房地產(chǎn)金融基本知識(shí)

第三章房地產(chǎn)金融基本知識(shí)§1房地產(chǎn)抵押一、概念1、含義是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。2、特征特定性和不轉(zhuǎn)移占有不可分性：房地產(chǎn)抵押權(quán)的不可分性是指無(wú)論抵押的房地產(chǎn)部分滅失或分剖，還是抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)被讓與、分部j或部分清償，都不影響抵押權(quán)的效力，抵押權(quán)人均可就抵押的房地產(chǎn)全部行使抵押權(quán)從屬性：抵押權(quán)的成立，要以債權(quán)的存在為前提，因債權(quán)的轉(zhuǎn)讓處分而處分，并因債權(quán)的消滅而消滅.物上代位性：房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位位是指當(dāng)房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)發(fā)生變化時(shí)，抵押權(quán)的效力及于抵押物的代償物或代位物.依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第174條的規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償.被組保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償性：指?jìng)鶆?wù)人到期不履行義務(wù)或出現(xiàn)約定情形時(shí)，抵押權(quán)人可就抵押的房地產(chǎn)拍賣、折價(jià)或變'賣所得的價(jià)款優(yōu)先于其他沒有抵押權(quán)的債權(quán)人，或者抵押權(quán)的優(yōu)先性列于其后的債權(quán)人受償。優(yōu)先受償性是抵押權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的保障，也是擔(dān)保權(quán)產(chǎn)生的主要原因期限性：房地產(chǎn)抵押的期限性不僅包括對(duì)所擔(dān)保債務(wù)履行期限有限制，而且還包括抵押權(quán)行使的期限.根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法B第17條和第18條的規(guī)定，有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限.同時(shí)，以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。3、房地產(chǎn)抵押登記(1)抵押權(quán)的設(shè)定登記。

房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定，除了由抵押雙方當(dāng)事人簽訂書面合同外，還應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。就登記所需文件，《城市房地產(chǎn)管理法》第48條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理?！本偷怯洐C(jī)關(guān)，該第61條第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記?！钡盅汉贤缘盅旱怯浿掌鹕?，未經(jīng)登記的，抵押為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，國(guó)家建設(shè)部根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》，制定了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。該辦法設(shè)專章對(duì)房地產(chǎn)抵押登記作了規(guī)定，其主要內(nèi)容是：房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;抵押登一記申請(qǐng)書;抵押合同;《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》。共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料;登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。抵押合同發(fā)生變更時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)在變更之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更抵押登記。(2)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記。

當(dāng)房地產(chǎn)抵押人按期履行了債務(wù)或者由于其他原因使抵押權(quán)歸于消滅后，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押登記。這樣規(guī)定的目的是，避免房地產(chǎn)抵押權(quán)消滅后，形式上的房地產(chǎn)抵押權(quán)即登記簿上的抵押權(quán)仍然存在。

案例

2004年5月18日，被告北京天億貿(mào)易有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“北京天億公司”)為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，向原告中國(guó)建設(shè)銀行公主墳支行(以下簡(jiǎn)稱“建設(shè)銀行”)申請(qǐng)貸款20萬(wàn)元，貸款期限2年，貸款年利率為5.814%，期滿后由被告北京天億公司還本付息。建設(shè)銀行為了保證貸款的及時(shí)回收，要求北京天億公司提供房地產(chǎn)作為抵押。北京天億公司表示同意，并提出以價(jià)值30萬(wàn)余元的倉(cāng)庫(kù)用房作為貸款抵押。雙方在簽訂了20萬(wàn)元的貸款合同之后，又簽訂了抵押合同。該抵押合同約定，被告北京天億公司對(duì)倉(cāng)庫(kù)用房享有權(quán)處分，若被告北京天億公司到期不能償還上述貸款本息時(shí)，原告建設(shè)銀行可以將抵押物拍賣，并將從拍賣所得的價(jià)款中優(yōu)先受償銀行的貸款。抵押合同簽訂后，原告建設(shè)銀行沒有要求被告北京天億公司提供任何有關(guān)倉(cāng)庫(kù)的房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書，雙方也未向任何部門辦理抵押登記手續(xù)。

2006年3月12日，被告北京天億公司因經(jīng)營(yíng)管理不善面臨破產(chǎn)，為了維持公司的正常經(jīng)營(yíng)，被告北京天億公司與第三人張?zhí)旌绾炗啞斗课葙I賣合同》，以28萬(wàn)元的價(jià)格將公司的倉(cāng)庫(kù)用房出售給第三人。合同簽訂后，第三人張?zhí)旌绺鶕?jù)合同約定的時(shí)間支付了全部購(gòu)房款，雙方并于合同簽訂后的第10日到北京市房地產(chǎn)管理部門辦理了過(guò)戶手續(xù)。

2006年5月20日，被告北京天億公司在原告處的貸款期限已屆滿，原告建設(shè)銀行向被告北京天億公司發(fā)出《催款函》，要求被告北京天億公司在收到催款函后3日內(nèi)償還貸款本金及利息共計(jì)223256元。但因被告經(jīng)營(yíng)管理不善面臨倒閉，根本無(wú)法償還建設(shè)銀行的貸款本息。

原告建設(shè)銀行認(rèn)為，2004年5月18日，本銀行與被告北京天億公司簽訂《貸款合同》，本銀行向被告放貸20萬(wàn)元，貸款期限2年，年利率5.814%。當(dāng)時(shí)本銀行考慮到被告的資信問(wèn)題，遂要求被告提供房地產(chǎn)作為抵押。被告為了順利取得本銀行的貸款，遂將被告的倉(cāng)庫(kù)用房作為抵押物。據(jù)此，本銀行與被告簽訂房地產(chǎn)抵押合同后向被告放貸20萬(wàn)元。2006年5月20日，被告的還款期限已屆滿，但被告至今未按貸款合同的要求履行還款義務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)抵押合同的約定，本公司有權(quán)處分其抵押物，用以優(yōu)先償還本銀行的貸款本息。

鑒于此，原告建設(shè)銀行于2006年5月29日依法向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟，要求法院依法拍賣被告北京天億公司提供的抵押物，以實(shí)現(xiàn)原告的到期債權(quán)。

被告北京天億公司認(rèn)為，本公司拖欠原告建設(shè)銀行貸款本息223256元屬實(shí)，但本公司現(xiàn)在已停產(chǎn)，沒有履行還款的能力。

第三人張?zhí)旌缱鳛楸景傅牡谌松暾?qǐng)參加訴訟，其認(rèn)為，(1)被告北京天億公司與原告建設(shè)銀行簽訂的房地產(chǎn)抵押合同未經(jīng)登記，不具有法律效力，其抵押關(guān)系不成立;(2)自己與被告簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實(shí)的意思表示，本人根據(jù)購(gòu)房合同中約定的時(shí)間已向被告支付了全部購(gòu)房款，況且雙方也到北京市房地產(chǎn)管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，其間的買賣關(guān)系符合法律的規(guī)定，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。綜上，原告建設(shè)銀行要求法院拍賣自己購(gòu)買的倉(cāng)庫(kù)用房，實(shí)現(xiàn)其對(duì)被告的到期債權(quán)的訴訟請(qǐng)求，缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，故請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，雙方當(dāng)事人未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，其是否具有法律效力?

2.房地產(chǎn)抵押合同無(wú)效，是否影響當(dāng)事人簽訂的借款合同的法律效力?法院判判決：：北京市海淀淀區(qū)人民法法院經(jīng)審理理認(rèn)為，原原、被告簽簽訂的《貸款合同》系雙方真實(shí)實(shí)的意思表表示，其內(nèi)內(nèi)容符合法法律的強(qiáng)制制性規(guī)定，，應(yīng)受到法法律的保護(hù)護(hù)。原、被被告為了履履行貸款合合同中約定定的還款義義務(wù)，雙方方簽訂了房房地產(chǎn)抵押押合同，將將被告擁有有的倉(cāng)庫(kù)用用房作為抵抵押，但雙雙方簽訂房房地產(chǎn)抵押押合同后，，未到北京京市房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門門辦理抵押押登記手續(xù)續(xù)，故其抵抵押合同不不生效，對(duì)對(duì)第三人不不可有對(duì)抗抗性。在本本案中，第第三人張?zhí)焯旌缗c被告告北京天億億公司簽訂訂《房屋買賣合合同》，亦屬雙方方真實(shí)的意意思表示，，而且第三三人張?zhí)旌绾缫严虮桓娓姹本┨靸|億公司支付付了全部的的購(gòu)房款，，雙方并共共同向北京京市房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門門辦理了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手手續(xù)，其之之間的房屋屋買賣關(guān)系系符合法律律的規(guī)定，，第三人張張?zhí)旌缛〉玫梅课菟杏袡?quán)應(yīng)受到到法律的保保護(hù)。因此此，原告建建設(shè)銀行要要求法院拍拍賣系爭(zhēng)的的倉(cāng)庫(kù)用房房缺乏法律律事實(shí)和法法律依據(jù)，，本院不予予支持。根根據(jù)《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》第30條、第49條，《擔(dān)保法》第41條、第42條之規(guī)定，，判決如下下：一一、駁回回原告建設(shè)設(shè)銀行要求求處分抵押押物實(shí)現(xiàn)其其到期債權(quán)權(quán)的訴訟請(qǐng)請(qǐng)求;二、被告北北京天億公公司應(yīng)當(dāng)于于本判決生生效之日起起10日內(nèi)向原告告建設(shè)銀行行支付貸款款本息223256元。第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)二、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的類類型房地產(chǎn)抵押押在建工程抵抵押預(yù)購(gòu)商品房房貸款抵押押最高額抵押押最高額抵押押是指抵押押人與抵押押權(quán)人協(xié)議議在最高債債權(quán)額限度度內(nèi)，以抵抵押物對(duì)一一定期間內(nèi)內(nèi)連續(xù)發(fā)生生的債權(quán)作作擔(dān)保，它它屬于未來(lái)來(lái)債權(quán)擔(dān)保保種類。第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)甲公司與乙乙信托投資資公司有長(zhǎng)長(zhǎng)期的往來(lái)來(lái)關(guān)系，經(jīng)經(jīng)乙公司要要求，甲公公司以其一一棟樓房（（價(jià)值2000萬(wàn)元）為甲甲從乙公司司的借款擔(dān)擔(dān)保。雙方方約定自1995年2月1日至1996年12月底，在此此期間所發(fā)發(fā)生的債務(wù)務(wù)均以該樓樓房作抵押押。由于該該樓房當(dāng)時(shí)時(shí)估價(jià)為2000萬(wàn)元，因此此雙方約定定擔(dān)保借款款的最高限限額為2000萬(wàn)元，若借借款超過(guò)2000萬(wàn)元，甲將將以其他財(cái)財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保保，雙方在在合同簽訂訂以后，在在登記部門門辦理了抵抵押登記手手續(xù)，甲、、乙雙方的的上述約定定，屬于典典型的最高高額抵押約約定。三、可以設(shè)設(shè)定抵押的的房地產(chǎn)建筑物和其其他土地附附著物；建設(shè)用地使使用權(quán)；以招標(biāo)、拍拍賣、公開開協(xié)商等方方式取得的的荒地等土土地承包經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)；生產(chǎn)設(shè)備、、原材料、、半成品、、產(chǎn)品；正在建造的的建筑物、、船舶、航航空器；交通運(yùn)輸工工具.第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)四、不能抵抵押的房地地產(chǎn)土地所有權(quán)權(quán)；耕地、宅基基地、自留留地、自留留山等集體體所有的土土地使用權(quán)權(quán)，（鄉(xiāng)（（鎮(zhèn)）、村村企業(yè)的土土地使用權(quán)權(quán)不得單獨(dú)獨(dú)抵押。以以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)））、村企業(yè)業(yè)的廠房等等建筑物抵抵押的，其其占用范圍圍內(nèi)的土地地使用權(quán)同同時(shí)抵押））；學(xué)校、幼兒兒園、醫(yī)院院等以公益益為目的的的事業(yè)單位位、社會(huì)團(tuán)團(tuán)體的教育育設(shè)施、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)設(shè)施和其他他社會(huì)公益益設(shè)施；所有權(quán)、使使用權(quán)不明明或者有爭(zhēng)爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)；第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)依法被查封封、扣押、、監(jiān)管的財(cái)財(cái)產(chǎn)；依法不得抵抵押的其他他財(cái)產(chǎn)。。五、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的有有關(guān)規(guī)定同一宗房地地產(chǎn)可以設(shè)設(shè)定多個(gè)抵抵押權(quán)幾宗房地產(chǎn)產(chǎn)可以一并并抵押部分產(chǎn)權(quán)的的房地產(chǎn)只只能以抵押押人自已可可以處分和和收益的份份額為限設(shè)設(shè)定抵押租賃權(quán)對(duì)抵抵押權(quán)的影影響第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)抵押權(quán)對(duì)房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的影響抵押設(shè)定后后,地上新增房房屋不屬于于抵押財(cái)產(chǎn)產(chǎn)抵押財(cái)產(chǎn)不不屬于破產(chǎn)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)抵押房地產(chǎn)產(chǎn)的拍賣問(wèn)問(wèn)題保留價(jià),第一次拍賣賣時(shí),不得低于評(píng)評(píng)估價(jià)或市市價(jià)的80%；若出現(xiàn)流流拍，每次次降低的數(shù)數(shù)額不超過(guò)過(guò)前次保留留價(jià)的20%。但拍賣最最多不超過(guò)過(guò)三次.第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)建設(shè)工程的的承包人的的優(yōu)先受償償權(quán)優(yōu)于抵抵押權(quán)和其其他債權(quán)，，其優(yōu)先權(quán)權(quán)的期限為為6個(gè)月，自工工程竣工之之日計(jì)算。。消費(fèi)者交付付商品房的的全部或大大部分款項(xiàng)項(xiàng)后，承包包人就該商商品房享有有的工程價(jià)價(jià)款優(yōu)先受受償權(quán)不得得對(duì)抗買受受人。人民法院對(duì)對(duì)已經(jīng)依法法設(shè)定抵押押的被執(zhí)行行人及其所所扶養(yǎng)家屬屬居住的房房屋，在裁裁定拍賣、、變賣或者者抵債后，，應(yīng)當(dāng)給予予被執(zhí)行人人六個(gè)月的的寬限期。。第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)[案例]1996年6月，祥龍房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)股份有限限公司為建建設(shè)資金融融資的需要要，以自己己正在建設(shè)設(shè)的明光大大廈的第15層作為抵押押物，向京京港城市商商業(yè)銀行申申請(qǐng)抵押貸貸款，貸款款金額1000萬(wàn)元人民幣幣，期限1年。經(jīng)有關(guān)關(guān)登記機(jī)關(guān)關(guān)登記生效效后，京港港城市商業(yè)業(yè)銀行發(fā)放放了全額貸貸款。1997年1月，明光大大廈竣工。。1997年3月，祥龍公公司在通知知京港城市市商業(yè)銀行行的情況下下,開始售樓.其中將15層A座以40萬(wàn)元售與劉劉女士并告告知?jiǎng)⑴渴康谌路糠康禺a(chǎn)金金融基本知知識(shí)該樓已被抵抵押的情況況劉女士在在辦理了相相關(guān)產(chǎn)權(quán)證證之后，以以A座這套房產(chǎn)產(chǎn)作抵押向向某國(guó)有商商業(yè)銀行京京港分行申申請(qǐng)貸款，，期限10年。抵押合合同亦經(jīng)登登記。1997年8月，由于祥祥龍公司未未能按期清清償貸款金金額，京港港城市商業(yè)業(yè)銀行提起起訴訟。在在訴訟過(guò)程程中劉女士士向法院反反映，要求求維護(hù)自己己的權(quán)益；；京港分行行的委托律律師也提出出，在建工工程所有權(quán)權(quán)尚未形成成，用在建建工程作抵抵押是無(wú)效效的。第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)§2個(gè)人住房貸貸款一、個(gè)人住住房貸款的的概念及種種類1．個(gè)人住房房貸款的概概念個(gè)人住房貸貸款是金融融機(jī)構(gòu)向購(gòu)購(gòu)買、建造造、改造、、修繕各類類住房的自自然人發(fā)放放的貸款。。個(gè)人住房房貸款是一一種中長(zhǎng)期期消費(fèi)性貸貸款。2．個(gè)人住房房貸款的種種類個(gè)人住房貸貸款按不同同的標(biāo)準(zhǔn)，，有不同的的類型，主主要有：第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)（1）按資金來(lái)來(lái)源劃分，，個(gè)人住房房貸款可分分為自營(yíng)性貸款（（也稱商業(yè)業(yè)性貸款））、委托性性貸款（也也稱公積金金貸款）、、組合貸款款（由自營(yíng)營(yíng)性貸款和和公積金貸貸款兩部分分組合而成成）。（2）按住房交交易形態(tài)劃劃分，個(gè)人人住房貸款款可分為首次住房房貸款和再再交易住房房貸款。第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)二、個(gè)人住住房貸款中中的幾個(gè)主主要術(shù)語(yǔ)1．貸款金額額簡(jiǎn)稱貸款額額，是指借借款人向貸貸款人借款款的數(shù)額。。一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，銀行對(duì)對(duì)借款人的的借款數(shù)額額會(huì)做出限限制性規(guī)定定，即所謂謂的貸款限限額。比如如我國(guó)目前前對(duì)個(gè)人住住房貸款的的數(shù)額規(guī)定定不得超過(guò)過(guò)房?jī)r(jià)的70％；購(gòu)買普普通住宅不不得超過(guò)房房?jī)r(jià)的80％第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)2．首付比率率通常是指購(gòu)購(gòu)買住房時(shí)時(shí)首期付款款額占所購(gòu)購(gòu)住房總價(jià)價(jià)的比率。。例如一套套總價(jià)30萬(wàn)元的住房房，首付比比率為30％，則購(gòu)房房人的首付付款為9萬(wàn)元。3．貸款價(jià)值值比率也稱貸款成成數(shù)，是指指貸款金額額占所購(gòu)房房地產(chǎn)價(jià)值值的比率。。第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)4．償還比率率償還比率通通常是指借借款人分期期償還貸款款的數(shù)額占占其同期收收入的比率率。商業(yè)銀銀行應(yīng)著重重考核借款款人還款能能力。應(yīng)將將借款人住住房貸款的的月房產(chǎn)支支出與收入入比控制在在50%以下(含50%)，月所有債債務(wù)支出與與收入比控控制在55%以下(含55%)。其中：房房產(chǎn)支出與與收入比=(本次貸款的的月還款額額+月物業(yè)管理理費(fèi))/月均收入所有債務(wù)與與收入比=(本次貸款的的月還款額額+月物業(yè)管理理費(fèi)+其他債務(wù)月月均償付額額)/月均收入5．貸款余額額是指分期付付款的貸款款，在經(jīng)過(guò)過(guò)一段時(shí)期期的償還之之后，尚未未償還的貸貸款本金數(shù)數(shù)額。第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)三、個(gè)人住房貸貸款工具（一）月等等額償還按按揭貸款（（ConstantPaymentMortgage,CPM）月等額償還還方式是指指借款人每每月以相等等的金額償償還貸款，，即每月還還貸本息合合計(jì)金額相相同，但每每月償還的的本金部分分逐漸增加加，利息部部分逐漸減減少。第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)月等額償還還額等于以以貸款金額額為現(xiàn)值計(jì)計(jì)算的年金金。設(shè)貸款款金額為P，貸款月利利率為i，按月計(jì)算算的貸款期期限為n，月償還額額為A。其計(jì)算公式式為：第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)例1某城市居民民購(gòu)買一套套住房，申申請(qǐng)商業(yè)性性個(gè)人住房房貸款20萬(wàn)元，年利利率5.04%，貸款期限限15年，若在整整個(gè)貸款期期內(nèi)，利率率未變，那那么，該居居民每期償償還額為多多少？第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)在整個(gè)貸款款期內(nèi)，利利率并不是是一成不變變的，若遇遇法定利率率調(diào)整，貸貸款期限在在1年以內(nèi)的，，實(shí)行合同同利率；貸貸款期限在在1年以上的，，于下年初初開始，按按調(diào)整后的的利率重新新計(jì)算月償償還額。這這就涉及到到計(jì)算未清清貸款余額額問(wèn)題。設(shè)貸款本金金為P，月利率i，貸款期數(shù)數(shù)為n，當(dāng)借款人人償還m期后，利率率調(diào)整為，，求①先計(jì)計(jì)算未清貸貸款余額第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)第一種方法法：未清貸貸款余額可可采用將年年金轉(zhuǎn)換為為現(xiàn)值的公公式計(jì)算，，即等于m期后的月償償還額的現(xiàn)現(xiàn)值之和。。其計(jì)算公式式為：第三章房房地產(chǎn)金金融基本知知識(shí)②計(jì)算利率為為i’時(shí)的月償還還額。A=例2在例1中，假設(shè)該該家庭已按按月等額償償還了5年，當(dāng)年利利率上升為為6％，那么從從第6年年初開始始月償還額額為多少？？第三章房房地產(chǎn)金金融基本本知識(shí)（二）等等額本金金償還按按揭貸款款（ConstantAmortizationMortgage,CAM）等額本金金償還方方式是在在整個(gè)貸貸款期內(nèi)內(nèi)，本金金部分按按月等額額償還，，利息按按貸款的的實(shí)際余余額和合合同利率率計(jì)算支支付。這這種還款款方式的的每期償償還額是是遞減的的，適合合于預(yù)期期收入可可能逐漸漸減少的的借款人人。其計(jì)計(jì)算公式式為：案例：我們假設(shè)設(shè)客戶A和客戶B都是買房房后向銀銀行貸款款，按照照現(xiàn)行的的個(gè)人住住房貸款款利率7.56%×0.85=6.426%，貸款金金額為60萬(wàn)元，貸貸款期限限為20年。客戶A選擇等額額本金法法還款。。按照等等額本金金法還款款，第一一個(gè)月需需要還貸貸5713元，第二二個(gè)月需需要還貸貸5699.61元，以后后每個(gè)月月的還款款金額遞遞減，在在第96個(gè)月，即即第8年年底時(shí)時(shí)，還款款金額為為4441.19元，基本本等于等等額本息息法的月月還款金金額，最最后一個(gè)個(gè)月的還還款金額額為2513.39元。20年后合計(jì)計(jì)向銀行行支付利利息387166元?？蛻鬊選擇等額額本息法法還款。。按照等等額本息息法，客客戶A每月需要要還貸4447.34元。如果果客戶B在這20年內(nèi)沒有有提前還還款，則則20年后合計(jì)計(jì)向銀行行支付利利息467361.04元。由此可見見，客戶戶A用等額本本金法，，比客戶戶B用等額本本息法，，20年合計(jì)向向銀行少少支付利利息80195.04元。但是是也應(yīng)該該看到，，客戶A在第一個(gè)個(gè)月還貸貸的時(shí)候候比客戶戶B多還款1271.81元，在前前96個(gè)月，即即前8年，每個(gè)個(gè)月都比比客戶B的還款金金額多，，還款壓壓力大。。綜上比較較，建議議客戶根根據(jù)自身身的收入入情況選選擇合適適的還款款方式，，在還款款壓力不不太大的的情況下下，盡量量選擇等等額本金金法來(lái)償償還銀行行貸款，，這樣可可以向銀銀行少支支付一些些利息。。第三章房房地產(chǎn)金金融基本本知識(shí)（三）遞遞增式還還款1、等比累累進(jìn)還款款法例如：一一購(gòu)房者者向銀行行貸款10萬(wàn)元，貸貸期10年，按現(xiàn)現(xiàn)行利率率選擇““等額本本息還款款法”，，其每月月還款額額為1089.20元，10年后他總總共需支支付本息息130704元。但他如果果預(yù)計(jì)5年后的收收入將會(huì)會(huì)有一個(gè)個(gè)較大的的提高，，那么他他可以選選擇“等等比累進(jìn)進(jìn)還款法法”，以以5年為周期期，第二二個(gè)5年的月付付款比第第一個(gè)5年上浮50％，那么么第一個(gè)個(gè)5年內(nèi)，他他每月還還款約在在905元左右；；第二個(gè)個(gè)5年內(nèi)，每每月還款款約1358元左右，，比905元上浮了了50％；10年后他總總共需支支付135780元。從計(jì)計(jì)算中可可見，選選擇“等等比累進(jìn)進(jìn)還款法法”的付付息要比比選擇““等額本本息還款款法多5000余元，這這是為購(gòu)購(gòu)房者借借用銀行行貸款的的時(shí)間要要更長(zhǎng)一一些，因因此在利利率相等等的情況況下也就就要多支支付一些些利息。。2、等額累累進(jìn)還款款法其與“等等比累進(jìn)進(jìn)還款法法”類似似，不同同之處就就是將在在每個(gè)時(shí)時(shí)間段上上約定多多還款的的“固定定比例””改為““固定額額度”，，以同樣樣在每個(gè)個(gè)時(shí)間段段內(nèi)每月月以相同同的償還還額歸還還貸款本本息的一一種還款款方式。。上述兩種種還貸方方式因計(jì)計(jì)算比較較復(fù)雜，，計(jì)算機(jī)機(jī)程序設(shè)設(shè)置等多多種原因因，目前前在國(guó)內(nèi)內(nèi)暫時(shí)還還只是被被較少的的銀行（（如建行行）所采采用。但但國(guó)外十十分通行行這兩種種消費(fèi)信信貸還款款方式，，尤其是是新婚夫夫婦和開開始創(chuàng)業(yè)業(yè)的年輕輕人對(duì)之之十分歡歡迎。第三章房房地產(chǎn)金金融基本本知識(shí)（四）逆逆向年金金：適用用于老年年人。我國(guó)各銀銀行的創(chuàng)創(chuàng)新：固定利率率貸款深發(fā)展：：雙周供供無(wú)錫農(nóng)行行：“輕松松假日計(jì)計(jì)劃”是指在農(nóng)農(nóng)行獲得得住房貸貸款的借借款人，，可以申申請(qǐng)?jiān)谝灰欢螘r(shí)期期內(nèi)暫時(shí)時(shí)不歸還還本金，，僅按期期歸還貸貸款利息息，之后后按期歸歸還貸款款本息；；還可以以提前還還款后停停還，指指?jìng)€(gè)人住住房貸款款借款