房地產(chǎn)項目成本測算

房地產(chǎn)項目成本測算招商二局項目成本測算條件

準(zhǔn)確地測算項目成本，是開發(fā)商決策的重要環(huán)節(jié)。以下從土地成本、前期規(guī)費、工程成本、間接成本等幾個方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。項目成本構(gòu)成

一、土地成本二、前期規(guī)費三、工程成本四、開發(fā)間接費用五、其他費用土地成本隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分，綜合的地價內(nèi)容非常廣泛，主要包括：土地中標(biāo)價、拆遷補償費用、代勞費用、交易契稅等，土地成本約占項目開發(fā)成本的35％-40％，并有進一步上升的趨勢。前期規(guī)費前期規(guī)費主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)項目向政府交納的相關(guān)費用，主要包括應(yīng)交納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防經(jīng)費、白蟻費用、地區(qū)配套費等，以及先征后退的新型墻體材料基金、散裝水泥押金等，此項費用的繳納基數(shù)主要是按施工圖建筑面積。整個前期規(guī)費約占開發(fā)總成本的10％左右，并有降低的趨勢。工程成本此項費用為成本中的“大頭”，約占總成本的40—50％左右，具體內(nèi)容包括：1、勘察、設(shè)計、建筑檢測、質(zhì)量檢驗及景觀設(shè)計、項目監(jiān)理等費用；2、土石方、圍墻、傳達室、現(xiàn)場辦公用房，臨時道路、臨時用水、臨時用電等三通一平費用；3、地基工程費用，含地基處理、樁基、基礎(chǔ)、支護等內(nèi)容；4、建筑安裝工程費用，包括土建、安裝、門窗等費用；5、電梯投資；6、小區(qū)供電、供水、供氣費用，室外道路、雨污水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、景觀綠化等費用；7、小區(qū)智能化費用，包括門禁系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視、電話、寬帶系統(tǒng)等費用；8、小區(qū)配套費用(適用于大規(guī)模小區(qū)建設(shè))，包括物業(yè)管理用房、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)服務(wù)、會所、醫(yī)保中心等建設(shè)費用。上述所列的各項工程費用需根據(jù)項目所在地的具體情況進行分析，沒有標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)可以套用，應(yīng)隨機應(yīng)變。開發(fā)間接費用此項費用是指開發(fā)商運作該項目所需發(fā)生的開支，具體明細如下：1、資金成本。該費用實際是項目開發(fā)的機會成本，在進行項目成本分析時，應(yīng)按項目全貸款來考慮，因為開發(fā)商即使是用自有資金，也還是存在機會成本。具體分析時應(yīng)采用動態(tài)現(xiàn)金流的計算方法。2、管理費用。此項費用無須多述，包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據(jù)各公司實際的管理水平按比例計算。3、銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項目內(nèi)容分析計算。4、其他不可預(yù)見費用。此費用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價上漲、市場壓力、工程、風(fēng)險等費用，通常是按總投資的3％—5％計列，視項目個案而定。5、銷售稅費。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費，主要指營業(yè)及附加費、交易服務(wù)費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。上述項目開發(fā)成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據(jù)本地的實際情況，并充分考慮擬開發(fā)地塊項目的具體情況進行分析取舍。具體項目測算（案例）為便于測算，暫以具體項目（出讓面積為100畝，地價為100萬元/畝，容積率為2，總建筑面積為133200平方米，建設(shè)周期2年）為測算標(biāo)準(zhǔn)。具體測算結(jié)果：

一、土地成本（每平方米樓板價）：1、土地出讓金：750元/平方米總地價/總建筑面積2、土地契稅：30元/平方米750×4%

合計：780元/平方米

二、前期規(guī)費：1、行政性收費：（1）、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費105元/平方米（2）、結(jié)建人防費48元/平方米（3）、發(fā)展新型墻體材料專項服務(wù)費、散裝水泥10元/平方米（先征后返）

合計:163元/平方米

2、事業(yè)性收費：因收費項目較多，在此就不一一列舉，且雖有收費標(biāo)準(zhǔn)，但彈性較大，無法準(zhǔn)確測算。大體為20-30元/平方米。

前期規(guī)費合計約為：190元/平方米

三、工程成本：

1、建安成本（含勘查、設(shè)計、監(jiān)理、地下室等費用）：（1）、多層磚混：650-700元/平方米（2）、低層框架（11層以內(nèi)）：950-1000元/平方米（3）、高層(11層以上）：1200-1250元/平方米2、樁基：30-40元/平方米3、小區(qū)配套：（1）、電：80-90元/平方米（2）、水：40-50元/平方米（3）、排水：40元/平方米（4）、路燈：8元/平方米（5）、景觀：30元/平方米（6）、物管、圍墻：20元/平方米（7）、安全智能化：20元/平方米（8）、其他費用：約50元/平方米

合計：300元/平方米

本項目以低層框架為測算標(biāo)準(zhǔn)

所以整個項目工程成本為1000+40+300=1340元/平方米

四、、開開發(fā)發(fā)間間接接費費用用：：1、、資資金金成成本本（（銀銀行行貸貸款款利利息息））：：1個個億億（（土土地地總總價價款款））50%（（貸貸款款額額度度））7.02%（（一一年年期期貸貸款款利利率率））133200平平方方米米（（總總建建筑筑面面積積））2年年（（建建設(shè)設(shè)周周期期））1個個億億××50%××7.02%×2÷133200=53元元/平平方方米米2、、管管理理費費用用：：約20元元/平平方方米米3、、銷銷售售費費用用：：約為為30-40元元/平平方方米米4、、不不可可預(yù)預(yù)見見費費用用：：約為為20-30元元/平平方方米米合計計：：143元元/平平方方米米該項目每平平方米投資資約為：780+190+1340+143=2453元五、銷售收收入：該項目銷售售價格暫定定為3500元/平平方米六、各項稅稅收：（1）、銷銷售營業(yè)稅稅：3500×5.55%=194元元/平方米米（2）、所所得稅：3500××2