房地產(chǎn)金融概述

RealEstateFinance房地產(chǎn)金融RealEstateFinance房地產(chǎn)金融任課教師：施同兵Email:shitongbing@126.com第四章房地產(chǎn)信托

outline房地產(chǎn)信托業(yè)是信托業(yè)的主要組成部分，在其長期發(fā)展過程中，它不僅為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨額的資金，而且自身也獲得了長足的發(fā)展。各國的成功實(shí)踐充分證明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)密不可分，在今后我國大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)程中，房地產(chǎn)信托將與房地產(chǎn)業(yè)相輔相成，共同繁榮。本章從介紹信托的起源和房地產(chǎn)信托的基礎(chǔ)知識(shí)入手，對(duì)房地產(chǎn)信托資金的籌集、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作了介紹，并在最后一節(jié)介紹了目前國內(nèi)房地產(chǎn)金融界正積極討論的熱點(diǎn)問題——房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。第一節(jié)房地產(chǎn)信托概述

一、信托的起源與發(fā)展信托是私有制和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它指的是財(cái)產(chǎn)的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，將其所擁有的財(cái)產(chǎn)委托給他人或信托機(jī)構(gòu)代為管理或處理的一種經(jīng)濟(jì)行為。它以財(cái)產(chǎn)為核心，以信任為基礎(chǔ)，以他人受托管理為方式。信托作為一種制度，起源于13世紀(jì)英國的尤斯（USE）制。中世紀(jì)早期的英國宗教信仰濃厚，教徒死后，往往把土地等財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給教會(huì)，教會(huì)因此積累了大量的財(cái)產(chǎn)。按照當(dāng)時(shí)英國的法律，封建君主是不能對(duì)教會(huì)土地征收稅收的，這嚴(yán)重影響了封建君主的收入。教會(huì)擁有的土地越多，對(duì)封建君主的利益的影響就越大。為了改變這一局面，英國國王亨利三世（1216－1272）便制訂了土地“沒收法”，規(guī)定凡是將土地捐贈(zèng)給教會(huì)的，必須先征得君主的許可，否則國家將給予沒收。教徒們?yōu)榱艘?guī)避該法律，往往采取將土地委托給第三方使用，在由第三方將從土地上獲得的收益轉(zhuǎn)交給教會(huì)。通過這種做法，教會(huì)仍為收益者，其實(shí)質(zhì)與教會(huì)直接接受捐贈(zèng)的利益相同，也達(dá)到了教徒向教會(huì)做貢獻(xiàn)的目的。另外，有些想把土地遺贈(zèng)給家屬的人也采用這種做法。于是出現(xiàn)了委托者、受托者和收益者三者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，這就是信托的雛形。以后在商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，信托的內(nèi)容逐步從土地?cái)U(kuò)展到經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)領(lǐng)域，方式也逐漸多樣化，并出現(xiàn)了以贏利為目的的專業(yè)信托機(jī)構(gòu)。信托這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系起源于英國，然而現(xiàn)代信托業(yè)則產(chǎn)生于美國。美國自英國引入信托后，信托關(guān)系突破了個(gè)人之間的信任關(guān)系，發(fā)展成為一種以公司組織的契約形式。1822年，美國“農(nóng)民火災(zāi)保險(xiǎn)與放款公司”開始兼營以動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)象的信托業(yè)務(wù)，后改名為“農(nóng)民放款信托公司”，成為最早出現(xiàn)的一家專業(yè)信托公司。

我國的金融信托機(jī)構(gòu)早在民國時(shí)期就已參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。1917年上海儲(chǔ)蓄銀行成立了保管部（后改為信托部），隨后浙江興業(yè)銀行和聚興誠銀行的上海分行也相繼設(shè)立專門辦理信托業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，此即我國歷史上最早辦理信托業(yè)務(wù)的三家銀行。舊中國的第一家專業(yè)信托公司成立于1921年8月，名為中國通商信托公司，由民族資本家經(jīng)營。1930年和1931年是舊中國房地產(chǎn)信托業(yè)最為活躍的時(shí)期，當(dāng)時(shí)國內(nèi)外各家銀行都以巨額資金投資和經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)。1933年國民黨上海市政府建立了上海市興業(yè)信托社，1935年10月，舊中國最大的官辦信托機(jī)構(gòu)中央信托局成立，總部在上海，并在全國各大城市設(shè)立分局或辦事處。1937年抗日戰(zhàn)爭爆發(fā)后，房地產(chǎn)信托業(yè)步入低谷。抗日戰(zhàn)爭勝利后，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，但始終沒有恢復(fù)元?dú)狻?949年，新中國成立以后，人民政府接管了舊中國官辦的信托機(jī)構(gòu)，私營信托業(yè)中一部分信托公司停業(yè)，一部分繼續(xù)營業(yè)。至1952年12月公私合營銀行成立，信托業(yè)務(wù)被停辦。十一屆三中全會(huì)后，金融信托業(yè)務(wù)重新恢復(fù)。1979年10月，中國國際信托投資公司正式成立，地方的國際信托投資公司也相繼組建，銀行也于1980年起開辦了信托業(yè)務(wù)；之后，各專業(yè)銀行均先后設(shè)立了獨(dú)立的信托投資類公司，承擔(dān)了各專業(yè)銀行原先的信托業(yè)務(wù)，我國的信托業(yè)進(jìn)入迅速發(fā)展的階段。1999年，鑒于當(dāng)時(shí)信托業(yè)存在的一些問題，如業(yè)務(wù)不規(guī)范，缺乏監(jiān)督等，中國人民銀行對(duì)信托業(yè)做了一次大規(guī)模的整頓，經(jīng)過這次整頓，我國的信托機(jī)構(gòu)由原來的700多家壓縮到2001年的239家，其中全國性信托機(jī)構(gòu)22家，地方性信托機(jī)構(gòu)217家。這次整頓確立了信托業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)分開經(jīng)營的分業(yè)框架，使我國的信托業(yè)走上規(guī)范發(fā)展道路。2001年4月28日，九屆人大第二十一次會(huì)議審議通過了《信托法》，并于當(dāng)年10月1日開始實(shí)施；2002年6月國家修訂了《信托投資公司管理辦法》；2002年7月國家頒布實(shí)施了《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》。這些法律、法規(guī)的出臺(tái)明確了信托業(yè)的地位，為我國信托業(yè)健康發(fā)展提供了制度保障。二、信托的原理和信托的特點(diǎn)1．信托的基本原理信托有信任與委托兩重含義，財(cái)產(chǎn)為其核心，信任為其基礎(chǔ)，委托為其方式，是一種包括委托人、受托人和受益人在內(nèi)的多邊經(jīng)濟(jì)關(guān)系。一項(xiàng)信托行為的產(chǎn)生、信托關(guān)系的設(shè)立，需要有三個(gè)方面的關(guān)系人：委托人、受托人與受益人。（1）委托人。在信托業(yè)務(wù)中又稱為信托人，是提出辦理信托業(yè)務(wù)、讓受讓人按其要求進(jìn)行管理或處理的人，也是信托財(cái)產(chǎn)的所有者。除未成年人以外，只要擁有財(cái)產(chǎn)，無論是個(gè)人、法人及不具備法人資格的組織，都能夠成為委托人。委托人提出信托要求是整個(gè)信托行為的起點(diǎn)。（2）受托人。指的是接受委托人的要求，按照合同規(guī)定對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理或處理的講信譽(yù)、有經(jīng)營管理能力、為委托人所信賴的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，在現(xiàn)代信托中即為信托機(jī)構(gòu)。在信托關(guān)系人中受托人對(duì)委托人和受益人同時(shí)承擔(dān)管理或經(jīng)營信托財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，它對(duì)委托人意旨的實(shí)現(xiàn)、受益人利益的保障具有特別重要的意義。（3）受益人。指享受信托財(cái)產(chǎn)利益的人。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情況下，受托人不得同時(shí)是受益人；此外，法律禁止享受某些財(cái)產(chǎn)權(quán)的個(gè)人，也不能作為受益人。獲得收益或信托財(cái)產(chǎn)是設(shè)立信托關(guān)系的目的。在信托關(guān)系中，委托人提出委托行為，要求受托人代為管理或處理其財(cái)產(chǎn)，并將由此產(chǎn)生的利益移轉(zhuǎn)給受益人。受托人接受委托人的委托，代為管理或處理財(cái)產(chǎn)，并按委托人的要求將財(cái)產(chǎn)利益移轉(zhuǎn)給受益人。受益人則享受財(cái)產(chǎn)利益。當(dāng)受益人是委托人本身時(shí)，稱為自益信托；當(dāng)受益人是委托人和受托人以外的第三方時(shí)，則稱為他益信托。2．信托業(yè)務(wù)務(wù)的特點(diǎn)具體說來，，信托業(yè)務(wù)務(wù)具有如下下特點(diǎn)：（1）信任為本本。在信托托業(yè)務(wù)中，，無論是民民事信托或或商事信托托，都是建建立在委托托人對(duì)受托托人具有充充分信任的的基礎(chǔ)之上上的。（2）財(cái)產(chǎn)權(quán)的的轉(zhuǎn)移性。。要使信托托行為成立立，委托人人必須擁有有信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)或具有委委托代辦經(jīng)經(jīng)濟(jì)事務(wù)的的合法權(quán)利利。信托合合同簽訂后后，委托人人必須立刻刻把財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給受托托人，信托托關(guān)系才能能正式成立立。（3）利益的他他益性。在在信托關(guān)系系中，由于于管理、處處理受托財(cái)財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生生的虧損最最終應(yīng)當(dāng)由由受益人承承擔(dān)，在通通常情況下下，受托人人在信托業(yè)業(yè)務(wù)中所能能得到的唯唯一報(bào)酬，，是為管理理或處理財(cái)財(cái)產(chǎn)而提供供勞務(wù)的勞勞務(wù)費(fèi)，即即手續(xù)費(fèi)。。這是信托托業(yè)務(wù)區(qū)別別于銀行其其他業(yè)務(wù)的的特殊性。。（4）收益分配配的實(shí)績性性。信托收收益在扣除除了有關(guān)費(fèi)費(fèi)用之后全全部歸受益益人獨(dú)享，，當(dāng)因不可可抗拒的原原因使信托托發(fā)生了虧虧損，則由由受益人承承擔(dān)，受托托人沒有義義務(wù)承擔(dān)損損失。三、房地產(chǎn)產(chǎn)信托的內(nèi)內(nèi)容與作用用1．房地產(chǎn)信信托的內(nèi)容容房地產(chǎn)信托托是指房地地產(chǎn)信托機(jī)機(jī)構(gòu)受委托托人的委托托，為了受受益人的利利益，代為為管理、營營運(yùn)或處理理委托人托托管的房地地產(chǎn)及相關(guān)關(guān)資財(cái)?shù)囊灰环N信托行行為。房地地產(chǎn)信托是是一種靈活活的金融業(yè)業(yè)務(wù)形式，，房地產(chǎn)信信托財(cái)產(chǎn)的的管理、營營運(yùn)或處理理的方式可可以根據(jù)委委托人的意意愿，適應(yīng)應(yīng)客觀情況況變化而采采取靈活多多樣的形式式。房地產(chǎn)產(chǎn)信托的主主要內(nèi)容有有：房地產(chǎn)產(chǎn)資金信托托（包括房房地產(chǎn)信托托存款、房房地產(chǎn)信托托貸款、房房地產(chǎn)委托托貸款、房房地產(chǎn)信托托投資其他他房地產(chǎn)融融資信托））、房地產(chǎn)產(chǎn)代理和保保管以及房房地產(chǎn)咨詢?cè)兊葍?nèi)容。。2．房地產(chǎn)信信托的作用用信托業(yè)特有有的“受人人之托，代代人理財(cái)””功能的發(fā)發(fā)揮，會(huì)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展起起到積極的的促進(jìn)作用用。這些作作用主要表表現(xiàn)在以下下幾個(gè)方面面：（1）利用房地地產(chǎn)信托的的社會(huì)理財(cái)財(cái)?shù)穆毮?，，提高?jīng)濟(jì)濟(jì)效益，促促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展房地產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)通過過開辦信托托存款、信信托貸款和和投資等各各種與房地地產(chǎn)業(yè)有關(guān)關(guān)的信托業(yè)業(yè)務(wù)，為財(cái)財(cái)產(chǎn)所有者者提供廣泛泛的理財(cái)服服務(wù)，由于于專業(yè)化的的分工從而而提高了資資金的使用用效益。如如為向房地地產(chǎn)投融資資的資財(cái)所所有者提供供合適、有有效的途徑徑，通過專專業(yè)理財(cái)服服務(wù)，提高高其資金使使用的有效效性和安全全性；利用用房地產(chǎn)信信托機(jī)構(gòu)信信息渠道多多和客戶面面廣的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，為委托托人辦理物物業(yè)管理等等業(yè)務(wù)，促促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展。信托機(jī)機(jī)構(gòu)開辦房房地產(chǎn)信托托的委托、、代理等業(yè)業(yè)務(wù)，集融融資與融物物于一身，，為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)和個(gè)個(gè)人提供了了運(yùn)用資金金和財(cái)產(chǎn)的的多種形式式和廣闊市市場，大大大提高了房房地產(chǎn)業(yè)的的經(jīng)營效益益。（2）開辟了房房地產(chǎn)業(yè)籌籌資融資的的新渠道、、新方式，，極大地促促進(jìn)了房地地產(chǎn)業(yè)資金金的融通信托業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)生和發(fā)展展，打破了了銀行信貸貸這一傳統(tǒng)統(tǒng)的籌資融融資渠道，，有利于信信用領(lǐng)域的的合理競爭爭和強(qiáng)化資資源的優(yōu)化化配置。信信托的籌資資融資形式式多樣，方方式靈活，，它可以根根據(jù)市場變變化和社會(huì)會(huì)需要，相相應(yīng)調(diào)整其其業(yè)務(wù)內(nèi)容容與經(jīng)營方方式。在房房地產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)為委委托人辦理理涉及房地地產(chǎn)資金信信托的業(yè)務(wù)務(wù)中，客觀觀上起到了了融通房地地產(chǎn)資金的的作用。房房地產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)利用用其良好的的信譽(yù)及其其金融職能能，通過接接受一般和和專項(xiàng)委托托貸款基金金，代理發(fā)發(fā)行股票、、債券等業(yè)業(yè)務(wù)以及自自身發(fā)行證證券等形式式，把分散散的資金聚聚集起來，，運(yùn)用于房房地產(chǎn)的開開發(fā)經(jīng)營活活動(dòng)，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展。。同時(shí)，利利用房地產(chǎn)產(chǎn)信托創(chuàng)造造房地產(chǎn)受受益權(quán)證書書，通過受受益權(quán)證書書的轉(zhuǎn)讓，，使持有者者也獲得了了資金融通通，以有利利于房地產(chǎn)產(chǎn)資金的良良性循環(huán)。。（3）利用房地地產(chǎn)信托的的金融服務(wù)務(wù)職能，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)提供相關(guān)關(guān)服務(wù)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)濟(jì)生活中，，橫向經(jīng)濟(jì)濟(jì)聯(lián)系和協(xié)協(xié)作是必不不可少的。。這種經(jīng)濟(jì)濟(jì)聯(lián)系的方方式有的是是雙方的，，有的是多多方的；有有的發(fā)生在在本地區(qū)，，有的發(fā)生生在外地或或者跨越數(shù)數(shù)省、市；；有的需要要資金、技技術(shù)，有的的則需要產(chǎn)產(chǎn)品物資。。這種多方方面的聯(lián)系系與協(xié)作，，在經(jīng)濟(jì)聯(lián)聯(lián)系和財(cái)務(wù)務(wù)核算上是是錯(cuò)綜復(fù)雜雜的，如果果沒有一個(gè)個(gè)專業(yè)的信信用機(jī)構(gòu)作作為中心，，很難保證證借貸信用用和協(xié)作承承諾的正常常履行，而而信托機(jī)構(gòu)構(gòu)素有“金金融百貨公公司”之稱稱，房地產(chǎn)產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)構(gòu)更不例外外。房地產(chǎn)產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)構(gòu)可以利用用其擁有的的多種專業(yè)業(yè)的專門人人才、手段段與資格，，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供多多種相關(guān)服服務(wù)，如房房屋造價(jià)審審價(jià)，房地地產(chǎn)會(huì)計(jì)輔輔導(dǎo)與代理理，房地產(chǎn)產(chǎn)交易經(jīng)紀(jì)紀(jì)，代辦房房屋的各種種登記、過過戶、納稅稅等手續(xù)以以及房地產(chǎn)產(chǎn)信息咨詢?cè)兊?。第二?jié)房地產(chǎn)信托資資金的來源及及主要業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)信信托資金來源源1．房地產(chǎn)信托托基金房地產(chǎn)信托基基金是房地產(chǎn)產(chǎn)信托投資公公司為經(jīng)營房房地產(chǎn)信托投投資業(yè)務(wù)及其其他信托業(yè)務(wù)務(wù)而設(shè)置的營營運(yùn)資金。目目前，我國的的信托投資公公司信托資金金來源主要有有：財(cái)政撥款款、社會(huì)集資資以及自身留留利。其具體體內(nèi)容有：（1）企事業(yè)單位位籌集待用的的房地產(chǎn)信托托基金；（2）具有法人資資格的企事業(yè)業(yè)單位以預(yù)算算外自有資金金及職工購房房儲(chǔ)蓄集中后后設(shè)置的信托托基金；（3）商品房開發(fā)發(fā)企業(yè)籌集待待用的信托資資金存入銀行行后形成的部部分；（4）代理發(fā)行房房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)關(guān)單位（含政政府）的股票票、債券等有有價(jià)證券籌措措的資金。2．房地產(chǎn)信托托存款房地產(chǎn)信托存存款有特定的的資金來源范范圍和存款金金額起點(diǎn)的要要求。房地產(chǎn)信托存存款是指在特特定的資金來來源范圍之內(nèi)內(nèi)，由信托投投資機(jī)構(gòu)辦理理的存款。它它是根據(jù)客戶戶的存款申請(qǐng)請(qǐng)，由房地產(chǎn)產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)吸吸收進(jìn)來代為為管理和營運(yùn)運(yùn)的房地產(chǎn)資資金，是房地地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)構(gòu)的主要籌資資渠道。其資資金來源范圍圍、期限與利利率，均由中中國人民銀行行規(guī)定、公布布和調(diào)整。根據(jù)籌資時(shí)存存款人是否指指定房地產(chǎn)信信托存款的運(yùn)運(yùn)用范圍、對(duì)對(duì)象等，可將將房地產(chǎn)信托托存款分為房房地產(chǎn)特約信信托存款和房房地產(chǎn)普通信信托存款。前前者是存款人人指定投資或或貸款的范圍圍、對(duì)象、期期限和收益的的方法等，房房地產(chǎn)信托機(jī)機(jī)構(gòu)按照存款款信托人的指指示和要求處處理和運(yùn)用資資金，其中用用于固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的特定定信托，必須須以有關(guān)部門門批準(zhǔn)，納入入固定資產(chǎn)投投資計(jì)劃，否否則信托機(jī)構(gòu)構(gòu)不能受理，，而且除收取取約定的信托托報(bào)酬外，所所有盈虧責(zé)任任均由存款人人承擔(dān)；后者者是存款人不不指定存款的的運(yùn)用范圍、、對(duì)象和方式式，由房地產(chǎn)產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)管理和運(yùn)運(yùn)用。存款人人根據(jù)存款期期限長短，除除取得一般定定期存款的利利息外，還可可以得到一定定的紅利。在在實(shí)務(wù)上，常常把特約信托托存款稱為委委托存款，把把普通信托存存款稱為信托托存款，這樣樣也與會(huì)計(jì)核核算科目相一一致?！镂覈康禺a(chǎn)信信托存款的來來源主要有：：（1）各級(jí)財(cái)政部部門委托投資資或貸款的信信托資金；（2）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)及其主管部部門委托投資資或貸款的信信托資金；（3）其他企事業(yè)業(yè)單位為購建建住宅的信托托資金；（4）城鎮(zhèn)職工和和居民個(gè)人購購建住宅的信信托資金。房地產(chǎn)信托機(jī)機(jī)構(gòu)在辦理房房地產(chǎn)信托存存款業(yè)務(wù)時(shí)，，一般要求存存款人提供能能夠自主運(yùn)用用該筆資金的的證明，并與與存款人協(xié)商商確定存款額額度、期限、、利率或收益益支付方式以以及信托報(bào)酬酬等項(xiàng)內(nèi)容，，辦理具體信信托存款手續(xù)續(xù)。3．集資信信托和代代理集資資這是信托托機(jī)構(gòu)接接受企業(yè)業(yè)、企業(yè)業(yè)主管部部門以及及機(jī)關(guān)、、團(tuán)體、、事業(yè)單單位等的的委托，，直接或或代理發(fā)發(fā)行債券券、股票票以籌借借資金的的一種信信托業(yè)務(wù)務(wù)。所謂謂直接集集資是指指信托機(jī)機(jī)構(gòu)以自自己的名名義，向向社會(huì)發(fā)發(fā)行債券券，以籌籌集資金金，作為為開展信信托業(yè)務(wù)務(wù)的資金金來源，，信托機(jī)機(jī)構(gòu)按照照高于同同類銀行行存款利利率，定定期向債債券持有有人支付付利息；；如果經(jīng)經(jīng)營不當(dāng)當(dāng)，發(fā)生生了虧損損，則可可不支付付利息，，但本金金的安全全必須得得到保障障；如果果經(jīng)營得得法且盈盈利豐厚厚，信托托機(jī)構(gòu)則則可從凈凈利中提提取一部部分，以以分紅的的形式分分配給持持券人。。所謂代代理集資資是信托托機(jī)構(gòu)代代理為一一些企事事業(yè)單位位向社會(huì)會(huì)發(fā)行債債券、股股票，以以籌措資資金。例例如，發(fā)發(fā)行“國國家重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)債債券”、、“經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)債債券”、、“電力力債券””等，同同時(shí)，信信托機(jī)構(gòu)構(gòu)還可以以受托代代為發(fā)放放股息、、紅利和和債息等等。4．資金信信托資金信托托業(yè)務(wù)是是指信托托機(jī)構(gòu)接接受委托托人的委委托，對(duì)對(duì)其貨幣幣資金進(jìn)進(jìn)行自主主經(jīng)營的的一種信信托業(yè)務(wù)務(wù)。信托托資金的的來源必必須是各各單位可可自主支支配的資資金或歸歸單位和和個(gè)人所所有的資資金，主主要有單單位資金金、公益益基金和和勞?；?。單位資金金信托公益基金金信托勞保基金金信托（1）單位資資金信托托這是單位位或主管管部門，，將長期期不用的的各種基基金、利利潤留成成等，通通過信托托機(jī)構(gòu)代代為經(jīng)營營管理以以取得收收益的一一種信托托業(yè)務(wù)。。這是一一種自益益信托，，它可以以通過書書面協(xié)議議或由委委托的信信托機(jī)構(gòu)構(gòu)出具授授權(quán)證書書的方式式辦理，，內(nèi)容包包括：信信托金額額、起止止日期、、收益率率、收益益方式、、受托人人的勞務(wù)務(wù)費(fèi)用及及其收取取方式、、雙方的的權(quán)責(zé)和和違約責(zé)責(zé)任等。。單位資資金不允允許提前前支取，，如委托托人臨時(shí)時(shí)急需用用款，可可以憑單單位資金金信托受受益憑證證，向信信托機(jī)構(gòu)構(gòu)辦理抵抵押貸款款。單位位資金信信托的期期限通常常大于一一年。（2）公益基基金信托托這是委托托人以某某種公益益為目的的將基金金委托信信托機(jī)構(gòu)構(gòu)代為營營運(yùn)，以以其收益益用于公公益的一一種信托托業(yè)務(wù)，，其資金金來源多多由政府府、社會(huì)會(huì)團(tuán)體、、單位或或個(gè)人資資助、贊贊助和捐捐贈(zèng)，目目的是用用于社會(huì)會(huì)進(jìn)步和和社會(huì)福福利等公公益事業(yè)業(yè)。它屬屬于非盈盈利性的的資金營營運(yùn)，因因此，可可享受政政府稅收收優(yōu)惠，，受托人人一般只只負(fù)責(zé)營營運(yùn)資金金，所得得收益另另由各基基金的分分配委員員會(huì)或托托事會(huì)負(fù)負(fù)責(zé)辦理理。（3）勞?；鹦磐型幸怨芾韯趧诒；鸾馂槟康牡亩O(shè)立立的信托托業(yè)務(wù)，，是信托托機(jī)構(gòu)受受托辦理理國有、、集體、、中外合合資企業(yè)業(yè)以及事事業(yè)單位位等的退退休基金金的籌集集和管理理事宜，，以所得得收益支支付退休休職工的的生活費(fèi)費(fèi)。勞保?；鹦判磐械馁Y資金來源源比勞保?；鹦判磐写婵羁钜獜V泛泛得多，，后者僅僅僅限于于勞動(dòng)保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)構(gòu)的勞保?；?，，而前者者除了勞勞動(dòng)部門門和實(shí)行行勞保基基金統(tǒng)籌籌的行業(yè)業(yè)和部門門的勞保?；鹜馔?，還包包括所有有獨(dú)立提提留并管管理勞保保基金的的國有、、集體企企事業(yè)單單位，以以及其他他合法經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織。5．共同投投資基金金共同投資資基金即即投資基基金或共共同基金金。共同同投資基基金是由由不確定定的眾多多投資者者投入資資金，委委托專門門投資機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行行投資和和管理，，借以分分散風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，并享享有投資資收益的的一種投投資制度度，其基基本做法法是：專專業(yè)投資資機(jī)構(gòu)如如信托投投資公司司通過發(fā)發(fā)行收益益證券或或以投資資基金股股份的方方式，將將社會(huì)上上眾多投投資者的的閑散資資金匯集集起來，，組建成成巨額基基金，然然后委托托投資專專家進(jìn)行行有價(jià)證證券等分分散組合合投資，，所得收收益，在在扣除了了成本和和管理費(fèi)費(fèi)用之后后，按投投資人的的資金份份額分配配給投資資人。投資基金金有多種種類型。。概括起起來，若若按法律律地位進(jìn)進(jìn)行分類類，可分分為契約約型和公公司型兩兩大類；；如果按按其贖回回的方式式進(jìn)行分分類，則則可分為為開放型型和封閉閉型兩大大類，其其他類型型都是由由此兩種種基本類類型演變變而來的的。（1）契契約型基基金這是基于于一定的的信托契契約原理理而組織織起來的的一種共共同基金金，即通通過訂立立信托契契約的方方式設(shè)立立的一種種投資基基金。此此種基金金由專門門的投資資機(jī)構(gòu)共共同出資資組建一一家基金金管理公公司，由由其作為為委托人人與受托托人的基基金保險(xiǎn)險(xiǎn)公司和和受益人人三方當(dāng)當(dāng)事人訂訂立的信信托契約約而組成成的。該該基金通通過發(fā)行行受益憑憑證的方方式，向向投資大大眾募集集資金。。（2）公司型型基金以證券投投資為目目的組建建的股份份制信托托投資公公司通過過發(fā)行公公司股票票的方式式籌集資資金而設(shè)設(shè)立的一一種投資資基金。。一般投投資者以以購買股股票的方方式作為為投資，，公司對(duì)對(duì)證券投投資的收收益以股股息的形形式分配配給投資資者。與與普通股股份公司司相比較較，通常常身為投投資者的的股東，，對(duì)公司司事務(wù)僅僅僅有形形式上的的控制權(quán)權(quán)而已，，公司型型投資基基金有四四方面當(dāng)當(dāng)事人：：投資公公司、管管理公司司、保管管公司和和承銷公公司。（3）開開放型基基金又稱為互互惠基金金，屬契契約型的的投資基基金。基基金公司司在設(shè)立立基金時(shí)時(shí)，其基基金單位位總數(shù)不不固定，，總金額額不封頂頂，可以以根據(jù)實(shí)實(shí)際情況況需要連連續(xù)發(fā)行行，投資資者可以以隨時(shí)購購買基金金單位，，也可以以隨時(shí)將將自己持持有的基基金單位位在基金金管理公公司設(shè)定定的內(nèi)部部交易營營業(yè)日內(nèi)內(nèi)轉(zhuǎn)賣給給基金管管理公司司。開放放型基金金對(duì)投資資者而言言，進(jìn)出出十分方方便，因因此在國國際證券券市場上上發(fā)展很很快，其其速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過過封閉型型基金。。（4）封閉型型基金其基本原原理與開開放型基基金大致致相同，，只是在在設(shè)立基基金時(shí)，，限定了了基金總總額，在在初次發(fā)發(fā)行達(dá)到到了總額額后，基基金即宣宣告成立立，并封封閉起來來，不再再追加發(fā)發(fā)行，即即發(fā)行在在外的基基金份額額或受益益憑證數(shù)數(shù)量是固固定不變變的，所所以這種種基金也也稱為固固定型基基金；基基金的投投資人也也不得向向發(fā)行公公司要求求贖回持持有的股股份或受受益憑證證，如果果投資者者需要現(xiàn)現(xiàn)金和退退出基金金，可以以到證券券市場上上買賣交交易。封封閉型基基金有經(jīng)經(jīng)營期限限，期滿滿后基金金宣告解解散，投投資者可可以向公公司贖現(xiàn)現(xiàn)。通常常在基金金剛起步步的發(fā)展展中國家家，由于于各項(xiàng)金金融制度度并不很很完善，，同時(shí)為為防止外外來資本本突然涌涌入或大大量流出出，對(duì)資資本市場場造成沖沖擊，影影響資本本市場的的發(fā)展，，故大都都采用封封閉型的的基金。。二、房地地產(chǎn)信托托的主要要業(yè)務(wù)根據(jù)我國國在2001年年1月19日頒頒布的《《信托投投資公司司管理辦辦法》的的規(guī)定，，我國信信托投資資公司辦辦理的主主要信托托業(yè)務(wù)有有：信托托存款、、信托貸貸款、信信托投資資、信托托代理及及信托咨咨詢。信信托存款款已作為為信托資資金的來來源在前前面介紹紹過，這這里主要要介紹房房地產(chǎn)資資金信托托、房地地產(chǎn)代理理信托及及房地產(chǎn)產(chǎn)其他受受托業(yè)務(wù)務(wù)。1．房地產(chǎn)產(chǎn)資金信信托房地產(chǎn)資資金信托托是房地地產(chǎn)信托托投資公公司依據(jù)據(jù)《信托投資資公司管管理辦法法》辦理的以以信托財(cái)財(cái)產(chǎn)為資資金的信信托業(yè)務(wù)務(wù)。它是是指委托托人出于于對(duì)房地地產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)的的信任，，將自己己無法或或者不能能親自管管理的資資金以及及國家有有關(guān)法規(guī)規(guī)限制其其親自管管理的資資金委托托給房地地產(chǎn)信托托投資公公司，由由其按照照委托人人的意愿愿，為受受益人或或者特定定的目的的在房地地產(chǎn)領(lǐng)域域進(jìn)行管管理、運(yùn)運(yùn)用和處處置。房房地產(chǎn)資資金信托托包括單單一資金金信托和和集合資資金信托托兩種。。單一資資金信托托是指房房地產(chǎn)信信托投資資公司受受理單個(gè)個(gè)委托人人的單獨(dú)獨(dú)管理和和運(yùn)用信信托資金金的信托托業(yè)務(wù)；；集合資資金信托托是指房房地產(chǎn)信信托投資資公司接接受兩個(gè)個(gè)及以上上委托人人的委托托，共同同運(yùn)用和和管理信信托資金金的信托托業(yè)務(wù)。。房地產(chǎn)信托機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地地產(chǎn)資金信托托業(yè)務(wù)可采取取房地產(chǎn)貸款款（主要是房房地產(chǎn)抵押貸貸款）和房地地產(chǎn)投資兩種種方式。（1）房地產(chǎn)抵押押貸款房地產(chǎn)抵押貸貸款是指信托托投資公司要要求借款人以以房產(chǎn)作抵押押物而發(fā)放的的貸款。在房房地產(chǎn)開發(fā)、、建設(shè)、經(jīng)營營和購房業(yè)務(wù)務(wù)中，凡符合合房地產(chǎn)貸款款基本條件，，并愿意以房房地產(chǎn)為抵押押物的企業(yè)、、單位、個(gè)人人均可申請(qǐng)房房地產(chǎn)抵押貸貸款。信托投投資公司根據(jù)據(jù)借款人的申申請(qǐng)，審查借借款人資格，，查驗(yàn)借款人人的房產(chǎn)證明明、房產(chǎn)抵押押物和抵押物物清單，審查查無誤后訂立立借款合同。。合同必須明明確借貸雙方方的責(zé)任、權(quán)權(quán)利和義務(wù)。。在發(fā)放貸款款以前雙方必必須對(duì)抵押物物按國家規(guī)定定辦理抵押品品登記手續(xù)，，并到公證部部門進(jìn)行公證證，以免抵押押物重復(fù)抵押押或在貸款期期內(nèi)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)贈(zèng)與等行為的的發(fā)生。貸款款期限一般為為5年，根據(jù)情況況可適當(dāng)放寬寬貸款期限。。房地產(chǎn)抵押押貸款可分為為產(chǎn)權(quán)證抵押押和房產(chǎn)實(shí)物物抵押。產(chǎn)權(quán)權(quán)證抵押是指指在抵押期間間，房產(chǎn)依然然可以使用出出租；房產(chǎn)實(shí)實(shí)物抵押是指指將房產(chǎn)證和和房屋使用權(quán)權(quán)一起抵押給給貸款方，在在抵押期內(nèi)房房產(chǎn)由貸款方方保管，借款款方不得使用用。（2）房地產(chǎn)信托托投資房地產(chǎn)信托投投資是指具有有房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營權(quán)的信信托投資公司司運(yùn)用自有資資金和穩(wěn)定的的長期信托資資金，以投資資者的身份直直接參與對(duì)房房地產(chǎn)的投資資。隨著我國國房地產(chǎn)業(yè)的的興起和發(fā)展展，各地有房房地產(chǎn)經(jīng)營開開發(fā)權(quán)的信托托投資公司都都積極地進(jìn)行行房地產(chǎn)信托托投資領(lǐng)域的的探索，取得得了明顯的成成績和有益的的經(jīng)驗(yàn)。房地地產(chǎn)信托投資資主要有以下下兩種：直接投資開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)聯(lián)合投資開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)①直接投資開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)有房地產(chǎn)投資資開發(fā)能力的的信托投資機(jī)機(jī)構(gòu)按照國家家房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的有關(guān)規(guī)定定，運(yùn)用自有有資金，直接接投資、開發(fā)發(fā)、建造和經(jīng)經(jīng)營房地產(chǎn)。。建成后，再再房地產(chǎn)出售售或租賃給需需要的單位或或個(gè)人，從而而達(dá)到獲取收收益的目的。。②聯(lián)合投資開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)聯(lián)合投資開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)是指指信托投資機(jī)機(jī)構(gòu)與其他企企業(yè)聯(lián)合經(jīng)營營房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目。主要要通過三種方方式進(jìn)行：A．股權(quán)式投資資，即房地產(chǎn)產(chǎn)信托投資公公司派代表參參與被投資企企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)經(jīng)營管理，并并按投資比例例來分得相應(yīng)應(yīng)的投資利潤潤或承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的投資損失失。B．契約式投資資，即信托投投資機(jī)構(gòu)只是是在資金上支支持被投資企企業(yè)，而不參參與被投資企企業(yè)的日常經(jīng)經(jīng)營管理。信信托機(jī)構(gòu)按固固定的比例在在一定期限內(nèi)內(nèi)獲取投資收收益，不承擔(dān)擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)。投資資期滿后，信信托機(jī)構(gòu)可以以出讓股權(quán)收收回投資資金金，也可以重重新簽約繼續(xù)續(xù)投資。C．貸款式投資資，是介于股股權(quán)式投資契契約式投資的的一種投資業(yè)業(yè)務(wù)方式。信信托公司為了了獲取中期利利潤，避免長長期投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，堅(jiān)持還本本原則，在整整個(gè)合同投資資期間獲取貸貸款利息更高高的收益。合合同投資期一一般為5－10年。根據(jù)具體體情況，合同同投資期限可可增可減。（房地產(chǎn)資金金信托尤其是是集合資金信信托業(yè)務(wù)能夠夠很好地發(fā)揮揮信托制度籌籌集資金的功功能，并將資資金運(yùn)用于需需要大量資金金投入的房地地產(chǎn)業(yè)。房地地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)該發(fā)揮其其在房地產(chǎn)信信托貸款和房房地產(chǎn)信托投投資等領(lǐng)域的的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，，對(duì)貸款和投投資的項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格的事事前審查，并并跟蹤其進(jìn)展展?fàn)顩r，及時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)其運(yùn)營營過程中可能能對(duì)信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)造成損失的的問題，從而而達(dá)到控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)并分享房房地產(chǎn)業(yè)較高高的投資回報(bào)報(bào)。（3）按貸款的自自主權(quán)分類，，可以分為自自營房地產(chǎn)貸貸款和委托房房地產(chǎn)貸款。。自營房地產(chǎn)產(chǎn)貸款是指房房地產(chǎn)銀行籌籌集房地產(chǎn)資資金自主發(fā)放放的房地產(chǎn)貸貸款，貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)由房地產(chǎn)產(chǎn)銀行承擔(dān)，，并由房地產(chǎn)產(chǎn)銀行收取本本金和利息；；委托房地產(chǎn)產(chǎn)貸款是指由由政府部門、、企事業(yè)單位位和個(gè)人等委委托人提供資資金，由房地地產(chǎn)銀行根據(jù)據(jù)委托人確定定的房地產(chǎn)貸貸款的對(duì)象、、金額、期限限、利率等而而代理發(fā)放、、監(jiān)督使用并并協(xié)助收回手手續(xù)費(fèi)，不得得代墊資金。。目前由商業(yè)業(yè)銀行承擔(dān)的的公積金購房房貸款，就屬屬于委托房地地產(chǎn)貸款。2．房地產(chǎn)信托托代理房地產(chǎn)代理是是指房地產(chǎn)信信托機(jī)構(gòu)受托托代為客戶辦辦理有關(guān)房地地產(chǎn)事項(xiàng)的廣廣義信托業(yè)務(wù)務(wù)。它是在委委托人（即被被代理人）和和受托人（即即代理人）之之間產(chǎn)生的一一種法律行為為和契約關(guān)系系。委托人本本著一定的目目的，與作為為代理人的房房地產(chǎn)信托機(jī)機(jī)構(gòu)商訂契約約，授予房地地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)構(gòu)以一定的權(quán)權(quán)限，由房地地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)構(gòu)代表委托人人辦理有關(guān)房房地產(chǎn)事項(xiàng)。。房地產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)應(yīng)在委委托人授權(quán)范范圍內(nèi)盡職盡盡責(zé)，履行代代理義務(wù)，收收取代理報(bào)酬酬。房地產(chǎn)代代理業(yè)務(wù)與狹狹義的房地產(chǎn)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的的一個(gè)主要區(qū)區(qū)別在于，通通常房地產(chǎn)代代理業(yè)務(wù)的代代理人并不因因?yàn)榇矶∪〉秘?cái)產(chǎn)權(quán)。。房地產(chǎn)代理業(yè)業(yè)務(wù)的內(nèi)容主主要有：代理房地產(chǎn)證證券業(yè)務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)業(yè)務(wù)代理倉庫業(yè)務(wù)務(wù)代理收付款項(xiàng)項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代代理房地產(chǎn)信托機(jī)機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企企業(yè)的委托，，代為辦理房房地產(chǎn)會(huì)計(jì)事事務(wù)。代理房屋設(shè)計(jì)計(jì)、營建監(jiān)督督（1）代理房地產(chǎn)產(chǎn)證券業(yè)務(wù)房地產(chǎn)信托機(jī)機(jī)構(gòu)代理房地地產(chǎn)證券業(yè)務(wù)務(wù)主要包括代代理房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營企業(yè)業(yè)發(fā)行房地產(chǎn)產(chǎn)債券和房地地產(chǎn)股票，代代客戶保管房房地產(chǎn)證券，，代理發(fā)放股股息及紅利，，代理房地產(chǎn)產(chǎn)債券的還本本付息工作，，受客戶委托托代理買賣房房地產(chǎn)證券作作為主承銷商商對(duì)房地產(chǎn)股股票上市公司司進(jìn)行轉(zhuǎn)制與與上市輔導(dǎo)。。例如信托機(jī)機(jī)構(gòu)用房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企企業(yè)抵押的土土地作擔(dān)保，，代理發(fā)行建建房債券，以以用于建造房房屋資金的不不足。（2）房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)可可通通過過設(shè)設(shè)立立房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)組組織織，，從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)事事務(wù)務(wù)。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)事事務(wù)務(wù)的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容有有代代理理房房屋屋買買賣賣、、國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓；；代代理理房房屋屋和和國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)租租賃賃；；居居間間介介紹紹、、代代理理房房屋屋交交換換和和提提供供房房地地產(chǎn)產(chǎn)咨咨詢?cè)兎?wù)務(wù)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)活活動(dòng)動(dòng)應(yīng)應(yīng)簽簽訂訂房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)合合同同。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)合合同同的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容有有：：標(biāo)標(biāo)的的（（經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)事事項(xiàng)項(xiàng)））；；經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)事事項(xiàng)項(xiàng)的的要要求求和和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，合合同同履履行行期期限限；；服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)數(shù)數(shù)額額和和支支付付方方式式、、支支付付時(shí)時(shí)間間；；違違約約責(zé)責(zé)任任和和糾糾紛紛解解決決方方式式；；雙雙方方約約定定的的其其他他內(nèi)內(nèi)容容。。房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)應(yīng)發(fā)發(fā)揮揮其其聯(lián)聯(lián)系系面面廣廣、、信信息息靈靈通通、、信信譽(yù)譽(yù)良良好好的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，積積極極開開展展房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)事事務(wù)務(wù)。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展也也使使金金融融業(yè)業(yè)同同時(shí)時(shí)獲獲得得發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，為為金金融融創(chuàng)創(chuàng)新新提提供供了了廣廣闊闊的的空空間間。。首首先先，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)在在生生產(chǎn)產(chǎn)與與經(jīng)經(jīng)營營的的各各個(gè)個(gè)階階段段，，經(jīng)經(jīng)常常出出現(xiàn)現(xiàn)大大量量資資本本閑閑置置的的狀狀態(tài)態(tài)，，而而這這些些資資金金正正好好成成為為銀銀行行重重要要的的資資金金來來源源；；其其次次，，金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)將將房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)列列為為自自己己的的服服務(wù)務(wù)對(duì)對(duì)象象，，客客觀觀上上擴(kuò)擴(kuò)大大了了貸貸款款范范圍圍，，還還在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域域恢恢復(fù)復(fù)和和發(fā)發(fā)展展金金融融服服務(wù)務(wù)，，為為金金融融服服務(wù)務(wù)增增加加新新的的內(nèi)內(nèi)容容，，這這包包括括保保險(xiǎn)險(xiǎn)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)開開辦辦房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量保保險(xiǎn)險(xiǎn)、、自自購購公公用用住住房房保保險(xiǎn)險(xiǎn)、、商商品品住住房房保保險(xiǎn)險(xiǎn)以以及及住住房房抵抵押押貸貸款款保保險(xiǎn)險(xiǎn)等等新新險(xiǎn)險(xiǎn)種種；；信信托托機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)承承辦辦房房地地產(chǎn)產(chǎn)租租賃賃管管理理、、代代理理房房地地產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣，，從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)咨咨詢?cè)儤I(yè)業(yè)務(wù)務(wù)等等；；再再次次，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押貸貸款款證證券券化化、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的上上市市融融資資、、再再融融資資以以及及債債券券發(fā)發(fā)行行等等業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)增增加加金金融融交交易易工工具具促促進(jìn)進(jìn)金金融融市市場場的的成成熟熟的的完完善善。。（3）代理理倉庫庫業(yè)務(wù)務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置置倉庫庫，承承辦房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營企業(yè)業(yè)等存存放建建筑材材料和和其他他有關(guān)關(guān)貨物物的業(yè)業(yè)務(wù)。。房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)代代理倉倉庫業(yè)業(yè)務(wù)收收取一一定的的租費(fèi)費(fèi)與手手續(xù)費(fèi)費(fèi)。房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)開辦辦此代代理業(yè)業(yè)務(wù)，，有利利于房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)放放信托托質(zhì)押押貸款款。（4）代理理收付付款項(xiàng)項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)受托托代理理收付付房地地產(chǎn)款款項(xiàng)的的代理理業(yè)務(wù)務(wù)。如如代理理房地地產(chǎn)企企業(yè)清清償債債務(wù)，，代個(gè)個(gè)人收收付房房租等等。委委托人人申請(qǐng)請(qǐng)代理理收付付款項(xiàng)項(xiàng)時(shí)，，應(yīng)先先與房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)簽訂訂協(xié)議議，明明確收收付款款項(xiàng)的的內(nèi)容容、對(duì)對(duì)象、、范圍圍、金金額、、時(shí)間間及方方式等等。在在收付付款項(xiàng)項(xiàng)之前前，委委托人人要向向房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)要要辦理理收付付款項(xiàng)項(xiàng)的合合法依依據(jù)及及有關(guān)關(guān)單證證。房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)在辦辦理收收付款款時(shí)，，只負(fù)負(fù)責(zé)按按代理理協(xié)議議辦理理具體體的代代收代代付手手續(xù)。。代理理手續(xù)續(xù)費(fèi)一一般由由委托托人與與房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)按按業(yè)務(wù)務(wù)繁簡簡程度度或收收付款款金額額情況況協(xié)商商收取取。對(duì)對(duì)于收收付雙雙方的的任何何經(jīng)濟(jì)濟(jì)糾紛紛，不不加干干預(yù)，，均由由債權(quán)權(quán)、債債務(wù)雙雙方自自行解解決。。（5）房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)權(quán)代代理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)權(quán)權(quán)代理理是指指房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)受受房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)主的的委托托，對(duì)對(duì)涉及及房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)主權(quán)權(quán)利的的各個(gè)個(gè)方面面進(jìn)行行管理理。如如產(chǎn)權(quán)權(quán)證書書的管管理、、戶籍籍資料料的管管理和和其他他涉及及房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)權(quán)權(quán)利變變動(dòng)情情況的的管理理。（6）房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)受受房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)的的委托托，代代為辦辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)事務(wù)務(wù)。代代辦的的具體體事務(wù)務(wù)有：：為新新建房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營企業(yè)業(yè)建立立健全全會(huì)計(jì)計(jì)制度度和賬賬務(wù)，，代為為建賬賬、記記賬；；受托托幫助助房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)培培訓(xùn)財(cái)財(cái)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)人人員，，舉辦辦各種種形式式的會(huì)會(huì)計(jì)咨咨詢輔輔導(dǎo)等等。（7））代理理房屋屋設(shè)計(jì)計(jì)、營營建監(jiān)監(jiān)督等等房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)可受受托代代為辦辦理房房屋測(cè)測(cè)量、、設(shè)計(jì)計(jì)事項(xiàng)項(xiàng)，監(jiān)監(jiān)督房房屋工工程營營建或或擔(dān)任任房屋屋工程程投資資顧問問等。。3．房地地產(chǎn)其其他受受托業(yè)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營企業(yè)業(yè)托管管動(dòng)拆遷遷信托托委托代代建信信托個(gè)人住住宅信信托房地產(chǎn)產(chǎn)債權(quán)權(quán)信托托（1）房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)托托管房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營企業(yè)業(yè)托管管是指指房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)的的資產(chǎn)產(chǎn)所有有者將將房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)全全部或或部分分資產(chǎn)產(chǎn)的法法人財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)以契契約形形式委委托給給房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)，，由房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)在一一定條條件和和期限限內(nèi)，，使所所委托托的資資產(chǎn)實(shí)實(shí)現(xiàn)保保值與與增值值的一一種信信托形形式。。這是是一種種權(quán)利利信托托，在在信托托期內(nèi)內(nèi)，房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)托托管的的房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)擁擁有按按照信信托契契約規(guī)規(guī)定的的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營權(quán)，，并對(duì)對(duì)經(jīng)營營結(jié)果果承擔(dān)擔(dān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)責(zé)任任。房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營企業(yè)業(yè)進(jìn)行行托管管，首首先應(yīng)應(yīng)對(duì)該該企業(yè)業(yè)進(jìn)行行診斷斷分析析，然然后雙雙方簽簽訂托托管協(xié)協(xié)議，，規(guī)定定托管管期限限，商商定在在托管管期滿滿若所所托管管的資資產(chǎn)保保值，，房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)收收取一一定的的資產(chǎn)產(chǎn)保值值費(fèi)；；若所所托管管的資資產(chǎn)增增值，，則收收取增增值額額一定定比例例的增增值費(fèi)費(fèi)；若若出現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)營營虧損損，則則房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)將將出資資補(bǔ)償償至保保值狀狀態(tài)。。房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)利利用其其管理理、技技術(shù)、、資金金和市市場信信息的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，開開展房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營企業(yè)業(yè)托管管工作作，尤尤其是是對(duì)國國有房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營企業(yè)業(yè)進(jìn)行行托管管。被被托管管的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營企業(yè)業(yè)可以以是虧虧損企企業(yè)，，也可可以是是效益益不錯(cuò)錯(cuò)但發(fā)發(fā)展已已至極極限或或有急急切套套現(xiàn)需需要的的其他他企業(yè)業(yè)。地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)托托管工工作的的展開開，主主要靠靠房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)的的高水水平管管理、、高技技術(shù)手手段和和較準(zhǔn)準(zhǔn)確的的市場場細(xì)分分及適適量的的資金金注入入來進(jìn)進(jìn)行。。（2）動(dòng)拆拆遷信信托在城市市舊區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)時(shí)，，房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)受受托承承擔(dān)舊舊區(qū)原原有單單位、、居民民動(dòng)遷遷和原原有房房屋拆拆除工工作，，方便便房地地產(chǎn)施施工單單位施施工。。房屋動(dòng)動(dòng)拆遷遷工作作一般般包括括逐戶戶走訪訪，調(diào)調(diào)查核核實(shí)，，確定定拆遷遷方案案和安安置方方案，，擬訂訂費(fèi)用用計(jì)劃劃，申申請(qǐng)拆拆遷，，簽訂訂拆遷遷安置置協(xié)議議，實(shí)實(shí)施單單位、、居民民搬遷遷和房房屋設(shè)設(shè)施拆拆除等等工作作。房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)與委委托人人（如如房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)等等）簽簽訂動(dòng)動(dòng)拆遷遷信托托合同同，在在合同同規(guī)定定的期期限內(nèi)內(nèi)完成成動(dòng)拆拆遷工工作。。房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)根根據(jù)動(dòng)動(dòng)拆遷遷量、、動(dòng)拆拆遷難難度和和動(dòng)拆拆遷費(fèi)費(fèi)用等等與委委托人人商定定信托托報(bào)酬酬。（3）委托托代建建信托托這是委委托房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)代理理建房房。建建房資資金由由委托托人在在委托托時(shí)一一次全全部付付給房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)。委委托代代建的的產(chǎn)生生是由由于建建房單單位因因無力力組織織施工工，將將基建建計(jì)劃劃與資資金等等交給給房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)，，委托托房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)按按照委委托人人的要要求代代為辦辦理設(shè)設(shè)計(jì)、、組織織施工工管理理。房房屋建建成后后，房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)將房房屋交交給委委托人人，并并向委委托人人收取取一定定的委委托代代建費(fèi)費(fèi)。（4）個(gè)人人住宅宅信托托個(gè)人住住宅所所有人人因種種種原原因，，在不不能親親自經(jīng)經(jīng)營自自己的的房產(chǎn)產(chǎn)，又又找不不到合合適的的個(gè)人人代為為照料料的情情況下下，房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)可以以接受受委托托代為為管理理。這這一管管理包包括受受托代代理保保管、、修理理房屋屋、出出租房房屋并并代收收租金金、按按期交交納稅稅款、、支付付物業(yè)業(yè)管理理等費(fèi)費(fèi)用。。隨著著房改改的進(jìn)進(jìn)一步步深化化、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的發(fā)發(fā)展和和個(gè)人人購買買的原原公有有住宅宅進(jìn)入入房地地產(chǎn)交交易市市場，，個(gè)人人住宅宅信托托將有有較大大的發(fā)發(fā)展前前景。。（5）房地地產(chǎn)債債權(quán)信信托房地產(chǎn)產(chǎn)債權(quán)權(quán)信托托是指指房地地產(chǎn)債債權(quán)人人將其其擁有有房地地產(chǎn)債債權(quán)委委托給給房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)，，由房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)以受受托人人的身身份發(fā)發(fā)給受受益權(quán)權(quán)證書書，然然后由由委托托人通通過將將受益益權(quán)證證書轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給第三三者等等方式式收回回資金金，從從而使使原已已固定定的債債權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為流流動(dòng)化化的資資金，，取得得受益益權(quán)證證書的的受讓讓人就就成為為受益益人，，有權(quán)權(quán)向房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)索取取有關(guān)關(guān)收益益。這這種房房地產(chǎn)產(chǎn)債權(quán)權(quán)信托托，常常用于于個(gè)人人住宅宅貸款款債權(quán)權(quán)信托托。在在這項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)中，，房地地產(chǎn)金金融貸貸款機(jī)機(jī)構(gòu)為為委托托人兼兼最初初受益益人，，委托托人將將其持持有的的以個(gè)個(gè)人為為對(duì)象象的住住宅貸貸款債債權(quán)委委托給給房地地產(chǎn)信信托機(jī)機(jī)構(gòu)，，由房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)以受受讓人人的身身份發(fā)發(fā)給委委托人人受益益權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給第三三者等等的方方式收收回資資金；；以后后由委委托人人收取取貸款款本息息，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)給房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)，再再由房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托機(jī)構(gòu)構(gòu)按規(guī)規(guī)定交交付給給購買買受益益權(quán)證證書的的受益益者。。住宅宅貸款款債權(quán)權(quán)信托托有利利于房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)的資資金周周轉(zhuǎn)，，對(duì)搞搞活住住宅貸貸款市市場，，滿足足購房房者的的貸款款需求求有著著重要要的意意義。。第三節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資基基金一、投資資基金、、產(chǎn)業(yè)投投資基金金和房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資基基金投資基金金制度在在國外是是一種較較為成熟熟的投融融資制度度。投資資基金，，一般是是指由投投資基金金公司通通過發(fā)行行基金股股份或受受益憑證證等形式式向社會(huì)會(huì)募集資資金，再再將所籌籌得的資資金投資資于有價(jià)價(jià)證券、、高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)、基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)等等投資對(duì)對(duì)象或領(lǐng)領(lǐng)域，并并將所獲獲的凈收收益分配配給廣大大投資者者的一種種集合投投資制度度。投資資基金具具有“專專家經(jīng)營營，組合合投資，，分散風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，收收益同享享”的特特點(diǎn)。由由于投資資基金的的這一特特點(diǎn)滿足足了廣大大個(gè)人投投資者的的需求，，自問世世以來，，就成為為一種廣廣受歡迎迎的投資資工具。。按照投資資對(duì)象的的不同，，投資基基金可以以分為證證券投資資基金和和產(chǎn)業(yè)投投資基金金兩大類類。主要要投資于于可流通通證券的的基金稱稱為證券券投資基基金。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資基金，，是指以以投資基基金形式式存在的的，對(duì)未未上市企企業(yè)進(jìn)行行股權(quán)投投資和提提供經(jīng)營營管理服服務(wù)的，，利益共共享、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān)的集合合投資制制度，它它的投資資對(duì)象通通常是基基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)業(yè)、支柱柱產(chǎn)業(yè)和和高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)中的一一些缺乏乏資金，，不具備備上市資資格但卻卻具有成成長潛力力的企業(yè)業(yè)，目的的在于通通過投資資促進(jìn)這這些企業(yè)業(yè)的成長長。專門門投資于于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的產(chǎn)業(yè)投投資基金金就是房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資基金。。因此，，可以將將房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投投資基金金定義為為以投資資基金形形式投資資于房地地產(chǎn)業(yè)，，對(duì)包括括普通住住宅、工工商業(yè)用用房等在在內(nèi)的各各類房地地產(chǎn)進(jìn)行行內(nèi)部組組合投資資的集合合投資制制度。二、房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資基基金的分分類及特特點(diǎn)1．房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投投資基金金的分類類房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資基金雖雖然只是是投資于于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一一種投資資基金，，但其在在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部部卻有不不同的投投資方式式和收入入來源。。首先它它可以投投資于房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的任任何一部部分，如如土地開開發(fā)、房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)和物業(yè)業(yè)管理等等環(huán)節(jié)。。也可以以通過收收購尾盤盤，進(jìn)行行集約化化銷售，，將不良良資產(chǎn)變變?yōu)閮?yōu)質(zhì)質(zhì)資產(chǎn)。。此外，，基金既既可以投投資單一一的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目，又可可以同時(shí)時(shí)介入多多個(gè)項(xiàng)目目；既可可以進(jìn)行行全程投投資管理理，也可可以進(jìn)行行階段性性投資管管理，既既可以單單位投資資，又可可以部分分投資。。根據(jù)投資資業(yè)務(wù)及及收入模模式的不不同，房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資基金大大致可以以分為權(quán)權(quán)益型、、抵押型型和混合合型三類類產(chǎn)業(yè)投投資基金金。權(quán)益益型房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資基基金以持持有并運(yùn)運(yùn)作房地地產(chǎn)項(xiàng)目目為目的的，其收收入來源源主要是是租金收收入和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得得兩部份份，它可可以獨(dú)立立開發(fā)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，并并在項(xiàng)目目開發(fā)完完成后收收取租金金收入，，也可以以在開發(fā)發(fā)完成后后若干時(shí)時(shí)期內(nèi)將將房地產(chǎn)產(chǎn)出售獲獲得投資資收益。。抵押型型的房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資基基金主要要以向房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商和和有意購購買物業(yè)業(yè)的抵押押人提供供貸款，，其主要要收入來來說是抵抵押貸款款的利息息收入，，它可以以在房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)期期發(fā)放抵抵押貸款款，逐期期收取貸貸款利息息，也可可以在項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)后投入入，并逐逐期收取取利息。?；旌闲托头康禺a(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投投資基金金則同時(shí)時(shí)具有上上述兩種種類型投投資基金金的特點(diǎn)點(diǎn)。2．房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投投資基金金的特點(diǎn)點(diǎn)（1）較強(qiáng)的的流動(dòng)性性房地產(chǎn)作作為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，流流動(dòng)性較較差，投投資者很很難在短短期內(nèi)將將其兌換換成現(xiàn)金金。當(dāng)投投資者急急需資金金而要將將房地產(chǎn)產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)時(shí)，經(jīng)常常要遭受受損失。。相比而而言，房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資基金則則具有較較強(qiáng)的流流動(dòng)性，，因?yàn)榇蟠蠖鄶?shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資基金的的股份能能像股票票一樣在在證券交交易所進(jìn)進(jìn)行交易易，投資資者能很很快地將將其持有有的房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投資基基金資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為為現(xiàn)金。。（2）抗抗通通貨貨膨膨脹脹能能力力作為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資基基金金基基礎(chǔ)礎(chǔ)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，具具有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的保保值值、、增增值值功功能能，，可可以以很很好好地地防防止止通通貨貨膨膨脹脹給給資資產(chǎn)產(chǎn)所所有有者者帶帶來來的的損損失失，，當(dāng)當(dāng)物物價(jià)價(jià)持持續(xù)續(xù)上上漲漲時(shí)時(shí)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)物物業(yè)業(yè)的的價(jià)價(jià)值值也也會(huì)會(huì)跟跟著著上上漲漲。。而而且且，，由由于于土土地地的的不不可可再再生生性性，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)物物業(yè)業(yè)的的價(jià)價(jià)值值會(huì)會(huì)隨隨時(shí)時(shí)間間的的推推移移而而升升高高。。以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)物物業(yè)業(yè)為為資資產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資基基金金的的股股票票價(jià)價(jià)值值也也會(huì)會(huì)隨隨之之上上升升。。因因此此，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)投投資資基基金金是是一一種種較較好好的的保保值值類類投投資資工工具具。。（3）有有效效地地分分散散投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)不同同的的投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目，，其其風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和和收收益益是是各各不不相相同同的的，，通通過過有有效效的的投投資資組組合合，，可可以以將將投投資資的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制在在最最小小范范圍圍內(nèi)內(nèi)。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資基基金金通通過過將將資資金金投投資資于于多多樣樣化化的的物物業(yè)業(yè)類類型型，，分分散散了了風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，有有效效地地保保證證了了投投資資者者的的資資產(chǎn)產(chǎn)組組合合效效益益。。同同時(shí)時(shí)，，由由于于它它由由專專業(yè)業(yè)的的人人員員進(jìn)進(jìn)行行投投資資理理財(cái)財(cái)，，克克服服了了個(gè)個(gè)人人理理財(cái)財(cái)?shù)牡膶I(yè)業(yè)知知識(shí)識(shí)限限制制。。三、、發(fā)發(fā)展展房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資基基金金的的意意義義房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資基基金金是是連連接接投投資資者者與與融融資資者者的的橋橋梁梁和和紐紐帶帶。。在在中中國國當(dāng)當(dāng)前前的的宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)情情況況及及金金融融體體制制下下，，發(fā)發(fā)展展房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資基基金金，，從從宏宏觀觀上上講講可可以以幫幫助助深深化化金金融融體體制制改改革革，，培培育育資資本本市市場場，，減減輕輕銀銀行行負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)，，化化解解金金融融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；從從微微觀觀角角度度講講，，可可以以改改善善房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的融融資資渠渠道道，，拓拓寬寬居居民民的的投投資資渠渠道道，，具具體體來來講講，，發(fā)發(fā)展展房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資基基金金具具有有以以下下幾幾個(gè)個(gè)方方面面的的意意義義。。1．有有助助于于深深化化金金融融體體制制改改革革，，培培育育資資本本市市場場目前前，，我我國國大大部部份份的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的資資金金來來源源依依賴賴于于商商業(yè)業(yè)銀銀行行的的貸貸款款。。這這給給商商業(yè)業(yè)銀銀行行帶帶來來很很大大的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，