(yè)，以下下簡(jiǎn)稱丙丙企）資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓給乙企企事宜達(dá)達(dá)成協(xié)議議，涉稅稅要點(diǎn)如如下：1．丙丙企存存貨中計(jì)計(jì)有原材材料、燃燃料、半半成品、、產(chǎn)成品品共折價(jià)價(jià)1170萬元元轉(zhuǎn)讓乙乙企；2．存存量固固定資產(chǎn)產(chǎn)中除去去用于清清償丁企企債務(wù)的的廠房共共折價(jià)2000萬元轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓乙企企；3．存存量資產(chǎn)產(chǎn)中無形形資產(chǎn)折折價(jià)800萬元元（其中中土地使使用權(quán)折折價(jià)500萬元元，專利利技術(shù)折折價(jià)300萬元元）轉(zhuǎn)讓讓乙企；；

另查查明：1．丙丙售乙乙企固定定資產(chǎn)折折價(jià)中含含應(yīng)征消消費(fèi)稅的的小汽車車三輛折折價(jià)23萬元（（均未高高于原值值），含含轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)高于賬賬面原值值的設(shè)備備轉(zhuǎn)讓折折價(jià)142.5萬元（（原值140萬萬元），，含不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)折價(jià)價(jià)600萬元；；

2．．丙企企作為““空殼法法人”存存續(xù)。合合同C：乙、、丁雙方方就乙方方租賃丁丁方名下下廠房（（即A合合同中丙丙企抵債債之廠房房）一事事達(dá)成協(xié)協(xié)議，乙乙方向丁丁方按月月支付經(jīng)經(jīng)營(yíng)租賃賃費(fèi)20萬元。。

綜上上所述，，甲、乙乙、丙、、丁四方方利益主主體通過過一系列列的契約約行為，，完成了了以資抵抵債和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移被剝剝離資產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)（公司司制下，，即公司司法人財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)））的法律律準(zhǔn)備。。但是，，在這樣樣一組看看似專業(yè)業(yè)規(guī)范的的商事合合同約束束下，甲甲企剝離離資產(chǎn)的的稅收負(fù)負(fù)擔(dān)卻達(dá)達(dá)到了十十分嚴(yán)重重的程度度。換言言之，甲甲企資本本運(yùn)作